土地企业文化（精选9篇）
平凡的清晨，一声鸡鸣唤醒沉寂一夜的土地，田野里的作物最早醒来，借着晨露洗净尘埃。旁边的小溪悠闲地唱起歌来，“哗啦啦，哗啦啦……”灵动的鸟儿亮嗓了，精神焕发，嘹亮自由地欢唱。随后，太阳娇羞地露出了脸，辛勤的人们早赶在太阳之前就已去田间耕作了，四处是忙碌的身影，不时传来翻土的“扑扑”声，晨风“呼呼”吹过，庄稼人脸上洋溢着一种幸福。
正午时分，几个农人三两一群，谈笑风生，诉说着喜悦的希望。家中早已飘上了炊烟，厨房里“噼里啪啦”地炒着，在有力的节奏中散发出诱人的香气。天真烂漫的孩子“嘻嘻哈哈”在屋前屋后追逐，不管脸上豆儿大的汗珠儿，顽皮地跳来跳去。屋里传来“掏个鸡蛋来”的吩咐，孩子便兴高采烈地在鸡窝旁仔细搜寻，一发现目标，不管三七二十一冲进去，把一只只鸡吓得“咯咯咯”上窜下跳，他可不管，拿上蛋直奔屋里，闹得鸡窝里好一阵骚乱。热气腾腾的饭菜上桌，孩子、大人坐下来享用佳肴，大人们“叽叽喳喳”唠起嗑来，孩子们扒拉几口饭又不知疯哪去了，只听田垄上一串银铃样的笑声。
下午的劳作完毕已是傍晚时分，晚霞映满整片天空，就是一幅完美的画布盖在天空上。母亲们在田垄上呼喊着孩子，声音回荡在整片田野上，贪玩的顽童们一个个应声回去，脸上满是回味无穷的神态。晚饭是必须要吃的，孩子们被母亲们追得满屋子跑，只听母亲喊着：“再吃一口，一口啊，好不好?”几个大人抿上几口小酒，畅谈一天的辛劳成果，满屋皆是人声，不时传来几声笑语。
生态文化概念在人类受到生态环境失衡威胁的今天, 逐渐明晰的闯入人类社会。对于生态文化的科学阐释尽管还处于继续探讨和明晰的基础上, 但有理由这样认为, 生态文化是源于对生物圈整体性的认识, 基于新兴科技的发展与人文学科的交叉渗透 (如生命伦理学、生态经济学) , 追求人与自然的和谐相处与可持续发展的文化形态, 是人类追求最优化解决人与自然关系问题反映出的思想、观念、意识以及社会制度、生产方式、生活方式的总和。从观念和意识层面说, 其不仅关注人自身的生存, 还关注自然界的生存;不仅关注人类活动引起自然变化的最近结果, 还关注其长远影响;不仅关注当代人与自然的关系, 还关注后代人与自然的关系。在思维方式上是一种整体性思维, 关注事物过程多因果的网络结构及概率统计方法的运用, 注重非线性的和循环因素的分析;注重将人类生态系统作为各种组分相异相依、相克相生、共存共荣的有机整体, 主张摈弃传统的极端功利型思维, 倡导互利型的思维方式。从伦理道德上说, 生态伦理学强调尊重生命, 尊重自然界, 把地球上的所有生物当作人类的伙伴, 共同繁荣和发展。
2 我国古代土地开发和保护中的生态文化特征
2.1 合理利用土壤的“土脉论”
我国古人对土壤的才认识和利用经历了“认识———实践———再认识———再实践”的过程。明代宋应星在所著《天工开物》一书中论“土脉历时代而异, 种性随水土而奋分”。明代农学家徐光启在《农政全书》中论“土壤就像有血脉的活得肌体, 有旺盛的生命力的时候, 也有衰竭的时候, 既然土壤有气脉, 气脉有盛有衰, 可损可益”。古代能够开垦的土地有限, 只有依据当时的经验, 在充分了解当地气候的基础上, 把土壤和气候的因素结合起来, 只有掌握不同的土壤可是和种什么农作物, 才能有效的利用有限的土地。从中可看出, 古人强调发挥主观能动性来发展农业生产依据自然生态规律利用土地。
2.2“围湖造田”扩大土地资源
唐宋时期, 经济发展, 认定兴旺大量人口南移, 南方土地需求量激增, 于是, 采用“围湖造田”的作法扩大土地资源。可以说, 农业的文明进步是以古人对土地的开垦和使用为标志的, 没有以“围湖造田”等相应作法, 古代社会的发展就难以为继, 也就不会有农业文明的繁荣和发展。“围湖造田”实践中, 古人还总结了对土地资源改造利用的经验教训, 认识到, 过度“围湖造田”造成了圩田区的水患严重, 影响到湖泊的蓄水量, 使得水旱失调, 破坏了水生资源。
2.3 植树、修梯田、兴水利, 以固水土
古人在农业生产中从自然灾害的教训中懂得了治水必治土的道理。管子曾发表这样的议论:“树以荆棘, 以固其地, 杂之以柏杨, 以被决水”。宋朝宋太祖曾下诏“课民种树, 定民籍为五等, 第一等种杂树百, 每等减二十为差”。
分析我国古代对使用和保护土地的生态文化表征可归结为三点:一是初步认识到人与自然和谐相生的重要性, 尝试一遍开发土地资源, 一边保护土地资源, 建立人与自然和谐统一的机制;二是古代在农业生产中, 注意了对土地的合理利用, 将尊重自然规律与和发挥主观能动性相统一;三是古人因地制宜地对土地合理利用, 体现了尽力探索一条生态环境保护与社会发展的良性循环之路的做法。
3 当今我国在土地开发和保护中的生态文化特征
3.1 党和国家的重视
国民经济和各行各业的发展都需要利用土地资源, 在建设中国特色社会主义进程中, 党和国家坚持以科学发展观为统领, 全面、协调、可持续发展的实施目标来加强对国土资源管理工作的领导。党的十七大报告在全面建设小康社会奋斗目标新要求中, 第一次明确提出了建设生态文明的目标, 阐述物质文明是人类在社会发展中改造自然的物质成果, 表现为物质生产的进步和人们物质生活的改善;生态文明是人类在发展物质文明过程中, 保护和改善生态环境的成果, 表现为人与自然的和谐程度的进步和人们生态文明观念的增强。
3.2 加快转变经济发展方式
我国建设生态文明非常重要的举措是加快转变经济发展方式。国家明确提出, 到2020年基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式和消费模式。建设生态文明必须坚持走中国特色新型工业化道路, 大力调整优化产业结构, 骄傲快发展第三产业, 提高其比重水平。优化第二产业内部结构, 大力推进信息化与工业化融合, 提升高技术产业。立足我国国情, 正确引导消费结构升级, 形成有利于节约能源资源和保护环境的城乡建设模式和消费模式。我国不应当也不能模仿英美等发达国家以挥霍资源为特征的消费模式。比如, 城市建设中应以发展公共交通为主, 适度发展私家车;建筑应大力发展节能省地型的, 限制建设占地多的高尔夫球场、别墅等。
3.3 积极治理土地荒漠化等土地退化问题
当今世界, 以荒漠化为主要表现形式的土地退化, 已经成为危及全人类生存与发展的重大生态问题。我国是世界上荒漠化危害最严重的国家之一, 尤其是西部地区, 荒漠化面积占全国的90%以上, 水土流失面积占全国的80%以上。土地退化已经成为制约中国西部地区经济社会可持续发展、人民生活水平提高的主要因素。因此, 我国在中国西部地区积极实现土地退化防治的综合生态系统管理。上世纪九十年代末我国荒漠化和沙化整体扩展的趋势得到初步遏制, “破坏大于治理”的状况转变为“治理与破坏相持”, 实现了历史性的转变。
