个人银行贷款如何办理（通用12篇）
申请贷款
1.准备资料。个人首先准备好向银行贷款所需的资料 包括借款申请书、客户的身份证、户口薄、收入证明、婚姻状况证明等材料（有配偶的客户，还需提供配偶的身份证和户口薄）如果是抵押贷款的客户，需要出具抵押物的产权证；如果是免担保贷款的客户，需要提供良好的信用记录
2.二：办理申请。准备好相关资料后，客户可以到银行或银行委托的律师事务所操持贷款申请向银行交验相关资料和客户交纳各项费用后，客户需要与银行签定贷款合同，并以此作为约束双方的法律性文件
3.3 货款审查。如果是购房贷款，首先由银行委托的律师事务所对客户申请进行初审，如果合格则由银行进行最后的贷款审批；如果审查不合格，则银行将退回客户的相关资料和所收取的费用
4.4 办理其它法律手续。除合同之外，客户还需办理一些法律手续。如果是抵押贷款的客户，客户需要在银行进行抵押物的抵押登记和备案，以备将来查询
1.抵押/质押贷款:房产抵押贷款、房产质押贷款、保单权利质押贷款、
2.实盘外汇账户质押、理财产品质押贷款、存单质押贷款、国债质押贷款
3.消费贷款:综合消费贷款、车库车位贷款、住房装修贷款、汽车消费贷款
4.助业贷款:经营类贷款
5.助学贷款:留学贷款、商业助学贷款
6.信用贷款:个人信用贷款
7.委托贷款:个人委托贷款
在保单的质押贷款中, 需要注意几个问题:
有具备储蓄功能的分红险、养老险及年金保险具备现金价值, 而且缴费超过1-2年后才有资格申请贷款。而消费型保险, 比如意外险和医疗费用险等不具备现金价值的保险, 不能通过质押获得贷款。
一般情况, 质押贷款额度可以达到70%-90%, 抵押贷款额度最高只能达到70%, 贷款期限为半年。质押和抵押最大的分别是保单是否暂时交与对方持有。
贷款执行的利率在各保险公司略有不同, 一般为人民币一年定期存款的利率上浮2%。目前多为4.4%-5%, 略低于银行6个月贷款利率。
手续简单, 只要携带保险合同原件、最近一次保费缴费凭证、身份证明原件, 到保险公司柜台提出质押贷款申请, 填写《保全作业申请书》即可。一般3天内就可以拿到贷款, 保险公司会将贷款划入指定的银行账户或以现金形式支付。
可以提前还款, 到期仍有困难的可以续借, 但可能会有些附加的要求。比如还清利息等。也可以在偿还贷款后循环借贷。
在保单质押贷款期间, 保障功能仍然有效。出险, 仍然可以像保险公司理赔, 也不影响保单分红等利益分配, 按需要偿还本利后才可以领取。
关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范
1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析
当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：
1.1违约还贷风险
违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。
信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。
1.2提前还贷风险
提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。
1.3操作风险
商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。
2.我国商业银行房贷风险防范对策
2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制
加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。
加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。
2.2建立个人住房贷款风险预警系统
房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。
2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系
房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。
建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）
参考文献
[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.
[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.
[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.
一、本地户口借款人须提供的资料：
（一）已婚人士须提供的资料
1、借款人及其配偶的有效身份证（现役军官提供军官证）；
2、借款人及其配偶的户口簿主页、索引表、登记卡（现役军官可不提供）；
3、借款人及其配偶的结婚证；
4、借款人及其配偶的收入证明（夫妻双方的所有贷款月还款额控制在家庭总收入的50％以内）及近一年的工资明细（银行代发工资的存折明细或卡明细）；
5、借款人所购房屋首付款收据；
6、济南市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明。
（二）单身人士（未婚、离异、丧偶）须提供的资料
1、借款人有效身份证（现役军官提供军官证）；
2、借款人户口簿主页、索引表、登记卡（现役军官可不提供）；
3、借款人未婚的，提供单身证明原件（由户口所在地民政部门婚姻登记处提供）;借款人离异的，提供离婚证或法院判决书；借款人丧偶的，提供配偶死亡证明（户口簿上注明的，可不提供）；单身人士须签署我行的单身具结声明书；
4、借款人收入证明（借款人名下所有贷款月还款额控制在本人收入的50％以内）及近一年的工资明细（银行代发工资的存折明细或卡明细）；
5、借款人与开发商签订的购房合同及首付款收据；
6、济南市房管局开具的房屋登记信息查询结果证明。
工商银行个人担保如何办理呢?很多人在办理担保的时候由于对办理的流程了解是不很全面导致在办理的时候费时费力，为了更好的防止此类情况的发生，我们以工商银行为例来了解一些个人在办理担保的时候该如何办理。
六行万通担保金融顾问介绍，个人担保是中国工商银行向客户发放的用于客户合法经营活动所需资金周转的人民币担保信贷。那么，工商银行个人担保如何办理呢?
