地产行业工作计划二则

地产行业工作计划二则（精选8篇）

地产行业工作计划二则 篇1

转眼之间又要进入新的一年-年了，新年要有新气象，在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划，地产行业工作计划二则。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。

年是我们地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年，工作计划《地产行业工作计划二则》。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下

地产行业工作计划二则 篇2

一、海南房地产业限购政策的基本情况

作为备受关注的重点城市, 海口、三亚早于2010年加入限购行列。但由于“新国八条”提出了更高的限购要求, 需要再次加以调整完善。2011年2月23日, 海口市出台《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》, 规定, “原则上对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭、能提供本市一年以上 (含一年) 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购一套住房 (含新建商品住房和二手住房) ;对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上 (含一年) 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市向其售房。”与“新国八条”提出的限购措施保持一致。三亚市也于2011年3月3日出台《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强我市房地产调控工作的通知》, 规定“原则上对已拥有一套本市户籍居民家庭、能提供一年以上 (含一年) 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 限购一套住房 (含新建商品住房和二手住房) 。对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上 (含一年) 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭, 暂停在本市主城区向其售房。”限购局限于“主城区”, 三亚限购令要宽松于海口。

二、限购政策对海南房地产业反洗钱工作的影响

随着国际旅游岛建设的启动, 海南省房地产市场出现异常变动, 由于海南省的房地产具有热带海岛旅游房地产的属性, 客户以外省居民为主、一次性付款比例高、投资性购房占比较大、商品房空置率高等特点较为明显[1]。2010年以来, “限外令”及“限购令”的执行对房地产市场产生了较大影响, 这些限购政策对反洗钱工作也有一定的帮助作用, 主要有:首先, 限购政策的执行在一定程度上能够推动相关部门对购房者进行身份识别, 并促使其逐步建立对购房者身份资料和交易记录的保存管理。要执行限购政策, 相关部门必然要提高房地产业的信息透明度, 构建与企业之间的信息交换平台, 建立健全全国联网的房地产身份识别系统, 与联网核查公民身份信息系统实现对接, 推动房地产开发企业的信息披露, 提高信息的准确性及透明度, 这些措施必然为反洗钱工作奠定坚实的基础。其次, 限购政策的执行在一定程度上增加了不法分子在重点城市通过房地产业洗钱的难度。海南省的限购政策要求购房者在海口、三亚买房必须满足一定的条件, 且限定了购房者的购房数量, 在一定程度上加大了不法分子通过购买房产、将不法收入从现金状态转为实物状态的难度。

虽然限购政策对不法分子购房具有一定的震慑力, 但对于整个房地产业来说, 其帮助也是有限的, 主要原因有以下几个方面:

1. 限购政策仅在重点城市或者重点城市的主城区执行,

对于那些非重点城市及一些重点城市的非主城区, 并没有限制购房者购房数量, 因此不法分子依然可以通过借户买房, 将不法收入从现金状态转为实物状态, 并在适当时机变卖, 使其成为合法的资金。

2. 限购政策仅限住宅商品房, 不法分子依然可以通过购买商铺等渠道将非法收入合法化。

近年来, 一些城市理想区位店铺租金提升速度快得可怕, 人们预期城市中心的优越地位有不菲价值, 因此这些商铺的保值、升值潜力空间很大, 一些人出手阔绰, 在商业街区一下子购买好几套店铺, 购买后用于出租甚至转手售出, 易于产生“钱生钱”的雪球效应, 对于不法分子而言, 生意好坏并不重要, 重要的是能够将黑钱洗白, 哪怕没有顾客光顾, 许多商铺也可以挺立数年不倒, 事实上, 这种情况在很多城市里都存在, 而且这些交易不容易被普通人察觉, 在全国范围内都可购买, 没有区域限制, 使得洗钱分子趋之若鹜。

3. 限购政策限于房地产销售环节, 对象也只是购房者, 对于房地产开发企业没有约束。

实际上, 房地产开发要求大量资金注入, 其潜在的洗钱风险更大, 一些房地产商有可能是洗钱分子的帮凶, 也有可能本身就是洗钱者, 不法分子可以注资组建开发公司, 然后指定一位法定代表人, 以一种合法公司的身份去运作一些项目, 通过一系列经营活动将不法收入加以分解和净化;还有洗钱者则选择直接参股的方式, 将不法收入注入给房地产开发公司, 以股东分红的模式获得对非法所得的合法据有。

4. 限购政策从2010年才开始, 对于之前已购买多套房产的, 没有约束作用。

作为稀缺资源, 房地产单位价值较高, 单笔成交金额较大, 随着房价的攀升, 一套豪宅动辄几百万元, 使房地产市场成了大额资金的集散地, 因此房地产早就成为不法分子特别是一些贪污分子洗黑钱的首选目标, 而限购政策只是从2010年开始, 从目前来说对反洗钱工作帮助有限。

5. 限购政策的执行力度有待进一步检验。

由于海南岛外需求占主导, 是否限制发放外地人购房贷款对海南房地产市场有举足轻重的影响。海南商业银行2010年以来针对“外地人购房贷款”问题先后执行过两个版本的政策。一是6月4日三部委出台的“认房也认贷”新标准, “认贷”可以通过人民银行征信系统进行查询, “认房”从技术层面却无法操作。由于全国房管部门并未联网, 海口市房管部门也不同意为商业银行出具个人住房套数证明, 因此, 在实际操作中, 对“认房”海南商业银行以购房者个人申报并签订具法律效力的承诺书为主, 执行的基本都是“一套算二套, 二套算三套”的政策, 也就是说对于没有房贷记录的外地人申请贷款, 银行直接将其认定为第二套;有一套房贷记录的再申请贷款即认定为第三套。二是2010年8月底海南省政府出台的地方版“国十条”《海南省人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知的意见》, 明确要求商业银行根据风险状况, 暂停发放第三套及以上房贷;对不能提供一年以上本地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。根据我们的调查, 目前基本上所有的银行都已经严格执行该规定, 停止对外地人放款。而新近的限购政策刚出台不久, 其实际执行效果如何我们也拭目以待。

三、对房地产业反洗钱工作的几点思考

房地产业反洗钱已不仅是国际金融行动特别工作组 (FATF) 与欧亚反洗钱反恐融资小组 (EAG) 高度关注的重点议题, 实际上已成为中国社会经济健康发展的客观需要。根据FATF“40+9项建议”和《中国反洗钱战略 (2008—2012》安排, 中国有关部门正在着手研究制定房地产业反洗钱工作方案[2], 当前, 开展对房地产业反洗钱机制的研究已迫在眉睫。结合房地产业实际情况, 建议从以下几个方面逐步建立健全反洗钱工作机制:

1. 确定房地产业反洗钱义务主体, 尽快将其纳入反洗钱框架之中, 加快房地产业反洗钱进程。

将房地产业纳入反洗钱领域是首要基础工作, 而要尽快开展房地产业反洗钱工作, 关键的问题就是确定反洗钱义务主体。考虑到房地产业所涉主体较多, 如果把相关主体全部纳入反洗钱义务主体范围, 反洗钱工作量的增加和基层央行有限的反洗钱工作人员的矛盾就会更加突出, 而一些房地产企业特别是一些建筑安装企业等良莠不齐, 房地产业反洗钱工作的整体质量就难以保障。因此, 建议首先将房地产开发企业、房地产经纪机构和房地产交易登记中心纳入反洗钱义务主体范畴, 为房地产业的反洗钱监管提供法律依据。

2. 加强各部门的分工与合作, 明确各部门的监管定位, 提高反洗钱监管效率。

中国人民银行作为国务院反洗钱行政主管部门, 负责全国的反洗钱监督管理工作, 是反洗钱工作的主要监管者, 但是由于房地产的开发及销售环节设计多个领域, 任何一个部门都无法对洗钱活动进行有效彻底的预防和监管, 同时由于金融机构曾经由人民银行负责监管, 即便目前, 银行业金融机构还与人民银行存在业务上的联系, 人民银行开展金融业反洗钱监管具有天然的优势, 与金融业不同, 房地产业交易主体历史上由建设部门负责监管, 以后其反洗钱工作由人民银行负责监管, 如果人民银行也按金融业反洗钱监管方式进行监管, 难度可能会比较大。因此, 房地产业的发展状况、监管的历史沿革决定了房地产业反洗钱监管和金融业反洗钱监管要有所区别, 这就需要有关部门更要加强分工与合作, 从各自履行职责的特点出发, 做好反洗钱监督管理工作, 提高监管效率。

3. 加强研究, 尽快制定并颁布房地产业相关反洗钱规定。

房地产业开展反洗钱工作已迫在眉睫, 相关部门应加强研究, 在借鉴现有金融业反洗钱做法的基础上, 结合房地产业的实际情况, 尽快出台房地产业有关客户身份识别、大额和可疑交易报告、客户身份及交易记录保存等方面的规章制度, 指导房地产业开展反洗钱工作。

摘要：近年来, 由于中国房地产业的快速发展和透明度低等因素, 通过房地产业进行洗钱不仅可以保值增值, 而且隐蔽性强, 因此房地产业成为不法分子更加“青睐”的洗钱通道, 而房地产业无疑将成为今后反洗钱工作的前沿阵地。国际旅游岛政策的出台, 给海南省带来了新的发展机遇, 也带动了海南省房地产价格的迅速上涨, 房地产市场出现异常变动, 短期内出现“价量齐升”的态势。为维持房地产市场的平稳运行, 政府不断出台一系列措施进行调控, 其中以限购政策为严厉, 限购政策对今后在房地产行业开展反洗钱工作也有一定的影响作用。

关键词：房地产,特殊政策,反洗钱

参考文献

[1]玄立平, 潘琪, 李函晟.国际旅游岛背景下海南房地产行业反洗钱机制研究[J].海南金融, 2010, (10) .

房地产行业的新人工作总结 篇3

尊敬的各位领导、同事：

你们好!做为一个刚踏入房地产行业的新人，“房地产”这个词对我来说十分的陌生。在此，我非常感谢领导给予的我这个平台及给予的我帮助与支持。

房地产是一个充满挑战、机遇与压力并存的空间。其要求有较强的责任意识、服务意识及较高的品德素质修养和职业道德情操。这三个月，我跟随贾部长做的工作有：步行街防雷验收报告;会展图纸备案审核;会展防雷装置设计审核证书;食品城备案前期准备工作;部门日常工作及领导交代各项临时任务等;

就我自身而言，还有很多不足之处

有待提高：

1.工作主动意识需进一步加强;

2.沟通及表达能力需不断提高;

3.执行工作中细节关注不足之处有待提高;

4.专业提升及个人学习需有计划及进行总结。

有人说“专业来自沉淀。不积跬步无以至千里。任何一个人的知识与能力的提升都是在项目服务过程中不断积累、修正和完善的”。由于以前我未曾接触过这一行业，故从基础学起。虽然困难很多但学习的理念是相通的。所以除了自己要在短时间内恶补，还非常需要领导与同事的教导与督促。

团队在于有效的沟通。只有有效的沟通才有理解，有理解才有更好的合作，然后才能建立高效的团队、强大的公司，加强学习与政府组织部门的联系与沟通方式，为今后的工作打下坚实的基础是当务之急我要学习的任务之一。

学习永无止境。因国家法律、法规、标准在不断完善与健全，认真学习房地产法律、法规知识也是必要任务。通过学法，懂法，用法，以提高个人业务能力并规范行为，提高前期工作办事效率，自觉维护公司利益，一言一行以公司利益为重，得到领导的首肯和信任及使自己的人生的价值最大化。面对在金融风暴的这种新挑战、新考验、新形式，在机遇与挑战并存的同时，我要求自己尽快适应并努力学习，实事求是、审时度势，通过项目实践结合自我学习，快速提升个人能力，扩宽知识面，提高个人口头表达和书面表达能力，为正华奉献我“微薄之力”。

正华是一个能让员工价值有足够展示空间的企业，我有幸成为宝马中的一员，深感荣幸与光荣。

“业精于勤而荒于嬉”。在以后的工作中，我会积极吸取工作经验，克服不足，爱岗敬业，端正工作态度，摸索实践。通过多看、多学、多练来提升自己各项业务技能，做的更好。也希望我们

地产行业工作计划二则 篇4

接到市房管、人社局、城管局、物价局四部门联合下发的《关于贯彻房地产经纪管理办法进一步规范房地产交易秩序的通知》精神，我局与其他三部门上下高度重视，召开了专门会议进行研究布置，确保该项工作落到实处。

一、充分提高认识，吃透文件精神，找准工作重点。

我局党委与区人社局、区城管局、区物价局积极组织相关科室和人员深入学习上级关于房地产经纪机构专项治理的系列文件，尤其是国家三部委联合签发的《房地产经纪管理办法》，从而做到熟练掌握、准确应用。同时，结合我区前期房地产交易市场管理实际，对存在的主要问题进行梳理，从而找准工作的切入点，为下一步的专项整治工作的开展打下坚实的基础。

二、分工明确，形成部门监管合力。

针对当前我区房地产经纪从业现状，我局与其他三部门实行两条线管理。一是以执法监察为外线，做到日常巡查不定时、抽查不间断，对存在的违法违规行为及时制止并纠正，保障房产中介市场的有序运行。二是以房产监理所的业务管理为内线，不断规范工作程序，对不经备案、手续不合法的经纪机构限制其相关业务申请。

