房地产开发承诺书（精选8篇）
为加强本企业的诚信体系建设，保证消费者的合法权益，进一步规范从业人员的诚信理念和信用意识，规范本行业的市场经营行为，提高行业的社会诚信度和整体水平，本公司向社会公众做出如下承诺：
第一条 保证商品房销售手续合法。依法办理商品房销售手续。预售的商品房已依法取得预售许可证；达到规定条件的商品房已依法取得房地产产权证。不发布虚假的楼盘供求信息，不发布虚假的楼盘价格信息，不签订虚假的销售合同，不隐瞒楼盘瑕疵信息。
第二条 保证商品房质量符合工程质量标准和依法进行商品房竣工验收备案；确保主体结构质量符合《住宅质量保证书》承诺，出现质量问题，在保修期内及时修复，造成损失的，依法赔偿。新建住宅全装修应符合和不低于样板房的装修标准，装修质量符合国家相关标准。
第三条 保证商品房广告真实合法 发布的商品房销售广告，包括售楼书等销售宣传资料应真实可靠并按规定注明预售许可证的核准文号。
第四条 保证商品房买卖合同条款平等合法 采用统一标准的示范文本签约，不使用诱导、强迫等不正当手段促成签约，充分尊重购房者的意愿，购房者对合同条款提出修改意见时，双方应协调一致签订合同时必须提请对方注意补充条款内容。
第五条 保证按约定期限交房 按商品房销售合同约定的时间和方式交付房屋；延期交房或交付房屋的面积、质量与合同约定不相符合的，按合同约定的违约责任主动进行赔偿。在销售楼盘的房价上升时，杜绝故意延期交房，造成合同违约，迫使购房者退房的行为；在销售楼盘的房价下跌时，如须延期交房的，应自觉维护合同约定的购房者的退房权利。
第六条 保证依法处理商品房面积争议 维护购房者对所购房屋面积计算的知情权，签订商品房预售合同时，明示购房使用面积和分摊面积内容。交付商品房时向购房者提供，签订商品房出售合同时向购房者提供《房《房屋建筑面积计算表》。商品房销售合同约定的面积与实际面积不一致屋建筑面积测算表》时，按合同约定的方式处理，合同未约定的按建设部《商品房销售管理办法》处理。第七条 保证及时办理合同备案手续 房地产开发企业同购房者签订商品房买卖合同后，应按规定时间到当地房地产交易机构办理合同备案手续，并向购房者提供相关资料，协助购房者办理房屋产权证。
第八条 保证前期物业管理到位 商品房销售合同包含前期物业服务的内容，并依法承担物业保修等责任；制定或联合制定的业主临时公约，不得侵害购房者的合法权益，并向购房人明示和说明；依法提供物业管理用房，交纳物业维修基金，并按规定办理与物业管理企业的承接验收手续，移交物业相关资料。
以上八条承诺条款，如有理解不一致之处，均以现行的房地产法律、法规、规范性文件的规定为准。以上八条承诺中，商品房质量问题涉及到施工企业的，全装修房质量问题涉及到装修企业的，商品房销售问题涉及到经纪代理企业的，前期物业管理问题涉及到物业管理企业的，均由房地产开发企业面向消费者承担承诺的责任。凡发生这些问题的争议和投诉，房地产开发企业应及时为消费者处理解决，然后向涉及的企业追索责任。房地产开发企业向消费者承担承诺前期物业管理截止时，向业主委员会正式移交业主公众物权。以上承诺，请社会各界监督。
承诺单位：
法人代表：
房地产开发在我国已经红红火火的进行了7、8年, 虽然各地房地产开发公司都持续盈利, 但是房地产开发过程中存在的风险依然不可忽视。
房地产项目开发方风险主要有人为风险、经济风险、自然风险等。下面就各类风险进行分类分析。
1.1人为风险
人为风险主要包括房地产开发方的决策风险、组织风险、外部关系风险、合同风险、项目相关方风险等。
第一, 项目的决策是项目成功与否的先决条件, 房地产企业的决策者在做决定前要对实际情况有充分而且清晰的认识, 这样才能做出有科学依据而且切实可行的决策。另外, 决策者一旦做出决策就应该保证各目标的不可逆性, 因为下级作为执行层要依据决策来行事, 而不确定的决策就会使下级无所适从。
决策风险建议:1) 决策之前做科学的调研、分析实际情况, 保证决策切实可行;2) 决策者在做出决策后尽量向前推行, 不可轻易更改决策。
第二, 组织风险来自组织内部和外部两个方面。此处着重强调组织内部风险。首先, 要有稳定的项目实施组织。因为对于一个稳定的组织, 组织成员之间会形成良好的配合, 组织有稳定的办事流程会使项目的实施变得更加程式化;经常的人事变动尤其是管理层变动会使整个组织经常处于人员磨合中, 不利于工作的开展。其次, 公司组织结构应该简洁且明确。分工明确、责任到人是成熟组织的标志。公司组织层次较多则会增加很多办事程序, 使整个公司的办事效率降低。再次, 加强组织内沟通和协作。沟通不畅使很多信息不能及时的传达到基层工作人员, 从而使工作出现脱节;良好的协作也会使沟通更畅通, 任务的完成变得更简单。
组织风险建议:1) 稳定公司组织结构, 形成一个精诚合作的团队;2) 精简机构, 做到分工明确, 责任到人;3) 加强执行层面员工之间的沟通和合作, 使问题解决在底层, 这也要求公司领导层能够合理且尽可能大限度的放权, 避免出现相互推诿现象。4) 尽可能的提升公司员工层次。高素质的团队是项目实施的人员保证。
第三, 外部关系风险是项目实施的外部人际环境带来的各种不确定因素。作为房地产企业, 项目开发涉及很多部门, 外部关系更是纷繁复杂, 因此风险也变得更复杂。各政府职能部门包括地方政府、建设局、规划局等, 这些部门是项目实施的直接外部领导, 涉及各种手续的办理, 与这些部门关系的处理是项目实施的外部先决条件;各种专业技术单位包括审图公司、电力公司、银行等单位, 这些单位对项目的开展也起到至关重要的作用。
外部关系风险建议:1) 建议房地产开发方建立熟悉房地产开发流程及法规的专职人员负责制度, 同时明确奖惩措施。
第四, 合同是项目相关方合作的基本行为守则, 是双方合法利益的保证。双方在协商合同时总希望合同有利于己方的利益, 这就导致合同中存在很多潜在风险。合同风险主要有合同不严谨带来的风险以及履约风险。开发项目涉及相关方主要有设计单位、施工单位、监理单位、项目管理单位、营销推广单位等, 涉及合同较多, 故风险也较大。
合同风险建议:1) 双方制定合同时, 要组织相关专业人员以及法律专业人员反复审定合同, 将合同不严谨带来的风险降到最低;2) 履约风险是主要的合同风险。项目相关各方进入履约阶段, 公司领导层应加强合同履行的监督力度。甲方依合同办事, 可以减少项目相关各方在事后对甲方的索赔;监督项目相关方的履约情况, 可以尽量减少各方履约不利甚至违约对甲方造成的损失, 减少不必要的索赔;同时也可保证项目按照合同约定顺利展开, 防止工期拖延和投资增加等风险。
第五, 项目涉及相关方数量较多, 相互之间配合也变得复杂多变。这给甲方工作带来很多风险。如何较好的协调各相关方之间关系使之能相互协作、配合来共同完成项目, 是甲方协调沟通的重要工作。相关方间存在的主要风险为协调风险, 能把项目各方凝聚在甲方周围, 做到“政令”统一是协调的目的。
协调风险建议:1) 以合同为协调工作的基础, 合同是双方的契约、是合作的基础;2) 协调工作做到有理、有利、有节, 不损害各方利益, 尽量减少各方不满情绪;3) 协调工作应以开发方为核心, 并围绕其展开各项工作;4) 对设计单位, 甲方做好监督, 依据双方认可的时间节点要求设计方按进度提交设计图纸;5) 甲方负责解决前期手续问题, 并要求施工单位按照甲方要求进场施工;6) 各分包方交于总包方管理, 甲方监督总包方行使总包方职责, 管理好项目分包工作。
1.2经济风险
