租金调整申请（通用12篇）
尊敬东圃购物中心的领导：
您们好!我们是东圃购物中心C座二楼的档主，我们已在这里经营一年多了，由于这里主要针对的消费群体是周边社区，再加上商场的管理和宣传未能加大力度，人流量是少之又少，使销售业绩始终无法提升，导致本店没有利润，经营十分困难。现在又要交全租金，真的是无法再继续做下去了。希望招商部的领导能下来体察一下这里实际情况对推位的租金制定一个合理、实际的价格。我们已根据自己在这里经营一年的经验，对自己项目的成本、租金和费用进行核算，认为推位租金偏高，不能达到商场和租赁户双赢的共识。
因此我谨代表二楼全体档主写此申请，恳请招商部领导能够对二楼推位的租金进行协商微调。在此我们一致恳请领导批准继续交管理费，望领导们能够对我们进行帮扶，本人所述情况绝对属实。
XXX 年月日
租金调整申请书二：
尊敬的山水花城管理处领导：
本人从20011年8月1日开始与管理处签订租赁合同获得山水豪苑123号的经营权。在管理处领导的大力支持下小店已顺利开业。在开业以来小店所处位置较为偏僻以及员工入住率不高(员工8月1日至12月底不足100人)。因此小店生意惨淡经营成本逐月增加，生意一天不如一天，面临着难以维持下去的危机和困境。目前随着员工入住率不断提高(从20XX年1月开始已入住员工400人左右)现在小店生意逐步向好的方向发展。由于前半年的生意情况导致拖欠管理处租金本人十分抱歉。为了使小店得以继续维持下去，本人恳请得到领导的支持减免部分的租金(20XX年8月1日至20XX年12月1日)。
特此申请
申请人：雷武20XX年3月26日
租金调整申请书三：
尊敬的承租方：
我公司向贵承租方承租写字楼已经有xx年，这承租的这些年来，出租房尽到了责任，使得我们公司的正常办公得到最大的保障。在租金缴纳方面，我们也是认真按照租赁协议，从不拖欠租金。应该说，我们双方在X年间的合作都是非常愉快的。
自20世纪80年代住房制度改革以来,我国开始了建立与社会主义市场经济相适应的住房保障体系的探索。为了解决中低收入家庭的住房困难问题,以及解决销售型保障房的牟利问题,我国于2009年开始进行公共租赁住房地方性试点。2012年国务院发布的《国家基本公共服务体系”十二五”规划的通知》指出“重点发展公租房,逐步使其成为保障性住房的主体”。北京等多个城市的公共租赁住房项目已投入运营,为解决中低收入人群住房问题、促进社会公平稳定做出了贡献。公租房的保障性质决定其租金通常低于市场租金,提高了租户的可支付能力,但同时加大了公租房建设运营机构投资回收的难度,需要政府提供财政补贴,也加大了政府的财政负担。随着大规模的公租房建设和投入运营,它的可持续性成为学界和社会关注的热点问题。
公共租赁住房租金调整成为保证公租房运营可持续性的重要方式之一。公共租赁住房租金调整可缓解公租房的运营成本压力,减少成本上涨风险,保证公租房管理质量;可使公租房租金与市场租金相协调,减少对市场的扭曲,并适度兼顾社会投资者收益;会使中低收入家庭在收入增长时仍具有相应的租金可支付能力。因而,公租房租金如何调整成为各国实践中的热点和难点。国外学者深入研究了欧洲、北美一些国家的公租房租金调整政策,国内学者则对英国、美国、日本的公租房租金调整政策进行了介绍,但尚无学者深入研究中国公租房租金调整政策。我国《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出,五年内我国将建设3600万套保障房,使全国保障性住房覆盖面达到20% 左右。其中主体是公租房。如果公共租赁住房租金不能合理调整,如此大规模的公租房很可能导致政府财政负担过重,运营无法持续,公租房成为“福利陷阱”,甚至导致公租房体系失败。本文总结了国内外典型国家和地区公共租赁住房租金调整的影响因素,比较了他们的公租房租金调整方式,并借鉴他们的经验,对中国公共租赁住房租金调整政策提出相关的建议。
2国内外公租房租金调整政策比较
不同国家或地区公租房租金调整方式各有特色,采用何种调整方法与它的公租房租金定价机制、房地产市场情况以及政治社会因素密切相关,不存在统一公认的租金调整策略,各地大多按照实际情况,选择某一种或多种调整方式来解决特定问题。从各国经验也可看出,各种租金调整方法并非独立(见表1),实践中多采用几种方式的组合,来取得更好的政策效果。
2.1公共租赁住房租金调整的参考因素
从国内外公共租赁住房政策实践看,租金调整基于三个原则:一是保证变动后的租金,在居民租金可支付能力范围内;二是能够应对公共租赁住房成本变动,减轻政府财政负担;三是保持与市场租金的适度差距,保障建设运营机构的可持续。相应的公共租赁住房租金调整将主要参考以下三类因素。
一是收入因素。收入因素主要体现在收入增长率、消费结构等指标。公共租赁住房作为保障性住房,首要任务是保证租金水平处于居民可承受范围内,调整时应以居民租金可承受能力为上限,增长水平不宜高于中低收入群体收入增长率。此外,租金增长应参考租户消费结构,使增长后的租金与租户可支配收入保持合理比例,防止居民住房支出过多带来生活质量的下降,或支出过少导致居住质量水平较低。
二是成本因素。成本因素主要体现为建设与运营成本、通货膨胀率、价格指数等指标。如果公租房的运营成本上涨明显,租金却没有随之变动,它的运营管理质量将会下降。欧洲多国的实践表明,与成本变动严重滞后的公共租赁住房租金水平,将大幅度增加政府的财政补贴压力,极大地打击建设运营者的积极性。
