长春房地产市场报告

长春房地产市场报告（精选7篇）

长春房地产市场报告 篇1

一、近几年我市房地产市场发展状况

2000—2006年，我市房地产市场保持了快速、健康的发展态势。2000年，房地产交易量151.3万平方米、交易额28.2亿元。2006年，房地产交易量达到559.1万平方米、交易额106.9亿元。7年间，交易量平均增长速度为20.5%，交易额平均增长速度为21%。

2007年1—5月份，房屋成交21884套;成交面积232.4万平方米，同比上升54.4%；成交金额为49.7亿元,同比上升70.8%。

二、我市房地产市场主要特点

1、商品房市场呈跳跃式增长态势。2000年，商品房屋成交量只有99.9万平方米、成交金额22.4亿元，2006年成交量达到338.7万平方米、成交金额为77.2亿元，交易量和交易额是2000年的3.4倍。7年间，商品房成交量平均增长速度为19.1%，成交金额平均增长速度为19.3%。

2007年1—5月份，商品房成交套数为14028套；成交面积为146.75万平方米，同比增加54.3万平方米，同比上升58.8%；成交金额为36.7亿元，同比增加15.9亿元，同比增长75.9%。其中:住宅成交套数为12546套；成交面积为133.5万平方米，同比增加52.7万平方米，同比增长65.2%；成交金额为32.2亿元，同比增加15.1亿元，同比增长88%。

从以上统计数据看，我市商品房市场需求旺盛，前5个月商品房市场供求比为1：1.27。虽然供小于求，但我市可售房源十分充足。商品房市场总体上仍保持供大于求的局面。

2、二手房市场发展势头强劲。2000年，我市二手房交易量51.4万平方米、交易额5.8亿元，2006年成交量220.4万平方米，是2000年的4.3倍，7年平均增长速度为23.1%，成交金额30亿元，是2000年的5.2倍，7年平均增长速度为26.5%。

今年1—5月份，存量房屋成交套数为7856套；成交面积为85.6万平方米，同比增加27.5万平方米,同比增长47.3%；成交金额为13.1亿元，同比增加4.8亿元,同比增长58.1%。其中:住宅成交套数为7308套；成交面积为57.5万平方米，同比增加15.5万平方米,同比增长36.8%；成交金额为7.5亿元，同比增加2.1亿元，同比增长39.4%。由于5月份存量房开征个人所得税，使存量房交易受到了一定的抑制。交易量比上月萎缩二成多、交易额比上月萎缩三成。

3、商品房市场与二手房市场形成良性互动态势。几年来，我市二手房交易与商品房交易比例逐年提高。2000年，二手房与商品房交易之比为0.48：1；2001年为0.51：1；2002年为0.40：1；到2003年，提升为0.77：1；2004年，保持在0.71：1；2005年猛增为0.83：1;2006年为0.65：1;7年间，二手房比重提高了35个百分点。

今年1—5月份，我市商品房交易量、二手房交易量之比为1：0.58，而我市商品住房交易量、二手住房交易量之比为1：0.43。说明我市房地产市场交易的绝对主体是商品房交易，二手房市场还没能与商品房市场形成良好的互动效果。二手房交易还未进入高峰期。

4、房屋租赁市场日趋繁荣。2000年，房屋租赁面积36.7万平方米、租赁金额2.1亿元。2006年，房屋租赁面积达到293万平方米、房屋租赁金额9.5亿元。2006年租赁面积与租赁金额分别是2000年8倍和4.5倍。7年间，租赁面积年平均增长速度为34.6%、租赁金额年平均增长速度为24%。

今年1-5月份，房地产租赁登记备案件数为7387件;租赁登记备案面积为109.5万平方米，同比减少17.5万平方米，降幅为13.8%;房屋租赁登记备案金额为3.8亿元, 同比减少0.5亿元，降幅为11.3%。

5、房地产价格基本稳定。2001—2006年，我市商品房价逐年小幅上升，2006年平均价格为2671元/平方米。其中：商品住宅均价2515.8元/平方米。2001—2005年，我市二手房价逐年稳步上升。2001年，均价为1065.8元/平方米，到2006年，均价为1347.5元/平方米。

今年5月份,新建商品房合同备案均价为3142.4元/平方米。与年初相比上升18个百分点,与同期相比上升16.6个百分点。

5月份,新建商品住房合同备案均价为2934元/平方米。与年初相比上升23.5个百分点,与同期相比上升12.3个百分点。

由此可见,近半年我市新建商品房价格呈加速上涨态势。主要原因：一是土地价格自然上涨和土地出让实行招拍挂致使土地成本增大；二是随着棚改进程的加快，居民购房需旺

盛；三是商品房自身综合品质不断提升。

三、房地产市场存在的主要问题

目前，我市在房地产市场监管、服务中还存在重管理、轻监督和服务，以及监管不到位等方面的问题。

1、商品房预售管理问题。一是在形式上执行预售管理相关规定，缺乏结合实际状况对产权明晰控制的依据和手段。二是商品房预售后和登记发证中有面积分类不明确，使购房者与开发商产生矛盾的现象。三是预售过程中相关管理部门重复管理，给企业造成负担。四是在预售管理中，处罚依据不够明确，处罚措施力度不大。

2、非标准住宅分户不规范。有些住户为了通过拆迁得到非应得利益，通过法律调节，公证、赠予、继承等各种方式进行分户。过去曾经给予办理，后经政府报议案，人大补充关于分户的规定，现还存在平房分户现象。

3、房屋租赁管理协管机制滞后。2004年国家六部委下发《关于改进和加强出租房屋管理工作若干问题的通知》（公通字[2004]83号）要求，各相关部门要通力合作，做好出租房屋管理工作，省里也下发了相关文件。我市房屋租赁管理现状是部门之间既没有信息沟通和资源共享，也没有相互衔接与配合机制，管理效果不理想。

4、住宅租赁管理不到位。由于历史原因，我市住宅租赁管理一直处于空白状况。

四、主要措施

1、加强商品房预售管理措施

一是进一步加强产权明晰管理的研究，已经通过房地产业协会从开发诚信、承诺入手，开展在预售许可中向购房者进行公用部位和分摊面积的公示（试点），广泛宣传。并探索在管理过程中产权明晰规范标准和程序。

二是在商品房预售中加强和规范网上备案登记的管理，理顺重复管理关系，减轻企业不必要的负担。三是通过房地产市场、中介机构的专项整顿，使市场管理规范化，市场监督经常化，全面加强房地产市场监管，进一步规范市场行为，加大市场管理力度。与有关部门沟通，对规划许可中出现的公寓住宅、非成套、非标准住宅等统一界定名称。

四是为保证开发项目交付使用后的水、电配套设施管理运行正常，在开发企业申请办理商品房销（预）售许可时，通过与供电、供水部门沟通，协调建立起此项工作联系机制。我们正在起草《关于规范商品房销（预）售秩序的通知》，旨在进一步规范商品房销（预）售秩序。

五是考察学习外地的管理方法、模式及管理经验，建立我市商品房预售资金监督管理体系、程序和方式，使预售管理更加规范。

2、解决非标准住宅分户措施。进一步规范非标准住宅分户的标准，凡是非标准住宅无论是赠予、继承、转让、裁决，一律不再进行按面积分户；有法定资料需要多人受赠或继承的，应一律按登记条例规定，办理共有产权证，解决因分户引起的拆迁纠纷问题。

3、强化房屋租赁管理协管机制措施。协调工商、税务、民政、计生等部门明确配合事项和内容，建立和完善房屋租赁管理的长效协管机制（包括经营场所房屋拆改后，重新营业办理工商管理手续，协助管理在内）。

4、加强住宅租赁管理措施。拟研究关于住宅租赁管理的办法。协调公安、工商、税务等部门配合，使住宅房屋租赁管理纳入正常管理轨道。

5、解决原郊区及城乡结合部产权换证补证措施。采取先易后难，分门别类，有利稳定的措施，积极妥善的处理好原城乡结合部产权换证补证工作。一是有产权证且房屋状态面积没有改动的可予以换证。二是有土地证没有产权证的，可采取先由土地部门对土地证予以核准或换证，然后再申请产权登记。三是既没土地证又没有产权证的，按登记条例正常办理。

房地产中介行业部分

一、房地产中介行业发展现状

截至2006年，我市共有房地产中介机构92家，其中：房地产估价机构45家（一级资质1家、二级资质23家、三级资质21家），主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动；房地产经纪、咨询机构47家（由市房地产管理局备案）主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。中介从业人员1430名，其中具有执业资格人员798名，占从业人员55%，评估件数14402件、评估面积为1012.9万平方米、评估价值为264.9万平方米；房屋中介成交件数12402件、成交面积为68.5万平方米、成交金额达14.2亿元。注册资本6600万元，年营业收入5274万元。营业利润2872.2万元。

近年来，随着我市房地产业迅速发展，房地产中介机构在经营内容和规模管理上，已发生了很大的变化。中介服务按照相关法规、规定和有关要求已经进入了管理和服务程序，为我市城市建设及房地产市场健康有序发展起到了积极作用。

二、房地产中介行业存在的问题

1、法律法规管理规则不健全。我市房地产中介机构发展尚处初级阶段，缺乏相应的法律法规，行政管理约束力差，行业自律建设薄弱。有的主体资格不合法，未经登记备案核查擅自从事中介业务；有的不按标准收费，随意性大；有的制度不健全，管理混乱。

