房地产开发政府规费（精选5篇）
序号收费项目收费单位现规定的收费标准备 注城市基础设施配套费 建 委住宅50元/m2 商业70元/m2房屋拆迁
管理费拆迁办7元/m2
3图纸审查费建工局建筑面积200万m2以内1.98‰，200万m2以上1.65‰以工程造价为基数
4工程质量
监督费建工局框架： 高层2.2元/m2、多层2元/m2厂房、装饰工程按工程造价总额的2‰征收砖混： 1.5元/m2
5劳保统筹建工局3.4%以工程造价为基数
6白蚁防治费白蚁防治所2.5元/m2
7人防易地
建设费人防办非住宅36元/m2、住宅30元/m2
8新墙体材料发展基金墙改办8元/m2
9散装水泥
专项基金建材局1.5元/m2
10城市档案
管理费城建档案馆1万m2以上，0.4元/m2
1万m2以下，0.5元/m2
11规划服务费市规划局非住宅按1.6~2.3元/m2分段收取
12渣土外运费市容局1.5元/m2
13面积测绘费房产局市场处2.4元/m2
14燃气管网分摊费（更名）燃气公司20元/m2
15供水新建管网费（更名）供水公司非住宅商品房6元/m2，商业网点新装户：建筑面积在20m2以内(含)800元/户；20~50m2内，1200元/户；50m2以上，2000元/户
16防雷减灾费气象局防雷系统装置设计审定费：0.2元/m2
在房地产行业里进行利益博弈的主体很多, 从重要性角度看, 核心主体是购房者、政府、商业银行和开发商。购房者提供住房购买需求, 商业银行为购房者的购买需求提供住房按揭贷款, 政府提供土地和行政管理服务, 开发商提供住宅产品。购房者、商业银行和政府都要和产品提供者开发商打交道, 在房地产行业纷杂的多重利益关系中, 他们和开发商的利益博弈关系是最重要的, 厘清这三重博弈背后的逻辑, 能够更好地理解行业现状和更好地预判行业前景, 也能更好地解读行业的波动。
购房者、政府、商业银行与开发商的三重利益博弈结果决定了房地产行业的销售量和房价的涨跌, 而销售量和房价的涨跌在很大程度上又将决定开发商的商品房复工面积和新开工面积多少, 进而决定房地产开发投资额的多少;同时也将在很大程度上决定地价的高低和政府卖地数量的多少。当行业量价景气时, 开发商一方面倾向于加快开工, 创造出更多可售商品房上市销售, 另一方面倾向于从政府手中购置至少等同于已销售商品房面积的土地。对宏观经济影响最大的是房地产销售额和开发投资额, 它们几乎决定了房地产上下游产业链的景气程度。住宅产业的发展能带动建筑、建材、冶金、化工、机械、仪表、纺织等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。房地产行业本身的销售、投资及其带动相关产业链的景气, 进而拉动宏观经济。上述逻辑和推理可以概括在下图1表示的框架中, 其中, 三重博弈关系是核心。
二、购房者、政府、商业银行与开发商的三重博弈解读
第一层利益博弈:开发商与购房者之间就超额收益高低进行博弈。超额收益最直接和表面的体现是房价高低的博弈, 无论对于开发商还是购房者, 商品房既是消费品, 也是投资品, 房价既是消费价格, 也是投资价格。房价趋势是上涨还是下跌, 和在一定时期商品房及其房价哪种属性占上风有关。如果在一段时间内, 消费品和消费价格属性多, 即投资或投机买房需求下降、商品房作为投资品的功能降低, 那么房价趋势将是平稳的, 甚至有下降压力。在2008年前后, 商品房市场的主要需求是消费需求, 购房者买房用于居住消费, 这时候他们买房的消费决策是根据当期收入和预期收入来衡量房价的承受能力, 所以房价降价压力较大。而到了2009年, 国内和全球都大量投放货币信贷, 提升了通胀预期, 这时候商品房的投资需求及其投资品属性开始上升, 房价开始趋于上涨, 而且上涨速度越来越快。而开发商作为盈利主体, 追逐和获取更多的利润回报是其经营目标, 所以他们对房价的定价倾向于最大化自己的利润, 在很多时候尽量多地赋予商品房投资品和投资价格的功能, 比如:强调土地资源稀缺性、地段不可复制性等。在未来一段时间内, 房价作为投资品的属性还将持续、甚至强化, 即房价还将处于上涨通道中。其直接原因和通胀预期有关, 间接原因离不开货币信贷宽松和巨量超额货币投放的宏观经济环境。