三、根据市局布署，扎实做好自查自纠阶段相关工作。

我局与区相关部门组织专门人员对我区房地产经纪从业机构进行了拉网式排查，首先对五家已备案的中介机构发放了自查表，督促其先期对自身经营活动进行自查自纠。随后对查到的未进行备案的43家中介机构（其中正常营业的有39家）进行了法规宣传并发放了备案告知书，督促其尽快完善相关手续，依法规范经营。

在摸底排查中发现，我区的房地产经纪机构大部分已取得工商营业执照，但普遍存在着经营规模小、从业人员少、服务质量差的问题，尤其是具备职业资格的房产经纪人员更是极度匮乏。同时还发现某些房地产经纪机构存在着未与从业人员签订劳动合同；未在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容和收费标准；没有固定场所，流动经营等违规行为。

在检查中，广大经纪从业人员普遍反映，希望上级部门能多组织房产业务学习培训，通过学习培训考取国家房地产经纪资格证书或协理资格证书，对这一要求我们答复将积极进行协调，为他们提供必要的服务和帮助。针对部分中介机构积极准备备案工作，但又缺乏经纪人资格证的问题。建议上级部门能够对有强烈备案愿望且经营规范的未备案房地产经纪机构，适当放宽准入标准，在将其纳入管理范围后，及时补齐所缺材料，严格监管，既保障我区房地产交易市场的稳定繁荣，又体现我房管部门管理的标准化与人性化。

地产行业工作计划二则 篇5

教育教学方面

努力探索，将认真做好本职工作。大胆尝试，调动学生上课参与的积极性，发挥学生的主体地位，提高课堂教学的效益，采取了如下的一些措施和方法：

1牢牢把握“读”环节。

2注重课堂提问的艺术。让学生上课积极思考.3探索研究新教法。全面提高学生的语文素质.4运用多媒体教学。

班主任工作方面

自我约束力，低年级的学生自理能力。自觉性都较差.很多的都需要老师代劳.坚持教好书的同时，将在育好人这方面继续下工夫.班主任工作中，将主要围绕“爱”和“严”两个字.1带着一颗“爱心”去工作.有对学生思想形成的正确引导，带着一颗“爱心”去工作.让学生觉得你真心地关心他缩短师生之间的距离.这种爱。更有对学生生活上实实在关心.一项长期的工作，教育学生不是一朝一夕的事。这就需要足够的耐心.平时的工作中细心观察，发现了学生的错误，坦诚地和他交流，学生是能够接受的.2严格要求。

松是害“对学生关心爱护的同时，”严是爱。也不忘对他严格要求.班制定了严格的班级文明公约，班宣读，张贴后，师生一起严格遵守.正因为有了这些约定.班从一年级开始到现在每个星期都被评为文明班级.班将继续发扬这个优点.自身素质方面

也不会忘提高自己的自身素质.不断提升精神追求，工作的同时。增强职业道德，掌握教育规律，拓展学科知识，强化专业技能和提高教育教学水平.1多学习.要抓紧点滴时间学习。学习身边老师的宝贵经验，学习专业知识.要让读书，学习成为自己生活的一部分.2多反思.自我反思是提高业务素质的基本途径.今后的工作中。学生的活动方式，教学目标的确定以及教学内容选择进行反思.使自己通过教学反思才能从“经验型”教师转向“科研型”教师.3多琢磨.继续贯彻赏识教育。使学生感受到自己的价值，从而增进师生，生生之间的感情.只有学生与学生之间相处得很融洽，老师与学生之间相处得愉快，才能更好地进行班级管理.同时还要多琢磨班级管理的办法，努力形成积极向上的班风.同时还要在班上开展自我教育，使学生能够自己管理自己，自己约束自己，自己教育自己，自己超越自己，从而不断进步.4多总结.对于自己教学及班主任工作中的成功或失败。不断为自己今后的工作积累经验.不带半根草去"陶行知先生的真知灼言，捧着一颗心来。言犹在耳.新的学期刚刚开始，将勇于进取，不断创新，争取取得更大的进步.这么想的也将这么做.(二则)

这个学期我将继续带领我班级走过初中的第三个年头。

初三的同学马上就要面临中考了中考的压力下，暑假结束了将继续我班主任工作。许多同学会警醒，不会再像之前两年一样贪玩了知道我会继续帮助他走出低谷，会帮助他完成中考！

校领导的正确指导下，一学年工作开始了科任老师的关心和支持下。顺利开始这一学年，现在将这一学年的工作情况计划如下：

一、所做的主要工作：

深知自己肩负的责任重大，初三是整个初中阶段重要时期。不敢有半点怠慢，这一学年学生心理和生理都发生了很大的变化，对于这一变化，学生的精神上有较大的压力，而大多数的学生在这个转折时期显得迷茫，怎样让学生尽快适应这一变化，顺利度过转折时期，这是班主任的首要问题。

尽可能满足学生的需要，主要做了两点；一是尊重每位学生。努力的克服了固执己见，尊重学生的个性发展，为学生的成长营造一个愉快的心理空间。二是善待每位学生，用真诚的爱心对待每个孩子。对于优等生不掩饰他缺点，积极引导他扬长改过，努力使其达到更优秀，班的刘安琪同学学习成绩优秀，集体荣誉感强，班干工作也很出色。但是同学间的关系处理的不是很好。针对这一点，找她谈心，帮助她找原因。后来她与同学之间的关系非常融洽。

不歧视他努力去发现他闪光点，对于后进生。激励他不断自我完善。班的焦彬同学学习很差，上课不认真听讲，作业经常不做，课上课下纪录不能保证。行为习惯很差，对于这样的学生只是批评指责，自信心会越来越少，发现他篮球打的不错，学校组织的篮球比赛中表现非常出色，于是就鼓励他如果你学习像打篮球那样专注，学习成绩一定会有很大的进步，对于他每一点进步，都会及时的发现并且及时予以规律，培养他自信心。动员学习好的同学帮助他带动他把学习搞上去。

反应敏捷，这个班的学生整体给人的感觉就是思维活跃。但就是纪律性较差，缺乏自我约束能力，如今的孩子今非夕比，接触面广，自尊心强，但又有现代青少年的极大弱点，即缺乏勤奋刻苦拼搏的精神。这些都表现在一言一行中，自由散慢在队列了有说话的有打闹的无精打采，向学生提出要求，通过一些时间的训练，使孩子们体会到严格有序的管理带来的效果。

并以此召开主题班会，教育学生怎样正确处理同学之间的关系。对学生进行教育，处理闹矛盾的学生时，让学生多做自我批评，自己身上找不足，以此来培养学生宽厚待人的精神，学会以宽容和大度之心对待周围的人。

现在孩子一提起劳动就有厌烦心理，劳动是培养学生德育思想品质的机会。这些学生平时很少干活，养成了懒惰的习惯，首先教会学生怎样干活，从扫地到拖地，从擦玻璃到擦黑板，都示范并严格检查，及时表扬做得好的同学，批评做得不认真和逃跑的同学，让学生知道老师不仅注重他学习更注重他人品。

