农房改造计划

农房改造计划（精选4篇）

农房改造计划 篇1

发布日期:2009-9-27 16:12:00 来源:

中共金华市婺城区委金华市婺城区人民政府

关于加快农村住房改造推进社会主义新农村建设的实施意见

为深入贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，根据省、市关于全面推进社会主义新农村建设和加快农村住房改造建设的要求，现就我区加快农村住房改造，推进社会主义新农村建设，提出如下意见。

一、充分认识加快农村住房改造建设的重要意义

加快农村住房改造建设，是统筹城乡发展、促进人口向城镇集聚，城市基础设施和公共服务向农村覆盖延伸的重要途径；是优化农村土地资源配置，促进土地集约节约利用的必然要求；是加快社会主义新农村建设，推进城乡一体化战略的具体行动。各级各部门要从全面贯彻落实科学发展观的高度，充分认识加快农村住房改造建设的重要意义，把这项工作作为落实“重发展、促民生、保稳定”的重大举措，立足当前，着眼长远，采取有力措施，切实抓紧抓好。

二、加快农村住房改造建设的指导思想和目标任务

(一)指导思想。

深入贯彻党的十七大、十七届三中全会精神，以科学发展观为统领，按照建设社会主义新农村、促进城乡一体化发展的要求，坚持规划先行，尊重农民意愿，创新体制机制，强化政策引导，着力解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题，积极有序推进农村住房改造建设，加快改善农村人居环境，努力建设生产发展、生活富裕、生态良好、自然人文特色彰显的农村新社区。

(二)目标任务。

到2012年，全区农村住房改造建设的目标任务是：

1、基本完成农村低保标准(2007年)150%以下农村困难家庭危房改造任务。2009-2012年，全区完成农村低保标准(2007年)150%以下的970户以上农村困难家庭危房改造任务，其中2009年完成280户农村困难群众住房救助任务。

2、基本满足农民正常的住房改造建设需求。2009-2012年，全区改造建设农村住房11000户。

3、基本形成方便生产生活的农村基础设施、公共设施和公共服务体系。加快推进城镇基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖，统筹安排，配套建设村庄供水、垃圾处理、污水治理、医疗卫生、文化教育体育等设施，促进基本公共服务均等化。

4、基本实现农村住房改造建设新增用地与农村建设用地复垦土地总量增减平衡有余，农村居民点人均建设用地有所下降，2009-2012年，全区完成建设用地复垦740亩，其中2009年完成148亩。

三、加快农村住房改造建设的基本原则

(一)坚持规划先行，有序建设的原则。按照城乡经济社会一体化发展的要求和我区实际情况，完善《金华市婺城区村庄布局规划》，科学合理确定农村居住点数量、布局和规模。加快村庄建设规划编制，结合实施村庄整治工程，到2010年底全区所有行政村基本完成村庄建设规划编制。抓住土地利用总体规划修编的机遇，做好村庄建设规划与新一轮土地利用总体规划的有效衔接，调整好新农村建设用地，提高规划的科学性、实用性和稳定性。城建部门要认真研究、设计、推广多套体现农村山水特色、田园风光、生态韵味、不同户型的新型农民住宅适用方案，免费提供农民选择使用。

(二)坚持农民自愿，实事求是的原则。农民是农村住房改造建设的投资主体、实施主体、受益主体，必须充分尊重农民的意愿，尊重农民的首创精神。充分发挥党组织领导下的农村基层群众自治机制的作用，通过“村规民约”等有效形式，发扬民主，集中民意。要充分考虑农民群众的承受能力，因地制宜、实事求是，量力而行，不搞强迫命令，不搞“一刀切”，坚决杜绝把农村住房改造建设搞成“形象工程”和“政绩工程”。

(三)坚持严格管理，节约用地的原则。严格控制村庄建设用地规模，引导农民合理用地，实现节约集约用地。积极引导农民转变观念，鼓励农民建公寓式住宅，降低农民建房成本。严格执行“一户一宅、建新拆旧”政策，充分利用空闲地，荒地荒坡建房，严格控制占用农用地和耕地。积极探索宅基地管理机制、退出机制和流转机制，推广应用节地节能型农村建房模式，提高农村土地集约节约利用水平。(四)坚持突出重点，统筹兼顾的原则。农村住房改造建设要全面整合项目资源，把农村住房改造建设与村庄整治、农村生活污水治理、农村饮用水改造、下山脱贫和“绿化婺城”活动等民生工程结合起来，全面改善农村生产生活条件。要注重保护有历史文化价值的古村落和古民宅，继承和发展有地方特色的文化传统，努力实现改造与保护的“双赢”。

