投资人商业计划书

投资人商业计划书（精选8篇）

投资人商业计划书 篇1

计划摘要一般要包括以下内容：公司介绍;主要产品和业务范围;市场概貌;营销策略;销售计划;生产管理计划;管理者及其组织;财务计划;资金需求状况等，看看下面的投资人商业计划书吧！

投资人商业计划书

一、公司简单描述

二、公司的宗旨和目标(市场目标和财务目标)

三、公司目前股权结构

四、已投入的资金及用途

五、公司目前主要产品或服务介绍

六、市场概况和营销策略

七、主要业务部门及业绩简介

八、核心经营团队

九、公司优势说明

十、目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还

十一、融资方案(资金筹措及投资方式)

十二、财务分析

1、财务历史数据(前3年-5年销售汇总、利润、成长)

2、财务预计(后3年-5年)

3、资产负债情况

第一章 公司介绍

一、公司的宗旨(公司使命的表述)

二、公司简介资料

三、各部门职能和经营目标

四、公司管理

1、董事会

2、经营团队

3、外部支持(外聘人士/会计师事务所/律师事务所/顾问公司/技术支持/行业协会等)

第二章 技术与产品

一、技术描述及技术持有

二、产品状况

1、主要产品目录(分类、名称、规格、型号、价格等)

2、产品特性

3、正在开发/待开发产品简介

4、研发计划及时间表

5、知识产权策略

6、无形资产(商标/知识产权/专利等)

三、产品生产

1、资源及原材料供应

2、现有生产条件和生产能力

3、扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力

4、原有主要设备及添置设备

5、产品标准、质检和生产成本控制

6、包装与储运

第三章 市场分析

一、市场规模、市场结构与划分

二、目标市场的设定

三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析

四、目前公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和)，产品排名及品牌状况

五、市场趋势预测和市场机会

六、行业政策

第四章 竞争分析

一、无行业垄断

二、从市场细分看竞争者市场份额

三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况(种类、价位、特点、包装、营销、市场占有率等)

四、潜在竞争对手情况和市场变化分析

五、公司产品竞争优势

第五章 市场营销

一、概述营销计划(区域、方式、渠道、预估目标、份额)

二、销售政策的制定(以往/现行/计划)

三、销售渠道、方式、行销环节和售后服务

四、主要业务关系状况(代理商/经销商/直销商/零售商/加盟者等)，各级资格认定标准及政策(销售量/回款期限/付款方式/应收账款/货运方式/折扣政策等)

五、销售队伍情况及销售福利分配政策

六、促销和市场渗透(方式及安排、预算)

1、主要促销方式

2、广告/公关策略媒体评估

七、产品价格方案

1、定价依据和价格结构

2、影响价格变化的因素和对策

八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。

九、市场开发规划，销售目标(近期、中期)，销售预估(3年～5年)销售额、占有率及计算依据

第六章 投资说明

一、资金需求说明(用量/期限)

二、资金使用计划及进度

三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等)

四、资本结构

五、回报/偿还计划

六、资本原负债结构说明(每笔债务的时间/条件/抵押/利息等)

七、投资抵押(是否有抵押/抵押品价值及定价依据/定价凭证)

八、投资担保(是否有抵押/担保者财务报告)

九、吸纳投资后股权结构

十、股权成本

十一、投资者介入公司管理之程度说明

十二、报告(定期向投资者提供的报告和资金支出预算)

十三、杂费支付(是否支付中介人手续费)

第七章 投资报酬与退出

一、股票上市

二、股权转让

三、股权回购

四、股利

第八章 风险分析

一、资源(原材料/供应商)风险

二、市场不确定性风险

三、研发风险

四、生产不确定性风险

五、成本控制风险

六、竞争风险

七、政策风险

八、财政风险(应收账款/坏账)

九、管理风险(含人事/人员流动/关键雇员依赖)

十、破产风险

第九章 管理

一、公司组织结构

二、管理制度及劳动合同

三、人事计划(配备/招聘/培训/考核)

四、薪资、福利方案

五、股权分配和认股计划

第十章 经营预测

增资后3年～5年公司销售数量、销售额、毛利率、成长率、投资报酬率预估及计算依据

第十一章 财务分析

一、财务分析说明

二、财务数据预测

1、销售收入明细表

2、成本费用明细表

3、薪金水平明细表

4、固定资产明细表

5、资产负债表

6、利润及分配明细表

7、现金流量表

8、财务指标分析

(1)反映财务盈利能力的指标

A、财务内部收益率(FIRR)

B、投资回收期(PT)

C、财务净现值(FNPV)

D、投资利润率

E、投资利税率

F、资本金利润率

G、不确定性分析：盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析

(2)反映项目清偿能力的指标

A、资产负债率

B、流动比率

C、流动比率

D、固定资产投资借款偿还期

一、附件

1、营业执照影印本

2、董事会名单及简历

3、主要经营团队名单及简历

4、专业术语说明

5、专利证书/生产许可证/鉴定证书等

6、注册商标

7、企业形象设计/宣传资料(标识设计、说明书、出版物、包装说明等)

8、简报及报道

9、场地租用证明

10、工艺流程图

11、产品市场成长预测图

二、附表

1、主要产品目录

2、主要客户名单

3、主要供货商及经销商名单

4、主要设备清单

5、主场调查表

6、预估分析表

投资人商业计划书 篇2

社区商业无论是功能还是空间布局上都有别于商业中心。它是一种以社区居民为服务对象, 以便民、利民, 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。其基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。它是城市、社会、经济和科技等领域综合作用的产物。

据统计, 社区消费大约占整个城市消费品零售总额的30%, 在发达国家社区商业所占的比例一般在40%左右。因此, 社区商业具有很好的发展前景, 这也是社区商业投资者青睐的原因所在。

社区商业在我国商业发展中的必要性和重要性已经引起各方的关注和肯定, 但由于社区商业在我国的发展还处于初级阶段, 形态比较单一, 因此, 投资者对社区商业进行投资时要注意以下几个方面。

1. 关注社区所在地经济情况

社区所在地区的经济发展现状及趋势直接影响着社区商业的发展方向。对社区商业影响最直接的就是消费者的购买力水平和购买规模, 人均收入水平高, 购买力水平相应就高, 市场的需求量也就大。

