商业银行房贷风险论文

商业银行房贷风险论文（精选10篇）

商业银行房贷风险论文 篇1

业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。

优惠“可望而不可即”

“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,云端工作室，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。

办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。

记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率；工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍；农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，最低八五折；交行、招行首套房贷利率最低八五折。

而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%；二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。

然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。

“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购买一定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。

为何不再是“香饽饽”

曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落？业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。

广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。

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随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮空间大，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。

根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-收益比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。

“近年来，小微企业贷款的收益率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的收益率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从收益最大化的角度出发，银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。

此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由监管部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。

“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。

房价稳定才能不“牵肠挂肚”

“其实，人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。

业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。

在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率杠杆，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。

广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。

“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。

（经济参考报）

商业银行房贷风险论文 篇2

央行宣布调整个人住房信贷政策:不再对房贷实行优惠利率,房价上涨过快城市,最低首付款比例可提高到30%。国务院办公室转发了建设部等七部委《关于做好住房价格工作的意见》,《意见》加大了税收调节力度,规定自2005年6月1日起国家将调整住房转让环节营业税政策,主要目的之一在于遏制房地产交易中的炒作因素,加大短期炒作成本,挤压炒房者的活动空间。笔者认为,最近出台的一系列手段是明智之举,如果部分地区房地产泡沫能够由此得到遏制,此举功不可没。

央行的房贷加息最大的受益者恐怕就是商业银行了,由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押,而且迄今为止房地产信贷的违约率非常低,因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种,并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

1 政策变化下银行房贷风险初露端倪

商业银行之所以认为房地产信贷是优良资产,主要原因就在于一旦借款人违约,银行就能够以合理的价格把作为借款抵押物的房地产进行拍卖以弥补损失。但是,这种操作建立在房地产市场稳定甚至繁荣的基础之上。一旦房地产市场崩盘,银行很难在短期内将大量的抵押资产以合理的价格变现,而且拍卖本身也具有很高的交易成本。此外,房地产市场崩盘通常伴随着经济萧条,因此也缺乏足够的投资者来购买这些抵押房地产,因此一旦房地产泡沫破灭,这些抵押贷款也会迅速转变为不良贷款。

2005年1月1日起实行的《关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》中明确规定对于以房产为抵押的银行贷款,如果贷款人不能按时还贷,法院可以查封,却不得拍卖、变卖或者抵债。也就是说,银行的这笔按揭贷款,法院只给保留债权。银行虽然使出了浑身解数来提出异议。但最后只有抬高房贷门槛,目的是化解由司法解释可能导致的金融风险。在高法的司法解释与银行业的冲突背景下,人民银行出台了抬高住房贷款门槛的政策。虽然公开的理由是抑制房价过高,但金融风险实际上成了其政策的主诉求点。

在房地产泡沫破灭之前,大多数借款者和投资者很难充分意识到风险的存在。一旦房地产泡沫破灭,房地产信贷的风险真正凸现出来时。我国商业银行的不良贷款将显著增加,可能形成严重的银行流动性危机,甚至造成国民经济的萧条。

既然泡沫迹象明显,为什么目前我国商业银行的房地产信贷违约率很低呢?我们认为存在以下两点原因:第一,按照国际惯例,个人房贷的风险暴露期通常为3年到8年,而我国的个人住房信贷业务是最近3到4年才大规模发展起来的,换句话说,我们刚刚进入个人房贷风险开始显现的阶段。第二,房地产信贷的违约率增加往往是和房地产景气周期的下滑相联系的,而我国房地产市场自上世纪90所代中后期以来一直处于一个较长的上升周期中,因此违约率很低就不足为奇了,一旦房地产价格大幅下滑,违约率上升必将成为不争的事实。

2 房企与银行的风险博弈

银行在房地产这一块业务上确实有风险,主要还是结构上的,在当前国内的金融体制下,银行业无法将自身的信贷风险进行转移,汇集了部分的宏观经济和产业体系波动风险。对于银行来说个人房贷等中长期贷款增长比率的迅速提高。可能会带来流动性风险。所谓流动性风险,就是由于金融机构缺乏足够的随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务,满足客户提取存款要求的风险。具体表现就是银行资产结构中的中长期贷款比重过高,现金国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道。如果在个人房贷的推动下,商业银行的中长期贷款比重继续提高,流动性风险管理将必然成为一个重要的问题。就目前而言,资产规模较小、资产种类较单一的部分城市商业银行,已经开始面临流动性风险问题。如果商业银行继续漠视这种现象的存在,一旦危机爆发,对金融业的打击必将是致命的。房地产买卖双方均严重依赖银行贷款,房企与银行实际一直上演着一场风险的博弈。

就建筑业而言,由于我国建筑市场一直存在低水平竞争和过度竞争,建筑企业的盈利状况都比较差,拖欠工程款的问题导致建筑商资金周转效率降低,银行贷款的增加使企业资产负债率居高不下,潜伏着很大的财务危机。

