上海房价调控政策

上海房价调控政策（精选8篇）

上海房价调控政策篇1

此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨„

中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。

中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。为了拉动经济，提高内需。

1998年7月3日，国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”，福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。

即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。

2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到

6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”

根据中国社科院蓝皮书报告，从1998年到2003年，全国商品住房每平方米的价格仅增加343元，比较符合家庭承受能力。

政策失灵房价凶猛

从2003年开始，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。

在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品房平均销售价格同比上涨

14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。

回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称2004年为房地产的政策年。中央在土地转让的方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，在一定程度上梳理了房地产行业混乱的市场秩序，但房价还在疯涨。2004年5月12日，我国第一部经济适用住房管理办法颁布施行，地方政府积极性很低，个别一线城市直到2009年才正式启动经适房。较早实现经适房的城市也存在投机客炒作的负面新闻，有的甚至成了公务员的变相福利分房。

2004年调控的失效，导致而后几年的中央楼市政策似乎像个笑话。

2005年3月26日，一份名为《关于切实稳定住房价格的通知》的文件发出，业界称之“老国八条”。要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，如控制措施不力则要追究责任。2005年4月27日，国务院常务会议提出8项措施引导和调控房地产市场，业界称之为“新国八条”，着重提出“保证中低价位、中小户型住房的有效供应”，“强化规划调控，改善商品房结构”，“完善城镇廉租住房制度”。这一年，中国住宅平均售价继续上涨12.6%。

进入2006年，调控继续细化。2006年5月17日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的6项措施(简称“国六条”)。5月29日，“九部委37号文”出台，对“国六条”进一步细化，并首次提出“90/70”政策。这一年，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房价问题成为城市发展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建设相对滞后。8月13日，中央出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。“保障性住房”被提到了前所未有的高度。此外，新政开始考虑增加供应端和构建多元化体系。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而这一年的市场经过一段观望后，再度出现房价大幅上涨的高峰——全国住宅平均售价增长率为16.86%。

“总结调控的历史经验，中国宏观经济与房价的调控政策呈现顺周期操作的特色，实际效果往往是加剧了经济周期的波动幅度。”聂日明指出，“回顾2006、2007年的房地产市场，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。这是因为政策发挥作用有时滞效应，调控政策的效果显现需要一定时间”。

在杨红旭看来，中国楼市调控的第二阶段始于2008年下半年，由地方到中央开始放松调控，其性质是松绑，这轮过渡性的扩张型调控一直持续到2009年12月。针对自2008年下半年宏观经济形势恶化、房地产行业呈现衰退的局面，在出台“4万亿”经济刺激计划之下，同时也出台了房地产刺激政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点；对个人销售住房暂免征收土地增值税。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出台针对楼市的救市措施，上海更直接命令国有企业购买房地产，以维持房地产市场的稳定。

聂日明认为，对房地产开发商和炒房者来说，2008年底的救市是天大的好消息，日趋紧张的资金链、购房乏力的需求面，在政府强力推动下的救市局面上焕然一新，房子热销到北京数年间积累的烂尾楼全数售罄、上海豪华新盘星河湾一天卖出40亿。房地产增值占到2009年中国GDP的6%，50多个产业与房地产关系密切。但2009年中国楼市的繁荣，只是增加了更多泡沫。据国家电网利用智能网络在全国660个城市的调查，发现大约6540万套住宅电表读数连续6个月为零。以每套住宅平均100平方米计算，65.4亿平方米的空置商品房相当于2009年住宅竣工面积的11.3倍，这相当于2009年住宅销售面积的7.7倍。

今年3月，中国70个大中城市的房屋销售价格较上年同期上涨11.7%，为2005年7月份国家统计局将房地产价格投机数据从35个城市扩大到70个城市以来的最大涨幅。中国楼市处于1998年房改以来的最高点。随后，中央政府的密集型调控政策在4月中旬陆续出台，暂时遏制了疯涨的房价，但是这样的调控效果将会维系多久还是个未知数，谁都难以保证这次不是“狼来了”。

分税惹的祸？

中国地产界有这样一条金科玉律：“执政者不会出台对自己不利的政策。”聂日明一针见血地指出：“目前看来，政府平抑房价的激励基础相当薄弱，其主要动力来源于公众对房价上涨的敏感程度，需要政府给予必要的重视。但事实上，政府更有激励的是推高房价以保持土地出让金、税收和GDP的高速增长。”

中国宏观调控的主要方式是“中央定政策，地方来执行”，同时地方政府也有一定的决策自由权。而在财政和分税制改革之后，在宏观调控方面中央对地方政府的约

束力已经大不如前，地方政府为了经济利益和自身发展的需要而消极执行中央政策的情况时有发生。房地产就是最好的例证。

实施分税制以后，中央财政收入占整个财政收入的68%，地方政府的收入仅占32%，但地方政府支出却占60%，中央政府支出只占30%左右。毫无疑问，地方财政缺钱。分税16年来，争项目、争资金、跑贷款、忙举债几乎成了基层政府的必然之举。2009年，杭州土地收入达1200亿元，超过上海、北京居中国城市之首。过去10年间杭州房价上涨了将近10倍，这座城市的城建资金支出几乎全部来自土地出让金。而北京2009年由于土地市场的火爆，卖地收入5倍于财政赤字。

在城市建设拉动当地GDP的同时，由于对地方政府官员的考核以GDP为主，这种政府经营城市的模式已经被广为复制。事实上，地方财政早已经被这种模式“绑架”。2009年全国卖地收入1.6万亿，同比大增60%。当地方财政成为“卖地财政”时，房地产市场的调控也成为中央与地方的利益博弈。

陈柳钦等学者指出，在地方政府看来，执行中央下达的房地产调控政策，“稳定房价”意味着在房价下跌的时候，希望房价不要再跌了；在房价上涨的时候，“稳定房价”意味着希望房价不要涨得这么快。也就是说，政府推出的政策原本是平抑房地产的波动幅度，希望房价可以做阻尼运动式的上升。如果非要说政府在多年以来的房地产调控中有所作为的话，政府只是希望房价可以慢一点地上涨，一方面可以保住房地产行业繁荣的诸多利益，另一方面让公众对高房价的批评少一些、小一些。东边日出西边雨

