银川市住宅专项维修资金管理办法

银川市住宅专项维修资金管理办法（精选7篇）

银川市住宅专项维修资金管理办法 篇1

关于印发《银川市住宅专项维修资金使用规定》的 通 知

银房发〔2012〕298号

各业主委员会、物业服务企业：

为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及使用程序，规范资金使用行为，配合《银川市住宅专项维修资金管理办法》的颁布实施，结合我市实际，我局制定了《银川市住宅专项维修资金使用规定》，现印发给你们，请遵照执行。

银川市住房保障局 二〇一二年九月二十八日

银川市住宅专项维修资金使用规定

第一条 为明确住宅专项维修资金使用范围、使用条件及申请程序，规范资金使用行为，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》、《银川市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令5号）的规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于住宅专项维修资金的使用及审核管理。

第三条 住宅专项专项维修资金使用可以由业主委员会、物业服务企业、房屋管理单位或相关业主提出申请。

（一）已经成立业主委员会的，业主委员会应做为申请主体，物

—1—

业服务企业配合做好相关工作。

（二）未成立业主委员会的，由物业服务企业做为申请主体。

（三）如无业主委员会及住宅服务企业的，可由业主代表及社区居委会提出申请。

第四条 住宅保修期满后，共用部位、共用设施设备出现本标准规定的情形的，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造。

发生危及房屋安全等紧急情况，需使用维修资金应抢修的，按照《银川市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条规定的程序申请使用。

第五条 本文中所列的质量保修期限，采用的是《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令第80号）的规定标准。

如《住宅质量保证书》中承诺的质量保修期限高于上述规章标准的，保修期以《住宅质量保证书》承诺的期限为准。

第六条 工程维修项目范围

（一）地基、基础

地基：支撑基础的土体或岩体。

基础：将结构所承受的各种作用力传递到地基上的结构组成部分。

（二）主体结构工程，承受各种作用的基本结构部分，包括承重墙、梁、板、柱。

（三）防水工程，包括建筑屋面、外墙面和地下室的防水。

（四）保温工程，包括屋面、外墙面保温。

（五）装饰装修工程，分为房屋内共用部位装修和房屋外共用部位装修工程，包括地面、抹灰、门窗、吊顶、饰面板（砖）等。

（六）室外工程，包括小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门。

（七）给水及排水工程，包括给排水设备及附属设备、管道设施等。

—2—

（八）电梯工程，包括电梯主机、导轨、门系统、轿厢、安全部件等。

（九）电气工程，包括电线、电缆、配电箱（柜）等。

（十）智能建筑工程，包括视频监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、楼宇对讲系统、火灾自动报警系统、楼宇自动化系统等。

第七条 工程维修项目质保期及维修条件

（一）地基、基础

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后，地基出现不均匀沉降，且经房屋安全鉴定机构定期观测表明沉降不稳定，可对地基采取加固措施；基础承载力不足，产生竖向裂缝或斜裂缝，经房屋鉴定机构鉴定，不能满足安全承载要求，可对基础进行加固。

（二）主体结构工程

[质量保修期限]设计文件确定的建筑设计使用年限。

[维修条件]保修期满后，主体结构构件出现开裂、位移、变形、钢筋锈蚀、表面风化酥碱，经房屋安全鉴定机构鉴定，不满足《民用建筑可靠性鉴定标准》相关规定的，可采取局部加固或整体加固。

（三）防水工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后，出现以下情况之一时，应重做整个屋面防水、外墙防水或地下室防水：

1、防水层普遍老化、断裂、翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，漏雨房间数量累积达到顶层房间总数的30％以上，且局部补漏仍难解决的，可申请屋面防水整体翻修。

2、重做屋面防水时，应对破损的屋面天沟、檐沟、檐口、女儿墙、水落口、伸出屋面管道等进行全面修补，水落管残缺破损的应更换。

3、外墙渗漏房间数达到外墙房间的20%以上，且经局部补漏不能彻底根治的，应重做整幢楼外墙防水。

4、地下室地面积水，且经局部补漏仍无法解决的，应重做地下室

—3—

防水。

（四）保温工程

[质量保修期限]不低于5年。

[维修条件]保修期满后，出现以下情况时，应重做屋面保温或外墙保温：

1、屋面保温层损坏面积达到30%以上，应重做屋面保温。屋面保温维修工程应与屋面防水维修工程同步进行。

2、外墙保温层损坏面积达到20%以上，应重做外墙保温。

[改造]原设计未考虑设置保温层，需增加保温层的，应在屋面防水保修期满后，同时申请进行。

（五）装饰装修工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，楼内共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1、门窗、窗纱出现变形、损坏、缺失，应进行维修、补全。

2、饰面砖、吊顶、门廊挑檐、地面、楼梯踏步及扶手等各项目50%以上经过修补的，应重做。

3、墙面50%以上面积经过修补的，应进行整幢房屋内墙粉饰。

[维修条件]保修期满后，房屋外共用部位装修工程出现下列情况时，应进行维修：

1、外墙饰面砖等破损量超过总量的30%时，应重做；外墙涂料污损面积超过外墙总面积的30%时，应进行整幢房屋外墙粉饰。

2、护栏、扶手定期油饰；定期检查固定连接部件；锈蚀破损严重的，应更换。

（六）室外工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，小区内道路、场地，公共区域的阶梯及扶手、围墙、院门不能保证使用安全及功能时，破损达30％以上，可进行翻修。

—4—

（七）建筑给水及排水工程

[质量保修期限]建筑给水及排水工程质量保修期限不低于2年；若管线设置在主体结构内，其质量保修期限应与主体结构设计使用年限相同。

[维修条件]保修期满后，建筑给水及排水工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1、管道：明敷设管局部出现沙眼、漏水、严重锈蚀；暗敷设管漏水。

2、水箱、水池：水箱局部变形、漏水，保温层破损；水箱、水池内壁材质发生化学变化不满足卫生标准。

3、节门锈蚀启闭不灵活，漏水。

4、控制柜内元器件损坏。

5、压力表损坏。

6、中水设备：

（1）格栅：链条式除污机链瓣断裂。

（2）调节池：刮泥机损坏；行走机构损坏；电气设备损坏。

（3）曝气设施损坏。

（4）鼓风设施损坏。

（5）沉淀池：吸刮泥机损坏。

（6）消毒机损坏。

（八）电梯工程

[质量保修期限]不低于1年。

[维修条件]保修期满后，电梯设备下列部件出现磨损、损坏，必须由质量安全检验部门出具整改意见，进行维修、更新、改造：

1、曳引机。

2、制动器。

3、电动机。

4、导向轮、曳引轮。

5、钢丝绳。

—5—

6、限速系统。

7、控制柜。

8、选层系统。

9、操纵盘与显示系统。

10、层、轿门系统。

11、导靴。

12、导轨。

13、对重。

14、安全装置。

15、控制电缆及井道配线。

16、缓冲器。

17、轿厢。

（九）电气工程

[质量保修期限]不低于2年。

[维修条件]保修期满后，电气工程出现下列情况时，应进行维修、更新、改造：

1、配电柜内元器件损坏。

2、配电线路老化、损坏。

3、电缆损坏。

4、π接箱内元器件损坏。

5、避雷系统接闪器与其他金属物的连接断开；接闪器的焊缝断开、严重锈蚀；引下线弯曲、严重锈蚀；引下线、接闪器和接地装置的焊接处严重锈蚀。

第八条 业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。住宅专项维修资金的管理方式：

（一）业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由银川市物业管理办公室（下称市物业办）负责代管。

