房屋拆除相关法律

房屋拆除相关法律（通用7篇）

房屋拆除相关法律篇1

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房屋继承相关法律法规

房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人所遗的房产转归继承人的行为。它是房地产转让中的一种方式。但这种转让方式主要是指土地使用权或房屋所有权的转移行为，而不是直接反映商品的关系。继承是一种法律制度，继承关系要在一定的条件下才能发生。

一、继承应当在被继承人（在房产继承中就是遗留下房产的人）死亡后才能发生。这是继承的首

要条件。有的房产所有权人为了避免继承人在日后可能会因争夺房产而产生纠纷，在生前就将房产权交给继承人，如分给某个或各个子女，这也是合法的行为，但这不是继承，因为这时继承还没有开始，而是生前的赠与行为。

二、继承遗产的人应当是被继承人的合法继承人，就是依照法律的规定能作为继承人的继承人。

这是继承的第二个条件。被继承人如果立下遗嘱，将房产指定给法定继承人以外的人，或是捐献给国家、集体，这也是被继承人处分遗产的方式，但这不是继承而是遗赠。

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三、遗产应当是被继承人生前属于个人所有的财产。这是继承的第三个条件。有的房产是共有的，如常见的夫妻之间的共有，当一方死亡以后，并不是所有的房产都成了遗产。这时，应当先将房产进行产权分割将属于被继承人配偶的份额（除有约定者外，一般应分出房产份额的一半）分割出来以后，再对遗产进行继承。

继承开始后,按照法定继承办理:有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理；有遗赠扶养协议的按照协议办理。被继承人死亡后,如果生前立有遗嘱,或是曾经与某一社会组织或个人签订有遗赠扶养协议的,应当先按遗嘱或遗赠扶养协议的内容对遗产进行处理。没有遗嘱或协议的,则按法定继承处理。

法定继承是依照法律的规定,由继承人按继承顺序、继承份额进行继承。《继承法》规定的法定继承人是：配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承顺序是指上述继承人继承遗产的先后顺序。《继承法》将继承人分成两个继承顺序：

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第一顺序：配偶、子女、父母；

第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后，先由第一顺序的继承人继承，没有第一顺序继承人继承（包括没有第一顺序继承

人及虽有第一顺序继承人但全部放弃或丧失继承权的，才由第二顺序继承人继承。

继承份额是指同一顺序继承人继承遗产时，份额一般均等。对于有特殊困难的人、未成年人、缺

乏劳动能力又无生活来源的继承人，应该予以照顾，适当多分配一些遗产。对于有抚养能力和抚养条件的继承人，不尽抚养义务的，在分配遗产时应当不分或少分。继承人经过协商一致，可以平均分配遗产,也可以不平均分配遗产，这一点在房产的继承上尤为重要。

继承人的继承权可以因继承人的下列行为而丧失：

1、故意杀害被继承人的；

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2、为争夺遗产而杀害其他人的；

3、遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；

4、伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。

房产的继承和分割与其他财产不同，房产虽然可以分割但这种分割是有限的，如不能把一间房屋分成许多份。在这种情况下，可以由继承人共同继承，作为共有的房产。如一定要分割时，可以采用作价分割的方法。房地产继承分为两种形式：一种是法定继承，即死者生前没有交待或立下遗嘱，因此继承的顺序以法律规定的程序进行；另一种是遗嘱继承，即死者在生前留有明确的意愿和指示，指示把自己的遗产死后留给什么人继承。

1．房产继承时如何申请产权转移登记？

房产继承时申请所有权转移应提交下列文件：①申请书；②继承人身份证伯；③原房地产权证；④被继承人死亡证明；⑤继承证明文件及公证书。

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2．分割房屋遗产，采取何种方式为宜？

房屋遗产分割不同于其他财产的分割，因为房屋是不动产，不能随意移动，或因继承人人数较多不易分割，或因房屋遗产本身的结构也难以分割等，如果强行分开、割断，可能损害房屋的效用，以致造成生产无法正常使用，或给生活带来不便。

因此，如果分割房屋遗产在客观上可行，且不损害房屋的效用，不影响生产、生活，可以分割处理。对于不宜分割的房屋，可以采取以下两种方法处理：

1、折价补偿方法。一般是归居住使用者所有，由其按各继承人应继承的房屋遗产份额折价补偿。房屋作价标准可以由继承人自行协商确定，或根据房屋所在地人民政府规定的私房评估标准，并参照当地的市场价格合理评定。