申请条件：
1、具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18(含)--60周岁(不含)之间。外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业。
2、具有合法有效的身份证明、户籍证明(或有效居住证明)及婚姻状况证明;
3、借款人具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或者企业法人营业执照;
4、具有稳定的收入来源和按时足额偿还借款本息的能力;
5、具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在工行及其他已查知的金融机构无不良信用记录;
6、能够提供借款人认可的合法、有效、可靠的担保;
7、借款人在工行开立个人结算账户;
8、工行规定的其他条件。
委托办理银行贷款协议书
委托人（以下简称甲方）：
受托人（以下简称乙方）：
经甲乙双方友好协商，本着平等互利的原则，就甲方委托乙方代为办理下述物业的相关贷款手续等事宜，达成如下协议。
（办理银行：①
②
③
甲方承诺：本人或本单位是上述物业的合法产权人或经过合法产权人同意并授权甲方委托乙方办理本次贷款并签订本协议书
甲方同意委托乙方代为办理上述银行贷款全程服务，并同意完全配合乙方在办理过程中提供有关所需呈交的文件、到场、签署等手续，否则被视为违约。乙方本次为甲方申请的贷款金额约为：
万元（银行终审为准）。
服务佣金：甲方同意向乙方支付贷款服务佣金为贷款金额的 %或
元，甲方同意在银行审批通过后，一次性支付给乙方，否者乙方有权终止一切服务，并追究甲方违约责任。
支付方式，按二次付清：
第一次：双方签订本委托协议时，乙方正式进入代理程序，甲方交纳定金￥
元整（大写：
元整），若代理成功，此定金自动转为服务佣金。
第二次：在乙方将甲方资料交银行申请，银行审批通过后，甲方必须将服务佣金的余额一次性付给乙方，方可办理后续手续，否则乙方有权不配合甲方办理后续事宜。
若甲方未按合同约定的支付方式支付贷款服务佣金，视为违约，每拖欠一天，按实际应收服务佣金的5%支付乙方逾期违约金，甲方承担乙方的所有损失及法律责任。违约责任：甲方在签订本合同后不能准时到场；在需到场时以各种理由推辞，拒不 到场等导致乙方不能正常开展此笔贷款的工作；乙方在进入代理程序后，甲方不能提供银行要求的其他办理贷款的相关资料、证明或提供证明等资料不属实、不完整；不按银行要求购买保险、理财产品或其它回报等；当此笔贷款通过银行审批后，需要到办理后续手续时，甲方不到场、不配合等，视为违约，需赔偿乙方所有已经生产的费用及违约金人民币￥
元整（大写：
元整），定金不予退还。办理过程中，因国家宏观调控等政策原因无法为甲方办理的，乙方不视为违约。其他约定：
（1）乙方承诺：除支付本委托书的第四条约定服务佣金外，甲方同意于银行放款当时向
一、需要办理贷款的项目：信用类□，抵押类□地址：
代办委托书
乙方一次性支付贷款金额的 %或
元作为乙方办理本笔贷款的综合服务费。
八、如因为甲方的征信原因造成本次贷款无法办理，定金不予退还。
九、委托时限：直至本笔贷款办理完毕，双方履行协议内容后，本协议自动终止。
本协议书经甲乙双方在充分理解并认同的基础上签字确认，本协议书一式两份，甲方、乙方各执一份。甲乙双方同意如本协议书而产生的纠纷，首先通过好友协商，双方协商无（2）
签定本委托协议书5个工作日内，甲方必须按银行要求，备齐所有贷款相关资料。
法解决时，可向乙方所在地人民法院提出诉讼。
甲
方：
委托代理人：
签署地点：
乙
方：
委托代理人:
签署时间：
各家商业银行看准个人住房贷款的巨大市场展开营销,营销的重点放在房地产开发商和项目楼盘上,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。随着个人住房贷款业务发展,这种传统的营销模式已经不能适应新的形势,如何采取有效的营销策略,发展个人住房贷款业务,在激烈的金融竞争中占据有利地位,已成为商业银行必须思考的问题。为此,笔者从个人住房贷款的特点出发,结合市场实际情况,对营销策略的创新进行阐述。
一、个人住房贷款特性
1、附属性。个人住房贷款依附于住房消费,没有住房消费就不存在因为购买力不足而产生的对个人住房贷款的需求。个人住房贷款只有同特定住房的购买行为相联系,才有其存在的意义和价值。销售势头好的楼盘,个人住房贷款的需求才会旺盛;如果滞销,个人住房贷款必定少有人问津。
2、价格固定性。个人住房贷款的价格,即贷款利率,由人民银行统一规定。各家商业银行所出售的个人住房贷款产品都执行统一定价。这一特性使个人住房贷款的市场竞争出现有别于其他产品市场的局面,由价格竞争转化为其他方面的竞争,如贷款发放条件、资格审批效率、还款手续繁简等。