2、诚信度不高。部分中介机构受利益驱动，提供不真实的评估报告，发布虚假信息，骗取中介费，设置合同陷阱，采取隐瞒、欺诈手段赚取佣金以外的交易差价等，损害了客户的利益，破坏了中介机构的整体形象。

3、市场秩序不规范。有的中介机构急功近利，没有长期发展规划，为了承揽业务竟相压价，甚至采取商业贿赂等手段，扰乱了市场秩序。

4、竞争力不强。目前，除长房置换初具规模外，大部分房地产中介机构普遍存在人员少、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。

房地产中介机构出现的上述问题，原因是多方面，一是法律、法规建设滞后。二是一些机构存在短期行为和功利思想。

三、规范和发展房地产中介行业发展思路和对策

1、加强房地产中介管理的立法，健全和完善房地产中介法律法规体系，为中介企业提供一个公开、公平、公正的外部竟争环境。

2、充分发挥长春房地产估价师与房地产经纪人学会作用，实现行业有序管理。坚持入行必入会的原则，行业学会通过制定自律规范和惩戒规则，强化行业自律管理和监督，发挥行业自律作用，及时掌握中介机构及其从业人员执业情况和违法违规情况，在学会内及时通报行政管理部门对中介机构及其从业人员的奖励、惩戒处罚等情况，做好房地产中介机构及其从业人员的信用记录。

3、依法加强对房地产中介机构的监管，规范整顿中介市场秩序。按照国家、省、市清理和规范房地产中介机构有关精神要求，对全市房地产中介机构进行清理整顿。整改不到位，将取消其经纪机构中介备案证书。制定《长春市房屋拆迁评估规程》、《长春房地产估价专家委员会专家鉴定规则》等规范性文件，倡导经纪机构使用中国房地产经纪人学会制定的《经纪合同示范文本》等。

4、加强行政监督指导制度，引导中介机构规范发展。

一是建立房地产中介机构市场准入制度。房地产中介服务机构取得工商营业执照后，应到市房地产行政主管部门办理备案手续，取得资质证书后方可从事营利性中介活动。

二是建立房地产中介机构退出机制。房地产估价机构资质实行动态管理。对房地产估价机构存在违法违纪行为、估价报告质量不合格、房地产估价人员数量和房地产估价业绩不符合相应级别资质条件要求等问题的，将建议省建设厅注销或调整其资质等级。经纪机构如有利用合同陷阱骗取差价款等违法违规行为、房地产经纪人数没有达到规定的标准取等取销其备案证书。三是严格实施房地产估价师、房地产经纪人员职业资格制度。

按照国家有关规定做好房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试工作，加强注册管理，充分发挥行业学会作用，建立健全房地产估价师、房地产经纪人员的继续教育制度，不断提高执业人员整体素质。对于在执业活动中有违法违规行为的注册房地产估价师、房地产经纪人员，建议注册机构收回其注册证书。四是建立房地产中介机构长效监管体系。积极探索建立动态监管等新型管理模式，通过各种有效的监管方式，综合运用各种手段，以教育督促、引导为主，辅之以必要的处罚手段，多管齐下，标本兼治。对信用良好的中介机构，要采取有效措施扶持其发展，增强其竟争力；对有一般信用缺失行为的中介机构重在教育，促其认识到失信的危害性和诚信的重要性，引以为戒，引导其诚信服务；对违法行为严重、损害信誉的中介机构，应予依法严肃处理，直至追究刑事责任。

五是建立健全房地产中介机构信用档案，完善房地产中介从业人员及其执业行为的信用记录。按照国家、省有关要求建立房地产信用信息管理系统，该管理系统包括估价机构基本情况、估价师人员情况及中介机构优良的经营行为和不良违规违法行为等内容，与相关职能部门主动加强联系和沟通，提供房地产中介机构的信用信息和其他相关信息。

六是加快信息化建设，构筑房地产中介机构信用信息平台。通过长春房地产信息网及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人及房地产经纪人协理等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择，接受社会监督。

物业管理部分

经过十余年的培育和发展，我市物业管理行业不断发展壮大.物业管理在改善市民居住质量、促进就业，提高城市管理水平，发挥了重要作用。

一、发展现状

我市物业管理起步于1996年，现有物业管理企业368家（占全省物业企业一半）。其中，一级企业2家，二级企业3家，三级和临时物业企业363家。物业管理人员2万余人。目前，我市实施物业管理2万平方米以上的小区425个，2万平方米以下及分散住宅房屋3932栋，大厦58个和其它有关物业管理项目。物业企业管理房屋总建筑面积达5529.8万平方米，实施物业管理房屋占全市房屋总面积的53.7%。按国家物业管理小区验收标准，从1996年至今，评定国家物业管理示范、优秀小区（大厦）25个，省级物业管理示范、优秀小区（大厦）79个，市级物业管理达标小区（大厦）130个，物业管理各类达标小区共234个，达标小区总建筑面积1737.5万平方米。物业管理面积达标率31.4%。在425个2万平方米以上小区中有244个成立了业主委员会，占小区总数的57.4%；在58个管理大厦中有15个成立了业主委员会，占大厦的25.9%，2万平方米以上小区和大厦成立业主委员会的比例是53.6%。我市物业管理在全省处于重要位置。

二、存在的主要问题

1、管理不到位、历史因素多和矛盾错综复杂、群众意见大，社会反响强烈，成为投诉热点。一是由于开发、物业之间建管不分，造成开发、物业、业主相互间责任、权利、义务不清，物业管理不能按正常的合同关系实施履行。

二是开发建设遗留问题。主要是设施、设备在交付使用后不能明确并让业主了解其产权关系，致使在设备、设施管理、维修时造成责任不清，甚至导致不能正常运行，激化社会矛盾。

三是有些公共服务项目交接不明确，管理关系不顺，使业主、物业管理企业与公共服务管理部门的管理和收费矛盾不断发生。对于这此问题除以上历史原因外，也表现在物业管理不到位，在物业管理上缺乏系统的深入研究。

2、原直管、自管房屋物业管理难度大。

一是相当一部分直管公房以收取租金，维持管理，逐步过渡部分使用权转变为个人产权，按物业管理需要使房管转化为物业管理模式。这些房屋历史久远、情况复杂、设施设备陈旧老化，不能满足使用需要，房屋设备维修无经费来源，很难达到正常物业管理水平； 二是单位自管住房，由于管理状况不同，随着房屋产权多元化进度加快，暴露出诸多物业管理相关问题，涉及房屋维修个人归集维修资金难、设备设施配套难、经费来源难、设施设备归属难等，这类房屋随着房改进度的加快，相关矛盾和问题难以解决。

3、全市住宅房屋还有近一半没有实施物业管理，又多为老、旧、散的单体住宅，难以达到居民需求的物业管理水平，解决这些问题需大量资金投入。

4、全市住宅房屋物业维修问题逐渐凸现，截止2006年末住宅房屋已缴纳维修资金126255户，全市实施物业管理住宅480000户，全市住宅总户数是800000户，能够按物业管理程序实施维修养护的只占实施物业管理住宅的1/4，占全市住宅总户数不到二成，按此推算，要达到正常房屋维修管理，物业维修资金按物业管理住宅和全市住宅总量相比，分别缺口3/4和八成。

5、全市物业管理企业整体素质不高，三级及暂定三级的企业数量比重大，能够起到行业带动作用的企业数量少，先进管理经验少，按合同标准和规定的物业管理等级还不能完全达到标准，从业人员专业化管理水平不高，整体管理水平难以满足业主需求，加之开发遗留、公共经营服务、产权关系、历史因素等诸多问题，致使物业服务难以到位。

6、法规政策滞后，对解决物业管理中突出矛盾缺少可操作性规定，涉及物业管理方面各方责权不清、权力主体不清、权力关系不清，由于物业管理发展历史短，缺少套政策。

三、物业管理发展前景分析

（一）行业发展有利因素

1、各级领导重视。市政府一直高度重视物业管理，成立了以主管市长为组长的长春市住宅小区综合治理和物业管理领导小组，各行政区、开发区、一汽设立物业管理分指挥部，建立起由政府统一领导、条块结合的物业管理领导指挥系统，办公室设在市房地产管理局。2001年，市政府决定在各行政区建委设立物业办，负责各城区物业管理的日常工作，业务受市房地产管理局指导。几年来，市委、市政府、人大、政协等各级领导多次到物业小区视察、指导工作和听取物业管理工作情况汇报。

2、市民对物业管理的认同。随着我市大片住宅小区开发建设，本地的和外地的一批管理与服务良好的物业企业对小区实施规范的物业管理，得到了市民的认同。

（二）当前影响物业管理发展的主要因素

1、开发遗留问题较多、隐患较大。突出体现为：房屋质量差、配套设施不完善、产权关系不明晰、基础资料不齐全、产权证件无法办理、高层电梯质量差、高层防火设施不配套等。这些本应由开发建设企业解决的问题却被强加到物业企业身上，如联合置业的贵阳小区、景阳小区、伊通河两岸的滨河小区等问题尤为突出。

2、业主、业主委会与物业企业权利义务不对等，业主自我管理机制难以形成。国家《物业管理条例》赋予了业主、业主委员会权力和义务。我市多数小区业主还难以自发组织起来行使权利。业主委员会、业主大会对自己的法律地位不明确，没能发挥法律赋予的权利。主要原因：

