总经理管理实务手册（精选8篇）
一、店长职责
1、认真完成公司领导交给的各项任务。
2、宣布并执行公司下达的各项指令和规定。
3、负责解释公司制定的各项制度。
二、落实完成各项经营的指标
1、营业额的指标。
2、费用控制指标。
3、厨房成本毛利率，店长需要根据各项经营的指标，结合本店的实际的情况，制定周、月、季、的计划。
三、员工的安排与管理
1、每日对于员工的考勤、仪容仪表、服务规范执行的情况进行监督和管理。
2、对各岗位的员工的工作进行合理的安排以及分配。
3、抓好员工队伍的基本建设，熟悉的掌握员工的思想动态。
4、形成良好的工作状态，使员工具有强烈的责任心和进取心。
5、加强员工专业知识的培训，以促进员工整体的服 水平，从而提高员工的工作效率。
6、协调店内员工的人际关系，使员工有一个融洽的工作环境，加强员工的凝聚力。
7、对于新入职的员工前10天，要保证做到每天找员工沟通，了解员工工作以及生活的情况。
四、维护店内的卫生清洁以及店内的安全工作。
1、监督跟进故障的修理与更换，确保不影响正常经营的工作。
2、保证店内设备、设施的有效使用，如冰箱、冰柜、厨房用具、电脑、以及其他器具的检查。
3、店内设施、设备如需维修、更换第一时间上报公司的领导，待批示后可以执行。
4、店内的环境卫生清理的工作，按区域安排责任落实到人，由店长带领店长助理和调汤师进行跟进和检查。
5、营业结束后店长应该对店内进行安全检查，排除隐患确保安全工作万无一失。
五、监督和审核店内每日营业额的核对以及成本控制的工作。
1、严格有效的控制成本以及收银工作的监督，并保证营业额的安全。
2、日常的成本和日常支出以及低质易耗品的使用。
3、制定成本控制标准并执行跟进。
六、宣扬公司经营理念和企业的文化
1、根据店内的餐饮形式，经营范围和市场情况制定相应的促销活动计划报给公司的领导批示后执行。
2、经常组织员工培训学习企业文化，使员工加大对企业的了解和自身的提高。
店长应知应会: 在一个月内必须熟知本公司各项规章制度。
一、员工工资发放程序
1、员工入职以后需上交公司人事部身份证复印件和农业银行卡卡号。
2、每月的10号发放工资，直接打到卡里。
二、应聘简历表
1、新应聘员工先在店面试工作3天，然后办理入职手续、店长、需公司领导再次面试，面试通过后可办理入职通知上班。
三、员工考勤记录
1、店长每日必须检查考勤记录。
2、如果考勤出现纰漏所导致的后果由店长承担。
3、每个月2号必须将考勤上交到公司人事部。
四、公司的规章制度
1、对于公司的规章制度了如指掌，以身作则。
2、并执行好公司的各项规章制度。
五、烟道的清洗
1、平时清理好烟道的卫生，每年由专业公司大清洗一次，店长亲自监督从里到外必须干净整洁，保留好清洗记录单，以备有关部门的检查。
六、报税买发票
1、各店根据税务局发的报税程序逐步操作，不得出现无发票给客人开收据的情况。
2、熟知发票机流程，如出现错号、废票等情况造成的损失由店长负责。
七、燃气购买
1、熟知买燃气的时间，如出现因燃气购买不及时，导致停气的情况由店长承担全部的责任。
2、携燃气卡到燃气公司买气，然后带上燃气公司开的票据到指定的银交款，再回燃气公司领卡。
3、回来后将卡插入燃气表，30秒后拔卡，确认燃气已经冲入即可。
八、水电缴费
1、店面的水电气费，按照每月缴纳的时间，预估用量，提前到公司财务预支，收到票据后尽快到公司财务办理清款手续，因水电气费缴纳不及时，造成店面无法正常运营的一切损失，由店长承担。
2、员工宿舍水电费由店面备用金支付，然后到公司财务报销。
九、店面备用金
1、店面1000元备用金，用于店内急用不可私自挪用。
2、店长正式任命以后可使用备用金，将使用后的单据发票，上交公司财务报销，并说明使用原因和情况后单据上签字确认。
十、垃圾费用
1、垃圾费用是指店内所有的出售的废弃物品，所得的费用。
2、每天出售的废用物品，所得由吧台做明细账目记录，由收银员保管。
3、垃圾费用可归用于店内员工伙食费
十一、收银备用金
1、收银备用金是指，收银留的现金零钱，每个店是2000元。
十二、音乐开放的时间
1、店内的音乐必须统一播放规定的音乐（杨国福公司统一的背景音乐）2、8:30上班后，可以开始播放音乐至20:00结束。
3、店内音乐声音控制在2米之内能听到，店外控制在4米之内能听见为最佳，不能出现扰民的现象。
十三、酒水的盘点
1、酒水有收银员负责每日进行盘点，并做好盘点记录。
2、店长每天跟进盘点工作的检查与核实。
十四、灯箱的开放时间
1、春、夏的晚上从18:30----00:00关闭。秋、冬晚上从17:00----00:00关闭，特殊的天气，要按照实际的情况操作。
十五、空调开放的时间
1、跟进店内需要开启空调，开启时间为上客高峰期的前半个小时，根据店内的温度控制关闭的时间。
2、由店长指定人员负责，如出现使用不当浪费的情况下，按情况进行处罚。
十六、证件、执照
1、营业的执照、税务登记证、卫生许可证、电卡、燃气卡、宿舍电卡、报税卡、优盘、门前三包。
十七、店内的资产
1、空调、电脑、点钞机、POS机、监控器、冰箱、桌椅、消毒柜、操作台、备餐柜、玻璃器、维修工具、灶台、微波炉、热水器、叫号器、榨汁机、出单机、收餐台、电子秤。
店长工作流程
一、布置好一天的工作计划
1、检查前厅、厨房夜班的收尾工作的完成的情况，记录存在的问题进行说明。
2、组织员工召开例会、对于前一天的工作做出总结、说出需要改进的工作不足，表扬优秀员工的典型的案例。
3、跟进安排当日的工作的计划和工作的任务，落到实处。
4、传达并执行公司的各项规定和要求。
二、检查督促开市卫生清洁工作以及餐前的准备工作
1、检查并督促各岗位卫生工作的完成情况。
2、定期或不定期的抽查各岗位的工作，并对于不规范的环节进行指导，并做好记录和事例分析。
3、跟进各岗位区域的准备工作和整体的人员的安排。
三、了解客人对于菜品和服务质量的评价
1、第一时间了解客人对于菜品提出的问题和要求，及时与厨师沟通拿出解决方案。
2、及时的发现服务环节中出现的问题，及时与店员沟通说明所存在的不规范的服务，并交给方法落实跟进。
四、总结当日工作的情况并及时的汇报
1、总结当日工作中存在的问题，并拿出解决的方案，主要问题和棘手的问题及时的汇报上级领导。
2、主动与公司相关的领导沟通店内经营方面的事宜。
3、每半个月组织员工参加一次员工大会，对于整体经营工作进行总结。
4、每天与前厅员工进行沟通了解客人对于菜品的意见以及建议，做好记录，并逐一落实解决。
5、加强各部门工作的分工与合作、不断的提高员工的团结合作的精神。
相关的表格一览表
1、店长工作日志表
2、门店日结单
3、门店调汤记录表
4、麻酱登记表
5、饮料统计表
6、门店月营业额统计表
7、门店报废物品明细
8、蔬菜采购统计表
9、原物料订购单
10、物品退货单
11、物料退货单
12、物品采购申请单
13、设备维修记录表
14、原物料泡制时间表
15、门店考核标准
16、门店检查表
17、员工的报到单
18、制服申请领用单
