不动产抵押登记流程（共9篇）
一、签订合同需提供的资料 夫妻双方身份证
二、除房款外客户需要缴纳的费用 维修基金：55元/㎡ 抵押登记：550元/户 契税：3%房款总额
三、房管局备案需提供的资料
1、夫妻双方结婚证、身份证
2、维修基金缴费单子
3、银行进账单
4、收据
四、不动产预告登记需要提供的资料
1、公司营业执照复印件（第一次需提供原件）
2、法人身份证复印件、委托人身份证复印件
4、预售许可证复印件
5、具结保证书
6、客户身份证、结婚证
7、购房备案合同
8、房管局打印的查询告知单。
9、预购商品房预告登记申请
10、预购商品房抵押权预告登记约定书（客户必须带身份证、结婚证原件到场面签）
五、抵押登记需提供的资料
1.公司资质（营业执照、组织机构代码、税务登记证或三证合一的“营业执照”）；
2.法人身份证复印件及（公司出具的法人）身份证明； 3.委托书及委托人身份证复印件； 4.不动产登记证明； 5.抵押担保承诺书（2份）6.抵押登记申请书 7.抵押权预告登记约定书 8.具结保证书 9.个人借款合同
10.客户身份证、结婚证复印件（客户需到场面签）
六、银行按揭需提供的资料
1、个人借款合同
2、借款申请书
3、面谈笔录
4、借款人配偶及关联人身份证、户口本复印件
5、借款人结婚状况证明
6、借款人及关联人收入证明
7、借款人资产证明
8、个人信用报告（征信）
9、借款人及家庭人员情况表
10、代扣卡号、首付款凭证、进账单、收据、商品房买卖合同、商品房合同备案查询
11、住房借款申请书
12、保证函
13、按揭电话核实内容表
14、住房按揭转账付款委托书
15、授权委托书及代扣卡号
16、商品房买卖合同及其相关证明
17、合同备案查询
18、贷款审查审批表
19、财产共有债务共担承诺书 20、抵押担保承诺书
21、房屋预告登记证明
不办理按揭客户需提供的资料
1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证
办理按揭客户需提供的资料
1、夫妻双方身份证、户口本、结婚证
2、收入证明或营业执照（提供营业执照者需提供平常流水及交税情况）
3、资产证明（如不动产证明、有价证券、租房合同等能证明你拥有资产的材料）
4、银行流水
5、征信查询
一、不动产抵押登记赔偿责任的基本理论
登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预。抵押权作为担保物权, 其权利的设定难免会对抵押物上其他权利人以及将来可能以抵押物为标的而发生法律关系的人的利益产生影响。然而, 抵押权的设定毕竟为当事人之间的事情, 当事人是否已就某一财产设定抵押权, 只有其本人知道, 当第三人与抵押物所有人发生其他法律关系 (如受让、承租等) 时, 抵押权人行使抵押权就有可能与第三人的利益发生冲突。此时, 若维护抵押权人的利益, 第三人的利益难免会造成损害;若维护第三人的利益, 便可能使抵押权人的利益处于不利之地。为了避免这种冲突的发生, 需要通过一定方式将抵押权的存在状态向社会披露, 以便其他人在进行与抵押物有关的交易时, 考虑标的物上抵押权存在的事实, 对交易的后果进行合理的预期, 也符合民事关系的诚信原则, 避免因抵押权的行使而使自己的利益受不测之害, 减少纠纷。同时, 抵押权作为物权的一种形态, 其取得、丧失及变更也应受物权变动公示的支配, 只有这样才能向公众彰显权利状态。但由于不动产抵押以物的不移转标的物占有为特征, 故其公示方式不可能采取交付形式, 只有抵押登记才能强化抵押的担保功能, 防止重复抵押, 维护交易安全。
设立不动产抵押登记制度后, 基于登记的公信力, 当事人仅需到登记机关查阅登记的记录, 就可以得知有关财产上的可能影响其利益的其他权利的存在状况, 对于抵押关系的当事人来说, 也可以通过这种方式以比较低的成本避免与其他厉害关系人发生冲突。公信制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。在抵押权经过登记而成立的情况下, 法律可以基于第三人对抵押权的存在状况知晓的推定, 在抵押权与担保物上的其他权利发生冲突时, 实现对抵押权保护的倾斜。登记可使抵押权产生对抗第三人的效力, 使抵押权对债权的担保功能得到进一步强化。公信原则使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖和期待, 而不动产抵押登记所产生的公信力正是对交易当事人对于登记记载的抵押权设立、变动等情况所产生的信赖利益的保护。