肥城市国税局强化“营改增”企业管理（精选11篇）
（本报讯）肥城市国税局结合“营改增”以后的经济税源实际，强化“营改增”企业管理。
对“营改增”企业实施专业化管理。成立了“营改增”专业化管理办公室，根据“营改增”相关政策法规，按照“分权、定责、管事、专业”的总体思路，制定下发了《税源管理基础事项管理指南》和《办税服务厅业务操作指南》，编制了“营改增”涉税事项办理流程图，标注各环节涉税风险警示图，对税源基础管理事项要具体做什么、怎么做进行了明确；对办税厅的各环节业务操作流程、涉税资料和注意事项进行了规范，增强针对性和实用性,有效防止试点工作涉税风险。
为“营改增”纳税人提供专业化服务。针对企业在税款核算、报表填制、政策理解中容易出错的地方，该局采取“走出去”和“请进来”的方式，积极开展培训，对企业在涉税事宜的处理上提出合理化建议，避免受到不必要的处罚。尤其是对部分财务不健全的交通运输业、生活服务业务等个体纳税人实行“一对一”纳税辅导和上门服务，及时通过电话、QQ、微信等告知最新的政策，并提醒他们按时申报。
加强互动协作。在外部健全与工商、地税、银行、质监、住建、环保等相关职能部门间的信息交换机制，实现涉税信息资源共享；内部不断畅通税源信息流通渠道，形成征管、服务、政策、稽查等部门联动互动的税源管理工作格局。(郭延勇 顾文武)
作 者 简 介
姓名：顾文武 性别：男； 出生年份：1968.2 手机号：*** 就职单位：山东省肥城市国家税务局
邮寄地址：山东省泰安市肥城市向阳街015号
一、“营改增”对企业的挑战
1.“营改增”加大了企业的资金压力
资金对于建筑企业而言具有重要的意义, 如果资金紧张, 原材料供应不足, 就会耽误工程进度, 所以资金的高效流转对建筑企业非常重要。建筑企业在购买材料后, 如果没有交付款项, 供应商就不会开具增值税发票, 企业就无法进行进项税抵扣。而工程款拖欠是建筑企业经常面对的问题, 在这种情况下, 建筑企业就需要自己先垫付这部分税款, 而在工程款还没有结算期间, 建筑企业就会面临巨大的资金压力。在工程款拖欠, 自行垫付税款以及无法及时进行进项税抵扣的巨大压力下, 建筑企业就会由于资金紧缺而影响到工程的质量以及进度, 这对于资金密集型的建筑企业而言非常不利。
2. 企业资产无法全面抵扣
由于建筑企业的工程规模较大, 在实施营改增政策以后, 可以利用进项税抵扣来减轻企业的纳税负担。建筑企业可以用来抵扣的项目较多, 原材料、机械设备、劳务等等本应都可以用来抵扣进项税, 但是抵扣进项税的前提条件是获取增值税发票, 并且属于政策标准中可抵扣进项税的范围内。这就成为一个难点, 建筑企业在以往的采购管理中, 主要是从质量以及价格两个方面作为评价的标准, 在合理的性价比下决定是否购买。而其中的砂、石、砖等材料是与小型供应商合作的, 但是这些供应商无法开具增值税发票, 所以无法进行进项税抵扣。在这种情况下, 建筑企业要么自己垫付这部分税额, 要么选择其他供应商, 但是需要进行全面的综合考虑后再做出合理的决定, 以经济效益最大化的角度出发。
3. 现有存量资产无法抵扣进项税
机械设备是建筑企业进项税抵扣中的重要项目, 但是因为建筑企业中的很多设备都是在实施营改增政策之前就已经购买的, 所以没有取得增值税发票, 这部分设备就无法进行进项税抵扣, 而脚手架等固定资产的使用周期较长, 在短时间内无法再行购买, 为建筑企业造成了一定的税务负担。在建筑企业中, 为了合理降低企业成本投入, 在设备的使用方面也会根据工程的性质合理配置, 对于有些使用频率较小, 但是成本投入较多的设备, 就会采用租赁的方式, 但是在营改增政策下对于租赁业存量资产无法进行进项税抵扣, 所以租赁费用增加了企业的经济负担。
4. 加大了企业会计核算的艰巨性
会计核算是企业发展过程中, 对各项经济活动所产生的费用进行核对计算的重要工作, 对于企业的资金运转以及运营方式的调整都有重要的意义。在营业税改增值税以后, 对于建筑安装企业而言, 在工作量、工作程序以及工作方法方面都发生了重要的变化, 核算的内容以及方式的变化对会计核算人员是一种巨大的挑战。由于建筑业是新被划入营改增的范围内, 所以企业会计人员对相关的内容还不熟悉, 具体的操作流程还需要一定的适应过程。不仅是在工作方法方面的改变, 对会计人员的思维意识也需要有所转变, 并且要尽快熟悉新的核算方式, 所以加大了会计核算的艰巨性。