三是市场因素。市场因素主要指市场租金的增长情况。公共租赁住房租金应适度调整,使它与市场租金水平保持一个合理的差距。若调整后的公共租赁住房租金较市场租金水平相差不大,则无人承租,保障功能丧失;若调整后的公租房租金水平大大低于市场租金水平,公共租赁住房就存在很大的牟利空间,容易产生申请对象过多、等候时间长、虚假申请、很难退出等情况,同时还会影响到商品住房租赁市场的正常运行,降低社会投资者的积极性。
2.2公共租赁住房租金调整方式的比较
对比国内外典型地区的公共租赁住房租金调整实践情况,可发现如下几个特点:一是各地区公共租赁住房租金的调整方式因地制宜,并存在较大差异。二是多数地区在设计政策时,将租金调整方式与租金定价机制、补贴机制作为统一体系进行考虑,多数地区的公租房租金调整机制与租金定价机制、租金补贴模式配合,以实现在该体系中兼顾成本、市场、收入三类因素的影响。租金调整机制与租金定价机制侧重点一般相同,例如我国香港地区采用收入法确定公租房租金,其租金调整方式则重点考虑收入变动。
资料来源:作者根据相关文献整理。
按参考指标情况、是否设置上限和调整实现方式的不同,国内外典型国家或地区常用的公租房租金调整方式可从以下3个角度进行分类(见表1)。
2.2.1参考指标情况
很多国家或地区政府通常参照某些经济指标,设定公租房租金调整率的计算公式,定期计算公共租赁住房租金的调整幅度,并以某一期公租房租金作为基准,计算公租房租金调整额。根据参考指标的多少及复杂程度,可将公租房租金调整方式分为单参考指标法和多参考指标法。
单参考指标法,即采用某一个经济指标定义公式或直接加减一定百分比来计算租金调整幅度,例如荷兰和20世纪80-90年代的英国。当时英国公租房采用成本法定租,租户补贴按照收入情况计算。此期间租金调整幅度以通货膨胀率为基准,略高于通货膨胀率。在以成本为基准的公租房租金定价体系中,该租金调整方式在一定程度上体现了公租房成本的变动。荷兰采用房屋价值与承租人收入为基础的公共租赁住房租金定价方式,以收入增长率作为参照进行公租房租金调整。
多参考指标法,即统计机构或相关管理部门根据事先选定的多个经济指标定义公式计算公租房租金调整率,或编制指数,使用编制指数的变动幅度作为调整幅度。香港立法会在2007年6月通过《2007年房屋(修订)条例草案》,新公屋租金调整机制于2008年1月1日起实施。香港新法规定,公屋租金必根据租户家庭收入指数的变动而上调或下调。该指数反映公屋租户家庭收入的变动,并由政府统计处负责计算。假如下调租金,公屋租金必须按收入指数的减幅而调减。假使上调租金,公屋租金必须按收入指数的升幅而调加,或者增加10%,取其增幅较小者。公屋租金每两年检查并调整一次。目前香港公屋采用综合地区位置、屋村环境、配套设施和居民收入负担能力等因素综合测算的定租方式,租金调整机制与定租方式相配合,使租金一直维持在小于市价1/2到1/3的水平。
设定参考指标的公租房租金调整方式在多个国家得以应用,其优点在于可操作性强,一旦确定指标和公式即可确定增长机制,且易于社会监督。其中单参考指标法直观方便,测算时易于操作,但如何选择合适的指标、如何避免指标的大幅波动是该法使用的难点;多参考指标法能够结合多种因素对租金进行调整,如采用编制指数的方式还可减少一定不规则波动,但公式设定的科学性、参考指标的极端值对公式的影响等问题需要着重考虑。在实际应用时,参考指标的公租房租金调整方式多与设定上限的方式相配合,以减少租金的大幅波动。
2.2.2设定上限情况
设定公租房租金增长上限,即政府根据相关指标测定公租房租金增长率的上限,或租金的上限值。在该范围内,运营管理机构、各地区政府或公租房所有人具有自行调整租金的权利,并需与租户商定租金。根据是否设置租金增长上限,可将公租房租金调整政策分为自由增长型和设定上限型。
自由变动型的公租房租金增长额仅由公式确定,不受范围限制。典型例子是英国在20世纪80-90年代实施的公租房租金调整政策,调整幅度计算仅参考通货膨胀率,未进行上限设置。自由增长方式能够使公租房租金及时与市场、成本和租户收入变动相匹配,但可能存在租金波动太大,租户无法接受等问题。
多数国家在公租房租金调制时设置上限,如英国、荷兰、德国、瑞典、我国香港等国家及地区。具体的上限可以是参考值,或依据某些指标计算的公式得到。设定参考值为上限的国家或地区较多,荷兰政府规定公租房最高租金额度为€ 508/ 月,租金增长不得超过该上限;德国政府设定的公租房租金增长率上限依照成本和收入增长率制定;瑞典政府设置的上限依据运营管理成本的变动测算;我国香港要求公屋租金升幅不得超过10%。依据指标和编制公式计算租金调整上限的国家或地区较少,典型例子是英国2011年后使用的租金调整上限公式,具体为每周租金调整上限 =(零售物价指数+ 0.5%)×该公租房上一期租金额度+ 2镑。如果某租户的周租金为68镑,当年零售物价指数为4%左右,则该租户周租金上涨的上限为(4%+0.5%)×68+2=5.06镑,即该租户的周房租最高可升至68+5.06=73.06镑。
设定上限的公租房租金调整方式容易被租户接受。而且国家设定公租房租金调整率上限后,各地区可依据自身情况,在该范围内自行设定公租房租金调整率。该方法也多与其他租金调整方式共同配合,许多国家及地区在设定一种基本的公租房租金调整方式后,采用设定上限的方式控制租金的过度波动。但设定上限的难点在于如何使上限合理科学,既能防止公租房租金大幅上涨,又不会阻碍公租房租金合理的调整。
2.2.3调整实现方式
