农村土地流转中应当注意的问题

农村土地流转中应当注意的问题（精选11篇）

农村土地流转中应当注意的问题 篇1

面对这种土地流转的热现象，运城市政协进行了深入广泛的调研。在调研中，首先看到了一些可喜变化，土地流转主体出现多元化、流转形式呈现多样性、示范带动效应初步显现、流转双方尝到了共赢的甜头。但是，面对这种土地流转热，我们也进行了一些冷思考，发现有7个问题值得注意。

一是有贪大求快的倾向。个别地方还存在靠行政命令下指标、定任务、赶速度的情况。有流转面积越大越受鼓励支持的倾向。若不加以正确引导，容易造成流入主体盲目扩张，盈利压力倍增，违约违规的风险；也容易出现违背流出主体意愿，强行搞流转的问题。二是“非粮化”趋势明显。在调研过程中，我们实地查看了十余处土地流转后的经营情况，只在临猗县牛杜镇看到一家农户流转了300亩土地种植小麦和玉米，其余全是种植经济作物和林木等。由于流入主体经营成本加大，种粮不合算，甚至要赔钱，因此土地流转的速度越快，“非粮化”趋势就越严重。

三是土地流转欠规范。土地流转后有的将部分耕地用于非农设施建设。个别土地流入大户因流转规模过大，导致经营能力和管理水平

跟不上。有的合同中有关失地农民权益的保障措施缺失。有的流转工作民主程序不健全。多数地方没有建立土地流转保证金，一旦流入主体经营失利，农民利益难以保证。特别是有些合同违规违法，将流转期设定为50年，甚至长达70年，严重超越了《农村土地承包法》中规定的30年剩余年限。

四是村委会履职缺位。村委会作为基层群众性自治组织，依法享有“管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产”的管理权。但是，在不少地方的土地流转合同中，村委会职责基本没有体现。村委会监管责任的缺失给日后工作埋下诸多隐患。

五是乡镇农经站力量薄弱。大多数乡镇农经站只有一名工作人员，工作经费少、工作条件差。人少事繁，很难承担起政策宣传、合同管理、化解矛盾、农民培训等重要工作。

六是科技含量普遍不高。农业现代化设施、农产品品牌和品种、农业先进技术，大多还停留在一般化水平上；土壤污染、农药化肥使用量过大，导致农产品质量不高，能叫得响的品牌和高端产品比重很小。

七是保障措施普遍缺失。多数流转合同中，没有涉及失地农民的社保条款，没有风险保障措施。一旦失地农民丧失劳动能力，收入将急剧下降，仅靠微薄的土地租金很难维持生活。如果流入主体经营失利或遇重大灾害，租金支付困难，流转双方就会产生矛盾和纠纷，给社会稳定带来隐患。

为了正确引导和积极稳妥地搞好土地流转工作，以便对出现的问

题有应对之策，特提出如下建议。

一、应正确引导稳步推进，切忌冒进求快。各级政府应正确引导、稳妥推进土地流转工作，避免“夹生饭”，杜绝后遗症。应坚持“依法、自愿、有偿”的原则，因势利导，不下硬性指标；宣传引导，不搞行政命令；因地制宜，不搞一刀切；规模适可而止，不宜盲目求大；用典型引路，不冒进求快。应以市场调节为主，鼓励农户之间进行中小规模流转。单户流转宜根据实际情况控制在适度规模。同时，政府应加强引导和必要的审核、监管，保证土地流转在取得实效中稳步推进。

二、应加大粮食靶向扶持力度，遏制“非粮化”倾向。粮食安全已上升为国家战略。总书记讲，“饭碗一定要端在自己手里。”因此，要制止土地流转“非粮化”倾向，必须要有应对的政策性措施。一是划定基本粮田红线。二是改善农业基本条件的项目款要定准靶向，直接补给种粮大户。三是在农机、仓储、良种、农资、水利设施等项目上加大补贴力度。四是每年按照种粮面积和产量，采取以奖代补的方式对种粮大户进行奖励，充分调动种粮积极性。

三、应严格规范土地流转合同，强化监管服务机制。一是各级政府应做好农村承包土地流转的跟踪监管工作，建立种植业结构调整的审核机制，不得以任何名义改变流转土地的农业用途；要求流转主体双方签订土地保护责任书，将流转土地的位置、数量和保护责任与义务落到实处；进一步明确农业、国土等部门保护农村土地的责任，强化执法监察和动态监管，确保土地数量不减少，质量有提高，用途不

改变。二是建立健全县乡村三级土地流转服务体系，依据各自职能，全面开展土地流转供求登记、信息发布、土地评估、政策咨询、合同管理、技术培训、纠纷调处等服务工作。三是加强和充实乡镇农经站的力量，保证工作经费，改善工作条件，提高人员素质，提升服务水平，确保土地流转工作健康有序进行。

四、应建立和完善保障机制，维护农民基本权益。一是各级政府应进一步加大财政对农村社会保障的倾斜力度，坚持广覆盖和低起点的原则，在农村逐步完善以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主的社会保障机制。二是提倡在大型流转项目的合同条款中，对流出土地的农户给予更多的保障。三是应设立土地流转保证金，防止流入主体经营失利，将来把矛盾和风险转嫁给政府。四是建立土地流转风险基金，应对自然灾害等风险，有效解决农业保险认定难、赔付难和标准低的问题。

农村土地流转中应当注意的问题 篇2

一、农村土地流转中的政府职能定位

农村土地流转有利于整合土地资源从而促进农业现代化、规模化经营,有利于转变经营方式、发展多种经营、促进农民增收。近年来,随着我国国民经济的发展,农村土地流转加快,于是有些地方出现了土地流转热,实践中的土地流转陷入了误区。某些地方政府不遗余力以各种方式加快土地流转进程,在他们看来,似乎只有通过政府推动的快速土地流转,中国农业的规模化、集约化经营以及由此引致的农业现代化目标的实现才能指日可待。在这种认识的指导下,有的地区把土地流转的程度作为干部政绩考核的指标,产生了很多负面效应;有些地区错误引导农民在条件尚不具备的状况下冒然进行土地流转,使农民的生活陷入困境;个别地方基层政府甚至采取行政手段强制农民转让土地承包经营权,有的甚至打着土地经营权流转的旗号,随意改变土地用途,占用农民耕地和农民宅基地用于“非农化”建设以谋取短期利益。这些作法和中央所强调的“依法自愿有偿原则”以及“土地流转不得改变土地集体所有性质,不得改变土地用途,不得损害农民土地承包权益”等精神相违背,在很大程度上损害了农民利益和社会的长远利益。

基层政府在土地流转中的角色和作用到底是什么?这一问题值得我们深思。实际上,土地承包经营权的流转是一个经济问题,应尊重市场规律,由市场来解决。在市场经济体制下,如果农户从事其他非农产业的边际产出效益远远高于土地上的边际产出效益,农民就会自愿放弃农业生产而从事其他产业,反之农民会有顾虑,不会主动进行土地流转。外在人为的强制和行政权力的干预并不能为农民带来更多实际利益。基层政府和乡村组织凭借土地所有者代表的身份和行政权力,过度干预农民的生产行为,甚至直接充当土地流转的主体,损害了农民的生产经营自主权,否认了农民在市场经济的主体地位,使土地家庭经营变成集体经营或政府经营。这些错误的做法混淆了市场和政府的职能界线。政府在市场经济中主要是制定规则,而不是直接介入经济主体的微观经济行为中,在农村土地流转过程中,政府应该做好自己职责范围内的事情,有所为有所不为。

陕西省农村不同地区发展水平差异较大,经济发达地区土地流转的条件较成熟,农民流转土地的积极性较高,而经济落后地区,土地流转的速度较慢,农民存在各种顾虑,因此基层政府需要因地制宜,加大土地流转的政策宣传力度,积极引导农民参与土地流转而不是把自己的意愿强加到农民身上;政府应该加强土地流转过程的管理,规范流转程序,为土地流转创造良好的外部制度环境,如培养中介组织、健全社会保障机制、提供良好公共服务。我省的高陵县政府在这方面做得就比较好,较好地体现了政府职能,值得借鉴。