二、企业应对“营改增”的强化措施
1. 优化企业运营管理模式
面对新的社会发展形势以及税收政策的变革, 建筑企业可以在经营发展模式方面进行调整, 可以组建建材、物流等子公司, 然后通过内部运筹就可以及时获取增值税发票, 从而解决进项税抵扣的问题。优化建筑企业的内部管理模式, 在面对营改增的改革模式下, 企业内部很多环节都需要有所调整, 所以对于企业内部的财务人员、管理人员、材料采购人员以及预决算人员都需要加强营改增相关知识的培训, 熟练了解营改增政策下的各项细节, 为进项税抵扣以及资金的高效运转提供有利的条件。建筑企业还需要加强对专用发票的管理, 发票是抵扣进项税的关键要素, 所以对与成本支出有关的各个业务都需要严格把关, 合作对象一定要具有开具增值税发票的资格, 并且严格控制发票的时间, 以便能够及时的进行进项税抵扣, 减轻企业的纳税负担。
2. 拓展增值税发票渠道
营改增对于建筑企业的原材料购买所产生的影响, 直接关系到企业的经营运转方式, 需要在运转流程以及经营方式上进行改革。因为只有符合条件标准的项目才能够进行进项税抵扣, 但是必须获取增值税发票, 所以建筑企业为了减轻纳税负担, 需要改变以往的采购方式。尽量选择与大型有实力的供应商合作, 既能够保证产品质量, 又可以开具增值税发票。尽量不与免征增值税的供应商合作, 而如果有特殊原因必须与其合作时, 应该与供应商做好沟通工作, 在价格上进行谈判, 尽量减少因为无法进行进项税抵扣而造成的损失。
3. 对存量资产进行适当抵扣
现有的存量资产是建筑企业面临营改增政策下的重要难题, 对企业会增加很大的税负, 所以需要采取有效的措施进行改进。一方面可以设定一定的比例值来进行抵扣, 而另一方面可以通过再行购买先进的设备来增加可抵扣的金额比例。因为建筑企业是劳动密集型企业, 通过购买先进的设备, 可以大大的减少人员数量, 而劳务也是无法进行进项税抵扣的项目, 所以劳务费用的降低, 还可以从另一个方面降低企业的经营成本, 先进的设备可大大的提高生产效率, 可以间接的减轻企业的税负。还有就是企业在政策实施之前需要拟定采购的设备应该推迟到政策实施后再行购买, 以获取抵扣进项税的资格。
4. 加强企业会计核算
为了更好的适应营业税改增值税的变化形势, 对建筑安装企业的会计人员是一种挑战, 同时也是对其工作能力的一种考验, 面对工作流程以及工作方式的改变, 需要企业会计人员尽快调整工作状态, 努力适应新的工作方法。在以往的营业税会计核算时, 主要是在缴纳时才会进行核算, 流程比较简单。但是在实行增值税以后, 在企业生产的每个阶段, 都需要进行会计核算, 不仅增加了工作量, 并且增加了难度, 流程更加复杂。所以企业会计人员需要提前学习增值税在建筑安装企业实施后的各项政策内容, 熟练掌握其中的规章条款, 在会计核算时, 能够运用自如。这不仅需要企业会计人员提升自己的工作能力, 而且还要注重对综合素质的培养, 在进行会计核算工作中, 能够充分利用增值税的优势进行避税, 为企业的发展创造更多的经济效益。
三、结束语
营改增对于企业而言是减轻税负的重要措施, 在对产业结构进行调整后, 企业能够利用充沛的现金流提高管理效率。在面对营改增的政策背景下, 建筑面临了巨大的挑战, 其在经营方式, 会计核算, 造价管理等诸多方面都需要进行调整, 并且受到建筑企业经营特点的影响, 企业的资产无法全部实现进项税抵扣, 由此会增加企业的税负。建筑企业要想充分利用营改增所带来的优势, 就需要进行大面积的改革, 不仅是企业内部的格局变化, 同时还需要与上下游企业之间建立完整的价值链, 确保能够享受到增值税带来的好处。在营改增这个大的时代背景下, 建筑企业只有不断的调整和适应, 才能够为企业的可持续发展创造有利的条件。
参考文献
[1]潘文轩.“营改增”试点中部分企业税负“不减反增”现象释疑[J].广东商学院学报, 2013-01-29.
[2]童锦治, 苏国灿, 魏志华.“营改增”、企业议价能力与企业实际流转税税负——基于中国上市公司的实证研究[J].财贸经济, 2015-11-10.
