老年公寓可行性报告

老年公寓可行性报告（精选7篇）

老年公寓可行性报告篇1

一、老年公寓概念

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。

老年公寓，政府和社会为缺乏子女及亲属照顾的老年人特殊设计、专门建造的居所。

西方国家的老年公寓，多建在环境优美、交通方便的城市郊区或闹中取静的城市中心，建筑风格古朴典雅；室内设备齐全,取用方便,室内布置与一般家庭居室大体相同。公寓设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方福利事业的发展及老年公寓条件的改善,许多虽有子女或亲属照料的老年人,为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓来安度晚年。

二、发展历程

美国在1935年《社会保障法》通过以前，各州政府已有老年公寓的设置；1935年后，开始大规模兴建，主要为有经济基础的老年人设立。英国于1948年实施国民救助法时，规定每一都市政府要为贫困无家的老年人设置老年公寓，都市政府如财力不足，可与慈善团体合力兴建。

中国从70年代末、80年代初开始，在上海、北京、天津、大连、烟台等地兴建老年公寓。此后，各种形式的由国家、社会或企业建立的老年公寓在各地相继出现。

中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

北京最早的老年公寓是1996年社会福利院开办的，有自理、半护、全护服务，且收费不一。近几年各个县的福利院也正积极扩建为综合福利服务性的老年居住场所，像条件比较好的隆化、宽城、承德县、营子的老年公寓已经有一些老年人入住，但数量并不多。2009年之后，很多老年公寓，已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。

三、老年公寓建筑设计

在老年公寓的建筑设计中，有很多方面是与普通公寓不同的，也是需要完善和规范的，比如：在高级老年公寓中，各个功能空间的大小必须控制。因为老年人在生活中，虽然衣食无忧，可是在心理上容易产生孤独感，过大的空间容易使得老年人产生空荡荡的孤独感；同时使用空间也不能过小，因为老年人在生活中，行动是很不方便的，例如下蹲，下蹲后站立，弯腰，爬高等等。过小的空间会增加这种局促感，会使得老年人觉得很压抑，很不方便。

因此老年公寓在设计中要把握几个尺度：

第一、通道部分——在各个使用功能空间之间连接部分的过道宽度一般保持在净宽1.8M，这样既可以步行通过也可以轮椅通过；

第二、使用功能空间中的“安全抓杆”，老年人在行动中会有乏力感，体现在起立、下蹲比较困难，一般在需要起立、下蹲、坐、卧等地方设置与地面平行的安全抓杆两根相对地面标高300mm和850mm左右，两根相互垂直设置，或平行设置。

第三、楼梯设置，建筑设计专项规范《老年人建筑设计规范》－JGJ 122—99，《老年人居住建筑设计标准》—GB／T 50340-2003，中规定楼梯踏步宽度>=300mm，踏步高度<=130mm。这也是典型的人性化设计，而且在建筑层数上面也有相应的限制，例如层数不得高于3层，三层以上则需设置电梯等等。

四、建筑特点特点一：

老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近6%以上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养老模式--老年公寓。

特点二：

老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政府主要关注并解决社会“低保”、“五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。

特点三：

老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形式，采取租、售结合的方式满足老年人入住，其中一定比例的住宅面积可以实现销售，另一部分须满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。

五、人口年龄结构已完成向老年型的转变

1、人口年龄结构变化的成因

随着国家在卫生保健等领域的投入不断增加，人口的健康状况持续改善，人口死亡率迅速下降，特别是低年龄人口比其他年龄人口死亡率有了更大幅度的下降。而出生率仍维持在高水平，因此人口出现了爆炸式的增长。1962-1970年中国创造了迄今为止历史上人口年增长速度的峰值水平。

由于人口出生率的降低滞后于死亡率的下降，产生了人口年龄金字塔的凸出部分。随着时间的推移，这个凸出的部分也在移动，从未成年到成年，最后到老年。这就造成了中国的人口年龄结构从年轻型、成年型到老年型的转变。

2、人口年龄结构变化的特点与现状

人口年龄结构与人口转变密切相关。世界上大多数国家的人口年龄结构，都是随着人口转变以及社会经济发展，逐渐从年轻型、成年型到老年型转变的。西方发达国家的人口转变是伴随着工业化和现代化逐步深化的渐进过程，经历了大约150多年的时间。我国则是在经济不发达的条件下进行的，且明显带有人为的痕迹，经历着更加迅速的人口转变，人口年龄结构也发生了比较快的变化，即从相对年轻型人口结构，直接转变为相对老年化的人口结构。

第一、第二次人口普查时，中国的人口年龄结构基本属于年轻型，进入20世纪70年代以后，尤其是大力推行计划生育政策后，伴随人口出生率和总和生育率急剧下降，少儿人口比重下降，老年人口比重升高，使人口年龄结构类型的转变加快。第三次人口普查，人口年龄结构已初步进入成年型，第四次人口普查，人口年龄结构已变为典型的成年型。此后，人口年龄结构继续老化，特别是进入20世纪90年代后，人口老龄化进程加快，人口年龄结构开始向老年型转变。到第五次人口普查，中国65岁以上人口达到8811万，占总人口的6.96%，意味着中国已经进入了老龄化国家行列。

3、人口年龄结构面临的挑战：人口老龄化

当人们关注着快速增长的中国人口给社会经济带来的巨大压力时，中国人口的年龄结构也在悄然老化，使我们又面临另一个严峻的挑战：人口老龄化问题。

中国人口老龄化具有以下三个特点：一是老年人口数量大。据2010年人口变动情况抽样调查资料显示，2010年我国65岁及以上老年人口已达1.1亿，占世界老年人口的23%，占亚洲的38%。二是人口老龄化的速度快、来势猛。我国人口年龄结构从成年型进入老年型仅用了18年左右的时间，与发达国家相比，速度十分惊人。据预测，到2020年，我国65岁及以上老年人口所占比重将达到11.92%，比2000年提高4.96个百分点，届时每8个人中就有一个65岁及以上老年人。2020年以后老龄化程度继续提高，到21世纪中叶，老年人口比重将达到25%，每4个人中就有一个老年人。三是人口老龄化超前于经济发展。发达国家的人口老龄化是在经济发达时期出现的，对老龄化的承受力强。同时，由于老龄化速度慢，允许其有一段较长时间的准备和适应。中国人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”，薄弱的经济基础尚不具备供养老年人口的能力。

目前，中国虽已步入老年型社会，但尚处于人口老龄化的早期，未来中国人口类型将从轻度老龄化转变成深度老龄化，进而转化成重度老龄化，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。如何在应对人口老龄化和促进经济社会发展之间架起一座桥梁，达成双赢的局面，是我们亟待研究思考的问题。

六、无锡市老年人口比重

从常住人口方面来看：一是人口增幅和总量发展较大。无锡市进入了人口的快速增长期，2006年底无锡市常住人口为584万人，其中外来常住人口126万人，约占总人口的22%。目前人口总量年均增长40万人，其中外来人口年均增长20万人。二是人口老龄化程度日益加深。目前我市50岁以上人口为167万人，约占总人口的三分之一，已步入老年城市行列。三是空间布局渐趋组团式分布。无锡市中心城区的连片建成区的人口密度约2.3万人/平方公里，市区的人口密集自中心区向外依次递减，城区外缺少明显的人口集聚副中心。