楼市调控犹如跷跷板，压下了一头，却抬起了另一头。

在上海已有多套住宅的罗先生，本想继续在新昌城及古北板块购买高档住宅，但因横空出世的房贷新政，让他资金和心理产生极大落差，不得不暂时选择等待观望。他对《新民周刊》表示，在目前这段时间内，更愿意购买上海的商铺或酒店式公寓等商业项目，当然也不排除到受房贷新政影响较小的部分二三线城市投资。

正如美联物业指出，当中央的密集调控严重制约投资客在住宅市场的手脚时，一部分投资客开始将目光投向商业地产领域。因为目前住宅房贷新政以将二套房的标准提升至等同于商业类项目房贷的标准，只是两者间可贷年限不同，商业类项目不可超过10年罢了。地产大佬潘石屹也表达了相似观点，此轮新政刚出台，潘石屹就在博客上表示：“商业和写字楼市场不会受到任何影响。”在他看来，过去几年商业地产一直很少受到政策影响，既没有得到政府的鼓励和支持，目前也不会受到政策的限制和打压。

说白了，二套房限制，对住宅市场是短期利空，对商业地产却是当下的利好，雨水不能总下在一个地方，商业地产大旱很久了，也该下点雨了。住宅市场的资本雨水下得太多，已经泛滥成灾了，资本已经开始布局商业地产。

另一方面，由于通胀预期依然强烈，市场上的投资资金急需寻找出路，在目前黄金和股票市场的走向难以认清的情况下，资金有可能更多地涌向相对稳健的商铺。弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山指出：“2008年楼市调控，结果是冷了住宅，热了商铺。今天这一历史有可能重演。”

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》显示，我国经济在2009年已经开始全面企稳回升，但商业地产的表现却不尽理想，突出表现在商业地产发展停滞，开发、招商、经营面临巨大的困境，供大于求的现象没有任何改善，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。报告预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010投资首选。政策方面，2010年国家将继续实行宽松的货币政策和资本金比例下调的政策，这将大大改善商业地产的投融资环境。

上海房价调控政策篇2

关键词：房地,价格,政策,成效,局限性

一、近年来国家房地产调控政策及房价变化情况

1998年, 国家拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革, 房地产开始由“计划”走向“市场”。但是市场调节这只“无形的手”具有自身的不足, 我国房地产业在走向市场的过程中出现了一些偏离轨道的状况, 部分地区房价涨幅过快, 房价虚高。从图1可以看出, 从2005年初至2010年末, 全国房价指数经历了一个“回落—上涨—回落—上涨—回落”的过程。

(一) 近年来国家出台的调控政策

1. 第一阶段 (2005年第一季度至2007年第一季度) :调控政策陆续出台, 遏制房价过快上涨。

针对2003年至2004年房价上涨过快的情况, 2005年3月中央出台“国八条”, 将稳定房价作为2005年物价工作的重点。全国房价指数涨幅从2004年第四季度的10.8%回落至2005年第四季度的6.5%, 房价过快上涨的势头暂时被遏制住。

2006年中央进一步出台“国六条”, 拉开了2006年房地产调控序幕, 紧接着“国十五条”出台, 对“国六条”进一步细化, 提出90平方米以下中小户型要占开发总面积70%以上的标准。2006年6月1日后, 规定对个人将购买不足5年的住房对外销售实行全额征收营业税。从图1可看出, 2006年第一季度至2007年第一季度, 房价涨幅被稳在5%~6%之间。

2. 第二阶段 (2007年第二季度至2008年第二季度) :上涨加速, 调控加码, 多管齐下。

从2005年至2006年, 调控政策虽然起到了作用, 但是随着时间的推移, 我国经济快速发展, 政策效应逐渐被市场消化, 且城镇化进程的推进带来了更多的刚性需求, 市场的自发调节作用逐渐显现, 2007年第二季度开始, 全国房价再次走出了一波强劲的上涨行情。对此, 国家在土地开发、住房消费、市场供应和金融方面都出台了调控政策;2008年上半年依旧是从紧的政策, 对土地和廉租住房都加强了管理, 并且央行连续6次上调存款准备金率。

这一时期调控政策明显加码, 抑制了2007年第二季度至2008年第一季度这波强劲的上涨行情 (期间同比涨幅从6.3%快速扩大至11%) , 从2008年第二季度开始, 全国房价同比涨幅开始回落。

3. 第三阶段 (2008年第三季度至2009年第四季度) :政策转向, 由“从紧”转为“适度宽松”。

由于2007年出台了多方位的调控政策, 抑制了房价快速上涨的行情, 且2008年下半年开始受到国际金融危机的影响, 房地产市场与其他行业一样, 也受到了一定的冲击, 全国房价指数开始松动下行且快速下滑, 至2009年第一季度跌至历史最低点。为发挥房地产业在经济发展中的龙头作用, 扩大内需保增长, 2008年下半年中央将货币政策由“从紧”转为“适度宽松”, 央行连续4次下调存款准备金率, 同时5次下调金融机构存贷款基准利率;在住房消费方面也有所放宽, 对首次购买普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例调整为20%。2009年基本实行积极宽松的财政金融政策, 13年来首次下调商品房项目资本金比例, 从35%调低至20%。

面对多项宽松政策, 全国房价指数在2009年第三季度止跌回升。

4. 第四阶段 (2010年第一季度至2011年第四季度) :调控力度再升级。

由于2008年下半年以来宽松的政策, 楼市由“低迷”转为“亢奋”, 2009年各地房地产市场普遍出现了“量价齐升”的景象, 引起了广大中低收入者的恐慌和不满, 从图1可以看出, 2009年第三季度全国房价指数开始上涨, 之后涨幅迅速扩大。为稳定房地产市场秩序, 政策开始收紧, 调控力度加大。2010年初, “国十一条”和“新国十条”出台, 紧接着各部委陆续出台了补充文件;暂停发放第三套及以上房贷, 首套房首付比例不低于30%, 房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数;11月全面叫停第三套住房公积金贷款, 并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至5成。在调控政策的作用下, 房价指数在2010年第二季度爬上历史高点上涨12.2%后迅速回落, 快速上涨的势头再次被遏制。

