试论我国土地所有权制度

试论我国土地所有权制度（通用11篇）

试论我国土地所有权制度 篇1

关键词: “三农”问题/集体土地所有权/社会保障

“三农”问题的核心是增加农民收入、减轻农民负担。农村土地历来被视为农民维持生存的基础，农村集体土地所有制也就成为相应的法律保障，但由于种种原因，农村集体土地所有制未能发挥其应有的作用，所以农村集体土地所有权制度的完善就成为解决“三农”问题的重要措施之一。中国长期实行的城乡隔离政策，使众多的农村人口与有限的土地资源之间的矛盾日益加剧。农村土地承包制决定了我国农业仍以小规模分散经营为主，未形成普遍的规模效益，抗拒自然风险的能力较低，我国与发达国家相比，给予农业的补贴很少，因而有时出现农民增产不增收的情况。其实，以农业占GDP的比例之小就不必指望以解决农业问题为突破口来解决全部的“三农”问题。①于是，为缓解人地关系高度紧张这一矛盾，实现大量农村剩余劳动力向非农产业的转移，是解决“三农”问题的中心环节，但这是一个长期的过程。只有通过对农村集体土地的有效经营，才能积累、充实和增加农民集体的财产，以此保障农民的基本生活需求。

一、农村集体土地所有权制度的核心是互助合作

现行农村集体土地所有权制度是伴随着新中国的诞生而建立的，从新中国成立至今，我国农村土地制度大致经历了三次变革。[1](P27-52)当初建立集体土地所有制的初衷是通过互助合作，实现共同富裕。

我国农村土地制度第一次变革的标志是1950年6月30日颁布的《中华人民共和国土地改革法》，其中心思想是通过土地改革废除封建地主土地私有制，将其变为农民土地私有制，这一阶段至1953年中共中央宣告土地改革已经完成而结束。新中国的土地改革运动极大地促进了农业生产力的发展，为国家工业化的起步奠定了基础，但也出现了“两极分化”严重的情况。为了执行“一化三改”的过渡时期总路线，中共中央决定在农村通过互助合作和人民公社运动使土地的农民私有向集体所有、统一经营过渡。这一阶段从1953年开始到1978年十一届三中全会召开前夕结束，最终形成了“三级所有、队为基础”的集体土地所有制模式。

在“三级所有、队为基础”的模式中，生产队的生产经营活动总是受到生产大队和人民公社的制约，人民公社和生产大队无偿调拨生产队资金和劳动力的情况普遍存在，人民公社经常无偿征用生产队所有的土地。[2〗(P110)生产队土地所有权的范围并没有明确的界定，有的地方在同一块土地上存在生产队、生产大队和人民公社三个所有权，这种现象与“一物一权”的民法原理是相矛盾的，土地的利用效率无法充分发挥，也势必挫伤农民的生产积极性。于是，从1983年起，中央决定改革人民公社体制，实行政社分设。中央要求原来的公社一级和非基本核算单位的大队，是取消还是作为经济联合组织保留下来，应根据具体情况，在群众自愿的基础上，与群众商定，形式与规模可以多种多样，不要自上而下强制推行某一种模式。为了完善统一经营和分散经营相结合的体制，一般应设置以土地公有为基础的地区性合作经济组织。这种组织可以叫农业合作社、经济联合社或群众选定的其他名称;可以以村(大队或联队)为范围设置，也可以以生产队为单位设置，可以同村民委员会分立，也可以一套班子两块牌子。到1985年，全国政社分设工作全部完成。绝大多数地方在原来的人民公社、生产大队和生产队解体后，相应组建了不同层次的社区性合作经济组织。

从十一届三中全会召开至今，国家通过土地使用制度改革，使土地的所有权与使用权分离，实行集体土地的家庭承包经营制，进入土地制度改革的第三个时期。其结果是激发了广大农民生产经营的积极性，极大地促进了农村生产力的发展，使一部分农民首先富裕了起来，但同时也出现了大量农村贫困人口，加剧了广大农村地区的贫富分化现象。我国农村集体所有的土地主要是供农民维持其生存的，只有农村集体组织的成员才有权使用集体所有的土地，因此农民对农村集体所有土地的使用权具有大陆法系传统民法中人役权的性质。[3]我国《农村土地承包法》的颁布实施，在很大程度上完善了现行的农村土地制度，但这种以农户为单位的土地承包制也决定了我国农业生产分散经营的特点而无法形成规模效益，仍不能使我国农村的土地成为维持和提高农民生活的基本保障。为了发展农村的公益事业，需要农民上交“村统筹”和“乡提留”，这是建立在农民收入增加的基础之上的，而农民收入的增加，必须通过发展农村经济来实现，目前各地发展农村经济在很大程度上取决于经营土地所得。为了应对入世给我国农业带来的巨大冲击，减轻广大农民的生活负担，党的十六大将解决“三农”问题摆到重要位置，提出共同富裕奔小康的战略目标。

通过历史考察不难发现，我国当初建立农村集体土地所有制的目的是为了解决贫富差距问题，为了全国广大农民走上共同富裕的道路。尽管现在看来当时有些激进，但总的来说是正确的。完善集体土地所有权制度的基本思路必然是利用有限的农村土地维持广大农民的基本生活需要。

二、农村集体土地所有权的主体应该成为独立的法人

根据我国现行法，农村集体经济组织是农村集体土地所有权的主体。我国《宪法》中有关农村集体经济组织的规定(第8条第1款)先后进行过两次修改，现规定:“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。”我国农村集体经济组织的形式很多，各地并不统一。1998年修定的《土地管理法》第10条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上的农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”根据这一规定，农村集体土地所有权的主体有三种:村集体经济组织、村内集体经济组织(村民小组)和乡(镇)集体经济组织。村集体经济组织的执行机构是村民委员会，至于村内集体经济组织和乡镇集体经济组织的执行机构，目前我国法律尚未明确。

要做到农村土地的规模化经营与市场化运作，就必须使我国农村集体土地所有权的主体成为真正的市场主体，而市场主体也就是民事主体。若从民法的角度考察，我国农村集体土地所有权存在的主要问题首先是集体土地所有权的主体不明确。所谓“集体”一词并非严格意义上的法律概念。民事主体可以分为自然人和法人两大类，个体工商户、农村承包经营户、个人合伙组织虽然具有一定的特殊性，但仍可以适用有关自然人的规定，法人合伙也可以适用法人的规定。如果将“集体”看作一个特殊的民事主体，那么该如何认识它的内部结构，也就是说，它的决策者与其成员之间是一种什么样的权利义务关系，能否直接将“集体”作为民事主体列入《民法典》?对这些问题，如果不通过传统民法理论加以解决，将很难发挥集体土地所有权的法律功能。为了解决依靠土地生存的农民的温饱问题，土地承包经营权从土地所有权中分离出来相对独立成为必然，由此产生了经济学界所谓集体土地所有权虚置现象，于是人们不得不重新认识集体土地所有权存在的实际价值，从而使如何发挥集体土地所有权制度的功能成为各界所关注的热门话题。

根据我国《宪法》第111条规定，在农村设村民委员会，村民委员会是农村基层群众性自治组织。1998年11月4日又颁布了《村民委员会组织法》。值得我们注意的是，有关农村集体经济组织最完整的规定是关于村的规定，所以我国农村集体经济组织有必要统一为村。解决“三农”问题的重要层面是农村集体经济组织的创新，要实现这一目标，首先要大力发展农业经济合作组织。从民商法的角度来说，农村集体经济组织作为一种民事主体应该具备法人的资格，当然这是一种非常特殊的法人。国内权威学者早已提出关于合作社法人的概念，认为合作社属于“非营利法人”，是一种“自助性经济组织”。鉴于合作社法人的特殊性，我们无法将其纳入现行法关于法人分类和法人登记制度的框架。《民法典:总则编条文草案》虽然没有明文规定“合作社法人”，但为合作社法人预留了适当的位置。第71条规定:“非营利法人，是指为社会公益或者其他非营利目的而成立的法人。非营利法人，非经有关主管机关登记，不得成立。但法律、行政法规另有规定的除外。”此处所谓非营利法人，包括传统分类的公益法人以及介于营利法人与公益法人之间的中间状态的法人。作为自助性经济组织并对社员实行非盈利原则的各种合作社，正是这种中间状态的法人。合作社法人的具体规则，则应由作为民事特别法的《合作社法》加以规定。考虑到合作社与公司均属于经济组织，有许多共同之处，《合作社法》关于出资、社员大会、董事、监事、破产、清算等，均可准用《公司法》关于有限责任公司的有关规定。[4](P339-348)有关合作社法人的概念对于农村集体经济组织的构建具有积极意义。