3.4 国土资源管理部门切实加强对土地的管理规划和保护利用
在国家的重视和领导下, 我国各级国土资源管理部门树立和增强了土地开发和保护的生态文化意识, 从土地的百年大计, 能够良性的为中华民族的繁衍生息所永续利用的大方向着眼, 以贯彻落实科学发展观为统领, 切实加强故土资源管理工作, 进一步节约集约利用土地, 加大闲置土地处置力度, 盘活存量土地, 坚决制止违法用地行为, 努力提高土地利用效率。要正确处理好经济发展、耕地保护和建设用地合理供给的关系, 统筹规划海涂围垦造地工作, 强化耕地和基本农田保护, 坚决守住耕地保护红线, 保证耕地资源的占补平衡, 保障粮食生产安全。
传承红土地文化，弘扬红土地精神，展望红色故都的美好未来，是时代的召唤和教育改革发展的必然要求。生在瑞金、长在瑞金的孩子应该更多地知红都、爱家乡，真正了解红都历史，感受家乡现在，展望瑞金发展。瑞金的教育因而要立足本土德育资源,用红土地文化浸润学生心灵。
一、红土地文化传承、渗透的途径
（一）于资料收集中了解
列举《瑞金县志》《红都览胜》《红都颂歌》《红都风范》《瑞金人民革命史》等书目，让学生收集毛泽东、周恩来、朱德等老一辈无产阶级革命家在瑞金的活动故事，搜集红色景观中的数据。学生除了阅读这些文献，还可以到各个旧址的每个爱国主义教育基地展厅里，记录各种苏区时期的数据，深入解读红土地文化，孩子们为瑞金的辉煌历史自豪，更为能得到这样可贵的史料感到高兴。
（二）于主题实践中体验
加强德育与多学科教学的整合，组织学生进行主题实践活动。云龙桥是绵江河上的一座有着465年历史的古桥，为重点文物保护单位，原国家副主席王震亲笔题写桥名“瑞金云龙桥”。利用身边的德育教育资源，首先组织学生进行“云龙桥之数学”主题实践，使同学们不仅掌握“云龙桥”里所蕴涵的数学知识，还从自己大量收集的信息中了解云龙桥的悠久历史，涌起强烈的爱家乡的情感；并从1939年日本侵略者曾炸毁过其中两孔桥的叙述中，激起兴我中华的责任感。
利用周末，带领学生参观革命旧址，进行“红军广场小导游”、“参观叶坪革命旧址群”主题实践，让学生在旧址中收集资料，聆听革命故事，动手测一测、量一量、算一算、演一演；进行“红井情深”主题实践活动，喝口红井水，量一量井口数据，想想其中的数学问题；清明时节去烈士纪念馆扫墓，同时组织“与红色历史对话”主题实践，集中了解瑞金的红色历史。
（三）于多彩活动中成长
由校大队部组织部分学生编排畅抒红色情怀的系列节目，有舞蹈《红都小女兵》和《小号手之歌》、主题队会《红都赞歌》、武术操《新时期的红都少年》，学校红缨枪队编导的再现苏区共产儿童团员站岗场景，让大家接受一次富有内涵的思想教育。
（四）于记录积累中感悟
在实践活动之后，指导学生撰写体验日记、数学日记、建议书等，用这些方式展示学习成果，记录自己的感悟；教师将这些成果整理后集中，全校交流。
（五）于国旗下红色课堂中深化
国旗下开设红色课堂。每周的升旗仪式，在国旗下的讲话中都要进行红都历史、红色旧址介绍，内容丰富，语言通俗易懂。有时是教师的生动讲述，有时是孩子激情四溢的演讲；生动的革命领袖故事让孩子们兴趣盎然，真实的红色史实让孩子们深受震撼，上口的红色歌谣让孩子们唱得欢欣鼓舞，红都瑞金今日的发展让孩子们更添自豪；学生的社会责任感和使命感在不断增强。
（六）于校本课程中升华
文化渗透取得了突出的效果，其独特力量让师生们充分感受置身于一座具有优良传统的学校和城市中，有一种富有生命的东西撞击着心灵，使人感奋，让大家总感觉想说点什么，写点什么。于是，我们组织师生共同编写校本课程。
我们的校本课程分语文综合版和数学版，语文综合版里共分六篇，是语文、品德、社会、音乐等学科课程资源的融合。
红色景观篇。主要介绍瑞金较集中的富有代表性的革命旧居旧址，帮助学生系统了解瑞金的红色景观。
领袖故事篇。介绍革命领袖在瑞金生活的传奇佳话，帮助学生认识一代伟人的精神风范。
名胜风景篇。介绍瑞金的红、绿、古三色名胜风景，帮助学生了解家乡的人文与自然风景。
红都诗词篇。介绍革命先驱、领导或文人抒发的对红土地的深情诗词，激发学生强烈的家乡自豪感。
客家风情篇。介绍瑞金浓郁古朴的客家民俗风情，给学生别样的体会、鲜知的见闻。
红色歌谣篇。介绍特定时期的特色歌谣，使红色歌谣拥有长久的生命力。
师生编写的这套资料搜集途径广，参考文献多，现场实践数据真实准确，是教师和学生共同探究、实践的产物，是站在儿童的视角对学生系统进行了解家乡爱家乡的德育好教材，又是学科学习的好载体。
二、红土地文化对学生教育的收获与反思
1.学生在积极的实践活动中不断增智慧、长才干，学会学习、学会表达、学会相处、学会创造，培养了孩子们的人文素养、创新精神和社会实践能力，促进孩子们健康成长和全面可持续发展。
2.畅抒红色情怀的系列节目《红都小女兵》《小号手之歌》《红都赞歌》均获得市优秀节目奖和优秀表演奖。
3.“红色故都”在学生心目中不再是简单的四个字，而赋予了真实的内涵，对家乡有了浓烈的情感。老一辈革命家在瑞金的故事已能为很多孩子深情讲述，多个革命旧居旧址的数据已让孩子了然于胸，新时期瑞金发展数字让孩子们切实感受到家乡的腾飞，倍增强烈的自豪感。
篇一：个人企业土地申请书
个人企业土地申请书
尊敬的县领导：
您们好！
我是xxx县潘王村人，现在是xxx职业技术学院XX年级xx专业的学生：xxx。两年的大学生活让我深刻的懂得：发展才是硬道理！
每当回到自己的家乡，看到那冷清的村庄，我的心就会不由的沉重下来，因为没有人愿意发展她。或许是因为现在老百姓的日子比以前富裕了，衣食无忧，使他们从心理上产生了一种惰性。
我在校主修园艺技术专业，课余辅修养殖技术，通过大量的资料中我总结了一套农村可持续发展项目——以食用菌为链接，构筑大农业生态系统（即：作物秸秆——食用菌——猪——鱼——沼气）。
将作物秸秆作为培养食用菌的原料，收获食用菌后的菌渣，即菌糠，菌糠营养成分比秸坩更丰富，可以作为猪的饲料。这是因为食用菌将难溶性的纤维素、木质素以及含氮物质降解以后，除了部分自身利用生成子实体外，还有相当一部分残留在菌糠中。同时，菌糠也残存一些食用菌的菌丝体，这些菌丝体含有大量可供猪食用的蛋白质成分。而后猪圈内的垫积物可作鱼料或作沼料，也可作培养食用菌的原料。从而降低了环境污染，在整个系统程序中大大的降低了成本，达到现代化农业生产的目的：低成本、高效益、节能、环保。