2011年1月, 继续出台“新国八条”;7月, “新国五条”出台, 进一步坚定调控决心。同时存款准备金率和存贷款利率继续上调。

(二) 2005年至2011年福州房价走势分析

福州房价快速上涨的时间比全国相对滞后, 从2006年才出现快速增长, 但其后到2008年整整两年间都在高位运行, 房价涨幅均在全国前列。究其原因, 一是福州是二线城市, 相对北京、上海、广州等一线城市, 对政策的敏感性存在一定的滞后。二是福州居民人均可支配收入大幅增长。据统计, 2006年福州市居民人均可支配收入在全国省会城市位居前列, 居民对未来收入的预期看好, 改善住房条件的愿望逐渐转变为现实, 造成居民大量购房, 量增价涨。三是福州城市建设力度加大, 城市扩容升级, 因而较集中地增加了住房需求, 带动房价不断上涨。

经过一段时间的消化、吸收, 从2008年开始, 福州的房价走势基本与全国的走势吻合, 同比涨幅开始缩小, 加之金融危机的影响, 2008年第四季度房价同比由涨转跌, 2009年第一季度跌至历史最低点, 整个房地产市场一片萧条。据统计, 2008年福州市商品房销售比2007年减少46.7%, 其中住宅销售比2007年减少45.9%;商品房销售额比2007年减少41.7%, 其中住宅销售额比2007年减少40.4%。之后由于政策由紧转松, 在此利好消息的带动下, 房市由萧条转为繁荣。福州市区各大板块在售项目均价在短时间内迅速上涨, 形成一波强劲的上涨行情。

纵观近几年福州的房价走势, 虽然刚开始对政策的反应较为滞后, 但是经过2年的调整后逐渐与全国接轨, 2007年下半年至2011年, 福州房价走势与全国步调一致, 均经历了“上涨—回落—上涨—回落”的过程。

二、政策实施取得的成效

国家出台的众多政策, 或紧或松, 都对福州房地产市场产生了影响, 取得了一定的成效。

(一) 政策调控了房价的走势, 牵住了房价的“牛鼻子”

国家调控政策是依据前期房地产市场的发展情况及房价走势而出台的, 政策出台实施后, 对房地产投资、市场的销售和消费情况都会产生影响, 也会改变人们对后市的心理预期, 进而影响后续的房价走势。从图2可以看出, 国家调控政策的出台实施带动了福州房价走势的变化, 政策严厉的时候房价呈震荡下行趋势, 政策放宽房价则有所回升。可以说, 国家调控政策牵住了房价的“牛鼻子”, 控制了房价走势。

(二) 开发商趋于理性, 拿地更为谨慎

面对2010年“两限”政策的出台, 2011年调控力度的升级, “地王频出”、土地市场一片繁荣的景象已不复存在, 开发商在资金压力越来越大的情况下, 对市场前景也不再盲目乐观, 竞拍土地更加谨慎。2011年福州市经营性用地招拍挂成交总价款比2010年下降29.53%;经营性用地招拍挂出让比2010年下降43.75%。尤其是2011年第四季度, 出现了罕见的土地招拍挂零成交的情况, 更加反映了开发商对市场前景信心不足, 不敢贸然出手拿地。

(三) 调控分解了金融危机的压力, 减少了房地产泡沫

众所周知, 2008年国际金融危机是由美国次贷危机引起的, 而次贷危机是由房地产泡沫促成的, 金融危机席卷全球后, 我国房价迅速下降, 投机者资金缩水, 偿债能力下降, 银行坏账累积, 进而引发“中国式次贷危机”。值得庆幸的是, 从2005年开始我国就对房地产市场进行调控, 对市场上的投机投资需求有所抑制, 转移了一部分风险, 避免了房地产泡沫急剧膨胀的现象出现, 所以当金融危机波及我国的时候, 房价虽然出现下降, 但是没有引发严重后果, 未出现房地产泡沫破灭的现象。

(四) 加速房企的优胜劣汰, 有利于房地产市场的优化整合

近年来国家出台的调控政策, 在金融和消费方面都做了限制, 尤其是限购政策出台后, 部分购房需求被抑制, 开发商资金回笼速度减缓, 不仅影响其他项目的开发, 而且运作的成本也在增加。很多开发商资金周转压力变大, 尤其是资金实力较弱的房企, 由于资金周转不畅陷入困境, 最后不得不退出房地产市场。据统计, 2011年福州房地产企业个数为657个, 比2010年减少23个;而资金实力较为雄厚的开发商, 通过不断转变发展模式, 提升自身的品牌竞争力。只有通过不断的优胜劣汰和优化整合, 整个房地产市场才会朝更加良性的方向发展。

三、政策的局限性

(一) 政策调控一刀切, 压制了部分刚性需求

虽然政策对抑制投机、投资需求起到良好的效果, 但是同时也抑制了部分刚性需求。从目前福州各大银行来看, 首套房贷款由首付3成代替原先的首付2成, 从首套房利率上看, 也从原来基准利率的7折变成如今的基准利率, 另外央行的屡次加息, 进一步增加了购房成本, 加重了自住购房者的负担, 部分刚性需求因此被抑制。

(二) 房价收入比仍居高不下, 亟待调整

从表1可以看出, 购买一套90平方米普通住宅所需总价逐年递增, 房价收入比居高不下, 与2006年相比, 2011年福州的房价收入比翻了将近一番, 按照国际惯例, 房价收入比在3~6倍之间为合理区间, 福州的房价收入比已远超这一标准, 购房对于普通居民来说仍是一大难题。

(三) 调控对地方经济发展和财政收入造成一定压力

房地产业是经济发展的支柱产业, 房地产业不景气会对经济的发展造成不小的压力, 直接导致土地市场遇冷, 土地出让金大幅减少。土地出让收益减少, 用于保障房建设的资金量也会下降, 对保障房资金筹措造成一定压力。保障房的资金缺口变大, 地方政府的财政压力也就越大。

(四) 部分政策条款概念模糊, 政策执行难到位

以2011年出台的政策为例, “新国八条”第三条指出, 要“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目, 进行土地增值税清算和稽查。”但是并未对“明显超过”这个概念进行一个清晰的界定;第六条指出, “房价过高、上涨过快的城市, 在一定时期内, 要从严制定和执行住房限购措施”, 其中对“房价过高、上涨过快”也未给出一个明确的界定。“新国五条”中第五条提出要“规范住房租赁市场, 抑制租金过快上涨”, 但是“租金过快上涨”具体是到什么限度也未明确。部分政策概念的模糊, 就有可能造成一些政策执行者钻政策的空子, 对政策的执行力度也就大打折扣。

