项目建设期的会计处理

项目建设期的会计处理（推荐8篇）

项目建设期的会计处理 篇1

土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。

案例A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。

该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。

这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：第一期商品房的会计成本

1.土地成本货币性支出为3500+1500=5000（万元）借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费5000

贷：货币资金5000。

2.第一期回迁房40套建造支出（7000÷75000）×40×150=560（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560

贷：开发成本——建筑安装工程费560。

3.第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账（7000÷75000）×20×150=280（万元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280

贷：预计成本——建筑安装工程费280。

4.土地成本合计5000＋560＋280＝5840（万元）

5.第一期分配土地成本5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）

6.单位可售建筑面积土地成本3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）

7.单位可售建筑面积建筑成本（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）第一期商品房的计税成本房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。

产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

第一期回迁房视同销售处理，销售收入为40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。

第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。另外，根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本。

该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。

因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为4080÷75000=544（元/㎡），单位可售建筑面积建筑成本为7000÷75000=933（元/㎡）。

以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：

1.回迁房视同销售的处理。

2.以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够确定，则根据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。

回迁房的会计处理与税务分析

大纲——

1、案例-会计处理与税务分析

2、对“交换是否具有商业实质”和“公允价值的确定”进行分析

3、细节问题的说明

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定：非货币性资产交换，是指交易双方主要以存货、固定资产、无形资产和长期股权投资等非货币性资产进行的交换。该交换不涉及或只涉及少量的货币性资产（即补价）。货币性资产，是指企业持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产，包括现金、银行存款、应收账款和应收票据以及准备持有至到期的债券投资等。非货币性资产，是指货币性资产以外的资产。

《企业会计准则第7号-非货币资产交换》应用指南规定：认定涉及少量货币性资产的交换为非货币性资产交换，通常以补价占整个资产交换金额的比例低于25%作为参考。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，尽管其行为具有特殊性，但笔者认为其会计处理与税务处理是相互联系的，适用上述《企业会计准则第7号-非货币资产交换》的规定，且在开发产品的会计成本与计税成本有共同之处，现以案例分析如下

一、案例

A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款5000万元；另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。

开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品的会计成本和计税成本（本例不考虑补价与相关税费）。

1、支付土地出让金与发生的建筑支出

借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

5000万

贷：银行存款

5000万 借：开发成本-建筑安装费

7000万

贷：银行存款

7000万

2、第一期回迁房40套与土地成本的账务处理

根据题目所示，其交换行为符合《企业会计准则第7号-非货币资产交换》规定，假设该交换具有商业实质，且换入换出资产的公允价值能够可靠计量，则“应当以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本”——

换出资产 =A公司建造的商品房

换入资产 = 被拆迁户的房产 = 土地征用及拆迁补偿需要支出的费用 在交付该40套商品房给被拆迁户时，可做如下会计处理： 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

1800万

贷：主营业务收入

1800万（40×150×3000）

3、为反映成本的完整，按照第一期项目销售单价预提土地成本 借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

900万

贷：预计成本-土地征用及拆迁补偿费

900万（20×150×3000）

4、土地成本合计：

5000+1800+900=7700万元。

第一期项目应分配土地成本：7700÷10000×6000=4620万元 单位可售建筑面积土地成本：4620÷75000=616元/m? 单位可售建筑面积建筑成本：7000÷75000=933.33元/m?

5、第一期开发产品的会计成本

借：开发产品-一期

11620万 贷：开发成本-土地征用及拆迁补偿费

4620

开发成本-建筑安装工程费

7000

6、结转换出40套开发产品的主营业务成本 借：主营业务成本-40套

929.6万

贷：开发产品-一期

929.6万（11620÷75000×40×150）

7、换入资产计税成本的分析

第一期开发产品的计税成本是否与会计成本一致？答案是肯定的。

以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，且可按此成本做为企业所得税、土地增值税的扣除项目，理由如下：

第一，以换出商品房的公允价值来确定换入土地的计税成本可以真实反映企业流出资产的真实价值； 第二，换入资产的计税成本有合法、有效的凭证支撑。

A公司换出的商品房需要开具发票给被拆迁户，以A公司开具的发票作为合法有效凭证；

或者，由被拆迁户向主管税务机关申请代开销售不动产发票，开具发票的金额等于A公司换出的商品房公允价值。

如此，则可以换出商品房的公允价值来确定换入资产的计税成本，在做企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时可将此成本列为扣除项目。

二、交换是否具有商业实质与公允价值概念的分析

对于“没有商业实质，或换入换出资产的公允价值不能够可靠计量的情况下”的账务处理，在对“什么样的交换具有商业实质”与“公允价值的确认”进行分析后，笔者得出的结论是不存在这种情况，理由如下：

1、什么样的交换具有商业实质

《企业会计准则第7 号——非货币性资产交换》第四条：“满足下列条件之一的非货币性资产交换具有商业实质：

（一）换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。

（二）换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。”

由于只有与被拆迁户达成一致情况下，才可以继续后面的房地产开发、销售事宜；且一般情况下被拆迁户与房地产公司为相互对立的双方，因此上述非货币性资产交换具有商业实质。

2、公允价值的确定

《企业会计准则——基本准则》第九章会计计量：第四十二条 会计计量属性主要包括：(五)公允价值。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

显然，商品房销售价格能够与市场销售价联系起来，也可以理解为房开公司制定的商品房对外销售价格，因此认为该换出资产——商品房的公允价值是可以确定。

通过以上分析可以看到，回迁房的非货币性资产交换一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

三、细节问题的说明

1、会计处理未加入相关税费

本会计处理未加入相关税费，需要加入相关税费处理的：

1）营业税及相关附加：销售房产的营业税及相关附加的处理可以确定；

2）土地增值税：因为项目没有清算，在交换之时无法确定单套商品房最终应交土地增值税。

2、回迁房与商品房的交换时间与交换价格的确定房屋拆迁的，根据规定，拆迁单位需要制定拆迁计划和拆迁方案，并与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

本例中，上述非货币性资产交换的会计处理可以在房屋交付使用或交钥匙期间同期进行，同时以该时点商品房的市场销售价格确定换出资产的公允价值，此方法也可以表明商品所有权的主要风险和报酬已转移。

3、第二期土地成本的确定

第二期土地成本的确定，可依照上述方法进行：

一般情况下第二期商品房价格会较高于第一期商品房价格，在重新确定新的土地成本后，结转二期商品房主营业务成本时，需补结转一期商品房主营业务成本。

二00九年十二月二十二日

注：

本文中案例的内容使用了近期《中国税务报》一篇标题为《回迁房项目的会计和税务处理》文章中案例一节的部分内容。

国税发[2009]31号：

第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

回迁房的帐务处理

我是房地产开发企业,正在办理拆迁工作,遇到一些问题麻烦各位帮解答下,如:原拆迁户住房是30平方米,要求回迁房是70平方米.帐务应如何处理?应由什么部门出具手续?税金应如何交纳??? 麻烦各位帮我解答下，谢谢~~ 推荐答案

关于拆迁后等面积回迁的计税规定是：根据安徽省地方税务局皖地税〔2000〕44号文件规定，对房地产开发企业动迁还原房，其偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的成本价格核定计征营业税或按当地政府规定的成本价格标准计征营业税；对超出拆迁建筑面积的部分按市场价格计征营业税。因此，房地产开发企业采取实物补偿时，必须按照此项规定进行计征营业税。至于采取实物补偿时会计处理，建议会计上不作为收入处理。财务会计处理与税法规定不一致时只要按照税法规定计税，不是必须按照税法规定进行财务处理。上述采取实物补偿时，财务一般只就收到的超出面积部分价款和等面积部分结构差价作收入。例：拆迁一居民100平方米平房，回迁给此居民120平方米楼房。需要收到20平方米超出面积部分房款50000元，100平方米房屋结构差40000元。财务处理如下：借：银行存款（现金）

90000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 注意，如果需支付拆迁户安置等费用，则不能直接抵减收入，应计入开发成本。假如上例中，还要支付拆迁户安置过渡费10000元，则财务处理如下：借：银行存款（现金）

80000

开发成本－土地拆迁及征用补偿费 10000

贷：预收帐款－面积差收入

50000

预收帐款－结构差收入

40000 计税时，则按此房屋单位成本价乘以100平方米加上超出面积部分价款50000元计征营业税。以上回复供参考。

房企拆迁补偿的会计和税务处理

房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

【例】A公司2008年5月开发某项目（属于城中村改造），该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用。该项目于2009年5月完工。2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。2010年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。

该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元（假定不超过金融企业同类同期贷款利率）。

计算过程如下。

1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。

2.拆迁补偿费支出＝7900×0.7＝5530（万元）。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。

视同销售收入＝7900×0.7＝5530（万元）。

3.单位可售面积计税成本＝（6400＋5530）÷29000＝4113.7931（元/平方米）。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母，否则就会虚增成本。

4.视同销售成本＝4113.7931×7900＝3249.8965（万元）；

视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。会计处理如下。

以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第7号——非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。