有学者认为, 实行抵押权公信原则, 须以存在完善的不动产登记制度为其前提, 在我国未建立起完善的不动产登记制度以前, 采取抵押权的公信原则是不可想象和绝不可能的。这种观点虽然有其合理性, 但是这并不能成为登记机关免责的充分条件。登记发生错误或无正当理由故意拖延登记就有可能给真正的权利人和交易当事人造成损失, 尤其可能使没有过错的无辜的人遭受损害。一方面, 登记机关不能仅仅只享有收费的权利, 而不对错误登记的后果负任何责任。必须要使登记部门在享受一定利益的同时要承担一定的责任。另一方面, 登记机关对登记内容不承担任何责任, 不利于加强登记机关的职责, 促使其认真审查登记的内容, 力求使登记的内容真实可靠。如果因为登记机关的工作人员的严重过错甚至与他人相互勾结、恶意串通, 造成交易当事人损害, 而登记机关和有关部门工作人员不承担任何责任, 对受害人也是极不公平的。
基于上述不动产抵押登记所蕴涵的法律意义及立法实践, 作为法定的不动产抵押登记机关在履行登记职权时就必须非常谨慎和尽责, 否则登记机关就应当对其违法登记造成的损害后果承担赔偿责任。换言之, 如果不动产抵押登记机关的登记上错误不纳入赔偿责任范畴, 不动产抵押登记行为将难以规范, 不动产抵押登记的法律功能也将大打折扣。确立不动产抵押登记机关赔偿责任制度, 使登记机关在享有收费权利同时承担一定的责任, 实现权责对等统一, 有利于促使其认真履行职责, 杜绝严重过错甚至违法犯罪行为发生, 最大限度地减少错误登记, 使当事人的合法权益免受不当损害。
二、不动产抵押登记赔偿的权利救济
不动产登记的性质, 依我国现今学者的通说, 属于一种行政行为, 它所体现的是国家对不动产物权关系的干预, 干预的目的在于明确各种不动产物权的享有、归属和变动的情况, 以依法保护无权人的合法权益。就不动产抵押登记行为而言, 其性质当然也是法定行政管理机关依职权作出的具有可诉性的具体行政行为。第一, 不动产抵押登记的主管机关均是行政机关, 这符合行政行为构成的主体条件。第二, 不动产抵押登记行为是行政行为的一种形式, 属于行政确认的范畴。行政确认是指行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行识别, 给予确定、认定、证明并予以宣告的具体行政行为。不动产抵押登记正是依相对人申请的行政确认行为。第三, 不动产抵押登记是法定行政机关的一项具体行政职权。登记机关对抵押登记申请具有审查权和决定权。这种审查行为和决定行为, 是典型的行政管理行为, 是登记机关行使的行政职权。第四, 不动产抵押登记行为是登记部门与抵押合同当事人之间的行为, 双方的法律地位是不平等的。不动产抵押登记的双方当事人, 一方是登记机关 (即国家行政机关) , 另一方是抵押权人和抵押人, 因抵押登记是依申请的行政确认行为, 除了必须具备抵押权人与抵押人的申请这一条件外, 最终决定权还是在行政机关, 也就是说抵押物能否获得登记, 除了申请人的申请外, 取决于登记部门单方面的意志。
在不动产抵押登记机关行使抵押登记这一行政行为的过程中, 也同样可能引发争议, 需要司法救济。既然不动产抵押登记要经过特定的工作人员的审查、决定, 基于该工作人员的素质、品德等个人方面的影响, 其审查、决定可能会侵害到抵押合同双方的当事人的权利, 如对申请迟迟不给予决定的不作为, 又或者认为申请不符合条件不给予登记, 那么以登记为生效要件的合同便不能生效。而且还有可能因为登记机关的错误登记行为已经给抵押合同当事人或善意第三人造成了财产方面的直接损失。依照“有侵害即有救济”的法律原理, 相对人应当有寻求诉讼救济的权利。由于不动产抵押登记行为是登记部门 (行政机关) 的工作人员依职权作出的具体行政行为, 因此笔者认为登记机关的登记错误必须进入国家赔偿的范围。在司法实践中已有由于房地产错误登记导致当事人丧失优先受偿权, “抵押权人”提起行政诉讼和行政赔偿诉讼, 状告登记机关, 要求赔偿损失, 法院最终判决登记机关赔偿直接损失的真实案例。
三、不动产抵押登记赔偿责任的司法认定
人民法院在处理不动产抵押登记行政赔偿诉讼中, 可以通过构成要件、责任承担等方面来确定不动产抵押登记赔偿责任, 以此来平衡法律关系双方的利益。
(一) 不动产抵押登记赔偿责任的构成要件