3 风险缘于我国金融体制与银行间恶性竞争

房贷市场上隐含的巨大风险,很大一部分还起源于银行的恶性竞争。房地产业的巨大利润,吸引着地产商们趋之若骛,而作为优良贷款品种的房地产信贷也自然成为各家银行竞相争夺的对象。不仅如此,各家银行争夺住房贷款的战役也已经延伸到二手房市场。一些股份制银行一方面在一手楼按揭上与四大国有银行短兵相接、寸土必争,另一方面也在积极开拓新的与房子有关的贷款品种,如二手房贷款、住房装修贷款等,为居民提供购房、装修以及家居等全方位的服务。与此同时,四大商业银行也并不坐等城池失守,最近几年纷纷进入二手房贷款领域。

在竞争中,部分商业银行为了赢得客户而不断简化贷款条件,在操作上极不规范,违规现象严重。这也给了部分地产商、非法中介以可乘之机,使得套取银行贷款的行为时有发生。值得一提的是,有的商业银行甚至有意将一些本行不予贷款的客户推荐给中介去办理,从而使银行贷款资金流程存在失控,造成风险隐患,最终形成新的不良贷款。

此外,还有造成房地产虚假繁荣表象的假按揭,更是隐藏在商业银行肌体中的一颗毒瘤。假按揭引诱社会上大量的资金涌入房地产市场,严重危害住房金融业务的健康发展。尽管目前这种情况还没有大面积暴露,但是一旦开发商销售环节不畅,或者资金链出现问题,后果将会是致命的。一旦房贷危机爆发,这种恶性竞争的最大受害方还是银行本身。从目前看来,如何使银行业务有序竞争、规范竞争,加强个人借款管理,已成为各大银行的当务之急。

4 探险应从源头人手

笔者认为为了防范和化解房地产信贷风险,应该采取以下对策:第一尽快建立房地产的证券化二级市场。银行通过发行资产证券化债券,可以有效地把市场风险和信用风险分散给金融市场上的所有投资者,让市场上的一些泡沫风险不单由银行承担,而是全社会负担,这将是整个房地产市场发展的方向。第二,除银行贷款外,努力拓宽房地产开发商的其他融资渠道。例如允许房地产开发商直接发行企业债券。第三,借鉴国外经验,建立房地产政策性金融机构,为中低收入阶层的购房者提供按揭担保,以降低违约风险。最后在办理借款业务时应该严格按照贷款流程进行工作,以减少风险隐患和外部欺诈,降低借款的操作风险。

事实上,央行调整房贷政策只是国内金融机构面临的诸多风险的一个现实缩影。笔者想提醒的是,鉴于金融行业的经济特征和政策环境,在很长一段时期内,政策性风险都将是国内的金融企业最大的风险之一。而从另一个角度来看,国内的金融政策在制定时,也应该从各方面充分考虑其可能导致的风险,这对于转轨期内的中国金融体系至关重要。

摘要：央行的房贷加息最大的受益者恐怕就是商业银行了,由于房地产贷款大多有房地产资产作为抵押,而且迄今为止房地产信贷的违约率非常低,因此商业银行大都把房地产信贷视为优良的贷款品种,并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。

关键词：中国,商业银行,房贷风险

参考文献

[1]杨坤,李睿.关于特别目的公司的几个法律问题[J].财经问题研究,2002,(7).

[2]中国人民银行上海分行课题组.中国住房抵押贷款证券化的实施步骤[J].金融研究,2000,(5).

[3]北京大学法学院房地产研究中心."中国住房抵押贷款证券化的法律和金融制度:国际经验及其对中国的启示"国际研讨会综述[J].金融研究,2004,(9).

[4]郭玉军,甘勇.论我国资产证券化中特殊目的机构的法律构建[J].武汉大学学报(社科版),2003,(3).

[5]康荔,温珂."假按揭"的法律定性及其风险防范[J].房地产金融,2003,(6).

商业银行房贷风险论文 篇3

关键词：新常态；商业银行；房贷；信用风险管理

Abstract：There is an overall downward pressure on Chinese new normal economy. Commercial banks will face increased the risk of mortgage credit on the case of work instability of practitioner of migrant workers， practitioners in export processing industry and in manufacturing industry who has buy a real estate. In order to solve this problem of housing mortgage risk of commercial banks， the credit management should be enhanced， the housing loan industry analysis should be increased and housing loan should be oriented by risk management. Thus the commercial banks can achieve the goal of national calls on decreasing the housing inventory.

Keywords：New normal； Commercial bank； housing loan； credit risk management

信用风险是商业银行风险中重要的一种风险，是指因借款人或交易对手未按照约定履行义务从而使银行业务发生损失的风险。信用风险存在于每一种贷款中，房贷由于其涉及人员广泛，涉及资金量大，其发生信用风险的可能性相对就越大。新常态是经过一段不正常状态后重新恢复正常的状态，放到经济领域则是GDP增长逐渐放缓，增长方式逐渐转变。本文将讨论经济放缓的新常态下，商业银行房贷信用风险的扩大来源、起因及应对措施，以期能得到相关从业人员的重视。