老年公寓记事篇2

安远县民政局在风景秀丽的九龙山下、龙水路旁，兴建了一所收费低廉、服务周到的老年公寓。

公寓刚开办，参观的人多，住进的人少。持有偏见的人还冷嘲热讽说：“房子再新、条件再好，不是孤寡谁会去住。”２００２年１１月２４日，从福建省公路管理局退休回老家的魏文波与本县退休的陈侃同志，两人儿孙满堂，为了过好晚年生活，他们排除各种阻力，与时俱进，第一批住进了公寓，受到工作人员的热情接待。他们和工作人员同艰苦、共患难，克服创办初期人员少，条件差及资金缺乏等困难，迎来了一批又一批住进公寓的老年人。

（二）

如何保证老年人身体健康，办好盘中餐是关键。有些老年人的家庭条件比公寓好，他们图什么去住公寓，图的就是清静、舒适的生活环境。享受副县级待遇的原农机局局长谢鸿运，夫妻同住公寓就是例证。

随着住公寓老年人的增多，公寓的服务项目由原来的一般护理，扩大到一级护理，服务内容由代领工资，购买日常用品和洗、缝衣服，到送茶、送饭、送洗澡水。公寓服务员在办理诸多繁、琐事中，认真负责，经常受到老年人的赞扬。唐忠基同志晚年生活不幸，２００３年实施白内障手术后，因视力模糊行动不便住进了公寓。服务员就一日三餐，不厌其烦地把热饭、热菜、热水送进房间，既保证他按时用膳，又做到清洁卫生，把纯朴高尚的爱送进了他的心坎里，落实了“替天下子女行孝道，为千万家庭分忧愁”的公寓准则。他深有感触地说：“住老年公寓，不是我家胜过我家。”

（三）

“宝山回来了！”众人交头接耳，兴高彩烈。八十五岁高龄的阳宝山是个眼不花、耳不聋、思路敏捷、身体硬朗的老人，二个月前因房屋搬迁，他热泪盈眶地离开了公寓。二个月后，他又在儿孙们的护送下高高兴兴地回到了公寓，一走进公寓院内就象回到了老家一样，他面带笑容地说：“你们好！我又回来了。”大伙则不约而同地回答他：“回来就好。我们又多了一个伴。”后来，有人开门见山地问他：“为何去了又回？”他悄悄地告诉我：“回家处理好房屋，每月花九十元租房住。白天倒好有茶客、牌友相伴，到了晚上则无人问津，过这种白天哈哈哈、晚上变哑巴的日子，我能不回来吗？”

７月２９日，住２０７房的阳如陶，突然头晕呕吐，被早起早睡的魏文波、陈侃发现后，立即告诉了值班员张明秀，张明秀很快来到老阳身边，一边了解老阳病史，一边用电话通知病人家属，以最快速度把病人送进了县人民医院抢救治疗。下午１７点整，当阳如陶同志精神抖擞地回到公寓时，值班员心情激动地喊：“老阳平安回来了，大家可以放心了。”寥寥数语，蕴含了多少真诚纯朴的爱，她的话拨动了老年人的

老年公寓可行性报告篇3

方面的意见，在森林公园院内西北侧建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义。开辟了第一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所。

2、经济效益分析

2.1生产成本估算

固定职工56人，人年均工资及福利8500元，年工资福利共计47.6万元。

(来源：好范文 http:///）（2）行政办公及燃料动力费50万元。

（3）维修费700万元3%=21万元

年均总成本118.6万元

2.2年收入估算

按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为50012350＝210万元

2.3资金回收

每年回收资金为210万元－118.6万元＝91.4万元

700万元÷91.4万元/年＝7.66年

需要7.66年可以收回投资成本。

3、社会效益

3.1直接解决56人的就业问题，另外临时性工作还解决数十人。

3.2带动了周围旅游景点的旅游发展。

3.3建立驻马店第一个“森林老年公寓”，在社会上会造成重大影响，提高的品味。

4、环境效益

森林老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。

第四章可行性研究结论

森林公园老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。森林公园老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。

在投资方面，已制定了放宽政策改善投资环境的若干规定，按照“谁投资，谁受益”的原则，经营权归投资者所有，允许以出让经营权等形式回收投资。规定还在税收、土地使用等方面有优惠政策。可以肯定地说，森林公园老年公寓项目是可行的。

公寓建设项目可行性调研报告篇4

老年公寓是一所收养、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括XX老年公寓楼、康复训练和医疗保健室、污水处理系统及园林绿化。

一、项目背景

XXX市位于黑龙江省东部、倭肯河中上游。总面积 6223平方公里。全市共辖3区1县1场。，全市总人口90万人，其中老年人口约 10万人并且逐年递增,约占 8.6 %。XXX市委、政府高度重视社会福利事业建设，采取切实有效措施全力加快开发助老扶贫工作，着力加快社会保障体系建设，为了更好的开展助老敬老工作，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，XXX市XX矿业有限责任公司根据XXX市福利事业现状和长远慈善发展规划，计划新建1所集收养、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的XXX市XX老年公寓，其主要工作职能是收养XXX市辖区内“无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人。计划将其建设成为一所服务最佳设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使XX老年公寓成为XXX市社会保障体系的一个重要组成部分。

二、项目建设的必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要。据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人;又预测我国65岁以上老年人数将从的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%)，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的`来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。XXX市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建XXX市XX老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。

(2)构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，XXX市委、政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建XXX市XX老年公寓，将为XXX市弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

(3)加快XXX福利事业发展的需要

XXX市XX老年公寓项目实施后，将扩大收养、收治老年人规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决XXX市孤寡老人生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为XXX市一所综合性社会福利机构，将在XXX市保障体系中发挥较为重要的作用。

三、项目建设规模及内容

XXX市XX老年公寓是一所收养、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括XX老年公寓楼、康复训练和医疗保健室、污水处理系统及园林绿化等等。设计床位张。具体内容如下所示：

序号工程名称工程规模(平方米) 备注

1 公寓楼

2 污水处理池

3 康复训练、医疗保健室

4 绿化工程

四、项目建设条件

XXX市XX老年公寓处于交通便利、环境静谧、距公用供(排)水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。目前该项目最为理想的拟建地址已选定。

五、项目投资估算

项目概算总投资万元,其中:

工程费万元

其它费万元

预备费万元

六、项目资金来源

XX老年公寓资金由XX矿业责任有限公司董事长董XX先生自筹

七、项目管理及保障措施

为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，将采取切实有效的保障措施。

1、加强领导，确保工程顺利实施

成立XXX市XX老年公寓建设领导小组，负责组织协调项目的实施。项目领导小组下设办公室，具体负责项目实施、管理等工作。

2、加强项目管理，确保工程质量

XXX市XX老年公寓建设严格按照基本建设程序要求。工程建设期间，定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题;同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。

3、严格验收，确保工程效益

工程完成后，结合XXX市XX老年公寓建设领导小组各成员检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织进行初验，初验合格后将初验报告呈报市有关部门申请终验，终验合格后方可交付使用。

八、建设工期和实施计划

本项目实行一次性规划年施工完成。

1、项目设计实施计划

年月完成立项报告并申请审批

年月王城建设方案设计并报批，并完成施工图纸设计

2、项目建设施工计划

年月—— 年月完成全部建设工程，年月前交付使用

九、组织、工作体系和定员

XXX市XX老年公寓设置床位张，配备管理人员及医护人员人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。