四、因地制宜，分类指导，有序推进农村住房改造建设

农村住房改造建设要按照“合并小型村、缩减自然村、整治空心村、搬迁高山村、保护特色村、做强中心村”的总体要求，因地制宜地实施农村住房改造建设。

(一)对城镇规划建设用地范围内的农村居民点，要引导其按照城镇社区建设的要求，进行统一集中改造建设，完善基础设施和公共服务设施配套，实施社区化管理服务。

(二)对村庄布局规划中确定集聚发展的中心村，要引导其按照农村社区建设标准进行统一规划、统一改造、统一建设集中住宅区。科学合理地划分村庄布局功能，同步配套基础设施和公共服务设施。在改造建设过程中，要注意村庄新区建设与旧区改造的有机结合，通过逐步过渡、置换等办法，引导合并迁建邻近村庄，促进农村居民点相对集中和集聚发展，加快形成具有一定规模、功能齐全的农村社区。

(三)对村庄布局规划中确定的保留村，应结合基础设施、公共服务设施配套和人居环境改善，适度推进住房改造建设。在住房改造建设过程中，保留原结构较好和布局合理的房屋，拆除违法建筑或零星旧房，通过改建、扩建、翻建、新建等多种方式，改善农民住房条件。对空心村较严重，规模较大，全拆全建有难度的村，可以实行“逐步拆建”。

(四)对村庄布局规划中明确要求搬迁合并的村庄，要积极引导农户到城镇和中心村购房建房，或按规划要求整村搬迁至生产生活条件相对较好的地方，停止原有村庄批地建房。对一时无法实施异地搬迁的村庄，要着眼长远，立足当前，控制建房层数，减少建房投入，控制搬迁成本。有灾害避险的村庄，必须实施异地搬迁。

(五)对需要保护的村落和建筑，制定保护和修缮的具体措施。继承并保护民俗文化，保护和修缮有文物价值、历史价值的建筑及村落。通过住房改造建设工程，积极创建历史文化、名人故居、绿化生态、少数民族等一批农村住房改造建设特色村。

农村住房改造建设要严格执行农村住房建设标准和规范，严格控制农村居民点人均建设用地、农村宅基地面积和农村住房建筑面积，加强农村分户建房的规范和引导。农村住房改造建设的工程项目实行项目申报制度，并落实项目法人责任制。

五、加快农村住房改造建设的政策保障

(一)鼓励农民拆除危旧房、闲置房(以下简称旧房)，利用存量建设用地建新房。全区各行政村要建立闲置宅基地管理制度，在群众自愿的基础上，通过经济补偿、宅基地产权置换等办法，确保宅基地收回渠道畅通。收回的宅基地由村集体统一管理和处置，为农村住房改造建设打好基础。积极推行宅基地有偿选位方式，为新农村建设筹措资金。对农村住房改造经批准立项的村庄，积极鼓励农民自主拆除，或由村集体收回统一拆除，并实行区级以奖代补政策。对连片拆除旧房占地面积在500-1000平方米的、1001-3000平方米、3001-5000平方米、5001平方米以上的，并利用原有宅基地进行安置建设的，分别给予村集体每平方米40元、50元、60元、80元的奖励。

(二)鼓励建设用地复垦。在农村住房改造建设中，要根据村庄实际情况，对适宜复垦耕种的地块，鼓励村集体实施建设用地复垦，积极开展下山移民村原村址的建设用地复垦。经国土部门验收合格的新增建设用地复垦指标，由国土部门进行收储，并根据区政府《关于调整土地开发整理复垦项目补助资金标准的通知》(抄告单〔2009〕37号)，对实施项目所在的乡镇(街道)、村集体进行奖励。经批准立项的农村宅基地复垦项目政策处理款，按新增有效耕地面积每亩补助40000-50000元，由实施乡镇(街道)包干使用；工程款按实计算补助，建设用地(农村宅基地)复垦竣工验收后，对实施乡镇(街道)按新增有效耕地每亩补助工作经费5000元；对土地权属村按新增有效耕地每亩补助工作经费2000元。以上奖励金额主要用于旧房拆除等政策处理和项目工程建设。

(三)加强土地政策扶持。确保新增建设用地的10%以上指标专项用于村庄整治和农村住房改造建设，向上争取的农户下山脱贫和地质灾害避险迁建专项指标全部用于农民个人建房，每年取得的宅基地复垦指标优先满足农村住房改造建设需要。各乡镇(街道)可选择若干村作为村镇土地利用规划试点单位，在乡级土地利用规划指导下，按照全域规划、全域设计、全域整治的原则，明确基本农田保护目标、耕地保护地块、村庄整治范围和村庄建设用地布局，提出田、水、路、林、村综合整治的总体部署。