19、门店上传小视频检查表 20、门店上传小视频总表
21、服装仪容仪表检查表
22、门店活动统计表
23、门店面类统计表
24、调汤手册
25、门店工资单
26、新品测试报告
27、店长工作接单
28、名片的申请单
29、固定资产采购单 30、门店文件交接单
31、门店完工交接单
32、文化宣传制作登记表
33、贵宾客户用餐记录表
餐厅日常管理中注意事项
1、对于调汤的比例必须的严格的按照比例操作，需要注意的是、放主料以及三椒包的顺序、火候的大小、打奶粉的方法等等都需要检查、绝对不能因为懒散省略步骤，例如泡椒不剪开直接熬制汤品。
2、前一天晚上必须将第二天开市运营需要的所有菜品以及物料都要准备好以及用量充足，避免上客高峰时菜品供不上卖。
3、对于店内的安全问题要时刻警惕，尤其是电和煤气。
4、在炸制辣椒油（麻椒油）的过程中：要随时测量温度，避免温度过高引起着火等问题。
5、餐厅内的蚊虫以及苍蝇老鼠及时的做好预防及消杀的工作。
6、餐厅周日大搞卫生时要清洁彻底，无死角，要求所见之处干净，无灰尘。
7、菜品摆放要美观整齐，不要过于凌乱，注意颜色搭配。
8、在餐厅内、注意节约节能、及时的关水、关灯。
9、菜品的切配上要严格的要求、大小、薄厚、长短要尽量一致，不要块非常大。避免在煮制时间过长。
温馨祝福
希望每一位店长都将企业视为自己的“家”你现在俨然已经是一名大家长了！需要关心您的员工，把他们当做自己的家人，原谅他们所犯的小错误，引导她们变得更加优秀，可想而知的是：一个团结有爱的队伍，力量是庞大的！遇事需要冷静、换位思考、避免意气用事。
坚信在未来的美好时光里，我们都会在杨国福留下美好的回忆和满满的成绩！与杨国福事业风雨同舟、甘苦与共。放眼未来，我们一直在改变。杨国福告诉你：你的选择没有错，命运掌握在你手中，此刻只差你的努力，我们就可以共赢！
细节决定成败
付出就有回报
双手改变命运
哈尔滨出版社
2006年1月
该套书以二十一世纪的市场竞争为背景，根据中国企业管理发展的特点，为企业规划出一套完善的企业组织内部的管理体系和精细的管理流程。书中所涉及的各个管理环节可以方便各个领域的管理者们迅速掌握更为专业的管理要领、方法和技术，迅速提升工作能力。
点评：这套丛书是一套广大企业急需的专业水平高、实战操作性强的标准工作手册，是企业实现管理升级和提高市场竞争力的重要武器，也是培养现代职业经理人的优秀教材。
《英语形体语》
毕磊毕讯编著
北京高教音像出版社
2005年12月
与老外进行英语交流时，形态语言非常重要。谈话双方经常会比划一些动作，从而消除了语言上的障碍，使得一场交流流畅自然，有声有色。本书列举了口语交流中常用的动作。分Hand(手势语)、Bodyand Feet(身体和脚)、Face and Head(脸部和头)和Eye(眼部)四个单元，共收形态语一百多个。
点评：该书作为学习英语的普及读物，简单易学，通俗易懂。作为形体语研究的最新成果，其学术成绩显著，列举的形体语填补了在形体语研究方面的一项空白。
《大长今励志启示》
王阳河沿著
云南教育出版社
2005年12月
该书以《大长今》为背景，将成功学这门新兴学科的内涵进行了全面阐释的著作。与以往成功学著作不同的是，本书力求通俗易懂、用《大长今》中那些脍炙人口的剧情作为例证，让成功学不仅变得便于理解，同时又具有极强的实用价值和可操作性。
点评：从细微的情节出发，挖掘出走向成功的内涵，是本书最大的特色。本书的灵魂是陈安之所倡导的成功学理论，也就是以行动为先导，具有实践性，真正能够把人们向着成功的顶峰引领。
《上了生活方式的当》
刘可主编
北京燕山出版社
2006年1月
有些年轻人的生活方式很让人羡慕：他们朝气蓬勃，引领潮流，生活得时尚而匆忙：每天8点起床，来不及吃早饭就匆匆上班，然后对着电脑工作一天，下班还有应酬或与同事泡吧……不知不觉，你已经上了生活方式的当。
点评：现代人所患疾病中有45％与生活方式有关，而死亡的因素中有60％与生活方式有关。专家们把与生活方式有明确因果关系的疾病称为“生活方式病”。那么，你也该静下心来反思一下自己多年来的生活方式了。
《魔力瑜伽系列》
(日)绵本彰主编
东方环球启达翻译公司 译
人民体育出版社
2006年1月
本系列图书由“简易瑜伽”、“活力瘦身瑜伽”、“整形瑜伽”三本书组成。其中，“简易瑜伽”的动作是从传统瑜伽动作中演变来的，适合身体柔韧性较差的初学者；“活力瘦身瑜伽”适合放松处于紧张状态的身体的人群；而“整形瑜伽”不仅对初学者适用，还具有调整精神的作用。
点评：在日常生活中不知不觉养成的坏习惯，不仅影响外形美观，更会影响健康的体魄。身体原本就是靠肌肉来保持平衡，不正确实用肌肉的话各种烦恼就会随之而来。本书介绍的瑜伽动作简单易行，且功效显著。
《冰点的思考》
杨雁捷著
农村读物出版社
2005年9月
冰点的思考系列丛书是倡导以冷静、理性为基础，进行个人行为选择的一套通俗畅销类读物。既可作为个人学习如何让自己的行为选择变得更好，也可以作为思维方式的通俗培训辅导书。本系列共分三本书，分别为《像经济学家一样思考》、《像心理学家一样思考》、《像哲学家一样思考》。
读完《物业经理管理手册》这本书，对物业公司的认识豁然开朗。从物业管理的12大种类、23种物管基本技能、330项物管专业技能、114张管理工作单、17个物管经典范本中，可见物管的门道之大。无论从技术层面，还是管理技巧，都具有科学性、合法性和合理性，是指导我们从事物业管理工作的一本好书，特别是对我这位刚刚踏上物管行业的初生，更是如久旱甘霖得沐浴，受益匪浅。
物业管理讲服务。物业管理这项工作从头至尾、从点到面、从小到大，都在围绕着“服务”两个字做文章。保安服务要胆大心细，安全防范心常记；保洁服务要严谨，擦窗拖地抹桌要仔细；会务服务莫大意，文明礼尚不揭秘；后勤服务事务多，食品安全莫忘记；接待中心任务重，星级服务很在意；综合服务不可少，人进人出要注意。物业管理抓细节，业主服务才满意。
日常维护不疏忽。物业针对业主的服务就是对所管辖范围内的设施设备、用品用具，甚至一草一木都要加以看管维护。不仅仅是看看门，扫扫地而已。春季到了，要做好花草树木的栽种维护，做好空调设施的清洗养护，以应夏季投入使用。夏季要对线路、管道进行整改维护，防高温、超负荷、防暴晒、保通畅，保障高温季节生活正常，工作正常。秋季
是设施设备保养的佳期，拆洗、维修、保养最当时，同时也是保暖保湿的最佳期。电梯的维护也不可疏忽，要日日检查，时刻养护方能运行安全。除做好大型设备维修维保，会务、后勤的音响设备，灶台灶具，蒸箱，消毒柜都不可小觑。要检修日常化，有计划，有时限进行检修维保。否则，也会造成“阴沟里翻船”的后果，甚至酿成灾难。家具、用具也需要日常维护，并采取一些科学方法进行保养，打蜡上光，贴膜，抛光，常用常新，从而达到“人牢物牢”，减少损耗和损失。