二、农村土地流转的法律问题

2002年8月,我国《农村土地承包法》颁布,该法规定:国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权的流转,这部法律的颁布改变了以往农村土地使用权只能有限制流转的局面,对土地承包经营权的流转进行了诸多创新,为土地流转提供了更为具体的法律依据。不过,该法也只对各种农村土地承包经营权流转形式做出了原则规定,缺乏对各种流转形式的运行法律机理和操作规程的规定,对于流转的具体范围、形式、程序、价格、管理等,都没有专门的法律法规予以保障。2008年10月,十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》,该政策使土地流转方式发展到转让、互换、入股、抵押、继承等多种方式并存。以上政策虽然在很大程度上促进了农村土地资源的合理流动和优化配置,但是在我国现行法律体系中没有土地流转的国家立法,也没有专门的地方规章。土地流转带有明显的自发性、盲目性和随意性,导致土地流转内容不完整、土地流转价格不确定,土地纠纷日渐增多,侵权行为时有发生。从陕西省来看,在土地流转的程序上也存在大量农地流转缺乏统一管理,流转行为不规范、手续不完善等现象。很多地方没有完全建立和实施土地流转登记备案制度,有的流转主体和行为还不能完全依法运行,有的对流转情况缺乏相关备案登记和土地承包经营权转让变更手续,合同文本还没有统一。农户间的土地流转大多私下、自发进行,且无书面协议,未用合同来规范双方的权利,即使签订书面合同,合同往往也不规范,条款不全,权利与义务不明,导致双方责权界线不清,容易引发土地纠纷矛盾。因此,土地流转立法滞后不利于培育适度规模的符合市场要求的经营主体,不利于提高生产率与加快实现农业产业化的进程。这就需要国家制订和实施《农村土地流转法》,按照市场要求规范流转土地承包经营权,最终有效发挥农用土地在社会主义现代化建设中的作用。

上述土地流转缺乏法律规范的重要原因之一是农村集体土地所有权主体界定不明晰。我国《宪法》明文规定农村土地属于集体所有,但是并没有界定“集体”的具体涵义和范围,因而在法律上,农村土地所有权主体实际上仍不明晰,土地所有权主体可以是乡镇一级的集体经济组织,也可以是村集体,甚至可以是村民小组。在实践中经常出现多个主体对农村土地产权交叉拥有的问题。另外,国家依然保留对集体土地的征用、处理权等,拥有比所有权人更大的控制权,从而使所有权主体的实质归属变得更加复杂。在包括宅基地使用权在内的集体建设用地使用权的流转问题上,由于主体不明确带来的问题和矛盾尤其复杂,侵占农民利益的现象时有发生,影响较大,亟需通过立法进行规范。

我国现行法律对农民如何行使包括宅基地使用权在内的集体建设用地使用权没有具体规定,这就出现很多理论和现实问题。如农民集体所有宅基地上的房屋等建筑是私有财产,而房屋等私有财产的继承、转让、买卖、出租等引起的宅基地转让和一户多宅问题普遍存在,造成了私有房产压占公有土地以及产权难以明确界定和处置等问题。《物权法》中规定农村宅基地不得抵押,这使得在目前的法律框架下,农民住宅无法进行物权登记。同时,由于房屋与土地不可分割的属性,转让房产必然涉及转让土地使用权。农民与城镇居民均没有土地所有权,只有土地使用权。只允许城镇居民转让房地产,而不允许农民转让房地产,容易形成立法上的不平等。因此,目前需要明确农村土地所有权主体,同时还必须通过法律、法规进一步确认土地所有者的权利和义务。

目前,我国部分地区正在进行这方面的探索,出台了一些新的措施和办法,以重庆为例,被国家批准为统筹城乡综合配套改革试验区后,2007年,重庆在土地改革领域率先进行大胆探索,创造了土地流转的九龙坡模式,即宅基地换住房、承包地换社保。也就是说,农民放弃农村宅基地,宅基地被置换为城市发展用地,农民在城里获得一套住房。农民放弃农村土地承包经营权,享受城市社保,建立城乡统一的公共服务体制。近来包括广州市在内,全国不少地区也开始引导农民进入中心镇居住,探索“宅基地换住房”新模式。目前,我省经济尚不发达,重庆模式在省内很多地方不一定适用,但吸收其他地区经验,积极探索,完善立法却是当务之急。

三、农村土地流转中社会保障体系的建立

目前,影响农村土地流转的一个重要因素就是农村社会保障体系滞后。很长时期,我国农民没有享受养老、医疗、失业保险等基本的社会保障,农民只能牢牢地依附于土地,将土地作为最基本的生活保障以化解失业、疾病等风险,土地承担着农民最低生活保障的功能。近年来,农民收入来源多元化,农业收入在他们的收入中所占比例逐年下降,但是由于农村的社会保障问题还没有很好地解决,农民在物质和精神方面对土地的依赖程度依然很强,这使得农民在土地流转时疑虑重重,极大限制了农村土地流转的速度和质量。

同时,在农村的制度性社会保障安排长期缺失的情况下,土地流转又直接加速了农民社会保障问题求解的迫切性。因此,农村土地流转与农民的社会保障问题紧密相连,互相影响。有效、快速的土地流转需要以农村社会保障体系的完善为条件,同时又在很大程度上加快了农村社会保障体系的创新。现阶段,随着农村经济的发展和农民收入的增长,土地的保障功能呈现弱化状态,难以担当起诸多的保障重任。但是在社会保障体系不健全的情况下,农民依然不会轻易放弃土地的承包权。因此,农业生产要实现规模化经营,必须先解决土地社会保障功能剥离的问题。

在农村社会保障体系的建立方面,我们的长远目标是建立城乡一体化的社会保障体系,但是短期内这个目标无法实现,只能分阶段逐步进行。目前,建立和完善农村社会保障体系的最大难点在于资金不足,如何解决资金来源问题成为重中之重。近年来,在这方面的一个重要创新就是“土地换保障”,即用农民被征用土地时获得的补偿以及转包、出租、互换、转让等所有的流转形式让出承包土地时获得的收益为其建立社会保障。这种作法1993年始于浙江嘉兴,主要用于失地农民,后以不同的方式逐步扩展到东部发达地区和其他地区。作为一种大胆的尝试,“土地换保障”确实在一定程度上起到了缓解矛盾和解决失地农民生存困境的作用,但是从实践效果来看,这种制度设计还存在着某些缺点,易产生保障水平偏低,地方财政危机等问题,而且在不同区域适用性有很大差别。

在经济发展快、财力充足,农民群体对土地流转受益的预期满足程度高的地区,会顺利实现土地对农民社会保障职能的剥离。农民通过土地流转,获得更高收益的同时,基本生活、养老、医疗等各方面的社会保障问题也得到解决。这种作法的效果在很大程度上取决于当地的经济和社会发展水平,东部、沿海地区和一些城市的市郊地区适宜借鉴和创新“土地换保障”的经验,通过农村土地流转的收益为农民建立社会保障制度。但是,在经济发展迟缓、各项社会事业都比较落后的地区,可以尝试以政府的力量为主建立适合当地最低水平的社会保障制度,逐步减轻农民对土地的过分依赖。

农村土地流转中存在的问题和对策 篇3

1.农村土地流转存在的主要问题

农村土地流转自包产到户以来始终进行着，实践中表现为“三不”。

1.1规模化流转不容易，模式有待突破 股份合作——土地经营权的股份化这一有效形式未及时进行引导和支持，始终在小范围内进行；以企业、业主为主体开展的规模化租赁受到经营权保护的制约，一旦个别农户拒绝流转，就可能“流产”或受到影响；转包、转让、互换只是在个别农户间进行，难成规模化气候。

1.2规范化操作不普遍，管理有待加强 普遍表现为流转合同不规范，权利、义务不明确；规模化流转对农民的风险保护不够；农户之间的小规模流转一般只有口头约定。部份表现为基层干部干预、强迫承包权人流转，不尊重农民的意愿，引发社会不稳定；承包权人脱离所在合作经济组织监督，未按规定报批或备案；发生纠纷时没有权威机构调解、仲裁，流转双方相互扯皮。

1.3社会化服务不到位，体系有待健全 流转平台未建立，土地流转信息不畅，农户有意转出土地却找不到合适的流入方，而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户，造成转入转出两头难。没有专业的经营权价值评估机构，农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。

