房地产企业融资模式（精选8篇）
资金是房地产开发企业的生命线，大多数小型房地产商的主要管理活动是围绕着融资进行的。总体来说，有以下几种融资模式：
1.自有资金+银行贷款
•传统融资方式，被普遍采用，但中小型企业很难得到银行贷款。
•融资成本最低，应优先使用。
•2.自有资金+信托计划
•新兴融资方式，目前限于短期融资，对长期的、大规模的项目作用有限。
•融资成本比银行贷款高。
•3.自有资金+股权融资
•传统融资方式，目前引进外企的比例较高。
•融资成本比银行贷款高。
•4.自有资金+投资基金
•新兴融资方式，规模很小，而且相关法律不健全。
•融资成本最高。
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融资流程介绍
一、贷款种类：信用贷款、担保贷款和票据贴现
1、信用贷款：系指以借款人的信誉发放的贷款。
2、担保贷款：系指保证贷款、抵押贷款、质押贷款。
保证贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时．按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放的贷款。
抵押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。－主要指不动产（房屋、设备、土地等）和特别动产（车）
质押贷款，系指按《中华人民共和国担保法》规定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。－动产（比如存货）
3、票据贴现：系指贷款人以购买借款人未到期商业票据的方式发放的贷款。
另外：按照期限可分为：短期贷款（1年以内，含1年）、中期贷款（1年以上（不含1年）5年以下（含5年））和长期贷款（5年以上）
目前企业尤其是民营企业融资主要集中在担保贷款和票据贴现，担保贷款期限多为1年以下，又多以抵押和质押风险最小，也是银行最最喜欢操作方式。票据贴现由于存在大量非真实经营活动，国家对此要求非常严格，要求提供的发票原件。
（抵押，就是债务人或第三人不转移法律规定的可做抵押的财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就抵押物卖得价金优先受偿。
质押，就是债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。
抵押与质押的区别在于：1.抵押的标的物通常为不动产、特别动产（车、船等）；质押则多以动产为主或者股权。2.抵押和股权质押要登记才生效，质押则只需占有就可以（指动产）。
3.抵押只有单纯的担保效力，而质押中质权人既支配质物，又能体现留置效力。4.抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。）
二、贷款流程
1、办理贷款卡：
（1）、贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向金融机构申请办理信贷业务的资格证明。贷款卡记录了贷款卡编码及密码，是商业银行登录“银行信贷登记咨询系统”查询客户资信信息的凭证，取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。
（2）、办卡对象：具有主管工商行政管理局核发营业执照的企业（单位）法人及个体经营者；以个人名义申请贷款卡不须办理贷款卡，但个人为企业（单位）法人或个体经营者担保贷款的情况除外。
（3）、贷款卡办理处于每年3月至6月15日对贷款卡年审，当年办理的贷款卡不用年审。企业申请所需材料:
①《贷款卡申请书》；
②《企业法人营业执照》（非法人企业为《营业执照》，事业单位为《事业法人登记证》正本复印件及副本原件（其他借款人为上级批文复印件）；
③《中华人民共和国组织机构代码证》原件及复印件；
④企业的《注册资产验资报告》原件和复印件；领卡前一个月的资产负债表和上决算报表；
⑤法定代表人（或法定代表人授权的代理人、负责人）证及有效证件（身份证）原件及复印件；
审
核
①提交资料真实、完整性；②证、照、表相符；
③主要财务指标平衡关系表
发
卡
上机登录企业概况后发卡；
年
审
所需材料：
①《贷款卡年审报告书》；
②经工商部门年检后的《营业执照》原件及复印件；
③《中华人民共和国组织机构代码证》复印件；
④上会计决算报表；
⑤需变更企业要素的请携带变更后的相关资料原件及复印件；
⑥法定代表人身份证及法人代表证复印件。
2、贷款申请：
借款人需要贷款，应当向主办银行或者其他银行的经办机构直接申请。借款人应当填写包括借款金额、借款用途、偿还能力及还款方式等主要内容的《借款申请书》。同时须按要求提供借款人相关资料。
3、对借款人的信用等级评估：
应当根据借款人的领导者素质、经济实力、资金结构、履约情况、经营效益和发展前景等因素，评定借款人的信用等级。评级可由贷款人独立进行，内部掌握，也可由有权部门批准的评估机构进行。信用等级的评定涉及到授信和贷款的额度，所以非常重要。财务报表要求经审计的。每个银行对评级的等级所达到的额度要求并不一样。
4、授信：
银行授信额度即为简化银行信贷审批流程，经企业申请，银行审核后给予企业的一定金额及期限内，向借款人发放的可循环使用的授信。简单地说,就是银行能贷给你最高多少的钱。是和信用评级联系在一起的。其特点是：
（1）、一次授信，循环使用，随用随还。一次授信后，在约定的时间和额度内随借随用随还；
（2）、凭证贷款，手续简便。借款人依据授信合同办理授信业务，银行不再重新进行授信调查、审批；
（3）、如果为综合授信额度，借款人除了可以获得贷款外，还可办理授信合同规定的开立承兑汇票、国际结算融资等业务。
所须提供资料：借款人和担保人的基本资料（营业执照、组织代码证书、税务登记证、法人证明及身份证等）；三年的财务报表（最好经审计的），未满三年的提供自开业至今的财务报表；抵押和质押相关材料；借款人和担保人企业经营状况介绍；章程以及根据企业章程需要提供的董事会或股东会决议；银行需要的其他材料。
5、部门审批流程
首先由业务部门或客户部门进行资料收集，并编写评审报告，通过后报到贷审部门进行风险评审，最后上贷审会进行最终确定。每个银行根据权限不同，报到省行审批或总行备案。贷审会主要由行长、副行长和部门负责人参加，并实行投票表决，具体票数通过率每家银行规定不一样。贷审会集中举行，同时审理多家借款企业授信。
6、签定借款合同或授信合同，签定保证合同。
三、签发银行承兑汇票和贴现
1、签发银行承兑汇票
定义：银行承兑汇票是指由承兑申请人签发的，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意承兑，持票人在汇票到期日或到期日前几天向委托付款人提示付款的票据。付款期限最长可达6个月；提示付款期自汇票到期日起10日。
功能：
用于真实商品交易后的债权债务结算；票据持有人在汇票到期日前若急需资金可以向开户银行或票据中心申请贴现；银行承兑汇票在到期日前可以背书转让。