1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万元，下同）：

借：开发成本———拆迁补偿费

5530

贷：应付账款———拆迁补偿费

5530

借：应付账款———拆迁补偿费

5530

贷：主营业务收入

5530

2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：

借：主营业务成本——土地征用费及拆迁补偿费

3249.8965

贷：开发产品

3249.8965

税务处理如下。

1.企业所得税的处理。

《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

因此，A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元），缴纳企业所得税＝2280.1035×25%＝570.0259（万元）。

需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。

2.土地增值税的处理。

国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司2009年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。

该项目土地增值税清算计算过程如下：

不含利息开发成本＝5530＋6400－400＝11530（万元）；

扣除项目金额＝11530×130%＋14770×5.5%＝15801.35（万元）；

增值额＝14770＋5530－15801.35＝4498.65（万元）；

增值率＝4498.65 ÷15801.35＝28.47%，适用税率30%，速算扣除率为0；

应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝1349.595（万元）；

已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元）；

应补缴土地增值税＝1349.595－110.6＝1238.995（万元）。3.营业税的处理。

（1）纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

（2）计税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。

A公司应该在2009年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝4113.7931×7900×5%＝1624948.2745（万元）。

（3）开具销售不动产发票问题。

A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价5530万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价3249.8965万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得＝5530－3249.8965＝2280.1035（万元）。

需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

房地产开发成本的不同财税处理

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。

1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。

2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。

3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。

4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。

5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。

土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。

7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发[2009]31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发[2006]187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一城市房屋拆迁补偿费政策实例分析一

[案例1]A房地产企业通过拍卖方式受让取得一块土地进行房地产开发。根据土地出让合同的约定，该块土地为毛地出让，A企业负责该土地上原有被拆迁户的拆迁安置工作。根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》，A房地产企业对被拆迁户实行货币补偿，经市场评估，A房地产企业按5900元/平方米向被拆迁户支付货币补偿，补偿面积按照被拆迁户原房产证记载的建筑面积计算。拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买商品房，符合条件的可以购买政府建设的经济适用房。

[解析]这是一个城市房屋拆迁中一个比较标准的货币补偿案例.被拆迁户给予拆迁户货币补偿，拆迁户用取得的货币补偿直接到市场购买新商品房。由于其中涉及的关系比较简单，而且又是货币性质补偿，税务处理方法也比较明确。

这里，我们首先来明确以下几个概念。

1、毛地出让与净地出让

“毛地”和“净地”都是俗称。从形态上看，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地；净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。

从产权和法律关系上看，毛地和净地有明显不同。毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。

毛地出让涉及的法律关系复杂，还涉及到土地使用权收回、出让与《房屋拆迁条例》规定的拆迁程序等衔接问题，同时，出让后拆迁和开发也往往容易出现纠纷。

毛地出让的实施步骤：

毛地出让，需要妥善处理好土地使用权收回、拆迁补偿和国有土地使用权出让的关系。一般是按照如下步骤实施的：

第一，按照《土地管理法》第五十八条和《城市房地产管理法》第十九条的规定，由市、县国土资源管理部门向市、县人民政府提出收回出让地块原国有土地使用权并进行公开出让的请示，请示中除明确拟出出让宗地的基本情况、规划意见等一般信息外，还要明确因实施城市规划需要收回该土地的原土地使用权并公开出让，对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。市、县人民政府的批复文件同样要明确上述内容，并向社会公告。

第二，市、县人民政府批准出让后，国土资源部门按规定组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，招标拍卖挂牌出让公告、须知等要明确第一步中的相关要求。招拍挂成交后，国土资源部门在与受让人签订的《成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》中都要明确：已经市、县人民政府批准收回该地块原土地使用权，对原土地使用权人的具体补偿安置，由受让人按照规定对原产权人进行拆迁补偿安置来落实，受让人在缴清土地使用权出让金并按规定完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成），方可申请办理土地登记，取得土地使用权。出让宗地中，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押。

第三，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回被拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。

2、货币补偿

根据《南京市城市房屋拆迁管理办法》的规定：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

从本案例来看，房地产开发企业是通过毛地出让方式取得土地的，他只有在对该地块的被拆迁户进行拆迁安置和缴纳土地出让金后才可取得该地块的国有土地使用证。

1、房地产开发企业的税务处理问题

房地产开发企业相关的评估资料向被拆迁户支付的货币化补偿作为拆迁补偿费按开发项目进入开发直接成本：

借：开发成本-拆迁补偿费

贷：银行存款

后附的合法有效的原始凭证包括房地产企业与被拆迁户签订的拆迁补偿协议、支付拆迁补偿款时被拆迁户的身份证复印件以及签名确认资料。

对这一拆迁补偿费，房地产开发企业据实进入开发成本并在结转房屋销售成本时在企业所得税和土地增值税时扣除。

由于实行的是货币补偿，对房地产开发企业支付补偿费时不存在营业税问题。

2、被拆迁户的税务处理问题

对于被拆迁户取得货币补偿涉及的主要是营业税、企业所得税和个人所得税的问题。①营业税：从我们上面介绍的毛地出让的程序来看，在毛地出让前，国土部门已经向政府申请收回该地块的国土土地使用权，然后再进行土地出让拍卖。最终是由中标单位根据土地出让协议进行拆迁安置和支付土地出让金后取得该土地的国有土地使用权。所以，在拆迁单位进行拆迁补偿时，被拆迁户的土地的使用权已经收回国有。从本质上来间，拆迁单位是在替政府支付拆迁补偿款：一是补偿政府收回国有土地使用权给予被拆迁户的补偿；二是由于国有土地使用权已经收回，根据房随地走的基本原则，对被拆迁户地上的建筑物、附着物给予补偿。所以，被拆迁户取得的货币化拆迁补偿同纳税人正常转让土地使用权和房屋是不一样的，不应该征收营业税。这一问题粤地税函[1999]295有过明确表述。

②个人所得税 《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》财税[2006]45号文：对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

③企业所得税 如果是属于政策性搬迁，企业所得税的处理应根据《财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号文的规定处理：

企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地转让收入。

（一）搬迁企业根据搬迁规划，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

对于非政策性搬迁收入，企业拆迁补偿收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

城市房屋拆迁补偿费政策实例分析二

[案例2]A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并符合该块土地上的拆迁安置工作根据土地出让合同的约定，该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：第一按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米

[解析]

根据南京市城市房屋拆迁管理办法的规定，实行产权调换补偿的步骤如下：

实行产权调换的，拆迁人应当依照本办法第二十八条的规定计算被拆迁房屋的货币补偿金额货币补偿金额与所调换的房屋有差价的，结清差价后给予产权调换

拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换

拆迁人超过约定的过渡期限未提供产权调换房屋的，应当自逾期之日起，按过渡补助费的月平均数双倍支付当事人另有约定的，从其约定

办法第二十八条规定为：

货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定

房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成

区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布

房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构成新用途层次朝向等因素确定

被拆迁房屋的建筑面积以所有权证或其他合法房产凭证的记载为准房地产开发企业的税务处理

营业税

根据国税函[1995]549国税函[2007]768号的文件规定，该房地产开发企业实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税销售不动产的征税范围，应征收营业税

营业税计税依据的确认：

等面积部分：65平方米根据国税函[1995]549号文的规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税这里对于成本价的理解有两种：一种是不含地价的工程建造成本即2100元/平方米，二是含地价的房屋完全成本3600元/平方米从穗地税发[2000]79号的规定来看，广州乃至广东省对这个成本价的认定是房屋的工程建造成本从我们目前的征税实践来看，大多数也是采用的不含地价的工程建造成本作为营业税的计税依据考虑到等面积部分还有200元/平方米的结构价差，对于这个结构价差我们认为也应征收营业税这样，等面积部分的营业税计税依据就是149500元（65×2100+65×200）

超面积部分：根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款因此，超面积部分的营业税计税依据为 85500 元（10×5500+5×6100）

总体营业税的计税依据为235000元，应缴纳营业税11750元

土地增值税：实行预征，计税依据同营业税，最终按项目进行清算应预征土地增值税2350元（按1%进行预征）

企业所得税

该企业实际是用房屋这种实物形式支付的拆迁补偿费这里关键是对于实物补偿的企业所得税处理问题从本质上将，房地产开发企业必须在履行了用房屋去和被拆迁户进行产权调换完成拆迁任务后，才能取得国土土地使用权因此，从本质上来将，是属于一种非货币交换行为只不过这部分拆迁费不是作为土地的出让金成本，但仍作为和土地出让密切相关的成本进入前期的开发成本

根据企业所得税法第二十五条的规定：企业发生非货币性资产交换，以及将货物财产劳务用于捐赠偿债赞助集资广告样品职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物转让财产或者提供劳务

所以，这里对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的在企业所得税上应作为视同销售处理这里，关键的问题就在于视同销售价格确认的问题

第一种意见：视同销售的价格应按同类同期房屋的市场销售价格确认这里，我们正好可以找到一个市场销售价格，在拆迁补偿合同中就有，对于超过10平方的部分按市场价格6100元/平方米因此，房地产企业用这80平方米的房屋进行产权调换，应按488000元确认企业所得税的视同销售收入

