房地产调查报告案例

房地产调查报告案例（精选8篇）

房地产调查报告案例篇1

估价项目名称：北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产

委托方：北京中实混凝土有限责任公司

价方：深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

价人员：荣利、谭勇剑、王宜强

估价作业日期：2009年11月11日至2010年5月18日

估价报告编号：世联咨字BJ[2010]GF05039号

本报告仅供客户内部使用，版权归深圳市世联土地房地产评估有限公司所有，未经深圳市

世联土地房地产评估有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复

制和发布报告中部分或全部内容。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建录

一、致委托方函

二、估价师声明

三、估价的假设和限制条件

四、估价结果报告

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

（1）估价对象产权状况

（2）估价对象现状描述

（二）区域因素分析

（三）北京商业房地产市场分析

（四）变现能力分析

（五）风险提示

（六）最高最佳使用分析

（七）估价方法选用

（八）估价计算过程及结果确定

六、附件

（一）物业位置图

（二）估价对象四至照片

（三）估价对象照片

（四）产权资料

（五）《中关村科贸大厦抵押物清单》复印件

（六）《同意担保函》复印件

（七）委托方及产权方营业执照复印件

（八）评估机构资格证书、企业营业执照复印件

（九）估价人员资质证书复印件页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

一、致委托方函

北京中实混凝土有限责任公司：

承蒙委托，我们对位于北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产的市

价值进行评定估算，目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点为2009年11月11日。经过市场调查和实地查勘，根据相关证明资料和我国有关政策、法

规，并遵循房地产评估原则，选用适当的评估方法进行评定估算，确定估价对象在估价时点的抵

押价值为：人民币1832万元。

大写人民币壹仟捌佰叁拾贰万元

评估结果明细表

物业名称海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02 土地面积 2 24.72(m)

建筑面积 2 220.55(m)

评估总值(万元)1,832 优先受偿款(万元)0 抵押价值(万元)1,832 其中土地价值(万元)707 其中建筑物价值(万元)1,125)83,065

评估单价（取整）(元/ ㎡

深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

法人代表代理人：

二○一○年五月十八日页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

二、估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估

价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写

本估价报告。

5、我司房地产估价人员王东已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和

使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任。

6、没有其他行业的专业人员对本估价报告提供了重要专业帮助。

签名（盖章）

估价师：

审核：

【注册证书号:1120040042】

审核：

【注册证书号:4420020058】 4 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

三、估价的假设和限制条件

估价结果假设前提

1、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、本报告估价结果是在公开市前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式

带来的影响。

3、估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市估价的。

4、我们评估采用公开市价值标准，即在估价时点对估价对象利益进行合理销售的最佳价格。

这里假设： ①自愿销售的卖主； ②不考虑特殊买家的额外出价；

③有一段合理的洽交易时间，可以通盘考虑物业性质和市情形进行议价；

④在此期间物业价值将保持稳定； ⑤该物业可以在公开市上自由转让；

⑥不考虑特殊买家的额外出价。

5、我们评估时参考估价对象的重置成本价，即在估价时点重新建造与估价对象功能相同的建筑物的正常价格。这里假设：

①不考虑因地域的不同，地价对地面设施造价的影响因素； ②重建地域已 “七通一平”；

③在此期间估价对象工程造价将保持稳定； ④不考虑特殊承建商的额外要价。

6、本估价报告以估价对象不存法定优先受偿款为假设前提。

7、我们没有进行实地丈量，估价对象之建筑面积及分摊土地使用权面积依据委托方提供的《抵押

物清单，认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。

8、估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修，但并未

进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏。

9、所有提供给估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。

10、本评估报告中相关产权证明资料等，由委托方提供并对其真实性、合法性、准确性和完整性

负责。

11、本次评估委托方北京中实混凝土有限责任公司，估价对象现《房屋所有权证记载所有权人

为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司。本次以所有权人为委托方提供1C02商铺（建筑面

积220.55平方米）抵押担保，达到抵押条件为假设前提。

估价的限制条件

1、本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等估价页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建原则。

2、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托

方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人

使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。

3、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件是为了形象直观地讨论问题，不能作为测量成果

以作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。

4、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

5、本估价报告有效期为一年。如超过有效期或市变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。

6、报告中所使用的货币为人民币。

7、本估价报告对计算结果均进行了取整。

8、评估值在土地和建筑物之间的分配仅适用于本次指定用途。分配给土地和建筑物的价值不得单

独用于任何其他评估，否则视为无效。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

四、估价结果报告

委托方北京中实混凝土有限责任公司估价方深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司

估价对象名称北京市海淀区中关村大街18号（科贸电子城）1C02综合类房地产

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值

估价时点二○○九年十一月十一日

房地产抵押价值：

抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减

去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

市场价值：

价值定义

在公开市场上最可能形成的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于

最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易

对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。

(1)房地产估价规范（GB/T50291-1999）

(2)房地产抵押估价指导意见（2006）

(3)北京市建设工程概算定额

(4)北京市人民政府关于调整本市国有土地使用权基准地价的通知（京政发[2002]32号）

及关于公布本市出让国有土地使用权基准地价应用方法的通知（京国土房管出

估价依据

[2002]1121号）

(5)北京市政府及其他政府机构发布的相关政策法规

(6)房屋所有权证、国有土地使用权证

(7)估价人员实地查勘以及掌握和收集的相关资料

(8)委托方提供的其他资料

估价原则(1)合法原则(2)最高最佳使用原则(3)替代原则(4)估价时点原则(5)谨慎性原则

估价方法收益法、市场比较法

评估总值 1832万元优先受偿款 0万元抵押价值 1832万元

评估单价（取整）83065元/ ㎡

估价结果

大写金额人民币壹仟捌佰叁拾贰万元整

其中土地价值 707万元其中建筑物价值 1125万元估价人员荣利、谭勇、王宜强

估价作业日期 2009年11月11日至2010年5月18日

估价报告应用有效期自2010年5月18日起一年内页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

五、估价技术报告

（一）个别因素分析

1、估价对象产权状况（参见附件四：产权等相关资料）

房屋坐落海淀区中关村大街18号物业推广名/房号（科贸电子城）1C02 北京中关村科技发展（控

土地证编号京海国用（2003出）第2166号土地使用权人

股）股份有限公司

土地坐落北京市海淀区中关村大街18号地类（用途）综合、配套（地下）、地下车库

配套（地下）2041年6月26

使用权类型出让 2 12135.32 终止日期日；综合、地下车库：2051 使用权面积（m）

年6月26 日

记事有抵押权

房地产证号京房权证海股字第0004603号

房屋所有权人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司产别股份产

结构钢混房屋总层数 22（-04）建筑面积 116002.21

房屋设计用途综合类房屋现状用途商业、综合建成年代 2004年(来源于现场查勘）

他项权利摘要有他项权利

附记已立项，建筑面积在核减中

2、估价对象现状描述（参见附件三：估价对象照片）

此次估价对象为该产权证中1C02号房地产，建筑面积220.55平方米。估价对象所在的中关

村科贸电子城位于中关村大街18号，钢混结构，建成于2004年。中关村科贸中心是集电子城、写字楼、餐饮娱乐为一体的综合性物业，中心北部为写字楼，南部为电子城。电子城地下1层为

物美超市，一层为国内外品牌形象店，主要经营笔记本、整机数码产品，二层以数码及其零配

件为主，三层以笔记本及其零配件为主，四层为信通、DIY玩家乐园，五层以国美电器、软件、办公为主，六层为国美电器，七层为服装鞋城，八层为餐饮娱乐。二层有最大的正版软件经

销商连邦软件旗舰店。大厦内部每层布置4部扶梯，10余部直梯，内部设施还有中央空调、烟感、喷淋、监控等。商场目前的经营状况：商场的经营为分租经营，主要以电子产品为主，兼营

餐饮、娱乐等项目，人流较大。估价对象为位于1层的1C02号房地产，现出租用于销售手机

中，周边商业月租金水平在600—800元/建筑平方米之间。估价对象的装修情况如下：外墙面：

玻璃幕墙；内墙面：乳胶漆；地面：地砖；天花：吸音矿棉板。

（二）区域因素分析页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

估价对象西临中关村大街，与区域标志性建筑海龙电子城、鼎好电子城隔路相望，北距城

市环路北四环约200米。周边分布有众多综合商务楼，有海龙电子城、鼎好电子城、太平洋电子

城、中芯大厦、财智国际大厦等。教育科研单位有：中科院物理研究所、中科院基础科学园区、北京航天航空大学、新东方语言学校等。购物配套有：新中关、津乐汇、家乐福等。金融邮

政配套有多家商业银行分支机构。市政基础设施和公共配套设施完善。估价对象西临城市主干

路的放射线中关村大街，北距城市环路北四环约200米，地理位置优越；附近有302、743、355、365、26、732等20多条公交线路，临近地铁4号线中关村站，交通较为便利。

（三）北京商业房地产市场分析

今年以来，我市房地产开发投资在政府为主导的投资带动下低开高走，一级开发投资加快增长

和建安工程快速恢复影响开发投资大幅回升；开发供给尽管然低迷，但降幅逐步缩小；市场

销售在经历上半年量价快速齐升后，连续两个月出现销量平稳，价格持续上涨的态势；金融贷

款力度的加大以及销售的快速增长为投资增长提供充足资金。

1、房地产开发投资大幅回升

受一级开发投资带动影响，我市房地产开发投资大幅回升。1-8月，全市完成房地产开发投资额

1478.4亿元，比上年同期增长44.2%，增幅比1-7月提高18.2个百分点。其中8月当月完成开发投

资273.3亿元，同比增长3倍。

1-8月，全市土地储备中心和房地产开发企业完成土地一级开发投资达559.8亿元，比上年同期

（68.7亿元）增长7.1倍。如果扣除土地一级开发投资影响，1-8月完成开发投资仍然下降4%，降幅比1-7月缩小12.1个百分点。

建安工程快速恢复，费用形成投资加快增长。1-8月，开发企业建安工程量呈快速恢复态势，全

市房地产开发建安工程完成投资513.8亿元，比上年同期下降2.4%，降幅比1-7月缩小9个百分点

。于土地一级开发多为前期或拆迁等费用支付，相关费用形成的投资增长较快。1-8月，全市

房地产开发相关费用完成投资为939.4亿元，比上年同期增长99%，增幅比1-7月提高29个百分

点。

2、开发面积降幅缩小，住宅竣工面积增长较快

新开工面积降幅持续缩小。截至8月底，全市商品房施工面积为8518.2万平方米，比上年同期下

降1.6%，其中住宅施工面积为4808.3万平方米，同比增长1.1%。1-8月，商品房新开工面积为

1034.9万平方米，同比下降28.2%，降幅比1-7月缩小1个百分点。其中，住宅新开工面积为

627.2万平方米，同比下降35.1%，降幅比1-7月缩小7.3个百分点。

住宅竣工面积增长较快。1-8月，全市商品房竣工面积为1053.4万平方米，比上年同期下降9.1%

。住宅竣工面积为663.5万平方米，同比增长4.2%。8月当月住宅竣工面积为87.7万平方米，比7

月当月增长56.6%。

3、商品住宅销售市场总体依然活跃页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

新建住宅销量超过去年全年。1-8月，全市商品房销售面积为1442.9万平方米，比上年同期增长

1.3倍，比2007年同期增长17.1%。其中，商品房期房销售1097.2万平方米，同比增长1.6倍。全

市住宅销售面积为1182.8万平方米，同比增长1.6倍，比2007年同期增长17.3%。其中，住宅期

房销售937.2万平方米，同比增长1.7倍。

1-8月，全市销售商品住宅10.3万套，相当于上年全年住宅销售套数（9.4万套）的109.4%。

8月商品住宅销售量保持平稳。8月份，全市住宅销售面积为168.4万平方米，比7月份略降

0.1%，比6月份下降17.2%。其中，住宅期房销售132.2万平方米，比7月份增加1.9万平方米。

4、房屋销价格持续上涨

8月份，我市房屋销售价格继续呈现上涨态势，价格同比上涨1%，涨幅比上月提高0.9个百分

点，其中，新建住宅价格同比上涨2.1%，涨幅比上月提高1.3个百分点，二手住宅交易价格同比

下降2.2%，降幅比上月缩小0.7个百分点。

新建住宅价格连续6个月上涨。自今年3月份以来，我市新建住宅销售价格一路上扬。8月份，新建住

宅价格环比上涨1.3%，比上月缩小0.1个百分点，价格环比连续6个月走高。

二手住宅环比价格稳步走高。8月份，我市二手住宅交易价格尽管然低于上年同期，但同比降

幅不断缩小，价格环比上涨0.2%，环比涨幅连续3个月持平。

5、房地产企业项目到位资金增幅扩大

受宏观环境影响及销售市场的回暖，企业开发项目到位资金呈全面回升态势。1-8月，房地产开

发企业项目本年到位资金3493.2亿元，比上年同期增长81.3%，增幅比1-7月扩大9.3个百分点。

金融贷款仍然增长最快，为1450.6亿元，同比增长1.6倍，增幅比1-7月扩大7.2个百分点。自筹资金和定金及预收款分别为530.4亿元和949.5亿元，同比分别增长25.9%和57.7%，增幅比1-7月