房地产项目开发方经济风险主要包括宏观经济风险、市场通货风险、资金筹集风险等。首先, 宏观经济政策是房地产投资的外部政策因素, 政策的指向引导着房地产的投资规模和方向。经过2009年的报复性反弹后, 房地产行业进入政府宏观调控的阶段。当前地产企业面临的最大风险就是宏观经济政策的风险。这是房地产企业必须面对而且必须解决的风险。
宏观经济政策风险建议:1) 认真分析国家宏观经济政策, 制定相应的应对策略;2) 配合国家政策开发限价房、经适房、廉租房等政策性住房;3) 在新政严格的一、二线城市开发符合新政策的商品房;4) 开发不受新政影响的三四线城市地产项目;5) 开发模式转变, 由开发住宅向开发商用、旅游地产转变。
其次, 市场是随时变化的, 项目对市场的变化很敏感, 因此市场给项目带来的风险是很重要的, 也是不可避免的。对于房地产开发企业来说, 最关心的是产品的销售问题, 如何根据市场确定房价, 如何规避通货膨胀给房地产市场带来的负面影响是公司领导层应该仔细研究的问题。
再次, 资金是企业的血液, 没有流动的资金企业就无法运转, 项目就无法实施。现在大多数房地产企业都要借助于银行代款来解决开发资金不足的问题。而银行代款则需要靠良好的人脉关系和良好的公司信誉, 这又归结到前面所述外部关系风险的解决上;施工单位垫款的压力比较大, 开发方用销售回笼资金来支付工程款。因此, 项目存在的资金风险是贷款风险和销售资金回笼的风险。
项目资金风险建议:1) 解决好外部关系风险, 这是解决资金风险的重要条件;2) 建立良好的销售渠道和制度, 保证销售资金快速回笼;3) 制定详细的资金需求计划, 合理分配利用有限的资金;4) 制定资金到位方式、方法和资金使用制度以及建立资金需求应急机制。
1.3自然风险
自然风险是项目所在地的自然条件、现场条件和地理环境等客观因素。这些客观因素不以人的意志为转移, 对于这些风险只能防范并尽可能将损失减到最小。
项目自然风险建议:1) 提前做好施工计划, 考虑雨季和冬季对工期影响;2) 雨季施工需要做好防洪防涝计划, 冬季施工则需要采取冬施措施, 必然会增加成本, 所以项目开发阶段应充分考虑施工进度计划与自然条件的统一, 合理安排工期, 减少因自然因素带来的不必要的投入。
1.4其他风险
其他风险主要是不可预见风险, 这些风险来自于很多方面的突发事件, 是人不可预料的。项目不可预见风险建议:1) 预留风险准备金, 作为应对突发事件的应急资金。
综述
综上, 笔者站在房地产开发方的角度分析房地产企业各个方面面临的风险, 并提出应对风险的相应策略, 希冀对房地产开发企业有参考意义。
摘要：本文站在房地产开发方的角度, 结合房地产开发项目管理过程, 分析房地产开发项目过程中存在的风险种类、风险成因等, 并提出相应的风险预控建议, 以供各方参考。
关键词：房地产,房地产开发方,风险,风险建议
参考文献
[1]王天增.房地产项目开发中的风险及对策分析[J].中国住宅设施, 2011年07.
6月19日国家统计局发布的最新统计显示，1-5月份，全国完成房地产开发投资同比增长27.5%，房地产业发展势头迅猛。其中最引人关注的细节是在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%，而国内贷款的增长为28.8%，企业自筹资金增长26.7%。
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受《新民周刊》专访时认为："'限外'政策是驱使外资改变投资策略，由收购物业进入房地产开发领域的直接诱因。"
从"阴谋"到"阳谋"
2006年7月，六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)。
但王宏新认为"限外"政策并未真正达到阻止外资热炒中国房地产的初衷。"'限外令'及随后外管局颁发的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，只对外资投资现成的物业作出了限制，取消了外资投资房地产开发的优惠条件，对外资参与房地产开发的影响微乎其微，其结果肯定是'此消彼涨'。事实证明，外资只不过改变了投资策略，由直接购房､炒房转变为曲线投资中国的房地产企业。"
外资从20世纪80年代后期开始进入我国房地产市场，不到10年的时间，该领域已成为我国外商直接投资的第二大行业。有统计显示，1997年到2004年，房地产业实际外商直接投资累计438.10亿美元，相当于同期全国实际外商直接投资的12%。
虽然受到亚洲金融危机的影响一度跌入谷底，从2001年开始，这股热情又开始回暖，甚至"井喷"。而随着外资进入中国房地产市场的规模越来越大､速度越来越快，其手法也越来越隐蔽。既可以通过独资､合资､合作等形式直接投资，也可以通过证券､信贷等间接投资。最张扬的莫过于限外政策出台前，国际热钱汹涌澎湃的炒房热潮。据统计，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年一季度的8.3%上升到2004年四季度的23.2%。其中除了少部分自住外，大部分用于投资。
一位私募人士告诉记者，限外令出台后确实沉重打击了境外资金的炒房势头。而来自中原地产的调查数据也显示，外资进入内地的脚步有所放缓。
但在小半年的偃旗息鼓后，外资投资中国的房地产又掀起了一波新高潮。与此同时，在短暂的"房产新政"降温效应后，北京､深圳等大城市的房价也开始"奇峰突起"。
王宏新认为："2003年以来，我国加大了对房地产市场的宏观调控，国内银行逐渐严控贷款方式。去年的调控更是对房地产企业开发资金的限制要求有所增强，尤其是北京提出住宅开发封顶后才能进行按揭贷款，加大了开发商获取资金的难度。普遍面临资金紧张问题的开发商，必然要尋找新的融资渠道。"
一个有土地储备，一个财力雄厚，二者"雪中送炭"､一拍即合。正如国际商业地产研究中心理事长朱凌波所言："171号文限制的是投机，没有限制投资。对于规范的大公司来说，这反而是一个机会。"
上述私募人士透露，早在2003年左右，摩根斯坦利､高盛､美林､新加坡凯德置业等投资银行就开始进入我国房地产市场。它们除了直接购置高档物业，还向房地产企业提供融资､收购银行不良资产中的房地产项目，或通过各种形式参与房地产开发。
来自市场的公开信息显示，外资投资机构进入我国房地产开发的步伐正在加速。2007年2月，摩根斯坦利与上海永业集团成立合资公司，共同开发上海市中心卢湾区一块商业用地，公司法人由大摩方面人士出任；3月，重庆龙湖地产发展有限公司和荷兰ING房地产机会基金组成的联合体以9.2535亿元高价竞得113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块；4月，大摩再次以直接投资的方式入股位于武汉的世茂锦江项目，取得29.99%的股份；6月，花旗集团房地产基金首席策划师斯蒂芬•科伊尔表示，该公司计划未来3年内将其对内地和港澳台地区房地产市场的投资额提高9倍以上，最高可达8亿美元；英国房地产公司高富诺(Grosvenor)亚太区董事总经理陆智德也在6月初称，将在今年下半年成立一个最高达10亿美元的基金，用于投资中国的商业地产和住宅。
还有一些研究机构认为，2006年外资私募股权基金参股的股权投资案例至少有14起，总额高达14.54亿美元，而以写字楼和高档住宅为主的资产收购则有8起，涉及金额8.7亿美元。
有报道指出，这不过是国外游资进入中国市场的冰山一角，通过参股､购买企业债券等方式进入的国外游资炒作资金应该在20倍至30倍之间，也就是说，目前至少还有300亿左右的资金持续投资在中国楼市中。
幕后之手?