第一, 要有登记机关过错违法行政行为存在。具体包括:1.不动产抵押登记申请人提交的材料齐全属实, 但登记部门不履行或者不及时履行登记职责;2.登记申请人提交的材料属实, 但由于登记部门的原因而错误登记;3.交易一方当事人实施民事欺诈行为, 故意提供虚假材料, 登记部门没有履行严格审查义务而错误登记;4.登记部门的工作人员与他人恶意串通, 进行错误登记的, 应首先由登记机关承担责任。登记机关的违法行为既包括以上违反实体法的行为, 也包括违背程序的行为, 如无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人正当的查询登记请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等。需要注意的是, 这里的登记机关过错指故意或重大过失;这里的登记错误指登记与权利的实际情况不一致且这种不一致不能从登记簿册中发现, 如登记没有错误或登记的错误能从登记簿册发现则不承担赔偿责任。
第二, 已经对权利人或善意第三人造成实际的财产损害后果。国家损害赔偿责任的构成以损害事实的存在为前提条件, 无损害就无所谓赔偿。判断登记机关的行为是否要承担责任, 关键看是否给有关当事人受法律保护的利益造成具有现实性和确定性的损失。如果错误的登记仅仅导致当事人有关期待利益丧失, 而未发生实际损失的, 登记机关不应承担赔偿责任。另外, 作为损害一方的第三人必须是善意的, 即第三人不知登记错误且对不知无重大过失。如第三人明知或依当时的情形应当知道登记而竟然未知的, 属于恶意, 不受登记公信力的保护。
第三, 登记机关的违法行政行为 (包括作为和不作为) 与造成一方当事人权利受损之间存在因果关系。与一般民事赔偿不同的是, 错误登记行为往往不是导致当事人权益受到损害的唯一原因, 不动产交易一方当事人的欺诈行为往往也是损害后果发生的必要条件。在这种混合侵权的情况下, 由于不动产抵押登记部门负有审查义务, 不能仅以交易一方当事人有民事欺诈行为为由而完全排除不动产登记机关的行政赔偿责任。
(二) 不动产抵押登记赔偿责任的承担
如果登记行为是造成损害的唯一原因, 则不动产抵押登记赔偿责任的承担是比较明了的。如果损害的造成还与民事侵权行为相联系, 也就是混合侵权, 这种情况下如何确定民事侵权行为人和违法行政机关责任分担的问题则值得探讨, 对此实践中意见不一:第一种意见认为, 当事人提出赔偿请求时, 由登记机关先赔偿全部损失, 之后登记机关再向民事侵权行为人追偿。这种作法可以理解为连带责任, 有利于当事人利益的切实保护。缺陷在于登记机关向民事侵权行为人追偿缺乏制度保障。第二种意见认为应当由法院充分考虑行政机关在损害发生过程中所起作用的大小, 依据自由裁量权确定登记机关的责任份额, 判令其赔偿相应的损失。这一作法的缺陷在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情确定, 缺乏较为详尽的法律依据, 法院的自由裁量权过大。第三种意见认为应当先由当事人先通过其他途径求偿, 当穷尽其他求偿手段仍无法得到赔偿时, 方可由行政机关承担补充赔偿责任。这种意见应当说是具有法律依据和合理可行的, 理由在于:如果损害的造成还与民事侵权行为相联系, 则行政行为虽然也与损害事实之间具有因果关系, 但就赔偿责任而言, 行政行为则具有次要的责任, 受害人应首先向直接侵害人请求赔偿, 在受害人从直接侵害人那里得不到赔偿或者得不到完全的赔偿时, 才可以请求国家赔偿。需要指出的是, 登记机关不能以已经民事诉讼处理为由进行抗辩, 法院也不得以此为理由剥夺当事人请求行政赔偿的诉权。只要实体上其他民事主体不能或暂时不能赔偿, 登记机关就应当承担赔偿责任。
摘要：不动产抵押登记是平衡抵押权人和善意第三人之间利益冲突, 协调抵押权人的债权保障价值与受让人的交易安全价值矛盾的有效方式和手段。笔者认为, 基于登记的公信力, 登记机关的错误必须进入国家赔偿的范围。
关键词：不动产抵押登记,公信力,国家赔偿责任
参考文献
[1].最高人民法院物权法研究小组.中华人民共和国物权法.条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社, 2007.
[2].王达.房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务[M].北京:知识产权出版社, 2006.
[3].王利明.物权法研究[M].北京:中国人民大学出版社, 2002.
[4].曹士兵.中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释[M].北京:中国法制出版社, 2001.