一是业主权利意识、法律观念淡薄，许多人都不参加业主大会，使没有过半数人参加的业主大会在法律上不生效，对选聘、解聘物业管理企业等重大事项无法表决，致使小区中许多问题都不能按法律程序解决，一旦出现利益冲突，一些业主又以业主大会不合法为由上访。

二是有的业主为了个人利益在小区里拉山头、搞帮派，使业主与业主之间、业主与业主委员会之间形成对立矛盾，给小区造成了不安定因素。

三是相当数量的业主并没有把物业服务当作一种商品，业主不愿花钱买服务。

3、物业公司承担的社会负担过多。国家《物业管理条例》明确规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。目前我市在物业服务收费方面存在水、电、环卫、治安等部门收费界限不清。供水、供电部门对许多物业小区一直沿用抄大表方式计算，大表进、小表出，大表与小表之差额所产生的损耗费用全部由物业企业无条件承担。电业部门对小区内的公共用电，如电梯等按工业用电收费；环卫部门则直接向物业企业收取垃圾清运费，而垃圾却是由业主产生的；公安部门对物业企业小区内配备的治安员收取管理费。这些都加重物业企业负担。这些问题的产生主要是业主、物业企业和相关部门责任关系不清。物业企业是受雇于业主，其他收费项目应是相应企业对业主，业主委托物业后，才能直接对物业企业进行收费。但是由于历史原因，造成以上责任关系不清，不同程度的制约了我市物业管理的发展。

4、开发与物业的管理体制存在缺陷。一是住宅小区建设与管理责任不清，建管脱节造成物业管理先天不足。有的工程质量不过关，配套设施不完善；有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续管理带来矛盾。二是市、区两级物业管理行业管理体制不顺。目前，各区都设有物业管理办公室，但人、财、物都由各区建设局统管，市物业管理部门只是对他们进行业务指导，市房地局物业管理处只有5人负责全市物业管理日常工作，人员较为紧张。

5、老、旧、散住宅区推行物业管理难度大，专项资金不到位,小区实质难以配套。存在的主要问题: 一是建筑年代早的小区住宅使用功能及公用部位、公用设备，陈旧老化。二是住宅公共设施、周边道路、给排水、绿化等配套不完善，这些属于“历史欠账”,而原开发商已不知去向。三是很多住宅是计划经济体制时建设的房改房,居住者多数属于工薪阶层或低收入群体，既没有房屋维修基金，业主又承担不起投资改造费用；四是老工业住宅区比重较大，房改后房屋产权归职工所有，企业效益不好，已无力再进行投资维护。

6、住宅区物业产权关系不明晰。物业管理是受产权人的委托实行管理服务的，应以产权明晰为基础，但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备及小区配套的房屋设施设备、道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理造成了困难。

7、政策法规建设跟进不够。物业管理涉及开发企业与业主、业主委员会、物业管理企业之间诸多的权利义务关系，尽管国家和省市出台了一些物业管理法规、政策，但由于缺乏相关配套行政法规，致使物业管理中产生的大量问题得不到及时解决，司法机关也因缺乏法律依据难以及时处理。

8、物业管理队伍行业整体素质不高。我市物业管理起步较晚，有丰富经验、深厚专业背景和不断创新能力的高级管理人才匮乏，从业人员很多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质偏低。这些人员普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分未经过专业培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识都难以适应物业管理专业岗位的要求，群众意见很大。有的国有物业公司或由国有企业转制的物业公司的工作人员更是衙门作风、官僚作风严重，服务意识差，服务水平低，不能对自身正确定位，往往因一点微不足道的矛盾或纠纷就演变成业主群体性或长期上访告状。产生问题的主要原因:一是物业管理行业形成时间短； 二是物业管理涉及行业多，要求相关专业人员比较杂；三是从业人员多、需要培训的人员多。

四、物业管理发展规划

（一）指导思想

依据国务院颁发的《物业管理条例》、《长春市住宅区物业管理条例》和《长春市国民经济与社会发展第十一个五年发展规划纲要》，结合长春市城市建设和经济发展及物业管理发展，在认真研究分析物业管理增长需求，科学评估我们的物业管理资源、发展水平、发展趋势的基础上，借鉴先进城市物业管理发展经验，确定近期重点任务，中远期发展方向。

（二）基本原则

1、保护广大市民的根本利益及合理的消费需求。

2、保护物业管理企业的合法利益和积极性，引导物业管理企业健康发展。

3、着力解决物业管理方面存在的各类问题，并充分预见城市物业管理的远期发展。

4、以物业管理的法制化、专业化、市场化为规划主线，推动物业管理向前发展。

（三）发展目标与任务

“十一五”我市物业管理工作主要目标与任务：

一是继续完善物业管理方面的政策法规体系。五年间将基本构架完我市的物业管理政策法规体系，使物业管理的运行完全步入规范化的发展轨道。

二是继续深化和完善物业管理小区达标创建工作，扩大物业管理覆盖面，要在如何巩固达标小区上下功夫。积极推广非住宅项目的物业管理。五年内全市2万平方米以上的小区70%要进行规范化物业管理，进入物业管理达标行列。20%以上的物业项目服务达到服务一级标准。30%以上物业项目服务达到二级服务标准。

三是完善小区业主委员会工作体系，使业主委员会在物业管理工作中按照物业管理方面的政策法规，真正能发挥出应有的作用。小区内意识形态领域工作完全由业主委员会承担起来。

四是注重物业企业的品牌化培育，加强物业服务体系日趋人性化。我市物业企业尚缺品牌企业，尤其是能够走出去、跨地域管理的物业企业。今后，我们要加大工作加度，加强研究，着力培育品牌物业企业，带动行业发展。同时，构建多功能，个性化的物业管理服务体系，针对不同物业项目，不同人群，不同需求，提供所需的物业服务。

五是开辟服务领域，提高专业化水平，创造就业机会。目前，我市物业管理行业已出现电梯、清洁、保安、绿化、家政等专业公司，但其规模、数量、结构还只是初级发展阶段，缺少政策方面的持支和研究，今后必须加强研究，尽快出台相关政策，通过推动专业化的进程来满足物业管理分层次、多样化管理模式并存的发展要求，推动物业管理的全面发展。深挖个性服务领域，创造就业机会，5年内，力争使物业行业再创造5000个就业岗位。

六是广泛培训物业管理从业人员，全面提升物业管理队伍素质。每年要有1000以上物业管理人员参加各类的岗位培训。物业管理企业中层以上管理人员，都要持证上岗。

五、主要措施

1、认真贯彻《物权法》，不断完善物业管理政策法规体系。《物权法》是涉及物业管理方面的一部重要法律。要通过深入学习和贯彻《物权法》，促进物业管理的法制化进程，调整好物业管理服务中各方主体关系和利益，切实维护好广大群众根本利益。同时，根据国家和省有关法律、法规，制定《长春市物业管理办法》、《长春市物业管理实施办法》等法律法规。修改和完善我市物业管理方面的配套政策，构建我市物业管理的法规体系，使物业管理有法可依。

2、研究探索物业管理多元化模式，建立物业管理新机制，解决开发遗留和老、旧、散区等多方面物业管理问题。主要通过“四项试点”和相关调研专题，认真解决物业管理突出矛盾和问题。一是开展物业管理房屋公共部位、共用设施设备、“产权明晰”试点；二是开展开发企业与物业企业“剥离”试点；三是开展社区、物业管理企业与业主“三位一体”试点；四是开展单体住宅楼“自治”管理试点。通过“四项试点”工作和相关配套调研，年内总结试点成果和经验，逐步推广实施，形成我市物业管理模式多元化，建立物业管理新机制，扩大物业管理覆盖面，提高物业管理水平，减少物业投诉，解决物业矛盾，使物业管理逐渐走向成熟。

3、着力规范物业管理市场。一是整治小区历史遗留问题。对开发不配套，遗留问题较多的小区，市政府应确定市开发建设的主管部门会同与开发建设相关部门依法督促开发公司配套完善，对拒不配套的依法严格查处。二是规范物业管理企业。按市场规律和物业管理法律法规要求，对我市物业公司进行规范，将不称职的物业公司淘汰出局，使物业管理行业逐步实现规模化、专业化、标准化、规范化。大力培育品牌物业企业。

4、建立物业公司弃管应急机制。建立市、区两级物业管理应急机制。确定应急专业队伍，并能应对较大的物业小区和几个小区同时充管问题；建立信息网络，及时掌握各物业企业经营动向，做到对弃管有所预知，一旦出现弃管，就能及时到位，防止垃圾清运、供水、供暖、供气等出现较长时间停顿以维护百姓的切身利益，确保社会稳定。

5、推行物业管理招投标制度，进一步规范物业管理市场。按照国家的要求，今年我们对新建住宅小区将全面推行住宅小区前期物业管理招投标制度，在商品房销预售前通过招投标确定住宅小区前期物业管理企业，以此来剥离开发带物业父与子之间的关系，抵制开发商前期销售房屋时出现的虚假广告和对物业收费等不切实际的承诺，给物业管理创造质价相等的商品平台，使业主买房、买物业管理时心里有透明度，进一步规范物业管理市场。