分别扩大9.3个百分点和14.7个百分点。

6、2008~2009年北京商业房地产市场情况

受经济大势的影响，至2009年8月商业类房地产投资有所增长，价格有所回升。具体情况如下

表：

表：2008~2009年北京商业及服务业等经营性用房投资情况表

单位：万元，%

投资额去年同期投资额为去年同期% 2008年1-2月 302623 181796 166.5 2008年1-3月 541779 405806 133.5 2008年1-4月 728017 556127 130.9 2008年1-5月 948779 691213 137.3 2008年1-6月 1244501 900990 138.1 2008年1-7月 1410869 1162986 121.3 2008年1-8月 1489569 1357425 109.7 2008年1-9月 1611348 1649237 97.7 2008年1-10月 1749454 1912940 91.5 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建 2008年1-11月 1932231 2123396 91 2008年1-12月 2403637 2673568 89.9 2009年1-2月 168411 302623 55.7 2009年1-3月 294945 541779 54.4 2009年1-4月 459364 728017 63.1 2009年1-5月 600261 948779 63.3 2009年1-6月 807128 1244501 64.9 2009年1-7月 978782 —— 69.4 2009年1-8月 1182918 —— 79.4

表：2008~2009年商业房地产销价格指数

本月价格指数年初至本月累积价格指数

2008年1月 107.80 107.80 2008年2月 107.50 107.60 2008年3月 107.50 107.60 2008年4月 107.20 107.50 2008年5月 106.80 107.30 2008年6月 105.90 107.10 2008年7月 105.60 106.90 2008年8月 105.50 106.70 2008年9月 104.90 106.50 2008年10月 102.00 106.10 2008年11月 99.60 105.60 2008年12月 99.10 105.00 2009年1月 98.70 98.70 2009年2月 98.60 98.70 2009年3月 97.60 98.30 2009年4月 97.8 98.2 2009年5月 97.7 98.1 2009年6月 99.4 98.3 2009年7月 99.60 98.50 2009年8月 100.00 98.70 注：以上年同期为100

（四）变现能力分析

房地产变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房

地产转换为现金的可能性。

项目内容

估价对象房屋设计用途为综合类，位于科贸电子城一层，其建筑形式符合一般商

通用性

业经营需要，故通用性较强。

独立使用性估价对象为整体房地产的一部分，独立使用性较强。

根据合法用途和产权状况，估价对象可分割转让性较强，但对整体价值会产生一

可分割转让性

定影响。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

假定在估价时点强制处分估价对象，因卖方价外手续费、竞价空间、双方无合理的谈判周期、快速变现的付款方式及目前拍卖市场成交活跃程度等因素，将会产

变现价值

生一定的价格减损。根据估价对象的具体情况，预计估价对象可实现的快速变现

价值为市场价值的七成。

（五）风险提示

1、估价对象可能因区域规划、功能定位、市政建设、交通条件、生态环境、使用状况等因

素变化导致抵押价值减损。

2、估价对象可能因房地产市场变化、国家宏观政策和经济形势变化、房地产相关税费和银

行利率调整等因素导致估价对象的抵押价值减损。

3、估价报告使用者应合理使用评估价值。关注处置房地产时快速变现费用变化对估价对象

抵押价值的影响；关注估价报告出具之后至抵押登记期间是否会出现法定优先受偿权利。

4、使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

（六）最高最佳使用分析

是指在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术上可行、在经济上可行的方式来实

现房地产的最高最佳使用。本次估价对象的法定用途是综合类，现用于商业、综合，故目前估

价对象的最高最佳使用用途与法定用途不一致。估价对象位于科贸电子城一层，本次评估在合

法的前提下，考虑其最高最佳使用用途为商业。

（七）估价方法选用

于估价对象为收益性房地产，有稳定的租金收入，故我们采用收益法对其市场价值进行

评估；于估价对象周边的同类房地产市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用市场比较法对其市场价值进行评估。

1、收益法原理

是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点

上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。即购买一宗一定使用年限的

房地产，等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么，以现有的一个货币额

与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产的价格，称为收益

价格。

2、市场比较法原理页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产知价格修正得出估价对象房地产

最可能实现的合理价格的一种估价方法。

（八）估价计算过程及结果确定页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

1、采用收益法计算过程及结果

海淀区中关村大街18号(科贸电子城）1C02 还原利率（r）8.00% 序建筑面积（m2）220.55 月租金(元/m2)[根据市场调查确定] 750

项目内容房产原值（元）3,571,758 租金年递增率(g)[根据市场调查确定] 0.00% 号收益年限（N）41.6 空置率 [根据市场调查确定] 10.00% 年份 09.11-09.12 2010.1-2012.8 2013~2051.6 年期 0.1 2.6 38.9

☆ 1 租约期外月租金收益月租金×建筑面积 165,413 空置损失租金收益空置率×月租金收益 16,541 2 年租金收益 1,100,000 1,100,000 1,786,464 a.租约期内年收益 1,100,000 1,100,000

b.租约期外年租金收益(月租金收益-空置损失收益)×12 1,786,464 3 扣减项目 A+B+C+D+E+F+G+H 127,519 127,519 172,826 A.房产税房产原值×70%×1.2% 30,003 30,003 30,003 B.营业税年租金收益×5% 55,000 55,000 89,323 C.教育费附加营业税×3% 1,650 1,650 2,680 D.城市建设维护税营业税×7% 3,850 3,850 6,253 E.印花税年租金收益×0.1% 1,100 1,100 1,786 F.房屋租赁管理费年租金收益×1% 11,000 11,000 17,865 G.维修管理费房屋重置价×1% 22,723 22,723 22,723 H.保险费房屋现值×0.1% 2,193 2,193 2,193 4 押金年收益押金×年利率押金一般为三个月租金 6,188 6,188 11,165 年租金纯收益年租金收益-扣减项目+押金年收益 978,669 978,669 1,624,803 6 收益总值年租金纯收益/(r-g)×{1-[(1+g)/(1+ r)]n} 93,788 2,201,513 15,672,765 7 评估单价（取整）收益总值÷建筑面积 81469 8 评估总值评估单价×建筑面积 17967988 9 权重 50.00% 14 页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

2、采用市场法计算过程及结果

商业房地产比较因素条件说明表

项目估价对象案例一案例二案例三

物业名称科贸电子城1C02 中关村海龙电子城中关村鼎好电子城中关村科贸电子城

建筑面积(㎡)220.55 43 13 11.5

交易日期 2009年11月11日 2009年5月10日 2009年9月9 日 2009年5月16日

单价(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217

交易情况修正正常市场正常市场正常市场正常市场

为中关村商圈核心，商为中关村商圈核心，商位于中关村商业圈，商位于中关村商业圈，商

商业集聚程度

业集聚程度高业集聚程度高业集聚程度高业集聚程度高

商业级别市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)市级(电子城)

周边公交线路有307、周边公交线路有307、周边公交线路有307、周边公交线路有307、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、320、332、355、365、交通便捷度 681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，681、683、697路等，南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100 南临海淀黄庄地铁站100

米，交通便捷米，交通便捷米，交通便捷米，交通便捷

临入口和主干道距

很近近一般较近

离

北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四北侧临城市主干道北四

环，西侧紧邻城市主干环，东侧紧邻城市主干环，东侧紧邻城市主干环，西侧紧邻城市主干

临街道路况

道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道道中关村大街，临街道

路况好路况好路况好路况好

高层建筑，外墙为玻璃高层建筑，外墙为玻璃高层建筑，外墙为玻璃

高层建筑，外墙为玻璃

幕墙，内墙刷乳胶漆，幕墙，内墙刷乳胶漆，幕墙，内墙刷乳胶漆，装修档次幕墙，视觉效果较好，天花为铝矿石棉吊顶，天花为铝矿石棉吊顶，天花为铝矿石棉吊顶，内部普通装修

地砖地砖地砖

商铺类型商场商铺商场商铺商场商铺商场商铺

内部格局合理合理合理合理

面积较大适中较小较小

层高 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米 3-3.5米

所在楼层 1层 1层 1层 2层房屋成新率 9成新 9成新 9成新 9成新页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建商业房地产因素比较修正指数表单位：元

项目估价对象案例一案例二案例三

单价(元/ ㎡)待估 80605 75285 65217 交易情况修正 100 100 100 100 交易日期修正 100 100 100 100 商业集聚程度 100 100 100 100 商业级别 100 100 100 100 交通便捷度 100 100 100 100 临入口和主干道距

90 85 95 离

临街道路况 100 100 100 100 装修档次 100 100 100 100 商铺类型 100 100 100 100 内部格局 100 100 100 100 面积 100 102 105 105 层高 100 100 100 100 所在楼层 100 100 100 80 房屋成新率 100 100 100 100

修正结果系数 1.0893 1.1204 1.2531 修正后评估单价 87803 84349 81723 评估单价 84625 评估总价 18664044 加权值 50%

3、最终结果确定

通过两种方法计算，从不同角度反映了估价对象的市场价值，估价人员经过综合分析，并根据估

价对象的特点，对两种结果采用算数平均法求值，最终确定估价对象的评估结果为：

抵押价值：1832万元。

大写金额：人民币壹仟捌佰叁拾贰万元。页PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建附件一：物业位置图

估价对象

附件二：估价对象四至照片

东：住宅小区南：住宅小区

西：中关村南大街北：北四环西路PDF 文件使用 “pdfFactory Pro” 试用版本创建

附件三：估价对象照片

估价对象外观大堂

大堂西侧入口

房地产调查报告案例篇2

一、企业基本情况

成立于2005年的QDZJ公司是从事房地产业务的民营企业，公司的注册资本为1900万元，主营业务包括房地产、路桥、物业等方面。经过几年的发展，QDZJ公司已经是在当地颇具规模的房地产企业。2009年QDZJ公司成功投得本市中心地带的一块土地，用于开发小商品交易中心项目，项目规划在区内建筑15栋高楼，其中：写字楼1栋，商用公寓10栋，民用住宅2栋，休闲中心1栋，商务酒店1栋，商务酒店直接以QDZJ公司的子公司组建，命名为DNH酒店有限公司。