同时, 社区人口规模大小也很重要, 如果人口规模在扩大, 其消费需求相应的也会增加, 社区商业经营者可能会取得更好的经济效益。

社区入住居民的群体层次和消费习惯更是决定性因素, 它包括业主收入、年龄、职业等特点。如社区的业主年龄在大多集中在20-35岁之间, 则开办咖啡厅、快餐店、歌厅等较为适合。

人口的教育文化水平和职业构成往往能决定他们的消费层次。受过高等教育的人, 通常倾向于对优质商品的消费, 例如, 在大学生活区附近开发的商业, 可更多地考虑文化用品商店、娱乐等具青年人性格特色的社区商店。

2. 关注市政配套设施

社区商业要以一定的市政配套作支持。城市市政配套包括市政、桥梁、供水、排水、供气、网络、绿化、环境卫生等。功能整齐的市政配套是对社区商业发展起到积极的促进作用;反之, 则会成为制约因素。如果不考虑市政配套因素, 盲目发展社区商业, 只能招致由于市政配套滞后, 影响顾客进入, 同时也难以提升消费的档次。

社区商业投资的市政配套因素分析时主要考虑:

(1) 地段、交通的便利。地段成熟、交通方便对形成一条好的商业街意义重大, 其能够辐射到的周边区域及吸引客流量。如, 杭州市萧山区北部的佳境天城社区商业街就是坐落在滨江区东面, 规划钱江世纪城的核心地段, 其西临萧山区市心北路, 北靠机场路。依托这两条大道和规划中的轻轨交通, 与萧山和杭州老城区形成良好的交通关系。

(2) 了解市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立, 交通、道路、旧区改造等。投资者对社区商业企业所在地的环境要有深入的了解, 以保证商业本身的价值提升。社区商业是一个系统工程, 其建设和管理涉及范围广、利益关系比较复杂。因此, 在社区商业的投资者在投资和建设之前, 要注意各级政府的商业、规划、建设、房地、工商、税务、街道等各管理部门之间的合作力度, 只有各管理部门之间的职责分工明确, 才有可能确保规划的按期推进和执行。

3.关注多种业态的组合

投资商要对社区商业业态的规划和定位有一个总体的把握。各种业态配比内容和数量如何, 底层是什么业态、二层又是什么业态, 都有一定的商业市场规律。

数据来源:王树春, 崔佳栋:《中国城市社区商业发展的问题与对策》, 《环渤海经济嘹望》2007年10月期

要通过业态的组合来为社区居民提供全方位服务。如大卖场, 其特点就是希望社区居民一周去一次, 要有免费停车场, 品种丰富和门类齐全的商品, 特别要和一些精品百货、饮食一条街相结合, 成为社区购物休闲的好去处, 同时要有便利超市从早上7点到晚上11点不间断服务, 满足居民的随时性的日常需求。像这样的商业设施和业态组合, 才能满足社区居民的多层次需求。

不同的组合放在什么地方最好, 健身房娱乐中心放在什么地方, 大卖场放在什么地方, 超市便利店放在什么地方, 社区商业业态布局往往需要经过严格的设计和规划, 以最大程度吸引购物者, 要经过多次的认真思考和模拟之后, 才能最后确定的。

4.商业运营商自身实力

(1) 知名度

商业运营商的品牌知名度是社区商业开发要考虑的一个因素之一, 知名度较高有利于快速形成消费者心目中的形象, 获得消费者的信赖, 就能吸引顾客的更多目光。

(2) 经营管理

社区商业经营者良好的经营管理水平必然会促进社区商业的良好发展, 满足社区消费者的需要, 经营管理水平提升有利于整个社区商业的发展。管理水平的提升也可能会降低社区经营成本, 由于社区经营成本主要是由社区商业的租金或商业房地产的卖价组成。如果社区经营成本可以让商户有较强的竞争优势, 则社区商业就可能会有一个良好的发展基础。

(3) 经营意识

目前许多国内商业房地产商偏于短线投机赢利, 没有长线经营意识。有些商业社区开发商一直沿用开发住宅房地产的方式, 抱着“卖完就走”的经营思路, 将风险完全留给了中小投资者。住宅房地产项目的优劣主要以销售情况好坏为标准, 而商业房地产项目的优劣主要是以后期经营情况好坏为标准。投资者更要加强长线经营的意识和经营管理能力, 做好商业的前期招商和后期的商业经营管理。

综上所述, 社区商业投资是一门复杂的投资工程, 它还包括经营商品要有针对性、商品价格要有合理性、经营时间要有适宜性以及商品质量要有可靠性等。从社区商业的投资角度, 要对影响社区商业投资的宏观、中观和微观的影响因素进行深入分析, 使社区商业的规划建设、招商营运、业态分布等符合城市法规和片区居民的消费特征, 才能实现社区商业的后续经营和可持续性发展。

社区商铺投资建议

1.因为社区商铺的客流量主要来自于社区的居住人口, 因此在选择购买时必须谨慎判断该小区的配套成熟度、周边环境以及交通是否方便等;

2.社区商铺通常不易形成集聚效应, 因此必须注意所购买商铺的规模、所居住人群的消费能力等, 这样才能为长期稳定的投资回报提供保障;

3.社区商铺的风险较低, 有一个前提, 就是购买商铺时, 不能被开发商的过分炒作所迷惑, 不要买得太贵, 以免被套牢;

4.要注意商铺投资的附加值, 如有挑高空间, 可隔成两层, 满足多元化商业经营。同时就投资眼光而言, 一些新居住中心及未来的良好规划等可使商铺的潜力大大增加;

投资人商业计划书 篇3

一、创业投资策划与商业计划书的关系

创业投资策划就是投资策划人员通过对投资项目进行系统分析，对投资活动的整体战略进行运筹规划，从而对提出投资决策、实施投资决策、检验投资决策的全过程作预先的考虑和设想，以便充分运用自有资本，巧妙利用社会资本和国内外风险投资，在资本运动的时间、空间、结构三维关系中选择最佳结合点，以获得满意与可靠的投资回报。