3、收入实现的特殊性。个人住房贷款收入的实现并不是在出售当期实现,而是在贷款期间陆续实现,直至贷款期限终结才能实现全部收入。要想实现个人住房贷款收入,必须以贷款安全收回为前提,如果贷款不能按时收回,收入就不可能实现。所以,个人住房贷款营销的目的,是在保证安全性基础上实现最大限度地销售。
4、长期性。个人住房贷款周期最长可以达到30年,一般在15-20年左右。售后服务将是产品本身的重要组成部分。在贷款期内,借贷双方将可能遇到提前还款、贷款转让等诸多情况。售后服务的好坏以及贷后管理的优劣,将在一定程度上影响产品的销售。
5、同质性。个人住房贷款业务的核心集中在资格审查、贷款成数、贷款期限、贷款金额等几个方面。而各商业银行在上述内容上,都需遵照中央银行制定的统一标准执行,因此各家银行所提供的个人住房贷款产品存在明显的同质性。
二、个人住房贷款现行营销方式及存在问题
1、现行营销方式。目前,个人住房贷款普遍采取的营销方式是:由房地产开发商就其开发的楼盘提出融资申请,经银行审批同意后,同银行签订贷款合同;该楼盘开盘销售后,购买个体再到融资银行办理个人住房贷款。在这种操作模式下,逐步形成了以开发商为主要营销对象,以特定楼盘为载体,以推动策略为主要促销手段的营销方式。
以开发商为主要营销对象,是指商业银行对个人住房贷款的营销,主要针对开发商,而不是房产的购买个体。银行通过各种营销手段,满足开发商资金需求,以获得对该楼盘提供个人住房贷款的权利。
以特定的楼盘为载体,是指商业银行提供的个人住房贷款,明确指向同银行签订贷款合同的特定楼盘。融资银行要求对该楼盘的购房者提供独家个人住房贷款,购买个体对贷款银行没有选择权。
以推动策略进行促销,是指商业银行积极将产品推到开发商手上,再通过开发商将产品传递到最终消费者手中。开发商间接充当着批发商的作用。
2、现有营销方式下存在的问题。随着整个房地产市场和个人住房贷款业务的发展,这种营销方式已经不适应业务发展的需要,突出表现为以下三个矛盾:
一是开发商行为的短期性同个人住房贷款收入实现的特殊性之间的矛盾。对于开发商而言,个人住房贷款仅仅是促销的手段,是吸引消费者购买房地产的诱饵。贷款的成数、期限、审批通过率、办理时间和最高限额等等都是为了一个终极目标:在最短时间内实现销售收入的最大化,其行为具有短期性的特点。而对于银行而言,个人住房贷款销售收入实现的特殊性决定了,银行不仅要在现阶段将贷款放出去,更重要的是保证将来能够顺利收回本金和利息。在市场竞争日益激烈的情况下,两者之间的矛盾日益显现,开发商对银行形成倒逼:如果银行不能满足开发商的要求,就可能丧失该楼盘的个人住房贷款业务;如果满足开发商的要求,则意味着审批机制的弱化和贷款风险的增大。
二是产品同质性和品牌营销之间的矛盾。对消费者来说,各家商业银行提供的个人住房贷款产品没有任何区别,缺乏个性化和差别化。同时,由于银行给予开发商资金支持,开发商也会给予银行独家按揭的权利,因此个人住房贷款市场完全成为卖方市场,消费者没有选择银行的权力。而品牌营销是市场竞争发展到一定阶段的必然产物,商业银行已经开始对个人住房贷款进行品牌化经营,其实质就是产品内涵的个性化和差别化。产品的同质性,是品牌营销的大忌,品牌定位、品牌取向和品牌意识不可能建立在同质产品的基础上。
三是业务发展和风险防范之间的矛盾。个人住房贷款现行的营销模式使业务的发展和风险防范出现一个重要的中间环节:开发商。一方面,通过对大型房地产开发商和楼盘的营销,商业银行可以实现个人住房贷款业务的快速发展,另一方面,使得贷款风险集中于开发商和楼盘。目前,开发商风险和项目风险已经成为个人住房贷款的首要风险。一旦发生开发商操纵假个贷或楼盘烂尾,银行将面临巨大损失。贷款风险迅速累积的局面已经严重影响到个人住房贷款的可持续发展。
三、个人住房贷款业务发展的最新趋势
(一)大型房地产项目的出现,使一家商业银行垄断一个房地产项目的个人住房贷款业务的局面被打破。随着房地产市场的发展,开发商和房地产项目呈现大型化发展趋势,其个人住房贷款需要的资金量,动辄数十亿元。如此大的资金需求,往往是中小商业银行所不能承受的,即使是四大商业银行,也不可能同时承受数个大型项目。因此,开始出现由几家商业银行共同提供个人住房贷款的局面。
(二)二手房个人住房贷款的发展,打破了以楼盘为载体的局面。二手房市场近年来迅速发展,在某些地区已经超过一手房市场的交易量。二手房贷款的特点在于房源分散,商业银行无法按照楼盘进行划分,而是将中介公司视为开发商进行营销和管理,按楼盘贷款的局面被打破。
(三)房地产各项法律法规、规章制度的健全和完善,使开发商在个人住房贷款贷后管理中的作用逐步弱化。期房抵押登记备案制度的建立和完善、现房抵押登记制度的健全和政府房地产信息系统的建立,使贷款风险防范的外部环境逐步得到改善,通过开发商协助进行贷后管理和防范风险的必要性正在弱化和减小。