根据公租房租金调整的实现方式,可分为谈判确定型和自动调节型。谈判调节型,即租金调节率由政府、投资运营机构、租户等通过谈判协商确定,例如瑞典在设置公租房租金的调整上限时,首先由住房运营公司(MunicipalHousing Company)与当地租户协会(Tenants’Association)进行协商,再由当地租户协会和住宅所有人协会(Association of PropertyOwners)进行协议确定。租金调整是公租房运营中的敏感问题。多国经验表明,在采用谈判协商的方式确定公租房租金调整方案时,如未能提高政策透明度和民众参与度,很容易导致公租房租金调整政策实施效果差、民众不满意程度高等问题。
自动调节型即政府或管理机构设置租金调节公式,当公式计算值发生变化时,公租房租金自动随其发生变化,不再经过协商谈判过程。对于自动调节型的公租房租金调整方法,可通过单独设置租金调整率计算公式和直接在租金计算公式中体现变动(即不单独计算租金调整率)两种路径实现。前者例如2008年后的我国香港,它设置了根据租户家庭收入指数计算的公屋租金调整率计算公式,在公屋租户家庭收入变动时,租金调整率自动随其发生变化。后者例如2011年后的英国,它设置了可自行调整的公租房租金公式,新公式本身包含住房价值、收入的可变动指标。目前英国公租房租金(每周)测算分为两部分,第一部分与收入情况相关,计算方法为:地区的实际收入占全国平均收入之比×上年度全国公租房平均租金的70%×每套房屋卧室数量所决定的系数,其中单间的客卧两用房卧室系数为0.8,一间至六间及以上卧室系数分别为0.9-1.4 ;第二部分与房屋价值相关,计算方法为:该房屋成本价占全国公租房平均成本价之比×上年度全国公租房平均租金的30%(其中全国公租房平均成本价使用1999年的数据49750英镑),最后将两部分相加,即可得出该公租房租金水平。该租金定价机制考虑了成本变化和收入的增幅。当管理部门定期评估公租房租金时,收入变动或住房价值变化即可在新一轮评估中体现,进而实现租金调整过程。
谈判确定型的优点在于公租房相关各方的参与度高,调整机制灵活,人为控制范围大;但缺点也非常明显,即在协商过程中易出现效率低下、科学性差、透明度低等一系列问题。自动调节型是目前公认较为科学的公租房租金调整方式,调整速度快,易于公众监督,但使用时应对评估周期进行重点考虑,若周期过短易造成工作量大、租金变动频繁等问题,过长则无法实现公租房租金调整的目的。
3制定中国公租房租金调整方式的政策建议
目前我国多个城市正在大力建设公共租赁住房,一些地区的项目已经进入运营阶段。多数城市在公租房管理政策中指出:公租房租金标准实行动态管理,根据地区经济状况、居民收入等因素适时调整。但截至目前,国内各城市均未提出明确的租金调整机制。未来随着经济状况、居民收入水平、市场租金等因素的变化,公租房租金动态调整将成为必然趋势。借鉴国内外典型国家和地区的经验,对中国城市的公租房租金调整政策设计提出如下建议。
3.1公租房租金调整参考指标选择应立足现实,因地制宜
中国幅员广大,地区差异明显。各地区在选择公租房租金调整参考指标时需立足现实、因地制宜,并遵循以下三个原则:一是始终以保证中低收入家庭租金可支付性为前提,保证调整后的公租房租金始终在承租人承受范围内;二是公租房租金调整要以实现公租房可持续性运营为目标,尽量减少财政负担,提高公租房运营管理质量,保证投资者合理收益;三是选择公租房租金调整参考指标时需结合地方特点,将公租房租金设定、租金补贴和租金调整三类机制相互配合,以期在三种机制中综合考虑收入、市场、成本三类因素。例如公租房租金与市场租金差异较大的城市,应注意在公租房租金调整机制中加入市场因素,保证两者差距合理和相对稳定;在运营成本有压力的城市,应适当考虑成本变动情况和调整公租房租金减轻成本上涨压力;对于租户收入上涨较快的城市,需要考虑收入变动适当调整公租房租金。
3.2租金调整幅度可考虑设置上限
设置公租房租金调整幅度上限的主要目的是避免公租房租金的剧烈波动和大幅上涨,导致租户无法承担。因此以下几类情况可考虑设置公租房租金调整幅度上限:一是存在公租房租金大幅上涨压力的地区,例如市场租金上涨速度快或公租房运营成本波动大的地区。二是地区子市场租金差异大,不适合采用统一公租房租金调整标准的情况,对于这类地区,可在整个地区设定统一的公租房租金调整幅度上限,各子地区依情况不同分别设置适宜的公租房租金增长方式。
对于不设置公租房租金调整幅度上限的地区,可采用其他配套措施控制公租房租金上涨过快的风险,例如对公租房承租人的最低租金补贴额度进行规定,使其承担的月租金不超过租户可支配收入的30%。
3.3公租房租金调整周期以2-3年为宜
公租房租金调整周期的长短直接影响租金调整的效果。过长的周期使公租房租金对经济条件变化的反应速度过慢,失去其保持公租房运营可持续性的基本功能;过短的周期则使公租房租金变动过于频繁,给租户交纳租金和管理部门工作带来困难。应按照租户进入公租房的时间点定租。参照我国香港地区做法,公租房租金调整采用2-3年的调整周期较为适宜。
3.4保障公众对公租房租金调整方式的知情权与参与权
目前我国公租房租金定价及调整方案由政府制定或政府指导,由市、县人民政府价格主管部门会同住房保障主管部门等协商制定。在公租房租金调整过程中,政府应该增强公租房租金调整机制的透明度,让社会各界广为知晓,建立起租户(协会)和房东(协会)的协商沟通机制,充分了解保障房租户的实际需求和吸收他们的合理建议,最大限度地协调租户、房东和政府的利益。
摘要：公共租赁住房租金调整问题关系到公共租赁住房建设和运营的可持续性。总结了国内外典型国家和地区公共租赁住房租金调整的影响因素,并从参考指标情况、是否设置上限、调整实现方式三个角度对公共租赁住房租金调整方式进行比较。最后,对中国公共租赁住房租金调整原则、参考因素、调整周期和调整方式等提出相应的政策建议。
关键词：公共租赁住房,租金,调整方式