二、主要心得

很多人在提到教师时，把微笑送给学生。总会与严肃与联系在一起，其实微笑的力量才是无穷的每天给学生灿烂的微笑，会让学生的身心感到愉快，智能得到发展，有句谚语谁也说不清楚哪块云彩会下雨。而我却相信我每块云彩都会下雨，因为我拥有有一种特殊的教育手段----微笑

会微笑的送去欣赏，学生取得成功时。学生感到失落时，回微笑去鼓励，学生犯错误时，回微笑送去宽容，因此，用微笑赢得学生的尊重和爱戴，想说；微笑，一把闪闪发光的金钥匙，能开启教育成功的大门，帮助学生茁壮成长。

三、目标和将来

所以我不会让他轻易的浪费掉他时间的一年的时光其实也很快，学生的将来十分的重要。只要帮助学生们实现他梦想，那么我作为班主任来说。也算是尽到责任，不过就目前来说，这种现实情况还是需要我不断的努力的知道自己的将来就是需要不断的努力，会帮助学生的。

地产行业工作计划二则 篇6

一、净利润质量分析

净利润是企业按照权责发生制计算出来的结果，能否有相应的现金流入、或者能否在未来持续、重复、稳定的发生是投资者最为关注的问题。由于利润是收入和成本费用递减后的结果，因此利润的分析应主要从利润的计算过程和收入的来源来考虑。首先，收入的表现形式是应收账款还是银行存款，以及是否有相应的现金流入也都是影响收入质量的因素;其次，收入是来源于主营业务收入还是来源于投资收益直接影响了利润的稳定性和连续性;再次，利润是否有现金流的支撑是判断净利润质量最直观的标准。以下将从应收账款周转率与利润质量的关系、营业收入现金保证率、利润构成与利润质量的关系、经营活动现金净流量与利润质量的关系四个方面做出分析。

（一）应收账款周转率与利润质量的关系

在企业销售规模和信用政策稳定的情况下，应收账款周转率在各期应该是稳定的。即使在企业扩大销售时期，应收账款也应该与销售额同步增加。因此，根据销售额和应收账款平均余额计算的应收账款周转率与扩大销售之前的该比率相比，应该基本持平。如果企业在销售不变的情况下，应收账款周转率大幅度降低，则说明企业当期实现收入的质量有所下降。应收账款周转率大幅度的降低，意味着企业的应收账款居高不下，贷款不能及时收回，收入质量下降，从而导致利润质量下降。

（二）营业收入现金保证率

营业收入可以表现为现金或应收账款的增加，也可以表现为预收账款的减少。从一个会计期间来分析，当期实现的收入中可能有一部分没有收回现金，这个比率应该小于1。但是考虑到企业是处在持续经营的过程中，本期的营业收入中有一部分会递延到下期才能收回现金，而本期收到的现金则包括一部分前期的应收账款及预收账款。如果一个企业的销售政策和销售业务比较稳定的话，销售商品、提供劳务等收到的现金与营业收入相比应略大于1，因为销售商品、提供劳务等收到的现金中包含相关税金。营业收入现金保证率越低其收入质量越差。将现金流量表中销售商品、提供劳务等收到的现金与营业收入相比，可以计算营业收入现金保证率。计算公式如下：营业收入现金保证率=销售商品、提供劳务等收到的现金/营业收入

（三）利润构成与利润质量的关系

利润由营业利润和营业外收支净额构成。营业利润中有来自生产经营活动、投资性房地产、投资活动等产生的损益，也有公允价值变动损益。在分析企业的利润构成时，首先应该关注的是生产经营活动产生的主营业务利润。主营业务利润是企业基本经营活动的成功，也是企业一定期间获得利润中最主要、最稳定的来源，是企业最核心的利润。根据利润表，主营业务利润可以粗略计算如下：主营业务利润=营业利润-投资收益-公允价值变动损益在分析利润质量时，应关注主营业务利润额在利润总额中所占比重的大小和各期的变动趋势。如果主营业务利润在利润总额中所占比重小，而投资收益、公允价值变动损益或营业外收支净额所占比重大，呈现出主营业务利润与其他收入来源倒置的状态，说明企业的利润构成不合理，利润质量不够稳定。总之，利润构成应该是利润质量分析的一个重要内容。在进行这方面分析时，不仅需要关注本期利润构成是否合理，而且应该对连续若干期的利润构成进行比较，以掌握利润构成的变动趋势和发展规律。一般来说，企业利润额及其结构能够在一个较长期间内保持相对稳定，就可以认定该企业利润质量比较值得信赖。

（四）经营活动现金净流量与利润质量的关系

经营活动净流量是按收付实现制计算的营业净利润，而净利润是按权责发生制计算的结果，它包括非经营活动以及公允价值变动损益。由于口径不同，如果直接将经营活动现金净流量与净利润相比，难以说明净利润质量。因此，应将净利润比照经营活动现金净流量的口径进行调整，即将净利润中的非经营活动损益(包括投资收益、财务费用、营业外收支净额)以及公允价值变动损益剔除，然后将经营活动现金净流量与调整后的净利润相比，两者之间的比率即营业净利润现金保证率可以反映企业获得的营业净利润质量，用公式表示如下：营业净利润现金保证率=经营活动现金净流量/调整后的净利润

这个比率主要反映企业当期实现的营业净利润中有多少是有现金保证的。这个比率应该大于1，即经营活动现金净流量应该大于调整后的营业净利润。因为营业净利润扣除了折旧额、无形资产摊销、资产减值损失等非付现费用。如果将调整后的营业净利润再加上折旧额等非付现费用，则调整的净利润现金保证率应该接近或等于1。如果调整后的比率远远低于1，说明企业实现的净利润缺乏足够的现金保证，其质量不理想。

二、我国房地产业上市公司净利润质量的实证分析

为探讨我国房地产业净利润质量的好坏，本文选取了房地产业的上市公司作为研究对象。截止目前，我国沪深股市中上市的房地产业包含100多家公司，除去ST企业外，我们重点选取了60家具有代表性的公司(见表1)为样本进行研究，并且从上文所述的四个方面进行分析。我们将计算指标所需的各账户金额加总后求得平均数，见表2。由表2的数据计算可得：

应收账款周转率=赊销收入净额/应收账款平均余额=60.54，应收账款周转率是反映公司应收账款周转速度的比率。它说明一定期间内公司应收账款转为现金的平均次数。用时间表示的应收账款周转速度为应收账款周转天数，也称平均应收账款回收期或平均收现期。它表示公司从获得应收账款的权利到收回款项、变成现金所需要的时间。由计算可知房地产业应收账款周转率处于一个较好的水平，相当于6天可以实现应收账款的周转，该比率较为理想。

营业收入现金保证率=销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入=2065772676/15535542160=0.13，而营业收入现金保证率应当略大于1，因为销售商品，提供劳务等收到的现金中包含相关税金。营业收入现金保证率越低说明其收入质量越差，同时说明销售政策及销售业务较不稳定。