一、物业企业收入主要包括四类：(一)物业服务费，按照合同约定收取；(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用；(三)代收代付的水费、电费，部分存在差额；(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等。上述收入如何缴纳增值税？ 答：(一)物业服务费，按照合同约定收取按照企业管理服务缴纳增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(二)停车费，即部分由物业企业管理的停车场收取的费用按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳
5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
(三)代收代付的水费、电费，按照经纪代理服务缴纳增增值税。一般纳税人税率为6%，小规模纳税人征收率为3%。(四)其他经营收入，包括电梯广告、楼宇广告等按照不动产经营租赁缴纳增值税。一般纳税人税率为11%，小规模纳税人征收率为5%。一般纳税人出租其2016年4月30前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
二、“营改增”后物业企业如何办税？
答：按照相关规定办理税种登记、票种核定、税控发行、购买发票、纳税申报、文书申请等业务。
三、如何界定新老项目，具体对应哪个时间？下列情况可否按照2016年4月30日前取得的不动产，适用简易计税方式，按照5%的征收率计算应纳税额。
（一）物业企业在2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等；
（二）物业公司在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的；
（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目。施工许可证上注明的时间在4月30日前可否按老项目？
答：
2016年4月30日前已经经营的电梯广告、房屋出租、停车场收费等属于2016年4月30日前取得不动产；
（二）物业企业在2016年4月30日前购买的房屋或车位，已正式签约并缴税完毕的属于2016年4月30日前取得不动产；
（三）在2016年4月30日之前可取得施工许可证的项目，如果施工许可证上注明的时间在4月30日前可以按建筑工程老项目。
四、停车费一般包括两部分，即租金和服务费，租金由产权人收取，服务费由物业企业收取，分别适用哪个税率？例如业主购买了产权车位，物业企业不收取租金，按月收取服务费，一般80-150元/月，服务费部分可否按照物业费，适用6%增值税税率？
费部分可以按照物业费适用6%增值税税率。
五、物业费的欠缴部分是否纳入增值税征收范围？2016年4月30日前已经预收的物业费（如2016年1-12月物业费）是否还需缴纳增值税？
答：已申报缴纳营业税的，可以不再缴纳增值税。
六、原北京市施行的“酬金制”优惠政策如何延续？（北京市地税局公告2011年第8号）
答：物业企业代业务委员会管理的资金，未提供增值税应税服务且不开具增值税发票的，不需要缴纳增值税。的代收费用有关营业税问题的通知》（国税发〔1998〕217号）是否有延续的优惠政策。答：按照财税〔2016〕36号文件执行。
八、个人业主可否要求开具某单位抬头的增值税发票？
答：向消费者个人销售服务，不得开具增值税专用发票。
九、物业企业代有关部门收取水、电、供暖等、燃（煤）气费等价外费用是否并入销售额，一并缴纳增值税？
答：如果由物业企业开具水电供暖等发票，增需要按照销售水电暖气燃气缴纳增值税。
核定税控机数量和发票用量？
答：依纳税人实际情况核定。
十一、物业企业收取的临时停车费可否领取定额增值税发票，如何领取？
答：可以领取。向主管税务机关申请领取。
十二、本市部分小区由业主委员会自管，即由业主委员会聘请保安、保洁、绿化等公司服务，业主委员会如何向交费业主开具发票？如何办理开票手续？
答：由业主委员会自行开具发票。向主管税务机关申请领购发票。
第二期
万安县国家税务局 2016年5月1日
万安县国税局全面推开“营改增”试点首战告捷
5月1日零时，在吉安市国税局党组成员、总会计师宋敬辉等市县国税局领导和新闻媒体的共同见证下，江西赣源实业有限责任公司县芙蓉假日酒店开出全县第一张生活服务业增值税专用发票、第一张生活服务业增值税普通发票。随后，国网江西万安县供电有限责任公司财务人员在万安县国税局办税服务厅成功申请代开第一张建筑业增值税专用发票。截止5月1日7时30分，该县试点纳税人自开专用发票12 份，办税服务厅代开专用发票2 份、普通发票2份，标志着万安县国税局“营改增”试点工作首战告捷，宣告万安县全面推开“营改增”税制转换成功！
一、领导一线指挥。县局党组高度重视“营改增”首日运行工作，多次召开领导小组会议、“营改增”推进会，研究部署“营改增”首日运行相关工作。“一把手”亲自参加每次领导小组会及推进会，听取各工作组对首日运行安排情况的汇报，协调解决首日运行可能遇到的问题。分管领导亲临营改工作一线，与各工作小组研究、讨论、制定首日运行方案，力争做到精准施策。4月29日至30日，实行半日报告制，各职能部门根据工作安排每半天向领导小组报告工作进展情况、遇到的问题，由领导小组协调予以解决或上报上级局请求答复。
二、开展两类培训。为保证税制转换后，税务机关能顺利代开发票、纳税人能自行开票，认真组织开展发票开具培训。加强内部培训，邀请服务单位对办税服务厅发票代开人员开展操作培训，重点培训营改增代开相关政策、代开基本操作、模拟操作演练，按照“逐项练习”“人人过关”的要求，保证每一位培训人员熟悉各项代开业务，掌握每个环节的业务操作。在此基础上，由前台代开人员对新招录人员进行代开操作培训。加强外部培训，由服务单位和业务骨干深入到三个地税代开点对地税代开人员开展代开业务操作培训，确保每个地税代开人员能熟练办理代开业务。对已发行防伪税控发票新系统的试点纳税人，由航天、百旺两个服务单位分别组织集中培训，让企业办税人员能熟练开票。
三、实施三方联动。主动加强与服务单位、纳税人的协调，建立税务机关、服务单位、纳税人三方联动机制，保证“营改增”试点首日平稳运行。加强与服务单位协调，要求航天、百旺两个服务单位4月30日至5月1日至少派出一名技术人员驻万安，做好税务机关代开发票、纳税人自行开票的技术指导。加强与纳税人的沟通协调，选择4户生活服务企业、1户建筑企业作为首日开票企业，商定开票时间、开票项目、开票人员，由国税干部、技术人员上门指导企业开具专用发票。
四、强化四项保障。为做到“营改增”首日平稳运行，从人员、设备、系统、网络四个方面强化保障。强化人员保障，抽调6名业务骨干深入办税服务厅坐班指导前台操作人员，新招录人员全部充实到办税服务厅，分别负责导税、咨询、发票代开、申报征收工作。强化设备保障，为办税服务厅配备6台新电脑、3台打印机，为农村分局配备6台新电脑、3台打印机。强化系统保障，分别对综合征管系统、委托地税代开发票及企业开票端进行测试，保证税制转换后，各个系统安全高效运行。强化网络保障，加强与电信、移动及供电部门协调沟通，要求其“五一”期间安排专人值班，保障“营改增”试点首日电力供应、网络畅通。