第二种意见：视同销售价格和营业税计税依据保持一致，按235000元确认企业所得税视同销售收入

第三种意见：对于等面积补偿部分，由于在进行产权调换时，我们对双方房屋的价格都是有一个评估的，当时被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米，考虑到结构价差，等面积部分也就是4800元/平方米，不超过10平方部分按5500元/平方米，超过10平方按6100/平方米，因此，该80平方米房屋的企业所得税视同销售价格为 397500元（65×4800+10×5500+5×6100）

我们认为，第一种意见直接以6100元/平方米作为企业所得税视同销售的价格是比较草率的做法任何税种对于计税依据的确认都应该秉承一种据实征税的合理原则比如对于不超过10个平方的，房地产开发企业确实只是按5500元/平方米收取价款，如果我们强制要求按6100元/平方米确认收入就没有秉承据实征税的基本原则，是不恰当的，而且对于等面积部分，被拆迁单位的房屋评估价格是4600元/平方米，这样房地产开发企业作为市场行为中的一个经济人，他在房屋建造时是必须考虑参考这个价格的，最终的结构补偿也是以这个为依据的，因此，对于等面积部分也按6100元/平方米计算更不合理

第二种意见，以营业税的计税依据作为企业所得税的计税依据，我们认为也不是十分恰当由于各个税种的指导思想的不一致，导致就具体问题，各个税种的计税依据的确认不一致，这也是非常正常的现象但是对于等面积部分如果按建造成本2100元/平方米确认企业所得税视同销售收入，就失去了企业所得税视同销售这种做法的意义，既然收入等于成本，那还不如直接确认成本，何必去虚拟确认一个收入，然后再结转成本呢，这个和直接结转成本的效果是完全一样的因此，第二种意见也不可取

第三种意见：对于超面积部分，不足10平方的按5100元/平方米确认收入，超过10平方的按6100元/确认收入，这是完全符合实际的，考虑到房地产企业和被拆迁单位属于独立无关联的主体，他们之间的价格是一个市场公允价格的体现，以这个双方约定的价格作为视同销售的收入是完全合理的而对于等面积部分，我们依据被拆迁单位经政府认可的评估单位根据政府规定评估的4600元/平方米的价格加上200元/平方米的结构补差费作为视同销售收入的确认价格也是符合现实情况的，这个也是双方认可的一个补偿价格所以按397500元确认这80平方米房屋的企业所得税视同销售收入是较为合理的做法

会计处理：

借 开发成本-拆迁补偿费 397500元

贷：主营业务收入 397500元 借：主营业务成本 288000元

贷：开发产品 288000元（3600×80）

[注意]虽然在征收营业税时，等面积部分是按建造成本确认的但在结转企业所得税销售成本时，考虑到这部分安置房也是在房地产开发企业受让的土地上建设的，理应分摊房地产开发企业缴纳的土地出让金否则，所有的土地出让金就要全部非安置房承担，这个与现实情况是不符合的但是，这里安置房只要承担土地出让金拆迁安置费就只能由非安置房来承担，否则就会存在循环计算成本的问题

贷 主营业务税金及附加 14100元

贷：应交税金应交营业税 11750元（235000×5%）

应交土地增值税 2350元（235000×1%）

[注]根据财政部新企业会计准则讲解的规定，目前企业所得税视同销售的会计处理和税务处理已经基本保持一致了

以上两个案例是对目前城市房屋拆迁补偿中比较常见的案例的税务处理进行的讲解，且这两个案例中拆迁补偿的方式也是符合现行法律法规的规范性操作，因此，对于其税务处理的方法也很明确产权调换和货币补偿向结合方式的税务处理从原理上就是我们上面两个案例处理方法的集合，所以我们就无须举例说明了

项目建设期的会计处理 篇2

BOT是英文Build Operate Transfer (即建设——运营——转让) 的缩写, 一般指项目业主在没有建设资金或不愿投入资金的情况下, 特许其他投资商融资建设该项目 (一般为大中型基础设施) , 并在建成后由其在规定的期限内进行运营, 回收投资、获得利润, 期满后又将项目经营权移交给业主单位的经营方式。BOT建设项目具有民营化、全额投资、特许经营期和垄断经营等四个基本特征, 是一种典型的“以权换权”的融资经营方式。在这种模式下, 项目建设投资商不拥有项目资产的所有权, 即项目投资建设主体 (特许经营期内的运营主体) 并非项目产权主体。因此, 这就对其会计实务处理提出了新的挑战。

在BOT模式下, 项目投资建设主体如何确认投资形成资产的属性, 决定着投资成本的计量和摊销方法, 进而影响到项目运营收入和成本配比的合理性。但是, 无论是会计准则、会计制度还是会计实务上, 对于BOT模式下建设项目所形成资产属性的确认以及相关的会计处理方法, 至今尚没有明确和规范统一。笔者将就BOT模式下的大型项目建设的会计处理举例进行探讨。

二、对BOT建设项目资产属性确认及会计处理方法的建议

笔者认为, 根据《企业会计准则》第十三条“实质重于形式”的会计原则, 在BOT方式下, 项目建设投资商经济活动的实质可以描述为:通过投资建设“自创”取得了项目一定期限的专营权和收益权。因此, 应当确认其投资形成资产的属性为无形资产。而且, 资产成本的计量也不应等同于一般自创无形资产的初始成本进行计量。因为专营权是在项目建成并经业主验收合格后授予的, 开发建设者对项目的全部投入, 应视为取得专营权的完全 (外购) 成本予以资本化。况且, 项目建设成本在本质上属于代建成本, 相应地, 用于项目的借款所产生的利息, 也应当予以资本化。同时, BOT项目的建设成本最终形成并按“无形资产”核算这一理论成立后, 投资商就可以以项目合同约定的经营收益期为期间, 按年平均摊销无形资产成本。笔者认为, 这种会计处理办法应当得到认可。

[例]新雨公司有一块空地, 面积约7000平方米, 此地风景秀美, 特别适合建立一个高尔夫球场, 而天桥公司欲在此投资。经过协议, 两家终于在2008年5月达成协议:高尔夫球场场地的建设资金预计400万元由天桥公司全权负责, 建成的高尔夫球场的所有权归新雨公司, 而高尔夫球场20年内的经营权及收益权归天桥公司所有, 天桥公司每年经营产生的收入是60万元, 每年的支出是10万元, 该支出包括协议期内天桥公司每年尚需交付2万元给新雨公司的费用。期满后, 高尔夫球场的一切设施无偿移交给新雨公司, 例1中的业务是典型的BOT模式, 可以看出, BOT模式的功能是典型的融资模式功能, 这种功能不仅双赢, 还能解决新雨公司资金紧张的问题, 更重要的是它能使新雨公司摆脱债务危机的困境, 使项目风险分散和转移。

(一) 投资方会计业务处理

上例中先假设天桥公司将该项目作固定资产核算, 根据协议内容天桥公司投资建设的高尔夫球场只享有20年的经营权和收益权, 并不拥有所有权, 在合同协议期限内, 天桥公司不能随意支配、处置该项资产实体, 因此, 建成的高尔夫球场作固定资产核算显然是不合适的, 与我国现行会计规范《企业会计准则——基本准则》、《企业会计准则——租赁》存在矛盾;其次, 作为长期应收款核算, 而长期应收款属于货币性资产, 根据长期债权的货币性资产特征, 该项资产未来经济利益流入企业的风险应该是很小, 其收回的经济利益是可以确定的。很显然, 由天桥公司经营的高尔夫球场收益在未来期间是不确定的, 不符合长期债权的货币性资产特征。再次, 假如作长期债权投资核算, 以反映天桥公司和新雨公司的投融资关系, 这也不妥。天桥公司获得的收益是在建成高尔夫球场后自主经营所产生的收益, 是靠天桥公司服务经营索取的收益, 而不是靠代融资而取得的利息, 因此, 作为长期债权投资核算与企业从该项目获益的业务实质有不相符之处。最后, 从天桥公司与新雨公司签订的协议来看, 天桥公司取得的不是所有权, 在特许经营、服务期限内天桥公司不能随意支配和处置该项资产实体, 取得的只是高尔夫球场建设及经营收益权, 作为内部开发的无形资产是比较合适的。《会计准则——无形资产》也明确了特许权 (又称经营特许权、专营权) 及土地使用权等属于无形资产, 因此, 该业务套用无形资产准则内容更为合适。对于该无形资产的计量, 其成本则由可直接归属于该资产的创造、生产并使该资产能够以管理层预定的方式运做的所有必要支出组成。明确了这一点, 天桥公司其他的会计业务处理就比较容易了。