商业计划书是创业者为了实现未来增长战略所制定的详细计划，主要用于向风险投资商说明公司未来发展战略与实施计划，从而取得风险投资商支持的一份商业计划报告，同时也是展示自己已有战略和为投资者带来回报的能力及拥有资源实力的商业计划报告。将创业投资策划引入商业计划书，将使商业计划书发生新的质的飞跃，使商业计划书本身不仅具有客观评价的功能，而且又是主观创造的产物，从而增强了商业计划书的可行性、可靠性、可操作性。

二、有效的商业计划书是设计通往成功的路线图

商业计划书不仅是一份设计好的、旨在说服持怀疑态度的人向新企业投资的文件，它也是一份把自己的创意和愿景转变为现实企业的详细路线图。创业者撰写商业计划书，不仅是为说服别人给他们的新企业投资，也是为让自己能更清晰地理解进一步前进的最佳方式。

商业计划书的具体内容随强调的重点不同而有很大差异。尽管如此，商业计划书必须含有许多基本部分，以回答投资商在投资新企业之前应询问的关键问题。计划书各主要部分应以有序的方式排列。这些关键部分可能有许多排序方法，本文提供一个被许多商业计划书采用的顺序。

1.概要。商业计划书的这部分内容应该简明扼要，应对新企业的总体情况做出简短、清楚、具有说服力的概括。大体上，概要应该对如下主要问题给予简短回答：新产品或服务的创意是什么；它为什么具有吸引力以及对谁具有吸引力；谁是创业者；他们需要多少资金等。概要是商业计划书的重要部分，无论如何你都要让概要成为最打动人心的部分。

2.背景和产品介绍。在进行投资项目评估时，新企业的潜在投资者首先想知道的是那些与你的产品和企业，以及你希望完成的目标等有关的背景信息，因为正是这些背景信息显示了你正在努力开发的创意。投资人最关心的另外一个问题就是新企业的产品、技术或服务能在多大程度上解决现实生活中的问题。因此，产品介绍是经营计划中必不可少的一项内容。通常产品介绍应包括以下内容：产品的概念、性能及特性；主要产品介绍；产品的市场竞争力；产品的研发过程；发展新产品的计划和成本分析；产品的市场前景预测；产品的品牌和专利等。

3.市场分析。有经验的投资者把具体和详细的有关市场的信息视为有效的商业计划书的重要组成部分。他们特别想知道创业者为识别产品市场已经做了什么，他们还想知道这些市场的规模有多大，市场正在成长还是在萎缩，新产品或服务在这些市场如何促销。这往往需要有关竞争产品的详细信息——竞争产品是否存在，如果存在，新产品如何做到确实优于竞争产品；有关竞争企业的详细信息——哪些企业是竞争企业，它们可能以何种方式对创业者的新产品做出反应；以及有关定价的信息——相对于竞争产品或服务，新产品或服务如何定价，以及为什么这个定价策略有意义。

4.产品的开发和生产。潜在投资者想要得到新企业的产品或服务处于过程的哪个阶段的信息：它们仍处于待开发阶段吗？它们已被充分开发，正准备生产吗？如果正准备生产，那么预期成本以及制造产品或提供服务的时间表是什么？投资者想知道创业者是否意识到了这些问题并在解决过程之中。对于这些问题的解决，初创企业进展得越深入，对潜在投资者就越有吸引力。这不仅仅是因为公司的发展已经跨越了最初的开办阶段，而且表明公司的运营方式有效率并且合理。

5.管理团队。新企业中能干的、有经验的、上进心强的高层管理人员对于企业的成功极其重要。正是由于这个原因，商业计划书的一个关键部分就是描述经营新企业的管理者。潜在投资者主要想知道，把这些管理人员组合在一起，他们是否具备成功经营新企业所需要的经验、专业知识、技能和个性，以及管理团队是否具有互补的技术、能力和经验。更进一步，潜在投资者想确信团队成员是否已经发展起良好的工作关系，每个人是否都有清楚的角色和职责，并且成员间的沟通很顺畅。

6.财务计划和预期。这部分应提供有关公司当前财务状况、公司如何使用从投资者那里获得的资金、公司如何管理其财务资源以达到主要目标等方面的规划蓝图。新企业拥有的资产和负债等方面的估价应被概括在预编资产负债表中，以表明未来不同时期的公司财务状况；预编损益表应该被准备好，以便说明基于损益的预期运营成果，并提供运营结果的合理规划；最后，现金流量表也应按未来一定年限来准备，它表明预期现金流入流出的数量和时间安排。财务部分的另一个重要组成部分应该是盈亏平衡分析，它表明为补偿所有成本所需要的销售（和生产）水平。潜在投资者通常会非常仔细地审查盈亏平衡分析，因为创业者经常对他们的新企业如何快速实现盈利抱有过度乐观的看法，而盈亏平衡分析对抱有这种看法的创业者是一种非常重要的现实检验。

7.收获与退出。无论投资之最后结局如何，风险投资者迟早都要退出你的公司。每一个风险投资者的既定目标都是要把原投资变为可周转的银行现金。因此，在你的计划书中必须明确指出他们的退身之路。主要的退身之路有：公司股票上市。风险投资商可将自己拥有的该公司股权公开出售而实现现金的回收；股权转让或公司整体出售。即风险投资商的权益同时出售给有关公司或个人；回购。公司、个人或第三团体把风险投资商拥有的本公司权益买下或卖回。

4招教你打招投资人商业计划书 篇4

制作商业计划书时，一定要从用户体验的角度去阐述你的产品、服务，这样投资人就能沉浸在你所讲的产品或服务中，去感受你的产品、服务是不是有刚性。

很多创业者都会这么做商业计划书，一上来就长篇大论，例如所做的市场是多大，如何的有前景。大众行业如果做过多篇幅去描述，只会浪费投资人的时间。一名职业投资人，会不清楚行业的规模?如果真的不清楚，那么只会有2种情况：