（二）业主大会成立后，业主大会决定委托市物业办管理住宅专项维修资金账目的，市物业办应当在住宅专项维修资金账户下为业主

—6—

大会开设专户，将已交存的住宅专项维修资金全额转入该账户。

（三）业主大会成立后，业主大会决定自行管理住宅专项维修资金帐目的，应符合以下条件：

1、业主大会通过自行管理住宅专项维修资金的申请，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，形成业主大会决定。

2、委托本市一家商业银行作为专户管理银行，与住房保障主管部门签订监管协议。开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按房屋户门号设分户帐。

3、业主大会决定住宅专项维修资金划转后的帐目管理单位，并建立住宅专项维修资金管理制度，包括帐目管理、住宅专项维修资金使用、续筹方案、应急使用预案及资金支用程序等。

4、帐目管理单位应建立住宅专项维修资金管理系统。

5、业主委员会每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修账目，并向业主公布住宅专项维修资金交存、使用、列支、增值收益及结存等情况。

6、业主委员会接受业主对其分户帐中住宅专项维修资金使用、增值收益和帐面余额的查询。

第九条 业主委员会持业主大会的有效决议，讨论通过的住宅专项维修资金管理制度，与账目管理单位签定的书面委托协议及管理单位营业执照、资质等资料报市物业办备案。备案后，市物业办通知专户管理银行将该物业管理区域内的住宅专项维修资金帐面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金帐户。

第十条 住宅专项维修资金的使用由申请人向住宅专项维修资金资金代管单位（下称资金代管单位），即向业主大会或市物业办递交住宅专项维修资金使用书面申请。

第十一条 资金代管单位通过系统查询资金使用情况、对有使用资金的项目进行现场勘察进行预审，属维修资金使用范畴且确需维修的项目予以受理；对于不属维修资金使用范畴或超额度使用资金的项目

—7—

书面告知申请人。

第十二条 预审通过的项目申请人如实填报以下资料：

（1）银川市住宅专项维修资金使用申请审核表（附件1）；

（2）维修资金使用建议方案；

（3）小区业主征求意见情况登记表（附件2）；

（4）小区业主表决结果汇总表（附件3）；

（5）小区业主表决决议（附件4）；

（6）工程预算；

（7）工程合同；

（8）工程维修单位营业执照和资质证书复印件；

（9）维修项目需要进行维修部位的照片及相关电子文档；

（10）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书；

（11）项目工程预算在30万元以上维修工程必须经过招投标的方式确定施工队伍。

第十三条 申请资料填好后，申请人应将以下资料在小区明显位置公示，公示期7日：

（1）资金使用建议（方案）；

（2）小区业主征求意见情况登记表；

（3）小区业主表决结果汇总表；

（4）小区业主表决决议；

（5）工程预算；

（6）工程合同；

（7）针对电梯、消防等项目需专业部门出具的鉴定报告或行业主管部门出具的整改意见书。

公示期间需告知资金资金代管单位，由其对公示情况予以监督。公示期间的相关电子文档及图片提交资金代管单位存档。

第十四条 申报审核

（一）申请人持以上资料、维修单位营业执照和资质证书副本复

—8—

印件、公示相关电子文档及图片向资金代管单位提出资金使用或备案申请。

（二）住宅维修资金由市物业办代管的，市物业办应对申报资料进行初审，对业主意见进行抽查复核，经预审通过的维修项目，如资料初审不合格的不予受理，并书面告知申请人（附件5）；对初审通过的维修资金申请提交主任办公专题会议研究并出具会议纪要，并逐级完成维修项目系统内的申报审批，生成《维修资金使用付款通知》。

（三）住宅专项维修资金划转至业主大会管理的，需将以上资料报市物业办办理备案，初审合格后，报市住房保障局完成审核后出具备案证明；备案不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，由市物业办通知业主委员会补正，补正后，出具备案证明。

第十五条 维修资金支付审批

住宅专项维修资金付款分为首次支付、二次支付及质保金支付三个阶段。资金代管单位为业主大会的，由业主委员会持备案证明到专户管理银行将所需的住宅专项维修资金划转至维修单位，并及时在本物业小区内公示住宅共用部位、共用设施设备维修计划和工程结算及据实分摊费用的情况。

（一）首次支付

1、符合维修资金使用申请并完成逐级审批程序的项目，首次付款金额不得超过工程概算的50%。

2、申请人持付款通知书、工程发票及合同原件到资金代管单位办理财务相关手续。

3、申请人凭付款通知书和转账支票到承办银行办理付款业务。

（二）第二次支付

1、维修工程项目具备竣工验收条件后，申请人须向资金代管单位提出现场勘验申请，并组织相关单位、部门进行验收。维修工程验收合格的，可申请第二次付款，金额为扣除首付款及质保金以外的剩余款项。

2、申请第二次付款，须提交以下资料：

—9—

（1）《住宅专项维修项目验收申请审批表》（附件6）；

（2）业委会、物业服务企业、施工单位维修工程验收报告单；

（3）工程决算等资料；

（4）工程发票；

（5）其他资料。

3、符合支付条件的，申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

（三）质保金支付

1、工程保修期满后，工程合格的，申请人持下列资料支付质保金：

（1）《住宅专项维修项目质保金支用申请审批表》（附表7）；

（2）申请人出具维修工程合格的证明；

（3）质保金票据；

（4）其他资料。

2、符合支付条件的，申请人持维修资金付款通知书及转账支票到承办银行办理付款业务。

3、如原申请人变更或灭失的，由辖区居委会出据维修项目物业企业或业主委员会变更、灭失的书面证明，经资金代管单位工作人员现场勘察并确定工程合格的，资金代管单位通知专户管理银行向施工单位划转质保金。

第十六条 住宅专项维修项目的监督管理

（一）维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当采取招标方式择优确定维修单位：

1、维修费用总额超过30万元的；

2、单项维修工程费用超过5万元的；

3、业主大会尚未成立期间的维修工程；

4、业主大会决定实行招标的。

（二）维修、更新和改造项目有下列情形之一的，应当委托工程造价咨询单位进行项目审价：

1、维修费用总额超过10万元的；

—10—

2、电梯维修工程预算在1万元以上或其他单项维修工程费用超过5万元的；

3、应急抢修的工程，电梯抢修工程决算在1万元以上或者其他抢修工程决算在3万元以上的，应当在工程竣工后，委托具有相应资质的审价机构对工程决算进行审价。

4、业主大会决定进行项目审价的。

5、审价报告应由市财政局、审计局、建设局确认的造价咨询企业提供。

（三）工程招标、监理和审价费用等计入维修、更新和改造成本。

银川市住宅专项维修资金管理办法 篇2

1.1住宅专项维修资金归集环节存在的问题

首先, 与商品房建设的实际速度相比而言, 相应的维修资金建设与完善则相对来说比较滞后, 导致专项维修资金的收缴和实际的商品房销售之间出现明显的脱节。在这样的情况下, 很多小区的房屋虽然说都已经销售出去了, 但是往往在这个时候才刚刚开始收缴专项维修资金, 再加上有部分小区自身的销售时间段存在着很大的跨度, 导致其在进行专销维修资金的收缴过程中, 前面的那些住房都还没有进行资金的补交[1]。

