住宅调研（精选8篇）
【第一部分 项目土地性质调查】
1． 目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。
2． 调查方式：发展商及土地勘测部门相关资料；结合实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。
3． 调查主要内容：包括
3-1．地理位置（现场察看）
3-2．地质地貌状况（发展商提供土地勘测报告，最好有地块风水评估，）3-3．土地面积及其红线图（发展商提供）3-4．七通一平现状（发展商提供）3－5。土地权属
【第二部分 地块周边环境调查】
1． 目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。
2． 调研方式：争取发展商之配合，实地察看。
3． 主要内容
3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3－3。广州市城市卫星星云图
【第三部分 地块交通条件调查】
1． 目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。
2． 调研方式：结合市政交通地图，实地察看。
3． 主要内容
3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划。3-2．项目对外水、陆、空交通状况。
3-2．地块市周边政道路进入项目地块的直入交通网现状。
【第四部分 周边市政配套设施调查】
1． 目的：调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。
2． 方式：实地调研。
3． 主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政配套设施，包括：
3-1．购物（购物中心、商场、超市、肉菜市场等）
3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（各种银行）3-5．邮政
3-6．娱乐餐饮（体育健身、歌舞餐饮）
【第五部分 周边社区现状调查】
1． 目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分。
2． 方式：实地调研。
3．主要内容
3-1．周边主要楼盘及小区列示（房型 售价 卖点 不利因素）3-2．各楼盘及小区的居民阶层 3-3．各小区的总体规划、价格等
【第六部分 项目所在地房地产市场现状调研】
1． 目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。
2． 调查方式：请发展商提供基础数据，国企在此基础上进行分析。
3． 主要内容：
3-1．宏观经济运行状况
指 标 数量 与上年同比增长 全市 项目所在区 全市 项目所在区 A.国内生产总值
其中： 第一产业
第二产业
第三产业
房地产
B.固定资产投资
其中：房地产开发
C.社会消费品零售总额
D.商品零售价格指数
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
3-2．项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府相关职能部门对各类住宅的政策法规。
C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。E．南京市的城市规划控制性详规 3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状
项 目 上半年 与去年同期相比 备注 签定土地出让合同
其中商品房用地
房地产开发总额
其中商品房建设
其中住宅投资占比重
商品房施工面积
其中住宅
住宅施工面积中今年新开工者所占比例 商品房竣工面积
其中住宅竣工面积
销售预售商品房面积
其中现楼销售
楼花销售
全市商品房销售收入
住宅
空置面积
其中住宅
办公楼
商业楼
二手楼买卖
3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异
板块差异 板块1： 区 板块二： 区 板块三： 区 板块四：地理范围
划分依据：建筑及商业、人文特征描述
政府市政规划的引导
商品住宅平均价格 多层
小高层
高层
别墅
商品住宅供求状况 多层
小高层
高层
别墅
明星楼盘列示
3-5．项目所在地及所在板块商品住宅平均价格走势
区域 99上半年平均价格 98年平均价格 97年平均价格 多层 高层 多层 高层 多层 高层
区 全市
项目所在板块
3-6．名星楼盘客户构成及购买行为分析
A．各类档次商品住宅客户分析
指 标 比 例
家庭结构 3口之家：3代同堂：二人世界：单身
职业特征 经商老板：三资高级白领：三资普通白领：国企高级干部：国企普通干部：文艺界：政府及事业单位：其他：外销
买主年龄结构 20－30：30－45：45－55：55以上
客户家庭月收入状况 2000元以下：2000－4000元：4000－6000元：6000－8000元：8000－10000元：10000元以上
客户地理半径集中率 1公里半径：2公里半径：3公里半径：4公里半径：4公里以上半径
B．各类档次商品住宅客户购买行为分析
B－1 购房目的及面积偏好
指 标 比例
购房目的 A首次置业满足基本居住需求
B二次置业改善居住条件
C投资保值和增值
D办公
E为父母或子女购房
F度假
G其他
面积偏好 A 50平米以下
B 50－70平米
C 70－80平米
D 80－100平米
E 100－120平米
F 120－140平米
G 140平米以上
B－2 层数、户型偏好及购买价格承受能力
指 标 比 例 层数偏好 A 多层（8层以下）不带电梯
B 多层（8层以下）带电梯
C 小高层（9－18层）
D 高层（18层以上）
朝向偏好 A 东、东南
B 南、西南
C西、西北
D 北、东北
户型偏好1 A平层
B 复式和跃式
户型偏好2 A 1房1厅
B 2×1 C 2×2 D 3×2 E 4×2 F 4×3 G 5×2/3/4 H 6房及以上
价格偏好 A根据当地价格板块划分
B C
付款方式偏好 A 一次性付款
B 分期付款
C 按揭
按揭月供承受力 A 2000元以下
B 2000－3000元
C 3000－4000元
D 4000－5000元
E 5000－6000元
F 6000元以上
B－3 购买决策的最主要的影响因素
指 标 5个最主要因素
影响购房决策的最主要的5个因素因素 A 地理位置
B 市政交通便利程度
C 周边生活配套完备程度（包括子女教育）
D 距离上班地点的远近
E 价格
F 建筑风格及外立面