一、提出问题

当下，正视新常态，适应新常态已成为大众的一直认可。随着中国经济逐渐从高增长的时期到正常增长的时期转变，虽然局部地区仍然会有较高的增长，但整体来说仍需面对经济下行的压力。信用风险的成因是信用活动中的不确定性，有外在不确定性和内在不确定性两种。从制造业上看，援引国家统计局制造业采购经理指数（PMI），虽然在2015年12月小幅增长0.1个百分点，达到49.7%，但仍然处于下行趋势。这就意味着，吸收最多从业人员的制造业中，只要经济下行，制造业从业人员要么面临降薪要么面临裁员。从另一个产业建筑业来看，在过去几年的高增长下，一样吸收了大量的从业人员特别是从农村进城务工的人员，甚至出现一个村中年人出去都从事建筑相关行业的情景。但2015年来，建筑业每况愈下，很多二三线城市楼盘库存高起，从业人员停工回乡。就在这些从业人员中，贷款买房的不在少数，进而增加了商业银行贷款的还款能力的外部不确定性。面对国家对二三线城市楼市去库存的大力推动，势必要求商业银行对房贷信用风险管理的进一步提高。

二、分析问题

1、房贷信用风险来源背景。在房贷的贷前管理上，商业银行通常会让购房者提供个人贷款申请书，个人有效身份证件，个人婚姻状况证明，个人收入证明材料，如工资收入证明、纳税凭证、自有房屋出租证明、营运性收入证明等，以家庭收入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料，购房首付款证明，购房合同等证明贷款用途的资料，购房若有共有人的，共有人需提供身份证件、户口本、婚姻证明，以及银行流水，征信证明及国家政策规定的首套房证明等。而这些资料及证明几乎都是一个时间段的证明，很少有商业银行对该贷款人员的长期还款能力进行深入的调查及考证，如对该贷款人员从业背景进行调查，包括职业的上升空间、该职业群体平均薪资标准以及该行业的前景。

2、新常态下房贷信用风险特殊性。虽然购房者会缴纳30%的首付金，这样可以较大的降低银行的本金回收风险，因为即使发生信用风险，即该贷款无法收回时，商业银行也可以根据所签贷款合同和国家相关法规对房屋进行资产处置，以便偿还未缴贷款。但问题是新常态下，很多二三线城市房屋无法卖出，不得不降价销售，当降价后的总价比购房者所欠银行贷款还少时，很多人可能就会选择违约，让房子任凭银行处置了。这有点类似美国的次贷危机，可幸的是，我们的经济仅仅是处于新常态，还没到美国那样的低速增长或者负增长。

3、新常态下房贷信用风险扩大成因。目前房地产去库存已成为国家重要工作，银行将成为这项工作的重要支撑。以下从银行信用风险的角度分析下信用风险增大的原因。

第一，农民工工作的不稳定性增加购房信用风险。国家去库存工作其中一个很重要的路径就是通过新农民工市民化消化。政府将通过户籍改革加快农民工市民化进程，释放这部分新市民此前被人为抑制的需求，着力消化房地产库存。并且政府还试图通过财政补贴支持购买力较低的农民进城买房。

2、出口加工业外迁导致失业人口增多进而增加购房信用风险。改革开放以来，出口加工业如雨后春笋搬涌现。特别是在深圳、上海等大城市边上的卫星城市基本都有出口加工区。一段时间以来，该行业吸收了相当部分的从业者，极大的创造了就业需求。但随着近年来较多的出口加工公司外迁至越南等东南亚国家甚至外迁至基础设施非常落后的印度等国家，该行业从业者或面临失业的风险。对银行业来说，该行业从业即面临潜在的增加了的信用风险。

3、传统制造业面临升级进而萎缩加快增加新常态下购房信用风险。随着美国消费疲软，传统制造业的出口下降。对于国内，随着经济的下行，消费也一发不振。很多传统制造业要么关门歇业，要么转移资产到其他行业。这些因素难免会冲击到该行业从业者工资性货币收入，导致更高的购房信用风险。

三、解决问题

1、以信用风险管理为导向经营住房贷款。 对于银行业来说，很大程度上以营利为目的。新常态下，这个目的仍然不会改变。但既然是新常态就应该有相应不同的手段及方法。以信用风险管理为导向经营住房贷款不失为一个好的手段。在贷前管理，贷中管理，贷后管理的相关工作中，积极做好风险管控的工作，不放过一点信用风险异常状况。

2、完善信用风险管理组织机构。银行的信用风险管理组织机构不完善，很大程度上增加了信用风险的来源。银行业在新常态下应健全信用风险管理的组织机构。在风险管理委员会下设立风险管理部门，由专人对住房贷款进行信用风险评估，并直接向董事会、风险管理委员会提供报告。在各个分行制定信用风险经理职位，银行经理与客户经理之间相互沟通，相互合作，平行作业，其主要目的就是为了银行与客户之间很好的沟通合作，增强彼此的信任度，为商业银行信用文化的建设提供了良好的氛围和基础，进而降低银行的信用风险。

3、加大住房贷款人员所属行业分析。对住房贷款人员所属行业分析可以方便的了解到该行业的发展状况，以期对信用风险更好的进行管理。在对所属行业进行分析时，可以基于行业相关性的银行业信用风险宏观压力测试方法结构图进行。如下图：

四、结论

新常态下面对经济下行压力，银行业可以通过完善信用风险管理机构及进行行业分析迅速掌握贷款者的信用状况，从而更好的适应市场，适应新常态，达到银行业住房贷款适应国家战略及促进经济发展的需要。

参考文献

[1] 刘艳娟.商业银行信用风险管理[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版）.2012（3）：292-294.

[2] 彭建刚，易昊，潘凌遥. 基于行业相关性的银行业信用风险宏观压力测试研究[J]. 中国科技论文在线.