QDZJ公司计划将小商品交易中心打造为全世界各国小商品的集散地，并借助发达的运输条件，使其成为第二个义乌。到2011年，项目全部竣工而且完成了所有销售工作，剩余房产则留作自用。QDZJ公司和大部分企业一样，在成立之初都将工作重点放在了开发市场上，对于内部管理则都是被动的在改进，也就是只有公司出现了严重的内部管理问题，QDZJ公司才会采取应对措施，并建立相应的管理机制。当然，机制也并不具有太高的科学性与合理性，基本上都是针对具体问题而设置的，没有系统性与全面性。QDZJ公司及其下设企业都没有设置专门的税务管理岗位，税务工作都是交给财务部统一负责的，人员的专业性不高，因此，进行的相关核算与申报总是会出现这样或那样的问题，导致公司有时要面对很高的税务风险，过去几年遭到了主管税务机构3次警告与罚款处理。

二、QDZJ公司税务管理基础改造

（一）税务管理组织结构与人员设置

QDZJ公司结合自身的发展战略以及经营规划，将小商品交易中心作为项目核心，建立了税务管理组织结构，并安排了税务专员，由其专职管理公司的税务工作。这样，QDZJ公司就能够有效提升税务管理效率，从而将税务管理与公司其它管理体系对接，让公司的管理体系更加完整，运作更加顺畅。QDZJ公司设置了如图1的税务管理组织结构。

（二）税务部门职能界定

QDZJ公司认真分析了运营实际之后界定了税务部门的职能，除了一般企业税务部门的基本职能之外，该公司税务部门最大的特点就是还拥有其它两项职能：首先，对公司的税收进行合理筹划，从而在税法允许的范围内减轻公司整体税负；其次，管理税务风险，最好能让公司各项税务操作在零税务风险的情况下进行。

（三）税务管理核心点与控制手段

QDZJ公司深入分析了当前的治理结构、管理架构以及人员调配问题，并结合税务管理目标确定了管理核心点与控制手段，在整合其各项制度与规范的基础上，将其中的控制核心点与具体手段汇总为表1。

三、QDZJ公司税务筹划研究

（一）项目准备阶段

2009年QDZJ公司成功投得本市中心地带的一块土地，用于开发小商品交易中心项目，项目规划在区内建筑15栋高楼，其中：写字楼1栋，商用公寓10栋，民用住宅2栋，休闲中心1栋，商务酒店1栋。项目落成后建筑面积高达平方米，按照公司的发展规划，将对外销售其中的平方米，剩余部分则留作自用。对QDZJ公司来说，这是所有开发项目中最大的一个，因此，公司决定由自己直接开发，不再转包出去，从而保证项目的质量。

QDZJ公司结合项目的特点，将写字楼、民用住宅、商铺、休闲中心确定为成本对象。此外，因为酒店作为独立法人，所以进行单独核算。写字楼QDZJ公司计划留作自用，所以必须将其列为成本对象；民用住宅如果作为成本对象可以享受相关的税务优惠，从而降低QDZJ公司的总体税负。

QDZJ公司将DNH酒店作为子公司，并以代建的名义兴建酒店，那么其在该过程中仅缴纳营业税即可，而不用缴纳税率相对更高的土地增值税。QDZJ公司把DNH酒店地皮估价之后作为资本投入了DNH酒店，提升了其注册资本。

QDZJ公司对整个项目进行了税务风险分析，具体风险情况见表2。

（二）项目开发过程

按照上面确定的成本对象将成本分类，并按照项目落成后的销售价格等计算成本数据，同时密切关注总体税负拐点是否出现，借助科学的方法调整投资顺序，从而改变增值额。

2011年小商品交易中心基本竣工，土地增值税的具体计算过程见表3。

为了免征土地增值税，QDZJ公司计划再投入50万元建设交易中心的内部设施，此时的税项计算如表4。

假设住宅销售一空，QDZJ公司又投入了50万元建设交易中心的内部设施，则可以实现减轻税负的目标，同时还提升了项目的综合竞争实力。

对DNH酒店的开发，因为其作为一个单独的子公司，所以，相关的发票以及收据都是以DNH酒店为抬头的，不会以QDZJ公司作为抬头，项目竣工后会进行单独核算。DNH酒店开发有两种方式：一是先用土地作为投资资产，之后再建筑；二是先建筑，竣工之后再投资。下面就分析一下这两种方式的税收差异：

方案A：先将土地作为资产投资，之后再建筑（见表5）。也就是把酒店所占地皮作为投资，该地皮估价为1125万，成本价为780万。需要缴纳的营业税为63万元，需要缴纳的土地增值税为84.60万元。

方案B：先建筑然后再投资，QDZJ公司先将房屋建筑好然后再以投资的形式注入DNH酒店公司（见表6）。需要缴纳的营业税=696.49万元，需要缴纳的土地增值税=1373.78万元。

通过对比可知，方案A比方案B更加经济。

因为是大型地产项目，QDZJ公司自己负责了所有的主体工程，但是仍然有些配套工程需要由专业公司来建设。基于这种情况，QDZJ公司在订立建设合同的时候，需要明确不同合同主体、付款方式、结算方式下的纳税情况，并根据公司的运营实际选择最为适合的合同条款，从而将总税负控制在最低水平。同时，这种事先筹划的合同，还能有效降低QDZJ公司可能面对的财务风险。

（三）销售阶段

具体如下：（1）实行分类定价制度。QDZJ公司需要根据不同成本对象实行分类定价制度，从而制定销售策略时实行了售后回租模式，并在销售合同中约定每年支付房屋售价作为租金。这种销售模式下会出现如下的关系：买房者将房子租给QDZJ公司，QDZJ公司再租给其他租客；其中买房者和QDZJ公司的关系更接近于委托代理关系，这种关系之下QDZJ公司不会出现被重复计征房产税的情况，还能减小税基。

小商品交易中心销售出去1500万元房屋，之后QDZJ公司将其回租，每年支付房屋售价的8%作为租金，则税金缴纳情况如表7所示。不难看出，售后回租模式能够有效减轻买卖双方的税负。

（四）持有阶段

QDZJ公司按照经营规划只对外销售了小商品交易中心的一半，其它全部留作自用。而持有这些房产同样也可以进行税务筹划。

(1）改变租金结构。QDZJ公司可以把租金结构调整为不同形式的费用组合，像是房租、管理费等。这样QDZJ公司就不单单是向客户提供房屋而已，还提供了后续的相关服务，并保证整个中心处于稳定的运营状态。房租和管理费在计税方面存在很大区别，税率完全不同，这样就为QDZJ公司提供了进行税务筹划的机会，借助这种方式能够有效减轻公司的整体税负。

(2）出租与自营择优选择。QDZJ公司实行了出租与自营择优选择的模式：QDZJ公司把休闲中心对外出租出去，每年可以收入17.60万元租金，休闲中心的账面价值是31.55万元。QDZJ公司的纳税情况具体见表8。不难看出，QDZJ公司将休闲中心出租出去每年可以降低税负13.95万元。

四、结论

本文中QDZJ公司通过有效的税务筹划不但降低了税负，还将公司的税务风险控制在了较低水平，可以说实现了预期目标。QDZJ公司为了更好地实现发展目标，对自身税务管理组织进行了调整并设置了专门的税务管理岗位，有效提升了税务管理质量；同时，因为税务人员综合素质的提升，公司在税务筹划方面也有了更大的发挥空间。QDZJ公司也提升了税务风险管理意识，在平时的税务工作管理中，时刻关注各类可能产生的风险，并制定了相应的应对措施，从而保证一旦识别出了税务风险，就能立即进行相应的处理，进而保证公司不会因为税务问题而违反相关法律法规。

综上所述，不光是对QDZJ公司，其实对任何企业来说都一样，为了实现自身更好的发展，应该在税法以及相关法律允许的前提下进行税务筹划，同时管理好税务风险，因为这样不但能够为企业节省资金，用于运营与发展；还能提升企业的内部管理效率，从而提升运营效率。这样，企业才能在激烈的市场中保持住自身的竞争优势，获得更好的发展。不过，当前我国企业在税务风险管理方面还比较薄弱，应该积极采取强化措施提升管理效率。

参考文献

[1]法清军:《房地产税收筹划》,《财经界(学术)》2012年第10期。

[2]彭勇:《房地产企业税收筹划及方案解析》,《市场经济与价格》2012年第6期。

[3]王振、刘麦荣、周敏:《房地产税收筹划》,《经营管理者》2011年第21期。

[4]张敬峰、谢宜:《对企业战略纳税筹划管理的研究》,《中国总会计师》2011年第1期。

[5]熊毅:《房地产企业税收筹划实例分析》,《公用事业财会》2011年第2期。

[6]张源:《我国房地产企业税收筹划分析》,《商业会计》2012年第16期。

基于收益法的房地产评估案例研究篇3

【关键词】收益法；房地产评估；具体案例

说到收益法，我们不可避免的要提到成本法，收益法和成本法同样作为房地产的评估方法，经常会被拿来做比较。今天我们要说的是，随着市场经济的发展，成本法已经不能满足社会需求。收益法作为三大基本评估方法之一，正在迅速发展，在房地产评估中占据了重要地位。

一、什么是收益法

1.收益法的定义

收益法不仅是对评估对象当前收益的评估，更是通过对评估对象的能力的了解来对其未来的纯利润收益的评估。因此又被称作收益还原法或者收益现值法。收益法的高明之处在于，它所看到的不仅仅是眼前的资金，更是将房地产未来发展过程中的纯收益进行折现处理（在这一过程中要运用到还原利率）。能够比较准确客观的评估出房地产的真实价值，不论是对于委托方还是对于评估对象，这种评估方法都是比较容易接受的。

2.收益法的适用对象

预期收入或者说未来的效益是收益法适用的基础。收益法的落脚点实在于未来收入，在考虑所有综合条件下，对被评估对象未来的净收益做出的一个评估判断。它的理论基础是利用了资金具有时间价值的原理，将在合理推算下评估对象的未来收益也算入评估对象的价值之中，利用复利折现公式进行运算。从这里我们就可以看出来，收益法适合用于在未来时间内会带来经济效益的房地产产业之中，比如酒店、宾馆、写字楼、商业大厦等这种类型的房地产是适合使用收益法进行评估的。比如说学校、公园、政府用地等没有经济效益的发那个地产产业，运用收益法来评估显然是不合适的，因为这种类型的房地产业根本就不存在经济效益。

举例来说，若委托人要求就对商业用地比如店铺店面的房地产评估拿出评估报告，这样的情况下就适合用收益法进行评估。比如要综合店面所处的地段，繁华的市中心和偏远的郊外其价值当然是不一样的。这里还有一个公式，即土地价格=地租/还原利率。所以说类似这种情况的房地产评估是适合运用收益法的。

3.收益法的作用

收益法能够比较客观全面的来评估出房地产的真实价值。而且它具有未来的预期性，是对被评估对象长远价值的一个全面评估。比如对一个楼盘的价值评估，按照传统的成本法来评估的话，只是根据他的成本来进行价值评估，完全没有考虑到楼盘周边的环境，楼盘所处路段，国家的政策的影响，是很片面的一个价值评估，不能够评估出被评估对象的真实价值。而利用收益法进行评估的话就不会出现这样的问题，反而能够客观的估算出楼盘的真正价值。

二、收益法的评估步骤

1.搜集关于评估对象的信息材料。在进行评估开始时的首要工作就是对评估对象材料的搜索，包括评估对象的投资费用和房地产的收入情况。只有全面了解被评估的对象才能准确的用收益法估算出房地产的价值。

2.测算房地产的正常费用。进行估算是不能单纯地相信书面上的材料，还要实际去求证一下，准确测算出房地产的前期的投入资金，这对房地产价值是一个很重要的影响因素。

3.测算房地产的正常收入。这个正常收入指的是在房地产建成并投入使用之后，通过商业活动或者其他活动带来的收益都叫做正常收入。

4.计算房地产的纯利润。在了解了房地产的投入费用和正常收入之后，我们可以根据实际情况推测出房地产每年的大致纯利润，这个纯利润是对评估对象收益能力的考察，在此基础上来进行下一步的工作。