第二层利益博弈:开发商和政府之间就房地产投资大小的博弈。中央政府掌管宏观大局, 对房地产行业的基本立场是:当宏观经济增长过快时, 将出手调控, 避免经济增长方式的“房地产化”和房地产过热对其他行业资源的挤压;当宏观经济增长过冷时, 将出手扶持。地方政府着眼于区域经济发展, 在当前中央和地方的财税体制下, 承担了相当于一部分城市化功能的地方政府, 其地方财政偶然和必然地与土地财政挂钩。地方政府相当一部分财税收入和卖地、商品房投资销售休戚相关。因此, 地方政府相比中央政府对房地产行业有更强的依赖性。而开发商, 作为企业, 其投资大小和其对房地产行业未来量价景气程度、政策风险大小的评估有关。2008年出口增长动力大幅降低, 国内经济面临保增长的挑战, 无论中央还是地方政府都纷纷出台刺激房地产行业的政策措施, 就是反映了希望地产行业能发挥国民经济支柱作用、维持房地产行业产业链景气的政策诉求。中央政府希望保住地产投资进而保住固定资产投资和经济, 地方政府希望能继续获得卖地收入和房产交易税费, 维持地方财力。但开发商作为市场主体, 在行业销售低迷、资金寒冬时压缩投资是本能反应, 以销定产、持房观望成为开发商普遍心态。目前, 房地产投资正在恢复, 其原因除了政策刺激外, 还和行业量价齐升、开发商自有资金实力大增、货币信贷巨量投放等有关。因此, 未来我们应该能看得到房地产投资景气的恢复和房地产相关产业链行业景气的恢复。但能否走向彻底恢复还和现阶段政府对房地产行业的政策态度有关, 如果政策是从刺激转向打压, 那么开发商就会主动收缩投资, 进而影响房地产投资代表的民间投资复苏势头。
第三层利益博弈:开发商与商业银行就房地产贷款多少的博弈。开发商的开发投资资金来源中, 55%以上直接或间接来自于银行贷款。因为人口红利、城市化和经济增长等多种因素推动房地产行业中长期趋势处于景气周期中, 商业银行在贷款业务操作中把房地产作为优质贷款来发放。一旦商业银行因为货币政策总体收紧、信贷贷款额度收紧或者提高对个人按揭贷款的风险重视程度, 则开发商将直接感觉到资金紧张的压力。一旦这种资金压力上升到一定程度, 开发商对房价的态度也将开始变化, 从利润导向转向现金导向。目前, 在政府宽松的货币政策下, 商业银行加大了信贷投放, 其中投放的重点领域之一就是房地产。可见, 只要货币政策基调不变, 货币信贷额度不收紧, 则开发商与商业银行将继续处于“蜜月期”, 购房者的购房需求将继续受到银行信贷的支持。
三、基本结论和启示
从购房者、政府、商业银行和开发商之间的三重博弈关系分析中, 我们得到如下基本结论和启示:第一, 国内房地产行业由市场和政策共同影响, 市场体现在行业本身的供求上, 政策体现在行业处于冷热不同阶段时政府的目标和态度。第二, 由于城市化和人口红利等长期支持因素的存在, 市场决定了行业趋势将量价齐升, 所以中短期行业主要影响因素要看政策取向。第三, 购房者、政府、商业银行和开发商之间的三重博弈关系框架把市场和政策很好地糅合在一起, 正是他们的博弈结果决定了行业的量价表现, 进而影响房地产产业链和宏观经济的走向。第四, 只要购房者的通胀预期不变、政府对房地产投资的期望不变、商业银行对房地产信贷的支持不变, 房地产行业的销售量和房价在短中期将依然走高。第五, 如果没有制度性变革, 即政府和商业银行与房地产行业的利益关系没有得到根本性厘清, 高房价、房价弱周期性等特性可能还将持续。
参考文献
[1].何国钊曹振良李晟.中国房地产业周期研究.经济研究.1996.12
[2].谭刚.房地产业周期波动——理论、实证与政策分析.经济管理出版社.2001
[3].曲波谢经荣王炜.中国房地产周期波动的评介与探析.中国房地产金融.2003.2
【发布文号】湖南省人民政府令第207号 【发布日期】2006-04-12 【生效日期】2006-06-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】红网
湖南省城市房地产开发经营管理办法
(湖南省人民政府令第207号)
《湖南省城市房地产开发经营管理办法》已经2006年2月7日省人民政府第77次常务会议通过，现予公布，自2006年6月1日起施行。
省长 周伯华
2006年4月12日
第一章 总则
第一条第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，根据《 中华人民共和国城市房地产管理法》、《 城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条第二条 在本省行政区域内国有土地上从事房地产开发经营及其监督管理活动，适用本办法。
本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区国有土地上进行基础设施、房屋建设、并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条第三条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、资源节约、综合开发、配套建设。
第四条第四条 县级以上人民政府主管房地产开发企业资质和房地产开发建设的部门（以下简称房地产开发主管部门），负责本行政区域内房地产开发经营的监督管理工作。
县级以上人民政府发展和改革、规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门，按照法定职责做好房地产开发经营有关监督管理工作。
