旅游养生养老地产（推荐10篇）
研讨会邀请函
在房地产宏观调控不断深化的背景下，中国房地产发展模式也正在发生深刻的转型。文化产业和旅游产业与房地产的结合成为趋势。同时，随着中国老龄化社会快速来临，养老地产迎来发展机遇。由于国内养生养老产业处于发展初期，专业化程度不高，尤其对于产业布局、发展、制度性规划以及实际项目的经营，都还在实践与探索中。云南作为文化产业大省，其得天独厚的旅游资源和多民族风情一直是旅游地产开发的亮点；昆明作为亚洲“春城” 气候优势，也当仁不让的成为中国乃整个东南亚养生养老的最佳选择。
为促进云南省房地产行业的可持续发展，改善云南人居，加强云南房地产与一线城市更好地交流合作，2011年9月3号、4号两天，首届“国际旅游地产.养生养老地产开发经验研讨会”将在昆明召开。本次研讨会由云南云南省旅游局旅游协会、全国房地产经理人联合会（全经联）与中国锦誉集团联合主办，将邀请多位国内旅游和养老地产项目实践的开创性人物分享经典案例和操盘经验，介绍旅游和养老养生地产开发运营。和全国在这方面最知名清华北大专家讲课。拟邀全国各地房地产开发企业、顾问机构、投资机构的近百名开发企业的老总出席本次研讨会。研讨会上，通过案例分享，结合项目考察和互动研讨，与会代表将对国内养生养老和旅游地产的发展现状、开发运营过程中面临的问题及相关对策进行研讨，提高参会人员养生养老和旅游地产项目实际操盘能力。
主办单位：云南省旅游局旅游协会全国房产经理人联合会锦誉集团 承办单位：全经联商学院（昆明分院）昆明锦誉房地产经纪公司
会议时间：2011年9月3-4日
会议地点：昆明市 云安会都
参会费用：3600元/人（会议+考察，不包括住宿费，提供午餐）
会议形式：主题报告+研讨互动+项目考察
参加对象：以旅游地产、养生养老地产开发企业、房地产投资基金、房地产顾问机构、设计机构等相关人员为主
联 系 人：（有意者联系我）杨老师 ***
那么, 2013年, 我们认为应该是“养老地产的元年”。通过2013年养老地产元年的正式开始, 企业家正式可以参加养老产业了, 我们认为是没有任何政策的阻碍。
我们也不断的在分析养老地产的营业模式, 软件资源短缺的情况下我们专注硬件的提升。从专门做适老化的住区 (这也应该是我们房地产开发的、传统住宅开发的一个方向) , 到面向城市空巢老人的城市型的老年公寓, 到CCRC的持续照料社区, 到符合我们中国国情的CCC的持续照料亲情社区, 就是老少都可以混居的, 但是同时又有持续的照料服务的这样一个适老化社区。
今天重点跟大家交流《旅游养生养老的多业态养老的地产》。各地方政府有很强的政绩要求, 这种政绩要求传递到很多开发商企业中, 就加快了对养老产业的投资。那么, 我们看到很多项目大部分都是规模很大, 大都是在郊外, 很多都是用生态旅游康养这样的概念来做整个项目的定位。那么, 通过很多这样的项目的定位和规划服务, 我们也做了一些总结:生态旅游康养新城是以向中老年人群提供综合旅游服务的模式, 来满足健康养老的需求。
朱中一会长解释了老龄产业最新的定义, 我特别在意的就是他专门提到了两个主要的产业:老年房地产业和老年的旅游业。他介绍说现在的旅游业中, 旅游的消费40%都是老年人群来带动的。
1 生态旅游康养新城诞生背景
生态旅游康养新城, 这个特殊的养老产品, 它产生的背景包括养老产业的相关政策, 包括十八大提出的新型城镇化“要把生态文明理念和原则全面融入城镇化的全过程”, 以及“美丽中国”这样的理念。国家的十二五规划提到了要全面推动生态旅游, 在国家的旅游产业的十二五规划中, 到2015年的旅游产业消费的比重要占到整个居民消费总量的10%, 要使旅游产业成为我们国民经济的重要支柱产业。同时, 国民群众日益增长的健康养生、旅游度假的这种消费需求, 高铁时代的逐渐到来等等, 这些政策和时代背景, 使生态旅游康养新城呼之欲出。健康养生、旅游度假和高铁时代, 这个主要的消费和交通的背景, 生态旅游健康, 康养新城它有了一个非常好的背景。
生态旅游康养新城的客群是非常特殊的, 它跟普通房地产开发住宅的客群、商业的客群和一般普通旅游的客群是不一样的。我们把这些客群按照年龄划分, 不仅仅是65岁以上的老年人, 45~60岁的中老年人养生需求也是我们康养新城一个重要的课题。而且十五年以后这些人也会变成60岁的人。按区域划分, 我们也注意到很多这个项目都说“我们要争取异地的养老客群”, 但是你这个项目是否有这样的能力能够去争取到异地的养老客群?我们要做一个非常客观的分析, 我们看到有很多项目可能是一厢情愿, 跨省的客群是很难有这样的号召力, 能使客群来到你的项目消费的。另外, 我们也要很重要的去研究这些客群的停留时间, 你这个项目有什么样的资源的号召力能够使这些客群尽量的在这个项目上多待一段时间?很多只是对周末游客有号召力。那么像海南这样的一些地方, 它的养老客群居住时间也只有3~6个月。那么, 我们的康养新城, 应该是那些非常希望在这样新城里面有长期居住的客群。所以我们需要对这里的业态做一个全面的定位。
2 生态旅游康养新城产品特征
生态旅游康养新城这个产品特征, 我们总结有这么六个:
一是大盘规模;二是生态资源丰富;三一定是要进行多层次的适老规划:医疗和护理一定是它最重要的内核板块。同时要考虑到一二三产的互动, 那么多业态的组合也是需要非常认真的考虑。
康养客群一般有这样五类的需求
(1) 长期生活、延年益寿。在郊外, 有很多种老年人要逃离城市的雾霾, 很多人是希望能够到郊区生态环境地方去长期生活, 这个跟以前的一些对郊外生活的概念、生活方式可能会有重新的定义。
(2) 是很多中年人, 他可能到郊外这样的康养新城是做适量运动, 强身健体, 来放松心情的。
(3) 结合精神寄托、修身养性, 比如说国教、道教文化思想进行融合, 这也是一批特殊的客群。我最近也看了一些项目, 结合了很好的一些宗教的资源在做宗教养老这样的一批客群的储备。
(4) 养疗康复、恢复体能。