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原计划于12月底关闭的诺基亚罗马尼亚工厂，11月30日就正式关闭，比原定时间提前了一个月。而在11月24日，诺基亚还宣布，明年上半年将从法兰克福证券交易所退市。此前，它已相继从伦敦、巴黎、斯德哥尔摩证交所退市。至此，诺基亚的资本阵地只剩美国和芬兰。
但在诺基亚看来，无论是关闭罗马尼亚工厂还是申请法兰克福退市，都是出于战略调整的需要。自今年2月份诺基亚发布战略转型以来，公司的市场反应速度已经提升了很多，其新推出的Windows Phone产品，在多个国家市场取得了不俗的成绩。
收缩战线
安德鲁在两年前进入诺基亚罗马尼亚工厂，这次被遣散员工中就有他。据安德鲁透露，两个月前，诺基亚宣布在年底关闭罗马尼亚工厂，裁员3500人，当时很多人都困惑了。他们认为，正是欧债危机形势最严峻的时候，诺基亚遣散员工，将导致很多人失业。
记者了解到，目前，被裁的员工已经离开工厂，少部分员工将转移到亚洲地区。据安德鲁透露，公司给每个被遣散的员工发了一部低端的智能手机，被遣散员工要等到明年4月才能拿到遣散费。
在苹果、HTC、三星等后起之秀的重压之下，诺基亚近年来销售业绩低迷，市场占有率大幅下降，虽然暂时在出货量上排在第一位，但与三星的距离越来越近，老大位置岌岌可危。“在这种不利的大环境下，诺基亚只好通过关闭工厂、解散员工等方法来减少成本。”有业内人士告诉《IT时代周刊》。
诺基亚对此予以否认，认为这是正常的战略调整。在关闭罗马尼亚工厂的同时，公司在今年早些时候宣布在越南修建新的工厂，此举体现了亚洲在诺基亚生产布局中的地位显著提升。等越南工厂建成后，亚洲将成为诺基亚全球制造中心。
记者了解到，目前诺基亚在亚洲拥有4家工厂，除了韩国和印度外，诺基亚还在中国东莞和北京各有一家工厂。从1995年开始在华生产以来，截至2011年10月，诺基亚已累计在华生产了11亿部手机。除亚洲外，诺基亚还在欧洲的芬兰和匈牙利，美洲的墨西哥和巴西也各有一家工厂。
相比于诺基亚关闭罗马尼亚工厂，其申请法兰克福退市掀起的波澜更大。记者了解到，诺基亚已经向法兰克福证券交易所提出了申请，计划在明年上半年退市。诺基亚这种看似收缩战线的行为，在业界也引发了争议。有人认为，在苹果iPhone和Android手机的强势攻击下，诺基亚节节败退，其智能手机市场市场份额急速下落。数据显示，诺基亚在全球智能手机市场的份额已降至14%。
不过，诺基亚对《IT时代周刊》回应称，公司主动申请在明年上半年退出法兰克福股票交易市场，是一次很正常的资本运作。在2003、2004、2007年，诺基亚曾分别申请从伦敦、巴黎、斯德哥尔摩股票交易市场退出，这就很能说明问题——这期间正是诺基亚高速发展的黄金时期。
诺基亚认为，相关资本市场运作并不能代表一家公司发展的快慢。退出法兰克福股票交易市场以后，诺基亚可以将精力集中于赫尔辛基和纽约股票交易市场，战略性地覆盖了欧洲和美洲资本市场。
事实上，也有分析认为，诺基亚在法兰克福退市和关闭工厂是在做战略收缩，为后续的反击蓄力。目前，欧债危机正盛，市场需求疲软，难以给诺基亚的业绩提供支持。而通过战略收缩，可以更好地控制成本。在北京邮电大学教授曾剑秋看来，目前整个通信行业都处于战略调整期，暂时性的退却未必就不是一件好事。
反攻美国市场
Gartner的数据显示，截至今年第三季度，谷歌Android智能手机市场份额已达52.5%，同比翻番；而Symbian以16.9%的市场份额排名第二，不到去年同期36.3%的一半，缩水严重。而WP系统，过去仅靠三星、LG以及HTC一些厂商的几款产品在市场上“苦苦支撑”。
不过，日前有消息称，诺基亚WP7手机上市两周，微软操作平台上的用户数量大约增加了60万，而之前Gartner的数据显示，今年第一季度，WP平台的手机仅卖出160万部。
但记者了解到，WP手机的增长，并非完全来自于诺基亚的贡献，随着这一平台一年多来逐渐成熟，三星、HTC投入力度也在增加。尤其是摩托罗拉移动被谷歌收购后，很多手机厂商觉得押宝谷歌平台不再可靠。
记者了解到，在目前热销的WP平台手机中，宏达电的Titan、Radar，三星的Focus S、Focus Flash都是代表机型。但在艾洛普看来，诺基亚旗舰手机Lumia 800是目前为止最好的WP7手机。而之前也有消息称，Lumia 800在英国市场反响不错，甚至卖断了货。
但诺基亚并不满足于此，正在为新旗舰机型的上市做准备。日前，据BGR科技网站报道，他们已经掌握了诺基亚Lumia 900足够的信息，这款采用WP7 Tango系统的手机，预计将于明年第一季度上市，是其争夺美国市场的杀手锏产品。
诺基亚在美国市场的现状每况愈下，在全球最高端市场失意，对诺基亚竞争力的伤害非常大。虽然诺基亚在第三世界国家依然拥有较强的品牌影响力，但利润较低。诺基亚之所以投入微软的怀抱，一个主要目的就是为了夺回美国市场。
去年，艾洛普上任后，就从Verizon无线手中挖来了杰莉·德瓦尔德，出任公司的COO。杰莉在营销方面的丰富经验，尤其是在运营商方面的经验，是诺基亚最需要的。她曾担任Verizon无线市场部高级副总裁。美国手机市场可谓全球市场的风向标，如果凭借与微软联姻，在这一市场有所作为，对于遏制住诺基亚市场份额下滑的颓势十分重要。
业界关心的是，诺基亚最新的WP7手机尚未在美国上市。针对这一疑问，诺基亚（中国）投资有限公司人士对本刊表示，“公司总部已确定将在2012年初将诺基亚的Lumia体验带给美国消费者，届时将会有大的动作。”