如何办理：
（1）、提交书面申请，包括提交《开具银行承兑汇票申请表》、《开具银行承兑汇票申请书》、经济合同及企业近期的财务报表；
（2）、银行与申请人及担保人签订担保合同；
（3）、申请人向银行缴存保证金（20%以上）；
（4）、银行向申请人签发银行承兑汇票，并由申请人签章。
常见问题解答：
（1）．开立银行承兑汇票需要缴存多少比例的保证金？
申请人需要缴存不低于银行承兑汇票金额20％的保证金。
（2）．对银行承兑汇票单笔金额有何限制？
银行承兑汇票单笔最高金额不能超过1000万元。
（3）．开立银行承兑汇票时，不同的担保方式需要签订哪些相关担保合同？
开立银行承兑汇票时，申请人要与银行及担保人签订《银行承兑汇票契约》，若承兑采取保证方式的，还要签订《银行承兑汇票保证担保合同》，若承兑采取抵（质）押担保方式的，则要签订《银行承兑汇票抵（质）押担保合同》。
2、贴现
定义：
银行承兑汇票贴现是指银行承兑汇票的持票人在票据到期日前，贴付一定利息将票据权利转让给金融机构而取得资金的票据行为,是金融机构向持票人融通资金的一种方式。产品特点：
能满足客户持有的商业汇票快速变现的需求；手续方便，融资成本低。
如何办理：
1．提交书面申请书，即《汇票贴现申请书》
2．提供以下资料：
（1）经年检的营业执照或事业单位法人证书、组织机构代码证、贷款卡原件
（2）尚未到期且要式完整的银行承兑汇票
（3）交易双方签订的真实、合法的商品或劳务交易合同原件，或其他能够证实商品或劳务交易关系真实性的书面证明
（4）与出票人（或直接前手）之间的增值税发票原件或复印件
（5）贴现行要求提交的其他资料
常见问题解答：
1．对贴现的票据有何要求？
要求贴现的银行承兑汇票的交易合同必须是合法且要素齐全，即贴现的银行承兑汇票必须符合《票据法》，符合制度规定的银行承兑汇票的出票、背书、承兑的条款要求。
2．对贴现的期限有何规定？
贴现的期限从贴现之日起至汇票到期日止，最长不超过6个月。
四、银行贷款关注的财务指标
企业还要把握好以下12个指标：
财务结构：
1、净资产与年未贷款余额比率。必须大于100%（房地产企业可大于80%）。
2、资产负债率。必须小于70%，最好低于55%。
偿债能力：
3、流动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在150%~200%较好。
4、速动比率。一般情况下，该指标越大，表明企业短期偿债能力越强，通常该指标在100%左右较好，对中小企业适当放宽，也应大于80%。
5、担保比例。企业应该把有损失的风险下降到最低点。一般讲，比例小于0.5为好。现金流量：
6、企业经营活动产生的净现金流应为正值，其销售收入现金回笼应在85~95%以上。
7、企业在经营活动中支付采购商品，劳务的现金支付率应在85~95%以上。经营能力：
8、主营业务收入增长率。一般讲，如果主营业务收入每年增长率不小于8%，说明该企业的主业正处于成长期。如果该比率低于-5%，说明该产品将进入生命末期了。
9、应收账款周转速度。一般企业应大于六次。一般讲企业应收账款周转速度越高，企业应收账款平均收款期越短，资金回笼的速度也就越快。
10、存贷周转速度，一般中小企业应大于五次。存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强。
经营效益：
11、营业利润率，该指标表示全年营业收入的盈利水平，反映企业的综合获利能力。一般来讲，该指标应大于8%，当然指标值越大，表明企业综合获利能力越强。
12、净资产收益率，目前对中小企业来讲应大于 5%。一般情况下，该指标值越高说明投资带来的回报越高，股东们收益水平也就越高。
附董事会决议样本
企业融资是企业以自身主体进行资金融通, 实现企业内部资金供求的平衡状态。房地产企业融资问题是企业发展的主要生命线, 大部分房地产企业的生产经营管理都是围绕房地产及其项目融资进行的。总体上说, 房地产企业融资主要分为传统融资方式 (银行贷款、股权融资等) 与新兴融资方式 (信托计划、投资基金等) 两种类别, 不同融资方式在融资成本、风险、项目规模等方面有着不同适应条件。
二、房地产企业融资的基本特征
(一) 较多依赖外源性融资
房地产企业发展是一个融资、发展、再融资、在发展的过程, 企业生产活动需要筹集项目建设资金, 其具体融资方式的选择关系到企业融资成本选择与负债结构、可实现收益等。作为非金融企业, 房地产企业的融资方向主要分为两种:一是内源性融资, 即利用本企业长期积累的自有资金或可供使用资产进行再投资活动;二是外源性融资, 即主要依赖外部资金或投资的供给满足企业对资金的基本需要, 如将投资者资金转变为公司股份的股权融资形式。房地产企业从事行业性质决定了企业资金密集型生产的基本定位, 企业自有资金难以满足企业对大规模、长期资金的需求状况, 以自有资金为基础实现企业资金融通是房地产企业生产管理活动的基本条件。
(二) 以土地与房产抵押为条件
房地产企业融资主要以房地产企业自身为融通主体, 根据生产经营活动的特点及企业未来发展预测, 采取适当的方式与渠道筹集资金、合理组织与安排企业对资金的供应。房地产企业融资行为有直接融资与间接融资两种, 间接融资方式就是通过向金融机构 (银行) 间接贷款进行的融资活动, 这种融资活动中作为直接借款人的房地产公司与作为直接贷款人的投资者之间不存在业务往来, 而是借助中介机构媒介作用进行;直接融资就是指房地产公司作为直接借款人向作为投资者的直接贷款人进行的融通活动。房地产企业的上述融资活动都需要以土地、房产作为担保物进行借贷或资金融通的条件。
三、房地产企业融资模式及其运营中存在的问题
(一) 房地产信托融资
在国际范围内, 房地产信托融资也被称为房地产投资信托基金。在我国房地产信托融资是指“信托+银行”的融资方式。基础建设投资信托是目前我国规模最大的一种信托方式, 基础设施项目建设周期较长, 对资金的需求量大, 其目的是为基础设施建设提供项目实施资金支持。其遵循的基本流程是:房地产企业充分表达项目建设融资需求, 并针对项目实施制定出可行性分析报告, 拟定资金信托文件等, 然后由相关机构进行信托推介, 最终成立信托计划, 将资金投入项目运作中去。当前房地产信托也存在诸多问题, 信托机构监管不到位, 导致不合规活动难以得到有效抑制;信托机构管理经营不到位问题也十分突出。
(二) 股权融资
股权融资方式是以企业增加新股东的方式融进股本, 获取企业生产活动需要的长期稳定资金, 与债权融资相比, 股东收益与企业生产经营收益密切相关, 同时企业自身不需要承担还本付息的责任。股权融资具有资金使用长期性、不可逆性、无负担性等特征, 当前上市融通资金成为房地产企业的重要融资途径, 股权融入资金是企业股本的一部分, 不仅可以用于企业生产经营, 同时也能够进行相应的投资等活动。但上市融资的缺陷也十分明显, 从长远看, 不能完全满足房地产企业资金需求;同时上市融资的市场准入门槛较高, 特别是中小房地产企业很难以实现上市融资;证券市场的运行规律使得房地产企业面临上市资金周转等问题。