(四)积极引导山区农民异地搬迁。引导和鼓励山区农民整村搬迁异地安置，对经区政府批准实施整村搬迁的村庄，坚持“一户一宅，先拆后建”的原则，搬迁后原居住地的住房予以拆除，其宅基地收归村集体所有并进行宅基地复垦；对整村搬迁村农户不需要新安排建房宅基地，通过异地购买农村住宅、商品房和投亲靠友等方式分散安置的，在拆除旧房后，享受下山脱贫搬迁的补助政策。

(五)加大金融支持力度。金融部门要加大对农村住房改造建设的支持力度，积极开展农村小额信贷服务，支持农户住房改造建设。要进一步创新贷款模式和方式，鼓励农民通过林权抵押贷款、联保贷款、存单抵押等形式筹措资金。要根据农村住房改造建设的实际情况，优化金融服务，适当延长贷款期限，实行利率优惠。积极研究农村住房改造建设的投融资方式，探索企业化、项目化的管理运作模式。

(六)继续实行农村困难家庭住房救助。对享受最低生活保障户、持有《金华市区边缘困难群众求助卡》户、有特殊困难的优抚对象户和特困残疾户及因灾或其它原因造成的特殊困难户，实施住房救助。根据《金华市婺城区人民政府办公室关于印发婺城区农村特困户住房救助实施意见的通知》(婺区政办〔2006〕13号)，其中新建住房，建筑占地面积每平方米补助300元；修缮住房，建筑占地面积每平方米补助40-80元。残疾人贫困户住房救助，按照《关于在全区开展第二期百户农村贫困残疾人“安居工程”的实施意见》(金婺残联〔2007〕05号)规定执行。

六、加快农村住房改造建设的组织领导

(一)强化组织领导。区成立城乡住房工作领导小组，负责农村住房改造建设的组织协调。领导小组下设办公室，具体负责农村住房改造建设的各项日常工作。各乡镇(街道)和村级也要成立相应工作机构，具体负责农村住房改造建设工作。各单位要把农村住房改造建设作为落实科学发展观的重要举措，作为改善民生、服务社会主义新农村建设的重要载体抓紧抓实抓好。

(二)强化宣传引导。充分利用广播、电视、网络、宣传栏等多种渠道和形式，广泛宣传加快农村住房改造建设的重要意义和各项优惠政策，激发农村基层干部和广大农民群众的积极性、主动性和创造性，争取社会各界和广大群众的广泛支持和积极参与，形成全社会支持配合农村住房改造建设的良好氛围。要及时总结推广先进经验，通过典型引路、示范带动、推动农村住房改造建设深入开展。

(三)强化服务创新。各部门必须充分发挥职能，强化服务创新，形成工作合力，共同推进农村住房改造建设工作。城建、国土、规划部门要简化农村住房改造和农民建房审批程序，实行“代理制”、“联合一站式”审批，其它部门(单位)应积极支持农村住房改造建设工作。在实施农村住房改造建设中，相关部门要免收行政事业性收费，政府制定价格的经营服务收费减半征收，严禁强制或变相强制服务收费。加强对中介机构服务性收费的规范和管理，测绘、建筑设计等单位的选择要坚持农民自愿。

(四)强化协调沟通。区城乡住房工作领导小组成员单位要根据实施意见结合本部门职能制定农村住房改造的各项配套政策和具体措施，协调解决农村住房改造中的有关问题，并及时通报工作进展情况；各乡镇(街道)负责农村住房改造的组织落实、监督管理等工作，并根

据乡镇(街道)实际情况，研究制定指导本乡镇(街道)农村住房改造工作的具体实施意见；项目实施村应在尊重民意、维护民利的基础上，制定详细的实施方案，并及时向村民公开。

农房改造计划 篇2

一、农村住房改造集聚建设的意义

(一) 有利于扩大内需

自国际金融危机爆发以来, 外部需求的不稳定对中国出口导向的外向型经济形成了巨大冲击, 扩大内需, 开发国内消费市场尤其是人口众多、消费潜力巨大的农村市场成为应对危机的重要举措。随着收入水平的提高, 出于对良好生活品质和更佳居住环境的追求, 新一轮的建房高潮在我国农村兴起, 农民对农房改造存在着强烈的现实需求。根据嘉兴经验, 今后10年农房改造每年可拉动投资200亿元, 带动消费80亿元, 为其GDP增长贡献1个百分点。