2.农村土地流转问题的成因

2.1思想认识错位 各级政府和部门普遍把经营权流转当成流转主体的经济行为，没有认识到其在农业现代化进程中的重大意义，以致管理决策层对有利的模式不加以鼓励和推广，不利的模式不加以批判和限制，采取放任自流的态度；以致基层干部在实践中表现为重视引进企业、业主而不重视培养农民的合作精神；以致一些干部群众在对待股份合作态度上，把它等同于第一次合作化中的“归大堆”、“吃大锅饭”，谈合色变。

2.2政策法规错位 一是《农民专业合作社法》仅限于“同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者”的合作，即产品生产和服务领域的合作，对农民在土地生产资料领域开展的股份合作缺乏相应规定和政策支持；二是土地承包经营权流转受到限制。《物权法》把土地承包经营权归入“用益物权”，但同为“用益物权”的建设用地使用权设立后，使用权人有权将其转让、互换、出资、赠与或者抵押，而《农村土地承包法》、《物权法》、《担保法》均规定不能抵押，《农村土地承包法》虽规定经营权可以入股，但相关政策规定不能折资作为资本金；三是后续政策不配套。中央提出土地承包关系长久不变后，没有像在《土地承包法》中那样作出“流转的期限不得超过承包期的剩余期限”类似规定，在实践中可能会出现很长或无限期流转,势必影响今后国家政策的调整和执行；四是土地流转受相关政策制约。《基本农田保护条例》“禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。由于种粮比较效益低，规模流转者多发展比较效益高的林果业甚至非农产业，该《条例》在实践中必然成为反对流转者的政策武器。

2.3管理服务错位 县、乡镇管理机构力量薄弱，人员编制受限制，流转过程中没有相应工作人员进行管理指导；过去建立的农村承包合同管理、纠纷处理机构陷于瘫痪。

3.规模化、规范化推进农村土地流转的对策

由于在农业现代化进程中的地位和作用，决定農村土地流转价值取向应是规模化和规范化，为此，需要从政策法规、模式引导、管理服务等方面努力。

3.1大力扶持农村土地股份合作 农村第一次土地合作中途夭折主要有三大原因：一是生产关系超前，分配制度不合理，“皇粮国税”重，农民饿肚子；二是生产力水平低。特别是当时没有“两杂”种子，单位面积产量低。三是二、三产业不发达，农村富余劳动力无处吸纳，以致出现出工不出力。今天，伴随改革开放、科技进步和惠农政策实施，这些不利因素皆一一消除，已经具备“第二次土地合作化”的条件。二次合作带来的土地集中，有利于农民将农田进行改造，以适应现代化的机械作业。土地合作后，农民可参加集体作业、承包作业或自由择业，收入扣除劳动、物质等成本后按土地股份分配，其权利可继承、可转让。

3.2修改完善配套政策法规 一是出台农村土地股份合作相关政策法规。出台《农村土地股份合作化法》或在《农民专业合作社法》中专章规定，确立其法律地位，同时，在计划、财政、投资、金融等有关政策中对此强力扶持。当前，世界性经济危机尚未过去，经济结构由外向型向内需拉动型转变是大势所趋，国家拉动内需投资应重点向农村土地合作中的“改田改土”集中投入；二是修改《基本农田保护条例》。按照保障国家粮食安全的原则，并根据粮食自给率的要求，在现有“基本农田”内进一步划分“基本粮田”。“基本粮田”实行严格保护，实行占补平衡原则，划设在平原地区或丘陵、山区的沟谷地带，只能种植规定的粮食作物，其土地整治、道路水利等基础设施建设国家重点投入，对农民因种粮减少的收入给予差额补贴。“基本农田”中未划入“基本粮田”部份，既可根据占补平衡要求，由国家投资整治后转为“基本粮田”，也可以退耕还林或转为建设用地；三是进一步明确土地承包经营权的法律地位。进一步明确土地承包经营权“用益物权”的地位，允许其抵押、折资入股等流转；四是完善土地承包政策。出台促进规模经营的政策措施，有针对性解决规模化流转困难问题；出台流转期限的指导意见,可设定为二轮土地承包期满后20~30年；五是建立健全农村社会保障体系，建立多层次的农村社会保障制度，以替代土地对农民的保障功能。

3.3规范土地流转 一是规范合同主体，探索流转主体资质审查制度；二是完善土地承包经营权流转中的备案、登记；三是规范合同条款，探索流转风险保证金制度。以省为单位制定示范文本。对流转期限长，改变田坎、地界的流转，应注重物价变化、情势变更等，在履行、期满复耕等方面进行相关约定或设立流转风险保证金，解决拖延租金、复耕等问题。

农村土地流转中应当注意的问题 篇4

[摘 要]本文主要分析了农村集体土地流转的几种形式，并就现阶段农村集体土地流转的几个常见问题进行了概述，最后提出了几点土地流转的对策。

[关键词]农村 集体 土地 流转

中图分类号：TQ461 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）05-0250-01

土地资源是当前市场经济条件下的一种比较特殊的商品，它会在一定程度上受到市场机制的影响。国内的土地使用权常常是通过有偿使用的形式进入市场，但是农村的集体土地流?D还存在很多普遍性问题，流转机制并不完善，亟需进行制度的健全与改革。

1、农村集体土地流转的几种形式分析

1.1 承包的方法

承包就是农户通过转让经营权的方式将土地转包给别人，土地还是规农户所有，农户只是将土地的使用权暂时转交给了承包者，农户与承包者签订土地承包合同，这个合同在签订时一定要得到村委会小组2/3成员的认可。合同中应该明确双方的义务与权利，但是发包方和承包方都需要严格律师合同中所规定的义务与权利。

1.2 租赁方式

把集体土地租给集体或者农户的方式主要就是把土地的使用权转让给本集体以外的组织或者个人，用于农业的开发，并且双方需要签订合法的土地租赁协议，这种承租方式主要是通过业主支付租金给集体或者农户的方式作为流转条件。

1.3 互换的方式

农户为了更好的完成流转，或者方便今后耕种，跟本集体中的其他农户或者集体以自愿为原则，相互之间交换土地的使用权。

2、现阶段农村集体土地流转的常见问题分析

当前农村土地的流转承包发展还处在初步阶段，一种新兴的承包方式，所以，还存在很多有待完善的地方。

2.1 农村的土地承包宣传工作没有做好，农民对于承包流转的认识不够

没有做好土地流转承包的宣传工作，农户并不了解土地流转的相关政策，甚至对于土地流转还存在很多的误解和疑问，比方说一些农户担心土地流转出去后，粮食价格上涨时自己又没有田地可以种植，会吃亏。所以，一些农民就算是进城务工，宁愿让田荒芜了，也不愿意将土地流转出去。一些农户担心政策会有变动，政府会半道收回土地的承包租赁权，不敢将资金投进去。而有些承包户的小农意识浓厚，担心承包出去没有效益，并不敢进行开发另用。这些问题的出现，究其根源，主要就是没有做好流转宣传工作，农民法律意识不强。

2.2 集体土地筹备投资资金难，见效慢

部分土地开发者具有较高的积极性，但苦于缺乏资金，不得不减少耕种面积和数量，这在一定程度上影响了土地的流转规模。银行和信用社等金融部门因为缺乏足够的资金，无法给予全面的支持。因此，他们能采取的集资方式只有贷款。

2.3 缺乏有效的流转指导方式以及保障措施不到位

目前，农村土地流转仍以农民私下协商、订立口头协议为主，约占75%，流转程序不规范、流转合同不完善等现象较为普遍，并现行的土地承包证书上只显示该户的土地承包总亩数，并没显示该农户于什么地方承包多少面积的旱地或水田，导致一出现纠纷没有强有力的有效证据，无法及时解决纠纷。农村土地承包合同和流转纠纷调处体系没有建立起来或者不够完善，部分乡镇建立了相应机构，但队伍不稳、素质不高仍是普遍存在的问题。镇级农村土地承包和流转纠纷仲裁缺乏专业人才、专项经费，工作开展难。农户之间因土地承包或流转引发矛盾，得不到及时的解决，导致农户要么上访。要么相互吵架甚至斗殴。引起社会的不稳定。

3、土地流转的几点对策

3.1 解放思想，强化土地流转的认识

土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃搞土地流转就是搞土地私有化思想观念，牢固树立持续发展的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放到发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。