(三) 债券融资
当前我国房地产企业债券融资比重较小, 国家对债券发行主体的资格要求、债券市场规模等限制了房地产企业债券融资的可能性, 同时, 债券融资对企业的资产负债率、资本金状况及其担保要求等都严格规定。
四、有效解决房地产企业融资问题的运营管理策略
(一) 多元化融资方式互为补充, 实现集约化融资
当前房地产企业多元化融资方式难以实现的主要原因还在于企业规模小、数量多, 市场竞争力较低, 抵御风险的能力不足等。房地产企业要以提升企业自身竞争实力为基础, 在综合分析企业的经营管理状况与未来发展规划的前提下, 以多元化融资方式互为补充, 实现企业整体融资水平的提升。以转变房地产企业经营管理方式为契机, 实现房地产企业集约化融资目标, 进一步提升房地产企业融资管理成效。
(二) 规范金融市场环境, 提高金融工具创新力度
完善金融市场各项监管法律法规, 加强金融市场的监管力度, 是提升企业融资效率的关键因素。当前房地产企业融资工具明显不足, 适用于房地产企业特性的融资工具创新力度不够, 如抵押、按揭等原始企业贷款方式依然是房地产企业的主要融资模式, 根据房地产企业的特性及投资者的投资偏好设计出多样化的金融融资工具, 拓宽房地产企业融资途径, 是提升我国房地产企业融资效率的现实选择。
五、小结
当前我国房地产企业融资方式单一, 工资工具不足, 在很大程度上限制了房地产企业的长远发展。以企业集约化融资为目标, 积极创新融资工具, 实现多元化融资方式互补机制, 有利于解决房地产企业融资困境。
参考文献
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我认为，这—轮的调控主要是围绕三个字在做文章。
第—个是“加”，在供应上在做加法，非常突出的—个特点就是在保障房上面做最大力度的加法；
第二个是“减”，在需求上通過限购、限贷，包括—些城市采用限价的手段，做减法；
第三个是一个更重要的字，就是调整的“调”字，加法和减法的运用都是为了实现房地产市场、特别是住房市场能够实现住房发展模式的调整，以及住房结构性的调整。
市场预测
随着当前一系列的调控政策的落实，对未来的房地产行业，包括房地产企业都会产生一系列的深刻影响。
1、未来住房的发展模式、供应模式，保障房、商品房的结构，—手房、二手房的结构，普通商品房、非普通商品房的结构等等都将面临调整。未来的房地产市场，特别是住房市场的发展模式、供应模式肯定会由過去单轨模式逐步向双轨甚至双体系的模式转型。
2、住房的消费模式一定会更加凸显，投资属性将进一步去除，住房将恢复居住和使用的属性。
3、企业竞争模式也会发生相应的变化。竞争的着力点会更多地由市场外转向市场本身，更多地尊重市场属性和规律。
4、企业的盈利模式也会发生根本性或者深刻的变化。過去多数房地产企业的盈利模式建立在土地的快速升级，以及银行低廉的贷款成本带来的高回报。未来需要更明确地回归到产品以及服务的价值创造上。
考验与机遇
1、形势的发展从企业社会责任的角度提出了新的要求。房地产企业以—种更积极、更主动的姿态面对这种调整和转型。
2、更积极、更主动地参与公共租赁住房等保障性住房的投资建设，品牌企业尤应如此。
3、更多地关注产品本身，更多地投资建设节能省地型的、自住型的、中小套型项目。
随着房地产产业链的日益完善，资金、土地储备、专业化服务等越来越不是问题了，所有的资源都在向企业集中，房地产开发最根本的竞争力是什么？不再是企业拥有资源多少的竞争，而是企业整合资源能力强弱的比拼。比的是看谁有自我造血机能，看谁具备对大势的把握能力、产品原创能力、品牌打造与资本运作能力。也既是对整个社会范围内资源的整合能力。打个比方，企业竞争就像战场中的攻占山头：在企业资源和产业资源层面上的努力，就是要让自己爬得更快，消耗更小，从而占据山头的有利位置；而在社会资源层面上的创新，则是要对地形环境进行创造性的评估，发现有价值而被他人忽略的山头，占有并独享它可能的利益。在前一种情况下，行业的大多企业都在同一个山头上争夺，而在后一种情况下，企业可能分散在不同的山头上，各得其所。简言之，就是通过不同的联盟模式促使各企业在资源和能力、产品、市场基础之间构成的关联结构下进行多方位整合。整理过去十几年房地产行业的发展经验，一些优秀的企业已经做出了一些很不错的联盟战略创新，总结起来主要经历如下六种模式：
一、资源互补
这种联盟模式不是简单的企业规模的叠加和扩大，其实质内涵是房地产强势资源的联合。代表性的案例是：2004年３月２９日华远与建外ＳＯＨＯ有关尚都二期转让协议的签署。关于此次合作业内称：潘石屹的“鸡蛋”终于换到了任志强的“粮票”。过去市场是非自由配置的，因为没有土地使用年限问题，没有限制性条件问题，所以有资金的一定不会选择那些现在有土地而没有资金的，而会自动选择一些新项目；但４号令出来后，资金和土地互相结合问题就更加突出起来。在３月２０日建设部开的一个自由聚会上，很多发展商提出 “希望形成互相的结合，共同联盟，共同取得土地”。这预示着北京房地产开发商之间的“联盟”即将拉开大幕。而在此前一个引人注目的案例便是华润与华远、万科三大巨头的合作。华远与华润的合作，华润是企业的行业战略扩张，而华远借此打通了海外融资渠道，从而成为国内唯一通过境外借桥上市而使公司资本结构国际化和吸引社会融资最多的地产公司。万科与华润合作，华润旗下的华远积累了丰富的施工管理经验，同时，土地资源的储备十分充足，加上万科的品牌知名度堪称魁首，市场化程度非常高，手工业管理水平出领先地位，两大公司的联合，必将实现优势互补，在人才、信息、技术、资源、采购、降耗上发挥1+1＞2的增值效益。而华远与万科的强强合作，则企业整个行业范围内强化价值链的范例。
二、交叉营销
这种整合联盟模式的最大特征就在于身处不同行业的企业间通过结成联盟，进行交叉营销，以达到扩大业务的目的。房地产界经典的案例是：2002年8月13日，联想集团新大厦，联想集团、万通地产数字家庭（E-HOME）战略合作签约仪式隆重举行，发布会上，联想、万通宣布将建立数字家庭（E-HOME）全面的战略合作关系，联想主要负责数字家庭相关产品设计开发，万通地产负责提供实现数字家庭的房屋载体贡献高端客户的服务经验、双方共同负责客户需求分析、市场调研和推广、产品售后的工作，从而形成了一种房地产业与电子业的整合模式。2003年6月9日，香港汇丰银行与全球知名的房地产咨询公司戴德梁行签署合作协议，在北京、上海、广州三地同时展开合作，为境外客户内地置业，提供独特的“一站式”全方位购房服务，包括为境外客户提供从看房、买房、按揭贷款，到出租、代收租金以及后续的物业管理的全方位购房服务，汇丰银行将为客户提供多币种按揭贷款和汇款服务，而戴德梁行将凭借其在地产领域的投资和管理经验，为客户寻求优质物业并管理物业，从而形成了一种房地产业与银行业的整合模式。此外，进行这种整合的还有海尔集团与大连万达签署的“万达—海尔成品房计划”；南国奥林匹克花园与海尔成立的“奥园海尔住宅产业化推进中心”等。当然，美的集团的空调、微波炉，TCL集团的电视、电话等等都可以随着人们的需求而进入房地产行业的整合范围，与房地产企业结成联盟之姻。