四、几点思考

(一) 坚持行政调控与市场调节相结合, 缺一不可

市场调节是由供求变化引起价格涨落, 从而调节社会劳动力和生产资料在各个部门的分配, 调节生产和流通。但是市场调节具有自发性、盲目性和滞后性等缺陷。20世纪90年代“房改”之后, 我国房地产业的市场化之路并不是一帆风顺的, 市场调节的不足逐渐显现, 因此在房地产业市场化的过程中, 离不开行政调控的介入。另一方面, 国家对房地产的调控虽取得了较大成效, 但是在实施过程中不免也会有不足, 尤其是“限购”“限贷”政策出台后, 市场在供需方面可能会出现失衡。市场调节虽不是万能的, 但能灵活反映和调节市场供求关系, 使资源达到最优组合。因此只有坚持行政调控与市场调节相结合, 才能促进房地产市场平稳健康的发展。

(二) 重视房屋的特殊性, 引导房地产企业的健康发展

房屋作为一种特殊商品, 其主要功能是居住, 但是在社会发展过程中, 房屋逐渐演化成房地产商获取暴利的工具, 房屋的商品功能被无限放大, 居住功能完全被异化和扭曲, 不仅扰乱了房地产的正常秩序, 还可能进一步扰乱金融秩序。因此, 不仅应严厉打击房地产投机行为, 而且要引导房地产商转变发展思路, 在追求商业利润时要自律, 摒除“非暴利不合作”的心理, 特别是在政策调控的大环境下, 更应在产品的品质和服务上下功夫。房地产商还应加强社会责任感和使命感, 积极参与保障房的建设, 为社会主义现代化建设贡献自己的力量。

(三) 夹心层的住房问题不容忽视

一直以来, 中等及中低收入家庭、新就业职工等“夹心层”群体置身于市场和政府保障之间的空白地带, 其住房难题已日益显现。福州作为省会城市, 每年都有大批的毕业生和新进城的务工人员在此定居, “夹心层”的数量与日俱增, 如何解决这部分人的安居问题, 关系着社会的稳定和谐。虽然近年来福州市大力进行保障性住房的建设, 但是目前福州限价房均是对接拆迁安置房, 公共租赁房也基本都在偏远郊区, 交通和生活极为不便, 因此不能很好的发挥其应有的功能。从目前的情况来看, 解决“夹心层”的住房问题, 单靠保障性住房是不现实的, 但是可以从政策方面予以调整。对于普通工薪阶层, 可以考虑提高住房公积金的缴存比例和住房补贴标准, 政府在财政上多予支持。另外建议在较繁华的地段多建设公共租赁房, 才能增加其吸引力, 解决更多人的住房问题。

(四) 调整经济结构, 尽快摆脱过度依赖房地产业的发展方式

由于房地产业在社会经济发展中有着重要作用, 使得其在地方经济发展过程中成为拉动内需的主要动力。但是过度依靠房地产业的发展有很多弊端, 是不可持续的发展方式。福州作为东南沿海的重要都市, 地理位置优越, 依山傍海, 有着得天独厚的资源优势, 可以充分利用这些优势, 发展特色经济。一是发展“绿色经济”, 二是发展“蓝色经济”, 促进经济结构转型, 形成具有福州特色的可持续发展经济。

参考文献

[1]福州统计月报, 2006年第12期、2007年第12期、2008年第12期、2009年第12期、2010年第12期、2011年第12期.

[2]福州市房地产交易登记中心.2011年房地产市场简报.

[3]福州市土地矿产交易中心2010年、2011年福州市土地交易数据.

调控政策难降房价篇3

博主:时寒冰http://blog.sina.com.cn/shihanbing

中国的CPI对房价的波动极不敏感,房价即使翻一倍,只要房屋租金等不随之上涨,CPI就反映不出来,而这恰好就是中国的现实困境。由于大量商品房被投机者买走,这些房子的出租并非为了获取租金,而是为了等待房价上涨,租房的目的不过是填补时间空白,即以出租换时间。一旦房价上涨到足够的价位,房屋主人就会变“租”为“售”。我亲身经历过一次这样的情形。房屋主人宁肯给我一个月租金的违约金,也要终止租房合同,因为她要卖房。所以,在中国,房价的涨幅与房屋租金严重背离。国际上研究房价泡沫,一般把二者的背离程度作为判断泡沫大小的一个指标。如果从这个角度来看,中国这些年来,泡沫一直处于高速累积阶段。

从2008年11月开始,中国加大信贷投放,由此引发了对货币贬值的恐慌,催生了对住房的消费,我称这种激活消费的模式为“恫吓式消费”。当上万亿的信贷资金释放出来,富人疯狂地涌入楼市,把钞票兑换成房产。

这个时候,房屋已经不再是住房必需品,而是一种确保财富不缩水的投资品或金融产品。在这种情况下,房屋质量已经不重要,位置也不重要,只要能买到房子。因为,存量住房被疯狂地消化掉,可供选择的余地越来越小了。

房价上涨,使地方政府原本一路下滑的地价迅速反转,通过卖地,地方政府紧张的财政状况立即扭转。

货币贬值是对“资源为王”理念的强化。通过纸币衡量的实物必然涨价。那么,出台房地产调控措施能够降低房价吗?

其一,政府调控房价的目标是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,只要涨得不快就达到了预期。

其二,政府调控房价往往税收打头阵,这样的结果是,在抑制房价上涨的过程中政府的收入是持续增加的。在这种情况下,如果房价能够下跌必须有其他利益主体(比如开发商)让渡部分利益,而这显然是不现实的。指望在税收增加的同时调控房价本身就不合逻辑,因为相关税收很容易转嫁到购房人身上。

其三,所有房地产调控措施都需要地方政府来执行,而哪个地方政府愿意房价下跌呢?他们更多的是对中央的调控政策阳奉阴违。道理很简单,分税制改革后,地方财权大幅削弱而事权大致不变,财政缺口太大。因此,地方政府经常出台极其荒唐的调控措施,比如,发现开发商囤房将在一定时期内限制其卖房,这不是明摆着帮助开发商囤积吗?