3.2 大力发展和升级农村土地流转市场

一是加快培育农用耕地产权市场。包括两个主要方面：在确保土地用途不变、流转过程公平合理、农民利益得到充分尊重和保护的前提下，大力支持以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等方式实现土地使用权流转。推动土地适度经营规模发展，吸引外部资金、技术、管理等要素的有效聚集，使农村土地能够真正成为实现农业结构战略性调整的资本平台；在不具备龙头企业入驻进行农业开发的区域，重点发展农村土地股份合作制，以土地入股、合作经营方式实现土地相对集中，构建小群体、大规模的土地经营方式，克服现有农户经营规模过小、投入能力不足的局限，促进农村内部生产要素重新合理配置。进而对优化农业生产结构和促进农民增收发挥积极作用。二是加快培育农村非农建设用地产权市场，推行“宅基地换住房、承包地换社保”。即农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城市获得一套住房；农民放弃农村土地承包经营权，享受城市的社保。同时配套以社区股份制改革。把村集体资产入股，包括土地、房屋、农机具等折成资产、换成股份，让农民带着股份入城。三是加快培育农村土地金融市场。探索赋予农村土地使用权的物权性质，使农民可以以土地使用权抵押方式获得贷款，在农村土地资源与金融资源之间建立起稳定的内在联系，培育全新的农村土地金融市场，有效提高农民在土地经营中的投资能力，促进土地利用更加合理，降低农业融资中的较大风险，都将发挥不容忽视的重要作用。四是加快培育土地流转中介组织。建立健全农村土地供需信息发布系统。发挥信息收集、上传和发布三大基本功能。积极发展土地流转经纪人及其他社会中介人。

3.3 政策优惠，扶持资金

要吸引社会资本介入，必须出台鼓励和支持企业投身土地整理和流转置换的优惠政策和投入的回报机制。

安排好投资者资金困难问题，从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是，政府对承包户政策上要倾斜优惠。二是，银信部门加大的贷款支持力度。由于承包户基础设施和自然基础条件较差，难筹集资金，土地规模难以扩大。对于流转土地，应该根据实际规模和经营效益，给予适当的资金扶持。

3.4 规范流转秩序，完善地方土地流转管理办法

修订完善地方土地流转管理办法。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。规定好承包户和被承包户使用权的确认、建立专门的管理机构。明确各方面的职责，权利、义务、纠纷处理及法律责任。对管理、流转合同的细则等做出明确要求。用法律和管理办法约束各方，让土地流转走上法制化、规范化轨道。探索出一条适合本地区的土地流转办法。

3.5 要科学选择试点

开展土地流转置换不能一哄而起，操作中会出现诸多新情况和新问题，只能走先试点，总结经验教训，再逐步推广的路子。开展试点要有两个基本条件：一是流转置换节约出来的建设用地指标和新增耕地指标的市场价格足以支撑起农民新居建次和土地复垦整理的费用；二是必须具备良好的区位经济优势，农民不仅能改善居住条件，还能提高农户土地财产性收入的获得，实现稳定的就业安置。实践中可以选择四类村来试点：一是城市规划区内的城中村；二是县城和中心镇规划区内的城郊村；三是工业园区附近的农村；四是旅游风景区附近的农村。

参考文献

农村土地流转存在的问题及建议 篇5

摘要：“三农”问题是当前我国农村发展面临的主要问题，而解决好农村土地流转的问题是发展现代化农业的必然要求，本文分析了当前农村土地流转过程中存在的主要问题，并提出了相应的对策建议。关键词：土地流转 规模经济 保障制度

农村土地流转是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权让给其他农户或经济组织，即保留承包权，转让使用权。随着农村经济的发展，以分散经营为主要特征的家庭联产承包责任制所呈现出的分散性已越来越无法适应以市场化、规模化、信息化为主要特征的现代农业的发展要求。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出：“加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。”以此促进农村经济的发展。

解决土地流转问题，是我们当前全面推进新农村建设进程中急需解决的新课题。

一.农村土地流转中存在的主要问题

1.土地流转认识不足。大多数地方重视不够，对土地流转缺乏正确的认识。一是小农经济思想严重。由于农村养老、医疗等事关农民生存的社会保障体系不完善，农民对土地的依赖程度很高，一般不会转让承包地，“种田养家”“养儿防老”的传统观念依然占据主导地位。农民宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，也不愿转出土地。二是基层重视程度不够。基层干部对土地流转的政策法规研究不深、宣传不够、引导不力，造成土地流转无人监管，农民流转土地缺乏辅助。三是农民文化程度不高，过度依赖国家补贴。农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮食补助促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。

2.土地流转行为不规范。一是流转合同不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，即使签订书面合同，内容缺乏规范性，双方也没有明确责权利关系，容易产生纠纷。二是部分承包方借合同不规范，借经营不善逃债，或未经相关部门批准，擅自改变土地性质。三是土地流转合同主体不明确。一些地方的村组织以村组名义直接与外来承包方签订土地流转合同，未经农民同意，擅自将农户的承包地出租，相关法律手续又不完备。

3.土地规模流转难度大。一是土地利用效率低。农村中的青壮年劳动力纷纷外出务工，剩余的劳动力老龄化现象严重，导致农业生产业余化、农村“空心化”、甚至出现土地荒废现象。二是存在规模不经济现象。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块不连片，农田水利基础设施较差，不利于机械化操作，制约了农机使用和农业现代化科技推广，导致规模不经济。

4.土地流转保障机制不完善。一是社会保障体系不健全，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，不愿放弃土地承包经营权。二是土地流转缺乏平台。农村土地流转信息渠道不畅，普遍存在“要转的，转不出；要租的，租不到”的现象，在很大程度上延缓了土地流转进程。同时，多数地区没有建立农村土地流转市场，即使建立了相应的市场，由于相关的人财物没有配置到位，土地流转机制尚未真正建立。三是现行农村土地流转的政策法规不完善。现行的《土地管理法》、《土地承包法》、《物权法》都需要进一步完善。由于土地纠纷调处体系有漏洞，目前普遍存在土地纠纷难以调解，农民的合法权益往往难以得到保护，容易激化矛盾，影响农村社会稳定。二.加快土地流转的建议

1.加强思想认识，引导流转。在土地流转过程中，要充分利用广播、电视和网络等各种媒体，深入宣传土地流转政策，逐步消除农民的传统思想观念。要大力宣传《土地管理法》、《土地承包法》、《物权法》，贯彻落实《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》等相关的政策法规，教育广大农民和基层干部懂法、知法、用法。要通过典型案例，让广大农民看到土地流转可以提高农产品质量和农业效益，可以不断增加农民收入，用实实在在的利益，帮助农民转变思想观念，加快土地流转。

2.加强服务管理，规范流转。一是严格执行土地承包的相关法律法规，加强对土地流转的管理，积极引导农民签订规范的流转合同，对双方的责权利做出明确规定。二是加强对流转合同的审查、监督，及时办理合同变更，规范合同的登记、立卷和归档。三是规范基层组织参与土地流转的行为，不得擅自转让农民的土地。3.加大农业投入，保障流转。加大财政对农业基础设施建设的投入，加快土地平整和农业综合开发，改善水利、电力等农业生产条件，为农业规模化经营创造条件。同时要把推进土地流转与促进农村发展相结合，利用土地流转，发展特色农业，留住青壮年劳动力，实现劳动力就地转化，形成农村发展的长效机制。

4.建立健全保障机制，完善流转。一是健全农村社会保障机制。加强以农村最低生活保障、社会保险等为主的农村社会保障体系建设，逐步弱化土地的福利性和社会保障功能，减轻农民对土地的过度依赖，最大限度地发挥土地的经济功能。二是抓好农村土地流转交易信息平台建设，建立流转土地信息库，为土地流转搭建畅通的交易信息平台，及时收集发布土地流转信息。三是建立健全土地流转相关法律法规。妥善处理土地流转纠纷，切实维护农民的合法权益，维护农村社会稳定。

农村土地流转中应当注意的问题 篇6

摘要：在我国现行的土地制度中，以物权对象的土地流转形式包括土地转让、继承和抵押等，即以土地使用权为对象的土地流转；以债权为对象的土地流转的典型形式有土地转包、土地租赁、土地入股等，即以土地经营权为对象的土地流转。土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。只有这一内涵界定明确，才能保证各种交易行为合法且无所障碍，从而实现产权主体的基本利益。