尉宁——金榜老年公寓探访报告篇5

——以南京市金榜老年公寓为例

尉宁

511151872 摘要：中国己进入老龄化社会，中国的老龄化具有来势迅猛的特点，如何解决老年人的养老问题成为社会各界关注的重点。目前，我国主要是建立一个居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，为老年人提供生活照料、精神慰藉、卫生保健、文化教育、照顾进行了一些研究，阐述了机构照顾的特性以及其发展的可能性。关键词：2010金榜老年公寓，位于白下区绫庄巷政和拆迁浪潮的影响下，映情况金榜老年公寓才幸免于难。而没有找到合适的居所的话，这些老人只有离开这里，分散到白下区其他的老人公寓。金榜老年公寓现在共有老人（这是因为女性普遍比男性长寿）听听广播、闲聊，有的因为长期卧床，活动相对较少。金榜老年公寓是属于家庭照顾式的，包子等，中午保证一大荤、一素菜、一汤，晚上是一小荤、肉丝、鸡蛋等。设有活动室、健身房、棋牌室等，但由于老人高龄或者身体疾病，这里打的护工从外面招来的，护工事先都经过培训的，多是800-1000工，高端老人有社工，有的退休老师会来帮忙，这一点港澳比较先进，心。

来到机构的老人，一般有下面几种情况。第一是，和子女的关系不好，关系搞僵了，无法继续和子女住在一起；家会因突发疾病等情况无人照顾，就把父母送到机构。第三，本文在参观南京市金榜老年公寓的基础上，;老年机构照顾

一、金榜老年公寓概况5月15日下午，我们在老师的带领和指导下对南京市金榜老年公寓进行了参观。31号。房屋建于清朝中期，有着悠久的历史。在南京新它的周围已经处于拆迁状态，但是院长也有担忧，80位左右，平均年龄，有一半的老人有自理能力。这里的老人平常看看电视、在伙食上，第二，子女忙于工作，无暇照料老人日常生活起居，又担心父母在

所幸这里的领导人因写信给温家宝反一时挡不了一世，80岁，最高

早饭有油条、80分打麻将都凑不成一桌。这里60多岁的农村老太，因为月工资无子女或其他亲属照看，1

对机构如果以后有新政策，98岁。女性占三分之二腐乳、稀饭、馒头、机构一般都有康复中身体体育健身和权益维护等服务。金榜老年公寓年小菜、元，太低了，平常人员流动不太大，采用人性化管理，用感情留人。本院没有社

有疾病，无自理或自理能力差；第四，有精神上的疾病等，这里就有个老人，经常打太极，看着很正常、很健康，但其实已经得了老年痴呆症，经常跑到警局，说他的彩票中了180万，可是被人偷了或者钱被偷了之类的。

子女看望机构中的父母，有的来的比较多，有的来的比较少。原来有一半的子女会接父母回去过节，但是现在只有四分之一回去。有的是因为子女的经济问题，有的是节日加班，也有的是老人因身体原因不方便回家，机构的照顾、伙食也不错，所以过节也就不回家了。老人长期住在机构里，就往往在机构中寻求安全。现在出现了现象，老年人恋爱、再婚，这是比较人性化的表现，所以机构不会过多管理，但是也不会公开支持。金榜公寓里有对老人，就处在“夕阳恋”中。老人院不允许住在一起，他们除了晚上不在一起，其他时候都在一起，互相安慰和支持。金榜老年公寓平常会获得其他一些机构的支持。会来这里帮帮忙，和老人聊天、收拾东西，表演节目等，老人对学生的印象很好，很喜欢他们来这里。还有一些企业，像五星电器、苏果等会时常送一些肯德基或麦当劳之类的东西，来这里看望老人。金榜也注重和其他福利机构的联系，更好的为老人服务。谈及金榜以及整个老年照顾的发展，他认为政府办的养老机构供不应求，利院，它已无法满足老人的需要。民办的比较持平，未来的发展会很好，这是一个“朝阳”产业。在院长的领导下，金榜公寓曾获得南京金榜集团人的养老机构不会亏钱但也不会赚钱。从事这一行，主要的就是靠从业者个人的人格特征，要有奉献精神。这让我想到老年公寓墙上的一句话，正是这份精神，让他坚持下来，正是这份坚持，让我们感动。

二、金榜老年公寓及与其他老年机构的异同点(一)金榜老年公寓的个性

老年公寓（Hotels for the Elderly）是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健等多项服务设施。而金榜老年公寓又有自身的特点。

1.按机构性质划分，金榜老年公寓属于私营机构，所、膳食和有限度的日常生活起居照顾和社交活动，起居上需要个人照顾和有限度护理服务的老人服务。2.门卫。金榜老年公寓还有一个非常明显的特征，就是没有门卫，没有严格的防卫措施。

比如一些大学生、2007“为亿万家庭分忧，替天下子女尽责。由政府给予部分补贴。也同时为身体丧失机能以至在日常 70、80岁的老年人谈恋爱的中小学生作为志愿者

就像南京市福”

它为老人提供住

年度先进集团。院长认为办私

这是有它的原因的，首先是这里的老人有很多是附近小区的居民，部分自理老人白天经常回家做家务之类的，出出进进有些麻烦，所以就免了门卫这道坎。其次，金榜老年公寓有点偏家庭照顾的方向，为了老人在这里生活的比较自由，所以就没有设门卫。3.无社工。一般的，老年人社会福利机构应有1名大专学历以上、社会工作类专业毕业的专职的社会工作人员和专职康复人员。但是金榜老年公寓由于各种原因，没有配备社工。对于此，院长说目前国内一些私人养老院基本上都没有社工，只有高端老人才有可能配(二

1、购买服务等多元化资金投入和经营运作方式兴办养老服务业，府每月向一个机构中的老人补助花台以及建邺区，政府同时会鼓励下岗失业人员等创办家庭养老院、院长也提到，的就业问题，也创造了一些就业岗位，同时又能为更多的老人服务，一举三得。

2、批新的国办的、是，多是从农村来的我们下一步的工作就是着手培养一批具有护理技能，人员队伍，并且逐步实行规范化管理，比如持证上岗，实行有效监督等等。

3、机构的选址租，也为老人提供一个舒适的生活氛围，同时，也能相对减少老人的经济压力。一般来讲，机构多靠近医院或是某些医疗点，方便老人就医。

4、联系社会资源，构建义工联系网络，和企业合作。备。这不如港澳的发展，他们一般都会有老年人社工，也会有康复娱乐等中心。金榜老年公寓及与其他老年机构照顾的共性为了能为广大老年人提供优质便捷的服务，200却没有补助。金榜老年公寓的老人每年会从政府手中拿到有一对夫妇因为下岗了，随着我国经济社会的发展，老龄事业的发展，民营的养老机构开始大幅度增加。60多岁的老太，虽然经过一些培训，但是远不能应付老年人的需要。因而，以金榜公寓为例，一些大学生、中小学生作为志愿者会来这里帮帮忙，我国采取了公建民营、3

民办公助、政府补贴、政1000元；而秦淮区、雨1000元的补助。在我们的访问中，一但像南京师范大学)

由政府指导，或购买服务、政府补贴等方式兴办

像南京市鼓楼区和玄武区，元补贴；其次是白下区，一年托老所，以创业促就业。就创办了一家养老院，这样不仅解决了他们夫妇自己老年服务人员的培训为老服务的机构建设的步伐正在加快，居家养老的服务网络也正在逐步健全，对老年人服务人员队伍的培养已经成为当前的当务之急。像金榜老年公寓的服务人员就一些相关的其他知识等基本技能的服务私人和民办机构多选在城市外围或郊区，或者比较偏僻、安静的地方，这样可以减轻房的学生，会定期来和老人聊天、收拾东西，表演节目等。同时，也为服务对象寻找及分配可提供协助的义工，减小机构工作人员的压力，也为老人提供更好的服务。还有一些企业，像五星电器、苏果等会时常送一些肯德基或麦当劳之类的东西，来这里看望老人。也注重和其他各种福利机构的联系，更好的为老人提供服务。