主营业务利润/利润总额=0.28，即主营业务利润额占利润总额的比重为28%，该比重过小，而投资收益、公允价值变动损益和营业外收支净额所占利润总额的比重较大，呈现出主营业务利润与其他收入来源本末倒置的状态，可知企业利润构成不合理，利润质量不够稳定。

营业净利润现金保证率=经营活动现金净流量/调整后的净利润=0.044，该比率略大于1时是最好的，说明企业实现的净利润有足够的现金保证，相反，若该比率远远小于1，则是非常不利的，说明企业实现的净利润缺乏足够的现金保证，利润质量不理想。

三、结论和建议

对比上文分析的我国房地产业上市公司的利润质量可知，营业收入和净利润均缺乏足够的现金支持，主营业务利润在利润总额中所占比重太小，反而是投资收益、公允价值变动损益和营业外收支净额所占的比重大，使得利润的结构中出现本末倒置的局面，总体来说现如今我国房地产业的净利润质量太低。为进一步提高我国房地产业利润质量提出如下建议：

（一）专业化的发展，提高营业收入质量

目前我国房地产业上市公司的营业收入很高，但是销售商品收到的现金却很少，说明营业收入并没有足够的资金支持，这对于房地产行业来说是很危险的。众所周知房地产行业是资金密集型行业，建设周期长，贷款数量大。资金链是房地产行业的重中之重，若其资金链吃紧甚至断裂，则可能会遭受灭顶之灾。因此，应保证房地产开发企业任何时点的流动资金数，努力提高销售商品收到的现金所占的比重。就目前来说，房地产业的上市公司可以考虑专业化的发展，不要贪大求全的去盲目的多元化和迷信资本求全等。对资金需求量大的房地产业上市公司应集中资源搞专业化，这样才能获得长足发展。

（二）实现规模经济

我国的企业普遍存在着规模不经济的现象，在房地产行业更是明显，实现规模经济至少有两大好处：一来可以降低房地产开发企业的成本，形成成本优势;二来可以通过提高我国房地产的市场集中度来提高房地产行业的效率。因此，应当重点考虑实现规模经济。

房地产行业现状 篇7

近年来以限购、限贷、限价等为手段的行政化调控的房地产市场调控，有形之手无处不在随时显现。行政手段简单灵活反应直接，出手快见效也快，容易实现短期目标，这是其突出优点。

目前全国已经出台限购令的城市共有45个，包括北京、上海、天津、重庆4个直辖市、26个省会级城市和大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市，以及无锡、苏州、三亚、佛山等热点城市。

以“限购令”为代表的行政手段退出，也是渐进的过程。以广州为例，广州在年底刚刚加码楼市限购措施，随后又提出2014年将继续加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施，很明显，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。

二、2014 年将是行政性调控向市场化改革的过渡

2014年区域分化的态势将延续，一二线供求格局难改，房价上涨压力下仍是调控焦点区域，三四线城市房地产问题的解决在于新型城镇化的建设力度。房地产调控继续收紧，地产调控政策在2014年处于摸石头阶段，各地开始试点。事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

2014年，楼市调控政策会在很大程度上影响房价变动，尤其是不动产登记、房产税如何实施以及对农村土地入市的推进，都将给这个敏感行业带来更多的未知数。同时，要继续做好房地产市场监管，坚持开展房地产市场形势分析，研究房地产市场调控的长远机制。此外，包括经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，在2013年商品房量价创下历史新高后，成交量已接近潜在上限，未来理性回归势在必行。

2014年是我国整个房地产新一轮改革的元年，我们未来整个房地产市场已经进入了一个新的周期，众多房企对中国经济结构的调整转型非常期待。毋庸讳言，在现实版的调控政策诉求上，我们显然过多地强调了短期调控目标，尤其是房价控制目标。

三、2014年不同城市的量价走势和政策导向的分化继续加剧

十八届三中全会召开，各个城市也都密集的推出了“京七条”、“沪七条”、“深八条”，这些热点城市响应国家政策，都在做区域性或者自发性的调控，这些动作到2014年还是会产生一些后续性作用。从大经济环境来看，经济会议上释放的信号也是稳中求进，货币政策不会很宽松，或者马上流动性增强，这就意味着房地产这种资金密集型的行业，不会出现大幅度的波动。回归到市场层面，2014年楼市走向会更趋向于市场化，尤其是北京市场，未来会向着更加尊重市场的角度发展。政策调控这只无形的手会慢慢的撤出市场，并通过自住型商品房等改变供应结构来实现市场的自我平衡。

面向2014年房地产市场将继续趋凉，全年商品房的销售面积和销售金额跟去年相比不会有起色，所以2014年房地产企业的利润同比增速几乎没有或者略微下降。

2014年房地产将会出现新的量价走势，每个地区的房价走势和当地的政策将继续加剧。一线城市和热点二线城市供不应求压力将持续，房价上涨压力依然突出，政策有加码的可能性。与此同时，多数二线城市供需均衡、价格平稳;大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求。

四、房地产宏观调控受《决定》的影响仍将持续

无论是十八届三中全会公报，还是《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)，本次会议相关文献提及房地产的内容有限，有关表述往往简明扼要甚至轻描淡写，如何推断和预测三中全会后房地产政策的新趋向?三中全会《决定》提出市场在资源配置中的决定性作用，并强调经济体制改革的所有领域均须遵循这条规律。可以预期，去行政化调控，回归市场化方向将成为房地产政策的必然选项。

由于房地产的特殊行业属性，这些从宏观全局到相关专门领域的综合系统改革将不同程度地对其产生影响，甚至将深刻改变行业发展格局。比如《决定》对于政府与市场关系的厘定，对于市场在资源配置中决定性作用的强调将有助于扭转房地产调控中的行政化偏向;提出鼓励金融创新，提高直接融资比重必将改变房地产行业融资环境;对于新型城镇化的改革推进将根本改变我国城乡格局、城市格局从而改变房地产市场格局等。

注重短期目标，忽略长期诉求给行业发展带来的弊端是显而易见的，它容易导致政策的短期化取向，关注短期效应，追求短平快，忽略中长期的供求平衡问题和结构调整问题，忽略基础制度的完善优化，忽略长效机制的构建与改进。

2013年上半年的低利率环境和下半年至今的高利率环境

房地产行业税收检查 篇8

房地产行业税收检查[转贴] 第一节 房地产行业核算特点

一、概述

房地产行业涉及的地方税种多，税收征管的难度大。在企业所得税、土地增值税、房产税等主体税源的控管上还存在较多漏洞。

内资企业要缴纳营业税、城建税、教育费附加，耕地占用税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、企业所得税等。