6、充分发挥物业管理协会作用。为了把物业管理协会建设成具有长春特色的行业协会，目前我们正着手组建与其相配套的三个组织：一是记者工作站。与各大新闻媒体加强协调，积极宣传《物业管理条例》，引导市民消费观念。二是法律工作站。长春仲裁委员会将在物业协会设立物业管理纠纷仲裁工作站，协助主管部门解决物业纠纷。三是专家咨询工作站。邀请从事社会学、建筑学、规划学、园林绿化以及民政方面的专家，参与城市物业管理工作的研究，编制行业发展规划，进行专项论证，使我市物业管理工作向着规范化、科学化、法制化、系统化的方向健康发展。

六、几点建议

1、设立住宅开发项目质量保证金管理制度，由政府部门代业主对质量保证金实施管理，解决住宅房屋保修期内由于质量问题引起的物业企业与业主的矛盾。参照建设单位控制施工单位质量保证的模式，政府部门在业主涉及房屋质量投诉中协调业主与开发企业关于质量矛盾问题，由开发企业负责对有质量问题的房屋维修，达到质量标准要求。

2、完善物业协调管理机制，解决物业管理中部门利益冲突问题。房地、规划、建委、发改委、园林、民政、公安、工商、电力、各城区政府及水务集团、煤气公司等部门和单位应依法承担各自的管理职责。特别是要依据国家《物业管理条例》收费到最终用户。住宅区内凡是用于市民生活方面的用电都应按民用价格收取；二次供水应由水务集团统一管理，切实为物业企业减轻负担。

实行供水、供电等公共经营管理部门向终端用户收费。在逐步明确物业管理相关产权关系、设施质量、管理权限、范围的基础上实行公共经营管理部门向终端用户收费。2008年底前，物业小区二次供水全部由供水管理部门管理。

3、设立专项资金。老、旧、散区实施物业管理，其基础设施、设备设施、房屋维修要达到基本物业管理条件需投入大量资金，根据小区改造计划和财政能力,建议政府将此项资金专项列支。

4、建立民政、房地等部门对社区与物业管理协调联动机制，为社区、物业企业、业主“三位一体”物业管理模式提供组织保障，确保“三位一体”试点工作顺利推行。

长春房地产市场报告 篇2

截至2012年, 长春市共有房地产中介机构152家。其中房地产估价机构75家, 主要从事房地产抵押、拆迁、司法鉴定等估价活动;房地产经纪、咨询机构77家, 主要从事房地产营销策划、销售代理、政策咨询、居间介绍等活动。

但目前长春市的房地产中介结构从总体的服务质量上看仍处于较低的层次水平, 整体素质不高、经营行为不规范等很多问题亟待解决。

一、长春房地产中介企业存在的主要问题

1. 相关法律制度不健全

房地产中介服务市场准入制度不健全, 政府部门管理约束力不够, 房地产中介行业行政管理职责不明确, 与行业自律管理发展方向偏离。有些主体资格不合法, 未经审核备案擅自从事中介行业服务;有些中介机构不按国家标准收取费用, 随意性较大;有些机构制度不健全, 管理混乱。

2. 信息化建设落后, 技术水平低

长春市目前大多数房地产中介机构信息来源单一, 对外联络面较窄, 在相当程度上还处在信息阻塞、较为封闭的状态, 不仅缺乏情报和信息源, 并且缺乏必要的信息处理手段和现代化快速便捷电子通讯技术, 虽然大部分企业意识到中介信息服务的重要性, 也自行设计了房源数据库, 但由于功能单一, 难以提供其他技术支持, 与国内外优秀的房地产中介公司信息化建设水平相比差距较大。

3. 诚信度不高

由于房地产中介行业准入门槛较低, 从业人员素质参差不齐, 加上行业竞争激烈, 出现了一些中介机构违背商业准则、发布虚假信息、谋取暴利、欺瞒消费者、违规收费等现象, 严重影响了中介行业的服务水平和整体形象。

4. 市场秩序不规范

有的中介机构急功近利, 没有长期发展规划, 为了承揽业务竟相压价, 甚至采取商业贿赂等手段, 扰乱了市场秩序。

5. 竞争力不强

目前, 长春市大部分房地产中介机构多属于小规模经营, 普遍存在注册资本少、员工数量少、流动率高、规模小、技术含量低、应变能力差等问题。难以承接技术要求较高业务, 且抵抗市场风险能力较差。

二、长春市房地产中介机构发展对策的建议

1. 加强行业自律, 发挥学会作用

充分发挥房地产估价师和房地产经纪人学会的作用, 按照国家法律法规制定和完善本行业的章程、行业执业标准、行业执业规范、行业内机构和人员惩戒制度等规范性管理办法, 建立行业自律性监督管理机制。提高从业门槛、加强监管力度的同时应重视对中介机构及从业人员的培训、继续教育, 从而不断提高行业整体素质。

2. 加强监管, 构建信用评价体系

加强行政管理部门的业务指导和监管, 严格执行中介机构专业资质认定和执业资格制度, 依法审批进入本行业的中介机构和执业人员, 依法监督、查处中介机构和执业人员的违法违规行为, 对已不具备继续执业资格的中介机构和执业人员要依法及时停止执业。建立健全房地产中介机构信用档案, 完善房地产中介从业人及其执业行为的信用记录, 构筑房地产中介机构信用信息平台。

3. 加速网络信息系统建设

加强房地产中介结构信息化建设, 采取市场购买或与IT公司合作开发信息管理软件的方式, 根据自身实际需要构建房地产相关信息平台。中介服务活动在网络信息技术的支持下, 不但可以拓展业务范围, 而且能够提高业务处理的水平及效率, 为客户及社会提供更高质量的服务。

4. 加速资源整合

房地产中介结构受到资金等问题的困扰, 使得自身规模较小, 管理水平低下, 抗风险能力较弱。只有结合外部的优势资源, 通过宏观调控, 引进外资, 机构间的合并重组, 才能增强中介机构的抗风险能力, 企业才能继续运作下去, 从而加速房地产中介行业的发展。

5. 企业相互合作, 资源共享

资源一直是房地产中介机构赖以生存之本, 多年来中介机构间相互抢夺资源, 出现了恶性竞争的现象。只有通过企业间的合作, 共享资源, 才可以实现双赢的局面。

三、结束语

长春市房地产中介机构在政府的指导下、行业学会的监管下正在迅猛发展, 取得了较大成绩。但是, 长春市房地产中介行业的发展速度及水平与北京、上海等城市尚有一定的差距, 需要在自身的不断努力及社会各界关注与支持下, 才能形成一个规范、有序、健康的行业市场。

参考文献

[1]王衡起:《房地产中介》, 山东人民出版社, 2010年2月第1版, 第1-10页

[2]周中元:“宏观调控下房地产中介行业的生存和发展战略研究”, 学术论坛, 2010年第一期

[3]刘长滨:“房地产中介遭遇发展尴尬”, 行业聚焦, 2011年第一期

[4]毛文珂:“房地产中介行业发展的契机和挑战”, 经济分析, 2011年第六期

长春房地产市场报告 篇3

一、问题的提出

中小学教师培训管理者队伍在培训教师团队中居于主导地位，是专门从事中小学教师培训管理的教师团队，其职能是研究中小学教师继续教育的内容、形式、方法和运行机制，探索中小学教师继续教育规律；制定中小学教师继续教育的规划及工作计划，对中小学教师继续教育工作进行组织、指导、协调、管理和检查评估。目前，这支长春市中小学教师培训管理者队伍，在宏观视野、专业理念、素质能力和工作状态等方面，还不能完全满足长春市基础教育教师培训工作的要求，为了进一步了解教师培训管理者队伍的现状，课题组对长春市中小学部分教师培训管理者进行了问卷调查，分析存在的问题，以便为基础教育教师培训的质量提升提供更为优秀和专业的管理保障。

二、调查方法

采用问卷调查法，采用抽样调查的方式，对榆树、德惠、双阳、九台、农安、绿园和部分市直校从事教师培训管理工作的150位教师发放了问卷，回收问卷150份，问卷回收率为100%。

问卷的设计包括三个部分：一是个人基本信息，二是教师培训管理者工作现状，三是对教师培训管理工作的想法。

三、长春市中小学“教师培训管理者队伍”的现状

（一）个人基本信息

1. 性别比例基本均衡，男女性别比例为2：3。其中，男教师占40%，女教师占60%。

2. 年龄结构不均衡。所占比例最大的36～45岁教师为50%，依次是46～55岁占32%，26～36岁占17.3，56岁以上占0.7%，没有25岁以下的教师。

3. 学历结构比较完善，但学历层次不高。硕士研究生仅占2%，没有博士研究生，绝大部分是占86.7%的本科生。此外，还有11.3%的教师为大专学历，这部分教师的学历亟需提高，以便更好地满足教师培训工作的需要。

4. 教师培训管理者的经验较为丰富，有70.7%的教师从事培训管理工作4年以上。其中，从事教师培训工作4～6年的教师最多为45人，占总数的30%，10年以上工作经验的占25.4%，7～9年工作经验的占15.3%。

（二）教师培训管理者工作现状

1. 在“教师的职业倦怠感”方面：有70%的教师有职业倦怠感，其中10%的教师职业倦怠感比较强烈，仅有30%的教师没有职业倦怠感，并且职业倦怠感的强烈程度和教师从事本职工作的时间成正比。

2. 在教师培训管理者“平均每年阅读书籍的数量”方面：教师们都能够保证一定的阅读量，47.3%的教师平均每年阅读书籍为3～5本，18.7%的教师平均每年阅读书籍为1～2本，平均每年阅读书籍8本以上的教师仅占16%。