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2、共有方法。各继承人也可以商定遗产房屋为共同所有，可以是按份共有，也可以是共同所有。在房屋遗产分割中，应尽量采取折价补偿的方法，共有的方法并没有彻底解决纠纷，应视为对第一种方法的补充，如折价一方因经济能力负担不起折价款时，采取共有方法，也可减少矛盾。

法定继承房屋不征契税

国家税务总局日前发出通知，明确规定对法定继承人继承土地和房屋，均不征收契税。

在“国税函［２００４］１０３６号”的通知中，国家税务总局对继承土地房屋权属征收契税问题作出规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属时，不征收契税。而税务总局同时明确，按照《中华人民共和国继承法》规定，对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的则属于赠与行为，应征收契税。

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房屋拆除相关法律篇2

一、房屋权属登记管理程序

房地产的等级类别较多, 登记的程序和所需文件也有所不同, 但基本的程序主要有:申请、受理、审核、公告和颁发证书。

1、申请。

先由申请人提出申请, 有共有人的, 由共有人共同提出申请;涉及他项权利登记的, 原权利人与他项权利人共同提出申请, 当然也可以委托代理人代理申请登记, 但必须出具有效的授权委托书和自身身份证明。申请登记应提交以下文件:申请书、身份证明、登记原因证明文件, 如买卖合同、抵押合同、原权利证书、遗嘱、判决书、裁定书等, 土地则为土地出让合同或相关批文。

2、受理与审核。

受理即登记机关受理登记申请, 受理后登记机关对申请人的材料进行审核, 错误或不齐的要求补充或更正, 并对材料的真实性和权利状况进行审核, 在规定的30天期限内作出予以登记、暂缓登记、不予登记的决定。我国法律规定, 违章建筑、临时建筑和法律法规规定其他情形的不予登记。

3、核准登记并颁发权利证书。

经决定予以登记并符合法定条件和手续的, 予以登记并发给相应的权利证书, 权利证书是权利的有效证明。

二、办理房屋登记中存在的问题及相关问题的法律思考

1、有关继承房屋的权属登记法律适用错误。在继承过程中, 在申请人未提供相关文件证明的情况下, 房屋登记机关为申请人办理房屋继承变更登记, 而在法律适用上, 继承房屋属于房屋权属转移登记, 这是房屋登记机关的适用法律错误。

2、不注重实体审查和违反法定程序。在房产权属争议不明和共有人不明的情况下, 进行了房产登记;有的申请在后, 办证在前, 登记程序违法;有的直接进行了转移登记, 却未进行初始登记。

3.违反法律禁止性规定, 如将已经被人民法院查封的房产办理了房屋权属转移登记;另外, 在权属有争议或不清的情况下办理了登记。这都属于违反法定程序办理房屋权属转移登记。

4、有关人员用虚假的申请材料进行申请登记, 而登记机关未尽相关审查义务, 就给予登记, 侵犯了相关权利人的财产权。

针对这一问题, 建设部公布的《房屋登记办法》, 对登记的这一块作了更为细致的规定, “当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任。”“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。

例如在周某诉房地产管理处注销房屋所有权证一案中, 原告于2005年涂改他人已作废的房产执照到被告处换领房屋所有权证, 被告工作人员因审核不细为原告换发了房屋所有权证。2007年, 原告的房屋在动迁时被群众举报, 被告作出了注销原告房屋所有权证的决定。原告不服, 以注销决定属于行政处罚行为, 且涂改行为在两年内未被发现, 不应再给予行政处罚, 被告的行为违反了行政处罚法的规定, 请求予以撤销。本案最终审理后认为, 原告所持房屋所有权证是用经涂改作废的房照换领形成的, 是不具备合法条件的房屋权属证书, 房地产管理处未认真审查即为原告换发的房屋所有权证是错误发证。

房地产管理处在查明原告的违法行为及本机关的错误发证后所作的注销房屋所有权证行为, 是依职权作出的一种行政管理行为, 并非是对原告违反行政法规的行为给予的处罚, 故该注销决定不适用行政处罚法的规定。原告的诉讼理由不能成立, 判决维持了被告的注销决定。

