中国养老地产市场报告

中国养老地产市场报告（通用8篇）

中国养老地产市场报告 篇1

养老公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的住宅类型。养老公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点，其需求主要来源于老龄化人口的需要。

人民生活水平日益提高，医疗卫生条件得到明显改善，人口预期寿命日益延长，老年人口逐年增加，到目前已接近1.9亿，我国成为全世界老年人口最多的国家。

2012年末全国60岁及以上人口达到18499万人，占总人口的13.7%，比上年末增加0.47个百分点;65岁及以上人口达到12288万人，占总人口的9.1%，增加0.25个百分点。

与此同时，由于生育持续保持较低水平和老龄化速度加快，15-64岁劳动年龄人口的比重自2002年以来首次出现下降，2011年为74.4%，比上年微降0.10个百分点。

中企顾问发布的《2013-2018年中国养老公寓市场竞争态势与未来前景研究报告》共九章，依据国家统计局、海关总署和国家信息中心等渠道发布的权威数据，从理论到实践、从宏观到微观等多个角度进行研究分析。本报告是全面了解行业以及对本行业进行投资不可或缺的重要工具。

来自：中企顾问网

第一章 中国养老公寓行业发展综述 13 1.1 养老公寓行业的定义 13 1.1.1 养老公寓的定义 13 1.1.2 养老公寓的性质 13 1.1.3 养老公寓的作用 13 1.2 中国养老公寓行业进入壁垒分析 14 1.2.1 资金实力壁垒 14 1.2.2 从业经验壁垒 14 1.2.3 人力资源壁垒 14 1.2.4 业务资质壁垒 14（1）养老公寓行业发展环境分析 15 1.3 养老公寓行业政策环境分析 15 1.3.1 养老公寓行业相关法律、政策解析 15 1.3.2 养老公寓行业优惠政策解析 16 1.4 养老公寓行业经济环境分析 17 1.4.1 行业与经济发展的相关性分析 17 1.4.2 中国宏观经济发展现状分析 18（1）中国GDP分析 18（2）工业增长情况分析 19（3）全国居民消费价格分析 20（4）城乡居民收入分析 21（5）社会消费品零售分析 23（6）社会固定资产投资分析 24 1.4.3 行业中观环境分析 25 1.5 养老公寓行业社会环境分析 27 1.5.1 中国人口结构与养老观念分析 27（1）中国人口规模及结构分析 27（2）中国人口老龄化趋势分析 29（3）中国养老观念变化分析 31（4）中国人口老龄化对经济的影响 32 1.5.2 中国城镇化分析 32（1）中国城镇化进程分析 33（2）中国城镇化现状与规划 34（3）城镇化对养老事业的影响分析 35 第二章国内外养老公寓的发展现状分析 36 1.6 国内外养老模式发展现状分析 36 1.6.1 国外养老模式发展现状分析 36（1）国外养老模式发展历程 36（2）日本典型养老服务模式研究 36（3）美国典型养老服务模式研究 40（4）丹麦典型养老服务模式研究 41（5）国外养老模式借鉴 42 1.6.2 中国养老模式比较分析 42（1）中国家庭养老模式 42（2）中国福利机构养老模式 42（3）中国养老公寓模式 43

第三章中国养老市场调研分析 43 1.7.1 老年养老需求分析——个人基本情况方面 43 1.7.2 老年养老需求分析——个人意愿方面 48 1.7.3 老年养老需求分析——设施服务方面 52 1.7.4 老年养老需求分析——经济承受能力方面 55 1.7.5 老年养老需求分析——社会行为方面 59 1.8 中国发展养老公寓可行性分析 62 1.8.1 市场人口因素分析 62 1.8.2 市场购买力因素分析 64 1.8.3 市场需求产生的购买意向分析 64 1.9 中国养老公寓发展现状分析 65 1.9.1 中国养老公寓发展的基本现状 65 1.9.2 中国养老公寓发展中存在的问题 65 1.9.3 中国养老公寓发展中的对策分析 68

第四章 中国养老公寓的市场定位与营销策略 71 1.10 中国养老公寓市场定位分析 71 1.10.1 养老公寓项目市场调查及市场定位分析 71（1）养老公寓项目市场调查研究 71（2）养老公寓消费者心理特征分析 75（3）养老公寓消费者行为模式及购买决策过程分析 78 1.10.2 养老公寓项目消费者细分市场分析 82 1.10.3 养老公寓项目目标消费者市场选择 83 1.10.4 养老公寓项目市场定位分析 84 1.11 中国养老公寓项目营销渠道策略研究 87 1.11.1 养老公寓项目销售渠道类型 87（1）第一渠道模式 87（2）第二渠道模式 90 1.11.2 养老公寓项目销售渠道选择 91（1）销售渠道考虑要素分析 91（2）养老公寓项目的销售渠道选择 92 1.12 中国养老公寓项目促销策略 92 1.12.1 养老公寓促销目标分析 92 1.12.2 养老公寓促销方式分析 93 1.12.3 养老公寓项目促销策略分析 94（1）养老公寓项目广告促销策略 94（2）养老公寓项目人员推销策略 97（3）养老公寓项目营业推广策略 97（4）养老公寓项目公共关系策略 98 1.12.4 养老公寓项目滞销应对策略 99（1）养老公寓开卖就滞销的应对策略 99（2）养老公寓售出两三成后滞销的应对策略 99（3）养老公寓售出四五成后滞销的应对策略 100（4）养老公寓售出七八成后滞销的应对策略 100 1.13 中国养老公寓项目价格策略 101 1.13.1 养老公寓项目定价目标 101 1.13.2 养老公寓项目价格影响因素 102 1.13.3 养老公寓项目定价方法研究 104 1.13.4 养老公寓项目调价方法研究 106 1.13.5 养老公寓项目定价程序研究 109

第五章中国养老公寓建设规划设计分析 112 1.14 中国老年人的特征与特殊需求分析 112 1.14.1 老年人的生理特征研究 112（1）老年人人体工程学研究 112（2）老年人的生理特征研究 112（3）老年人的生理需求研究 114 1.14.2 老年人的心理特征研究 115（1）老年人的心理特征研究 115（2）老年人的心理需求研究 116 1.14.3 老年人的行为活动特征 117（1）老年人的活动分布圈 117（2）老年人的活动特性 118 1.15 养老公寓建设项目的选址分析 119 1.15.1 地块影响因素分析 119 1.15.2 养老公寓项目的选址理论 122 1.15.3 养老公寓项目的选址方法分析 123 1.15.4 土地获取的途径及方式 125 1.16 中国养老公寓的功能元素设计分析 127 1.16.1 养老公寓的居住功能元素设计 127 1.16.2 养老公寓的公共服务功能元素设计 136 1.16.3 养老公寓的交通功能元素设计 140 1.17 中国养老公寓的建筑组合及总平面设计 142 1.17.1 养老公寓的建筑组合设计 142 1.17.2 养老公寓养老公寓的总平面设计 143 1.18 中国混住型养老公寓规划设计分析 145 1.18.1 混住型养老公寓可行性研究 145 1.18.2 混住型养老公寓设计要点分析 148 1.18.3 混住型养老公寓设计案例调研 160

第六章中国养老公寓开发经营分析 170 1.19 中国一线城市老年公寓开发经营分析 170 1.19.1 一线城市养老公寓开发现状分析 170 1.19.2 发达城市养老公寓运营模式分析 171 1.20 中国中小城市养老公寓开发经营分析 173 1.20.1 中小城市养老公寓开发现状分析 173（1）中小城市养老公寓开发资金融资现状分析 173（2）中小城市养老公寓功能设计局限性分析 173（3）中小城市养老公寓经营效益分析 176（4）中小城市养老公寓投资风险分析 176 1.20.2 中小城市养老公寓开发创新分析 177（1）中小城市养老公寓产品创新 177（2）中小城市养老公寓融资模式创新 178（3）中小城市养老公寓风险管理分析 179 1.20.3 中小城市养老公寓经营创新分析 179（1）中小城市养老公寓经营现状及趋势分析 179（2）中小城市养老公寓经营模式创新分析 180 1.20.4 中小城市养老公寓开发经营案例调研 180