5.确定房地产的收益年限。一般来说，房地产都是有使用年限的，就像我们居住的房子有产权期是一样的。但收益年限跟房子的产权期又是不一样的，它还要考虑到建筑物经济使用年限。所以在进行评估的时候一定要确定房地产的收益年限，这个数据会直接影响整个房地产的价值。

6.选用适当的还原利率。在推算出房地产的纯利润之后，我们就可以利用复利折现公式即F=P（1+i）^n（F是终值，P是评估价值，i是折现率，n是计息期数）来推算出房地产最终的价值。

7.估测并确定房地产的评估价值，形成书面报告。在完成所有的数据计算得出最终的评估价值之后，要出具书面报告使委托人信服。至此，评估工作才算完全结束。

三、收益法在房地产评估中的现状分析

1.收益法的运用有牢固而科学的理论基础。预期理论是收益法的依据。将被评估对象的未来收益算入房地产的总价值中，并作为现在的价格。相比于市场法和成本法来说，成本法只着眼于费用，通过费用来确定价格，这种方法不能说是错误的，它也有一定的理论依据，但是它的限制性比较强。比如对于不可再生的土地就不能准确的估算出其价值。市场法就更不用多说。因此，收益法在房地产评估中有着良好的发展前景。

2.收益法应用范围广泛。对于具有收益性或者潜在收益性的房地产来说，收益法的评估方法都是使用的，这在上面我们已经讲过。另外，评估对象的价格能够通过收益法比较真实可信而且直观的现金的形式展现出来，更加符合房地产的本质需求，因此这种评估方法很容易被买卖双方所接受，故而能够被广泛应用。

3.收益法虽然能够被廣泛应用，但对于其行业发展现状来说还存在很大的问题。首先制约收益法发展的关键因素是专业性人才的缺乏。目前我国评估行业的从业人员有近10万人，乍一听这是个非常庞大的数据，但是使用收益法对房地产进行评估，是一个非常复杂的过程，不仅要求有精确的计算能力，还要求对整个房地产市场能够有一个清晰而长远的了解，对国家政策的走向和影响作出准确判断。因此，能够熟练运用收益法的评估人员还十分匮乏而且因为我国的评估行业是在短时间内迅速发展起来的，更加剧了这方面人才的流失。

其次收益法的推广应用的过程中也存在一定问题。主要表现为评估报告质量不高而受到社会质疑。具体体现在数据不够准确甚至是直接编造数据，严重脱离实际情况，参数确定不准确直接影响总体价值的评估等。质量不高的原因有两点：一是评估人员不能熟练运用收益法进行评估工作，因为收益法本身就是一个比较复杂的运算方法，很多数据也不好确定，所以很容易出现这种问题。二是太过机械，直接套用书本上的公式，忽略实际情况。同时一部分从业人员的职业道德和职业素养也存在问题，容易导致低价竞争、行业内部不正当竞争，影响整个行业的发展。

4.收益法最早用于西方经济发达国家，他们的经济体制比较完善，而且收益法的应用也是应该建立在比较完善的经济体制之上。而我国的经济体制虽然在不断的發展完善，但终究存在不成熟性和不发达性。这导致收益法进行的评估，不能准确的反映出被评估对象的客观价格，是制约收益法发展的一个重要因素。

四、收益法在房地站评估中的发展方向

1.评估行业加大人员培养力度。目前评估行业对专业的能够熟练运用收益法的人员需求量很大，这就要大量培养专业人员，提高测评人员的业务素养，要求能够准确定位净收益、资本化率和效益年限，进行准确评估。

2.不可否认，在评估行业也存在着恶性竞争，因此要建立健全的评估制度。严格按照程序的设定，公平、公正、公开、科学合理的进行评估工作。减少在利益驱使下引发的不正当竞争行为。

3.我国房地产估价是顺应经济的发展在短时间内迅速兴起的一个行业，因为发展过快，所以很多地方都存在弊端。照搬照抄过来的评估方法并不完全的适应中国国情，因此收益法虽然在美国被广泛应用，我们国内应该多多学习他们的先进经验，而不是单纯地只借鉴理论。同时也要将理论同我国的具体国情相结合，在原有的理论基础上逐渐摸索出一套新的符合实际国情的收益法。只有明白了收益法在房地产评估中的准确运用方法，才能改变目前收益法所面临的种种困境。

五、结束语

综上所述，随着市场经济的发展，资产评估和评估技术也在不断的发展。收益法在房地产评估中能够比较客观的反应被评估对象的真实价值，并且能够详细的列举出推算方法，增加说服力。因此被广大群众所接受，虽然这种方法目前还存在着种种缺陷，但相信它会发展的越来越好。

参考文献：

[1]柯小霞.收益法在房地产评估中的应用[J].考试周刊，2010，（21）.

[2]涂丽娟.房地产评估中的折旧模型研究[J].产业与科技论坛，2010，（4）.

[3]段岩燕，郑艳，张彩艳.房地产评估理论价格与市场价格差异分析[J].中国房地产，2009，（9）.

房地产调查报告案例篇4

考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、下列不属于普通股股东享有权利的是。A：股息红利分配的要求权 B：对公司事务的质询权 C：要求赎回权

D：公司剩余财产的分配权 E：执行层的组织协调

2、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。A．数学曲线拟合法 B．平均增减量法 C．平均发展速度法 D．移动平均法

3、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于__。A．1.2% B．1.5% C．12.5% D．16.7%

4、划拨土地使用权可以出租，租赁时间超过__的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。A．3个月 B．6个月 C．1年 D．2年

5、《中华人民共和国物业管理条例》属于。A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件

E：房地产估价机构必须加盖公章

6、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。A．21225万元 B．19854万元 C．2358万元 D．20143万元

7、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。A：折价发行 B：平价发行 C：溢价发行 D：逆价发行

E：执行层的组织协调

8、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格

9、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D．存量+新增竣工量-拆毁量

10、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。A：越大 B：越小 C：不存在 D：分散 E：借款合同

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】 A：80％ B：82％ C：83％ D：92％

E：工业用地的监测点评估价格

12、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000 B．2500 C．3000 D．3500

13、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__(公式中C表示消费，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y

14、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。A：500 B：750 C：900 D：950 E：执行层的组织协调

15、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高

B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份 C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离

D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

16、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。A．变动费用 B．同定费用 C．材料费用 D．人工费用

17、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。

A：建筑平面图 B：建筑立面图 C：建筑剖面图 D：结构施工图

E：执行层的组织协调

18、__是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。A．自行拆迁 B．委托拆迁 C．指定拆迁 D．强制拆迁

19、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法

E：工业用地的监测点评估价格

20、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。A．78 B．882 C．1210 D．1272

21、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。A．专业工程

B．建筑工程全过程 C．分部工程 D．分阶段

22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。A．2427 B．2500 C．2575 D．2632

23、下列不属于房地产金融特点的是。A：集中性

B：资金周转期短 C：资金运动固定性 D：资金增值性

E：执行层的组织协调

24、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。A：30 B：45 C：60 D：90 E：执行层的组织协调

25、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。A．31.134 B．311.34 C．3113.4 D．31134

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。A．1.80 B．2.00 C．2.20 D．2.50

2、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

3、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。A．发起者 B．影响者 C．决策者 D．购买者

4、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。A：建筑安装工程费 B：土地使用权出让金 C：拆迁补偿费

D：公共配套设施建设费 E：城市基础设施建设费

5、按我国现行规定，预备费包括两部分。A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费

6、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。A．措施费 B．规费 C．利润

D．企业管理费 E．税金

7、以下这些权利中，属于他物权的有__。A．使用权 B．租赁权 C．地役权 D．所有权 E．抵押权

8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法

9、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。A．期限短

B．不记名、可自由转让 C．能提前提取现金 D．面额固定

10、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。A：房地产咨询 B：房地产价格评估 C：房地产经纪 D：房地产转让 E：房地产抵押

11、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分

B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分 D：按交易形式细分 E：按目标市场细分

12、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。A：权利人法定名称变更 B：房地产现状的改变 C：房屋门牌号码改变 D：买卖房屋

E：改建或添建而使房屋面积增加

13、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。A．收益递增递减原理 B．均衡原理 C．替代原理 D．预期原理 E．适合原理

14、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图

D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表

15、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元。该市A市2007—2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。A：107．69％ B：7．69％ C：110．3％ D：10．3％

E：执行层的组织协调

16、房地产估价的主要难点是__。A．市场行情变化不定 B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握 D．房地产价格的影响因素影响程度不同

17、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为8 5％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同

18、间接融资的优点在于__。A．筹资上可以积少成多 B．安全性比直接融资高 C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

19、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。A．100 B．42 C．63 D．77 20、__常以每月每平方米为基础计算。A．百分比租金 B．基础租金

C．建筑面积租金 D．使用面积租金

21、下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是__。

A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请 B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请

C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请

D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请 E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请

22、属于外汇市场的参与者的是。A：外汇银行 B：外汇受理人 C：客户

D：中介公司 E：中央银行

23、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。A．线条图 B．散点图

C．网络计划技术 D．统筹法 E．抛物线

24、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素 B．环境因素 C．人口因素 D．行政因素

房地产经典促销案例篇5

房地产业竞争越来越激烈的今天，房产促销的形式也五花八门，大有百花齐放的势头。在房地产营销过程中，房地产促销方法的正确运用关系到房产项目的成败关键。不过，房产促销的花样再多，也有它的基本形式。那么，房产促销有几种基本方法？它们的具体内容是什么？

在多年的工作中，总结了房地产促销的十七种基本形式，便于策划人在实际工作中灵活地借鉴和运用：

一、“无风险投资” 促销法；

二、购房俱乐部法；

三、“购房安全卡”促销法；

四、“精装修房”促销法；

五、周末购房直通车促销法；

六、优惠价格促销法；

七、名人效应完美形象促销法；

八、环保卖点促销法；

九、保健卖点促销法；

十、展销会促销法；

十一、赠奖促销法；

十二、抽奖促销法；

十三、先租后卖法；

十四、联合推广楼盘法；

十五、公益赞助促销法；

十六、节庆、典礼促销法；

十七、新闻、公关促销法。这些促销基本形式可以为房产策划人制订正确的促销战略时提供基本指导和启发方向。但同时需要予以重视的是，如果对销售促进没有适当的控制与监测，它在带来整体销售业绩提高的同时，也会产生一些负面影响，比如降低楼盘的品牌形象，增加买房者对楼盘价格的敏感性，导致房产商注重短期的经济效益等。所以，作为一个合格的房产策划人就必须在制订促销战略的同时考虑到因地制宜因时制宜的对销售促进进行适当的控制与监测。如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加，一个楼盘销售周期长达2-3年在许多房产商的眼中已经习以为常。但是，对于一个新开楼盘而言，由于销售周期的过长，在后续的2-3年时间中，其所面对的营销风险就不断加大。因此，房地产策划人必须拿出详实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是销售促进。销售促进（Sales Promotion简称SP），是企业行销活动的一种促销艺术与科学。是西方营销手段中运用最为广泛的、用以争夺市场和提升销售量的利剑。狭义而言，是指支援销售的各种活动。广义而言，凡是以创造消费者需要或欲望为目的，企业所从事的所有活动，均属促销的范畴。销售促进作为促销组合的四大工具之一，在营销管理中相当重要。在以前楼市处于卖方市场，许多房产商都忽略了销售促进，那时房产商最注重的莫过于公共关系；随着市场从卖方市场转向买方市场，房产商在市场竞争的要求下，开始注重并研究有关市场推广策略。在楼市，当我们遇到市场销售不畅或竞争加剧的时候，就应该适当地引入并运用已经在营销市场中久经考验的推广工具——销售促进。在房地产业竞争相当激烈的今天，房产促销的多元化使其呈现出多种多样的形式。但是“万变不离其宗”，方法再多，也离不开其最基本的形式。我在多年房地产策划工作中，以个人经验总结了房产促销的一些基本形式：