2013银行房贷新政策 篇4

2013年房贷新政策有所调整

相对于二套房利率上浮10%的统一政策，首套房的贷款政策相对宽松。除了北京银行、江苏银行、南京银行等维持房贷利率85折的优惠优惠政策不变之外，包括中国银行在内的6家银行都在去年年底执行的政策上有了一些调整。

徽商银行针对个人房贷业务目前可以给到8折的优惠

中国银行、浦发银行及华夏银行的85折优惠仅限于合作楼盘，普通在以上银行办理贷款最多只能享受9折的优惠

广发银行将利率优惠从85折调整为9折，平安银行则直接取消了去年年底的9折利率优惠，按基准利率执行

房贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。建行要求，所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。

继农行、招行、交行等银行后，建设银行昨日也公布了房贷细则。建行称，将加大对居民普通自住房的支持力度，对符合新政策发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的０．７倍，最低首付款比例调整为２０％。建设银行表示，具体情况将根据借款人是否是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房，套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。

宁波新楼盘

同时，建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策；对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例；同时要求各行切实加强贷前调查，严格审查借款人信用记录，合理判断和评价借款人还款能力，严格落实面谈面签制度和真实性调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。

建设银行房贷借款合同 篇5

1.甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;

2.甲方应按合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息;

3.甲方必须按约定用途使用贷款，不得将贷款挪作他用;

4.甲方应按乙方要求定期提供其有关经济收入的证明;

5.乙方有权检查贷款的使用情况;

6.乙方应按合同规定期限及时发放贷款。

第十三条 违约责任

1.甲方未按本合同约定用途使用借款，乙方有权对违约使用部分在违约使用期间按__________计收利息;

2.甲方未按合同规定归还全部贷款本息或连续二期以上未按合同约定的分次还款计划偿清的贷款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按__________计收利息;

3.在合同有效期内，甲方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物(质物)：

3.1 甲方未按合同规定用途使用贷款;

3.2 甲方拒绝或阻挠乙方对贷款使用情况进行监督检查;

3.3 甲方向乙方提供虚假的证明材料;

3.4 甲方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的合同和协议;

3.5 设有第三方保证或(和)抵押(质押)的借款合同，保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，或(和)抵押人(出质人)违反抵押合同(质押合同)，或抵押物(质物)因意外毁损不足以清偿本合同项下的本息时，甲方无法落实符合乙方要求的新保证或(和)新抵押(质押);

3.6 甲方发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为。

4.乙方未按合同规定及时发放贷款，给甲方造成损失的，乙方应按影响天数和数额，每天付给甲方万分之_____________的违约金。

第十四条 本合同争议解决方式

因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由深圳仲裁委员会仲裁解决。

第十五条 甲、乙双方同意约定的其他事项。

第十六条 本合同未尽事宜，甲、乙双方按国家有关法律、法规和金融规章执行。 第十七条 本合同自甲、乙双方签字、盖章后生效，至合同项下贷款本息全部清偿完毕

后终止。

第十八条 本合同正本一式__________份，甲、乙双方各执一份，有保证人或(和)抵押人(出质人)的，提供保证人或(和)抵押人(质押人)一份;副本__________份。

甲方：(签字、盖章) __________

____________年_______月_______日

乙方：(公章)__________________

法定代表人：(签字)____________

(或授权代理人)

____________年_______月_______日

建设银行房贷借款合同范文三

借款人(以下简称甲方)：___________________

贷款人(以下简称乙方)：___________________

甲方向乙方申请借款，乙方经审查并根据__________同意发放贷款。为明确各自的权利、义务，甲乙双方遵照有关法律规定，经协商一致，订立本合同，以便共同遵守执行。

第一条 借款金额

甲方向乙方贷款人民币(大写)___________________

第二条 借款用途

甲方借款将用于___________________

第三条 借款期限

甲方借款期限自_______年______月______日至_______年______月______日。

第四条 贷款利率和利息

贷款利率按________息________计算，按________结息。

贷款利息自贷款转存到甲方指定的账户之日起计算。在合同有效期内，如遇利率调整，按人民银行规定调整。

第五条 用款计划

甲方的分次用款计划为：

________年_______月_______日_______元 ________年_______月_______日_______元

________年_______月_______日_______元 ________年_______月_______日_______元

第六条 提款方式

甲方借款采取___________(直接提款/专项提款)方式，按照本合同约定的用款计划转入_____________单位在乙方开立的存款账户内。

第条 还款方式

本合同项下的贷款本息采用_________(月均还款法/累进还款法)归还。

累进还款法_____________(逐年/每隔_____年)按_____________%递增还款额。

第八条 还款计划

甲方从支用信用款的 次月开始，按月偿还贷款本息。还本付息日期定为每月_______日至________日。

采用月均还款法，每月归还贷款本息__________元

采用累进还款法，甲方分次归还贷款本息为：

第_______年每月________元

第_______年每月________元

第_______年每月________元

第_______年每月________元

第_______年每月________元

第_______年每月________元

第九条 贷款的偿还

甲方保证按本合同第八条确定的还款计划归还借款本息，并于每月还本付息日前将应还款额存入在乙方开立的存款账户内，委托乙方代扣。

甲方如提前一次归还全部贷款本息，应在还款日前___________个营业日内通知乙方，并征得乙方同意。乙方已计收的贷款利息不再调整。甲方最后一次归还的贷款本金部分，乙方按其实际使用期限相应的借款利率计收利息。