(5) 文化体验、增长知识。这五类康养需求, 能够为我们带来不同产品的定位方向。
生态旅游跟一般的旅游还不一样, 跟观光旅游、休闲度假旅游还不一样, 它的时间连续性和空间连续性也能够使我们生态旅游康养新城这个项目的规模有比较大的容量。客群是连续的, 空间也是连续的。另外, 这样的新城它与其他相关的业态关联性非常强, 康养和旅游作为发展的核心可以带动相关的商业、住宅、教育, 甚至是当地的宗教的发生。生态资源的丰富性决定我们项目的号召力:首先是气候资源, 我们对全国的主要地区的日照条件我们也做了梳理, 在五类全年日照时数的对照当中, 全年日照时数3200~3300小时的还是比较少, 宁夏北部、甘肃北部是跟美国的亚利桑那州, 就是太阳城的发源地类似, 它的日照就是3600小时。我国大部分的日照时数是在二类、三类、四类中间。我们也在这里面接触到了很多在这个范围内的项目。比如说四川的攀枝花2443小时, 这个和美国的佛罗里达、华盛顿地区的日照时间是同一个区域。贵阳的日照时间虽然是五类, 但是贵阳夏天的温度是非常适宜人在那居住的, 20~24度的时间非常长。高铁通后它可以吸引重庆、成都大概三四个高铁车程的这些客群去避暑。空气资源、山林资源、水资源、养生文化遗迹资源, 这些都是我们可以很好的把它延展出来的资源。
做前期规划和定位的时候, 非常重要的是在适老规划中要建立三级养老服务体系。要根据项目不同规模、居住区、小区组团、楼栋, 来确定居家养老、社区养老这样一个复合的养老服务体系如何去规划。通过对养老服务体系的三级规划, 我们在正式开始设计任务之前, 一定要有养老服务的分析方案, 根据这样的分析规划把我们养老设施运营管理的基本要求, 然后对应不同的养老设施, 比如说养护院、日间照料中心、老年公寓、适老住宅, 我们是用同一个团队去服务还是用不同的团队去服务, 是用什么样的服务流程去对应。有了这样的三级养老服务体系规划和养老服务的框架方案, 我们才能对项目进行很好的功能划分, 确定它的流程关系和面积分配, 明确一些养老服务的特殊要求。
在适老规划里, 我们认为最重要的三个要点。
(1) 要控制合理尺度。
(2) 一定要把老年人能够参与活动的这些活动空间或者叫泛会所跟传统住宅规划理念要有明确的区分, 要有很好的提升;三是在交通系统方面, 要为老年人设置慢行系统, 一定要让老年人在小区里活动的时候非常安全。我们给浙江某城市做两千亩的旧城改造项目规划设计, 原来的规划理念我们认为是有问题的, 大部分的传统住宅小区的规划面积都比较大, 可能是400—500米范围做一个大的组团。经过研究, 我们认为适老的尺度应该是在150m左右, 通过这样的一个分割, 把这个小区的规模控制在老年人能够适宜去步行的这个距离范围之内。
(3) 我们把原来集中的这些会所, 在这些慢行系统路的两边设置了很多泛会所, 包括一些重要的节点, 有老年人公共服务活动的这些设施。通过这样的改造, 把原来一个大的小区我们打开成四个开放式的组团, 在小区的慢行系统道路两边设置了很多可以让老年人边走边玩累了以后可以坐下来休息活动的这样的小广场, 使我们适老的这种条件、环境可以做得更好。我们许多通过很多的手段, 使小区里车行的速度要有很好的控制, 能够适宜老人漫步。
3 初步概念规划, 场地分析与总体规划要点
成都今年的床位建设目标是1.2万张, 政府有能力去完成投资的只有20%, 另外80%必须由企业去完成。由各个企业去承担的床位任务压力是非常大的。比如, 我们接触了这样一个项目, 它跟政府拿到了比较好的条件、土地的价格, 但是它却要去承担2.5万张床位的建设目标, 这个压力就非常大, 如果我们前期定位没有做好, 那么这2.5万张床就是一个定时炸弹, 会影响到企业的经营。我们把这个作为一个主要问题, 去思考这2.5万张床到底如何去化解。一方面要进行分析定位, 另一方面当市场不能满足这么大的床位数的时候, 如果使我们的规划功能能够可变, 这在前期规划的时候就是非常重要的。我们跟美国的团队——专门为太阳城做规划的公司, 我们联手做了几种用地价值的分析。前期我们重点探讨了两类方案, 一类方案是把这2500张床就分配到ABC三个地块当中, 每个地方大概是七八百张的床位, 而且每个地块都设置了老年的泛会所、活动中心。另外, 我们把不同的产品形态, 把低密度和中高密度的产品都分别配置到不同地块中。这是一种做法。这个做法的好处就是:第一可以分期建设, 把这2.5万张床位可以分到不同地块中去实现, 可以去比较好的应对市场的不确定性。但是它也有问题, 它的问题就是健康活跃老人跟需要护理的老人可能会有很大的问题, 那么这些产权销售部分的价值可能会因为这里有需要护理的老人, 会受到一定的影响。所以, 我们又另外有一个用地规划的方案, 我们还是把2500张床位集中在A区里面, 那么同时把500张床位跟社区医院它的住院部结合, 消化掉500张, 那么这2000张床位给它做很好的分期建设规划, 同时把同类型这样的住宅产品、中高密度的公寓跟这样的护理部分去结合, 然后把低密度的叠院住宅跟合院住宅我们放到相对私密的区域去实现它的产权销售部分的价值最大化。这2000张床位我们是分了若干区去建设, 同时把中高密度的小高层老年公寓部分也跟它进行功能互换的考虑。这两部分都是叠院和合院住宅形式。
通过引入河流水系到里面, 它的尺度两边都是100~150m的距离。通过这样水源的引入、水景的引入, 也很好地去增加了景观, 也控制了适度的规模。在以健康活跃老人为主部分, 还是作为室外的活动场所, 或者是泛会所;那么当老人需要护理的时候, 这些地方就可以作为就近的护理单元。
有很多项目, 在拿地这个阶段实际上是有很多机会可以去调整用地规划的, 往往投资商去拿到一个政府给的用地规划的时候, 其实里面有很多是不合理的用地规划, 它的功能板块、它的配置跟资源环境的关系、跟交通的关系也都不是合理的, 如果按照政府给到我们的用地规划去拿地的话, 实际上是我们可能不一定会拿到最好的土地, 有可能周边的一些跟这个土地有直接影响的一些要素, 你可能也避免不了, 就是可能会影响到你拿地以后的产品项目开发的收益。