其次, 在相关的住宅专项维修资金建设并实施过程中, 由于人为因素的影响, 各地区的资金收缴往往会受到各种阻碍, 使得本应该进行缴纳的专项维修资金数额严重不足。住宅专项维修资金的严重减免, 给住宅的维修与改造工程造成一定影响, 使得广大业主用户在实际的使用过程中面临很多不便。最后, 就目前的实际情况来看, 在很多业主的分户账面中, 其用于进行住宅专项维修资金缴纳的余额, 还不到首期缴存额的30%, 并且并没有对其进行及时的续交。

1.2 专项维修资金使用过程中存在的问题

在进行住宅专项维修资金的实际使用过程中, 其往往很难获批专项资金使用申请。就目前的实际情况来看, 有很多的住宅都已经出现了明显的质量问题, 并且需要对其进行及时的维修, 然而, 在这样的环境背景下, 手打各种因素的影响与限制, 使得业主对专项资金的申请成功难度相对来说比较大, 导致其并不能及时的使用专项资金。这样一来, 就会在很大程度上对专项资金的实际使用效率造成不小的影响。如果我们对这一问题的原因加以分析的话, 那么就可以总结出, 其最主要的原因, 还是因为住房专项维修资金没有收缴完全, 这样一来就会给相关管理部门的实际决策带来不小的困难, 并进一步对专项资金的使用申请造成影响。此外, 由于部分业主不太熟悉住宅专项维修资金的使用申请程序, 因此而导致专项资金的申请相对困难, 并且使用效率也较为低下[2]。

根据我国《住宅专项维修资金管理办法》中的相关规定我们可以看出, 如果小区没有建立业主大会, 想要使用住宅专项维修资金, 必须由相关的服务机构或者业主来提出建议, 并征得三分之二以上业主的同意之后, 才能向资金管理部门进行相关申请。如果小区已经成立业主大会, 那么由业主大会来对其进行审核与通过。不过在实际的小区中, 各个业主之间并没有很大的关联性, 互相不认识的情况也普遍存在, 因此导致其很难真正开展实施。

1.3 专项维修资金续筹阶段中存在的问题

在进行实际的房屋销售过程中, 由于其所筹集到的房屋专项维修资金额度相对来说比较有限, 而在这样的情况下, 时间一长, 房屋的维修次数也就不断的增多, 导致剩余的资金也就越来越少, 并且不能有效承担住宅维修的实际使用需求。因此, 为了能够更好地保证日后房屋在进行相关维修时的实际使用需要, 就要求气门必须要保证能够在适当的时机, 来进行相关专修维修资金的续筹工作。现阶段, 有很大一部分的业主, 并没有对住房的专项维修资金有一个足够的关注, 并且, 就某些资金管理单位而言, 其也没有真正做到专项维修资金的透明使用, 导致业主们对于专项维修资金续缴还缺乏足够的积极性[3]。

1.4管理制度中存在的缺陷

国家必须要及时的出台文件为来扩大专项资金的来源, 保障住房维修日益增长的需要。准许相关的售房单位和业主大会或者是相关的主管部门, 在完全符合相关规定的前提之下, 充分的运用住房专项维修资金, 来对其进行相关的国债购买与存储活动。不过, 由于受到管理制度的影响与限制, 导致相关的专项资金出现贬值问题, 并进一步造成住宅维修专项资金使用紧张的加剧。

2 推进住房专项维修资金管理体制改革的相关建议

2.1建立健全科学完善的住房维修专项资金监督法律体系

住房维修专项资金的使用与管理是一项重要国家决策, 要求其在进行实际运用与执行过程中, 必要要有坚实完善的法律制度, 来对其进行相关保障, 并且要求其必须要在资金的投资、预算和收入支出等各个环节进行专项法律的设立, 以此来实现其对各个资金使用环节的有效监督与管理。从某种意义上来讲, 我们在进行相关法律体系的建立时, 必须要充分重视以下两个方面的内容:一方面, 要求其必须要对相关的专项资金监管职责与范围进行明确规定。另一方面, 要求其必须要对各种信息化的现代科学技术进行充分运用, 以此来实现监管效率的全面提升。

2.2 加强物业维修基金的管理程序

要求相关的物业维修基金, 必须要由住宅的具体管理部门, 通过进行专门账户的设立, 来对其进行有效的管理。不过, 住宅管理部门并不能对维修资金的正常使用进行相关的干涉, 并且, 专项资金中的衍生收益, 也能够被当做是维修资金中的一项日常开支来加以使用, 而在进行公共设施维修基金的实际管理过程中, 要求我们必须要合理的依据相关会计制度, 来对其进行单独的会计处理[4]。

2.3强化业主维权意识

作为业主利益维护的一个重要途径, 要求我们在进行住宅维修专项资金的实际使用过程中, 必须要保证专项资金使用的高效性。因此, 各位业主自身不仅仅要具有较高的维权意识, 同时也要求其在遇到需要进行专项资金使用的情况时, 必须要根据相关的法律规定, 来主动进行自身合法权益的努力争取。

2.4 将住房专项维修资金监管落到实处

简单来说, 我们必须要落实审计监察部门的监管工作, 以此来实现对住房专项维修资金使用的有效管理, 并进一步明确其在实际的使用管理过程中的各项具体操作办法。

3 结束语

总而言之, 如果我们想要整整有效的确保物业专项维修资金制度能够顺利的进行, 就要求我们必须要对相关的管理主体进行明确的界定, 并且要进一步依据我国的具体情况, 来对其进行使用管理规则的科学设计, 以此来全面而又充分的发挥专项维修资金的服务作用。

参考文献

[1]《中华人民共和国物权法》中华人民共和国物权法全国人民代表大会、中华人民共和国主席令、第六十二号;

[2]《中华人民共和国物业管理条例》2007年8月26日修订;

[3]于艳《论我国房屋维修基金使用情况》[J], 《金融经济》2013年10期。

银川市住宅专项维修资金管理办法 篇3

中国绝大多数的房东和业主，对这样的事情几乎无计可施。他们在购房时交付的住宅专项维修资金，被比喻为房屋的“养老金”、“医疗保险金”。现在，大量的房屋到了年老“看病”需要钱的时候，支取难、钱不够用、账目不清晰等问题开始凸显。

更严重的是，这笔资金因为疏于管理，不断贬值，即便是被用于投资，也不乏违法案例：超出法律规定的投资范围，增值部分进了代管机构或个人的“小金库”。

已经见诸报端的违法案件有：南京江宁区住建局将恒安嘉园1097万元维修资金转为一年期定存，却只付给业主活期利息共计35万元，住建局获利300万元；北京住房资金管理中心矿务局分中心主任范子林挪用400万元炒股；宁波住房资金管理中心将2亿元委托证券公司炒股等。

从使用情况、安全性的质疑，到资金如何保值增值的探讨，再到制度本身的改革呼吁，巨额的住宅维修资金逐渐成为热点。

一笔糊涂账

中国住宅专项维修资金制度开始于1999年。为贯彻落实“国发[1998]23号”住房制度改革方案，原建设部、财政部于1998年12月16日发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《办法》）。