监管创优要兼顾。在物业托管服务中，切不能自私。这项工作是双赢互利，不是单方面的，需要业主双方共建，并要相互监督，才能达到高效运转的目标，服务质量才有保障，所以物管公司要有计划，有布置，有实施的推行各种制度，方案，办法来提高工作效率，从而达到业主双方的互信。在做好托管服务的同时，要做好创优工作，用创优活动来促进员工的积极性，开拓性。把物管公司的所有能量都充分发挥在业主的服务主体里，既创出业主品牌，又创出自身的形象。鱼翅和熊掌兼得。
业主满意零投诉。物管公司在服务中，真正的回报就是服务满意度。这个满意度不是用甜言蜜语换来的，也不能用金钱美酒换来，更不是耍手腕，玩投机骗来的，它是真金换白银，绝对是用实力换来的。那就是公司的管理水平，业务
能力，技术实力，队伍的整体战斗力，员工的素质来决定的。它不能像昙花一现，而是要持久，经久。日复一日，年复一年，都是一个标准去用心、诚心、热心服务。真正让业主放心、开心、称心。“投诉率为零”是我们的追求。
《薪酬体系设计实务操作手册》内容包括薪酬体系设计概述，薪酬诊断，制定薪酬战略，职位评价与职位结构，薪酬水平与薪酬结构，员工薪酬定位与薪酬改革，各类人员的薪酬设计，福利、津贴与奖金，薪酬管理，薪酬变革实施案例十章内容，其中不仅提供了薪酬体系设计的系统框架、操作步骤和操作技巧，还提供了大量实例与数据。
为了方便读者使用，《薪酬体系设计实务操作手册》所有的表格与工具都附在光盘中，读者可直接拷贝或稍做修改后使用;同时光盘里还附有一个职位评价三步法演示软件，该软件可以加强读者的感性体验。《薪酬体系设计实务操作手册》的实用性和操作性非常强，适合人力资源管理从业人员、人力资源管理咨询顾问、企业管理者等阅读使用，也可作为人力资源专业的学生、MBA学员的参考书。
3 作者简介
袁立涌，多年专注于人力资源管理领域，资深人力资源管理专家。曾服务包括电信、邮政、钢铁、电力、银行、石化、电子、制造、服务等不同行业，为十多家知名企业提供过人力资源管理咨询服务，为上百家企业提供过管理培训服务。
4 图书目录
第一章 薪酬体系设计概述
第一节 理解薪酬
一、薪酬的概念及构成
二、经济性薪酬
三、非经济性薪酬
四、广义薪酬的意义
第二节 薪酬的四种公平性
一、公平理论――薪酬的心理学视角
二、理解四种公平性
第三节 基于职位的薪酬体系设计模型
一、以职位为基础的薪酬体系
二、基于职位的薪酬体系设计模型
第四节 表格与工具
工具l――四种公平性自诊表
工具2――薪酬状况自诊表
工具3――薪酬体系设计框架思考表
第二章 薪酬诊断
第一节 企业常见的薪酬问题
第二节 薪酬诊断四步法
一、创造薪酬问题初始假设
二、设计薪酬诊断地图
三、收集薪酬数据与事例
四、薪酬分析与诊断结论
第三节 表格与工具
工具1――薪酬诊断四步法设计表
工具2――薪酬诊断地图设计表
工具3――薪酬诊断框架分析表
第三章 制薪酬战略
第一节 薪酬战略
一、薪酬战略的概念
二、企业发展阶段与薪酬战略
三、企业竞争战略与薪酬战略
第二节 薪酬战略的五个核心要素
一、薪酬目标与薪酬策略
二、薪酬战略范例
第三节 薪酬战略五步法
一、薪酬战略五步法
二、薪酬战略设计实例
第四节 表格与工具
工具1――薪酬战略描述表
工具2――薪酬战略五步法规划表一
工具3――薪酬战略影响因素分析表
工具4――薪酬战略SWOT分析表
工具5――薪酬战略与人力资源战略的匹配性分析表
第四章 职位评价与职位结构
第一节 职位评价与职位结构
一、薪酬内部公平性
二、职位结构
三、职位评价
四、职位评价与薪酬公平
第二节 职位评价与组织结构优化
一、组织结构设计
二、组织结构诊断
第三节 职位结构三步法
一、职位结构三步法概述
二、职位评价前的准备
三、实施职位评价
四、形成职位结构
第四节 表格与工具
工具1――职位信息调查问卷模板
工具2――职位说明书模板
工具3――职类职种划分表
工具4――职位评价要素设计表
工具5――职位评价数据分析表
工具6――职位评价结果审核表
工具7――海氏职位评价系统
工具8――国际职位评估系统
工具9――机械制造业职位评价系统
第五章 薪酬水平与薪酬结构
第一节 薪酬水平与薪酬策略
一、薪酬水平的影响因素
二、四种薪酬策略
第二节 薪酬结构三步法
一、市场薪酬调查
二、制订薪酬政策线
三、厘定薪酬结构
第三节 等级系数法确定薪酬结构
一、等级系数法
二、等级系数法操作实例
第四节 表格与工具
工具l――市场指数分析表
工具2――职位偏离率分析表
工具3――薪酬策略分析表
工具4――薪酬结构设计表
工具5――薪酬总额预估表
……
第六章 员工薪酬定位与薪酬改革
第七章 各类人员的薪酬设计
第八章 福利、津贴与资金
第九章 薪酬管理
第十章 薪酬变革实施案例
欢迎并感谢您的下榻武夷山椿辉商务酒店。
非常高兴您成为我们的贵宾，我和我的员工都感到非常的荣幸。本《服务指南》能帮助阁下详细了解酒店的各种服务和设施。如果您要了解更多酒店资料，无论何时都可以直接与酒店各部门联系或致电大堂副理查询，我们将非常乐意地随时恭候并为您效劳。您的要求，没有人能拒绝。
酒店全体员工祝阁下旅居愉快，并衷心期待能再次接待您。
总经理：
大家好!
欢迎来到雅图公司。从今天起，大家将在共同信任和相互理解的基础上，度过我们在公司的岁月，这种理解和信任也是我们愉快合作的桥梁和纽带。
雅图是一个充满活力和希望的群体，面临的也将是充满挑战与机遇的工作。公司的发展需要大家的共同努力。公司的成长，要依靠你的成长来实现;员工的成长，又要依靠公司这个平台，公司将尽力为每一个人提供创业发展、机会和成果共享的平台，也希望每一个人，全身心地投入自己的精力和才智，回报公司。在这里，只要你努力耕耘，一定可以收获喜悦与成功!
只有融入，才能理解，我们要珍惜大家共事的时光。请从现在开始，尽快适应新的工作环境和公司氛围，正确处理好上下级以及同事之间关系，增强团队意识与合作精神，掌握工作技能，提高工作绩效，尽快地进入角色，胜任自己的工作。这份《员工手册》将指导你熟悉公司的各项制度与管理，更快融入团队。请务必仔细阅读，遵照执行。
雅图就像一条航行与惊涛海浪中的战舰，而每一个员工都是船上的水手，让我们众志成城、荣辱与共，一起全力以赴，向成功的彼岸前进!
产品经理职责描述
产品经理的全部责任在于通过了解不断变化的市场需求和优化产品推向目标市场的全过程，将企业的不同组成部分凝聚成一个战略上一致集中的整体，同时将一项产品的价值最大化。产品经理的全部职责在于使企业的不同部分融合成一个战略上的整体，通过使公司和市场需求预测相一致，达到产品价值的最大化。
产品经理不仅要管产品，还要管项目和流程。
产品经理的三个能力
1、对市场的准确把握能力
符合用户需求的产品定义、合理的价格、有效的销售及市场建议；
2、有效推动项目实施的能力
熟悉组织结构和制度、熟悉合作人员、把握项目关键、熟悉项目细节；
3、有效沟通能力
想清楚、说清楚、听清楚、做清楚，使团队“劲往一处使”；
产品经理的素质要求
产品经理的特制包括创新态度、领导力和自信，而后天习得的能力包括组织能力、时间管理能力和交际能力。同时精通销售和技术也非常重要。
产品经理是一个总揽全局的角色，他必须依靠许多专家产品和服务介绍给顾客。使用内部团队意味着产品经理可以不必非常精通这些领域，但是对产品经理的管理水平和协调能力要求就较高。