亿清远中公教育
国家税务总局公布的最新数据显示：今年一季度，全国因实施营改增减税达到375亿元。其中，试点纳税人因税制转换减税161亿元;非试点纳税人因增加抵扣减税214亿元。自2012年1月1日实行营改增试点以来，全国已累计减税2203亿元。
据统计，截至今年3月底，全国纳入营改增试点的纳税人共298.14万户。
从今年1月1日起，国务院把铁路运输和邮政业纳入营改增试点，新纳入试点企业1.86万户。
数据显示，新纳入试点的铁路运输和邮政业，首季减税24.5亿元。特别是邮政、快递行业中上门收取包裹的收派服务业减负更为明显，1.35万户收派服务试点企业，营改增首季平均税负下降了23.73%。
“一般而言，一季度邮政企业抵扣相对较少，随着时间推移，邮政企业的税负还有下降的空间。”国家税务总局货劳司司长杨益民表示，税务部门将密切关注试点运行情况，及时研究解决试点过程中存在的一些问题，确保营改增顺利推进。
(三十九)随军家属就业。
1.为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
享受税收优惠政策的企业，随军家属必须占企业总人数的60%(含)以上，并有军(含)以上政治和后勤机关出具的证明。
2.从事个体经营的随军家属，自办理税务登记事项之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
随军家属必须有师以上政治机关出具的可以表明其身份的证明。
按照上述规定，每一名随军家属可以享受一次免税政策。
(四十)军队转业干部就业。
1.从事个体经营的军队转业干部，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
2.为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%(含)以上的，自领取税务登记证之日起，其提供的应税服务3年内免征增值税。
享受上述优惠政策的自主择业的军队转业干部必须持有师以上部队颁发的转业证件。
三、扣减增值税规定
(一)退役士兵创业就业。
1.对自主就业退役士兵从事个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮20%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体限额标准，并报财政部和国家税务总局备案。
纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限;大于上述扣减限额的，应以上述扣减限额为限。纳税人的实际经营期不足一年的，应当以实际月份换算其减免税限额。换算公式为：减免税限额=年度减免税限额÷12×实际经营月数。
纳税人在享受税收优惠政策的当月，持《中国人民解放军义务兵退出现役证》或《中国人民解放军士官退出现役证》以及税务机关要求的相关材料向主管税务机关备案。
2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用自主就业退役士兵，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮50%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。
本条所称服务型企业是指从事《销售服务、无形资产、不动产注释》中“不动产租赁服务”、“商务辅助服务”(不含货物运输代理和代理报关服务)、“生活服务”(不含文化体育服务)范围内业务活动的企业以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》(国务院令第251号)登记成立的民办非企业单位。
纳税人按企业招用人数和签订的劳动合同时间核定企业减免税总额，在核定减免税总额内每月依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。纳税人实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定减免税总额的，以实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加为限;实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加大于核定减免税总额的，以核定减免税总额为限。
纳税年度终了，如果企业实际减免的增值税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加小于核定的减免税总额，企业在企业所得税汇算清缴时扣减企业所得税。当年扣减不足的，不再结转以后年度扣减。
计算公式为：企业减免税总额=∑每名自主就业退役士兵本年度在本企业工作月份÷12×定额标准。
企业自招用自主就业退役士兵的次月起享受税收优惠政策，并于享受税收优惠政策的当月，持下列材料向主管税务机关备案：
(1)新招用自主就业退役士兵的《中国人民解放军义务兵退出现役证》或《中国人民解放军士官退出现役证》。
(2)企业与新招用自主就业退役士兵签订的劳动合同(副本)，企业为职工缴纳的社会保险费记录。
(3)自主就业退役士兵本年度在企业工作时间表。
(4)主管税务机关要求的其他相关材料。
3.上述所称自主就业退役士兵是指依照《退役士兵安置条例》(国务院、中央军委令第608号)的规定退出现役并按自主就业方式安置的退役士兵。
4.上述税收优惠政策的执行期限为2016年5月1日至2016年12月31日，纳税人在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
按照《财政部 国家税务总局 民政部关于调整完善扶持自主就业退役士兵创业就业有关税收政策的通知》(财税〔〕42号)规定享受营业税优惠政策的纳税人，自2016年5月1日起按照上述规定享受增值税优惠政策，在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔〕106号)附件3第一条第(十二)项城镇退役士兵就业免征增值税政策，自7月1日起停止执行。在206月30日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
(二)重点群体创业就业。
1.对持《就业创业证》(注明“自主创业税收政策”或“毕业年度内自主创业税收政策”)或年1月27日前取得的《就业失业登记证》(注明“自主创业税收政策”或附着《高校毕业生自主创业证》)的人员从事个体经营的，在3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和个人所得税。限额标准最高可上浮20%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体限额标准，并报财政部和国家税务总局备案。
纳税人年度应缴纳税款小于上述扣减限额的，以其实际缴纳的税款为限;大于上述扣减限额的，应以上述扣减限额为限。
上述人员是指：
(1)在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上的人员。