(四)随着市场竞争的日益剧烈,对开发商的促销的手段和方式已经达到瓶颈。从个人住房贷款本身来说,贷款成数、贷款期限、贷款金额、贷款办理效率等四个方面突破的空间极为有限。商业银行已经开始将创新的方向指向个人客户,推出贷款后期的转按、加按等业务,丰富贷款品种。
四、个人住房贷款营销创新
由于目前营销方式的不适应和市场出现新变化及新趋势,针对个人住房贷款业务的特点,有必要推出新的营销方式,即以个人客户为主要营销对象,以具体的购房行为为载体,以拉引为主要促销策略的新的营销方式。
以个人为主要营销对象,是指商业银行直接面对贷款个人进行营销。营销的目的是为了满足个人住房消费的融资需要。
以具体的购房行为为载体,就是要打破贷款按楼盘进行划分的限制,实现不指定楼盘的个人住房贷款。个人能够自由选择贷款银行。一个楼盘可以由多家银行提供个人住房贷款。
以拉引为主要促销策略,要求银行针对个人客户差异化、个性化需求,增进产品种类和功能。通过消费者的需求增长,拉动开发商对银行业务的需求。
新营销方式的转变,需要从以下几方面入手:
(一)打破个人住房贷款的楼盘限制,是实行新营销方式的关键。1、建立房地产信息库,全面了解整个地区的房地产市场情况。在个人住房贷款发展初期,由于对整个市场的不了解和防范风险的考虑,有必要严格对每一家开发商和每一个项目进行审查,但随着市场的发展,银行接触的开发商越来越多,经办的房地产项目越来越多,经办人员的经验越来越丰富,对整个房地产市场的了解越来越全面。有数据显示,一个地区80%的开发量由20%-30%的开发商完成。一家银行如果能够掌握4 0%以上的开发商,该地区绝大多数房地产项目就可被覆盖。在此基础上,个人住房贷款完全可以打破楼盘限定,针对购房行为提供融资服务。2、改变合作楼盘的审查方式,变核准制为准入制。现阶段由于个人住房贷款以具体项目为载体,银行在放贷前对该项目进行严格的审查。这种核准制的进入方式,人为造成各银行之间按照项目进行个人住房贷款的分割,同时,一旦项目发生风险事件,个人很可能会拒绝归还贷款,造成整个项目的大面积逾期。所以,应该将目前的核准制转变为准入制,任何开发商都可以用新开发楼盘向银行申请合作,与银行签订合作协议。
(二)改变创新方向,拓展中间业务领域,开展收费服务。银行要改变目前抢大开发商、抢大项目的营销策略,改变对开发商过分迁就,放弃风险防范进行盲目创新的局面。将创新的方向转向为个人客户提供优质服务上来。积极拓展收费性的中间业务,压缩免费业务,提高开发商准入门槛。
1、创新还款方式。目前,商业银行大都只提供等额本息和等额本金两种还款方式,不能满足客户需求,应针对不同情况,开发等额递增(减)、等比递增(减)、先息后本、先本后息、按季还款等多种还款方式及各种还款方式的多种组合,为个人客户提供个性化、差异化的服务。2、设计贷款方案。贷款品种不断丰富,即使同一种类之间也将会有较大差别,如采用不同的还款方式,贷款方案设计的需求就会应运而生。应根据客户财力的变化趋势,合理选择贷款品种和还款方式,设计一套完整的贷款方案,实现资源的最佳配置,为个人住房贷款的增加一项增值服务。
(三)以品牌营销为核心,进行全面营销。对个人客户开展直接营销的重点是品牌营销,品牌营销的实质是服务营销。从某种意义上来说,房地产开发商并不看重个人住房贷款的品牌,他关心的是商业银行对其资金支持的力度。而个人客户却不同,在获得银行贷款的同时,他还必须考虑在长达20年以上的还款期内,银行能够提供怎样售后服务。一个好的个人住房贷款品牌并不在于它是否能够无限度地满足个人的资金需求,而在于其所提供的基本服务和增值服务价值。商业银行应该走品牌化服务的道路,面向购房者开展品牌营销,认识到品牌价值的购房个人会对开发商形成新的倒逼,要求在该项目能申请到具有优势品牌的个人住房贷款。
【关键词】商业银行；个人贷款业务；风险管理
目前，个人贷款业务在我国商业银行的业务之内不断发展，对个人贷款业务所面临的风险的管理要求也越来越高，已有的风险管理体系已经不能够满足，对其进行改善和提高已是迫在眉睫的事。
一、个人贷款业务风险分类
（一）操作风险。操作风险是指由于内部工作人员的失误，或者是因为银行内部使用的程序或者是系统保护不够全面，或者是由于外在事由所导致的直接、间接的风险。
（二）市场风险。指因汇率、股指、利率、物价等市场因子的变化而造成的不确定的金融资产收益。
（三）信用风险。广义的信用风险是指对方处于某些原因不愿意或者无能力履行合同、不按时、不能全额支付，从而导致的违约，使得银行、投资方造成了一定的损失，即为违约风险。狭义的信用风险指的是借款者没有按照合同期限偿还而造成的违约，从而导致经济主体产生了经营风险，即信贷风险。
二、个人贷款业务风险管理存在的问题
（一）信用风险管理