第七章中国重点地区养老公寓行业发展现状和趋势分析 182 1.21 北京市养老公寓行业发展现状和趋势分析 182 1.21.1 北京市房地产市场分析 182（1）北京市房地产开发投资分析 182（2）北京市房地产资金来源分析 183（3）北京市房地产市场供给分析 183（4）北京市房地产市场销售分析 184 1.21.2 北京市房地产市场运行趋势分析 184 1.21.3 北京市养老公寓市场规模分析 185（1）养老公寓总量统计 185（2）养老公寓床位数统计 185（3）养老公寓分布情况 185 1.21.4 北京市养老公寓经营效益分析 185 1.21.5 北京市养老公寓需求潜力分析 185 1.21.6 北京市养老公寓优惠政策分析 187 1.21.7 北京市养老公寓典型案例运营情况调研 187 1.21.8 北京市养老公寓发展趋势分析 188 1.22 上海市养老公寓行业发展现状和趋势分析 188 1.22.1 上海市房地产市场分析 188（1）上海市房地产开发投资分析 188（2）上海市房地产资金来源分析 189（3）上海市房地产市场供给分析 190（4）上海市房地产市场销售分析 190 1.22.2 上海市房地产市场运行趋势分析 191 1.22.3 上海市养老公寓市场规模分析 191（1）养老公寓总量统计 191（2）养老公寓床位数统计 191 1.22.4 上海市养老公寓需求潜力分析 191 1.22.5 上海市养老公寓优惠政策分析 192 1.22.6 上海市养老公寓典型案例运营情况调研 192 1.22.7 上海市养老公寓发展趋势分析 193 1.23 深圳市养老公寓行业发展现状和趋势分析 194 1.23.1 深圳市房地产市场分析 194（1）深圳市房地产开发投资分析 194（2）深圳市房地产市场销售分析 194（3）深圳市房地产资金来源分析 195 1.23.2 深圳市房地产市场运行趋势分析 195 1.23.3 深圳市养老公寓市场规模分析 195（1）养老公寓总量统计 195（2）养老公寓床位数统计 195（3）养老公寓分布情况 195 1.23.4 深圳市养老公寓需求潜力分析 196 1.23.5 深圳市养老公寓优惠政策分析 196 1.23.6 深圳市养老公寓典型案例运营情况调研 197 1.23.7 深圳市养老公寓发展趋势分析 198 1.24 广州市养老公寓行业发展现状和趋势分析 198 1.24.1 广州市房地产市场分析 198（1）广州市房地产开发投资分析 198（2）广州市房地产市场销售分析 198 1.24.2 广州市房地产市场运行趋势分析 199 1.24.3 广州市养老公寓市场规模分析 199（1）养老公寓总量统计 199（2）养老公寓床位数统计 199（3）养老公寓分布情况 199 1.24.4 广州市养老公寓需求潜力分析 199 1.24.5 广州市养老公寓优惠政策分析 200 1.24.6 广州市养老公寓典型案例运营情况调研 200 1.24.7 广州市养老公寓发展趋势分析 201 1.25 济南市养老公寓行业发展现状和趋势分析 201 1.25.1 济南市房地产市场分析 201（1）济南市房地产开发投资分析 201（2）济南市房地产市场销售分析 201 1.25.2 济南市房地产市场运行趋势分析 201 1.25.3 济南市养老公寓市场规模分析 202（1）养老公寓总量统计 203（2）养老公寓床位数统计 203（3）养老公寓分布情况 203 1.25.4 济南市养老公寓经营效益分析 203 1.25.5 济南市养老公寓需求潜力分析 203 1.25.6 济南市养老公寓优惠政策分析 203 1.25.7 济南市养老公寓典型案例运营情况调研 203 1.25.8 济南市养老公寓发展趋势分析 204 1.26 成都市养老公寓行业发展现状和趋势分析 204 1.26.1 成都市房地产市场分析 204（1）成都市房地产开发投资分析 204（2）成都市房地产市场销售分析 205 1.26.2 成都市房地产市场运行趋势分析 205 1.26.3 成都市养老公寓市场规模分析 206（1）养老公寓总量统计 206（2）养老公寓床位数统计 206（3）养老公寓分布情况 206 1.26.4 成都市养老公寓需求潜力分析 206 1.26.5 成都市养老公寓优惠政策分析 207 1.26.6 成都市养老公寓典型案例运营情况调研 207 1.26.7 成都市养老公寓发展趋势分析 208 1.27 武汉市养老公寓行业发展现状和趋势分析 208 1.27.1 武汉市房地产市场分析 208（1）武汉市房地产开发投资分析 208（2）武汉市房地产市场销售分析 209 1.27.2 武汉市房地产市场运行趋势分析 209 1.27.3 武汉市养老公寓市场规模分析 209（1）养老公寓总量统计 209（2）养老公寓床位数统计 209（3）养老公寓分布情况 210 1.27.4 武汉市养老公寓需求潜力分析 210 1.27.5 武汉市养老公寓优惠政策分析 210 1.27.6 武汉市养老公寓典型案例运营情况调研 210 1.27.7 武汉市养老公寓发展趋势分析 211 1.28 天津市养老公寓行业发展现状和趋势分析 211 1.28.1 天津市房地产市场分析 211（1）天津市房地产开发投资分析 212（2）天津市房地产市场销售分析 212 1.28.2 天津市房地产市场运行趋势分析 212 1.28.3 天津市养老公寓市场规模分析 213（1）养老公寓总量统计 213（2）养老公寓床位数统计 213（3）养老公寓分布情况 213 1.28.4 天津市养老公寓需求潜力分析 213 1.28.5 天津市养老公寓优惠政策分析 214 1.28.6 天津市养老公寓典型案例运营情况调研 214 1.28.7 天津市养老公寓发展趋势分析 215 1.29 重庆市养老公寓行业发展现状和趋势分析 215 1.29.1 重庆市房地产市场分析 215（1）重庆市房地产开发投资分析 215（2）重庆市房地产资金来源分析 216（3）重庆市房地产市场供给分析 217（4）重庆市房地产市场销售分析 217 1.29.2 重庆市房地产市场运行趋势分析 218 1.29.3 重庆市养老公寓市场规模分析 219（1）养老公寓总量统计 219（2）养老公寓床位数统计 219（3）养老公寓分布情况 219 1.29.4 重庆市养老公寓需求潜力分析 219 1.29.5 重庆市养老公寓优惠政策分析 219 1.29.6 重庆市养老公寓典型案例运营情况调研 220 1.29.7 重庆市养老公寓发展趋势分析 220

第八章中国养老公寓行业领先个案经营状况 221 1.30 中国房地产企业投资养老公寓经营分析 221 1.30.1 保利房地产(集团)股份有限公司经营情况分析 221（1）企业发展简况分析 221（2）企业总体经营情况分析 222（3）企业主营业务及其经营状况分析 223（4）企业养老公寓项目开发情况 223（5）企业盈利能力分析 224（6）企业运营能力分析 224（7）企业偿债能力分析 225（8）企业发展能力分析 225（9）企业经营状况优劣势分析 226（10）企业发展目标及展望 227 1.30.2 万科企业股份有限公司经营情况分析 227（1）企业发展简况分析 227（2）企业总体经营情况分析 228（3）企业主营业务及其经营状况分析 229（4）企业养老公寓项目开发情况 230（5）企业盈利能力分析 231（6）企业运营能力分析 231（7）企业偿债能力分析 232（8）企业发展能力分析 232（9）企业经营状况优劣势分析 234（10）企业发展目标及展望 234 1.30.3 华润置地有限公司经营情况分析 234（1）企业发展简况分析 235（2）企业总体经营情况分析 235（3）企业主营业务及其经营状况分析 236（4）企业养老公寓项目开发情况 236（5）企业盈利能力分析 237（6）企业运营能力分析 237（7）企业偿债能力分析 238（8）企业发展能力分析 238（9）企业经营状况优劣势分析 239（10）企业发展目标及展望 239 1.30.4 首创置业股份有限公司经营情况分析 240（1）企业发展简况分析 240（2）企业总体经营情况分析 241（3）企业主营业务及其经营状况分析 241（4）企业养老公寓项目开发情况 241（5）企业盈利能力分析 242（6）企业运营能力分析 242（7）企业偿债能力分析 243（8）企业发展能力分析 243（9）企业经营状况优劣势分析 244（10）企业发展目标及展望 244

第九章 中国养老公寓运营管理领先企业分析 251 1.31.1 亲和源股份有限公司经营情况分析 251（1）企业发展简况分析 251（2）企业养老公寓项目开发运营情况 251（3）企业发展目标及展望 252 1.31.2 重庆凯尔(CARING)老年公寓管理有限公司经营情况分析 252（1）企业发展简况分析 252（2）企业主营业务分析 253（3）企业养老公寓项目开发运营情况 253（4）企业发展目标及展望 253 1.31.3 长沙市爱之心老年公寓管理有限公司经营情况分析 253（1）企业发展简况分析 253（2）企业养老公寓项目开发运营情况 254（3）企业发展目标及展望 254 1.31.4 中爱爱心老年公寓投资有限公司经营情况分析 254（1）企业发展简况分析 254（2）企业主营业务分析 256（3）企业发展目标及展望 256 1.31.5 千鹤湾老年公寓投资管理有限公司经营情况分析 257（1）企业发展简况分析 257（2）企业养老公寓项目开发运营情况 257（3）企业发展目标及展望 258 1.32 中国养老公寓领先个案经营分析 258 1.32.1 上海亲和源养老公寓经营情况分析 258（1）公寓发展简况分析 258（2）公寓规划设计分析 258（3）公寓运营模式分析 259（4）公寓入住状况分析 260（5）公寓收费情况分析 261（6）公寓经营优劣势分析 262 1.32.2 北京汇晨老年公寓经营情况分析 262（1）公寓发展简况分析 262（2）公寓规划设计分析 263（3）公寓运营模式分析 263（4）公寓入住状况分析 263（5）公寓经营优劣势分析 263 1.32.3 上海浦东新区爱心养老公寓经营情况分析 264（1）公寓发展简况分析 264（2）公寓规划设计分析 264（3）公寓运营模式分析 265（4）公寓入住状况分析 265（5）公寓收费情况分析 265（6）公寓经营优劣势分析 267 1.32.4 广州南国颐景老年公寓经营情况分析 267（1）公寓发展简况分析 267（2）公寓规划设计分析 267（3）公寓运营模式分析 268（4）公寓收费情况分析 268（5）公寓经营优劣势分析 270 1.32.5 荣成市老年公寓经营情况分析 270

