产业地产深度解析

产业地产深度解析（共6篇）

产业地产深度解析 篇1

房地产业中国房地产行业研究深度报告

一、中国土地资源概况

中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。

2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。

按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。

目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。

1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。

二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。

住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。

在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。

住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。

商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益；缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。

但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的；其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款；最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。

三、具有地产属性的农业和交通基础设施

农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。

农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易；转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。

拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。

交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。

四、房地产业的生产流程

1、土地取得

五、房地产开发涉及到的部门

1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)

2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。

3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?

4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?

5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。

6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。

7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。

8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。

9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。

10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。

11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。

12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。

另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。

六、住宅用地的供应

2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。

可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。

根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供“耕地占补平衡”的基础。

随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。

地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。

但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。

但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。

无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。

七、人民币升值预期下的房地产价

持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益；一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。

除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是“美国商品价格=中国商品价格×名义汇率”。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。

所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。

八、中国房地产商的赢利模式

靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。

不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。

可以这么对中国地产商进行分类：

1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快；缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。

2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利；缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。

3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。

4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。

5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。

6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工需要现金流。

7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。

8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。

产业地产深度解析 篇2

日前, 在京举办的“中国产业地产黄金十年论坛”上, 著名经济学家赵晓表示, 2010年有很多资本包括房地产的资本都在调控中寻找出路。但是, 出路在哪里?商业地产是一种选择;而工业地产或者说更高级层次的产业地产是地产商的另一个出路选择。而之前富力地产执行董事吕劲也多次向媒体强调说产业地产相对商业、住宅等优势更加明显。

仲量联行研究中心有关专家指出, 随着宏观调控后市场形势的变化, 商业地产的开发越来越火, 但商业地产的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高, 投资开发风险也更大, 迅速崛起的产业地产市场无疑也就成为开发商分散投资风险的选择。据调查数据显示, 产业地产 (含工业地产) 的投资回报相对稳定, 一般的项目年投资回报率大约在8%, 好的项目能达到9%, 甚至高达17%。

顺势而为, 得势者得天下

2010年以来, 在新政调控下, 未来住宅地产中保障房比例增加, 地产开发商在住宅地产的投资占比会下降。当住宅市场已聚集了大量高风险资金时, 地产开发商尤其是那些中小地产商们, 面临着前所未有的生存和转型压力。

事实上, 许多企业已经开始转向或转型, 要么从住宅转向商业地产甚至工业地产, 要么进军二三线城市。可以说, 住宅市场调控令住宅市场发展低迷, 产业地产开始迅速崛起。中国产业结构也已开始从劳动密集型向知识密集型发展, 与此要求相应的是高科技、高水平企业迅速发展, 而满足这些高科技、高水平的企业产业园区也亟需发展和扩大。

经济风向标的变动, 促使瞬息万变的市场形势呼唤产业地产的崛起与强大, “产业地产, 下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高。伴随着实体经济的复苏, 跨国企业、资金的涌入, 产业地产的市场前景愈被看好, 越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产, 把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。

与住宅用地和商业用地相比, 产业地产的稳定性以及政策支持等特色获得了越来越多的关注, 产业地产不仅绕过了目前出台的所有房地产调控细则, 更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势, 诸多迹象表明, 产业地产迎来了快速发展的春天!

1、国内外资本汇聚, “产业地产”一枝独秀

随着国外资本向国内的涌入以及国家政策导向的支持, 给制造业带来了很大的商机, 大批工业企业开始进入高速发展期, 很多企业开始朝着规模化、多元化的方向发展, 企业继续扩大规模, 陈旧的厂房需要升级, 办公环境需要改善, 寻找新的办公地点, 成为企业当务之急。

另外, 早在2000年初, 外资产业地产巨头就已挺进中国。以全球产业地产老大自居的普洛斯, 2003年, 便开始登陆中国市场, 随后, A M B、嘉民集团、盖世理 (Gazeley) 以及新加坡丰树 (Mapletree) 等外资产业地产开发商也开始集中介入中国市场。2010年, 这些实力强大的外资产业地产巨头在09年停止扩张一年后, 又开始焕发勃勃生机, 除了一线城市外, 那些经济前景良好且对所在区域有一定经济辐射作用的二线城市也成为这些产业地产开发商的追逐之地。以普洛斯为代表, 目前公司已在上海、广州和苏州等地投资了12个物流园, 投资金额超过2亿美元, 仓储建成面积达40万平方米。普洛斯将长期投资中国工业地产, 目标是到2010年底在华投资达到20亿美元……

不仅如此, 连格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子也不约而同的打着产业“扩军”的旗号大举圈地, 建造自己的产业园区。甚至像浙江的民间资本、乃至做汽车配件发了财的个体老板, 都想把手里头的钱投向产业地产。

2、市场资源稀缺, “产业园区”成价值洼地

根据数据显示, 由于受国家土地政策限制, 北京第一季度工业用地宗地数环比下降37.5%, 工业用地成交面积环比大降46.74%, 而成交情况却呈现出大范围的升幅, 以2010年1月份为例, 工业用地较之全年平均水平增长85.6%, 成交面积较之09年平均水平大增101.8%, 从数据上我们可以看出, 在低供给、高需求的市场状况下, 必然会造成产业地产的投资大热。

升级换代跨入“产业地产”时代

国家在2009年根据产业调整的发展重点制定了“十大产业振兴规划”, 同时为了配合该振兴规划的实施, 在一年内批复了13个区域经济规划, 数量超过了“十一五”规划前4年的总和。“产业集群效应”和“区域经济发展”重新成为2009年中国经济恢复8%增长的两个高效引擎。

随着时下工业用地可开发模式的创新和专业机构的探索, 工业地产已经升华为产业地产。

原本意义上的工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地, 以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地, 工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。其范围通常包括:工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。

在国内一些城市, 为适应发展的需要, 政府在土地供应中已采取了研发用地、科研用地等新的土地形态。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点, 但承载的产业内涵已经出现根本变化, 以适应新兴工业和产业发展、升级的需要。从现实意义讲, 工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展、符合产业布局和城市规划要求的产业用地。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞就认为, 产业地产是城市化进程、工业化发展的必然产物, 它结合了城市经济、工业经济、区域经济、聚集经济、产业经济的特点, 也有着房地产产业的特点。同时, 产业地产是与时俱进的。这种与时俱进表现在, 它迎合了当今中国区域经济格局下园区建设的方向。自2008年底开始, 已有18个区域经济的发展规划上升为国家战略, 这种区域经济格局的演变, 将极大地推动中国产业园区的建设和加速中国的城市化进程, 也无疑给“产业地产”带来了良机。