应对老龄化问题，我们国家采取的是“政府主导、社会参与、全民关怀”这样的一种方针，这里的社会参与，就包括企业、企业家、商人，根据我们了解，已经许多成功的企业家，他们回报社会，参与社会公益事业的积极性比较高。

5、为什么越来越多的人选择机构照顾？1)老人能获得充分的照顾。把需要照顾的老年人送到养老院，是养老的，是对老人负责的。第二个原因，子女有工作，有要抚养的孩子。当老人有病或者需要照料的时候，他不可能辞去工作专门服侍老人，方式，接受养老院的护理也不失为一种选择。女的关系不好，因为无法继续和子女住在一起，这样，老人就选择了机构照顾。2)观念改变。以前我们有这样的想法，能伺候我，把我送到养老院，觉得没面子。有些子女也有这个顾虑，怕把老人送到养老院，亲戚、朋友、邻居有些议论。随着养老事业的发展，可能有越来越多的老年人选择到养老院去。尤其是现在的四五十岁潜在的老人们，服务的准备了。

3)我国未来家庭结构的发展趋势是小型化、平均每户家庭人口数呈逐年递减趋势，2．92人，2006年下降到2．商业化将是未来的发展趋势。因此，必须大力发展老年人福利服务及养老服务产业。4)“3M”需求2。所谓“3M”需求，是指欧美学者及发达国家的老龄学专家，针对老年人的共同需求而提出的最初供求观念。由于是三种需求，且又是以谓。这三种需求即物质需求、在机构照顾中，这些需求都能够得到，尤其是精神需求方面，会有自己很多的同龄人，可以进行交流，相互支持，相互鼓励，安享晚年，所以越来越多的老人和其家人会选择机构照顾。

李学斌：《老年照顾问题的社会学分析》2 杨中新等：《中国人口老龄化与区域产业结构调整研究》

老年人本身也有这个观念，我有子女，核心化、1995，这些趋势必然削弱家庭照顾老人的人力资源，孝的.宁夏社会科学4

应该受到肯定，这说明子女

所以采取把老人送到养老院的而前面也提到，在机构的老人，有的和子但是子女不

思想更进一步，以经做好接受机构高流动性。以江苏省为例，江苏城镇

3．19人，2000年为3．07人，2005年为M字母打头，故得此称（Money、Medicare、Mental[或Mind]）。.2009年7月第4期

.社会科学文献出版社.2005年版

年为88人医疗需求和精神需求

5)中低价位的养老机构。现在老年照顾这一“朝阳”产业已受到越来越多的重视。私人和民办养老机构越来越多，提供的服务多样化，需要老人负担的不多，老人有这样的经济能力，这也是老人选择机构照顾的理性选择。

三、老人在机构遇到的问题和解决措施

一般的，老人进入机构照顾，会面临以下的问题，比如，（1）经济供养问题。金榜老年公寓就出现一些老人没有能力负责费用，而子女又相互推诿或是无力的现象。（2）心理情感问题。没有了子女或亲人在身边，没有情感依托，会觉得抑郁，尤其是一些对机构有敌对意识的老人，在初进机构时会很不适应，由此又出现了一些其他的问题。还有就是在机构照顾里，都是6、70岁以上的老人，容易死亡，会让其他的老人产生心理阴影。（3）疾病医护问题。虽然机构里会有一些专门的养护人员，但是我们也应该看到一些机构不是很正规，没有专门的医护人员在职。（4）“夕阳恋”和老年人再婚问题。机构出现一些老年人谈恋爱的现象，但是老人一般不敢公开。（5）和机构服务人员的矛盾。这有时是老人自身问题，比如老人刁难服务人员，误会服务人言偷盗自己的东西等；有时是因为服务人员不够专业，对老人服务态度不好，和老人之间产生矛盾。

针对上述一些问题，我觉得就要充分发挥社会工作者的作用。首先，工作者可以与年长的老人直接工作，通过直接辅导老人，对老人进行行为评估与处理，建立支持性小组，倡导院友共同合作等。同时，工作者也应与老人的家人工作，让老人的家人多来机构看望老人，对老人提供情感支持等。最后，社会工作者要开展机构内的工作，通过对职员在职训练、辅导，发展与执行机构政策，义工服务协调，社区外展工作与社区服务协调，资源拓展与服务交接工作等这些工作，对老年人进行共更多的网络支持，让老人有更多的情感支撑，让“关爱老人”的信念常驻服务人员心中，让老人在院舍生活中保持身份、自主和自我选择，让老人更好的度过晚年生活。

四、结语

无论老人选择哪种养老形式，都要根据老年人的愿望，根据每个家庭的具体情况自行确定。无论在哪养老，一定要服从于老年人养老服务的需求，这是最根本的。随着人口老龄化和高龄化的发展，家庭中需要照顾和护理的老年人口将大量增加，而我国独生子女政策的一个后果就是造成家庭照顾者缺少，老年照顾和护理需求的增加和服务与提供者的减少之间的 5

矛盾越来越突出。因而机构照顾成为好多老人养老的选择。虽然机构照顾目前还有一些问题，但是我们不能否认机构照顾有其优越性。而我也相信，机构照顾作为一“朝阳”行业会发展的越来越好，为更多的老人提供更好的服务。“为亿万家庭分忧，替天下子女尽责。”这是金榜老年公寓的口号，也是我们的希望。

参考文献

1、鲁斯.华莱士，艾莉森.沃尔夫：《当代社会学理论——对古典理论的扩展》第六版.中国人民大学出版社.2008年1月版

2、宋林飞：《西方社会学理论》.南京大学出版社.1997年9月版

3、李学斌：《老年照顾问题的社会学分析》.宁夏社会科学.2009年7月第4期

4、周海旺，寿莉莉：《支持老年照顾者，应对高龄化社会的老年照护挑战》.重庆工学院学报.第21卷第7期

住老年公寓的父亲篇6

“无聊就看看电视、打打牌，您去老年公寓，让别人怎么看我?”我有些生气。

父亲说：“我知道你孝顺我，可是你再孝顺，能一天到晚陪着我说话?你再孝顺，不也得有你自己的生活吗?我每天早晨五六点钟就醒了，为了不吵醒你们，只好躺在床上，睁着眼睛等天亮。你也陪我聊天，可哪次聊天你不是心不在焉，你说的我听不懂，我说的你不感兴趣。你们上班一走，家里空荡荡的，我心里也空得很。我想去老年公寓，是羡慕那儿的老人过得开心自在，有人陪着聊天，有人陪着下棋，生病吃饭都有人照顾，我一是想减轻你们的负担，二是想提高自己的生活质量。不愿意一天到晚眼巴巴地等着你们回来。我也想有自己的社交圈，想生活得更舒心，你为了自己的面子，就可以不尊重我的意愿吗?”

争吵的结果是，我同意父亲去试住一段时间。

两个星期后，我去看望父亲。他带我去看他的房间，房间不大，但透亮通风，简单整洁。父亲说他每天6点起床，听一会儿京剧就去吃早饭，早饭后和老人们走一走，说说话，下下棋。“这样多好啊，每天都有这么多老伙伴陪着我，衣食住行也有人管，你们也能腾出时间做自己的事情。我喜欢这样的生活，希望你能尊重一下老爸的想法，不要总想着你的面子。”父亲说。

看到父亲比在家时要快乐了许多，我再也说不出反对的话。孝顺的目的不就是为了父亲快乐吗?