报告图表摘要

图表 2006-2012年中国国内生产总值及其增长速度(单位:亿元，%)18 图表 2008-2012年工业增加值月度同比增长速度(单位:%)19 图表 2011-2012年前三季度规模以上工业企业主营业务收入与利润增长情况(单位:%)19 图表 2003-2012年全国居民消费价格增长情况(单位:%)20 图表 2012年9月医疗保健和个人用品与其他类别消费价格同比上涨对比(单位:%)21 图表 2006-2012年农村居民人均纯收入(单位:元)21 图表 2006-2012年城镇居民人均收入情况(单位:元)22 图表 2012年城乡居民人均收入平均数与中位数比较情况(单位:元)23 图表 2008-2012年中国社会消费品零售总额月度同比增长速度(单位:%)23 图表 2000-2012年我国全社会固定资产投资变化情况(单位:亿元，%)24 图表 2008-2012年全国房地产开发投资情况(单位:亿元，%)25 图表 2011-2012年9月房地产累计新开工面积及累计增长情况(单位:万平方米，%)26 图表 2008-2012年全国商品房销售面积情况(单位:万平方米，%)27 图表 中国人口数量及增长情况(单位:亿人，%)28 图表 第三次婴儿潮人口步入婚育引发第四次婴儿潮(单位:万人，%)29 图表 2001-2012年中国人口年龄结构(单位:%)29 图表 我国城镇化进程 33 图表 1980-2012年我国城镇、农村人口比例(单位:%)34 图表 日本三种低收费养老机构类型对比 37 图表 日本三类收费养老机构比较 38 图表 日本三类社会养老机构比较 38 图表 日本先进的社会养老机构——幸朋苑概况 39 图表 美国先进的社会养老机构——奥斯汀养老社区的特点 40 图表 北京市被调查老年人受婚姻状况(单位:%)44 图表 北京市被调查老年人受教育情况(单位:%)44 图表 北京市被调查老年同住人员状况(单位:%)45 图表 北京市被调查老年人家庭总人数情况(单位:%)45 图表 北京市被调查老年人健康状况(单位:%)46 图表 北京市被调查老年人住房面积状况(单位:%)46 图表 北京市被调查老年人住房类型状况(单位:%)46 图表 北京市被调查老年人住房面积状况(单位:%)47 图表 北京市被调查老年人均收入状况(单位:%)47 图表 北京市被调查老年人家庭收入状况(单位:%)48 图表 入驻养老公寓的意愿调研 48 图表 养老公寓机构性质选择 49 图表 养老公寓购买意向调研 49 图表 养老公寓住房面积偏好 50 图表 养老公寓类型偏好选择 50 图表 养老公寓房间类型选择 52 图表 养老公寓环境选择调研 52 图表 养老公寓医疗设施配备需求 53 图表 养老公寓必备设施服务 53 图表 养老公寓必备服务项 54 图表 养老公寓厨房需求 54 图表 养老公寓费用支付形式调研 55 图表 养老公寓每月费用承受能力调研 55 图表 养老公寓一次性费用支付能力调研 56 图表 养老公寓费用支付来源调研 56 图表 养老公寓目前拥有的理财方式调研 58 图表 未来六个月的投资计划 58 图表 养老公寓投资者期望的投资回报率调研 59 图表 养老公寓入驻人员要求调研 59 图表 养老公寓合住意愿调研 60 图表 入驻养老公寓老人希望子女看望周期调研 60 图表 养老公寓心理健康服务需求调研 61 图表 参与工作意愿调研 61 图表 养老公寓日常用品使用偏好调研 62 图表 养老公寓促销方式表 93 图表 老年人生活的变化与年龄的关系 112 图表 养老公寓公共服务设施项目配置 136 图表 独居老人住宅行为活动内容 153 图表 老年夫妇居住模式住宅行为活动内容 155 图表 太仓市浮桥镇建红小区二期养老公寓项目经济技术指标(单位:m2，%)163 图表 2012年北京市房地产开发和销售主要指标(单位:万平方米，亿元，%)182 图表 2011-2012年9月北京市房地产开发投资额累计同比走势(单位:%)183 图表 2007-2012年北京市户籍老年人口变化(单位:万人，%)186 图表 2001-2012年北京市城镇居民收入与全国平均水平的对比(单位:元)186 图表 2012年前三季度上海市房地产开发投资竣工面积增长情况(单位:%)190 图表 2001-2012年北京市城镇居民收入与全国平均水平的对比(单位:元，%)192 图表 2012年深圳市商品房成交量走势(单位:万平方米)194 图表 2007-2012年深圳市城镇居民人居可支配收入与全国平均水平对比(单位:元)196 图表 2012年成都市商品住房成交面积及同比增速(单位:万平方米，%)205 图表 2015年成都市养老事业规划(单位:%)207 图表 2012年武汉市各区60岁以上老龄人口图(单位:万)210 图表 2010-2012年天津市商品房成交情况及同比增速(单位:套，亿元，万平方米，%)212 图表 2009-2030年天津市人口老龄化趋势(单位:万人)213 图表 2012年1-8月重庆市房地产完成投资额增速(单位:%)216 图表 保利房地产(集团)股份有限公司基本信息表 221 图表 保利房地产(集团)股份有限公司业务能力简况表 221 图表 2012年底保利房地产(集团)股份有限公司与实际控制人之间的产权及控制关系图

中国养老地产市场报告 篇2

—养老地产在中国的现状—

养老地产, 简单讲就是地产商打造从建筑设计、园林规划到装饰标准都融入适老化设计的产品, 即在满足居住的基本要求后进一步从护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等日常起居的多个方面提供一条龙式的服务, 其意义在于力求使居民达到老有所依的目标, 以此来适应老龄化这一社会问题。

目前国内很多开发商在研究养老地产, 但由于开发养老地产面临的困难太多, 鲜有开发商采取实际行动。现在养老地产在我国大部分省份还是空白, 国内纯粹作为养老地产项目来发展的楼盘屈指可数, 做得比较好的仅有北京的太阳城、广州的友好老年公寓、台湾的长庚养生文化村等。可以说, 现阶段我国在养老地产的理念和行动方面均处在一个较为混乱而盲目的起步阶段, 对于养老产业的认识也停留在较为片面的层次, 开发商往往盲目照搬发达国家在养老地产开发方面的经验, 并不能很好地把握我国的国情, 这也导致了养老地产目前处于机遇与挑战并存的境地。

现阶段中国的养老产业, 无疑是水平很低的产业, 不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。高端养老的产业受到养老观念的束缚, 培养起来尚需要时日, 毕竟高端人群还习惯于居家养老。缺乏国家政策支持也是一方面。对于养老产业的支持政策, 目前仍然仅仅停留在研究阶段。这对于急速发展的行业来说, 政策支持的缺乏导致从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是云里雾里。然而, 最艰难的却还是在经营阶段。

—国外养老地产的经典样本—

国际上很多发达国家早已步入老龄化社区, 并有着丰富、成熟的养老地产开发模式, 国外的一些经典项目也成了中国养老地产的样本, 通过这些“样本”, 也许能探到中国养老地产的未来走向。

经典样本一:美国太阳城

说起太阳城, 很多北京人都不陌生。在北京就有两个:北京太阳城和东方太阳城。但多数人不知道, 太阳城的“鼻祖”在美国, 美国太阳城是世界知名的养老地产项目。毫不夸张地说, 各个国家做养老地产的开发商, 几乎都去美国参观过太阳城。

在美国, 人们不把老年人称做“夕阳”, 而是叫做“太阳”。太阳城中心因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年, 坐落在佛罗里达西海岸, 现有来自全美以及世界各地的住户1.6万户, 并一直处于持续增长的态势。

美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心” (独立家庭别墅) 、“国王之殿” (连体别墅) 、“湖中之塔” (辅助照料式住宅和家庭护理机构) 、“庭院”和“阿斯顿花园” (出租的独立居住公寓) 以及“自由广场” (辅助照料式住宅和家庭护理机构) 六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。

在太阳城, 无论哪种年龄段的老人, 选择哪种住宅, 都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用, 就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏场、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外, 在社区内, 还有各种各样的俱乐部, 是老年大学的组成部分, 开设的课程和组织的活动超过80种, 包括木匠活、缝纫坊等, 甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定:居民必须是55岁以上的老人, 18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。

经典样本二:日本港北新城

日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内, 使老年人的生活更加活泼多彩。

港北新城把老少户住宅 (二代居) 、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅, 或者同一单元内上下层相邻的两套住宅, 其中一套为老人居住, 另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计, 例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋, 其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时, 建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置, 一方面人员、车辆, 如救护车出入方便, 另一方面便于对养老公寓进行单独管理。

另外, 在日本, 现在并不主张盖大型养老院, 而是强调老人们在自己的家中养老, 加强与社区的互动。目前, 日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中, 床位在20至30张之间, 包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务。

经典样本三:美国The Terraces

The Terraces是亚利桑那州唯一一个满足900多项护理标准的社区, 护理是它的特色。这里的护士都是最高级别的注册护士, 差一步就变成医院。

前身为建于1964年的老旧社区, 过去五年中分两期进行改建。其中98%的建筑推倒重建, 但保留了花园和绿地。Terrace由美国浸信会兴建, 属于“保障型”老年住区。入住率达到82%, 每月约有四户需要更高级别的护理从而升级到更高级别的公寓。

特色样本四:美国大学村

近年来, 美国的养老地产开始走另类化趋势, 比如有人把养老社区搬进了大学。婴儿潮出生的一代受教育水平普遍较高, 针对这个特点越来越多的高等院校参与养老, 掀起一股“返回母校度晚年”的热潮。在宾夕法尼亚大学校园里就有一个名为“大学村”的退休社区, 招收本学校的校友, 目前住户平均年龄77岁, 老人们住在自己的公寓里, 每天在酒水减价的时间里和年轻时代的校友们一起聊天, 偶尔还去看球赛、听课。在“大学村”里生活, 让老人们觉得又回到了年轻时代, 周围都是同龄人, 没有压力, 每天都是开心的欢聚。

—中国养老地产的蝶变与重生—

从被动养老到主动享老的转变

不知从何时起, 在一些有意无意的误导和推动下, 公众印象中似乎老年公寓大有代表未来养老地产发展的趋势。实际上, 候鸟型养老也的确成为当前一种潮流, 同时滋生了以养老为卖点的产开发项目, 特别在南中国沿海旅游城市表现集中, 如三亚、厦门, 但这种印象未必经得起时间考验。从国际经验看, 居住在养老机构的老年人—般会维持在老年人口总数的5%～7%。从心理、社会、市场等层面讲, 多数人仍选择居家养老, 然而这并不是说养老地产就没有市场。与此相反, 待我国进入老年人口高峰时, 老年人的主要构成群体是目前40—60岁间正在掌握社会主导权并历经社会发展洗礼的群体, 他们对待老年生活的态度相比以往已开始出现质的变化, 表现为从传统的受经济条件限制而被动养老, 转变为拥有一定经济能力主动享受养老生活的过程。老年人在自己身体尚且健康之时, 因由家庭关系的琐碎而并不一定希望与子女同处一套居室, 而更希望享受退休生活、完成人生理想、延续自身价值。这不仅是生命时间的延长, 而是—种生活方式、人生理念的革新, 这—趋势在上海的部分调查中已有所显现。这—群体将成为引领养老地产的主要客户群, 也成为养老地产发展的诉求标杆。