(2)零就业家庭、享受城市居民最低生活保障家庭劳动年龄内的登记失业人员。
(3)毕业年度内高校毕业生。高校毕业生是指实施高等学历教育的普通高等学校、成人高等学校毕业的学生;毕业年度是指毕业所在自然年，即1月1日至12月31日。
2.对商贸企业、服务型企业、劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体，在新增加的岗位中，当年新招用在人力资源社会保障部门公共就业服务机构登记失业半年以上且持《就业创业证》或2015年1月27日前取得的《就业失业登记证》(注明“企业吸纳税收政策”)人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，在3年内按实际招用人数予以定额依次扣减增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税优惠。定额标准为每人每年4000元，最高可上浮30%，各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况在此幅度内确定具体定额标准，并报财政部和国家税务总局备案。
按上述标准计算的税收扣减额应在企业当年实际应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和企业所得税税额中扣减，当年扣减不足的，不得结转下年使用。
本条所称服务型企业是指从事《销售服务、无形资产、不动产注释》中“不动产租赁服务”、“商务辅助服务”(不含货物运输代理和代理报关服务)、“生活服务”(不含文化体育服务)范围内业务活动的企业以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》(国务院令第251号)登记成立的民办非企业单位。
3.享受上述优惠政策的人员按以下规定申领《就业创业证》：
(1)按照《就业服务与就业管理规定》(劳动和社会保障部令第28号)第六十三条的规定，在法定劳动年龄内，有劳动能力，有就业要求，处于无业状态的城镇常住人员，在公共就业服务机构进行失业登记，申领《就业创业证》。其中，农村进城务工人员和其他非本地户籍人员在常住地稳定就业满6个月的，失业后可以在常住地登记。
(2)零就业家庭凭社区出具的证明，城镇低保家庭凭低保证明，在公共就业服务机构登记失业，申领《就业创业证》。
(3)毕业年度内高校毕业生在校期间凭学生证向公共就业服务机构按规定申领《就业创业证》，或委托所在高校就业指导中心向公共就业服务机构按规定代为其申领《就业创业证》;毕业年度内高校毕业生离校后直接向公共就业服务机构按规定申领《就业创业证》。
(4)上述人员申领相关凭证后，由就业和创业地人力资源社会保障部门对人员范围、就业失业状态、已享受政策情况进行核实，在《就业创业证》上注明“自主创业税收政策”、“毕业年度内自主创业税收政策”或“企业吸纳税收政策”字样，同时符合自主创业和企业吸纳税收政策条件的，可同时加注;主管税务机关在《就业创业证》上加盖戳记，注明减免税所属时间。
4.上述税收优惠政策的执行期限为2016年5月1日至2016年12月31日，纳税人在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
按照《财政部 国家税务总局 人力资源社会保障部关于继续实施支持和促进重点群体创业就业有关税收政策的通知》(财税〔2014〕39号)规定享受营业税优惠政策的纳税人，自2016年5月1日起按照上述规定享受增值税优惠政策，在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2013〕106号)附件3第一条第(十三)项失业人员就业增值税优惠政策，自2014年1月1日起停止执行。在12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。
四、金融企业发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。
上述所称金融企业，是指银行(包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行)、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。
五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。
办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)的有关规定执行。
深圳市“营改增”试点启动9个多月来，共有13.4万多户纳税人被纳入试点范围，截至目前税负减少企业户数占试点纳税人比例达到98.6%，总体减负22.38亿元。
深圳市于2012年11月1日实施“营改增”试点工作。据统计，截至今年7月底，深圳共有13.44万户纳税人被纳入试点范围，实现改征增值税收入43.78亿元，税负减少企业户数占试点纳税人比例达到98.6%。试点纳税人总体减负22.38亿元，减税幅度33.8%。
8月1日，深圳启动“营改增”试点“双扩围”，广播影视服务业列入试点范围，涉及企业约464户。市内广播影视服务业一般纳税人的税率，从此前征收5%的服务业营业税改为征收6%的增值税，小规模纳税人增值税征收率则为3%。
会计处理规定》的通知
财会[2012]13号
财政部国务院有关部委、有关直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设兵团财务局，财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处：
为配合营业税改征增值税试点工作，根据《财政部 国家税务总局关于印发〈营业税改征增值税试点方案〉的通知》（财税〔2011〕110号）等相关规定，我们制定了《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》，请布置本地区相关企业执行。执行中有何问题，请及时反馈我部。
附件：营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定
财 政 部
2012年7月5日
“营改增”对建筑企业毛利率变动的影响。1)当建筑企业可抵扣成本比例大于70%时，建筑企业的毛利率则会提高，可抵扣成本比例小于70%时毛利率则会下降。2)建筑企业原来的毛利率越高，则毛利率降幅越小、增幅(如果增加)也越小;建筑企业原来毛利率越低，则毛利率降幅越大、增幅(如果增加)也越大。
“营改增”对建筑企业毛利润变动的影响。1)“营改增”只会使得毛利率较低且可抵扣成本较高的建筑企业增加毛利，绝大部分建筑企业毛利润下降!2)从下降幅度来看，可抵扣比例越低，则毛利润降幅越大;原来的毛利率越高，则毛利润降幅越大。
“营改增”对建筑企业净利润变动的影响。1)“营改增”会使得超过一半的建筑企业净利润增加。2)“营改增”首先会增加低毛利率的建筑企业的净利润。3)“营改增”首先会增加高抵扣比例的建筑企业的净利润。
建筑工程各板块的受益程度排序。如果人工成本不计入进项业务发生额，受益程度排序为：房屋工程>钢结构>路桥工程>铁路工程>水利工程>装修工程>国际工程>工业工程>园林工程;如果人工成本计入进项业务发生额，受益程度排序为：房屋工程>装修工程>国际工程>钢结构>路桥工程>园林工程>工业工程>水利工程>铁路工程。