前面我们分析老年人旅游度假的这种需求, 我们也需要为老年人配置适老化的度假酒店。
最后想说, 这样一个大盘在新兴城镇化的时代, 三产联动非常重要。我们不能仅仅考虑房地产, 也不能仅仅考虑第三产业, 我们要以第一产业和第二产业为依托去很好的发展第三产业。那么在项目上, 我们在规划中, 首先要做好资源评估和产业规划, 做好旅游规划, 做好用地规划, 然后才能进入建设规划。往往很多项目一开始就做建设规划, 做概念性规划, 他没有对这个资源的评估、对产业的规划, 所以很多工作在前期都浪费了。
每逢新春佳节，亲朋好友喜庆团圆、酒足饭饱之余，吹牛聊天就成了亘古不变的选项。而房价如今则是国人聊天之中无法回避的话题，上至古稀老人，下至刚刚迈入职场的“90后”，买不买房，买什么样的房，在什么地方买房，今年是不是买房的好时机，等等，一说起这个话题，立刻就能得到大家的积极响应，争论的热闹程度能把房顶掀开。
这是因为房价业已成为每个国人心中“会呼吸的痛”。2008年之后，房价走出一波低谷后快速反弹，其上涨速度一点也不亚于金钱豹捕捉猎物的速度。这让没有及时出手买房的人后悔不迭，也促使很多国人下定了及早出手买房的决心。据媒体统计，国人买房的平均年龄已经落到30岁之下，很多刚刚迈入职场的人没有忙着结婚恋爱，而是忙着看房、买房。买房成为每一个国人的头等大事，就像现在过年同学聚会，你要是顶个“没房没车”的标签，都不好意思出门。
席卷而来的买房潮，让地产商们近年来赚得盆满钵满，纷纷开足马力去国内外融资，以便加大力度“ 抢地”，这也让依赖土地转让收入的地方政府笑逐颜开。但是在2014年到来之际，不管是官方媒体，还是平头百姓，对于2014年房价是涨是跌，每个人都有自己思考的角度，以往一味看多房价的舆论似乎出现了杂音。
我们知道，任志强一直是看涨房价的死多头，不过在刚刚闭幕的亚布力企业家论坛上，任志强认为今年房价大幅上涨的态势将会减缓。另外一位著名的房地产大佬冯仑在内部会议上谈及去小米公司调研的感受时，说惊异地发现小米科技公司的人正在谈论如何涉足房地产。倘若这是真的，那么互联网思维下的卖房子，会不会撼动国内地产业的地基？不光如此，还有有媒体报道恒大地产正在酝酿一轮大的降价销售活动。如果恒大迈出这一步，这对马年地产的走势无疑具备威慑力。春江水暖鸭先知，由此来看，今年房产想大幅涨价不容易。
尽管2013年的房价经历了明显的上涨过程，但是各种信号显示，2 014年的房价走势或许将以“稳”字打头，再度大幅上涨的空间不大。中国人民大学公共管理学院教授黄燕芬指出，除了调控政策的限制，土地供应量大幅增长就是一个明显的市场信号，因为土地供应量大增，必将带来房屋供应量的增加，而市场需求在一定期限内变化不大。供应量增加，需求相对稳定，房价就失去上涨的底气。
除了土地供应量大幅增加的因素以外，中央财经大学中国金融发展研究院助理教授李晟认为，大量的保障房入市以及并不宽松的资金链，同样限制了房价可能出现的大幅上涨。由于一线城市的供需矛盾并没有得到有效解决，房价不排除继续较快增长，而在部分二三线城市，由于库存较多，房价必然增长乏力，部分甚至可能出现下跌。
其实，买不买房以及买什么样的房，可以简单地划出两条线。一是刚需型买房。对于这种类型的买房人来说，何时出手都是没有疑问的，只要你准备好首付就成。不过，如果你的买房行为属于投资理财型的话，那可就要好好掂量了。为此，记者分析2014年以及未来几年国内房价可能的走势，为读者投资买房勾勒出以下规划。
养老地产项目为投资首选
如今，随着我国快速步入老龄化社会，加上国人生活水平、营养水平以及医疗水平的提高，人均预期寿命已经提高到75岁之上，很多80多岁的老大爷、老太太不光能够自己照料自己的生活，还能带带孙子辈，享受天伦之乐。但是，一个无法否认的事实是，由于子女忙于打拼事业，多数老人身边缺乏子女照料，加上“失独”家庭的存在，养老已经成为国人无法回避的问题。
为了解决养老问题，在现有社保、医保的基础上，有人提出仿效国外“以房养老”的方式，将老人所拥有的房屋折现或回购出租，以此化解国人养老难题。但是，这种方式触及了老人打算把房产留给子孙的传统思维底线，实施难度很大。而如果通过社会化融资方式，兴建以养老公寓、养老院为主的养老地产项目，让身边缺乏子女照料的老人在养老地产中安度晚年，会得到老人和子女的理解。
如果按照这种养老思路，国人对于养老地产的需求可谓巨大。因为一般来说，养老地产主要建筑在离城市中心相对偏远一点的地方，地价不高，不需要豪华高档，关键是要实用和舒适，一切设施要以适合老人使用为原则，其出租价位不会太高，但是胜在收益稳定。对于正在寻找稳定收益的投资者来说，投资养老地产不失为首选。
旅游地产项目紧随其后
去年12月，《纽约时报》在头版刊登了一篇叫做“大理现象”的文章。文中说道，如今，很多原来在北上广一线城市打拼的中年人，因为厌倦了一线大城市紧张的工作，以及笼罩在一线城市上空挥之不去的雾霾，开始逃离北上广，到风景秀丽的云南大理，找了一份薪水较低却是工作压力不大的工作，呼吸着大理的清新空气，感觉那叫一个爽。
“大理现象”的出现，告诉了我们，随着追求自我发展、追求个性化发展的“8 0后”、“9 0后”逐渐进入职场，其对工作的认识和“6 0后”、“70后”截然不同。由于国人家庭财富日渐累积，这些新近入场的职场人的生存压力并不大，有的甚至不依赖工作，也能过得很滋润。因此，他们不再追求“拼命三郎”般的工作作风，转而寻求自我、舒适、个性的生活，宁愿哼着小曲在大理的小路上行走，也不愿背负着大城市巨大的工作压力，这就使得在国内风景秀丽之地修建旅游地产，成为地产商未来新的利润点。
看到国人对于旅游地产项目的需求，国内知名地产商纷纷加大了在旅游风景区的圈地步伐，从万科到绿地，从恒大到保利，一个个都把眼光盯上了正在兴起的旅游地产，一个个旅游度假村将取代传统的酒店，成为国人闲暇出游的新去处。因此，抓住旅游地产即将爆发的机遇，适时参与投资旅游地产，或许会成为国人投资地产的新趋势。