外资企业要缴纳营业税、土地增值税、耕地占用税、城市房地产税、印花税、契税、外资企业所得税等。

房地产企业是资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。

我国税法越来越复杂，为发挥税收职能，国家财税部门每年都会以文件形式对有关税种作出解释和规定。这些文件有的是对条例法规精神的强调，有的是对条例法规内容的增减，有的甚至是对条例法规条款的变更。我们若不能全面深入研究，就无法对税收业务进行正确的判断和处理，造成对同一类业务问题，作出不同的解释，甚至作出错误的处理，从而影响了税务机关的形象，侵害了纳税人的权益。发生类似问题，有税法立法不够严谨，立法思想对市场经营主体、经营模式变化的前檐性不够等因素，但更多的是税务人员对税法缺乏系统掌握，以及对个别行业会计核算不熟，进而把握不住业务实质等原因造成的。

作为税务稽查人员，如果对税收政策和会计核算方法进行系统的深入研究，熟练掌握了报表项目、会计科目和会计核算业务税收政策。那么，通过审查企业的财会资料和其他经营资料，就能够高效率、高质量的完成税收检查任务。下面，我们通过对房地产业财务会计和税收政策的梳理、归纳，以及对房地产行业经营特点的初步探讨，希望能总结出房地产行业税务稽查的一些规律和方法。

二、房地产开发一般过程

一个房地产企业由于资金的限制和政策上的风险，在同一时间一般只能开发一个房地产项目（也有同时开发两个以上项目的大型公司），更多的大型公司对现金流量的预测和把握采取滚动开发的形式经营房地产业务。

一般来讲，一个房地产开发项目要经过以下过程（见图表1）。

三、房地产行业财务会计制度的探索

第一阶段：文革后的制度恢复以及新制度的探索 1980年财政部修订《国营工业企业会计制度》；

1981年1月至10月财政部先后制定发布了《国营施工企业会计制度》、《建设单位会计制度》；

1984年3月国务院发布了《国营企业成本管理条例》； 1985年和1988年财政部对《国营工业企业会计制度》进行了两次重大的修订；

1985年4月国务院发布了《国营企业固定资产折旧试行条例》；

1985年3月财政部发布了《中外合资经营企业会计制度》； 1985财政部制定发布了国营工业、交通企业、建设业、商业、金融业的成本管理条例实施细则，配合国务院《国营企业成本管理条例》实施；

1986年12月财政部制定发布了《成本核算办法》，对企业的成本核算的具体方法和程序作了明确的规定；

1988年5月财政部制定发布了《国营企业固定资产折旧试行条例实施细则》，以配合国务院《国营企业固定资产折旧试行条例》的实施。（注：上述制度均已废止。）第二阶段：形成体系

引进西方先进的会计核算办法，废弃原采用的苏联模式的会计报表核算体系。用《资产负债表》代替《资金平衡表》，逐步从《财务状况变动表》过渡到《现金流量表》，重新设计了科目名称和概念，与国际会计准则接轨。

1992年5月财政部发布了《股份制试点企业会计制度》（废）； 1992年11月经国务院批准，财政部发布了《企业会计准则》和《企业财务通则》；

1993年1月财政部、中国人民建设银行联合印发《施工、房地产开发企业财务制度》；

1993年7月财政部印发《房地产开发企业财务制度》； 1997年，财政部发布了我国第一个具体会计准则《企业会计准则——关联方关系及其交易的披露》；

1998年1月财政部在《股份制试点企业会计制度》的基础上，制定发布了《股份有限公司会计制度》；

1999年5月财政部制定《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》；

2000年6月国务院发布《企业财务会计报告条例》； 2000年12月财政部制定发布《企业会计制度》，以保证《企业财务会计报告条例》的落实。

2006年2月15日财政部制度发布1个基本准则和38个具体会计准则，涉及存货、投资性房地产、固定资产、所得税、员工薪酬、收入、合并会计报表、现金流量表等具体的核算业务。实现了会计核算准则体系与国际惯例趋同。并于2007年1月1日起暂在上市公司执行。

在 2006-07-27 08:18:12 发表: 第二节 房地产行业现行主要税收政策及分析 第一、营业税及附加

[政策一] 《条例》及实施细则

纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。

营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

价外费用包括基金、集资费、手续费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。

纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的（以及单位将不动产无偿赠与他人），主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：

（一）按纳税人当月销售的同类不动产的平均价格核定；

（二）按纳税人最近时期销售的同类不动产的平均价格核定；

（三）按公式核定，计税价格=工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），成本利润率由省级税务局确定。

转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。

[政策二] 国税函发（1995）156号《营业税问题解答之一》 合作建房如何征收营业税。

（一）如果是“以物易物”的方式，双方应分别按照销售不动产和转让土地使用权征收营业税，由于双方没有进行货币结算，应核定征税。

（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权的，出地方按租赁业征收营业税；出资方在将不动产交还给出地方时，按销售不动产征税，双方均需核定营业税。

（三）双方成立新公司的：第一、双方共担风险的，只对公司征收“销售不动产” 营业税。第二、如果出地方取得固定利润，应按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征收营业税。第三、双方分配房屋的，出地方没有承担经营风险，应该按“转让无形资产”征收营业税，营业额需核定。对合营企业的房屋，在分配给双方后，如果各自销售再按“销售不动产”征收营业税。征收营业税的预收账款包括预收定金。

“还本”销售的，应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税，不得减除所谓的“还本”支出。[政策三] 国税函发（1995）549号 对拆迁还房部分，按成本价计征营业税。

[政策四] 川地税发（1997）057号《四川省房地产业营业税征收管理暂行办法》

纳税人销售不动产，其计征营业税的营业额不得扣除附属设备（如电梯、供暖、供电、供水等设备）的价值。连同动产一并销售的，不得扣除其动产的价值。

房地产企业受国家机关、企事业单位委托代建房屋，同时符合下列条件的，可就其实际收取的管理费按“服务业——代理业”税目依5%的税率征收营业税。

1、建房单位自行立项、自行征地并提供基建计划，双方签订代建合同，房地产企业按一定比例收取管理费。

2、房地产企业按国家规定办理工程清结算，不代垫工程款。房地产企业按经济合同法有关规定收取定金，且定金金额不超过销售总额5%的，可暂不征收营业税；超过5%的部分，以及将定金转为预收款的，均应按全额征收营业税。对一方提供土地，另一方投资建设不动产，不动产建成后，一定时间内使用权归投资者（即资金提供者）所有，规定的时间到期后，投资者将使用权归还给提供土地使用权者的行为，应视其具体情况分别按所属税目征收营业税。

1、双方在合同中如明确不动产建成投入使用之日起，产权即属于提供土地使用权者，仅允许投资者使用若干时间的，其性质属于提供土地使用权者收取投资者租金，建成不动产租给投资者使用。应对提供土地使用权者依据投资者建设不动产的投资额，按“服务业”税目中的租赁业征收营业税，其纳税义务发生时间，为不动产产权确定日，（营业额为投资额）。