第十条 合同的变更和解除

本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更和解除本合同。当事人的任何一方要求变更合同内容或解除合同需以书面形式提前一个月通知合同的其他有关当事人。未达成协议前，原合同继续有效。

第十一条 借款担保

对于本合同项下的借款全部债务以______________作为抵押物或(和)以______________作为质物提供担保或(并)由_______作为甲方保证人承担全额连带责任保证，并另行签订《抵押合同》、《质押合同》或(和)《保证合同》作为全合同的从合同。

第十二条 甲乙双方的主要权利和义务

1.甲方有权要求乙方按合同约定发放贷款;

2.甲方应按合同约定的还款计划和还款期限归还贷款本息;

3.甲方必须按约定用途使用贷款，不得将贷款挪作他用;

4.甲方应按乙方要求定期提供其有关经济收入的证明;

5.乙方有权检查贷款的使用情况;

6.乙方应按合同规定期限及时发放贷款。

第十三条 违约责任

1.甲方未按本合同约定用途使用借款，乙方有权对违约使用部分在违约使用期间按__________计收利息;

2.甲方未按合同规定归还全部贷款本息或连续二期以上未按合同约定的分次还款计划偿清的贷 款为逾期贷款，乙方有权对逾期贷款在逾期期间按__________计收利息;

3.在合同有效期内，甲方发生下列情况之一的，乙方有权停止发放尚未划付的贷款，提前收回已发放的贷款本息或处置抵押物(质物)：

3.1 甲方未按合同规定用途使用贷款;

3.2 甲方拒绝或阻挠乙方对贷款使用情况进行监督检查;

3.3 甲方向乙方提供虚假的证明材料;

3.4 甲方与其他法人或经济组织签订有损乙方权益的合同和协议;

3.5 设有第三方保证或(和)抵押(质押)的借款合同，保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，或(和)抵押人(出质人)违反抵押合同(质押合同)，或抵押物(质物)因意外毁损不足以清偿本合同项下的本息时，甲方无法落实符合乙方要求的新保证或(和)新抵押(质押);

3.6 甲方发生其他足以影响其偿债能力或缺乏偿债诚意的行为。

4.乙方未按合同规定及时发放贷款，给甲方造成损失的，乙方应按影响天数和数额，每天付给甲方万分之_____________的违约金。

第十四条 本合同争议解决方式

甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议时，可以通过协商解决，也可以直接向乙方所在地的人民法院起诉。在协商和诉讼期间，本合同不涉及争议部分的条款，双方仍须履行。

第十五条 甲、乙双方同意约定的其他事项。

第十六条 本合同未尽事宜，甲、乙双方按国家有关法律、法规和金融规章执行。

第十七条 本合同自甲、乙双方签字、盖章后生效，至合同项下贷款本息全部清偿完毕后终止。

第十八条 本合同正本一式__________份，甲、乙双方各执一份，有保证人或(和)抵押人(出质人)的，提供保证人或(和)抵押人(质押人)一份;副本__________份。

甲方：乙方：日期：

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银行个人房贷提前还款申请书 篇6

客户姓名

客户编号

贷款账号 贷款种类

借款合同编号 借款期限(月)

贷款到期日 还款方式

提前还款原因：

注释：通常表述如下，本人因日前获年底分红10万元，为减轻房贷月供压力，特此向银行提出提前还款申请。(还款额最好以万元为基数)

提前还款类型：提前部分还本提前结清

提前还本金额：(大写)(小写)元

提前还款后的还款约定：

调整分期还款额

不调整分期还款额

调整还款期限

不调整还款期限

变更还款方式

等额本息还款法

等额本金还款法

等额累进还款法(等额递增/等额递减)

(等比递增/等比递减)

本人在此确认：

1.经银行审查不符合规定条件不予调整分期还款额、还款期限、变更还款方式时，没有异议；

2.承认此申请书作为向银行申请提前还款的依据；

3.保证按《借款合同》和银行规定偿还借款，不发生任何违约事项。借款人签字：

商业银行房贷风险论文 篇7

(一) 美国次级房贷危机形成的原因。

美国房地产次贷危机, 也叫房地产“次级抵押贷款”危机。在美国, 次级贷款市场长期所占份额并不大, 但其利润最高, 风险最大。在房价高涨时, 由于抵押品价值充足, 贷款不会产生问题;但房价下跌时, 抵押品价值缩水, 按揭人收入又不高, 面临着贷款违约、房子被银行收回的处境, 进而引起按揭提供方的坏账增加和金融市场的系统风险累加。2004年6月至2006年6月间, 美联储为抑制流动性过剩而连续加息17次, 联邦基金利率从1%提至5.25%, 翻了两番半;2004~2006年发放的次级贷款从2007年开始, 59%的贷款月供增加25%以上, 19%的贷款月供增加50%以上, 越来越多的借款人因利率上升而无法按时偿还贷款。政策刺激下, 美国房地产市场出现逆转, 自2006年第2季度以来, 美国房地产价格出现了负增长。从2007年年初开始, 美国房地产市场开始进入严酷的下行周期, 成千上万与次级债相关联的家庭违约并失去抵押的房屋, 大量房贷公司的资产受到了坏账的挤压, 而由于资产负债表的恶化, 银行也收紧了贷款, 一些大的贷款机构陷入困境, 造成全美超过80家发放次级债的机构歇业。从深层次来分析, 美国次贷危机源自美国的次级抵押贷款以及由其衍生的证券化市场, 一方面是持续放松银根的货币政策助长了房市的虚假繁荣, 刺激了次贷规模的膨胀;另一方面是过度的信用创造从根本上加深了金融危机, 以次级抵押贷款支持的衍生金融工具中间链条复杂而且脆弱, 从而使次债风暴由单一产品风险演变为系统性全球风险。