上述诺基亚人士表示，公司最新的Windows Phone产品诺基亚Lumia系列采用了波段上市的市场新战术，使诺基亚可以集中火力猛攻特定市场。自11月份在欧洲6个国家上市以来，诺基亚Lumia 800已经在多个国家的多个运营商处创造了第一的好成绩。12月份将会在新加坡、印度、中国台湾、中国香港等地上市。
日前，诺基亚美国子公司总裁克里斯·韦伯透露，公司会摒弃常规模式与竞争对手争用户，下一步重点将主要面向美国市场首次购买智能手机的初级用户。
但在外界看来，在美国市场，HTC、苹果、三星、LG、黑莓、摩托罗拉都具备强大的实力，诺基亚要想在这一竞争激烈的市场打一场漂亮的翻身战役，难度不小。
培植生态
市场份额对于诺基亚和微软来说都非常重要，这也是微软放话努力降低WP手机价格的原因——如果没有足够的用户，第三方开发商的积极性就不会高，从而导致应用匮乏。微软之前已经尝到过苦头。
深圳一家手机厂商的副总裁对本刊表示，公司之前每生产一部Windows Phone智能手机，大约要付给微软10美元的授权费。从2010年开始，公司集中精力做Android手机，成本得到了很好的控制。
事实上，Android这两年的快速崛起，就是因为手机价格合理，尤其是大量千元Android智能手机的上市，对整个产业链的帮助十分明显——低廉的价格和丰富的应用，使得整个行业生态欣欣向荣。
艾洛普日前公开表示，诺基亚除了推高端WP手机外，还计划推出亲民的中低端WP手机。这样做的目的很明显，那就是先站稳脚跟，聚集人气，然后再谋求更大的发展。
而有分析师也对《IT时代周刊》记者表示，WP7手机要想有市场，同等配置的机型就必须在价格上略低于Android手机。而微软低端的Lumia 710，在英国的售价为270欧元，这一价格被指过高。
上述分析人士认为，以微软的盈利能力，在移动业务上亏损一点还能承受得住，但对连连亏损的诺基亚而言，对WP7手机进行大量的补贴，会面临来自资本市场更大的压力。
今年第三季度，诺基亚营收为89亿欧元，与去年同期102亿欧元相比出现了较大幅度的下滑。由于智能手机销售量下降39%，这也直接体现到诺基亚的财报上，导致期内净亏损高达6800万欧元（约合9400万美元），但少于彭博社调查的预计亏损2.29亿欧元。
诺基亚销售量下降主要是Symbian操作系统成本过高，从而导致在与竞争对手的对抗中价格不占优。不过，自今年2月份诺基亚发布战略转型，4月底和微软签署合作协议以来，诺基亚的最新Windows Phone产品在6个月内得以研发上市，反应速度已经提升了很多。
尊敬的房东：
您好！
我是您富华路79号广艺工作室负责人，感谢您这五年来对我工作室的支持！由于这里主要针对艺术品装饰的随机消费人群，加上受市场经济的影响，艺术作品的销售难上加难，销售业绩始终无法提升，导致本工作室经营十分困难。在今年未加租之前尚能维持收支平衡，加租后半年来每月都是入不敷支，难以为继。因此，在2016年即将来临之际，本人特写此申请恳请房东能够对本工作室来年的租金进行下调，商议一个能让双方达成共赢的租金，在2016年让双方能共同发展。望房东能够对本店进行帮扶，本人所述情况绝对属实。
此致
敬礼
申请人：
XXXXXXXXXXXXX公司，成立于20XX年4月12日。公司地址位于XXXXXXXXXXXXX路XX号，企业注册资本X亿，属独立核算、自负盈亏的有限责任公司，具独立法人资格，具有XXX建设厅认定的房地产开发经营资格(二级)。公司拥有一支年轻的管理队伍，具有水电、电气、土建、财会、金融投资等房地产行业专业人才。并从北京、深圳、广州等地引进了大量设计、营销、物业管理等高级人才，具较雄厚的技术力量。
我公司多年以来一直经营业绩良好，信誉度高。目前公司开发建设的`位于XXX路18号XXXX·XXX家园X5号楼主体工程已竣工进入了整体装修阶段。但公司流动资金不足，为了能使该项目尽快完成装修，及时开业投入运营，增加效益实现公司预定目标。现申请金额3亿元贷款，期限3年(2年+1年)。贷款用于35号楼项目装修。
还款来源用公司X6号住宅楼、车库销售和经营性物业租金两项收入回笼资金作为保证。
(1)目前公司X6号楼、地下车库正在销售中，建筑面积4.66万平方米，销售均价为7300元/㎡，预计可实现销售收入2.61亿元;地下车库1600个，销售均价135000元/个,预计销售收入2.15亿元。
(2)公司目前拥有的XX大厦、XX酒店、XX大厦等经营性物业营业面积5.82万平方米，年租金收入0.7亿元。加上X5号楼完成装修，XXX大道商业综合体项目开业投入运营后，公司经营性物业营业面积为26万平方米,年租金收入将达到3亿元。
公司承诺，用销售收入和经营性物业租金收入按期偿还贷款本金和利息，并用该项目的足额资产(项目的土地使用权15730.5平方米(23.6亩)及全部在建工程)对贷款进行抵押担保。以此保证贷款的安全性。
特此申请
XXXXXXXXXX有限公司
目前，王学富现在已经组建起了自己的公司，涉及到的行业涵盖了餐饮、娱乐、超市、服务等多个行业，王学富白手起家到资产过千万，我们可以说他是遇上了好时机，但是不可否认，他是凭着自己对形势的准确分析，果敢的商业态度，才最终赢的事业的成功。不可否认，作为一个投资者，王学富应该是成功的。
记者：您的投资经历充满了传奇的性质，您是如何看待自己这段投资经历的?
王学富：对于我个人的投资经历来讲，可以说我走出了一条不错的道路，但我想说的是我也仅仅是众多人中的一个，我现在的资产也仅仅相当于那些大老板的零头，如果他们算企业的老总，那我只能算一个小白领而已，我的路，还有和我一样的那些小老板们，我想大家需要走的路都还很远。
记者：在您看来你的两个“五年计划”包含的投资理念是什么?