1.信用风险识别技术落后。目前我国的信用分析和信用风险计量技术主要是使用专家分析和计算贷款风险度的方法进行的，依旧处于传统的比率分析阶段，已经无法满足如今银行全方位的、非静态的管理要求了，因此，建立新的动态信用风险计量模型在我国已变得迫在眉睫。
2.信用风险缺乏处理手段。在个人贷款被发放出来之后，我国商业银行除了被动地接受风险之外，已别无他法。这种一味地接受风险的被动行为，往往会导致我国商业银行在出现了经济大周期波动或者发生了某种市场因素急剧变动的时候遭受到巨大的风险损失。
3.信用风险没有健全防范机制。当下，我国商业银行不健全的信用风险防范机制主要表现在：存在不足的外部监管、信用风险内控机制缺失、制度不够健全的外部交易以及法律不完备的信用管理等现象。这些现象造成它无法从其源头上对信用风险采取防范措施，从而也就不能够有效控制信用风险的增量。
（二）操作风险管理
1.操作风险管理理念错误。操作性风险仅包括由银行工作人员的主观因素而引起的风险，具体表现为操作失误、违法行为、越权行为及流程因素等，其流程执行不严格。
2.治理和激励机制不合理。商业银行业务经营的中心任务就是持续不断地拉存款，整个的管理、经营思维就是一位追求利润最大化，上至行长，下至一般业务员，为了提升自己的营销业绩，取得更多的奖励，宁愿为客户提供一些“特殊服务”，哪怕是违规甚至是违法，从而对于风险控制方面的工作就采取了忽视的态度，时间久了就在全行形成了一种不正确的意识，即重发展、轻风险，进而导致银行的经营倾向步入了严重的短期化。
3.内控制度缺陷。内控制度缺陷主要指的是出于商业银行内部的某些原因而导致的风险，主要表现在以下三个方面：
（1）内控规章制度不健全，在内控制度的认识上存在偏差。
（2）内控制度难以落实，内控机构缺乏权威性。我国商业银行内部的稽核体制还没能完全顺畅，不能有效配置审计资源，审计人员的素质也普遍偏低，其所具备的权威性和稽审智能自然就不能得到充分的发挥，无法起到及时查错防漏、有效控制风险的作用。
（3）所属分支机构不能有效的监督决策管理层人员。
（三）市场风险管理
1.对市场风险认识偏差。市场风险管理是指对市场风险进行全过程的识别、计量和控制，但目前在对其认识上还存在如下偏差：虽然已经开始研究个人贷款的部分品种的定价，但是由于风险计量模型的建设进程不够快速，没有科学合理的定价依据，就需要加强其议价能力；管理市场风险的技术手段没有形成体系、专业人员的素质不高；在计量系统的建设方面以及对数据的积累力度都不够，缓解、规避风险的手段、方法均比较落后。
2.缺乏科学的风险管理体系。当下，许多商业银行还未成立其独立的风险管理部门，更没配有具备专业职业素质的风险管理经理，各业务部门依旧是各自为政、分头管理。无论是信贷管理部门，或者是资金管理部门，还是内部稽核部门，都无法承担独具权威的个人贷款业务的市场风险的管理职能能力，在风险管理以及内控制度建设方面均缺乏合理性、科学性、系统性和前瞻性。
三、解决个人贷款业务风险管理问题的对策
（一）信用风险防范对策
1.加强社会法治建设。在个人贷款业务中，存在许多与法治紧密联系的问题，法治是生态环境中最重要、最直接的影响因素之一。因此，从国家的角度来说，想要改善个人货款的生态环境，需要建立出法律维护体系，进一步对其进行规范、调整。在法规的建立上需要体现出债权人的利益保护原则，妥善保护投资者跟债权人的切身利益。总之，执法部门必须秉公执法，不断提高其执法水平，全面防范信用风险。
2.建立个人贷款业务信用风险控制体系。建立个人贷款业务信用风险管理系统需要构架“信息化和产业化相结合、内外相辅”的制度平台，即：信息环境、产业程度、内部约束和外部约束。前两者是依托于配套设施而言的，要求对个人信用的管理要有凭有据。
（二）操作风险防范对策
1.严格个人贷款业务程序。面对当下我国的个人信用制度尚不健全的情况，银行在开展个人贷款业务时，不仅要严格审定借款人的借款资格跟还款能力，还要充分判定借款人的短期、中长期偿债能力。
2.营造风险控制文化。风险控制文化是一种统一的、既定的行为规范，是商业银行中的所有员工都应当严格遵循的，上至行长、下至一般业务员，都要清晰了解银行在风险管理上的操作政策，有效理解银行所面临的个人贷款业务方面的风险敏感程度，成功掌握银行承受风险的水平。
3.建立资产与负债管理体系。资产负债管理是具备其特有的目标的，即使其达到流动性、安全性、盈利性的统一，并得到协调发展，接着对银行的资产负债表实施综合的、动态的、独具前瞻性的全面平衡管理。
四、结语
伴随商业银行不断发展的个人贷款业务，其风险也正在日益显现。因此，加强对商业银行个人贷款业务风险管理的研究力度，是商业银行不得不认真面对的课题。通过本文的研究，希望能够帮助商业银行实现风险控制，提高个人贷款业务的风险管理水平。
参考文献
[1]王莹.商业银行个人贷款业务流程研究[D].首都经济贸易大学，2010.
[2]吴志.个人贷款业务贷后管理的现状及对策[J].中国房地产金融，2010，（06）.