从地产商到服务商的蝶变

目前市场上已有相当数量的养老地产项目, 但至今在总结国内养老地产经验时, 仍无法列举出较成功的项目。从其开发历史角度究其原因可以发现, 现有养老地产开发多由房地产开发商主导, 不可避免地会被认为是开发商在地产市场冷淡期采取的换汤不换药的把戏, 然而即使开发商确实转战养老地产领域, 也会明显延续传统地产开发的思维方式, 即以地产开发商的角度审视整个养老地产项目。这一模式的核心逻辑是养老地产项目的重心是户型建设, 在有了各式各样以符合老年人行动习惯为设计思路的建筑体后, 再在其中注入软元素以求丰富社区生活、提升项目品质。这一模式的症结在于客群定位不清或错误, 开发过程重前期建设轻后期运营, 建筑建设过于死板无法满足未来服务环节灵活多变的需求, 无法形成良性循环更妄谈树立品牌。

一系列问题演绎到更为直观的层面, 便导致各大地产商在攀结医疗机构、争夺优势区位等硬性资源上越陷越深, 给人们造成了这样的错觉, 即只要有了无障碍通道、大型医院便可以称之为养老地产, 便自然会吸引客户的目光并且门庭若市, 但事实并不如此。殊不知从地产区位论来讲, 毗邻医院开发房地产是极为不科学的, 而且在无形中就将养老地产的客户群定位为需要经常去医院的群体, 继而陷入社会公益与市场盈利之间的矛盾不能自拔。调查显示, 老年人大多是慢性疾病, 只有5%～7%的老年人会选择养老机构养老, 这其中又只有不到20%的人生活自理能力欠缺需要陪护, 因此常规的医疗服务便可满足居民需求, 一味攀结医疗机构并不是良方妙药。基于这一逻辑, 地产商要首先转变开发思维, 以养老服务供应商的角色定位, 按照市场定位规划服务内容, 最后根据服务内容分析建筑开发的要求, 以建筑内的服务取胜, 以完成整个地产项目。这一模式本质上是以服务供应为核心, 以建筑实体为辅助支撑的服务商开发管理过程, 而非地产商地产开发过程, 这一理念的转变昭示了开发模式的蝶变过程。

从养老地产模式到度假养老模式的演进

养老地产开发过程中问题要得到有效解决, 首先是专业化与综合化的矛盾。把养老地产出售给已经年老并准备养老的人, 据此思维, 养老地产必然要面对专业化导致的风险, 于是为保证项目盈利, 开发商往往不得不注入综合化功能, 最后问题的核心变成如何把握专业化与综合化之间的平衡关系。然事实如前文所述, 我国大部分老年人并没有迁居养老的需求, 多选择居家养老, 对此日本最先出现了关联家庭就近居住的趋势, 即同一家庭的年轻人与老年人分别居住在两套居室, 既相互独立, 又方便沟通和照顾, 多表现为居住在同一社区的不同楼层或单元。

养老地产新的思路是, 专业化地设计与老年人相关的设施、服务, 在户型上偏重三代居户型、两套关联户型搭配销售或就近居住的模式, 让老年人因人性化的设施、优质多样的社区服务而向往迁居, 晚年生活得以充实, 让年轻人希望跟老年人同处一套居所的愿望得以满足, 对晚年生活有所希冀进而愿意举家搬迁到养老地产项目。在做好了老年人专业化市场的前提下, 因中青年人的到来使得综合化市场也得以建立。与此相关的还有公益与市场的关系。做养老地产便会涉及社会公益的层面, 即要服务老年人市场则会在一定程度上牺牲部分经济利益, 如社区服务、托老服务等。倘若养老地产项目达到综合化的发展目标, 则社区客户群本身已经扩大, 其他综合性、市场化的服务项目随之获得较为充足的生存和盈利空间。

最后是地产开发与运算模式的问题。根据新的定位以及当前地产发展现状, 养老地产宜采用旅游地产的开发与运营模式, 采用多样化的经营策略。精细化设计建筑形式、内部构造、细节设施等, 满足行动不便的老年人生理上的基本需求。结合基本的保健医疗机构、复健设施服务等, 满足身体依然健康并希望持续保持健康的需求。设计多样化且不断创新性的服务内容, 如旅游探索、娱乐交流、艺术欣赏、学习发展、运动休闲等类别的享乐型服务, 满足精力充沛的老年人对于享受生活、自我发展的心理需求。积极探索与养老机构之外的公共机构合作的发展模式, 如与大学合作, 让有精力的老年人在大学自由学习, 为高校学生讲授人生经历、工作经验, 满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力、体现人生价值的心理欲求。针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求, 分别设计特色活动集约式和活动内容均散式服务项目。根据中国居民对产权诉求以及经济能力的差异化, 推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品。由这些设置地产开发的模式也会发现, 开发重点落在了服务供应上, 地产开发成为养老地产的一个支撑环节, 或者更准确地说我们需要转向养老服务产业而不是养老地产业。

中国养老地产市场报告 篇3

关键词：养老地产，REITs，融资模式

中图分类号：F832文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0021-27收稿日期：2016-09-10

1 中国养老地产资金需求

1.1 养老地产内涵

养老地产是一种将养老与地产相结合的复合型地产，是基于适老化和为老化设计，以养老住宅为基础，辅以餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗及购物等商业配套设施，并通过金融产品创新和运营模式探索，实现整个链条运作的新的地产模式。养老地产具有特殊消费群体、适老化设计、养老集约化和深度金融产品开发等特点，能够满足居住、生活休闲、文化娱乐、医疗护理、服务、商业等综合功能。

1.2 中国养老地产资金需求估算

本文将尝试对“十三五”期间养老地产开发资金需求量现值进行估算，具体如下。

养老住宅面积：《老年人建筑设计规范》规定，老年住宅卧室使用面积不宜小于10平方米，起居室使用面积不宜小于14平方米，厨房使用面积不宜小于6平方米，卫生间面积不宜小于5平方米，另外，老年人居住建筑的起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1.50米。由于规范并未对每套住宅居住人数进行规定，本文假定1.5人/套，故人均面积最少约为24平方米。“十二五”期间我国每千名老年人拥有的养老床位数为30.3张（根据统计数据，截至2015年底，我国65岁及以上老年人口约1.4386亿。），根据民政部公布的“十三五”规划，到2020年，每千名老年人拥有的床位数达35-40张。根据不同专家学者的高中低方案估算，预计2020年我国65岁及以上老年人口约1.8亿左右，因此，“十三五”期间新增床位数约为194.1万-284.1万张。另外，据民政部相关负责人介绍，目前我国实行的是分层养老，公办占七成，为低收入老年人口服务，民办占三成，为中高收入老年人服务。养老地产服务的对象多为中高层收入老年人口，因此养老地产需要提供的床位数约为58.23万-85.23万张。由此推算，新增养老住宅面积约1397.52万-2045.52万平方米。

养老建筑面积：《老年人建筑设计规范》规定，配套设施面积与住宅面积比例最低为20%。因此新增养老住宅建筑面积1677.024万-2454.624万平方米。

养老地产土地面积：根据我国养老地产项目和已有文献研究，养老住宅的容积率约为1.3。因此推算新增养老地产土地面积约为1290.018万-1888.172万平方米。

土地出让金：根据目前我国养老地产主要分布城市和地区，以及以中高收入阶层为服务对象的特征，在土地出让金估算上，本文选取了典型城市（包括北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、西安、成都和重庆。）土地成交均价作为估算基础，据公开数据测算，2015年典型城市土地出让金均价4000元/平方米左右。因此，新增养老地产土地出让金成本516.007亿-755.269亿元。

建安成本：根据《老年人建筑设计规范》，养老地产建筑成本与小高层住宅接近。2015年我国小高层住宅建安成本约为2000元/平方米。由此推算新增养老住宅建安成本335.405亿-490.925亿元。

配套工程建设成本：2015年我国配套工程建设费约为570元/平方米。故新增养老地产配套工程建设成本95.590亿-139.914亿元。

养老地产开发资金需求量=土地出让金+建安成本+配套工程建设成本。因此，“十三五”期间，我国养老地产开发资金需求量现值为947.002亿-1386.108亿元。

以上估算仅包含了土地出让金、建安成本和配套工程建设成本，未考虑拆迁费、前期工程费、管理费用、销售费用、财务费用、税费及其他不可预见费用。另外，也未对通货膨胀进行估计。

2 中国养老地产主要融资方式及存在的问题

2.1 中国养老地产主要融资方式

养老地产融资方式与传统房地产并无太大差异，主要包括内源融资和外源融资。其中，内源融资是来自企业内部的自有资金，外源融资是来自企业外部的资金。在企业自身资本雄厚且现金流充裕的情况下，内源融资能够大幅降低企业的资金使用成本，但房地产行业作为典型的资本密集型行业，内部资金往往很难满足企业的发展需求，外源融资成为了企业获取资金的重要方式。目前，房地产企业主要的外源融资方式有银行贷款、股票（首次公开募股、买壳上市、配股和增发）、债券、产业基金、典当、房地产信托等。房地产开发商可以根据自身实际情况、项目需求、融资工具特点和所处的金融环境，选择有效的外源融资方式，以保证资本结构最优。

2.2 中国养老地产融资方式存在的问题

2.2.1 融资渠道单一，融资规模难以满足养老地产资金需求

近年来，我国资本市场发展迅速，融资渠道不断拓宽，融资规模不断扩大。但在房地产行业中，仍存在大部分资金最终来自银行贷款的问题，养老地产也不例外。造成这种困境的原因是，一方面，我国金融体系虽已初步建立，但金融创新仍显滞后，新的金融工具的推广和使用仍旧不足；另一方面，银行贷款渠道多，融资便利，这在客观上导致了房地产业过度依赖银行贷款。

另外，根据上文的推算，“十三五”期间，我国养老地产还面临着巨大的资金需求，这种需求在目前的资金供给下可能面临着难以得到有效满足的局面。

2.2.2 资本结构不合理，财务风险高

房地产企业和项目的运营需要大量资金投入，为了保证现金流充足，开发商和运营商通常选择借新还旧或使用购房者预售款来解决资金问题。这不仅加重企业债务负担，同时通过多重杠杆叠加，还增大了企业的财务风险。根据统计年鉴，2014年，我国房地产企业总体资产负债率达77%，接近80%红线水平。根据上市公司年报，2015年十强企业资产负债率也在80%左右徘徊。