(二) 产权方的会计业务处理

例1中新雨公司提供的是均地的土地使用权, 得到的收益是每年5000元及20年后天桥公司移交的资产——高尔夫球场。对每年收到的租金较好处理, 但对20年后天桥公司即将移交的资产高尔夫球场的处理产生分歧, 有人建议以天桥公司的捐赠处理, 也有人建议增加资本公积, 笔者觉得以上两种方法都不妥。在该项业务中新雨公司并非是无偿取得该资产, 而是让渡了20年的资产使用权, 是有代价的。但是按照我国现行的会计规定, 这种自创或自有的无形资产在未与其他企业发生合并时是不能入账或作为无形资产在账面上予以确认的。也就是说账面上并没有这一实际上是存在的这一资产的价值。在新雨公司与天桥公司签订协议时, 他们实际上签订的是一项非货币性资产交换业务协议, 由此, 新雨公司应该按照《企业会计准则——非货币性资产交换》中规定的原则进行处理, 且是按照账面价值计量的交换原则进行业务处理, 即“换入资产价值按照换出资产的账面价值予以确认与计量。”由于新雨公司该项资产的账面价值为零, 也就是说, 在签订协议与移交之时, 新雨公司无须做账务处理, 如有需要, 也只是需要在移交年度的会计期末根据资产重新评估的金额来确定高尔夫球场的价值。在未有金额的前提下新雨公司对高尔夫球场的实物管理只需建卡纳入其正常的固定资产实物管理中即可。

(三) 对两个公司的实务处理建议

通过以上分析, 例1的BOT模式下建设项目的会计分录可分别做如下处理:

(1) 天桥公司的主要会计处理分录

建设支出及项目完工时, 为使高尔夫球场达到预计可使用状态前的所有支出列入无形资产 (单位:万元) 。

无形资产在合同期限内20年间平均摊销

每年经营产生的收入

每年支付租金

合同到期后

(2) 新雨公司的主要会计处理分录

签订协议时, 新雨公司无须做会计分录。

每年收到租金时

合同期限到期时 (2028年5月) 新雨公司无须做会计分录。

三、BOT投资形式核算的规范

在具体实施BOT方式投资时, 投资企业要注册一个投资子公司对项目进行单独运作。根据《企业会计制度》规定, 企业在对投资子公司注入资金时, 借记“长期股权投资”科目 (假设按权益法核算) 贷记对应的资产类科目。在项目的运营期, 随着投资子公司实现净利润, 企业应按所持表决权资本比例计算应享有的份额, 增加长期股权投资, 并确认当期投资收益。投资子公司宣告分派利润或现金股利时, 投资企业按持股比例计算的应分得的利润或现金股利, 冲减长期股权投资账面价值。这样, 在分配利润与实现利润长期差额不大的情况下, “长期股权投资”科目的最终余额即为企业初始投资。由于BOT投资形式的特殊性, 项目运营期结束后要无偿交出, 于是问题就产生了, 资产移交后, 企业账面初始投资怎么列销BOT投资中, 企业初始投资往往比较大, 有的甚至高达几十亿元。由于投资收益已经在运营期进账, 资产移交时如果要列损失, 企业将留下巨大亏损。鉴于此种情况, 企业应按配比原则将BOT初始投资按运营期每年平均分摊。而《企业会计制度》中关于“长期股权投资”无论是权益法, 还是成本法核算, 都不允许摊销初始投资。所以, 笔者建议, 对BOT这种投资形式的核算, 还需要财政管理部门作出进一步规范。

参考文献

[1]财政部:《企业会计准则》, 经济科学出版社2006年版。

项目建设期的会计处理 篇3

关键词：职业学校教材核算 科目銜接 账务处理

中图分类号：G421 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）01（c）-0165-01

2013年1月10号财政部发布[2013]2号文件，要求事业单位自2013年1月1日起执行新会计制度。新会计制度将事业单位的会计核算逐渐靠近企业会计制度，核算更符合真实性、准确性、完整性原则。根据财政部 [2013]2号文件，执行新会计制度的学校对于教材的核算管理，可以通过存货科目，清楚明了地反映教材的购销存情况，解决教材核算的长期不规范问题。

1 当前学校教材会计处理存在的问题

长期以来，学校教材核算通过往来科目挂账，虽然会计人员发现核算不妥，但老制度没有很好地科目适合教材核算，所以只能通过其他应付款-教材科目核算。整个核算情况如下：

1.收到学生交来书费时：

借：现金

贷：其他应付款-教材（教务科）

2.支付教材款时：

借：其他应付款-教材

贷：银行存款

3.购进的教材用于教师使用的：

借：事业支出-商品和服务支出-专用材料购置

贷：其他应付款-教材

4.教材转图书时：

借：事业支出-商品和服务支出-图书购置

贷：其他应付款-教材

同时借：固定资产

贷：固定基金

5.毕业，退回学生多交的书费时：

借：其他应付款-教材

贷：现金

6.收回学生欠缴书费时：

借：现金

贷：其他应付款-教材

年度终了，其他应付款-教材科目余额中含有剩余的学生书费以及教材的亏损结余金额。这种核算方式，财务无法核对教材库存的剩余数，从账面上分析不了教材的收发存及结余情况。全依赖教材管理来记录，失去了帐实核对的环节，会计的监督也失去了意义。

2 新会计制度下学校教材的会计处理

2013年1月财政部发布新制度，笔者通过对新旧会计制度衔接问题的研究，认识到学校教材可以通过存货科目进行核算。学校教材的会计账务应该这样处理：

1.收到学生书费时：

借：库存现金

贷：其他应付款-教材

2.购进教材入库、支付教材款时：

借：存货-教材

贷：银行存款

3.学生领用教材时：

借：其他应付款-教材

贷：存货-教材

4.教师领用教材：

借：事业支出-商品和服务支出-专用材料购置

贷：存货-教材

5.教材转图书时：

借：事业支出-商品和服务支出-图书购置

贷：存货-教材

6.退还学生书费时：

借：其他应付款-教材

贷：库存现金

同时增加固定资产：

借：固定资产

贷：非流动资产基金-固定资产

7.学生补交书费时：

借：库存现金

贷：其他应付款-教材

这样账务处理，年度终了，财务部门存货账面余额可以和教材实际核对，是否帐实相符。不相符分析原因。库存数量较多时要及时查看有无多订教材没有及时退回教材发行部门的情况，如果有，及时将不用的教材退回。对于职业学校来说，教授的知识都是和市场的变化相关的，各行各业出了新准则，有了新规定，教材就要随之变化。库存的旧教材就失去了存在意义，及时退回发行部门可以让学校减少损失。

3 新会计制度下教材新旧科目的账务衔接

根据财政部发布的文件要求，2013年年底前学校应对其他应付款-教材科目进行清查。教材管理部门将清查结果写成书面清查报告，报告中应详细列明库存教材金额、学生尚余书费金额、尚欠图书发行部门教材金额、历年结存无法说明原因的结存金额或亏损金额。对于历年结存无法说明原因的金额，要经学校领导班子研究，决定如何处理，一并写入清查报告中。清查报告经盘点人、经办人、主管领导、领导签字后，财务进行账务调整，即将其他应付款-教材科目中的余额不属于学生尚余的书费全部转出。会计处理如下：

1.库存教材

借：存货

贷：其他应付款-教材

2.欠发行部门的

借：其他应付款-教材

贷：其他应付款-图书发行部门

3.历年结存金额：

借：其他应付款-教材

贷：其他收入

4.历年亏损金额：

借：其他支出-教材损失

贷：其他应付款-教材

教材经过这样账务处理以后，往来账其他应付款-教材科目中的余额就是目前学生预存的书费金额，存货-教材科目余额就是库存待发的学生教材，反映在2013年12月31日的资产负债表上，这两项数额就可以直接结转到2014年1月1日资产负债表上，不用再做调整。

基本建设单位待摊投资的会计处理 篇4

[编辑]

待摊投资的核算 [1]

待摊投资的具体核算方法如下：

1.建设单位发生上述各项费用时，借记“待摊投资一建设单位管理费”等明细科目，贷记“限额存款”、“银行存款”、现金”、“基建拨款”、“基建投资借款”等相关科目。

2.建设单位在工程竣工交付使用时，按交付使用财产和在建工程的比例分摊上述各项费用，借记“交付使用财产”、“转出投资”，贷记“待摊投资―建设单位管理费”等明细科目。

3.“拨改贷”项目在借款合同规定建设期内提前完成建成投产，实现的建设期内利息节余，按规定全部留给建设单位，借记“待摊投资”，贷记“专用基金”，同时借记“专项存款”，贷记“基建投资借款”。

一、待摊投资的内容

待摊投资是指基本建设单位发生的构成基本建设投资完成额的，应分摊计入交付使用资产成本的各项费用支出。根据现行会计制度规定，待摊投资一般包括下列内容：建设单位管理费、土地征用及迁移补偿费、勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时设施费、设备检验费、负荷联合试车费、坏账损失、借款利息、合同公证及工程质量检测费、土地使用税、汇兑损益、国外借款手续费及承诺费、报废工程损失、耕地占用税、土地复垦及补偿费、固定资产损失、器材

处理亏损、设备盘亏及毁损、调整器材调拨价格折价、企业债券发行费用、社会中介机构审计费、其他待摊投资等。这些费用支出，虽不直接构成交付使用资产，但有助于交付使用资产的形成，是与基本建设有密切联系的支出，因而，最终应分摊计入交付使用资产的成本。建设单位应按照规定的内容和标准控制待摊支出。