第五条第五条 房地产开发主管部门应当支持房地产开发企业的合法经营行为，依法维护其合法权益，加强对房地产市场的规范化管理，建立健全房地产市场信息系统，定期公布房地产市场的供求信息和房地产开发企业的诚信经营情况，引导房地产业的健康有序发展。
第二章 房地产开发企业
第六条第六条 从事房地产开发经营活动，必须依法取得房地产开发企业资质等级证书或者《暂定资质证书》。
房地产开发企业资质等级证书的有效期为3年。《暂定资质证书》的有效期为1年。房地产开发企业因经营情况需要延长《暂定资质证书》有效期的，原核发机关可以批准延长，但延长期不得超过2年。
资质等级证书和《暂定资质证书》不得出租、出借、转让。
第七条第七条 设立房地产开发企业应当分别取得一、二、三、四级资质或者暂定资质，其资质条件是：
（一）取得一、二、三级资质，注册资本分别不得少于5000万元、2000万元、800万元；具有建筑、结构、财务、房地产及有关经济类职称或者执业资格的人员分别不得少于40人、20人、10人，其中，具有中级以上职称的专职人员分别不得少于20人、10人、5人，持有资格证书的专职会计人员分别不得少于4人、3人、2人。
（二）取得四级资质和暂定资质，注册资本不得少于400万元；其专职工程技术负责人应当具有建筑、结构专业中级以上职称或者执业资格，专职会计人员应当具有助理会计师以上职称。
（三）国务院建设行政主管部门规定的其他条件。
第八条第八条 房地产开发企业资质的核定权限为：
（一）一级资质，由省人民政府房地产开发主管部门初审后，报国务院建设行政主管部门核定。
（二）二、三、四级资质和暂定资质，由省人民政府房地产开发主管部门核定；其中，三、四级资质和暂定资质，可以委托设区的市、自治州人民政府房地产开发主管部门核定，报省人民政府房地产开发主管部门备案。
第九条第九条 设立房地产开发企业，应当依法向工商行政管理部门申请登记。
工商行政管理部门在审查设立房地产开发企业的申请登记时，应当书面听取同级房地产开发主管部门的意见。
第十条第十条 房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，按照资质核定权限，持下列资料向房地产开发主管部门申请核发《暂定资质证书》：
（一）营业执照；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）法律、法规规定的其他资料。
第十一条第十一条 具有房地产开发企业资质核定权的房地产开发主管部门，自收到房地产开发企业的资质申请之日起20日内，做出审查决定。符合条件的，核发《暂定资质证书》；不符合条件的，不予核发，并书面告知理由。
第十二条第十二条 房地产开发企业应当在《暂定资质证书》或者资质等级证书有效期满前30日内，按照房地产开发企业的资质核定权限，向房地产开发主管部门申请核定企业的资质等级，并提供以下材料：
（一）要求核定资质等级的申请书；
（二）企业的资质证书和法定代表人及技术、财务负责人的职称证明；
（三）符合本办法第七条规定条件的相关证明材料；
（四）执行房地产开发项目手册和住宅质量保证书、住宅使用说明书的情况说明书；
（五）已开发经营房地产项目的有关证明材料和负债说明书。
第十三条第十三条 房地产开发企业分立、合并或者变更企业名称、经营场所、法定代表人、注册资本的，应当在办理工商变更登记后30日内，持本办法第十条规定的资料，向原资质核定机关申请办理资质注销、变更手续；资质核定机关应当在5日内办理完毕。
房地产开发企业破产、歇业的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，持书面申请和资质证书到原资质核定机关办理资质证书注销手续。
第三章 房地产开发
第十四条第十四条 确定房地产开发项目，应当符合城市规划、土地利用总体规划、建设用地计划和房地产开发计划的要求，坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重改善城市人文、生态环境。
房地产开发计划，由县级以上人民政府房地产开发主管部门会同发展和改革、国土资源、规划管理部门制定。
第十五条第十五条 房地产开发用地，除国家规定可以采用划拨方式的以外，应当依照法定程序，以公开竞价出让方式取得。
县级以上人民政府国土资源行政主管部门审批房地产开发用地时，对下列事项，应当分别书面听取同级城市规划、房地产开发主管部门的意见：
（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
（二）城市规划设计条件；
（三）基础设施和公共设施的建设要求；
（四）基础设施建成后的产权界定；
（五）项目拆迁补偿、安置方案；
（六）房地产开发企业的资质和诚信情况。
第十六条第十六条 房地产开发企业应当严格执行国家节能省地的有关规定，建造节能省地型住宅、实行综合开发、配套建设。严格控制在城市规划区内零星征地、分散建设。