笔者认为, 产业地产是指在新经济和新型工业化背景下, 以产业为依托, 地产为载体, 以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象, 综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。另外, 由于产业地产与城市化发展的需要, 其主要形态也扩展为:具备产业聚集特点的城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等, 并在此基础上形成为之服务的综合性产业商服地产。可以说, 产业地产是工业地产在新形势下的升级, 是一个打造全产业价值链的发展平台。

举例来说, 从北京的亦庄、丰台总部基地到天津滨海新区, 再到遍及长三角苏州、无锡、昆山的都市型产业园和文化创意产业园的形态来看, 已经大大突破了原先工业地产的模式, 它是一个更广阔的概念, 集管理、研发、营销展示, 商务接待等企业活动的高端环节。为迎合产业升级的需求, 称产业地产更符合其形态。

业内人士表示, 经过20年的发展, 开发区单纯做工业地产开发越来越不适应经济和社会发展的需要, 部分开发区正在升级为产业型新城, 为工业地产探索出一条新路。开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地, 引进外资、产业升级等角色, 在促进产业聚集, 经济发展, 解决就业的同时, 聚集大量的人流, 物流, 信息流, 资金流, 适时发展居住和其他各种城市功能, 走产业型新城的道路是最佳的选择。

创新产业地产模式, 提升区域经济价值

在目前的政经架构下, 区域经济的发展主要还是依靠产业园区的发展, 而产业地产是靠产业园区支撑的。也就意味着, 区域经济格局的调整对产业地产的发展有着势不可挡的影响力。

根据近几年我国产业地产开发的实践经验, 大体有四种主导开发模式:1、园区开发模式, 通过政府行为, 按区域规划发展集群产业, 出让给企业自主开发建设, 为目前各地方政府最常使用的工业地产开发模式;2、主体企业引导模式, 实业企业获取工业用地开发相对独立的工业园区, 自身进驻且占主导, 通过土地出让、项目租售等方式引进同类企业。3、市场主体运作模式, 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地, 建设基础设施或厂房、仓库等, 然后以租赁、转让或合资等方式经营管理项目。4、综合运作模式, 上述三种模式的混合运用。

由于地域差异以及信息化的差异性, 很多地方的产业园区发展模式还处于工业园区建设模式, 秉承“建设一片、开发一片”的滚动开发思路, 这种模式也在很大程度上导致了区域集聚效应差, 土地利用效率偏低, 单位土地产出与产业带动作用不明显等情况, 以郑州黄河旅游度假区为例, 占地849公顷, 成立11年来每亩共上缴税金4100元, 平均每亩每年上缴372元。产业地产由于一味的追求速度, 而变异出大规模的圈地运动, 甚至出现多块土地已经出售却多年未开发的情况。

在此类粗犷的开发模式下, 产业地产的发展势必走入“死胡同”。在这种开发状态下, 政府面临的问题首先是招商效率低, 招商资源受限, 直接洽谈项目的谈判效率不高, 区域产业集聚效应的周期长;其次是土地利用率低, 土地资源日益稀缺, 而零星分期分块出让, 土地难以集约化利用;同时规划开发不统一:各地块规划设计不统一、开发进度不一致, 难以形成整体形象;另外就是后续管理难, 对企业的后续管理缺乏手段, 入驻企业税收质量难以长期保证。而企业因为开发水平、经营能力参差不齐, 也是问题多多。首先是扩张效率低, 企业投资建设效率普遍不高, 从拿地到建成周期至少2年以上时间;耗费精力多, 企业进入不同区域, 面临政策、环境等风险, 需要投入大量精力去处理;其次是专业程度不够, 往往资源分布在核心业务上, 没有专业的团队支持, 成本和质量难以控制;另外企业的非经营性资产沉淀, 企业资产沉淀在房产上, 难以实现轻资产扩张, 经营弹性受到限制。

因此, 我们认为, 产业地产发展的创新模式有必要围绕着“产业微笑曲线”构建价值链一体化平台, 实践“统一规划、统一运营、统一招商、统一管理”思路, 通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设来打造整个园区。在业态上, 实现第二、三产业的匹配和互动, 形成业态聚合、功能聚合和资源聚合, 迸发出规模和集聚效应, 提升产业和区域的价值。这种创新模式要求从以前的政府主导园区开发向多方力量共同推进综合开发发展, 从之前只讲究政策、地缘优势向强调产品、服务优势发展, 产品上从之前的简单业态及功能向高级业态及功能发展, 从产品导向阶段向顾客导向阶段发展。

举例来说, 在产业地产开发中, 专业的运营必须根据不同城市属性, 以不同的产品模式, 整合社会资源共同开发最适合区域发展的产品和业态。在笔者的实践中, 我们认为, 在一线城市副中心、近郊区, 建议发展总部经济综合体, 重点支持区域发展第三产业, 发展以总部经济为核心的服务经济, 最大限度发挥城市价值、土地价值。在二、三线城市远郊区、产业新区, 建议重点发展生态产业园, 重点支持区域发展第二产业, 发展高端制造业, 积极带动区域的产业配合优化和新区可持续性繁荣。

以北京和上海为例, 随着环线外延, 中心的集聚作用越来越大, 土地价值尤其巨大。总部经济综合体将成为提升城市的产业能级新载体, 区域经济升级的新引擎。总部经济综合体的功能组合建议为:核心产品 (独栋办公楼) 、商务配套 (纯办公写字楼、SOHO、LOFT等) 、生活配套 (商业、住宅、特色商业街区) 。在这种业态规划和功能下, 土地价值得到最大发挥, 相互依存, 共同繁荣。可以说是, 以地产服务产业, 以产业繁荣城市, 带来良好的社会效应:以总部经济为龙头, 产生企业总部的集聚及磁场效应;为区域带来稳定的经济效应与税收供应效应;提升城市形象, 改善城市配套, 集聚区域人气, 总部经济为核心、生产性服务业为支撑、商业生活配套为补充。

深度解析：游戏文案策划 篇3

表面上看来，游戏文案策划的工作似乎不是游戏的核心，但实际上游戏文案策划却是游戏文化中相当重要的组成部分，缺少他们，游戏文化的魅力将大打折扣。他们是将游戏世界付诸文字，将其具象化的实施者，同时他们还是游戏周边化的重要参与者。