中国合作经济学会2002年7月5日起草的《中华人民共和国合作社法建议稿》第2条规定:“合作社，是指以城乡劳动者为主体自愿组织起来，在生产、生活上谋求互助合作或有关服务的自助性经济组织。”第4条规定:“对社员实行非盈利原则”。所谓“对社员实行非营利原则”，仅指合作社的内部关系，并不代表合作社的对外关系，因而不能否定合作社法人的营利性质。合作社的概念与我国农村集体经济组织的性质是一致的，所以我国农村集体经济组织应以合作社法人为基本发展模式。在农村逐渐走向城镇化的今天，农村集体经济组织必须承担起为集体组织全体成员谋福利的重任，将其塑造成真正的市场经济主体是非常必要的，作为合作社法人的农村集体经济组织也可以成为营利法人。必须指出，关于合作社法人的规定应该与《村民委员会组织法》协调起来，如果按照合作社法人的概念来规范农村集体经济组织，那么村民委员会就应该成为执行机构，根据《村民委员会组织法》第5条的规定，村民委员会的经济职能是维护农民的经济利益，管理本村属于集体所有的土地和其他财产。全体村民选举产生的村委会主任应该是合作社法人的法定代表人。

目前，我国东部地区相对发达的农村一般都实行村企合一的组织形式，例如作为农村建设小康社会典型的南山集团是山东省龙口市东江镇一家村企合一的企业集团。南山村的村民家家都有一本“加成手册”，所谓“加成”，其实就是一套特殊的分配机制:集体组织成员领取工资、年薪后，由集团再追加同等金额的报酬，作为“第二年薪”，这笔钱不发现金，而是记入“加成手册”，计息参与集体流动资金，每年发“利息”，当村民因买房、购车、办喜事等需要大笔开销时，可以申请动用。按照集体财富的积累程度和村民个人对集体的贡献，在“加成”的基础上，村民还可以获得5至10倍的“股份”，作为个人对集体企业的内部持股。但“加成”不是“铁饭碗”，若成员有重大失误，则立即取消“加成”，也意味着失去了集体组织成员的资格。当然，若能以功补过，则仍可以重新加入村籍，“加成”从零开始计算。[5]可见，农村集体经济组织即使成为企业法人也能达到全体村民共同致富的目的，在这种情况下，农村集体经济组织可以根据现代企业制度进行规范。

三、完善农村集体土地所有权制度的基本思路

鉴于目前我国城乡分治的状况，在农村普及社会保障仍需要相当长的时间，所以农村土地仍然是农民生存的基础，通过农村土地的有效经营进行原始积累是在农村实现小康目标的基本途径之一。

虽然我国《农村土地承包法》已基本将农村土地承包经营权塑造成物权，有利于保护农民的利益，但由于农业税只针对土地征收，有地征税，无地不征，地多税多，地少税少，粮农的负担并没有根本解决，再加上劳动条件、经营能力等方面的原因，仍有许多农民生活贫困，有的甚至因欠债而将其土地承包经营权出售或者抵押，从而又失去了土地。事实上，我国农业用地与非农业用地相比，所创造的价值比例很小。农村大量过剩的劳动力进入城市打工的状况将在我国长期存在。加入WTO后，面对农业生产遇到的重大冲击，农村必须进行产业结构的调整。我国农村许多地区还要根据环境保护的要求进行退耕还林、还草、还湖，这些地区农民的生活问题除国家给予适当救济外，尚需农村集体组织积极采取措施予以解决。

以单个农户为主的家庭联产承包责任制在一定程度上决定了我国目前农业生产的特点是小规模分散经营，在每个农村居民只占有1亩多耕地的条件下，即使不顾客观经济规律而把农产品收购价提高一倍甚至几倍，农民的收入水平也难有大的提高，他们的生产和生活设施也难有大的改善。因此，应该鼓励土地的规模化经营。扩大规模的做法之一是要继续坚持和完善家庭承包责任制，特别是要在更大程度上允许土地的流转，允许不在农村的农民把土地转让给他人，但保留自己的相应股份，并按股份获得土地的收益。这样操作自然会使单个农户耕种的土地面积扩大，带动土地的规模化经营。对于一些全部农转非的地区，可以吸引现代化的企业对土地进行现代化的农业经营，这也是扩大规模的有效方式。土地经营的规模化程度高了，也会带动农产品的质量提高。

解决“三农”问题最主要的障碍就是我国城乡隔离的传统做法，对此学界已有共识。“城乡统筹、一体规划”意味着农村城镇化是一种发展趋势，于是，城乡土地法律规范的一体化成为必然。我国现行的土地制度一般均是为城市制定的。只有将我国现行的房地产法律法规适用于农村，才能为农村土地的有效经营提供可能。在城乡土地法律法规一体化的前提下，我国农村集体土地所有权制度作以下调整具有一定的客观必然性。

第一，从民法角度规范集体土地所有权的主体。目前国内各种乡村集体所有制企业、乡镇企业、农民股份合作制企业已经成为集体经济组织中最活跃的因素，乡镇企业根据投资主体的不同，可以分为乡村集体所有制企业、合伙企业或个人独资企业等，②而乡村集体所有制企业和农民股份合作制企业本身就是集体经济组织，但不同于农业生产合作社、农村供销合作社、农村信用社。因此，农村集体土地所有权的主体可分为合作社法人和企业法人两类。乡镇集体、村集体与村民小组分别拥有土地所有权的范围和界线必须严格界定，以防止“一物二权”的现象发生，也为今后可能出现的合并与重组提供正式的法律依据。

第二，村集体可以根据自愿原则进行合并，提高土地的规模化经营程度。例如，南山集团的前身是前宋村，前宋村先富起来以后，从1994年到2000年，后隋、西马、达沟、南张家、西涧、曲家、上观、刁崖8个贫困村先后加入了前宋村，使前宋村的土地总面积由1平方公里扩大到20平方公里，2001年，前宋村改为南山村，南山村通过对这些土地的集中管理和统一经营，产生了较好的经济效益。

第三，使集体土地所有权名符其实。从民法的角度考察，我国农村集体土地所有权缺乏核心权能---处分权，使集体土地所有权名不符实而成为虚有权。1)集体土地所有权不得转让，但国家却可以根据所谓公益目的对集体所有的土地进行强制征用，使集体所有的土地变为国有。我国《宪法》第10条规定:“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”《土地管理法》第2条第4款规定:“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”2)集体所有的土地不得出让。《城市房地产管理法》第8条规定:“城市规划区内集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”3)根据《土地管理法》第61条的规定，农村集体公共设施、公益设施建设用地，仍须由县级以上政府批准，集体经济组织没有批准权。4)根据《土地管理法》第62条的规定，农村集体经济组织的成员无论是利用原有宅基地、村内空闲地建房，还是申请新的集体土地建房，均由县级以上政府批准，集体经济组织没有批准权。因此，若使集体土地所有权名符其实，必须赋予其处分权，使集体土地所有权的主体能够根据市场行情，结合其自身状况，在执行土地规划、保护耕地、保障粮食生产的前提下，通过出让、出租、抵押集体土地使用权的方式有效经营农村土地，不断积累集体财产，以此作为集体成员的基本生活保障。

第四，严格限制对集体土地的征用。目前，国内房地产开发企业疯狂占用农民耕地的现象就是滥用土地征用权的表现之一，既破坏了国家有限的耕地资源，又危及到农民的基本生存权。因此，防止土地征用权的滥用一直是立法所关注的重要问题。根据我国旧《土地管理法》第21、22条的规定，国家征用的对象是集体所有的土地或集体使用的国有土地，征用的目的是为了进行经济、文化、国防建设以及举办社会公共事业。征用的条件基本上有两条，一是列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目才能征用土地;二是必须经过法定机关的批准。新《土地管理法》虽然进一步严格了农用地转为建设用地的条件和审批手续，但是关于征用土地的规定仍有缺陷。一方面，征用目的过于含糊，难以明确，容易导致土地征用权的滥用。另一方面，将征地对象确定为集体，忽视了征地行为其实主要涉及拥有土地使用权的个人利益，使得因征地受到损害的个人无法主张权利。另外，建设单位通过划拨的方式取得被征用土地的使用权，法定的征地补偿费和安置补助费无法真正补偿被征用者所受损失，而建设单位又不一定符合我国《城市房地产管理法》第23条规定的划拨条件，有悖于市场经济的公平原则。因此，我们一方面要对土地征用目的作限制性解释，另一方面应该按市场价格对被征地者给予补偿。发达国家的有关立法对于征地目的一般采取列举性规定，具体而明确，在实践中也便于操作。至于征地补偿问题，发达国家或地区均以弥补实际损失为原则，按市场价格予以补偿。[6](P173-179)