(二) 有利于改善农村生产、生活布局

长期以来我国农居布局呈现出“沿路而建”、“依山傍水”、“逐水而居”的特色, 这种布局在传统的农业生产下给农民的生产和生活带来了极大的便利, 但同时也将农民致于台风、滑坡、泥石流等自然和地质灾害的阴影笼罩之下, 而过度的人类活动也造成了环境污染、水土流失等生态问题。由于农居分布远离城市和集镇, 使得农民被隔离在市场之外, 逐渐“贫困化”。通过农房集聚改造将农民集中到适宜生产和生活的地区, 有利于改善农民生活环境, 帮助农民逐步走向富裕。

(三) 有利于推进公共服务均等化

改革开放30年来, 中国的城市聚集了大量的人、财、物资源, 农村则由于城乡二元体制环境下形成的“路径依赖”逐渐成为各种资源的“洼地”, 城乡差距逐渐扩大。通过农房集聚改造, 可以利用城市资源、城市建设和管理经验、市场机制和手段盘活农村“沉睡资本”--土地, 引导农村富余劳动力在向第二、三产业转移的同时逐步实现人口向城市的集聚, 改变目前“就业在城市, 户籍在农村”的不合理现状, 加速推进城乡基本公共服务均等化, 保证城乡居民共享改革发展成果。

(四) 有利于土地资源的节约集约利用

由于缺乏统一的规划和建设, 我国大部分村落的布局呈现点状分布的自然状态, 很少有大面积的组团村庄, 这一分布特点使得我国农村土地资源浪费和重复建设的情况比较严重。如嘉兴在改造前农民户均宅基地占地0.96亩, “宅基地换房”后, 联排或单幢独户平均占地控制在0.4亩以内, 公寓式安置则在0.3亩以内, 户均可节约0.6亩。此外, 农房的集聚建设在压缩配套建设的道路、供水、供气、供电、教育、医疗等基础设施和公共服务设施占地面积的同时, 覆盖更多的人口和地区, 有利于提高土地资源的利用效率。

(五) 有利于城市发展空间拓展

目前, 我国正处于工业化、城市化加速推进的时期, 相比其他生产要素, 土地资源的紧缺已经成为制约上述进程的主要障碍。就嘉兴来看, 至2020年嘉兴市年均新增建设用地指标仅为1.68万亩, 与每年3万亩的用地需求相比有1.32万亩的巨大缺口。农民和拥有大量土地资源的农村通过农房集聚改造工程, 在享受城市化进程成果的同时, 客观上为城市和工业发展提供了广阔的空间。

二、“嘉兴模式”及其经验借鉴

(一) 两分两换、十改联动

嘉兴地处我国长江三角洲地区, 经济发展水平总体上处于工业化后期阶段, 面临经济发展方式转型和产业结构调整的巨大压力。在国家严格的耕地保护和用地指标管控制度背景下, 整个嘉兴市的转型遭遇了土地供应不足的瓶颈约束, 而与工业和城市建设用地短缺形成巨大反差的是大量农民“进城”后造成了农村建设用地荒废和耕地撂荒以及村庄布局分散所带来的土地资源的浪费和使用的低效率。上世纪末, 嘉兴市就开始了推进城乡一体化发展的各种探索, 2008年浙江省确定嘉兴为统筹城乡综合配套改革试点后, 嘉兴市启动实施了以“两分两换”优化土地使用制度为核心, 包括就业、社会保障、户籍制度、新居民管理、涉农体制、村镇建设、金融体系、公共服务、规划统筹等改革的“十改联动”。以统筹城乡发展为平台, 2009年嘉兴市启动“两新”工程建设, 按照政府能承受、农民能接受、发展可持续为原则, 遵循“1+X”模式, 尊重农民意愿, 引导和鼓励城镇规划区内农房改造集聚, 加快镇中心社区建设。

通过“两新”工程的推进, 嘉兴市的工业、农民和土地逐步实现了“三个集中”, 城乡一体化的发展格局基本奠定。“两分两换”在促进嘉兴市城乡基本公共服务均等化的同时, 实现了农民生产生活方式的同步转变, 提高了土地节约集约利用的效率, 拓展了工业和城市发展的空间并推动农业向规模化, 产业化, 现代化的发展方向转变。

(二) 政府主导, 尊重民意

在“嘉兴模式”中, 政府在尊重农民主体地位的同时, 也以参与农房改造各个环节来彰显政府作为管理者、服务者和市场主体之一的多重职能。在具体的农房改造建设中, 嘉兴市坚持规划引领, 推进“1+X”村镇布局规划与城市发展规划、土地利用总体规划以及供水、供电、供气、交通等专项规划的有效衔接, 力求“多规合一”。在房产置换上, 政府通过向居民发放问卷调查表及实地调查的方式, 完善“1+X”村镇布局规划和配套设施并以给予财政补助和奖励等方式, 吸引农民向新市镇和城乡一体新社区集中居住。而作为农房改造工程的建设主体则由政府出资成立的投资开发公司担当, 该公司作为政府推进农房改造集聚建设的平台, 负责与置换农户签订房屋置换协议、在国有划拨土地上安置房的建设、原有房屋的拆迁、宅基地的复耕。正是因为政府以及具有政府背景的投融资和建设平台在农房改造集聚中的深度介入, 体现了“嘉兴模式”中政府的主导性作用。