二、待摊投资的分摊方法

由于待摊投资是建设单位在基本建设过程中发生的共同费用，而应由各项交付使用资产和移交给其他单位的未完成工程共同负担。对于能够确定应由某项交付使用资产负担的待摊投资，应直接计入该项交付使用资产成本;对于不能确定负担对象的待摊投资，则应采用科学、合理的方法分配计入受益的各项交付使用资产成本。待摊投资的分摊方法一般按概算数的比例分摊和按实际数的比例分摊两种。 按概算数的比例分摊就是按照设计概算中所列的建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担的待摊投资的部分以及应分摊的待摊投资计算出预定分配率进行分摊的方法。其计算公式如下：

预定分配率=概算中各待滩投资项目的合计数(扣除可直接计入的部分)÷概算中建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担待摊投资的部分×100%

某项交付使用资产应分摊的待摊投资=该交付使用资产的建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担待摊投资部分×预定分配率

按实际数的比例分摊就是按照上期结转和本期发生的建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担待摊投资的部分以及应分摊的待摊投资计算出实际分配率进行分摊的方法。其计算公式如下：

实际分配率=上期结转的和本期发生的各待摊投资项目的合计数(扣除可直接计入的部分)÷上期结转的和本期发生的建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担待摊投资的部分×100% 某项交付使用资产应分摊的待摊投资=该交付使用资产的建筑安装工程投资、需要安装设备投资和其他投资中应负担待摊投资部分×实际分配率

两种方法各有其优缺点和适用性。按概算数的比例分摊，因不必经常计算分配率，能够简化计算手续，使待摊投资比较均匀地摊入各次交付使用的资产成本，从而避免了因待摊投资的实际发生额与交付使用资产之间在时间上不相协调而造成分摊的待摊投资忽高忽低的缺点。但此方法容易造成已按预定分配率分摊的待摊投资与实际发生的待摊投资数额不相符的情况。实际操作中若差额较大，应根据实际情况随时调整分配率，追加或减少已交付使用资产的成本，并在最后一批资产交付使用时，将实际发生的待摊投资余额全部摊完。该方法一般适用于建设工程是分次交付使用且每次交付使用的资产与待摊投资的发生在时间上不相衔接的情况。按实际数的比例分摊，比较符合实际，当工程竣工时，待摊投资也全部分摊完毕，不存在追加或减少交付使用资产成本的调整事宜。但由于各期都要计算分配率，计算手续较为复杂，而且各期分摊计入交付使用资产成本的待摊投资数额不均衡。该方法一般适用于全部竣工一次交付使用的建设工程，或者虽是分次交付使用，但每次交付使用的资产与待摊投资的发生在时间上比较衔接的建设工程。

三、待摊投资的会计处理

为正确核算和监督投资的发生、分摊和结存情况，建设单位应设置“待摊投资”科目。该科目属于资金占用类科目。借方登记实际发生的各项待摊投资，贷方登记按规定方法分摊计入交付使用资产成本和移交其他单位未完工程成本的待摊投资，期末借方余额，反映已经发生但尚未分摊的待摊投资。该科目应按待摊投资的组成项目设置明细

科目，进行明细分类核算。其中某些费用，还应按费用项目进行明细分类核算。若有预收下年度预算拨款的建设单位，用预收下年度拨款完成的待摊投资，应单独进行明细分类核算。现举例说明待摊投资的会计核算方法。

[例]①某自筹资金建设单位用银行存款支付办公费2500元; 根据有关发票、账单做如下会计分录：

借：待摊投资-建设单位管理费 2500

贷：银行存款-自筹资金户 2500

②分配当月份筹建机构工作人员的工资0元;

根据单位工资分配表，做如下会计第一文库网分录：

借：待摊投资-建设单位管理费 20000

贷：应付工资 20000

③按工资总额的14%计提职工福利费、按2%计提工会经费; 根据单位工资附加费计算及分配表做如下会计分录：

借：待摊投资-建设单位管理费 3200

贷：应付福利费 2800

其他应付款-应付工会经费 400

④从自筹资金户支付通过划拨方式取得无限期土地使用权的土地补偿费、安置补偿费和迁移费等200000元;

根据有关凭证，做会计分录如下：

借：待摊投资-土地征用及迁移补偿200000

贷：银行存款-自筹资金户 200000

⑤从自筹资金户支付某设计院的勘察设计费20000元; 根据有关凭证，做会计分录如下：

借：待摊投资-勘察设计费 20000

贷：银行存款-自筹资金户 20000

⑥某基建投资借款建设单位，以基建投资借款支付可行性研究费15000元;

根据有关凭证，做如下会计分录：

借：待摊投资-可行性研究费 15000

贷：基建投资借款 15000

⑦从自筹资金户支付土地复垦及补偿费50000元;

根据有关凭证，做会计分录如下：

借：待摊投资-土地复垦及补偿费 50000

贷：银行存款-自筹资金户 50000

⑧某建设单位以银行存款支付社会中介机构审计费70000元、贷款项目评估费90000元;

根据有关凭证，做如下会计分录：

借：待摊投资-社会中介机构审计费70000

-项目评估费 90000

贷：银行存款-自筹资金户 160000

⑨某基建投资借款建设单位，将已竣工的实验车间工程交付生产单位使用，已办理验收交接手续，其实际成本为3500000元，其中：建筑安装工程投资为2000000元，需要安装设备投资为1000000元，应分摊的待摊投资为500000元。

根据“交付使用资产清册”做会计分录如下：

借：交付使用资产 3500000

贷：建筑安装工程投资 2000000

设备投资-在安装设备 1000000

待摊投资 500000

同时，通知生产单位转账，做如下分录：

借：应收生产单位投资借款 3500000

贷：待冲基建支出 3500000

一、待摊投资的具体核算方法如下：

1.建设单位发生上述各项费用时，借记“待摊投资一建设单位管理费”等明细科目，贷记“银行存款”、现金”、“基建拨款”、“基建投资借款”等相关科目。

2.建设单位在工程竣工交付使用时，按交付使用财产和在建工程的比例分摊上述各项费用，借记“固定资产”、“在建工程”，贷记“待摊投资―建设单位管理费”等明细科目。

二、在建工程下设二级科目或辅助核算、包括：土建工程、安装工程、装饰工程等几大项进行归集，具体在分项工程如桩基础工程、墙体工程、楼地板、楼面板、楼面防水、给排水、照明、通风、楼梯、取暖等等分项工程内核算。

三、对于怎么区分其实不太重要，最终都构成固定资产的原值。土建工程主要包括与主体建筑有关的工程，安装工程包括照明、给排水、取暖、电梯、取暖等，装饰工程当然就是房屋基本结构达到可以使用后而增加的工程，这些分项或单项工程即使归集错了也不要紧。

待摊投资：(1)建设单位管理费：办公费、工资、辅助工资、会议费、差旅交通费、交通燃油及使用费、邮电通讯费、五险一金等;(2)土地征用补偿费;(3)其他待摊投资：捐助政府款;(4)借款手续费;(5)借款利息;(6)勘测设计费(7)合同公证及监督费;

(8)临时设施费等. 这些费用不用摊销，直接进入你的`项目成本里 比如：发生设计费10000元，已经计入在建工程--其他支出---设计费 科目。此设计费涉及两个工程。(工程甲、工程乙)

在两个工程都完工后，工程甲的在家为500000元，工程乙的造价为300000元。按各工程造价分摊设计费用10000元：

工程甲应分摊的设计费=10000*[500000/(500000+300000)]=6250元

工程乙应分摊的设计费=10000*[300000/(500000+300000)]=3750元

借：固定资产-甲乙 6250

借：固定资产-乙 3750

贷：在建工程--其他支出---设计费 10000

会计学教材建设项目结题报告 篇5

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《会计学》教材建设项目结题报告 会计学》

《会计学》

一、会计学》教材建设的意义 《会计学 随着我国加入 WTO 以及会计改革的进一步深入，我国正处于一个会计转型 期间。从 1992 年财政部颁发的《企业会计准则》《企业财务通则》、，到 2001 年 《企业会计制度》出台，尤其是近几年来我国相继颁布了十六个具体会计准则，使我国的会计准则和制度逐渐与国际接轨。这是我国改革开放的需要，也是社会 主义市场经济发展的需要。会计相关法规制度的变化调整以及会计理论研究的发 展，往往使会计教材的内容滞后，给会计教学带来了冲击。使社会对会计教育和 人才的培养提出更高的要求，也使学生对课堂教学的期望值更大，从而也对《会 计学》课程的教学也提出了更高的要求。要求通过该课程的学习，不仅要使学生 掌握会计的基础理论和方法，还必须结合我国现行的会计制度，讲授最新、最贴近实际的会计实例。为此，要求会计教学的内容也必须变革，其首要的就是会计 教材必须更新。《会计学》课程是我校面向全校各专业开设的一门专业基础课，该课程的特 点是：学生人数多，课时紧。目前各专业设定的学分为 2～3 学分不等，加之会 计课程的特点：资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润六大会计要素缺一 不可，从编制会计凭证、登记帐簿到编制会计报表的会计循环少一环不行，并且 大多数专业无其他的会计后续课程。处于覆盖面广、教学内容多、学生对会计知 识需求不同而课时较少的情况下，为适应我校会计教学的需要，也迫切需要有一 本既能讲清基础知识，又能适合不同学分的教学需求，还要考虑会计基础教学的 完整性的特点的教材。同时考虑到《会计学》是一门实务性很强的课程，它不仅 要求学生要弄懂课堂讲解的方法理论，还必须在课后通过习题对学生进行实务操 作训练，帮助学生消化会计的理论知识，提高了分析处理问题的能力，因此我们 考虑在教材编写的基础上编写了一本与之配套的习题集，这样既可解决教师上课 内容多、课时少的问题，也便于学生自学。基于这一认识，我们申报、集体参与 了《会计学》教材建设项目。1 《会计学》