2.2.3 社会资本参与度低

伴随社会经济发展，居民的个人财富不断积累增加，亟需各类创新型投资渠道完成财产的保值、增值。成熟的商业地产，如养老地产，是满足这种需求的有效途径。但是由于房地产投资渠道往往掌握在房地产商或金融机构手中，及目前我国类似REITs的允许社会公众直接参与投资房地产的金融产品较少，且受到法律不完善的发展限制，大量社会闲散资金被房地产行业“拒之门外”。这不仅阻断了公众多元化投资之路，也减少了房地产企业的融资渠道，并导致资本有效利用率下降。

2.2.4 企业参与养老地产建设积极性不高

养老地产具有准公共物品属性，这就导致了养老地产建设中，不仅存在传统房地产开发运营所面临的资金投入大、开发周期长、投资回报慢的特点，还可能存在经营风险高、盈利能力不稳定等问题。虽然我国政府连续出台文件支持养老地产建设，但多数文件停留在顶层设计的指导性意见上，具体措施及落实均不到位，养老地产项目收益能力和风险控制能力明显不足，因此企业参与积极性不高。

3 中国养老地产与房地产信托投资基金（REITs）的引入

3.1 中国REITs发展现状

中国REITs仍处于起步试行阶段。在法律制度、投资者认可程度、产品设计等方面均存在不足。现有的REITs法律、法规、文件有《关于进一步做好住房金融服务工作的通知（“央四条”）》《房地产投资信托基金物业评估指引（试行）》，以及与之相关的《信托法》《证券投资基金法》等，而在税法上的优惠政策则完全空白。投资者对REITs的了解程度也不高，相对来说，机构投资者由于业务优势更熟知REITs，但个人投资者则对其含义的认识模糊不清。法律框架的缺失和社会公众的认可程度不高，给REITs的产品设计和发行带来了一定的困难。但是，中国REITs仍在现有的国内外法律、税收、会计等制度框架下，不断寻求发展契机，并已有多个成功案例。

3.2 中国养老地产引入REITs的优势

养老地产不同于普通商业住宅产品，可以通过预售款提前融资、通过产品销售迅速完成资金回笼。养老地产长期持有的经营模式加重了房地产企业的财务负担，同时收益能力的不确定性增加了企业现金流断裂的风险。因此，融资之于养老地产更显重要。但如前所述，目前我国房地产融资存在一系列问题。REITs的引入，提供了有效的解决途径。

3.2.1 拓宽融资渠道，降低财务风险，解决养老地产企业资金需求

养老地产REITs通过吸引民间资本，能够拓宽企业的融资渠道、解决企业巨大的资金需求，同时，由于REITs持有人是以投资入股的形式参与到养老地产运营中，因此所注入的资金属于资产，不计负债，这不仅降低了企业的资产负债率，而且权益性融资作为企业最基本的资金来源、作为企业经济实力的象征和保障，能够为企业继续进行其他类型融资提供基础，增强企业再融资能力。

3.2.2 为中小投资者提供新的投资渠道

我国居民手中拥有大量闲置资金，根据中国人民银行公布的《2015年金融统计数据报告》显示，截至2015年底，我国住户存款余额超过55万亿元，其中活期存款余额逾20万亿元。但金融市场不完善，投资渠道单一，导致该笔资金无法有效利用。养老地产REITs的引入，一方面，可以为中小投资者提供新的投资渠道；另一方面，由于REITs的诸多法律法规，如限制所有权过度集中、大部分收益需分配给投资者等，还可以有效地保护中小投资权益，为之提供较其他金融产品更稳定的投资收入来源。

3.2.3 吸引企业积极参与

虽然养老地产可以通过出售的方式运营，但由于养老地产的复合特性，它不再是简单的住宅提供者，同时还是餐饮、文体、养生、护理、保健、医疗等综合服务的“出租”者，这就要求企业必须持有经营，但这将占用大量企业资本。REITs为房地产开发商提供了一个有效的退出机制，开发商可以在养老地产的前期资本运作、设计建设后，将部分或全部所有权以REITs形式出售，从而完成资金回笼，同时开发商还拥有是否继续经营养老地产的选择权，这无疑增加了企业的灵活性，使养老地产更具吸引力。另外，企业完成资金回笼，就可以继续寻找下一个养老地产项目，重新配置资产，待项目建成，再通过同样的REITs运作，回笼资金，如此循环，养老产业即可迅速铺开发展。

4 中国养老地产REITs运作模式设计

4.1 组织形式

REITs有公司型和契约型两种组织形式选择，相对而言，契约型REITs比公司型REITs更灵活，公司型REITs比契约型REITs法律关系更明晰、监督约束机制更完善。在我国，上述优缺点并不明显，因为目前我国REITs运作面临的最基本问题是主体法缺位，无论是公司模式所依托的《公司法》，还是契约模式所依据的《信托法》，以及两者需要共同遵守的《证券投资基金法》，均未对REITs运作形成规范性法律文本。根据最新修订出台的《证券投资基金法》，契约型基金是证券投资基金唯一或主要的组织形态，实践中，我国目前的基金也主要集中在证券业，且只有契约型基金。因此在当前的法律条件下，契约型养老地产REITs是唯一选择。

4.2 运作方式

开放型和封闭型REITs的主要区别在于基金规模是否恒定、受益凭证是否可以赎回。基于这种差异，两者在实践中各具优劣。相对于封闭型REITs，开放型REITs基金规模可变，能够随时满足基金投资和运作的各项需求；投资者可以赎回，自由度更高；另外，开放型REITs的交易价格完全取决于基金的资产净值，稳定性较好，而封闭型REITs的价格则不完全取决于资产净值，受市场供求关系影响较大；但开放型基金对法律制度完善程度和市场规范、成熟程度的要求较高。从各国基金发展经验来看，多选择以封闭型基金起步，经过探索，逐步发展开放型基金的演进道路。因此，鉴于我国目前法律制度、资本市场发展程度、养老地产发展阶段等情况以及现有成功案例，建立封闭型养老地产REITs是更稳妥的选择。

4.3 募集方式

公募REITs的优点有：（1）以社会公众为筹集对象，筹集资金潜力大；（2）可上市交易，增强流动性；（3）基金持有人、基金管理人、基金托管人三权分立；（4）资金持有人众多，风险分担；（5）法律监管严格，信息披露要求高，不易被操纵。缺点有：发行程序复杂，登记核准时间长，发行费用高。私募REITs在某种程度上能够弥补公募REITs的缺点，同时为了吸引投资人由公募转向私募，一般而言，私募基金的投资回报率更高。另外，公募REITs的部分优点在实际操作中也很难实现，如三权分立。事实上，基金持有人参与与基金运作和管理相关的基金大会将产生很高的交易成本，因此参与度非常低，最终三权实际为两权，公募基金的信息披露也可能滞后。相比之下，私募基金的持有人反而可以随时要求了解基金运作情况，并对基金的运用产生影响。因此，在养老地产REITs公募和私募的选择上，发起人可根据自身情况以及两者的优缺点进行择优选择。

4.4 资金运用方式

权益型REITs和抵押型REITs各具优缺点。对于投资者而言，权益型REITs能够获得更长期、稳定的投资回报，市场价格也更稳定；抵押型REITs则受利率波动影响较大，收益稳定性较差，但它的优势在于能够同时持有多个房地产项目的债权，这就降低了单一房地产项目实体投资带来的风险。对于房地产企业来说，权益型REITs能够形成企业自有资本，完成开发商的资金回笼和退出，保证开发商现金流充足，但这可能存在企业控制权转移问题；抵押型REITs则没有控制权转移的困扰，但企业负债增加，财务风险加大，资金链易断裂等将是其所要面对的问题。混合型REITs的收益和风险介于权益型与抵押型REITs两者中间。从国际经验上看，三种类型REITs中，权益型REITs所占比重最大，无论在数量和规模上都具有绝对优势。

养老地产REITs在资金运用方式的选择上，可以先了解投资者对养老地产及REITs的认可程度，如投资者处于了解初期，则可以参考国内首只上市REITs产品——鹏华前海万科REITs的混合型模式，以增强投资者信心，如投资者已经深入了解并认可，则可以根据企业自身的运营情况和对资金的需求情况，进行权衡，做出最优决策。

4.5 运作流程

本文将以上市、公募、封闭、契约型养老地产REITs为例，进行运作流程分析。选择公募并上市，是考虑到REITs要解决的是房地产企业融资渠道单一、为中小投资者提供房地产领域投资机会等的问题。

4.5.1 基本结构

养老地产投资基金运作的基本结构包括基金管理人、基金持有人、基金托管人、基金本身、基金所投资的养老地产资产和运营商等，另外，基金运作还应包括监管机构及交易所、基金承销机构、律师事务所、会计事务所和投资顾问等。

基金管理人的主要职责有：（1）养老地产信托投资基金的设立和募集；（2）投资方案的制定和实施；（3）基金成立后，基金的日常管理、运营；（4）投资收益分配方案确定等。基金管理人收取管理费用。

基金持有人即基金的投资者，通过投资养老地产REITs，取得受益凭证，并据此获得收益分配。投资者可以是个人，也可以是机构。

基金托管人是养老地产REITs资产的保管人和名义持有者，一般由商业银行或其他符合条件的金融机构担任，主要负责资产保管，确保其安全、完整，具体职责有按照募集方案划拨资金、按照投资方案支付价款、按照收益方案发放收益等。基金托管人收取托管费用。

运营商是养老地产的实际运营者，提供实现养老地产功能的服务，收取运营费用。

养老地产REITs拥有的可以是养老地产资产的所有权，也可以是债权。它将获得相关所有权或债权所取得的租金、升值、利息等相关收益。

4.5.2 运作流程

养老地产REITs运作的基本流程如下：（1）发起基金设立；（2）委托合格机构担任基金管理人、托管人及法律、会计等顾问；（3）向证券监管机构申请并获得审批许可；（4）向投资者公开发行基金份额，发放受益凭证，筹集资金；（5）对养老地产项目进行评估，制定投资方案；（6）购买养老地产资产所有权或债权；（7）上市交易；（8）运营商经营养老地产，获得相关收入；（9）制定收益分配方案，发放收益。