5、在房屋权属登记为一人时, 登记机关要求所有权人出示结婚证或未婚声明书, 以此来审查该房屋是否是夫妻共有。这种做法没有法律依据甚至涉嫌违法。

房屋权属登记管理部门这种做法的理由是:夫妻房屋虽只登记为一人, 其实是夫妻共同财产, 办理业务必须征得配偶同意。这是我们没有深刻解读我国相关法律条文的结果。

我国的婚姻法中有规定“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产, 归夫妻共同所有:……夫妻对共同所有的财产, 有平等的处理权。”该法律条文表明, 如果房产不是婚姻关系存续期间所得, 就不适用本条规定。举例证明, 乙男于2 007年3月购买一套面积为130平方米, 三居室的房屋, 并于当年9月办好房屋所权证。2008年2月乙男与丙女登记结婚。按照该法律规定, 这套房屋是乙男的婚前个人财产, 所有权应属乙男个人所有。

况且, 只登记为夫或妻名下的房屋所有权证, 也有可能确为夫妻双方约定的结果。这是公民的自治权利。如甲男乙女结婚生育一子丙男, 购得a、b、c房屋三套, 夫妻约定a房登记为甲男、b房登记为乙女、c房登记为儿子丙男, 夫妻双方在填写《权属登记申请表》时“共有人”一栏均为空白, 在登记机关按照法定程序审查确认后, 分别为三人颁发房屋所有权证。假如有一天乙女想把自己名下的房屋卖掉, 难道还要乙女出示结婚证明, 然后征求甲男的意见吗?这显然是多余的。所以要求当事人出具结婚证或未婚声明书, 严重背离了执政为民的理念, 只会徒增行政相对人的负担, 这是我们在工作应该要避免的。

在民法概念上, 房屋共有不仅仅是夫妻共有, 还有家庭共有和合伙共有等, 如果要审查共有, 那么对其他类型的共有是否也应当一并审查呢?很明显, 这不是登记机关的职责。另外房屋一经合法登记, 完全受登记公信力的保护, 不可能以可能存在共有人而重新审查公民已依法取得的财产权。

6、在工作实践中, 有房产权属登记部门要求必须要有土地使用权证书才能办理房产业务, 否则不予办理相关手续。这是严重违背法律精神的。

例如某地级市房产行政管理部门和土地行政管理部门联合下发了一个两局《会议纪要》, 内容就是要求房产权属登记部门在办理房产业务, 要求行政相对人必须提供土地使用权证书, 否则不予办理相关手续。本人认为该《会议纪要》规定严重涉嫌违法, 办理所有房产业务均必须有土地使用权证书, 同样也涉嫌违法。《会议纪要》的一些规定是对我国现行法律法规的扩大性解释, 属无效解释。另外, 根据《立法法》规定的有关精神, 对法律、法规的解释由法定机关依照法定程序进行, 其他部门无权解释, 不能产生法律效力。《会议纪要》只是一个一般性的行政规范文件, 对法律、法规、规章、上级文件没有解释权。

况且, 在建设部颁布的《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》的相关规定可以看出:国有土地使用权证并不在上述文件所规定的办理房屋所有权登记“必需要件”之中。在转移登记时要求权利人提供国有土地使用权证件的目的, 仅在于再次确认转让方的房屋所有权和国有土地使用权是一致的, 可以进行转让, 以保证房屋转移登记的安全。这并不意味着没有合法的土地使用权证件, 房屋交易就必然无效;也不能认为如果国有土地使用权证存在一定的权利瑕疵就将必然要撤销已颁发的房屋所有权证。

土地使用权证在办理房屋转移登记的过程中所起的作用仅仅是证明作用, 并不意味着没有土地使用权证就必然不能办理房屋转移登记。比如对于由于各种原因尚未取得或者颁发土地使用权证的房屋, 只要证明其权利是合法的, 权利主体是一致的, 完全可以办理房屋转移登记。

例如甲男在接受第三人乙女的赠与, 在依法取得房屋所有权证后, 其在法律上也必然能够取得房屋所占土地的土地使用权证。这种权利本身并不受甲男是否去领取新的土地使用权证的影响。土地使用权证仅仅只是土地使用权的合法凭证, 在未取得或者未依法取得土地使用权证时, 并不必然导致土地使用权的灭失, 而只是承担不依法办理土地使用权变更登记的法律责任。”这就是我国现行的“地随房走”的原则, 以及房屋所有权证和土地使用权证“两证分离”、两证“权利主体相一致”的原则的体现。

三、结语

综上, 在房屋权属登记管理工作中, 管理者要深刻解读现行的法律法规, 在房屋登记过程中要严格依法办事, 以符合国务院关于行政高效、行政便民的要求。以上就是笔者的一点浅见, 文章写作不到之处望多批评指正, 本人在今后也会加强相关理论知识的学习, 再接再厉, 争取为我国的房屋权属登记管理研究建言献策。

参考文献

[1]、黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善[J].厦门大学学报.2007年01期

[2]、胡晓红.浅论我国房地产产权登记制度[J].科学·经济·社会.2008年04期.

