文化旅游地产融资模式

文化旅游地产融资模式（通用10篇）

文化旅游地产融资模式 篇1

政策性融资是根据国家的政策，以政府信用为担保的，政策性银行或其他银行对一定的项目提供的金融支持。主要以低利率或者无息贷款以及现金扶持奖励的形式，其针对性强，发挥金融作用强。政策性融资适用于具有行业或产业优势，技术含量高，有自主知识产权或符合国家产业政策的项目，通常要求企业运行良好，且达到一定的规模，企业基础管理完善等等。政策性融资成本低，风险小。缺点是适用面窄，金额小，时间较长，环节众多，手续繁杂，有一定的规模限制。

1．按融资渠道的不同分类：

各政策性银行，如中国国家开发银行和中国农业发展银行；

各级政府投资或控股的政策性担保机构；

政府有关部门投资控股的风险投资公司，该类机构主要支持当地科技含量高、成长性高的中小企业。

中央和地方各级财政部门。

2．按融资方式的不同分类：

文化旅游地产融资模式 篇2

改革开放以来, 我国房地产的发展经历了从零开始到现在的龙头行业之一, 其发展速度有目共睹。尤其在这几年, 经济始终保持着8%左右的增长, 如:2007年, 房地产的销售额已经达到了2.9万亿, 而09年房地产的销售总额将达5.7万亿至6万亿, 然而2009年全国社会消费品零售总额却达12万亿元, 房地产行业占到了居民近半数的花销, 房地产行业已成为国家财政收入的重要产业。

在我国的发地产发展历程中, 其主要的资金来源是三个方面:第一, 建筑企业所垫的资金;第二, 银行贷款所得;第三, 预售房款所得。从实际的角度出发, 最重要的就是第二部分的资金所得。即:购房者主要通过银行按揭贷款来购房。比如说, 以首付30%计算, 企业自筹资金中有约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在5%以上。由此可见, 这样的筹集方式下必将导致我国经济, 尤其在金融方面出现信贷紧缩的现象, 导致银行的资金难以维持我国房地产市场的发展。

目前, 我国出现了少量非银行间接融资模式。例如:上市融资, 信托项目融资, 国内产业基金, 非上市股权融资等。

二、我国房地产融资现状及问题的分析

(一) 我国房地产融资方式单一, 效果不明显

我国房地产的融资方式主要通过银行贷款的融资渠道, 融资方式极其单一, 效果不明显。随着金融市场的不断发展, 融资工具亟需创新, 房地产企业融资渠道在不断拓宽, 以适应我国的房地产融资体制的改变。

(二) 融资风险大

我国现行的融资模式以银行为主导, 这使得我国房地产市场风险很大。当前房地产金融面临六大风险:过热的市场风险;房地产开发企业高负债的财务风险;“假按揭”凸显道德风险;银行贷款有着操作风险;土地开发贷款的信用风险;法律风险。银行未建立完善的房地产贷款风险管理体系, 缺乏全面对房地产市场进行动态监测和全面系统的分析研究, 大部分银行对房地产贷款进行科学的风险评估、风险识别和判断不能做出正确的判断。

(三) 我国在房地产领域的相关法律法规不健全、不完善

我国在房地产领域的相关法律法规能不健全, 不完善, 操作起来十分复杂, 步骤繁琐, 在该领域未形成一套完整有效的法律体系。例如:我国的相关法律在房地产投资基金和证券化融资方式上都很匮乏, 造成在金融创新方面无法可依的局面, 导致我国在房地产市场方面无法开展更大更多的渠道。

三、我国房地产资本市场新型融资方式探索

(一) 拓宽融资渠道

1. 房地产企业上市融资。

上市融资包括直接上市融资和间接上市融资两种方式。我国房地产属于间接上市融资。房地产企业间接上市, 即买壳上市。民营企业是我国房地产企业的很大构成部分。对于这些民营企业来说, 规模小、融资渠道单一是其致命的缺点, 也是其达不到直接上市的原因, 所以它们一般采取“曲线上市”。

2. 房地产企业债券融资。

与国外成熟的经验相比, 我国的资本市场结构发展不协调, 股票债券的发行比例严重失调。为了拓展房地产企业的融资渠道, 应该鼓励发展房地产企业债券。具体建议如下:第一, 准确认识房地产债券;第二, 采取新的措施方法, 将我国房地产的债券上市, 使其公平化, 市场化, 使我国房地产领域走上标准化;第三, 健全与完善房地产债券信用评级体系;第四, 发展房地产债券二级市场。不断创新推出新的房地产债券种类, 来吸引投资者的兴趣, 并且在柜台交易市商制度方面要加大力度, 保证房地产债券的生命力与其活力。

3. 房地产投资信托基金。

明确的定义为为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。其本质是一种证券化的产业投资基金。其功能主要表现在两个方面。一方面债券化的房地产资产, 能得到其发展所需要的资金, 降低融资成本, 扩大其投资规模, 有助于房地产行业的持续发展。另一方面, 信托业发展为产品创新提供了必需的投资环境。我国通过信托业已经基本定位, 逐步完善的法律框架确立了信托业的地位, 为信托业步入正轨提供了制度保障。

4. 房地产的证券化。

房地产证券化是指把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本。根据目前形势来看, 证券化可以以住房抵押贷款为出发点, 因为住房抵押贷款资产是目前最有安全保障的资产之一。具体措施如下:一是规范和发展我国的资产评估业和信用评级制度。制定必要的优惠政策和有关法律法规监管体系, 建立规范、安全的市场体系与交易规则;二是健全与完善房地产证券化有关的法规体系和税收会计制度;三是积极发展房地产金融为二级市场。采取规范房地产融资措施, 使其合理运作和发展房地产信托保险, 降低房地产开发资金过度依赖银行贷款的程度, 减少银行不良资产。