关键词：土地流转； 农村经济； 土地资源。

一、农村土地流转的基本内涵和背景

（一）土地流转的基本内涵。土地流转，从严格意义上讲即农用地使用权流转。土地的流转，本质上是农户对所拥有的集体土地承包经营权的交易。从法律角度来理解，农民的土地承包经营权是一种从集体土地所有权中分离出来的土地产权，属于一种相对独立的土地他物权，具有一般物权的独占性与排他性，即农户依法享有对承包的集体土地的排他性占有、使用、收益以及处分处置的权利。从产业经济学的角度分析，土地流转包括核心产权让渡的土地流转和核心产权保留下的土地流转两大类，现实中的土地流转实际上就是土地物权关系互为基础变动的过程。在我国现行的土地制度中，以物权对象的土地流转形式包括土地转让、继承和抵押等，即以土地使用权为对象的土地流转；以债权为对象的土地流转的典型形式有土地转包、土地租赁、土地入股等，即以土地经营权为对象的土地流转。从农学角度讲，土地流转是地权中使用权的流转，不是土地所有权的流转。只有这一内涵界定明确，才能保证各种交易行为合法且无所障碍，从而实现产权主体的基本利益，即农民的利益。

（二）土地流转问题的产生背景。目前，各地农村已经实行了第二轮土地延包，土地承包期延长30年不变。家庭承包经营责任制的实行，曾使农村经济获得了迅速的发展，出现了农村发展的第一次飞跃。但若干年后，在第二轮土地延包过程中我们也发现，随着农业比较效益的下降，部分农产品市场疲软，价格低迷，出现了为增加收入农村部分劳动力向第二、三产业转移和农村劳动力大规模跨区城流动的新情况。加之分散经营土地的成本居高不下造成农民土地负担过重，使农村土地撂荒现象日益加剧，家庭承包责任制的负向效应已显露出来。

二、实行土地流转是农村市场经济发展的必然要求

（一）土地的“三权分离”为土地流转奠定了基础。家庭承包经营制的推行实现了农业生产用地的集体所有权、家庭承包权和土地经营权的分离。而正是这种“三权分离”的土地制度为“明确所有权、稳定承包权、搞活经营权”奠定了坚定的基础。土地的发包方为农村集体经济组织，根据《中华人民共和宪法》第十条的规定，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”。农民作为农村集体经济组织的成员，一方面承包集体土地体现了农民从事农业生产经营的一种权力，另一方面农民放弃承包土地的经营权而获得一定收益，则是土地集体所有制的产权利益在农民身上的一种体现。《中华人民共和国土地承包法》明确规定，农民作为农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。国家保护承包方的土地经营权，任何组织和个人不得侵犯。同时国家保护承包为依法、自愿、有偿地进行土地承包权流转。可见，承包户完全可以在坚持土地集体所有权和农户承包权的前提下，开展土地经营权的流转。“三权分离”的农村土地制度是中国特色土地制度的创新，它较好地实现了农村土地所有权、承包权和经营权的分离，是现阶段

正确处理稳定土地承包制与开展土地经营权流转关系的原则。

（二）实行土地流转是市场经济的客观要求。在市场经济的竞争环境下，比较效益或机会成本是资源和生产要素流动与配置的首要原则。在比较效益和机会成本的引导下，通过要素的不断流动和资源的重新优化组合，使要素所有者最终获得效益的最大化。土地是农业生产的基本要素，实行土地经营权的流转，是农业生产效益和市场经济的客观要求。

在传统的计划体制下，农业生产用地由集体统一经营，农民作为集体成员参与农业生产，农民的收入由集体统一评工计分来决定，农民不具有自行配置生产要素的权利，不能根据比较效益或机会成本的原则来安排自己的劳动时间或流动到更适合的就业领域。家庭承包制的推行，使农民在很大程度上具有了自行配置生产要素、安排劳动时间、选择适当就业领域的权利。在比较效益原则导向下，一部分劳动力和劳动时间向非农产业转移，从而为土地的流转创造了条件。

（三）土地流转是农村经济发展的现实需要。生产关系必须符合生产力发展的需要，农村的土地制度必须符合农村经济和农业发展的需要。随着农村经济的快速发展和农村劳动力向非农产业的转移，使许多农民有了稳定的农业以外的就业渠道和收入来源。一部分农民在农业税和政府处罚抛荒行为的双重支出的压力下，开始自发地把土地经营权转让给别的农民耕种。农民首创土地流转的最初动因就是为了解决耕地抛荒和粗放经营的问题。而农业生产结构的调整和现代农业要求的规模化经营，更是进一步推动了土地流转的进行。

三、实行土地流转有力地促进了农业和农村经济的发展

（一）土地流转较好地解决了土地抛荒和粗放经营的问题，促进了农业结构调整和规模化经营，提高了农业生产的效益。人多地少是我国的基本国情，家庭分散经营更导致了土地经营的小规模化，形成对现行土地制度合理性的最大挑战。通过土地流转，实现土地的优化配置，完善了农业生产要素市场，使土地的经营规模得以不断扩大，较好地解决了耕地抛荒和粗放经营的问题，有力地促进了农业结构的战略性调整，提高了农业专化程度和产业化经营水平，提高了土地规模化和集约化经营的水平，提高了农业劳动生产率。

（二）土地流转进一步促进了农村劳动力的转移，推进了农村城市化和现代化的发展。土地经营权流转机制的建立，改变了部分农民“亦工亦农、亦商亦农”的兼业化状态，提高了农业的专业化、规模化水平，促进了农村劳动力的分工分业，使经商打工办企业的人能安心工作，解除了土地对这些农民的束缚，进一步促进了农村劳动力向非产业转移，向城镇集聚，推动了城市化和现代化进程。

（三）土地流转有利于增强农业市场主体的活力，提高农业市场化水平。土地流转有助于培育一大批新型农民以规模化经营参与市场竞争；有助于各类工商企业介入农业领域，增强农业市场主体的活力和抗御市场风险的能力；有利于提高农业科技的应用和推广水平，并且以现代企业理念经营农业；有利于催生和培育各类农业龙头企业，发展各类农村专业合作经济组织，提高农业的产业化经营程度。特别是在加入WTO的形势下，通过土地流转，使农业在更广阔的空间内聚集各种要素，推进科技创新和技术进步，提高农业生产和农民的组织化程度，提高农业的市场竞争力。

（四）土地流转有利于土地价值的显性化，切实保护农民土地承包的收益权。在稳定承包关系的前提下，通过市场机制，推行土地承包经营权的有偿流转，使农户在转让承包土地经营权的同时，取得了一定的转让收入，从而使农民对土地承包权和经营权的价值得到充分体现，实现土地的增值，增加农民收入，保护了农民的切身利益。

四、必须坚持合理有效地促进土地流转

（一）充分利用土地流转的内在动力，促进土地流转。一是正确处理土地流转各方的经济利益关系，尽量满足各方的利益要求和收益预期。二是要积极推动农业产业化经营的发展，鼓励工商企业、个体大户、外商投资农业，建设公司式的农业和庄园式的农业，以获得规模经营效益。土地产业化经营、规模经营是农民进入市场，有效参与市场竞争的重要经营形式，而当前真正有能力进行规模经营和产业化经营的则大部分是一些涉农企业和个体经营大户，这就要求在推进土地流转的过程中一方面要照顾经营者的利益，另一方面也要照顾农户的利益，做到有偿流转、以法规范，因地制宜、科学有序。

（二）深化农村土地承包制度改革，促进农村土地的合理流转。实施家庭承包经营，稳定土地承包关系是我国农村经济社会稳定发育的一项基本政策和经营制度，必须长期坚持。但是在目前市场经济的条件下，家庭联产承包责任制需要进一步深化与完善。具体思路是：强化集体的土地所有权，最大限度地放活承包权和经营权。一是在外流劳动力较多、二三产业发展较快的地方，要改变农户分散承包土地的经营格局，允许集体将土地调整集中连片，向社会公开发包。二是将土地这一基本的生产要素商品化。家庭承包责任制实施以来，农村土地在很大程度上有着生产资料和社会福利保障的双重性质，从而形成土地平均分配的格局。但是，在市场经济的条件下，农民被推向了市场，土地的这一双重性质应该随之改变，要将土地作为商品价格化，即按不同等级确定土地的市场价格，按照价格规律实现土地的合理配置。