外资"绕道"中国房地产开发领域是否该为这轮房价反弹负责?
一些业内人士认为，投资开发的地产产品需要1年左右的时间才会进入市场，外资投资房地产幅度增加和今年房价持续上涨没有直接的关系。此外根据经济学理论，房价由住房市场的供求关系来决定。近几年来的中国住房市场总体上处于供不应求状况，制约有效供给的因素在土地而不在资金。但王宏新认为这种观点过于片面。
"深入分析外资进入对房价的影响，我们就会发现外资进入房地产开发领域会助长房价坚挺态势，其对房价的显著影响有其
内在逻辑。内外资联手在一定程度上削弱了国家宏观调控的力度。在获得大宗开发土地的基础上，它们可以通过资本优势来控制开发周期和产品类型，可以得到垄断市场的一些条件，从而在市场讨价还价中建立有利地位。"
王宏新还认为外资的资本优势会对市场预期产生影响。"购房者作出预期也与开发商的资本实力有着密切关系。对于内资开发商来说，由于受资金链的影响，很少有开发商能够在市场上对预期产生影响。但是，外资进入房地产市场，凭借雄厚的资本有可能在短期内形成一种强大的讨价还价力量。也就是说，外资可以凭借其雄厚的资本实力，在买卖双方的市场僵持中不让步，从而在市场中对购房者形成一种价格难以下降或者难以阻挡不升趋势这种预期，从而在即期购买中增加有效需求，最终推动房价上涨。而那些摆上台面的收购狂潮，也会对市场预期产生明显的心理暗示。"
目前房价泡沫最大的就是高档住宅。有专家认为，外资投入的地产项目多数为高档住宅，这在一定程度上助推了高档住宅的上涨速度，也会对其他项目的价格产生引导作用，推高房价。
特别值得注意的是，在人民币升值趋势不断加强的背景下，外资流向房地产领域就同时具有了金融效应。"外资投资房地产领域并结汇，成为我国国际收支顺差的重要来源，有可能会加剧我国国际收支失衡和人民币升值预期，也会造成人民币基础货币投放过多，间接引起银行信贷扩张，加剧流动性过剩，由此加大货币政策调控信贷规模的难度。"王宏新说。
适当干预
鉴于外资加快进入我国房地产投资领域的消极作用，王宏新建议政府有关部门有必要在鼓励外资进入的同时，严格控制外资流向，加强对房地产市场外资监管与风险防范。
北京市政府对于以港资为代表的境外房企在北京一级市场上购地向来持谨慎态度，外资房企在北京历次较有影响的大规模地块公开出让中少有胜绩。20世纪90年代中后期，李嘉诚在王府井与长安街交界处的"东方广场项目"，甚至惊动了国务院领导。在2006年底著名的广渠路36号地块争夺中，13家竞标者全部来自内地。北京市国土局局长安家盛在36号地出让结果公布后曾对记者表示："我们就是为了控制地价。"
但也有人士指出，不少外资采用隐蔽的方法脱离监管。如果没有房地产产权的变更，就很难监管到外资进入房地产市场的真实情况。
房地产买方承诺书范文 房地产买卖合同
编号： 卖 方： 身份证号码（营业执照号码）： 代表人／代理人： 身份证号码： 地 址： 买 方： 身份证号码（营业执照号码）： 代表人／代理人： 身份证号码： 地 址：
（本合同履行过程中所有文件及通知以特快专递或挂号信的形式邮寄至买卖双方确认之地址即视为送达,收件人拒收或未签收导致退 回的,仍视为送达）
合同双方兹同意转让条款如下：
一、买卖双方出售及购入位于深圳市 区 花园/大厦 栋/阁/座 层 单位（以下简称该物业）。建筑面积约为平方米（以房地产证或相关法律文件上记载为准），房地产证号码为。
二、该物业之转让成交价为港币/人民币 元（小写：hkd/￥），定金为港币/人民币 元（小写：hkd/￥）。
三、买方按下述方式付款：
1、定金支付：
买方在签署本合同时向卖方支付定金港币/人民币 元（小写：hkd/￥）。买方在签署本合同之日
起 日（含当日）内再向卖方支付定金港币/人民币 元（小写：hkd/￥）。本条所约定的的定金交
由买卖双方所指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管帐号，即视为卖方收讫定金,卖方应向买方出具定金收据, 卖方拒绝向买方出具定金收据的,不影响定金已交付的认定.2、港币/人民币 元（小写：hkd/￥）为第二部分楼款。（1）付款方式如下（买方只可选择一种）：（）一次性付款： 上述第二部分楼款港币/人民币 元（小写：hkd/￥），买方须在签署本合同之日起 日（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起 日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起 个工作日（含当日）内,买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费。（）银行按揭付款：
a、买方需办理银行按揭，则第二部分楼款中之部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，银行按揭所发生的费用概由 买方自理，否则视为买方违约。
b、买方应于签署本合同之日起 日(含当日)内付清首期房款港币／人民币 元（不含已付定金）（上
述第二部分楼款总额减去银行承诺贷款金额。前述房款为大概数目，在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺
贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续）。买方应于首期房款交付之日起 三 日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约。c、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起 三 日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管。在递件回执载明的答复日期之日起 三 个工作日（含当日）内,买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费。领取房地产证当日（如评估报告需要送审的，则办理抵押登记手续的时间为领取房地产证且送审报告通过后两个工作日内,买卖双方均需配合办理送审手续，如因送审报告未获批准导致买方申请按揭银行无法贷出预先承诺款项，则买方应在两
个工作日补足银行未能贷到的款项）买方须与第三方、担保公司及银行人员到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续。
d、办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，买方应
于签署申请按揭文件前交纳，并应依时领取房地产证及办理抵押登记等相关手续，否则视为买方违约。
（2）买卖双方同意，上述一次性付款买房的第二部分楼款（不含定金、交房保证金）或银行按揭付款买房的首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管,买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管帐户,买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金
监管协议,该款项按监管方之监管协议规定的程序操作。如因卖方不配合办理相关手续，则买方有权待卖方办理完监管手续后 三 个工作日内付款。
四、卖方的房地产产权现状为：（），买卖双方均清楚该物业的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同义务。
1、该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后 日内（含当日）将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。