2008年，《办法》更名为《住宅专项维修资金管理办法》。商品住宅维修资金的交存比例从“购房款的2%”改为“当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”。

北京理工大学房地产研究所所长周毕文告诉《瞭望东方周刊》，截至2014年，这笔专项资金已经收了近16年。然而，目前总额多少、每年使用和留存了多少、保值增值情况怎样，却“没有人能说得清楚”。

中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会发布的一个不完全统计显示，目前我国收缴的住宅专项维修资金在5000亿元左右，这一数据被媒体广泛引用。也有机构推算，目前这项资金额度超过1万亿元。

在北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛看来，住宅维修资金“和社保基金相似，是非常好统计的。”这项统计和发布工作理应由职能部门来做，但作为制度的制定者、收钱的一方，主管部门却对此避而不谈，“这不正常”。

周毕文则认为，住宅专项维修资金不属于大的统计范围，各个省、区、市建委或房管局管理的数据比较明确，全国的统计只能是一个估算。

根据《办法》的要求，住宅专项维修资金由业主大会管理，业委会没有成立前，由物业所在地的政府建设或房地产主管部门代管。资金管理人应当委托本地一家商业银行作为专户管理银行，并设立专项维修资金账户。

《办法》第三十条规定，资金管理机构应每年至少一次与专户银行核对账目，并向业主公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额、发生列支的项目、费用和分摊情况等。而专户银行则需要每年至少一次向资金管理部门发送对账单，并建立住宅专项维修资金的查询制度。

但是，多年以来，这些规定只是一纸空文。大成（上海）律师事务所合伙人吴明对本刊记者说，《办法》明确规定了住宅专项维修资金的监督管理、法律责任和处罚办法，但并没有执行落地。“资金管理方本身就可能是监督方，银行又缺乏做这件事的自觉性，对其又没什么处罚”，“沦为软性执行的规范有了很多扯皮空间”，和没有严格统计和公布的住宅专项维修资金一起，成了一笔糊涂账。

如何增值

巨额住宅维修资金的管理者，在杜猛看来，同样应当承担投资、理财的责任，确保“先交备用”的这笔钱“不贬值、不缩水”。

他说，国外的维修基金是通过理财增值持续补充滚存使用，“资金沉睡”这类词不恰当，在通货膨胀率攀高的现实面前，资金没有增值就是缩水，“等到房子维修需要钱的时候发现钱不够用，这么多年你管理机构是怎么管的？”他建议，应该对此问责。

但是，保证资金增值，尤其是公共基金的增值谈何容易？吴明说，国内不单是住宅专项维修资金存在跑不赢通胀的问题，更大金额的基金如养老金、住房公积金等等，所有的基金都跑不赢通胀。

制度唯一要考虑的是资金的安全。《办法》规定专项资金只能存银行活期或定期、购买国债，“禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为”。

这样的规定本身就“影响了住宅专项维修资金的保值增值”，中国房地产研究会副会长胡志刚向《瞭望东方周刊》表示，这项制度要改革，可以把住宅专项维修资金从商业银行拿出来，加快推进政府自己组建的住宅银行，通过住宅银行保管维修资金，在专家评估通过的前提下进行金融产品的投资，确保回报率。

吴明则认为，中国的大环境至少在目前不适合像发达国家比如美国那样“把基金交给专业的管理人员，政府作为有限合伙人”的投资方式。“国外有非常成熟的市场，有的投资管理团队可以查到过去30年的成绩，选择管理人的时候通过看他的履历基本可以断定可靠不可靠，中国连股市都还不成熟”。

住宅专项维修资金关乎民生，抗风险能力最弱，假如在金融政策、信用系统不完善的情况下，贸然与基金管理公司签下“盈亏自负”的合作协议，有可能会被对方以合法方式吃掉这笔资金。“这将比非法挪用更可怕。”吴明说。

究竟如何使住宅专项维修资金保值增值？作为中国房地产研究会房地产法规政策委员会主任委员的胡志刚向本刊记者表示：“不好判断。”

业委会在哪里

按照住建部原副部长仇保兴“中国建筑平均寿命25年到30年”的言论推断，即使从房屋维修基金制度开始施行的1999年算起，目前已经有大量的房屋进入中、大维修期。

“有些楼宇的电梯老化需要维修，一般楼房外立面、楼顶防水要重做和整修等等，都需要动用专项维修资金。”周毕文介绍，这笔资金使用程序繁琐，耗时太长，会逼得业主不得不放弃。

《办法》规定了严格的“双2/3原则”，即“住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”。对分散的业主来讲，每支取一笔所有权属于自己的钱，要完成这么复杂的工作，非常困难，这对房屋的顺利维修是个巨大障碍。

造成这种尴尬情况的原因，在吴明看来，更关键的问题是业主大会的缺失。有数据显示，我国各大城市平均超过七成的小区没有业委会。“政府习惯去包办民众事务，代替小区民众的自治”，吴明说，这种包办的效果并不会太好，“既增加了政府的工作量，又不能真正反映业主的诉求。”

银川市住宅专项维修资金管理办法 篇4

京建物〔2009〕836号

各区县建委（房管局）、财政局、审计分局，市住房资金管理中心各区县管理部，各有关单位：

为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号），进一步加强我市住宅专项维修资金管理，根据我市住宅专项维修资金管理工作实际，我们制定了《北京市住宅专项维修资金管理办法》。现印发给你们，请遵照执行。

特此通知。

附件:《北京市住宅专项维修资金管理办法》

附件：

北京市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条 为加强对本市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和安全使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房屋行政主管部门负责本市商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市住房资金管理部门负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。市财政主管部门、市审计主管部门按照各自职责负责住宅专项维修资金代管期间的财务监督和审计监督工作。

区、县房屋行政主管部门会同市住房资金管理部门区县管理部负责本辖区内商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金的指导、监督和日常管理工作。

第二章 交存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

（二）住宅物业管理区域内的非住宅或者住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以上（含七层）的建筑。市房屋行政主管部门根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅的业主交存的住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

经市房屋行政主管部门会同市财政主管部门、市审计主管部门和市住房资金管理部门共同决定，由市住房资金管理部门委托本市一家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 业主大会成立前，售后公有住房住宅专项维修资金，由市住房资金管理部门负责日常管理。

市住房资金管理部门应当委托本市一家商业银行，作为售后公有住房住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立售后公有住房住宅专项维修资金专户。

开立售后公有住房住宅专项维修资金专户，应当按照售房单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号设分户账。

第十二条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

预售商品住宅的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，将未售出房屋的首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

售后公有住房的业主及售房单位应当在办理房屋登记手续前，将首期住宅专项维修资金交由售房单位存入售后公有住房住宅专项维修资金专户。

公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户。

第十三条 商品住宅的业主、非住宅的业主未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人；预售商品住宅的建设单位、售后公有住房的业主和售房单位未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，房屋登记部门不予办理房屋登记手续。

第十四条 专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由市财政主管部门统一监制的北京市住宅专项维修资金专用票据。

第十五条 经业主大会决议，业主委员会可以在本市一家商业银行开立本物业管理区域的住宅专项维修资金专户，并向市住房资金管理部门申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。