G 户型设计及实用率
H 社区内绿化及环艺规划
I 物业管理及社区文化活动
J 周边社区素质及空气、噪音等污染程度
K 产权等法律手续的齐全
L 建筑质量的保证
M 发展商品牌和实力
3-7．名星楼盘项目规划设计及销售资料
总占地面积
总建筑面积（容积率）
建筑层数、栋数
建筑布局及开发节奏
户型结构
外立面风格、色调及用材
交楼内装修标准
小区绿化及环艺
车流组织及户车比
小区内康乐及商业配套设施
物业管理
售价（按揭折后价）最高价： 最低价： 均价：
付款方式 一次性： 分期： 按揭：
销售进度 销售率： 已销售单位户型比例
客户初步分析 现居住区： 职业特征： 集团客户： 3-8．综合评判
评判项目 评价
A．地块周边环境及配套评判
A-1 地理位置
A-2 周边环境、景观
A-3 周边市政配套
A-4 周边小区整体素质
B．楼盘素质评判
B-1 建筑风格和立面
B-2 建筑布局和空间规划
B-3 小区内环艺规划
B-4 户型设计
B-5 小区内配套
B-6 车流组织
B-7 物业管理
C．物业形象
C-1 发展商品牌
C-2 项目包装及营销手法
综合评价
3-9 商业物业调研
1． 主要商业物业在所调研区域内的分布：包括中大型商场、沿街商铺、商业街、各种类型批发市场等。
2． 重点物业重点调研内容
A． 中大型商场调研内容
项目 说明 商场名称
街区地理位置
层数规模
分层功能设置
经营方式
商场内部空间分割及装饰
商场外部装饰及商业氛围营造
商场铺位租售价格及付款方式
客流状况（10分钟内进出商场人流量）
年营业状况
B． 沿街商铺调研内容
项目 说明 街区地理位置
单位规模：平米
经营品种
经营方式
铺位租售价格及付款方式
营业状况
3-10．宾馆
项目 说明 名称
星级
街区地理位置
客房数量 标准： 套房： 其他： 标价及折扣
年入住率
小城镇是农村和城市之间的纽带和桥梁, 是实现农村城市化的必经之路。供热作为城镇基础设施建设项目之一, 所消耗的能源在总消耗量中占很大比例, 因此在温室气体和有害气体的排放中也做了很大贡献。为了减缓供热行业对环境的污染, 有必要对小城镇现有供热模式优缺点进行调查分析, 进而采取有效方法对其改善, 达到节能减排目的。
1 调研内容及分析
调研地点为辽宁鞍山某小城镇4个农业户口家庭。调研内容包括居住建筑的建筑概况、采暖方式、使用能源以及采访住户关于现有采暖模式的评价。
4户家庭的住宅均为砖砌平房, 木制门, 塑钢窗。调研内容包括供热模式、使用燃料、室内温度以及居民对现有供暖方式的满意度。其中采暖方式是分户供热, 主要类型有火炕、小煤炉、土暖气、电采暖。
1.1 火炕采暖
火炕是北方农村遗留下来的最传统、最原始的供暖方式, 也是目前北方小城镇和农村主要的采暖方式 (见图1、图2) 。火炕不仅是一种低成本、高效率的采暖方式, 而且还能成为一个供人们休息睡觉的场所。最重要的一点是火炕与厨房的锅灶相连, 利用做饭做菜后的余热就可以向室内供暖。火炕不需要集中供热式的管理, 人们可以根据自己的需要调节室温, 供暖效果好, 即使室外温度达到-20℃, 炕面温度也可以达到30℃以上[1], 有效解决了无法实现集中供热地区居民的供暖问题。
火炕使用的燃料种类广泛, 果树枝、树根、农作物秸秆、稻草、玉米芯等都可以成为火炕的燃料, 生物质能代替了煤、石油等污染严重的能源, 不仅能有效地缓解环境污染和温室效应, 还能为用户节省很大一笔开支。火炕主要分为落地炕和吊炕两种[2]。
1.1.1 落地式火炕
落地式火炕是北方农村最为常见的的火炕形式之一, 其主要特点是火炕整体与地面直接接触, 炕体由砖砌筑, 并砌出炕洞及烟道。炕洞底部铺设20～30mm厚度的粘土或者炉渣, 起保温隔热作用[3]。炕面一般使用预制板, 并用泥灰抹平, 再铺上草席或人造革炕席。燃料在添柴口处燃烧, 产生的烟气流经烟道和炕洞将热量释放给炕面, 最后通过烟囱排到室外。落地炕造价成本低, 施工简单, 可就地取材。
落地炕虽然是北方农村使用已久的采暖方式, 但是仍然存在结构不合理、性能没有充分发挥等缺陷。据居民反映的主要问题有:炕面温度不均, 炕头热炕稍凉;有风的天气好烧, 无风的天气不好烧, 经常出现倒烟;炕洞内的积灰不好清理;综合热效率不高, 冬季室内空气的最低温度只有5℃左右, 舒适性很差。
1.1.2 吊炕
吊炕也称架空炕, 炕的底板用几个立柱支撑起来, 使炕体脱离地面, 产生一个新的炕底面, 炕下有10～20cm的空气层, 不但可以增强散热, 还可以防止热量从地面散失。
与传统的落地火炕相比, 架空炕有以下优点:火炕的散热面积增大了, 上下表面都可以散热;火炕与外墙接触的地方设置了保温措施, 减少热损失;在排烟口和灶门处分别安装了挡烟板, 减少炕体所获得的热量在停火后迅速通过烟道散失;火炕的综合热效率可以达到70%以上[3]。
架空炕虽然有了很大的改善, 但也有自身的缺陷和不足:如果下炕板只有一面通风, 其散热量很难进入人员活动区, 热量最终会通过地面损失;如果建筑物的围护结构不好, 热量会很快通过围护结构传递到室外;火炕内部是单烟道, 炕头炕梢温差也较大。
1.2 土暖气采暖
土暖气造价成本低、取材方便、结构简单, 是目前大部分小城镇和农村地区所必需的生活设施, 它既可以作为人们生活当中必不可少的炊具, 同时也是北方寒冷地区人们冬季采暖的热源 (见图3、图4) 。
土暖气是一种依靠自然循环作为动力的小热水炉, 构造简单, 不需要任何动力设备。该采暖系统主要由热源、散热器和管路组成。热源和散热器通过管路连接, 管道中的水经热源加热后, 靠温差产生的密度差作为动力流动, 水流经安装在室内墙壁上的散热器时, 热量通过散热器向室内散热, 冷却后的水再回到热源继续被加热, 形成一个闭合循环。
按锅炉形式的不同土暖气一般分为砖砌式和铁皮式。砖砌式指用砖、泥土砌成的锅炉, 这种土暖气的锅炉热源一般砌在火炕锅灶的一侧, 与火炕共用一个烟道。因此, 它同时也可以作为火炕的热源。北方居民一般同时使用火炕锅灶和土暖气做饭, 2处热源足够满足人们活动和睡眠的需要。铁皮式锅炉需要有独立的烟囱排烟, 其好处是便于运输和转移, 当夏季不需要向室内供暖时, 可以将锅炉拆除, 而砌筑式锅炉则不能。
土暖气的燃料种类很广泛, 农作物秸秆、树枝、稻草等生物质燃料以及块煤和面儿煤等都可以作为土暖气的燃料。
据调查, 北方地区居民在为土暖气选用燃料时会分类使用:一般生物质燃料燃烧快, 可以作为引柴, 树根等耐燃的也可以用于做饭做菜;块煤燃烧时间长, 热值高, 但是价格贵, 所以一般只在天气很冷时用于采暖用;面儿煤呈粉末状, 不易燃烧, 由于冬季晚上人们休息时室内温度不宜过高, 室内只要维持人体所需的热量和温度就可以 (经测试, 辽宁鞍山某小城镇居民夜间室内温度为10℃左右) , 人们根据多年经验发现, 将面儿煤与泥土和水混合搅拌后, 可以成为一种非常耐燃的燃料供土暖气晚间使用, 只要技术掌握好, 可以持续到早晨不灭火。在北方这种技术被称为“封炉子”。