(二) 美国次级房贷危机的深远影响。

全美最大抵押贷款提供商全国金融公司2007年8月宣布, 由于美国住房市场降温带来的抵押贷款业务损失, 其第二季度利润下降了33%, 其他抵押贷款提供商盈利也普遍下降。由于许多地区的房价不断下跌, 一些按揭贷款举借人的负债额已超过了其房屋的市值。由于住房市场降温, 数以十万计的待售新房积压, 房屋价值也下跌到不足以偿还剩余贷款的地步。由于逾期还款和丧失抵押品赎回权案例大幅增加, 向信誉不佳的房屋买主提供抵押贷款的次级房贷公司纷纷倒闭。美国房地产次贷危机引发了股市看空和悲观情绪, 很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款, 导致一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。危机迅速蔓延到其他金融市场, 全球股市暴跌, 期货市场看空气氛浓厚, 黄金等全球避险产品价格不断上涨。次贷危机引发的美国股市大跌, 引发全球资本市场的暴跌。随着道指的跳水, 欧洲、日本、印度、拉美等股市纷纷大幅下跌, 中国香港和中国大陆股市也因此受到拖累, 未能幸免于跌。加上不断攀升的石油价格, 无疑使世界经济雪上加霜。而从我国目前的房地产情况来看, 2007年一季度房地产开发完成投资3543.78亿元, 同比增长26.9%, 增幅同比加快6.7个百分点。2007年一季度, 房地产开发到位资金7125.49亿元, 同比增长26.3%, 其中银行贷款到位1634.22亿元, 同比增长18.4%;银行个人按揭贷款 (期房预售款转为开发使用) 745.45亿元, 同比增长73.2%;非银行金融机构贷款126.37亿元, 同比增长66.9%。房地产业仍然存在过快过热发展的趋势。

二、我国商业银行住房贷款面临的风险分析

(一) 我国商业银行住房贷款面临的各种风险。

从我国目前的情况来看, 个人住房贷款在市场、操作和法律等方面, 存在着风险。其中市场风险是指随着我国市场经济的发展和利率市场化改革的不断推进, 房地产消费信贷的利率风险问题也会因此而更加突显。操作风险是指我国个人征信系统尚未建立, 商业银行难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。法律风险是指一旦个人住房贷款业务出现风险, 必须诉诸法律, 依法收贷时, 由于在法律法规和司法实践中没有关于“按揭”的法律定义和解释, 贷款人在诉讼活动中的主张能否得到法律支持。而且我国大部分房地产开发商自有资金较少, 开发资金来源以银行信贷等间接融资为主, 企业资产负债率较高。2007年10月末, 房地产开发贷款余额达1.76万亿元, 个人住房贷款余额达2.6万亿元, 分别占金融机构人民币各项贷款总余额的6.76%和9.99%。特别是个人住房贷款比年初增加6, 192亿元, 同比增长35.57%。住房公积金委托贷款2007年10月末余额达到4502.2亿元, 已接近商业银行个人住房贷款余额的18%, 比年初增加960亿元, 同比增长34.87%。随着我国房地产市场竞争日益激烈, 监管力度不断加大, 开发贷款门槛提高以及升息周期的到来, 房地产开发企业资金链条日趋紧张, 一旦资金链条断裂, 就会导致不良贷款的产生。

(二) 商业银行住房贷款存在风险的原因分析。

商业银行的个人住房贷款存在风险, 主要是指借款人违约的不确定性等造成银行个人住房贷款损失的可能性。具体来说, 我国商业银行住房贷款存在风险的原因在于以下方面:首先, 我国房地产业融资渠道狭窄。据统计, 在房地产开发资金来源中, 有60%左右的资金是来源于银行体系, 而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在, 开发自有资金的部分还不到20%, 房地产业的平均资产负债率较高。其次, 截至2007年11月末, 14家国有银行和股份制商业银行的个贷增量总计约8, 000亿元。学者易宪容更是估计, 2007年个人住房消费贷款超过了9, 000多亿, 是2006年3, 300亿的3倍以上。但是, 由于我国个人住房贷款业务发展时间较短, 信贷管理机制不健全, 银行对风险管理比较松散, 尚未形成一套完整的风险管理运作机制, 缺乏业务流程风险评价和控制系统, 风险责任机制不明, 导致个人住房贷款风险产生。第三, 我国社会保障制度配套改革滞后, 社会慈善事业不发达, 廉租房建设落后, 使得银行在处置不良贷款房屋抵押物时阻力较大。在银行不能顺利处置抵押物的情形下, 借款人借款违约的成本将大大降低, 这将大大助长某些借款人的违约意识, 使住房信贷风险加大。