三、经验共享
房地产的行业特征决定，很多企业在进行区域扩张时，都会或轻或重地表现出一定的“水土不服”问题，解决这一问题最直接的方式就是与当地成功企业通过联盟，进行经验共享。这方面的代表：国际范围，为了加强实力，著名中介公司香港梁振英测量师行、戴玉祥产业咨询公司、英国上市物业顾问公司DTZ联合成立戴德量行，进行房地产服务的跨国经营。国内，早在联想融科置地携手顺驰集团宣布正式进军天津房地产市场一年半之前，顺驰投资集团即进入了北京，方式和融科置地有相似之处：与当地实力强大的开发商首创集团联姻，成立合资公司“北京首创顺驰置业有限公司”。国际与国内的结合，作为知名品牌，大连万达集团经过十几年的发展，已形成以大型住宅房地产、商业房地产、大型超级百货连锁店为三大支柱产业的大型企业集团，公司总资产100亿元，年销售额约110亿元。万达商业广场项目遍及上海、南京、天津、沈阳、青岛、济南、西安、长沙、成都等大中城市黄金地段。目前，万达集团商业地产已和世界500强企业沃尔玛、家乐福、普尔斯马特、大洋百货、欧倍德、百胜餐饮、百脑汇电脑城等签订了联合发展协议，每个项目均有5-8家不同业态的主力店进驻。这种“订单地产”是万达集团首创的商业与地产相结合的模式，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，双方进行经验共享，达到双赢目的。更为常见的模式是：2003年摩根斯坦利房地产基金与上海永业集团宣布建立共同投资上海房地产市场的战略联盟，除了摩根斯坦利房地产基金与上海永业集团外，另有两家新加坡公司也参与了其中，预计，随着国外机构对国内房地产投资信心的加强，此种模式将会得到进一步推广。
四、分工协作
这种联盟模式与交叉营销相近似，所不同的是，参与联盟的企业多数是属于房地产关联行业，各企业都专心地集中于某一产品，而其他的附带产品可能不是最正业的，所以联盟就把各企业最弱项的部分用最专业的部分来补充。此种模式的代表是： 1999年，中体实业向广东金业集团提出了合作要求，并合作成功开发了番禺奥园，連续性的成功吸引了沈阳华新国际公司，这样，三大巨头成立了上海奥林匹克置业有限公司，开始了对资源的重新组合：中体的体育资源优势、华新国际的建材优势、奥园集团的地产开发优势在其他奥林匹克花园发展中得到了有效的整合。2002年，一向能在业界引起轰动效应的任志强宣布，他的北京新时代房地产开发有限公司与北京首都旅游集团达成联盟，两家结盟后，合作成立了两家新公司——北京市首旅华远房地产开发有限责任公司和北京市首旅华远国际酒店物业管理有限公司——注册资本分别为1亿元和500万元，其中，任志强的北京新时代房地产公司所占股份均为40％，首旅集团所属的首汽集团、首旅国际酒店集团所占股份分别为40％、20％。这种联盟结合是社会化大分工的结果，它有企业改造过程中和酒店生产过程中的建设任务，这里附带可能有很多房地产开发，但各企业根据自身优势可能更专心地集中于酒店部分的建设和管理问题。相信随着市场竞争的加剧和分工的细化，这种跨行业之间的联合也会得到长足发展。
五、市场瓜分
如果说资源整合是为了强化能力，交叉营销、经验共享、分工协作是为了拓展市场与保护市场，那还有一种模式就是通过联盟来瓜分市场。经典的案例是重庆房市：自2000年上半年第一个区域性房地产联盟——北部新城“五黄大社区”联盟诞生，地产联盟由此走入重庆房市。有“北约”，也就有“南联盟”，2000年下半年秋季房交会前，南部城市８家地产商成立“南岸区房地产联盟”在房交会上进行整体形象展示。2002年春节前“空间革命联盟”开始酝酿，２月底成立，这是第一个依托相同或相似产品线的地产联盟，空中花园、错层、夹层等都加入联盟。上述联盟形式不一，两个是以地域为纽带，另一个是以产品特性结成，但他们都有一个共同的目标——达成联盟，以联盟的形式占领市场，共同把“蛋糕”做大。在北京，2002年10月京泰集团、嘉里集团、华远地产、ＳＯＨＯ中国共建联盟，共同开发北京东南四环一个4．7平方公里的大型综合开发项目——物流港（本项目位于朝阳区十八里店，总投资110亿元，总建筑面积300多万平方米，不仅是朝阳区十大重点工程之一，也是北京市吸引外资63个重大项目之一）。此外为了占领中国市场，两大跨国房地产服务“巨头”——高纬物业和宏腾国际日前宣布，今后在中国将以同一个名字“高纬宏腾”共同运营，成为国内首家由跨国企业合并的房地产服务公司，两大跨国“巨头”进入中国市场已有多年，此次强强联手，显然是要巩固在中国的地位，进一步夺取房地产服务领域的高端市场。
六、身份认同
房地产企业以联盟形式进行合作是资源整合的有用形式，同时也在时刻为整个行业产业链的强化与业内身份认同做努力。例如，成立于１９９９年１２月房地产市场最早的联盟组织 “中城房网”（现易名为“中房联”），由深圳万科、北京万通、河南建业三家发起，旨在通过成员之间信息共享、共同培训、集体采购、集体融资等，达到统一研发、规范房地产市场的目的。成立于2000年11月 “中住联”，提出一个产业链联盟的观念，其成员以开发商为主，还包括住宅产业的关联机构如设计机构、部品供应商、装修商、家具商、建材商。2002年初，酝酿了一年有余、由中房集团、中远集团等１０家企业牵头成立的“新城市建设联盟”浮出水面，与以上的房地产联盟有所不同，“新城市建设联盟”一出世即有的放矢，为实施一个共同的计划——新城市建设联合发展计划而设立。此外，较为突出的还有2003年10月由中体产业集团、天泰集团、华盛集团、美好远景、泰盈集团、决策资源集团等一批中国及国际较具市场影响力的房地产机构共同发起成立的中国•奥林匹克花园房地产联盟，目前签约加盟的包括市场、物业、销售、资金、材料、施工、设计、教育、健身等不同业务不同行业的企业12家之多。对于此种联盟的作用，“中城房网”轮值主席冯仑概括为：“使你站在一个行业最高端来获取信息，同时来展望你企业未来的，非常好的机会和一个角度，如果不参加，在这个行业的事业会相对的缩小”。
企业的预算管理涉及的内容较多，不仅涵盖了生产方面的内容，还将供销、人财物等内容实现全面的预算。预算是对企业财务、经营、投资方面的内容进行事前的预计计算，它是一种对各项经营活动展开的事前、事中和事后的全面监控和管理，注重整个过程的全程管理。全面预算管理也是有着一定的方位性，注重重点某个部门的预算管理，同时统筹规划并合理优化。全员性主要体现的是一个整体的合力，注重全体员工的参与性，全面预算管理就能够体现出全员性，参与的人员从上到下有着企业的董事人员，也有企业的经理人员和部门负责人员，使得全体的员工能够积极地参与其中，形成全面性的整体实力。全员性能够让岗位上的员工各司其职、各负其责，从而使得全面预算管理更加具有一定的效果。
2.2以现金流预算为基础，以工程项目预算为核心，以工程形象进度为节点