1.3 煤炉采暖
小煤炉供暖是一种简易的供暖模式, 只需要1个小锅炉和几节用于排烟的炉筒就可以搭砌 (见图5、图6) 。
小煤炉构造方法为:将小锅炉放在需要供暖的房间地面, 为防止地面被掉下的炉灰烫坏可以在锅炉下面垫些耐热物体 (如砖、铁板等) 。锅炉和炉筒连接, 炉筒分为2段, 垂直段和水平段。垂直段连接锅炉, 水平段与室外相通进行排烟。该系统靠锅炉和炉筒向室内散热, 所以热源就是散热器。小煤炉供热成本低廉、使用方便、占地面积小, 还能作为炊灶, 在小城镇及农村地区广为使用使用。小煤炉的燃料种类也很广泛, 和土暖气一样, 农作物秸秆等生物质燃料以及煤都可以供煤炉燃烧。
小煤炉的工作流程为:燃料在炉膛内燃烧, 热量通过炉膛外壁和炉筒向室内散热。炉膛内有炉箅子, 在炉膛和炉底之间, 用于通风和过滤灰渣。炉膛内燃料燃烧所需空气通过炉箅子均匀供给;灰渣通过炉箅子掉进下面的灰槽内。产生的烟气通过炉筒直接排放到室外, 小锅炉上面的盖子可以用炉钩子随时打开添燃料。
然而, 虽然小煤炉的优点很多, 但是它却有一个致命的缺点:使用不当易造成一氧化碳中毒。居民为了取暖, 常将小煤炉设置在卧室里, 而煤是冬季采暖的主要的燃料。当炉膛内的碳燃烧不充分时会与二氧化碳反应生成一氧化碳, 一氧化碳气体会从炉盖子的缝隙进入室内, 造成一氧化碳中毒。所以采用小煤炉采暖经常会造成中毒事件, 严重威胁人们的生命安全。因此小煤炉采暖方式正逐渐被其他采暖方式取代。
2 其他小城镇采暖方式
2.1 分散小锅炉房供热
分散小锅炉房主要分布在小城镇的企、事业单位, 学校和商业用户中, 小锅炉房中的锅炉吨位较小, 大多数是10t/h、20t/h左右。由于没有统一的规划和健全的管理, 现有小锅炉房存在很多问题:布局不合理, 漏损率高, 热损失大, 供热效率低, 脱硫除尘效率低或无脱硫除尘设备等, 不仅造成了大量资金和能源的浪费, 排出的二氧化碳、二氧化硫等有害气体造成了环境污染, 加剧温室效应, 而供热效果却不尽如人意, 室内温度达不到要求。因此, 小锅炉房供热亟待改造。
辽宁沈阳康平县城区目前大部分建筑都是由分散的中小锅炉房供热, 烟囱多且低矮, 除尘设备大部分为陶瓷多管除尘器, 除尘效率低, 无脱硫功能, 污染严重。供热效率一般在40%～65%, 多为间歇供热, 能源浪费大。分散小锅炉房不仅对城市环境造成了极大的污染, 加大了煤、灰、渣的运输量, 由此带来了市政交通压力和运输车辆造成的排放污染, 而且还占用了大量的建筑用地和城市绿地, 严重影响了城市的景观和环境质量。
2.2 集中供热
世界上许多国家正面临着资源缺乏, 对节能早已高度重视。人类利用的不能再生的自然资源, 终有能源枯竭的一天, 因此 “充分利用好现有资源, 大力发展新能源及可再生能源”已经被逐渐提到议程上来。在目前所有的供热方式当中, 集中供热是公认的低碳节能供热方式。
集中供热在小城镇中起步较晚。近几年, 随着政府对城乡地区节能改造工作的大力支持和小城镇地区经济的发展, 各种供热改造、暖房子工程逐渐兴起。目前我国北方地区许多小城镇都在进行供热改造, 关闭原有分散小锅炉房, 实行集中供热, 取得了良好的环境效益和经济效益。目前大型集中供热的热源主要是热电厂和集中供热大型锅炉房。为热源种类的选择关系着我国是否能实现集中供热环保和节能的双重效益问题, 目前国家产业政策已明确规定:鼓励发展热电联产, 因为热电联产项目具有节约能源, 改善环境, 供热质量稳定, 增加电力供应等综合效益, 是治理大气污染和提高能源利用率的重要措施, 符合国家可持续发展战略[5]。据调查统计, 目前我国集中供热大型锅炉房的供热效率可达80%～90%, 热电联产综合效率可达85%[6]。
2.3 分户燃气壁挂炉采暖
分户燃气壁挂炉采暖在小城镇中也有使用, 这种采暖方式可以理解为将集中供热的锅炉房分解后分配到各个家庭。由于采用燃气作为热源, 相对于集中供热, 投资省、污染小, 节水节能, 利于物业管理。适合于无法实现集中供热地区的居民。
2.4 电暖器采暖
电暖器采暖方便快捷, 不占空间, 不需要水也不需要燃料, 因此在小城镇中很常见。但是电暖器采暖的原理众所周知, 是电能转化为热能, 而电能需要火力发电, 因此使用电暖器采暖的间接热源仍是煤, 而且成本更高。所以从低碳节能的角度考虑, 电暖器采暖是不宜采取的。
除此之外, 经济条件好的小城镇居民还有采用空调采暖的。太阳能采暖、电热膜低温辐射采暖在部分省市的小城镇中也有应用。
3 结论
在小城镇众多供热模式中, 并不是每一种都适合小城镇的现状与发展。小煤炉采暖存在很大的安全隐患, 一氧化碳中毒事件经常发生;另外, 采用小煤炉供暖的家庭都会有一个冒着黑烟的烟囱伸出窗外, 不仅严重污染了大气环境, 加剧了温室效应, 还对人体呼吸系统造成很大威胁。
分散小锅炉房供热效率很低, 而且年久失修存在跑冒滴漏, 不适宜作为长远的供热模式;采用植物秸秆、玉米芯等作为燃料的火炕采暖和土暖气适用于无法进行集中供热地区;分户壁挂炉供暖在将来可作为一种清洁供热模式被使用。火墙式火炕、太阳能采暖、沼气采暖等都为小城镇居民的供暖提供了广阔的发展空间。大型锅炉房集中供热是效率最高的一种方式, 在未来将成为主要的供热模式。
通过对我国采暖地区小城镇的现有采暖模式进行了调研分析和总结, 为研究小城镇的低碳采暖模式提供了参考和平台, 为各种采暖方式找出低碳节能的途径与方法。
摘要：对我国寒冷地区小城镇现有供热模式进行调研, 统计现存供热状况。通过走访调研辽宁鞍山某小城镇4户家庭, 并结合其他文献对其供热模式进行分析。通过调研建筑的采暖方式、使用能源、室内环境以及人们对现有采暖方式的满意度等分别进行了调研, 总结分析了小城镇现存各种供热模式的结构特点、工作原理、使用能源以及优缺点。火炕和土暖气适合小城镇这种居民分散地区的采暖, 通过节能技术可以达到低碳排放, 而煤炉采暖供热效率低下, 污染严重, 应被逐渐取缔。为探讨适用于小城镇供热模式的低碳节能技术提供了一定的参考。
关键词：小城镇供热,分户供热,分散小锅炉房,集中供热,沼气,太阳能
参考文献
[1]许东, 王雪英, 裴玉屏.辽宁省农村住宅的火炕与地炕分析[J].四川建筑科学研究, 2010, 36 (4) :299-301.
[2]江亿.科学发展实现中国特色建筑节能[J].建筑科技, 2008, (S2) :20-21.
[3]朱俊亮.基于火墙式火炕农村采暖系统的研究[C].大连:大连理工大学, 2010.
[4]郑永利.关于城市集中供热系统节能方案的探讨[J].热电技术, 2005, (2) :4-7.
[5]邱琳.北京城市采暖供热模式的研究对比[J].消费导刊, 2010, (4) :96.