我知道这个系统说出来很简单，看起来更是一目了染，但做起来是十分艰难的，对于农村那些失败的案例，我个人认为是他们的毅力不坚定和缺乏智慧管理所至。古之成大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。请各位领导相信并支持我！
我也知道，自己是未毕业的大学生（大二）。但这个问题请各位领导不必担心，我认为当今社会勇者当先，智者必胜，时间、时机是不等人的。行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、拖延将不断滋养恐惧。我对自己有信心。
但由于我所建设的农业系统将会占用大量土地，而我村土地流动章程尚未明确，所以特写此申请书，希望各位领导给予重视，并给予理解支持和批准！谢谢！
申请人：xxx 2010年1月19日
篇二：个人企业土地申请书(1)个人企业土地申请书
尊敬的县领导：
您们好！我是xxx县潘王村人，现在是xxx职业技术学院XX年级xx专业的学生：xxx。两年的大学生活让我深刻的懂得：发展才是硬道理！
每当回到自己的家乡，看到那冷清的村庄，我的心就会不由的沉重下来，因为没有人愿意发展她。或许是因为现在老百姓的日子比以前富裕了，衣食无忧，使他们从心理上产生了一种惰性。
我在校主修园艺技术专业，课余辅修养殖技术，通过大量的资料中我总结了一套农村可持续发展项目——以食用菌为链接，构筑大农业生态系统（即：作物秸秆——食用菌——猪——鱼——沼气）。
将作物秸秆作为培养食用菌的原料，收获食用菌后的菌渣，即菌糠，菌糠营养成分比秸坩更丰富，可以作为猪的饲料。这是因为食用菌将难溶性的纤维素、木质素以及含氮物质降解以后，除了部分自身利用生成子实体外，还有相当一部分残留在菌糠中。同时，菌糠也残存一些食用菌的菌丝体，这些菌丝体含有大量可供猪食用的蛋白质成分。而后猪圈内的垫积物可作鱼料或作沼料，也可作培养食用菌的原料。从而降低了环境污染，在整个系统程序中大大的降低了成本，达到现代化农业生产的目的：低成本、高效益、节能、环保。
我知道这个系统说出来很简单，看起来更是一目了染，但做起来是十分艰难的，对于农村那些失败的案例，我个人认为是他们的毅力不坚定和缺乏智慧管理所至。古之成大事者，不惟有超世之才，亦必有坚忍不拔之志。请各位领导相信并支持我！
我也知道，自己是未毕业的大学生（大二）。但这个问题请各位领导不必担心，我认为当今社会勇者当先，智者必胜，时间、时机是不等人的。行动是治愈恐惧的良药，而犹豫、拖延将不断滋养恐惧。我对自己有信心。
但由于我所建设的农业系统将会占用大量土地，而我村土地流动章程尚未明确，所以特写此申请书，希望各位领导给予重视，并给予理解支持和批准！谢谢！
申请人：xxx 2010年1月19日 篇三：用地申请书
用地申请书
【范例】
××第二发电厂厂区占用土地申请书 ×××土地管理局：
×x第二发电厂工程，已经国家计委[1994] 94号文件批准立项，是“九五”计划国家安
排今年要开工的新建工程。××第二发电厂一期工程规模建设4×200mw供热机组，既可缓解
××××的缺电局面，又可为××市提供冬季采暖热源，同时也可改善××城市的环境。该
项目经济效益、社会效益、环保效益都很明显。×x第二发电厂厂址是经多种方案反复比较，各方面专家论证，逐级上报审批的，最终
定位于市东南郊约八公里处，东依东山坡，西临市规划区东环路边缘，南临电厂，距电厂约 2.5公里。
本工程规划一期工程4×200mw，留有扩建余地。一期工程估算动态投资为57.3377亿元，其中60%为国家能源开发银行投资，40%由自治区投资。一期工程建成投产，每年可为电网提
供48×l08千瓦的电量，冬季最大可向××××市提供1680吨／时低压蒸汽热源，年产值约 20亿元。
本工程自1991年启动前期工作，至今已有六个年头。现已完成工程选址、工程立项、初
步可行性研究、可行性研究、初步设计等工作。锅炉、汽轮机、发电机等三大主机已同制造
厂家签订技术协议。前期工作完成2000万元（实际支付1000万元），计划今年8月开工，1998 年12月第一台200mw组投产，至2001年4×200mw机组全部建成投产。依据电厂工艺布置要求，申请征购在规划蓝线图范围内的土地共101公顷，约合1515 亩，作为××第二发电厂厂区建设用地。其中包含八户梁村的9亩旱地，××军区36007部
队
7.32亩林带，其余均为天然草场，特请贵局办理有关××电厂用地报批和征地取证手续。
望划定红线，以便早日开工。用地申请人：×××（章）××××年×月×日（章）篇二：项目用地申请 关于申请批复
山东****仓储物流有限公司项目建设用地的报告 尊敬的**经济开发区管委会领导： 在**招商引资政策的感召下，我们山东**农资有限公司经过充分的市场调查论证，决定
在贵处投资建设“山东**仓储物流有限公司”项目。项目有关规划如下：
一、项目定位
山东**仓储物流有限公司的市场定位为：依托苏鲁豫皖四省交界的特殊地位，以**为物
流中心的核心，以**及周边城市物流基础设施与物流企业为基础，以国家综合运输网络为主
干，构筑物流服务区域和物流服务主通道，形成**物流发展与运作的架构。物流的内涵为：
构筑面向市区重要产业基地、商品集散地、城市消费功能区的1小时区域配送物流圈；构筑
以**为中心，以**及市内周边城市物流设施为依托，面向**及周边城市的3小时分拨及终端
配送物流圈；构筑以**为中心，以国内各主要经济中心城市物流设施为支持的十二小时终端
配送物流圈。
二、项目投资
本项目总投资3500万元，其中：项目注册资金500万元，建设投资2700万元，流动资
金300万元。项目所需资金全部由我公司自筹。
三、建设规模
本项目拟建在**经济开发区内，占地50亩，拟建现代化标准仓库1.8万平方米，办公楼
占地面积1200平方米，司机食堂宿舍占地面积750平方米，传达室占地面积50平方米，停
车场及道路13350平方米，购置车辆36台（其中12吨位车6台，8吨位车6台，2吨位车
12台，1吨位车12台）及水电消防、绿化等附属设施和配套设施。现在特向领导申请项目建设用地50亩，恳请领导在百忙之中给与批复！附：《山东**仓储物流有限公司建设项目可行性研究报告》 山东**有限公司
二○一三年八月十九日篇三：土地用地申请报告范文土地用地申请报告范文 申请人：胡xxx住所地：xx省xx市xxx村法定代表人：胡xx 申请事项：申请人因建养鸡场需要，特此依法向宝丰县人民政府申请养殖用地30亩。事实与理由：
申请人是已毕业的大学生，大学期间通过自学与实践掌握了一定的养殖知识与技能，形