2、双方商定，不动产建成之后产权暂归投资者所有，使用一定时间后再还给提供土地使用权者，则在产权变更时，应对投资者按当期该不动产评估值征收销售不动产的营业税，纳税业务发生时间为产权变更之日。对提供土地使用权者应看其不动产的产权归投资者所有时是否包括土地使用权，包括土地使用权的，则应在投资者取得不动产产权时依据不动产的工程造价按转让土地使用权征收营业税；不包括土地使用权的，则对提供土地使用权按场地租赁业务征收营业税。其纳税义务发生时间均为产权或土地权属变更之日。[政策五] 川地税发（1999）031号

五、关于“集资建房”的认定问题：

（一）经过县以上建设行政主管部门和房改部门批准；

（二）房产证、产权证和土地使用权证的归属必须与集资合同（协议）方案的签订人一致；

（三）本单位职工以职工花名册、工资表及同级人事或劳动部门的审核为准。

十、关于公房出租征收营业税问题：对公房租金收入1999年1月1日起恢复征收营业税。[政策六] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策七] 财税字（2000）7号

对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拔给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征营业税。本通知自2000年1月1日起执行。[政策八] 川地税函（2001）262号

拆迁还房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，按成本价核定计征营业税。自2001年9月1日起执行。[政策九] 财税（2002）191号

废止《营业税税目注释》第八、九条中部分内容。即股权转让不征收营业税。

[政策十] 国税函（2002）165号

转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[政策十一] 川地税函（2002）226号

纳税人因客户逾期付款而取得的罚息（或称违约金）应当并入营业额计征营业税。

[政策十二] 国税发（2004）69号

对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的“住房专项维修基金”不计征营业税。

[政策十三] 财税（2003）16号

（七）单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税；对转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的建设项目。

（八）土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让土地使用权”征收营业税。违约赔偿金收入应并入营业额征收营业税。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所的的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

[政策十四] 财税（2004）206号

财税（2003）16号文件自2003年1月1日起执行，2003年1月1日之前有关涉税事宜仍按原政策规定执行。[政策十五] 川地税函（2004）327号

房地产开发企业将开发的商品房转作本企业自用的固定资产，若该资产在房地产开发企业的实收资本金范围内，可暂不征收营业税。（答复省直分局）[政策十六] 国税函（1999）144号

售房回购业务双方均按销售不动产征收营业税。售房回租业务分别按照各自适用税目征收营业税。第二、房产税（城市房地产税）[政策一] 《条例》及实施细则

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于国有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

房屋出租的，以房产租金收入作为房产税的计税依据。[政策二]（86）财税地字第008号 开征房产税的建制镇、工矿区由省级人民政府批准。征税范围包括市区、郊区、县城、镇政府所在地。

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工单位建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。办理验收手续前已使用的，从当月征收房产税。承租人使用房屋，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。[政策三]（87）财税地字第003号 关于“房产”的解释

“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。关于房屋附属设备的解释

房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。[政策四] 国税函发（1993）368号

用房产投资的，收取固定收入不承担联营风险的，视同租赁，按租金收入征收房产税。融资租赁房产的，按房产原值缴纳房产税，不按租赁收入征收房产税。

[政策五] 川地税函发（1996）109号

同国税函发（1993）368号。融资租赁期内房产税的纳税人，原则上为承租使用房屋的单位或个人。[政策六] 川地税函发（1996）110号

我省外商投资企业的房地产税，依照现行《房产税暂行条例》以及我省对房产税的补充规定执行。

外商投资企业房地产税有关优惠政策，依照《四川省鼓励外商投资条例》的有关规定执行。即生产性企业10年免征房地产税和车船使用税；非生产性企业3年免征房地产税和车船使用税。

[政策七] 国税函（2002）284号

凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间,应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。[政策八] 国税函（1997）39号

《城市房地产税暂行条例》第五条（新建房屋免三年房地产税，翻修房屋免二年房地产税）不适用于外商投资企业。[政策九] 财税（2000）125号

对按政府（县级以上）规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

本通知自2001年1月1日起执行。凡与本通知规定不符的税收政策，一律改按本通知的规定执行。[政策十] 川地税函（2000）130号

对大型商品交易市场的房产税，经批准后可按房产余值计算征收问题，按以下规定办理：县以上人民政府批准建设的商品交易市场、逐级上报省地税局审批。[政策十一] 国税发（2000）44号

对外资企业，人防工程暂不征收城市房地产税。

外资企业出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则。外资企业在商品房开发过程中搭建的临时铺面出租经营的，房地产管理部门不给确认产权、“固定资产”账上也不反映的，暂不征收城市房地产税。商品房交付使用后依旧保留的出租经营用临时铺面，无论是否入账、是否确定产权，均照章征收城市房地产税。

[政策十二] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。

川地税发（2004）33号：《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。

[政策十三] 国税发（2003）89号

房地产开发企业开发的商品房，在售出前不征房产税；对售出前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。[政策十四] 川地税函（2004）96号 房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前已使用或出租、出借的，应按规定征收房产税。第三、城镇土地使用税 [政策一] 《条例》及实施细则

在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用纳税义务人。[政策二]（89）国税地字第140号

房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市税务局根据从严的原则结合具体情况确定。[政策三] 国税发[2003] 89号

购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

购置存量房，自办理权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用权。房地产开发企业自用、出租、出售本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。[政策四] 国税发[2004] 100号

要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办理。根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。本通知下发后各地要全面清理城镇土地使用税的减免规定，属于越权减免的要立即纠正并恢复征税；除经批准开发建设经济使用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产免征土地增值税的优惠政策已经到期，对仍未按规定恢复征税的要立即纠正。[政策五] 川地税函（2004）96号

（一）房地产开发企业建造商品房用地在商品房未售出前应按有关规定征收城镇土地使用税。[政策六]（88）国税地字第015号

关于纳税人实际占用的土地面积的确定。以土地使用权证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用权证书，应由纳税人据实申报土地面积。

关于纳税人的确定。土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由带管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

[政策七]（88）国土【籍】字第189号

各级税务部门，对纳税人实际占用土地面积的确定，应根据《条例》规定的精神，以省级人民政府组织测量的土地面积为计税依据；尚未组织测量的，以政府部门核发的土地使用证或土地管理部门提供的土地使用权属资料所确认的土地面积为计税依据；尚未核发土地使用证书或土地管理部门尚未提供土地权属资料的，暂以纳税人（土地使用者）据实申报的土地面积为计税依据。今后随着土地使用权申报、登记、发证和地籍测量工作的进展，再作相应调整。[政策八]（89）国税地字第140号

纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑，对纳税单位可按其占用的建筑面积占总面积的比例计征土地使用税。