一、“无风险投资”促销法 “无风险投资”促销法以降低风险为目的的促销法，目前已受到人们的普遍欢迎，它常常表现为如下四种形式：

1、自由退房法购房者只要一次性付清房款，那么，在房子交付使用时，购房者如果要求退房，可以不说明任何理由退房，“立马”一次性退还房款，而且给予20%的风险补偿金！这样做，对于开发商来说，可以很早就收回投资，有利于资金周转。尽管在房子造好后，对于那些退房者要付给比银行利息高的补偿金，但是总的来说，还是划算的。因为许多高档商品房一直到建成，还卖不出一半，大量空置的商品房，会使开发商的资金陷于泥潭。

2、试住促销法该法让欲购房者可以先试住一小段时间后再买房。这种方法把握消费者心态的是：因为只有想买房的人，才会去“试住”。如果一旦住进去了，买房的可能性会变得很大。

3、换房促销法该法的特征是客户入住后仍可以自由换房。买了这家房地产公司的商品房，住进去以后，觉得不如意，可以随便换住别的商品房——先决条件是这些商品房必须是这家公司建造，而且还空着。换住时，原来买房的钱，可以折算，多退少补。对于房地产公司来说，换来换去，都是他们公司的商品房，没有换出“如来佛”的手掌，所以于他们无损。但此法容易造成销售失控，不便于对成交客户的管理，建议少用。

4、以新换旧促销法该法的特征是以旧房换新房。由于将旧房出卖之后的资金可以作为购新房的“资本”，一下子使付出的房款大为减少，购房者只需负担其中的差价，这样，使得普通百姓在经济上能够承受。除此之外，房地产营销还可以采取下面两种方法，一是“以地段换面积”，就是说，想换大一点的房子，就好地段的小房子，换差一点地段的大房子；二是“以面积换地段”，就是说，想换好一点的地段，就以差一点地段的大房子，换好一点地段的小房子。

二、购房俱乐部法长期以来，许多购房者由于对房地产业比较陌生，对楼市行情不了解以及缺乏必要的购房知识，对怎样才能买到称心如意的房子感到困惑。成立购房俱乐部，目的就是为消费者营造一个良好的购房环境，以确保消费者的合法权益。复地集团的“复地会”、万科集团的“万科会”均属于购房俱乐部这一类。这种购房俱乐部的目的是为人们提供购买的选择，事实上组织购房俱乐部的房产商常常近水楼台先获得大量购房订单。据我了解，目前房产市场上的购房俱乐部大多是由发展商牵头组织，其规模属于中小型的较多。而由房地产交易中心牵头组织，由消协、房地产主营部门、开发商、消费者以及房地产专家等多方面参与介入、规模庞大的购房组织，在全国尚不多见。

三、“购房安全卡”促销法商品房是一种特殊商品，其价值较高，购房对一个普通消费者来说，是一笔巨额开支，所以购房者的购房行为慎之又慎。但由于房屋的购买不同于其他商品房的买卖，购房的过程涉及到国家各种法律、法规、政策以及有关房地产、建筑、金融等方面的知识，专业性和政策性较强，再加上我国存在着有关法律、法规不够健全，房地产商的开发方式各不相同，物业产权形式多种多样，交易合同及手续不规范等情况，消费者的购房行为承担着较大的风险，购房者稍有不慎，就有可能陷入不法房产商设置的“陷阱”，产生大量纠纷和争议，给消费者带来极大的经济损失和时间的浪费。目前有关购房投诉已成为消费投诉的热点，法院受理的购房纠纷案件急剧上升。为了保护消费者权益，使消费者的购房风险降到最低点，个别房地产商推出了“购房安全卡”这一服务项目，以帮助购房者安全购房。“购房安全卡”这一服务项目，由全面了解有关房地产各项政策、法规、熟悉房地产开发交易市场的各方面情况的房地产评估事务所的专家来主持，可以帮助购房者对选中的物业情况进行综合的鉴定评判，在购房者发生交易之前就杜绝各种可能对购房者合法权益的损害，这种方法应该说是保护购房者合法权益的有效途径之一。但此种“购房安全卡”也常常是由相关的房地产商赞助的，他们与律师事务所一起合作，在提供消费者一定保障的同时，也促进了该项目房产的销售。

四、“精装修房”促销法 “精装修房”，顾名思义，就是经过装修、装饰，甚至配有基础家电、家具的住宅商品房。快节奏的现代社会，使人们无暇顾及到装修过程的每一个环节，即使这样，一场装修下来，累瘦几圈也是常有的事。这种“精装修”的商品房，交房时即可入住，省去了客户因购买“毛坯房”后还要花大量人力、物力进行装修的麻烦而受到欢迎。在房地产开发市场逐步由卖方市场向买方市场转变过程中，实施“精装修房”建设，其意义在于：能够加快实现商品住宅的价值和使用价值。“毛坯房”交房后还要经过一段时间的装修、装饰，并购置家具家电，这就需要购房者投入大量时间和精力。通过实施“精装修房”建设，减少了消费者购房后投入的大量精力，交房时即可直接投入使用。避免了购房者陷入装修的陷阱。并非每个购房者都懂得专业装修知识，也就是说，在装修过程中，购房者难免会因为缺乏专修知识和经验而掉入装修公司的陷阱，造成不必要的损失。“精装修房”一般有发展商与装修公司的质量承诺书，保障了购房者的房屋质量。当然，“精装修房”存在着一定的缺陷。同样的居住空间，由于使用者的社会地位、工作性质、文化程度以及个人气质等因素的不同，对室内设计的要求和表现出来的个性也不尽相同。购房者常按照自己的喜好和习惯，选择适合于自己风格、体现个人审美观念的个性化居室装饰。无法满足购房客户对装饰、装修的个性追求，就是“精装修房”所存在的缺陷。不过，现在许多房产商提供的“菜单式装修”这一方法弥补了这个缺陷。因此，“精装修房”在市场上已经越来越受欢迎了。例如，由我主持策划的「徐汇37度2」（百第宜山大楼）就是以地段优势、小户型优势和精装修房优势为主要卖点，它推出市场后，其“精装修房”的卖点受到购房者的普遍看好。

五、周末购房直通车促销法为方便市民购房，一些房地产销售营销公司与房地产管理机构和新闻媒体联合起来推出了一种“周末购房直通车”项目，目的是为了促进房地产销售。随着市民购房意识的日益成熟，看图后马上下手购房的人已越来越少，他们越来越重视对楼盘的现场考察，他们不再只听信广告，更相信亲眼所见。常常为了解售楼情况到处奔波以致劳累不堪。“周末购房直通车”的推出极大的方便了市民，免除了购房者四处奔波的劳累。又为项目挖掘了潜在购房户，开拓了市场。这项活动是让想要购房的市民利用双休或节假日，免费乘坐购房直通车，到各处出售楼盘的现场去考察和挑选所需的房屋。购房直通车分成几条路线，从不同的地方登车出发，沿不同的线路到不同的目的地。参与活动的消费者可享受一系列的优惠条件和服务。为了使活动能收到更理想的效果，新闻媒体着力宣传，大造声势，扩大影响；加盟的开发商不但推出了自己的精品楼盘，还邀请了一批政府部门的管理人员、房地产顾问进行义务咨询、释难答疑和购房指导。在上海，由《解放日报》和各加盟开发商联合推出的周末看房直通车十分受欢迎，此举既方便了想要购房的市民，也使加盟的开发商积累了潜在客源，也扩大了报社的社会影响，达到了三赢的结果。

六、优惠价格促销法随着房产销售市场的变化，供求形式发生了巨大转变，在这种情况下，为了进一步扩大营销业绩，迫使开发商不得不利用价格和品质的变动调整，使自己在市场中立于不败之地。天第置业有限公司开发的「星期五公社」就是以优惠价格促销法的优势在竞争市场上取得了胜利。必须注意的是优惠促销法是促销之最有效手段之一。

七、名人效应完美形象促销法该法主要是指房地商应用一些名人效应来迅速培植项目的知名度和美誉度，塑造一些“形象完美”的房地产项目，借名人效应代言项目来打开市场通路，以达到促销的目的。上海浦东「世茂滨江花园」就是借著名影星梁朝伟作为其形象代言人来进行楼盘促销，以梁朝伟的身价和气质衬托出楼盘的高档。名人效应完美形象促销法多半在大型的或者是高档的项目上多见。

八、环保卖点促销法随着天气预报中每日空气质量指数的公布，购房者也越来越关心所购住房上空空气的质量。这是购房者成熟的一种表现，也对开发商提出了更高的要求。于是，房地产市场新推出的项目力求在社区环境及配套设施上挖“卖点”。传统的建筑有一个重要标志，就是完全依赖采暖制冷设备维持室内舒适温度。这样的建筑不仅严重污染环境，导致城市“热岛效应”，而且危害人体健康。这些年空调病日益盛行便是例证。北京「锋尚国际公寓」的概念就是“高舒适度低能耗”，将其进行通俗化的创意表现，广告口号就是“告别空调暖气时代”。「锋尚国际公寓」主要依靠先进的、不受外界恶劣气候影响的建筑“外围护系统”，辅以“混凝土低温辐射系统”调控室温，并配合24小时的“健康新风系统”使得整幢建筑物的各个角落保持一年四季如春，同时建筑总能耗仅相当于北京节能标准建筑的五分之一。这个卖点使得「锋尚国际公寓」一上市就受到消费者的关注。还有些房地产商推出了“绿色住宅”的概念，大力提倡纯净水入户、保暖供冷系统的新工艺、垃圾分类处理等环保卖点，但是，这些方式对购房者来说，只能是锦上添花，如果空气、阳光、水这些根本的问题没有解决好，而只是一味在营造卖点上做文章，最终会与购房者的要求越来越远。概念是产品所作的可以解决消费者未满足需求的一种承诺，是产品定位的一种差异化表现。概念的开发过程就是对市场和消费的再认识过程，发掘消费者尚未被满足的需要，并与竞争品牌区别开来。

九、保健卖点促销法对一个现代人来说，他可以不知道某某歌星或影星，但他不可以不知道绿色、环保所代表的意义。换句话说，对自身生存环境的关注、对健康生活观念的崇尚，已经成为新派现代人的一个重要“标识”。因此，当房地产界一些住宅项目尝试把绿色、健康、环保的概念引入居住领域时，很快便得到消费群体中一些年轻人的热烈响应。

十、展销会促销法通过房产展销会促进房产项目的销售是销售商的一贯作法。房产展销会免去了消费者来回奔波的劳累，集中了大量的房产项目，扩大了消费者购房的选择余地。因此，它还是很受购房者欢迎的。一般情况下，为了向社会及时报道展会的情况，展会主办单位会定时了解各参展商当日的销售情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报家门”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中不时带着某种“水分”。另外，也有的发展商会在现场签约以营造一种热销气氛。现在，每逢节假日或双休日期间，有关单位都会举办房展会，而且颇受消费者和发展商的欢迎。值得指出的是，参加房展需要有卖点，好的项目创意、切实的区位、环境、价位、户型的优势可以通过房展会引起房产消费者的关注，从而取得成功。

十一、赠奖促销法赠奖活动是以赠品或奖金作为促销诱因所进行的活动，这种活动一般以消费者为对象，以赠品作魅力，来刺激消费者采取购买行为。有的房产商会采用赠送购房者基本家具和家电的促销方法。对消费者而言，如果购买房产的同时还有家具或者家电赠送，那么无疑让他省掉了亲自去购买的麻烦，当然是乐意接受的。对房产商而言，能够以此吸引更多购房者并刺激他们进行购买活动，使资金早日回笼，何乐而不为呢？北京房产界就出现了买房送厨卫装修或买房送汽车等促销法，此促销法的实施也确实对楼盘的销售起到了一定的推动作用。房地产界的赠奖范围从赠送厨卫精装修、家用电器到家具，现在又上升了到汽车，相比价格明降，这种温和的暗降方式既达到了促销的目的、使楼盘销售进退自如，又不伤害已购业主的忠诚度。