【关键词】节能；绿色；健康
1.节能住宅
欧洲在二十世纪七十年代曾经出现两次能源危机，之后瑞士、德国和北欧四国制定了高舒适度低能耗住宅的发展战略决策，现在许多欧洲国家已经开始淘汰传统住宅，普遍使用高舒适度低能耗住宅，成为世界上居住品质最科学的地区，而在国内，这种传统住宅仍是主流产品，许多新建住宅不仅一味追求建筑外表的漂亮和室内装修的豪华，而且完全依赖空调和暖气调节室内温度，空调病的盛行在所难免，同时采暖和制冷期越长，能耗会越高，我国住宅两个月的能源费用相当加拿大一年的费用。从节能方面来讲，我们确实比欧美发达国家落后很多，差距很大。
随着能源危机的出现，越来越多的开发商开始重视节能住宅。节能住宅需要通过对建筑的合理设计、合理选材，最大限度的把室内自然温度控制在人体舒适温度范围内，从而为居住者提供健康、舒适、环保的居住空间，降低建筑物的运行能耗。
北京锋尚在国内率先整合了欧洲先进的技术系统为一体，建造的高舒适度、低能耗住宅，达到了发达国家的居住标准。其核心技术概括为八大子系统：第一，混凝土采暖制冷系统。该系统是将聚丁烯（PB）盘管预埋在钢筋混凝土中，夏季管中送20℃、冬季送28℃的水，能使室内温度保持在20℃-26℃的合适范围内。第二，健康新风系统。通过统一空气净化和冷热处理后新风经“下送上回”进入室内，无须开窗即可保持新鲜空气不断更换。第三，外墙系统。外墙采用欧洲标准加厚外保温方式，能有效阻挡冷热辐射和雨雪侵蚀。外饰面采用于挂砖墙面，干挂砖幕墙与保温板之间有一个流动空气层，可以保持保温板的干燥。第四，外窗系统。窗采用德国SCHUCO断热铝合金窗和LOW-E低辐射中空玻璃。第五，屋面及地下系统。对屋面及地下墙体的特殊处理，保证了顶层和一层与标准层舒适度的均好性。第六，防噪音系统。通过外墙系统、ALULUX卷帘、楼板处理、同层后排水系统，防止来自室外、楼上、下水道的噪音。第七，垃圾处理系统。垃圾处理系统有中央吸尘、食物垃圾处理和可回收分类垃圾周转箱三部分组成。第八，水处理系统。小区设中水处理系统，将社区生活用水处理用于浇灌绿地、冲洗和补充人工湖水。
北京锋尚宣称采用上述措施的住宅告别了空调和暖气时代，使住宅耗能比传统住宅降低85c%以上。
2.绿色住宅
近几年社会上对绿色住宅概念炒得很热，但究竟什么是绿色住宅，认识也不尽一致。比较流行的看法是：住宅+绿化=绿色住宅，因而导致过度注重户外景观，忽视了居室环境。
“绿色住宅”不是一般人们认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位、立体环保工程，具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。可以说，“绿色住宅”将是本世纪具有代表性的建筑形式之一。
绿色住宅的具体内容应包括以下六个方面：
（1）规划设计合理，建筑物与环境协调。房间光照充足，通风良好，厨房、卫生间异味能在瞬闻散发。
（2）房屋维护结构御寒隔热，门窗密封性能及阻音效果符合规范标准。
（3）供热、制冷及炊烧等尽量利用清洁能源、自然能源或再生能源，日照资源丰富的地区普遍安装太阳能设备。
（4）饮用水符合国家标准，排水深度净化，达到可循环利用标准。新建小区须敷设中水系统。
（5）室内装修简洁适用，化学污染低于环保规定指标。
（6）有足够的户外活动空间，小区绿化覆盖率不低于40%，无裸露地面。
节能住宅跟绿色住宅是有一定区别的，节能应该是绿色建筑一个必备条件，但不是一个充分的条件，它俩是一个辩证统一的关系，从某种意义上讲，在某些方面，节能和绿色还是相冲突的。比如大窗户、落地窗和外飘窗，能看到外面的景观，这是绿色建筑的追求，但外窗的能耗占整个建筑能耗的40%以上，落地窗和外飘窗对节能的打击是毁灭性的，假如在设计上使用了落地窗和外飘窗，要想做到同样的节能效果，就要付出数倍的高昂代价，如果从环保节能来讲，这些反倒是不利的，所以要做好节能和绿色的分寸恰到好处，这是当前的主要矛盾。绿色建筑不单是节能一个方面，但是不节能的建筑一定称不上绿色建筑。在提高人们生活居住条件的同时又节省社会资源的消耗，这才应该是我们的发展方向。尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，设计明厅、明卫、明厨等，能节约大量的能源，从而可减少对大气的污染，这些都是充分利用自然能源的有效途径。
3.健康住宅
所谓健康住宅是指在满足住宅建设基本要素的基础上，提升健康要素，保障居住者的生理、心理、道德和社会适应等多层次健康需求。
健康住宅有别于绿色住宅和节能住宅。绿色住宅和节能住宅强调的是资源的利用，注重人与自然的和谐共生；而健康住宅强调的是居住者的健康，是与老百姓的生活质量密切相关。
评估健康住宅主要包含以下四个因素：（1）人居环境的健康性，主要指室内室外影响健康、安全和舒适的因素；（2）自然环境的亲和性，让人们接近和亲和自然是健康住宅的重要任务；（3）住宅区的环境保护，指住宅区内视觉环境的保护，污水和中水处理，垃圾收集与处理和环境卫生等方面；（4）健康环境的保障，主要是针对居住者本身健康保障，包括医疗保健体系、冢政服务系统、公共健身设施、社区儿童和老人活动场所等硬件建设。
健康住宅的绿色系统中，树应多于草。绿地率≥35%，建筑密度≯25%，绿化覆盖率≥70%，人均公共绿地面积≥2平方米/人，硬质景观用地占集中绿地丽积≯30%，等等。
住宅对培养人的情操、个性有很重要的影响。个性常常是创造力和聪明才智的一种表现。住宅本身应该有私密要求，要公私分区，动静分区，洁污分区，个人生活领域、个性喜好空间受到保护，这样有利于健康人格的培养和发展。健康住宅的平面布局要科学，不见得面积越大越好。如果厅太大，超过40平方米，就没有家的温馨感，亲切感，会让人感到冷清、冷漠，不利于人的心理健康。再有如黑卧室，间接采光的厨房等，都对人的身体健康不利。很多人买房时只追求环境好，有水景，外立面漂亮，忽略了房型设计，是不可取的。
新一代健康住宅应考虑适度的居住私密性，多搞一些邻里交往的公共空间，这样有利于居住者的心理健康。
健康是生活的第一要素，购买住宅时考虑健康的因素，已成为现在很多老百姓买房的重要选择。主要包括通风、日照、空气质量、室内温度和噪声等诸多方面的要求。目前不少住宅的环境还存在着许多不健康的地方，如日照不足、通风不良、噪声污染、大气污染、建筑材料污染等等。
调研小组成员：
待调研的小区： 1.天庆莱茵小镇（兰州市城关区南滨河东路，北面滩新村北侧）。2.鸿运润园（兰州城关区雁滩黄河大桥向东800米）。调研时间： 2月25日（周六）。
调研方法：查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。
鸿运润园调研成果：
1.小区周边情况：
鸿运润园位于兰州市城关区雁滩，小区三面临街，被北侧的雁北路、东侧的雁园路以及南侧的南滨河东路所环绕。小区的位置就目前来看稍嫌偏僻，但若从发展的角度看，小区位于城关区，离市中心比较近，而且附近有亚太国际公馆、新港城、莱茵小镇等7个住宅小区，几个小区往往只隔了一条马路。小区附近交通并不十分便利，离小区最近的公交车站有100多米，倘若附近的小区全部建成并交付使用，交通会明显不够便利。小区附近的餐馆和银行各有8家，基本可以满足住户的需求。小区附近最大的购物中心在距小区7、8站路的华孚泰大润发，但相比小区附近道路顺利的交通状况，去大润发这条南北向的路明显拥堵，而且，像医院和学校这些基础设施也都集中在大润发这一区域。就目前而言，小区住户可以选择大润发和雁滩商场满足购物需求，但售楼处的小姐介绍，说未来会在小区附近，也就是雁北路和雁园路设置大型超市，可进一步满足住户的需求。因此：