第十七条第十七条 依照国家有关规定，鼓励房地产开发企业通过公开招标投标方式，进行经济适用住房的开发经营，其建设用地可以通过划拨方式取得，并享受国家规定的优惠政策。经济适用住房的开发建设用地，不得改变其土地用途，变相进行商品房开发经营。
第十八条第十八条 房地产开发企业承担房地产开发项目，应当符合下列规定：
（一）四级资质或者暂定资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过5万平方米；
（二）三级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过15万平方米；
（三）二级资质企业，承担开发项目的建筑面积不得超过25万平方米；
（四）一级资质企业，承担开发项目的建筑面积不受限制。
第十九条第十九条 建立房地产开发项目资本金制度。房地产开发企业应当按照国家规定的标准，将项目资本金到开户银行专户储存。实施分期开发的项目，可以按照投资比例分期专户储存。房地产开发企业在办理房地产开发项目建筑工程施工许可证时，应当提交该项目资本金专户储存的凭证。
第二十条第二十条 房地产开发企业开发建设房地产项目，应当符合建筑工程质量、安全标准、勘察、设计、施工的技术规范。
第二十一条第二十一条 房地产开发项目竣工后，施工单位应当向房地产开发企业申请竣工验收；房地产开发企业应当自接到申请之日起20日内，组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。对涉及公共安全的内容，房地产开发企业应当向城市规划、公安消防、人防、环保等有关部门申请专项验收；有关部门应当自接到申请之日起20日内进行专项验收。房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目经验收合格后，施工单位应当向房地产开发企业提交质量保证书。质量保证书中应当明确保修范围、保修期限和保修责任等内容。房地产开发企业应当自验收合格之日起15日内，将竣工验收报告和城市规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件，提交房地产开发主管部门备案。
第二十二条第二十二条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中应当遵循诚实守信的原则，将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，按季度送房地产开发主管部门备案。
第四章 房地产经营
第二十三条第二十三条 房地产开发项目的转让，应当符合法律、法规规定的条件。受让人应当具有相应的资质。转让人和受让人自该项目土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到项目所在地房地产开发主管部门备案。
第二十四条第二十四条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：
（一）已取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；
（二）高层建筑工程进度达到设计形象进度的三分之一以上，其他建筑工程进度达到设计形象进度的二分之一以上；
（三）已确定工程施工进度和竣工交付日期。
第二十五条第二十五条 房地产开发企业向设区的市、自治州或者县级房地产开发主管部门申请商品房预售许可证明时，应当提交下列资料：
（一）土地使用权证书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证复印件；
（二）营业执照和资质证书复印件；
（三）工程施工合同复印件；
（四）预售商品房分层平面图；
（五）符合本办法第二十四条第（二）、（三）项规定的证明材料；
（六）商品房预售方案。
第二十六条第二十六条 房地产开发主管部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出审查决定。符合预售条件的，予以许可，核发商品房预售许可证明；不符合预售条件的，不予许可，并书面告知理由。
未取得商品房预售许可证明的在建商品房，房地产开发企业不得向预订人收取任何费用。
第二十七条第二十七条 房地产开发企业、中介服务机构、广告公司、媒体制作和发布商品房预售广告，必须载明商品房预售许可证明的文号。预售商品房广告、宣传资料、商品房项目模型应当真实，不得进行虚假宣传。
第二十八条第二十八条 房地产开发企业销售商品房，应当采用国家统一制订的商品房买卖合同示范文本，与买受人协商签订书面合同。
第二十九条第二十九条 房地产开发项目的转让和商品房的销售价格，由当事人商定。其中，经济适用住房的销售价格与租赁价格，实行政府指导价或者政府定价，并向社会公示。
第三十条第三十条 房地产开发企业向买受人交付商品住宅时，应当按照国家规定提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照住宅质量保证书和商品住宅买卖合同的约定，承担保修和赔偿责任。