3. 在教师培训管理者“每年撰写论文的数量”方面：有30%的教师近两年内没有撰写论文，59.3%的教师能够撰写1～2篇，有10.7%的教师撰写论文数达到3篇以上。

4. 在教师培训管理者“承担或主持过和教师培训管理工作相关的省、市级课题”方面：有43.3%的教师没有承担过课题，有26.7%的教师仅仅作为课题的参与者，只有30%的教师承担过市级以上课题。

（三）对教师培训管理工作的想法

1. “当前教师培训管理工作存在哪些困难和问题”，可以主要概括为：

（1）基层学校领导和老师不够重视教师培训，对教师培训的重要性认识不够，教师参培积极性不高，职业倦怠感严重。培训缺乏相应的激励机制，加上监督和管理都不到位，致使教师培训工作开展起来比较困难。

（2）对于农村学校来说，教师培训的组织和管理更为艰难：一是农村教师计算机水平参差不齐，信息技术应用能力尚需提高，有很多老教师干脆教不会，完全由县区的教师培训管理者代理。二是硬件设施不足，农村学校没有足够的电脑设备供教师学习之用，通常是一个教研组几个人要共用一台电脑；没有统一的培训场所。三是教师年龄偏高，缺少新鲜血液，大部分老教师不太接受新鲜事物，参与培训的热情不高。

（3）培训内容过分强调宏观理论和理念的灌输，并且城市化倾向严重，培训针对性比较差，实践活动少，导致很多教师出人不出力。

（4）教师培训缺乏科学规范的培训质量评估考核体系。培训结束后，培训教师与参训教师之间往往缺乏长期有效的联系机制。验收方式单一，集中培训常以写体会方式验收，远程培训则以答题方式验收，培训后也不知道参培教师在教学理念、教学技能和教师实践上是否得到具体提升。

（5）国培、省培、市培、区培和校内培，培训的种类繁多，老师们要在完成教学任务的同时，及时参加各种培训，压力很大，应接不暇，工学矛盾突出。有的老师根本没有时间去学习，只能是应付了事了，有时干脆就让别人代学了，所以培训没有发挥真正的作用。

（6）有的培训管理人员自身素质不高，能力有限，服务意识不强。

2. “作为一名教师培训管理者应当具备哪些素质和能力”，可以主要概括为：

（1）应具有现代教育的前瞻思想，与时俱进，熟知教育部以及省市对于教师培训工作的总体要求，明确教师培训工作的目的和意义，能够站在更高的层面看待师培工作。

（2）要有良好的组织协调能力。能够对上级的培训内容及要求及时传达，对学员的学习及时跟踪了解。能够调动教师的学习热情，处理好教师培训与日常工作的关系。

（3）要有高度的责任感和使命感。作为一名培训管理者，如何带领你的团队参加学习，较好地完成培训任务，这主要取决于管理者的态度。

（4）要熟练掌握现代信息技术，能够指导教师网络学习，具备一定的科研能力和开发培训课程的能力。

（5）教师培训管理者应该是优秀的培训者，对所培训的内容和所培训的专业知识应该了如指掌。

3. “对长春市的教师培训管理工作有哪些意见和建议”，可以主要概括为：

（1）加强培训工作的管理力度。加强监督，加大考评力度。纳入学校对教师各项考核中。

（2）在培训内容上要精选培训课程，注重基层需要，提高教师培训的针对性和实效性。

（3）要对各级培训机构设计合理建制，确保各项培训任务有效完成。例如，九台继教部只有3人，负责全市幼、小、初、高的教师培训组织管理工作，完成繁杂的各项任务压力太大，其他县市区也存在类似的问题。

（4）要形成教师培训各级培训立项制度，有力整合本区域现有教研、科研、电教资源。

（5）对培训者要定期组织管理技能培训，细化培训工作的细节；每年组织管理者到省外进行短期培训，开阔视野，更新理念。

四、分析与讨论

（一）职业倦怠感问题

教师们的职业倦怠感强烈，一定程度上影响了工作热情。教师培训管理工作繁琐复杂，需要管理者具有较强的责任心、耐心和细心。然而，调查显示有近70%的教师培训管理者有职业倦怠感，其中有10%的教师职业倦怠感比较强烈，并且年龄越大，职业倦怠感越强。这种职业倦怠感在工作中表现为：工作缺乏激情，安于现状，不思进取，工作态度得过且过，消极敷衍，丧失职业理想，没有职业目标等等。

造成教师培训管理者职业倦怠感严重的原因是多方面的，最主要的原因还是源于工作压力。教师培训工作的压力在不断增大，特别是县市区的教师培训管理者们，接到上级部门下发的通知，开始组织相关培训报名，往往时间紧，任务重，需要管理者多方协调沟通才能及时完成报名任务，这中间如果有参培教师出现问题无法参加培训，管理者还要及时进行调换以免影响参培率。此外，工资待遇不高、职业成就感低和教师本身的性格问题（如，完美主义、过分苛求、对自身的要求过高）也是造成教师培训管理者职业倦怠的关键因素。

（二）教师培训管理者的专业水平问题

从调查的情况看，教师培训管理者的专业水平有待提升。

1. 从学历上看。虽然大部分管理者的学历都达到了本科以上，但硕士以上高学历管理者仅占2%，并且仍有11.3%的管理者学历为专科学历，层次较低，无法较好的满足教师培训管理工作的需要，学历层次需要提高。

2. 科研能力有待提高。有30%的教师近两年内没有撰写论文，有43.3%的教师没有承担过课题。这说明，相当一部分教师培训管理者没有时间和精力去从事教科研，去静下心来研究教师培训领域中的问题。

3. 阅读量需要加大，以更好地满足教师培训工作的需要。18.7%的教师平均每年阅读书籍仅为1～2本。

4. 为教师服务的意识需要增强。有的培训管理人员自身素质不高，服务意识不强，造成上级的精神领会不透彻、不准确，加上自身沟通能力有限，造成和基层学校老师沟通不顺畅，一定程度上影响了培训工作的进度和效果。

（三）教师培训管理机制问题

当前的教师培训质量评估体系还不够完善，一定程度影响了对培训效果的科学考核。管理者们普遍反映，我们现在还缺乏一整套科学合理的教师培训质量评估体系，对培训效果的考核还停留在每次完成培训任务后管理者组织学员填写一份“培训满意度”的调查问卷，学员们往往在填写问卷时已经完成学习，归心似箭，态度不够认真，在给“培训教师和培训管理者的意见和建议”一栏往往是“无”或空白的。实际上，教师培训的质量管理是教师培训机构对培训质量进行监控，应当包括培训中的评价管理和培训后的跟踪管理。我们目前的教师培训质量评估体系是培训中的评价，培训后的跟踪管理没有，一定程度上影响了对培训效果的考核。

五、建议与对策

（一）树立崇高的职业理想，用积极的心理调适有效应对职业倦怠

职业倦怠并不只是一个研究领域的问题，而是整个社会都在面临的问题。对于教师培训管理者来说，职业倦怠不仅会影响管理者的工作热情和绩效，还会导致个人的身心健康和人际关系出现问题。

1. 正确认识自己，树立崇高的职业理想。“做有理想信念、有道德情操、有扎实学识、有仁爱之心的好老师”，这是习近平总书记对全体教师提出的要求，也应当成为我们每一位教师培训管理者的职业目标。缺乏内心体验的人生是枯燥而乏味的，因此，管理者要找准人生幸福的支点，确立自己的精神支柱，树立崇高的职业理想，有什么样的职业理想追求，就有什么样的工作状态。关键是管理者要正确认识自己，能够客观的看待自己的优缺点，明确自己的岗位职责，才能拥有健康的心态，找到有效的办法激励自己。

2. 运用积极的心理调适，缓解职业压力。教师培训管理者应该掌握一些基本的心理调适技能，例如归因训练、认知改变、心理暗示等，通过归因训练使管理者成为在行为上更加有控制力的人，会容易把事情发生的原因归结为个体可以控制的因素，从而有效缓解工作压力，学会自我欣赏，激发工作热情，增强职业的成就感。

（二）践行终身学习的思想，全面提升教师培训管理者的专业水平

中小学教师培训管理是一门专业，每个从事这个专业的人员都应该树立终身学习的思想，自觉学习教师培训管理的专业规律、专业内容和专业技能。管理者一定要多读书、多思考、多动笔，不断提高专业化水平，提高培训工作的质量和效果。教师培训管理者应具有较高的业务理论功底，对所从事的学科教学、师培管理工作具有较深的认识，具有先进的教育评价理念，能够从发展角度设计培训项目、内容和考核办法。

1. 积极践行终身学习的思想。中小学教师培训管理者需要掌握的专业知识和技能主要有相关理论，专业知识，专业能力等方面（详见下表）。

2. 树立服务意识。作为教师培训的管理者，首先应该是为广大教师服务的。需要通知教师参与培训以及做一些比较琐碎的事情，有的时候可能不止一次通知，所以，一定要树立服务意识，不能嫌麻烦，要有耐心和热心。有的老师年龄比较大，管理者要耐心给他们解释培训的要求，不能通知一发就完事了。老师有不明白的时候要热心地给老师解答。