1)所做的是一个特别细分的专业领域，比如说药品，或者说某个新能源、新材料的专业领域。

2)投资人对创业者所做的行业确实不太了解，从而也反映了你从开始就选错了投资人。

这里分享一个商业计划书制作的技巧，对于大众行业，如果非要具体说明，建议往后放一放，切记不要放在开头。

2、投资人眼中的商业计划书

在整个商业计划书中，投资人最想了解的是什么?无外乎这个项目所做的产品或者服务具体是什么，至于行业几句话说清楚就可以了。

比方说，做一个叫车的APP或者XXX行业的服务。那么就应该详细描述产品、服务具体有什么功能，什么特点，你的产品或服务解决了用户什么样的问题。甚至应该展示APP的界面、功能(服务)的操作流程。投资人会以用户的身份去体验整体流程，这样才能发现你的产品或服务有没有刚性，是不是顾客需要的。

一定要把投资人当做客户，甚至是大客户!如果换一个场景，投资人就好比是你的客户，你需要给他一个买单的理由，那么就需要让他清楚的了解产品或服务。反之，他将如何判断你的产品是否是有需求，又是否值得去投资呢?所以一定要从用户体验的角度去写商业计划书。

3、商业计划书的制作步骤

商业计划书要符合阅读的逻辑顺序，这一点非常关键。接下来就罗列一下商业计划书的制作顺序。

1) 我是做什么的?

2) 我是怎么做的?

3) 我做的怎么样?

4) 是什么人做的(即团队)?

5) 市场有多大?

6) 竞争如何?

7) 融资计划?

可以把这个顺序当做商业计划书的标题，自问自答，相信很多投资人都会很喜欢!

其中第2步“我是怎么做的”，这个部分是重中之重，把产品、服务讲清楚，小到一个细小功能，大到如何进行营销推广，每一个环节阐述清楚。

为什么这一项如此重要?只有将这部分内容详细阐述，投资人才会很快明白你的项目是否具有刚性，这也是投资的一个重要加分项。

第3步“做的怎么样”，主要写公司成立时间，取得的业绩，有哪些人投资，在业内是否获奖，业绩、历史功绩及亮点一一展示清楚。如果你有比较“酷炫”的数据，如注册用户1个亿;年收入2千万，利润1千万;切记一定要罗列清楚，这种数据往往是抓住人心的关键。

整体过程中，第2步、第3步尤为关键，大多数投资人会根据两块内容判断项目的可投程度;如果引起投资人的兴趣，那么就会进入下一个环节“是什么人做的”，也就是团队部分。

关于团队，介绍的时候丰满一些，减少形容词的使用，此外，尽可能减少创始人的描述。为什么呢?因为这样会给投资人一个错觉，会让他们觉得你对团队不够有底气。反之一定会用数据、亮点、业绩作为团队介绍的支撑。

这里再分享一个技巧：如果你拥有很棒的团队或者团队是由大牛、行业的明星构成，那么建议你将团队的部分放在商业计划书的最前面，一上来就展示团队，会大大提高投资人对项目的感兴趣程度，同时也一定会给投资人带来很强的震撼力!

商业计划书要标明竞争对手，主要阐述竞争对手是谁，他们做到了什么样的情况，如果没有竞争对手，那就写出你的核心竞争优势。在阐述过程中一定要做到客观，不能掩盖或者夸大事实。

最后的“融资计划”，一页纸足以。阐述你希望怎么融资，准备融多少钱，放多少股，准备怎么用这些钱即可。

4、商业计划书的“禁忌”

1)商业计划书篇幅不可过长

过长的商业计划书会让人反感。很多人会认为投资人是土豪，土豪不在乎流量，一个商业计划书，30M，100M的。相信很多人看到这么大的文件，根本不会现场打开的，等到有WIFI的地方可能就忘记了。

所以这里建议，商业计划书页数控制在25页以内，大小控制在4M以内为宜。如果二十几页还说不明白，那么创业者讲故事能力有待提高。

2)不要喊“假、大、空”的口号

很多商业计划书一上来会“喊口号”：

“给我1000万，还你万”

“给我500万，还你一个梦想”

当诸如此类的文字映入眼帘，绝对会立即被pass掉，这只能体现创业者的不成熟!

3) 不要过于贬低竞争对手

这里是一个重点，有很多商业计划书为了彰显自己从而过于贬低竞争对手，这是非常令人反感的事情。很多时候，竞争对手是比较有名的，人家能做到现在的程度，有这么多投资人(机构)愿意投他，他一定是有优势的，此外这些投资人(机构)也一定是有投资他的理由，切记不可通过这种方式来显示自己的优秀!

4) 不要进行财务预测

早期的项目做财务预测其实是一个很大的坑，所以建议不要写。一方面能节约篇幅，另一方面就在于亏损数额较大，投资人就会犹豫投你，如果是盈利，等到相应的时间点没有盈利或与你承诺的数额相差较大时，那么很可能将失去进入下一轮的机会，同时也将被打上不诚信的标签。

5)记得写联系方式

投资项目商业计划书 篇5

（模板）

第一部分概要（必填项）

1、投资主体公司概况

1.1公司名称

1.2公司性质

1.3注册资本

1.4 公司股本结构及股东构成1.5公司主营产品与服务

2、公司使命与愿景

2.1、公司的使命

2.2、公司的愿景

2.3、公司战略目标

2.4 公司的业务方向

3、公司核心竞争力

4、公司商业模式

4.1 经营模式

4.2 管理模式

4.3 盈利模式

第二部分投资项目可行性分析（可选项，依据项目的实际情况，选择分析项目）

1、政策分析

2、行业分析

3、市场分析

4、盈利分析

5、发展趋势预测

6、项目消费群体分析

1、组织机构图

2、主要管理者简介

第三部分 组织管理（必选项）

3、专业人才队伍

4、经营团队与激励机制

3.1经营团队

3.2人力资源规划

3.3激励机制

4、公司治理结构（可选项）

第四部分

1、主营业务性质及收入预测

2、收益预期分析

2.1 收益来源

2.2、收益预期 运营管理（必选项）

3、财务分析

3.1 资本金计划

3.2 财务指标预测

3.3 盈亏平衡分析

3.4 利润分析（至盈亏平衡期的利润表）

3.5现金流量分析（至盈亏平衡期的现金流量表）

3.6资产结构分析（至盈亏平衡期的资产负债表）

3.7投资回收期分析

3.8 内部收益率分析

3.9 项目融资成本分析（现金流成本分析）

第五部分风险评价与防范（可选项）

1、政策风险

2、市场风险

3管理风险

投资咨询公司商业计划书 篇6

投资公司商业计划书费用成本 50万

前言

2002年中国金融业又进入了一个十年，中国正式加入WTO，使中国金融行业与国际金融业全面接轨,多元化的投资主体变化对投资服务的提供提出了更高更多的要求。中国投资行业将进入紧贴市场，全面迎合投资者个性化要求的全新格局。