(三) 当前住房贷款风险防范机制存在的不足。

第一, 商业银行内部管理滞后, 缺乏完整有效的信用体系。各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制, 住房贷款的调查、审批、发放、贷后管理缺乏有效的制约。而且在缺少信用体系的背景下, 个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷。第二, 部分银行违反相关规定, 出现违规放贷现象。一些银行为了争夺客户, 采取各种变通措施, 降低房贷门槛, 甚至违规操作。部分银行放松个人住房贷款的条件, 降低首付比例, 擅自延长还款期限等等。第三, 商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一, 房地产金融仅仅停留在信贷阶段, 致使个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭, 整个行业的负债率远远超过70%, 这给银行信贷带来了巨大风险, 一旦开发商的资金链出现断裂, 房地产业的风险就会转化为银行的风险。

三、构建我国商业银行住房贷款风险防范机制的建议

(一) 吸取美国次贷教训, 谨慎发展住房贷款证券化。

住房抵押贷款证券化是指商业银行把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组, 由证券化机构以现金方式购入, 经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。我们无法否认资产证券化对于风险分散的积极作用, 但我们要看到的是此类金融创新为风险管理提供了风险对冲、分散化的工具和手段, 但并没有最终消灭风险, 只是改变了风险的配置结构, 从经济金融体系的整体角度看, 风险依然存在。因此, 我国住房抵押贷款证券化的过程必须是在我国金融体系发展到一定程度后才能实行, 而在我国现在社会征信体系尚未完善、社会评级机构还不成熟、各种金融衍生工具还很少的情况下, 盲目推进住房贷款证券化是不合适的。如果在条件还不具备的情况下仓促建立类似美国的住房贷款的二级市场, 一旦发生偿付危机将会造成比此次次贷危机更加危险的局面, 这是我们必须认真防范的。

(二) 加强个人信用管理, 完善贷款风险防范法律制度。

首先, 要从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角度, 修改和完善《担保法》、《保险法》, 出台专门的《住房抵押贷款管理办法》, 以及尽早将信用立法提上议程。同时, 要从降低贷款申请人负担以及公平合理的角度, 完善现有财产保险制度, 增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制订保险费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。其次, 立法部门应该提高自身的立法水平, 对以往所制定的包括法律、法规在内的规范性文件加以整理和归纳;在以后的立法中, 突出监管法制体系内部的协调和完备, 保证法律的可执行性和实际性。第三, 住房担保机构在担保业务中, 要为数十倍于自有资本的住房抵押贷款进行担保, 一旦管理不善, 负债率不合理, 贷款担保赔偿率上升, 将大大增加政府的财政补贴和市场信用风险。因此必须建立和完善抵押物审核系统、风险自我约束系统、经营决策系统和项目风险管理系统在内的监控制度。

(三) 发挥宏观调控作用, 健全住房贷款流动性风险管理。

第一, 商业银行内部建立科学的住房贷款流动性风险管理体系。商业银行内部要强化系统调控功能, 加强总行和分支行调控资金的能力, 总行应根据各地区分支行住房贷款业务发展的程度, 有效的调配好资金, 总行和分行必须掌握足够的资金用以支付其分支机构出现的临时性支付危机, 以防止流动性问题的扩散, 增加资金的安全性和流动性。第二, 统一业务操作平台, 改变目前个人住房贷款手工和分地区核算管理模式, 建立全部统一的基本核算管理模式, 避免由于操作平台差异造成个人住房贷款风险管理的地区差异性;同时, 要努力实现数据集中, 通过数据集中可以实现对客户的集中管理, 有效避免跨地区客户带来的集中风险, 也便于上级行实施有效的监测和检查。第三, 发挥宏观调控作用, 适当提高房贷门槛。中国人素来以高储蓄率而闻名世界, 但改革开放以来的西风东渐, 已使许多人慢慢接受了透支消费文化。我们承认这种透支文化在改善人民生活条件、提高人民生活水平、拉动经济增长方面的巨大作用, 但这种文化的负面性也在次贷危机中显露无遗。因此, 如何采取合法有效的宏观调控措施, 来提高房贷审查标准, 降低居民的投资性购房需求, 值得我们思考。

参考文献

[1].徐岚岚.从建行首发MBS看我国住房抵押货款证券化.法治与社会, 2006, 12

[2].谢鹏.美次级债危机或将延续.海外经济, 2007, 9

[3].潘文波.美国次级房货危机的原因分析及启示.金融时报, 2007-10-8

英国银行如何做房贷 篇8

首先是银行多，可选择余地大。我曾在上海买过几次房，贷款选择基本上就是几大国有银行和几家商业银行。相比之下，英国的贷款银行就非常多，中介会向你推荐一些没有听说过的小银行，连乐购（TESCO）这样的超市都有属于自己的银行，也在积极推销房屋贷款计划。

在英国，贷款买房必须经历极其严格的房屋检测，且要购买强制的贷款保险。在中国，前者常常是“走过场”，后者则并无强制要求。

在申请贷款时，我被告知必须做两个检测：一个是关于房屋土地及周边环境的检测，另一个是关于房屋本身的检测。我曾经依据国内的经验，担心这样的检测公司是否会走过场，朋友告诉我根本不用担心，因为英国这类的公司都是要承担法律责任的，如果未能检测出问题或未来因此出现了事故，对方极有可能会赔到倾家荡产。