(二) 建立完善的风险防范体制

1.建立以政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系。例如:为他们提高抵押贷款、加长偿还期限等, 可以确保这些购房群体可以得到全部的抵押贷款, 从而达到保障他们权利的目的。

2.建立住房信贷贴息政策。政府采用住房信贷贴息政策, 可以通过此筹集大量的资金, 同时还可以增加房屋的销售量, 在这条供应链上灵活应用, 最终达到增加财政收入的目的。

3.建立合理的住房金融资金筹集机制。具体可以采取以下方法:一是建立合理的住宅储蓄信贷制度;二是继续健全和完善住房公积金制度, 提高公积金运行质量;三是发展住房抵押贷款二级市场, 将个人住房抵押贷款出售或者证券化。

4.建立完善的个人信用制度。建立完善的个人信用制度, 主要从树立个人信用观念、完善个人信用评价体系两个方面去做。当然, 关于我国信用制裁制度等相关的法律制度也要加以完善。是我国在房地产市场领域有一个良性运作的体系, 操作快捷方便, 及时有效的提供相关信息, 促进我国房地产行业的正常发展。

(三) 加强法律法规体系建设

要加强法律法规体系建设, 加大法律实施力度, 规范我国房地产行业的发展。主要从以下两个方面出发:一方面, 股权分置改革, 《证券法》和《公司法》修订使我国资本市场面临新机遇。两法的修订在内容上对公司形式、投融资行为、出资方式、证券交易的方式与范围、信息披露透明度等条文进行了全面修订, 为房地产市场融资创新预留了新的鏖战空间。另一方面, 对于在保险资金直接进入市场方面, 也要出台相关的办法或法律法规, 不断壮大该行业投资者的投资力量。

参考文献

[1]刘庆.我国房地产融资渠道的现状[J].发展, 2011, (10) :105-105.

民生银行探索地产融资新模式 篇3

“汇富富华金宝大厦资产支持专项计划”是由民生银行联合富华国际集团、招商证券、博时资本、华宝信托及奋迅律师事务所共同推出的创新产品。其基础资产是以地处北京王府井商圈的金宝大厦办公楼为抵押、以物业未来13年租金净收入为还款来源的商业地产按揭贷款。该产品由民生银行牵头承担财务顾问、统筹协调及产品销售工作，招商证券承担了项目的方案设计及监管沟通工作，博时资本承担了专项计划管理工作，并由华宝信托、奋迅律师事务所和联合信用评级公司等机构提供专业支持。

CMBS是标准化资产证券化的—种极为重要的模式。它将传统的商业地产按揭贷款通过结构化手段与证券化过程，包装成债券形式向投资者发行，具有多方面的优势。

首先，CMBS突破了传统的银行贷款限制，并有实际基础资产抵押支持。通过结构化处理未来现金流，CMBS可以获得比资产原始权益人本身更高的信用等级，且带来更低的融资成本。

其次，CMBS保留了对资产的所有权，因此享有未来地产的价值升值空间。在房地产行业层面，CMBS为大量持有商业不动产的企业提供了一条新的融资渠道，降低了融资成本，有利于这些企业盘活存量，快速回笼资金，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。在资本市场层面，CMBS建立了一条持有大量商业不动产的企业进入资本市场的新通道，从而促进国内多层次资本市场蓬勃发展，扩大资本市场规模。

此外，对机构投资者来说，CMBS也丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者实现投资风险的分散化创造了条件，从而极大地促进机构投资者的稳定发展。

当前来看，受监管法规和税收政策影响，房地产信托投资基金（REITs）尚需时日才会出现突破性的变化。相比之下，CMBS是国内商业地产行业里更具实操性、复制性、标准化的证券化产品。对商业地产商来说，CMBS建立了一条商业地产商进入资本市场的新通道，降低了融资成本，保障了企业的持续高速成长和行业的健康发展。对银行来说，CMBS为银行体系盘活信贷存量、做大信贷增量的又一新产品。对机构投资者来讲，CMBS丰富了国内资本市场产品种类，为机构投资者提供了长期稳定安全且收益相对较高的证券投资品种。

作为富华集团参与资本市场第一单，“汇富富华金宝资产支持专项计划”得到了民生银行的大力支持。该资产证券化产品盘活了富华集团现有存量资产，优化了集团负债结构，为集团商业板块由重资产向轻资产转型提供了可借鉴的路径，也为集团未来对接资本市场提供了经验和动力。

文化旅游地产融资模式 篇4

一、贷款型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定（委托人）投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司；信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求 ：“四证”齐全 自有资本金达到35％ 二级以上开发资质 项目盈利能力强。

2.要求的风险控制机制：资产抵押（土地、房产等不动产，抵押率一般在50％左右）、股权质押、第三方担保、设置独立账户。

3.退出方式：偿还贷款本金。

4.融资金额：视开发商的实力、项目的资金需求及双方的谈判结果，从几千万到几亿不等。

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划。

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，目前在12%-20%居多。

7.优势：融资期限比较灵活，操作简单，交易模式成熟，利息可计入开发成本。

8.劣势：与银行贷款相比成本高，目前政策调控环境下难以通过监管审批。

二、股权型信托融资模式：

在这种模式下，信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金，之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金，同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限（如两年）后溢价回购信托投资公司持有的股权。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：股权结构相对简单清晰、项目盈利能力强

2.要求的风险控制机制：向（项目）公司委派股东和财务经理、股权质押、第三方担保

3.退出方式：溢价股权回购

4.融资金额：视项目的资金需求及双方的谈判结果

5.融资期限：以1-2年居多，也有5年期甚至更长期限的信托计划

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，一般15%以上。

7.股权性质：该等股权性质类似于优先股，对公司的日常经营、人事安排等没有决定权（可能有建议权、知情权、监督权等）

8.优势：

（1）能够增加房地产公司的资本金，起到过桥融资的作用使房地产公司达到银行融资的条件；

（2）其股权类似优先股性质，只要求在阶段时间内取得合理回报，并不要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润