为应对经济全球化下的竞争，中国政府自去年开始大幅度放宽了金融行业的限制。随着重新、修改的《信托法》正式颁布，和紧锣密鼓的中外合资投资公司中外合资基金的管理办法的出台，无疑体现了管理层对与金融市场开放的信息，为投资公司的业务拓展放宽了空间。

中国金融投资行业正伴随着国际化步伐逐步开放，而中国金融投资行业正以每年超过30%的增长率为基础，将带给众多的投资公司丰厚的收益。交易品种多元化和金融创新所推出的金融衍生产品交易，又为投资公司实现持续高效的利润增长提供了保证。适时成立投资公司将全面参与和把握投资市场的无限商机。

公司定位和公司经营理念

投资公司应立足成为地区乃至中国最优秀的产权交易、产权置换、资产整合，投资理财的营运机构；将投资顾问业务办成投资者心目中值得信赖的机构。投资公司的初期目标是在公司经营的最初10-12个月内在湖南市场上确立自己的品牌地位。公司“服务于社会，回报于股东”，“精诚团结，专业投行”，“个性投顾，价值服务”。把各个业务以正确的决策，专精的团队，饱满的热情，严格的自律和服从，完善的管理和服务，实现服务产品的价值体现最大化和公司回报最优化。

投资公司业务结构图

1．委托投资理财管理业务

投资公司委托投资理财管理运作模式

投资公司委托投资理财管理发展趋势今后一个时期，国内投资公司投资理财业务发展主要具有以下一些特点：

（一）资本市场繁荣将促进委托理财业务的迅速发展

从资金来源看，经过20年的改革开放之后，我国有大量的社会财富在寻求保值增值的机会，其中，中国的储蓄率占GDP的比例在35％到40％之间，这些资源一定会寻找多元化的投资渠道；从资金需求看，企业融资，不管是股权融资还是债权融资，都有巨大的市场需求；另外，过多的储蓄使商业银行压力过重，甚至有可能产生比例较高的不良资产，因此追求融资渠道的多元化和适当正常的比例关系，是国民经济健康持续发展的一项重要任务，也是一个国家经济安全和防范风险的一个重要内容。这些因素决定了中国资本市场今后一定会有巨大发展，同时也会促进投资公司受托投资管理等资本市场服务业的迅速发展。

（二）入世为投资公司委托理财带来的机遇大于挑战加入

WTO后，国内投资公司将在同一“舞台”上与海外同行展开竞争，国内投资公司与海外同行的差距在委托理财方面主要表现为：首先，国内投资公司委托理财规模普遍较小。其次，国内投资公司的委托理财业务单一，产品差异化程度小，缺乏创新，尚缺乏运作股指期货等金融衍生工具的经验。第三，风险管理能力偏弱，内部控制体系尚不健全。

当然，入世在带来众多挑战的同时，也为国内投资公司委托理财带来了前所未有的发展机遇。这是因为加入WTO后，国内投资公司经过新一轮兼并，重组之后，无论在规模、专业化经营或是风险管理能力上均会得到极大的提高。另外，加入WTO后，国内投资公司将会面临拓展委托理财业务的大好机遇。具体表现在：国内资本市场的国际化步伐加快；国内金融衍生产品市场将得到发展；作为国内证券市场基石的国内企业，将面临机制、体制以及管理模式等方面的改变；虽然加入WTO会对中国的一些产业产生冲击，但从长期来看将促使国内企业管理水平、技术水平和总体竞争的提高，从而必将提高中国上市公司的总体质量；合资合作外资企业的发行上市或兼并重组上市，也将为委托理财提供新的投资机会。

（三）金融创新将为受托理财业务注入新鲜活力今后一个时期，我国证券市场金融创新步伐将会明显加快。随着指数期货、股票期货、期权等衍生产品及做空避险工具的推出，投资公司受托理财的投资品种将会不断增加，投资组合的选择将有更大的回旋余地，委托理财的市场风险将会逐步降低。另外，随着投资品种的增多和市场化进程的加快，我国证券市场将会由以散户为主的投机市场逐步过渡到以机构投资者队伍为主体的证券投资时代。大规模的委托理财不仅成为可能，而且会是不久以后的现实。