如果地方政府违背调控政策,会受到处罚吗?答案是:也不会。因为,地方政府的财政缺口必须从土地出让金这一块来弥补。地方政府在卖地方面犯的“过错”基本上是被原谅的。这正是中国房地产调控的怪圈。

在综合这些年的大量数据及政策信息后,我得出结论:政府能够容忍中国房价的最大跌幅应在20%以内,时间应在十个月以内。超出这个极限,政府就必然出台救房地产的政策。2008年,房价刚刚步入下跌轨道不久,系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。

因此,除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业,房价虽然会有调整,但在政府这只“看得见的手”的推动下,大趋势仍是上涨,会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止,即崩盘为止。

中国要想成为强国,走民富路线是唯一现实可行的途径。而要做到这一点,首先就必须改变我们过于倚重挤压民生为基础构建起来的经济发展模式,诸如高房价这样的畸形状况应该及时得到纠正。否则,只是让少数人谋取了暴利。

更重要的是,这个民族在高房价中的迷失,愈来愈深。当年轻一代把拥有住房这一生活必需品作为人生的目标时,这个民族的未来和希望在哪里?

上海房价调控政策篇4

最近发表了一篇名为《2018年全国两会热点提案关于房地产房价调控政策解读》的范文，觉得有用就收藏了，希望大家能有所收获。

全国两会之际，再一次专访黄红云，这个来自重庆的全国政协委员，也是金科股份董事长。对他印象最深刻的是，去年两会，他在接受专访时提出了“首付降至2成”的建议，没想到一语中的。今年2月，央行对于商业贷首付进行了调整，最低可至20%。

还有一个不得不说的事情是，***于3月4日下午看望了民建、工商联的委员，并参加联组会，听取委员们意见和建议，而黄红云正是与会的成员之

一。面对记者，他道出了自己感受，“激动、振奋、温暖、责任”，“习主席的讲话给民营企业打了一剂强心剂。” 的确，中国经济正面临着越来越大的下行压力，一些民营企业经营困难，信心不足。再加上近年来国进民退的传言，让民营企业家感到焦虑。

今年的两会，黄红云又带来了哪些重磅提案呢?据了解，他的提案分别涉及房地产去库存、扶持养老事业等四个方面。

关于去库存：“降价、亏本也要卖”

“房企应该抓住机遇，实在卖不动，千万别死扛，降价、亏本也要卖。”这位深耕地产多年的重庆地产大佬如此说。的确，部分二三四线城市去库存的任务非常艰巨，地方政府甚至提出了农民工进城消化库存、鼓励大学生买房去库存等救市“药方”。昨天，克强总理做了政府工作报告，个人简历其中涉及房地产的提法给市场释放出了很大的信号。

李克强表示，“完善支持居民住房

合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求因城施策化解房地产库存。同时，今年棚户区住房改造600万套，提高货币化安置比例。”

房地产去库存，这也是黄红云两会提案中最重要一个。他表示，房地产开发投资增速大幅下滑，新开工面积持续负增长，房地产待售面积再创历史新高，三四线城市库存高企等问题依然严峻。

对此，他提出几点建议。一是要优化供应结构，因地施策控制土地供应。按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，制定并落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市适当加大土地供应，防止土地价格上涨过快。

其次，建立政策性住房银行，推进房贷资产证券化。推进住房公积金制度改革，建立政策性住房银行，进一步推

进房贷资产证券化，满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

在财政政策方面，他提出，要暂缓房地产税立法，减免非住宅房产税，取消企业所得税及土地增值税预征，降低“营改增”增值税税率，工作总结明确利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库均能作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。

“特别是要降低二手房的交易税费，这对于消化库存将会贡献很大。”黄红云表示。

同时，对于地产企业，他建议，一是加大创新力度，通过产品创新，创造新的供给和新的需求;二是优化改变存量房的使用功能，吸引消费者;三是对销售困难的房屋，可将销售改为租赁，变相清理库存量，也可以将商业用房改用途，如商业改住房，商场、商铺改为办公、酒店，办公、酒店改为公寓，反之也可。把公建类房屋改为一般类酒店等。实在卖不动，千万别死扛，降价、亏本也要

卖。

关于金科：重点深耕省会城市

作为重庆本土企业，金科的多数项目都位于二线三线城市，在去库存方面，应该有很多想法。对此，黄红云表示，“去库存压力不是很大，大部分进驻的城市销售都很好。在去库存方面，我们也做了一些尝试，诸如，在成都、无锡等地，把原来的商业用房改成酒店式公寓，热门思想汇报像城市酒店、快捷酒店;少量的商铺改成众创空间;商改住等。”

区域分化、城市分化成为今年楼市的重要特征，与此同时，各大企业也相应地调整了发展战略。

对于金科今年的发展战略，黄红云表示，将重点发力以省会为主的二线城市，我们重点选择了10个省会城市，并在省会城市下面延伸少量的三四线城市。

“对于三四线城市，不能一概而论，一部分销售确实不好，但是有一部分还是比较好的。根据我们进驻的城市，有的销量、利润堪比一线城市。因为从产销比来看，三线城市的投入比较少，其市场前景还是比较好的。”黄红云指出。

而对于高热的一线城市楼市，他表示，今年仍会量价提升，但限购等调控政策可能仍会延续。此前，黄红云在接受媒体采访时表示，会寻求合适的时机，通过合作或拿地的方式介入一线城市。

黄红云表示，用5年时间，金科将实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到6-5年长周期的转变;二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到用户、到会的转变;三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

在轻资产方面，黄红云透露，金科今年会有相关的动作，结合企业自身状况，在关联业务和延伸业务方面去做。

以上就是《2018年全国两会热点提案关于房地产房价调控政策解读》的

上海房价调控政策篇5

答：政府职能即国家行政机关在国家行政管理活动中的基本职责和功能作用，也就是一个社会的行政系统在整个社会系统中所扮演的角色和所发挥作用涉及政府管什么、怎么管和发挥作用的问题。

根据十六大报告提出的行政体制改革目标，政府职能主要有以下四个方面，即经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。

（一）经济调节职能。即政府保持宏观经济环境的稳定、调整国民经济结构、弥补市场失灵的职能。一是强化税收调控手段，进一步完善房产税实征办法。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。严格按照税法和有关政策规定，详细制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

二是正视经济增长速度可能正常化放缓的事实，合理下调经济增长目标。三是结合实际情况，正视社会保障确实不力、老百姓对养老着落的担忧的现实和老百姓储蓄的习惯，科学看待刺激消费、刺激经济增长与容忍老百姓习惯性储蓄的关系。四是合理压缩货币投放和信贷规模，适当、有效地收紧市场流动性，遏制投资过热，打击资产泡沫。五是及时采取加息措施，逐步使负利率转正，打击通货膨胀。