2、该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起 日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。
3、该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起 日内（含当日）出具公证委
托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定担保公司，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行停止赎楼，否则视为根本违约。卖方撤销该公证委托又不在撤销之日起 七 日（含当日）内自行筹资还清银行贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起 四十 日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予替双方托管交房保证金的第三方处。
五、买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款或银行按揭付款买房的首期房款中预留港币／人民币 元作为该物业之交房保证金。此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算。此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管。托管方在买卖双方办妥房地产交接手续、扣除卖方结欠杂费及擅自转移、损毁装修、家私之市值后多退少补。
六、放款时间、方式：
1、房地产过户转让手续全部办理完毕，即买方领取买方名下的新房地产后，由监管银行或监管方按监管协议的约定支付给卖方。
2、如买方办理银行按揭，则银行贷款承诺之金额由银行按照约定时间支付予卖方。
七、按有关规定，买卖双方需付费用：⑴营业税；⑵城建维护税；⑶教育附加费；⑷个人（企业）所得税；⑸土地增值税；⑹契税；⑺产权登记费及贴花；⑻印花税；⑼交易手续费；⑽土地使用费；⑾买卖合同公证费（交易双方一方是境外人士需）；抵押合同 公证费（买方是境外人士按揭付款需）；⑿委托公证费;⒀赎楼担保费和手续费；⒁赎楼贷款短期利息;⒂过户、按揭服务费；⒃查证费； ⒄因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用；(18)其他 ；其中买方支付上述 项，卖方支付上述 项。本合同签订后，因政府原因，发生税费或税率等的调整，如有新增，则新增部分由买卖双方各自按政府规定承担；如有减少，则减少部分由本合同约定的支付方相应减付。买卖双方不得以此拒绝履行合同义务。
八、交易物业租赁现状为下述第 项（只能选择其中一项）：
1、交易物业现不附有租赁合同。
2、交易物业附有租赁合同，租赁期至 年 月 日止。月租金 元，押金 元。卖方保证承租人已放弃对该物业在同等条件下的优先购买权。
买卖双方同意按下述第 种方式处舲租赁合同（只能选择其中一种）: a、继续履行。该物业产权转移后，原租赁合同在有效期内对买方仍然有效。买方自物业交付其使用之日起享有卖方在原租 赁合同项下之权利义务。卖方须于物业交付买方使用之当日或之前协助买方与承租方签订新的租赁合同，并于签订新的租赁合同当日将其已收取的原租赁合同项下之租赁押金交付买方。如之前的租约在租赁所已备案则卖方还需配合办理撤销备案的相关
手续。b、解除合同。卖方须于物业交付买方使用前解除原租赁合同，将物业按本合同第九条约定的时间交付买方使用。买方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。卖方在签署本合同后，擅自与承租方另行签署租赁合同延长租期损害买方利益的，或者原租赁合同无法解除的，买方有权要求卖方支付转让成交价百分之五的违约金赔偿。
九、买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）当天或另约定为。
交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费（包括但不限于水、电、煤气、电话、有线或数字电视、上网、管理费等费用），买方
收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索。
十、卖方须将该物业按下列第 项（只能选其中一项）之标准交付买方使用：
1、以空舲状态交付。卖方须于交付使用前将物业内家私电器搬出，但不得破坏或更换该物业既有的门窗、壁橱、橱柜、洁具、水电、煤气、灯饰、通讯等装修及固定设施，否则须赔偿买方之损失。
2、附带家私电器交付，家私电器详见买卖双方签字确认的清单。买方给付之楼款已涵盖家私电器，买方无须再另行付款。经双方验收书面确认收楼后，该物业设施、装修产生问题与卖方无关，买方可对该物业进行装修及设施安装。
十一、卖方在交房时将该物业内的电话、煤气、有线或数字电视、宽频网络等:（）无偿过户给买方；（）买方办理过户后将相应的开户费、押金等退还给卖方，相关转名费用由买方支付。未开通之设施由买方自行开通。
十二、该物业是以现状售予买方,而买方曾被邀检查或已检查或已授权代表代为检查该物业,故买方不得借此拒绝交易。
十三、卖方须保证对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该物业在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜，卖方应在签署《深圳市二手房买卖合同》前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任。
十四、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之 四 支付违约金并继续履行合
同，如买方逾期履行义务超过 七 日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百份之 二十 的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。
十五、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之 四 支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过 七 日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百份之 二十 的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
十六、买卖双方此后签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、《深圳市二手房买卖合同》（以下统称“两示范合同”）是基于行 政机关的要求为办理房地产转移登记而为，双方签订两示范合同的性质属于履行本合同的约定的过户登记义务之一部份。买卖双方签订两示范合同时，对于本合同已有约定的事项，两示范合同约定的内容与本合同不一致的，均以本合同为准；对于本合同未约定的事项，两示范合同的约定视为本合同相应的补充。买卖双方均知悉房地产成交总价为本三方合同约定的价格，过户时签署的两示范合同约定的价格仅提供给登记机关登记使用。如买卖双方任何一方要求以本合同约定的价格作为过户时的登记价格，则由提出该要求的一方来承担相关税费。