投资理财管理业务的一般运作程序如下：

（1）审查客户申请，要求其提供相应的文件，并结合有关的法律限制决定是否接受其委托。委托人可以是个人，也可以是机构。

（2）签订资产委托管理协议。协议中将对委托资金的数额、委托期限、收益分配、双方权利义务等做出具体规定。

（3）管理运作。在客户资金到位后，便可开始运作。操作中应做到专户管理、单独核算，不得挪用客户资金，不得骗取客户收益。同时还应遵守法律上的有关限制，防范投资风险。

（4）返还本金及收益。委托期满后，按照资产委托管理协议要求，在扣除受托人应得管理费和报酬后，将本金和收益返还委托。

投资公司产权交易业务

投资公司产权交易模式

目标企业：

目标企业必须是股份制改制完成的企业。

目标企业必须符合准上市公司的基本条件。

投资公司：

投资公司必须是目标企业的股东，合法持有目标企业股份，才能合法进行产权交易流程。

投资公司同投资者签署股权转让合同，负责办理目标企业股票盖章、过户、填写股码卡、身份证、图章、相关过户手续。

产权交易中心或产权交易所：

产权交易中心在交易流程中，负责目标企业的股权真实性，办理相关股权转让和过户手续。是提供交易认证和过户服务的商业伙伴。

产权交易中心同投资公司签订股权委托合约。

产权交易中心与投资人签属股权委托受让代理协议书。

中介分销机构：

中介分销机构具有销售渠道和销售模式，可以大量销售股权。这个部分一般由我投资公司经纪人来承担角色。

投资顾问服务业务

投资顾问服务模式

客户服务部：

通过对客户服务部的服务人员进行专业行销培训，加上管理团队所引进海外先进营销观念，建立强大的咨询会员网络，提升销售业绩。

投资顾问业务的商业模式：

通过投资公司的策划，包装等级分明的咨询分析师、讲师团，使客户资产保值增值同时，收取不同价格的服务费，为投资公司提供持续现金流的操作模式。

投资公司咨询服务产品营销

产品介绍：

1、有偿投资咨询服务：

自然人客户主要以（电话、邀请来访）客服行销为手段，以资管服务为提升，按投资者的资产规模收取咨询服务费。

小客户：资产规模在10万以下：3000元/半年——5000元/半年

中客户：资产规模在20万—30万之间：10000元/半年—15000元/半年

大客户：资产规模在50万元以上：25000元/半年

法人客户管理咨询服务

企业股份制改制顾问服务

企业财务顾问报告、企业管理咨询服务

企业并购计划组织实施指导服务

企业股权设计及战略投资者引进

企业融资财经公关

2、大宗股权交易解决方案：

目的：针对拥有股权的目标股份制企业，需要融资解决自身的发展问题，他们可将其股权设立和战略投资者引进委托我们全权操作。操作设计：投资公司对目标股份制企业进行包装、项目运作，通过产权交易中心进行路演，让缺乏一级市场投资渠道的客户，通过我们专业化的投资操作，认可和投资目标企业的股权，为目标企业和投资公司部分股权退出谋取尽可能大资本溢值。

3、风险因素及解决方法；

咨询资格引发的经营风险：

由于无咨询资格和超范围咨询可能会引起监管风险。

解决的办法：

1、引进持牌咨询师。

2、通过投资建议报告，不直接指导操作。

顾问业务引发的客户亏损风险：

解决的办法：

1、建立相应的分析研究和信息取得渠道。

2、对客户进行定期投资分析培训。

3、组织沟通交流会的形式输导疑惑和缓合矛盾冲突。

产权交易业务隐藏的风险：

由于目标企业自身经营不善导致的经营风险，可能会引发投资公司营运风险。

解决的办法：

1、严格选择目标企业。

2、与目标企业签定相关赔偿、调解合同。

公司管理的组织结构

1、客户部。负责与客户接触、商谈，并具体拟定投资服务合同，在签约后，把合同的复印件及有关客户资料移交给管理部。

2、调研部。根据总体资产运作的需要进行宏观经济形势、相关经济金融政策、证券市场及相关市场大势和特点、上市公司、国债品种、投资理论及操作策略等方面的调查和研究，并提供给执行总经理、管理部和客户部。

3、管理部。负责客户资产的管理和运营，产权交易客户操作，该部门由众多经纪人组成，每个经纪人分别负责几个指定客户的资产或产权运作，并对其各自的客户保持经常性的业务联系，提供信息咨询和投资建议，并定期汇报资产的运作进度状况。

4、财务部。负责公司管理费用的成本计算和执行，公司工资的核算下发，编制公司财务分类报表，为总裁经营决策提供财务手段支持

5、综合部。负责客户交易记录、资产委托管理合同及其资料的分类、保存和维护负责内部审计工作，督促资产管理业务合法、规范和稳健地开展，防止和纠正违规行为，发现和及时化解管理人的潜在金融风险，公司日常后勤保障服务。

管理报酬和权益

总经理：薪酬标准为：8000元/月；

部门经理：薪酬标准为：2500元/月；

以上薪酬标准均以上海同等投资公司的薪酬待遇为参考标准，希望经董事会讨论后批准执行。其他员工工资标准由管理层与拟聘用员工协商报董事会或授权人批准执行。

由于第一年属于公司初创阶段，管理团队暂不行使30%的期 权制度，建议将30%的期权转为年终30%分红的权力。第二年正式执行30%的期权规定，并确定期权行使时间和价格。

董事会授权总裁执行董事会权力，总裁授权执行总经理、部门经理行使相应的业务开发及所涉及员工及公司财物的使用和管理权力。

第一年董事会的考核标准应以管理团队当年经营业务水平能否持平为标准，若不是因为业绩原因，而是其他原因辞退管理团队成员，公司董事会应给予半年的薪酬赔偿。若当年产业盈利，公司董事会应给予管理团队奖金，资金比例应不低于收入的5%，由总裁执行发放额度。其他股东权利和限制

提议召开董事会的权力，按董事会通过的分红决议行使取得分红的权力，资本类投资或引进新股东单位及增发，配股等决策建议权力。其他股东不介入日常经营管理，不得从事与公司相同业务，但可以投资控股参股其他投资公司。

备注

董事会在聘用期或约定绩效考核期授与管理团队30%的期权，并确定期权行使时间和价格。聘用及其他协议由董事会决议执行。

奖金由收入完成计划执行考核后，由董事会决定提出比例，由总裁执行发放额度。年收入和费用的预测

费用明细表：

开办费：

场地租金：根据实际业务的需要将工作区与演讲区分隔开，工作职场的面积需要200平方米左右，年租金约50元每平米×200×12＝12万。

办公环境投入费：装修及办公桌椅一次投入约10万元。

办公OA设备电脑设备12台约6万元；

笔记本电脑2台约3.5万元；

投影仪一台2万元；

打印机、传真机、复印机需1.5万元；

程控交换机、电信线路及adsl上网共需2万元；

电脑耗材每月1000元×12=1.2万元/年；

小计：10+6+3.5+2+1.5+2+1.2=26.2万元。

行政管理费用：（同等上海投资公司标准）

总 经 理：8000元/月；

部门经理两名：2500元/月×2=5000元/月；

执牌分析师两名：2500元/月×2=5000元/月；

咨询研究员两名：1500元/月×2=3000元/月；

小计： 8000+5000+5000+3000=31000×12=372,000.00元。

投资顾问业务的销售费用：

客户服务展业人员将负责他们所辖区域内所有客户，共有20名，每个客户服务展业人员薪酬费用预计700元/月。另外每个月还需要3000元的通讯费。

小计700元/月×20=14000+3000=17,000×12=204,000.00元。

产权交易经营费用：

人员开支：

专案研究人员一名：1500元/月，专案市场营销员一名：800元/月×3=2400元/月；

企业/产业管理咨询顾问：（特殊人才薪资待定）

财务研究员一名：2000元/月。

营运费用：

为拓展业务需要在全国寻找优质的目标企业，产权交易部门的每个成员要经常性的出差，所以每月差旅费5000元。

销售费用：

目前产权最大的购买群体在沪浙一带，所以每月产权交易的销售费用预计为20000元/月。小计：2400+1500+2000+5000+20000=30,900×12=370,8000.00元。