也许，父亲的选择是正确的。老年公寓不失为一个好的养老场所，不仅让老人们活得开心，也解放了年青一代。只是囿于传统习俗和面子心理作怪，很多人都不愿意自己的父母去住老年公寓，宁愿看着父母在小小的家里孤独地生活着。

老年公寓可行性报告篇7

新疆上海城投资开发有限公司

上海城巧克力公寓C座

可行性研究报告

新疆上海城投资开发有限公司

2016年12月

上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

1.概述.................................................................................................2.区域周边环境分析.........................................................................3.区位市场分析.................................................................................4.市场定位及项目评估.....................................................................5 可行性研究结论..............................................................................上海城巧克力可行性研究报告上海城巧克力公寓C座可行性研究报告

1.概述

1.1 项目名称

上海城巧克力公寓C座

1.2 项目位置

项目地理位置

项目位处北环路以南，上海城北门；北环路与达达木图乡出口交汇处，项目交通便捷，升值潜力巨大，随着城北区和市区西移的趋势发展，本区域必定成为未来的重点居住、商业开发区域之一；

1.3 基地现状

该项目位于伊宁市二类用地区，是较理想的商业、办公、住宅区，交通方便，基础设施、生活配套设施齐全，周边已形成以世博苑9号商业楼、12号商业楼，巧克力公寓A座、巧克力公寓B座为中心的商业群，繁华程度较高。

具体如下：

1、交通条件：项目位于伊宁市城乡结合处，城市主干道北环路南侧，有10路、201路公交车通过。距伊宁市长途汽车站约3公里，距火车站约2公里，距飞机场10公里。道路条件较好。

2、基础设施：本项目红线外达到六通一平（路通、上水、下水、供暖、供电、通讯，场地平整），红线内供电、供水、通迅等条件良好，宗地平整，上海城巧克力可行性研究报告可满足施工要求。

3、公共配套设施

学校:实验幼儿园、伊宁市第八小学、伊顿幼儿园、伊宁市第六中学、农四师第一中学、伊宁市第二十三小学、伊犁师范学院

医院：伊犁州妇幼保健站

商业区：合作区菜市场、合作区商业步行街、新世界建材市场、亚中批发市场、火车站

银行：工行、农行、建行、农村信用合作社、国家开发银行

该规划用地均在上述公共服务设施合理服务半径内，为小区内居民提供了便利条件。

1.4 项目用地性质及使用年限

商业用地，用地使用权类型为国有土地使用权有偿出让，已签定土地出让合同，已办理土地使用证。

1.5 项目法人与经营管理

新疆上海城投资开发有限公司，于2003年由上海中汇投资发展总公司、上海巨洋置业有限公司联合共同投资成立，后经股权转让的形式进行了股权改制，伊犁仁和房地产开发（集团）有限责任公司通过股权转让的形式对上海城控股。2010年7月底完成股权收购，上海城投资开发公司以崭新的面貌展现在伊宁市民面前。

公司注册资金陆仟万元人民币,具有房地产开发二级资质,现有员工28人,大中专以上学历人员占85%,专业技术人员12人。

上海城巧克力可行性研究报告上海城总投资约10 亿元，规划建设总规模近50 万平方米，其中住宅面积约 34万平方米，大型商业区建设约 16万平方米以“六星广场”为中心，匠心独具的商、住分离，相对独立而又紧密依存着，徐汇苑、黄浦苑、浦东新区一期以及在建的“世博苑”独具风格，各有千秋。

上海城以“为城市增添活力，让居住改变生活”作为企业宗旨。以“一切为了客户”作为服务理念。将“成为区域商业地产开发的领跑者”作为企业愿景而不懈努力。在注重开发项目的同时不忘企业文化建设，团结广大员工极积进取，注重企业的可持续发展，勇于探索，拓宽经营领域，发展规模经济，不断构筑企业核心竞争力。

上海城在发展过程中本着高度的社会责任感，在建设过程中本着“为城市增添活力，让居住改变生活”的经营理念。居住环境的不断改善、物业服务品质的不断拉升，使人们的生活与城市间更加贴近与和谐，积极与幸福；同时房产开发和商业地产的结合，使上海城充满了生命力、动感与活力，其非凡的品质和丰富的文化内涵，在消费者中获得了较好的声誉。

未来任重道远，上海城投资有限公司还将继续努力，不断拼搏进取，建立一个以商业零售业和房地产业相结合的产业发展平台，利用市场需求管理能力和产业运作能力的核心竞争力吸引商业品牌资源和集成房地产价值链资源，成功制造商圈。通过战略联盟不断拓展企业的发展空间和资源，逐渐实现商业地产开发的转型。以创新精神顺应日益提高的市场需求，力求更大更强。

法定代表人：范旭东

公司地址：伊宁市解放西路380号

上海城巧克力可行性研究报告 2.区域周边环境分析

2.1 国民生产总值：截止2013年岁末，伊宁市全市实现生产总值164亿元，较上年增长16%，其中第三产业占113.2亿元，占69%。按全市常住人口计算，人均GDP达到31813元（折合5218美元），较上年增长13%。伊宁市目前主体经济为第三产业，而三产的重心为房地产开发行业，通过对近年本市宏观数据分析本地三产近年呈现持续增长的状态，未来将保持持续增长态势。

2.2 区域消费情况：2013年,伊宁市居民消费价格总指数（CPI）103.5,较上年下降0.2个百分点。全市服务项目价格指数100.2，下降1.1个百分点。商品零售价格指数103.5，与上年持平。

2.3 人口分布：据公安部门统计，全市年末总人口535668人，较上年增长3.9%；常住人口522378人，增长2.7%。其中非农业人口354539人，增长2.8%；农业人口167839人，增长2.5%；男性268039人，女性267629人，男女性别比例为1.002：1。全市出生人数10080人，死亡人数它1976人；迁入18093人，迁出12400人。暂住人口53451人。全市人口出生率9.3‰，死亡率1.6‰；自然增长率7.7‰。全市出生人口政策符合率为99.9%。2.4 经济分布

上海城巧克力可行性研究报告

根据伊宁市城市建设情况观察，伊宁市一方面大力发展本市基础设施的完善，一面扩大伊宁市周边工业及商业基础设施建设。伊宁市作为丝绸之路经济带西段的门户位置，丝绸之路申遗成功后将为本市旅游经济及能源经济带来巨大的飞跃，持续的能源战略将有效的推动本地的就业提升、资金涌入、旅游经济的飞跃将为本地的经济增长带来更多机遇。

一个城市的工业化率将直接影响到区域经济的发展，伊宁市未来的城市发展将以能源工业为导向的能源工业城市，工业化率将由目前的4.2增至6左右，工业的快速增长一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也会增加本地的就业率及引进外来高素质人口的增加。

3.伊宁市投资环境 3.1 区域简介

伊宁市是新疆维吾尔自治区副省级自治州伊犁哈萨克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗称“花城”。2010年5月伊宁市被南方报业集团旗下的南方人物周刊评选为中国十座宜居中小城市之一。2008年伊宁市所在的伊犁河谷被中国国家地理评选为中国十大新天府，紧随成都平原和台湾嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座谈会[1]上，国家提出了成立霍尔果斯特殊经济开发区，在特殊经济开发区的划定中，伊宁市所属的边境经济合作区被划入霍尔果斯特殊