[3]、郑吉荣.实行权属登记发证制度　建立房地产产权保障法律体系[J].中国房地产.2009年02期.

房屋拆除后只剩下满地垃圾篇3

我都会时光倒流般想到房屋建造时的情境，

选址、规划、设计、施工，地基、浇铸，砌墙、装饰……

一个漫长而系统的工程，一项任何环节缺一不可的投资，

寄托着众多人美好梦想的现实描绘，

无数人克服困难劳动付出的辛勤成果。

我惊叹于一幢房屋瞬间被拆除时的场景。在机械的力量面前，一面面的墙顷刻倒卧，水泥浇铸的大梁拦腰而断，脆弱如同倒地的积木。

随后，好几天时间对瘫倒房屋的清理，更让人匪夷所思。起先记忆犹新的漂亮的房子，一经倒地，即成垃圾。若干工人清理来捡拾去，居然只从中获得一堆扭曲残存的钢筋。那些钢筋在装车时千形百态，聚集一起，诉说着自己被人为浇铸捶打的百般委屈和无奈。

后来的许多日子，我都会时光倒流般想到房屋建造时的情境，选址、规划、设计、施工，地基、浇铸，砌墙、装饰……一个漫长而系统的工程，一项任何环节缺一不可的投资，寄托着众多人美好梦想的现实描绘，无数人克服困难劳动付出的辛勤成果。

房屋的拆除也许因为新的规划，因为更高更大的主观愿望，因为城市对肤浅滑落的畸形追求。类似原因导致的拆除，在今天中国的每座城市，每天每时每分每秒都在发生。我想说的是，从房屋建造引伸开去，我们在创建自己的事业时，似乎更可以从中获得些许启迪，比如战略上的规划，战术上的策略制定，实施上的各环节协调，不可或缺元素（项目、资金、团队等）的充分准备。说到这里，很想特别指出一个顽症：当我们明知某些元素不具备时，我们总会下意识以一种侥幸的心理自慰滑过，像逃避一次老师的作业样，并不觉得埋下了多大的隐患。

事实并非如此，周密的准备比什么都重要。风险意识的具备和简单的冒险行为，其中有着难以言喻的天壤之别。残酷的现实是，不论我们准备得如何充分，一经开始行动，情形往往出人意料猝不及防。所以，风险意识必须具备而且特别重要，因为市场并不为我们的主观意愿而动，市场不但有其自身高深莫测的规律，更有着气候样变幻莫测的个性。

回到对行动前的准备，还想强调：我们的事业并非一幢房子，所有的规划都是一个战略方向，一种理想诉求，一条无限延伸的路径；创业是个永恒的动词，是一种人在旅途的动态描述。从这点讲，我们永远不会有把房屋建好了，然后再去拆除的机会。

房屋拆除时只剩下满地的垃圾想要告诉我们的是，我们中的绝大部分其实并没有真正把房屋建造好，就面临着无奈的拆除或崩盘失败成为垃圾。任何的崩盘失败，都有着类似房屋拆除的情节语境，那些寄托自己喜悦、梦想、希望的所有所有，瞬间成为过往和垃圾，所有物品的贬值如同精神的崩溃一样，价值顷刻间化为乌有。

旧房屋拆除合同篇4

甲方：乙方：

甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》和《绵竹市房屋管理拆迁规定》等法律法规，本着平等互利的原则，经友好协商签订如下合同：

一、工程概况：

工程名称：

（一）工程地点：

（二）拆除范围：甲方指定的拆除房屋、门窗设备及构筑物及场地内的杂草树木。房屋拆除范围须拆除至自然地坪。拆除的旧材料归乙方所有，由乙方自行处理。

（三）拆除面积：拆除房屋总面积为

㎡。

（四）承包方式及旧材料费支付方式：承包方式为全包。合同签订后至乙方进场三日内，乙方一次性按建筑面积每平米元（大写：），并且乙方向甲方支付工程拆除保证金共计人民币万元（大写：），待乙方按合同约定拆除施工结束后，通知甲方进行验收，经甲方验收合格且无任何违反本合同约定的违规处罚等扣款情况，甲方在验收后三日内退还乙方保证金人民币元（大写：）。甲方不向乙方支付任何费用。