①.小区周边交通并不十分便利，但小区车辆保有量很高。②.小区周边有7家住宅小区，因此周边建筑密度较高。
③.小区附近教育、商业、娱乐等设施分布较少，但已在规划改善中。2.小区主要信息：
①.：总占地面积约558亩，其中建设用地416亩，规划容积率为2.0，建筑密度约25%，绿化率为51.6％，总户数为3500，总建筑面积约60万平方米。计划分两期开发，一期工程约30万平方米已基本建成交付使用。
②.小区楼层状况：18层、14层、12层,69幢板式小高层、板式高层楼群和多层住宅。
③.项目特色：花园洋房,科技住宅。
3.小区面向的主要人群：
由于该小区处于市区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自兰州及周边各地有较强购买能力的各行业精英人群，有些人并不是为了居住的需要而是把自己的闲钱拿来投资房产甚至有不少在该小区购买了不止一套房产的住户。
4.小区停车场设置：
小区为了充分满足住户的停车需要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较高，小区停车位还是明显不足。
小区停车场分为地下停车场和地上停车位，地下停车场只售不租，每个车位18万元。地上停车位有1000个，租价为180元/月。
5.附属设施：
中小学:小区配有小学，华侨学校、宋家滩小学、雁滩中学 幼儿园:小区内的哥大双语艺术幼儿园
综合商场:兰新超市、雁滩商贸城、兰州旧货市场、兰州图书批发市场 邮局:宋家滩邮局
银行:中国银行、招商银行、工商银行 小区内设网球场、会所 小区室外健身设施5处 设施使用情况：
①小区配有的小学和幼儿园正在招商，还未投入使用。
②小区内部并没有设置较大医疗机构但附近有黄河医院、骨伤科医院、省人民医院、兰大一院可以满足住户需求。
③小区会所内的健身房和西餐厅等设施使用率不高，原因是小区内部已建设有户外健身设施，已经可以满足健身需求，且考虑经济原因并没有很多人再去会所消费。
6.景观分析: ①小区内400多米长的中轴景观包括绿化和水系，贯穿小区南北，与各座楼之间的绿化带及景观小品构成一个整体小区内不乏高大的树木、花草、灌木，并铺设大量绿地。楼与楼之间的绿化景观元素丰富，变化较多。利用人工造坡，自由分区，利用有色植物如红叶小檗、金叶女贞、黄杨等或成片草花如红花酢浆草、地被石竹等，使绿地有一定的色彩变化。立面与平面布局有机结合，起伏的微地形、乔灌木、建筑小品、花架等来塑造立面效果。大片绿地利用成片地被，灌木，小、中、大乔木，竹林等来塑造。同时立面设计也考虑到动态透视效果。考虑居民享用绿地的需求，建设有益身心健康、消除疲劳的保健植物群落，如松林、银杏林、月季灌丛、丁香树丛等；充分考虑北侧黄河风情线绿地与居住区中心绿地的融合。利用植物群落生态系统的循环和再生功能，维护小区生态平衡。在树种的搭配上，既考虑到满足生物学特性，又考虑到绿化景观效果，使绿化与美化相结合，树立植物造景的观念，创造安静和优美的人居环境，做到一年四季都有良好的景观效果。
②小区外部规划了湿地公园，位于住宅区北侧黄河风情线。景观丰富，健身设施齐全，进一步满足了住户的需求。
7.规划分区：
小区面积较大，分为三个片区，中轴线以西是A片区，中轴线以东的南半部分是片区北半部分是C片区，小区内部交通联系了各个分区。A片区和C片区大多为12层、14层的高层住宅，考虑到采光需要，将不同层高不同形式的楼按特定角度穿插放置;B片区 是层高较低的高档多层住宅，开发商称之为花园洋房，此处拥有该楼盘内最好的采光条件且离道路有一定距离，不会受到马路上的噪声干扰;小区最北侧为六幢18层的高层住宅；室外健身娱等设施均匀地分布于小区各部分，两座会所设置在小区中轴线两端，尽可能方便住户使用。8.建筑单体设计分析：
建筑物的立面具有现代气息，高层、小高层住宅以暖色为主基调，顶部通过建筑物或单元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、窗户的凸凹和材料质感的变化，使立面产生强烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型稳重大方。
建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流；每户均保证两个以上居住空间朝南。每户均设计有飘窗、角窗、落地窗增加了采光面积，并且使光影变化丰富；厨房、卫生间符合现代居住生活趋势，小区住宅的客、卧、橱、卫以及楼梯间有窗（A5号楼个别卫生间无窗），实现自然采光通风。小区高层、小高层住宅从95至208平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区，每个户型都设计有一个小过厅（或玄关），避免开门见厅；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。
9.主要户型分析：
所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。左图为111平米基本户型、右图为174平米下跃式户型。
10.后勤保障：
①安保：小区在东南北三个出入口均设置保安室，配备严谨的刷卡出入系统，并安排一定人数的保安人员负责巡视。保证了小区及住户的人身财产安全。
②卫生状况:小区物业安排专职保洁人员定时打扫卫生，并在每个单元出入口设置垃圾回收处，保证的卫生。11.总结及经验借鉴: ①规划方面：现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。
②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。
③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。
④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题，制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。
2012年2月27日
莱茵小镇调研成果：
1.小区概况: 天庆莱茵小镇位于兰州城关区北面滩新村北侧，南滨河东路,与联合大学为邻。占地约6.6533万平米（即99.8亩），总建筑面积24万㎡。整个社区由15栋联体高层（25栋单体建筑）构成，共1820户，分别为11+1、18、22、26层高,小镇共有14种户型，以经济实用的中小户型为主,户型面积从62㎡-242㎡，套内安排卧室、起居、餐厅、储藏室等基本空间。小镇外立面以欧式新古典主义意向设计，预计小区总投资8亿元。绿化率41.1%、建筑密度23.17%、建筑容积率2.8。
2.附属及周边设施：
中小学:华侨学校、宋家滩小学、雁滩中学 幼儿园:小区内的哥大双语艺术幼儿园
综合商场:兰新超市、雁滩商贸城、兰州旧货市场、兰州图书批发市场 邮局:宋家滩邮局
银行:中国银行、招商银行、工商银行 医院:黄河医院、骨伤科医院、省人民医院、兰大一院 小区内配有五班幼儿园、会所、停车场、商铺；1-11号楼底层设置了会客厅、娱乐室、乒乓球室、健身房、台球室等公共空间；并单独开辟了保姆房、公寓等配套。