（二）市场监管职能。即健全市场规制、加强市场监管的职能。一要加强对房地产开发企业购地和融资的监管。加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，限制有违法违规行为的企业新购置土地。二要加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产要加大曝光和处罚力度。

（三）社会管理职能。即政府处理社会冲突、协调社会利益、保持社会稳定的职能。一要科学制定土地供应计划制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应机制的基础，将有助于提高土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。二要出台相应的政策来抑制房地产商对暴利的一味且不顾一切的追求，同时要严防那些投机炒房的人，严禁哄抬房价的现象出现。

浅析政府关于房价问题出台政策篇6

内容摘要：从2010年元月开始，政府各部门多次出台楼市调控新政，抑制投资投机，遏制房价过快上涨并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段。在各种政策陆续出台，且其执行力度逐渐加大的情形下，房价上升势头有所减缓，但如果要真正解决这一头等问题，我们需要做的还很多。

08年的楼市调控，不但楼价未下跌，反而是全国地王大量出现，开发商捂盘惜售。如今的楼市调控，被广泛称为“史上最严厉的楼市调控”，从金融、土地、税收多方面入手，在制度改革和执行力度力上较以前有了很大改善，也在一定程度上缓解了居高不下的房价问题。从1月10日国务院出台国十一条：“严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。”到3月9日,温家宝总理在政府工作报告中强调,要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。”到4月15日,国务院出台具体措施：“要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.”接着，4月17日,国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条举措,被称为房地产“新国十条”。为了防止房价“回暖”，9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部、国土资源部、监察部又相继出台了进一步强化房地产调控的政策措施，加码房地产调控。在这组政策“组合拳”中，其中最主要的内容是：面向全国范围，新政策“一刀切”地规定，贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。在这一系列举措中，特别提出：要求房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；并将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。”这一问责制的出现，为这一系列调控措施带来了新的亮点，在一定程度上加大了政府公信力，民众信心有望回升。

在国家也不断出台新的房地产政策以图降温楼市的大背景下，房价依然“居高不下”，其原因何在？综合分析大致有以下原因。

1）适度宽松的货币政策。所谓适度宽松的货币政策，主要是指实行低利率政策，减轻企业贷款，融资成本负担，释放居民储备，鼓励和扩大消费；实行低存款准备金政策，向市场释放流动性。然而宽松的货币政策产生大量信贷导致市场流动性持续过剩，经常化维持负利率状态，在一定程度上容忍、放任了投资泡沫和通货膨胀。从供给的因素看，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。从需求的角度看，宽松的货币政策增加了住房的需求，尤其是在按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担大大降低，这无疑给房价上涨创造了有利条件。

2）地方对土地的操控。地方政府和地产商联合垄断。土地市场被政府垄断，政府再低价出让土地给企业，吸引大量投资，从而促进GDP的增长；房地产开发被开发商垄断，不允许自建房，市场无法形成竞争关系，商品房数量由1989年的10%不断增加到2003年的90%，近几年更是大幅增加，并且价格一涨再涨。同时据资料显示，中国的房地产企业囤积土地达12亿平方米，这些土地足够1.2亿人居住。政府供应出土地，但开发商囤积起来不建房子，造成市场上房子少，房价如何不水涨船高。

3）民众购房需求旺盛。随着国民经济的不断发展，城市化的不断普及，大量农民工进入城市、越来越多的人需要改善住房条件等，使得房地产市场住房需求旺盛。在这样的背景下，越来越多的地产商依附于这种刚性需求，操控房价上涨。

4）住房的供应结构和供应体系错位。经济适用房和廉租房缺失，满足不了老百姓的住房需要，与此同时，商品房大肆出现，这是长期存在的房屋结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房消费，拉动了商品房均价上涨。如此循环往复，带来的只能是更加紊乱的住房结构体系。

5）投资环境和产能过剩，许多企业家不做实体经济去炒楼。对于一个企业而言，只有掌握整个产业链的重点环节才能控制定价权，而在整个产业链中，中国制造业制造的附加值最低，得到的利润最少。定价权之战的失败，导致中国实业投资环境的恶劣和一定程度上的信心缺失。另外，钢铁、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、风电、电力、焦碳、铁合金，有色金属、纺织、皮革、电解铝、印染、造纸、化肥、农药、家电、汽车、机械、造船等全部产能过剩，形成大量资产泡沫。恶劣的投资环境和严重的产能过剩，无疑使得越来越多的人把眼光放到房地产行业。

如此高的房价给我们带来的影响不容小觑，当前房地产行业形势不容乐观，需要尽快采取措施，尽量在一定程度上抑制其过快增长。

1)加息。加息增加了贷款利息成本，对购房者影响毋庸置疑。于首套房相比，对于目前严格收紧的二套房贷会产生更大的影响，加息给普通购房者带来的压力有限，但对投资投机性购房者是比较沉重的打击。此次加息正逢楼市调控政策升级之际，导致市场特别敏感，也带来更多的猜想。加息消息公布的次日，上证指数上涨0.07%，但房地产股整体跌幅超过4%。然而，单靠加息来打压房价会“伤及无辜”。最容易受到冲击的群体之一，是偿付能力较弱的工薪阶层，而此类购房者又以购买首套房为主。因而，房贷政策纳入楼市调控政策的组合拳中，应该体现在差别化信贷政策的严格执行上，而不是简单上调贷款基准利率。2）土地政策。打破土地垄断最根本的方法,一是釜底抽薪，将土地收益收归中央政府，转而将企业利润收益转归地方政府，令地方政府得以超脱出土地利益。二是通过设立城乡土地交易市场，让农民得以直接面向土地一级市场，令开发商必须直接与农民和市民进行议价。以这两种方法为主，辅以加强对两级土地市场的监管，土地垄断的泥沼不难走出。此外，温家宝总理在政府工作报告中提出加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。财政部、国土部等五部委也陆续出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。国土资源部现已正式启动全国土地卫星图片执法检查问责工作，已对部分市县负责人进行约谈。坚定不移地抓好整改查处问责工作,坚决纠正和严肃查处各类违法用地，将用地行为纳入依法规范轨道。这一系列打击囤地，清理闲置土地的行动以及问责制的有效实行也有望使未来市场供应有所增加，进一步缓解房地产市场需求矛盾。