总计：12万+26.2万+37.2万+20.4万+37.08万=132.88万元。

备注：由于未计入业务拓展的广告宣传费和部分特殊人才的引进费用预计总计数应相应增加。由于资产管理及委托理财业务的资金目前难以确定，所以相关费用也难以确定，所以总计费用预计相应会增加。

由于未考虑到相应办公场地租的其他如划拨、分拆、合作、合营等分摊方式，总计费用有望向下调整15%的幅度。

年收入明细表

资产管理：

第一年：资产管理收入或委托理财收入是以所接受或委托的资金规模为基础。假设运作接受1000万资金运作，按目前中国证券市场年增长率为10%的增长幅度，则年收入为：1000万×10%=100万。

第二年和第三年：随着大客户的基础壮大，所委托的资金增长规模每年不应低于15%，预计第二年和第三年的年收入按15%的复利增长。

投资顾问业务收入：

根据投资顾问收费标准、按客户等级从大到小平均计算收费，作出以下赢利预测：

第一年：初期一个月发展40名客户基量（加权平均）缴纳会费5000元，扣除1000元的设备费（联系用通讯设备），预计年收入40×4000×12=192万元。

第二年：随着展业人员的成交能力提升，每年按第一年每月成并客户50%的幅度增长，则第二年预计收入80×4000×12=384万元。

法人客户管理咨询服务：

第一年预计可以完成三个项目应产生30万的收入。

产权交易收入：

第一年：初期第一个项目周期为六个月组建形成大客户网络进行的一级半市场的产权股权推广，第一年预计作两家企业的股权在融资项目，成交200万股，溢价0.25元的赢利应有50万以上的收入；

第一年收入总计：100万+192万+30万+50万=322万元。

第一年净利润总计：322－132.88＝189.12万元

备注：当年可分配收入约为净利润除去20％的风险准备、资本公积，50％的税赋负担和资本利得，余下的30%作为管理团队的期权分红是可行的。

投资人商业计划书 篇7

案例:珠三角某物业投资有限公司2009年先后在相对发达的甲、乙两镇街建造了集休闲、娱乐、餐饮、健身于一体的大型商业广场, 为当地投资者提供了一种前所未有的投资理财方式。项目内容大致如下:开发商将所建造的商业广场的经营权分成小块出售给投资者, 投资者一次性支付长达25年或35年物业长期租赁款、管理费及广场广告费、装修费、维修基金。租赁及管理合同规定:首次满20年租赁合同期后, 可续签余下使用期并免收一次性款项、租金、装修费和维修费;租赁物由开发商统一管理并规定了不能经营的范围。物业可由投资者委托开发商作短期转租或由投资者直接按合同约定转租, 租金由投资者享有。

以甲地广场某一小商铺为例:投资额为10万元, 第一年租金9600元, 假定租金每三年增加3%, 利率分别按5%、8%、9%计算, 期限为24年, 则项目现值计算如下表:

注:23261=9888× (5.0757-2.7233) , 20697=9888× (7.1078-5.0757) , 其余同理。项目内含收益率=8%+ (108569-100000) / (108569-99727) =8.97%

从上述计算可见, 该项目对比一般产权商铺的租金而言, 回报率相对比较高, 对于普通老百姓而言, 不失为一个稳健的投资理财方式, 如果经营管理得当, 周边商业环境按预期发展良好, 租金仍有很大的上升空间。但现代商业房产运营管理的关键在于统一运营, 而前期的统一招商管理则是日后统一营销、服务的基础, 也决定着后期广场运营是否顺利。该项目仅处于珠三角三线城市下的镇街, 仍存在多种不确性风险, 具体分析如下:

一、租赁性质风险

从合同约定可知, 该物业租赁性质是使用权销售, 个人投资者购买租赁物使用权, 在合同期内的经营, 可转租, 期满租赁投资方是没物业产权保障, 也就意味着将来该物业很难获取抵押或抵押成本高。如果市场经营不善, 转租风险由投资者承担;如果市场发展良好, 投资者只享有合同期内租金收益, 对比有产权的租赁物业长时间形成的巨大升值, 投资此项目却无法参与分享。

二、租赁期风险

租赁合同的法定有效期最长是20年, 该物业租赁合同期长至超出法定合同期, 其土地性质有可能为划拨的或集体所有土地, 20年后能否正常续租存在疑问, 不确定性风险骤然加大。虽然合同规定因不可抗力以及政策变化的风险须由租赁投资者与开发商共同承担, 但据信息的不对称, 个人投资者承担的风险更大, 开发商的投资补偿与租赁方的物业补偿难以区别界定。

三、投资额一次性支付风险

一次性支付的投资额实际是商铺长期租赁款。从商铺使用权售价金额来看, 一般来说, 物业租赁期越长, 使用权售价越高, 10年使用期的售价为年租金5-6倍, 20年的为6-7倍, 如果项目受市场的认同度高, 则可按有产权商铺的价格来销售。而甲、乙两地广场所在地为该镇街的新开发区, 虽有大型楼盘正在开发, 但商业成熟度低, 居民购买力有限, 而广场商铺售价为年租金10-12倍, 仅达到当地同类商铺产权售价60%。由此可见, 开发商对当地市场发展前景认同度一般, 甲地的租赁物年租金也不到投资额的十分之一, 而一般要达六分之一, 且投资回收期长。