十七、合同双方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。
十八、本合同一式叁份，买卖双方各执壹份，买卖双方指定的第三方保存一份,均具同等法律效力.自双方签字或盖章之日起生效.十九、如本合同产生争议，双方协商无法解决时，可向本合同交易房产的房产所在地人民法院提起诉讼。
二十、备注（前述各条约定与本条不一致的，以本条为准）：
卖 方
买 方 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 《收据》：
兹收到上述规定之定金港币/人民币（大写）。（小写）hkd/￥。收款人签字。收款日期： 年 月 日
房地产买卖代理费支付承诺书（买方）广州z房地产代理有限公司：
本人委托贵公司代理购买位于广州市 的房产。贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询，包括房地产市场行情，房屋卖买过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等等，并代表本人与卖方进行反复蹉商。鉴于贵公司提供的上述服务，如贵公司成功促成卖方与本人达成交易（以签订《房地产卖买合同为准》），本人同意支付房地产咨询及买卖代理费共人民币 元整。本人将于签订《房地产买卖合同》时支付该款项。本人知悉贵公司向卖方收取房地产咨询及买卖代理费，对此并无异议。
本人同意就本承诺书而产生的任何纠纷均提交广州市仲裁委员会仲裁裁决。备注：
承诺人签署： 电 话：
经 纪 方：广州z房地产代理有限公司 经 纪 人： 电 话：
自查自报工作的承诺书
文明、法治是当今社会的主旋律，公平、正义是广大纳税人的共同追求。为进一步改进工作作风，推行“人性化”稽查，打造执法规范、服务优质、廉洁高效的执法部门，更好地服务于全市经济建设，市地税局稽查局对XX城区部分房地产行业纳税人查前约谈、自查自报工作作出如下承诺：
一、依法办事，坚持规范执法。严格执行国家税务总局《税务稽查工作规程》，稽查工作做到程序合法，手续完备，文书齐全规范，政策适用准确。在房地产行业纳税人查前约谈、自查自报工作中，对于认真开展自查自报的纳税人，税务部门会充分尊重纳税人合法权益，对其自查自报的税款仅作补缴和加收滞纳金处理，免予税收行政处罚。同时，对不认真自查自报、有重大涉税违法行为的纳税人按规定程序进行立案，开展重点稽查，对查出的涉税金额按《税收征管法》的有关规定进行处罚，切实整顿房地产行业税收秩序，营造公平的税收环境。
二、优质服务，坚持文明执法。积极做好税收政策服务，在查前约谈、自查自报工作中，税务稽查部门要与纳税人面对面进行沟通，充分听取纳税人意见，明确专人开展“一对一”税收政策和业务帮扶，解答纳税人提出的涉税问题，尽量减少纳税人因疏忽或因税收政策理解偏差而受到税务行政处
罚。保护纳税人合法权益，在执法过程中依法保护纳税人的陈述权、申辩权、控告权、检举权、行政复议权、提请行政诉讼权、请求国家赔偿权等合法权益。履行保密义务，税务稽查人员对涉及纳税人的商业秘密、个人隐私严格依法保密，不得对外泄露。
三、勤政廉洁，坚持公正执法。公开执法程序，不搞违规操作；公开处罚标准，不搞乱查滥罚；公开廉政纪律，坚决遵守廉政建设各项规定，恪守职业道德，不接受纳税人吃请，不接受纳税人礼品、现金、有价证券和支付凭证，不在纳税人处报销费用和借钱借物，不向纳税人强买强卖等。
承诺书是表示以书面形式。通常是要求以书面订立的合同。招商地产投标承诺书该怎么写，我们来看看。
篇一：招商地产投标承诺书
致：房地产开发有限公司
l．我们收到并研究了贵单位发出的“中央公园”装修工程施工承包招标文件，除在投标文件中明确提出的差异外，我们对招标文件的全部内容予以确认，愿意按招标文件的规定承担该工程的施工工作，严格执行我们所承诺的责任和义务。
2．我们承认投标承诺书、投标报价表及根据招标文件所提供的其他所有文件为我们投标文件的组成部分，并愿意根据招标文件修改其中的任何缺陷。
3．如果我们中标，我们保证按招标文件的要求和招标人签订施工合同，并选派合格人员实施该合同。
4．我们同意在投标截止日起【 30 】天内遵守本投标文件，在此期限期满之前的任何时间，本投标文件一直对我们具有约束力。
5．我们投标报价总额为【 】，我们声明本投标报价己考虑了所有因素，在投标有效期内投标价格保持不变。
6．在签订和执行正式合同之前，本投标文件、招标文件连同你方书面的中标通知书，构成我们双方之间有约束力的合同。
7．我们理解你方不一定必须接受最低报价的投标或你方收到的任何投标承诺书的约束，同时也理解，如果我们未中标你方将不负担我们的任何投标费用。
8、我们认为你们在授予合同前，有选择或拒绝部分甚至全部投标人的权利，并同意你们对所采取的行为不做任何解释。
10、承诺中标后，投入本工程的主要人员(项目经理、副经理、总工程师及主要技术人员)、主要机械设备及仪器、仪表等要保持相对稳定；未经发标单位同意，不得更换。
11、承诺除满足合同工期外，由于审批等原因而调整工程进度时不再另外增加费用；承诺根据工程进度情况，整体工期或局部工期可根据建设单位的要求，进行调整，以满足工期的实现，且对由此引起的赶工或窝工等费用不提出索赔要求。
12、明确承诺，严格执行国家有关环境保护等方面的有关规定，认真做好生态环境保护工作。
13、我方承诺无条件执行项目法人和监理工程师关于施工接口的工作划分，确保本工程的建设工期。
投标人：威建设（集团）股份有限公司
法定代表人（或授权代表）签字
日期: 20**年 3月 5日
篇二：招商地产投标承诺书、对招标文件及合同条款确认程度的承诺
致：中铁十三局集团公司云鹏水电站工程项目部
通过对云鹏水电站左岸泄洪（兼导流）隧洞土建及安装工程《工程施工邀请招文件》、《施工合同书》及《施工合同协议条款》、《补遗书》、《答疑书》的认真研究后，我单位郑重承诺： 完全接受云鹏水电站左岸泄洪（兼导流）隧洞土建及安装工程《工程施工邀请招标文件》、《施工合同书》及《施工合同协议条款》、《补遗书》、《答疑书》等全部内容。保证在投标期间和中标后的施工过程中，坚决执行上述文件所确定的原则和规定，承担相应的责任并全面履行义务。此承诺
2.对拟上场的人员、设备物资的承诺
至： 我单位若中标本标段，承诺如下：
一、保证按招标文件进场通知书的要求，以本投标书中所拟投入的人员、设备、物资的安排准时上足劳动力和机械设备、物资，保证全部工程不分包、不转包。如我方未达到贵方要求和自身承诺接受贵方废止中标或解除合同的处理。
二、保证按投标书中的施工组织机构安排___________同志任项目负责人，全权负责本工程建设。保证不让此人兼任其他任何项目的负责人。没有你单位许可，不更换他人，不随意离开现场，确保项目负责人尽职尽责，自始至终地抓好整个项目建设。如有违约愿受贵单位处罚。
三、在签订合同前，保证交纳履约保证金五十万元(现金、支票均可)和机械设备进场，如机械设备未按招标文件和投标书的需求进场，招标单位有权根据标书中的机械设备表，用履约保证金直接给中标单位采购，同时处以十万元罚金。
此承诺
3.对现场文明施工的承诺
至： 我单位若中标本段，对现场文明施工承诺如下：
一、保证按招标单位要求，建两层砖混结构的宿舍楼，布置合理，外表美观。同时保证为现场工程师和监理工程师提供三间现场办公室，每间不小于10m2，并提供必备的办公和住宿设施。
二、业主和有关上级部门临时检查现场，保证按招标单位或驻现场工程师有关要求执行。
三、施工现场保证按招标单位的要求，设置宣传管理栏，标语、彩旗和工程公告牌等。
四、砂、石料场保证硬化地面，库房、加工厂布置合理，符合物资设备管理规定。
五、保证办公宿舍场所地面平整，有排水、防水措施，食堂、厕所卫生做到干净、文明。
对工程质量和内业资料管理的承诺
致：