3. 提高沟通能力。教师培训的管理者是上级培训部门和广大教师的联系和纽带，需要向教师传达上级培训部门的要求，因此，必须具备良好的沟通能力。对于老师提出的问题我们解决不了的，要和上级培训部门及时进行沟通，对于上级培训部分的要求，在传达的时候要清晰准确，保证基层教师领会培训精神，及时参加培训。

（三）健全教师培训队伍的管理机制，加强教师培训的质量管理

1. 建立教师培训管理者考核机制。各级教师培训管理者在行政、人事上、工作上由本级教育行政部门领导管理，同时在培训业务工作方面接受上一级领导机构的指导和检评，认真落实上级布置的工作任务。上级管理机构对下级管理机构的工作进行年度检评，对在工作中出现重大失误的给予批评，对连续重大失误，经批评仍无改正的可向所在单位提出换岗建议。长春市教育局每年对全市培训管理者进行一次业务考核，考核内容分实践考核和专业知识技能考核，对考核优秀的单位和个人给予表彰奖励。

2. 健全教师培训的质量评估体系，提高教师培训管理工作的实效性。质量是教师培训的灵魂和生命线。教师培训质量评估是以质量评估为中心的综合性评估，是评估主体在一定的价值观的指导下，对承担培训任务的机构，其培训质量是否满足以及在何种程度上满足各方利益主体的需要而做出的评判活动。培训质量管理与监控、培训质量评估、培训效果评估等作为控制、评价和改善教师培训质量的手段发挥着不可忽视的作用。健全教师培训质量评估体系的目的就在于及时掌握培训效果，发现培训过程中的问题，及时研究和改进培训工作，以保证培训的质量。

因此，必须明确在评估体系中要解决的问题有哪些，如，培训目标的制定是否科学准确、培训内容与培训目标是否吻合、培训管理是否符合全方位全过程的质量管理原则、培训教与学的过程是否达到预期培训目标、培训效果是否满足各利益主体的需要等等。完整评估程序应当是：首先，确定评估指标体系。根据各类培训的考评内容，制定分项的考评指标体系。其次，进行自我评估。培训机构要及时跟进项目的执行进度，做好培训过程材料的积累和整理，总结项目执行的经验，梳理存在的问题，提出整改措施和建议，形成项目绩效自评报告。再次，进行跟踪与过程评估。组织有关专家，在培训期间，进行不定期的跟踪检查。针对培训项目才执行情况、质量和效益进行核查，对存在的问题提出意见和建议。最后，终结评估。培训项目完成后，由长春市继教办组织有关专家对培训项目执行情况进行绩效评估，全面掌握工作完成情况，对培训工作进行反馈，指出不足，提出改进建议。

长春实习报告 篇4

汽运092班梁光柱26号

2010年11月份是广东轻工职业技术学院汽车系以及其他几个系的学生到长春实习的日子。为期八个月的实习，让我们走出学校，进入工厂，学习生产，锻炼动手能力。大学生社会实践是引导我们学生走出校门，走出社会，接触社会，了解社会，投身社会的良好形象；是促使大学生投身改革开放，向工农群众学习，培养锻炼才干的好渠道；是提升思想，修身养性，树立服务社会的思想的有效途径。通过参加社会实践活动，有助于我们在校大学生更新观念，吸收新的思想与知识。

“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行！”我们大学生在学校学习，得到的也只是理论性的知识，想要真正学到一门技能，还必须要在实践之中慢慢体会，并且把自己所学到的理论知识运用到实践之中，才能把这个技能灵活的运用于生产之中。古代有一个家喻户晓的故事叫“纸上谈兵”，赵括将军饱读兵书，最终也免不了全局覆灭，身死沙场的命运。而邓小平在纠正“文革”时的错误，实行改革开放政策的时候，是用“实践是检验真理的唯一标准”来作为政策实施的旗帜。由此可见，实践对于人，对于事是非常重要的一环。对于很多事情，我们都应该亲自去尝试一下，体会其中的真正涵义，得出属于自己的真正体会和感受才是一个人成功的关键。

经过30多个小时的火车跋涉，我们终于来到了一汽大众安排给我们的宿舍。这里宿舍的环境很好，而且都有暖气，让我们有了一个很好的休息环境。经过一天的休息，我们走进工厂，接受公司的培训。三天的培训时间，让我们更加了解一汽大众，以及我们实习期间所要注意的事项。

一汽-大众汽车有限公司（简称一汽-大众）于1991年2月6日成立，是由中国第一汽车集团公司和德国大众汽车股份公司、奥迪汽车股份公司及大众汽车（中国）投资有限公司合资经营的大型乘用车生产企业，是我国第一个按经济规模起步建设的现代化乘用车工业基地。经过多年的不断发展，一汽-大众在长春和成都共有二大生产基地，包括轿车一厂、轿车二厂、轿车三厂（成都分公司）和发动机传动器厂。

企业精神

一汽-大众奉行“竞争、和谐、创新、发展”的精神

企业理念

一汽-大众实践“追求卓越品质，真诚面向用户”的理念

企业宗旨

企业宗旨：打造中国最优秀的汽车合资企业

一汽大众的车型

捷达速腾高尔夫迈腾CC奥迪（A4A6Q5）

培训期间，公司最注重的就是安全培训了。安全教育是厂内规定的、在上岗工作之前必须完成的任务，因为在工厂工作，如果没有在每一位员工心理树立一个安全意识，没有对身边安全隐患和应对措施有足够的认识，就会造成生产事故不断，直接导致生产质量和效率的下降，这样的情况是任何一家企业都不希望发生在自己身上的。后果不光是企业效益不佳，甚至会使企业形象受损，可见，安全教育是如此的重要。因为这里是生产车间，不但有很多存在的安全隐患，还有很多隐藏的安全隐患，稍不留神就会受到伤害。而且这里的机械化程度比较高，机器是看不到人的，所以，在生产过程中，个人必须得注意好保护自己，免受外来的伤害。

首先是从穿戴劳保用品开始，领取了劳保用品，在车间内必须严格按要求穿戴，这在我走上岗位的那一刻起便深深体会到了。摆放着的零件，尤其是在我们焊装车间，零件全是金属的大体积半成品，重量重，而是锋利的毛刺，之前在材料上虽然都有所提及，但是当身处在真实的环境中来，我才真正地提起了警惕。在工作中，劳保用品避免了我们受很多伤害，但是还需要严格按规定、按标准来开展工作，取工件必须拿稳，装夹一定要细心，水电气开关和一切器械的状态必须得确认为一切正常才能开始工作，作业手法和顺序须严格按照标准书来执行，所有物品必须按指定位置摆放。

培训完毕，我被分配到二厂焊装车间新宝来后底板甲班。学打焊枪的过程是最有趣的，也是最讲技巧的。焊枪虽然有吊环吊着可以抵消自身的重力，但是惯

性大，移动速度慢，我在使用的时候一开始不会用力，反而被它扯得我重心都不稳；还有就是焊的过程，要打准位置不容易，要打在规定的范围内，才算合格，并且要保持垂直度.我师父是一位临时工来的，很能干，别看那一百多斤重的焊枪那么吓人，在他手上随便这么一转就把焊点整整齐齐的焊接出来，快、准、巧，让站在一旁的我看得目瞠口呆。师父让我看一会，就叫我试着学一下，看会不会干。我上前把住焊枪，用力的往下拽，费了不少劲都没把焊枪拉到工件上去。我在一个焊点上总是打得不好，所以我就去请教师傅。经过分析，是因为我手势不正确，没有垂直工件表面打下去，才会出现了毛刺，再经过指导，接下来的工件我都没有打出毛刺了。许多事情必须要你去亲身体会去处理才能真正地做到融会贯通，不管是工人还是管理者，都有着重要的意义。

重复而又繁重的工作难免会让人产生枯燥的心理，我在工作当中找到一种方法来克服自己的这种心理——自我暗示。在自己心里形成一种意识：我是在为自己做事情，把工作当成是自己生活的一部分，我所造的汽车会在马路上驰骋，用户会享受到喜悦，这是我的骄傲。这样一来，一方面抵消了部分厌烦心理，同时还能提高自己的品质意识，因为这是我的工作我的责任，我当然要做到最好，要为顾客提供高于期待的产品。看来品质意识不单对顾客是如此地重要，而且对我们自己也是一样重要。

说到品质，一汽大众给我的印象是严格把关、不接受、不放过、不流出不合格产品。不能接受上一个工序所制造出来的不良品，自己也不能制造出不良品，万一出现了不良品，也千万不能让其流入下一道工序。一汽大众的产品良好的口

碑就是靠这样长时间在百万用户里形成的。在我们焊装车间，口号就是“焊装强度就是焊装科的生命”。的确，对我们来说，装好品质关键就是先把好强度关。在班组里班长经常给我们上培训课程，学习了关于焊接的知识，焊接的原理是什么，焊接会出现的缺陷有哪些，如何提高焊接质量等等。这些能够不断拓展员工的知识，让员工更加了解自己的工作。其次，每天在上班和下班前的短会也会不断地强调品质的问题。在工作当中的定期强度检查是非常重要的，在我们的工作过程中每过一段时间就要进行一次半破坏性的强度检查，一定是严格执行并且填写好强度检查表，不然任何不良品流入下一道工序。更重要的是每一名员工都要有负责任的态度，在一边工作的同时就要仔细留意检查，绝对不能掉以轻心，爆焊的后果危害性很大，更加不用说漏焊了，那是绝对百分之一百不允许放过的。在我和其他员工的交流当中，也能感觉到他们的品质意识都很强，还会跟我谈关于强度对于产品质量所产生的关系。