[关键词]不动产抵押登记；公信力；国家赔偿责任
不动产抵押登记是不动产物权登记的一种，是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产抵押事项记载于专门设立的不动产登记簿的活动。抵押登记发生错误，不但会给真正的权利人造成损失，而且会造成善意相对人的损失，严重损害有关各方的利益，影响交易安全和秩序。为了确保不动产抵押登记制度发挥保护交易者合法权益，维护交易安全的功能，有必要就登记机关责任问题进行界定和探讨。
一、不动产抵押登记赔偿责任的基本理论
登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预。抵押权作为担保物权，其权利的设定难免会对抵押物上其他权利人以及将来可能以抵押物为标的而发生法律关系的人的利益产生影响。然而，抵押权的设定毕竟为当事人之间的事情，当事人是否已就某一财产设定抵押权，只有其本人知道，当第三人与抵押物所有人发生其他法律关系(如受让、承租等)时，抵押权人行使抵押权就有可能与第三人的利益发生冲突。此时，若维护抵押权人的利益，第三人的利益难免会造成损害；若维护第三人的利益，便可能使抵押权人的利益处于不利之地。为了避免这种冲突的发生，需要通过一定方式将抵押权的存在状态向社会披露，以便其他人在进行与抵押物有关的交易时，考虑标的物上抵押权存在的事实，对交易的后果进行合理的预期。也符合民事关系的诚信原则，避免因抵押权的行使而使自己的利益受不测之害，减少纠纷。同时，抵押权作为物权的一种形态，其取得、丧失及变更也应受物权变动公示的支配，只有这样才能向公众彰显权利状态。但由于不动产抵押以物的不移转标的物占有为特征，故其公示方式不可能采取交付形式，只有抵押登记才能强化抵押的担保功能，防止重复抵押，维护交易安全。
设立不动产抵押登记制度后，基于登记的公信力，当事人仅需到登记机关查阅登记的记录，就可以得知有关财产上的可能影响其利益的其他权利的存在状况，对于抵押关系的当事人来说，也可以通过这种方式以比较低的成本避免与其他厉害关系人发生冲突。公信制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。在抵押权经过登记而成立的情况下，法律可以基于第三人对抵押权的存在状况知晓的推定，在抵押权与担保物上的其他权利发生冲突时，实现对抵押权保护的倾斜。登记可使抵押权产生对抗第三人的效力，使抵押权对债权的担保功能得到进一步强化。公信原则使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖和期待，而不动产抵押登记所产生的公信力正是对交易当事人对于登记记载的抵押权设立、变动等情况所产生的信赖利益的保护。有学者认为，实行抵押权公信原则，须以存在完善的不动产登记制度为其前提，在我国未建立起完善的不动产登记制度以前，采取抵押权的公信原则是不可想象和绝不可能的。这种观点虽然有其合理性，但是这并不能成为登记机关免责的充分条件。登记发生错误或无正当理由故意拖延登记就有可能给真正的权利人和交易当事人造成损失，尤其可能使没有过错的无辜的人遭受损害。一方面，登记机关不能仅仅只享有收费的权利，而不对错误登记的后果负任何责任。必须要使登记部门在享受一定利益的同时要承担一定的责任。另一方面，登记机关对登记内容不承担任何责任，不利于加强登记机关的职责，促使其认真审查登记的内容，力求使登记的内容真实可靠。如果因为登记机关的工作人员的严重过错甚至与他人相互勾结、恶意串通，造成交易当事人损害，而登记机关和有关部门工作人员不承担任何责任，对受害人也是极不公平的。
基于上述不动产抵押登记所蕴涵的法律意义及立法实践，作为法定的不动产抵押登记机关在履行登记职权时就必须非常谨慎和尽责，否则登记机关就应当对其违法登记造成的损害后果承担赔偿责任。换言之，如果不动产抵押登记机关的登记上错误不纳入赔偿责任范畴，不动产抵押登记行为将难以规范，不动产抵押登记的法律功能也将大打折扣。确立不动产抵押登记机关赔偿责任制度，使登记机关在享有收费权利同时承担一定的责任，实现权责对等统一，有利于促使其认真履行职责，杜绝严重过错甚至违法犯罪行为发生，最大限度地减少错误登记，使当事人的合法权益免受不当损害。
二、不动产抵押登记赔偿的权利救济
不动产登记的性质，依我国现今学者的通说，属于一种行政行为，它所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明确各种不动产物权的享有、归属和变动的情况，以依法保护无权人的合法权益。就不动产抵押登记行为而言，其性质当然也是法定行政管理机关依职权作出的具有可诉性的具体行政行为。第一，不动产抵押登记的主管机关均是行政机关，这符合行政行为构成的主体条件。第二，不动产抵押登记行为是行政行为的一种形式，属于行政确认的范畴。行政确认是指行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行识别，给予确定、认定、证明并予以宣告的具体行政行为。不动产抵押登记正是依相对人申请的行政确认行为。第三，不动产抵押登记是法定行政机关的一项具体行政职权。登记机关对抵押登记申请具有审查权和决定权。这种审查行为和决定行为，是典型的行政管理行为，是登记机关行使的行政职权。第四，不动产抵押登记行为是登记部门与抵押合同当事人之间的行为，双方的法律地位是不平等的。不动产抵押登记的双方当事人，一方是登记机关(即国家行政机关)，另一方是抵押权人和抵押人，因抵押登记是依申请的行政确认行为，除了必须具备抵押权人与抵押人的申请这—条件外，最终决定权还是在行政机关，也就是说抵押物能否获得登记，除了申请人的申请外，取决于登记部门单方面的意志。
在不动产抵押登记机关行使抵押登记这一行政行为的过程中，也同样可能引发争议，需要司法救济。既然不动产抵押登记要经过特定的工作人员的审查、决定，基于该工作人员的素质、品德等个人方面的影响，其审查、决定可能会侵害到抵押合同双方的当事人的权利，如对申请迟迟不给予决定的不作为，又或者认为申请不符合条件不给予登记，那么以登记为生效要件的合同便不能生效。而且还有可能因为登记机关的错误登记行为已经给抵押合同当事人或善意第三人造成了财产方面的直接损失。依照“有侵害即有救济”的法律原理，相对人应当有寻求诉讼救济的权利。由于不动产抵押登记行为是登记部门(行政机关)的工作人员依职权作出的具体行政行为，因此笔者认为登记机关的登记错误必须进入国家赔偿的范围。在司法实践中已有由于房地产错误登记导致当事人丧失优先受偿权，“抵押权人”提起行政诉讼和行政赔偿诉讼，状告登记机关，要求赔偿损失，法院最终判决登记机关赔偿直接损失的真实案例。