3）信贷。新政策规定贷款购买首套自住房商品房，不论面积大小，首付款比例调整到50%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买的三套房及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。二套房首付大幅提高,“惊”醒市场中投机者；配合银监会一句“银行有权不给投机投资购房者发放贷款”,打碎了炒房客利用银行贷款获得杠杆收益的美梦。这一信贷政策的改革，虽然难以在根本上抑制房价，但也是有效而快速地打击投机性购房、收紧信贷的有效措施，在一定程度上促进了房价的稳步发展。特别是央行年末提出：要实施稳健的货币政策，按照总体稳健、调节有度、结构优化的要求，把好流动性这个总闸门，把信贷资金更多投向实体经济特别是“三农”和中小企业，保持经济平稳较快发展。这意味着，明年各商业银行的信贷结构可能会有较大的调整，尤其是在房地产信贷方面将会严格控制。

4）房屋结构和供应体系。需要调控的不是单纯的房价，而是调控住房的供应结构和供应体系。经济适用房和廉租房的缺失，导致大部分老百姓没有房住，同时又买不起高价的商品房。因此长久以来我国的住房结构和体系就不是可持续发展的，我们应该从根本上解决这一问题。建经济适用房和廉租房才是根本之道，商品房的价格并不需要过于打压。试想如果市场上90%以上是经济适用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，这样，不仅能够满足老百姓对住房的基本需求，而且能从有能力购买商品屋的富人身上收取更多的税收来进一步满足住房需要。住房建设部最新提出：加强和改善房地产市场调控，强化市场监管，扎实开展基础性工作。预期在明年，计划安排建设保障性住房和各类棚户区改造住房达1000万套。试点公积金支持保障房建设、减免公租房的税收优惠以及吸引社会资本参与建设等政策措施，将着力解决保障房建设资金难题，全力支持廉租房的建设。

5）改善投资企业投资环境。投资环境恶劣是企业不做实体经济转头房地产的重要原因。政府应该针对其企业发展的新特点、新问题，出台更多可行性强的扶持鼓励政策，着力改善我国投资环境、人居环境、休闲环境，为企业引进人才创造有利条件，为企业发展创造机会。企业自身也应该针对自身现状，明确企业方向，逐步实现其产业链的整合，争取获得定价权，在国际市场竞争中博得一席之地，实现可持续、高利润发展；另一方面，要严格抑制泡沫经济上涨势头，使实体化经济行业得到广泛认同和投资，逐步改善房地产行业一头热的现象。

我国从1986年就开始征收房产税，近年来，随着经济发展和各方面情况的变化，有关房产税改革的议论一直不绝于耳，尤其是近年房价高涨，在最近国家对房地产进行“史上最严厉”宏观调控的大背景下，被市场视为房价调控利器的房产税自然争议颇多，甚至有专家认为是打压房价的最后杀手锏。我想这可能是一个误区。首先需要明确的是，如果征收房产税的目的是为打压房价，那根本是不应该征收的，征收的结果很有可能使整个房地产市场从此崩盘。本质上来说，房产税是为了提高房屋的收益和价值，使房屋升值，从而真正实现藏富于民而征收的一种税种。房产税税收的改革起到的是一个调节作用，引导个人合理的住房消费；并在一定程度上增加房屋拥有者的税收负担，抑制炒房行为，减少人们对房屋的需求，同时，促使多套房屋的持有者出卖富余房屋，从而增加房屋供给，平衡供求关系，抑制房价过快上涨，在一定程度上减少房产泡沫。房产税征收将引发一系列的后续问题，对市场结构，银行体系等方面有极大影响，所以我们必须理性思考，正确对待其征收问题。

上海房价调控政策篇7

关键词：住房问题,房价,房地产,调控政策

改革开放以来我国住房制度改革已经取得了很大的成就, 人民住房条件得到了巨大改善。但是住房问题依然没有得到根本性的解决, 房价过高只是住房问题的比较突出的一个问题, 由于住房问题引起的还有住房分配不公等一系列的问题。

1 问题

1.1 房价虚高

当前我国许多城市的房价居高不下, 远远高于建设成本, 使很多普通城市居民望尘莫及, 房价成为普通民众抱怨政府和谴责开发商的焦点。同时, 住房投机已经从大城市迅速波及到许多中小城市, 房价的迅速增长, 普通的家庭是没法承担得了的。现就1997年~2005年全国商品房平均销售的价格变化做如下分析:

1.2 房地产投资过热

“住房投资的高速增长, 一方面反映了政府通过房地产业来带动经济增长的政策偏好;另一方面住房投资过热让整个国民经济发展过分依赖房地产业的发展, 金融信贷风险增大, 经济产业结构协调等问题迅速凸现, 各种能源、电力、建材等这些基本生产资料的涨价是不利于经济持续的稳定发展。”有学者警告房地产甚至可能要挟整个中国经济。

1.3 住房分配不公

我国住房市场还存在着住房分配不公的问题, 这与我国当前收入差距扩大有关。当前商品住房市场的需求主体是收入相对较高的城镇家庭。一方面, 高收入者拥有多套住房, 甚至将购买房产当做一种投资, 例如近来在网上频繁出现的“房妹”, 居然拥有29套房产。而另一方面低收入者即使攒一辈子钱也买不到一套属于自己的房子。这种深刻的不平等更加剧了由于收入不同而引起的社会地位的不平等。

1.4 住房政策执行缺乏配套措施

首先, 住房政策的执行缺乏一套有效地标准, 我国居民拥有许多隐性收入这是不争的事实, 政府对居民收入的掌握程度还没有达到一定的标准, 如何在众多申请者当中区别出真正的低收入者, 这在当前还是一件非常困难的事, 这难免会出现一些弄虚作假的行为。其次, 住房政策的实施缺乏有效的监督, 政府提供给低收入群体的住房优惠政策难免遇到权力寻租。我们看到很多经济适用房要么成为了某政府单位的福利分房, 要么就是“豆腐渣工程”。

2原因

2.1土地出让

当前我国住房问题主要出现在大城市, 而在广大农村则根本不存这样的问题。在笔者看来城市住房问题出现的根本原因就是由于我国长期以来城乡和区域发展的不平衡, 为了获得更好的就业、医疗、教育资源, 城市化趋势尤为明显, 人口集中在东部地区大中城市, 导致土地价格急剧上升, 城市住房供不应求, 房价虚高。而在广大农村却出现空巢现象, 甚至有些农村已经消失。