市住房资金管理部门应当在收到申请之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。

划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县房屋行政主管部门签订发生本办法规定的危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造时，同意区县房屋行政主管部门组织代修并从维修工程涉及的业主交存的住宅专项维修资金中支付相应费用的授权协议书。

第十六条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度。

第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

业主大会、业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止其它任何有风险的理财或投资，以确保住宅专项维修资金账户内的资金安全和正常使用。第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

专户管理银行、业主大会开户银行应当及时向分户账面余额不足首期交存额30％的业主发出续交通知。业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行、业主大会开户银行。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度。第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三章 使用

第二十条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅共用部位的维修和更新、改造范围包括：

（一）屋面防水层破损，顶层房间渗漏的；

（二）楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿；

（三）地下室出现渗漏、积水的；

（四）楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值；

（五）增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变；

（六）外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的；

（七）公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的；

（八）公共区域门窗或窗纱普遍破损的；

（九）其它情况。

第二十二条 住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围包括：

（一）电梯主要部件需要进行维修或更换的；

（二）二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的；

（三）避雷设施不满足安全要求的；

（四）配电设备部分电缆、电线、配电箱（柜）内元件损坏的；

（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的；

（六）楼内排水（排污）设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的；

（七）其他情况。

第二十三条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二十四条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门申请列支；其中，使用售后公有住房住宅专项维修资金的，向区、县房改管理部门申请列支；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十七条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二）业主大会依法通过使用方案；

（三）物业服务企业组织实施使用方案；

（四）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意，并报区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门备案；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，经区、县房改管理部门审核同意；区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门发现不符合有关法律、法规、规章规定和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会向开户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；使用售后公有住房住宅专项维修资金的，区、县房改管理部门向市住房资金管理部门区县管理部发出支付住宅专项维修资金的通知；

（七）业主大会开户银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。第二十八条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。第二十九条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十六条第（四）项、第（五）项、第（六）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十七条第（四）项、第（五）项、第（六）项、第（七）项的规定办理。前款所称的紧急情况一般包括：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全的；

（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

工程完工后，物业服务企业、业主委员会（未成立业主大会的，可以由社区居委会召集业主代表）应当组织有关单位验收，并出具工程验收报告。验收合格后，物业服务企业持相关材料申请使用住宅专项维修资金。

第三十条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。

区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门组织代修的，按照以下程序办理：

（一）组织相关专业部门进行鉴定并出具鉴定报告；

（二）由社区居委会或街道办事处、乡镇人民政府就工程事项出具相关证明；

（三）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价咨询机构审定；

（四）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门将工程费用分摊至相关业主明细帐户；

（五）区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门、房改管理部门审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）市住房资金管理部门区县管理部将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第三十一条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第三十二条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

（一）住宅专项维修资金的存储利息；

（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。

第四章 监督管理

第三十三条 房屋所有权转让时，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持房屋权属证明及本人身份证明到市住房资金管理部门区县管理部办理变更手续。

住宅专项维修资金已划至业主委员会开立的专用账户的，受让人应当到业主大会开户银行办理变更手续。

第三十四条 住宅专项维修资金划转至业主大会开户银行后，业主补建、续交住宅专项维修资金、退款、业主信息变更等日常业务由开户银行办理。

第三十五条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二）售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十六条 市住房资金管理部门应当将代管的住宅专项维修资金按照区、县设账管理，并定期向各区、县人民政府通报该区、县住宅专项维修资金的归集、划转和使用情况。

第三十七条 市住房资金管理部门、业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十八条 专户管理银行、业主大会开户银行应当每年至少一次向市住房资金管理部门、业主委员会发送住宅专项维修资金对账单。

市住房资金管理部门、业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求开户银行进行复核。

专户管理银行、业主大会开户银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第三十九条 代管期间住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

第四十条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对代管期间住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第四十一条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第四十二条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第五章 附则

第四十三条 本市经济适用住房、限价商品房、集资合作建房的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

第四十四条 本办法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室、北京市财政局《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）以及北京市建设委员会、北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心《关于发布<北京市专项维修资金使用管理办法（试行）>的通告》（京建物[2006]2号）同时废止。

《北京市住宅专项维修资金管理办法》的政策解读

一、办法起草的背景和政策依据

为贯彻实施建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》，根据我市住宅专项维修资金管理的实际情况，现发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称办法），以进一步规范住宅专项维修资金的归集、划转、使用等行为，加强我市住宅专项维修资金管理。

自《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）公布施行以来，我市住宅专项维修资金管理工作得到了快速发展，全社会对住宅专项维修资金管理的关注度不断提高，住宅专项维修资金在住宅共用部位共用设施设备的维修、更新改造中正发挥出越来越重要的作用。在此种形势下，目前实施的住宅专项维修资金的有关政策规定已相对滞后和欠缺。此外，建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》在住宅专项维修资金的归集时间、归集标准、使用流程、强制过户、应急使用等方面均做出了新的规定。同时，我市自2009年1月1日起对商品住宅和售后公有住房住宅专项维修资金实施统一管理后，住宅专项维修资金归集和划转业务已交由市住房资金管理中心负责，而资金使用审核事项也下放至各区、县建委（房管局），使得我市住宅专项维修资金管理模式和工作机制发生了巨大变化。因此，结合我市实际制定并发布《北京市住宅专项维修资金管理办法》已势在必行。

二、办法的起草及修改过程

2009年初，市住建委牵头研究并草拟了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（草案）。之后，先后召开了多个不同层面、不同形式的座谈和专题研讨会，就立法的重点内容广泛听取区县建委（房管局）及相关管理部门的意见，并于3月10日、3月19日会同市财政局、市审计局、市资金中心等相关单位及委内法规处、市场处、权属处、房改处、房屋安全设备处、造价处、物业服务指导中心、房屋安全检测中心等相关处室召开专题研讨会议，此外，作为物业管理立法专题征求了部分专家的意见。同时通过电话、信件、上网等方式了解、咨询上海、天津、成都等城市的立法情况，借鉴其先进的立法经验。修改完善后又分别于6月8日、7月22日、7月23日再次征求了专户管理银行及开户银行、相关单位和相关处室的意见。

8月18日，我们将办法的主要内容专题向振江主任做了汇报，并按照振江主任的指示对办法的部分条款进行了修改。

8月26日，办法开始上网公开征求市民意见。截至9月9日，共收到市民以电话、电子邮件等方式反馈的143条意见。

9月14日，办法经过市住建委主任办公会讨论通过。

9月16日，市住建委、市财政局、市住房资金管理中心、市审计局等相关单位开会讨论通过并决定发布办法。

根据征求意见情况和讨论结果多次修改和完善后，市住建委、市财政局、市审计局、市住房资金管理中心于2009年11月11日联合印发了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物[2009]836号），《办法》自2009年12月1日起施行。

三、政策相关解释

办法共分五章（包括总则、交存、使用、监督管理和附则），44条。办法既贯彻实施了建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》的相关内容，又重点结合了我市实际，对日常管理工作中反映的问题加以规范。