二、会计学》教材建设的内容 《会计学 目前国内内容相近的教材主要有： 《会计学原理》《基础会计》《财务会计》、、等，从内容上看《会计学原理》《基础会计》主要介绍会计的基本理论和方法，、《财务会计》主要介绍各会计要素的具体核算方法和财务会计报表的编制。但由 于我校是商科类学校，各专业都开设《会计学》课程，但可是都不多，而且大多 数专业都没有设置相关的会计后续课程，因此我们考虑《会计学》课程除了讲解 会计的基本方法和理论外，还应该让学生了解一些企业基本经济业务的处理和会 计报表最基本的分析方法。因此我们进行《会计学》教材建设的目标是：根据国 家颁布的最新的会计准则与制度，编写出综合《会计学原理》的主要内容和《财 务会计》的基本内容，适合高校经济管理类专业学生使用的教材。与国内的同类 教材相比，力求内容更丰富，结构更严谨，具有基础性、系统性和前瞻性，使学 生在有限的时间内能学习掌握更多的知识。在《会计学》教材的建设过程中，从时间上我们一共分成四个阶段，第一阶 段：广泛搜集国家新发布的各项会计准则与制度，以及国内高校相关课程使用的 教材信息，先由资深的教师编写了提纲，由项目参与人员进行讨论，经过反复修 改，最终确定内容；第二阶段：将教材各章节根据各参与教师的特长进行分配，分头进行编写，然后由负责主编的教师进行修改、总篡定稿；第三阶段：在教材 定稿的基础上，再根据教材内容编写习题集及其参考解答；第四阶段：交出版社 出版，并且根据定稿的教材编写教学方案和教学大纲。《会计学》作为一门专业基础课，不仅有会计的基本理论知识和基本方法，还必须结合实际经济业务介绍会计处理。因此所建设的《会计学》教材内容分为 四个部分： 第一部分：会计核算的基本理论和方法，包括第一章总论和第二章会计核算 的原理和方法。介绍会计核算的基本前提、会计核算的一般原则、会计等式、会 计要素、会计职业道德、会计核算的基本方法内容，借贷记帐法、会计凭证、会 计帐簿和财产清查； 第二部分：各会计要素的基本核算处理方法，包括第三章货币资金和应收款 项、第四章存货、第五章投资、第六章其他非流动资产、第七章流动负债、第八 章长期负债、第九章所有者权益、第十章费用、第十一章收入和利润。介绍现金、2 银行存款、其他货币资金、应收帐款、应收票据、预付帐款、其他应收款、原材 料、包装物、低值易耗品、库存商品、短期投资、长期投资、固定资产、无形资 产、应付帐款、应付票据、预收帐款、应交税金、短期借款、应付工资、应付福 利费、其他应付款、应付股利、长期借款、应付债券、长期应付款、实收资本、资本公积、留存收益、主营业务收入、其他业务收支、生产费用、期间费用本年 利润以及利润分配的核算； 第三部分：会计报表编制和分析，包括第十二章会计报表和第十六章财务报 表分析。主要介绍资产负债表、利润表、利润分配表和现金流量表的编制方法，财务报表基本比率分析和综合分析的方法； 第四部分：有关会计专题，包括第十三章资产减值会计、第十四章税务会计、第十五章会计调整。主要介绍目前要求对八项资产计提减值准备的理论和帐务处 理方法、对企业经营活动涉及的主要税种的帐务处理方法、对资产负债表日后事 项进行调整的理论和方法、因会计政策会计估计变更和会计差错进行帐务处理的 有关理论和方法。在教材的编写中力求教材内容新颖、结构严谨、基础理论完整。我们以财政 部颁发的《企业会计准则》《企业财务通则》和《企业会计制度》和各项具体会、计准则为依据，系统地阐述了会计的基本理论和方法，以及资产、负债、所有者 权益、收入、费用、利润各会计要素的主要内容及核算方法，详细介绍了财务报 表的编制方法和分析方法，并对资产减值会计、会计调整、税务会计的内容作了 专题介绍。同时结合会计学课程专业化很强，学生自学有一定难度的特点，在教 材中对基础理论的阐述力求语言简洁易懂，并根据我国会计制度最新变化和调整 内容编写实例。我们特别注意结合我校教学的实际情况，考虑到我校大多数专业 除《会计学》课程外，没有开设其他会计后续课程的实际情况，在教材的编写中 增加了“会计报表分析”的内容，以使学生在掌握了会计的基础理论和方法后，能运用基本的分析方法对企业的会计报表作一般的分析，以从会计角度来分析企 业经济管理中的一些问题。会计实务操作练习是会计类课程学习的重要环节，在《新编会计学》教材出 版的同时，我们还出版了《新编会计学习题与解答》的配套教材。习题集是根据 《新编会计学》教材编写，是为加深学生对《会计学》课程的理解，巩固、消化 3 所学知识，提高分析和思考能力，增强实务操作的技能。在编写中我们结合实际 教学的需要，注意正确性、实用性和操作性。不仅题型多样，包括：单选、多选、判断、计算及会计处理题，还将会计实务操作题的难度在编写时考虑一般的、较 难的等不同层次，以满足不同专业、不同课时的教学需要。为便于学生自学，每 章习题后还附有参考解答。

《会计学》

三、会计学》教材建设的效益与成果 《会计学 教材建设的过程也是师资队伍的建设过程。参与《会计学》教材建设项目的 教师虽然都具有中高级职称，都是我校从事一线会计教学的教师，不仅具有丰富 的教学经验、实践经验和教材的编写经验，而且长期从事会计的教学工作，熟悉 会计制度，了解学生的学习状况与需求，资料的搜集准备较充分，从而为完成本 项目奠定了基础。但是由于会计制度的变革较快，各位参与项目建设的教师又都 主讲《财务管理》《财务会计》《成本会计》《审计》《会计电算化》等不同的、、、、会计课程，难免对会计制度的整个变革过程有认识上的疏漏，通过参与《会计学》 教材建设项目，在搜集资料及编写过程中，学习、了解、吃透了新制度的变化内 容，在学习过程中大家互相探讨，交流，一方面加深了对制度新变化的认识，同 时在学习探讨过程中也完成了自身的知识更新，使其在今后《会计学》课程的教 学中能更正确、全面地了解、掌握课程内容，为更出色、自如地完成教学任务打 下了基础。《会计学》教材建设项目的成果：

1、《新编会计学》教材—— 2005 年 5 月份由中国时代经济出版社

2、《新编会计学习题及解答》配套习题 ——2005 年 5 月份由中国时代经济 出版社

3、《会计学》课程教学方案及教学大纲（2 课时）

4、《会计学》课程教学方案及教学大纲（3 课时）

项目建设期的会计处理 篇6

PPP项目合同体系的合同组成

在PPP项目中，项目参与方通过签订一系列合同来确立和调整彼此之间哒权利义务关系，这些合同构成了PPP项目的基本合同体系。根据项目特点的不同，相应的合同体系也会不同。PPP项目的基本合同通常包括PPP项目合同、股东协议、履约合同(包括工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同以及产品或服务购买合同等)、融资合同和保险合同等。其中，PPP项目合同是整个PPP项目合同体系的基础和核心。在PPP项目合同体系中，各个合同之间并非完全独立，而是紧密衔接、相互贯通的，合同之间存在一定的“传导关系”。

1.PPP项目合同

PPP项目合同是项目实施机构与中选社会资本签订(若需要成立专门项目公司，则由项目实施机构与项目公司签订)的约定项目合作主要内容和双方基本权利义务的协议。其目的是在项目实施机构与社会资本之间合理分配项目风险，明确双方的权利义务关系，保障双方能够依据合同约定合理主张权利、妥善履行义务，确保项目全生命周期内的顺利实施。PPP项目合同是其他合同产生的基础，也是整个PPP项目合同体系的核心。

2.股东协议

股东协议由项目公司的股东签订，用以在股东之间建立长期的、有约束力的合约关系。股东协议通常包括以下主要条款：前提条件，项目公司的设立和融资，项目公司的经营范围，股东权利，履行PPP项目合同的股东承诺，股东的商业计划，股权转让，股东会、董事会、监事会组成及其职权范围，股息分配，违约，终止及终止后处理机制，不可抗力，适用法律和争议解决等。