第五，农村集体经济组织实力的壮大对于解决“三农”问题意义重大，所以应该为农村集体经济组织提供继续发展的空间。根据客观需要，也可以扩大农村集体使用土地的面积，应该鼓励经营效益好的农村集体使用国有土地，对此我国《民法通则》第80条已有明确规定，当然，这需要地方政府的大力支持。例如，南山集团在距本村约15公里的渤海海滨买下了13.5平方公里的荒滩，建设南山集团东海高新技术开发区，使南山集团今后进一步的发展成为可能。综上，由于集体经济组织在我国的特殊地位，所以有必要在《民法典》的主体部分明确农村集体经济组织既可以是合作社法人也可以是企业法人，若为合作社法人，则适用《合作社法》的有关规定;若为企业法人，则根据现代企业制度进行规范。在物权法中将城乡土地制度统一起来，对于农村集体土地，在遵守土地规划、保护耕地的前提下，允许村集体根据发展需要出让、出租、抵押其土地使用权。并应沿用《民法通则》第80条的规定，允许集体经济组织使用国有土地，有关使用费和期限的问题应与国有土地使用权出让和转让的规定统一起来。

出处:原载于《烟台大学学报》(哲学社会科学版)2004年第3期

文章来源：中顾法律网

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试论我国土地所有权制度 篇2

根据马克思关于土地产权的理论, 土地产权包括所有权、使用权、收益权和处分权, 其中所有权是核心。鉴于此, 我国城市的土地的所有权已经很明确。问题的关键是如何妥善处理城市土地的使用权问题, 这其中包含土地使用权的如何下放及如何有效使用城市土地的问题。

一、马克思土地所有权理论和地租理论

土地所有权问题, 包括土地权属关系的性质、构成及其变更, 以及土地所有权的经济实现等方面的内容, 马克思在他的经典巨著《资本论》中作过详尽阐述。何为土地所有权?马克思指出:“土地所有权的前提是一些人垄断一定量的土地, 把它作为排斥其他一切人的、只服从个人意志的领域。”他还认为, 土地所有权是人的社会关系在土地问题上的表现, 它是一个社会历史范畴。

马克思地租理论建立在一个原则之上, 一个前提之下。这一原理是:土地本身没有价值, “因为土地不是劳动的产品, 从而没有任何价值”。这一前提是:所有权的存在, “地租又是以土地所有权, 以某些个人对地球的某些部分的所有权为前提”。这两条是地租存在的一般规律。尽管社会发展阶段不同, 只要具备这两条, 地租都存在。不同社会的地租都有共性, 即地租的占有都以土地所有权为前提, 是土地所有权赖以实现的经济形式。

二、马克思土地所有权理论和地租理论对我国城市土地使用制度的指导

马克思将土地产权分为所有权、使用权、受益权和处分权。我国现今城市土地问题方面急需解决的是土地使用权问题。

(一) 城市土地使用权的下放有关准则

1.通过明确产权, 使城市政府在配置土地时的行为更加长期化。

2.通过严格的土地利用规划以及公众参与的办法对城市政府的权力进行约束, 使土地资源配置能够反映国家和社会的利益, 允许城市土地所有权在政府与企业、个人之间的反向流动, 实现城市用地产权的多元化。

3.充分发挥土地市场在城市土地资源配置中的基础性调节作用。

4.在价格机制和政府合理的公共政策作用下实现高效和可持续利用。也就是说, 城市土地使用权的下放, 无外乎是两种方式:无偿划拨和有偿使用。为此, 处理好这两种方式的关系显得尤为重要, 应该确定合理的比例, 并随着外界环境的变化而有所调节。同时, 对原有有偿划拨土地的土地使用者, 如国家机关、军队、学校、国有企业等变相以土地入股分成、出租合建住宅分成、转租转卖等经营行为进行有效地遏制。可明确土地无偿无期使用的最后期限, 到期由政府依据评估价格逐一与使用单位签订用地合同, 补交土地出让金。

(二) 城市土地使用权下放的可行措施

我国城市土地使用制度改革的指导原则是, 巩固和完善土地的国家所有制, 建立与社会主义市场经济体制相适应、与城市建设和发展相协调、有中国特色的社会主义城市土地使用制度。

总的来说, 首先要实行“三权分离”, 即将土地的所有权、使用权和管理权相分离。国家对土地拥有绝对的所有权, 并规定国家的城市土地所有权神圣不可侵犯。经国家批准, 拥有使用权的单位可以依法拥有土地的使用权, 使用权可以依法进行转让。地方政府代替国家对城市土地进行管理。其次, 要建立起既有利于维护社会主义城市土地国有制, 又有利于发展生产力的新型城市土地使用制度。再次, 要建立起与社会主义市场经济运行机制相适应的城市土地供应和流动的运行机制。使城市土地所有权与城市土地使用权相分离, 使城市土地使用权能够流转, 从而使市场机制在城市土地资源配置中起基础性作用。

(三) 促进城市土地有效使用的办法

根据马克思的地租理论, 对于城市土地的有效使用, 应该充分运用级差地租理论, 即同一定量的土地处于不同地段的征税或是收费应该有所区别。换句话说, 繁华地段的土地的使用费理所应当就要高些, 反之亦然。可是, 对于具体的差别是多大, 应该适当地结合一下城市当地的发展情况, 予以灵活有效调节。

概括而论, 城市土地是最大的存量资产, 是城市经济运行的载体, 是城市建设与发展的重要物质基础, 也是经营城市发展战略的重要支持基础。城市土地制度建设时我国土地制度建设的重要组成部分, 也是我国经济体制改革的主要内容之一。搞好城市土地制度建设, 不仅有利于我国经济体制的改革与完善, 也有利于我国城市化建设步伐的加快, 同时对全面建设小康社会具有积极的推动作用。为此, 做好城市的土地规划, 特别是城市土地使用制度的改革, 需要迫切进行。

参考文献

[1]马克思《.资本论》第三卷695页

我国农村集体土地所有权改革初探 篇3

关键词：集体土地所有权；土地权属；农村

前言：

人类生存和发展的重要物质基础就是土地，维持农村集体土地的基本保障是农村集体土地。我国对农村集体土地的充分利用，可以使土地的经济效益得到提高，对社会经济的发展起到促进作用，同时也能使社会经济更加和谐稳定，因此具有重要意义。因此相关人员对农村集体土地所有权制度的研究非常必要。在我国民事立法中此制度的敏感性很高，涉及面也很广，具有一定的难度，因此对我国农村集体土地所有权改革的探究是一种必然，需要相关部门加强对其探究。

1.我国农村集体土地所有权改革的探索

我国相关法律法规确立了农村集体土地所有权制度。但是农村土地所有权制度的不足对集体土地所有权作用的发挥产生着直接影响，制约着我国农村经济和和谐社会的发展。选择集体所有权路径可以从以下三个方面入手展开方案的探索。以下具体探索我国农村集体土地所有权改革的理论方案。

（1）将土地所有权从集体所有变为国有。有的专家认为，农民集体缺乏完整的土地所有权。事实上国家实行的是对农村土地的最终处分权。土地国有化的实行只是一种“正名”。实行农村土地集体所有可以将农村土地所有权的形式和实质统一，对土地合理高效的利用是非常必要的。国家对土地所有权的保持，有利于国家管理土地。同时，国家也可以通过土地所有權组织宏观经济调控。我国正确选择土地制度的思路是逐渐向国有化过度。土地所有制制度的国有化有利于国土的整治，加强成果在耕地保护、土地利用，为实现土地资源数量质量并重管理提供支撑[1]。同时有利于企业商品化经营主体的发育，对农业可以进行有效的积累，对乱占资源能更好的控制，有利于持续稳定发展农业。