光有好的文笔并不足以成为一名出色的游戏文案策划。一般而言是先有游戏，再有游戏文案策划，需要其在有限的创作范围和时间内完成任务。游戏文案策划还需要合作的协调性、对游戏性的了解、收集分析资料等多方面能力。好的游戏文案策划, 不光要有过人的想象力、创造力，还要学会使用一些必要的资料。策划一个历史游戏的时候，兵器的名字你就不能靠想象，而是靠翻阅历史资料。但仅仅查阅是不够的，一个好的游戏剧情设定和剧情不是靠各种资料拼在一起，灵活运用资料需要时间的积累。

根据不同公司架构及不同项目内的职业分工，一般而言，其工作范围主要包括以下内容：

游戏“内”

按照游戏主策划的设计要求，设定、撰写游戏的世界观并具体展开，以达到游戏主策划的世界观设定要求等。

游戏“外”

撰写玩家手册、宣传新闻、各类公告、论坛文章、网媒平媒文章以及市场需求等文档；根据游戏剧情设计的内容，撰写游戏周边小说等文字读物，丰富游戏周边内容等。

就国内情况而言，文案策划的职位多半只在RPG类型或具有RPG风格的游戏项目的开打中才具备。故本文所述的内容，也主要以RPG游戏的角度出发，同时集中于游戏“内”的相关工作。

一、文案策划的工作

在国外，除系统与世界观、背景剧情等结合极其紧密的游戏外，剧情、脚本和对话大都由专业的作家或专职游戏作家写好；某些具体的特殊对话，则由关卡设计师和游戏设计师一起讨论后进行调整。当然，如果策划经验比较丰富，游戏剧情和对话会由他们直接完成。至于那些剧情对游戏内容影响不大，剧情只是以游戏内容表现为中心进行搭建的游戏，可能会在游戏各项内容确定之后再找人撰写脚

本。无论哪种情况，关卡设计师都对文案部分内容拥有一定的权力，可以根据自己关卡的需要对具体对话和剧情描述进行调整。

那么在游戏开发中，文案策划具体的工作内容有哪些呢？

1．建构游戏世界观

无论电影还是小说都需要一个背景舞台，游戏也是一样。于是需要有人来讲述这个世界的来龙去脉及现况。然后才能在上面展开故事、玩家也才能在这个世界上游弋。这一部分就叫做世界观搭建。就游戏而言，世界观是灵魂也是铁则，游戏中表现出来的一切都不可与世界观相悖。世界观是贯穿游戏始终而恒久不变的任何要素。设定一个游戏的世界观，就是设定一个未必存在于现实和历史之中的完整世界的所有法则，它必须可信，完整，符合逻辑而不存在自我冲突。它不仅仅是整个世界，更有这个“世界”所附带的历史、地理、文化、民风民俗等因素。

一个游戏的世界观将对这个游戏产生极为重要的影响。从游戏画面风格到系统玩法无一不是围绕着其进行的。而一个世界观最终会是服务于最最原始的游戏创意。好的世界观必须完整、必须可信、必须一致。首先它要将各地的历史地理等因素很好地勾勒出来，并且完全和剧情溶为一体。

2．创作游戏剧情

有了背景和舞台便可以开始写故事了。当然也有小故事和大故事之分。大故事是指主线剧情、小故事是指分支或区域剧情。主线剧情是长篇而且贯通的很多时候会影响到世界观的修订，而区域剧情可能只是针对某个特殊舞台某个特殊背景的一段小故事。当然游戏剧情和电视、电影的剧情有少许的不同，有不少时候要考虑关卡的设计和玩法的设计，比如设置一个大魔头，这个大魔头有怎样的绝招。

3．游戏文字内容的撰写或润色。

通常RPG游戏中会出现大量的文字，例如人名、地名、技能名称、技能描述、物品名称、物品描述、人物对话等。其中部分内容可能是在设定世界观和剧情的过程中就已经完成，有的则可能是设计游戏系统的策划或者关卡设计人员初步拟定，甚至有些世界观部分在游戏后期需要修订。这便需要文案策划来进行撰写、修改或润色。其实这一部分也属于世界观搭建的内容，但由于工作流程和方式不一样，故单独列出。

二、单机RPG游戏的文案设计

游戏的自身性质决定了一般单机RPG游戏的世界观必须向小而精发展，不能求大。西方奇幻游戏的世界观之所以宏大奇伟，并非源于游戏自身，而是奇幻文学无数作品多年来所架构的一个整体气氛，和中国的武侠是一个道理。下面简要

描述一下单机RPG文案设计的流程和方式，通常在确定主题之后，大致上按照地点时代、社会、故事等顺序来逐步展开。

1．背景

通常游戏的背景分为现实背景和架空背景。直接将某个时代、某个地点作为环境，这是采用较多的一种设定手法，众多的西方游戏都定在中世纪的欧洲，使其容易被大多数受众接受。但反过来说，这种设定也带来一定的难度，文案策划需要向细考证那一时代的社会风气、衣着服饰、人文习俗、建筑装饰、教育经济等具有这一时代的各类特征以及这一时代所特有的口语和文字，如此才会有很鲜明的时代特色。至于架空背景，设定起来更为自由，但很容易出现逻辑混乱、文化杂糅等问题，故采用的并不多，就算采用也多半建立于民间传说和神话故事之上。

2．游戏场合：

即游戏剧情发生的场合。确定背景之后，需要更加明确地将游戏发生的场合描述清晰。以古代来说，就可以简单的分成中国的古代或是西洋的中古时期，若是要更详细的分类，就还可以依时间来标明这个场合是发生在什么样的时代里。场合除了用来作为时代的补充之外，也可以用来做更进一步的说明。

3．主题

不同的主题适合不同的文化背景，《星球大战》可以吸引美国人一辈子，但不见得能长久打动我们的心；同样，轩辕剑的内涵也并非西方大众所能深刻体会。但是爱情、战争等主题无论国度，总是容易引起共鸣。无论是旧瓶新酒还是新瓶旧酒，最紧要的是让主题在保证最大的受众面的前提下体现出新鲜感。

4．社会结构：

游戏中的人物或者是人类，或者是具有人类思想的其他生物或机械，因此不可避免涉及社会设定.。游戏中是否有国家，实行什么政体，有什么机构？游戏中是否涉及职业、种族，如果有，他们的特点各是什么？除此之外，经济、文化、语言、交通等都需要一一建立，有了这些基础之后，故事情节就很容易展开了。

5．地图

在开始更为细致的工作之前，地图的设计必不可少。游戏的故事发生在海上或是陆地，如果是陆地，是否有高原、山脉、河流这些地理特征？气候怎么样？有什么物产?城市有多大？城市里有哪些建筑？实际的设计过程要根据游戏的实际需要来定，可能复杂也可能异常的简单。