王学富：说到我这两个五年计划的投资理念，2004年到2009年的投资理念是因为看清国家对房地产发展的导向，坚信城市化的快速发展将成为占据全民买房的心理因素，可以说前五年的投资是玩的虚拟，做的是数字游戏，所以说当时是“囤货居奇”的理念；现在的第二个五年计划我开始考虑虚拟和实体相结合，也会去做一些自己的产业，但不会做太多，我更多的是考虑出租，“租金为王”才是我这个五年计划中的根本投资理念。
记者：除了您的投资理念外，您的投资经验请给读者朋友分享一下?
王学富：我的投资经验就是三年一次深度分析，五年收拢一次资金，然后再做一次大的规划，我把赚钱当做股市，我只做三五年的短线操作，不会做一辈子的长线，我只是一个小商人，和那些大老板比不起，如果我的投资一旦失败，那将是全盘皆输。
记者：您如何看待未来的房价走势，住宅投资还有潜力吗?
王学富：首先说房产走势吧，房价现在是人人都在讨论的，我个人也是比较关注的，对于成都房价来说，预计下半年整体会保持相对平稳的走势，对于去前年房价上涨较快的区域，以及开发企业自身资金紧张及产品缺乏竞争优势的楼盘，不排除下半年仍然有一定幅度的降价跑量的可能。其次是关于住宅的投资潜力，个人认为住宅依然是国内目前比较好的投资品种之一。当然，在目前的市场情况下，需要对投资住宅的产品及时间周期做调整，我觉得小户型住宅依然具有投资价值，还有就是需要对不动产投资做长期持有的计划，尽可能不做短线投资。
广州的公租房租金是没有统一的，地段不同，其租金也不一样。其中位于天河区广氮北环街的广氮花园、天河区棠德东路的棠悦华园，月租金一样，都是为33元/月·平方米。白云区沙太路的佳兆业天御园项目、白云区京溪街的恒大御府项目配建的公租房，租金是32元/月·平方米，而租金最低的是保利爱谱花园，租金仅为5元/月·平方米。
申请对象
对象一：
1、申请人在本市连续办理《广东省居住证》5年以上。
2、申请人参加本市社会保险连续缴费(含补缴)满2年或5年内累计缴费满3年。
3、申请人在申请时已在本市办理就业登记，已与本市用人单位签订2年以上(含2年)期限的劳动合同。
4、申请人或其家庭上一年可支配收入、家庭在穗资产净值限额标准参照广州市户籍家庭公共租赁住房保障相关规定执行。
5、申请人及共同申请的家庭成员在本市无自有产权住房，在本市未承租直管公房或单位自管房，且在申请之日前5年内在本市没有购买、出售、赠与、受赠、继承房产或对夫妻共有房产进行离婚析产。
对象二：
1、具有高级工以上职业资格的高级技能人才。
2、在本市获得区及以上党委或者政府授予的荣誉称号，或者获得市级“广州市优秀异地务工人员”、“广州市异地务工技能人才”称号人员。
尊敬的物业管理领导：
您好！
感谢您在百忙之中阅读我公司关于申请减免5月租金滞纳金的申请，同时怀着无比愧疚的心情向您递交此申请。我公司于2015年4月入驻XXX，由于在入驻之初的一个多月时间里，我公司一直忙于办公场所装修中，同时在我公司行政部门员工短缺的情况下，一直由其他部门人员代管，所以在租金缴纳时间问题上没有遵守租赁合同上的相关规定，我公司在成长的最初阶段，因为我们自己工作的疏忽也给物业管理的领导们带来了诸多麻烦，所以我们在此表示深深地歉意。
我公司在接到《滞纳金付款通知单》后积极反省自己的错误，并将租金费用申请的提报流程规范，做到保证租金能够准时缴纳，不再拖延。目前，6月的租金、物业费和4月电费已于5月29日交清，而5月租金欠费所产生的2394.84元滞纳金，想和贵司领导申请减免。请物业管理领导相信我公司，我们在此保证：在今后的工作当中严格遵守租赁合同上的各项规章制度，5月份租金延迟缴纳是一次教训，在以后的工作中不再出现类似的错误。
以上妥否，请批示！
XXXXXXXXXXXX有限公司
城市最稀缺的是空间，所以房地产业经营的并不是房产，而是空间的货币化溢价。单位空间人均财富比较高的城市几乎都是中心城市，其中尤以金融中心城市为 最。但由于财富存量和增量较高的城市，就业和投资机会也较多，人们的致富欲望就成为驱动城市房价上涨的力量，让穷人和富人一起涌入这些城市或区域。
穷人有梦，富人有钱，金钱和梦想在中心城市中相撞而形成欲望空间，我称之为“财富磁场”。财富的磁场效应让富人的奢华消费带动商品房市场整体上升，并逐渐形成豪宅天价与市场均价的分离。外来人口越多的城市，商品房的天价/均价比越高，两者对居民可支付能力的偏离度也越高，从而让住宅问题成为舆论关注的焦点之一。
今天人们不再选择用革命来解决住宅问题，取而代之的是两种模式：其一是“合理房价”，其二是“劫富济贫”。相比之下，似乎前者更加“合理”，而我建议的 后者却被一些人视为“歪理邪说”。然而在实践中，多数国家和城市却通过我理解的“劫富济贫”政策实现了“合理房价”。全球各国主流城市最普遍的实践是用 “豪宅补公租房”，在住宅供给双轨制的政策体系中实现了“居者住其屋（拥有或租住）”。中国也不例外，已有多个城市成功推行了“保障房配建”的双轨制，简 称为“三高”：一“轨”是商品房市场驱动高地价和高房价，另一“轨”是高配建的保障房使穷人能够在主城区内与富人分享稀缺的城市空间和致富机会。
在“三高”的住宅体系中，关键问题是如何确定公租房的合理租金。在这里我们分析两个案例：其一是北京的市场租金的九折，每平方米租金30～46元；其二是重庆的市场租金的六折，每平方米租金10～12元。从租房者的角度看，显然六折的租价更合理，有谁会贪图10%的便宜价而给自己贴上“被保障者”的标签呢？且不论北京政府是怎么算的账，重庆的算法简明扼要，即公租房的租金支付贷款利息。重庆公租房管理局的资料显示，重庆首个公租房小区——民心佳园总投资约32亿元，30%财政，25%公积金，45%银行贷款。建成后计算每平方米分摊贷款利息10元，恰等于该区每平方米租金10元，约为同区同等住宅市场租金的50%～60%。