9.劣势：一般均要求附加回购，在会计处理上仍视为债权；如不附加回购则投资者会要求浮动超额回报，影响开发商利润。

三、混合型信托融资模式（夹层融资型）

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

特点及优劣势：

1.对公司(项目)要求：项目盈利前景良好，一般为大型集团开发项目

2.要求的风险控制机制：向项目公司委派董事、土地抵押、股权质押、第三方担保、资金证照监管、受托支付综合采用退出方式：贷款偿还及溢价股收购

3.融资金额：一般在5亿以上

4.融资期限：以2-3年居多，股权投资期限也可以为5年期甚至更长

5.融资成本：固定+浮动，固定部分一般不低于15%/年

6.优势：

（1）信托可以在项目初期进入，增加项目公司资本金，改善资产负债机构。

（2）债权部分成本固定 不侵占开发商利润，且较易资本化；股权部分一般都设有回购条款，即使有浮动收益占比也较小。

7.劣势：交易结构比较复杂，信托公司一般会要求对公司财务和销售进行监管，同时会有对施工进度、销售额等考核的协议。

四、财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处臵该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。特点及优劣势：

1.对信托财产要求：

（1）业已建成，产权清晰，证件齐全；

（2）能产生稳定的现金流，如商场、写字楼、酒店等租赁型物业

2.要求风险控制机制：

（1）通常设置一般受益权和优先受益权，分别由开发商和投资者（信托计划）持有；信托到期后如投资者优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿；

（2）回购承诺及第三方担保

（3）物业抵押、股权质押等

3.退出方式：开发商溢价回购受益权或追加认购次级受益权

4.融资金额：视信托财产的评估价值和租金收入等确定

5.融资期限：一般期限不超过3年，但可以通过结构设计实现资金循环使用

6.融资成本：一般高于同期银行法定贷款利率，12-18%/年，视资产质量

7.优势：

（1）在不丧失财产所有权的前提下实现了融资。

（2）在条件成熟的情况下，可以过度到标准的REITs产品。

旅游PPP项目融资模式分析 篇5

导读：日前两部委发布《关于在旅游领域推广政府和社会资本合作模式的指导意见》（文旅旅发﹝2018﹞3号）（下文简称3号文件）提出鼓励在旅游领域开展PPP模式。此前该系列文章已经详细介绍文件中涉及到关于PPP旅游的宏观背景、资产运作方面的内容，本文作为该系列的最后一篇，详细阐述文件中提到的关于金融支持渠道方面的运作内容，分别介绍股权基金、PPP项目担保基金、债券融资和资产证券化四种PPP项目融资方式。

一、股权基金

在3号文件中提到，“要充分发挥中国政企合作支持基金和中国旅游产业基金的股权投资引导作用”。那么股权基金是如何介入PPP项目中的呢？一般来说，股权基金主要有两种形式，一种是政府成立引导基金，另外一种是社会资本发起投资基金。

（一）政府成立引导基金

该种情形是指省级政府层面出资成立引导基金，再以此吸引金融机构资金，合作成立产业基金母基金，母基金再根据审核后的项目设立子基金，由地方财政做劣后级，母基金做优先级，地方政府做劣后，承担主要风险。

（二）社会资本发起投资基金

这种情形是指有建设运营能力的社会资本发起股权投资基金，社会资本一般都具有建设运营的资质和能力，在于政府达成框架协议后，通过联合银行等金融机构成立有限合伙基金，对接项目。社会资本与金融机构合资成立基金管理公司担任GP，金融机构作为优先级LP，社会资本作为劣后级LP，成立有限合伙形式的投资基金，以股权的形式投资项目公司。

二、PPP项目担保基金

在3号文件中提到，“鼓励各地设立PPP项目担保基金，带动更多金融机构加大对旅游PPP项目的投融资支持”。那么何为PPP项目担保基金呢？一般来说，担保基金是由政府牵头，联合担保公司、银行，设立担保基金，通过融资授信的特色功能，为中小型企业解决融资困难问题。针对PPP项目担保基金，顾名思义就是为PPP项目提供融资授信的基金。

由于旅游项目一般资金投入规模大、建设周期长、资金流动慢的问题，因此设立这种基

金的目的主要是为了鼓励社会资本介入PPP项目，为其提供授信保障，降低投资信用风险。

担保基金一般具有以下特征：

第一，抵押资产足额的授信；

第二，提供信用敞口，扩大授信规模；

第三，突破传统信贷的固有限制；

第四，融资成本合理；

第五，申请渠道畅通，业务办理高效便捷。

不过根据笔者的调查了解，虽然在文件中有提及鼓励PPP担保基金，但是目前市场上真正用于PPP市场的担保基金资料很少，大多数担保基金主要用于专项建设或者创业类型小微

企业的融资便利。因此，专项基金究竟如何在PPP市场上发挥作用，还需要再加以观察。

三、债券融资和资产证券化

在3号文件中提到，“鼓励能够产生可预期现金流的旅游PPP项目通过发行债券和资产证券化等市场化方式进行融资”。债券和资产证券化作为PPP模式融资的两种常见途径，被市场广泛运用。

（一）债券融资

根据现行债券规则，满足发行条件的PPP项目公司可以在银行间交易市场发行永续票据、中期票据、短期融资债券等债券融资，可以在交易商协会注册后发行项目收益票据，也可以经国家发改委核准发行企业债和项目收益债，还可以在证券交易所公开或非公开发行公司债，主要的债券类型有以下几类：

1.中期票据：针对PPP项目公司发行的中期票据，其基本要求有：主体信用评级一般AA-以上，是存续超过3年的非金融企业，社会资本方申请发债需要资质良好。

2.项目收益票据：项目收益票据是指非金融企业在银行间债券市场发行的，募集资金用于项目建设且以项目产生的经营性现金流为主要偿债来源的债务融资工具。鼓励以项目公司作为发行主体，也能通过集团公司发行。项目收益票据的期限涵盖项目生命全周期，期限与项目现金流匹配，发行期限灵活。募集资金可以用于项目建设和用于偿还前期形成的项目贷款。