第三十一条第三十一条 房地产开发项目应当自交付买受人使用之日起分别具有以下最低保修期限：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；
（三）供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给水排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。
其他项目的保修期限，由房地产开发企业与买受人在合同书中约定。
第三十二条第三十二条 房地产开发项目在保修范围和保修期限内发生质量问题的，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
第三十三条第三十三条 房地产开发主管部门应当建立健全房地产开发经营的监督机制，向社会公布举报投诉的方式，保障买受人的合法权益。
第五章 法律责任
第三十四条第三十四条 违反本办法第六条第一款规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，依照国家规定，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处以5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十五条第三十五条 违反本办法规定有下列行为之一的，由房地产开发主管部门责令改正，给予警告，有非法所得的没收非法所得，可并处1万元以上3万元以下的罚款：
（一）违反第六条第三款规定，出租、出借、转让资质等级证书或《暂定资质证书》的；
（二）违反第十三条规定，不按规定到原资质证书核发机关办理资质证书变更手续的；
（三）违反第十九条规定，未按规定办理房地产开发项目资本金专户储存手续的。
第三十六条第三十六条 房地产开发企业违反本办法第三十条、第三十二条规定，向买受人交付商品房时未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，或者不按规定履行保修义务的，房地产开发主管部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，将其不良行为在企业信用档案中记录并向社会公示，可处以5000元以上20000元以下的罚款。
第三十七条第三十七条 房地产开发企业违反本办法规定的行为，法律、法规规定处罚的，从其规定。
第三十八条第三十八条 房地产开发主管部门和其他有关部门的工作人员，在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第三十九条第三十九条 在城市规划区外国有土地上从事房地产开发经营和房地产开发经营监督管理，参照本办法执行。
第四十条第四十条 本办法自2006年6月1日起施行。
GB 50500-2008建设工程工程量清单计价规范(以下简称“08规范”)规定:“规费和税金应按国家或省级、行业建设主管部门的规定计算,不可作为竞争性费用”。为保证其顺利实施,笔者就如何遵照“08规范”相关条款,解决工程量清单计价中规费计取存在的问题提供一些思路和方法,与同行们探讨。
1 现阶段规费计取存在的问题
1.1 规费计取基数水平不统一
“08规范”规定,工程量清单计价下的单位工程造价由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金组成。其中,规费的组成内容和计取标准不是发包人、承包人能自主确定的,更不是由市场竞争决定的。换句话讲,规费作为不可竞争费,在招投标、合同签订、工程价款支付、工程结算等过程中的计取应按照“国家或省级、行业建设行政主管部门的规定”执行。
我省目前的情况是:规费标准即规费费率由省、市各级工程造价管理机构按照分级管理的原则进行核准,也就是说规费标准是明确的,但对于计取规费的基数所包括的内容和确定规则没有统一要求。导致同样的工程、同样的规费标准,由于规费计取基数水平不同,计取的规费差异较大,不仅影响合理确定工程造价和评标质量,而且在投标报价中易造成不正当的竞争以致引发纠纷。例如:某大学新建教学楼,资金来源为80%的国家政策性贷款,20%申请财政拨款。在投标报价过程中,甲、乙两个企业的规费标准完全一致,由于计取规费的基数相差2 000多万元(甲企业是人工、材料、机械的动态调整部分及风险费用全部计取规费,乙企业只是人工、材料、机械的定额基价计取规费),最终的结果是仅规费一项报价就相差200多万元。如果从总报价中去掉规费,甲企业报价最低,如果加上规费,乙企业报价最低,这一案例充分暴露了现行计价办法在规费计取规定方面的不足——只明确了规费为不可竞争费,费率由省、市各级工程造价管理机构核准,对动态调整和风险费用是否作为计取规费的基数,没有明确的规定。