十二、抽奖促销法抽奖活动是以高额的奖品或赠品，一人或数人独占形式的附奖销售。例如“购买某楼盘，可或免费欧洲旅游”等，都属于这种形式的促销活动。这种促销方法具有一定的投机性，虽然对有些消费者而言，它不如送装修、送家电等实在，但因为此法兼顾了人们的搏弈心理，反而会使消费者产生刺激的感受，因而还是有一定的诱惑力的。

十三、先租后卖法所谓先出租，后卖楼，是指房产商在正式销售之前，将具体房屋单元先出租给固定客户，然后以此作为卖点，进行房屋销售推广。此种促销策略的核心是，充分考虑客户购买不动产后所存在的变现风险，使客户在买楼之后即可享受到即时、现实的现金回报。由于客户在决定买楼时，能通过具体的考察知晓其决定购买的房屋所存在的投资价值与发展潜力，并且由于具有现实可行的资金回报，从一定程度上讲，能在很大程度上刺激客户的购买行为，最终产生很好的促销效果。先出租，后卖楼策略将使房产商面临两个市场：租赁市场和销售市场。表面来看，房产商由于所面临市场范围的扩大和不确定性，将加大推广难度。实则，尽管目前许多房产商开发的新盘没有直接面对租赁市场，但在租赁市场上却能常常看到新盘房屋的影子。由此可见，该策略实际上是直接面对租赁市场与销售市场并举，通过租赁市场的较底风险进入，实现楼盘价值的初步实现，从而为销售市场减轻压力，促进销售。这种策略运用时需注意的是，只有部分楼盘适用，并非适合所有类型的房屋，笔者认为此种策略的应用范围较侧重于商业铺面、办公写字楼类物业，只要的策略计划得当的情况下，完全可以作为一种主要的营销策略。此种策略在住宅类房屋的适用，可以局部、小范围地适用，运用得当，会对整个楼盘的销售起到很好的促进作用。之所以需要局部、小范围地适用。完全在于许多住宅由于购买者为自用，并且由于其用途价值的影响，往往买房者“喜新厌旧”，因此，本策略适用于住宅需谨慎行事。

十四、联合推广楼盘法在信息大爆炸、广告满天飞、楼盘团团转的楼市推广市场中，许多项目的推广努力往往付诸东流，对于楼盘的销售促进作用不大。但不说楼盘的策划推广能力如何，随便翻开一张本地的报纸，房地产广告或信息总是浩浩瀚瀚地充斥其中，面对竞争激烈的眼球争夺战，房产商开始琢磨起新鲜的促销样式，比如热热闹闹地在当地几家主要商场举办大型的巡展活动，这种把房展办进商场的做法不但吸引了众多市民的眼光，更为有关传媒增添了报道的材料……而且，这种集欣赏、娱乐、参与和利益于一体的巡展项目组合，对于活跃现场气氛、传播楼盘印象并增加销售机会是十分有益的。把房展办进商场，房产商需要事先提出一整套的翔实可行的推广计划，为自己的楼盘进入商场定位：是举办独家房展还是进行联合促销或是两者兼而有之，是短期的促销推广行为还是伴随着销售周期的长期推广……同时，房产商还需要就具体情形对于促销资源与促销利益的合理利用有充分的描述，以利于在计划实行时控制。据分析，把房展办进商场的做法有以下好处：

一、观念上的主动性有助于增加销售机会。

二、项目推广的单一性有助于减少竞争威胁，提高效益。

三、推广费用较低，有助于节省企业营销资源。

四、楼盘推广对象与商场客户对象的有机结合能使房产商的推广定位更加明确。

五、选择公众所经常面对的商场，对于刺激客户的信心极为有利。但是，我们在把房展办进商场时也存在一些需要着力考虑的问题：比如在商场内部举行房展，往往会由于空间的限制而使展示效益不能发挥到极至，而且在与商场合作时，可能会受到商场方面出于顾客安全与购物舒适的角度而所做的或多或少的限制；商场购物人流的影响；目标群体更为细致划分的影响；在现场如何促成交易以及如何让目标客户到售楼现场的控制手段等等。从更精确的意义上讲，把房展办进商场，如果从促进售楼交易的角度出发，适合于短期的促销推广，如果从沟通楼盘及企业与市场关系的角度出发，较为适合于中长期的展示推广。在适应的楼盘方面，普通住宅、公寓别墅、办公楼、商场商铺等都适合运用，关键在于楼盘定位与商场定位的吻合程度因素。

十五、公益赞助促销法主要是应用一些有社会效应的公益行为来提升和扩大项目和企业知名度。它的酝酿条件是必须是有政府行为而避免老百姓感觉功利性不强的行为。例如，希望工程、体育大赛、夏令营……等，可能都可以作为房地产策划寻找的契机。

十六、节庆、典礼促销法该法是充分利用节假、双休、或庆典的机会进行促销，当然策划人也可以建议开发商创造一些节庆或是庆典的事宜开进行促销，比如，社区文化节、艺术节、开盘典礼、开工典礼等，这些都是属于节庆或是典礼促销法的应用。

十七、新闻、公关促销法为了让自己的项目产生媒体或公众效应，造成人们常说的耳语效应，策划人可以建议发展商去制造一些新闻事件或是政府公关行为来引起媒体或是公众的注意。从而达到促销的目的。这种方法是典型的事件行销的方法。上海的「徐汇37゜2」就是抓住了后SARS时期，人们对于温度的敏感度比任何时候都敏锐这一特点，直接把温度作为楼盘的推广名，来吸引新闻媒体和公众的注意，从而达到促销的目的。所谓：“成也萧何，败也萧何”，策划人在运用此促销法进行事件行销时，一定要想清楚自己所制造的新闻话题是否会不利于楼盘行销。要知道有些话题是不利于楼盘行销的，相反还有可能使项目销售陷入僵局。以上关于房产促销的一些基本形式，房产策划人在实际工作中可以加以借鉴和运用。策划人在运用销售促进策略时，需要从整体设计和适应房产特性的角度出发，将销售促进与广告、公关、人员推销有机地结合起来，单纯地运用销售促进策略，常常会使其效果大打折扣。销售促进同广告一样，需要销售力的支持，需要有规范、系统、科学的设计。它的切入点是消费者的心理，它的设计重点是目标群体的参与性，它的基础是客观市场具有相应的消费能力。同时，尽管它能在短期内产生较好的经济收益，但不能指望销售促进来建立品牌的忠诚度和挽回溃败的销售形势。目前许多房产商所运用的促销手段还缺乏系统性和科学的设计，我们很难从有关报章上找到一个成系统的促销广告。尽管有些房产商已经开始重视并有意地应用销售促进策略，比如我们常从报章上见到的内部认购大优惠，一次性付款优惠、赠送露台或私家花园等，但仍需强调其依赖于充分的消费信息和科学统计的设计的重要性。策划人在运用销售促进策略时，应注意把握销售促进的适应房产商品的特征：

一、销售促进一般在限定的时间和范围内进行，通常时间较短；

二、是销售促进活动设计时要充分地考虑买房者的消费心理，要着力设计能吸引买房者和其他市场关系人员参与的活动方案；

三、注意掌握销售促进工具的灵活运用。目前在许多行业适用的促销工具在房地产行业并非适用；

四、销售促进必须提供给买房者一个购房的激励，或现金、或折扣、或赠礼、或心理的高额消费、或附加服务，这种激励必须适应于房产商品高额消费的特性；

房地产虚假广告案例篇6

成都某楼盘广告曾因“距天府广场仅20分钟车程”的广告词而被购房者投诉。投诉者何女士称，当初开发商在媒体上打出诱人的广告宣传，什么“距天府广场仅20分钟车程”、“中国十大最具成长性房地产企业倾力打造”、“一流亲水社区”等，吹得天花乱坠让人头晕，自己就是看了开发商的广告后，前往售楼处缴纳了一套房子的订金。

但冷静下来细细思考后，何女士才发现，“距天府广场仅20分钟车程”是汽车以时速60公里匀速行驶下的理想状态，而且中途还不能停，如果自己开车，实际上可能半个小时也到不了;“中国十大最具成长性房地产企业”也不知道从何而来，总之根本不是经政府主管部门批准评选出来的;“一流亲水社区”也是不具比较标准的说法，“你说一流就一流，到底什么叫一流我们也不知道。”何女士质疑说。

开发商被何女士投诉到工商部门后，被工商部门勒令停止发布了上述广告。

房地产调查报告案例篇7

关键词：房地产,现金流,案例分析

作为我国最大的房地产开发企业, 万科坚持主流市场定位, 以市场、客户、股东为导向, 积极促进销售, 持续提升效率, 优化管理, 推进住宅产业化战略, 经营业绩连上台阶。在销售和开发稳步增长的同时, 公司的专业能力得到巩固和提升, 产品服务内容也日趋丰富。但是房地产行业的增速过快使得企业快速发展的同时伴随着许多危机。全球金融危机使得潜在的危机渐渐浮出水面, 房地产企业的现金流结构失衡等问题再度成为万众瞩目的焦点。因此, 包括万科在内的房地产企业纷纷对传统的经营模式进行反思, 企业是否能抵御这场金融危机的寒流。万科的经营策略, 相对是比较稳定的。其中包括坚持快速周转和稳健的投资策略等。快速周转的房地产企业, 具有更强的制造业特色, 有利于促使企业不断提升专业能力。而快速周转加上谨慎投资, 则保证了企业在市场波动中保持经营的安全性和灵活性。

占据行业领先地位的万科凭借其对市场变化的敏感度和对行业波动的准确把握, 业绩稳定增长, 2012年全年累计实现销售面积1 295.6万平方米, 销售金额1 412.3亿元, 销售金额再度刷新行业记录, 并在服务理念方面保持领先, 相继推出了包括第五食堂、万物仓、幸福驿站在内的一系列服务创新, 进一步丰富和拓展了产品服务内容。同时, 万科凭借稳健的经营策略保持了相对良好的财务结构和资金状况。

一、现金流量结构分析

(一) 现金流量整体分析

经营活动现金流量对企业来说至关重要, 会影响企业的盈利质量以及未来的经营成果。从万科近三年的经营现金流量状况来看 (见表1) , 伴随着企业资产规模和销售水平的不断提高, 万科的经营活动现金流量净额也同步呈现出逐年上升的趋势, 但实质的盈利质量并不是很高。原因是尽管企业的经营活动现金流入在总流入中占的比例很高, 但由于经营活动现金流出在总现金流出中所占比例也非常高, 导致其经营活动为企业创造的现金流很少, 并且耗用了企业很多的资金。由于存货是资金需求和占用的重要影响因素, 而且在万科流动资产中占到70%以上, 因此需要进一步分析存货内部构成对现金流量产生的影响。进一步分析2010-2012年万科的存货明细可知, 万科的存货在近三年最多只有6.27%为已完工开发产品, 在建和拟开发产品占了总存货的90%以上。由于房地产开发周期较长, 这些项目占用的资金周转较慢, 加之在建项目需要持续的后续资金投入, 导致资金的耗用越来越多。但是, 在市场交易逐步复苏带来的存货消化速度回升的作用下, 企业的经营活动现金流的平稳会得到一定的保障, 企业的资金压力会相对减轻, 企业有望抓住市场的复苏机会, 进一步改善运营效率以应对后期市场变化。