产品经理的学习过程
具有明确责任的产品经理，最初必须具有有关公司产品的特定知识。随着工作经验和责任的增长，知识培养的重点转移到各种职能领域，例如财务分析、促销、价格设计、新产品开发和战略性销售。当其责任提高到一个更高的水平时，管理技巧就上升到第一位。
产品经理必须学习如何创建一个团队，达成一致，谈判协调，评估业绩和处理人际关系。产品经理的时间管理
战 略 15%~25%
短期工作 20%~30%
日常工作 40%~55%
产品经理在组织中的角色描述
（1）研发
——产品经理应该完全代表顾客的利益，相当于一个用户及市场的专家角色。
研发部门是行业技术专家，产品经理虽然具有一定的行业知识，但应该清醒地知道何时干预、何时深入。产品经理应该作为产品专家参与研发的合作过程，产品经理必须花大量的时间收集和归整有关产品、顾客和竞争对手的信息。
对产品经理的要求：
产品经理熟悉竞争对手产品，熟练使用和接触同类产品和自有产品。
产品经理必须密切和项目经理协作，参加各种例会，熟悉产品的开发流程和时间表。
产品经理必须主动学习新技术，触发新产品开发的创意，根据市场的发展趋势，努力把新技术应用于已有的产品和将要开发的产品。
（2）运作
——产品经理对产品利润直接负责，产品经理要配合销售人员完成销售目标，同时达到一定的市场规模。
在销售初期，产品经理要为销售人员提供产品培训和销售手册等工具，同时为销售人员建立成功的销售模式和渠道模式。
制定合理、高效、及时的产品价格政策和市场策略
对产品经理的要求：
产品经理要重视渠道、销售终端的问题反馈。从销售队伍中获取市场信息和用户信息。每周产品经理要花25%左右的时间去和销售人员，或潜在用户直接面谈或电话沟通，了解并总结。
（3）经营分析
——产品部作为利润中心，产品经理必须担负起进行产品成本预算和销量统计、预测，从而达到公司预期的利润和市场规模。
具体的负责经营分析包括：成本预算、销售量的监控、利润监控、价格体系的制定与维护等。
（4）市场推广
——产品经理决定产品的市场定位和目标市场的描述。
产品经理可以与市场经理合作，负责把这种定位通过有效的途径传给消费者。
产品经理必须对各种促销活动有一定的了解，并在营销计划中根据产品特点制定相应的市场推广建议。
总结：
产品经理要熟悉竞争对手产品、类产品和自有产品。
产品经理要密切和项目经理协作，参加各种例会，熟悉产品的开发流程和时间表。产品经理要主动学习新技术，触发新产品开发的创意。
产品经理要重视销售人员的问题反馈。每周产品经理要花一定的时间去和销售人员、潜在用户沟通，了解总结。
手 册
1、商业地产招商流程
2、商业地产如何定位
3、成功招商五要素
4、商业地产招商策略
5、如何管理招商团队
6、商业地产术语
一、招商工作流程
1、商业项目部进行市场调研和目标客户分析分
2、确定招商对象；
3、确定经营模式：投资经营；委托经营；租赁经营；直接经营；虚拟经营；
4、制定招商优惠策略；
5、商业项目部进行客户招商月计划实施；
6、招商主管制定客户招商周计划；
7、客户管理员对客户信息归档完善、招商资料准备就绪；
8、招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽；
9、商业项目部进行客户分类、确定重点；
10、商业项目部安排客户与开发商初步洽谈填写招商租户登记表
11、商业项目部负责客户与开发商的沟通谈判；
12、开发商、客户双方确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金；
13、商业项目部、开发商与客户沟通、谈判、方案修改与认可；
14、开发商、客户双方正式签定招商协议；
二、商业地产项目定位
波特分析法：主要考虑商业地产项目周边或所在区域内的竞争对手在做什么，做什么样的产品和服务，满足了哪些群体的消费需求，分析竞争对手的目标客户以分析其市场定位，分析竞争对手将来做什么，还留有什么样的需求没有被满足，是未来的发展空间和商业机；分析竞争对手在特定环境里的竞争力以及在整个行业的核心竞争活力是否可以被模仿；再而分析自身所处的位置以及自己的实力，是否会因为定位主体的介入而导致竞争对手的反击或对抗，是否有机会寻求差异化定位策略等等。
2、PEST分析法。PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
主要从商业地产所处在的环境进行分析，包括对自然环境、政治环境、社会文化环境、经济与人口环境进行分析。如政治因素要考虑国际品牌主力店的引进时面临的国际关系，关税壁垒、国家方针政策、税收政策、货币政策、国际政治局势、国际金融环境等；自然因素考虑社会技术发展的阶段、行业或产业的技术替代更新状况、特定环境的气候、光照、空气的湿度、交通状况、铁路、航空等因素；
社会文化环境因素则要考虑诸如所在城市的风俗习惯、审美观念、宗教信仰、语言文字、教育水平、媒体和谐等因素；经济人口环境因素则要考虑诸如宏观经济政策、地方经济基础结构的构成、国家经济形势的发展、地方经济发展水平、城市化进度水平、储蓄和信贷能力、消费结构、人均收入水平、人口变化等因素。
3、经济模型法。经济模型法，主要使用投入产出模型。分为开发阶段投资模型、招商阶段经济模型、运营阶段经济模型，该方法从投入和产出的时间、数量、利润指标上进行分析，重点在成本控制、时间周期控制、利润控制等方面，容易或略特定环境以及环境中的各个参与主体的利益需求，导致仅从投资、开发、运营主体的利益方面考虑，忽视市场需求主体或机会提供者的利益需求，造成一厢情愿的定位结果导向；
4、精准定位法。精准定位的实质，是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析，找到目标消费群体，针对他们的需求，结合经营者的需求，因地制宜进行差异化定位分析。精准定位可概括为：三分析、三定位。三分析指针对商圈特征、客户类型、竞争商圈三方面进行分析；三定位指在分析的基础上，进行消费者定位、商业业态定位和档次定位。三分析和三定位是紧密结合在一起，考虑市场的供给，消费者和商业经营的需求，也考虑竞争型商圈的影响，综合上述方面科学的指导商业开发。
5、SWOT分析法。主要从商业地产项目所处特定空间，依据外部环境、内部条件、潜在外部机会、潜在内部优势进行分析，综合获得定位的条件因素。从管理角度分析，重点在于对投资者、开发者、运营者的能力进行客观评价，对商业地产项目所在区域的外部环境和外部机会，进行评估，从而获得内外条件结合的数据或判断，进行商业地产的项目定位。在空间上进行内外结合的定位分析，在时间上进行现在和未来的机会分析，在主体投入方面进行优势和劣势比较，从而提出定位的空间和通路。
动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。动态的商业地产定位，在投资、开发、经营、运营、销售、服务、产品组织等各阶段，投资主体、服务主体、消费主体之间是动态的关系组合。如何进行动态的商业地产定位，从时间、空间、时空的角度进行阶段性动态定位组合，是成功商业地产定位的核心问题。