三、不动产抵押登记赔偿责任的司法认定
人民法院在处理不动产抵押登记行政赔偿诉讼中，可以通过构成要件、责任承担等方面来确定不动产抵押登记赔偿责任，以此来平衡法律关系双方的利益。
(一)不动产抵押登记赔偿责任的构成要件
第一，要有登记机关过错违法行政行为存在。具体包括：1.不动产抵押登记申请人提交的材料齐全属实，但登记部门不履行或者不及时履行登记职责；2.登记申请人提交的材料属实，但由于登记部门的原因而错误登记；3.交易一方当事人实施民事欺诈行为，故意提供虚假材料，登记部门没有履行严格审查义务而错误登记；4.登记部门的工作人员与他人恶意串通，进行错误登记的，应首先由登记机关承担责任。登记机关的违法行为既包括以上违反实体法的行为，也包括违背程序的行为，如无正当理由拖延登记时间、无故拒绝有关当事人正当的查询登记请求、有限公开登记资料、拒绝变更或更正登记等。需要注意的是，这里的登记机关过错指故意或重大过失；这里的登记错误指登记与权利的实际情况不一致且这种不一致不能从登记簿册中发现，如登记没有错误或登记的错误能从登记簿册发现则不承担赔偿责任。
第二，已经对权利人或善意第三人造成实际的财产损害后果。国家损害赔偿责任的构成以损害事实的存在为前提条件，无损害就无所谓赔偿。判断登记机关的行为是否要承担责任，关键看是否给有关当事人受法律保护的利益造成具有现实性和确定性的损失。如果错误的登记仅仅导致当事人有关期待利益丧失，而未发生实际损失的，登记机关不应承担赔偿责任。另外，作为损害一方的第三人必须是善意的，即第三人不知登记错误且对不知无重大过失。如第三人明知或依当时的情形应当知道登记而竟然未知的，属于恶意，不受登记公信力的保护。
第三，登记机关的违法行政行为(包括作为和不作为)与造成一方当事人权利受损之间存在因果关系。与一般民事赔偿不同的是，错误登记行为往往不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，不动产交易一方当事人的欺诈行为往往也是损害后果发生的必要条件。在这种混合侵权的情况下，由于不动产抵押登记部门负有审查义务，不能仅以交易一方当事人有民事欺诈行为为由而完全排除不动产登记机关的行政赔偿责任。
(二)不动产抵押登记赔偿责任的承担
如果登记行为是造成损害的唯一原因，则不动产抵押登记赔偿责任的承担是比较明了的。如果损害的造成还与民事侵权行为相联系，也就是混合侵权，这种情况下如何确定民事侵权行为人和违法行政机关责任分担的问题则值得探讨，对此实践中意见不一：第一种意见认为，当事人提出赔偿请求时，由登记机关先赔偿全部损失，之后登记机关再向民事侵权行为人追偿。这种作法可以理解为连带责任，有利于当事人利益的切实保护。缺陷在于登记机关向民事侵权行为人追偿缺乏制度保障。第二种意见认为应当由法院充分考虑行政机关在损害发生过程中所起作用的大小，依据自由裁量权确定登记机关的责任份额，判令其赔偿相应的损失。这一作法的缺陷在于将房地产登记部门的赔偿数额完全交由法院酌情确定，缺乏较为详尽的法律依据。法院的自由裁量权过大。第三种意见认为应当先由当事人先通过其他途径求偿，当穷尽其他求偿手段仍无法得到赔偿时，方可由行政机关承担补充赔偿责任。这种意见应当说是具有法律依据和合理可行的，理由在于：如果损害的造成还与民事侵权行为相联系，则行政行为虽然也与损害事实之间具有因果关系，但就赔偿责任而言，行政行为则具有次要的责任，受害人应首先向直接侵害人请求赔偿，在受害人从直接侵害人那里得不到赔偿或者得不到完全的赔偿时，才可以请求国家赔偿。需要指出的是，登记机关不能以已经民事诉讼处理为由进行抗辩。法院也不得以此为理由剥夺当事人请求行政赔偿的诉权。只要实体上其他民事主体不能或暂时不能赔偿，登记机关就应当承担赔偿责任。
[参考文献]
1.最高人民法院物权法研究小组，中华人民共和国物权法，条文理解与适用[M]，北京：人民法院出版社，2007
2.王达，房屋所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务[M]，北京：知识产权出版社。2006
3.王利明，物权法研究[M]，北京：中国人民大学出版社,2002
4.曾士兵，中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释[M]，北京：中国法制出版社，2001
一、案情简介
2013年5月，刘某某、许某某、宋某某三人签订了一份《借款协议书》。协议约定：许某某向刘某某借款20万元，借款期限为一年，宋某某对上述借款以自有房产作抵押担保。抵押担保内容包括借款本金及一切违约责任。签订协议后，刘某某依照约定将借款支付给许某某。
2014年2月，刘某某将其对许某某的20万元借款本金及利息的债权和抵押担保权等相关权利转让给高某某，并于当日向许某某、宋某某邮寄了《债权转让通知书》。借款期限届满后，许某某、宋某某表示无力偿还借款。高某某遂向法院提起诉讼，要求许某某立即偿还高某某借款本金及利息、宋某某以其自有房产对许某某的本息承担抵押担保责任。
二、重点问题研析
本案的重点问题即债权受让人高某某在未办理抵押权变更登记的前提下能否因主债权的转让而直接享有不动产抵押权，目前司法实践中主要存有以下两种观点：
1、债权受让人必须办理抵押权变更登记才能成为抵押权人
该观点认为《物权法》第九条中“法律规定的例外”仅指登记为对抗要件的土地承包经营权、地役权等不动产物权。该观点认为不动产的物权的变动均以登记为生效要件，将受让人取得不动产抵押权的权利等同于受让人已经合法成为抵押权人的事实，因此该观点具有片面性。
2、债权受让人成为不动产抵押权人不以办理抵押变更登记为要件 该观点认为债权受让人取得的抵押权系基于法律的明确规定，而并非基于新的抵押合同重新设定的，故受让人抵押权的设立不以办理抵押变更登记手续为要件。