3.项目收益债券：是指由项目实施主体或其实际控制人发行的，与特定项目相联系的，债券募集资金用于特定项目的投资于建设，债券的本息偿还资金完全或主要源于项目建成后运营收益的企业债券。

（二）资产证券化

按照《资产证券化业务基础资产负面清单指引》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产本不可作为资产证券化的基础资产，但该指引又做出特别规定即：地方政府按照事前

公开的收益约定规则，在PPP下应当支付或承担的财政补贴，可以作为企业资产证券化基础资产。在PPP项目中，典型基础资产如下所示：

满足条件的PPP项目公司的应收款、收益权等均可以通过企业资产证券化融资。具体由PPP项目公司作为发起人（原始权益人），将PPP项目项下未来可预测的能够产生稳定现金流的基础资产进行组合，形成基础资产包，向SPV进行真实出售，以基础资产产生的现金流在证券市场向投资者发行资产支持证券，将认购资金用于项目公司建设运营。

四、做好旅游PPP项目融资的关键点

从融资的角度分析，一般从这几个方面看，安全性、流动性、收益性，核心是现金流。

对于PPP项目而言，一般也是从建设期、运营期、移交期全周期生命来看。通常PPP项目的盈利收入是从运营期才开始产生的，建设期只是作为资金原始投入，因此对于投资人来说，如果是以信托、私募等形式介入的模式，资金流动性就会产生比较大的问题。

首先对于建设期而言，从安全性的角度来说安全性相对较低，因此要增加增信手段。对于投资方而言，要提前把流动性解决方案设计好，以防止期限错配的情况发生。另外，由于建设期没有现金回流，没有收益回款，因此投资方可以寻求收益诉求比较低的钱，或者进行结构化安排，把一部分收益转移给收益诉求比较高的股东，以吸引大股东介入。此外，由于建设期现金流是净流出的，因此比较不稳定，我们可以采用项目融资的方式来平衡现金流。

其次就是要选择好投融资方式。比如投资比例，投多好还是投少好，若仅仅是为了获取施工总包权、设计权、运营权或者供应物料权，是为了投标的话，当然投的钱越少越好，说白了因为投资方不是为了挣投资收益的。还有投资性质，具体是做什么性质的投资？再有就是财务工具的运用。是否采用财务杠杆？如果是为了获取投资收益的话，为了避险，可能就要用财务杠杆，还要用结构化的安排，做结构融资。

最后是PPP模式的选择。基本上从收入来源方面有三种，一个是使用者付费，就是一些收益比较好的，靠自己的收入可以覆盖投资成本和合理收益的；第二类是完全没有收益的，比如一些不收费的道路，一些不收费的文化场馆，这种建设全部由政府付费，由进行政府采购。还有一个就是本身有一部分收入，但是这个收入不足以平衡全部投资，不足以让社会资本获得合理回报的，需要由政府的财政进行补差的，这种方式叫可行性缺口项目。

文化旅游地产融资模式 篇6

许豫宏教授：度假旅游地产的开发模式

度假旅游地产与普通的旅游地产开发不同，它更依赖于周边环境和投资实力。因为度假旅游地产的客户不仅仅需要满足住房的需求．而是更加注重生活品质、更加重投资效益。目前在环城度假旅游地产开发中，主要分为景区依托型和生态打造型两种类型。景区依托型：城市周边通常是作为都市休闲度假旅游的重要组成部分，与城市配套发展，称之为环城游憩带，其间分布了众多旅游景区，是城市居民日常休闲旅游的最佳去处。同时，景区的人气和良好的生态环境带来了土地的增值，周边旅游地产开发逐步兴起，从而形成旅游、度假、商务、休闲于一体的旅游综合体，是成熟的城市功能的重要配套。生态打造型：在距离城市一小时车程的范围内，很多区域生态环境优良，土地资源丰富，因此，城市功能逐步延伸，在生态保护和修复的基础上，逐渐成为适宜人居的社区，与人居社区配套的往往是高尔夫开发，温泉疗养的开发等。

文化旅游地产融资模式 篇7

我国从2000年开始, 北京、上海、广州等大城市出现了商业地产的模式, 并向全国推广, 并在2005年以后, 逐渐走向成熟。随着我国经济社会的发展, 以及国家出台的商业发展的优惠政策, 使得商业地产逐渐成为了资本聚集的热点。

根据权威部门发布的报告, 从2008年开始, 我国的商业地产每年的投资都保持着15%以上的高速增长, 2010年在国家颁布住宅地产的调控政策后, 商业地产投资的增速更是达到了30%, 这个速度超多了房地产行业的平均投资速度。

二、商业地产概念及特征

(一) 商业地产概念

1. 狭义的商业地产。

狭义的商业地产, 也称“零售地产”, 是指以单一的“商品卖场”为开发和经营形态的不动产。它的主要业态为:百货店、超市、大卖场和专业市场等。

2. 广义的商业地产。

广义的商业地产, 是以“商品卖场”为主, 并结合了“多功能服务”的形态的不动产。即“狭义商业地产”与多功能服务的结合。其主要业态为:购物中心、大型商场等。广义的商业地产所包含的多功能服务, 不仅能满足人们对于基本的购物的需要, 同时也满足了人们对于其他休闲消费的需要, 改变了人们以往的生活方式。

本文分析的商业地产内容为广义的商业地产。

(二) 商业地产的特征及风险

1. 商业地产的特征。商业地产主要有如下几个特征:

(1) 资产流动性差。因为商业地产很难找到合适的买家, 所以它的交易花费的时间较长。同时, 大型的商业项目一般资金要求较高, 一定程度上把中小投资者排除在外, 从而限制了参与者的人数, 使得交易成本比较高。