四、投资收益率风险

按租赁合同约定, 由开发商划定了广场内每一区域商铺的经营范围, 统一广告招商并管理, 投资者收入为扣除正常物业管理费后的转租租金收入。这意味着投资者可能因业态限定而不能自主转租收益较高的业务, 开发商也没有承诺保留某一区域经营以保障投资者可获的最低收益。投资额一次支付、经营灵活性低, 租赁期内没最低固定收益率作保障。这样的投资必需以低空置率、高收益率作保证, 虽然甲地毗邻国际机场, 并有即将落户的全国四大物流中心之一, 乙地也有港口及在建的贵广铁路, 经济前景喜人, 但由于现阶段两地的人口密集度及商业成熟程度较低, 前期投资风险非常大。

五、广场经营风险

投资者可能存在的经营风险如下:

1.广场招商风险。

投资者投资成功与否很重要一点在于商业广场能否整体成功招商, 能否吸引较大规模的知名商户进驻, 使用整个广场兴旺起来。一方面, 从该开发商资质看, 该企业只是首次推出这样的商业广场经营模式, 广场的招商、经营、管理均有待验证。同时, 项目尚未建成便开始发售, 一旦开发商只重视前期商铺销售而忽视后期经营管理, 则投资者只有分担了开发商的投资风险而没任何自身的投资保障。另一方面, 此项目位于三线城市下属镇街的新开发区, 受交通、人口、商业等因素限制, 初期吸纳知名品牌商户有一定难度, 即使成功引进, 经营难度也较大。

2.空置风险。

投资者租赁的商铺能否转租出去存在不确定性, 如不能及时转租出去, 铺位空置将造成损失, 不但不能正常回本, 还得按期支付管理费。

3.免租期风险。

铺位如能转租出去, 新的租客往往会因装修等原因要求一定时间的免租期, 免租期支付的管理费对投资者来说也是一个损失。

4.转租租金风险。

转租租金能否达到回报率目标也很难控制, 将受到大的经济环境及商业广场本身经营得好坏等诸多因素的影响。

总而言之, 潜在的高收益必然要冒高风险。该投资项目期限长, 与常见的商业房产不同, 经营期内即没有固定收益作保证, 到期也没有产权保障, 虽然合同明确了统一经营管理, 首次短期转租合同的租金也较高, 但统一招商力度明显不足, 商业广场管理经验也欠缺, 对于入场者既不免管理费也不免空置费, 投资风险不言而喻。因此, 笔者认为, 对于此种模式的商业房产投资, 一定要了解清楚开发商的经营管理实力及当地居民的购买力, 在市场发展前景不太明朗的情况下, 如果开发商能对投资者提供一个合理的固定收益率作保障, 这才算是一个真正的稳健的理财产品。

摘要：随着个人财富的积累, 个人投资者在越来越多元化的商业房产经营模式面前更显审慎, 与商业房产开发商在租售业务上取得共赢成为小投资者较好的选择。本文结合货币时间价值的运用, 对某物业投资公司最近推出的一种新型商业广场运营模式进行投资效益分析, 并进一步探讨其投资风险。

关键词：商业房产,效益,风险,分析

参考文献

[1]商业房地产投资分析 (第四章) ——商业房地产投资运作模式 (一) .宝德龙博客http://blog.sohu.com/peo-ple/f22340729!f/123747140.html, 2009-3-29.

[2]第三极模式解决商业地产投资与经营矛盾.新浪房产, http://house.sina.com.cn, 2004-12-10.

最佳外来投资商业城市 篇8

1.丹麦

国内生产总值：3410亿美元

税务负担排名：第12名

创新意识排名：第10名

货币自由结算排名：第一名

当地经济政策宽松等级：第28级

2.新西兰

国内生产总值：2010亿美元

税务负担排名：第21名

创新意识排名：第24名

货币自由结算排名：第一名

当地经济政策宽松等级：第一级

3.挪威

国内生产总值：5000亿美元

税务负担排名：第14名

创新意识排名：第13名

货币自由结算排名：第25名

当地经济政策宽松等级：第23级

4.爱尔兰

国内生产总值：2460亿美元

税务负担排名：第6名

创新意识排名：第21名

货币自由结算排名：第九名

当地经济政策宽松等级：第24级

5.瑞典

国内生产总值：5700亿美元

税务负担排名：第33名

创新意识排名：第7名

货币自由结算排名：第六名

当地经济政策宽松等级：第15级

6.芬兰

国内生产总值：2760亿美元

税务负担排名：第16名

创新意识排名：第2名

货币自由结算排名：第46名

当地经济政策宽松等级：第31级

7.加拿大

国内生产总值：1.8兆亿美元

税务负担排名：第9名

创新意识排名：第22名

货币自由结算排名：第61名

当地经济政策宽松等级：第三级

8.新加坡

国内生产总值：3080亿美元

税务负担排名：第5名

创新意识排名：第9名

货币自由结算排名：第13名

当地经济政策宽松等级：第10级

9.荷兰

国内生产总值：8660亿美元

税务负担排名：第23名

创新意识排名：第8名

货币自由结算排名：第48名

当地经济政策宽松等级：第27级

10.英国

国内生产总值：2.9兆亿美元

税务负担排名：第15名

创新意识排名：第12名

货币自由结算排名：第92名

当地经济政策宽松等级：第16级

11.中国香港

国内生产总值：2900亿美元

税务负担排名：第4名

创新意识排名：第27名

货币自由结算排名：第23名

当地经济政策宽松等级：第四级

12.瑞士

国内生产总值：7120亿美元

税务负担排名：第18名

创新意识排名：第一名

货币自由结算排名：第四名

当地经济政策宽松等级：第58级

13.冰岛

国内生产总值：160亿美元

税务负担排名：第32名

创新意识排名：第25名

货币自由结算排名：第68名

当地经济政策宽松等级：第36级

14.澳大利亚

国内生产总值：1.4兆亿美元

税务负担排名：第38名

创新意识排名：第23名

货币自由结算排名：第七名

当地经济政策宽松等级：第11级

15.比利时

国内生产总值：5350亿美元

税务负担排名：第73名

创新意识排名：第16名

货币自由结算排名：第25名

当地经济政策宽松等级：第19级

（宁良凌编译自美国《福布斯》）