3.小区停车场设置： 小区为了充分满足住户的停车需要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较低，地下停车位基本能够满足住户需求。与其他小区相比没有出现地面停满车辆给行人造成不便的情况。住户可以充分享受小区绿化及健身设施带来的便利。
4.小区规划：
水系由西北向东南贯穿整个小区，绿化面积较大，各座楼坐落在绿化网络中，考虑到采光和交通便利的需求，将不同类型的楼布置在相应位置上。楼群高低错落、形态典雅，人们行走其间可以感受到浓郁的欧洲风情。
5.建筑单体设计
小镇外立面以欧式新古典主义为建筑风格，整个小镇都具有一股欧式气息。小镇内部高低错落，在单元入口处降低地平线，空间感强内外过度合理。建筑内部设计业充满欧洲风情，每个户型都设计有户型阳台，在保证采光的使用需求外还极大地增加了建筑的美感。
6.典型户型
该小区内的户型设计基本合理，能满足功能需求，通风状况良好，每个户型保证两个以上的房间直接采光。下图为该小区两个典型户型（面积分别为91㎡和153㎡）
7.总结及经验借鉴
①住区规划、住宅建筑设计应综合考虑建设标准、用地条件、日照间距、公共绿地、建筑密度、平面布局和空间组合等因素来合理确定。应满足防灾救灾、配建设施及小区物业管理等需求，从而创造一个方便、舒适、安全、卫生和优美的居住环境。
②另外，我们可以借鉴该小区在设计和规划中的思路，没有走一般的设计路线，而是采用了比较新颖的欧洲风格，建成后基本能够获得业主的认可，为兰州增添了一些异域风情。我们在设计中可以综合考虑功能需求、环境制约、文化氛围和经济条件等因素设计出功能完善建筑造型优美、景观宜人的住宅小区。
按照《XXXX年关于我市住宅小区物业管理的调研方案》,XX月份通过针对小区住户的调查问卷约XXXX份,共收回到有效问卷约XXXX份；XX月份根据回收的问卷进行了数据整理,并作了情况汇总（详见附件《问卷调查情况汇总》）。
结合《XXXX物业管理条例》,及《XXX市住宅专项维修资金管理实施办法》，草拟以下的实地调研工作安排：
一、实地调研工作计划（详见 《实地调研提纲》）成立3个调研小组，由参议委主任、副主任分别带队，组员由参议委成员出任，具体人选待商议。
1.走访市房产行政主管部门，了解我市物业管理总体概况；了解《XX市住宅专项维修资金管理实施办法》的实施情况、《XX市物业管理条例》的相关情况。
2.走访市物业管理行业协会，了解其功能定位。在规范物业服务企业服务行为,协调各相关方面关系上如何发挥作用？在工作中遇到哪些困难？
3.选取几个典型的小区, 进一步了解业主委员会、物业服务企业在实际运作中遇到的问题。业委会方面：人员架构、经费、信息披露、与物业服务企业的协调、住宅专项维修资金的交存、管理，提取和使用等。物业服务企业方面：进驻时间、工作用房、人员架构、与业主委员会之间的关系、共用部位、共用设施设备的使用、信息披露、如何做好服务等。
二、形成提案的方向
1、如何更好落实《XX市物业管理条例》，进一步推进我市物业管理业健康发展？
2、如何提高《条例》的可操作性。如出台相应的实施细则（业委会运作缺乏指导：业委会的成立、成立后的日常运作、重大事情的决定，物管公司的招标以及业委会成员相关培训。深圳在这方面的规定较为全面细致）。
3、如何解决早期老旧住宅小区的维修维护。
①资金；②制度：建议政府有关部门进一步完善《汕头市住宅专项维修资金管理实施办法》，出台《提取管理办法》（类似《住房公积金提取管理办法》），以明确具体的提取程序（适用项目及需提交的具体材料）。③存在的历史问题和困难。
3、如何解决我市物业管理覆盖率较低的问题。
许多老旧小区，包括城中村改造建成的小区，物业管理公司难以实现经济利益，或不愿意接手或相继退出，造成物业管理覆盖率相对较低。这一块该如何解决。
4、物管职能部门、行业协会、物业公司和业主委员会在创建和谐小区，建设幸福XX上有哪些经验和做法？如如何解决物管纠纷等。
附：
调研组人员、走访对象
3个调研小组，由参议委主任、副主任分别带队，组员由参议委成员出任，具体人选待商议。
第一组 组
长：
成员：
走访对象：市房产行政主管部门（市房产管理局）、市物业管理行业协会
第二组 组
长：
成员：
走访对象：XXX花园等
第三组 组
长：
组
员：
一、基本情况
1、加快物业管理行业建设。1995年，市国土局设置了物业管理股，具体负责物业行业管理。截止目前，全市共有物业服务企业38家，本地27家，其中二级资质1家；外地入驻本地的11家，其中一级资质2家，二级资质4家。从业人员1900多人，有近600人参加各类培训并已取得相关证书。目前已对50多个住宅小区实施了物业管理，总服务面积约510万平方米，物业管理覆盖率达70%。
2、培育规范物业管理市场。一是引入招投标机制，创造公开、公正、公平的竞争环境。，我市逐步推进物业管理招投标工作，至今已有19个小区实行招投标。二是整顿市场秩序，规范物业管理运作。针对一些业主反映较突出的问题，如物业服务不到位、服务质量差、乱收费等，开展了物业服务企业达标考核、物业设施设备专项检查、安置小区综合管理考核等工作。
3、努力提高物业管理水平。倡导“诚信物业”，开展创优评比活动。截止目前，我市已创全省示范住宅小区2个，全省优秀物业管理小区（大厦）5个，xx市示范住宅小区（大厦）4个。积极推动业主大会和业主委员会建设，全市业主委员会已成立并备案在册22家。
二、存在问题
1、少数物业企业管理不规范。不按规定配备专业维修人员，公共设施设备维修不及时，物业费用收支不按规定公示等。加上有的小区业主委员会成员责任意识不强，缺乏足够的精力和热情，不督促物业企业提高服务水平，业主委员会形同虚设，不能发挥应有作用。业主遇到问题而缺乏有效途径沟通，导致上访投诉维权，增加了政府和主管部门的负担。
2、部门之间职责需进一步理顺。作为新兴行业，法律法规体系虽已建立，但部门间的工作职责还需进一步理顺。国家《物业管理条例》规定的供水、供电、供气等单位应向最终用户收费，但我市有例外现象，如大多数小区是自备变压器，电力部门只收取高压终端的`电费，小区内业主的电费由物业公司代收，但电损、线损、变损等费用由业主承担，引起广大业主的强烈不满。此外，住宅小区的房屋质量、违章搭建、破墙开门、车辆停放、开厂经营、垃圾清运等问题，按照有关职能应由住建、城管、环保、公安、消防等部门依法处理。但由于一些法规的交叉，出现部门之间互相推诿、执法不到位现象，增加了管理难度。
3、从业人员整体素质不高。我市物业管理从业人员大多来自下岗工人、转业军人及农村剩余劳动力，素质不高。不能满足物业管理行业发展需要，而企业自身经济效益低，难以引进人才，善管理、懂技术的专业人才更为紧缺。
4、业主权利义务认识不清。人们普遍认为物业服务属于简单的劳务服务，行业技术含量低，严重挫伤了物业服务企业的工作积极性。随着业主的维权意识日渐增强，对物业服务企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为:一是房屋维修养护责任意识不强；二是不服从管理，乱装修、乱搭建行为屡禁不止；三是房屋质量等开发商遗留问题、邻里纠纷等都作为不交费的理由，拖欠物业费现象时有发生，一些小区形成恶性循环，导致物业企业服务质量下降，广大业主深受其害。
5、房屋工程及基础设施不完善。尽管房屋工程通过了验收，但向业主交房时仍可能存在一些并不完备的情况，如物业管理区域内的环境、绿化、道路、供电、供水、供气、上下水、通讯等设施未完全落实，从而引发业主与物业公司之间的矛盾和纠纷。据调查，60%以上的物业纠纷都是由工程建设遗留问题引发的。近三年来，市国土房产局已处理群众投诉300余件，投诉举报呈现逐年递增态势。