写字楼投资正当其时
大家好我是水吧员张艳
健康长寿的是古今中外每个人的梦想，谈到健康长寿就会联想到养生，养生现在已经成为人们普遍关注的热门话题。但是大众对于养生的追求虽可理解但具有盲目性。
养生，就是指通过各种方法养护生命、增强体质、预防疾病，从而达到延年益寿的一种活动。
老年人养生有五个方面。
1、饮食调养：可常食桑葚、荔枝、松子、黑木耳、菠菜、胡萝卜、猪肉、羊肉、牛肝、羊肝、甲鱼、海参、平鱼等食物。这些食物都具有补血养血的作用。
2、慎防“久视伤血”：中医认为“目得血而能视”，因此长时间看书、看报、看电视等，不仅会损伤眼睛的视物功能，还会使本来就不足的血更虚。一般目视一个小时左右，应适当活动一下，使眼部肌肉得到放松，以恢复目之疲劳。
3、不要劳心过度：人的血液循环与心有关，大脑的血液靠心脏源源不断供给，若思虑过度，挖空心思，就会耗伤心血。因此老年人，尤其是血虚体质的老年人不可用脑过度。一旦感到大脑疲劳时，就要调节一下，或欣赏鸟语或观赏风景，使人心情愉快起来，就能很快消除脑的疲劳。
4、保持乐观情绪：血虚的人时常精神不振、失眠、健忘、注意力不集中，故应振奋精神。当烦闷不安、情绪不佳时，可以找朋友谈谈心，或听听音乐，或看看幽默剧等，争取主动排解忧愁，使精神尽快振奋起来。
一、乡居养老模式
1、概念：乡居养老模式，是对农村空置房屋资源进行提升改造或者结合新农村建设开发的一种养老模式。
2、运营模式：这类模式不需要大量的土地成本和大规模的建设，比较适合喜欢乡村生活的中端老年群体。在操作上，通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。
3、盈利模式：联众模式，农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务。
二、以浙江天目山农家养老、崇明岛为例：
1、崇明岛
目标市场：有意愿去农村、郊区的中高端老年群体。
价值定位：“绿色乡居养生养老项目”是集居家养老、机构养老、社区养老于一体，以养生为目的，为中、老年人构建的一种开放性的生活方式
公司概况：崇明岛地处长江口，是中国第三大岛，被誉为“长江门户、东海瀛洲”，是世界上最大的河口冲击岛，世界上最大的沙岛。崇明岛气候宜人，四季如春，生态旅游初具规模，海鲜、鲜果等养生食品丰富，是上海老人青睐的养生地区。
④养老体系：崇明岛农家养老“首批试点村———新河镇金桥村。这个村有80户农家符合养老条件。被选中的农家每户住房面积都在150平方米以上，卫生设施一应俱全，保证入住老人都有自己独立的房间，且提供子女探望时的住宿。每个居住在农家的老人只需要支付500元护理费、住宿费和200元伙食费。
⑤未来展望（2012年）：新华网上海5月5日报道：（记者张建松）在绿树成荫、白鹭成行的崇明岛，上海将试点建设“生态养老”示范基地。据上海市民政局局长马伊里5日在“2012上海民生访谈”上介绍，目前上海崇明东滩陈家镇已引入了全生态的养老社区项目，预计可容纳万人，建设方案正在研究中。“崇明是上海的长寿之乡、我国第一个长寿之岛，岛上自然环境优越，阳光充足、气候适宜、空气清新，是老年人安度晚年的理想之地。”马伊里说，“目前，上海市区养老资源十分紧缺，我们积极探索在崇明、奉贤等土地资源相对较丰富的郊区，试点建设适老型社区，创造良好的生态环境和社区环境，让老年人乐意到郊区颐养天年。”
三、崇明岛养生养老模式的剖析：
崇明岛养生养老模式区别于社区养老、险企养老，是整合农村资源通过“公司+农户”的模式，和农民建立良好合作关系，将农村闲置的住房资源进行整合，提供给外来老人居住，企业提供统一运营管理，提供专业的餐饮、医疗、照料、休闲等服务，成为一种分散式养老度假酒店的经营模式。
1农家养生养老”首批试点村
崇明岛农家养老"首批试点村———新河镇金桥村。这个村有80户农家符合养老条件。被选中的农家每户住房面积都在150平方米以上，卫生设施一应俱全，保证入住老人都有自己独立的房间，且提供子女探望时的住宿
2、“公司+农户”的农村候鸟型养老
是一种农家休闲养老候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，公司将资源整合，养老老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。
3、独特的养老模式与专业的服务体系
【课程说明】
主 办：中房商学院
时 间：2014年8月30-31日 地 点：杭 州
【课程背景】
养老社区是一个颇具潜力的市场，但其整合或许仍然需要时间。事实上，这种创新型的地产产品，租售方式将比普通住宅更为复杂。“最适宜养老地产发展的商业模式”成为各界关注的焦点。是开发养老机构，还是在社区项目中配建养老住宅，抑或是开发以养老为主题的地产项目?是持有运营，还是销售?
本次特邀知名养老住区实战专家剖析养老住区各种商业模式，开发运营实战经验，全面提升学员对于养老产业的认知及养老住区开发运营实战能力，为企业培养高端实战复合型人才，推动养老产业发展。
【学员对象】
1、房地产、养老地产企业董事长，总经理，主管投资开发副总
2、主管养老地产开发的负责人，养老地产项目设计、运营部门负责人等
【金牌导师】
陈老师：美国睿智养老集团睿智中国副总裁
硕士研究生毕业，20年的房地产企业高管经验，曾任国美地产副总裁。在养生养老地产开发、零售百货、金融与投资等领域和人力资源管理方面具有扎实的理论功底和丰富的管理经验。是国内养生养老地产开发与运营领域顶级实战专家，在全国各地多个城市从事养生养老地产项目的策划、开发与运营实践。
【课程设置】
第一天：8月30日 实地考察与交流
第一天参观的路线和场所都事先经过设计安排，均有相关专业人士和老师带领并且进行现场展示和讲解。