板块的不同特性也决定板块的受益程度不同。建筑行业有的板块工程属性较强，比如铁路工程、路桥工程、房建工程、装修工程、园林工程、水利工程，所以“营改增”对工程属性较强的板块或企业有较大影响;有的板块的工程属性较弱，比如钢结构、建筑设计板块，较少收益率此次营改增。兴业证券股份有限公司
从今年的新闻热点来看，无论是供给侧改革还是营改增税改调控，都表现出国家带领国内实体经济走出困境的强大决心。供给和需求双管齐下，相信钢价的单边下行可能性将进一步降低，今年钢市的整体表现要好于去年，市场参与者需时刻关注国家政策变化，顺势而为，在纷繁复杂的变化中寻找良机。
中国营改增对建筑业有哪些影响?据悉，中国营改增后，建筑业税率将调整为6%。3月24日，财政部和国税总局公布了全面推开营改增试点办法。
5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围。有多项过渡政策，保障行业税负只减不增。 随着最后4个行业建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业告别营业税，这场涉及近千万户新纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革将对企业和个人税负影响几何?
中国全面推开营改增试点方案将在5月起落实，其中最大的亮点就是将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。根据试点方案，营改增后，建筑业和房地产业将适用11%的增值税税率，金融业和生活服务业适用6%的增值税税率。
据测算，四大行业涉及的纳税人总数近1000万户。 建筑业 税负涨了吗 改革后，建筑业一般纳税人将从此前缴纳3%的营业税改为11%的增值税;小规模纳税人则使用3%的增值税征收率。
关键词：营改增 电力企业 税负影响
为了更好的发展市场经济，在税法方面，我国一直在积极稳妥地进行着试验性改革，将企业中普遍实行的营业税逐渐改成增值税，并且正在全面实施中。营改增过程中，对于企业的要求也越来越高，要求现在的营业税纳税人将企业的营业税缴纳改为增值税。最早的营改增的试点是在上海交通运输业中以及一些现代化的服务行业中开展，相继在北京、天津等地进行实践，其首先推行的是铁路运输业，继而在邮政行业以及电信行业进行推广，自2016年5月1日起，全面实行营改增的税收制度。
一、电力企业中营改增推行的现状
从我国现行的经济流通形式以及纳税的范围方面来看，全面推行营改增之前，电力企业可主要划分为三类：属于增值税纳税人的电力企业、营业税纳税人的电力企业以及两种税负混合型的电力企业。其中增值税纳税人的电力企业主要包括电力的生产环节以及电力销售环节，也包括电力设备以及器材等制造与销售；营业税类型主要包括电力公司中输变电建设企业与电力设计院、电力科研院等；混合类型主要指的是既经营需要交纳增值税相关的业务又包含营业税方面的电力业务，通俗的来讲就是进行多元化的经营状态下的电力企业。第一种电力企业其主要的纳税形式虽然是增值税的形式，其进项税额可以进行抵扣，但是在进行抵扣时具有很多的条件限制，企业也只有从增值税纳税人处取得增值税专用发票，其进项税才可以进行抵扣，若是从个人手中购置的资源，而不能取得增值税专用发票，是不能进行抵扣的，只能作为企业的生产成本，直接确认为成本。第二种企业在进行正常的经营过程中，购置的资源是不能进行抵扣的，不仅不能进行抵扣，在实现产品服务的过程中还需要上交一定的营业税，在这样的情况下就会加大企业的生产经营成本，导致企业的利润下降，最终影响企业的经济发展，这种税收制度会削弱企业整体的经济实力、竞争力，从而造成对整个社会经济的不利影响。最后一种电力企业的税负方式将前两种税负的方式进行中和，这样就可以规避一定的经济负担，属于税负适中的形式。
二、营改增的实施对于电力企业的影响
电力企业作为重要的增值税纳税人，推行营改增政策后，允许进行全链条的增值税进项税额抵扣，这样的纳税形式可以较好的避免对企业进行重复征税，从而使企业税负得以减轻。2014年起，我国逐渐实行营业税改增值税的形式，例如服装、文化以及物流等产业都在积极的实施营改增。主要的方式就是从外部购进原材料而取得增值税专用发票，其进项税额可以进行抵扣；将购进的工器具以及设备中的进项税进行增值税抵扣，这样就可以在一定程度上降低企业生产方面的费用以及成本，并且对于生产经营方面设备的更新具有很大的促进作用，企业能够有更多的资金进行投资，提高经济效益。
对于我国的电力企业来讲，实行营改增之后，电力企业形成发电以及输变电与配电之间的增值税抵扣环节，这就使电力企业的一些专业服务脱离出来，有助于电力产业更好的进行分工合作，使电力产业在现代服务行业中有了稳定的质量保障以及制度保障，并且对电力产业的生产经营结构以及能源结构进行优化与升级，非常有利于电力企业开发新能源以及进行创新、改进生产技术，得到更加全面的发展，从根本上促进电力企业的发展。
虽然现在全面实施营改增了，但受制于多方面因素影响，尚不能形成完整的电力企业产业链之间的抵扣。对于现在的电力企业来讲，在资源的采购时不是增值税纳税人的情况下，是不能进行抵扣的；同时，加之电力企业之间的税负结构不同，所以在缴纳税负的形式也不相同。在实现专业化方面电力企业就相对的比较困难。现在的市场竞争非常的激烈，电力企业在市场竞争中处于相对不利境况，其竞争力也没有的以真正体现。在这里需要重点说明的是，就电力企业现在的实际情况来讲，营改增之后虽然在形式上减轻了电力企业的经济负担，但是并不是实行营改增之后就一定会减轻税负的压力，还有很多的电力企业在推行营改增之后经济负担没有减轻反倒正在逐渐的加重，主要原因在于电力企业中的原来的营业税税率与增值税税率在整体税负中占有的比例以及可抵扣的成本方面限制。
三、针对电力企业营改增政策实施的应对措施
在营改增全面推行情况下，应着眼于长远与全面，结合电力行业特点、企业实际情况和经营特性，谋求企业未来的发展，主要的措施就是尽力减轻企业的税负压力，可以主要从以下几个方面进行分析、思考。
（一）进行增值税税率的组合以及筹划
根据电力企业实际的税负变化以及纳税的模式与相关的知识的掌握，根据电力企业的实际收入与成本之间的比例，仔细测算出最合适的平衡数值点，这样就可以较为准确的判断出税负上下变动的关键点，根据这个数值来判断企业现在的税负状况，然后与没有实施营改增之前的数值进行比较，若是计算的数值大于没有实施营改增之前的数值，就需要进行整体与分析原因，并且不断的进行改善企业在这方面的管理以及经营模式，其中还要考虑小规模纳税人的纳税资格，这样就能保证在不抵扣的情况下，依然可以降低企业的税负，至少不增加其税负。
（二）加强电力企业的资源采购管理
在电力企业中关于税负方面很大的一部分是在资源的采购管理方面以及管理的质量，外部采购的电力资源等所缴纳的增值税构成电力企业的进项税，所以可以从这方面进行税额的抵扣。但是，有时候企业会出现难以抵扣、重复抵扣的现象，这样就会影响企业的经济效益、也会带来税务风险。企业在这方面就需要加强发票的管理，将采购资源方面的数据进行详细的核实，做到能抵尽抵，也不强行抵扣，这样才能更好的促进电力企业的健康发展。
（三）强化、提高企业专业人员的技术水平