（一）办法实施后市住建委和市住房资金中心的职责分是什么？

按照市政府批准的《关于实施专项维修资金统一管理工作意见的请示》有关要求，商品住宅及售后公有住房住宅专项维修资金已于2009年1月1日起实施统一管理。统一管理后，商品住宅专项维修资金代管帐户名称已变更为市住房资金管理中心（以下简称“市资金中心”）。市资金中心负责全市住宅专项维修资金的日常管理工作，包括资金归集、账务管理、资金支付、数据管理、档案管理等工作；市住房和城乡建设委员会负责监督指导、使用审核，并协调解决管理工作中的重大问题。

（二）办法在交存标准方面做出了哪些调整？

办法对独立式住宅、及住宅区域内独立式非住宅的专项维修资金交存标准做了新的规定。考虑到独立式住宅、非住宅内部无异产毗连、外部无共用部位，及其共用设施设备维修和更新、改造的具体情况，办法第七条在此基础上将独立式住宅、非住宅的首期交存标准调整为50元/平方米。其他仍为多层（六层及六层以下）为100元/建筑平方米；高层（六层以上）为200元/建筑平方米。此外，第七条第二款对多层和高层的涵义做了明确的界定；考虑到本市的建筑安装工程造价的变化情况对首期交存标准合理性的影响，第七条第三款明确授权市住房与城乡建设委员会适时调整住宅专项维修资金的首期交存标准。

（三）办法对住宅专项维修资金的补建、续交做出了哪些规定？

办法第十八条规定:（1）成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容应当在《管理规约》中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度;（2）补建和续交住宅专项维修资金工作，由专户银行或业委会开户银行启动，当业主分户余额不足30％时，由银行向业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。

为保证住宅专项维修资金补建和续交到位，办法第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

（四）办法如何进一步简化了过户手续？

办法第三十三条规定，在房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人只需持房屋权属证明及本人身份证明即可到市资金中心区县管理部完成住宅专项维修资金过户手续。

（五）办法规定住宅专项维修资金使用审核、使用备案的具体部门了吗？

住宅专项维修资金的资金属性和用途表明，住宅专项维修资金主要用于保障房屋使用安全。当房屋及共用设施设备保修期满后，其日常状况应当纳入房屋使用安全监管范畴，是否应当维修和更新、改造，也应由房屋安全和设备管理部门组织鉴定后决定。因此，从房屋安全管理工作的总体格局考虑，住宅专项维修资金使用审批交由房屋安全和设备管理部门办理更为合理。办法第二十六条、第二十七条对住宅专项维修资金使用审核、使用备案事项交由区县房屋安全和设备管理部门办理，并规定了具体程序。

（六）办法如何鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务？

使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项原政策规定和现实中均缺乏监管。因此，办法第二十八条规定，鼓励引入第三方中介机构，引导业主树立维权意识，在使用住宅专项维修资金时通过市场化的方式聘请专业工程造价咨询及工程监理机构对工程造价进行审定，并对施工过程进行全程监理。

（七）办法规定了哪些应急维修项目特殊情况下可以由政府组织代修？

办法第二十九条明确了危及房屋安全等的五种紧急情况:“（1）屋面防水损坏造成渗漏的;（2）电梯故障危及人身安全的;（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的;（4）楼体单侧外立面五分之一有脱落危险危及公共安全的;（5）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。”在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。

如果房屋管理单位或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。办法在第三十条明确了组织代修的工作流程。

（八）办法如何解决划转后旧业委会到期、新业委会未选出期间的资金使用问题？

在实际工作中，业主委员会划转住宅专项维修资金后，使用业委会开户银行账户的资金需提供业主委员会印章及业主委员会主任及副主任的个人印鉴。在遇到危及房屋安全等的五种紧急情况并需由政府主管部门组织代修后付款时，如无业委会及业委会无法履责，将面临无法支付的问题。对此，办法第十五条第三款设定了授权条款，规定在划转住宅专项维修资金时，业委会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况需由政府组织代修时，同意区县建委（房管局）组织代修并从相关业主住宅专项维修资金户内支付费用的授权协议书。

（九）使用住宅专项维修资金一定要小区全体业主大会通过吗？

不一定。住宅楼本体的维修由该栋楼内专有部分占整幢楼总建筑面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主表决通过；住宅小区内全体业主的共用设施、设备的维修须由小区全体业主按照以上比例表决通过。

（十）住宅专项维修资金的政策法规、通知公告、办事指南、信息公开和受理部门联系方式等相关信息的查询途径

江苏省住宅专项维修资金管理办法 篇5

第一条 为加强住宅专项维修资金管理，促进其保值增值保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护业主合法利益，根据相关法律、行政法规和《江苏省物业管理条例》相关规定，制定本办法。

第二条 市、县物业管理行政主管部门会同同级财政行政主管部门负责住宅专项维修资金(以下简称维修资金)管理工作的指导和监督。

区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)按照规定的职责分工，负责维修资金管理相关指导、协调、监督工作。

第三条 业主大会(包括业主代表大会、物业管理委员会)成立前，维修资金由物业所在市、县(市)物业管理行政主管部门代管(以下简称代管部门)。代管部门应依法依规履行好维修资金代管职责。

第四条 代管部门应当通过竞争的方式，择优选择所在地政府认可的商业银行作为开立维修资金的专户管理银行。维修资金管理实行专户存储、分账核算，一个物业管理区域应分别设立总账、业主分户账、专项分账和统筹分账。

第五条 业主大会成立后决定自行管理维修资金的，应当就下列事项进行表决:(一)维修资金自行管理的决议;(二)维修资金管理制度;(三)账目管理单位和维修资金账目责任人的决议;(四)维修资金保值增值及续交方案;(五)其他与维修资金有关的决议事项。以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主表决同意并签署书面 意见。业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于 15 日。

代管部门、区物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当对业主大会决议进行指导与监督。

第六条 业主大会决定自行管理维修资金，应以业主大会实名按本办法第四条之规定开立账户，并同步纳入代管部门的维修资金管理系统，接受监管。

第七条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主，应当在办理房屋入住手续或者房屋所有权登记时，将首期维修资金存入维修资金业主分户账。维修资金首期交存可以由建设单位代收代交，也可以约定由业主自行交存。第八条 物业所在地建立商品住宅维修资金制度后，业主未交存的，按所在地同期同类商品住宅首次交存标准交存。维修资金业主分户账余额不足首期交存金额 30% 的，应当及时续交。

代管部门应对建设单位或物业服务企业代收代交未入账的维修资金进行清理与追缴，并建立明细账。

具体清理、追缴、补建及续筹办法由各市、县制定。

第九条 《江苏省物业管理条例》施行后受让土地所建住宅物业需配臵电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用 1%的比例标准交存电梯、消防等设施设备更新改造专项维修资金，或按物业所在城市同期同类业主拥有商品住宅建筑安装工程每平方米造价测算交存，设立维修资金专项分账，核算到栋，专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造。

第十条 已售公有住房维修资金未纳入所在城市代管部门统一管理的，出售公有住房单位应建立住宅专项维修资金明细账，并承担维修资金的缴存、使用及保值增值等管理责任。已售公有住房单位拟将维修资金交由所在城市代管部门代管的，应对维修资金账目进行清理，未交的应负责追缴或补交。

第十一条 物业管理区域可以设立维修资金统筹分账。统筹维修资金主要用于物业区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或无法界定受益人时的维修。