在每天作业完后，下班之前后都会有个短会，班长进行当天的工作总结。其中出现的问题会被强调，因为大部分员工都是学生，熟练程度还有待提高，二来工作繁重单调难免降低了注意力，导致品质意识同时下降。所以不断强调品质管理是非常有必要的。

八个月的实习已经结束，现在我了解到了车间实习到底意义在哪和有多重要了，它让我感受到了生产的现场，学会了很多只能在现场才学到的东西，在这次实习中不但学习到了很多知识，并且带给了我很多问题去思考，去引导我下一步的学习，从前觉得看起来没感觉的知识，现在重新去翻书会很有意思。而且经过

长春一汽实习报告 篇5

2013年8月4日早上，我们机械设计方向的学生在实习带队教师的带领下，去火车站坐车前往长春，在上午赶到了长春一汽实习生公寓。我们在公寓中简单休整了一下，5日上午在公寓会议室与吉林大学的学生一起进行培训，为实习做准备工作，自此开始了长春一汽的实习。

一、中国一汽概况

刘小利主讲，分别从集团简介，主要产品，企业文化等几个方面进行了简单介绍。

中国第一汽车集团公司简称“中国一汽”或“一汽”，国有特大型汽车生产企业。一汽总部位于吉林省长春市，前身是第一汽车制造厂，毛泽东主席题写厂名。一汽1953年奠基兴建，1956年建成并投产，制造出新中国第一辆解放牌卡车。1958年制造出新中国第一辆东风牌小轿车和第一辆红旗牌高级轿车。一汽的建成，开创了中国汽车工业新的历史。经过五十多年的发展，一汽已经成为国内最大的汽车企业集团之一。

截至2012年3月，中国一汽拥有职能部门22个，分公司5个，全资子公司6个，控股子公司4个。其中上市公司4个，分别是一汽轿车股份有限公司、长春一汽富维汽车零部件股份有限公司、天津一汽夏利汽车股份有限公司、启明信息技术股份有限公司。主营业务板块按领域划分为：研发、乘用车、商用车、零部件和衍生经济等体系。一汽拥有员工12万人，资产总额2136.5亿元。一汽经过多年的发展建设，培育了以“争第一、创新业、担责任”核心理念和“学习、创新、抗争、自强”企业精神为核心的企业文化。初步建立了适应市场竞争需求的现代企业制度。逐步形成了东北、华北、西南、华南等生产基地，形成了布局合理、辐射全国、面向海外的开放式发展格局。改造并建设了卡车、轿车、轻微型车和客车等新工厂，形成了较为先进的生产制造阵地。自主研发与企业核心竞争能力不断提升，形成了卡车、轿车、轻微型车、客车多品种、宽系列的产品格局。拥有解放、红旗、奔腾、夏利等自主品牌和大众、奥迪、丰田、马自达等合资合作品牌。

一汽产销量、营业收入等连续多年居中国汽车行业前列。2011年，一汽销售汽车超过260万辆，实现营业收入3694.3亿元，列“世界500强”第197位，“中国一汽”品牌价值达到982.87亿元。至今，中国一汽累计产销各类汽车1800余万辆、实现利税2500多亿元。

面向未来，一汽提出了“坚持用户第一，尊重员工价值，保障股东利益，促进社会和谐，努力建设具有国际竞争力的‘自主一汽、实力一汽、和谐一汽’”的企业愿景和奋斗目标。一汽人正以自己特有的汽车情怀，抗争图强，昂扬向上，为推动汽车工业又好又快发展，为实现人·车·社会和谐发展做出新的更大的贡献。

二、安全教育

实习中安全第一，对于任何生产厂，安全始终是重中之重，所以在介绍完一汽的概况后，紧接着对我们进行了一些安全教育和在实习过程中的安全事项以及需注意的项目。比如在加工车间时，不允许不计扣子进厂；进厂必须穿劳动衣服；禁止在厂里吸烟，进厂后衣服不准敞开，外套不准乱挂在身上；人在厂里不要成堆，不要站在生产主干道上；在任何情况下，不准乱按按扭、开关。具体要求如下： 1严禁拍照，禁止吸烟

2实习中必须佩戴头盔，头发必须塞入到头盔之内 3正确穿戴工作服，与鞋，不穿凉鞋，拖鞋，高跟鞋入厂 4不允许在工厂内打闹

5实习中注意来往车辆，叉车，工艺车等车辆 6实习中注意身体周围，地上头上等处的安全隐患 7 未经允许不得外出 8 不要进入装配作业区 9 不要在生产现场拥挤 10严禁触摸控制开关及其按钮

三、解放卡车总装配

真正的实习开始于参观解放卡车的装配，在实习老师的带领下，我们从装配线的初始车位到最后一个车位，大致了解了卡车的装配过程。结合这次的参观实习，再加上从网上查到的资料，归纳总结出如下的装配顺序：

1-4车位：降落车架；装配继动阀、快放阀、反作用杆支架、限位板；装配平衡、装紧固螺栓；装配钢板弹簧、U型螺栓；装配反作用杆及起吊架、反作用杆紧固螺栓

5车位：装配后制动贮气筒、管束、离合器管 6车位：装配线束、倒车蜂鸣器、护圈、电磁阀、水箱拉杆 7车位：装配气泵管、安装中后桥；安装中后桥吊耳销 8车位：装配发动机支点、供气单元、传动轴、油箱托架 9车位：安装前桥、安装前桥吊耳销及锁紧销钉

10车位：装配高、低音喇叭、发动机护板、备胎升降器、倒车灯开关、翻转器车架、燃油粗滤器

11车位：翻转车架、安装前刹车软管、铰接轴支架、转向机、转向拉杆、消声器

12车位：装配减震器、减震器连接螺栓、润滑油加注、保险杠支架安装

13车位：安装发动机、连接传动轴与变速箱、装传动轴与变速箱连接螺钉

14车位：安装驾驶室后悬置梁；装配水箱、排气管；装配连接胶管

15车位：安装空滤器、前挡泥板、发动机进气管、机油尺度架 16车位：装配驾驶室、举升系统、连接线束与驾驶室 17车位：装配后尾灯支架、松刹车室、拔前、后桥护套 18车位：安装轮胎、对正标记、装轮胎螺栓并紧固

19车位：安装后组尾灯、加注举升油、举升驾驶室、连接暖风管与起动机、安装电瓶

20车位：安装油箱、油箱带、油门拉丝、连接刹车管与刹车阀 21车位：安装保险杠、脱去保险杠护套、连接启动线、装分配气管

22车位：试刹车工位、加注离合器油、加注中、后桥油、加注防冻液、安装电瓶

23车位：燃油抽真空、调整发动机转速、检验打印五联单、废气排放、变速操纵机构调整

四、变速箱及轴齿中心

1.变速箱

变速箱可以在汽车行驶过程中在发动机和车轮之间产生不同的变速比，换档可以使得发动机工作在其最佳的动力性能状态下。发动机的物理特性决定了变速箱的存在。而且在理想情况下，变速箱应具有灵活的变速比。变速箱通过离合器与发动机相连，这样，变速箱的输入轴就可以和发动机达到同步转速。

图1.变速箱的位置

2.变速箱的工作原理

图2.两个档位的变速箱原理图

输入轴（绿色）通过离合器和发动机相连，轴和上面的齿轮是一体的。轴和齿轮（红色）叫做中间轴，它们一起旋转。轴（绿色）旋转通过啮合的齿轮带动中间轴旋转，这时，中间轴就可以传输发动机的动力了。轴（黄色）是一个花键轴，直接和驱动轴相连，通过差速器来驱动汽车，车轮转动会带着花键轴一起转动。齿轮（蓝色）在花键轴上自由转动。在发动机停止，但车辆仍在运动中时，齿轮（蓝色）和中间轴都在静止状态，而花键轴依然随车轮转动。齿轮（蓝色）和花键轴是由套筒来连接的，套筒可以随着花键轴转动，同时也可以在花键轴上左右自由滑动来啮合齿轮（蓝色）。当挂进1档时，套筒就和右边的齿轮（蓝色）啮合。输入轴（绿色）带动中间轴，中间轴带动右边的齿轮（蓝色），齿轮通过套筒和花键轴相连，传递能量至驱动轴上。在这同时，左边的齿轮（蓝色）也在旋转，但由于没有和套筒啮合，所以它不对花键轴产生影响。同理，当挂进2档时套筒和左边的齿轮（蓝色）啮合。当套筒在两个齿轮中间时（图2所示），变速箱在空挡位置。两个齿轮都在花键轴上自由转动。速度是由中间轴上的齿轮和齿轮（蓝色）间的传动比决定的。3.齿轮的加工