上海城巧克力可行性研究报告经济开发区，成为霍尔果斯特殊经济开发区的重要组成部分，而伊宁市也被国家和自治区定为向西开放的门户城市和天山北坡经济带西部中心城市。为了满足伊宁进一步的发展，州政府和市政府提出打造“百万人口级城市”和“大伊宁”战略。

2012年6月28日，《国务院关于同意将新疆维吾尔自治区伊宁市列为国家历史文化名城的批复》（国函〔2012〕64号）决定，将伊宁市列为国家历史文化名城。

伊宁市是伊犁哈萨克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、经济、文化、交通中心。位于新疆维吾尔自治区西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距乌鲁木齐市公路里程702千米。东与伊宁县相邻，南与察布查尔锡伯自治县相接，西北与霍城县相依。地势北高南低，北部为科古琴山，南部为伊犁河冲积平原。伊犁河沿市区南侧流过。属温带亚干旱气候，气候冬季温暖，夏季凉爽。年均气温8.4℃，年均降水297毫米。全市总面积675.5平方公里，市辖8乡、1镇、1场、8个街道办事处。截止2012年底，辖区常驻人口54万人，流动人口约10万，有哈萨克、汉、维、回、蒙古、锡伯、乌兹别克、俄罗斯等35个民族。伊宁市是祖国西部边陲的一座花园城市，2005年被评为“中国优秀旅游城市”，2009被建设部评选为“中国园林城市”，并同成都一起被评为“中国十大新天府”。她北倚天山雪峰，南临悠然西去的伊犁河，四周是美丽的西部大地，－望无际的草原和神秘的森林。市内既有宽敞大道和现代建筑群，又有小巷深处绿荫流水的少数民族人家，比较出名的景区有阿拉木图亚风情园、城市海景乐园、汉家公主纪念馆、民族英雄林则徐纪念馆、伊犁河大桥、拜图拉清真寺、伊宁回族大寺、维吾尔民居一条街、汉宾乡果园八角凉亭等，以及遍布周围的雪岭冰川、高山湖泊、森林公园、草原毡房，都是旅游观光、度假休闲的好去处

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市地处伊犁河谷中心，临近霍尔果斯（霍尔果斯口岸已成为西部地区最大的公路口岸，年过货能力200多万吨，过境人数300万人次）、都拉塔、木扎尔特三个一类口岸（其中伊宁市距霍尔果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈萨克斯坦重要城市，也是中亚五国政治、经济、文化中心的阿拉木图市486公里），自古以来就是祖国内地与中亚、西亚的交通咽喉和商贸集散地，扼东西交通之要冲。1992年被中央确定为沿边开放城市，是祖国西部最大的沿边开放城市，是新亚欧大陆桥西部桥头堡和连接中亚的重要枢纽，是向西开放的主要门户。

伊宁市辖8个街道、1个镇、8个乡：萨依布依街道、墩买里街道、伊犁河路街道、喀赞其街道、都来提巴格街道、琼库勒克街道、艾兰木巴格街道、解放路街道、巴彦岱镇、英也尔乡、汉宾乡、塔什库勒克乡、哈尔墩乡、托格拉克乡、克伯克于孜乡、潘津乡、达达木图乡。

市境内有：伊犁州原种场、伊宁市园艺场、农四师良繁场。市人民政府驻新华西路。

改革开放以来，伊宁市不断突破过去那种传统单一的经营格局，一个以农畜产品深加工、精加工为主体，以毛皮、肉食、粮油、亚麻加工和果蔬贮藏力口工为重点的现代工业体系正在形成。发挥得天独厚的地缘优势，迅速形成以市区为中心，连接霍尔果斯、都拉塔、木扎尔特三个国际贸易口岸的辐射网，现代化立体交通网络和通信信息网络也已形成，为国际国内的各种商务活动创造了条件。投资35亿元的奎屯一赛里木湖高等级公路已于二零零五年建成通车，精河—伊宁—霍尔果斯铁路已在国家计委立项，也将于今年建成通车。到那时，多年来制约伊犁经济发展的交通问题将成为历史，伊犁经济将产生突飞猛进的发展。

上海城巧克力可行性研究报告

3.2 伊宁市2016年上半年市场分析

一、房地产开发投资与新开工面积

伊宁市1-6月完成房地产开发投资184640万元，比去年同期（85804万元）增长115%。房地产新开工面积109.4万平方米，比去年同期（78.1万平方米）增长40%。

二、房屋销售面积及区域分布

伊宁市6月商品房销售17.19万平方米、1433套（不包括政策性房屋），比去年同期（6.51万平方米、585套）分别增长164%、145%；其中：住宅销售14.96万平方米、1258套，比去年同期（5.79万平方米、525套）分别增长158、140%；（注：数据来源，以商品房合同备案面积为准）。实现商品房销售总额8.76亿元，比去年同期（2.23亿元）增长293%。

从6月商品房销售面积（不包括政策性房屋）区域分布来看，西城区片区销售6.39万平方米，占总面积的37%；主城区片区9.55万平方米，占总面积的56%；东城区片区0.19万平方米，占总面积的1%；伊犁河景观带片区0.88万平方米，占总面积的5%，南岸新区片区0.18万平方米，占总面积的1%。

伊宁市1-6月累计商品房销售73.19万平方米、6644套（不包括政策性房屋），比去年同期（43.62万平方米、4161套）分别增长68%、60%。其中：住宅销售62.89万平方米、5598套，比去年同期（38.73万平方米、3617套）分别增长62%、54%。实现商品房销售总额30.56亿元，较去年同期（14.01亿元）增长118%。

从1-6月已销售面积区域分布来看（不包括政策性房屋），西城区片区销售

上海城巧克力可行性研究报告 33.22万平方米，占总面积的45%；主城区片区26.66万平方米，占总面积的37%；东城区片区3.94万平方米，占总面积的5%；伊犁河景观带片区5.47万平方米，占总面积的8%，南岸新区片区3.9万平方米，占总面积的5%。

1-6月政策性房屋销售面积32.33万平方米，2944套；其中：统建房销售32.31万平方米，2992套；集资建房销售0.02万平方米，2套；

6月政策性房屋销售面积3.81万平方米，347套；其中：住宅销售3.78万平方米、339套。

(注：政策性房屋是指中苑、东苑、北苑统建房剩余房源以商品房开发模式进行运作的房屋及限价商品房、经济适用房等类型的房屋。下同)

三、批准预售面积

6月伊宁市商品房批准预售面积34.26万平方米（不包括政策性房屋）；商品住房批准预售面积19.1万平方米，商业面积14.30万平方米，车库面积0.27万平方米，仓储面积0.59万平方米。

1-6月商品房累计批准预售面积92.24万平方米（不包括政策性房屋），较去年同期（31.7万平方米）增长191%。其中：商品住房批准预售面积55.55万平方米、5258套，较去年同期（23.99万平方米、2207套）分别增长132%、138%；商业面积33.23万平方米；车库面积2.87万平方米，仓储面积0.59万平方米。6月伊宁市政策性房屋批准预售面积无。

1-6月政策性房屋批准预售面积22.60万平方米；住房批准预售面积22.24万平方米、2306套，商业面积0.36万平方米。

四、住宅销售价格分析

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市1-6月住宅多层砖混销售均价为3386元/平方米，同比（2012年1-6月3084.3元/平方米)增长9.78%，其中：6月销售均价3543元/平方米，环比（5月3429元/平方米）增长3.32%。