(2) 地产与商业结合紧密。租金收入是商业地产的主要收入来源, 而建造的地产实体仅仅是商业的载体。商业地产的选址与开发都要始终和商业规范联系在一起, 商业地产的建筑质量与规划, 都会影响后期的商业经营。

(3) 投资汇报期限较长。商业地产的回收期受土地与市场的影响较大, 一般投资回收期都很长, 商业地产的开发要比住宅地产复杂的多, 相比住宅地产的时间要长很多。同时, 商业地产的投资成本较高, 无论土地使用权的获取和开发还是内部装修以及配套设施的建设, 都需要大量的资金。

三、我国商业地产的融资特点及现状分析

(一) 我国商业地产的融资特点

纵观商业地产从投资到获利分为两个阶段, 开发阶段和持有阶段, 下面将从这两个阶段来阐述商业地产的融资特点。

1. 开发阶段的融资特点。

商业地产的开发阶段指的是从土地的购入到地产建筑物的建成这一阶段, 它融资的主要特征有: (1) 初始投资规模大; (2) 开发风险大。

2. 持有阶段的融资特点。

(1) 运营风险大。商业地产在持有阶段就面临具体的运营, 商业运营能否吸引消费者, 使得品牌价值和经济效益最大, 都存在风险。

(2) 资金流动性风险。商业地产由于初始投资大, 一般负债较重, 后期在运营过程中, 都会面临极大的还款压力, 如果不能获得稳定的现金流, 则会出现资金流动性风险。

(二) 国内商业地产的融资现状

据调查发现, 很多的房地产公司资金的70%~80%都是来自银行贷款。但从2007年以后, 国家进行宏观调控, 先后采取了很多抑制房地产过度投资的政策, 银行减少了贷款发放, 使得商业地产公司融资面临着重重困境。

银根的紧缩也迫使商业地产公司在寻求其他的融资渠道, 多元化的融资方式已经在中国显现, 上市, 信托, 基金等方式都成为了企业融资探索的方式。

四、我国商业地产的融资模式分析

(一) 企业自有资金

企业自有资金是企业本身的资金, 使用企业自有资金进行投资没有成本, 这是企业进行投资的基础和前提, 但商业地产的资金需求量大, 紧靠企业自有资金难以满足企业的投资需要, 所以商业地产公司都需要其他的融资渠道。

(二) 银行信贷融资

一直以来, 银行贷款都是企业主要的融资渠道。据调查发现, 很多的房地产公司资金的70%~80%都是来自银行贷款。这主要是由于银行融资成本较低, 也是由于我们的市场经济不完善导致的。

(三) 商业地产预租、预售款

商业地产公司为了补充投资的资金缺口, 一般可以把尚未建成了商业地产进行预租、预售, 从而回笼一部分资金。这已经成为了很多商业地产公司经常化的融资渠道。

(四) 商业地产公司上市融资

商业地产公司上市融资是对于企业来讲也是一种非常重要的融资方式。但当前为保护投资者, 我国对于公司上市有着严格的要求, 很多中小企业达不到上市的条件。

(五) 房地产投资信托融资

房地产投资信托基金 (Real Estate Investment Trust, 简称REITs) 是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金, 由专门投资机构进行房地产投资经营管理, 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。中国引入房地产投资信托基金对于完善中国房地产金融架构, 分散与降低系统性风险有着非常重要的作用。

五、万达商业地产融资模式分析

(一) 万达商业地产简介

大连万达商业地产股份有限公司是大连万达集团下属的商业地产开发平台。公司在2002年9月成立, 万达商业地产依靠强大的执行力获得了市场的认可, 到2015年1月5日, 已经有109个万达广场开业, 万达商业地产已经成为了中国最大的商业地产公司。

(二) 万达商业地产传统融资模式

在万达商业地产十几年的发展中, , 万达商业地产逐渐摸索了一条自己的融资渠道, 而且依靠自身强大的品牌优势, 万达商业地产更容易获得银行信贷支持。当前万达商业地产开发资金大约由三部门构成, 万达自身资金投资占约20%, 60%在资金依赖当地银行贷, 另外20%左右资金则通过万达的合作企业投资。万达商业地产的传统融资模式主要包括以下几个方面。

(1) 银行信贷融资。万达商业地产60%的资金来源还是依赖银行信贷, 现在万达集团以及与国内多家银行保持良好、深度的合作关系, 已经中国银行、建设银行、农业银行签订了“总对总授信”的协议, 万达商业地产获取银行信贷相对较容易。

(2) 销售回款融资。万达商业地产通常会配套住宅地产, 通过“以售养租”的方式, 能够迅速获得现金流, 支持商业地产的开发与运营。

(3) 国内私募。万达商业地产除了基本的融资模式以外, 万达商业地产也尝试了私募的方式融资。在2005年, 万达商业地产与麦格理合作转让了9项商业地产物业的24%股权转让, 涉及资金高达32亿元, 有效的补充了万达商业地产的资金缺口。

除此以外, 万达商业地产还尝试了海外融资和信托投资的方式, 但都因各种原因没有成功。

(三) 万达商业地产融资模式创新

王健林领导下的万达商业地产积极谋求融资方式的创新, 在过去, 万达商业地产的投资、建设、管理全部是由万达自己完成, 通过住宅地产销售收入回笼资金, “以售养租”的方式来支持万达广场的建设, 被称为重资产模式。2015以后, 万达探索出了一条依靠其他投资机构进行投资的“轻资产”模式。

2015年1月14日, 万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司四家公司签署投资协议, 4家机构共投资240亿元人民币, 共建设约20座万达广场。这标志着万达开始走上“轻资产”的发展道路。

轻资产模式指的是万达广场建设的资金由其他投资机构进行投资, 而万达只负责具体的管理和运营, 同时, 新建立的万达广场使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统和万达电子商务系统。轻资产模式建造的万达广场, 万达不再需要进行投资, 也不再需要进行房地产销售, 彻底去房地产化, 已经成为一种金融投资行为。