（2）将土地所有权从集体所有变为农户个人所有。这一观点的依据是：对农户最好的激励是农户个人土地所有权为根基。通过农户对土地的所有可以保证农民的生产积极性得到最大程度的激发。如果农民的考虑是从自利的角度，对土地的投入就会增加，对现代化农业的发展是非常有利的。因为现在的社会财富还不丰裕，无法实行按需分配。人做任何行为的第一经济原则就是保证最大化实现个人利益。根据这一原则使财产收益和劳动提高。这种最大化的边际效益和劳动可以使个人总收益增加。在过硬的财产约束下，农民所有权创造的土地收益比集体公有更大。因此从这个层面来说，集体所有制的一个重要改进就是农民所有制。一个不容置疑的事实是，符合我国农村实际的一个正确选择是土地私营是以承包为内容的。公有私营土地制度并没有形成长期的投资机制，也就很难构建农业节约型发展模式，和理论实践的发展逻辑是完全相符的。

（3）将土地所有权从集体所有变为多元混合所有权。在国家和集体所有的两元之外，还有一个一元个人所有。我国土地所有制是以公有制为前提的，国家，集体和个人同时并存土地所有，建立的多元所有制结构是以公有制为主的，世界极少见的所有制形式是单纯的国有形式和私有。土地归国家所有指的是土地在中央和地方各级政府名下。土地归社区所有是指土地公有是在村乡范围内的，社区土地的所有者代表是指乡人民政府和村民委员会的土地所有者代表。土地的私人所有指的是土地归农民私有[2]。

2.对我国农村集体土地所有权改革的思考

根据以上几种农村土地所有权的方案探索，笔者经过分析和研究，提出几点对我国农村集体土地所有权改革的思考。我国农业土地相关部门应该根据我国国情，发展农村生产力，保证社会的稳定性，对三农等综合问题进行考虑。笔者的观点是农村土地集体所有制的改革和完善，不需要大幅度改革农村土地所有制。

因为农村土地所有制的变革必须对制度的执行成本进行综合考虑，其中一个重要成本是实行新制度需要社会成本。新制度的执行需要一定的社会保证。如果社会保证缺乏，创新农村土地所有权[3]，需要付出惨重的代价。因此对农村土地制度的改革不能使土地所有制改变，需要对土地使用权的运行机制进行创新，建立新型农村集体土地产权制度。在我国社会主义市场经济之下，要建立良性土地产权机制。因此改革农村集体土地所有制，需要对农村土地所有权的行使主体进行明晰。将以前农村集体土地的使用权进行改变，使土地产权更加独立和完整。

从实践角度分析，如果农村土地的架构是集体所有制。新型土地产权制度的建立，可以使土地承包经营权被广大农民接受，对承包经营权的物权性质进行强化，在心理层面满足农民的需求，保证农民的生产积极性得到最大化的激发。因此改革农村集体土地所有权的关键不是对农村集体土地所有权本质的改变，而是对农村集体土地所有权行使主体的明确[4]。在此基础上，对农村集体土地的使用权进行改变，使农村集体土地的使用权更加具有完整性和独立性。这样的调整更有利于我国农业的发展和农村经济的发展。

总结：

综上所述，随着我国社会经济的发展，需要对我国农村集体土地所有权进行改革，不断完善集体土地所有权制度，这样更有利于农村经济的繁荣和发展。文章分析了我国农村集体土地所有权改革的几种方案，提出了对我国农村集体土地所有权改革的思考。希望通过本文的研究对农业的发展和农村经济的发展有所帮助。

参考文献：

[1]程锋，王洪波，郧文聚. 中国耕地质量等级调查与评定[J]. 中国土地科学，2014，02：75-82+97.

[2]冯广京. 关于土地科学学科视角下“土地（系统）”定义的讨论[J]. 中国土地科学，，：1-15.

[3]魏波，罗大钧.我国农村集体土地所有权制度的困境与出路[J].广西经济管理干部学院学报，2007，01：32-36.

[4]王曦.论我国农村土地所有权制度改革的目标与核心问题[J].南京师大学报（社会科学版），2007，04：36-41.

土地所有权转让合同 篇4

乙方：

根据相关法律，法规;双方本着平等自愿，有偿，诚实信用的原则，让立本合同。

第一条：甲方确保其已合法拥有该土地的所有权，具有对该土地所有权进行转让的权力，并同意将本合同约定的土地所有权转让给乙方，乙方确认;乙方自愿以有偿方式取得该土地的所有权。

第二条：甲方转让给乙方的土地位于向阳堡乡铺上村：

第三条：本合同合同项下的土地转让价款为人民币(小写：元)。

第四条：乙方有权在受让土地上进行房层建设，种植、养殖或转让等活动。并拥有土地上所建筑物的产权。

第五条：合同生效后，若该土地依法被国家或企业占用，与该宗土地有关所有赔偿都归乙方。

第六条：因土地问题发生纠纷有甲方负责处理。

第七条：双方应按照诚信履行合同，任何一方因自身原因导致本合同不能履行的，应赔偿对方实际发生的经济损失。

第八条：本合同自双方签订之日生效。

第九条：本合同一式两份共二面，具有同等的法律效力。双方各执一份。

甲方：

乙方：

刍议集体所有的农村土地法律制度 篇5

一、土地产权制度变革的争论

随着农村征地矛盾的突出、城市化发展对土地需求市场的扩大,对于农村土地是否继续坚持“集体所有制”法律制度不同领域的学者在认识上有很大的分歧。

茅于轼先生说: “要想解决三农问题,最重要的恐怕就是恢复农民对土地财产的所有权。”

著名《财经》杂志借小岗村农民的话说,农民不仅要求土地的使用权,而且还要求土地的所有权。

澳大利亚已故经济学家杨小凯主张农民应该享有农村土地产权即所有权,土地一旦实现所有权私有化就会具有重要的意义。

温铁军教授则反对我国农村土地的私有化,认为土地私有化不符合我国的国情以及历史沿革。

贺雪峰教授则希望我们能搞清农村土地问题的实质,明白农民想要什么,什么样的农民想要,不要一昧的提倡农村土地产权的国有化和私有化。

面对农村土地国有化或者私有化的改革呼声,笔者不主张国有化农村土地,也不主张私有化农村土地。本文在实证考察的基础上,将立足于大多数的农民诉求,探析农民的权利意识,梳理失地农民数量和农村的实际情况,对土地法律制度设计的预期效果和实际效果进行比较,对农村土地集体所有的法律制度进行辩护,认为不要改变现有的土地法律制度,以便在此基础的改良解决发展中的问题。

二、农民的分类和失地农民

1.关于 “农民”的分类

“农民”在语词学意义上来说是一个职业概念,一般为我们所理解作为以农为生的种田人或者说是劳动者。从传统上来看,在我国城乡二元结构和严格户籍制度的限制下,即以户籍来划分的农村户口和城镇户口,农民一词在人们心中具有了一个普适的含义,也就是说没有城镇户口的人都是农民。理解这一点至关重要,这关系到户口拥有人是否享有农村集体分配土地的权利,因为在我国只有农民才享有农村的土地。

但是,我国城乡建设飞速发展,土地需求日益增多的形势下,农民群体有了很大的分化。我们可以根据距离各区域经济核心地带辐射距离的远近,从农民所属经济区位角度将农民群体分为:城郊周边经济发达地区的农民和一般农业地区的农民。

第一类农民:由于得益于地理位置的优势,靠近城镇经济相对发达的区域,他们可以享受二、三产业发展带来的优势,获得较多的就业、经商等获利的机会,从而相对富裕。而且,伴随城市化速度的加快,土地越来越多的用于城市建设,农地会愈来愈多的农转非使用,所以他们的土地最有可能被非法征收或者占用而沦为无地的农民,从而土地上维护基本生产保障的权利受到伤害。但另外一方面,他们也最有可能获取农地补偿所带来的巨额级差地租,享受巨大的收益,与一般单纯的农民相比而成为“土地食利 者”。在巨大的 土地利益 面前,这类农民的土地权利诉求就会越来越强烈。