[3]裴瑾.我国商业银行供应链金融业务研究[D].首都经济贸易大学，2010.
一、购房者夫妻双方须提供的个人资料：
1、身份证（军官证、士兵证等）、户口簿（包括户主联）、结婚证原件及复印件
2、由工作单位出具的工资收入证明（须加盖单位公章）；收入较高的话需提供佐证材料；
3、离婚者须提供离婚证或离婚判决书原件及复印件，并且需提供民政局出具的单身证明；到法定结婚年龄尚未结婚的需提供民政局出具的单身证明；
4、外地户口在宜兴工作的，须提供在宜兴最近一年的纳税证明和社保证明；
5、提供房产局出具的借款人夫妻及未成年子女的房产查询函
6、工资收入证明的佐证材料包括：公司营业执照、公司章程、个人卡、折流水、企业流水、房产证复印件、租房协议等
7、在我行办理借款人名字的借记卡用于还贷
8、首付款付款证明，需提供刷卡日前一月和后一月的流水
8、银行要求的其他资料
二、购房者须提供的房屋资料（原始件）：
1、购买房地产开发公司商品房的已备案购房合同2份
2、购房预付款发票
（一）贷款对象
具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民；
港﹑澳﹑台居民及在中华人民共和国境内连续居住一年以上的外籍人士,同时须
满足国家对境外人士购买商品房的相关要求.（二）贷款条件
具有合法有效的身份证明. 年龄加贷款年限不得超过70周岁. 具备按时偿还贷款本息的能力.偿还住房贷款的月支出不得高于月收入的50%,且
月所有债务支出不得高于月收入的55%,或扣除每月所有债务支出后的剩余可支配收入不低于5000元.（三）有以下情况之一，原则上不予放款:
信用卡近6个月内有连续逾期3期（含）以上记录，或贷款近24个月
内有连续逾期3期（含）以上记录；
信用卡近12个月内累计逾期6期（含）以上，或贷款近24个月内累计
逾期6期（含）以上；
信用报告上显示涉及贷款安全的诉讼信息或不良公共事业记录；
列入银联个人信用联网提供的黑名单；
属于公安局提供的有犯罪记录登记在案人员；
其他降低借款人信誉的情况。
对有逾期记录的，应根据逾期原因及情况适当提高定价。
（四）贷款利率：
商业贷款基准利率：6.55%但对第二套房屋贷款时在基准利率基础上上升10%（贷款利率以签订合同时利率为准）
（五）特殊规定：
暂停第三套住房贷款（需要在户籍所在地开取无房证明）
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款
交通银行重庆分行两江新区支行
关键词：银行信贷;房地产供需;灰色理论
与上市融资、信托、产业基金等国际房地产融资方式相比，我国目前的房地产融资主要以银行信贷为主，银行业贷款总量增长过快导致信贷风险加大，在经济周期波动等因素影响下，贷款质量可能下滑，为此央行对我国商业银行采取了更加严格的信贷监管与控制。本文针对银行个人住房贷款这个热点问题进行研究，这对控制我国银行业系统风险具有重要的参考价值。
一、我国商业银行个人住房贷款现状
近几年我国房地产产业快速发展，导致银行信贷资金规模逐年大幅度增长。2010年房地产开发资金为72494亿元，比2009年同比增长了25.4%，其中贷款金额为12540亿元，同比增长了10.3%，贷款资金额占房地产投资总额的17.3%。这些数据说明，中国房地产市场对银行信贷资金存在巨大的依赖与需求。国务院于2010年1月10日发布针对房地产市场的“国十一条”，在严控开发商囤地、力图降低企业杠杆率的监管框架下，对房地产开发领域的信贷也更加严格谨慎。同时，央行在继续实施适度宽松的货币政策的前提下，要求商业银行严格执行有关个人住房贷款政策。虽然2010年年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，增速超过各项贷款余额增速7.6个百分点。2011年1月，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从落实地方政府责任、强化差别化住房信贷政策等8个方面提出了更加严格的要求，被称为"新国八条"。可见政府调控措施进一步深入，截止2011年年末个人住房贷款增长放缓，比2010年增加8321亿元，同比少增4618亿元。
二、灰色理论模型与我国银行个人住房贷款规模的实证研究
1.灰色预测模型基本理论
房地产价格是对市场状况最基本、最直接的反映,其总是处在不停的波动变化之中,这也使得其预测变得较为困难。1982年由邓聚龙教授创建的“灰色系统”理论则较好地解决了这个问题。灰色预测法是“部分信息已知,部分信息未知”的“小样本”“贫信息”不确定性系统为研究对象,主要通过对“部分”已知信息的生成、开发,提取有价值的信息,实现对系统运行的正确的认识及预测。因而,可以利用灰色预测方法,建立GM(1, 1)模型,对我国银行个人住房贷款规模进行建模和预测。