纵观目前定位不成功的商业地产楼盘，忽视了定位在投资开发过程中作用，特别是后续经营过程中的作用。
大多数人评论，都认为投资开发者短视，资金链转不过造成的，忽视了商业地产的规律，定位本身就存在阶段性，经营也存在阶段性，因为市场也存在阶段性的规律，发展是其中的硬道理。
与周边环境的发展匹配度，动态适应性，是商业地产定位需要考虑到的，如何把握，仅仅依靠调研和数据模型，是否能够准确分析商业地产定位？
三、成功招商五要素
招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。没有行之有效的招商手段，不能与商家建立起长期有效的品牌同盟和沟通渠道，将直接导致整个商业物业的经营失败。
1、准确的前期规划是成功招商的基础
商业项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造（外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计）、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等，并形成清晰的招商规划系统，招商不应简单地以“满租“为原则。
大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”，原因就是前期商业地产开发商规划不到位。
笔者认为：未来商业地产的开发模式应是先作规划再做招商-再落实资金再批地建设。（现状是先批土地、然后银行贷款、再作规划设计，开工建设、最后才招商„„）
2、项目招商必须由专业机构全程操盘（如光明广场委托中华盛世百货）
专业人做专业事。商业地产首先是商业，然后才是地产。现实中地产开发商对零售商业专业运营并不充分了解，且多数属半路出家，住宅地产是资金密集型行业，商业地产项目是否取得最后成功，资金并不是唯一的因素。专业人士及专业机构的作为不可以低估。应该重视商业运营商怎样为商业地产的开发创造价值。
3、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证
全新商业模式摩尔带来全新的消费体验。商业建筑物内百货、超市、名店坊、会所、特色商铺区域等功能团，使业态的复合性对成功招商更具挑战性，项目运营商的品牌资本、品牌同盟系统成为招商的保证。运营商成功秘诀在于已经建立起完善的品牌采购中心系统，万千优质品牌已经成为运营商的品牌同盟。运营商不须花太多的广告费用进行简单的招商，品牌商从服装、电器、餐饮到娱乐，只要摩尔开到哪里，他们就会跟到哪里（天河城、中华广场、铜锣湾、好百年如是）。（如大连万达联姻国美、铜锣湾联姻易初莲花）
4、成功招商的关键在于成功的沟通
商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同：住宅开发主要面对终端用户群体；而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者，最重要的是系关商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者，换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系，而是需要从经营者的角度为出发点，从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。
5、行之有效的执行力是成功招商的保障
制定完美的招商细节，让招商工作“言必行，行必果“。同时，对招商人员进行专业培训。运用经营方面的专业知识与客户形成有效沟通，真正从经营者的角度解决问题，使客户对项目充满信心。
四、商业地产招商策略
20世纪90年代开始，百货业的建设促成了商业投资的热点。90年代末期，兴起了大型超市和大卖场，此后，商业街项目纷纷上马。近几年来，又掀起了购物中心的建设热潮。
从客观要求看，商业资本高速圈地以求更大市场份额，刺激了商业地产的蓬勃兴起。新兴商圈在各大城市风起云涌，一个个商业神话被刻画得如此深刻。由物质需求拉动的商品供应也正依循行业细分、市场细分的商业法则改变着全国商品市场，庞大的资金流、物流、人流在各类商业地产中进行集散，城市化的宏观政策也促使原有自发性商圈按自身发展规律加速向机制调控性商圈进行过渡。机会与风险并存，商业合理化将是摆在新兴商圈面前的一道课题，招商的成功与否直接影响到项目的成活，能否使用有效的招商策略则成为成功招商的基石。
招商策略是指科学的利用各种有效的招商手段形成组合，对目标市场进行持续性公关，从而达到商业规划合理、商业优化进驻的目的。
1、主力商户优先招商
商业物业是商店群的集合体，是多个零售商店汇集的商业经营场所，但是，不同的零售商店在商业物业里的地位和作用不尽相同。主力商户、半主力商户主要包括百货商店、超级市场、大型专业店等，是商业物业吸引客源的锚固点，对商业物业的商业经营活动会产生较大的影响，在商业物业里处于核心地位。
在进行招商时，应对主力商户、半主力商户采取优先招商的策略。一方面，主力商户、半主力商店的招商谈判通常需要一个较长的时间，需要应付繁琐的拉锯式谈判。另一方面，不同的主力商户、半主力商店对商店的建筑规模、建筑结构会有不同的要求，提前招商确定主力商户、半主力商店，有利于商业物业的施工建设，避免建筑物以后的翻修改动，节省建设成本。因此，对商业物业的主力商户、半主力商店应优先招商，并在商业物业施工建设以前，就开展对主力商户、半主力商户的招商活动。
2、品牌商户带动招商
大型知名品牌的主力商户可以为商业物业带来大量的商业人流，创造良好的商业氛围，从而增强其他商业经营的信心，促进商业物业的招商；而每个零售行业的龙头商家、品牌商家都是行业内经营的典范和楷模，他们的行为活动对行业内其他商家的经营会产生较大的影响，对行业内其他商家具有重要的带动效应。
商业物业可以通过采取各种优惠措施，重点引入知名的主力商户、行业的品牌商户进场经营，以带动促进对其他商户的招商。在商业物业的招商广告宣传活动中，可以将引入的品牌商家作为一个重要的卖点信息，传达给其他的目标商户，以刺激其他目标商户的经营需求，促进商业物业的招商。
3、广告招商
广告招商是指充分利用各种广告宣传媒体，将商业物业的特征、形象及市场机会等信息传达给目标商家，以促进商业物业的招商。广告招商可在较大程度上推动商业物业的招商进程，是获取目标商家信息、创造招商高潮的重要手段。在公开招商时，为了推动商业物业的招商进程，创造招商的高潮，也可适当运用大众媒体进行广告招商活动。