根据《合同法》第八十一条“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外”。《物权法》第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。从上述法律规定，我们得知除非从权利具有人身从属性、当事人对从权利另有约定或者法律另有规定，担保权利作为从权利应当随主债权一并转让。简单来说，债权受让人抵押权的取得不以办理抵押变更登记手续为前提。
虽然法律上债权受让人抵押权的取得不以办理抵押变更登记为要件，但是根据物权法定原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。因此，在实践中各级部门机关在执行过程中认为必须履行完登记手续才能获得抵押权，这使得理论与实践产生了较大争议。
三、受让人受让债权后未办理抵押权变更登记的法律风险
如上所述，债权受让人直接享有抵押权还是必须履行完不动产抵押变更登记手续后才能获得抵押权问题产生了较大争议。这使得受让人在实现债权过程中遇到较大的法律风险，具体如下：
1、实践中，各登记部门对抵押权变更登记申请的要求和办理程序不尽相同。大多数登记部门不允许直接办理抵押变更登记，要求必须办理原抵押权的注销登记后才受理债权受让人的抵押登记。对于债权受让人而言，一方面会遭受因抵押人不配合登记导致抵押权无法登记的法律风险；另一方面会遭受抵押物被处分或抵押物被查封的法律风险。抵押人很有可能利用抵押物解封的空挡期配合善意第三人办理抵押物所有权的转移登记，这就使得受让人会丧失抵押担保，从而无法实现债权。
2、在目前法律对债权转让无须对外公示和缺失办理转让登记手续的强制性规定的前提下，受让人如未及时办理抵押变更登记，就有可能因债权转让人重复转让债权导致受让人无法实现担保权益的现象发生。
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四、防范建议：
1、建议债权受让人与债权转让人签订《债权转让协议》时，要求债权出让人提供与抵押物价值等值的财产作为担保或者将取得债务人为受让人办理抵押登记作为《债权转让协议》生效的条件，以避免在办理抵押转移登记空挡期法律风险的发生。
第二条本市对企业动产抵押物的登记实行抵押物属地管辖，
若抵押物存放在两个以上区(县)，则由主要抵押物存放地的工商
行政管理局负责登记。
属特殊情况或抵押金额在1000万元(不含1000万元)以上的
由市工商行政管理局办理登记。
第三条本程序所指企业动产抵押物，指企业除航空器、船舶。
车辆以外的下列财产：
1. 企业的设备;
2. 企业的原辅材料;
3. 企业的`产品或商品;
4. 企业其他可以依法抵押的动产。
第四条登记机关依法审查申请登记当事人提供的主合同、
抵押合同、抵押物及有关材料的真实性和合法性。
第五条企业动产抵押物的登记工作，应于受理的次日起
5个有效工作日内完成。
第六条若抵押物与抵押人不在同一区(县)时，
为防止抵押物重复登记，登记部门应及时将企业动产抵押物登记情况，
向抵押人登记注册的工商行政管理局备案。
第七条《企业动产抵押物登记证》由国家工商行政管理局统一印制，
其它各种表格由市工商行政管理局统一制定及印制。
第八条动产抵押登记当事人采取欺骗手段办理登记的，
登记机关应依法注销《企业动产抵押物登记证》、并处予罚款。
第九条动产抵押登记当事人不按规定办理动产抵押变更登记的，
一、房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房屋所有权证;
2、评估报告;
3、房地产抵押银行贷款合同;
4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批3天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。
二、在建工程抵押登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、土地使用权证(原件);
2、计划委员会批复文书;
3、建筑工程规划许可证;
4、建设项目选址意见书;
5、建设用地批准书;
6、法人营业执照;
7、评估报告;
8、商品房应出示预售许可证;
9、房屋建筑面积测绘报告;
10、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批1天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。
三、房地产(现房)抵押注销登记办理时限：2个工作日
需提供以下证件资料：
1、房地产抵押注销登记申请表;
2、房屋他项权证;
3、房地产抵押合同;
4、当事人夫妻双方身份证(留存与原件核对无误的身份证);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。
四、预购商品房抵押(按揭)注销登记办理时限：2个工作日
需提供以下证件资料：
1、抵押(按揭)注销申请表;
2、房屋他项权证;
3、房地产抵押(按揭)合同;
4、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。
五、预购商品房抵押按揭及他项权利登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房地产抵押按揭合同;
2、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);
3、出示房产封顶证明;
4、银行借款合同;
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审2天，复审1天，审批1天，缮证3天，缴费、发证1，归档。
一、宗地
（一）、新增建设用地登记
1、取号（国土窗口A）→签订合同→缴纳规费→权籍调查窗口F；
2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
（二）、未竣工但符合变更、转让条件登记
1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；
2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F（房屋尚未登记的除外）；
3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
（三）、个人、单位、房地产项目竣工验收登记