(三) 因地制宜, 安置方式多元化

在农房改造集聚建设中, 鉴于各区经济发展水平、人均占有土地面积的差异, 在具体的安置工作中, “嘉兴模式”探索建立了三种方式:一是补偿农村宅基地置换公寓房。当地政府利用国有划拨的土地周转指标修建公寓房, 在把人均置换面积控制在一定范围内后, 将公寓房低价卖给认定的农户。置换后, 农民获得城市房屋所有权证, 并可以将多余的房屋在缴纳土地出让金后拿到市场上出售。二是补助农户异地集中自建公寓房。政府承担农户集中自建联排复式公寓房的部分费用;这一方式下, 农民建房所占用的土地权属依旧保持了集体所有的性质, 农户所拥有的房产与前一方式相比无法上市交易。三是实行货币安置。根据农户原有住房的建设成本、宅基地面积等协商安置价格。

(四) 启动资金以银行和财政为主, “滚动开发”以收抵支

在第一轮农房改造集聚建设中, 作为建设主体的投资开发公司, 建设公寓房、对采用自建公寓房农户的补贴、实行货币安置农户一次性货币补偿所需资金的30%来自于财政投入, 另外约70%则来自于银行贷款。后续改造中, 建设投资公司通过出让宅基地复耕所增加的建设用地指标作为下一轮改造的启动资金, 通过“滚动开发”以收抵支的方式来达到资金平衡, 推进农房改造集聚建设有序进行。

(五) 安置房产权随地权, 流转土地增社保

在“嘉兴模式”的农房改造中, 不同的安置方式下, 安置房屋产权性质不同。在宅基地置换国有划拨土地上所建房产的方式中, 房屋占地由原来的集体所有转变为国家所有, 农民取得置换房产的所有权证, 并可上市交易, 对于自建公寓和联排房的农民, 房屋占地依旧归集体所有, 农民房屋在现有制度下无法上市交易。原有的农村宅基地, 部分被投资开发公司用来发展标准厂房、社区商用房等集体资产, 收益被用来维持社区中长期的资金平衡, 另一部分适合复耕的宅基地, 则由投资开发公司实施复耕, 通过复耕将分散在农村的建设用地指标统一出让调剂给城镇和工业园区, 在拓展发展空间的同时利用所获得的土地出让金进行下一轮的农房改造集聚建设。对于进城的农民, 在“两分两换”的背景下, 其原先享有的土地承包经营权保持不变, 但是可以通过政府搭建的产权交易平台进行流转, 政府基于推进农业产业化、规模化、现代化、集约化经营的初衷, 鼓励农民流转土地承包经营权。在“嘉兴模式”中, 政府规定对流转期限超过10年的农民按照城乡居民社会养老保险中城镇居民的缴费标准和待遇参保, 并将自愿全部放弃土地承包经营权的人员纳入就业政策对象, 3年内实现养老全覆盖。

三、嘉兴农房改造集聚建设对其他地区的启示

嘉兴作为浙江省统筹城乡发展综合配套改革实验地区, 在农房改造集聚建设中取得的宝贵经验对于后发地区具有较高的借鉴意义。对于其他地区而言, “嘉兴模式”中规划布局优先、土地节约集约使用、农房产权明晰等具有普适性的经验可充分借鉴吸收, 同时也要把握当地农村土地节约潜力、升值空间、农民需求状况、社会资本丰裕程度、建设改造所处宏观经济环境等特有因素, 通过完善农房改造集聚建设的土地、资金及相应的政策保障机制以及一系列具有前瞻性的制度安排, 稳妥有序地推进当地的农房改造集聚建设, 推动地区城乡协调发展。

参考文献

[1]姚作汀, 施方, 等.农村住房改造建设的一场革命—嘉兴“两分两换”推进农房改建的创新实践[J].政策瞭望, 2009 (10) :27-29

[2]卓勇良, 吴可人.浙江省农居分布的类型与优化对策[J].经济地理, 2009 (3) :478-482

[3]李卫宁.加快农房改造建设步伐全面提升村庄整治水平[J].新农村, 2010 (12) :2-4

农房改造计划 篇3

《半月谈》刊文说,新农村建设不断推进,农村危房改造工程加速开展,但农房拆迁改造中存在着种种跑偏现象:

怪状一:圈地卖钱,中饱私囊。新农村建设是面大旗,发展经济、改善交通也是一面大旗,在此之下,有的地方行的却是圈地卖钱、中饱私囊之实。如河南省商丘市平台镇平台村村民反映,从2007年5月开始,平台镇政府借建设“商虞快速通道”之名,欺上瞒下,非法违规强占村民承包土地,高价卖给开发商从中获利,并在没有同村民签订拆迁安置补偿协议、补偿款没到位的情况下,强行拆除扒毁农民居住房屋,不仅给村民家庭造成巨大损失,而且使许多人无家可归、流离失所。

怪状二:形象工程,劳民伤财。有为了钱的,也有为了名的,于是形形色色的形象工程、政绩工程粉墨登场了。有的地方为了改善村庄环境,花钱买来大量景观树栽种,看上去很美,可老百姓不认可:如果让我们做主搞绿化,才不要这些中看不中用的景观树,我们会栽苹果树、核桃树、柿子树,不仅美观,又能发展庭院经济,还可以纳凉。形象工程劳民伤财,可一些地方却乐此不疲。记者最近在河南省新乡市采访,发现有村庄正在建设中心社区,而农民们对此多有不满。“近几年村里不少人已经新建了房屋,现在又让建多层住宅楼,搞中心社区,农民的农具放哪?老人上下楼怎么办?”

怪状三:高价建房,加重负担。在陕西咸阳市的一些新农村“示范村”,农民们普遍为建造政府统一规划的新房而背上了债务。泾阳县兴隆镇兴隆“新村”的村民反映,他们每户建房花费5万～7万元,大部分农户要靠借贷盖房。于是不少人感叹:“新房亮堂堂,里面空荡荡,债务压脊梁”。

怪状四:暴力开道,强制拆迁。去年以来,内蒙古呼和浩特市玉泉区碱滩村农房一直面临强拆。该村2006年被纳入拆迁改造范围,开发商沿用2001年和2002年的补偿办法,部分村民要求按照1:1原则进行回迁安置,双方始终未能达成补偿安置协议。到2008年,开发商在地方政府的默许下,开始实施逼迁、强拆。

怪状五:自愿不自愿,农民说了不算。

“你说我到底签还是不签?”记者在某地采访农房拆迁时,当地一位村民反复地问这个问题。他面临两难:要是在拆迁协议上签字,就表示自愿,到哪儿去都有白纸黑字为证;如果不签,政府将要强拆,到时可能一点拆迁补偿都拿不到。在此之前,多数村民已经签了协议。“我们大部分人都不愿意搬走,可是没有办法。”当地一名村民说,政府有的是办法让你签字。如果有亲属或家人在政府机关上班的,在医院、学校上班的,甚至在国企、私企上班的,都要回家动员拆迁,否则饭碗就端不稳。有经商做买卖的,要去工商部门验执照;有看病吃药的,要去医院报销医药费;或者有别的什么事,要找政府办的,对不起,都得先签字、再办理。

怪状六:补偿有多少,标准不统一。对于城市房屋的拆迁补偿,国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》予以规范;然而对于农村集体土地征用中的房屋拆迁,只在土地管理法中有较为原则的规定。可以说,农房拆迁实际上没有统一的法律法规可以遵循。为了进行农村房屋拆迁工作,各地制定有各种条例、规定、意见,许多时候这些条例、规定、意见都是为了开展具体工作而制定的。一地一策,一时一策,这是我国农房拆迁安置补偿政策的现状,同时由于农民无从参与政策制定,农房拆迁补偿的多少就全凭地方政府说了算。

怪状七:政策执行,因人而异。农房拆迁的补偿政策在执行过程中可操作的空间很大,许多不公和不满也由此产生。受到特殊照顾的有两类人。其一是村干部及其亲属。其二是执着上访的村民。还有一种执行上的弹性,就是政策还是那个政策,但解释各有各的不同。所有这些政策执行中的弹性似乎可以理解为,只要拆迁能够进行,政府总是不愿意付出更多成本。在这一过程中,吃亏的往往就是无权无势而又本分老实的老百姓。

怪状八:互相不信任,拆迁何其难。前不久,接到某地反映农房拆迁的上访信,记者前往调查。当地政府和村民的对立情绪以及互不信任的态度十分明显。“我们这次拆迁安置考虑得很周全,包括以房换房、土地补偿、养老保障、就业培训等各方面,应该说大部分村民是满意的,但仍有一些人,得了1万想10万,得了10万想100万。”这是当地官方对于上访者的解释。而记者接触的大部分村民却不这样认为。“土地补偿款为什么不一次给齐?”“养老保障为什么是和村里签协议,而不是和政府签协议?”“就业安置政府拿什么保障?”“新官不理旧事,换个领导不兑现承诺找谁去?”这种种疑问在不信任的情绪中被放大,造成了“政府不过是想把我们忽悠走了事”的印象。