由于投资尚处于资金投入期, 投资活动的现金流入无法满足现金支出的需求, 投资活动的现金流量净额在三年间均为负值, 并且在2011年有了明显的下降, 这主要是因为收购项目产生的投资现金流入大量减少。我国房地产行业的资金活动受国家宏观调控的影响非常大, 而且非常敏感。继2010年针对楼市的调控措施密集出台后, 为巩固和扩大前期调控的成果, 国务院在2011年1月再次推出“新国八条”。这些政策的出台对市场产生明显影响, 受政策环境和市场形势变化的影响, 企业的土地购置和开发投资行为都大幅萎缩, 房地产企业的投资能力和投资意愿普遍减弱。进一步分析发现, 万科投资支出的现金在减少, 这也说明万科受宏观政策的影响在投资上的策略很谨慎。同样受这些因素的影响, 再加上2010年几次上调贷款利率, 万科在行业整体融资环境紧张的情况下, 借款金额大幅减少, 同时偿还债务支出的现金又大量增加, 从而导致筹资活动现金流量净额在2011年大幅下降。

(二) 现金流入结构分析

2010-2012年万科的经营活动现金流入均占总流入的70%以上 (见表2) , 这说明企业的现金流入主要来自于经营活动, 同时经营活动现金流入呈逐年上升的趋势, 其主要原因是万科始终贯彻快速销售的策略, 并随着市场景气度的下滑相应地增加打折促销行为。企业来自投资活动的现金只占很少部分, 并且2011年与2010年比较减少了72%, 因为万科的收购项目中, 存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购企业持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况, 将其重分类到 “收到其他与投资活动有关的现金”项目中进行反映, 该项目在投资活动现金流入中占很大的比率, 而2011年该项目金额又大幅减少, 最终导致2011年的投资活动现金流入大幅下降。筹资活动现金流入在2011年有所下降是因为央行在前三季度三次上调存贷款基准利率, 使流动性呈现紧缩态势, 房地产行业的融资渠道大幅收缩。 2012年筹资活动的现金流入较2011年有较大增长, 占到总流入的29.13%, 成为公司现金流入的重要来源, 这也体现了国内贷款是房地产企业的主要筹资手段, 企业营运现金很大部分是由贷款获得。进一步分析万科的筹资活动现金流入发现, 除了借款收到的现金增长外, 吸收投资收到的现金和收到其他与筹资活动有关的现金均小幅下降。这也表明企业的资金链压力有所缓解, 但是筹资活动仍然需要得到企业更多的关注。

(三) 现金流出结构分析

2010-2012年, 因为企业经营规模的扩大和结算规模的增长, 万科的经营活动现金流出金额呈逐年增加的趋势 (见表3) , 但是其占总现金流出的比重却在逐渐减少, 这主要是因为筹资活动现金流出在总现金流出中所占的比例增加导致。进一步分析发现, 公司将近80%的筹资现金流出用于归还借款。投资活动现金流出在总现金流出中所占的比重很小, 且在2012年下降了50% , 这说明万科在投资上依然坚持谨慎的策略, 不把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上, 选择合理时机获取未来发展所需的项目资源。

二、现金流量比率分析

(一) 偿债能力分析

保持较高的流动性和短期偿债能力对于房地产企业至关重要。流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标, 比率越高说明企业资产的变现能力越强, 短期偿债能力也越强, 一般认为合理的流动比率为2。万科的流动比率呈现逐年下降的趋势, 特别是2011年有较大幅度的下降, 主要是因为预收账款增加了49%, 导致流动负债增加了55%。到2012年期末的时候, 流动比率降为1.40, 远低于基准值2, 这也说明企业的短期偿债压力增强。由于房地产企业的存货比例普遍较高, 并且存货本身的变现时间较长, 特别是可能出现积压、滞销等情况, 流动性较差, 而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除, 因此, 速动比率更具有参考价值。速动比率一般应保持在1以上。万科近四年的速动比率呈现波浪式的变动趋势, 2011年速动比率大幅下降, 主要是因为企业2011年度的预收账款由2010年的744.1亿元大幅增长至1 111亿元。现金流动比率是经营活动现金净流量与流动负债的比率, 从现金流量的角度反映了企业当期偿付短期负债的能力。万科2010-2012年的现金流动比率总体上基本保持不变, 但是三年均为1%左右, 这说明企业经营活动产生的现金净流量不足以抵偿流动负债, 必须另外筹集资金以偿还短期债务, 企业的流动性较差, 现金压力较大, 有一定的财务风险。资产负债率是负债总额和资产总额的比率, 是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。一般认为, 资产负债率为0.4-0.6较适宜, 并且越低越好。 2011年和2012年万科的资产总额分别增加了37.36%和27.88%, 说明企业的资产规模在不断扩大。同时, 万科的资产负债率连续三年都高于70%, 且呈现上升趋势, 这一方面说明企业很好地利用了财务杠杆, 另一方面也暗示了企业的负债水平较高, 企业的现金压力不断上升, 偿债能力有逐渐下降的趋势, 存在一定的财务风险。进一步分析发现, 万科的流动比率和速动比率都较低、资产负债率较高, 主要都是因为预收账款的增加, 除预收账款外, 企业其他负债占总资产的比例为43.7%, 企业的净负债率也保持在行业较低的水平。这说明万科保持着相对安全的财务结构, 但是来自资金链的压力依然是企业寻求发展必须要面对的重要课题。

(二) 获现能力分析

万科2010-2012年销售现金比率均为正, 2012年较2011年有所下降, 下降了24%, 主要是因为经营活动产生的现金流量净额增长了9.93%, 而营业收入增长了43.65%。说明营业收入的增长中现金的保障程度较低, 这也不是说企业的情况不好, 还要结合应收账款政策等进行具体分析。但是这种情况应该引起企业的注意。总资产现金回收率反映了企业运营全部资产获取现金的能力, 比值越大说明企业利用资产创造现金流的效果越好, 企业的获现能力也就越强。万科的资产在不断的增长, 经营活动的现金流量净额的不稳定也就导致了总资产现金回收率的不稳定。这也提醒企业需要时刻关注企业的财务稳健性。

每股经营活动现金流量净额表明企业每股所获取的现金流量的数量, 该指标越大则表明企业的股利支付能力越强。三年间, 万科的每股经营活动产生的现金流量净额呈逐年增加趋势, 2011年每股经营活动产生的现金流量净额较上期有较大幅度的增加, 这一方面是因为企业打折促销行为的增加从而带来销售回款增加, 另一方面是因为结算规模的增长。因此, 企业应该继续提高周转率以保证销售回款速度。在近两年筹资活动受限的情况下, 企业对销售回款的依赖将持续, 以维持企业内部的现金流平衡, 保障企业持续安全的发展。

(三) 盈利能力分析

营业利润率是营业利润和营业收入的比率, 它是衡量企业经营效率的指标, 反映了在不考虑非营业成本的情况下, 企业管理者通过经营获取利润的能力。万科的营业利润率呈逐步下降的趋势, 表明企业的商品销售额提供的营业利润在减少, 企业盈利能力在减弱。

销售净利率是指净利润和销售收入的比率, 用来衡量企业一定时期内的销售收入获取利润的能力。万科的销售净利率总体变动不大但也呈逐年下降的趋势, 这说明企业在扩大销售的同时, 企业净利润不是同比例的增长, 销售带来的净利润在减少。

总资产报酬率是企业一定时期内获得的报酬总额与资产总额的比率, 反映了企业运用全部资产的总体获利能力。该指标越高, 表明企业的投入产出水平越好, 企业的资产运营越有效。从万科总资产报酬率2010年和2011年度的数据来看, 2011年比2010年下降了7%, 下降的主要原因是利润总额的增长幅度小于资产总额的增长幅度。

这些都表明企业经营效率并未像销售业绩一样令人满意, 企业的持续成长能力堪忧。尽管企业销售业绩增长迅速, 但房地产企业利润空间不断被挤压的状况仍然存在。在销售、融资、土地、人力等成本持续上涨的环境中, 房地产企业如果不能找到新的创利来源, 或者无法有效地控制成本, 企业的利润空间被进一步压缩的状况将在更长时期内持续。受制于房地产行业传统创利来源的日渐缩小, 企业应该积极探寻全新的盈利渠道。万科凭借更强的市场变化和竞争压力的应对能力, 通过灵活的销售策略, 严格的成本控制以及准确的战略制定等层面的领先优势实现了销售业绩的持续增长。

(四) 营运能力分析

应收账款周转率是反映企业应收账款周转速度的比率, 它说明一定时期内公司的应收账款转化为现金的平均次数, 周转率高, 表明收账迅速, 账龄较短。万科的应收账款周转率呈逐步上升趋势, 特别是2012年与2011年相比上升的幅度较大, 增长了31%, 这与当前的银行信贷调控政策相关, 并且其整体水平仍然高于同行业平均水平, 主要是因为公司的主营业务规模的扩大、较严格的信用条件和有力的收款政策。这说明公司的收款变现的速度在变快, 资金被外单位占用的时间变短, 管理工作的效率在提高。存货周转率是销售收入和存货的比率, 用于反映存货的流动性和存货资金的占用是否合理。存货周转越快, 存货的占用水平越低, 流动性越强, 存货转化为现金的速度也越快。企业应该在保证生产经营连续性的同时, 提高资金的使用效率。在房地产公司的流动资产中, 存货所占的比重较大, 存货对公司经营活动变化的敏感性也很强。万科的经营规模在不断扩大, 但是公司注重库存去化, 这使得库存结构一直保持在健康状态, 在其自身规模增长的同时存货销售也在增长, 只是增长的不同比例造成存货周转率的波动。这些都与公司谨慎拿地、快速开发策略以及保持快速周转分不开。 2012年存货周转率的回升, 也表明困扰企业的存货问题得到了一定程度的舒缓。现金周转期是指从购买存货支付现金到收回现金这一期间的长度。现金周转期越短, 说明企业在运营资本的管理中所采用的现金管理越成功。万科的现金周转期在2011年上升之后又在2012年呈下降趋势, 下降了13%, 下降的原因主要是在存货周转天数和应收账款周转天数下降的同时, 应付账款周转天数反而上升, 这说明企业在这几年经济环境不是很好的情况下, 加快存货的去化速度以及施行严格的销售信用政策, 同时又更多的延长付款时间、无偿占用供应商的营运资金, 从而加快现金流速度, 提高企业持续创造价值的能力。

三、结论与建议

(一) 加强经营环境研究、注重现金流管理和公司战略的结合

2013年2月举行的国务院常务会议出台了楼市调控的“国五条”。会议再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策, 坚决打击投资投机性购房。这是自2009年12月开始楼市调控以来, 继“国十条”、“新国八条”等政策之后的第五次调控升级。这些政策减缓了房地产企业的发展速度, 但是企业应积极关注市场, 分析公司的经营环境, 将现金流管理上升到企业战略高度, 制定清晰的企业发展战略, 并依据企业的战略和自身的经营财务状况, 制定相应的现金流量战略。在考虑现金流的可利用程度和现金流转是否顺畅等问题的基础上, 根据企业的现金流实际情况选择与企业战略目标相符的投资项目, 真正建立企业的价值源和现金流增长源, 提高现金流的使用效果, 实现企业的长期健康发展。

(二) 加强现金动态管理, 加快周转, 提高资金使用效率

现金周转过程是动态的, 因此对现金流的管理也应该是动态的, 企业应建立基于现金流的预算控制系统, 通过编制企业现金预算, 对经营活动中现金周转的各个阶段都制定详细的预算并进行有效的控制, 及时发现各个阶段出现的问题并进行调整, 保证经营活动顺利进行。同时房地产企业还应该加强对现金收支的管理, 加大资金回笼力度, 提高资金周转速度, 从而提高资金的使用效率。加快周转已经成为行业内的共识, 追求效率保持高速周转的企业才能持续快速的增长。快速周转模式不仅能使企业有效规避市场风险, 而且尽管高周转牺牲了单个项目利润率, 但事实证明高周转带来的资本收益水平提升远远超过单个项目的利润率损失。当前外部市场的不确定性和日趋激烈的竞争都要求企业加快周转, 提高资金的使用效率。