1.2 擅自降低或不执行规费标准现象时有发生
在实际工作中,违反现行的计价规定、不按照规费标准审查、擅自降低规费标准的现象时有发生,甚至有的工程在招投标时,业主和招标代理机构根本没有要求企业提供规费标准,企业也未主动办理和提供规费标准,致使当时的报价中没有规费,或规费只是一个暂定值,是一种不完全的工程造价,既影响了建设资金的准备,也未能达到在招投标过程中,规范竞争行为的目的。规费不仅对建筑施工企业的成本支出产生重大影响,更为重要的,规费是党和政府提高人民生活水准,提供人民社会保障的政策之一。擅自降低、不执行规费标准以及不计取规费的行为,在违背国家政策的同时,也损害了企业的利益。
2 规范规费计取的方法和思路
2.1 继续完善规费标准的核准制度
规费是工程造价的组成内容之一,规费标准是企业投标报价、办理竣工结算等的依据,也是招投标监督机构和工程造价管理机构对投标报价、工程造价全过程进行监控以及咨询企业审核工程造价的依据。我省从2004年建立的规费标准核准制度,在“03计价规范”的推行中发挥了积极的作用。“08规范”把规费列入不可竞争费用项目后,工程计价形势要求我们要继续完善规费标准核准制度,定期对施工企业缴纳规费情况进行摸查,严格规费标准核准的基础资料,科学制定合理计算规费费率标准,以提高和确保规费标准的权威性和合理性。同时对没有核准规费标准的企业,坚决杜绝投标,对擅自降低规费标准的企业,要进行处罚,从而保证其不可竞争机制作用得以发挥。
2.2 明确规费计取办法和计取程序
借“08规范”的东风,尽快修订出台我省的工程量清单计价实施细则,明确在招标控制价、投标报价、工程结算编制和工程审核等计价活动中规费的计取基数、计取标准、计取办法;制定全省统一的计价表格,在投标报价中采用统一的格式,进一步规范规费的计费程序,满足现行计价的要求。
1)招标控制价规费的计取。为保证国有资金投资工程的资金效率,工程量清单计价招标应编制招标控制价,招标控制价中的规费应按照省建设行政主管部门颁发的计价定额、费用定额和相应的计价办法计取。规费的计取基数包括直接费和直接费中的人工费两种。直接费包括人工费、材料费、施工机械使用费;直接费中的人工费,是指组成直接费的人工费部分。在编制招标控制价时,两种计取基数均以计价定额取定价为基础计算,规费费率按费用定额规定的上限值计算。
招标控制价,遇有材料暂估价及甲供材料时,要说明规费的计取基价。暂估价材料属于材料指导价品种以内的,以我省建设行政主管部门颁发的计价定额取定价为计取规费的基价;属于材料指导价品种以外的,由工程所在地工程造价管理机构确定计取规费的基价。高于或者低于基价部分,均按动态调整处理,只计取税金。
2)投标报价规费的计取。国有资金投资的工程,投标人的投标总价及报价中的规费高于招标控制价及相应费用的,其投标应予以拒绝。也即不仅要求投标人的投标总价在招标控制价范围内,而且还要求投标报价中的规费也要在招标控制价的规费范围内。具体来说,人工费、材料费、施工机械使用费应按照企业定额计算,但应与同期省建设行政主管部门颁发的计价定额取定价保持一致,以便在清单计价评标中,明确规费的计取基数。管理费和利润应按照企业自己的管理水平确定的取费标准计算;规费的费率应按照省、市各级工程造价管理机构核准的规费标准计算,不得随意降低或提高。
对于材料暂估价及甲供材料,由于在工程量清单中已经给定了规费的计取基数,企业在报价时,只需按照清单提出的规费计取基数,放入投标价计取规费的基数即可。
3 规范规费计取行为的意义
3.1 保障企业职工的切身利益
规费的主要内容为社会保障费,包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险,住房公积金,危险作业意外伤害保险等。这些费用,都是与建筑企业劳动者切身利益密切相关的规范规费的计取行为,不仅可保证建筑企业的施工成本获得合理补偿,而且从源头上保障了广大职工的切身利益不受损失,使广大职工老有所养、病有所医、住房有保障、发生意外有人管,真正作到安居乐业,安全生产。
3.2 保证国有资金使用效率
全部使用国有资金投资或者国有资金投资为主的工程项目,必须采用工程量清单计价。明确工程量清单计价下规费的计取标准、计取基数对合理确定工程造价,保证工程质量安全有着深远的意义。特别是规费的计取基数,要按照省建设行政主管部门制定的计价办法确定,不能多计,也不能少计,既要确保国有资金不流失,又要保障企业职工利益不受损失。在规范规费计取行为的同时体现国家政策,保证国有资金投资使用的合理高效。
3.3 杜绝不正当竞争
一、房地产市场风险凸显
1. 投资风险。
根据有关学者对35个典型城市房地产投资风险的实证研究, 结果显示, 中国城市房地产投资的风险总体呈上升趋势并且地域差异明显。截至2009年10月, 房地产投资风险超过警戒线的城市从2005年的14个上升到了25个。其中, 东部风险整体居高, 中部基本不存在房地产泡沫, 西部个别城市风险较大。 (1)