成了自己的养殖理论体系，并决定开办自己的养殖场，同时带动本村村民一起走发家致富的
道路。特向宝丰县人民政府申请土地建立一座存栏量为一万只的肉鸡养殖场，建设完毕后可
以向本村村民提供工作岗位，提高部分村民的经济收入。在政府的支持与引导下，通过自己
坚持不懈的努力与奋斗，逐步扩大养殖规模，建立养殖小区，采取基地加农户、包回收的模
式进行运作，从而实现养殖、销售一条龙服务，带动本村乃至本乡养殖业的发展，实现共同
富裕。现根据《畜牧业法》、《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》
及《中华人民共和国土地使用法》的有关规定提出如下申请：申请土地面积30亩，地址为平
顶山市宝丰县前营乡翟庄村西。以上申请，敬请批复！此致 宝丰县人民政府
申请人：胡xxx法定代表人：胡xxx 2011年4月18日
■相关知识：
集体土地如何办理用地申请基本工作流程 在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地的，用地
单位应按规定办事员理征用集体土地的各项手续。1.征用集体土地申请：用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土房管局提交相关文件、资料，提出用地申请。2.征用集体土地受理：区、县级国土房管局接受用地单位提出的征用集体土地申请，经
审查对提交文件、资料齐全、符合条件的建设用地申请予以受理。申请内容
用地单位提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主
要内容：
1.申请单位名称；
2.项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况； 3.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等。申报文件 用地单位提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、资料： 1.用地单位有关资质证明；
2.项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件； 3.土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告； 4.初步设计或者其他有关批准文件； 5.建设项目总平面布置图；
6.占用耕地的，必须提出补充耕地方案；
7.建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。篇四：建设用
地申请表
建设用地申请表
单位：公顷中华人民共和国国土资源部监制
一、建设用地项目呈报说明书计量单位：公顷、万元 续一供 地 方 案
计量单位：公顷、万元、公里 篇五：用地申请的报告关于固原老百姓药品连锁有限公司 用地申请的报告
固原市开发区管委会：我公司是一家规模较大的药品零售连锁企业，公司以齐全的品种、低廉的价格和良好的服务在我市及周边各县区消费者心中树立了良好的企业形象。2004年从一家门店开始做起，经过5年多的发展，目前已拥有十四家直营门店，员工100余人，并以公司配送中心为支撑，逐渐向各县、各乡镇发展，成为固原地区药品零售行业的一块金字招牌。公司以“一切为了
老百姓”为经营宗旨，秉承“质量、诚信、安全、构筑百姓健康”的经营理念，切实为广大
老百姓提供质优、价廉的药品和专业的药学服务。曾先后被相关部门评为“守合同重信用企
业”、“执行国家价格诚信企业”等殊荣。在今后的发展蓝图里，我们会不断开拓创新，完善
管理，为山城人民的健康奉献一份力量！基于我公司门店数量和市场销售份额的逐步增加，公司现位于固原市原州区中山北街的配送中心因建筑面积的限制，以不能满足公 司目前发展
所需，为进一步扩大业务规模，更好的服务于山城人民的健康，我公司经研究决定扩大办公
一、政策背景
《国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2010年第29号)规定，房地产开发企业由于土地增值税清算造成的亏损，在企业注销税务登记时还没有弥补的，企业可在注销前提出申请，税务机关将多缴的企业所得税予以退税。实务中，由于多种原因，房地产开发企业在开发产品销售完成后，短期内无法注销，导致多缴的企业所得税无法申请退税。
为解决上述问题，结合房地产开发企业和开发项目的特点，国家税务总局制定《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》(国家税务总局公告2016年第81号)，对土地增值税清算后出现亏损的企业所得税退税政策进行了完善。
二、主要内容
1.有后续开发项目的，亏损向以后结转
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后结转，用以后所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。2.没有后续开发项目的，可申请退税
企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各多缴企业所得税税款，并申请退税。
3.多缴企业所得税款计算方法(国家税务总局公告2010年第29号的延续)(1)计算各应分摊的土地增值税
各应分摊的土地增值税=土地增值税总额×(项目销售收入÷整个项目销售收入总额)注意：销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
(2)计算该项目当应退企业所得税税款
1、该项目开发各应分摊的土地增值税减去该已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；
2、企业应调整当的应纳税所得额（相应应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税）；
3、按规定计算当应退的企业所得税税款（累计退税额，不得超过其在该项目开发各累计实际缴纳的企业所得税）；
4、当已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后结转，并调整以后的应纳税所得额。
4.申请退税时须报送的资料
(1)书面材料说明应退企业所得税款的计算过程