根源:农民不是第一号主人

羽戈在《南方农村报》刊文说,《半月谈》总结了当前农村房屋拆迁改造的八大怪状。

发现有人说,这是违法征地与拆迁,应该使用法律武器制裁违法者,问题在于致命的法律缺失。但进一步推想,即便国务院制定了《农村房屋拆迁管理条例》又当如何?不是照样有《城市房屋拆迁管理条例》,但拆迁现场硝烟与鲜血的暴力演绎比好莱坞大片还要夸张几分,“钉子户”的成长率堪比雨后春笋。《农村房屋拆迁管理条例》如果步上了《城市房屋拆迁管理条例》的后尘,估计农房拆迁的“八大怪状”仍旧难以进化至常态。

农房改造计划 篇4

2011年初，温州市委出台《关于加快城乡统筹综合改革的若干意见》，推动城乡统筹发展。农房集聚改造是温州城乡统筹的核心措施之一，但是，农房集聚改造会对温州产生什么样的影响？本文基于浙江某县城乡统筹发展规划的基础，思考了关于温州农房改造的利弊问题。本文的一些观点仅供探讨。

一、农房改造之利

农房集聚改造对百姓、城乡规划与发展有利。从理论角度，主要有以下几个方面：

1、提高村民的生活质量

农房改造的初衷是改善村民的住房条件。中国的广大中西部乡村地区的住房条件（包括温州瑞安、永嘉、乐清等山区）很差，比如房子里未建化粪池，没有独立的厨房和卫生间，外墙体不粉刷，房子中不通自来水等。这样的房子大量得分布在中西部地区及中国广大的山区和半山区，为了缩小区域差距，改善山区和半山区农村村民的生活，中央政府实施农房改造政策，在村庄较近的镇区和中心镇集规划集中建设农民社区，搬迁村民，使其住上配套相对完善的房子，提高村民的生活品质

2、实现土地的集约利用

城乡土地利用的首要原则是土地集约利用，在城市土地的利用过途中，是否能实现土地集约利用事关城乡建设的成败。（1）农房集聚改造通过拆迁散、乱、小的村庄和零散聚落点，将农户集中安置于位于镇区的新建社区，而原腾出来的宅基地可用于绿化和城乡建设等用途，盘活了土地，能有效解决城市发展中碰到的土地不足问题，起到集约利用土地的作用。（2）科学的农房改造政策及实施，有利于构建合理的城乡住房布局。什么样的城乡住房布局是科学的，这是个很值得研究的课题。美国的一些学者依据美国城市的现状构建了一个城市住房分布空间结构假设模型（图）。模型将城市住房类型分为公共住房区（廉租房区）、城市复兴区、富人区、中产阶段区、中等收入阶级区、低收入区、知识分子区（cosmopolitan），并分析其形成的特征和规律。它对温州市住房发展和政策可能具有一定借鉴作用。温州农房改造和廉租性住房建设在加速形成某种住房格局。只要住房规划和农房改造政策得当，将有利形成一个合理的城市住房分布的格局。

3、保护了乡村面貌和城乡环境

保护乡村环境是统筹城乡发展的一个方面的重要内容。在城乡土地利用上，农房改造通过搬迁山区，半山区的农户，将其安置在中心镇，城郊镇上的新农村小区。原宅基地通过土地整理可以腾出来，用于退林，退耕，还原了乡村面貌。同时，由于乡村污染主要来自牲畜粪便、农药、生活污水等生活垃圾及少量工业排放的废弃物，农房改造减少了农村聚落这个产生污染源的主体，也起到了保护乡村环境的作用。因此，农房改造政策对保护城乡环境起正面的作用，而且这种作用是持久的、具有战略性的。

二、农房改造之弊

以农房改造为重要内容的城中村改造对当地的社会文化资本造成影响。当代规划学大师约翰弗里德曼和英国卡迪夫大学地理系的吴缚龙教授的几本城市学著作对中国城市化史、城中村聚落机制、社区民主制度等问题作了深入研究，得出了一个结论：不科学的城中村改造会对当地的社会空间造成负面影响。不过，可惜的是这几本著名只有很少数的城市学、规划学的研究生才可能有机会读到。我的一个朋友写过一篇关于中国城中村发展机制的文章，从理论角度思考了城中村发展的机理，这篇文章将在某城市学国家一级核心期刊上发表。列举其中的一些观点，我的引用可能是片断的、不成系统的，也可能会曲解了原意，仅作讨论之用。