备注：带队老师：冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部 总经理
【时间】9:00-11:30 杭州金色年华项目
【实地考察】 杭州金色年华实地考察与交流
杭州金色年华位于杭州西南转塘镇境内侧，距杭州市18公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容，中午11:30-12:30品尝当地特色美食。
项目位于杭州转塘镇东面是杭州高档居住区聚集点--之江度假区，有得天独厚山景和江景，北面是高尔夫二期用地，以山为景观主题、高尔夫为底蕴，使得这一区域远眺和近观景观都极为美。
占地17万平方米，山环水抱，环境清幽，有这样一个国内首创的非救助型退休老人生活社区。它吸纳了国外先进的经营服务模式，设计有居家服务式公寓、护理式公寓、酒店式度假公寓等不同形式的居住建筑;为满足退休人士“老有所医、老有所学、老有所乐”的心理需求配备了医疗保健中心、老年大学、国际交流中心、餐饮中心、休闲娱乐中心等以老年朋友为服务对象的配套建筑。
【时间】 12:30-15:00
【实地考察】 杭州万科的随园嘉树实地考察与交流
杭州万科的随园嘉树位于杭州万科良渚文化村，距杭州市16公里，约2个小时参观杭州金色年华项目，聆听项目负责人与相关专业人士现场讲解服务内容。
项目位于良渚文化村核心区，总用地面积约63853㎡，其中包含4500㎡中央“金十字”养生休闲区。仅为1.0容积率，更疏朗的建筑规划，容纳更多阳光。35%绿地率，嘉树广场、随园等七大景观组团环伺，让建筑之间生长更多绿色与健康。575户养生住品，专为长者健康生活而来。
万科随园嘉树是基于对中国当代长者生理、心理特征和行为特点所进行的深入研究，为他们特别定制的养生住品。项目择址良渚文化村稀缺山水宝地，以专业的适老型产品、缤纷 的园区配套、亲切的四大服务管理体系及“六心”级服务，同时整合优质资源与专业团队，倾万科之力悉心打造的最适合养生的长者之家，以此充分实现对长者的人性化关怀。
【时间】 15:00-17:30
【学员交流】 座谈会(学员交流依据以下三个主题来展开)
1、本次考察杭州两个项目交流与沟通
2、学员在建项目经验分享
3、冯老师：中国希格玛(集团)有限公司投资发展部、总经理 进行案例解析--美国退休社区的案例分析 东方太阳城开发策划分享
第二天：8月31日 课程培训
一、中国养老事业现状
二、中国养老事业遇到的瓶颈
三、中国养老事业的市场需求
四、国际化养老地产开发思路
1、合理的项目选址
2、设计规划与发展策略
3、投资策略
4、成本与费用预算
5、消费者(老年)的财务状况
6、定价策略
7、展望未来
五、项目规划
六、开发及投资分析
七、商业模式
八、案例：太申祥和山庄
九、个性化交流
学员可预先提供项目资料，利用互动的时间由授课老师进行深度交流，解决项目遇到的困惑与难题。
【课程说明】
【组织机构】：中房商学院
【时间地点】2014年8月30-31日 杭州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组)
【培训费用】人民币3880元/人(含学习费、场地费、资料费、茶歇)，会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
今年6月5日，xx集团有限公司召开的(第21次)党政联席会议纪要显示，根据xx公司健康服务业筹备办公室提交的《xx利用旧厂房改造养老项目可行性研究报告》，拟投资2865万元对xx现有的旧厂区建筑进行改造利用，建立一个中高端涵盖专业照护以及向家庭护理延伸的综合性护理院。
目前，该项目已取得x区民政局《关于在xx申办养老机构的复函》，同意申办养老机构，项目可设床位300张。xx集团公司投资委员会也于今年3月25日以专题会议方式审议了该项目的议案，对项目进行投票表决，以11票全票通过审议。
嘉宾：世联地产董事长陈劲松 主题：养老地产、房地产代理行业
8月19日，世联地产与台湾恒安照护集团签署战略合作协议，共同探索真正符合中国市场特点的养老服务模式。中国养老地产经历风风雨雨，一路走来有喜悦，更有遗憾。中国已进入老龄化社会，对养老服务的需求，虽有众多房企踏入了养老地产领域，却依旧没有成熟适合中国国情的养老模式。中国养老地产该何去何从？寻求专业合作伙伴真的是养老地产未来的出路么？本期地产思享者采访了世联地产董事长陈劲松，一起来聊聊中国养老地产的困境，探索养老地产的新模式。
世联业务模式 “市场服务商+运营商”
世联是一个咨询机构，我们的口号是“咨询+实施”。实施就是卖楼，咨询就是给人定位。世联走到今天，在顾问部咨询领域做到了中国绝对的第一。
我们今年最起码能够有4个亿以上的报告收入，就是我们给每个项目做咨询报告收的钱能够达到4亿。在中国，乃至在国际上一个专业领域的咨询机构，那已经做得差不多。
原先我们说咨询加实施，实施是帮着卖楼。但是中国房地产上半场是“咨询+实施”的含义，与中国房地产的下半场“咨询+实施”的含义完全不一样。这个实施将不再是简单的卖楼，咨询也不是简单的定位。咨询要特别了解未来实施的很多细节，很多操作，我们才能在定位的时候给人做到位。
未来房地产代理行业将跨入营销后服务时代
世联将成为中国房地产下半场的领跑者之一。我们知道，硬的都是形式，软的全是内容。比如尊重，让老年人快乐，中国根本就没管这个事。软的东西将决定中国的未来，服务取代交易成为世联最关注的对象。
世联的未来服务的比重会越来越大,你会看到我们董事会这次会有一个收购案，世联将进一步加强资产服务的举措。
世联的销售代理依然会强劲，中国一手楼市场增长依然强劲，这个市场依然是很大的。当然方向不止是一手楼交易的问题，我们必须从交易转向服务。我们做服务不是为了股市，我们为自己。
80后成社会主角 中国养老事业将迎破冰之机