房地产企业的全面预算管理依然要秉承着以现金流预算为基础，以工程项目预算为核心，以工程形象进度为节点的预算管理模式，这样才能使得房地产企业避免高风险而实现高收益。另外，现金流的预算对房地产开发企业来说至关重要，编制的现金流预算报表要给予高度的重视，特别是其不同于财务报表，现金流的预算有利于全局把控现金流，注重现金的有效利用。工程项目预算由于其涉及到的内容较多，成本项目较多的特点，使得对其的全面预算有着一定的难度，这也决定着工程项目预算的核心地位。房地产在开发上尤其是施工进度上一般具有较长的周期，预算管理上要注重工程进度，积极参照形象进度开展预算，才能使得全面预算达到一定的成效。
3 全面预算视角下企业预算管理的基本原则
【摘要】文章分析了房地产企业成功经营的核心．剖析了房地产企业成功经营所需的基本素质。探讨了房地产企业成功所需的 技能。并对加强企业经营管理提出了几点意见。
【关键词】房地产；经营管理；
一、房地产企业成功经营的核心是品牌经营
随着社会的发展，房地产行业在国民经济中所占的比重越来越大，若使得房地产企业成功的发展，选择品牌竞争作为企业竞争的主要形式，不失为一明智之举。当今消费者的购买作出决定主要依据的是对厂商的认知。具体到房地产业，就是顾客对房地产企业的印象如何。也就是房地产企业的品牌塑造是否与顾客的购买欲望相吻合。中国房地产业自进人市场化运作以来，其营销竞争先后经历地段、规划、质量，概念等几个阶段。到今天，已发展到服务品牌竞争的新阶段。社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但核心是品牌，品牌聚集的目标客户群体即使在全国也是一致的。品牌产品占有及瓜分市场份额成为市场发展的趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。品牌的形成反映在房地产企业在房屋的建设、销售、转让、出租、售后管理过程中能够形成的具有自己独特的竞争优势的经营实力，也是企业的文化素质、技术、产品、管理等各方面能力在市场上综合优势的反映。房地产品牌对消费者和房地产企业具有较大的意义：一方面，消费者要提高生活质量，满足受到尊重的需求及自我实现的需求，需要通过品牌住宅来显示个人财富、身份地位、成就以及风度和个性，从而赢得别人的尊重；另一方面，房地产企业需要通过创造品牌来提高开发产品的竞争力，增加市场占有率和利润率，以吸引更多的消费者，达到进一步扩张的目的。在当前的社会经济背景下。中国房地产企业要取得成功就必须以品牌经营为核心。
二、房地产企业成功经营的所需的基本素质
(一)科学先进的企业内部管理素质是房地产企业的基本素质之一。中国房地产企业的内部管理素质可总结为一个根本、两个侧重点和三个建设。一个根本是管理以人为本，两个侧重点是标准化管理及IS09000质量保证体系，三个建设是制度建设、企业文化建设和组织建设。
第一，房地产企业要谋求自身的发展，在众多的同业强手中立于不败之地，就必须有独具特色的宗旨、经营理念和企业精神，尊重人性，为员工、客户和社会做有益的事情，并始终把这一理念作为指导指导企业发展的最高准则。为谋求更好的发展就必须具有自己独特的企业经营理念和企业精神，更要尊重人性，尽可能多地考虑企业员工和客户的利益，为社会做尽可能多的益事，并把以人为本的这一理念作为指导企业发展的最高行为准则，也可以说实施以人为本的管理是房地产企业成功的根本所在。
第二，质量是企业产品的生命，是品牌经营的基础。ISO9000质量保证体系是全世界顶级专家经过对全球成千上万成功企业的质量管理的总结和科学周密的研究论证而形成的的企业质量管理体系。实施ISO9000质量保证体系是房地产企业成功的基础。该体系不仅可用于质量保证．也是企业步人科学化管理的明智起点。第三，制度建设、文化建设和组织建设是房地产企业取得成功的前提条件。企业制度的目的是保证企业各要素的资源按既定的标准在生产中进行合理高效的流动。制度建设是所有管理活动的出发点，是房地产企业取得成功的前提条件之一。健康的企业文化的重要作用表现在将企业中不同的有相当大差异的员工，通过组织凝聚成一个有竞争力的集体。它的形成是房地产企业取得成功的又一前提条件。企业组织建没是指企业组织机构设置、人才梯队建设与权力分配。房地产企业要取得成功就要形成一定的竞争力。企业竞争力的形成首先取决于企业中的人才数量和人才能否发挥应有的作用。进行组织建设对房地产企业不可或缺。
（二)外包管理素质是房地产企业的第二基本素质房地产企业大多数的工作，如工程建设、规划设计、监理、销售等等，都可采取外包的形式。房地产企业欲获得竞争优势，正确认识、行使业务外包非常必要。房地产企业切忌“小而全、大而全”的思想，应在充分发展自身核心竞争力的基础上，通过外包的形式整合、利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高生产效率、降低风险、增加资金运用效率和增强企业对环境的迅速适应能力。房地产企业在成功地实现了外包管理的基础上，可将其主要资源向其欲培养的核心能力方面倾斜，从而实现竞争能力的不断增强。外包管理是房地产企业必备的基本素质之一。
三、房地产企业成功所需的技能
(一)房地产营销策划技能
房地产营销策划技能是房地产企业成功应必备的第一技能。房地产企业所开发项目的成功首先要取决于项目开发前的营销策划。如果企业所开发的项目市场定位不准确，建筑策划不符合顾客的功能要求，广告方案媒体选择不当等，都会导致项目的失败。因此房地产营销策划技能是成功房地产企业必备的第一技能。
(二)项目管理技能
从90年代起，随着境外房地产公司大量涌入境内进行房地产开发，一种新的房地产项目管理模式随之产生．这就是项目公司管理。项目公司是为某一特点的项目而成立的房地产开发公司，负责该项目的开发和销售，当该项目全部开发销售完成后，项目公司可依法注销或转变为物业管理公司。如项目的开发经营不善而资不抵债，项目公司可依法宣布破产清算。因而许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立各自的项目子公司，以降低开发经营风险。房地产开发项目管理成功的关键是要有一支优秀的技术队伍和三个系统：IS09000质量保证体系，网络化的开发进度控制系统、动态投资控制系统，三大系统可确保工程的质量、进度、成本控制达到理想的目标。如IS09000质量保证体系的实施，使房地产企业对质量控制的深度和广度加大了很多。网络控制系统严密、周全，经过一年多的运行，保障了开发工程快捷、有序地进行，发挥了重要作用。
（三)物业管理技能
虽然物业管理工作，房地产企业可采取外包的形式，交由其他物业公司或由业主确定的物业公司承担。但由于政府制定的物业费用偏低。或由于传统原因顾客对物业交费的不理解，或由于大多数物业企业管理素质的低下，业主与物业公司的纠纷时有发生，这严重损害了房地产开发商的形象。在此背景下，房地产企业需要拥有自己的一支优秀的物业管理队伍，才能使以品牌经营为核心真正实现。
四、搞好房地产企业经营管理需要加强的几个方面