二、工程内容：

1、乙方负责拆除甲方场地内指定的所有建筑物及构筑物及场地内的杂草，并清运全部建渣。

2、乙方严格负责按照施工规范要求进行拆除施工，搭设拆除施工过程中的所有安全防护措施。

三、工程期限：

工期以甲方书面通知乙方拆除日期之日起天，所有拆除清渣施工结束，除不可抗力及甲方同意延期因素外，乙方必须按期施工完毕，否则视为违约。

四、甲乙双方责任

（一）甲方责任

1、负责通知及申请相关部门对拟拆除房屋进行断水、断电、断气、断通讯等工作。

2、配合和协调相关拆除工作。

3、负责对拆除完毕的地块进行验收。

4、甲方指定为工程项目负责人，负责协调拆除施工中的有关事宜。

（二）乙方责任

1、按甲方要求按时进入拆除现场，保证工期的顺利完成。

2、负责对甲方指定拆除范围内所有建筑物及附属物的拆除、清运、清扫等工作。

3、乙方在施工过程中，必须确保周围道路畅通，周围设施完好，严禁在道路与通道处堆放任何材料，不得违规影响周边居民的正常生活和工作。

4、乙方在拆除施工过程中，不得破坏到周边临近建筑物。

5、乙方指定为工程项目负责人，全权负责工程拆除事宜并及时向甲方通报工程扫除的有关情况。

6、乙方在开工前及施工过程中，须办理的一切拆房手续及相关须协调工作，均由乙方全权负责。

五、安全施工

1、乙方按有关规定，负责搭设现场施工范围的一切安全防护措施，拆除施工过程中保证文明施工，安全防护设施必须严格有效规范，符合文明施工的要求。

2、乙方拆除施工前必须制定施工方案、安全作业规程及紧急救援预案，并配备应急救援的必要器材。

3、拆除现场应实施封闭作业，禁止非施工人员进出，项目经理或技术负责人必须亲临现场组织指挥拆除施工，严格按照安全、科学，规范的进行施工，拆除施工过程中如发生伤亡责任事故，必须按相关程序和时限报告有关部门，不得拖延、隐瞒不报。

4、乙方在拆除施工过程中出现的一切安全责任事故，由乙方负责并承担一切由此产生的法律与经济责任，与甲方无关。乙方必须为施工作业人员购买意外伤害险，并提供专职安全员资格证，并在开工前将复印件报甲方处留存，如无则视为乙方违约。

六、违约责任。

1、乙方未按工期要求完成合同约定的拆除面积，超过一天，乙方向甲方支付元（大写：）人民币罚款，以此类推，至双方按规定解除合同为止。

2、任何一方违反本合同规定，则违约方承担一切经济、法律责任，并赔偿未违约方的全部损失。

七、争议

甲乙双方发生争议时，协商解决，协商不成，可向德阳市仲裁委员会申请仲裁或向德阳市人民法院提起诉讼。

八、其它

1、本合同签字盖章生效后，甲、乙双方如有未尽事宜或对合同条款修改，需经双方协商同意并签订补充协议。

2、补充协议及附件与本合同正文有同等的法律效力，双方须共同遵守。

3、本合同自甲、乙双方的法定代表或授权委托代理人签字并加盖各自公章之日起生效。

4、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，一份保底，具有同等法律效益。

甲方（盖章）：

乙方（盖章）：授权代表（签字）：

授权代表（签字）：

****年**月**日

房屋拆除合同样本篇5

发包方（以下简称甲方）：灵璧县王井小学承包方（以下简称乙方）：

依照《中华人民共和国合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》、建设工程及其他有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经双方协商，就本工程施工中的有关劳务提供及其他事项，达成如下协议：第一条：工程概况