2.数据说明
文中2004年至2012年1-5月份个人住房贷款余额量数据来源于2004年至2012年1-5月份中国人民银行《中国货币政策执行报告》，相关数据如下图所示。
图 2004年至2011年全国个人住房贷款余额数据
由上图能够看出，有关个人住房贷款余额的数据则表明2000年至2012年1-5月份个人住房贷款余额稳定持续增长，特别是我国经济从08年金融危机中逐步复苏后，2009年个人住房贷款余额量同比有了45.3%的较大增幅。2012年中央政府通过连续两次降准和降息的方式释放货币流动性，逐渐满足房地产市场刚性需求和改善性需求，同时持续加强预调微调力度，使得存款准备金率处于近年较高水平，使得2012年1-5月份个人住房贷款与2011年之前相比增长幅度放缓。
3.利用灰色模型预测银行信贷规模
房地产市场的供需状况虽能直接客观地反映市场状况，但受复杂的经济环境、国家政策与信贷措施等宏观和微观因素影响，使得对其预测变得极为复杂，本文首先利用2004年到2011年的数据，通过建立GM(1，1)模型对我国2012年末银行个人住房贷款规模进行预测。具体分析见下表：
表 GM（1，1）模型估计结果
经计算四次残差序列的平均相对误差为4.937451%，最小绝对误差仅为0.54593%。可见序列的估计参数精度较高，并且稳定性较高，波动小，因此可用于预测数据。由上述预测数据可得到灰色预测模型结果a=-0.2224,b=1.183074,时间相应函数GM(1，1)：x(t+1)=6.908991*e^(0.222424*K)-5.318991。
由预测模型可得到2012年末的银行个人住房贷款规模为8.16万亿。这预测值表明如果按照原来的信贷政策，2012年的个人住房贷款将表现为加速增长，也表明未来我国房地产市场对于信贷资金需求仍然比较强烈。目前我国商品房依然处于需求大于供给的市场状态，符合商品房刚性需求理论，这势必也会影响我国商品房的价格。
其次，由2012年1-5月与2011年末的信贷增量0.13万亿，可以计算2012年末信贷规模的政策目标为6.72万亿。由此可以得出预测值与政策目标间相差1.44万亿，从宏观货币政策方面抑制个人住房贷款的增加仍然存在巨大的挑战性。未来的工作是进一步分析银行信贷与商品房供求之间存在的关系，为降低银行贷款风险与遏制房价增长所采取的措施提供进一步实证依据。
三、银行信贷问题提出的建议
上述研究结果表明个人住房贷款扩张的状况将持续存在，并由此带来银行资产质量恶化的风险。《巴塞尔协议III》体现了后金融危机时代全球对银行业风险的反思及银行业风险监管标准提高的趋势。为实现促进经济发展和维护社会稳定的“双重目标”。在我国目前存在国内外经济形势的不确定性、房地产价格泡沫和产业结构调整等构成的复杂经济形势下，如果银行个人住房贷款持续扩张，将导致关注类贷款集中增长，加剧转化为不良贷款的数量，从而给我国银行业造成巨大的系统性风险。中国银行业必须建立以资本和风险管理为核心的长效机制。因此建议从以下方面改善房地产供需状况，促使银行信贷保持适度规模，降低银行系统风险。
1.加强第二套住房购房信贷管理。提高第二套住房贷款的最低首付款比例和购房贷款利率，规定贷款最低首付款比例不低于60%，贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率水平。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。
2.严格控制房地产建设项目投资信貸。各商业银行应加强对房地产企业开发贷款的审批力度，强化贷前审查和贷后管理，做好信贷风险管控工作。即对贷款申请者的资信程度、贷款用途、贷款偿还能力等在贷款发放前要做好调查，以免因信息不对称使贷款成为不良资产；同时为降低房地产领域的投机活动，贷款发放银行要加强贷后管理，监督资金的投放使用。
参考文献:
[1]中国人民银行.《中国货币政策执行报告》[R]，2004-2012.
[2]邓聚龙:灰理论基础[M].武汉：华中理工大学出版社，2002.
[3]邓聚龙:灰色系统理论教程[M].武汉:华中理工大学，出版社，1990.
[2]夏志琼 杜国林:正视信贷扩张风险[J].新财经，2010-11.
[3]国务院办公厅:《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》[R].2011-01.
[4]城乡建设部:《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[R].2010-04.