①制定长远规划，用科学、严谨的态度寻求开发适销对路的产品。作为房地产开发企业，自成立以来．在制定最初的经营管理思路时，就要有长远的规划，并将这种规划与当前社会发展紧密结合起来，在企业规划中，要有一定的前瞻性，时刻把握宏观经济的发展趋势，这样才能使企业的决策建立在一种科学的态度上，避免企业经营陷入战略性发展瓶颈。在房地产企业项目进行项目开发产品定位阶段，开发适销对路的产品是房地产开发企业的经济实体，房地产企业必须要用科学、严谨的态度来研究和了解城市建设发展的总体规划情况，及时掌握当年或近期内城市建设发展的意向。要根据企业的发展规划拟定新开发的项目意向，切实加强市场调查研究，掌握消费者心理，以便生产出适销对路的产品来满足用户的需要，以便达到企业制定的发展和战略目标，并取得最佳的经济效益。从实践来说，每个城市都有地段位置差别，市区、近郊区和远郊区地段位置是不同的，再加上人口分布的差异，使这些地段的土地市场营销价格有很大差别。因此，房地产企业在市场开发过程中，要应尽量选择好的地段位置，在城市发展的主要方向上搞连片的综合开发。并抓住市场营销特点和机遇，生产出适销对路的产品是非常重要的。
②努力实现产品的各项指标，优化节能设计。项目产品定位后，在进行项目规划方案产品设计时，一定要由专业设计人员、专业策划人员、专业销售人员、专业施工管理人员、以及公司决策层高管组成的专业小组仔细推敲产品的户型、功能、面积、采光，通风、经济性、开发周期等各项指标，同时要认真考虑建筑产品的节能指标，因为我国是个人口大国，随着国民经济的发展和人民生活水平的日益提高，社会资源的需求越来越大，同时，社会资源的浪费也越来越大，因此在房地产开发的项目产品规划方案设计时，就要充分考虑产品的节能设计，优化节能设计，这一要求，既是建立节约、环保型社会的要求，同时也是房地产开发企业应尽的社会义务。因此，专业小组要通过大量的市场调查，了解当前本地市场的需求，同时借鉴本地一些目的成功开发经验，只有这样，规划方案产品的确定才是科学地、严谨地、能经得住市场的选择，也才能使产品的各项指标最终达到合理的地步。
③贯彻产品的各项指标，加强施工管理。
在规划方案产品设计确定后，即可进入规划产品施工图设计，在施工图设计时，要认真贯彻项目规划方案确立的各项指标，认真处理好产品安全性与经济性，舒适性的关系，即在保障建筑产品的安全使用的前提
下，从结构、建筑设计到水电配套设计都要体现规划方案产品定位的各项指标，不要任意删减或增加。在项目施工阶段，要把产品定位时的开发周期以及质量要求指标，分解为各阶段指标，与工程施工单位签定合同时，就要把工期和质量做为一种目标要求明确写入合同中，并在后期的施工阶段中进行过程跟踪考核。另外，房地产开发企业做为项目开发主体，要认真关注建筑产品施工质量，对可能影响建筑产品后期使用的工序，如可能引起跑冒、渗、漏等现象以及门窗密闭不严、开启不灵的工序要加强监督。这些问题看上去虽小，但对居民的房屋正常使用都有不可忽视的影响，严重时，由于居民的报怨还可影响到房地产开发企业的市场形象，因此要认真加以重视。目前，有些房地产企业因在施工管理中忽视了上述重点环节和工序的管理，而导致后期由于渗、漏水、窗户和门密闭不严，开启不灵，居民意见很大，进而造成企业形象受损。
4建立完善的服务网络，提高物业管理水平。现在，消费者购买商品时，不仅需要优惠的价格，更需要优○
质的质量和服务，对于房地产产品住房来说，完善的售后服务无疑更是消费者考虑的重点，没有哪位住户愿意去购买一套今天开裂、明大漏水的住得提心吊胆的房子。住房与人民的生活息息相关，这决定必须建立完善的服务网络。这其实也是对品牌意识和质量体系的有益补充。服务不仅仅是售后服务的概念，而是贯穿于整个房地产开发项目的全过程。每一个环节都要细心满足消费者深层次的需求，形成人性化的售前售后服务网络。售前服务直接关系到开发的房产和物业能否销售出去，关系到资金的变现和增值；售后服务更是维护品牌，树立企业形象的关键。其中尤其是物业管理，将实现品牌的后向延伸，使顾客真正体验到品牌的价值。对物业的精心管理将最大限度地发挥物业的效能，提高用户的满意度。从实践来说就是在房屋产品竣工交付使用后，开发企业要认真做好竣工后质量回访和维修工作，及时解决居民的质量投诉，真正做到以人为本，在这一阶段，开发企业要端正态度，不要认为房屋交付使用后，自己的任务已完成，就不愿再进行质量回访及维修，殊不知这样造成的后果是随着质量投诉的增多，开发企业的形象也随之受损，因此开发企业不仅交付的是房屋产品，也是一种社会责任。
5进行技术创新和管理创新。目前房产品同质化趋势明显，开展技术创新和产品创新，提高产品差异化，○
提高产品的附加值，是房地产企业提高竞争力的关键。因此项目结束后，房地产开发企业要认真总结，总结项目中技术和管理方面的得与失，进行不断提高，提升企业的综合实力，才能真正在市场经济中不断发展壮大，才能把企业做大做强。
【参考文献】
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【4】物业管理【M】．上海财经大学出版社，2006．
【5】现代房地产物业管理[M】．东南大学出版社，2001．
【6】刘亚臣．房地产经营管理【M】．大连：大连理工大学出版社，2002．
1. 跨区域发展的路线
房地产企业跨区域发展是指企业根据行业特点和企业自身优势, 从关注市场需求开始, 通过充分的市场调研, 明确顾客需求, 针对特定的细分市场, 有计划、有步骤地开发相应的产品与服务, 从而实现企业的发展目标。从我国房地产企业实践来看, 很多开发商都是沿着“深耕城市——跨区域发展——实现全国化”这一发展路线达到企业扩张目的的。
2. 跨区域发展的一般步骤
第一, 进入区域选择。我国存在诸多大经济圈, 各大经济圈内房地产发展水平具有一定的差异性。由于受区位、经济、社会和文化等因素影响, 各大经济圈内房地产市场具有一定的独立性, 从而形成了房地产投资环境的区域差异性。企业根据自身发展战略, 选择进入合适的区域。
第二, 进入城市选择。选定好区域后, 接下来是区域内城市的选择。由于受资本实力、开发风险、项目管理水平等因素制约, 除大型房地产企业外, 目前大多企业选择进入二、三线城市。
第三, 开发产品选择。房地产企业选择进入城市时必须同步考虑开发产品, 主要有住宅、商业、写字楼、酒店、工业厂房等。一般而言, 房地产企业主要采用复制和非复制两种模式进行异地产品开发。复制模式指企业在异地开发同类型产品, 可充分利用公司原有的开发经验, 减少内部交易成本, 如绿城的桂花城产品系列、万科的四季花城系列等。非复制模式指企业根据当地市场需求, 创造性地开发与公司原来产品不一样的产品, 这种形式具有一定风险性, 但获得高额回报的成功机会也较大。
二、房地产企业跨区域发展的模式类型
1. 跨区域发展的模式分类