我单位若中标本标段，对工程质量和内业资料管理承诺如下：对本工程质量实行法人负责制、终身负责制。接受贵单位质量管理，确保全部工程达到业主规定的工程质量验收标准。工程一次验收合格率达到100%优良率达到95％以上，并满足全线创优规划要求。内业资料达到业主及贵单位的管理规定标准。如达不到工程质量标准和内业资料管理规定标准，我方愿接受处罚，其经济损失自行承担。
致：
我单位若中标本标段，对工程工期做如下承诺：保证本标段的工期满足合同规定的要求。如工期滞后，每天自愿受罚XX0 元，或接受解除合同退场的处理，由此造成的经济损失自己承担。
此承诺
投标单位：
篇三：招商地产投标承诺书
***房地产(集团)股份有限公司：
我方经认真阅读并研究贵方于 20** 年 3 月 5 日提供的**地块方案设计招标文件及以后所发的招标的答疑（3月20日）、补充答疑（3月20日）等资料后,决定参加**地块方案设计项目的竞标,一旦我方中标,我方保证按照招标文件规定的日期和内容要求，完成并交付合同规定的全部设计工作。为此,我方作出如下承诺：
1、我方己详细审核并认可招标文件(包括招标补充说明、招标答疑等资料)的全部内容,我方完全知道必须放弃提出含糊不清或误解的权力。
2、我方中标后按照招标单位拟定的合同格式与招标单位签订合同，并按照 投标承诺的 收费标准，收取设计总费，设计费中已包括了为实施和完成本项目全部设计工作所需的全部费用、设计成本、税金、利润及施工阶段配合服务费。
3、我方保证按照我方提交的《项目组成员名单及基本情况表》配备有关项目人员，并确保这些人员在整个设计过程中到位。
4、我方保证严格执行有关法律、法规、规章、规范性文件的规定,决不挂靠、转包、违法分包。
5、我方保证在中标后 7 天内编制完成本项目的计划书，并得到贵方的认可。
6、我方若违反上述承诺之一的,愿承担一切责任并接受有关处罚。
投标承诺人(盖章): 法定代表人或授权委托人(签字):
一、房地产开发贷款存在的风险
(一) 外部环境风险
1.市场风险。
房地产业的发展周期与国民经济发展周期有着极大的相关性, 因此, 能否对经济的发展周期有正确的预测, 并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营行为, 在相当程度上影响着开发企业的业绩。目前, 土地作为房地产开发的主要资源, 其供应的市场化程度依然不高, 再加上房地产这一特殊商品本身所具有的高度地域性, 使房地产开发企业面临市场风险的考验。
2.政策风险。
房地产业受政策影响巨大, 政策的变动直接影响到房地产项目开发的成本和收益, 从而对银行信贷质量产生影响。目前我国房地产市场在一定程度上还是政府主导型市场, 市场发展及今后的政策取向存在一定的不确定性, 从而增加了银行对市场、项目、客户的判定难度, 信贷业务潜在风险加大。在宏观调控背景下, 部分中小房地产开发企业综合实力不强, 如不能获得持续的资金支持, 特别是信贷资金和其他资金的支持, 资金链条有断裂的风险。目前依赖银行按揭贷款方式购置商品房的客户所占比例越来越高, 如果银行改变房地产信贷政策, 则会影响公司房地产项目的开发与销售。如中国人民银行121号文对房地产企业信贷、建筑施工企业信贷和个人住房贷款做出了更为严格的规定, 对购买第二套以上 (含第二套) 住房的目标客户群体因为首付资金比例的提高或个人住房贷款利率的提高而产生心理上的观望或待购情况, 从而对在建、在售项目短期内的销售价格波动和销售款回笼进度构成一定的负面影响, 使公司的未来经营面临一定的风险。
(二) 项目资金风险
规模较大房地产开发企业, 一般都采用注册项目公司的做法。对这种公司的贷款类似于项目贷款, 一般发放贷款时尚无业绩可言, 因此要确切地了解开发项目的风险状况比较困难。
1.项目资本金筹集风险。
为防止开发商完全套用银行信贷资金开发房地产, 保障银行信贷资金的安全, 现行法律法规和信贷政策规定了房地产开发项目自筹资金最低比例。但部分房地产企业为了满足35%以上自筹资金的贷款条件, 对自筹资金采取了变通做法:如同一房地产项目, 若在多家银行贷款, 其中一家银行计算借款人自筹资金比率时, 将企业向其他银行融资所获得的贷款也计入其自筹资金的范畴;开发商股东或其他企业的暂借款, 但不作为企业资本金投入, 而是作为房地产企业与其股东之间的其他往来款项的形式入账。因股东或其他企业暂借开发商的款项可视为项目的自筹资金, 此时, 对于银行所要求的自筹资金比率虽符合规定, 但容易被抽逃。
2.项目财务风险。
房地产开发企业一般采用开发、建设和物业管理一体化的经营模式。这种经营模式造成开发企业和建筑商等企业存在密切的关联方关系。各关联方之间能够通过频繁的股权转换、资产交易、往来账款及等关联方交易转移成本和利润。部分实行集团开发管理的公司还对各下属公司实行统一对外融资、集中财务管理等方式在集团内部调控资金。银行对于这类关联方交易很难监控, 难以保证项目资金的封闭运行, 存在资金监管风险。特别是现阶段经济景气度较高, 企业扩张的内在冲动较大, 开发企业整体资产负债率较高 (行业平均值为79.2%) , 对信贷资金依赖度提高, 在集团性房地产企业多元化走向中, 项目公司资金链比较脆弱, 潜伏着一定资金和财务风险。
(三) 银行操作风险
1.对企业风险分析不够。
房地产行业资金密集, 信息化程度很高, 涉及产业政策、区域政策、市场环境、企业背景、项目可行性等诸多方面, 且房地产区域性很强, 项目特点突出, 风险控制点各不相同, 对信息的采集、分析、处理、利用能力的要求较高, 但银行在业务操作中的各个层面, 普遍存在市场研究不透, 对企业分析和项目判断能力不强的问题, 在一定程度上影响了对市场机会的把握和对风险的控制。
2.道德风险防不胜防。
由于内控制度及公司治理机制失效而产生的道德风险, 这种失效状态可能因为失误、欺诈、未能及时做出反应而导致银行财务损失, 或使银行的利益在其他方面受到损失, 如银行信贷员、其他工作人员越权或从事职业不允许的或风险过高的业务, 为了索取巨额“回扣”、参与分成, 或间接成立房地产开发公司而违规放贷。违规操作的结果往往是不良贷款的增加, 从而加大了银行的金融风险。贷后管理不到位, 大部分不良贷款的产生与“重贷轻管”、与“封闭管理”不到位有着密切关系。开发商逐利本能驱动其扩张意识膨胀, 挪用、混用项目建设资金的冲动较大, 如果实际监控不住客户的现金流或账户监管失效, 资金被挪用的风险就会显现。
3.贷款方式风险。
为防范信贷风险、减少信息不对称造成的贷款损失, 我国商业银行越来越多地使用担保贷款, 但抵押担保同样存在较大风险。房地产开发贷款往往以项目土地和在建工程提供抵押担保, 这种抵押方式存在法律瑕疵, 难以执行的情况时有发生, 可能影响第二还款来源的稳定性。首先, 由于土地使用权是与其地上附着物的权利一并转移的, 当项目实现销售后, 房屋所有权将从开发商转移到消费者, 对应的土地使用权也转移给消费者所有, 造成抵押物悬空。其次, 相关法律规定, 开发商在未付清建筑工程款时, 承建商对在建工程形成的债权优于银行的抵押权利。银行只能在开发商付清工程款后才可能取得抵押物优先受偿, 存在较大不确定性。由于在我国缺乏有效处置抵押物的市场机制, 缺乏权威性的社会评级机构为担保企业评级, 使银行难以选择质优企业作为担保企业, 对第二还款来源的追偿往往是艰难并且难以如愿以偿。
二、房地产开发贷款风险管理的对策
(一) 风险预防
1.加强市场风险预防