2.2 银行贷款

银行贷款助长房地产过热。房地产开发这项贷款业务在商业银行中占据重要的作用, 对银行资产和盈利具有促进作用。繁荣的房地产市场行业对于商业银行是非常有利的, 因此会不顾一切地将资金投入到房地产行业中。同时由于我国城市人口较多, 土地紧缺, 房地产开发一般都是几十户的高层楼盘, 需要大量资金, 因此导致当前房地产企业的负债率极高, 而房地产开发利润又很高, 可以说是一本万利。所以银行与房地产的结合一方面可以增加供给, 但另一方面也助长了房地产过热。

2.3 住房交易

收入差距过大, 导致高收入者手中掌握较多房产并将购买房产作为投资方式, 大量楼房空置, 资源浪费。而普通居民则面对高不可及的房价只能望洋兴叹。甚至房价的高低已经影响到离婚率, 在某种程度上房价与离婚率成正相关。当然这是否具有科学性还有待考证, 但从近年来反映百姓生活的《蜗居》、《裸婚》等电视剧中就可以看出房子对于普通居民的生活具有重要意义。

3 房价调控政策

2013年3月1日, 就在新国五条出台仅一周后, 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这份被称作新国五条细则内容中的“严格按抓让严格按转让所得的20%计征个人所得税”等相关条文着实引发二手房过户狂潮, 赶在新国五条实施时间前完成产权办理成了不少购房者的心愿。新国五条细则内容中, “出售自有住房, 依法严格按转让所得20%”的相关条例是目前争议最大的一则条款。2013新国五条提出8天后新国五条细则出台, 必须要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步对首套房贷的首付款比例和贷款利率政策做好校对, 严格执行第二套 (及以上) 住房信贷政策。要对借款人资格进行严格的审查, 严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录, 不允许向不符合信贷政策的借款人进行违规操作。同时行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差异化住房信贷政策的常规工作以及专项检查, 对于违规的, 要采取正确的方式方法进行制止和纠正。对房价上涨较快的城市, 人民银行当地分支机构可以根据城市人民政府重新建成的商品住房价格来控制目标和政策要求, 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。充分利用税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门之间的配合需要结合起来, 对于出售自己所拥有的住房按照规定应征收个人所得税, 通过税收征管、房屋登记等历史信息来核实房屋本身的价值, 应严格依法按转让所得的20%来计征。以个人住房房产税改革试点城市的经验, 应加快推进扩大试点的工作, 从而来使住房合理的消费。

参考文献

[1]白钢, 史卫民.中国公共政策分析[M].第一版.北京.中国社科院出版社.2006.

上海房价调控政策篇8

关键词：房价调控房地产市场宏观政策

一、北京市房价调控状况

北京是我国的政治、经济和文化中心，房地产业需求尤为旺盛。天价地、高房价、住房难等问题难以解决在全国范围内都最为明显。根据对北京市房地产业30多年来的发展情况来看，切实地提高销售率是解决地区住房问题、稳定房地产业发展的关键所在。压低炒房热情、减少房屋积压，让普通民众而非拥有大量资金的投机者真正买得起房、住得起房，必须要让市场在良性循环的氛围内发展。其中，效果最为明显的做法是提高人民的收入水平，提高购买力，就目前的情况而言，需要购房政策的鼓励积极的消费政策，引导人们正当合理的消费。

现阶段国家实行适度紧缩的财政政策和货币政策，房价调控政策正是在这一背景下出台，对房地产业的各个环节均出台政策进行严格监管和控制。就北京而言，强烈的政策信号集中对土地源头、开发过程和消费者三方面进行控制，并为建设保障性、改善性住房提供动力，成为大中城市新一轮楼市调控的规范样本。

二、北京市房地产宏观调控政策概览

（一）继续严控土地交易

2010年4月16日，试点“限房价、竞地价”及“限地价、竞政策性住房面积”土地竞买方式。2010年11月3日北京市土地出让再推行挂牌上市的土地设定价格上限，达到上限的多个开发商，需靠投报配建租赁房的面积最后决定。

（二）全面废止购房优惠，对居民购房做出限制

北京11部门2月21日联合出台促进楼市发展意见，全面废止购房优惠政策。 “京八条”等系列政策进一步加强了对房地产税收、信贷等各个方面的监管，其中最引人瞩目的当属对北京市民购房套数的限制，并引领了全国各大中城市颁布限购令的高潮。

（三）全面启动公共租赁住房申请、审核、配租工作

“京八条”中明确表示进一步贯彻落实国家和本市房地产市场调控政策，切实将房价控制在合理水平。有关部门要切实承担起住房保障和稳定房价的责任，继续增加土地有效供应，进一步加大保障性住房和普通商品住房建设力度，严格执行差别化住房信贷和税收政策，进一步有效遏制投机投资性购房，加强监管，促进房地产市场平稳健康发展。

三、房地产宏观经济调控政策影响

北京市在国家调控房地产的背景下所提出的政策具有三个较为明显的特点：目标明确，调控重点在与投资性客户群体；出台及时，均卡在方式回暖抬头之前，抑制报复性反弹；力度超前，信贷、公积金、保障方与市场管理全面压制。

2009年开始加大力度的房地产调控政策所产生的影响于2010年逐渐显现。土地、住房和房价情况均受波及。

（一）土地情况

土地供应量：2010年1—5月均高于2009年同期，6—10月，均低于2009年同期，11—12月，均高于2009年同期。表明下半年，土地供给的力度有所加大。

土地成交量：2010年10月前土地成交状况总体低于2009年，但在10月份后土地市场呈现新一波成交高潮。

土地成交价：2010年均价波动频繁，4月份严厉调控措施出台后仍呈震荡上行之势，拿地踊跃，溢价上升。总体1—5月均价高于09年同期，之后持平。

（二）住房情况

商品房供应面积2010年第四季度均高于2009年同期，其它月份商品房供应面积均低于2009年同期。成交情况2010年商品成交房套数、成交面积均低于2009年同期水平。

（三）房价情况

新建住房：2010年5月实施新政策以来同比涨幅连续6个月回落，从22%降至2010年11月的14.3%；二手住房：同比涨幅从6.8%降至3.9%。

四、结论与建议