基建项目在建期间占用土地以及商品房开发用地，原则上应按规定计征土地使用税。经省级税务机关批准，可免。[政策九]（88）财税字第260号

国务院1988年9月27日发布的中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例不适用于外商投资企业和外国企业在华机构的用地。各地制定的土地使用费对外资企业和外国企业在华机构仍然有效。

[政策十] 四川省人民政府令1989年7号《四川省城镇土地使用税实施办法》：

新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。新征用的非耕地，自批准征用的次月起缴纳土地使用税。[政策十一] 川府函（2004）47号

《四川省鼓励外商投资条例》废止，对其中的税收优惠政策，允许享受优惠政策期限未满的外资企业继续享受至期满，新登记注册成立的外资企业一律不再享受有关优惠政策。《四川省鼓励外商投资优惠政策》中与《四川省鼓励外商投资条例》有关内容相同的税收优惠政策同时废止。另，川府发（1999）50号及川办发（1996）148号两次颁布的《四川省鼓励外商投资优惠政策》已于2002年6月25日在《四川日报》公告废止。[政策十二] 川地税发（2004）33号

《四川省鼓励外商投资条例》废止后，新老外资企业享受优惠政策的执行时间统一以《四川日报》向社会公布的日期即2003年12月2日为准，凡在12月2日前（不含）办理完毕工商登记的外资企业可允许其继续享受优惠政策直至期满（但需依法审批）；凡在12月2日以后（含）新办理工商登记的外资企业一律不再享受优惠政策。第四、印花税

[政策一] 《条例》及实施细则

印花税只对税目税率表中列举的凭证和经财政部确定征税的其他凭证征税。

凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。[政策二]（88）国税地字第025号 不兑现或不按期兑现的合同也要贴花。[政策三]（91）国税发155号

对办理借款展期业务使用借款展期合同或其他凭证，按信贷制度规定，仅载明延期还款事项的，可暂不贴花。土地使用权出让、转让合同、不贴花。

“产权转移书据”税目中的财产所有权的范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所书立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

（川地税函（2004）96号重申：房地产转让合同属于“产权转移书据”）

[政策四]（88）国税地字第030号 融资租赁合同按“借款合同”计税贴花。[政策五] 川地税函（2001）215号

商品房购销合同适用“印花税——产权转移书据”万分之五税率征收印花税。

[政策六] 川地税发（2004）48号 印发《四川省印花税核定征收管理办法》。

对以下情形，主管税务机关可以核定其印花税的计税依据（略）。

产权转移业务，依照转移实际金额100%核定；建筑安装100%；建筑工程勘察设计80%。第五、契税 [政策一] 《条例》及实施细则（1997）

契税的征收范围：以出让方式取得国有土地使用权；以转让方式（买入、受赠、交换等）取得国有土地使用权；房屋的买卖、赠与和交换。承受土地房屋权属的单位和个人为契税的纳税人。税率3～5%，契税的计税依据为“成交价格”，即“取得成本”。

契税的纳税义务时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

土地房屋权属以下列方式转移的，视同买卖或赠与，计征契税：

（一）以土地房屋权属作价投资入股；

（二）以土地房屋权属抵债；

（三）以获奖方式承受土地房屋权属；

（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地房屋权属。土地使用权交换、房屋交换、土地与房屋交换的，交换价格相等的，免征契税；交换价格不等的，由多支付一方缴纳契税。

[政策二] 川财明电（1997）17号

在我省《关于实施办法》未出台之前，全省契税税率按4%执行。[政策三] 四川省人民政府第109号令《契税实施办法》 契税税率为4%，可下浮到3%。[政策四] 川财税（1998）16号

我省契税的适用税率按4%执行。各地需下浮3%的，必须报省财政厅、省地方税务局批准，各地无权自定税率。[政策五] 财税字（1998）96号

契税的计税价格：合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围，纳税人应该按合同确定的成交价格全额计算缴纳契税。

对购买安居房、经济适用房应该照章征收契税。[政策六] 川财税函（1997）7号

同意成都市契税的适用税率为3%，从1999年7月1日起执行。

[政策七] 川财税（2001）22号 同意泸州市契税的适用税率为3%。[政策八] 国税函（1998）829号

居民赵某与房屋开发商签订“双包代建”合同，由开发商承办规划许可证、准建证、土地使用证等手续，并由委托方按地价与房价之和向开发商付款的方式取得房屋所有权，实质上是一种以预付款方式购买商品房的行为，应照章征收契税。[政策九] 财税字（1999）210号

2000年底前对1998年6月30日前建成尚未售出的空置的商品住房予以免税（对房地产公司免营业税、对购买者免契税）优惠。

[政策十] 财税（2001）44号

对财税（1999）210号免税政策延长两年（限于商业用房、写字间和商品住房，不包括别墅、度假村等高档商品房）。[政策十一] 财税（2000）14号

甲乙单位合作建房，提供资金的乙方获得了甲方的部分土地使用权，应缴纳契税。其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。

[政策十二] 财税（2001）161号 关于企业改革中有关契税政策：

公司制改造，是指非公司制企业按照《公司法》要求改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，或经批准由有限责任公司变更为股份有限公司。改制成公司不变更原企业投资主体和投资比例的，不征契税。独家发起募集设立股份有限公司的，免征契税。国有集体企业经批准改制成全体职工持股的公司，承受原企业土地房屋权属的，免征契税。

企业合并，投资主体不发生变化的，新设方或存续方承受被解散方土地房屋权属不征契税。

企业分立（存续分立和新设分立），对派生方、新设方承受原企业土地房屋权属的，不征契税。破产清算期间，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地房屋权属以抵偿债务的，免征契税。[政策十三] 川地税函（2002）83号

成交价格是指土地房屋权属转移合同确定的价格，包括煤气安装费、光纤费、厨卫装修、铝钢门窗安装等款项（此处包括的部分可理解为“使房屋能够正常使用不可分割的配套设施的价格”）。

高档住宅是指单位面积造价较高的高级公寓、别墅、度假村等豪华住房。四门临空、独门独院的住宅是别墅。虽相互连接但户户顶天立地，独门进出，下有私家花园及独立车库的联排（或连体）住宅，也是别墅。[政策十四] 财税（2003）184号

参阅[政策十二] 财税（2001）161号文。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，占股超过50%的，新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地房屋权属，免征契税。国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地房屋权属，免征契税（注意：此处未强调“全体职工”）。

国有、集体企业出售，被出售企业法人注销，买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购买企业的土地房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。企业破产、关闭的，非债权人妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置的，免征契税。

妥善安置原企业职工、是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人，按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿，并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同，以及按照《劳动法》落实相关政策。企业合并、企业分立政策同161号文。[政策十五] 川地税函（1999）412号

经请示总局，批复（绵阳地税）：居民在自己已取得土地使用权的土地上修建住房，房屋建成后并未发生权属转移行为。因此，不征收房屋契税。[政策十六] 财税（2004）126号

对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照规定征收契税。[政策十七] 川地税函（2004）208号 关于契税纳税期限。