６．人物塑造

在游戏中，我们是通过角色的眼睛来经历整个故事。不管是哪种视角，最终遇到问题并解决问题的还是角色本身。所以各主要角色是游戏的灵魂，只有出色的主人公才能使人流连于故事世界中。因此，成功的设定出各式各样的人物，游戏就有了成功的把握。完整的故事里有八类角色原型。关于这方面内容，可以参阅著名的D&D作家崔西·希克曼的文章，这里就不再占用篇幅，网址为：

７．故事大纲：

我们的意识倾向于将世界当作一个故事来观察。从某种意义上来说，一个完整的故事代表了人的意识，也就是处理一个问题，并找到解决办法的过程。故事和故事里人物深层次动机的原型代表了解决故事里所展示的问题的不同途径。所有完整故事的核心是一个基本结构，一个坚实的框架，围绕这个框架所有故事的血肉才能得以找到栖身之所。如果没有这个核心框架，故事就会变得松散拖沓、不知所云。故事的好坏是由其内在结构决定的。

随便翻开一本介绍如何撰写剧作的书籍，都会发现一些通用的规则，如：故事必须提出一个问题或是两难的抉择

故事必须有冲突

故事必须有其意义与解决之道

如此等等，当然，戏剧理论并不会替你做任何事情，就象不会指望把凿子放在一块大理石旁，它就会自动雕刻出雕像一样。戏剧理论能做的只是帮助你检查你正在塑造的故事，并告诉你其弱点何在。戏剧中的两个重要因素是推动故事情节的动力：障碍与冲突。具体应用到游戏中，可以将障碍变成为在游戏过程中，需要游戏者解决的难题；冲突变成为游戏者前进的阻碍，迫使游戏者根据自己目前的状况，想出有效的解决办法。再具体的说明就是障碍是谜题，冲突是战斗。在RPG游戏中，这两种因素应用最为广泛。

恰当地为游戏者设置障碍和冲突，是游戏者有不断克服困难前进的动力，从而带动故事情节向前发展。标准RPG游戏的故事流程一般是：

┌────┐ ┌────┐ ┌────┐

┌────┐

│游戏开始├→│收集情报├→│战斗成长├→│更换装备├┐└────┘ └────┘ └────┘ └────┘│┌────────────────────────────┘│ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐ ┌────┐└→│解决事件├→│向前推进├→│打败头目├→│游戏结束│└────┘ └────┘ └────┘ └────┘

在这个标准的单线式角色扮演游戏的流程图中，可以看到影响游戏进行的就是其中“解决事件”这一步骤。这个解决事件，也就影响到游戏剧情的有趣与否，设计者如何去规划一个又一个的事件让玩家去解决，也就是角色扮演游戏的最大目的。RPG的故事流程还包括树状、网状以及其他非线性的模式，限于篇幅，读者可以自行参考相关的书籍。

８．对话撰写

对话其实也是故事的一部分，之所以单独提出来，是因为游戏毕竟不同于小说，对话在RPG中占据了非常重要的位置。一定要保证各人有各人说话的风格，使每个人的性格和特点在对话中表现出来，同时，游戏的主题要在对话中得以体现。对话是体现主人公性格特点的最佳方法。

写对话的时候，要始终把注意力集中在人物的性格之上，以期闻其声知其人。一旦人物性格确定，就容易想出他们的语气和习惯用哪些词汇。要想创作出充满新意的、性格鲜活的对话不是一件容易的事。这就象齐白石之画白菜，虽然仅仅是了了数笔，便能跃然纸上，这却是多年实践的结果。如果平日不多作些观察和训练，要想几笔就写出一个鲜活的人物是不可能的。

９．设计具体化

包括主次要NPC、场景、道具等等众多游戏要素。用表格的形式将各部分内容逐一整理，成为策划案并交付给美术制作和程序调用。

简单的一个NPC描述：

NPC的名字：伊修

NPC的用途：在酒馆中提供给玩家重要的情报

NPC的简介：从小是孤儿，十二岁起由帝国的将军抚养，受过严厉且专业的训练，成为帝国特殊任务机关的一员，负责执行很多秘密任务，参与过多次战争，后来得知帝国的内幕之后，叛变逃往中立的国家，目前受到帝国的通缉。

NPC的个性设定：沉默寡言、找寻生存的意义、充满爱心、擅于战斗

„„

简单地说，这份文件是编辑对话时的参考资料，因为写NPC设定的和编辑NPC对话的策划可能不会是同一个人，容易造成衔接有问题，因此文件是越详细越好，其他的部份也是一样。

这份文件也需要提供给美术看，因为美术要依照此NPC的个性去设定2D原画再进行3D模型制作。至于程序，更多的只是需要NPC的名字列表，以便导入游戏数据中。

如果说系统设计实现了游戏的玩法需求，那么世界观的设计则无疑是为了营造游戏世界的氛围，体现游戏世界的文化感。其实所有的设计都是围绕着功能而展开，游戏的文化感，氛围也是一种功能，其目的是在于能够使玩家更好的融入到游戏环境中，并能够对自己在游戏中的所有行为找到合理的环境支撑以及成长动力，更上层的要求则是使玩家能够在游戏的过程中，逐渐的了解设计者的思想意图和精神传递，产生一定程度的共鸣，引发一定程度的思考。因此，文案的工作决不是写写剧本这么简单的事情。