招商广告宣传活动应主要针对目标商家来开展。有些商业物业在进行招商广告宣传活动时，针对性不强，盲目地运用大众媒体进行广告宣传活动，造成广告资源的大量浪费，其效果也不一定理想。招商广告的媒介有大众媒体、网络、招商手册、宣传单、招商现场等，在运用广告手段进行招商时，应调查分析目标商家的分布特点、行为习惯等，具有针对性地运用各种媒介进行广告宣传活动，如果目标商家的信息比较明确，则可尽量少用大众媒体，而主要运用网络、招商手册、宣传单等媒介向商家传达招商信息；如果目标商家的信息不明确，为了获取目标商家的信息，可适当地运用大众媒体进行广告宣传活动。
4、定向招商
由于商业物业商店元素的组合具有较高的要求，商店经营的类型、性质、品牌特征等都必须满足商业物业经营商店组合的要求，所以定向招商是商业物业招商活动的必要方式。
定向招商是指招商人员主动上门与目标客户联系，向目标客户推荐商业物业，并说服其进场经营的招商方式。定向招商通常首先需要大量搜集商户的信息资料，然后选择确定适应商业物业经营需要的目标商户，再与之联系，说服其进场经营。商业物业的主力商户、重点商户一般都需要通过定向招商的方式才能将其引进商业物业经营，特别是主力商户，可能还需要一个较为漫长的招商谈判过程。
5、优惠招商
优惠招商是最常用的传统招商策略，是指在招商条件方面给予承租户适当的优惠，以降低承租户的经营风险，增强其经营信心，促进招商工作。招商条件优惠的措施有免租期、折扣租金、管理费优惠、送广告位等。对主力商户、重点商户、招商条件的优惠幅度要大，以吸引其进场经营。
优惠招商是一种“放水养鱼”形式的招商策略，在一定的环境条件下，其作用较为明显。
五、如何才能建立一支高效、高素质的招商团队
如何才能建立一支高效、高素质的招商团队，我想这个问题是我们招商最关心的问题之一。招商部门是公司通向市场过程中至关重要的一环，招商人员把产品推向市场，让产品最终体现出价值，又从市场中拿来信息回馈给企业，他们是离市场最近的人。然而，如何才能保证招商队伍的高质、高效？如何让这支队伍能够形成有凝聚力和向心力的团队，忠心耿耿地为你去开疆拓土？我认为应把握以下几点；
1、关怀
我选择业务员主要选两种人：一种是从来没有做过业务的人，他们能够按照我指定的路走，而且比较勤奋；第二种是工作非常出色的人，这样的人我不惜花大代价挖过来。我认为，人关键是品质和心态，如果他能够吃苦耐劳，有人格魅力，那他的工作一定不会错的。而有些老业务员做得倒不一定好。
我管理销售团队有这样几点体会：一是要求业务员都成为“舵手”、“医生”，“舵手”能够把握全局，而“医生”能在最短的时间内找出市场病症，并对症下药。二是把爱心给业务员，真诚地关心他们。
三、给他们灌输技能，做好他们的老师，让他们佩服比让他们害怕更重要。
四、告诉他们要有自信、自尊、热情，鼓励他们多面对挑战，对市场、对企业都充满希望。
我这样的方法还是赢得了很多人的尊重的，也很有效。
2、执行
我认为招商人员最应该看重的是品德，我们一般不要求他们有多强的业务能力，更多的时候我们都是招一些“空白人”，就是他们什么业务都没有做过。这些人都是从零干起，很容易和公司一条心。而且我们能很明确地知道他们想要什么，我们能给他们什么。新的销售人员进入公司后，我们一般对其有半个月的培训，从做人、业务技能、公司情况、产品特点等方面对其进行统一的灌输。而我们就是要做好“传、帮、带、教”的作用，把他们一个一个都培养起来。
我认为，好的招商人员首先要有“执行力”，执行力强，这个业务员就是成功的。我们要求业务员下去拜访客户，他们回来后都要填写一个拜访回馈表格，有这样的约束，老业务员也不敢怠慢。我们对新来的业务员一般都会“跟踪”一段时间，到客户那里看看他去了没有，效果如何，客户如何评价。从而发现他的优点和缺点，好的发扬，不好的指正，并且这样可以因材而用，把他们安排到不同的岗位上。
我们用人还有一个“秘招”，就是多用外地人员，这些人思想包袱比较轻，而且可以把他们集中在一起，我们同吃同住，象一家人。在不断的交流中形成一种凝聚力，利于培养团队精神。当然，我们也为他们提供广阔的发展空间，让他们感觉在这里工作前途是光明的。
3、责任心
招商人员是公司的中流砥柱，公司到底能不能发展下去全看这些人的工作怎样。而如何去选择业务员呢？综合素质是考察业务员的标准。我们一般看他的业绩、语言表达能力、个
人的气质、文化修养等等，如果这个人素质高，业务精，当然是最好的选择。但是人无完人，因此选择业务员的时候，我认为评判的标准中最关键的一点就是看他的业绩。业绩也是一个人综合素质的体现。如果打分的话，业绩这一栏我认为应该占到80%的比重。
构建好的招商团队，要培养招商员的责任心。招商人员必须和公司的奋斗目标一致，虽然每个人都不一样，但是只要有共同的目标，相同的见解和想法，那么这个招商团队就有了核心，也就能拧成一股绳。
我们应经常召开一些小团体会议，交流思想和意见，激发招商人员达到公司销售目标的责任心，鼓励大家团结起来，共同奋斗，通过这些小会议把这些思想慢慢渗透到大家的头脑中。
好的招商团队都有非常强的向心力，我们就是要把这个向心力激发出来，让招商人员围着公司这个“心”而努力工作，进而在工作中提高自身的素养。
4、激励
我发现很多企业之所以人才流动异常频繁，根本原因就在于激励措施不到位，员工心里有怨气，要么是一言不发愤然离去，要么是向上级反映了也没有得到反馈而郁闷不已。
那么，如何才能更好地激励业务员从而形成一个团队呢？我认为一要广开言路。业务员们对市场的看法，对公司的看法都是非常有代表性的，应广开言路，认真倾听他们的呼声，进行有选择地采纳，然后相应地进行表扬和鼓励。这样让他们感觉到体现了自己的价值，对他们的精神是一种推动。
二是奖励承诺要及时兑现。在涉及到“钱”的时候一定要谨慎，但是谨慎不是抠门，而是不要轻许承诺，但是承诺了就要说到做到。有一句话说“人的耐心只有30天，因此工资是一月一发。”其实替业务员们想想：在市场上辛辛苦苦地工作，不过是相信公司能够兑现承诺，给予他们实现销售目标后可以得到的东西：或是提升或是奖励。如果企业在这时候没有及时兑现，那会给业务员的心理造成很大的影响。不仅会认为企业没有信誉而对企业丧失信心，还有可能会导致对公司的不满而跳槽到对手的公司。
还有一点是注意树立领导的形象。让大家感觉到你是一个体贴下属、亲近随和的领导岂不是比让大家认为你是一个整天装酷、只会发号施令的人强多了？
5、沟通
沟通———比什么都重要
我发现一点，就是不管持何种观点的人，都认为交流和沟通是非常重要的。构建一个好的招商团队，领导人就要想办法让大家齐心协力把工作做好，沟通是最好的工具。
招商团队是由每个人组成的，这些人可能是因为利益目标而聚到一起来的，但是到一起后就不是简单的利益关系了。每个人都有自己的思想和处事原则，如何让他们放弃自己的一
些棱角，把他们糅合到一起，让他们尽力把自己最优秀的一面展现出来，这就要靠心灵的交流了。
沟通的方式有很多种，但是最根本的就是要尽量满足个人所需，在“发展”的大前提下把这些人的积极性调动起来。
六、商业地产项目术语
1.零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。
2.零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。