万达商业广场开启的商业地产企业轻资产模式, 能够有效解决商业地产企业融资难的问题, 能够有利于企业迅速扩大市场规模, 提高市场占有率。从此以后, 万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路, 开创了全新的商业模式。

六、结束语

近几年虽然面临国家对于房地产业的宏观调控, 但我国的商业地产发展势头基本面是向好的。但商业地产发展面临的瓶颈问题就是资金的短缺, 商业地产融资渠道当前还是以银行贷款为主, 这限制了商业地产的发展。万达商业地产推行了“轻资产”模式, 给了其他商业地产的发展提供了启示。以“轻资产”模式的推出为标志, 商业地产发展要开拓多元化的融资渠道, 必将推动我国商业地产的发展和我国经济社会发展水平。

摘要：我国的商业地产的发展起步较晚, 但进入21世纪后, 我国的商业地产发展迅速。万达集团经过20多年的发展, 已经成为商业地产的领军企业。当前商业地产融资渠道还是以银行贷款为主, 这限制了商业地产的发展。开拓多元化的融资, 是我国商业地产发展的必由之路。万达商业地产在2015年初, 推行了“轻资产”模式, 使得万达商业地产将走上“轻重并举”的发展道路, 开创了全新的商业模式。

关键词：商业地产,融资模式,万达商业地产

参考文献

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旅游地产盈利模式争议不断 篇8

“野蛮生长”是当下旅游地产的发展状态，没有龙头，没有方向，因此这个市场发展成这样的态势根本难以避免。

首创、海航、中信、中旅、华侨城、珠江地产、天鸿、万科、万达、万通、青岛汇泉旅业等国内50多家知名房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。

在这些房企中，华侨城是一个成功个体，但有业内人士认为，长期来看，其并不能作为未来房企学习的范本，或者这么说，曾经作为成功的案例的“东部华侨城”已经出现了衰落态势。

目前，旅游地产项目的短暂盈利更多是出售地产项目以获利，但对于房企来说，他们所要面对更多的是长期的经营与概念的推陈出新。那么，资金又是一个重要的问题。

更多的人看到的是这个产业的机遇，而机遇背后更多的是高风险。“旅游地产一旦经营失败即是万劫不复。”复旦大学房地产研究中心地产运营研究所所长蔡为民如是说。

低廉的拿地成本

旅游地产开发首先面临的是拿地成本。相对低廉的拿地成本是吸引众多开发商进入旅游地产的一大诱惑。

“旅游地产用地太便宜，地方政府送给你都敢，反正也是荒地一片给你开发，即使经营不下去，对地方政府来说也是好事，至少催熟了一块地。”蔡为民表示。

事实上，旅游开发作为提升片区面貌的重要途径为当地府所重视，因此，能够获得较为廉价的土地，对于开发企业来说，可有效降低公司拿地成本。同时，当前各地完善招拍挂制度，大量土地采取“综合条件最优者得”而不是“价高者得”，则从客观上有利降低公司拿地成本。可见，相对于“价高者得”的住宅地产，旅游地产的土地成本相对较低。

作为旅游地产的先驱华侨城，也曾被指以低价获得土地。一般来说，土地成本占总成本的35％至40％。因此，当土地成本获得削减的情况下，房企开发的成本也相当于削减了很大一部分。

这或许就是旅游地产遭到热捧的重要原因之一，虽然可能现在的地价在经历过一轮涨幅后已经没有那么低廉。

不可持续的“万达模式”

在人类发展伊始，圈地是其本能选择。这也是旅游地产开发商最为青睐的盈利模式。

海南长达1528公里的海岸线上，沙岸约占50-60％，而这些沙岸几乎已经被瓜分殆尽。

作为“国际生态旅游岛”的海南，自然成为旅游地产的集中区。同时，地产项目的泛滥，也使其成为旅游地产的“重灾区”。

这或许就是旅游地产的“万达模式”：圈地——盖楼——出售。不是在经营旅游，而是在经营地产。在圈地之后注重眼前利益，缺乏长期规划是目前旅游地产开发最大的诟病。

江苏吴江福禄贝尔科幻乐园由台商投资10亿美元，旨在建成一个高级公园，同时发展幼儿园教育。园区规划者认为中国长江三角洲地区汽车时代已经到来，上海等城市市民会成为理所当然的市场主体。盲目乐观使其开业后市场远远达不到预期规模，人均日游客量不足150人，最后不得不倒闭。

海南中华民族文化村位于海南省通什市，占地600亩，投资1亿元人民币，建有23个民族村，共计景点上百个。其环境质量、园林建筑、文化内涵和娱乐设施等均属上乘。然而自从1997年上半年开业以后，由于客源市场判断失误和不良的市场竞争环境，结果每日接待游客仅200人，不得已在开业8个月后申请停业。

以上种种例子说明，盲目圈地使得旅游地产大量积压，资金周转困难，加大了风险。据上海易居研究院数据显示，以主题乐园为例，目前国内主题公园有1000家左右。据中国旅游研究院2009年监测显示，国内的主题公园有30％处于亏损状态，45％持平，仅15％会有盈利。

圈地仅是旅游地产的一种盈利模式。另一种模式，即是借旅游地产之名，变相进行房地产开发，推销旅游地产主题项目周边的房地产。往往购得此种类型物业的投资者，仅仅满足于一时的度假与升值目的，最后的结果却是“高空置率”，最终或将造成举步维艰。

一位接近某著名旅游地产开发企业的人士称，目前采用此种较为初级的盈利模式，亦是无奈。其中主要的原因是，很多做旅游地产的开发企业一般都由做住宅地产转型而来。“长时间的住宅地产的开发习性在短期内无法改变。”同时，政策面对于这个行业亦缺乏一定的规整与管控，这个产业在短期内突然爆发，后期无论是消化还是经营都会有重大问题。