包括该项目缴纳的土地增值税总额、项目销售收入总额、项目销售收入额、各应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各的适用税率。
(2)是否存在后续开发项目等情况。5.以前多缴税款处理
厂房土地转让协议书
转让方（简称甲方）：
受让方（简称乙方）：
甲、乙双方经充分友好协商，同意达成以下转让协议（下称“本协议”），具体条款如下：
一、厂房位置设施与面积范围
1.甲方现有位于，厂房栋层楼，占地面积万㎡左右；已经竣工验收建筑总面积万㎡左右；
2.厂区前后已经浇注好的水泥路，具体范围：；
3.修建好的四周围墙；（范围包括东；南；北侧以围墙界限内；西面
以2号与1号厂房水泥路中心铁栏杆为界限和附：开发区管委会以土地红线图为准，详见本协议“附件一”）厂房可以以乙方名义开立红本《房产证》。土地直接以乙方名义正式挂牌手续办理《土地证》。
二、转让费用与其他税费约定
经甲、乙双方充分协商确定，甲方将上述房地产以总价人民币万元（￥万元）转让给乙方。此转让价为甲方实收价格，乙方注册公司和因为本转让行为办理所有证照（包括但不限于公证费用、土地出让金、契税、印花税、登记费等）的手续费（税）用均有乙方承担。
三、债权债务承担
-请在史律师指导下签署本协议，否则概不承担私自签署所引起的一切法律责任。
1.甲方应及时报告开发区管委会要求指定专人帮助乙方办理政府部门需要的立项、红线图、规划、环评、工商、税务、机构代码等等有关证照审批手续，税（费）用由乙方支付。
2.甲方对该厂房转让协议生效之前基于该厂房的一切债权、债务承担责任。
四、付款方式：
1.乙方应于本协议签署生效之日向甲方交付定金￥万元（大写：）。
2.甲方应在本协议生效之后协助乙方办理有关转让厂房的规划立项、环评、工商、税务、机构代码手续事宜，并在办妥上述事宜之后的 30 个工作日内将上述有关手续移交乙方，乙方需同时向甲方支付本协议预付款人民币万元（大写：）；甲方收到预付款后将该《房产证》原件交付给乙方。
3.乙方在收到房产证之日起60天之内将余款人民币万元（大写万元）全部付清。如果逾期，90天内按照转让款总额月息1.5%计算支付给甲方，超过期限90天后按照同期商业银行利息的3倍计算支付给甲方。（乙方预期支付各期款项不适用本协议有关“定金罚则”的约定，使用本款规定）
五、双方责任
1.甲方中途悔约，按照乙方所付定金数额双倍返还乙方。
2.乙方如逾期支付以上各期款项，除应按照本协议第四条第三款承担责任外，乙方需提交乙方关联企业基于以上款项的担保声明，或提供其他财产担保证明。
3.甲方应于收到上述房地产预付款30 个工作日内，办理相关手续，但甲方在规定期间已经把所需文件递交给相关政府部门或因不可抗力因素造成甲方不能按时办理有关手续额，不承担任何责任。
4.甲、乙双方签署本协议生效日起60天内，甲方应保证厂房（包含土地部分）场地清理以确保乙方按时进驻，顺利接管。
5.上述房地产正式转让到乙方之日起，乙方正式接管甲方该物业并行使一切权利。
六、其他事项
1.本协议签署时，双方应就房产及其附属设施当时状况、附属财产等进行清点确认移交，同时列明清单（详见附件二），确保上述房地产在产权变更清场后，一并交付给乙方。
2.本协议一式叁份，甲、乙双方各执一份，送所在地政府管委会留存备案一份；经双方代表签字盖章后生效，未尽事宜双方友好协商解决，协议部分以及本协议附件部分为本协议一部分，具有同等效力。发生不可协商的争议由本协议厂方所在地人民法院管辖，且由败诉方承担对方律师费、调查费、差旅费等因诉讼产生的费用。
转让方（甲方）：受让方（乙方）：
法定代表人：法定代表人：
甲方代理人：乙方代理人：
本《协议》签订日期：本《协议》签订地点：附：附件
（一）、附件
一、房地产企业土地增值税征收方法变化及影响
由于房地产开发的成本项目繁多,房地产开发周期又长,核算起来难度很大,因此土地增值税的征收方式一直是每年按照房地产项目的预计销售收入预征,然后在项目竣工验收后进行清算。但由于预征率较低,预征的税款只占清算税款很小的比例,大部分的土地增值税都是在清算阶段缴纳。
随着国税总局颁布的《关于土地增值税清算有关问题的通知》,土地增值税进入严格清算阶段,这意味着以前缴纳金额较小或者直接免征的土地增值税开始直接影响房地产的开发成本和盈利水平。土地增值税实行四级超率累进税率,计算复杂,对房地产行业的税后利润和资金链都有很大的影响,在土地增值税严格清算的背景下,如何进行科学的管理,显得尤为重要。
二、在房地产开发周期主要环节中的土地增值税关键管理点分析
本文将房地产开发周期主要分为建设前建设中和完工后这三个环节,通过这三个环节,逐项分析影响土地增值税的关键因素。
(一)房地产开发企业建设前的土地增值税管理的关键环节
建设前,因为土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为,所以在立项环节要规划开发建房方案。因为土地增值税不得扣除房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费,所以在可行性研究环节要进行全面的分析论证和评价;因为企业筹建期和开发项目人员管理中的开发间接费用和期间费用界限划分容易模糊,所以要在建设前对这两个环节进行清晰化的区分。
(二)房地产开发企业建设中的土地增值税管理的关键环节
建设中,如果核算环节上不符合要求,将不能享受免税或者优惠政策,所以核算上要选择合适的增值额核算方式,否则,很可能会增加不必要的土地增值税支出。具体而言,在销售定价环节,要考虑临界税率带来的节税收益和缴税成本;为避免清算期税后利润大幅变动,在会计实务处理环节要及时预提当期税金;因为土地增值税对扣除项目税前扣除的凭证要求严格,所以在发票管理环节上要严格把关,适当创新。
(三)房地产开发企业建设后的土地增值税管理的关键环节
竣工后对利息费用的处理方式会影响土地增值税的扣除项目,所以在借款利息计算环节,可以选择合适的计算方式。竣工后对开发房产的处理方式会影响土地增值税的计算,因此,可以根据公司的发展战略进行规划;另外,竣工后清算后缴纳的土地增值税往往大于预缴的土地增值税,所以可以适当在清算时间上有所控制。
三、如何充分利用土地增值税管理提高效益
(一)房地产开发企业建设前的土地增值税管理