4.6 投资对象及主要收入来源

养老地产REITs的投资对象无疑是成熟的商业养老住宅，并以其产生的租金、服务收入、增值收益和其他相关收入为主要收入来源。但这仍需满足两个条件：（1）养老地产产权明晰；（2）能够获得稳定、持续的现金流收入。这是REITs得以成功运行、保障投资者权益的基础。

4.7 收益分配

各国对养老地产收益分配比例的规定并不统一，但总体来说，均要求绝大部分收入用于投资者回报，以保证投资者利益。我国法律尚未形成REITs收益分配比例的详细规定，但借鉴国外发展经验及国内成功案例，也应考虑将大部分收益用以回馈投资者。

4.8 风险控制

无论是养老地产，还是REITs，在中国都属于新兴事物，社会公众投资者对其了解程度都不高，这就要求养老地产REITs这种作为两者结合的新型产品在风险控制上做到更严格、更有保障。根据国内现有制度框架并借鉴成功案例，可以在以下几方面做有益的尝试：（1）提高相关主体信誉度，如由具有政府背景的机构牵头设计，由知名度较高的金融机构担任基金管理人，由品牌房地产企业担任运营商，则可以有效地提高基金的公信力；（2）采取混合型资金运用方式以保障资金收益；（3）在REITs推行初期，投资者部分由固定投资人构成且有转让限制，这能够将投资者的利益进行捆绑，从而增强市场信心；（4）制定合理的业绩补偿机制和业绩激励机制，以保障投资者权益，推动REITs发展。

5 中国现阶段发展养老地产REITs的制约因素及政策建议

5.1 加快成熟养老地产建设，为REITs提供稳定收益

我国养老地产仍处于起步阶段，在企业定位、规划设计、配套设施和服务、运营模式、政策扶持及公众认识上均存在不足，风险控制能力较弱，收益稳定性较差。这与REITs要求的稳定的现金流收入相违背。因此，积极加快成熟养老社区建设，是吸引REITs投资的必备条件。

5.2 弥补REITs主体立法空白，完善法律制度

我国房地产信托投资基金发展的最大制约因素是主体立法缺位。目前，不仅没有专门的REITs立法，即使是在现有法律法规中，也很少提及REITs运作相关规范。因此应尽快完善相关法律制度，在REITs组织形式、所有权要求、资产结构、收入来源、收益分配、资产负债和监督管理等方面出台操作细则，以规范市场秩序，保护中小投资者利益，拓展养老地产企业融资渠道。

5.3 制定税收优惠政策，鼓励REITs发展，服务养老产业

REITs运作中将绝大部分收益分配给投资者，这就在税收上形成了双重课税，一是作为基金资产的运营商获得运营收入应缴纳的企业所得税，二是投资者取得收益应缴纳的所得税。目前，我国针对此双重征税情况，并无相关法律文件说明，也没有相关税收优惠政策。大量国际经验表明，REITs的迅猛发展得益于税收优惠制度的驱动。在这点上，我国不妨有所借鉴，制定适合的税收优惠政策，吸引民间资本和基金管理者进入，推动REITs发展，并最终服务于养老地产等商业地产的繁荣。

参考文献：

1.洪艳蓉.房地产金融（第二版）.北京大学出版社，2011

2.江合 赵传聪 杨宝民.养老不动产投资与管理.社会科学文献出版社.2011

3.马智利 王熊.REITs在我国养老地产建设中的运作模式研究.武汉金融.2013.09

4.易富贤 苏剑.从单独二孩实践看生育意愿和人口政策：2015-2080年中国人口形势展望.中国发展观察.2014.12

作者简介：

杨思家，南开大学经济学院与天津房地产集团有限公司联合培养博士后，主要研究方向为房地产金融，人口经济学，劳动经济学。

臧微，天津商业大学理学院。

中国养老地产市场报告 篇4

国60周岁以上人口超过1.7亿，超过德国和法国全国人口的总和！

这一数字描述了中国“十二五”期间所面临人口老龄化形势的严峻性，而老龄化、高龄化、空巢化还在进一步加速。与西方发达国家相比，中国进入老龄化社会是建立在“未富先老”的国情之上的，如何找到一条具有中国特色的应对老龄化社会的道路，值得全社会关注和探索。

“十二五”规划提出要积极应对人口老龄化问题，在近日召开的全国老龄工作委员会全体会议中，中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉指出，安排好当前和今后一个时期的老龄工作，是关系全局的一件大事和要事，并进一步提出要着力推进“六个体系”即：老龄战略对策体系、老龄服务体系、老年经济供养体系、老年健康支持体系、老年宜居环境体系和老龄工作体系的建设。

有观点指出，应对老龄化问题不仅关系到老龄人口的生活，更关系到整个社会的和谐稳定。更有观点直呼，如果“十二五”期间老龄化问题得不到解决，“人口老龄化的大山即将倒塌”。面临如此严峻的现实危机，除了依靠政府推动基础设施建设以外，更多的解决方法还需要依靠社会化、市场化的解决之道。

作为中国经济的支柱产业，房地产行业必将在探索应对老龄化的道路中扮演举足轻重的角色。在前三届“中国养老产业与养老地产高端”论坛成功举办后，房地产行业已经刮起了一股养老项目的开发热潮，但政策配套不完善，融资渠道缺乏，实际操作经验不足以及养老地产项目与传统地产开发商业模式的差异等因素仍然是房地产行业进军养老产业的屏障。因此国外先进经验的借鉴，国内成功项目模式的学习，甚至失败经验的吸取，均是瞄准这一发展领域的企业及机构迫切需要寻找的珍贵资源。

中国养老地产市场报告 篇5

智研数据研究中心网讯：

内容提要：据统计目前中国公务员已达1000万人，平均每年增加100万人。另外中国事业单位有3000多万正式职工。

自2005年起，国家连续六年七次提高企业退休人员基本养老金，但是，企业职工养老金“七连涨”仍然“跑不赢”公务员，而且差距也越来越大。“养老金双轨制”问题越来越突出。于是有了养老金制度并轨，将公务员一起拉进养老保险缴费大军。

按目前的政策，大约有4000万人在职期间不用交纳养老保险金，而退休后拿到的养老金却由财政划拨（纳税人出钱），而且是交过养老保险金的企业退休职工的数倍。

中国养老地产市场报告 篇6

一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓

亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。▌整体规划

社区沿街分布餐厅、老假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。▌项目特色

整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。▌经营模式

亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。▌项目配套 1.颐养院

建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。

与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。2.健康会所

会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院

引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。

与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。4.配餐中心

与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成；

餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。5.度假酒店

酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。

提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务；亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

二、东方太阳城

东方太阳城因不设老人购买的限制条件，原则上并不能称之为真正的养老项目，而是一个以老人退休生活为主题，有部分适老设施，同时开展一些老年活动的，带有养老特点的地产项目，对养老产业也有一定的参考作用，故作为案例推荐给大家。▌项目概况

位于北京市顺义区潮白河畔，紧邻首都机场（23公里）总占地面积：234.6万平米，建设规划用地：124万平米。高尔夫景观绿地：70万平米 医院建筑面积：2200余平米 嘉宾国际酒店建筑面积：1.5万平米

产品种类：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院、四至六层电梯公寓等 ▌项目特色

1.消除室内地面高差，楼梯台阶变宽变矮，门手柄和电梯按钮位置下移，灯具开关面板变宽，卫生间坐便器略高，厨房灶台略低，保证轮椅回转空间，尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境（例如连廊公寓的空间设计）。2.多层楼房带电梯，全部无障碍通道，公共走道及卫生间地面防滑，外部空间最好有带顶的长廊相连在特殊装置上：紧急呼叫按钮，防滑扶手，安全电热源，护理型公寓安装专用平铺式电梯、活动滑轮床，卫生间墙面装扶手，尽量用平底浴盆或坐式浴盆。

3.适当提高照明亮度，提高色彩的明度和对比度，放大标识牌和字体，提高可识别性，减少黄色和暗色。▌配套服务

酒店：嘉宾国际酒店。建筑面积共红旗1.5万平米，按四星级标准提供服务，共有客房108间。另配置了3栋酒店式公寓，共110套，每套均设有厨房并配备厨具。

餐饮：三个中餐厅一个西餐厅

会议：太阳会所拥有近20间国际化标准多功能会议厅，约40平米至900平米。医院：太城城医院建设面积2200余平米，有一所功能完善的综合性医院。开设有急诊科、内科、外科、中医科等十五个科室。运动：各种运动设备齐备。休闲：温泉泳池。

娱乐：陶艺馆、咖啡馆、棋牌吧、KTV、演艺、图书馆、音乐、舞蹈等。老年大学：老人学习、交流和增长知识的场所。

农庄：总占地数百亩，可种植各种瓜果蔬菜，每份土地每年收200元。▌运营模式

标杆项目：美国佛罗里达州坦帕市太阳城中心退休社区 高品质的中国首席大型退休社区。作为一种专供健康老人集中居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。它与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件与健康状况选择户型及服务项目，以销售地产为主要目标。

三、大体量，综合服务类养老项目——爱晚大爱城

大爱城（香河国家养老示范基地）是国家“爱晚工程”的典型示范性项目、河北省环首都绿色经济圈重点工程、住建部绿色建筑示范工程，由世纪爱晚（北京）置业有限公司和香河爱晚投资有限公司联合打造。“爱晚工程”是由国家民政部中国社会工作协会牵头发起，旨在建设完善中国社会化养老服务体系的重大民生工程。

主要实行居家服务、社区照顾、机构养老相结合的服务模式。养老中心除为入住养老公寓的老人提供专业、贴心的服务外，还为所有社区居民提供个性化、定制化健康养老服务，实现社区养老全覆盖。▌概况

大爱城养老中心总建筑面积7.5万平米，设置养生会所和666套居住单元，有开间、一居、二居、三居等多种户型供老年客户选择。

其最终目标是打造成为市场化、全龄层、全配套、自循环的中国新型健康养老社区。▌项目配套 国际医疗健康中心（包括爱晚医院、爱晚国医院、医疗专家楼、老年护理单元）、养老中心、体育中心、文化教育（包括国家开放大学社工学院、老年大学、中小学、幼儿园）、养生会所、休闲公园、生态健康农场、缤纷商业、高端酒店。通过倡导亲情回归、大家庭融合的居住方式，力争实现“中国首席亲情健康城”的造城理想。