关键词：商业银行,住房贷款,信用风险
1 商业银行个人住房贷款信用风险现状分析
随着我国个人住房贷款政策的开放和各个商业银行个人住房贷款业务的更新, 各种住房贷款信用风险也逐渐显现出来, 包括市场风险、交易风险和贷款风险, 各种信用风险都给人们的财产造成了损失。从我国现有的国情况出发, 商业银行个人住房贷款的信用风险与我国的具体国情是紧密相关的。一方面由于我国城市居民的数量不断增多, 仅仅依靠过去的福利分房已经不能满足现在的居民住房需求, 住房消费者在积累了一定时间后再得到政府相关政策时住房消费迅速膨胀。但是值得注意的是根据我国居民的实际收入考虑, 他们的收入和支付能力与现有的真实房价相差甚远。另一方面由于我国商业银行是在八十年代以后才逐渐开始增加个人住房贷款的业务。所以商业银行本身存在着管理和应对个人住房贷款信用风险方面的缺陷, 从管理方法到专业技能都存在一定薄弱环节。所以就导致了商业银行个人住房贷款信用风险。
2 商业银行个人住房贷款信用存在的风险
商业银行个人住房贷款信用风险产生的原因是多种多样的, 但最终的结果都是因为贷款者的违约和银行的损失。主要原因可以分为以下几个方面:
2.1 房地产市场的不稳定性决定了个人住房贷款信用风险的滋生。
由于我国房地产市场价格及其不稳定, 价格的浮动导致居民以各种形式进行违约, 不愿支付按揭贷款, 总是急于购买价格下降的住房, 这样使得商业银行个人贷款业务混乱毫无秩序, 严重影响了银行的贷款信用和住房消费者的财产损失。
2.2 开发商的特殊原因导致个人住房贷款信用风险的产生。
因为各种原因在施工队进行建筑的时候, 出现的工程延期或者缺乏资金无法正常完成, 加之住房本身的结构和设计的不合理以及房屋质量出现的各种问题, 导致地产商无法正常预售。所以在住房消费者进行投诉的同时也影响了个人住房贷款的信用。
2.3 从住房购买者的角度分析, 很多住房购买者购买住房都是
为了投资, 他们往往以相对较低的价格买到住房以后, 当房价再次上涨的时候, 以更高的价格卖出, 获取其中的利润。但是如果房地产的价格因为各种原因突然下跌或者因为政府的各种调控政策都会导致他们不再继续偿还银行贷款, 最终出现信用风险。
2.4 向商业银行申请个人贷款的时候需要提供一定的担保, 主
要目的在于保证能够按期归还贷款本息, 一般都会采取房屋抵押担保的形式, 但是如果抵押物存在问题, 那么就相当于在无形中增加了住房贷款的风险。
2.5 在申请个人住房贷款的时候, 银行会按照一定的利率比例收取利息, 所以利率就是影响还款额的重要因素。
所以国家利率政策的变动会引起一定的信用风险。如果利率在一定时间内提高了, 无形中就增加了还款人的负担, 同时由于就业失业等各种不确定的外在因素也在一定程度上影响了还款人的收入, 所以必然导致高额的贷款无力偿还。而商业银行方面又不想因为利率提高而失去一些客户, 导致银行的盈利处于不稳定的状态。所以说如何能在利率不断浮动的条件下, 做好增加利润的工作是银行工作的重心所在。
3 商业银行个人住房贷款信用风险的管理方法
商业银行个人住房贷款信用风险的管理就是指商业银行的经营者和决策者通过对信用风险进行具体的分析以后, 选择正确的管理手段和方法获得安全效果的过程。商业银行通过对个人住房贷款的风险进行识别和控制等方法有效的预防和排除各种风险, 从而尽可能的避免商业银行的经济损失。所以如果要对风险进行合理的管理就要对目前的风险进行量化, 量化作为风险管理的基础是重要的环节。信用风险量化的作用:对于任何一种金融工具来说, 如果其分析可以被及时准确的预估到, 那么就会避免该风险带来的任何损失。信用风险量化是对风险进行测量的一种方法, 就是通过一些技术和模型对风险进行合理的计算和预测。所以信用风险量化可以通过市场的占有量对风险进行合理的评估, 对社会的资源进行合理的配置, 风险评估并不是说可以完全的避免损失而是这样科学合理的管理方法可以让贷款人和投资人更加全面的了解风险的大小同时避开不必要的风险。所以信用风险量化管理的作用主要总结为以下几个方面:
3.1 信用风险量化可以及时的为商业银行的管理者进行风险决
策提供根据, 同时信用风险量化可以帮助银行及时了解到贷款者的信用情况。
3.2 信用风险量化可以为各种金融工具的定金提供一定参考标准。
在进行贷款业务的时候, 银行必须要对贷款一定时期内的利率水平有一个全面的计划和预测, 如果该银行的价格低于银行的盈亏持平经营利率, 银行就应该考虑是否要放弃该笔贷款的交易。
3.3 信用风险量化为商业银行资产组合提供了依据。
资产组合理论作为金融学的核心, 主要是指利用组合投资进行有效的风险分散, 主要是研究在风险一定的情况下, 在理想收益预算中存在的风险大小。尤其是在商业银行个人住房贷款信用风险的研究中合理的运用资产组合方法可以有效的对贷款进行管理。对于单笔贷款来说, 该方法不仅能够有效的防范由于贷款过去集中而产生的风险, 同时也可以衡量每个贷款人的不同组合给银行带来的受益和利润。
4 结论
综上所述, 如果想建立一套完善科学的商业银行个人贷款信用风险管理方法就要从多方面入手筹划。因此, 我们必须要结合目前银行的具体情况和国情国策, 真正的以减少风险提高信用为思想理念, 真正的将广大住房消费者和银行的利益为核心, 勇于面对个人贷款中存在的各种风险和问题, 运用科学合理的决策方法和管理方法对风险进行适当的评估, 及时的做好未雨绸缪。从而积极探索优化个人住房贷款信用风险的管理体系, 并最终促进我国住房贷款制度的逐步成熟与完善。
参考文献
[1]胡启华.商业银行个人贷款业务风险及其控制[J].南方金融, 2009 (12) .
[2]李俊武.个人住房贷款风险及其防范措施[J].海南金融, 2009 (3) .
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[4]李兵.当前对我国商业银行个人住房贷款业务风险分析与对策研究[J].中国房地产金融, 2009 (6) .
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