3.履约合同

(1)工程承包合同。项目公司一般只作为融资主体和项目管理者而有本身不一定具备自行设计、采购、建设项目的条件，因此可能会将全部或部分设计、采购、建设工作委托给工程承包商，并签订工程承包合同。项目公司可以与单一承包商签订总承包合同，也可以分别与不同承包商签订合同。承包商的选择要遵循相关法律、法规的规定。由于工程承包合同的履行情况往往直接影响PPP项目合同的履行，进而影响项目的贷款偿还和收益情况。因此，为了有效转移项目建设期间的风险，项目公司通常会与承包商签订一个固定价格、固定工期的“交钥匙”合同，将工程费用超支、工期延误、工程质量不合格等风险全部转移给承包商。此外，工程承包合同中通常还会包括履约担保和违约金条款，进一步督促承包商妥善履行合同义务。

(2)运营服务合同。根据PPP项目运营内容和项目公司管理能力的不同，项目公司有时会考虑将项目全部或部分的运营和维护事务外包给有经验的运营商，并与其签订运营服务合同。具体操作中，运营维护事务的外包可能需要事先征得政府方的同意。但是，PPP项目合同中约定的项目公司的运营和维护义务并不因项目公司将全部或部分运营维护事务分包给其他运营商实施而豁免或解除。

(3)原料供应合同。有些PPP项日在运营阶段对原料的需求量很大，原料成本在整个项目运营成本中占比较大，同时受价格波动、市场供给不足等影响又无法保证能够随时在公开市场上以平稳价格获取原材料，继而可能会影响整个项目的持续稳定运营，如燃 煤 电 厂项目中的煤 炭。因此，为了防控原料供应风险，项目公司通常会与原料的主要供应商签订长期原料供应合同，并约定个相对稳定的原料价格。原料供应合同一般会包括以下条款：交货地点和供货期限、供货要求和价格、质量标准和验收、结算和支付、合同双方的权利义务、违约责任、不可抗力、争议解决等。除上述一般性条款外，原料供应合同通常还会包括“照供不误”条款，即要求供应商以稳定的价格、稳定的品质为项目提供长期、稳定的原料。

(4)产品或服务购买合同。在PPP项目中，项目公司的主要投资收益来源于项目提供的产品或服务的销售收入。因此，保证项目产品或服务有稳定的销售对象，对于项目公司而言十分重要。根据PPP项目付费机制的不同，项目产品或服务的购买者可能是政府，也可能是最终使用者。以政府付费的供 电项目为例，政府的电 力主管部门或国有电 力公司通常会事先与项目公司签订电力购买协议，约定双方的购电和供电义务。此外，在一些产品购买合同中，还会包括“照付不议”条款，即项目公司与产品的购买者约定一个最低采购量，只要项目公司按照该最低采购量供应产品，不论购买者是否需要采购该产品均应按照该最低采购量支付相应价款。

4.融资合同

从广义上讲，融资合同包括项目公司与贷款方签订的项目贷款合同、担保人就项目贷款与贷款方签订的担保合同、政府与贷款方和项目公司签订的直接介入协议等多个合同。其中，项目贷款合同是最主要的融资合同，一般包括陈述与保证、前提条件、偿还贷款、担保与保障、抵销、违约、适用法律与争议解决等条款。同时，出于贷款安全性的考虑，贷款方往往要求项目公司以其财产或其他权益进行抵押或质押，或由其母公司提供某种形式的担保，或由政府作出某种承诺，这些融资保障措施通常会在担保合同、直接介入协议以及PPP项目合同中具体体现。

5.保险合同

由于PPP项目通常资金规模大、生命周期长，负责项目实施的项目公司及其他相关参与方通常需要对项目融资、建设、运营等不同阶段、不同类型的风险分别投保。通常可能涉及的保险种类包括货物运输险、建筑工程险、针对设计或其他专业服务的专业保障险、针对间接损失的保险、第三人责任险、政治风险保险等。

6.其他合同

PPP项目中还可能会涉及其他的合同，如与专业中介机构签署的投资、法律、技术、财务、税务等方面的咨询服务合同等。

农村污水处理设施建设-PPP项目合同模板：

本合同于2017年【X】月【X】日由下列双方在XX市签订： 甲方：XXXX，系按照中华人民共和国法律正式组织和存续的XXX机构，其住所为XXXXX，法定代表人为XXX；

乙方：XXXX，系按照其注册地法律设立、登记、注册及运作的有限责任公司/股份有限公司，其住所为XXXX，法定代表人为XX。待XXXX成立项目公司，并由项目公司与甲方签署本合同的补充协议后，乙方即指项目公司。第一条 定义与解释 1.1 定义 1.2 解释

第二条 声明与保证 2.1 甲方的声明与保证 2.2 乙方的声明与保证 2.3 各方的声明与保证 2.4 违反声明与保证

第三条 农村污水处理设施建设PPP项目的合作范围和期限 3.1 农村污水处理设施建设项目概况 3.2 农村污水处理设施建设项目的合作范围 3.3 甲方前期投资的确认

3.4 农村污水处理设施建设项目合作的排他性 3.5 农村污水处理设施建设项目合作期限 第四条 前提条件

4.1 履行本合同的前提条件 4.2 前提条件的期限 4.3 前提条件的放弃 4.4 前提条件未实现 第五条 项目融资 5.1 乙方的融资责任 5.2 融资担保 5.3 甲方对融资的支持

第六条 农村污水处理设施建设的土地指标和土地出让 第七条 项目建设进度 7.1 首期启动资金

7.2 农村污水处理设施建设项目实施进度 第八条 运营和维护

8.1 农村污水处理设施建设项目公司经营计划及财务资料的报告 8.2 农村污水处理设施建设项目设施的运营和维护 8.3 运营协调委员会 8.4 审计部门的监管 8.5 履行义务 第九条 产业发展服务

第十条 农村污水处理设施建设项目公司的成立及股权转让的限制 10.1 农村污水处理设施建设项目公司成立 10.2 股权变更的限制

第十一条 政府购买服务的付费机制 第十二条 履约担保 第十三条 双方承诺 13.1 甲方的承诺 13.2 乙方的承诺 13.3 双方承诺 第十四条 保险 14.1 保险义务 14.2 需购买的险种

第十五条 守法义务及法律变更和政府行为 15.1 守法义务

15.2 法律变更和政府行为

15.3 不视为法律变更及政府行为的情形 第十六条 不可抗力 16.1 不可抗力事件

16.2 不可抗力事件发生期间各方权利和义务 16.3 不可抗力事件的处理 第十七条 甲方的监督与临时接管 17.1 甲方的监督权

17.2 农村污水处理设施建设项目质量管理 17.3 中期评估

17.4 甲方临时接管的权利

第十八条 违约、提前终止及终止后处理机制 18.1 违约与赔偿 18.2 提前终止及处理机制

第十九条 农村污水处理设施建设项目移交 19.1 期满移交 19.2 移交程序 19.3 提前终止的移交 第二十条 争议解决及法律适用 20.1 争议的解决 20.2 法律的适用 第二十一条 其它 21.1 环境保护 21.2 保密条款 21.3 税收优惠 21.4 通知 21.5 合同的文字 21.6 合同的生效 21.7 合同的补充 21.8 合同的附件 签署页】

本合同由以下双方于二零一七年X月X日在XX省XX市签署，以兹为证：

甲方：（盖章）

法定代表人/授权代表：

乙方：（盖章）

项目建设期的会计处理 篇7

一、BT项目核算概述

BT就是建设(Build)与移交(Transfer)的简称,主要是指一种新型的投资融资建设模式,主要运用在政府的基础设施的建设项目中,其中投资人进行融资,并与依据与项目发起人签订的合同完成项目工程,最后该项目的发起人依据相应的回购合同给予投资人合理的回报。BT项目中因建筑安装企业作为合同投资方,又有不同的情况,BT项目建设中主要有两种经营方式:一种是为该项目专门建立一个公司进行项目,这就是说项目公司仅是投资融资方,BT项目的建设则由项目公司转包给具有一定资质的建筑公司;二是不专门成立项目公司经营,将项目的投资融资、管理以及具体施工建设都承包给拥有总承包资格的大型建筑企业,该企业承担着投融资者、管理者、建设者的角色。

二、BT项目的会计核算

(一)作为招标方的合同授予方或是政府的融资平台公司,皆会在招标过程中要求投资方设立专项公司来承担所有的职责。BT项目中标单位中的专项公司实质上是一个融资的主体,该专项公司的注册资金主要是由中标投资单位提供的,中标投资单位将工程项目的投资总额中的至少25%提供给专项公司进行注册,成立公司。在建筑施工业中,有一项要求必须达到,那就是进行施工的主体必须与其项目工程规模相适应,避免施工主体无力承担施工项目的现象的出现,但是新成立的专项公司必然无力承担施工的资质要求。所以在实际情况中,施工主体既有可能是已具备施工资质的中标投资单位,也可能是依据严格的招标流程进行公开招标的中标施工单位,其中的具体操作要求应该依据BT合同中的要求进行。