四、北京市首个“医养结合”试点养老机构——双井恭和苑

北京率先推出“喘息服务”的养老院，国内首推个性化照护的养老服务机构。▌地理位置

双井恭和苑位于北京CBD核心，交通便利，闹中取静。周边文化、艺术、教育、商业、生活气息浓郁，让现代老年生活与现代文明完美融合。▌服务模式

长住，提供医养结合持续照料的老人提供长期生活照料。短住，提供一站式的专业短期照料。

喘息服务，让老人享受一段幸福安康的生活，也让长期照顾老人的子女或老伴喘口气。

服务人群：有失智、卧床老人长期照护，在主要照护人有临时安排不能照护的家庭，或长期照护老人所伴生的压力需要舒缓的家庭。

五、第一家保险企业投资管理的养老社区——北京泰康之家·燕园

业内人士普遍认为，随着“大资管”时代的到来，保险业正逐步放开手脚，国内主要寿险公司已大踏步迈开投资养老地产步伐，意欲在庞大的市场中分得一杯羹。在中国，泰康人寿最早提出了由保险公司建设养老社区的构想，同时积极研究将金融保险与养老服务相结合的创新商业模式，由泰康人寿旗下泰康之家获中国保监会批准在中国保险行业率先进行的养老社区投资试点。▌项目规划

位于北京昌平区小汤山镇，整个社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，包括自理型、协助自理型、专业护理型、记忆障碍型等不同类型的养老公寓。

土地为商业性综合用地，通过招拍挂获得。该养老社区占地面积17万平方米，建筑面积30万平方米，总共能容纳3000户居民入住，首批600余户、共800位居民将于2015年入住。北部规划为持续照料社区，主要为酒店和会所。会所6000平方米，包含七大功能中心和13个餐厅及就餐区。此外还包括康复医院（门诊、转诊），独立生活单元，协助生活单元，专业护理单元，记忆障碍单元，临终关怀单元。南部为活力养老公寓，主要包含活力生活单元，幼儿园以及社区商业。▌项目配套

泰康之家提供了约1.8万平方米的公共服务设施。一期中心的位置是一个5000平方米左右的文化活动中心，满足居民日常文化娱乐健身休闲生活。其中包括1500余平方米健身运动中心，400平方米的阳光房，约2万平方米的中央花园，以及专门设置的漫步道方便老人科学运动。

▌项目特点-“保险”跨界 燕园采取期权与现货两种方式进行销售：期权销售模式是指销售“幸福有约综合养老计划。现货销售模式是指客户入住后要根据需求不同支付不同的入住费用。费用约在六七千元至上万元不等。入住时需缴纳一定金额的类似押金性质的资金60万到100万元，在离开社区时这笔资金才可以退还。

社区为居民提供青松阁、雅竹阁、芝兰阁、碧莲阁四个不同的居住区域，并提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的专业评估，社区向居民提供适当的入住选择建议，入住后，当居民健康状况发生变化，亦可轻松升级至相应的居住区。四个居住区也都在户型及配置上针对入住人群的特点、情况做出了相应的优化。

六、“休闲+养老”的早期经典项目——北京太申祥和山庄

全国首家推行会员制（包括太申祥和会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍、祥和会籍）养老模式的国际敬老院。倡导以儒家文化为基础，提倡“天人合一”与“和为贵”的思想，致力建成以健康养生、养老、休闲度假等综合性山庄。经营模式采用三种会员制的模式，入住人员交纳押金后可获得会员资格，并免费享有居住权或租赁居住，入住老人主要以健康老人为主。▌基本信息

占地面积：100000平方米，为民办房地产性质的老年社区，位于昌平区北安河，附近医院：北京老年医院、温泉镇老年医院、太申祥和医院(一级甲等)。客房分布：客房通过连接性地面连廊进行串联，住宿分为四个区域居住：颐太居、养申居、天祥居、年和居；共计1200余床位；室内面积40平米开间至80平米套间，供给三种户型（另有一套600平方米室量的四合院）▌服务理念

太申祥和山庄（国际敬老院）是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。所有房间均设有应急呼叫系统，24小时热水供应，电视、电话、空调等一应俱全，每天有专人打扫卫生、护理，整个区域采用无障碍通道，防滑地面。老年餐厅为会员提供营养套餐及零点餐。依老年人的特点，特开设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室等。太申祥和山庄（国际敬老院）还组织成立了合唱队、舞蹈队、模特队、园艺组、摄影沙龙等喜闻乐见的娱乐团体。为其提供服务的太申祥和医院(一级甲等)被评为定点医疗机构。拥有一流的体检设备，可进行呼吸、循环、消化等七大系统的常规体检生化B超、心电图及癌前普查；由门诊处置、巡房查房、专家门诊、医疗咨询、健康查体、健康宣教、24小时医护值班等服务工作。每年为免费为会员老人进行两次体检。

太申祥和山庄（国际敬老院）的康乐中心为星级宾馆，拥有单人间、双人间、豪华套间、VIP室共计300个床位。设有室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目、游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目。餐饮中心设有能满足不同需求消费者要求的自助餐厅、零点餐厅、大小包间及大厅，环境优雅的室外垂钓中心可为您带来无尽的生活享受。

七、国内首个“保单+实物对接”的模式——武汉合众优年养老社区

合众养老社区基于美国的CCRC持续健康理论而设立，社区包括定位于55岁到70岁的活跃老人社区，和70岁以上的持续看护社区。根据客户不同阶段的健康状况，提供包括独立生活、协助生活和专业护士护理的系统化服务。2013年10月23日在武汉建成，并进入试运行阶段，占地245亩，建筑面积18万平方米。为国内首个实物养老保障计划，其首创了“保单+实物对接”的模式，瞄准的正是中产阶层的养老市场。其入住费用由入门费、月租金、服务费组成，餐费依据膳食标准另计。以入住活跃老人区为例，按照目前市场价，除入门费外，每月只需1350元就可租到二室一厅、服务费每套每月只需700元。购买合众人寿实物养老保障计划的客户，到了保险合同约定年龄后，不论未来社区租金如何上涨，都可以保证入住，只需按当时市场价缴纳服务费即可。如选择购买保险产品，合众人寿推出3款实物养老保障计划，包括合众乐享优年生活实物养老保障计划（A）、合众颐享优年生活实物养老保障计划（A）和合众尊享优年生活实物养老保障计划（A）。以35—40岁客户为例，如果选择10年缴费期，每年的投入只需3 到5万元。合众优年生活养老社区规划 合众养老社区外景

八、国内首个学院式养老——绿城乌镇雅园 ▌特点-学院式服务

九、“大社区+养老组团”的开发模式——万科随园嘉树，被业内认为是万科首个真正意义上的养老项目

项目依托良渚文化村项目，采用“大社区+养老组团”的开发模式，随园嘉树土地属性为旅游用地（商业用地），40年产权（2003-2043年），从产品设计、服务配套以及样板区的体验，万科将此产品打造成了目前市面上相当不错的养老产品，也是万科进军养老地产的一个试点产品，特别是养老服务的试点。▌项目概况

规划建设58937平方米的健康公寓（占用地面积的93%），5381平方米的公共配套（不计容），和4571平方米的“金十字”颐养中心（占用地面积的7%）。健康公寓是共17栋5~6层多层产品，其中1栋为需要辅助的老人护理区，共包含96个床位，其余16栋为生活自理老人生活区域，分为75㎡、100㎡、111㎡三种户型，共575套房源，其中75㎡户型占比60%。另外，社区还配有地下车库11073平方米，提供230个车位。▌配套设施

1.长者乐园：“金十字”养生休闲区

项目园区中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500平方米，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。2.医疗配套-全国首个数字化健康服务示范社区

以共建中国首个数字化健康服务示范社区为目标，浙医一院在良渚文化村成立了浙一良渚门诊部，诊疗面积共约2000平方米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，可以为社区居民提供高水平的医疗和服务。3.两大宗教信仰场所，满足心灵需求

（1）中国首座全木结构社区教堂的美丽洲教堂。（2）全国罕见佛教尼众道场的大雄寺。4.社区配套

（1）独创村民食堂的良渚食街。（2）全国唯一乡村创意聚落的玉鸟流苏街区。（3）杭州首个星级标准菜场的玉鸟菜场。（4）全国首个配有“村急送”服务的社区。▌服务理念

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除了从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

在万科的规划里，这个养老试点是万科基于对老年人的生理、心理特征和行为特点进行深入研究而进行的一系列针对性、合理性、系统化的专业设计，意在创造出更为安全、舒适、健康的生活空间，并整合国际先进技术与服务体系，形成高端养老产品及服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：独立、参与、照顾、自我充实、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求出发，提供包括健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系，包括多项具体服务内容，以“6心”级服务和24小时管家为主要特色，为中国当代长者实现品质、尊严的晚年生活。▌运营模式

随园嘉树在产品方面引进了日本的相关经验，而在服务方面，又吸收了台湾的模式，混搭之下，找到适合的方向。随园嘉树的土地较为特殊是40年产权的商业用地，经过八年多的前期建设，仅剩30多年的产权。项目运营目前采取租售结合的方式。销售部分，出售30年使用权。户型75~110平方米，均价14000元/平方米，再按月收取2500~3500元不等的服务费。项目575套房源中，前60套以出售来试探市场反应，一面世就被一抢而空，客户为40~50岁的中年人士，与万科最初预计的60-70岁的老年人相差甚远，但从销售的角度已经全部售罄。二期60套正在低调销售，而后期剩下的房源，万科已经计划以自持的形式，进行出租运营。▌项目特点

（1）依托良渚，拥有优越的自然环境。

（2）项目以养老组团+大社区的开发模式，打造“一碗汤的距离”的养老概念，中国老人更愿意接受这种居家养老模式。（3）项目充分利用和发挥了万科的品牌效应。

（4）随园嘉树采取销售使用权与持有租赁相结合的运营模式，并依据市场情况和项目进展不断调整运营。项目起初打算销售80%的物业，持有20%的物业。随着项目的推进，逐渐增加项目持有物业比例，说明万科注重后期运营，将为客户提供持续养老服务作为新的利润增长点。