（三）实事求是，与时俱进。根据变化了的环境与条件不断进行土地经营制度和流转方式的创新，积极培育农村土地市场，加速土地使用权流转。土地使用权也是一种资源，只有通过不断流动才能实现最优组合。要形成以县为单位的统一、规范、公平的土地使用权交易市场。首先，要明确土地使用的主体和客体。现阶段使用权主体为农户，也可以是非法人组织如家庭农场或联户生产组织，也可以是法人组织如农业企业或投资农业的工商企业。客体为独立的包含使用权的土地。其次，要打破土地的社区界限和行政壁垒，允许土地使用权在一定范围内流动。在土地转包、竞标和拍卖中，社区内外的人员享有同等权利，允许跨地域买卖和承包土地，鼓励跨地区联片经营土地。另外在有条件的市、县建立土地保险公司等中介机构，开展土地评等定级和估价工作，加强地籍管理和土地市场管理，处理出让人和受让人的土地纠纷。与此同时，积极进行土地经营制度和流转方式的创新。针对当前农村存在的耕地粗放经营、弃田抛荒严重、农产品市场价格低迷、农民收入增长缓慢等现状，只有积极探索创新农村土地经营体制，才能进一步解放生产力，发挥土地更大的效益。

农村土地流转中应当注意的问题 篇7

土地是国之根本, 是我国开展各项建设工作的基础, 对我国社会主义现代化建设事业的开展有着十分重要的促进作用。我国作为一个农业大国, 可利用的土地资源相对较少, 多种因素使得当前我国的土地资源存在不合理利用的现象, 给农村土地带来了极大的压力。农村土地流转是解决土地问题的重要措施, 下面将针对相关问题进行比较详细的阐述。

二、农村土地流转的原因

所谓农村土地的流转, 是指在相关法律法规的约束范围内, 拥有土地承包经营权的农户在自愿的前提下根据自身条件将土地的经营权转让给其他农户或者经济组织, 使土地能够在使用期限内尽可能发挥其巨大的作用。

农村土地流转的原因主要包括以下三个方面:一方面, 随着生产力的发展, 生产力水平不断地提升, 使得生产方式产生了巨大变革, 为农村土地的流转提供了内在动力;另一方面, 通过规模经营和分散经营的收益比较或者非农业生产和农业生产的受益比较, 为农村土地流转提供了一定的外在动力;此外, 国家出台的相关政策和法律法规为土地流转提供了一定的保护, 在一定程度上也促进了土地的流转。

三、当前我国在农村土地流转中存在的问题

当前, 我国在农村土地流转中还存在一定的问题, 主要包括以下几个方面:

1. 对流转的土地规划措施不够合理, 专业性不强。

当前我国从事农村土地流转工作的人员整体的素质比较低, 有的人员专业素质较低, 有的人员基本素质较差, 这就造成了制定土地规划方案存在一定的缺陷, 专业性有待提高。

2. 相关的法律法规设立不够健全, 存在一定的缺陷。

国家对农村土地流转方面的立法还存在一定的缺陷和空白, 处理某些状况甚至没有相关的法律依据来作为参考, 尽管已经在立法方面做出了巨大的努力, 但是还没有形成一套完整的法律体系, 不能切实地保护农民的合法权益。

3. 农村土地流转程序不够规范, 条理不够清晰, 存在混乱的现象。

相关单位部门对农村土地流转的程序制定存在一定的漏洞, 不能形成一套完整的流程, 程序思路不够清晰, 一方面是因为国家对于这方面的立法不够明确, 对于相关程序缺乏必要的约束, 另一方面是因为与土地流转相关的配套改革步伐相对滞后, 使得前后不够搭配。

4. 农民的思想过于传统, 缺乏对农村土地流转的正确认识。

农民的整体素质偏低, 对农村土地的流转缺乏正确合理的认识, 当处理土地流转事务的时候, 不懂得通过相关合法的程序手段, 往往缺乏必要的书面合同, 一旦出现争执和纠纷既没有证据又不懂得通过法律手段来解决, 阻碍了土地流转工作的顺利开展。

四、解决农村土地流转问题的对策措施

为了解决农村土地流转问题, 需要从以下几个方面来进行解决:

1. 促进农村土地流转专业性人才的培养, 提高其综合素质, 规范工作行为。

提高土地流转人才的综合素质, 加强对相关工作人员的教育和培养, 不仅要提高其基础水平, 更要强化专业知识, 要提高其综合素质, 对工作要认真负责, 要做到工作的规范化。同时还要对相关工作人员进行定期的考核和测试, 对于不合格的人员要进行适当的调整, 以保持工作团队的整体素质。

2. 国家要健全相关的法律法规, 为农民利益提供充分的保障。

国家要针对农村土地流转制定相关的法律和法规, 在现有法律的基础上不断地扩展, 形成一套完整的法律体系, 要注重立法的严谨性, 防止出现钻法律空当的行为。国家要以充分保障农民利益作为工作重点, 有针对性地制定法律, 为农民的利益提供强有力的保障, 做到使农民有法可依。

3. 规范农村土地流转的程序, 加强监督和审理, 及时纠正错误。

要成立相关的监督和审理机构, 规范农村土地流转的程序, 使每一个步骤都必须严谨, 防止出现不规范的情况, 对于程序中错误和不合理的地方, 要及时地予以指出并纠正, 以免造成更为严重的后果。监督人员要充分对自己的工作负责, 禁止利用职务之便来做违法乱纪的事情。

4. 提高农民的综合素质, 使其正确认识土地流转。

提高农民的综合素质, 一方面要提高农民对土地流转的认识, 土地流转是有益于人民的举措;另一方面, 农民要熟练掌握土地流转的程序, 在进行土地流转过程中要严格按照程序, 防止出现不必要的争执和纠纷;同时, 要具备一定的法律思想, 一旦出现纠纷, 要懂得用法律武器来保护自己。

五、结束语

在新的社会发展背景下, 生产力得到了极大的提高, 土地作为国家发展的基础, 面临着十分严峻而又复杂的考验, 为了解决这一问题, 需要在农村开展土地流转工作, 通过研究当前我国土地流转中存在的问题, 制定相关的措施来解决, 能够有效地提高农村土地的利用率, 使土地利用更为合理, 充分发挥出其巨大价值。

参考文献

[1]费凌婕;;从金融危机中返乡农民工对流转土地的要求谈规范完善农村土地流转工作的途径[J];魅力中国;2010年17期

[2]市政协经济委员会民建鞍山市委员会市政协委员、鞍山太平洋财产保险公司副总经理朱建宏;推进我市农村土地流转改革[N];鞍山日报;2009年

农村土地流转中应当注意的问题 篇8

农村土地承包经营权流转中存在的问题

土地流转机制不健全。尽管肥西县土地流转发展速度较快，流转规模较大，但当前土地流转仍然主要依靠自发进行和行政推动，由于缺乏健全的市场机制和必要的中介服务机构，供需双方流转信息很难实现有效对接，“流不出、转不进”依然同时存在。全县缺乏统一规范的流转监管机构，虽然建立了土地流转管理中心，但机构规格、人员编制和手段保障未落实，正常履职较难。尤其是基层农经工作职能划归乡镇政府后，大多处于无编制、无机构、无专职人员的“三无”状况，土地流转管理职责不明、管理缺位。

流转操作程序不规范。由于流转市场不完善，目前土地流转仍然是以转包和出租为主，相当一部分流转还是在邻里和亲戚之间进行，处于自发阶段，既缺乏明确的法律依据，又缺乏有效的市场机制，难以通过有效的流转实现土地资源的优化配置。这种方式通常以“口头协议”私下进行，既不遵循一定的程序、履行必要的手续，也没有通过合同或者契约来规范双方的权利和义务关系。而签订了书面协议的，有的是双方自行草拟的，内容极不规范；有的是村委会直接与投资业主签订的，没有农户的书面委托，造成承包关系的混乱，为日后留下了纠纷隐患。

农民权益缺乏有效保障。由于土地流转尚属“买方”市场，一些地方尚未建立业主经营能力的资格审查和评估的准入机制，业主流转土地后，因投资不足或市场变化等原因，不能及时兑现农户土地租金，甚至放弃耕种，风险常常转嫁给农民和政府。特别是业主在租赁土地后一般都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对租赁的土地进行整理，这将打乱原有土地的界线，租赁期满后及时复耕和原样退还给农户较难。