尽职调查10000字深度解析 篇4

2017-03-06ipo观察理编辑

概述

尽职调查概念

1、概念

尽职调查又称谨慎性调查，是指投资人在与目标企业达成初步合作意向后，经协商一致，投资人对目标企业一切与本次投资有关的事项进行现场调查、资料分析的一系列活动。

财务尽职调查即由财务专业人员针对目标企业与投资有关财务状况的审阅、分析、核查等专业调查。

2、种类

尽职调查的种类包括四类： ■法律尽职调查 ■财务尽职调查 ■业务尽职调查 ■·其他尽职调查 尽职调查的目的

尽职调查就是要搞清楚：

1、他是谁？即交易对手实际控制人的底细和管理团队

2、他在做什么？即产品或服务的类别和市场竞争力

3、他做得如何？即经营数据和财务数据收集，尤其是财务报表反映的财务状况、经营成果、现金流量及纵向、横向（同业）比较

4、别人如何看？包括银行同业和竞争对手的态度

5、我们如何做？在了解客户的基础上进行客户价值分析，用经验和获得的信息设计授信方案和控制措施，把交流变成可行的交易。

简言之，即做好股东背景和管控结构、行业和产品、经营和财务数据、同业态度的调查，提供我们的做法。尽职调查框架

财务顾问尽职调查的关注要点

1、业务

（1）行业/企业的业务模型、盈利模式（2）标的企业的竞争优势

（3）协同效应，以及未来潜在的整合成本和整合风险

【Tips】

 在做企业尽职调查时，可以以估值模型为线索进行调查；

 不要忽视目标公司董事会会议记录以及决策等法律文件，里面会包含公司业务的信息，特别是公司战略。

2、财务

（1）历史数据的真实性、可靠性

（2）预测财务数据偏于保守？偏于乐观？预测的依据是什么？（3）是否有表外负债？

（4）内控制度的健全性（审计师的内控审计报告）

（5）税务问题（除公司自身税务情况外，还需关注收购方案所涉及的税务问题）

【Tips】

在做财务尽职调查时，需与审计师充分沟通，并且与业务尽职调查紧密联系。

3、法律

（1）公司自身的法律情况：重大诉讼和法律纠纷、房产土地的权属问题等

（2）交易所涉及的法律问题：股权结构（类别股权安排，优先股东、期权等问题）、行业监管规定、交易涉及的其他监管规则等。

【Tips】

法律尽职调查可以分为两部分，一部分是公司本身的法律情况，需要依赖律师去尽职调查，投行需要关注未来的风险所在；另一部分是交易所涉及的法律问题，此部分投行要充分组织和积极参与讨论，具体的工作可以以律师为主。

4、人力资源

（1）管理层聘用和留任问题（2）工会问题

（3）离退、内退人员负担及养老金问题

【Tips】

人事的问题对于收购后的成功整合非常重要，不容忽视；投行需要起牵头作用，具体的工作由适当的中介机构承担。

5、其他

（1）是否有历史遗留问题？比如一厂多制等（2）是否存在大股东占用资金、重大同业竞争等问题

【Tips】

应当根据相关监管规则及实际案例，制定并不断完善“检查事项清单”，逐项确认。

财务尽职调查与审计的区别

财务尽职调查

审计 1）内容包括： i)财务报表的评析

ii)提示买方注意或在交易之前必须处理的事项

iii)建议需要买方与卖方谈判的事项 iv)没有审计意见或审阅意见

2）一般情况下不须要进行任何系统测试、审查凭证或发询证函，也不须进行存货盘点，仅须询问，作出分析及作出有限度查阅 3）强调报告内容仅基本上是根据口头查询获得，并未进行任何审计或验证，因此内容的可靠性不及审计

4）基本上是聘请独立的专业机构进行，也可以不聘请专业机构，由投资者的财务人员进行

5）工作量较小

6）一般情况下专业机构会要求聘请方（即买方（投资者））给予承诺，对尽职调查过程中专业机构因非故意的失误所承担的赔偿责任给予补偿

1）出具审计报告，对财务报表是否真实允发表审计意见

2）财务报表主要包括资产负债表、损益

现金流量表以及附注，不须要财务报表的2）须要进行各种审核工作，包括系统测

审查验证、寄询证函、存货盘点、询问和等

3）审计报告必须出具是否“真实与公允意见，可靠性应比尽职调查高

4）必须聘请专业的审计机构进行

5）工作量较大

6）专业机构责任由有关法律、审计准则

不会要求被审计企业或其股东对专业机

审计的失误所承担的赔偿责任给予补偿

全面尽职调查团队的组成

调查程序

调查的基本原则

1、独立性原则：项目财务专业人员应服务于项目组，但在业务上向主管部门负责，确保独立性；保持客观态度。

2、谨慎性原则：调查过程的谨慎；计划、工作底稿及报告的复核。

3、全面性原则：财务调查要涵盖企业有关财务管理和会计核算的全面内容。

4、重要性原则：针对不同行业、不同企业要依照风险水平重点调查。基本方法

1、审阅：通过财务报表及其他法律、财务、业务资料审阅，发现关键及重大财务因素。

2、分析性程序：对各种渠道取得资料的分析，发现异常及重大问题。如趋势分析、结构分析等。

3、访谈：与企业内部各层级、各职能人员，以及中介机构的充分沟通。

4、小组内部沟通：调查小组成员来自不同背景及专业，其相互沟通也是达成调查目的的方法。

如：在进行某企业基本情况的调查中，财务调查人员查阅了目标企业的营业执照及验资报告，注册资金为3600万元，但通过与律师的沟通，得知该企业在工商登记的注册资本仅1000万元。

又如：与业务调查人员沟通对应收账款的信息、设备利用的信息等等。

财务尽职调查方法 望、闻、问、切

 望：看生产的的饱满程度，商品的装卸，厂区工作的有序，办公区人员的工作情况，工位的饱满度等。

 闻：感受厂区员工的工作情绪，厂区办公区的卫生整洁程度，各类公示牌，走廊宣传栏的更新频率，张贴的内容，员工接触时的精神面貌等。

 问：是否能清晰地表达出企业经营发展的历史，市场定位，战略和发展的吻合度，战略目标的包容度和完成度。

 切：现金流量的结构分析，流量对战略的支持满足度，现金流量的弹性。调查对象

尽职调查的要决：魔鬼往往藏在细节处

         见过90%以上股东和管理层 坚持8点钟到公司 到过至少7个部门 在企业连续呆过6天

对企业的团队、管理、技术、市场、财务5个要素进行过详细调查 与至少公司的4客户面谈过 调查3个以上的同类企业或竞争对手 有不少于20个关键问题 至少与公司的普通员吃过1次饭

调查内容

会计主体概况

  取得营业执照、验资报告、章程、组织架构图

了解会计主体全称、成立时间、注册资本、股东、投入资本的形式、性质、主营业务等

  了解目标企业历史沿革

对会计主体的详细了解应包括目标企业本部以及所有具控制权的公司，并对关联方作适当了解

 对目标企业的组织、分工及管理制度进行了解，对内部控制初步评价

财务组织

    财务组织结构（含具控制力的公司）

财务管理模式（子公司财务负责人的任免、奖惩、子公司财务报告体制）财务人员结构（年龄、职称、学历）会计电算化程度、企业管理系统的应用情况

薪酬、税费及会计政策

   薪资的计算方法，特别关注变动工资的计算依据和方法； 缴纳“四金”的政策及情况； 福利政策。会计政策

      目标企业现行会计政策；近3年会计政策的重大变化；

与我们的差异，以及可能造成的影响（量化）； 现行会计报表的合并原则及范围；

接受外部审计的的政策，及近3年会计师事务所名单；近3年审计报告的披露。税费政策

   现行税费种类、税费率、计算基数、收缴部门； 税收优惠政策； 税收减免/负担；     关联交易的税收政策；

集团公司中管理费、资金占用费的税收政策； 税收汇算清缴情况； 并购后税费政策的变化情况。

会计报表（损益表、资产负债表、现金流量表）

损益表

（一）销售收入及成本

近3~10年销售收入、销售量、单位售价、单位成本、毛利率的变化趋势

    近3~10年产品结构变化趋势 企业大客户的变化及销售收入集中度 关联交易与非关联交易的区别及对利润的影响

成本结构、发现关键成本因素，并就其对成本变化的影响作分析 对以上各因素的重大变化寻找合理的解释 损益表

（二）期间费用

  近5~10年费用总额、费用水平趋势，并分析了解原因 企业主要费用，如人工成本、折旧等的变化 其他业务利润      了解是否存在稳定的其他业务收入来源，以及近3~5年数据 投资收益