分析导致房地产市场投资风险的原因, 主要有以下几方面:
(1) 土地供给的垄断性和区域性导致市场的不完全性。在土地市场上, 一方面, 政府作为土地的唯一拥有者, 对土地供给具有极强的垄断性;另一方面, 由于土地的不可再生性和区域差异性, 使得土地供给呈现区域差异性特征。这种市场内在的缺陷, 导致房地产市场发育的不完全性, 不仅严重影响了买方的利益, 同时, 也加大了投资的风险, 且区域性市场发展的不平衡, 带来投资风险的大小也不同。
(2) 供求信息不对称导致了交易的不公平。房地产市场是一个典型寡头垄断的区域性市场。垄断性是产生信息不对称的主要原因。在土地市场上, 政府掌握着出让土地的全部信息, 而房地产开发商作为买家对该信息了解相当有限。在房产市场上, 出于自身利益考虑, 开发商向购房者提供的信息, 往往不全面、不确定, 甚至包含一些虚假信息, 相对劣势的购房者很难全面了解购买房屋的真实情况。这种信息不对称, 加大了交易的难度。而且, 在不同的市场上, 无论对于房地产开发商还是购房者, 信息披露越不充分, 其投资风险就越大。
(3) 供需二元性导致房地产业的不可持续。房地产业的重要性不仅仅在于它对国民经济的举足轻重的作用, 更重要的是它是一种反映民生的产业。能否满足大多数中低收入者住房基本需求是影响房地产业可持续发展的一个重要因素。
在供应结构中, 为追求市场利益, 房地产企业和一些地方政府却忽视了大多民众的基本需求, 将投资开发的重点放在只满足少数富人的高标准、高消费的别墅或豪华型住宅建设上, 供给严重倾斜, 二元性特征明显。
现实市场中, 供给结构存在二元性, 加上房价居高不下, 催生了需求市场以投资或投机为主, 自住性需求或消费需求即民生性需求得不到满足, 供给与需求层次错位的直接结果是导致商品房严重积压。房地产市场步入了房屋空置和需求过剩并存的怪圈, 这势必影响房地产业的可持续发展。
(4) 不合理的预期加大了投资的风险。在全球金融危机的影响下, 房地产市场也陷入了前所未有的窘境。为保增长, 恢复经济, 各种宽松的信贷政策相继出台, 刺激了住房市场的刚性需求逐渐释放, 房地产政策效应在2009年春季发挥到了极致, 房地产市场的再次回暖, 更加坚定了投资者对房地产价格“只升不降”的不合理预期, 诱使投资者伺机疯狂介入, 促使房地产市场价格在整个经济低迷中再次攀升, 房地产市场更大的泡沫再次形成, 新的投资风险蓄势待发。
2. 金融风险。
房地产业是一个资本密集型产业。无论是开发商建房还是购买者买房, 都需要投入大量的资金。在目前情况下, 我国大多数居民收入水平较低, 收入与房价比差距较大, 加上供需结构层次错位, 有效需求出现严重不足。为此, 政府出台了相应的房贷政策, 居民可以通过个人按揭贷款不仅提前圆了住房梦, 有的还借此“以房养房”进行房地产投资, 这种手段大大地促进了住房需求迅速扩大;另一方面, 由于房地产开发商自有资金不足, 资金来源主要依赖于银行贷款, 企业资产负债率居高不下, 用银行的钱谋取自己的利益, 一旦一路飙升的房地产价格下跌, 发生泡沫挤出效应, 房地产投资者无法还贷, 势必使银行业遭受前所未有的危机。同时, 银行紧缩对开发商的贷款, 将导致开发商资金供应链断裂, 经营难以为继, 美国金融危机的爆发就是一个很好的例子。
二、房地产调控政策效应分析
房地产业能否健康而稳定地发展, 不仅关系到宏观经济的平稳运行, 也关系到社会的安定与和谐。为保持房地产业实现可持续发展, 规避风险, 缓和社会矛盾, 政府有必要对房地产市场进行适当的宏观调控, 引导房地产市场健康有序运行。
政府政策是一把双刃剑, 调整目标明确, 对象合理, 手段有效, 调控适度、适时, 执行有力、到位, 则政策调控正效应效果显著;相反, 可能导致政策无效, 或者产生政策负效应。
1. 金融危机催生2009年房地产政策及其效应。
金融危机带来整体经济的不景气, 房地产业也面临严峻的挑战。为保增长, 恢复经济, 仅从2009年以来, 政府就出台的一系列房地产调控政策, 从二手房转让的“营业税征收时限2年改为5年”, 到“公积金住房贷款”和“保障房”的对接, 再从“国四条”, 到“拿地首付不低于50%”;从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”。调控手段从税收到金融信贷, 从公共政策到土地政策, 可谓多管齐下。其中, 信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分, 对房地产市场产生了重大影响。整体看, 2009年宽松的房地产信贷政策, 造成流动性过剩, 房价再攀新高, 虽有力地推动了房地产市场再次快速增长, 也实现了“保增长”的总体要求, 但因住房建设周期的长期性和政策措施执行不力, 房地产市场供求矛盾没有得到根本解决, 反而更加突出, 房地产市场泡沫更为严重。2009年曾被认为是我国有房地产市场以来房价最高, 增长速度最快的一年。