房地产业的发展有其自身的周期性特点, 目前, 我国银行资金大量卷入房地产市场, 如房地产出现泡沫破灭, 容易对经济、金融造成重创。因此, 银行应定期收集宏观经济及房地产业投资、居民收入与消费水平变化等信息资料, 从定性和定量两方面分析房地产市场供需的整体走势和结构变化, 加强前瞻性研究, 根据形势变化及时采取相应对策。银行应关注各地政府有关部门已出台或将要出台的实施细则或政策措施, 及时调整贷款风险控制重点;认真分析地方经济和房地产市场的运行特点, 如当地经济发展水平、人口数量和年龄构成概况、人均可支配收入情况和近年来房地产销售面积和销售收入的变化情况;反映供给水平的因素, 如房地产投资规模变动情况、施工和竣工面积、空置面积变化情况等。通过加强对区域性市场的分析研究, 增强对业务发展环境判断的准确性, 为业务决策提供更为科学的依据。
2.加强企业风险预防
(1) 加强对开发企业的审查。
主要考察开发企业资质与资信、主要领导者的素质、经验与诚信、企业 (股东) 业绩与经验等方面的内容, 落实借款人是否具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或具有承担贷款项目开发建设的资格。审查“四证”是否齐全, 核实建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证 (土地使用权产权明晰) 、建设工程开工证等项目开工的合规性文件是否齐备, 确保项目开工的合规性, 规划的一致性, 主要审查项目的业主是否与借款人一致, 项目内容和规模 (面积和高度) 是否合规, 是否存在实际设计超规划限制 (如超规划面积、超限高、超容积率等) 的情况。
(2) 项目资本金的认定。
房地产开发项目资本金比例不得低于项目总投资的35%, 进一步抑止企业高比率负债过度扩张, 降低银行信贷风险。应根据不同客户、不同物业类型、不同项目制订差异化的资本金比例限制。如对非普通的住宅类项目资本金比例原则上不低于40%, 对非住宅类项目资本金比例原则上不得低于40%。同时要制订和细化对资本金的认定标准, 要严格区分权益性资金和借款, 对于非权益类核算的股东投入其他资金, 还需取得股东出具的投入资金不先于银行贷款抽回的承诺。前期项目 (预) 销售回笼资金在未结转前属于负债性质, 其受偿权还要优先于银行贷款, 不属于项目资本金。
(二) 风险控制
1.做好贷款封闭运行管理
为有效回避在贷款使用过程中可能出现的经营风险和资金挪用风险, 房地产开发企业所取得的用于项目开发建设的信贷资金的发放、使用、回收应采用专款专用、封闭运作的管理手段。按照目前房地产开发贷款“封闭管理”的要求, 一般是贷款发放时以土地抵押, 在项目销售时转贷款发放前应明确封闭合作条款, 避免销售过半、贷款未减或销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。在项目销售过程中及时掌握项目销售进度, 定期核查房地产登记机关的销售“窗口表”和项目销售资金回笼账户资金到账情况, 防止资金监管出现漏洞。
2.加强抵押物的审查
抵押物要产权明晰、无争议, 土地使用及地上建筑经有权部门批准, 通过合法途径取得, 有土地使用权证等权属证件。土地使用权、在建工程和已建成的物业必须具有升值的潜力, 至少不属于被边缘化的地段或不存在大幅贬值的因素, 价值稳定性高;优选能够在近期产生现金流的住宅等出售类物业做抵押物, 谨慎选择出租类、经营类房地产做抵押, 原则上不得接受配套公建、车库以及空置3年以上的商品房等作为抵押物。抵押物的评估应采取谨慎性原则, 除了要保证中介机构的客观公正性外, 还需要在银行内部建立房地产抵押物评估价值审定机制, 安排具备专业技能的人员按照审慎原则, 对中介机构出具的抵押物评估价值报告进行复核审定。要注意收集市场不同区域、不同物业的市场价值变动信息, 以减少市场价值波动时的损失。
(三) 风险预警
对于已出现风险预警信号的房地产开发贷款, 银行应及时调查分析, 一旦发现贷款的潜在风险较大, 一方面要采取补救措施, 如增加其担保条件等, 另一方面, 要加强项目回笼资金的有效监控, 严格按照售楼进度, 收回银行开发贷款。风险预警机制应包括但不限于以下三种预警信号:企业财务报表反映出的信号, 如现金存量恶化、项目要求的自有资金比例不符合要求等;与银行往来显示出的信号, 如存款大幅下降, 短债长用, 严重依靠银行借款进行滚动开发等;项目经营中出现的信号, 如经常拖欠承建商材料款, 要求承建商带资承建, 项目成本过高却以超低价格销售等。
(四) 风险补偿
商业银行是通过识别、评估项目风险与收益和市场机会, 达到平衡风险与回报, 实现收益覆盖风险目的。银行需要灵活运用市场化的贷款利率, 调整每一笔贷款的利率以准确反映并补偿该笔贷款的潜在风险, 尽量消除信息不对称带来的影响。例如按照高风险、高利率的原则, 制定利率标准, 即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。在房地产企业盈利状况较好、对银行依赖度程度较高的情形下, 银行贷款的定价还应有一定上升空间, 特别是对于审慎支持的客户, 银行议价能力较强。因此, 银行应以风险与收益相匹配为原则, 加强对房地产信贷业务的定价管理, 研究并建立差别化定价机制和对公房地产产品风险定价模型, 实现在风险既定的情况下, 收益最大化;在收益既定的情况下, 风险最小化。
(五) 风险管理创新
1.尝试房地产开发贷款模式创新
目前我国房地产业的融资方式未能形成风险分担机制, 绝大部分风险集中在银行身上, 而银行承担的风险是有限度的, 超出了限度便会危及金融稳定。因此, 除了加强银行信贷管理之外, 当务之急是在房地产开发融资方式上有所创新。当前我国的商业银行要适应客户多元化融资发展趋势, 积极开拓新的业务品种与模式。一是加强信贷业务与投资银行业务的联动配合, 如针对地产企业并购活跃的情况, 银行可以提供财务顾问、过桥贷款、股权融资等服务;二是加快房地产投资信托基金 (REITs) 的研究, 目前, 国务院已允许在天津滨海新区进行REITs试点, 银行应以此为契机, 研究合适的业务发展模式, 并积极与有关部门沟通, 争取市场先机。
2.加大房地产开发贷款结构调整力度
(1) 客户结构调整。
应重点发展资金实力强、资质等级高、开发业绩良好、经营稳定、信誉良好并且具有较好的开发项目的客户, 重点支持当地综合实力位居房地产企业前列的企业、信用等级AA级 (含) 以上企业、股份上市公司、各行重点客户。随着房地产企业集团化趋势加剧, 要特别加大对当地有影响力和跨地区经营的优质房地产集团的营销力度。主动从规模小、风险大、效益差的企业中退出。
(2) 项目结构调整。
重点发展房地产开发贷款, 审慎发放土地储备贷款和单位购房贷款。其中, 房地产开发贷款应重点投向具有区位优势、适销对路的中低价位、中小户型住宅项目, 积极支持节能省地型住宅项目;严格控制向大户型、房价明显高于当地平均水平的高档商品住房、写字楼、商业设施等非住宅类项目发放房地产开发贷款。
(3) 区域结构调整。
房地产地域性强、各地情况差异较大, 房地产贷款应采取区域差别化策略:对投资增长过快、土地供应过量、空置面积增幅过大、价格上涨过快、房地产市场已经过热或出现过热苗头的城市, 要及时采取措施, 严格控制新增贷款投放, 严格控制对新开工项目投放贷款;新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜, 原则上应重点投向经营管理水平高、资产质量较好、住房市场发展良好的省会城市、中心城市和重点城市, 新增房地产开发贷款要向经济发展成熟地区倾斜。
房屋牵涉我国每个家庭, 房地产开发在我国的经济中有着举足轻重的地位, 房地产开发贷款牵涉国民经济的稳定协调发展, 事关社会的稳定。当前只有充分分析房地产开发贷款存在的风险, 进一步防范和控制风险, 才能实现十七大提出的科学发展观。
参考文献
[1]赵庆森.商业银行信贷风险与行业分析——以中国钢铁工业为实证[M].中国金融出版社, 2004.
[2]王维安, 贺聪.房地产市场区域性风险扩散机制研究[J].财经研究, 2005, (1) .