我买的房子有80多年历史，而经检测几乎没有什么大问题，80年前布下的电线至今仍然完好无损。

在申请贷款的同时，申请人也会被告知要购买两样保险：房屋财产险和人身保险——房屋财产险是为了预防发生大灾难时房屋遭到破坏造成损失；人身险则是为了防止购买者在购买房屋后出现人身伤亡而影响交易。

对银行来讲，有了这两样保险，可以保证在极端情况下利益不受损失，从而安心放贷。对购房者来讲，也增加了个人财产的风险防范能力。

此外，在英国，银行放贷是直接打给律师，与国内银行直接付给卖房者比较不同。下家的律师收到款项确认无误后，再付给上家的律师，在懂得相关法规的两个律师间进行交易，风险会更小。

英国房贷的另一个特点是贷款计划灵活性强，不但可以自主选择固定利率或浮动利率、本息一起还或先还利息而本金最后一次性支付等细节，甚至还可以在一定期限后换银行。

贷款时，你还可以先跟银行签短期合同，比如两年。两年后如果觉得合适，就重新签合同，如果觉得其他银行的条件更好，可以随时把贷款换到别家去。

在中国，印象中很少有换银行的做法。原因大概是相比中国，英国银行的服务意识和危机感都更强一些，因为如果服务不好或者利息高了，随时会被换掉。这有点像消费者手里拿着遥控器，不好就随时换台，手里的主动权更大。

英国贷款的利率差别政策也比中国更大。在英国，只要你是首套住房的购买者，就一定可以享有很优惠的利率。此外如果你首付高，也可以享受一定的利率优惠。但如果是投资买房，则利息就会高一些。

商业银行房贷风险论文 篇9

花旗银行19日则表示，客户存量房贷能否享受7折优惠利率要视个案而定，目前并没有像一些媒体报道的那样“将客户存量房贷利率自动转为7折”。汇丰银行、东亚银行、恒生银行等外资银行则表示尚未跟进7折优惠利率。

渣打银行日前还推出按日计息的房屋按揭贷款产品——“活利贷”，客户可以灵活利用日常闲置资金获得保障收益，并可自动缩短还款年限，使客户更早地结清贷款。渣打银行宣称，这样的贷款成本，甚至比7折房贷利率还要划算。

举例来说，吴小姐贷款100万元，还款期为25年。除去每月消费及房贷月供外，吴小姐月均能节余大约3000元。现行人民币房屋贷款基准利率为5.94%，对于首套自住房贷款，普通房屋贷款利率下浮30%为4.158%，“活利贷”利率下浮25%为4.455%。按每月等额还款方式计算，每月另增加3000元还款后，总利息约37.6万元，相比普通房屋贷款节省近23万元，还款年限只有21年，相比普通房屋贷款缩短近4年。

商业银行房贷风险论文 篇10

李先生购买了一套总价150万元的小两居，评估后银行贷款120万，贷款期限，李先生自掏腰包首付款70万，贷款80万元。加息后，李先生拿捏不定采用以下哪种房贷还款方式更为经济省钱。

京城专业个贷机构“伟嘉安捷”专家以案例分析的形式，比较了几种基本房贷还款方式的优点和缺点，PK结果如下。

第一种：固定利率还款(按等额本息方法计算)。固定利率标准各家银行不同，本案例以上浮1.1倍计算。具体还款细节见下表。

专家点评：固定利率房贷最大的好处就是利率不随物价或其他因素变化调整。但固定利率因为是借款人提前锁定的加息风险，所以常比基准利率高出一定的百分点。

第二种：等额本金还款。本案例中的还款金额仅以第一个月为计算依据，之后每月还款金额会逐月递减。

专家点评：采用等额本金还款方式，借款人在开始还贷时，第一文库网每月负担会较大些。但是随着还款时间的`推移，还款负担会逐渐减轻，最后总的利息支出较低。

第三种：等额本息还款。等额本息还款每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

专家点评：以等额本息还款方式偿还房贷，借款人每月月供不变。因每月承担相同的款项，方便借款人安排收支。

第四种：公积金自由还款。即设定每月最低的还款额，只要月还款额不低于设置的最低还款额即可，每月多还的部分系统会自动划为提前还款。

专家点评：自由还款是公积金贷款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。

四种还款方式综合评比

固定利率

优点：1.利率风险小;2.收益稳定;3.利率不随物价或其他因素的变化而调整。

缺点：不论银行利率如何变动，上调或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。

适用人群：有固定收入，专业投资者或者商人。

等额本金

优点：1.总体利息支出较低;2.在随后的时间里每月还款额将会递减。

缺点：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。适用人群：收入较高人士，如企业高层、金领、海归派等。

等额本息

优点：1.借款人每个月还给银行固定还款金额;2.利息比重逐月递减。

缺点：总体利息支出较多。

适用人群：工作收入稳定，国家企、事业单位职员等。

公积金自由还款

优点：每月可自由还款、灵活便捷。

缺点：因最低还款额通过低于正常的还款月供，所以最后一期本金支付压力较大。

适用人群：符合贷款条件的公积金缴存职工。