中国养老事业实际上在5年前已经开始实验，到今天，我们看到的是一堆痛苦的经历，还有媒体的质疑。中国养老问题，现在只是探讨上的痛苦，还没有在市场上蓬勃兴起。中国有两类群体决定中国的未来，一类是50后，一类是80后。50后和80后，80后就是50后的孩子，这是一家人。50后是中国改革开放的主体之一，因为这个群体不小，他们率先进入中国的老龄市场，也就是王石那一代人。王石这一代人并没有退休，他现在还在市场上叱咤风云。王石这代人叫做活跃长者，这个活跃长者没办法，谁也没办法逃过历史的规律，他们无可奈何地将会退休。
老龄化与环境催养老地产发展
退休的50后群体，他们的子女80后正好开始在社会经济中担当大任。活跃长者本身是最有钱的一群人，在他退休的时候，他的儿女又开始挣钱。这个群体跟30后完全不一样，30后是需要完全供养。50后跟孩子之间的反哺关系，决定了中国养老市场非常庞大。
养老体系不在“概念” 运营才是关键
恒安照护集团具有20多年经验，具体实施细节做得非常到家，他们专注于养老服务，操作经验的总结、系统，包括在家养老、社区养老等。世联没有这方面经验，当我们跟恒安照护集团合作，在未来中国养老市场上，我们就具有很强的咨询上的先导底气。
国房地产下半场无论是旅游地产还是资产服务，无论是商业地产、酒店物业还是养老，都不是概念，都要落实到最基本的，类似像恒安照护集团在台湾这样的基础之上。当落到这个程度上，所有的概念就变成了内容，形式就变成了内容，概念就变成了商业模式。
世联与恒安照护联手合作 探索创新养老运营模式
专业跟专业的相互配合，造就了专业的相互成长。我们中国人非常幸运，因为台湾、香港在前面实验过了，他们的老龄化比我们走得要早。这样，我们不要完全创造自己的模式，我们只要借鉴跟人家合作，尤其是跟恒安照护集团合作。中国任何一个小市场做到全国的时候都非常巨大。世联的经验告诉我们这个道理，我们相信我们双方的努力，使中国养老事业真正落地和转型从今天开始。
未来3-5年 世联将把养老地产做得很大
世联与恒安的战略合作，不是以一个项目为开端的合作，而是全面性的合作。我们的项目落地时不能回避的是看护问题，世联没有做过看护，国内也不成熟，能跟恒安合作是我们的幸运。世联再碰到养老项目时，不再是理论上的探讨，而是跟恒安一块，用他们成功的经验共同将养老概念落到实地，在未来3—5年内，世联将把这张网铺得很大。
全链条模式 未来将在物业管理中引入恒安照护成功经验
世联与恒安照护未来的合作，不局限于项目前期的咨询。我们会将恒安的理念方法深入到具体的项目中，这是一个长期的合作。恒安有标准，有程序，有方法，世联有组织，我们可以把养老地产迅速的植入进去，发挥各自的优势。我们知道这是一个专业性、服务性开始崛起的时代，世联与恒安集团合作的本意，就是要在未来的物业管理中引入恒安的照护服务。
商业拿地被限制 养老地产成房企拿地“幌” 言
养老地产在过去5年内都停留在开发商从政府拿地的概念，他们打着养老地产的名目，拿地不走公开的“招拍挂”，甚至是负地价拿地，变成了一种商业和政府的合谋。一旦不走招拍挂，地价也不用一次性付，从某种程度上来说，养老地产带有腐败温床的意味。这是中国独特的房地产模式。土地问题说不清楚，商业用地用于养老地产，如何操作政府也没有说清楚。
从养老过渡到养生，一旦变成养生就成了“会所”的概念，中国开发商目前还是集中在商业的兑现上，以卖房子为主。目前所谓的以养老、养生地产为主的地产，没有任何照护内容的承诺，也没有统一的标准，无法体验。在过去5年，养老地产出现这些问题，都非常正常，原因是正常的商业拿地被限制，养老地产成为拿地的一个手段。
政策瓶颈短期难松绑 服务体系成养老地产短板
跟我们最近的台湾、香港和日本相比，我们最大的问题不是地的问题，不是房子的问题，而是服务的问题。恒安照护非常实在，就是在社区配几个护理员，照护社区里的老人，从这里开始起步，建造老人公寓、老人社区，然后过渡到临终关怀。
破解养老地产难题 需引进第三方服务机构
中国的房地产终于开始明白房子不是乱盖就能卖的，而是需要真正的第三方服务。开发商靠自己建立一套标准，建立一个养老体系，管理一个项目是没有效率的。因此，恒安照护，而不是恒安地产，才是未来的方向。中国养老地产有三至五年的空窗期
世联为什么要跟恒安照护进行战略联盟？我们不着急做项目，他们也不着急。中国养老的问题有三至五年的窗口期给我们做筹备，做项目筛选、制定标准、人员培训等准备工作。我们不会立马建立一个商学院或者看护学院，而是从筹备项目开始。三、四线城市成养老地产香饽饽 社区服务将成主流
在家看护和社区看护将成为中国一线城市最主流的养老方式，城乡结合部和三、四线城市将会成为养老社区的示范，未来3—5年内，我们将看到成型的社区崛起，来解决中国独特的老龄化问题。中国独特老龄化问题的解决在于服务的深化和物业类型配合。
一线城市房价太高，因此难以建设老龄社区。比如惠州，未来3至5年会有老龄社区解决深广的养老问题。老龄社区的崛起，它不在于山清水秀而在于规模化的服务。
医疗和健康的保障解决养老社区后顾之忧
第一章 研究概述
第一节 研究背景与目标
第二节 研究的内容
第三节 研究方法
第四节 数据来源
第五节 研究结论
一、市场规模
二、竞争态势
三、行业投资的热点
四、行业项目投资的经济性
第二章 养老地产项目总论
第一节 养老地产项目背景
一、养老地产项目名称
二、养老地产项目承办单位
三、养老地产项目主管部门
四、养老地产项目拟建地区、地点
五、承担可行性研究工作的单位和法人代表
六、研究工作依据
七、研究工作概况
第二节 可行性研究结论
一、市场预测和项目规模
二、原材料、燃料和动力供应
三、选址
四、养老地产项目工程技术方案
五、环境保护
六、工厂组织及劳动定员
七、养老地产项目建设进度
八、投资估算和资金筹措
九、养老地产项目财务和经济评论
十、养老地产项目综合评价结论
第三节 主要技术经济指标表
第四节 存在问题及建议
第三章 养老地产项目投资环境分析
第一节 社会宏观环境分析
第二节 养老地产项目相关政策分析
一、国家政策
二、养老地产行业准入政策
三、养老地产行业技术政策
第三节 地方政策
第四章 养老地产项目背景和发展概况