在实习现场，看到了很多的齿轮加工机床及正在加工的齿轮。大部分的齿轮为斜齿轮，其加工方法为滚齿机加工。齿轮加工工艺过程大致分为如下几个阶段：

1)齿轮毛坯的形成：锻件、棒料或铸件； 2)粗加工：切除较多的余量； 3)半精加工：车、滚、插齿；

4)热处理：调质、渗碳淬火、齿面高频感应加热淬火等 5)精加工：精修基准、精加工齿形 4.齿轮轴加工

齿轮轴的加工和齿轮的加工过程大致相同，不再重复。

五、车桥厂

1.转向节生产线

1.1转向节及结构分析

转向节按装配位置可分为左、右转向节两种。左转向节的上、下耳部各有一分别用于安装转向节上臂和下臂的锥孔，而右转向节只在下耳有一个安装下臂的锥孔。转向节的功用是承受汽车前部载荷，支撑并带动前轮绕主销转动而使汽车转向。在汽车行驶的状态下，它承图3.转向节 受着多变的冲击载荷。因此，要求其具有很高的强度。

转向节形状复杂，集中了轴、套、盘环、叉架等四类零件的结构特点，主要由支承轴颈、法兰盘、叉架三大部分组成。支承轴颈的结构形状为阶梯轴，其结构特点是由同轴的外圆柱面、圆锥面、螺纹面，以及与轴心线垂直的轴肩、过渡圆角和端面组成的回转体；法兰盘包括法兰面、均布的连接螺栓通孔和转向限位的螺纹孔；叉架是由转向节的上、下耳和法兰面构成叉架形体的。

1.2加工工艺分析：从加工艺来讲，转向节分为杆部、法兰盘和叉部等3个部分加工。

（1）杆部加工以中心孔定位，车和磨为主，加工关键是磨削。（2）法兰盘加工主要是制动器安装孔的加工，要保证其位置度，同时要兼顾加工效率。并且，利用其中1孔作为加工叉部定位用。（3）叉部加工是转向节加工的难点，采用两销一面定位，其加工主要是保证主销孔的同轴度，以及主销孔与内端面的垂直度，是整个加工工艺的投资重点和设备选型的关键。

（4）杆部的强化处理以提高转向节的疲劳寿命，对大多数类型的转向节都有这方面的技术要求，一般为滚压和中频淬火，以在表面形成残余压应力，提高产品疲劳强度。2.前后桥装配线

1.1前桥装配

清洗前轴→装转向节、主销→调转向角→装上臂及左/右臂→装横拉杆总成→装前制动器总成→装轮毂→调预紧力→检测ABS→调刹车间隙→调前束→总成下线

1.2后桥装配

涂胶、装减速器→拧减速器螺栓→装制动器、ABS→拧制动器螺栓→装凸轮支架、刹车缸→装凸轮、调整臂→装回位弹簧、油封座圈→装轮毂→检测ABS→装半轴、调整差速锁→调刹车间隙→总成下线

六、薄板冲压

在进行了简单的安全教育之后，我们便来到薄板冲压车间。进到车间，首先看到的是安置在门口的薄板冲压自动生产线，生产线由几台大型机械压力机，中间由自动机械手连续作业，置换不同模具以分别承担汽车覆盖件的冲压生产。通关参观，看到了汽车围板部分经过落料、拉深、整形、切边、翻边等冲压工序。

七、点焊

1.点焊工艺

点焊是电阻焊的一种，焊件只在有限的接触面积上,即所谓“点”上进行焊接，形成牢固的点。要形成一个连接两焊件的共有焊点，必须提供的外加能量有两种：电流I和压力F。点焊是由电流直接在焊件内及焊件间的接触点内流通时所产生的内部热来焊接的，热源即分布于焊件表面，又分布于焊件的内部。

2.点焊电极

点焊电极是保证点焊质量的重要部分，它主要的功能有： a.向工件传导电流； b.向工件传递压力； c.迅速导散焊接区的热量；

d．对工件做准确定位，确保焊接点符合要求 3.电极材料的选择

基于电极的上述功能，就要求制造电极的材料应具有足够高的电导率、热导率和高温硬度，电极的结构必须有足够的强度和刚度，以及充分冷却的条件。此外，电极与工件间的接触电阻应足够低，以防止工件表面熔化或电极与工件表面之间的合金化。

八、总结

为期一周的参观实习很快就结束了，在老师的带领下，我们参观了一汽解放公司卡车厂、一汽解放公司车桥分公司、一汽解放公司变速箱分公司、一汽解放薄板冲压分公司，收获颇丰。通过这次的实习，切实的走进厂房车间生产线，了解了齿轮、孔、轴、板壳等的加工工艺和方法，卡车装配等专业知识，虽然不能实际的动手操作，但也让让我们学到了许多课本上学不到的知识，也发现了不少平时学习的漏洞，强化了对理论知识的理解掌握，也更加贴近实际的生产生活，为今后的学习工作打下了基础。

长春建筑学院环境意象调查报告 篇6

来到长春建筑学院已经两年了，这是第一次对长春建筑学院进行调查。

首先是对长春建筑学院环境的调查，长春建筑学院地处也长春市的郊区，距离长春市较远，学院周围还有全亚洲最大的人工森林，所以说环境幽美空气清新，但是也有弊端，由于距离长春市较远，所以交通不便利。

然后是对长春建筑学院建筑物的辨认的调查，长春建筑学院的建筑风格不是很统一，有欧式的，也有现代的，还有古罗马式的。但总体来说建筑形式都属于折中形式，建筑还是横漂亮的，让人很容易接受。通过对长春建筑学院建筑物的辨认，从而得出结果，由于建筑的整体风格突出，给人留下及其深刻印象所以还是比较好辨认的；比如图书馆，行政楼，环艺教学楼，环艺寝室楼，体育馆，体育场等等等等；但是也有建筑是不好辨认的，比如土木教学楼，土木寝室楼，由于建筑形式很相似距离又很近，所以不好辨认。

最后是对长春建筑学院的调查问卷的总结，通过对调查问卷的总结，可以得出结论，长春建筑学院的建筑以白色和灰色，红色为主；学院的边界不是很明显；大家一致认为长春建筑学院的标志性建筑是图书馆；交通基础设施还不够完善，没有人车分流；对校园指示盘的设置基本没有，即使有

也不是很合理；学院的基础设施就更不完善了，如健身器，垃圾桶，坐凳等等；学院内的商业场所很少，并且商品很贵；学院内的运动场所很少，并且距离较远，锻炼和运动都很不方便；通过对长春建筑学院调查问卷的分析，得出长春建筑学院的总体状况一般。

长春房地产市场报告 篇7

研究结果显示，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82％；其中国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为34.49％混合所有房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65％。中海、万科领先行业发展，品牌价值率先突破百亿元。2009中国房地产品牌价值中最耀眼的莫过于“保利地产”了，保利地产近年来的发展非常迅猛，2008年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37％，遥遥领先行业平均水平；2009年1～8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20％。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。

同日发布的《2009中国房地产策划代理品牌价值研究报告》中显示策划代理品牌企业经历了2008年房地产市场的起承转合，依然表现出了良好的市场竞争力，企业品牌价值持续提升。2009中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划代理品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划代理公司品牌TOP10第三位。

名家谈市

陈劲松：豪宅泡沫正在形成中

从年初到现在，房地产市场的火热是国家大量注资进入市场和通胀预期双重推动而致。不过如今，这两个推动力量已经到头。未来豪宅与普通住宅的走向将分化，普通住宅走向将取决于中国实体经济的恢复，而豪宅走向取决于市场资金的走向。现在主要是一线城市成交量的萎缩，不过，成交量的萎缩有个前提，就是今年上半年集中成交，如果把今年九十月份数据与去年相比，成交量还是上涨的。

我认为普通住宅目前市场形势问题不大，一套普通住宅的资金回报如果低于一年期的固定存款利息，市场就比较危险，但是我觉得目前北京的普通住宅还没有到那么低的投资回报率。当然，房地产是非常特殊的产品，各个区域情况不一样，比如比较偏远的、配套不足的普通住宅可能回报也不高，所以我说的是市场整体。

但是豪宅市场目前已经具备了投资品的一切特征，资产泡沫正在形成中，购买豪宅要小心。随着高价地王的接连诞生，这些产品多数定位豪宅，中国面临着前所未有的豪宅市场规律的探讨，而目前这方面探讨不足。所以房地产行业一定要破这个现象，要提高出让土地的容积率，城市以豪宅为主，对于整个社会的居民而言是非常不公平的。

成实：市场不会重蹈2008年覆辙

目前来看，市场行情数据表现并不稳定，中间不断反复。上海、北京、深圳市场表现几乎差不多，都是以周为周期，每周都有一个趋势。比如深圳，8月份市场情况表现不好，9月份第一周也不是很好，但是第二周又开始反弹。所以我觉得今年后几个月的市场走势很难说，可能不会像一些人想象的那样，市场将重蹈2008年覆辙，开始全面掉头向下，未来也许还会继续冲高。

我认为预测市场走势，最多时间为三个月，因为中国的房地产处于一个变动的政策环境和市场环境中。整个外部环境是变动的，包括宏观经济、政策环境、市场消费者的心理等，因此，获得稳定的市场预期是很难的。目前波动的行情可能还会持续几个月，到时候根据整体外部环境的表现可能才会呈现出一个明显的趋势。

李战洪：有价无市的格局将持续一段时间

按照楼市规律，今年虎头蛇尾的成交形势是必然的。房地产的成交有特别的规律性：一波行情呈现之时，往往是之前很多个月长时间的积累。今年上半年的行情是2007年10月份调整以后积压18个月需求的积累爆发。同时市场行情成交火爆又会呈现羊群效应，会引导很多需求提前消费，这样就会把未来几个月的需求也预支了。这种情况下令年下半年楼市成交量的下降是必然的。