财政和公积金怎么办？银行贷款谁还呢？答案很简单，桥归桥，路归路，投资归本金，土地归财政，利息归租金。土地财政是政府的主要财政收入，高地价和高房价以及由此产生的高税费理应与穷人分享，公租房的土地和房产还有溢价，此外还有该社区配建的商业地产增值和经营性现金流。所以，北京的九折和重庆的六折都不是计算合理租金的基数，关键是公租房属于“公产”，土地财政和公积金都是“公产”，政府从土地拍卖和商品房税费中获得的收入本来就含有穷人的份额。确定公租房合理租金的主要因素有二：其一是银行贷款率，其二是每平方米分摊的利息。由此推论，若以平均贷款率50%左右计算，北京和重庆的公租房租金率应很接近，绝不应有超过3倍的差距。
公租房的资产属性不同于商品房，政府的公租房管理局并不是公租房产的拥有者，公租房管理的基本原则是现金流的收支平衡，而非商品房投资与按揭贷款的还本付息。如果我的上述理论成立，敬请北京市政府接受，尽快调整其不合理的公租房租金并改善公租房的合规性管理。
承蒙肖总、刘总关照，我到公司上班已近三个月。虽说在公司坐班的时间只有上午或下午，但不管是上班还是下班，不管是人在公司还是人没有在公司，我忙的想的几乎全是公司的工作。查找工程造价管理文件，起草成本控制管理办法，审核工程预算，核对合同条款，与工程建设部进行工作协调，协助招商部查找招标法律法规、合同示范文本等等，无论份内份外的工作，我都竭尽全力地完成。最繁琐的并不是这些工作本身，而是还要按现行法律、法规和规范，一遍又一遍地向经办人员耐心解释。通过三个月的辛勤努力，成本控制部的工作已经取得了实质性的进展，得到了领导、同事们的认同。
公司领导为我提供了很好的工作环境，成本控制部与公司其他部门建立了良好的工作联系。三个多月的时间，我不仅已完全融入到了公司的工作中，而且完全掌握了成本控制的重点和目标。我想投入更多的时间，为公司的发展做更多的工作，请领导根据我工作的实际，酌情提高我的工资待遇，以便我有更多的时间、更多的精力、更好地完成成本控制工作。我有注册造价工程师、注册监理工程师、注册会计师三个执业资格，一个高级职称：高级审计师，两个中级职称：会计师、工程师，恳请参照专业技术人才的水准确定我的工资待遇。
申请人：
刘总，您好！
随着我司的不断发展，我个人的能力也在不断的提升和进步。这段共同成长的岁月里，感谢领导对我的栽培和帮助，我才能更好地在这个平台上得以发展。
我是2008年12月份进入公司的，自加入我司以来，始终以快乐饱满的情绪投入到工作学习中去，一直认认真真、力求把工作做得尽善尽美。想公司所想，急公司所急，时时刻刻以公司为中心，从大局着想，解决公司所遇到的各种困难。在我任职期间，对我司仓库部门的搭建，公司基本流程理顺，ERP项目上马的推动及建设，搬厂期间的人心稳定及对管理层的坚定信念，等等做出了自己应尽的责任。因您的信任与支持，我才得以把您交办的事情处理好。这些您应该是最了解的！
在新的一年里，我希望自己可以有更进一步的发展，同时希望我的工资可以调整25%-30%的幅度，以激励我更加努力的工作。我认为：加薪不仅是对员工工作态度、工作能力的认可与肯定，更加是公司激励员工工作热情的一种体现与手段。更多时候，我觉得公司对员工忠诚精神的褒扬显得尤为重要！
新的起点必定带来新的挑战，在新的一年里，我打算从以下几个方面来发展自己，以适应公司的发展。
1.呆滞品消耗。因我司产品的非标性决定了原材料采购的困难，也决定了我司呆滞品产生的根本原因（我和
财务初步做了一个统计，价值约在60-70万）。我想
利用我对机器及原材料的熟悉，一方面为技术部标准化尽我自己所能来帮助他们；另一方面，利用修改投料等方法每年消耗3%-5%的呆滞品库存。
2.中层团队的建设。作为我司中层团队的一员，在过去的3年中，我在业务及流程上比较熟悉，在新的一年里，我想在关联紧密的部门，特别是市场、技术、采购、质量、生产、售后等部门的沟通技巧与整体配合度上发挥出更大的作用。
3.自己的学习。我已经在联系金山区的相关技校，利用
休息时间多去学习关于机加工、绘图等方面的知识，以便更好地服务于我司。用自己的聪明才智为我司添
砖加瓦。
众所周知，在通货膨胀的压力下，拥有实物资产比拥有货币更能减少由此而带来的损失。当然，前提是必须投资优质实物资产。
房地产属于实物资产中的一种，但在目前房价高企的前提下，投资价值也分三六九等。因此，为了能够获得更为丰厚的回报，必须购买投资回报高的物业。
就北京、上海、广州各地的情形来看，有两种物业值得投资，其一是高档写字楼项目，还有就是投资回报率较高的住宅项目。
物业看重高回报率
抵制通货膨胀的目的就是不要让手中的资产，尤其是货币资产缩水，投资不动产是其中一条重要的途径。
目前能够关注的主要有两类物业，其一是高档写字楼项目，再就是涉外住宅项目。这两者具有一个共同点，即都能够获得较高的租金回报。
据了解，目前在京、沪、穗三地，以甲级写字楼为主的高档写字楼租金一直处于上升通道中。记者了解到，位于浦东陆家嘴的金茂大厦最近以美金2元/平方米/天(约合人民币15.4元)的高价租出办公室，创下上海滩租金新高。虽然这只是个例，但该大厦从2005年突破1美元/平方米/天，到现在创出2美元/平方米/天，仅仅花了两年时间。