第一节 养老地产项目提出的背景
一、国家及养老地产行业发展规划
二、养老地产项目发起人和发起缘由
第二节 养老地产项目发展概况
一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果
二、试验试制工作情况
三、厂址初勘和初步测量工作情况
四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程
第三节 养老地产项目建设的必要性
一、现状与差距
二、发展趋势
三、养老地产项目建设的必要性
四、养老地产项目建设的可行性
第四节 投资的必要性
第五章 养老地产行业竞争格局分析
第一节 国内生产企业现状
一、重点企业信息
二、企业地理分布
三、企业规模经济效应
四、企业从业人数
第二节 重点区域企业特点分析
一、华北区域
二、东北区域
三、西北区域
四、华东区域
五、华南区域
六、西南区域
七、华中区域
第三节 企业竞争策略分析
一、产品竞争策略 二、价格竞争策略
三、渠道竞争策略
四、销售竞争策略
五、服务竞争策略
六、品牌竞争策略
第六章 养老地产行业财务指标分析参考
第一节 养老地产行业产销状况分析
第二节 养老地产行业资产负债状况分析
第三节 养老地产行业资产运营状况分析
第四节 养老地产行业获利能力分析
第五节 养老地产行业成本费用分析
第七章 养老地产行业市场分析与建设规模
第一节 市场调查
一、拟建 养老地产项目产出物用途调查
二、产品现有生产能力调查
三、产品产量及销售量调查
四、替代产品调查
五、产品价格调查
六、国外市场调查
第二节 养老地产行业市场预测
一、国内市场需求预测
二、产品出口或进口替代分析
三、价格预测
第三节 养老地产行业市场推销战略
一、推销方式
二、推销措施
三、促销价格制度
四、产品销售费用预测
第四节 养老地产项目产品方案和建设规模
一、产品方案
二、建设规模
第五节 养老地产项目产品销售收入预测
第八章 养老地产项目建设条件与选址方案
第一节 资源和原材料
一、资源评述
二、原材料及主要辅助材料供应
三、需要作生产试验的原料
第二节 建设地区的选择
一、自然条件
二、基础设施
三、社会经济条件 四、其它应考虑的因素
第三节 厂址选择
一、厂址多方案比较
二、厂址推荐方案
第九章 养老地产项目应用技术方案
第一节 养老地产项目组成
第二节 生产技术方案
一、产品标准
二、生产方法
三、技术参数和工艺流程
四、主要工艺设备选择
五、主要原材料、燃料、动力消耗指标
六、主要生产车间布置方案
第三节 总平面布置和运输
一、总平面布置原则
二、厂内外运输方案
三、仓储方案
四、占地面积及分析
第四节 土建工程
一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
二、特殊基础工程的设计
三、建筑材料
四、土建工程造价估算
第五节 其他工程
一、给排水工程
二、动力及公用工程
三、地震设防
四、生活福利设施
第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全
第一节 建设地区的环境现状
一、养老地产项目的地理位置
二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
五、现有工矿企业分布情况
六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况
七、大气、地下水、地面水的环境质量状况
八、交通运输情况
九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料
十、环保、消防、职业安全卫生和节能
第二节 养老地产项目主要污染源和污染物
一、主要污染源
二、主要污染物
第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准
第四节 治理环境的方案
一、养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
二、养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
三、养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
第五节 环境监测制度的建议
第六节 环境保护投资估算
第七节 环境影响评论结论
第八节 劳动保护与安全卫生
一、生产过程中职业危害因素的分析
二、职业安全卫生主要设施
三、劳动安全与职业卫生机构
四、消防措施和设施方案建议
第十一章 企业组织和劳动定员
第一节 企业组织
一、企业组织形式
二、企业工作制度
第二节 劳动定员和人员培训
一、劳动定员
二、年总工资和职工年平均工资估算
三、人员培训及费用估算
第十二章 养老地产项目实施进度安排
第一节 养老地产项目实施的各阶段
一、建立 养老地产项目实施管理机构
二、资金筹集安排
三、技术获得与转让
四、勘察设计和设备订货
五、施工准备
六、施工和生产准备
七、竣工验收
第二节 养老地产项目实施进度表
一、横道图
二、网络图
第三节 养老地产项目实施费用
一、建设单位管理费
二、生产筹备费
三、生产职工培训费
四、办公和生活家具购置费 五、勘察设计费
六、其它应支付的费用
第十三章 投资估算与资金筹措
第一节 养老地产项目总投资估算
一、固定资产投资总额
二、流动资金估算
第二节 资金筹措
一、资金来源
二、养老地产项目筹资方案
第三节 投资使用计划
一、投资使用计划
二、借款偿还计划
第十四章 财务与敏感性分析
第一节 生产成本和销售收入估算
一、生产总成本估算
二、单位成本
三、销售收入估算
第二节 财务评价
第三节 国民经济评价
第四节 不确定性分析
第五节 社会效益和社会影响分析
一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响