1、取号（国土窗口A）→提交竣工验收材料（见附件）→审核→出具审核报告→符合竣工条件的→权籍调查窗口F；
2、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、竣工验收审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
（四）、已竣工且符合变更、转让条件的个人、单位、房地产项目登记
1、取号（国土窗口A）→提交相关材料（不动产权属证书、变更转让的申请材料、测绘报告、其他权属材料等）→审核→出具审核报告→符合变更、转让条件的→交易备案窗口B/C；
2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；
3、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权籍调查成果审核申请表、委托调查合同、不动产权籍调查成果、权属材料、变更转让审核报告等）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗口D/E；
4、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
（五）、抵押登记
1、纯地抵押
（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（传国土所调查并出具实地踏勘意见）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；
（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
2、在建设工程抵押
（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；
（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
3、已竣工宗地抵押
（1）、取号（权籍调查窗口F）→提交相关材料（不动产权证书等）→检查图属数据（实地踏勘并出具实地踏勘意见、配置不动产单元号）→出具权籍调查成果确认表→权籍调查成果更新入库→不动产登记受理窗D/E；（2）、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
二、小区商品房（包括其他存量房）
（一）、小区列表范围内的商品房（一手房及两证齐全的）（1）、出让土地 ①交易
1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；
2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
②抵押
取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）
（2）、划拨土地
1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；
2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记受理窗口D/E；
3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→ 复审→核定→登簿→发证。
（不动产单元号配置内部流程：不动产登记窗口受理→权籍调查窗口配置单元号→登记科继续余下流程）
（二）、小区列表范围外的商品房（两证齐全）（1）、出让土地 ①交易
1、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→权籍调查窗口F；
2、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；
3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
②抵押
1、取号（权籍调查窗口F）→配置不动产单元号→出具不动产单元号凭证→不动产登记窗口D/E；
2、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审→复审→核定→登簿→发证。
（2）、划拨土地
1、取号（国土窗口A）→提交相关划拨补办出让材料（不动产权属证书、划拨补办申请等）→补办出让审核→符合条件的→权籍调查科权籍调查（配置不动产单元号、出具不动产单元号凭证）→出具补办出让审批表→缴纳出让金→交易备案窗口B/C；
2、取号（交易备案窗口B/C）→获取《交易告知单》后→不动产登记窗口D/E；
3、取号（不动产登记窗口D/E）→申请→受理、缴费→初审、实地查看→复审→核定→登簿→发证。
（三）小区列表（可直接配置不动产单元号小区）
1、白云花园
2、博文府邸
3、世博帝宝
4、东方润园
5、嘉业阳光城
6、嘉华春晓
7、汇丰家园
8、百合春天
（四）、小区列表范围外两证不齐全的
取号（权籍调查窗口F）→权籍调查→符合条件的→按前一、二流程办理（分别到国土、交易备案、权籍调查、不动产登记窗口申请）。
三、两证遗失补发的
构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
杨盛秋
摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。
关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。
一.重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:
1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”
2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。
3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。
(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。