近年对外投资情况，及各项投资的报酬率 营业外收支 有无异常情况 损益表

（三）对未来损益影响因素的研判

     销售收入 销售成本 期间费用 其他业务利润 税收 对收入的核查

真实的收入需具备以下几个基本要点：

1.要有购销合同

2.要有发票(增值税、营业税发票等)3.要有资金回款 4.要有验收或运费单据 5.要有纳税申报表 6.要缴纳相应的税款 对成本的核查 真实的成本需具备以下几个基本要点： 1.要有配比的原材料购进和消耗(含包装物)； 2.购进原材料需开有增值税发票； 3.对重要和紧俏的原材料需预付款； 4.购销业务付款周期正常；

5.要有仓管签字的有数量金额的入库单据； 对生产能力的核查

产能真实性需具备以下几个基本要点： 1.新建项目需按时建设完工 2.能正常全面生产 3.对生产线产能的核查

4.对耗能的核查（耗煤、耗水、耗电，分月）5.对仓储和运输能力的核查

6.寻找其他与产能相配比的资料（发动机、镁）资产负债表

（一）货币资金

 可用资金、冻结资金 应收账款

  是否可能被高估（特别关注内部应收账款）账龄分析、逾期账款及坏账分析   近年变化趋势分析及原因 大客户应收账款分析

大额应收账款，可调阅销售合同 资产负债表

（二）其他应收款

   账龄、坏账及费用性借款分析 大额款项的合同、协议

是否有对外投资？委托理财？大额对外借款？ 存货

    查阅最近一次盘点记录 存货分类及趋势变化

关注发出商品、分期付款发出商品 存货的滞销、残损 资产负债表

（三）长期投资

   控股企业验证其投资比例及应占有的权益 参股企业了解其投资资料

投资的背景及可控制力（特别是国有企业）

固定资产

 固定资产分类    在用、停用、残损、无用的固定资产（可与设备管理部门核对资料）生产经营用和非生产经营用的区分

设计生产能力与实际生产能力比较，以及原因分析 资产负债表

（四）在建工程

   工程项目预算、完工程度 是否存在停工工程 工程项目的用途 无形资产

   无形资产的种类及取得途径 无形资产的寿命

计价依据（关注土地使用权）

资产负债表

（五）借款

   债权人、借款性质、借款条件 是否正常偿还利息

是否可以豁免或债务重组（关注由资产管理公司接管的银行债权）应付账款

 业务趋势与应付账款的趋势比较，了解是否具有足够的买方信用   应付账款账龄分析 预估材料款是否适当 资产负债表

（六）资本公积

 形成原因 未分配利润

 历年利润及分配 资产负债结构分析

资产质量分析

现金流量表

历年现金流量情况及主要因素分析

   特别关注经营净现金流

经营净现金流是否能满足融资活动的利息支出净额

结合资产负债表及利润表，寻找除销售收入以外是否还存在主要的经营资金来源，对经营净现金流的贡献如何

对现金流的核查

正常的资金往来结算有如下特点：

1.如果是收货款，客户大部分会采用票据背书结算方式； 2.货款收款日期无规律性，金额零散； 3.资金到帐后在银行帐户会有正常的停留； 4.支付货款日期无规律性，金额零散，有付款依据； 5.资金每一笔流转均会在银行对账单上反映。案例见图表说明

其他情况下资金舞弊： 1.定期存单质押问题 2.票据背书贴现问题 3.踩准会计时点挪用资金问题

表外项目 对外担保 贴现

未执行完毕的合同 诉讼

不同企业的财务风险

目标企业可以分为：上市公司、国有企业、合资企业、民营企业、集体企业等等。

已抵押资产 合作意向 银行授信额度 其他 目标企业因为其投资者或实际控制者的背景不同，其财务风险的表现也会不一样。

财务尽职调查报告标准

  财务尽职调查后应提交书面报告；

负责财务尽职调查的部门必须建立质量控制程序，财务尽职调查报告完成后必须按质量控制程序进行审核，最终由部门主管批准后方可以报送项目组；

 报告总结（结论）须经项目组讨论通过，如存在不同意见，财务尽职调查报告也应向决策者汇报。



尽职调查报告的注意事项

财务尽职调查后应提交书面报告；

 负责财务尽职调查的部门必须建立质量控制程序，财务尽职调查报告完成后必须按质量控制程序进行审核，最终由部门主管批准后方可以报送项目组；

 报告总结（结论）须经项目组讨论通过，如存在不同意见，财务尽职调查报告也应向决策者汇报。

尽职调查报告的参考格式

有效报告的技巧

   达到财务尽职调查目的，适当表达意见和建议； 使用适当的标题；

《SEO深度解析》读后感 篇5

这不，我也有幸收到了作者(痞子瑞)寄来的《SEO深度解析》一书，也许是痞子瑞的人脉太广，出版社免费的书到我这就没了，其实收到这书的时候是他自掏腰包寄来的。感动的稀里哗啦的，这不，我也在微博、微信上晒单，甚至写下了本文。

如图所示，本书副标题为：全面挖掘搜索引擎优化的核心秘密。

一：总体感受

1，本文说是读后感标题有点夸张，一本500多页这么厚的书，痞子瑞上个月才寄过来，怎么可能在短短十几天把书读完呢?所以本文更多的是对书的粗浅判断。

2，第一次遇到作者在“致谢”中感谢了几十号人的，感谢的名单几乎占了整整一页，第一印象：作者好牛。

二：本书缺点

本书一共16章，而站长常用工具、百度站长平台竟然占据了整整两个章节，因为工具这东西无时无刻不是做功能更新，而这两章大篇幅的介绍的据怎么使用。我心想：这玩意有介绍的意义吗?这是书名《SEO深度解析》背道而驰呢，难怪有人评价说这书内容不咋地，写的太浅。不过结合着开头“致谢”的那部分就了然了，作者用了整整一大段(而且是第一段)感谢了百度站长平台、爱站、邱松(站长之家)工作人员，了然。