本文从两个维度对房地产企业跨区域发展的模式进行分类。第一个维度是房地产企业跨区域的市场范围, 又细分为两类:一类为全国性布局的企业, 如万科、中海、绿城等;另一类是区域性的企业, 如滨江房产、栖霞建设、河南建业等。第二个维度是房地产企业跨区域开发的产品类型, 也细分为两类:一类是专业形式, 即企业在异地扩张时, 只专业开发某一类型的地产产品, 如万科专做“小资”阶层的住宅产品, 大连万达专做商业地产等;另一种是综合形式, 企业在跨区域发展中, 开发两个或两个以上的地产产品, 包括商业+住宅、酒店+住宅以及城市综合体开发等, 如上海绿地、杭州开元、华润置地等。根据上述两个维度, 可以将房地产企业跨区域发展模式分为以下四种类型。
模式Ⅰ:区域专业开发模式
区域专业开发模式是指房地产企业项目开发只限于某个经济圈内的城市, 产品比较单一 (如主要开发住宅、酒店等) 的开发模式。这类房地产企业具有以下特点:一是市场优势。由于企业深耕于一个经济圈, 对所在区域的房地产市场有很好的研究, 开发的物业能够迎合当地市场需要。二是成本优势。在同一区域开发几个房地产项目的成本, 要比在几个区域分别开发项目的成本要低得多。同时, 这类企业专注于某一类物业, 容易形成规模效应, 可以节约管理成本、营销成本等。三是资源优势。由于房地产开发过程的复杂性, 专注于某一区域开发的企业, 更了解当地人的文化、生活、居住观念, 具备其他企业所不能比拟的政府资源、地缘、人缘等优势, 从而可以节省大量的关系成本。
模式Ⅱ:区域综合开发模式
区域综合开发模式是房地产企业深耕于某个经济圈内城市、进行多种物业开发的模式。从国内实践来看, 此类企业主要集中在区域中心城市开发, 很少到三、四线城市开发。这类房地产企业具有以下特点:一是以母公司强大资金和实力为依托, 开发规模和投资力度比较大。在时机适宜时, 一些企业还兼做地产生意。二是依托母公司强大背景, 在政府资源、人才保留和管理上具有优势。三是母公司强大的实力和多元化经营, 使其在房地产开发中, 在资金和政府关系层面, 保持优势, 抗风险能力强。
模式Ⅲ:全国专业开发模式
全国专业开发模式是指房地产开发项目分布很广, 涉及国内大部分城市, 但所开发的房地产产品比较单一 (如主要开发商品住宅等) 的开发模式。采用这种模式的房地产企业规模都比较大, 如万科、金地等。这类房地产企业的特点是:一是企业的发展战略和布局思路明确, 项目拓展积极主动, 具有明确的目的性和有序性。二是开发产品比较单一, 企业一般走品牌推广之路, 通过品牌、人才或管理输出, 以公司成熟产品类型的复制进行异地开发, 产品开发周期相对较短, 资金回笼快。三是进入异地的土地获取方式基本以公开拍卖、转让或合作为主。四是由于产品相对单一, 对土地、金融等相关政策变化比较敏感。在快速扩张时, 金融政策变化容易引起企业的资金紧张, 在人才和管理上也会受到制约。
模式Ⅳ:全国综合开发模式
全国综合开发模式是指房地产企业在全国大部分城市进行多种物业开发的模式。这类企业一般是大型企业集团, 公司具有很强的资金实力和开发能力, 如凯德置地、上海绿地等。这类房地产企业具有以下特点:一是资金实力雄厚, 能够参与大规模的城市基础设施建设, 擅长开发市中心高层、超高层建筑, 一般首选北京、上海、广州等一线城市进行开发, 再逐步向其他中心城市拓展。二是资源整合能力强, 不仅可以整合力量进行房地产开发, 而且还涉及国内外大型商业零售商等资源利用。三是在管理以及人才和资源的配备上, 更注重考虑资源整合和后期经营的需要, 开发与经营相结合, 优质资产会保存下来自己经营。四是经营和管理经验丰富, 抗风险能力强。
2. 跨区域发展的模式演化
总体而言, 我国房地产企业跨区域发展模式呈现出一个渐进变化的过程。从我国房地产企业跨区域发展的实践来看, 一般经过三个阶段的演进, 如图1所示。
第一阶段———区域专业化模式
房地产业的区域差异性, 决定了开发商进入任何一个异地市场, 都需经过一番努力而获取各种资源, 并获得当地的认可。因此, 几乎所有成功的国内房地产开发企业, 都是在发迹城市占有一定市场份额后, 再集中资源以该城市为中心, 向周边城市辐射。不过这类企业一般固守于发迹的城市, 全面扩张能力不强, 即使跨区域开发, 也多集中在同一个区域, 即区域性专业开发模式。比如河南建业、北京首开、SOHO中国等。
注:有★的方框表示存在二者的匹配
第二阶段———全国专业开发和区域综合开发模式
在房地产企业的资金实力、开发能力积累到一定程度后, 基于区域市场容量限制以及企业经营风险的考虑, 许多企业着手进行第二轮跨区域发展。在这个阶段, 企业跨区域发展会产生两种模式。一种是全国专业化发展模式, 企业在发展战略指引下, 集中开发单一的房地产产品, 形成企业的核心竞争力, 如万科等。另一种为区域综合开发模式。这类企业深耕于某一地区, 在专业开发某一房产品的基础上, 会进行其他产品开发, 由于房地产开发的协同效应, 形成区域综合开发模式。
第三阶段———全国综合开发模式
随着企业规模和实力的不断发展壮大, 房地产企业逐步转向全国综合开发模式。对于全国专业开发的房地产公司, 会根据公司的项目情况, 拓展产品线维度, 进行房地产综合开发。而对于区域综合开发的房地产企业, 则通过开发产品和模式的复制, 扩展到全国各地开发, 从而实现全国综合开发。
随着行业逻辑、成长阶段和空间拓展的转变, 房地产企业跨区域发展模式呈现出演化的动态匹配性, 并非是严格的一对一匹配关系, 而是多对多的匹配关系。不仅如此, 房地产企业跨区域发展模式的演化也受企业高管团队、发展战略等因素综合影响, 后一阶段的发展模式是对前一阶段的升华和优化, 并非简单复制。现实中, 每个房地产企业跨区域发展模式都具有个性, 在实践过程中不能简单照搬优秀企业的发展模式, 而应在借鉴和吸收基础上不断创新。
三、房地产企业跨区域发展模式的特点与匹配
1. 不同模式的优劣分析
综合来看, 房地产企业跨区域发展的四种模式, 随着企业的资金实力、开发能力、发展战略以及不同的发展阶段也有所不同, 每种模式有其独特的优势和劣势, 如表1所示。对于房地产企业来说, 要根据企业自身的实际, 在企业的不同发展阶段, 不断发挥各种模式特点, 提高企业的核心竞争力, 从而实现企业的发展目标。
2. 不同模式的环境适应性分析
房地产企业跨区域发展模式是企业在特定的宏观环境、区域环境、行业环境下, 基于自身现有能力水平所作出的整体发展路径选择。从一定时期来看, 由于房地产企业所面临的宏观环境、区域环境和行业环境是稳定的, 因此, 企业除了侧重解决企业内部和外部环境的匹配问题外, 更重要的是企业自身资源能力的培养, 包括企业成长、企业优势的培育等。企业在发展的不同时期和阶段, 可以选择不同的发展模式 (见表2) 。
在房地产企业的不同发展阶段, 由于企业的发展战略、资金实力、开发产品类型以及管理水平不同, 企业采用的发展模式会有所区别。需要强调的是, 房地产市场环境、企业发展战略、企业的资金实力以及企业项目的管理能力等因素共同决定了房地产企业跨区域发展模式的选择, 但是这些因素并非是同等重要的。因此, 在现实中, 要基于这四种基本模式的特点和适用条件, 立足企业实际, 选择匹配的扩张模式。
参考文献
[1].张斌.快速实现“做大做强”的必由之路——房地产跨区域投资开发全攻略.房地产导刊.2006.13