蔡为民称，如果海南按照如此态势发展下去，或许会重演上世纪九十年代的崩盘局面。

没钱，就是“死”

盈利的前提是生存，对于旅游地产来说，没钱就是个“死”。

住宅地产可以破产，可以降价。旅游地产经营不下去就成了烂摊子，那就是万劫不复。

从中国整体的经济形势来看，对于房地产开发，资金口已经卡到让开发商无法动弹。可见，资金的收紧对于旅游地产的后期经营维护，可谓是前所未有的压力。

我们可以看到的是，众多房企被指因旅游地产的布局，而使其面临巨大的资金压力。2011年雅居乐在海南大规模布局旅游地产，进行攻城略地，在此背景下亦推高雅居乐的负债率。据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68％，但加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115％。

蔡为民认为，即使通过出售其地产项目，这一部分资金中的很大一部分必须回到经营环节中，这样的资金是周而复始的。“在资金渠道都被隔断的情况下，开发商目前是自持资金，当资金用完，那么就是个死。”蔡说道。

盛世神州房地产投资基金公司首席投资官张建认为，在这几年炒的风生水起的REITS，在中国却无法实行。

张建表示，目前旅游地产投资面临的一大难题在于投资者的“退出”问题。退出机制不完善，甚至是没有退出机制，这对于旅游地产投资者来说是一大壁垒。“很多大型商场，乃致于万达广场都无法上市，投资者将如何退出。”

从中国的国情来看，产权销售或为旅游地产进入资本市场的一剂良方。一半用于出售，一半则沉淀下来持续经营，出售的物业可与投资者签订长期协议帮助其维护经营。这样一方面可回笼资金进行周转，一方面亦能够获得投资者的青睐。

需求与政府层面的支持

即便是问题重重，但按照目前住宅与商业地产发展相对饱和的情况下，旅游、养老、产业、度假等必然会成为未来房地产发展的重头戏。

需求与政府，这两方依旧支持着旅游地产具有“看起来很美”的发展前景。

从需求层面来说，基强联行投资管理(中国)有限公司执行董事马怡雯向记者表示，不同的人均GDP会对应不同的旅游形式，人均GDP在1000美金对应是观光旅游，2000美金对应是休闲旅游，3000美金对应的是度假旅游，当人均GDP达成5000美金的时候旅游度假将向高端倾斜。因此在人均GDP不断上涨的背景下，旅游度假的需求将愈发明显。

据不完全统计，在国内至少有27个省区市制订的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业，这是政策面的绝对支持。

马怡雯认为，从政府层面来说，旅游地产在拉动GDP以及增加税收与就业方面具有一定的作用。她表示，从中国的“十二五”规划来看，也是希望把旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业。值得注意的是，相关数据显示，在美国，旅游文化产业增加值占GDP的比重在18％到25％，在香港则占到9.5％，但中国现在不到4％，离成为支柱产业还有很大的发展空间。同时，国际经验表明，一个人旅游基本上会拉动5个人就业，如华侨城，其建成后产生的税收为6.6亿元，带动产生的税收为16.9亿元，直接间接创造的就业大约为2.4万个就业岗位。

以上数据表明，对政府来说，无论是拉动GDP还是创造就业并因此产生的一些税收，对政府而言，旅游产业是政府非常希望能够长线发展的产业。

可见，随着泛旅游与超地产相结合时代的来临，旅游地产逐渐成为旅游区域打造和房地产经营的交融点，从以前简单嫁接发展到为城市运营、区域开发提供支撑的新高度。但必须要警示的是，我国成规模的旅游地产项目数以千计，如果没有核心特色带动，旅游地产将面临较高风险，旅游服务型地产和旅游居住型地产亦将面临分化的可能。

最新的一些消息是：

万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其独立上市……

文化旅游地产融资模式 篇9

在新农村建设中，房企要有好的战略，运用正确的战术。

战略建议：一是借势旅游顺应国家发展方式转变。从国家战略的角度来看，在这个历史转折时期，着力推进发展方式转变需要一系列新的突破口。而旅游能够也应该成为国家战略转型的一个重要切入点和突破口；二是发展经济形成以旅游产业为主导的新农村建设。新农村建设首先必须发展经济。经济的发展，恰恰需要打破农业产业的界限，把农业产业与二、三产业结合起来。旅游产业横贯一、二、三产业，是各个产业的胶合剂，旅游产业为主导的新农村建设是新时期新农村建设的重要手段；三是平衡三方实现农民致富、政府满意、投资商获利。在为地方造福的大格局之下谋求企业自身的经济利益，才是企业发展的根本所在。帮助农民增收、创收，改善生活方式。为政府高起点，大手笔实施科学化的新农村建设，贯彻落实相关政策方针，争创新农村建设示范工程。

地产融资渠道论文 篇10

一、房地产企业迫于资金压力，亟需拓展融资渠道

近两年来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业资金链吃紧。早在6月5日，央行发布了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超出所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。而出台的“71号文件”，即业界通称的“8・31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自208月31日起，严格执行土地招拍挂制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。尤其在，以打击投机，抑制投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

商业性房地产在我国十几年的发展中，资金来源十分单一，走的完全是一条“独木桥”路线，而这座桥主要建在银行之上。208月15日，从中国人民银行公布的《中国房地产金融报告》中可以看到，在房地产业与银行的互动中，已经产生了方向上的偏移，居高不下的房地产市场的贷款给银行带来很大风险。社会资金过于集中于银行，使商业银行在房地产市场形成了一种被动的“垄断”局面。作为国民经济中的支柱产业，房地产业如些单一的融资渠道，给房地产开发商甚至银行体系都造成了很大的负担，同时也造成了很大的风险，迫切需要多多元化的金融模式来解决房地产融资中银行“一贷独大”的问题。而金融资产的多元化怎样用非银行性的资金，通过什么形式来用？资金从哪里来又往哪里去？这些问题无疑关乎着房产地企业的生死。