土地成片规模流转较难。由于农户的承包地块零星分散，要流转相对集中连片的土地，需要与不同的农户进行协商，既增加了土地流转的成本，也加大了规模流转的难度。受国家种粮补贴政策补贴方式的限制，不种粮的、甚至撂荒的都可按包地面积获得各种惠农补贴，加大了农民对土地的依赖，加之还有部分农民把土地视为生存保障的最后一道防线不愿转出。由于农业收入较低，农业开发又面临自然和市场双重风险，造成真正有实力的龙头企业参与土地规模经营的较少，

推进农村土地流转的对策

土地流转是调整农业产业结构的重要举措，是推动农业产业化经营，建设现代农业的前提和基础。笔者认为，促进土地承包经营权流转必须因地制宜，搞好引导，当前迫切需要做好以下几方面工作。

搞好确权登记，夯实流转基础。稳定现有土地承包关系，认真做好土地确权、登记、颁证工作，建立健全土地承包经营权登记制度；认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，做到承包地块、合同、证书、台帐“四相符”和“四到户”，为土地承包经营权依法自愿流转打下坚实基础。

健全管理体系，规范流转程序，搞好流转服务。出台农村土地流转管理实施办法，土地流转尤其是规模化流转必须签订统一规范的流转合同，否则流转无效。实行流转合同登记、鉴证制度，通过合同登记、鉴证，及时发现和纠正流转双方违反法律政策的约定；对以转包、出租或其他方式流转的，要及时办理相关备案登记，对以转让、互换方式流转的，要及时办理权证变更手续。各级政府应重新审定农村经管系统的工作职能、机构设置和手段保障问题，特别是要尽快建立健全乡镇土地流转服务中心，落实好编制、人员、经费等必要的工作条件，切实把土地流转管理、指导和服务工作真正落到实处。

健全市场机制，促进有序流转。一是搭建土地流转服务平台。健全县、区县土地流转交易市场和乡镇土地流转服务中心，开通土地流转信息网，为农民流转土地提供“一站式”服务。村级设立土地流转信息员，及时收集、反映农户流转信息。二是建立价格评估指导机制。客观公正地评估、发布土地流转指导价格，促进土地流转公平公正合理。三是建立风险防范机制。建立有效的市场准入制度，对进入流转市场的经营主体农业经营能力进行资格审查和资信评估。建立风险保障金，降低土地流转风险。四是创新农民利益联结形式。鼓励农民以土地经营权入股组建多种形式的股份合作社，把土地承包经营权量化为股权，并委托合作社统一规划、统一经营，用市场化手段进行资本运作和资产经营，实现土地资源向土地资本转变，土地承包经营权向土地股权转变，促进土地资源的优化配置和农民利益的长期有效联结。

建立支持机制，鼓励土地流转。综合运用直接补贴、货款贴息、参股、担保、以奖代补等手段，加大对建立土地流转市场、股份合作社、土地流转风险金和农业政策性保险、土地规模经营等方面的财政性投入力度。对以土地承包经营权入股组建股份合作社连片经营500亩以上的，在基础设施建设方面给予重点优先扶持，并给予合作社一定的资金补助；对规模承转耕地100亩以上进行粮食种植的给予财政补贴，这既可以保护粮食种植者的积极性，又能使一批流转土地最终进行粮食生产。鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿放弃承包土地，对自愿放弃承包土地并迁入城镇定居的农民，应享受与迁入地城镇居民同等的待遇和社会保障。建立政策性投资和担保体系，引导社会和金融资本向现代农业发展集聚，建议组建国有独资性质的县级现代农业发展投资有限公司，整合打捆各类支农资金和土地出让收益作为注册资本金，主要参与农村土地整理和土地开发，促进土地规模经营以及农业相关项目投资；提供政策性农业保险和农业信贷担保服务，通过市场化运作，对土地承包经营权、林权流转行为和农村各类权属证明质押融资以及利用宅基地、农村房屋等抵押融资进行担保等。

农村土地流转存在问题及对策研究 篇9

李瑞刘兴姝

(陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075)

【摘要】当前，我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段，在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题，因而，要实现农村土地合理合法流转，政府就必须建立规范有序的土地流转机制，严格保护农民的合法权益，建立健全社会保障制度。

【关键词】农村；土地流转；权益；社会保障机制

一、农村土地流转的内涵

农村土地流转又叫农村土地使用权流转，它是指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式，促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合，实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合，实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。

二、当前农村土地流转存在的问题

1、农村土地流转程序不规范

农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月，但无经验和规律可循，在摸索中进行，因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面，农民缺乏依法转让意识，大多数流转的土地往往进行的是口头协议，因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面，我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律，允许农民依法流转土地，但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定，这样就导致许多经营户虽然签订了合同，但合同内容和条款不明晰，流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定，为以后的合同纠纷留下了许多隐患。

2、在农村土地流转过程中，权益保护意识不强

当前，在农村土地流转过程中，随意改变土地承包关系，破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程，严重地损害了农民的利益，更有甚者，有些地方政府为了短期利益，在农民不知情的情况下，引入商户或大户进行经营，如当前很多外来农家乐的经营，使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。

3、土地“惜转”现象较为普遍

在我国，由于根深蒂固的思想束缚，农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在，但不愿意放弃土地的经营权，一方面，农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转，另一方面，有能力经营土地的人又缺乏经营的土地，存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展，制约着土地资源的优化配置。

4、土地收益较低，招商引资困难较大

和工业相比，农业投资大，但收益较小，所以即使很多农民自愿出让土地，也未必有大量企业承包，尤其是一些边远山区，更是少有人问津。此外，由于我国农村环境和城市相比相对较差，软硬环境的不具备使得土地在实际流转的过程中困难重重，招商引资更是难上加难。

5、土地流转的社会保障体系不健全

在农村，土地是农民赖以生存的生命线。因此，政府一方面呼吁和倡导农民进行土地流转，但另一方面，失地农民的社会保障体系却不健全，这样农民的收入单纯依靠租赁土地来维持，严重影响着农民的收入，制约着社会的发展。

三、对农村土地合理流转的建议

1、转变政府职能，保护农民合法权益

在农村土地流转的过程中，必须尊重市场规律，保护农民合法权益。而要实现这些就要求政府转变自身职能，克服其在土地流转中的“越位”、“缺位”、“错位”等现象，政府要充分发挥其有形的手的作用，引导农民，将土地流转纳入市场，让其参与竞争，同时也要为农民提供有效的信息，使其能随时洞悉市场，更好地把握市场形势，实现土地资源利用的最大化。同时，政府还应该发挥其监督者的作用，监督土地流转的程序是否合法、土地流转的合同是否规范、土地流转的行为是否合理。禁止一些以土地流转为名义的随便改变农地用途和违背农民意愿强制流转的不良行为。

2、大力发展第三产业，加快剩余劳动力的转移

土地流转最实质的变化是农民土地使用权的让渡。通过转让，这样就使得一部分农民成为闲置人口，由于其自身素质和文化水平相对较低，较难适应现代工业化的发展。因此，要让失地农民能像以前一样安居乐业，就必须加大第三产业的发展，尤其是跟农业相关的第三产业的发展，这样不仅有利于产业结构的调整，更有利于剩余劳动力的转移。

3、建立健全规范有序的土地流转机制

农村土地要能实现合理流转，必须有相应的流转机制作保障，如土地交易系统平台，宏观上汇总和把握信息，克服传统的信息零散、易丢失等管理性失误。同时，还需要加大管理信息化的建设，加强土地流转的信息公开化、透明化，实现其他农村产权流转和投融资服务，从而将零散的农村业务统一起来，方便管理。

4、完善土地流转下的农村社会保障制度

土地是农民最基本的生存保障，在土地流转的过程中如何实现流转土地但不失去生存保障是农村土地流转的难题。我国农村土地流转的过程中尚未形成统一的城乡社会保障体系，养老保险、失业保险等基本保险仍然处于低级阶段，甚至有些农村依然处于空白状态。因此，在农村土地流转前，需要建立完善与流转制度和政策相适应的农村社会保障制度。首先，为了鼓励土地流转，对已经实行土地流转的农民实施补贴，以解除其生存的后顾之忧。其次，扩大失地农民的社会保障范围，设计一种符合失地农民需要的保障制度，突破传统的局限，使农民真正得到实惠。最后，加快农村社会保障制度和城市社会保障制度的融合，以实现城乡一体化、和谐化。