(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2.我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。
二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两
重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确
认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
参考文献:
中估协发〔2015〕26号
各省、自治区、直辖市不动产登记代理行业协会，土地登记代理人： 根据《人力资源社会保障部 国土资源部关于印发<土地登记代理专业人员职业资格制度暂行规定>和<土地登记代理人职业资格考试实施办法>的通知》（人社部发〔2015〕66号）规定，中国土地估价师与土地登记代理人协会制订了《不动产登记代理专业人员登记服务办法（暂行）》，现予以公布施行。附件：不动产登记代理专业人员登记服务办法（暂行）
2015年7月23日
附 件
不动产登记代理专业人员登记服务办法（暂行）
第一章 总则
第一条 根据《不动产登记暂行条例》、《土地登记代理专业人员职业资格制度暂行规定》和《中国土地估价师与土地登记代理人协会章程》制定本办法。第二条 本办法所称不动产登记代理专业人员是指取得《中华人民共和国土地登记代理人职业资格证书》（以下简称“职业资格证书”）的人员。
第三条 登记服务是对不动产登记代理专业人员从业状况、诚信行为及其他相关信息等进行登记，登记状况接受社会查询。登记服务分为初始登记、转移登记和注销登记。
第四条 中国土地估价师与土地登记代理人协会（以下简称中估协）负责组织不动产登记代理专业人员登记服务的具体工作，建立“不动产登记代理专业人员登记服务信息系统”（以下简称“登记服务信息系统”）、核发《不动产登记代理专业人员登记证书》、定期开展考评。
中估协可委托并指导各省、自治区、直辖市登记代理行业协会（以下简称各省协会），开展其所在行政辖区内不动产登记代理专业人员登记材料的核查和转移登记工作。
第二章 登记
第五条 登记服务须通过“登记服务信息系统”完成。第六条 办理登记的人员须同时具备下列条件：
（一）取得“职业资格证书”；
（二）专职在一家不动产登记代理中介机构从业；
（三）其他条件。
第七条 有下列情形之一的，不予登记：
（一）不具有完全民事行为能力;
（二）受到刑法处罚，执行期满未逾5年（过失犯罪的除外）；
（三）因在登记代理或者其他经济管理工作中犯有严重错误受行政处罚，自处分决定之日起不满2年；
（四）被认定终身禁入登记代理行业；
（五）不予登记的其他情况。
第八条 登记服务申请材料包括“不动产登记代理专业人员登记申请表”(以下简称“登记申请表”)、“职业资格证书”以及专职从业的证明材料等。
（一）在职人员申请初始登记和转移登记所需材料如下： 1.“登记申请表”； 2.“职业资格证书”； 3.专职从业证明材料：
（1）申请人与所在机构签订的完整、有效的劳动合同；
（2）社会保险经办机构出具的社会保险个人缴费信息对账单或等效证明材料，其中应明确参保人姓名、缴费单位名称及缴费期日。
（二）离退休人员申请初始登记和转移登记所需材料如下： 1.“登记申请表”； 2.“职业资格证书”； 3.专职从业证明材料：
（1）申请人与所在机构签订的完整、有效的劳动合同；
（2）“老干部离休荣誉证”、“退休证”或原工作单位开具的离退休公告。
（三）申请注销登记时需提交“登记申请表”。
（四）担任机构股东（合伙人）的人员办理转移登记时，须完成股份（出资）转让（退伙）手续，提供已签订股份（出资）转让协议（退伙协议），或机构出具的不反对有关人员转移登记的免责文件。
第九条 不动产登记代理专业人员首次提出登记时，需办理初始登记。初始登记由本人提出申请，经所在机构同意、中估协尽职核查后予以初始登记。第十条 已完成初始登记的不动产登记代理专业人员转入其他机构从业时，需办理转移登记。
第十一条 已完成初始登记的不动产登记代理专业人员中止从业时，需办理注销登记。
第三章 服务
第十二条 中估协实时受理不动产登记代理专业人员登记申请，并于10个工作日内对登记申请材料的完整性、真实性及合规性做尽职核查。如行业自律管理需要，可暂停办理登记服务或适当延长办理时限。
第十三条 中估协通过网站等媒体向社会公示公布不动产登记代理专业人员的姓名、性别、“职业资格证书”编号、登记服务号、从业机构名称等登记情况。第十四条 中估协为社会提供不动产登记代理专业人员登记信息查询服务；为用人单位提供取得“职业资格证书”人员信息查询服务。
第十五条 建立不动产登记代理专业人员诚信档案，记录并公开不动产登记代理专业人员在登记代理行业相关领域中所获得的良好及不良行为记录。第十六条 不动产登记代理专业人员通过考评后，登录“登记服务信息系统”在线打印《不动产登记代理专业人员考评合格证明》，该证明须与《不动产登记代理专业人员登记证书》同时使用。
第四章 违规
第十七条 经查实不动产登记代理专业人员存在提供虚假、伪造登记服务申请材料等行为，未完成登记的，6个月内不再受理其登记申请；已完成登记的，予以注销登记且1年内不予受理登记申请。
第十八条 经查实已办理登记的不动产登记代理专业人员，存在登记信息发生变化而未按规定进行转移登记、注销登记等行为，参照行业自律规定处理。第十九条 经查实已办理登记的不动产登记代理专业人员，在工作中违反相关法律、法规、规章或者职业道德，造成不良影响的，由中估协予以注销登记，并将违规行为录入诚信档案。
第五章 其他
第二十条 正在接受司法机关、纪检监察机关、具有行政权的相关机关强行管制或者正在接受行业协会自律调查的，暂缓受理转移登记。
第二十一条 对违反行业自律，但不符合注销登记情形的，行业协会可暂停其登记，并责令其改正。
第六章 附则
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动产抵押登记申请人承诺书06-04
不动产抵押申请表12-03
抵押反担保协议(不动产)02-23
不动产抵押授权委托书02-26
动产抵押的合同03-06
不动产登记整改措施09-11
不动产登记信息系统03-12
不动产登记暂行条例草案07-23
广西桂林不动产登记细则09-08
不动产登记承诺书10-28