二、房地产企业在融资中常面临的问题

1、贷款方式单一。国内房地产开发贷款主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款；第二种是房地产开发项目贷款，第三种是房地产抵押贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓展。

2、企业对银行贷款依赖过重。改革开放以来，我国直接融资市场发展很快，但在短期内仍难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷支持。目前我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其它资金。以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈回落趋势；房地产开发资金约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。

3、融资工具的局限性限制。信托融资相对银行贷款受到政策影响小灵活创新空间大，在银行信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。但中国银监会《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（212号文件）出台后，房地产信托门槛进一步提高。从市场的反映情况看，这一影响是非常迅速的，去年9月份房地产信托发行数量和规模立即出现了大幅回落，与上月相比分别回落19.7和36.4个百分点。另外信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率，期限为3-，所以，一般房地产企业开发的项目获取发行的可能性较小。

4、上市对于身处市场经济中的企业来说无疑是一条上佳的融资途径，房地产企业也不例外。通过增发、配股、可转债三种再筹资方式，房地产上市公司往往可以筹集到数亿甚至更多的奖金用于投入新项目。于是，这种显而易见的优势效应刺激着越来越多的房地产企业开始苦觅上市的可能。然而上市由额度制改为核准度，特别是目前房地产企业上市还属于试点性质，不可能批量上市，按当今的市场面看，每年能安排几十家企业上市已属不易，等在证券商和证监会门口的长龙还不知排到何年何月。

5、海外基金与国内企业对接的难题。首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有一系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。另外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。

三、房地产业融资渠道拓展策略

1、开发商贴息委托贷款

所谓“开发商贴息委托贷款”是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”，开发商出资贴息贷款给购房者买房，对承办的金融机构而言，能够有效地规避金融风险，风险的承担者变成了开发商。

“卖方信贷”对房地产开发商有三个方面的好处：第一，解决了融资问题，只要委托贷款周转三次，开发商利用这种方式可回笼资金几乎翻了一倍。第二，现实提前销售，迟早回笼资金。第三，提供有诱惑力的市场营销题材，购房者可低价买期房并获得提前的贷款利息补贴。2、房地产信托

房地产信托起源于美国，简称REITS(realEstateInvestmentTrusts)，从207月18日中国信托一法两规出台后开始走向我国房地产业。通过成立信托公司，并发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。它的`优势可以归纳为如下几点：（1）降低企业融资成本，而且期限弹性较大，有利于房地产公司的资金运营和持续发展，优化公司的资产负债结构。（2）信托的资金供给方式更为多样，如针对企业运营或者项目动作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产投资信托通过集中专业管理和多元化投资从而降低投资风险。中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项新的重大突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。信托规模的放大正在为信托基金的形成开启一扇大门，也可以说是在为中国房地产基金的发展创造条件。房地产信托将会成为未来房地产融资的重要渠道。

3、利用外资基金

进一步收紧的宏观措施和低迷的市场并没有阻止外资基金抢滩中国房地产的步伐。不可否定的是，以摩根士丹利为代表的跨国投资银行，在中国地产业确有“边做多边唱衰”的矛盾之举。就在其学者唱空的同时，大摩旗下的投资部门却正忙于投资中国大城市的地产楼市。日前，摩根士丹利宣布，今年计划追加30亿美元资金投入中国房地产市场，加上此前投入的15亿美元，总投资额累计将达45亿美元。并且投资重点将由日本转移至中国。尽管受到宏观调控的影响，中国仍然有强大的市场需求。试水多年，对中国市场政策和规则的全面认知，中国市场自上世纪90年代初新一轮大幅上扬，无疑是促使外资基金近两年加速进入中国市场的最主要因素。年，土地招拍挂等一系列措施的出台使市场游戏规则日益透明和国际化，对于拥有强大资金实力的外资基金公司而言，此时正是投资良机。

外资基金对于国内合作方选择一般为当地最大企业或者上市公司有政府背景的企业更是他们的首选。外资房地产基金在作出投资项目和对象决定时，首先是关注企业本身，例如过往业债、企业管理层能力、企业声誉和过往产品质量等因素，其次是了解投融资项目的性质、地理位置、竞争优势、价格、现金流等等；再次为该项目所在城市、市场的消化能力、深度和需求的变化等。基金投入项目后，运作过程要求规范和透明。

4、上市（IPO）

在当年中国房地产界，形成了一个非常鲜明的经济景观――即以资本运营为核心的房地产企业上市浪潮。每个企业都要根据收益与成本来选择合适的融资方式，并确定最佳的融资结构。发行股票所融入的资金属于所有者权益，股东一旦投入资金就不能收回，只能转让其拥有的股份，并相应地享有分享剩余收益，重大决策及选择管理者的权利。因此与其它融资方式特别是债务融资相比，进行股权融资最大的好处就是企业没有定期还本付息的压力，可以很好地规避企业在经营状况出现起伏时伴随的财务风险。

许多房地产企业在寻求上市无门的情况下，转而借助买壳上市达成融资目的，但值注意的是，买壳上市的企业上市于集资却不一定能同步进行。就买壳上市业务本身的来说，它对非上市企业的业绩要求很高，一般情况下要求净资产收益率20%左右，除了必须具备一定的资金实力来支付买壳资金外，更要拥有先进的管理，以保持公司业绩的稳定，从而达到再融资的终极目标。

5、阶段性股权融资

阶段性股权融资是在项目确定以后进入成熟期之前为房地产开发商提供资金支持的方式。在项目开发进展到一定程度，销售回款和项目贷款又没有落实的情况下，发展商愿意承担较高的借款利息，这时发展商的资金缺口一般在6个月左右，继而项目融资可以到位或销售回款就能够实现。阶段性股权融资的好处是不增加负债率，因为负债率过高，财务报表不好，后期贷款难以获得。但股权融资一般是成本最高的融资方式，而且股东多了，项目操作难度增大，管理权成为争夺焦点。

6、房地产投资银行