痞子瑞也许不想这样单纯的介绍，所以在这两章里，除了单纯的介绍外还是加入了自己的观点和例子。

例如：作者本人对“百度权重查询”就做了深度解读。

chianz的百度权重查询其实首先自己估算百度会给目标网站带去多少流量，然后把流量数值划分为0-9总共10个级别(chianz官方证实没有“权重10”这个等级)。这并不是百度官方类似于谷歌PR值对网站质量的评级，只能算是对网站在百度上获取流量能力的评估，所以称之为“百度流量估算”更为准确。并通过5个案例印证了chianz站长工具的这个“百度权重”并不准确，而起参照的“百度流量估算”也不准确，只适合分析出目标网站的SEO效果、目标网站在百度搜索中表现好坏、目标网站哪些页面的搜索表现比较强悍，

电脑资料

三：本书优点

1，终于，终于见到一本《SEO》的书不再是单纯的介绍“SEO基础知识”了，虽然本书还是有一些基础内容，但篇幅非常少，抛开老鸟不谈，对SEO新人来说也能完整的阅读下去。

2，“内幕消息”多，也许是因为作者和百度那边的关系，所以本书中给出了许多网上没有的信息，例如：

百度的原创星火计划只能解决百分之几的原创问题，对于彻底解决原创问题，百度搜索还有很长的路要走。

由于百度系统过于庞大，推动一个协议的支持或一个工具的开发需要很久，比如网站改版工具，几年前就有说了，但在底才正式推出。

3，有自己的观点，比如：

所有的网站都只有两类网页，内容页和聚合页，内容是具体的信息页，是网站的根本，也是用户真正需要的页面，而其他页面实际上都是通过对内容页的聚合，按照一定的规则把内容页中的部分内容页的链接聚合到一个页面上，按照URL层级设计、页面内容及链接布局，分出了以上所提到的内容页之外的其他各类网页。如果用这种观点来看待网站，应该会把SEO工作简单化一些，传统分析网站会从首页到内容页进行分析，其实完全可以从内容页到首页进行逆序分析，这样就简单地把整站网页划分成了内容页和聚合页两类。

写在最后：

还有许多内容等待读者去发掘，一本书好不好，每个人的看法都不同，对我来说，这本书的观点、内幕消息(虽然被删除不少)都是很有价值的信息，同时也感谢痞子瑞的抬爱。

附：好书分享栏目，这些书都是卢松松读过的，我会把我认为好的书以博文形式发表出来，如果您是作者、出版商欢迎向我推荐，邮箱地址：reed@vip.qq.com

美国金融危机形成原因的深度解析 篇6

从上世纪90年代开始, 全球范围内出现了明显的国际收支失衡。首先, 美国政府的经常项目和外债规模不断扩大;其次, 东亚国家和石油输出国的贸易顺差不断扩大, 积累巨额的外汇储备。而美国作为世界头号经济强国, 长期以来奉行凯恩斯的扩张性财政政策, 实行宽松的货币政策, 美国政府和美国公民早已养成提前消费的习惯。正是这个习惯加剧了全球的资本流动, 为危机爆发埋下了隐患。而美国在经历互联网泡沫以后, 急需寻找一个新的支柱产业带领国美经济走出低谷, 而美国政府这时想到了从古至今都最容易产生泡沫的房地产行业。

2 金融危机的形成

美国互联网泡沫的破灭及“9-11”事件后, 美国政府为了刺激经济恢复, 美联储开始连续降息。从2000年1月3号到2003年6月25号, 美联储连续13次降息, 把联邦利率从6.5%左右经过13次下调降到1.0%并维持到2004年6月。就在次期间, 房地产泡沫迅速膨胀。美国“两房”及各大商业银行以及储蓄机构等金融机构对那些坏款能力差, 信用分数较低的发放了大量的次级贷款, 鼓励他们贷款买房。此类贷款占美国房贷市场的13%-15%。于此同时, 次级抵押贷款公司适时的推出了以次级贷款为基础资产的金融衍生品, 主要有MBS (住房抵押贷款支持证券) 和CDO (债务抵押支持证券) , 并将这些具有高风险的金融证券卖给投资银行和普通投资者, 使其参与到其中。2004年, 美联储感到美国经济发展过热, 为使其降温, 从2004年6月30号—2006年6月29号通过17次升息把利率提高到5.25%, 这成为刺破房地产泡沫的导火索。利率的提高使还款能力低的次级贷款者无力还款, 房屋出售出现困难, 房价开始下降。低信用的借款人违约率骤升, 导致贷款机构亏损严重, 进而引起次贷市场资金链出现裂痕。由此造成恶性循环, 加速了次贷危机的爆发。到2007年, 金融衍生品赖以支撑的基础房市严重萎缩, 使证券市场产生恐慌情绪, 贷款抵押证券无法卖出, 投资银行按照实现的约定要求贷款机构回购证券, 加大贷款机构的流动性危机。而投资银行, 保险公司等金融机构也都参与其中, 多米诺效应一触即发。由此, 次贷危机演变为金融危机。由于全球各国在美国有大量美元投资, 所以无一幸免的受到拖累, 全球经济都因此而出现衰退。

3 金融危机形成的原因分析

3.1 外部原因

(1) 崇尚新自由主义的资本主义。

20世纪80年代, 新自由主义的资本主义取代了原来的国家管制的资本主义。美国国内大肆宣扬自由经济的好处, 认为经济自由是高效率配置资源的有效保证, 也是实现经济增长的保证。虽然这在一定程度上推动了经济的发展, 但缺乏有效的政府管制, 也导致了美国90年代的金融危机。其一, 自由主义使金融完全自由化, 接触了对金融的管制。虽然使金融机构能更好的追求利润最大化, 但大大的增加了金融风险。其二, 新自由资本导致贫富差距的日益严重。而大量的贫穷者遇到唯利是图, 不管风险和后果的金融机构, 进入借贷市场后, 便增加了金融市场的风险, 降低了金融市场的抵御能力。其三, 当经济自由时, 容易产生泡沫。当资本缺乏管制时, 便会自然的流进利润丰厚, 资源稀缺的行业, 导致此行业发展过热, 产生泡沫。