在进行税负方面管理时，需要管理人员具有较高的专业素质，能够及时掌握国家关于税法方面的政策方针。企业的税务工作离不开企业的财务人员。营业税在电力企业中属于价内税，在核算方面相对比较简单，推行营改增之后，企业的营业税改为增值税，其计算就比较复杂，加上企业的业务繁琐，所以有关会计核算人员在进行核算时难免会出现错误；企业的财务方面出现错误会影响企业的经济利益，为企业的生产以及决策造成不利影响。所以在推行营改增后，需要尽快加强企业财务人员的专业水平提升工作，特别是需要相关人员熟练的掌握关于税负方面的政策改革，这样不仅有利于企业在税负方面的降低，还能减轻企业的税负压力，促进企业经济发展以及进步。
四、结束语
1、房地产开发企业在项目开发初期可以登记为增值税一般纳税人？ 一般纳税人的认定是以公司为主体，不是以项目为主体。
一般情况下，对于已经成立的公司，年应税销售额(不含税)大于500万的公司会被税局强制认定为一般纳税人资格；对于年应税销售额不足500万的公司，如果会计核算健全、能够提供税务资料的公司也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局审核通过并登记为一般纳税人资格；对于新成立没有营业收入的公司，如果能向税局提供相关资料证明公司未来一年可以达到一般纳税人的收入和相关要求，也可以向税局申请一般纳税人资格，由税局管理科室审核通过并登记为一般纳税人资格，这样可以解决对于新公司新项目在公司成立初期发生的成本费用所产生进项的不能认证抵扣问题，这样等到公司实际产生销售收入，前期的累计进项将可以用来抵扣产生销售收入的当期销项。
2、房地产老项目可以选择简易计税按5%征收率计税，何为老项目？选了以后多长时间可以改动？
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：
1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；
2、《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
3、按规定老项目在5月1日之后可以选择简易征收。项目众多是否都需要提供合同备案，另外备案后是否只能开具增值税普通发票，并且按5%税率缴纳税款？
房地产以项目管理为原则，同一房地产企业的老项目需要单独备案，符合老项目标准的，可以选择适用简易征收。按5%征收率缴纳增值税。除法律规定不得开具增值税专用发票的情形外，一般纳税人可自行开具增值税专用发票。4、2016年5月1日后取得固定资产不动产如何抵扣？ 原增值税一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的增值税专用发票上注明的增值税额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。
2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
5、一般纳税人2016年4月30日前取得的不动产出租如何按5%计税？
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。
6、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产如何征税？
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
7、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，能否选择简易计税方法？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
8、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，能否选择简易计税方法？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
9、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应如何缴纳增值税？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
10、一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应如何缴纳增值税？
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
11、房地产一般纳税人采取预收款方式如何进行预缴增值税？
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
12、纳税人提供不动产经营租赁营改增后如何进行预缴？ 有以下几种预缴税款的计算情形：
（1）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%（2）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%（3）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%（4）其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： a.出租住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% b.出租非住房：应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%
13、贷款利息可以抵扣增值税吗？
不能抵扣，同时纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
14、房地产老项目采用简易计税收入中还可以扣土地款吗？
一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
15、房地产企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款如何计算？ 按以下公式计算：
1、销售额=（全部价款和价外费用—当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
2、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
3、当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
4、房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
另，支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
16、房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣？ 简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。