6、部分老小区无物业管理。我市部分上世纪八十年代、九十年代初建造的住宅楼，由于当时条件限制，规划、建设、用地方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、消防设施欠缺、环境脏乱差、房屋立面破损等问题。这些老旧小区目前尚无物业管理，基本由社区居委会代管。
三、意见和建议
1、进一步加快物业发展。培养一批骨干企业，增强企业竞争力。稳步推行物业管理师制度，逐步建立一支懂经营、善管理、肯开拓的物业管理职业经理人队伍。大力引导物业企业更新服务理念，拓宽管理范围和服务领域，发展物业服务新的增长点。做好物业管理成本核算工作，逐步建立“分等定级、以质论价、优质优价”的物业服务收费机制，使收费与服务标准有机结合起来。完善物业企业内部管理机制，开展规范的管理和服务，向社会公开收费项目及标准、服务内容、收支情况等重要信息，让业主明明白白交费。
2、建立完善长效管理机制。物业管理业务范围比较广泛，涉及规划、住建、城管、供电、供水、消防、公安、环保等多个部门，应理顺机制，明确物业管理所涉单位的工作职责，建立物业管理工作联席会议制度，定期会商物业管理重点工作。
3、发挥小区业主自治作用。加大业主委员会组建力度，按照《物权法》等法律法规和政策的要求，建立健全业主管理委员会自我管理、自我服务，自我约束机制，规范活动行为。充分发挥业主的自主权与能动性，依法维护好广大业主的切身利益和合法权利。
4、规范物业企业服务行为。加强对物业服务企业资质的动态监管。督促指导物业服务企业依法依规健全管理制度和内部岗位责任制；督促指导物业服务企业培训提高员工素质，随时监督检查物业管理的乱收费行为等。
出席会议的有中国建筑金属结构协会建筑钢结构分会会长党保卫、副会长董春、胡育科、刘民、邓建国、顾问顾文婕, 辽宁省建筑金属结构协会会长于东云、秘书长陈明、副秘书长兼建筑钢结构分会副主任周玉萍及辽宁省金属结构协会副会长单位企业家代表30余人参与座谈交流, 辽宁省住建厅、沈阳市建委相关部门领导出席了会议。此次会议由沈阳三新实业有限公司承办, 辽宁省建筑金属结构协会秘书长陈明主持。
沈阳市自2011年成为国家现代建筑产业化试点城市以来, 将发展现代建筑产业作为转变经济发展方式, 调整优化产业结构的重要举措, 在政策扶持、技术研发、市场培育等方面大胆探索, 先行先试。据辽宁省住建厅周天然副处长介绍, 辽宁省对建筑业及建筑产业化十分重视。沈阳借助老工业区的优势条件, 具有良好的发展基础。2009年, 沈阳市在铁西区规划一座占地50平方公里的现代建筑产业园, 将研发、设计、建设融为一体, 引进了多个国际、国内知名企业落户建厂。这些努力大大提升了沈阳作为国家现代建筑产业化试点城市的先发优势和集聚效应。
会上沈阳市现代建筑产业化管理办公室副主任赵树屹从沈阳市现代建筑产业化管理办公室的成立说起, 详实地介绍了沈阳市如何推进建筑住产业化所做的具体工作, 他说, 辽宁省沈阳市从上到下领导高度重视建筑产业化推进工作, 一把手亲自挂帅, 市委市政府成立了工作小组, 核心部门联合并以市政府文件形式正式下发了促进建筑产业化发展18项政策。有了这些配套科技成果, 沈阳成建制全系统地推广装配式建筑。
其次沈阳将采用强制性政策和鼓励性政策并举。规定房地产开发项目要有一定比例的产业化住宅, 保障房项目 (包括回迁房等) 争取使用住宅产业化方式建造。另外也推出一部分激励性政策:一、在全市土地供应计划中安排15%的建筑规模用于装配式建筑工程项目建设, 并在土地出让条件中明确要求。对重点区域如二环内、金廊沿线、全运场馆周边、商业区内的项目, 结合环保节能要求, 强制推广装配式建筑体系;二、对住宅产业化项目的土地出让金、城市基础设施配套费在相关政策规定范围内可分期交纳;三、在工程建设过程取费环节给予支持, 减免或缓缴工程社保费、安全措施费;四、优先返还工程质量保证金、墙改基金及散装水泥基金;五、现代建筑产业化工程优先参与各类工程建筑领域的评选、评优以及申报国家绿色建筑、康居示范工程等;六、开辟行政审批绿色通道, 推行一站式服务, 现代建筑产业化工程施工正负零即可办理《商品房预售许可证》;七、出台优惠政策鼓励消费者购买此类商品住宅, 公积金贷款首付比例降为20%。八、沈阳政府直接推广, 今年将继续以政府投资项目带动装配式建筑工程建设, 在今年保障性公租房继续全部采用装配式建筑方式的基础上, 进一步扩大政府投资工程规模, 对政府投资的公共建筑、产权调换房等项目采用装配式建筑技术建设。
此外, 沈阳还鼓励企业做强、做优、做大。在装配式建筑方式的市场化应用规模上, 最大的力量来自引领型房地产企业。在沈阳, 已有日本骊住、中南建设等400多家现代建筑企业落户。一批产业化装配式项目万科春河里、沈北亚泰城、积水听月轩等顺利推进。
针对如今的住宅产业化和上世纪80年代昙花一现的住宅产业化作比较, 现今的住宅产业化技术水平明显改善、材料水平有很大提升、施工能力有所改进, 同时, 处在一种新政策和环境的鼓励要求下, 所以客观条件也有所不同。在发展过程中钢结构的优势十分凸显, 但是钢结构住宅的造价问题以及围护体系问题也是一直影响其发展的主要原因, 钢结构住宅如何接地气的发展是一直思考的问题。赵树屹副主任指出, 目前, 装配式建筑方式的成本比传统建筑方式略高。在产业化住宅推广过程中要突破成本瓶颈, 通过引进、消化、吸收国外先进生产技术, 培育部件生产和总承包一体化的模式, 扩大规模、降低成本。进而吸引房地产开发企业。另外, 产业工人施工队伍的培训工作不足, 急需发展一批产业化住宅的施工队伍、管理人员、设计人员和监理人员。完善技术体系、完善产业链, 技术开发与培训相结合, 计划在沈阳大学、东北大学设立住宅产业化课程培育专业人才与地方协会搞技术型的培训等。
考察参观三新实业生产车间
沈阳市钢结构保障性住房建设尚处于起步阶段, 空间无限大, 战略机遇从来就是留给有准备和有实力有担当的人。可以说, “调结构, 转方式”之大局已经为钢结构住宅体系的应用营造出前所未有的利好环境, 沈阳市将继续加强制度创新, 并实现技术创新。在这一点上中国建筑金属结构协会建筑钢结构分会会长党保卫对此表示肯定, 并也将建筑钢结构分会近一年分会工作情况进行了说明, 他说, 今年上半年分会协助“人大”、“政协”委员提案, 在国家的最高层面上为行业的发展呼吁;分会立足行业, 积极参与国家资质标准修订工作, 推进钢结构企业申报施工总承包资质试点工作, 并在今年的全国钢结构行业大会上住建部正式公布了15家钢结构总承包资质试点企业名单;根据住建部要求, 认真做好“钢结构住宅产业化课题”的结题工作并对厦门、浙江、北京、天津等地的钢结构住宅推广情况进行调研, 与各地方协会座谈交流汇总调研数据。总体来说无论是地方政府还是部里非常愿意推广钢结构, 关键是看我们行业、我们企业如何去做。据钢结构连续4年的统计, 年平均增长率是17%, 去年钢结构行业产能4100多万吨, 占钢铁产业4.1%。协会连续四年对近500多个钢结构竣工项目进行调研, 去年分会联合地方协会专家共调研了130多个完工的钢结构项目, 有70%的钢结构建筑是大跨度、超高层、工业厂房, 但钢结构住宅完工项目去年较前年增加3倍。钢结构住宅一旦形成产业化, 对上下游的带动作用巨大。尤其在钢铁行业去产能化方面, 钢结构建筑特别是钢结构住宅的兴起, 在未来几年间将可消化上亿吨钢铁产能, 同时还可实现藏钢于民、减少建筑垃圾。这是一条以上下游联动升级来化解钢铁产能过剩的积极途径, 顺应当前住宅产业化发展方向, 利国利民。