6月各区域多层砖混均价分别为：

西城区均价3957元/平方米（楼盘有佳源“新天地”、金粮源“天下城”、东方环宇“香水湾”、营建“梧桐丽景”等）；

主城区均价4183元/平方米（楼盘有怡安“都市港湾”、鑫合“世纪名门”、圣都“纯粹阳光”、大世界“东方明珠”、易和“维多利亚花园”、华新“新矿·滨河家园西区多层”、君瑞“伊河北岸”等）；

东城区均价2970元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”、联正“东苑家园”、房伊美“伊美兰庭”等）；

南岸新区均价3060元/平方米（楼盘有家和“御龙湾”、佳弘“佳弘·曦岸”等）；

伊犁河景观带本月无多层砖混住宅备案。

伊宁市1-6月多层电梯住宅销售均价为3924元（楼盘有仁和“宁远郡·丁香苑”等）。

伊宁市1-6月高层住宅销售均价为3558元/平方米，同比（2012年1-6月3450元/平方米)增长2.46%，环比（1-5月3553元/平方米）增长0.14%。（楼盘有东方环宇“ 环宇·香水湾”、大世界“ 上海城·东方明珠二期 ”、“ 新时代广场”高层住宅、昊丰“昊丰大厦”、宝地“宝地花苑”、新欧·国际城1-4号楼、新矿·滨河家园二期高层住宅楼、仁和“宁远郡”、润丰“清枫苑”、易和“维多利亚花园小区”、华新置业“新矿·滨河家园”、金泰和“四季花城”、方圆“方

上海城巧克力可行性研究报告圆·丽景家园”、营建“梧桐丽景”、新福安“福安·西城国际”、金屋“ 金屋·紫都城”、佳源“佳源·新天地”、伊江“伊统佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等）。

伊宁市1-6月普通住宅销售均价为3472元/平方米。

伊宁市1-6月高档住宅销售均价为6139元/平方米（楼盘有祥汇绿城 “绿城·蔚蓝公寓”等）。

伊宁市1-6月精装修住宅销售均价为4608元/平方米（楼盘有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大绿洲”等）。

（注：数据来源，以6月商品房合同备案价格为准）。

五、商业销售分析

6月商业销售2.23万平方米、175套，较去年同期（0.72万平方米、60套）分别增长210%、191%;实现商业销售收入3.48亿元，较去年同期（0.33亿元）增长955%。

1-6月商业销售10.3万平方米、1046套，较去年同期（4.89万平方米、544套）分别增长110%、92%；实现商业销售收入8.43亿元较去年同期（2.32亿元)增长263%。

伊宁市6月一层商业销售均价为6913元/平方米。6月各区域一层商业均价分别为：

西城区均价10095元/平方米（楼盘有佳源“新天地”、恒翔“中国西部国际建材城”、宏城“中国西部国际建材城”、新欧“新欧国际城”、新福安“福安·西城国际”、蜀东“蜀东·水晶城”等）；

主城区均价8293元/平方米（楼盘有大世界“ 上海城·东方明珠”、金鲁红“君悦龙庭”、鑫合“世纪名门”等）；

上海城巧克力可行性研究报告东城区均价4782元/平方米（楼盘有三鼎“中苑家园”等）；南岸新区均价4483元/平方米（楼盘有家和“兴和御龙湾”等）；伊犁河景观带本月无商业备案。

六、存量房（二手房）交易情况分析

2016年1-6月伊宁市房地产市场存量房成交2765套，面积26.12万平方米，成交金额79734.16万元，较去年同期（807套，面积8.02万平方米，成交金额19460万元）分别增长242%、227%、309%；其中：住宅成交2619套，面积24.66万平方米，成交金额73121.65万元，较去年同期（778套，面积7.45万平方米，成交金额17711.48万元）分别增长237%、231%、313%。

6月存量房成交464套，面积4.42万平方米，成交金额12738.47万元，较去年同期（128套，1.13万平方米，成交金额2858.7万元）分别增长263%、291%、346%；其中：住宅成交435套，面积4.09万平方米，成交金额12101.36万元，较去年同期（125套，1.12万平方米，成交金额2733.7万元）分别增长248%、265%、343%。

3.3区位市场分析

3.3.1附近写字楼市场调研

【融和大厦】

项目地址：市政府西侧100米

项目简介：负一层为地下停车场（车位销售，共计475个车位），1-4 层为商业，塔楼部分划分两栋1号楼、2号楼；5-9层为平层写字间，10-19层为LOFT公寓；写字间、LOFT公寓每层30间，公寓

上海城巧克力可行性研究报告及写字间有一个10米高，100平米左右公共大堂，外墙玻璃幕墙；土地年限40年。

交房条件：室内毛坯，过道及大堂精装修，1号楼配置中央空调及新

风系统，2号楼仅采用地暖采暖，没有中央空调及新风系统，具体大堂、过道装修材料至今未定，物业管理费也未定，没有公共卫生间。

销售区域：1号楼部分整层中电投意向进驻，目前对外封盘；2号楼，平层写字间目前仅售9层，其他封盘（9层为零散销售，如整层拿，可开放其他楼层）；LOFT仅售12-15层，其他封盘（12-15层为零散销售，10-11已售完，16-17层如整层拿可销售，18-19层有客户谈整层暂不销售，）。

面积说明：写字间：面积40-120平米

LOFT：面积40-80平米

层高说明：平层写字间：4.2米

LOFT：5.4米

使用功能：平层仅作写字间使用，LOFT可作为办公居住两用。销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

销售策略：平层写字间：购买VIP卡，交10000顶18000元

LOFT：购买VIP卡，交10000顶20000元

样板间：一层销售大厅后方装修两套LOFT样板间，一间纯办公，一间纯居住，装修档次及配置豪华（仅内装修投入10多万）；视觉效果极佳。

项目工期：目前建设至4层，2013年9月封顶，2014年6月交房。

上海城巧克力可行性研究报告预售状况：目前因预售未拿到，采用VIP卡销售方式，目前所有价格未定，VIP卡销售截止时间为开盘前，写字间预计价格在5000-6000元每平米左右。

销售客源：目前主要以中电投为主，及部分单位投资客。写字间平面图：

【亚欧国际】

项目简介：负一层童装，1层奢侈品，2层女装，3层女装，4层运动休闲，5层餐饮，6-22层写字间。

交房条件：过道精装，室内毛坯，模块化、分体空调，每层一间公共卫生间。销售区域：写字间整体开放销售，未做控制面积说明：80-2000平米层高说明：3.4米

上海城巧克力可行性研究报告销售方式：可买独立单间、分割面积、整层。

价格：6层起价5620元/平方米，每层上涨30元/平方米，18层单价6100元/平方米，顶层6150元/平方米，均价5800元/平方米。

销售策略：交5万诚意金可退，开盘可享受优惠，具体优惠未定多少，开盘即要付足首付。8月份签合同。

项目工期：目前主体封顶，明年交房。

说明：写字间不包租，但业务员承诺，每平米年租金能租到700元/平方米。

3.3.2附近商业项目市场调研

西拓世贸中心

1、体量：商业10万平米，住宅占地6万平米，大概22栋。分三期完成，一期商业主要以服装城为主，服装城是独栋4层的建筑，单层面积是8000平米。住宅共三栋17层的小高层，2层底商，住宅从三层开始计算。