一、传统房地产融资面临的挑战
1.商业银行贷款数量缩减
过去商业银行一直是房地商产进行融资的主要渠道，但是随着互联网金融时代的到来，银监会加强了对金融市场的监管力度，特别是对商业银行的风险防控管理能力提出了更高的要求。因此，商业银行在选择是否对房地产开发贷款时，持更加审慎的态度，严格控制房地产开发贷款总量，从而尽可能降低自身的风险率。由此可见，当下中小型当地产开发商要想获得商业银行的贷款已经变得非常困难。
2.借道委托贷款渠道被遏制
近期《关于规范金融机构同业业务的通知》的出台，使得同业业务经营更加规范，同业业务内外部管理更加完善，商业银行的表外业务得到了有效的约束，各类型基金、委托贷款等灰色融资通道已经难以为继，而那些依托银行灰色业务的民间融资也不得不收紧房贷。商业银行和民间借贷二者借贷规模同时紧缩，无疑加大了房地产开发商融资的难度。
3.预期海外发债成本呈上涨态势
美国量化宽松政策正逐步退出国际市场，海外发债成本日益攀升，房地产开发商在进行海外筹资时会增加额外的成本费用，预期收益将会相应减少。据估计，海外融资可能将与在国内信托融资的成本不相上下。因此，如何以成本最小化实现收益最大化成为当下房地产融资的主要困境之一，否则盈利空间将会大幅度缩减。
4.上市融资审批严格
相较于商业银行贷款方式，实现上市融资不仅可以及时解决融资难的问题，而且还能够降低企业的融资成本。但是当下我国对房地产公司上市审批严格、手续繁琐、过程复杂。对于实力一般的企业来说，是很难通过上市途径解决融资问题的。所以如何使大多数普通房地产企业获得融资，才是解决房地产界融资问题的出发点和落脚点。
二、P2B模式：一种新型模式
通过上述分析，不难看出当下房地产融资局势严峻，需要及时开辟出新的融资渠道来有效激活房地产低迷的市场状况，从而促进房地产的长期可持续发展。针对目前房地产融资面临的种种困境， 可以将P2B模式创新性地运用到房地产融资领域，采用新型融资方式，提高房地产融资效率。
不言而喻，现在互联网金融的触角已经延伸到经济社会的各个领域，对金融市场的格局带来了深远的影响，正发生着翻天覆地的变化。各个金融机构“线上线下”业务正如火如荼地开展，P2B模式因此应运而生。所谓P2B模式，是指多个个人对（非金融机构）企业的一种贷款模式，有别于P2P个人与个人间的小额借贷交易模式。P2B模式消解了信托公司或基金公司中的“资金集合体”这个概念，开展的业务规模更大，通过众筹的形式，每一个在平台上进行投资的投资人，都是一个独立的法律主体。该网络平台可以将高达上亿元的贷款资产分拆成起投门槛为1万元的标准化份额，然后在网上进行宣传和销售，投资者可以将自己的1万元或者几万元借给企业。合同的整个签署过程都是在网上进行的，投资者将资金转到P2B平台上后，会收到一份电子版的三方或四方合同，合同上明确规定了投资人、企业、平台和担保方各自的权利和义务，这有利于进一步规范融资程序，同时也有效地降低了多方的交易成本。
显然，这种融资模式对投资者和融资方都具有相当大的吸引力。对于投资者来说，投资门槛得到大幅度降低，从以前50万元至100万元不等降到1万元甚至更低，极大地提高了众多融资者的参与能力，激发了投资者的投资热情；对于房地产开发商来说，相比商业银行以及信托公司等金融机构提供的贷款，通过P2B平台进行融资的成本无疑会大大减少（目前积木盒子、红岭创投对这种企业借款收取的平台服务费分别为1.5%和6%），所以资金对接资产的过程将会更加高效，使企业能够及时实现资金回笼。2014年3月24日，红岭创投发标为某控股公司融资1亿元，借款将用于“收购某公司100%的股权”。控股公司法人及大股东、所属集团旗下两家子公司承担本次融资的连带担保责任。1亿元的借款分拆为10个标的，每个标的规模为1000万元，3个小时所有标的全部满标，成功筹集1亿元，这足以鉴证P2B模式惊人的融资速度和融资金额。
可见，房地产商在当前融资难的形势下，如果采取P2B融资模式，不仅能够及时迅速地筹集到资金进行房地产开发，而且还能有效降低融资成本，实现收益最大化。因此，我们认为将P2B模式创新性地运用到房地产融资中，不失为一种可行的选择。
三、P2B平台融资的风险防控
在看到P2B平台进行融资具有比较优势的同时，我们也应该意识到P2B模式也存在很多值得商榷的地方。在选择P2B融资模式的时候，还应该加强自身风险防控意识，提高风险防控能力。
目前，有不少人对P2B模式的监管提出了质疑：企业通过网贷平台向不特定的多数人借钱，这本身是否已经是非法集资？虽然P2B债权的主体为各个分散的投资人，但是通过众筹方式筹集的资金数量巨大，一旦有一单项目出现坏账，平台又是否有兜底的能力？
从P2B模式的实践来看，它们主要采取了两种方式加强风险防控措施。一种是采用资产抵押或者是引入独立的担保机构来降低风险发生的概率，即：融担公司承诺本息担保，一旦发生坏账风险，融担公司会首先保障投资者的权益，将资金先自行垫付给投资者。业内人士认为显然抵押物是不可拆分的，如果没有引入担保公司，在办理抵押手续时，P2B平台会将抵押资产登记到平台或平台的某个人名下。那么一旦风险发生，债权人的利益能否得到有效保障？又将如何明确划分和偿还债务？而由融担公司进行风险兜底也不是一种长久之计，因为只有获得审批的融资性担保公司才有资质做担保，同时还必须接受资本金的监管，担保的最高杠杆是10倍，这样看来如果由一般的担保公司做担保，会存在着潜在的风险。
所以，现在大多数平台都在积极加强自身独立开发项目源的能力。以红岭创投平台为例，2014年4月其为某商业地产公司融资，在融资过程中，并未引入任何担保公司做担保，相反，该公司是将自己名下地处某核心商业圈的一至五层房产作为抵押物。这样如何能有效降低风险的发生、保证资金的安全性呢？由于房地产项目贷款的风险主要集中表现在流动性上，所以红岭创投在发标期限上会为房地产商预留3个月到半年的缓冲期，这样一旦发生逾期或者坏账风险，房地厂商将会有足够的时间向商业银行或者信托公司等金融机构进行再筹资或者处置抵押物，从而及时偿还投资者的债务，保障投资者权益。
房地产商在进行P2B融资时，可以采取第二种方式，与第三方平台达成一致协议，将自己的资产作为抵押，同时放宽在网络平台的发标期限，为预期的风险准备留有充裕的时间，最大程度地保障投资者权益，减少风险的发生。
四、结语
由于受到商业银行信贷紧缩、各种灰色融资渠道退出金融市场、海外发债成本高以及上市门槛高等因素的影响，房地产市场融资难已经成事实。颠覆传统思路，激活互联网思维，如何在互联网环境下探索出一条有效的融资渠道，破解房地产融资难的问题，是激发房地产市场活力的前提所在。在现有的金融环境下，房地产企业积极利用互联网突破传统模式，创新出P2B平台融资模式，其具有交易成本低、融资速度快、规模大等优势。因此，房地产领域可以尝试着借助P2B平台开展“线上融资”，在风险可控的情况下，高效筹集资金，解决眼前融资困境，实现长期健康可持续发展。房地产跟互联网进行深层次的结合，为房地产市场的利益相关者都创造价值。
第一作者系广州农商银行博士后科研工作站和中山大学工商管理博士后科研流动站博士后