首先,在筹建环节,企业可以充分利用加计扣除政策。内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用可能由于间接费用和期间费用的界限划分不是很明确,从而影响土地增值税计算结果。如果核算上计入开发间接费用,就可以在计算土地增值税时全额计入扣除项目,享受20%的加计扣除,如果核算上计入期间费用,那么扣除的因素取决于房地产企业利息的来源和核算方式,并且可能会因为超出限额,在计算土地增值税时不能扣除。笔者建议企业尽量缩短企业筹建期,并且为了更明确的区分总部人员和项目人员,可以通过成立项目公司的方式,将公司人员列编为开发项目人员,这样在会计账务处理时尽量将这部分费用入账到开发间接费用,充分利用加计扣除政策,增加扣除项目,从而降低增值额。
其次,企业必须进行详尽的可行性研究,避免可行性研究不到位,冲动型拿地,某个环节一旦断裂,容易形成烂尾楼,不但要缴纳高额的土地闲置费,还要缴纳高额的土地增值税。
最后,在立项环节,根据不同的情况进行规划可以实现减少土地增值税应税范围的目的。本文提出三种不同的建房策略以供参考。
第一采用代建的方式。代建是房地产开发企业代客户进行房屋建设从中收取一定代建费用的行为。代建行为属于营业税征税范畴,不用缴纳土地增值税。笔者认为,在实际工作中,由于代建要求事先确定最终客户,并且代建费用一般为总标的的2%,利润比较低,采用这种方式进行商业开发的企业比较少,如果在单位职工集资建房时候采用代建方式则节税效应明显。
第二采用合作建房的方式。合作建成后按比例分房自用,暂免征收土地增值税,建成后转让的,征收土地增值税。笔者认为匮缺资金的房地产开发企业可以采取这种方式,通过提供土地使用权的方式,获得合作方提供的建房资金,合作建成后,房地产企业和合作方按比例分得自用的部分均免征土地增值税,房地产企业对自有的部分再次转让时候,才需缴纳土地增值税,同时也获得了货币的时间价值。
第三采用企业分立和兼并的方式。在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税。笔者认为,这种收购式投资,不仅对房地产企业自身运营能力要求很高,而且还要有机会以较低的价格购入经营不善但有提升潜力的物业,机会往往是“可遇不可求”的,所以这种模式难以持续快速扩张,但是在业务扩张,城市更新时,可以争取以合理成本获取优质土地,抢占城市资源。
(二)房地产开发企业建设中的土地增值税管理
第一,在核算环节上房地产开发企业要选择合适的增值额核算方式,开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额,如果核算上不进行区分,普通住宅将不能适用免税条例。在实践中,对于同一项目中有不同类型房地产的,很多企业采用不区分住宅和商铺,其建安开发成本合并核算,竣工结算时,按建筑面积分摊。如果不区分核算,可能提高低增值率房产的适用税率,增加这部分房产的税负。笔者建议房地产开发企业在开发前期细化财务核算管理工作,将住宅和商铺的开发成本按不同账户分别核算,这种方法麻烦一些,企业可以通过权衡节税收益和缴税成本,判断是否选择。
第二,房地产开发企业在销售定价环节,制定的销售价格使得增值额在超过扣除项目金额的30%、50%、100%、200%三个临界税率附近的时候,要权衡比较价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加的税负,如果销售价格上涨带来的收益小于需要多交的土地增值税,可以选择适当降低销售价格从而降低土地增值税的适用税率,这样不仅可以减轻企业税负增加利润,而且以价换量,可以快速回笼资金,降低企业筹资成本。房地产企业在符合开发普通标准住宅的前提下,如果增值率处于20%临界点,可以考虑通过调整销售价格以享受土地增值税免税优惠,使项目税后利润最大化。需要注意的是实务中,要把开发项目的具体情况与当地普通标准住宅的规定相核对,只有完全符合规定才可作为普通标准住宅。
第三,会计账务处理环节需要及时预提当期土地增值税,房地产开发周期长,在开发产品未完成销售之前,为正确核算各期经营成果计提相关土地增值税先计入预提费用账户;还要随着市场的变动,年末预估销售价格变动对土地增值税的影响,补提土地增值税。上市公司更要及时预提当期土地增值税,避免税后利润在清算期大幅变动,影响公司业绩,引起市场恐慌。
第四,在发票管理环节需要严格管理,土地增值税要求扣除项目,取得合法有效的凭证,否则不能做税前扣除,近几年税务局对发票的要求也越来越严格,在实际工作中,施工单位的发票可能存在假发票或者开发票方与实际购票方不一致的情况。笔者建议,房地产企业在内部控制方面规定一定金额以上的,在支付工程款环节均要求附上正式发票和税务局发票查询系统打印出的真伪单。还可以在施工阶段,支付工程款环节提前让施工单位开具质量保证金发票,这样可以作为土地增值税扣除项目。
(三)房地产开发企业完工后的土地增值税管理
首先,房地产企业需对利息费用进行处理。利息支出的不同扣除方法也会影响土地增值税。笔者认为当利息大于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%,企业应采用据实扣除法,当利息小于取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本的5%,那么企业应采用比例扣除法。
其次,房地产企业可以根据公司的发展战略进行策划,适时选择将开发的部分房产转为企业自用或者出租等商业用途,这部分自用或者出租的房地产面积不仅免征土地增值税,而且也能起到降低项目增值率的作用。笔者认为,在一线城市土地资源越来越稀缺,房地产竞争越来越激烈的今天,房地产企业可以借鉴成功经验,集中商业自持。本文建议两种方式。第一可以通过立足商业项目,逐步形成以购物中心业态、百货业态、超市业态为主体的多业态、多地区、多店铺专业化经营模式,走出一条零售商业发展道路。第二可以通过大盘运营,以住宅回流现金,通过学校医院等公共建筑积累人气,再通过购物中心酒店等完善社区功能,不但可以形成品牌优势,而且依托住宅人流供给,可以保持稳定的客流量和业绩。
说到传承,又有两个梳理的方向:一是家族系谱,一是地缘系谱。
以我的观察,现在的企业家绝大多数没有家族传承。最主要的原因是,中国的企业家阶层曾经彻底断脉。因而30年来,企业家几乎全是白手起家,而且没有商业世家的传承。正因为这样的缘故,很多企业家在成就事业后,会问一个问题:我们这些人是从哪里来的?
这个问题很大,很复杂,但是又必须回答。也许我们从地缘系谱上,可以发现一些蛛丝马迹。在这个群体中行走,往往会听到一些很有趣的讨论。在这些话题的背后,似乎有很多历史和体制的故事。
谁扼杀了上海企业家?
比如,人们常常会问这个问题:作为中国最大的工商业城市,30年间上海为什么没有出哪怕一名全国闻名的企业家?