(2) 过度宽松的货币政策。

21世纪初, 时任美联储主席格林斯潘一直采取降低此利率的方式刺激经济增长。从2000年1月3号—2003年6月25号利率从6.5%经过13次下调到1%并维持到2004年6月。而2004年前后的三年多时间里, 美国的实际利率为负。负利率的绝对值在最高值时超过3%。这种极具扩张性的货币政策, 导致美国房价的极具上升。可见短期利率变动是房屋需求短期变动的关键因素。货币政策过度宽松导致严重负利率时, 融资成本下降和流动性过剩刺激房屋需求增加。受到短期供给缺乏弹性供给因素限制, 房屋市场供求关系失衡导致房价上涨。房价飙升影响人们的预期, 反转激发人们投资房地产博取资产升值利润, 投机需求活跃和狂热进一步推动需求上升和价格上涨, 从而为房地产泡沫提供温床。而2004年美国货币政策开始逆转, 利率持续上调, 借款人融资成本增大。在随后的加息周期影响下, 不断升高的利率导致还款成本激增, 超出众多借款人的实际还款能力, 次级贷款的信用风险被诱发。

(3) 过度负债消费及虚拟经济严重脱离实体经济。

美国政府21世纪初的每年的财政赤字以及美国公民无节制的超前消费是危机爆发的根源。截至2008年10月, 美国信用卡债务接近1万亿美元, 人均信用卡负债约8000美元, 相比2003年增幅超过25%。可以说美国经济是靠全球借贷消费支撑的。过度消费虽然刺激了经济, 同时也累计了财政赤字, 贸易逆差及大量的金融风险和经济泡沫, 最终导致风险爆发。其次, 虚拟经济与实体经济严重不对称导致金融市场根基动摇。适度的虚拟经济可以通过资源优化配置刺激实体经济的发展。虚拟经济本身不产生价值, 但可以无限放大金融资本, 放大的资本放过来扩张信用。一旦预期出现问题, 就可能引起虚拟经济的崩盘, 进而影响实体经济。

3.2 内部原因

(1) 次级市场机构道德风险蔓延。

信用评级在金融衍生品的风险定价过程中起着非常重要的作用。而从发放这些证券的机构到购买这些证券的投资银行等, 都没有把风险放在首要考虑的位置。评级机构对这些经过对此包装和加工的产品难以给出合理的定价和评级。投资者在追求搞利润和业绩排名的驱动下, 也忽略了内部风险。所以这个产业链上几乎每一个参与者真正关心住房抵押贷款的质量, 道德风险隐藏在整个产业链和虚拟经济中。

(2) 次贷产品设计存在严重缺陷。

次贷产品存在缺陷, 借贷双方互相作用, 风险源头失控。借款方设计产品时, 几乎认为此证券依赖的房价只会涨不会跌, 而贷款者也同样认为如此。单边思想在设计产品和进行交易中体现的十分充分, 这直接给后来的违约率上升埋下种子。

(3) 次级产品过度衍生。

次级产品过度衍生, 风险跨市场传递。投资银行通过从贷款发放机构买次级贷款, 进行结构化处理和设计, 将次级贷款进行证券化, 形成衍生产品MBS, 进而再形成衍生品CDO, 并向市场发售, 使次级贷款的风险链条通过住房抵押贷款二级市场, 由次级贷款内部向多元化机构延伸, 进一步加剧了次级贷款的风险。

(4) 政府监管不力。

这次金融危机与政府缺乏监管也有密切关系。虽然美国一直被认为是拥有完善的金融体系和先进监管手段的国家, 但1999年美国国会通过了《金融服务现代化法案》。这一法案极力推行金融自由化, 放松了金融监管, 再加上政府对金融衍生品市场交易缺乏预警以及双方信息的不对称, 使得金融监管部门对市场信息的反应相当滞后。具体表现如下:

①监管当局对次贷相关机构的监管存在缺失。

政府对于占次级房贷发放量45%左右的银行累机构, 如商业银行, 储蓄机构, 银行分支机构, 尚有比较严谨的监管措施;对于占刺激房贷发放量约43%的金融控股公司分支机构缺乏严格的监管;而对于占次级房贷发放量约12%的房贷公司的监管则十分薄弱, 而他们恰恰是次贷危机中最先出现问题, 也是问题最多的。

②各国监管机构长期忽视对对冲基金的监管。

各国对对对冲基金的监管态度存在分歧。美, 英等国主张一种较为宽松的间接监管态度。以法, 德为代表的一些欧洲大陆国家则主张较为严格的直接监管。在次贷危机爆发之前, 美, 英等国的主张占市场主导。他们认为政府制定的行为规范有可能会扼杀市场自发的金融创新并进一步阻碍市场效率的提高, 因此坚决反对在当时的监管框架下对对冲基金的进一步的监管要求。同时美国监管机构认为不应为信贷衍生品制定特别规定。

③忽视外表业务监管, 缺乏资本约束。

狭义的外表业务是指那些按通行的会快准则未列入资产负债表, 但与表内资产和负债业务关系密切, 并在一定条件下可能转变为表内资产或负债业务的经营活动。外表业务是有风险的经营活动, 一般包括担保类业务, 承诺业务和金融衍生交易业务。采用资产证券化得表外业务处理, 可以把证券化得风险资产转移到资产负债表之外, 降低资产负债表上的风险资产总额, 进而成为受《巴塞尔协议》约束的商业银行提高资本充足率的利器。因此, 在金融创新不断加速的背景下, 监管机构仍主要关注资本充足率, 没有充分意识到新的复杂环境所积累起来的高风险。

④场外交易成为监管真空。

金融衍生品的交易可以分为场内交易和场外交易。在场外交易 (又称柜台交易) 时, 双方直接成为交易对手的交易方式。这种交易方式灵活多样, 可以根据交易双方的不同需要设计出不同内容的产品。场外交易中的金融创新非常活跃。由于场外衍生品的交易不尊在场内交易的清算支付体系, 需要以担保的方式控制和防范交易对手的信用风险, 主要是提供变现能力强的担保品, 如现金和债券, 采用紧盯市值方法定期调整。然后, 担保品的变现能力往往受到市场环境变化的左右, 尤其是当出现极端市场环境的情况下。次贷产品经过证券化过程所衍生的各类证券或产品多通过场外交易转手, 而这就给监管机构的管理带来了很大的难度, 造成了实际上无法监管的局面。

参考文献

[1]李石凯.低储蓄率是美国次贷危机的根源 (期刊论文) [J].中国金融, 2007, (21) .

[2]李鹏程.新自由主义与经济危机[J].知识经济, 2009, (9) .

[3]翟晨曦.美国次贷危机引发全球金融危机的思考[M].北京:经济科学出版社, 2009, (10) .