物业管理区域内统筹维修资金由下列渠道筹集:(一)利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%，但业主大会另有约定的，从其约定;(二)维修资金增值(擎息)部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金;(三)共用设施设备报废回收的残值;(四)人民防空工程平战结合提取的资金;(五)业主共同决定，以及其他应当计入的资金。

第十二条 维修资金交存统一使用由省级财政部门监制的住宅专项维修资金专用票据。第十三条 维修资金使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。(一)可以经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主一次性表决同意，由业主委员会在任期内执行。(二)可以区分所有，按照维修涉及利害关系的物业管理区域或栋或单元为单位，经维修利害关系范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上的业主表决同意，决定维修资金使用。

第十四条 对发生危及房屋安全情形需应急维修、更新和改造动用维修资金，可以由物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会、相关业主提出申请，经代管部门组织相关专业人员现场确认，及时维修。

第十五条 代管部门应当按照科学合理、规范高效、公开透明的原则，制定应急维修工作流程，并建立健全质量监督、招标投标、预决算和审计制度，加强监管。

代管部门应当建立应急维修施工预决算、房屋鉴定、设施设备检测评估、招标、监理、审计以及房屋修缮、建筑防水等专业队伍备选目录，并向社会公开联系方式，供维修选用。第十六条 应急单项维修费用在 5000 元以上的，应当经过审计并向业主公示;应急单项维修费用不足 5000 元的，可以经利害关系业主、业主委员会或物业管理委员会同意，委托代管部门采取审核结算并公示。应急维修费用审核结算当事人合同另有约定的，从其约定。第十七条 维修资金使用从维修涉及范围内共有或者共用关系的业主交存的分户账中按照专有面积分摊列支。其中涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支;未售出的空臵商品房，由建设单位按空臵房屋专有面积分摊。

物业管理区域特定地下空间取得专有车位、摊位、库位发生维修，需动用维修资金的，由专有车位、摊位、库位业主的房屋分户账中分摊列支。

第十八条 维修资金代管部门应根据当地维修资金总额及使用计划等因素制定合理的保值增值方案，在确保维修资金安全的前提下，努力实现维修资金保值增值利益最大化。第十九条 业主委员会可以向维修资金代管部门提出申请，将物业管理区域内的维修资金按不低于业主交存维修资金 80% 的款项转存为超过一年以上的定期存款，维修资金代管部门应当自收到申请之日起 5 个工作日内予以办理。具体申请办法由各省辖市制定。第二十条 在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。投资收益归全体交存维修资金的业主所有，可优先划入本物业管理区域设立的维修资金统筹账户，用于本物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备的维修。业主大会另有约定的，从其约定。利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意;未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上业主同意。禁止利用住宅专项维修资金买卖股票、从事国债回购、委托理财业务、质押、抵押等担保行为。第二十一条 代管部门应当将维修资金管理情况向业主公开，业主有权查询本人分户账的维修资金结存情况。

未成立业主大会的，代管部门应当定期将物业管理区域内业主交存的维修资金情况在物业管理区域公开。

业主大会或物业管理委员会成立时，代管部门应当将物业管理区域内交存维修资金详细至分户以及物业管理区域维修资金统筹分账户的情况，书面告知业主委员会或物业管理委员会，并在物业管理区域内公开。

第二十二条 代管部门、业主委员会或物业管理委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布下列情况:(一)维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额;(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;(三)业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额;(四)其他有关维修资金使用和管理的情况。

第二十三条 代管部门、专户管理银行应当制定相关措施，提高应急维修处臵效率与能力，方便业主、公有住房售房单位对维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第二十四条 代管部门应当加快信息化建设，建立健全涵盖交存、使用、查询等内容的维修资金监管系统，实现信息互通，公开透明，提高管理效率，接受监督。

第二十五条 维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。代管部门3年内委托政府专项审计不得少于一次，并公布审计报告，接受社会监督。对违反本办法相关规定的单位和个人，将按《财政违法行为处罚处分条例》等国家有关规定追究责任。

第二十六条 代管部门应当建立健全维修资金年度报告、投诉登记及信息公开等制度，推进维修资金标准化、规范化管理。省住房和城乡建设行政主管部门将会同财政行政主管部门不定期组织开展维修资金管理抽查或互审，通报监管情况。

第二十七条 非住宅物业实施维修资金专项管理的，参照本办法执行。

银川市住宅专项维修资金管理办法 篇6

云南省住房和城乡建设厅

公 告

第22号

《云南省住宅专项维修资金交存管理规定》已经2009年8月3日云南省住房和城乡建设厅第10次厅务会议通过，现予公布，自2009年10月1日起实施。

云南省住宅专项维修资金交存管理规定

为了进一步规范我省住宅专项维修资金的交存工作，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令〔2007〕第165号）等法律、法规和规章的有关规定，结合本省实际，制定本规定。

一、首期住宅专项维修资金的交存。根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”的规定，结合我省实际，我省商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存首期住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

各县级建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，在每年2月底前公布上一当地每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。当年3月1日至次年2月底，商品住宅的业主、非住宅的业主应当交存的首期住宅专项维修资金的数额以县级建设（房地产）主管部门公布的上一当地每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为准。

二、出售公有住房住宅专项维修资金的交存。业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

三、住宅专项维修资金的所有权。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

四、住宅专项维修资金的交存要求。开发建设单位或者公有住房售房单位应当认真履行代收住宅专项维修资金的责任和义务，并及时将业主交存的住宅专项维修资金移交给县级建设（房地产）主管部门代管。

各地要严格执行《住宅专项维修资金管理办法》第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，确保所有购房人都按照国家的有关规定，及时、全额地交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由云南省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据。

五、住宅专项维修资金的使用和监督管理。住宅专项维修资金的使用和监督管理应按照《住宅专项维修资金管理办法》有关规定执行。

六、执行时限要求。2008年2月1日前核发商品房预售许可证的，按照以下规定交存住宅专项维修资金: 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关住宅专项维修资金交存约定。购房者应当按购房款2%的比例向售房单位交存住宅专项维修资金。公有住房售后的住宅专项维修资金来源于两部分： 1.售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%。2.购房者按购房款2%的比例向售房单位交存住宅专项维修资金。

住宅专项维修资金若干问题探析 篇7

一、专项维修资金缴费基数

《管理办法》规定业主缴纳专项维修资金, 应按照其拥有物业的建筑面积, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%。以建筑安装成本作为计提基数, 缴存额依据标准由“购房款”变为“建安费”, 虽然避免了因各种人为因素和自然条件因素造成的同一个户型、不同维修基金交纳数额情况的发生, 略显公平, 但是按照此种方式缴纳仍有其不合理之处:

其一, 房屋建安费的数额是多少?既然要缴费, 那么缴费的数额是多少, 购房者无从得知。一般来说, 这是开发商最不愿提及的。因房屋的购房款一般包括土地征用 (出让) 及拆迁补偿费和建安费等费用, 在一些房价较高的城市, 建安费在购房款中所占的比例很低。根据有关报道, 北京市建安成本费用占普通住宅成交均价的不足30%, 若对外公布建安费的确切数字, 会对购房人的心理以及房地产市场产生何种影响, 目前尚无定论。