二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性
三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性
四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性
五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响
六、养老地产项目的国防效益或影响
七、对保护环境和生态平衡的影响
第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析
第一节 建设和开发风险
第二节 市场和运营风险
第三节 金融风险
第四节 政治风险
第五节 法律风险
第六节 环境风险
第七节 技术风险
第十六章 养老地产行业发展趋势分析
第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究
一、我国养老地产行业发展的主要问题
二、促进养老地产行业发展的对策
第二节 我国养老地产行业发展趋势分析
第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析
一、养老地产行业投资机会分析
二、养老地产行业总体发展战略分析
第四节 我国 养老地产行业投资风险
一、政策风险
二、环境因素
三、市场风险
四、养老地产行业投资风险的规避及对策
第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议
第一节 结论与建议
一、对推荐的拟建方案的结论性意见
二、对主要的对比方案进行说明
三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
六、可行性研究中主要争议问题的`结论
第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议
第十八章 财务报表
第一节 资产负债表
第二节 投资受益分析表
第三节 损益表
第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件
1 、养老地产项目位置图
2 、主要工艺技术流程图
3 、主办单位近5 年的财务报表
4 、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定
5 、养老地产项目总平面布置图
6 、主要土建工程的平面图
7 、主要技术经济指标摘要表
8 、养老地产项目投资概算表
9 、经济评价类基本报表与辅助报表
10 、现金流量表
11 、现金流量表
12 、损益表
13 、资金来源与运用表
14 、资产负债表
15 、财务外汇平衡表
16 、固定资产投资估算表
17 、流动资金估算表
18 、投资计划与资金筹措表
19 、单位产品生产成本估算表
20 、固定资产折旧费估算表
21 、总成本费用估算表
这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。
2、城市型养老公寓
这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的
发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。
日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。
3、CCC持续照料亲情社区
CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。
这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下
午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。
4、CCRC持续照料退休社区
面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。
5、无障碍适老化社区
在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的`提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子;二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，
你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。
它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境;三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。
北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。
6、护理性机构
这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发养老地产：六大盈利模式及案例展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。(北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。 )他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，
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