2.2010年房地产新政联合出击效应。继2010年1月“国十一条”发布以来, 在全国房地产市场的确产生了一些短暂的积极效应。随着“地王”的频出, 不仅扰乱了市场秩序, 而且向购房者传递了房价上涨不合理的预期信号, 加上房贷利率提高, 导致大批购房者蜂拥而至, 产生恐慌性购房, 掀起新一轮地价、房价上涨狂潮, 金融风险也迅速递增。
为此, 政府再次加大调控力度, 重拳出击, 改进了原有“国四条”, 提出了新“国四条”, 其一, 实行差别化金融和税收政策, 其中, 对第二套住房首付比例上调至50%, 贷款利率不低于基准利率的1.1倍, 紧缩的房贷政策旨在抑制不合理需求。其二, 实施差别化土地政策, 在增加土地供应量的同时, 土地用途向民生型住房倾斜。2010年的土地供应住房建设为18万公顷, 高于2009年的1倍左右, 其中要求70%用地作为保障房、中小企业的危房改造以及中小户型的商品房建设等。其三, 保障性住房建设规模放大、步伐加快。计划在2010年建设完成保障性住房300万套、改造棚户区280万套。其四, 加大市场监管力度。对囤积房源、哄抬房价的企业取消企业经营资格, 要求部分央企退出等措施。
新“国四条”从抑制投资、投机性需求, 扩大房地产市场供应和加大市场监管力度入手, 涉及面广泛、针对性强, 政策组合度更高, 具有更强操作性, 有望稳定市场预期, 有效调节供需矛盾, 从而使房价市场回归理性。但值得注意的是由此产生的一些负面影响。如二套房首付50%, 上调银行贷款利率, 抑制了通过贷款炒房的投资性需求的同时, 也在一定程度上抑制了改善性需求, 却难阻挡富人囤积居奇, 待价而沽。另外, 关于央企的退出 (暂不考虑能否真正退出) , 是否能杜绝“地王”现象?可否令地价和房价下跌?邵宁 (2010) 认为, “地王”频出是资金充裕和土地财政所致, 房价上涨的根本原因是房地产市场供不应求, 尤其是民生性住房供应不足。只要不改变土地供给, 不改变目前土地财政的局面, 就不能有效遏制房价上涨和“地王”的出现。
三、优化房地产政策效果的建议
房价和政策不断博弈的过程, 也是不同利益主体:官员、开发商、银行、投机者、消费者的利益此消彼长的过程。前四个利益主体均可在房价上涨中获得利益, 因此, 都没有真正抑制房价的意愿。而对于普通消费者而言, 因缺乏足够的利益诉求渠道, 难以对房价真正产生影响力。因此, 要想达到预期的政策效果, 有效地抑制房价, 笔者提出以下几点建议:
1. 正确定位政府角色, 改变现行利益机制。
在我国房地产市场上, 地方政府既是政策的执行者, 又是房地产市场的利益主体, 一方面靠出让土地获得发展地方经济的资金, 同时又可以靠房地产及相关产业的发展推动GDP增长来通过政绩考核。从利益驱动来看, 地方政府缺乏抑制房价的动力。在执行政策时难免流于形式, 弱化了房地产调控的政策效果。所以, 必须彻底改变房地产市场利益机制, 使地方政府摆脱房地产市场利益主体的身份, 充分考虑民众的幸福指数, 成为调控政策的忠实执行者。
2. 改变财政收入机制, 开征房产物业税。
高房价的症结在于土地财政。地方政府依靠大量出让土地获得收入作为地方经济发展资金支持。地方政府在履行政府职能的同时, 又扮演“土地商人”的角色, 对土地财政的严重依赖, 导致政策执行时偏轨。因此, 要从根源上来解决这一问题, 结合第一条措施, 对现有的分税制进行调整, 开征房产物业税, 使地方政府的财政收入从土地和不动产的交易环节转移到保有环节, 不仅可以使地方政府获得长期性财政收入, 同时, 可以减少短期行为, 充分考虑民生, 优化投资环境, 促使房地产市场进入良性发展轨道。只有在它的财权得到保障的情况下, 才可能真正地落实抑制房价上涨的措施。
3. 实现住房公共政策, 建立土地储备制度。
住房政策是一项公共政策, 是保障和改善民生需求, 促进房地产市场健康、有序可持续发展, 这是与房地产政策最大的不同点, 而房地产政策是经济政策, 以追求经济利益和市场效率为目标。目前, 我国住房市场价格居高不下的一个重要原因, 就是供给结构性失衡, 民生性住房供给严重不足与自住性刚性需求旺盛之间的矛盾。而对于占大多数中低收入人而言, 高的房价使他们通过市场来解决住房需求有相当的难度, 因此, 必须借以住房公共政策, 体现社会的公平。为实现保障性住房建设, 建立土地储备制度, 由公共机构按照规划事先持有所需土地。实践证明, 该项制度的推出, 对稳定地价, 遏制“地王”的出现起到了意想不到的效果。
摘要：受高额利润的吸引和政府宽松政策的影响, 房地产市场产生了巨大的集聚效应, 市场的非理性繁荣, 加上金融危机影响, 我国房地产市场的风险凸显。为了规避风险, 进行政府调控是非常必要的。文章着重分析了政府调控房地产政策效应, 提出了优化房地产政策效果的建议。
关键词：房地产市场,风险集聚,政策调控
参考文献