这是一个很让上海人尴尬的话题。自洋务运动以来,上海就成了中国最重要的商业重镇,当年李鸿章办的四大企业有三家放在这里,名号震天响的上海商人更如过江之鲫,如:办实业的荣宗敬兄弟、穆藕初,办金融的陈光甫、张公权,办航运的虞洽卿,办文化的张元济、史量才,办百货的郭乐、马应彪。可是,最近这30年里,上海企业家似乎集体“沉默”了。
在我看来,“沉默”的原因与地缘经济有关。
其一,作为国营企业特别是轻工产业的重镇,在1990年代之前,上海一直被计划体制压得喘不过气来,人才、技术和市场被周边数以十万计的江浙小企业分割蚕食。自上交所恢复及浦东开发以来,上海迅速复兴。不过,它的特征却是政府强力主导,民营企业家仍然无大作为。
其二,上海自开埠以来,就成为航运、金融和制造业的中心,由于体量惊人,因而形成了以我为中心的“坐商模式”,坐地兴市,成为一种惯性思维。所以,上海企业家吸力足够、呼力不足——很少看到他们满头大汗地跑出去打市场。所以在消费品领域,产品缺乏渗透力和亲和力,也是上海企业的通病。
其三,以上海的区位优势,百年以来最容易做大做强的产业,绝大多数仍是国有资本密集之地。所以,上海容易出大企业,却出不了大企业家。
谁窒息了东北企业家?
跟上海相似的一个困惑,也出现在东北。那么肥沃的黑土地,为什么没有长出几个大企业家?
说东北肥沃,不但是说土壤,更是说经济。早在1920年代,张作霖、张学良父子治理东北时,就已经打下了一定的工业基础:沈阳的兵工厂是惟一能够自主制造飞机和卡车的大型军工企业,哈尔滨则是东北亚最大的国际大都市。据曲晓范在《近代东北城市的历史变迁》一书中计算:1945年抗战结束时,全中国工业总产值中,东北占85%。东北工业规模不仅大于上海,甚至还超过日本,位居亚洲第一。
新中国建立后,东北仍是最主要的重工业基地。1959年大庆油田被发现后,东北的重要性进一步凸现,因而有了“共和国长子”的称号。
但是,30年来,东北从来没有出过大企业家。
道理似乎在于:从1920年代开始,东北经济就是以国有化为特征的,国有投资、国有经营、国有垄断,需要自由空气的企业家精神当然就被窒息掉了。所以,东北有最具纪律性的产业工人,有王进喜这样的铁人典型,可却出不了企业家。
用熊彼特和杜拉克的说法,所谓企业家精神是由两个元素构成的:一是自由精神,二是创新精神。在中国,哪块土地容易长企业家,只要看这两条就可以了。管理
(本文作者系蓝狮子图书出版人、财经作家)
摘要：
土地是民生之本，发展之基，财富之源。伴随着我国改革开放的发展，国有企业经过多次产业结构调整，大量土地资源闲置出来，同时，随着土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显，因此，积极盘活企业存量土地资产,加强土地资产管理，实现对土地资产的合理经营，避免土地资产大量闲置和浪费，成为国有企业提高其资产运营效益的有效途径。深入研究国有企业土地资产的运营管理，是新形势下企业深化改革，业务转型升级的必经之路。
关键词：国企;土地资产;盘活;经营管理
一、国有企业土地资产经营管理现状
我国在新中国成立后，一直实行的是计划经济体制。在此体制下，土地的供应都是根据企业需求而定的。这种需求会随着改革开放后市场经济的建立、企业的发展，相关政策的限制等各因素影响而变化，因此导致许多国有企业土地资产低效、无效利用,甚至处于闲置的状况，随着我国市场经济体制的进一步发展，此类问题更为凸显。
长期以来，由于国有企业各方面体制的问题，其土地资产的价值没有真正得以体现。一方面，因土地使用权大都通过无偿划拨方式取得，不少国有企业一度忽视了土地资产存在的价值及其对企业的重要作用,企业单纯从扩大生产规模、降低企业成本、增大营销投入等方面下功夫,实现企业利润最大化。随着市场经济的发展，土地资源日渐稀缺，许多国有企业逐渐意识到自己用巨资出让的土地，如果只是用于生产生活性基地的建设，在一定程度上相当于土地资产低效利用。另一方面，由于我国土地公有制的性质，在很长一段时间内，各类土地流转受国家、地方政策限制较多，客观地造成了国有企业土地资产经营体制存在许多障碍，发展缓慢。
二、如何有效进行国有企业土地资产经营管理工作
（一）建立机制 1．建立土地资产经营责任机制。国有企业开展土地资产经营管理工作，首先要得到企业领导层的高度重视，不要再将土地只作为一种生产要素，而要作为企业的一种重要资产，一种资本进行经营。其次，要专设土地资产管理机构，长期研究土地政策、研究土地资产经营策略，进行多方市场调研，对符合土地性质的开发项目进行长期跟踪、分析和策划；第三，具体负责土地资产经营管理的人员要及时掌握国家土地房产经营管理的法律法规，对企业土地资产权属状况、土地性质、经营模式、经营效率进行分析，做好相关数据的采集，为土地资产管开发决策打下坚实的基础。
2．建立土地资产经营决策机制。土地资产经营涉及企业重大事项，直接影响到企业的经济效益，必须要建立完善的土地资产经营管理决策机制，详细梳理资产开发、经营、管理各环节的审批流程，完善资产管理相关部门联动管理机制，明确各方职责，对土地资产管理的近期目标、市场前景，长远规划等各因素进行综合考量，选出最优经营方案，为企业获取最大的当前利润、长远利益提供有力保障。
3．建立土地资产经营评估机制。企业要根据市场情况，定期对企业土地资产情况进行评估。这种评估，不仅是对土地资产价值进行评估，更关键的是对土地资产经营管理成效进行评估，分析企业土地资产使用情况，是否达到价值最大化，是否仍然存在闲置、低效利用的状况，根据土地资产评估结果认真分析及时进行调整。评估工作，可由企业相关部门自行进行评估，也可找一些比较成熟的评估机构进行评估，为企业经营土地资产决策提供依据。
4．建立土地资产监督管理机制。国有企业土地资产大部分为国家所有，在进行土地资产处置过程中，必须主动接受政府国有资产管理部门的监督。同时，国有企业必须建立一个监督机构。主要负责两个方面的工作，一是向政府报送土地资产处置方案，获取政府批准，同时与地方土地资产管理部门及时沟通，做好权属登记、经营策略等方面的事项；二是在土地资产经营中，要搞好监督管理，防止其他企业或个人利用土地资产经营处置，谋取不正当利益，防止国有企业土地资产的流失。
（二）充分提高土地资产利用效率
企业要想做好土地资产的经营管理，首先，必须充分了解本企业土地资产现状，详细考察分析土地附属建筑物的结构特点、空间布局、便捷程度及利用效率，在不影响整体规划及周边环境的情况下，尽可能提高土地建筑容积率，实现土地资产在企业日常生产运营上的合理配置，最大限度提高土地资产的利用效率，减少土地资产冗余及土地资产的占用、运输、储藏成本。其次，要密切关注土地资产的使用年限，加强对建筑物的维护保养，使建筑物处于一种良好的状态中，增长其经济寿命。
（三）正确认识土地资产权属状况