一、工程名称：拆除王井小学院内不安全校舍

二、工程地点：王井小学院内

三、工程内容：拆除王井小学院内不安全校舍（2号教学用房、传达室及厕所）。第二条：承包范围

一、建筑物：2号教学用房、厕所、传达室

二、拆除上述所列房屋至地平，拆除至室外地坪为±0。墙头及其他建筑物因拆除破坏的无条件修复。（特殊地方另行协商）第三条：工程工期

一、进场日期： 2015年 5 月 6 日，竣工日期：2015 年 5月15 日

二、总工期为 9 天，工程进程按甲方所动迁腾房情况，腾空一间拆除一间，为使拆除工程顺利进行，甲方需在合同签订后三天内交付乙方总拆除建筑物。

第四条：合同价款、工程款支付及结算

一、甲方不收取乙方费用。

二、乙方应当按照约定清理废墟，修复因拆除房屋所致的墙头；尤其是传达室，拆除后应及时修复墙头。第五条：甲乙方工作职责

一、甲方责任：

1、负责拟拆除房屋的断水、断电、断气、断通讯等工作。

2、配合乙方做好各方面协调工作。

3、保证拟拆除房屋建构筑物的完整性。

4、负责对拆迁施工现场的监督、检查。

5、负责对拆除完毕的地块进行验收。

二、乙方责任：

1、按甲方要求按时进入拆迁现场，保证工期的顺利完成。

2、负责对本协议所列的拆除范围内所有建筑物及附属物的拆除、清运、清扫等工作。

3、因乙方原因造成的各种事故、行政处罚、民事纠纷等一切责任、费用等均由乙方自行承担。

4、在拆除现场坚持文明施工，对出入施工现场的道路及时安排人员清扫，回收材料的堆码应有严格的区域，严禁在道路、通道堆放任何材料。

第六条：违约责任

一、若甲方按照合同规定时间交付施工场地，而乙方不能按合同规定时间完成拆除仍任务，则按每延期一天罚款500元/天。第七条：安全施工

一、乙方按有关规定，采取严格的安全防护措施，承担由于自身安全措施不力造成事故的责任和因此发生的费用。

二、乙方应遵守现场的一切规章制度，因乙方原因造成的安全事故由乙方负责一切责任。

三、发生重大事故，乙方应按有关规定立即上报有关部门并通知甲方代表。同时按政府的有关要求处理。第八条：争议

房屋拆除合同篇6

甲方：欧阳逢春***019

乙方：胡初平

蒋运祥***183

经甲乙双方友好协商，乙方自愿承包甲方位于泠江西路的房屋（壹座），包括房屋后面厕所和油库旁的拆迁工程。

一、甲方房屋结构材料归乙方所有，拆除后一切余渣由乙方负责平地面迁走，甲方补给乙方清渣费、人工费、城管卫生费人民币壹万元正（￥10000元）。

二、甲方负责所拆房屋如果与邻居发生纠纷由甲方负责调解处理。甲方所拆房屋上的电线、水管、通信设施由甲方负责移开。

三、在清渣过程中城管卫生费由乙方承担，与甲方无关。

四、乙方在施工时，必须以安全第一为宗旨，如发生大小一切安全事故概由乙方负责承担，与甲方无关。

五、此栋房屋的拆迁工程开工时间：2014年5月14日，完工时间：5月底。

六、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效，双方不得违约。

甲方：乙方：

在场人：

房屋拆除相关法律篇7

上诉人 (原审原告) :陈志荣

被上诉人 (原审被告) :广州市城市管理综合执法局海珠分局 (以下简称“海珠城管局”)

被上诉人 (原审被告) :广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局 (以下简称“海珠国土房管局”)

被上诉人 (原审被告) :广州市国土资源和房屋管理局 (以下简称“广州国土房管局”)

原审法院认为, 广州市海珠区新滘镇琶洲村仁瑞大街左二十五巷2号第一、二层房屋所处的土地已被核准由建设用地单位 (广州市土地开发中心) 征用, 广州国土房管局作出穗海国房法字[2010]04号《责令限期交付土地决定书》, 责令陈志荣限期交出土地。陈志荣如不履行《责令限期交付土地决定书》确定的交出土地义务, 依据《土地管理法实施条例》第45条的规定, 作出《责令限期交付土地决定书》的机关可以依法申请人民法院强制执行。