摘要：生态理念对现阶段的建筑设计具有十分深远的影响，提倡绿色健康、持续发展等，符合生态经济的发展需求。以下本文就住宅建筑设计中的生态住宅设计展开探讨，并着重对生态住宅的设计概念、设计要点和实际应用进行阐述，旨在为相关设计人员提供参考，促进住宅建筑设计中的生态住宅设计能够得到有效的推广，提高住宅建筑资源的利用率，营造一个健康舒适的居住环境，实现住宅建筑工程项目的经济效益与社会效益。
关键词：住宅建筑；生态住宅；住宅设计
城市化进程的不断加快，随着生活品质的逐渐提升，人们对住宅建筑的功能、质量等方面的需求不断提升。在实际的住宅建筑设计中，合理的将生态住宅设计引入，促使住宅建筑能够降低对环境的破坏，实现住宅建筑能够与生态环境和谐共处，既满足人们对住宅建筑基本功能的需求，又能构建良好的居住环境，提升人们的生活质量，在实际的生态建筑设计时，需要合理的对生态建筑设计中的技术进行应用，有效的提高生态住宅设计质量，促使生态住宅建筑的构建与发展。
一、住宅建筑设计中的生态建筑的相关概述
（一）生态住宅设计的涵义
生态住宅设计是住宅建筑设计中的重要组成部分，确保住宅建筑能够满足人们生活的基本需求，并降低住宅建筑对环境的破坏，构建自然和谐的建筑空间，并实现自然资源和生态环境有效利用，促进建筑环境和生态环境的和谐共处。生态住宅设计主要是将可持续作为住宅建筑的设计理念，结合自然环境，合理的对住宅建筑进行布局和规划，有效的对自然资源进行利用。结合生态住宅设计的相关技术，营造一个健康、舒适、自然美观的居住空间。
（二）生态住宅设计的相关技术
（1）能源规划与利用，在实际的生态住宅设计时，需要合理的对各类能源进行利用，并合理的对能源进行规划，降低能源的浪费。例如：太阳能是生态建筑中常用的可在生资源，合理的对太阳能进行利用，科学的进行住宅室内的采光设计，对自然资源进行充分的应用。
（2）生态住宅中节能技术，节能是生态住宅的重要组成。在实际的生态建筑设计时，需要合理的对节能技术进行应用，降低资源的浪费。科学的对生态建筑中的节水、节电等节能技术进行应用，提高生态建筑设计的质量，充分体现生态住宅建筑的节能优势。
（3）生态住宅中可再生技术，可在生技术主要是将资源的循环利用，可再生技术的应用，可以最大限度的降低生态住宅对资源的损耗，提高资源的利用效率。例如：水资源的循环利用，合理的对水资源进行应用，提高水资源的利用效率。
二、住宅建筑设计中的生态住宅设计要点
在实际住宅建筑中的生态住宅设计时，需要合理的对住宅建筑设计要点进行分析，从而有效的提高生态住宅设计质量。
（一）以人为本
在实际的生态住宅设计时，需要遵循以人为本的设计理念，需要确保生态住宅设计能够符合人们的生活需求，促进人们生活质量的提升。以人为本是住宅建筑设计中的重要组成，是整个生态住宅设计的核心部分。构建良好的生态环境、构建安全性、功能性和实用性的基础上，促使住宅建筑设计中的生态住宅设计能够满足人们生活的需求，通过生态住宅设计，促进人们生活质量的改善。
（二）整体设计
生态住宅设计需要与外界环境有效的配合，促使住宅建筑能够与生态环境形成一个有机的主体。在生态住宅设计时，需要兼顾环境整体，规避生态住宅设计局部大于整体的情况。例如：在实际的生态住宅的门窗设计时，需要合理的对整个建筑的情况进行分析，合理的对门窗和墙面进行设计，规避不合理材料的应用，科学的对生态住宅的经济性和合理性进行分析，促进住宅建筑整体能够达到生态住宅的效果。
（三）因地制宜
因地制宜是生态住宅设计的设计要点之一，需要合理的对住宅建筑的外部环境进行分析，并合理的展开生态住宅设计，促使生态住宅设计能够符合生态环境的需求。针对不同的生态环境，采用不同的设计理念和设计方案，采用因地制宜的方式，重视生态环境和住宅建筑的有效结合，促进生态建筑设计质量的提升。
（四）生态化设计
生态化设计是生态住宅设计的重要组成部分，住宅建筑的生态设计时，需要最大限度的降低对环境的损害，合理的对自然资源进行利用，并加强对绿色材料和绿色技术的应用，促使生态住宅设计能够符合生态环境的特点。首先，需要重视各项生态技术的应用，合理的将各类生态技术应用到生态住宅設计中，促使生态住宅可以提高能源的利用效率，降低能源的浪费，确保生态环境的健康。其次，加强生态设计与地区气候、温度等的配合，有效的提升生态住宅的合理性，并科学的对各类自然资源进行应用。例如：合理的进行采光设计，降低生态住宅的采光电能消耗。又如，合理的配合外部环境中的各类生物，有效的改善生态住宅建筑的外部环境，降低对外部环境的破坏。
三、住宅建筑设计中生态住宅设计的应用
结合生态住宅设计要点，科学的展开生态住宅的应用，提高住宅建筑设计的质量。
（一）合理展开生态布局设计
结合生态设计中的因地制宜与整体性设计要点，合理的对生态化建筑进行设计。（1）结合建筑的走向和科学的采光设计，促使生态住宅能够获得大量的自然光，结合建筑的不同高程，布置建筑之间的间距，降低其他建筑对采光的影响。（2）针对建筑的空气流通情况，需要合理的对建筑的通风条件进行控制，促使建筑能够具有良好的通风能力。针对气候不同的地区，炎热的地区需要促使室内风流畅通，寒冷地区，需要加强建筑的保温能力，并具有良好的通风能力。（3）科学的进行生态布局，促使生态布局具有良好的整体效果。
（二）节能、节地设计
节能设计生态住宅设计中的重要组成，首先，合理的对自然资源进行综合利用，提高自然资源的利用效率。针对不同的资源采用不同的利用模式，并切实将各类节能技术应用到生态住宅设计中。并将“5R”应用到生态住宅设计中，有效的提高资源的利用效率。并科学的对一些绿色材料进行使用，促使生态建筑建设时，能够有效的降低对环境的损害。科学的节地设计能够有效的改善住宅的外形和占地，合理的对生态住宅的间距进行控制，降低环境的负荷，并促使生态住宅设计能够符合人们的实际生活需求。
（三）绿化配置
绿色配置是生态住宅设计中的重要组成部分。绿化的合理布局能够有效的提高生态住宅设计的绿化效率，促使生态住宅设计能够更加符合生态环境的需求。通过绿化配置促使生态环境与生态建筑之间衔接更加贴切，促使住宅建筑设计中的生态住宅设计能够有效的增加绿化面积。并配合绿化设计，对住宅建筑周边景致进行调节与控制，增加住宅的绿色景观，并通过绿色植物调节住宅建筑的温度、湿度等因素。
（四）生态住宅系数的控制
生态住宅系数的控制质量和控制水平会对生态住宅设计的整体生态水平产生一定的影响。因此，需要合理的对生态住宅系统进行控制，对住宅建筑的形体系数进行控制，促使生态住宅的散热系数达标，避免能源的消耗，从而有效的发挥生态住宅的设计质量。
结束语：
住宅建筑设计中的生态住宅设计是构建友好型住宅空间的重要设计理念，合理的将生态技术应用到生态住宅设计中，降低住宅建筑对生态环境的影响，并构建人与生态环境和谐共处的居住环境。针对生态住宅设计的相关技术、设计要点等内容进行分析，切实将生态住宅的设计要素搭配到生态住宅设计应用中，促使生态住宅设计的应用更加合理与可行，营造一个健康舒适的居住环境，实现人们生活质量的提升。
参考文献：
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[2]宋涛. 论建筑住宅设计中生态建筑理论的运用[J]. 中国建筑金属结构，2013，02：133+159.
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