第二类农民:他们不能够享受到城市二、三产业发展对土地所带来的级差收益,也没有便利的就业和从商的机会。他们远离城市,处在山村,只能够靠土地的农业收入和出外务工收入来维持自己的生活。近年来,我国各地出现的民工潮就是最好的例证。在农地问题上,也就是说,他们即使想被征地也很难,除非国家修建水利设施或者铺建公路、铁路或者招商引资扩建一些企业,而在这些情形下得到的征地补偿要比第一类农民得到的补偿要少很多。〔1〕一般农业地区的农民也并不是完全都是在从事着农业生产,他们其中也有一些由于外出务工或者说升学等因素在外获得了更好的生存机会,他们是这部分人优秀的群体,在我国法律对土地产权的安排制度下,维护农村土地承包经营关系长久稳定而不变,即严格限制土地承包权的调整,所以他们还享有土地的权利。

2.农民和失地农民数量

国家统计局最新公布的第六次人口普查全国人口数约为13.39亿人,居住在城镇的人口66557万人,占总人口的49.68%,居住在乡 村的人口 为67415万人,占50.32%,而居住地与户口登记地所在的乡镇街道不一致、且离开户口登记地半年以上的流动人口为26139万人。按照这个最权威的统计数据来看,我国2.6亿多的流动人口应该就是进城务工的农民工了,其中这里面也包括一些在外地求学的高校学生,但这毕竟不是多数,而且高校一般会规定学生户口迁入当地,便于集体管理。所以,不考虑居住在城市是否有着城镇户籍的因素,我国农民的数量大约在6.7到9.3亿之间,如果我们加权平均的话,我国的农民数量应该至少有8亿。

根据2004年人民日报理论版专栏撰文的估算,我国失地农民的数量大约为4000万,而且每年在以200万左右的数量在递增。2009年全国政协十一届二次会议的时候,民进中央参政议政部副部长闻连利的提案中,预测我国在2020年的失地农民将达到1亿人。综合考量两组数据,我们可以保守的估测,当下我国的失地农民数量大约在5000万左右。根据经济发展的一般态势和征地需求,我们不难想象,在这5000万人中,第一类农民要占据失地农民的大多数。

三、农民的权利意识:农民要的到底是什么

北京大学中国地方政府研究院院长彭真怀说:“农民为什么穷,依我看就穷在没有合法、稳定的财产收入”。〔2〕

根据民法学者陈小君团队走访全国十余省市的调研结果显示,在2000多位受访农户中,认为农地属于国家所有的占41.91%,属于村集体所有的占29.57%,属于乡镇集体所有的占3.56%,属于村小组所有的占6.23%,认为农地是个人的只占17.62%。可以看出,农民心中土地公有已深入人心,只不过没有明确区分土地是集体所有,还是国家所有而已。在农户对土地归属的期盼上,在这十省市中表现出了很大的差异。总体而言,大约有一半的人希望土地公有,另一半人希望土地私有,这表现出了农民内心对土地的情结出现了很大的矛盾。〔3〕在对农民进行剥离分类,对发生农地问题的地区和人群进行详尽阐述之后,可以知道,农民的权利意识归属感并没有所标榜的那么强烈。作为政策和法律的制定者,如果能够充分探析和发掘矛盾的原因所在,那么我们就可以深入的把握农民对土地权利的意图,从而制定出最有利的土地制度,满足农民的心理诉求。

从农民这个整体的角度来看,我们也可以这么说,第一类农民即使失去了土地,他们的整体境遇也不会差,他们还有很多就业的机会,靠近经济发展的核心区域给他们提供了相对有利的发展前景,他们总的收入状况也会好于第二类农民。由此来看,失地农民利益保障的问题,他们的利益诉求其实只是农民群体中的一个小部份,他们的数量很少,而绝大数农民的利益该如何维护和增加收入,才是农民问题的关键所在。

但是,由于社会舆论的报道和一些负面消息的频繁发生,以及近年来由于土地问题所导致的上访、拆迁等群体暴力性的事件,第一类农民的问题的确绑架了占大多数农民的诉求以及利益本身,甚至主导了国家的政策和大政方针,从而给人以错觉。也就是说,他们不能真正的体现和代表8亿多农民的诉求和心声,8亿多农民所关心的问题和想要的东西,是不能够单纯仅仅从这些人的利益角度来考量。所以在土地问题上,特别是产权的归属上,我们应该站在8亿人的整体全局的高度,而不是仅关心那5000万人。

四、农村土地集体所有的法律制度探析

1.法律制度设计的二元悖论

在我国的法律体系中,对农村土地的产权制度安排是集体所有制。这意味着,土地的使用、处分在个人行使权利的时候都要与团体中的其他人协商,争取大多数的同意,获得集体理性的支持。在不违背公共利益,对社会整体发展不会造成恶意侵害的前提下,既然国家法律体系中赋予了农民集体享有农村土地的权利,农民集体是一个法律意义上认可的真正所有者,那么,集体理性的处置下,理应享有完全的使用、收益、处分、转让等各项权能。

可是,理性推导和社会现实之间总 是存在差距。农民集体享有所有权,而这种法律赋予的产权安排却不允许农民集体自由的处置集体所有的土地。农民集体以及个人使用土地可以,但不能买卖土地。农地即使能够出卖,只能在国家需要用地搞建设或者其他用途时被动的征收或者征用,此时农民集体可以充分的行使所有权出卖自己的土地,得到一定的补偿。正是因为产权不明晰,所有权权能的残缺性、主体地位的虚化,所以才会导致农民土地权益受损,在被动征地时无法与国家权力抗衡,得不到充足的补偿而沦为失地农民。

农地产权的制度安排是模糊的,它没有清晰的产权,一直以来就处于一种模棱两可的阴影之中。任何一个研究产权,搞理论研究的学者都清楚,他们自己也不知道中国农村土地的真正所有者是谁,因为如果真的是农民集体,但它为什么又不被认可,具有相应的产权权能。然而,正是这种备受诟病的土地产权安排,却给我们带来了中国农村改革发展的稳定,市场经济高速发展30年的奇迹。荷兰学者何· 皮特的话 可谓是一 语中的,他说道:“改革开放30年土地政策上则表现为‘有意的制度模糊’,中国的农村改革之所以会取得成功,关键在于中央政府经过审慎的考虑之后,决定将本该成纲成条、没有任何歧义的农村土地产权制度隐藏在模棱两可的迷雾之中。”〔4〕

2.法律制度设计背后的原因

首先,这种制度安排起初有着 深刻的社 会背景,它是各种因素和制约条件下综合考虑而做出的政策选择。当时的社会形势下,国民经济趋于崩溃,基本的温饱不能满足,粮食产量根本不足以维护基本的生存诉求。在意识形态领域,思想还没有完全解放,认为社会主义只能是公有制,不能搞私有。一方面是国家的政治体制和基本制度,即社会主义国家理论的建构是公有制,另一方面是全国数亿农民基本的生活水平无法得到提高。在这种两难之中,我们选择了模糊安排,不去触及社会主义是公有制的基本底线,赋予农民有效的使用权,提高生产积极性,保障粮食生产。

其次,时代在变,产权制度却没有变化。人地之间矛盾日渐突出,如非法征地、非法卖地、耕地流失、私建小产权房、农民的土地承包权受到侵害、土地不能自由流转而导致的小规模经营等各种问题。许多人认为,正是因为这种模糊的产权制度设计,让富裕起来的农民在关心所有权主体的时候,才发现自己并没有制度所赋予的所有权能。这种所有权主体虚化,没有明确主体的产权制度设计,农民个体不是真正的所有者,农民因此不去关心土地的肥力、土地的长久使用,而肆意的破坏耕地、非法出卖得利。政府也利用这一点去恶意征地换取土地财政,从中获取土地价金转让级差。因此,我们认为必须改变这种“模糊”的状态,让它变的“清晰”。

可是,我们是否能将问题的原因归结为模糊产权的农村土地制度设计,从而要将它作为化解问题的突破口。

3.法律制度设计继续存在的活力

第一,讨论我国的农村土地问题以及产权制度方面的安排,我们应该从8亿农民的全局出发,而不是仅仅从10%左右失地农民的立场考虑。他们的利益诉求不能够代表全部农民的心声,他们的行为导向更不应该绑架我们制定政策的导向,而事实上我们已经陷入了这种恶性循环,即:这类相对强势的失地农民,他们的利益受损,他们的土地权利受到侵犯,他们闹事、上访、投诉发生的 频率越高,我们就认为对农地权利保护的不够,所以我们就加强深化地权,赋予农民更多的农地权利保障。可是,在现实生活中,更多的代表大多数的农民所向往的是如何增加农业收入,获得更多的耕作方便,更好的从事农业生产,维持住土地这个最基本的生产保障。分析农地问题最基本的两个前提条件,一个是人地关系紧张,小农经营是必然的;而另一个前提是小农格局就有长期存在的合理性和必然性。