其二, 建安费的费用构成各是多少?建安费一般包括直接费和间接费等多种费用, 建筑安装工程每平方米造价因构筑物采用的建筑设计、建材价格、地基地质状况等因素不同而互不相同。确定每一个小区的建安费用, 每幢住宅逐一计算, 在实际上是不可行的。因此, 不同的建造价格, 缴纳相同的维修资金, 显然是不公平的。

其三、以建安费作为计提基数, 由谁来确定建安费?开发商还是政府部门, 《管理办法》没有具体规定。若由开发商自定, 将会导致购房人因开发商的建安成本高而多缴纳维修资金, 从而损害了购房人的利益。

《管理办法》对缴存基数范围的规定比较模糊, 同时又没有相关配套的可操作性强的实施细则, 在实际中操作中可能会出现缴费标准不统一的现象, 造成混乱。其实, 缴纳维修资金的目的是为了对房屋进行维修、更新和改造。实际上, 我们可以采取很简单的方法来确定维修资金的缴存标准, 将房屋建筑物分解为可维修部分和不需维修部分 (包括土地、基础工程和主体结构等) , 维修基金的缴纳基数是房屋建筑的可维修部分的价值。

二、专项维修资金的归集

住宅专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但在实际中人们对维修资金的认识不足, 根本不知道维修资金是什么, 有什么用处。据《四川日报》与“四川在线”的一次联合调查结果显示, 不知道住房专项维修资金的受调查者占44.44%, 不清楚交了多少的占70.37%。人们对专项维修资金认知上的缺失, 再加上维修资金数额巨大, 使人们在心理上容易产生抵触, 不愿意缴纳, 致使维修资金征集不到位的情况普遍存在。

在国外, 规定由施工企业缴纳高达30%-70%的物业维修资金, 因为根据国际惯例, 建筑物的合理使用寿命为50-70年。建筑物属于“超耐用品”, 在此期间, 建筑企业有义务确保地基基础工程和主体结构的质量, 如果施工企业建设的房屋保修期间就出现需要大修、翻修、更新改造等问题, 就说明建筑存在质量问题, 施工企业应当修复并承担修复的费用。我国《建设工程质量管理条例》第四十条规定:在正常使用条件下, 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程, 最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限。而根据国际惯例, 通常设计文件规定的合理年限为50-70年。也就是说, 住宅主体承重结构部位 (包括基础、内外承重墙体、柱、梁等) 出现问题按规定应由开发建设单位保修至合理的设计使用年限, 即终身保修。

《管理办法》之所以强调住宅专项维修资金用于“保修期满后”, 应该是考虑到在保修期内的维修由建设单位负责, 动用施工单位缴纳的工程质量保修金。如:在保修期内施工单位履行了保修责任, 保修期满后就有权将工程质量保修金全额收回。一旦出现施工单位保修不及时的情况, 就可以先行维修, 维修费用在工程质量保修金中扣除。所以保修期内的维修, 根本不会动用维修资金。这也就是国外施工企业之所以缴纳高额物业维修资金的原因。 (国外施工企业缴纳的维修资金的性质相当于我们这里所指的工程质量保修金) 但是, 我国目前的法律法规对建设单位及施工单位如何履行建筑房屋在保修期限内的保修义务仍然是一个空白点。

实际上, 专项维修资金归集应本着“谁使用, 谁付费, 谁受益, 谁负担”的原则, 维修基金属于全体业主所有, 理应由全体业主交纳。《管理办法》也规定了采取强制手段———对开发商交付房屋的条件作出约束, 保证购房者入住前就能将维修资金交存到位。为了确保维修资金的归集得到切实保证, 让业主真正了解维修资金的概念、用途, 并促使其自觉缴费, 政府的相关职能部门应该积极深入宣传维修资金归集的意义、法律法规、相关政策, 并加大宣传力度, 提高整个社会对专项维修资金认知度。同时, 为避免由于法律的缺失所带来的——在实践中本应由建设单位在保修期限内承担的开支转嫁到维修基金状况的发生, 致使业主在缴纳维修资金时, 心存顾虑, 政府部门应该制定出房屋建设质量管理法律的实施细则, 明确落实建设单位在建筑房屋保修期内的维修义务及违约责任。使维修资金真正起到物业后续服务的资金保障作用, 并推动房屋维修基金制度的实行, 为房屋维修基金制度的健康发展打下坚实的社会基础。

三、住宅专项维修资金的使用

随着《管理办法》出台, 维修基金在使用中不规范, 被挪用的现象已基本得到控制, 然而, 维修资金“惜用现象”则悄然出现。据不完全统计, 全国已经征集并建立物业维修资金 (含基金) 的物业比例不足15%, 正常投入使用的则占不到3%。美国一所大学房地产管理教授格林·黑格曾说:“在中国旅行时, 一些只不过三五年的楼房, 看上去像有20多年了”。与此相反, 瑞士有不少“二战”前的住房, 既保持了传统的建筑风格, 又具备了崭新的内部设施;新加坡的住宅区, 每5-7年就要进行因此粉刷装修、更新设施, 以保持全新的面貌。房屋作为一个“不动资产”, 它的保值、增值是通过必要的维修和合理的更新来体现的, 维修资金如果只是“维而不修”, 那就丧失了维修资金的本质和意义。

《管理办法》就维修资金的使用程序进行了统一规定, 并针对业主大会成立前后两种情况, 分别确定了6、7项不同的程序和实施细则, 总的来说很全面, 但从微观上看尚有不完善之处。如在使用程序中涉及到物业公司、业主委员会 (大多数业主) 、行政主管部门等众多相关方, 并且操作程序十分复杂, 如果上述某一个环节受阻, 就不可能正常启动住宅维修资金, 建筑物就不能如期得到维修和更新。希望制定相对简单易行的使用程序, 使维修基金的使用真正落到实处。其次, 维修预算方案由业主大会批准, 而大多数业主委员会成员对维修基金的知识相对匮乏, 对物业维修、更新方案的审批不专业, 就有可能造成维修基金的“惜用”。建议有必要确立对业主委员会成员的专业性培训的制度, 如理财能力、工程审计知识、施工监理水平等, 以达到合理、高效使用维修资金, 为科学进行维修、更新和改造发挥积极作用, 最大限度地保证物业的正常运转和物业的价值。

摘要：近年来随着住宅专项维修资金制度的不断完善, 全社会对维修资金的关注度也不断提高。如何使维修资金在实际中的归集和使用上的合理化、社会效用的最大化, 本文进行了相应的探讨。

关键词：住宅专项维修资金,缴费基数,归集,使用

参考文献

[1].郭志涛.黄海荣:房屋公共维修基金的制度完善.载房地经济建筑经济.2008 (1) .

[2].张朝德:叫停强制征集物业专项维修资金.载《城市开发》.2008 (15) .

[3].李士和.蔡庆兵:《物业管理学》.浙江大学出版社.2007年1月版.第32页.

[4].见《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条、第二十三条。1.郭志涛.黄海荣:房屋公共维修基金的制度完善.载房地经济建筑经济.2008 (1) .

[2].张朝德:叫停强制征集物业专项维修资金.载《城市开发》.2008 (15) .

[3].李士和.蔡庆兵:《物业管理学》.浙江大学出版社.2007年1月版.第32页.