(三) 实现多元化融资

资金链安全作为企业价值增长的重要保障一直倍受关注。从2010年开始, 我国资本市场就基本上关闭了包括股权和债权在内的房地产企业的融资通道, 企业从资本市场获得支持的可能性微乎其微。到2011年, 调控政策收紧, 银行也随着收紧信贷, 这导致房地产企业进入到资金链极度紧张的阶段。 2012年以来, 随着企业经营环境的好转, 资金链的压力有所缓解, 但仍不轻松。借款特别是来自银行的借款仍然是开发企业筹资的主要途径, 但是单一的融资方式无法满足房地产企业对资金的大量要求, 因此, 融资创新, 寻求新的融资渠道将是企业实现可持续发展的重要策略。企业可以探索合作开发模式, 引入房地产信托, 还可以加大对新型房地产基金、海外融资等创新融资渠道的关注。

合作开发可以变相融资, 达到双方共赢的状态, 房地产企业获得开发需要的资金和土地, 合作方则通过投资获得相应的经营收益。而且合作开发可以给房地产企业带来规模效益, 有效分散市场风险, 合作双方共同开发、共担风险、共享收益。房地产信托投资可以吸引大量的社会闲散资金, 融资效率较高, 而且房地产信托受到严格的政府监管, 安全性较高。房地产企业还可以寻求海外融资渠道。海外融资不仅可以解决资金问题, 而且可以引进国外的先进经营理念和更严谨的资金运营方式。房地产企业可以积极寻求海外合作伙伴, 充分利用海外企业的优势开拓海外融资渠道。这对于房地产企业的综合实力和抗风险能力都有一定的强化作用。

(四) 强化企业危机意识, 提高企业经营能力

由于受到国家宏观调控政策的影响, 房地产企业的盈利状况变差, 生产经营能力难以在短期内得到有效的改善。因此, 房地产企业应该强化危机意识, 加强抗风险能力, 提高自身的经营能力。对于房地产企业而言, 土地是生命线, 但是单纯依靠追求规模和土地储备取胜的时代已经远去, 房地产企业不能再冒进经营, 应合理控制土地占用量, 谨慎拿地, 经营理念也应该从 “土地为王”回归到 “ 现金为王”, 确保经营活动创造现金流的能力, 这才是企业稳定、持续发展的根基。

居高不下的房价, 让许多对住房有刚性需求的消费者望而却步, 即使国家出台了救市政策, 也并不能为企业带来持续稳定的经营现金流入。因此, 房地产企业必须提高自身的经营管理能力。房地产企业应谨慎拿地, 加快项目的开发进程, 对库存商品房做好各项促销工作, 采取有力的销售策略, 降低存货跌价风险, 从而提高存货周转率。同时, 房地产企业要加快销售回款的进度, 确保资金及时到账, 缩短应收账款的周转时间。

(五) 实施品牌创新, 形成核心能力竞争优势

随着房地产市场的逐渐成熟, 房地产开发企业间的竞争模式正在发生转变。由依靠土地升值发展到产品竞争, 行业竞争程度不断升级更将竞争模式逐步带向品牌竞争。这种竞争模式的转变一方面是因为行业的成熟发展, 另一方面是因为在政策调控下房地产产品逐步回归居住属性。随着投资投机需求被抑制, 消费者购房行为趋于理性, 对企业品牌、项目品质、行业风险等许多方面的认知能力都有所提升。顺应市场的变化, 房地产企业应更多的回归到品牌、产品、周转等自身能力的建设上。房地产企业应该意识到随着住宅日益回归基本的居住属性, 未来企业的竞争能力将不仅仅体现在住宅本身, 服务配套也将成为客户购房时重点考虑的因素。企业要进一步丰富和拓展产品服务内容, 并不断提升客户的居住感受。种种迹象表明, 具有核心能力竞争优势的企业往往才能更准确地把握市场变动, 抓住发展良机。

参考文献

[1] .耿川东, 朱宏亮, 张新武.宏观调控政策对房地产项目现金流及偿债能力的影响[J].金融论坛, 2011, (6) .

[2] .樊幻灵.论我国房地产企业资金链管理与完善[J].中国房地产金融, 2009, (1) .

房地产信托问题调查篇8

9月下旬，绿城集团爆出百亿信托融资被调查事件。该企业在2010和2011年通过信托渠道融资，总共筹得资金近百亿元。而据绿城中国2011年中报显示，绿城中国的净资产负债率高达163.2%。

债台高筑外加房地产信托兑付期的到来，不禁让人们为这上百亿的信托融资忧心。这不仅被业界视为房企资金链危机的信号，也让2009年以来猛增的房地产信托面临着严峻考验。

“房地产信托才刚起步，有些商业化的信托公司才刚开始运作，还谈不到优胜劣汰，就面临一次洗牌，这是有悖发展规律的。”知名地产商、香港金太阳集团常务副总裁常涤非在接受《英才》记者采访时表示。

房地产信托融资自2009年下半年起（即政府开始放缓信贷扩张步伐之时）蓬勃发展。这些期限一般为1-2年的房地产信托产品，从今年9月开始陆续到了兑付期。对开发商来说，房地产信托最终成了一笔迫在眉睫、不得不还的巨债。

市场普遍担心的是，当前房地产调控阴云密布，销售疲软、回款急剧放缓，房企是否有足够的资金及时兑付？密集兑付期是否会因楼市不景气而引发一系列的资金链断裂？

尽管到目前为止，绿城信托业务到底查出了什么仍扑朔迷离，但9月以来银监会进一步严查房地产信托的举动，似乎已经为全面叫停房地产信托业务定下了基调。

那么，中国的房地产信托问题到底有多大？它对房地产行业以及实体经济的影响将会有多严重？监管不断加码，作为一种必要的商业模式，房地产信托的未来出路何在？

密集兑付期将至

“以后还会有更多类似绿城的事件发生。”中信银行总行国际金融市场专家刘维明在接受《英才》记者采访时说。

中国信托业协会数据显示，2010年投向房地产的新增信托资金累计超过2800亿元，今年上半年投向房地产的新增信托资金累计达2077.66亿元，房地产信托资金余额达6051.91亿元。而今，这些信托资金陆续到了兑付期。

刘维明认为，很多房地产信托是以拟建房为担保，以建成后售出为回报预估，报价一般都是按照目前的市场价格，即使能够顺利出售，价格也不能与以往相比，更何况当前建成后还很难卖掉。

“2009年下半年后开始发的房地产信托风险尤其大，越往后风险越大。”刘维明认为，国家对于信贷的调控始于2009年第三、四季度，开发商的融资负担相对较轻。而后，随着地价的飙升，市场收益率水平也快速走高，尤其是2010年下半年到2011年上半年，导致开发商的融资负担很重。

进入越晚，垫底的风险就越大。

山西信托有限公司信托五部副经理韩晓军也告诉《英才》记者，从当前形势来看，房地产兑付风险基于流动性风险产生，也就是销售风险。换言之，房地产信托兑付到底有没有问题，关键还要看房子是否卖得出去。

在限购令的背景下，近段时间以来，多数房企的销售都显疲态。10月10日，万科发布公告显示，其9月实现销售面积108万平方米，销售金额125.1亿元，环比分别上升12.5%和19.4%，同比则分别下降4.9%和12%。

10月11日，保利地产亦披露了9月销售情况，期内实现签约面积58.75万平方米，同比下降33.14%；实现签约金额67.36亿元，同比下降26.21%。

除了万科和保利，包括碧桂园、中海、龙湖、合景泰富等主要的大型房地产商，9月销售都出现了同比下降。这是自2009年以来的第一次。

房子卖不出去，资金就无法回笼，房地产信托的兑付风险就极有可能出现。在刘维明看来，“可能一些有大公司回购背景的房地产信托问题还不大，但前提是承诺回购的公司资金也不会出问题。”

所谓回购，是指一些房地产信托为了规避银监会的监管，通常以股权投资者（通过名义上拥有某个房地产项目的股权）的形式出现，同时与开发商达成回购协议，即开发商将在项目完工之后购回股权，且这项交易通常以土地和该项目作为抵押。

刘维明认为，一旦承诺回购的公司自身难保，出现“兑付危机”也就在情理之中了。

商业地产风险更大？

出于对高风险性房地产信托扩张的警惕，事实上，银监会早已对信托加强了管控，尤其是房地产信托。

这一举措在瑞银特约首席经济学家汪涛看来，一方面将限制银信对房地产行业的风险敞口，另一方面则会进一步增加开发商的融资压力。“随着房地产销售在未来数月趋于疲弱，我们认为一些开发商（可能是一些资产负债表过度扩张的中小型开发商）将面临财务困难，并可能走向破产。”

对于开发商来说，无论是政府严管房地产信托，还是房地产信托风险隐现，无疑都是坏消息。

“房地产夹层基金，过桥的年利率也不低于30%；而如果你从银行贷款，拿到贷款的实际成本也都超过10%，名义利率高低不重要，相关的运作费用很高。再加上银行惜贷，高利贷风险又大，纯地产商上市的口子也好几年不开了，房地产商们只能选择房地产信托。”常涤非表示，如果房地产信托真的出现危机，对房地产商的打击将是巨大甚至致命的。

“接下来三个月很关键，一方面资金可能还会收紧，另一方面如果信托融资调查的个案多了，就真的要出问题了。”华房基金创始合伙人张健在接受《英才》记者采访时表示。

不过，和刘维明的观点有些不同，张健认为当前所谓的房地产信托风险并不大。一方面当前的土地价格并没有出现大幅下跌；另一方面，如果房地产商未来的现金流出了问题，对于信托产品来说，延期一年或者半年偿付也是完全可以理解的。“不过，在一些限购城市，以及一些产品定位比较高档的商业地产，出现房地产信托无法兑付风险的概率就比较大了。”

这一判断也得到了常涤非的认同。

在常涤非看来，当前住宅地产和商业地产两大类地产中，商业地产面临的资金链风险最大。

如果按照从前住宅地产那种运作模式，把物业建完销售即告结束，那么开发商回笼资金就会比较快。但当前正处大部分开发商逐步从所谓的建筑商向商业地产综合运营商转型，商业模式与以往完全不一样。“主要靠收取租金的方式，出售的比例小，当然现金流没有销售回笼快。”

房地产商想做商业地产，细水长流，80%甚至更高的物业比例是要开发商自持的。那么，自持不仅要靠业态定位、功能区隔，还有战略伙伴的引进等等，诸如娱乐、电影、休闲，各个行业的大佬们是否愿意进驻还是问题。这样一个漫长的过程，房地产信托是否等得起？

更严峻的考验还在后头。

“必须要关注宏观政策。”常涤非向《英才》记者提醒道，“如果现在政府进行调控，打压房地产信托，意味着政府在全线地对宏观市场特别是对房地产市场做出调整。”

常涤非分析认为，未来国家的宏观调控或将更加严厉。“大方向是银根缩紧，其实到目前为止，今年剩下的两个多月也不排除还有一种再加息的可能，包括提高存款准备金率。”

更为紧缩的流动性，对于开发商来说，除了降价，或许还有一些开发商会将其土地或项目折价出售，或者走向破产。

信托产业无危机

收紧甚至暂停房地产信托业务，除了对开放商尤其是中小房地产开发商带来冲击以外，对于信托公司的经营特别是房地产信托行业来说，也是一个不小的冲击。

不过，相比人们对开发商资金链的担忧，人们对房地产信托这种商业模式的未来出路，要乐观得多。

金融专家、经济学家孙飞在接受《英才》记者采访时表示，如果开发商真的出现了资金链问题，最大的风险不是房地产信托，而是商业银行。