第二,在我国这么一个资源禀赋较 差的国家中,我们想通过内向型自我积累实现工业化的道路,达到市场 经济发达 所要求的 农村人口 低于10%的比例之前,这种模糊的、有着中国特色的农村产权制度安排有着稳定农村、维护基本生存保障、维持小农经济长久不变等不可替代的作用。

试图通过私有化,形成土地规模经营的模式打破这种小农格局,推动市场化交易的产权设想,只是一种理想中的效率最大化。这种理论模型,导致的后果只有大地主对土地的垄断经营和失地农民数量、城市贫民窟的不断涌现。世界上没有任何一个国家或者地区是通过这种模式走上现代化的道路,工业化发展中的资本积累和矛盾转移,都是殖民主义和帝国主义的最终体现。〔5〕此外,更大的土地权利意味着更大的谈判成本,在解决农民真正所需的问题上,我们反而可能因此损害了农民的利益,降低了土地的资源配置效率。农业基础设施将会变得更加难以建设。取消农业税以后,农村集体组织变的虚化,没有了强制性收取税赋的功能,虽然解放了农民,但也带来了消极的不作为,对于基本的农业设施没有资金也没有了义务去建设,反而最终受害的还是以农为生的农民个体。集体公共产品不能够像以前一样能够免费或者在付出一些必要的个人成本以后获得,取而代之的是,农民个体高成本的获取农业生产所需要的机械、水利等公产品,这为其他人提供了搭便车的机会,也损害了农民生产组织的积极性。

公有化的道路需要我们付出更多的社会管理成本,一旦农村土地收归国有,取消集体所有,明确产权的归属,这种在农民心里造成的落差,在我国这样有着负责社会环境的制度背景,我们无法想象会有什么样的结果。

五、社会欲求的集体所有制

社会所欲求的农村土地制度必须立足于三农,符合社会福利最大化的要求,着眼于农业的发展和农村的稳定。基于以上的分析,笔者认为集体所有制还依然有生命力。为此,我们农村的土地制度要维持集体所有制不变的情况下,寻求更大的改善,以适应日益变化的社会格局和经济发展的速度。因此,我们以后的改良应该注意以下两个方向:

1.维护农村土地集体所有制不变的大前提下,寻求产权配置效率的最大化

赋予农民更大权利的改良方案,只是赋予了特定的农民群体,比如沿海地区、城市周边的农民,更大的土地谈判能力,他们可以获得更多的土地级差收益,成为土地食利阶层。而更广大数的农民,无法享受到土地权利扩大化的利益,至少无法与土地食利者相抗衡。这对大多数的农民来说,是不公平的。

2.发挥农村土地集体所有制的制度优势,做实集体所有者的所有权限

我国的农民真正想要的是农业生产的便利,农村土地所承担的最基本的社会保障职能。我们要重视农村基层组织,如村小组、村民委员会、村集体经济组织、农业合作社的社会服务功能,弱化管理权限,真正承担起农业生产、耕作过程中所应该负担的水利灌溉、种子购置、日常耕种、农作物销售等集体职能,从而加强集体谈判议价的能力,发挥出集体效益。

摘要：我国农村土地实行集体所有的法律制度,但“农民集体”不是一个严格的法律概念,它的所有权能受到严格限制。日益多发的征地矛盾事件,引起了许多学者对土地产权改革的各类争议。面对私有化、国有化等各类改革方案,我们应区分农民群体不同的利益诉求,不能仅从一些“土地食利者阶层”的利益出发,随意改变现有的土地制度,而是应站在大多数农民的真实利益需求上,明晰权利意识,对土地制度进行完善。

试论我国土地所有权制度 篇6

房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，对房地都拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有，房主只拥有70年的土地使用权，而其他商业用地、工业用地的使用年限则更短。于是，在土地国有的法律制度下，再交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常讨论的话题。在此，笔者就这一问题谈谈自己的看法。

先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度，由于我国实行的是土地使用权有偿出让制度，按照《宪法》规定，只有国家或农村集体才拥有土地所有权，老百姓只拥有土地使用权，国有土地使用权简单说就是依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同，最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。国有土地使用权具有重大意义，国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用，国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。

征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突，笔者的态度是否定的，主要从土地产权制度和土地出让金两个方面谈起。

一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍

首先，房地产产权是一个权利束，或者说是一个权利集合，其中包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种权利。土地的公有制表明国家对土地享有所有权，公民、法人或其他组织只享有使用权。虽然我国仅承认对土地在一定期限内的有限使用权，但不可否认，“土地使用权”本身就是一项具有财产性的权利。《物权法》规定国家保护权利者的物权，其中包括“用益物权”，而“建设用地使用权”就属于“用益物权”的一种。房屋折旧后房价却高了，其中的收益就是土地使用权带来的，因此“土地使用权”可以看作一项有财产属性的权利并可以带来收益，在法律上它有明确归属，可以成为征税的对象。

其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地的承典人(如契税)、不动产的实际占用人(耕地占用税)，也可以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构成纳税主体的要件。所以，房产税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产或房地合一的不动产来设置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。

再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家和地区仍然可以开征房地产税。如新加坡、以色列等，虽然也是土地公有制，但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷”和“财产税”，使得土地增值的收益能够用于公共物品和公共服务的提供。

应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold，也有不带地权的，土地是租的，如公寓的套房往往是Leasehold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税，这样一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年，还是会给予70年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。

二、土地出让金与房产税并不冲突

从性质上分析房产税和土地出让金，也就是地租和税收之间的区别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格，是租金的一种形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。我国大陆地区的土地出让制度借鉴了香港地区的批租制。香港除了从开发商一次性收取土地出让金，还每年向房屋的所有人收取租金，按照土地应课差饷租值(评估值)的3％缴纳。房产税作为税收的一种，是国家凭借政治权力，按照法律规定，对不动产部分收益强制无偿征收。土地的价值增长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资，还有一部分是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，用于收入再分配和公共物品及服务的提供。另外，按使用者付费的原则，土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费，房产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出，土地出让金和房产税是完全不同的概念，不是重复征收。由于土地出让金和房产税都是交给国家的，所以有观点认为土地出让金和房产税有重复征收之嫌，但从本质上讲，土地出让金是地租，而房产税则是对使用收益征收的税。

当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征造成影响：一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的30年承包权一样，在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上，立法者已经注意到这一问题，故在2007年的《物权法》中明确，住宅用地70年到期自动延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比如说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税，或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降；二是我国目前是二元的土地所有制度，即城市土地属于国家，农村土地属于农村集体，由于我国城市的快速扩张，两类土地的使用功能几乎没有区别，但价格相差极大，如果房产税全面开征对公平税负则提出难以解决的课题。

最后，无论是在土地公有制的情况下征收房产税，还是土地出让金与房产税同时存在，都不是我国特有的，世界上已有成功实行、良好运作的先例，故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突，只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善，为今后房产税的全面征收铺平道路。

我区集体土地所有权登记发证完成 篇7

2月17日，记者从2014年全区国土资源工作视频会议上获悉，目前我区集体土地所有权登记发证工作已全面完成，并力争在今年年底前完成农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证工作。同时，我区不动产统一登记的前期工作也将在今年启动。当天的会议公布了2013年全区国土资源工作的相关数据。据统计，去年全区获批建设用地2.3万公顷，供应建设用地2.28万公顷，数量创历史新高。同时积极做好耕地保护工作，全年新增耕地3.64万公顷，全区达到高标准基本农田建设标准的耕地197.5万公顷，为粮食安全打下基础。此外，还投入地质灾害治理经费约2.61亿元，完成重大地质灾害隐患点治理220处，保护人口4.01万人，保护财产3亿多元。

集体土地确权登记发证工作是实现建立城乡统一的建设用地市场、集体建设用地使用权流转改革等工作的一大前提。会议透露，目前我区集体土地所有权登记发证已全面完成，并通过国家级抽查验收，做到权属清楚的全部予以核发土地所有权证。全区已发证面积2078.14万公顷，发证4.63万宗，其中发证到村民小组1.32万宗。农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记发证（二期工程）工作已全面开展，完成集体建设用地发证2.11万宗，占应发证总数的61.29%，完成农村宅基地发证780.99万宗，占应发证总数的89.67%。据介绍，我区今年将进一步细化农村集体土地所有权确权登记发证成果，符合条件的均发证至村民小组，并做好土地制度改革试点和其他相关工作。