2、沿街价位：

1F：17000元/平米 2F：6000元/平米

3、内铺价位：

1F：13000元/平米 2F：11000元/平米 3F：未定 4F：未定

4、门面层高

1F、3.3米

上海城巧克力可行性研究报告 2F、3米

5、内铺层高

1F、5.5米 2F、5.1米 3F、5.1米 4F、5.1米

6、门面面宽：5.9米-6.9米

7、门面进深：11.14米-16.28米

8、内铺面宽：4.3米-6.9米

9、内铺进深：11.14米-16.28米

10、面积配比：40-60平米（商场底商）

90-200平米（住宅底商）

18-35平米（商场内铺）

11、客源：市区的客户主要够买的是商业，县里的客户购买的是住宅。

12、现金收取方式：诚意金

13、优惠政策：交的钱越多优惠越多，最多打9.5折。

转介绍：介绍一套返800元现金，二套返1700元现金，三套返2700元现金。

14、销售政策：2种返祖方式

（1）、先返三年，回报率总房款的8%，后面的租金比例和年限随行就市。（2）、一次性返10年，回报率总房款的8%。

15、公摊面积：商业：40%-50%(大概估算，准确的测绘报告还没有出来)

16、住宅均价：3500元/平米

上海城巧克力可行性研究报告

17、工期：年底交工，6月份签合同。

注：王孝雄设计院全程设计，以后的经营有公司自己管理。

新发地国际广场

1、体量：占地224.5亩，建筑面积35万平方米，一期17栋批发市场，二期2栋精装修公寓（未开）2、3、4、门面价位：不详（现在不销售门面）

公寓价位：均价：5150元/平米，4880元起价。

业态分布：一期烟酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特产。

一期有4大卖场，分别为：电子电器卖场、牛仔系列卖场、母婴用品卖场、洗化用品超市。5、6、7、8、公寓层高：5.2米

LOFT公寓层高：上面2.2米，下面2.7米公寓面积配比：58-140平米客源：八县一市消费者

注：现在主要销售项目四个角上的LOFT公寓，商业没有任何销售动作。

新欧国际城

1、体量：占地303亩，建筑面积51万平米，商业40万平米，住宅11万平米，停车位：1542个，容积率：2.53，绿化率：34%

2、门面价位： 1F：11000元/平米 2F：10000元/平米 3F：不卖

上海城巧克力可行性研究报告3、4、内铺：只租不卖门面层高

1F：5米 2F：4.5米 3F：4.5米5、6、7、8、9、门面面积配比：40、60、80、130平米业态定位：陶瓷卫浴馆住宅均价：3400-3600元/平米

商业销售模式：返祖10年，前三年按总房款的8%返还，后期随行就市。优惠政策：按揭贷款：9.9折分期付款：9.8折一次性：9.7折

10、住宅面积配比：60平米公寓、164-198平米复式

11、客源：八县一市消费群

注：此项目主要以销售住宅为主，今年7月份交工。

西部建材城（南区）

1、体量：占地110亩，建筑面积12万平米，沿街（北环路）商业3层建筑，市场里面为2层建筑。2、3、4、5、沿街门面价位：1.7万-1.9万/平米内铺价位：1.1万-1.4万/平米层高：北朝向5.1米，南朝向5.7米面宽：4.5米-5米

上海城巧克力可行性研究报告6、7、8、进深：9米-11米

业态定位：门面为自由业态，市场里面为建材市场。优惠政策;按揭贷款：500元/平米分期付款：400元/平米一次性：800元/平米

9、内铺销售模式：前三年必须由开发商管理经营，三年后必须按照市场业态自营。前三年的回报率为4%、5%、6%

10、公摊：11%

11、客源：自营建材的商户（新世界建材广场和月亮湾建材市场）注：今年8月1日交工

3.3.3附近住宅项目市场调研

营建碧溪湾

1、交房日期：2009年

2、户型面积：二室二厅，83-95㎡，三室二厅，97-133㎡

3、均价：目前二手房均价4500元左右。大世界东方明珠

1、交房日期：2010年

2、户型面积：一室一厅,55-74㎡,二室二厅，74-98㎡，三室二厅，97-148㎡，四室二厅，153-157㎡

3、均价：目前二手房均价4000元左右

3.4.1 伊宁市市场需求分析

上海城巧克力可行性研究报告伊宁市市区常驻人口54万，流动人口10万，加八县一市，总人口达到210万。随着伊宁市城市化进程的加快，新增城市人口增幅较大，加上附近县镇人口也在伊宁市购房，促进了房屋的需求量，虽然住宅房地产价格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率还是很高。

另一方面停止以前的住房实物分配制度，现在推进住房商品化、市场化货币化分房，也是促进房屋需求的一个主要原因。再次，随着城市经济的发展，对旧城区进行改造，拆迁力度的加大，被拆迁住户对房屋的需求量也较大。

从投资角度看，由于股市投资风险高，银行利率低，而房地产业保值、增值潜力大，使得房地产市场成为重要领域。加上银行信贷的支持，大大刺激了市场的需求。

3.5房地产消费群体分析

●个体工商户、私营业主：

伊宁市有个体工商户30000余户，私营企业2000余家。他们对商业用房的需求量大，要求也较高，是购买商业用房的主力军。

●行政事业单位职工

伊宁市是州、市二级政府所在地，行政机构相对庞大。政府机关近些年已不愿自己建房，而大都选择购买商品房。同时，由于这些年公务员加薪，收入有很大提高，转而购买面积大，绿化、规划、管理好的小区商品房。

●其他：

收入较高的行业，如保险、电信、金融等行业的管理人员，他们收入高，待遇好，工作相对稳定，出于投资保值的需要购买商品房；以及铁路职工、外调人员。

上海城巧克力可行性研究报告

3.6竞争分析

通过上述对房地产市场供给、需求、及典型物业调查分析：虽然受全球经济下滑趋势的影响，投资额有所下降，但随着伊宁市作为霍尔果斯经济特区商贸、商务、生活的大基地，目前房地产市场已经回暖，伊宁市房地产市场已经呈现出购房热的可喜局面，房地产市场活跃，房地产交易量大。伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均大幅度上升的态势，且有一定的涨幅。在开发商素质，产品设计，政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。预计该项目投入市场前景乐观。

3.7 市场分析有关结论

通过上述对房地产市场供给、需求及典型物业调查分析，2013年伊宁市房地产呈现地价上涨，商品房成交面积销售价格均呈上升的态势，市场需求旺盛。

在开发商素质、产品设计、政府规划等不断优化的基础上，伊宁市房地产已呈现出“质量化”发展趋势。本项目凭借其良好的地理位置、完善的配套设施，楼宇整体素质优良，从社区文化、建筑设计、物业管理等方面充分考虑商家需求。项目于2014年投入市场，前景乐观。

4.市场定位及项目评估

4.1 项目市场定位

根据委托方提供的规划设计要求，在市场调研及行情走势的基础上，将项目

上海城巧克力可行性研究报告的市场定位为商业楼。本项目规模不大，设备及建筑要求较高，属于中高档次的商业综合楼必将受到客户欢迎。

4.2 项目价格定位

根据伊宁市商业楼调研，本楼盘定价方案：商业均价5000元(不含底商)，但确定此价格是考虑到以中档价位快速入市达成一定销售率，引起市场关注，占领市场先机，实现价格提升，最终达到预期销售目的。

4.3项目主力客户群定位

●伊宁市政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●八县政府机关公务员、企事业收入偏高的人群 ●铁路职工、外调人员

●外地来伊犁长期发展的本土成功人士（含疆内地州）； ●项目周边区域习性客户，●伊犁所以投资客户，●市中心广泛的未确定客源 ●伊犁本土、来伊犁经商人士 ●高素质、高修养（金领成功人士）