依据《广州市城市管理综合执法条例》第3条规定, 海珠城管局作为城市管理综合执行机构, 依法对城市进行监督和管理是其法定职责, 海珠城管局在拆除“涉案房屋”前, 应当依法告知陈志荣作出拆除房屋的事实、理由及依据, 并告知陈志荣依法享有的权利。但海珠城管局在拆除房屋前, 没有履行告知义务, 属程序违法。在诉讼阶段没有举证证明拆除陈志荣房屋的职权来源, 为此, 海珠城管局拆除陈志荣的房屋没有法定依据, 属于超越职权行为, 依法应确认海珠城管局在2010年10月28日拆除“涉案房屋”的行为违法。陈志荣要求确认广州国土房管局、海珠国土房管局的行为违法缺乏事实和法律依据, 故对陈志荣该项诉请的理由, 法院不予采纳。根据最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第57条第2款第 (三) 项的规定, 原审法院判决海珠城管局2010年10月28日拆除陈志荣“涉案房屋”的行为违法。

二审法院认为, 原审法院认定海珠城管局为本案适格被告, 没有对广州国土房管局和海珠国土房管局不是本案的适格被告进行处理, 本院予以纠正, 驳回陈志荣对广州国土房管局和海珠国土房管局的起诉。原审法院判决确认海珠城管局的上述行为违法正确, 本院予以维持。

二审判决:原审判决处理正确, 本院予以维持, 陈志荣的上诉理由理据不足, 本院不予支持。依照《行政诉讼法》第61条第 (一) 项的规定, 判决如下:1.驳回上诉, 维持原判;2.二审案件受理费50元, 由上诉人陈志荣负担。

本案处理适当, 适用法律正确, 但留下了值得进一步研究的空间:1.在行政程序中, 多部门参与的强制拆除行为实际上是政府的意志和决策指导下的一种结果, 而在诉讼中, 下级机关又不得不为上级机关承担责任, 这为政府法治进步留下了阴影;2.在司法程序中, 法院没有挖掘深层次的法律前沿课题, 有意回避一些问题, 这是在当前司法环境之下所作出的一种妥协, 也是一种自我保护, 情有可原。

一、本案存在两个瑕疵

1. 确认违法的理由不完整

农村集体土地征收是否报广东省人民政府批复, 判决书中未作明确交待。根据2011年《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》, 未经省政府批准, 国土局作出责令交出土地的决定属于违法行为, 被告强制执行行为既属于超越职权的违法行为, 也属于违反法定程序的违法行为。

人民法院在审理案件时, 应该依据有关法律规定进行判决。广州国土房管局依据穗海国房法字[2010]04号《责令限期交付土地决定书》, 责令陈志荣户在收到该决定书之日起5天内交付穗海新字第NO.026936号《农村 (墟镇) 宅基地使用证》土地。笔者认为, 据此让陈志荣交付土地是不对的。依据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条, “县级以上人民政府土地管理部门根据《土地管理法实施条例》第45条的规定, 申请人民法院执行其作出的责令交出土地决定的, 应当符合下列条件:…… (三) 被征收土地所有权人、使用人已经依法得到安置补偿或者无正当理由拒绝接受安置补偿, 且拒不交出土地, 已经影响到征收工作的正常进行”。从权利主体看, 应当获得补偿的主体是陈志荣而非琶洲经济联合社, 法院认定琶洲经济联合社获得补偿视为陈志荣获得补偿, 属于认定事实错误。现实中, 被拆迁人拒绝接受补偿金是常有的事情, 补偿安置部门完全可以采取提存的方法解决“得到安置补偿”问题。也就是说, 广州市海珠区琶洲街琶洲经济联合社确认收到全部征地补偿款项并不代表陈志荣获得补偿。

2. 行政主体有待研究

合法的行政强制执行, 根据《行政强制法》第35条规定, 行政机关应当先行催告当事人履行义务。《行政强制法》第37条规定, 经催告, 当事人逾期仍不履行行政决定, 且无正当理由的, 行政机关可以作出强制执行决定。但是, 在《行政强制法》实施前, 政府的行政强制执行通常是不规范的, 并不作出任何法律行为, 而是制造一种事实行为, 而此事实行为的主体问题无论在理论研究层面还是立法、司法实务方面, 均存在一定滞后。现实中是通过原告举证及法院调取证据证明, 在强制执行现场是否有政府及办事处的工作人员。如果有上述人员, 那么政府作为该违法行为的指挥者就难逃其咎, 政府应当被列为行政主体。同样, 如果有上级机关的人员指挥强制执行行为, 那么上级机关也应当为行政主体。