十、社区式的商业养老模式——中国·台湾长庚养生文化村

台湾长庚养生文化村是银发安居的典范。长庚村以其完美的社区模式服务银发群体．让其退出职场后仍得以有尊严地生活，这种社区式的商业养老模式值得大陆借鉴。1.项目基本情况 面积：占地510亩 位置：台湾桃园县龟山乡

户型设计：一室一厅约46平米和一室两厅约73平米的两个等级 户数：4000户（已建成2000户左右）

交通：每天上下午各有一班免费班车前往台北市区

定位：集养老、医疗、文化、生活、娱乐等功能于一体的“银发族小区” 入住资格：年满60岁、且接收长庚医院身体检查证明健康状况合格。2.项目特色

1、宽阔优雅的养生环境：享受17公顷青青草原、体验野趣农园、漫步休闲栈道，远离城嚣烦恼，沉浸在大自然中，提供最佳的健康养生环境

2、全方位的照护规划：为银发族体贴设想的全方位照护服务，兼顾保健、医疗、养生、休闲、娱乐，满足银发族的生活需求，享受家庭、社会的温暖关怀。

3、养生文化代代相传：塑造多元养生文化，丰富退休生活价值，规划调养身心的休闲活动，参与社团活络人际，提供文化传承的发展机会。

4、住得好，付得起：全村4000户不同坪数住房，有良好的经营管理质量，规划多元的银发学员课程，举办多样化的社团活动、艺文表演、学习课程，丰富生活内涵，安排住户中学有专长者担任教学或服务工作，贡献人生经验，真正享受快乐优质的退休生活。3.居家式养老的特色规划 全区无障碍环境设计； 经济救援服务；

每户设有紧急呼叫设施，以及全天候监控中心，随时提供紧急救援服务 完整的小区机能；

（1）设有超市、书局、银行等商业区

（2）设有小吃店、中西餐厅、宴会厅等餐饮区，提供团膳以外的选餐服务（3）设有体育馆、健康俱乐部、水疗池、游泳池等休闲设施，增进健康体能（4）设有会议厅，可举办大型活动及银发族相关议题研讨会，增进小区活力（5）设有招待所，提供家属探访的住宿需求。（6）宗教活动场所规划

尊重个人宗教信仰，设置各种宗教聚会场所，满足心灵需求。（7）网络化小区

每户均预留网络线路，并向住民访客提供无线上网（8）安全的警卫门禁系统

二十四小时严密警卫，进出刷卡记录 4.完善的健康照护（1）专职照护（2）定期健康评估（3）建立健康计划（4）健康促进

定期安排健康检查、体适能检测及处方建议、定期安排流行性疫苗注射、定期举办健康讲座、养生咨询，推动健康，促进与教导自我保健观念。（5）健康维护

小区内设置小区医院、特约门诊、复建中心，并于桃园分院、林口长庚院结合方便看病复建；

用药咨询：护理师、药师及医师提供用药咨询；

小区内设有自动血压仪、身高体重计、血糖机，提供长者血压、体重及血糖的自我监控，维持良好的慢性病管理。（6）紧急救护

定期举办救护训练，提高员工救护知识

紧急医疗转送服务：有林口长庚医院为后盾（社区位于长庚医院对面）（7）长期照护与疗养

有长庚护理之家、桃园分院、缓和医疗病房提供全程服务。（8）多元养生休闲

每周组织太极拳社、香功社、元极舞社、国剧社、卡拉OK社等丰富休闲活动 5.经营模式

（1）出租模式：知晓—预约—参观—解说—登记住房—签订合同—缴费—入住—生活—到期续约—搬出（社区还为老人提供试住服务，以及对13岁以上的人士提供为期两天的体验之旅。）

（2）出售模式：由于土地是政府作为福利低价划拨，因此每平方米造价不高，售价在台湾算是平价，目前已售罄。买房有一规定：不能作为遗产处理，到不住时须交回村里作为捐助。

中国房地产行业运行报告 篇7

1、房地产开发投资增速大幅下滑

上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1～6月份, 房地产开发完成投资14505亿元, 同比增长9.9%, 增速较1～5月份加快3.1个百分点。但是, 与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 9.9%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1～6月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速23.7个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。

2、中部地区投资增速最快

上半年, 房地产开发累计完成投资额达14505.3亿元, 同比增长9.9%, 东中、西部房地产开发累计完成投资额分别为8666.5亿元、2993.5亿元和2845.4亿元, 同比分别增长8.6%、14.1%和9.9%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为59.7%、20.6%和19.6%。

从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有19个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、青海、河北、辽宁、云南、宁夏等省份, 同比增长幅度在40%以上, 其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达59%。而广东房地产开发投资同比下降15.4%。

3、办公楼投资增速放缓, 住宅和商业用房投资增速加快

分用途看, 上半年办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资10188.8亿元, 同比增长7.3%, 比一季度提高4.1个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中, 经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比一季度加快9.4个百分点;办公楼投资额同比增长20.4%, 增幅比一季度下降7.5个百分点;商业营业用房投资同比增长27.5%, 增幅比一季度加快8.5个百分点;其他投资同比增长8.5%。上半年, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重, 分别为70.2%、3.7%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源, 2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。

2008年第四季度以来, 伴随货币政策转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年上半年, 贷款同比增长32.6%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转, 今年上半年同比增长34.7%, 占房地产资金来源的比重较去年同期大幅提高。

上半年, 房地产开发企业资金来源23703亿元, 同比增长23.6%, 增速比2008年全年提高21.8个百分点, 比一季度提高14.4个百分点。

三、商品房销售明显好转

由于政府加大刺激房地产市场的政策力度、开发商打折促销、需求集中释放, 加之货币流动性过多等因素影响, 进入2009年, 尤其是二季度以来, 房地产市场呈现明显的反弹迹象, 市场销售大幅好转, 商品房销售面积直线上升, 销售额显著增长, 企业资金压力有所缓解。今年1～6月, 全国商品房销售面积34109万平方米, 同比增长31.7%, 增速已超过2005～2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1～6月商品房销售总额达15800亿元, 同比增长53%。其中, 商品住宅销售额同比增长57.1%。

四、6月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 6月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%, 涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。

1.新建住房销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.7个百分点;环比上涨0.8%, 涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%, 环比上涨1.0%。

分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.6%, 环比上涨0.3%;普通商品住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.9%;高档商品住房销售价格同比下降3.0%, 环比上涨0.8%。

分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有34个, 主要城市包括:银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%和宁波4.4%等;同比价格下降的城市有36个, 主要城市包括:深圳-6.6%、石家庄-6.5%、徐州-5.4%、桂林-5.0%和南京-4.4%等。环比价格上涨的城市有63个, 主要城市包括:广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%和昆明2.0%等;环比价格下降的城市有2个, 包括:大理-1.6%和韶关-0.1%。

2.二手住房销售价格同比上涨2.2%, 涨幅比上月扩大1.3个百分点;环比上涨1.1%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有39个, 主要城市包括:三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%和哈尔滨5.2%等;同比价格下降的城市有31个, 主要城市包括:吉林-8.9%、石家庄-7.1%、唐山-6.8%、岳阳-6.4%和湛江-4.4%等。环比价格上涨的城市有57个, 主要城市包括:深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%和宁波1.7%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:昆明-2.0%、惠州-0.6%和海口-0.5%等。

中国农村市场CRT彩电市场报告 篇8

一、市场表现：CRT份额超过90％

赛诺数据显示；虽然近年来高端彩电的市场份额有所增长，但它相对挤占的是背投彩电的市场空问，并没有对CRT彩电构成太大的威胁，目前CAT彩电在农村市场仍占有93％的市场份额。

在城乡二元经济结构下，农村人均收入水平还很低，对彩电的需求主要属于普及型购买，更新换代以及一户多机等现象还属少数情况。目前农村彩电市场平均价格在2100元左右，2503元以下的市场规模接近日2％，这一价位段的产品主要是传统显像管彩电。而高端市场上，背投彩电的平均价格在68,00元以上，这一价位还不能够吸引广大农村居民的消费。从尺寸结构来看，21、25及29英寸彩电为农村市场的主力规格．三者的市场份额之和接近日5％，这种中小尺寸的需求结构还会在相当长的时间里作为农村市场的主要特征。

二、品牌格局：四大国货主导市场

赛诺数据表明；目前农村彩电市场上，TCL 、康佳、创维、长虹等几大国内品牌主导市场，而且前4位品牌市场占有率超过60％。从消费情况看，农村居民的收入水平决定了他们仍然将平板彩电作为一个奢侈品，在购买过程中比较谨慎，物美价廉仍然是消费者追求的目标。同时由于农村市场的信息不对称情况比较严重，居民对品牌的了解除了借助电视等大众媒体的广告，更注重于亲朋好友的推荐。赛诺认为，适宜的价位和恰当的营销策略对促进购买非常重要，企业应该在渠道与售后服务方面多下功夫，通过良好的口碑宣传培养更多的消费者。

三、厂商挖掘力度加大

随着家电厂商的营销模式日益多元化，企业也纷纷借助各种公益活动扩大品胆的知名度抢占农村市场。创维继西部健康光明行、栋梁工程等公益活动后，2006年正式启动“新农村影院工程”。分步骤为一亿农村居民放映电影。与此同时，长虹公司也在其活动中向延安和榆林两市捐赠了20台彩电，以协助科技部在陕北建立20个科普图书室。厂家的一系列行动，不仅促进了农村彩电市场的稳步发展，更为几大品牌的建设扎稳了脚跟。

四、渠道商加紧农村市场布局

去年下半年开始，国内的家电连锁企业在农村布局就呈现出加速的势头。国美正式启动农村市场战略，幸福树电器的目标是用三年时间在全国三四级市场编织一张拥有2000家加盟店的大型连锁网络，成为我国首个面向农村市场的专业电器连锁企业；苏宁公布的2005年年报也指出，2006年仍将持续进行全国范围的店面扩张，占领全国2000多个县级市场、350个二级城市。