3.商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。
4.全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。
5.市场化经营 商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专业特色的经营管理模式。
6.精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。
7.购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
8.购物中心的人流
购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
9.购物中心的交通
购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
10.一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。
11.二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。
12.水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
13.垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
14.划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成若干区域的防火技术措施。
15.划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。
16.购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。
17.交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。
18.商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。
19.服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。
20.休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。
21.柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮藏。
22.货架：货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。
23.租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。
24.转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
25.关系营销：是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。
26.渗透营销：是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。
27.诚信营销：是在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。
28.营销创新:是根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。
29.项目运营组：指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。
30.专家顾问团：指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。
31.系列广告策略：就是预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。
32.店面：是商店建筑物本身的整体物质面貌，包括商店招牌，入口处、橱窗、商店规模及高度、建筑材料等内容。是商家通过门面向消费者呈现最基本的形象。
33.商铺：经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。
34.商业街商铺：商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
35.市场类商铺：在这里特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。
36.社区商铺：指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
37.住宅底层商铺：指位于住宅建筑底层（可能包括地下1、2层及地上1、2层，或其中部分楼层）的商用铺位。
38.百货商场、购物中心商铺：指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
39.商务楼、写字楼商铺：指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。
40.交通设施商铺：指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
41.商铺投资：指进行商铺购买、租赁的行为。
42.商铺投资回收周期：指商铺投资者以一次资本投入，然后在长期租赁经营中回收投资的时间跨度。
43.转租：指投资者从商铺租户手上租商铺的投资方式，目的也不是为了自己经营，而是为了出租的投资方式。
44.物流中心：是公司优化分销渠道、完善分销网络、进行业务重组的结果，同时也是第三方物流理论得到应用的产物。
45.SP：Sales Promotion，中文翻译即销售促进或营业推广、销售推广。指在给定的时间和预算内，在某一目标市场中所采用的能够迅速产生激励作用，刺激需求，达成交易目的促销手段和措施。
46.价格折扣策略：挑战者的一个主要进攻策略是以较低的价格向顾客提供与市场领导者相类似的产品。
47.廉价产品策略：用很低的价格向顾客提供质量普通或质量不高的产品和服务。
48.声望策略：市场挑战者可以开发出比市场领导者品质更优的产品，并且标定更高的价格。
49.产品繁衍策略：挑战者可以通过推出大量不同式样的产品，向顾客提供更多的选择来追逐领导者。
50.集客：指为商业经营的目的而针对消费者生活需求，充份利用商业设施，最大限度地吸引消费者，使他们有计划地在此消费金钱及时间。
51.市场定位：是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。