试论我国土地所有权制度 篇8

“受益所有人”这一用语, 最早见于20世纪50年代中期英国有关公司重组的税法条文中。在英国税法上, 受益所有人是相对于“法律所有人”而言的概念, 是指那种为他人利益接受委托经营管理财产的信托受托人, 虽然在法律上是财产的所有人, 但不是受益所有人。[1]在1934年, “受益所有人”这一概念被写入美国的《证券法》, 其目的在于防止资本市场中的人为操纵、内幕交易等行为, 以获得直接或间接利益。而在1977年经合组织税务委员会在重新修订税收协定范本时, 在范本有关投资所得项目的课税条款中正式采用了这一概念用语。

经合组织范本第10条、第11条和第12条有关注释表明:受益所有人是指能够自主地决定有关资产或技术应当如何使用或者是否提供他人使用, 或有权决定资产的投资收益应如何利用的实际投资人, 即对投资的资产和由此资产而产生的所得的实质的支配权力的人。但是《UN协定范本注释》和《OECD协定范本注释》对受益所有人的内涵和范围都没有做出清楚的界定, 仅依靠适用缔约国国内有关税法概念来解释。基于各国对受益所有人在国内税法上相应概念界定的差异, 导致对“受益所有人”在认识上产生分歧, 这些分歧成为第三国居民滥用税收协定避税的乐园。

现今, 许多国家在双边税收协定中, 有关投资所得的股息、利息和特许权使用费条款仍然沿用两个协定中的相关规定。范本中为了避免第三国居民利用税收协定套取相关优惠待遇, 采用注释的方法对第三国居民滥用税收协定的行为进行规制。从“受益所有人”的发展历史可以总结出以下俩点:第一, 受益所有人身份的认定——必须为另一缔约国居民;第二, 受益所有人对其资产及收益的支配——必须拥有实质性支配的权利。

二、受益所有人在我国的新发展

在2012年8月, 山东青岛国税局通过严格甄别“受益所有人”, 成功阻止了一家集装箱码头公司外方股东利用税收协定避税的行为。最终, 国税局让该企业按税法规定足额扣缴了股息所得税6188万元。①2013年1月, 福州市仓山区国税局对虚假筹划“受益所有人”的非居民企业, 对其在二级证券市场第二次抛售福州市某公司股票的行为征缴入库非居民企业所得税783.79万元。②上述案例都是在对“受益所有人”身份的认定中取得的成功。

按照601号文件的规定, “受益所有人”指对所得或所得据以产生的权利或财产具有所有权和支配权的人, 一般从事实质性的经营活动。③虽然601号文件明确了不利于对申请人“受益所有人”认定的7项因素, 但是, 在601号文件中并未提及关于受益所有人对其资产及收益是否拥有实质性支配的权利的相关规定。这也成了第三国居民的利用关于受益所有人对其受益是否是直接拥有支配权的漏洞来再次规避纳税的利剑。

在2012年6月, 国家税务总局发布的《关于认定税收协定中“受益所有人”的公告》, 该公告明确了受益所有人身份的认定主要是依据“实质重于形式”的原则, 根据申请人是否对相关所得具所有、控制和处置等处分的权利。对受益所有人是否直接受益给出了明确指引, 即使没有避税目的, 申请人也可能因为没有这些权利而不具备受益所有人身份。

由于601号文中七项不利因素的存在与否, 是根据申请人提供的相关材料而做出判断, 因而无法给出明确的界限。税务人员在对实际工作中的经验总结后, 在公告中列举了有关根据申请人提交的材料做出判断的相关通知, 申请人也可以通过这些材料证明自己的受益所有人身份。

该公告中明确了不能仅因某项不利因素的存在而做出否定的判断;从减少征纳成本的角度考虑, 拟制了一个仅适用于股息所得的安全港规则。安全港的规定是, 在缔约对方上市的公司, 且该公司为缔约对方居民的, 可直接认定其受益所有人的身份。或者, 申请人被这样的公司100%直接或间接拥有, 且两者中间没有第三方国家或地区的居民企业存在, 则可以直接认定申请人的受益所有人身份。公告还规定代理人应出具相关声明, 并应备有代理合同或指定收款合同等能证明代理人身份的材料。为此, 在由代理人代为收取所得的情况下, 受益所有人仍然可以申请享受协定待遇。

30号公告是对601号文件中有关“受益所有人”认定的补充, 明确了受益所有人身份的认定, 为规制第三国居民税收套利, 维护国家税收利益起到重要作用。

三、评述:“受益所有人”制度新发展

“受益所有人”的30号公告是对601号文件的补充, 对“受益所有人”的判定采取了更为严格的标准, 并设定了安全港规则, 简化了股息所得受益人的判定标准。在适用中, 30公告增强了实践中的可操作性。在今后, 合伙、信托等形式的这些非居民纳税人都将会受益于30号公告的“代理人规则”。在税务管理方面, 该公告也为国家税务总局增强适用税法的一致性做出了努力。

参考文献

试论我国土地所有权制度 篇9

2004年，我国政府的农村土地政策的基本框架没有大的变化，但在局部上作出了较多调整，土地政策的显著特点是强调我国政府要执行世界上“最严格”的土地政策，以保护我国日益紧缺的土地资源，控制乱占和滥用土地。

本发布的一系列文件，具有以下特点：第一，加大了对违反土地法律行为和行政渎

职的处罚力度，体现了实行“世界上最严格的土地管理政策”的精神。第二，确保粮食播种面积和粮食增产。第三，保护耕地，遏止非农建设占用土地日益增长的趋势。第四，在国家征用土地中和农地转移用途中，把农民利益放在重要地位。2004年出台的关于农村土地的政策，有其特殊的历史背景。由于我国土地制度本身有内在缺陷，加上近几年城市经济高速增长，土地资源被大量用于非农产业建设，已经严重影响到我国农业经济的可持续发展。在土地征用的过程中，普通农民的利益受到严重侵犯，严重地影响我国农村社会的安定。

国家对经济总量平衡和结构协调的控制能力，是影响农村经济结构调整的重要因素，而现行土地制度则会影响国家对经济总量平衡和结构协调的控制能力。

按现行政策，农民进入城市工作和生活，其所承包的土地必须交回村集体，不再享有作为集体成员之一的那种抽象的土地所有权。这个制度使农民在进入城市以后得不到放弃土地财产权的任何补偿，农民也不愿意放弃土地，使得农民不得不选择定居农村、做工于城市的生活。这个政策规定显然不利于农村剩余劳动力转移到城市，也不利于城乡经济的统筹协调发展。这个由政策导向所产生的结果，造成了深刻的国民经济的结构性缺陷，极大地约束了国家对经济总量平衡和结构协调的控制能力。

首先，在现行土地制度及其关联作用的约束下，破坏了劳资关系的某种可能的平衡，给政府调节企业行为增加了困难。从资本方面看，一个国家的城市经济部门中一半左右的劳动力不是居住在就业点附近，而是不稳定地在大的地域范围里流动，无疑会给城市工商企业的发展增加风险。工商企业因此难以制定用工计划，也难以执行定货合同。2004年上半年出现的“民工荒”已经显示出这方面的后果。企业经营本来要面对产品价格变动的风险、资金运用的风险和各种竞争所产生的风险，现在平添劳动力供应的风险，这自然给国家使用传统手段调节经济增加了困难。从劳动力方面看，目前的制度也不利于公正的劳资关系的建立，不利于人力资本的积累。本来，决定劳动力流动方向的主要因素是地区间的平均收益水平，而目前的制度结构使得土地远期收益以及劳动者流动成本也成为决定劳动力流动的因素。后两个因素很难成为政府调节劳动力区域布局的手段，这便增加了政府调节劳动力市场的难度。