上海全家全斯美德机构总经理端恒分析认为，高档写字楼项目的确属于优质资产。正是因为如此，近期租金不断上涨，许多甲级写字楼物业持有者获利匪浅，因而不愿意将手中物业分层或整体出售，以等待物业进一步升值。而不少买家手中即使掌握有大量资金，也找不到合适的收购对象。
对于住宅项目来说，则需区别对待。专家表示，面对目前房产价格不断攀升的现状，并非所有房产都能购进用来抵制通胀。近几年来，由于房价不断攀升，而租金并未随之一起同步上涨，因此住宅物业的投资回报率也就越来越低，缩水至目前的3％～5％，但并非所有的物业都是如此。记者在采访中发现，目前在北京、上海、广州等地，一些境外人士聚集区域内，物业租金水平要高于别的区域，因而投资回报率已超过6％，少量物业甚至能够达到10％的高位。因此，选择这样的物业作为投资目标，便能够获得较高的回报。
那么，投资回报率达到多高才值得投资呢?据了解，目前5年期国债收益率达到了3.48％，而假定通货膨胀率为2％，因此投资不动产，其年租金回报率必须超过5.48％才合算。而考虑到今年通胀压力进一步增大，因此也将投资回报率适当上调，以6％为底线。
甲级写字楼值得关注
京、沪、穗三地甲级写字楼的租金至今仍然保持稳定的增长态势，尤其是上海顶级地段高档写字楼的租金水平连创新高。
据仲量联行最近发布的研究报告显示，目前上海高档写字楼的租金并未停止上涨的步伐。第一季度，甲级写字楼平均租金较上季度上升0.7％，达7.82元/平方米/天，而空置率仅为4.9％。北京、广州两地的形势也大致相近。据戴德梁行统计，北京2007年第一季度甲级写字楼的需求创历史新高，净吸纳量达到333300平方米，已经超过2006年全年净吸纳量的90％。第一季度租金比去年第四季度上涨了1.6％。同样，广州首季甲级写字楼吸纳量(报告期内销售和出租房屋的数量之和)创出新高，一共吸纳了5.7万多平方米，比去年第四季度增加两倍，租金也继续保持轻微上升的趋势。
就上海的具体情况来看，南京路、人民广场、陆家嘴、徐家汇、静安寺、虹桥等六大传统顶级CBD地区内，近期已无写字楼项目上市，即使有此类项目在建，但全部只租不出售。但专家表示，由于甲级写字楼租金上涨，有不少客户为了降低办公成本而外迁，同时随着外围地区交通、商业等配套设施不断得到改善，因此不少外围区域品质不错的物业也值得投资。
记者了解到，五角场目前就有不少项目在对外销售。目前五角场5A写字楼的租金约2.8～3元/平方米/天，而周边的写字楼项目售价大多集中在13500元/平方米左右。通过计算发现，这里适合投资。我们以目前在售的项目怡富商务广场来看，该项目售价为13800元/平方米，目前在售的项目有140平方米的套间，以板块内平均租金2.9元/平方米/天计算，投资回报率约7％(每年出租11个月计)，比较适合长期投资。
端恒表示，一些对租金价格较为敏感、不太需要优越地段的租户，面对租金日益上涨的中心区域写字楼，开始搬离传统中心商务区，选择非中心区域的写字楼。因此未来上海非市中心区域内品质不错的写字楼，将会迎来一波不错的投资机会。端恒认为，投资者可以关注的区域有杨浦区五角场板块、闸北区不夜城板块、普陀区长风板块、长宁区虹桥综合交通枢纽以及浦东新区内世纪大道沿线等，都是未来的热点区域。
在北京，大型商务区内的项目租金投资回报率都还不错，不少项目具有投资价值。记者以位于CBD核心区域内的朝外SOHO项目为例来计算，该项目售价约22500元/平方米，而附近甲级写字楼的平均租金约5.5元/平方米/天，由此可以估算投资回报率达8％。据了解，目前北京写字楼项目主要集中在CBD、金融街、东长安街(建国门)以及东二环等板块内。此外，作为环渤海经济圈的重要节点，亦庄经济开发区也是北京未来的热点区域，未来3年内将有20万平方米的甲级写字楼项目面市。
随着广州写字楼市场开发面积的不断增加，从2006年起已是广州市甲级写字楼的入市高峰期，面积逾100万平方米，其中以珠江新城的增量最大，将超过48万平方米。考虑到珠三角经济的高速增长态势，市场应能够消化这些供应量。目前在珠江新城板块内，甲级写字楼项目的售价在11000～14000元/平方米之间，而区域内此类项目的租金在3元/平方米/天左右，投资回报率也在7.5％左右。
“涉外”住宅项目是热点
所谓“涉外”住宅项目，就是目前北京、上海、广州等地为境外人士所钟情的物业，如位于北京的朝阳公园板块、上海的古北新区以及广州的珠江新城板块等。
在北京朝阳公园板块内，阳光上东社区内聚集了不少境外人士，因而也抬高了这里的租金价格。目前一套面积约9 8平方米的两房，租赁价格达到了10000元，而这套房子目前的市场价为150万元左右，由此估算其投资回报率为7.3％。
最近，高力国际发布报告称，由于在沪境外人士的不断增多，高端物业租赁价格持续增长，导致顶级物业市场平均租金较上季小幅上涨1.2％，达到每月每平方米17.52美元。在上海长宁区古北新区内，如出自鹿特丹花园的一套115平方米物业，市场价约185万元，而这套物业的市场租金价格约1 1 000元，估算其投资回报率约6.5％。
而在广州，高档公寓月租金超过了20美元/平方米/月。有关机构研究表明，在天河和东山两区的新公寓吸纳了不少外国客户租赁，以盛雅、新凯、凯旋会和汇景为代表的高级公寓在去年底其平均租金水平已达20.6美元/平方米/月。如五羊新城内的凯旋会，一套面积约350平方米的四室两厅，市场价约650万元，月租金约35000元，按照目前市场价估算投资回报率约为6％，处在合理范围内。
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