国有企业土地资产的经营管理，必须要充分了解并正确认识其土地资产的权属状 况及性质，具体涉及到土地资产使用权和土地性质的改变。
1．土地使用权的改变
企业土地资产的经营，不论是任何形式的转让、出租、投资，其中一个重要环节是将国家划拨土地使用权方式转变为出让土地使用权方式。通过向国家支付土地使用权出让金，获取一定年限的土地使用权，可以进行土地的自主经营，也可依法进行土地使用权投资、转让、出租或抵押等。
2．土地性质的改变
在土地资产投资经营过程中，往往会涉及到土地性质的改变。土地性质的改变首先必须缴纳相应的土地出让金。其次，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。土地附属建筑物如作他用，也必须通过规划、消防等多个部门审批并补交一定的土地出让金。
由于目前工业土地的价格远远不及商业、住宅等经营性用地价格，在进行企业土地资产经营过程中，根据土地资产实际情况，周边市场环境，可将部分原来的工业属性变成商业、住宅等属性，从而最大程度提高土地价值。
（四）慎重选择土地资产经营模式
1．提升划拨土地利用价值
国有企业通过充分提升划拨土地的潜在价值，实现企业土地资产的保值增值。一方面，要提高土地资产容积率，可建设高层办公场所，可利用企业原有老厂房、旧仓库改造为员工食堂、培训中心、健身中心或企业文化展厅等相关配套设施，最大程度提高土地资产利用强度，使其尽量发挥效益，为企业土地资产的增值发挥作用；另一方面，可通过相关政策对其划拨土地低价取得出让土地使用权，利于土地资产价值显化。
2.土地资产出租
出租土地使用权，企业可以将自己拥有完整土地使用权一定年限租给其他企业和个人，从中获取租金，这种方式促使企业将自身闲置土地资产经过市场经营，获得价值效益，使得土地资产得到合理配置，通过出租土地使用权，一是不会失去土地，二是可以利用好闲置土地，三是对企业的经济效益有一定的改变。但在经营中，要注意以下几个方面的问题：一是要把握好出租年限，企业出让取得的使用权，要在国家规定的出让年限内进行租赁；二是企业出租土地使用权时，要尽可能考虑企业土资产的整体规划，避免土地资产碎片化的产生；三是企业出租土地竟可能选择一些具有一定资金实力或具有良好投资业绩的公司合作，确保土地资金价值的增值和保值。
3.土地资产抵押
土地使用权抵押，是指经债权人和债务人约定，在不转移土地使用权所有者主体 及占有状态的前提下，债务人将其土地使用权抵押给债权人，从债权人获取融资或其他资产权；同时，债务人担保在逾期不清偿债务时，债权人有权依法申请将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。土地使用权的抵押是一种不动产的抵押。抵押权的设置有一些明确的要求，一是土地使用权必须是出让土地使用权；二是土地使用权抵押时，不发生土地使用权转移，土地使用者继续享有对土地的占有、收益的权利，但是处分权受到限制。但经过抵押权人同意，被抵押的土地使用也是可以转让的。对于债务人不可能履行债务的，须按法定程序，处分土地使用权，土地使用权才有可能发生转移。三是抵押土地使用权时，地上建筑物及其他附着物随之抵押。从另一个方面说，如果建筑物等附着物抵押时，地上建筑物及其土地使用权也随之抵押。四是土地抵押权的设置不能超越土地出让合同规定，比如年期、用途的规定。
土地使用权的抵押，主要适用一些急需现金流的企业，特别急需进行技术改造等项目的企业，并且有一定量的土地资产。通过对企业出让土地使用权进行评估，以此在银行抵押，实现资金收入。但也存在一些问题，如果企业以土地资产抵押后，取得的资金投入企业生产，企业亏损后，如果还不起银行贷款，这时，企业就面领着土地资产被银行处置的风险。
4.土地使用权投资
企业将所取得的一定年期的土地使用权资金进行评估，明确资金价值后，以此作为资本按一定股份投入到新的企业中去，享受企业分红或成为新企业股权者的行为。一般来说，主要适用土地稍有富余并希望通过参股取得更多市场竞争力的国有企业。企业自身由于经营范围的限制，难以独立投资经营项目，可积极与政府、第三方投资公司合作联合投资经营项目。根据近年来国家对电子商务、仓储物流、文化产业及民生工程政策的大量出台，企业可根据自身土地资产的现状、投资运营情况,合理规划,适当参与相关产业的发展。例如：可利用土地使用权投资建立中高端零售业、打造城市休闲综合体、开发商住一体化住宅区、建立智能物流园区、建立种植及生态体验园、建立养老服务站等项目。这种模式可扩大企业竞争力，开拓新市场，发展新业务，有利于企业在新形式下的业务转型，是一种较好的土地资产经营方式。
5.土地使用权转让
转让土地使用权是企业将已取得的出让土地使用权转让给其他使用者，相当于企业资产的转让。转让土地资产方式的情况主要有三种：一是适用于企业闲置土地资产较多的情况。二是适用于企业改制。企业改制时，政府批准对企业员工进行安置时，需要转让土地资产的情况。随着城市化发展，国家要求一些企业按统一规划进入工业集中区、企业园区等，很多地方都实行了推城入园政策，经过政府批准，企业可将地处城市地价较高的土地资产转让，所获收入大部分返还用于企业在工业集中区或企业园区开发建设。随着近年来土地价格的高涨，转让土地资产并从中取得高额的增值收益，已成为不少存 在资金困境且有闲置土地资产的企业迅速解决经济问题的捷径。
以上土地资产经营方式都有其各自的优缺点，并且各种优缺点不是一成不变的，会因为企业类型、经营状况、发展前景的不同有所差异。在有些情况下，优点也可变为缺点，缺点也可能转换为优点。
（五）科学准确评估土地资产经营效率
在对企业土地资产经营过程中，通过对企业经营活动的分析，以获取土地资产经营的最大效益。主要分析以下几个方面：
1.效益指标情况。土地资产经营的效益情况，主要指企业土地资产进行经营管理而产生的效用。比如，每平方土地资产面积的经营收入情况，土地资产总费用占企业总资产比例，企业土地资产与其他资产经营效益分析，单位产品或单位服务中所体现的土地成本费用情况等。
2.土地政策债务情况。土地使用权在市场准确评估下，进行抵押贷款，这种土地资产效能就会产生土地资产债务。了解土地资产的贷款金额、还款期限、评估价格等，对于有效经营，具有重要作用。
3.土地资产总收益。把土地资产购置成本作为企业基期支出，将土地资产经营管理成本和土地使用保有产生的相关费用计入土地使用成本支出，按购置土地成本价格测算的土地租金或者按公平市场的土地资金作为每一时点的收入，可以计算出土地资产的净现值，就可计算出土地资产的总收益，以此可以判断土地资产的利益效率。
主要参考文献
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土地复核申请05-24
土地整理宣传05-31
土地改革06-11
土地问题06-13