(二)项目公司既负责项目投资融资又负责具体施工的情况,则在进行项目建设的期间,应该依据《企业会计准则第15号一建造合同》中的相关准则,应该确定进行建造服务的成本以及获得的收入,实际发生的成本进工程施工,根据完工百分比法确认本期建安收入和毛利,在办理项目结算时作长期应收款和工程结算处理,项目完工并移交,冲销工程施工与工程结算,实际收到投资回报及约定利息通过银行存款和财务费用进行核算。如果不含投资回报及利息,合同中除工程造价以外未约定投资回报和利息,那么在工程结算时,以结算金额作为金融资产确认长期应收款,以结算金额占合同造价的比例乘以总的结算差额确认未实现融资收益,金融资产与未实现融资收益差额作为工程结算。

(三)项目公司仅是投资融资方,不负责具体施工的情况,则对于过程中与业主的结算应作长期应收款处理,分包给建造服务方结算金额作应付账款处理,工程发包的差额按完工进度的比例计算作主营业务收入处理。BT合同中除工程造价以外未约定投资回报和利息的,按照合同约定的时间,折算到工程完工移交日,以同期贷款利率作为折现率,以工程完工日的净现值作为日常收入的合同价。与业主结算时,同步与建造服务方结算。未实现融资收益是总折算差额乘以当期结算长期应收款与总工程价的比例。确认的主营业务收入是工程发包差价乘以当期结算长期应收款与总工程价的比例。涉及利息补偿的在实际收到时冲减财务费用。

三、BT项目的税收处理

(一)BT项目中营业税的处理

依据现行的营业税暂行条例的规定,纳税人的应税劳务、转让无形资产以及不动产的售款以及价外费用都属于纳税人的营业额。该条例的实施细则第十三条中将“价外费用”定义为包括手续费、各项补贴与基金、奖金、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项在内及其他各类价外费用总和。这就是说,纳税人收取的延期付款利息应该归入在营业税当中。因此,纳税人运用BT项目模式则收取工程的包括融资费用、管理费用、延期付款的利息等在内的全部价款及价外费用,这些费用都应该依据“建筑业”税目中的规定按3%的税率来缴纳相应的营业税。对于用项目发起人的名义进行立项建设的,不管投融资人的建筑总承包资质如何,其都是建筑业的总承包方,就必须依据“建筑业”中的税目上缴相应的营业税款。当投融资人把项目工程分包给了其他公司时,其缴纳的营业税则是其在得到回购款并支付了分包公司的费用后的余额。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局第52号令)有关营业税纳税义务时间的规定,明确BT项目投融资方从政府取得回购款的营业税纳税义务时间为按BT模式合同规定的分次付款时间,合同未明确付款日期的,其纳税义务发生时间为总承包方收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。在没有营改增之前总包方要规范下游单位发票开具,为下一步营改增进项税额的抵扣做好准备。

(二)BT项目的企业所得税处理

1.项目公司参加具体施工的所得税处理。若项目公司参加了具体施工,那么施工期间,应该依据建造合同准则对成本以及收入进行确定,在竣工后,未实现融资收益应包括了应收利息。在施工期间,公司应该依据施工的进度情况对建造合同的成本以及收入进行实时的确定,用以计算企业的应缴纳所得税,而利息收入则应该依据签订的合同中的收款日期来对收入的实现进行确定,计算出应缴纳的所得税。

2.项目公司未参加具体施工的所得税处理。若项目公司并未参加具体施工,那么项目公司则不必依据项目进度对建造合同收入进行确定,在工程竣工后,利息收入则应依据合同中规定的收款日期来对收入的实现情况进行确定,应收管理费用则应依据权责发生的原则对收入的实现进行确定,从而计算出企业应缴纳的所得税。

摘要：在我国城市基础设施建设中,BT方式融资建设成为战略型城镇化建设的融资建设中的一种重要的方式之一,该方式在实际应用中的作用越来越明显,但BT项目的会计核算并不规范,并且缺乏详细、准确的会计准则制度。本文主要对BT项目核算进行概述,并就BT项目会计和税收处理做进一步探讨。

关键词：BT项目核算概述,会计核算,税务处理

参考文献

[1]李春红.《中国税务报》,2013,06.

项目建设期的会计处理 篇8

关键词：一事一议；项目资金；账务处理

中图分类号：F812.8 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2014）-15-13-1

“一事一议”是指农村进行公益事业建设时，项目所需要的资金、劳务用工由受益村民共同商议承担的一种筹资筹劳制度。“一事一议”项目建设主要有农田水利建设、农村电力设施建设、人饮工程、道路修建、植树造林、清洁家园、文化体育设施建设、农业综合开发、村庄整治等。本文对“一事一议”项目建设资金的账务处理提出一些看法，仅供参考。

“一事一议”项目建设的资金应通过“一事一议”资金科目核算，该科目下应设“筹资筹劳”、“财政奖补”和“专项应付款”三个二级科目。“筹资筹劳”核算村集体经济组织根据批准的“一事一议”方案，向村民筹集和使用的资金；“财政奖补”核算财政部门拨付给村集体实施“一事一议”项目建设奖补的资金，由于该资金具有专一性，故专门独立核算，不在“补助收入”或“应付款”科目中核算；“专项应付款”核算有关部门无偿支援下拨和单位或个人捐赠给村集体专用于“一事一议”项目建设的资金。

1筹资筹劳账务处理

村集体经济组织在“一事一议”项目建设方案批准后，借记“内部往来”或“应收款”科目，贷记“一事一议资金——筹资筹劳”科目；收到农户交来“一事一议”筹资筹劳款时，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“内部往来”或“应收款”科目。“内部往来”或“应收款”科目下設二级科目，详细核算各村民户筹资筹劳情况。

村集体经济组织使用“一事一议”资金购入不需安装的固定资产时，借记“固定资产”科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目；同时，借记“一事一议资金—筹资筹劳”科目，贷记“公积公益金”科目。

村集体经济组织使用“一事一议”资金购入需要安装或建造的固定资产时，借记“在建工程”科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目。固定资产完工后，借记“固定资产”科目，贷记“在建工程”科目；同时，借记“一事一议资金——筹资筹劳”科目，贷记“公积公益金”科目。

村集体经济组织使用“一事一议”资金没有形成固定资产的，在项目支出发生时，借记“在建工程”科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目；项目结束后，借记“管理费用”、“其他支出”等科目，贷记“在建工程”科目。同时，借记“一事一议资金——筹资筹劳”科目，贷记“公积公益金”科目。

2财政奖补资金账务处理

目前各级财政都是在“一事一议”项目竣工验收后才下拨财政奖补资金，故村集体经济组织在项目建设过程中不需要也无法体现财政奖补情况，只须在完工后进行核算。

收到财政奖补资金时，借记“现金”、“银行存款”科目，贷记“一事一议资金——财政奖补”科目；如果项目建设过程中“一事一议”资金超支，用财政奖补资金进行冲转弥补，借记“一事一议资金——财政奖补”科目，贷记“一事一议资金——筹资筹劳”科目。冲转后，如果还有余额，必须进行结转，借记“一事一议资金——财政奖补”科目，贷记“公积公益金”科目。

3有关部门无偿支援下拨单位或个人捐赠专用于“一事一议”项目建设的资金账务处理

有关部门无偿支援单位或个人捐赠给村集体专用于“一事一议”项目建设的资金，通过“一事一议资金——专项应付款”科目核算。“一事一议资金——专项应付款”科目贷方登记收到“一事一议”项目建设的拨款或捐赠资金，借方登记已使用的拨款或捐赠资金；余额在贷方，反映村集体经济组织尚未使用的拨款或捐赠资金。

村集体经济组织收到“一事一议”项目建设的拨款或捐赠资金时，借记“现金”、“银行存款”等科目，贷记“一事一议资金—专项应付款”科目。

村集体经济组织使用“一事一议”项目建设的拨款或捐赠资金时，账务处理如下：

购入不需安装的固定资产，借记“固定资产”科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目；同时，借记“一事一议资金—专项应付款”科目，贷记“公积公益金”科目。

购入需要安装或建造的固定资产，借记“在建工程”科目，贷记“现金”、“银行存款”等科目。项目竣工验收后，借记“固定资产”科目（不形成固定资产的借记“管理费用”或“其他支出”科目），贷记“在建工程”科目。同时，借记“一事一议资金——专项应付款”科目，贷记“公积公益金”科目。

4项目完工投入使用后结转

因“一事一议”项目建设未完工验收等原因，“一事一议资金”科目期末可能有余额。“一事一议资金”科目的期末贷方余额，反映村集体经济组织应当用于“一事一议”项目建设的资金；期末借方余额，反映村集体经济组织实施“一事一议”项目建设的超支数，超支部份在“一事一议资金——筹资筹劳”科目中反映。

“一事一议”项目建设完工验收投入使用后，应该结转“一事一议资金”科目，将余额结转或冲减“公积公益金”科目。如果有结余，借记“一事一议资金——筹资筹劳”、“一事一议资金—财政奖补”、“一事一议资金——专项应付款”科目，贷记“公积公益金”科目；如果超支，借记“公积公益金”科目，贷记“一事一议资金——筹资筹劳”科目。结转后，“一事一议资金”科目无余额。