17、房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算？
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。
不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
18、房地产2016年4月30日前收款并缴纳营业税的，未开具发票的如何处理？ 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
19、房地产一般纳税人如何享受老项目政策？ 根据36号文件《试点有关事项的规定》：
1.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
3.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
20、房地产企业可抵扣项有哪些：如金融机构的发票：利息、手续费、账户管理费等？ 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
36号文件《试点实施办法》第二十六条、第二十七条规定了进项税额不得从销项税额中抵扣的情形，其中第二十七条第（六）项：购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。《试点有关事项的规定》：纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
21、房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出吗？
售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。
22、营改增后房地产企业老项目与新项目存在开票税率上的差异，是否老项目与新项目之间的销项与进项不能互低？
房地产老项目选择适用简易征收的，不得抵扣进项税额。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
23、由于房地产开发企业有一定的特殊性，土地使用权转让是否属于增值税征收范围？比如实际操作中可能存在集团公司拍地后，交给子公司开发的情况，怎么办？
土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者属于免税范围。如企业间直接转让土地使用权属于销售无形资产，应按财税[2016]36号文规定征收增值税。
24、但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？
房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目中所对应的土地价款，要按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。
25、一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后有什么处理办法？
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
26、“营改增”后新业务收到增值税专用发票不能抵扣的情形有哪些？
房地产、建筑企业“营改增”后不能抵扣进项税金的特殊增值税专用发票主要有：
一是供应商开具发票摘要为“材料一批”的运输发票、办公用品等汇总清单的发票，但没有补充开具具体《销售货物或者提供应税劳务清单》的情形不能抵扣进项税金。国家税务总局《关于修订<增值税专用发票使用规定>的通知》(国税发[2006]156号)第十二条规定：一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的，同时使用防伪税控系统开具《销售货物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或者发票专用章。二是购买职工福利用品的增值税专用发票。
三是发生非正常损失的材料和运输费用中含有的进项税金。
四是建筑施工企业自建工程所采购建筑材料收到的增值税专用发票。
五是房地产公司开发的产品，例如商铺、商场、写字楼由自己持有经营，以上开发产品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑劳务部分的进项税额不得从销项税额中抵扣。六是获得的增值税专用发票超过法定认证期限180天。
27、房地产企业销售住宅和商业商品房，给个人和企业开票开普票还是专票？ 税法规定，不得向个人开具专用发票。房地产企业中的一般纳税人可以向企业开具专用发票；小规模纳税人可以申请税务机关代开。
28、销项小于进项是否正常抵扣？
如果当期销项小于进项，则剩余的进项可以留抵以后期间的销项。
29、现有地税发票如何处理？
按照国家税务总局公告2016年第23号规定自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日。特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。
纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。30、混合销售怎么处理？
一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
31、营改增后土地增值税是否继续缴纳？
增值税与土地增值税都是对增值额进行课税的税种，但二者有很大的区别。纳税义务人、征税范围、税率等都不同。营改增不会影响土地增值税的缴纳。
32、统借统还政策是否还执行？集团发债行为是否属于统借统还？ 统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息。
统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平的，应全额缴纳增值税。
33、关于企业涉及多项经营情况，税率是按各自行业适用税率征收吗？
企业涉及多项经营的，需要区分兼营或是混合销售。兼营是发生两项应税行为，混合销售是发生一项应税行为。
纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
34、不动产租赁纳入营改增谁得利？
纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法第三、四条分别对一般纳税人和小规模纳税人如何缴纳增值税做了规定。
作为个人来说，营改增前后带来的改变不会很大，不过对企业而言十分利好。因为此前由于租赁缴纳的都是营业税，营业税自然没有办法传导到下游抵扣。现在不动产的租赁已经是增值税的一个项目了，企业租赁产生的费用，自然也可以在销项里面进行抵扣，有利于企业合理降低税负。因为目前来看，企业中很大一部分成本都是租赁产生的，租赁成本占成本支出的比例还是比较大，对企业就非常有利。
35、在资产重组过程中，通过合并、分立是否要征收增值税？
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