5、培养市场化的土地流转模式

农村土地流转要实现可持续发展，就必须从开始就纳入市场体制，让其参与竞争，在市

场经济中接受检验。因此，就要以科技为龙头，普及和推广科技兴农，提高农民科学种田，促进资源的优化利用。同时，农村要改善自身环境，加大投资力度，实现企业和农户合作的模式，探索多形式的土地流转模式，培育多样化的土地经营方式，加快土地流转的速度和质量。

综上所述，农村土地流转是促进农业现代化，增加农民收入的重要方式和手段，是实现农业资源优化配置的有力武器。随着时代的发展和农业的不断进步，农业土地流转成为大势所趋。因此，只有适应时代发展，不断健全和完善农村社会保障制度，规范土地流转的程序和机制，才能推动农村土地流转的健康可持续发展。

【参考文献】

[1]钟威.农村土地流转制度的法律思考[J].法制与社会，2009.6

[2]陈杰荣.我国农村土地流转问题研究[J].法制与社会,2008.9

[3]靳淑琳.农村土地流转的思考[J].现代农业科技,2008.17

[4]陈昊.农村土地承包经营权流转现状问题与思考[J].四川农业科技，2008.5

【作者简介】

李瑞（1971-）女，陕西西安人，现工作于陕西省地产开发服务总公司，主要从事土地开发整理及行政管理工作。

农村土地流转中应当注意的问题 篇10

从发包方来说：一是滥用权力，恣意破坏农民土地承包经营权的流转。如燕某与某村土地承包合同纠纷一案，燕某耕种多年，后不幸患病不能参加体力劳动，只得转包给其他村民经营，并在村委会备案。一年后，燕某因治病欠外债多，无钱交纳农业税，村委会利用权力，将承包的土地直接划拨给其他村民。不难看出发包方的个别干部不懂法律，也不注重学习法律知识，处理问题主观随意性的问题表现突出。

二是个别村委会，以个人好恶为标准，严重干涉农民土地承包经营权的流转。如某村村民张某承包村委会土地5亩，栽植果树，按期交纳承包费，经营三年，张某外出做生意，于是将承包地无偿借给其兄经营，并向村委会汇报后备案，该村新干部上任，撕毁合同，否定了合同的存在，并收回承包地，同时划拨给本村村民。

三是个别发包方的工作人员法律意识淡薄，有时断章取义，曲解法律原意，对农民合法土地承包经营权的流转认为是违背原合同强行解除，使农民蒙受较大的经济损失。

四是发包方换届干部，不履行交接手续，交而不接，接而不交的现象屡见不鲜，使经营者无法正常生产，妨碍经济的发展。

从承包方来说：一是承包方及经营者文化水平低，法律意识淡薄，在经营的流转中，主观随意性较大，如在土地承包经营权的转让时，摒开发包方不管，双方进行协商，结果未征得发包方的同意，不但使土地经营权不能合法流转，而且引起与发包方的矛盾。

二是因承包方经营不善，只得另找经营较强的人转包。转包时对合同的具体问题约定不明，在实施中，矛盾百出，影响正常的生产、生活。甚至为此吵闹，斗殴，造成流血事件。

三是土地承包经营权的流转中，往往为了经营的方便，互换承包地的现象尤为突出，互换后，经常发生纠纷。

四是男女双方离婚后，女方的合法权益难以得到有效的保护。

通过以上问题的剖析，笔者认为在履行土地承包经营权的流转中应注意以下问题：

1、发包方、承包方以及流转中的经营者都要认真学习法律，对经常运用的法律规范要有所了解，签订合同时符合法律规定。

2、要有换位思想，发包方、承包方站在对方的角度上分析问题，设身处地为对方着想，使矛盾逐渐缩小，直至消失。

3、对发包方的个别领导，尤其邪恶势力掌权的坚决予以打击，按合法的途径进行解决，同时消除地方保护主义的思想，维护农民的合法权益。

农村土地流转中应当注意的问题 篇11

一、土地“三权”不清。土地的所有权、承包权、使用权权责不清，是土地流转中的核心问题。部分基层干部为了谋求自己的“政绩”和集体收益，把土地作为“第二财政”，以地生财，片面强调集体的土地所有权，强令农民低价留出承包土地，然后由集体统一发包，统一开发，直接违背了土地流转必须由农民自愿的原则，侵犯了农民的土地承包权，违反了党的农村基本政策；有的基层干部对农民未经集体组织审核批准擅自转包出租土地的行为，不闻不问，不加制止，导致集体利益严重损害，集体的土地所有权被侵犯；而有些农民对土地承包三十年不变也存在误解，认为这些土地就是自己的，可以任意处置，于是私租乱包给他人开挖鱼塘虾池等，破坏了农田的灌溉水系；也有的农民在其他田块己经调整生产结构的情况下，硬是顶着不调整，影响了农地的整体布局与开发。目前随着农业结构调整的逐步深入，已调整结构的收益不断提高，让渡土地经营权所取得的收益也将逐步增加，由此而引发的集体(拥有土地所有权)与农户(拥有土地承包权者)互相争夺土地经营全的情况已经越来越突出。

二、土地流转机制不健全。市场机制，价格机制，社会保障制度等配套联动机制不健全。目前，我国的土地流转缺乏完整的价格体系，在历史上又没有可供参考的价格，一些地方因缺乏信息中介，更缺乏土地市场，导致土地流转没有完全展开，交易量小，流转价格低。就社会保障而言，我国农村的社会保障体系尚未形成，而进城打工的农民也由于很难取得城市户口而被排除在城市的社会保障之外。这使的农民把土地看得十分重要，仍然把承包土地看成“活命田”和?“保险田”，宁可粗放经营、撂荒弃耕，也不愿将土地出让出去，阻碍了土地流转。

三、土地流转效益损失。这主要表现在三方面，一方面不少农村集体完全以税费收缴方式搞土地流转，以税费每亩计价发包农户，费用收归集体，农民既丧失了土地承包权，有丧失了土地流转收益；另一方面，有的乡村以牺牲农民承包地的地价效益作为招商引资优惠条件，以较低地价影响农民将土地出租给进入农业领域的工商企业。同时，名义上“集体提留”，包括土地承包使用费，但是实际上集体提留与土地使用情况并不挂钩，提留多少与土地等级、质量无关，并且提留款并没有专款专用，这就是造成了土地事实上的无价、无偿使用，不利于土地使用权的流转。

四、行政干预土地流转。尽管中央一再强调稳定土地家庭承包制，但现在土地归某集体所有，土地发包者是村委会，基层干部仗着土地所有者代表的身份和行政权力，在利益驱动下强迫流转，暗箱操作，从中渔利，严重损害了农民的权益，他们往往以反租倒包等方式，硬性进行调整。其借口主要有三：一是结构调整，将承包土地随意调整搞连片开发；二是规模经营，将承包土地人为集中到大户手中；三是农业产业化，将承包地长时期大面积转租给企业经营。

针对农村集体土地使用权流转过程中的问题，我们应当从以下几个方面着手解决问题：

一、加强法律和制度建设。农村集体土地所有权的不完全性从根本上讲是国家一直在立法上的表现，它体现了国家对土地资源以及土地市场的垄断。垄断是不适宜市场经济发展的。因此，在当前的社会主义市场经济条件下，应在法律上重新确立农村集体在各项权力上的内容和赋予更完善的权力行使能力，在体现国家在土地市场占主导地位的同时，将农村集体土地使用权纳入有形的土地市场。

二、科学界定农村集体土地所有权主体。在此基础上建立严谨的组织结构和明晰具体的产权形态和完善的收益分配制度，这是推行农村集体土地资产化、产业化政策的前提，也是农村集体土地有偿使用、合理流转的前提。

三、采取两权分离的方式。在农村集体土地使用权进入有形市场流转的方式上可以借鉴或者采用城镇国有土地使用权有偿使用的模式，实行所有权与使用权相分离，创建农村集体土地使用权有偿、有期限、可抵押、可流动的法律和政策制度，并严格规范程序。具体做法是：

（一）根据土地利用总体规划，严格控制土地用途、用地规划，建立报批、逐项审查的流转程序。

（二）凸显农村集体土地资产价值，对加入流转的土地使用权，特别是城市规划区域内的农村集体土地中的非农业建设用地，应权属清楚，四至明确，同时进行土地评估，制定出参考地价标准。