1、城中村的发展是一个根据外部条件变化，而自动调整适应的弹性过程。这个弹性过程是颇具活力的，以农房改造为核心内容的激进的城中村改造方式往往忽视了这种活力，对当地社会文化资本造成不可挽回的损害。这句话可能比较理论，难理解。

温州的城中村发展的机制是这样的：过去的20年，温州工业经济的持续快速发展，产生了对民工的大量需求，引致四川、安徽等中西部地区大量农民工的涌入；流动人口的涌入需要大量的住房去安置；但是，城市中的住房数量有限，政府又未提供足够的本来应该由政府提供的廉租房或工业性安置性房，同时，城区的房子租金过高，民工承担不起，所以，城乡结合部（即城中村）的农房便成为民工择居的佳选。农民工的到来繁荣了城中村的“租房经济”，租金收入挺高，几乎所有城中村村民出于利益考虑，都将房子层数推高，这就形成了现在温州城中村的城市景观。同时，城中村的发展推动了村集体制度的革新（例如，镇政府基于人本主义的考虑，对城中村采用了相对宽容的态度；村集体也会做出自我的制度调整和适应，保证了城中村的发展和村民的利益）；而后，城中村脏、乱、犯罪率高等特征受到了广泛的批评，执政者往往会推动激进的城市发展政策，包括城中村改造、农房改造、拆毁棚户区、大建基础设施等，在这个过程中，会涉征地、拆迁、房地产开发等，并产生各种社会问题；最终，在各种外部因素的综合作用下，城中村会发展成为新的聚落形态，并达到一种新的制度平衡。

农房改造可能产生如下负面影响：（1）破坏“租房经济”的乡村经济结构。租金是城中村村民重要收入，农房集聚改造是对这个租房经济整体的破坏。虽然，农房改造确实改善了村庄环境，整治了村庄卫生，加速形成功能分区明显的城市形态。但是，在“人本主义”思想指导下，制定政策是否应多考虑下经济发展的可持续问题？所谓“包容性增长”也是在强调要保护弱势群体，追求社会公平与经济发展的协调。（2）虽然城中村被冠以脏、乱、犯罪等骂名，但是，这种“无序”的背后隐含着某种有序的社会关系的制度构架，城中村改造破了这种有活力和创新力的制度构架，比如村集体制度。、加快“门禁社区”的形成，可能会造成社会问题

门禁社区（gated community），亦称防御性社区，是英国卡迪夫大学地理系教授吴缚龙教授提出的一个社会地理学概念。大致意思是：出于防卫和治安的考虑，城市中的各社区用围墙将社区包围起来。这种做法使各个社区就像一个个孤岛分布在城市之中，形成一种“隔离”的社会氛围，使人情变得冷淡，加剧了城市中居住的贫富分化和隔离，会使城市出现各种社会问题。这种孤岛型门禁社区分布的形式也是受到病垢的。

温州大面积的农房改造会不会形成某种类型的防御性社区？记得有一次，去江滨路府东家园的朋友家里玩，进社区大门是需要登记的，严实的围墙和严肃的门卫给人一种不愿意接近的感觉，这是典型的富人的门禁社区。而农房集聚区可能会形成另一种门禁社区，相对破败、服务配套较差，经济可持续存在问题，与高档的门禁社区形成鲜明的对比。农房改造加速社区的贫富分化，对社会空间会有何影响？大拆大建的农房集聚区建设实际上沿袭着一种西方理性的发展模式，这种模式以经济人为对象，企图用现代工程技术和几何学的统一定式一劳永逸地解决城市发展中的住房和发展问题。但是否合理呢？

法国案例：法国法律规定，如果开发商要建设一栋商品楼，必须同时配套建设相应的社会福利房(即廉租房)，否则开发商无法拿到房建许可证。这在一定程度上遏制了贫富分化，因为买得起商品房的人要与住福利房的人相邻而居，从而避免形成“贫民区”和“富人区”。

三、政策建议

（1）制定科学的政策

温州是一个位于丘陵地区的人多地少的城市。特殊的地形地貌、城市建设的现状和经济社会特征，使温州实施城市土地整理、农村宅基地置换、城市拆迁、乡村面貌保护、环境整治等措施的难度与人口相对较少的平原地区有所不同。应结合温州的实际情况，制订相应的旧城改造的政策措施。研究城市住房布局，借鉴国外城市住房发展的规律和成功政策经验，引导城市住房合理布局，指导住房政策的科学制定。

（2）提高政策信息的透明度，提高村民的知情权和监督权