关键词：房地产；成本控制
房地项目开发成本管理控制，是一个多阶段的#动态的复杂过程，为了做好房地产开发项目的管理与成本控制，我们必须要树立企业的陈本意识，做好开发过程各个环节的管理控制工作，建立一套完善的成本运行体系，这样才能在竞争中立于不败之地，并为企業赢取较大的利润空间。
一.项目决策阶段的成本控制
对于房地产行业来说决策阶段是整个项目的基础和导向，项目的所有环节都要围绕决策阶段的规划进行，因此，决策阶段对项目整体投资影响程度很高，这就要求房地产开发企业在决策阶段对项目投资总成本进行专业性的预测，并确定投资控制目标，建立成本控制机制。
1.1进行充分的市场调查分析
风险是指在投资经营过程中的各种不确定因素，使实际收益偏离预期收益的可能性。最大程度的将这种不确定性降至最低，需要房地产企业进行充分的市场调查分析。在调查过程中，根据自身发展的要求和目标，选取有用的信息进行整理，取其精华去其糟粕。迎合现代潮流的需要，应用现代科技的手段，充分发挥信息化的功能，以尽可能准确的获取市场信息，从而将房地产开发过程中的不确定因素扼杀在萌芽状态。通过市场调查分析，使房地产开发企业对市场的下一步走势和供求状况了如指掌，从中选出可以获取最大经济效益的投资项目。
1.2客观、准确地做好项目可行性研究
专业人员根据取得的第一手调研材料，估算出开发项目的全部费用成本，分别估算土地成本、建安费用、管理成本、财务成本、工程费、基本设施成本费、销售成本、以及其它无法预测的其它费用等。费用成本估算力求准确、客观，必须紧密结合当地房地产行情和开发项目的实际情况。根据全部支出成本和销售价格的预测情况对项目做出经济评价和综合分析，评价和分析过程运用成本利润率和销售利润率等指标，使得出的结论更科学、更可行、更具说服力。
1.3采取多样化的组合投资
房地产开发企业为了减少未来收益的不确定性，可以将投资有选择地放到不同类型的房地产开发项目上，投资建设不同类型的商品房，以满足不同收入阶层居民的需求和承受能力。由于不同类型房地产的开发风险不同，收益高低也就不尽相同，如此一来，大大降低了房地产企业的风险，提高了其抗风险的能力。
二、项目设计阶段成本控制
房地产开发项目在决策阶段之后，设计就成为项目开发的关键环节，在这个阶段，影响项目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、结构设计、外观布局、内外装潢标准及主要机器设备等，这些因素占据影响项目成本的很大比例，对这些因素进行科学、合理的规划，可以使项目设计阶段的成本控制达到事半功倍的效果。
2.1优化设计方案
通过设计方案比选控制成本，在设计过程中，不断改进方案存在的不足与缺陷，尽可能使设计方案达到最优。从经济、技术、市场这三个视角对开发项目的结构布局、功能分区、结构形式、户型特点、环保节能和建材选用等进行比对，根据比对结果，选用系列化和标准化的设计方案。设计方案要充分考虑施工过程的可行性和经济性，避免对施工规划的大规模改动，保证工期按期完成，同时最大程度的节省投资成本。
2.2推行特性设计
在设计过程中，充分分析项目的特点，在项目的实际情况的基础之上，选用切实符合项目的材料、设备、施工工艺等，并对其性质和特点进行研究，最大程度地节省材料和设备的支出成本。合适的材料和成本会在很大程度上节约项目施工成本，保证项目施工安全、顺利的开展。
2.3制定限额设计
对项目进行合理并科学的分析研究，在保证项目工程质量的基础之上，制定限额设计方案，按照标准的投资估算控制初步设计，减少一切不必要的成本开支。投资分解是实行限额设计的有效途径和主要方法，为了使投资控制在限额内，按照经济合理、技术先进、安全环保、美观并符合国情的设计方针，将投资限额分解成若干个专业限额，并且按土建、通风、排水、暖通、电力等专业，下达给各专业技术人员，对设备如何选型、总图布置情况、工艺流程图、建筑方案进行反复甄选，分析研究实现投资开发的具体措施。采用限额设计方案是我国房地产领域在项目设计过程中有效使用开发资金、控制投资支出的强有力措施。
三、项目施行阶段成本控制
3.1认真做好招标工作
招标在项目开发过程中是成本控制的关键节点，通过招标能遴选到合适的合作者。良好的合作关系是房地产开发项目效益实现的保障，是项目顺利进展的必要条件，同时也是施工方与招标方维持利益关系的前提基础。
招标前拟好招标规划，并针对招标前出现的变动，对规划做出进一步调整，并会同相关部门对调整方案进行审核，以确保招标工作顺利开展。项目招标计划增添责任主体、招标方式的界定，做到规划条理、责任明确，避免规划紊乱造成不必要的成本支出。
项目招标工作必须规范有致，招标前编制造价指标及标底数额，保证项目招标有计划、有规范的进行。招标完成后，对招标结果和标底数额进行比对，同时加强意外事件的防范力度。
3.2加强集中采购，选择长期供应商
所谓集中采购就是利用规模化采购方式进行的大宗采购，这种方式可以有效降低采购成本，并提高采购效率，同时保证采购质量。力求采购方式公开、使采购信息透明化，避免采购方面出现腐败等不良现象。对于一些零散材料、小型设备的采购也要货比三家，力求质优价廉。
供应商的选择至关重要，更换供应商会造成一系列的时间和资金支出，所以力求与供应商建立长期的合作关系，同时注重对供应商的管理，尽量使供应商负担货物的运输费用，最大程度的节约成本。
3.3加强施工现场的管理
施工现场货物繁多、人员杂乱，经常发生一些不可预测的安全事件，对施工现场的工作人员造成了安全威胁，甚至出现返工、停工等情况，这些现象势必会增加项目的成本支出，所以加强施工现场的管理，施工阶段成本控制的必要手段。
3.4加强合同管理，避免工程索赔。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。严格经济签订和工程变更管理。施工合同是工程建设的主要合同，是承发包双方进行开发建设、拨付工程款项、工程竣工结算、工程索赔的全部依据。为此，必须把好施工合同的起草、审核、修改、签订关。在开发项目施工过程当中，要严格执行合同具体条款，以减少不必要的责任纠纷和违约赔偿。
四、竣工结算阶段成本控制
竣工结算是开发项目成本控制的最后一关，工程造价的高低跟竣工工程结算的办理有着直接关系。施工单位提供的工程结算书大致存在高套定额、冒算多算、高套取费标准以提高结算价的现象。房地产开发企业需要亲自组织造价工程师对施工单位编制的工程结算书进行全面、认真、严格的审核，同时还要参照原招标文件、图纸、设计变更、承发包合同、材料设备采购价格、工程索赔合同、专业分包合同等，委托信誉好、资质高的工程造价咨询企业进行更严格、更专业、更全面的审核。以造价审减额为基数的奖励对工程造价咨询企业来说是一个很大的诱惑，这种奖励制度能充分提高造价咨询公司的积极性，确保结算质量，降低项目成本。
五、结语
房地产行业经过了二十几年的发展，特别是自近十年来的价格飞涨，局部地区已经形成了泡沫，加上房地产的造富神话，造成大量的企业投身房地产开发行业"造成行业竞争压力巨大"房地产企业只有强化自身管理水平，才能应对可能面临的价格下降，带来的风险，虽然房地产至少还有二十年的发展机会，但不代表所有的企业都可以高枕无忧"成本控制作为企业管理中的重点，一定会越来越引起企业负责人的重视。
参考文献：
[1]金海鹏. 房地产开发项目成本控制研究[D].吉林大学，2012.