该案中, 原告对于三被告是否为适格被告问题并未准确把握。法院驳回陈志荣对广州国土房管局和海珠国土房管局的起诉, 但并未使用举证规则证明或者查明拆除房屋现场都有什么人。对于是否存在政府人员, 法院也没有依职权调取这些证据。事实上, 法院也是心照不宣地找一替身而已, 这使此案中真正的行政主体最终只能确认为海珠城管局, 使真正的行政主体——政府免于承担责任。

二、本案引发的思考

1. 反思人民法院的不作为

《土地管理法实施条例》第45条规定:“违反土地管理法律、法规规定, 阻挠国家建设征用土地的, 由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地;拒不交出土地的, 申请人民法院强制执行。”首先, 该条中补偿与交出土地属于唇齿关系, 没有补偿交出土地就没有发生效力;其次, 本案的强制执行主体应当是人民法院, 行政执法局和国土局不应该去违法强制执行。2011年5月15日最高人民法院下发法明传[2011]327号《关于坚决防止土地征收、房屋拆迁强制执行引发恶性事件的紧急通知》, 该通知导致人民法院在实践中常常“打太极”, 这给理论和实务部门提出一个严峻的课题:审视我国的行政审判是否存在两种现象, 即《行政诉讼法》的两个功能, 一是对行政相对人保护不力, 二是人民法院对行政机关依法行政也不给力。这样, 人民法院不履行法定职责, 无法保证司法权的独立性和权威性。人民法院的不作为只能导致有关政府部门乱执法、不依法办事。人民法院应该在一审时指出有关部门程序上的问题, 但是一审判决中并没有说明。人民法院的不作为只能是损害行政相对人的合法权益, 同时也对行政机关依法行政产生了不良影响。

2. 违法确认后的国家赔偿问题

无论什么理由, 集体土地征收的行政强制拆除均属于违法的事实行为, 根据《国家赔偿法》规定, 违法行为可能造成损失, 这种损失可能以征收补偿为前置条件后, 就不再存在;也可能因补偿标准过低或者补偿不到位等原因继续存在。笔者认为, 行政赔偿应当采取补充赔偿责任, 这样才是对行政相对人权利的一种理性保护方式, 不宜简单地采取驳回诉讼请求的方式。是否存在国家赔偿, 无法回避城中村改造中集体土地征收补偿的重要问题: (1) 补偿安置方案兼顾“人头” (村民资格界定) 与“砖头”、房屋与土地; (2) 将信赖保护原则、比例原则与违法必究原则有机结合, 妥善处理违法建筑与住改商问题; (3) 注重民主程序和村民集体资产的保留。在现实征收拆迁中, 这样的问题层出不穷。对于违法确认后的补偿问题没有一个确切的标准, 有些往往是被迫签订了补偿安置协议, 或者是满足自己提出的一点点小小的要求就结束请求赔偿问题, 也可能存在补偿标准过低或者补偿不到位问题, 这就需要通过补充赔偿责任实现行政相对人的利益保障, 使违法确认后的国家赔偿问题落到实处。

3. 当前征收拆迁强制执行的种类和依据

当前征收拆迁强制执行的种类很多, 它们也都有合理的依据。笔者总结见图1。

根据《物权法》第42条规定, 为了公共利益的需要, 依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收拆迁强制执行首先也要有法可依, 其次是要有合理的补偿和强制执行的有效法律文书。事实上, 依法征收, 解决钉子户完全可以通过上述图示依法强制。

4. 征收非诉强制执行作出准予执行裁定的期限需要矫正

2012年4月9日, 最高人民法院颁布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》, 该司法解释第4条规定:“人民法院应当自立案之日起30日内作出是否准予执行裁定;有特殊情况需要延长审查期限的, 由高级人民法院批准”。事实上, 作出是否准予执行裁定应当区分两种不同情形: (1) 具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第57条规定, “人民法院应当自受理之日起七日内作出准予执行裁定”, 这体现了人民法院支持合法的行政行为, 兼顾公正、注重效率的原则; (2) 不具备法定执行条件的, 根据《行政强制法》第58条规定, 明显缺乏事实根据的, 明显缺乏法律、法规依据的, 其他明显违法并损害被执行人合法权益的, 人民法院应当自受理之日起30日内作出不予执行裁定。显然, 司法解释将《行政强制法》第57条和第58条混为一谈, 存在错误。这样在司法实践中容易造成混乱。

5. 摈弃立法悖论

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