52.营销组合：是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。
53.市场营销实施：是指为实现战略营销目标而把营销计划转变为营销行动的过程。
54.市场营销控制：包括估计市场营销战略和计划的成果，并采取正确的行动以保证实现目标。
55.差异化营销：是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。
56.形象差异化：即企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。
57.市场差异化：指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。
58.市场细分：是根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场“
59.同质市场：是指消费者对产品的需示大致相同，如消费者对大米、食盐等的需求差异极小。
60.异质市场：指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。
61.产品定位：这种定位是针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标识自己的产品，以示区别于竞争者的产品。
62.价格定位：指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。
63.品牌定位：是以产品定位为基础的品牌诉求方式。
64.促销定位：促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。
65.营销战略定位：就是通过规划，制定企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制定一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。
66.区别营销：是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润消费者的产品。
67.定制营销：是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣“，提供差别化需求商品和服务需求。
68.一对一营销：是针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一“地提供个人化商品和服务。
69.撇脂定价法则：是将新产品价格定得较高，尽可能在产品寿命周期之初赚回最大利润。
70.牺牲商法：指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉，从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。
71.无缝营销：为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。
72.越轨营销：是在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、异想天开等行为，制造轰动性社会效应，用最小的投入，为企业和产品赢得扬名的机会。
73.直效营销：是营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。
74.实时营销：是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功。
75.商业组织体系建设
根据商业企业的市场环境、物业状况、业态定位、市场定位和企业目标等，进行管理的组织架构、部门的职能划分、岗位设计、定岗定编、定职定责。
76.商业制度体系建设
根据不同商业企业的管理的特点和需要，制定商业企业的各项规章制度和管理办法，有效地控制和管理商业企业的各个岗位、程序、环节和各方面的工作，确保管理的有序、规范。
77.商业流程设计
对现代商业的商品流、票据流、资金流、信息流进行合理地设计，确保流通环节的简洁、规范和通畅。
78.商业招商招租
为商业企业提供主力店、次主力店、国内外品牌的招商、精品店铺招商及配套功能区的招商。
7.商业经营管理
根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入我们自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。
80.商业营销策划
根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制定、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、CS整合营销。
81.商业管理诊断
针对商业企业在不同的管理阶段存在的问题进行调查分析、诊断研究并提供问题解决方案、管理模式设计、管理升级。
82.消费市场调查
对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。
83.品牌代理
为国内外知名品牌制定品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。
84.商业连锁发展规划
研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国内实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。
85.商业市场调查
对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。
86.功能规划设计
根据商业企业的整体规模、市场现状、开发目标，进行项目的功能定位、功能布局以及各功能项目的关联性控制。
87.商业业态定位
根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。
88.楼层定位
根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。
89.动线设计
对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。
90.环境设计
对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。
91.一次装修咨询
对商业项目一次装修中的天、地、柱、墙、暖通、给排水、强电、弱电、消防、安防、广播、配套设施方面的设计、建设进行顾问咨询。
92.二次商装指导管理
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