其次，现行土地制度给国民经济总量平衡的调节增加了困难。农民工进城就业，本来既是生产者，又是消费者，占有了城市的就业岗位，同时也带来了消费的市场，从这个意义上说，不存在农民工与城里人“抢饭碗”的问题。但是，我国的农民工往往在城里扮演生产者角色，在乡里扮演消费者的角色。在这里，“萨伊定律”（供应等于需求）的作用被打了折扣。这种情形导致两方面的效率损失。一方面，在宏观上，因为存在收入的转移，城市经济部门的总量均衡状态为总供给大于总需求，而农村经济部门表现为总需求大于总供给。产生“事后均衡”的途径是物价变动。这就可以解释为什么县以下的物价水平常常高于大城市的物价水平。另一方面，在微观方面，这种情况又导致农民作为消费者的福利损失，农民是高昂物价的直接承受者，这种状况同样增加了政府对宏观经济实行调控的难度。

再次，土地制度的缺陷及其关联作用还压缩了我国市场，产生了“资本过剩”与“劳动过剩”一并存在的深刻的结构性问题。因为劳动者的利益保护的困难，使得我国廉价加工业品包含了制度性因素产生的成本“节约”，为国外市场保护主义者所诟病。同时，因为我们并不熟悉国际市场，而国内市场在低工资之下变得狭小，这就造成了“资本过剩”（表现为利率低）与“劳动过剩”一并存在的结构性问题。这个结构性问题加深了我国经济的二元结构的矛盾，同样给政府的宏观政策实施带来了困难。

综上所述，可以认为，因为土地制度缺陷所产生的直接或间接的影响，政府对宏观经济调控的能力受到削弱，并会对农业经济结构的调整发生不利影响。

土地制度改革对于农民收入有很大的增收潜力。改革的方向有二：一是进一步确立农民的土地财产权，给发展适度的农业规模经营创造基础；二是在土地转让中保障农民的利益，给农民合理的补偿，并使这种补偿能够支持失地农民向城市转移。

试论我国土地所有权制度 篇10

我国长期实行三级所有，队为基础的农村集体所有制。据国家统计局1981年公布的统计数据，我国农村99%是以上生产队为基本核算单位，90%以上的土地归生产队所有。在1983年撤销人民公社时，生产大队和生产队也由村民委员会和村民小组所替代，虽然一部分在规模和范围上作了调整，但总体上还是保持了原体制下的土地占有关系。•根据这种情况，《土地管理法》和《农业法》将《民法通则》规定村和乡(镇)两级“农民集体所有”变更为三级类所有。但问题是《土地管理法》和《农业法》规定的“村内两个以上农业集体经济组织”是否就是生产队解体后的村民小组?对此，1992年6•月国家土地管理局政策法规司关于对《土地管理法》有关问题请示的答复中指出：“农业集体经济组织”必须有一定的组织机构、管理人员、资金，具有一定的民事权利能力和民事行为能力，能够以自已名义独立承担民事责任。”“在生产队解体为村民小组后，原生产队所有的土地，可以属于该村民小组相应的农业集体经济组织的农民集体所有，不应理解为村民小组拥有土地所有权。”那么，什么是与村民小组相应的农业集体经济组织?有关部门没有进一步解释和确定。

我们认为，《土地管理法》和《农业法》中规定的“村内两个以上的集体经济组织” 并不是集体土地的所有权主体，而只是一个级类划分的单位概念。目前苏州农村并不存在这种村内集体经济组织，绝大多数村民小组也没有建立独立的集体经济组织。如果将村内集体土地确权给“村民小组相应的农业集体经济组

织的农民集体所有”，显然不符合农村的实际情况。而由生产队演变而来的村民小组已失去了前者的组织、管理职能，它作为一个社区概念，就是指村民小组农民集体，其完全可以满足级类划分的需要，截止2002年12月31日，苏州全市有82%的村的土地按组划分。因此将农村集体土地所有权的第三级法定主体表述为“村民小组农民集体”更为符合实际。2001年11月国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知也规定：“凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集体所有。”分歧观点认为，村民小组组织涣散、不具备行为能力，不应再赋予它集体土地所有权。对此，我们认为，对于一个级类划分的单位概念不需要以组织体的标准进行衡量，况且我国在对集体土地所有权的正式立法中从未要求所有权人要具备一定的组织形式和行为能力，正如一个无法定行为能力的未成年人需要监护人却不妨碍他拥有财产权利一样。

试论我国现代测绘技术与土地测绘 篇11

关键词：测绘,土地测绘,测绘技术

随着我国经济迅速发展, 土地调查逐渐摆脱了传统测绘方法的更新困难、精度低、效率低等缺点, 逐渐采用了现代测绘技术。现代测绘技术能顺利地完成土地调查并能够保证土地开发的质量和效果, 所以将现代化的测绘方法运用到土地调查当中是顺应社会发展的必然要求。

1 土地调查的技术路线流程

1.1 土地现状的调查技术路线

土地现状的调查技术有现场勘探、平面测量、修测、图片编辑、建筑现状研究、地籍管理信息的建立与完善等流程规定。测量的具体方式是将城镇的地籍调查最终数据按照1:500的比例, 对不断变化的土地进行修测与补测, 在这一过程中运用全站仪解析法进行测绘, 将测点的具体位置明确标注在草图上, 并通过相关软件传输到电脑, 运用电脑绘图软件进行编辑, 并在在调查过程中, 利用数据库技术及网络技术建立完整的土地调查体系。

1.2 土地现状的分析技术路线

技术路线与方法是根据分析和评价要求, 充分利用城镇地籍调查成果基础数据, 有目的的进行空间统计、汇总和分析, 发现土地利用现状的数量、结构、强度等的空间分布规律, 为进一步开展潜力分析和评价提供定性、定量的基础和依据。利用上述方法得出调查技术路线, 利用统计学技术分析出待开发土地现状的数据分布和空间分布, 并且通过土地的利用强度、土地的利用率、土地的利用结构等不同方面对即将开发的土地进行评价。土地利用强度是指单位面积土地的开发利用度, 是和其他相关区域的比较结果, 它既具有时间的可量性, 又具有空间的可比性。

1.3 土地潜力的分析技术路线

在经历过上述两个总体步骤之后, 就要对土地进行潜力分析。待开发土地的潜力分析通常采取单指标评价和综合指标评价这两种方法, 在土地功能与适宜程度方面进行调查, 采用测绘技术得到高精度的结果, 为了从多种角度反映出土地的实际功能, 将待开发土地进行功能分区, 并且利用电子技术将土地的潜力展现出来。

2 现代化的测绘技术在土地测绘中的具体应用

2.1 全球定位系统在土地测绘中的应用

全球定位系统又称为GPS技术, 具有精度高、灵活性好、速度快等显著特点, 它的基本原理就是通过提供的三维坐标让土地调查者获得空间数据, 以达到空间定位的目的。GPS技术与掌上电脑的结合, 则给土地的野外调查提供了便利。将数码的摄像头与GPS集合到一起, 运用到掌上电脑上, 最终实现了地形的测量的变更, 解决了变更区域中形状不规则、区域不明显等不良因素。另外, 利用数码摄像头替代人工绘图还可以对野外土地进行拍摄, 从而大大减轻了工作量。同时, 利用掌上电脑与GPS技术结合还解决了野外工作中时间长的问题, 达到了连续工作和数据储存的目的要求, 并且及时满足图形的更新, 使土地调查结果的准确性提高。

2.2“3S”集成技术的应用

“3S”集成技术是由地理信息系统、遥感技术、全球定位系统三者构成的一个整体集合从而对土地进行实时的观测、分析和应用管理的系统。随着现代科技的发展和进步, 我国的3S技术已经日渐成熟, 这一技术在土地调查中发挥的作用越来越大, 并且在土地更新调查和土地动态监测中体现出了良好的发展前景。比如, 在利用高分辨率的卫星遥感技术获得相关的影像数据, 然后与土地调查的更新技术进行汇总、叠加分类, 并运用专业软件进行分析, 从而得出准确的变换范围和数据结果。这种方法的运用从根本上解决了传统调查方法工作量大、工作效率低、精度低等问题, 大大加快了土地调查的速度和效率, 所以实际应用中的技术已经非常成熟。

2.3 地理信息系统 (GIS) 的运用

所谓地理信息系统 (GIS) 是一种独特的空间信息系统, 它的工作原理就是通过计算机的系统支持, 对地球空间中的地理数据进行采集、存储、分析、描绘的过程。具体来说, 就是利用计算机建立地理数据库, 将地理环境中的各种要素, 包括它们的地理空间分布状况和所具有的属性数据, 进行数字存贮、处理和分析, 建立有效的数据管理系统。通过对多种要素的综合分析, 方便快速地获取信息, 满足各种不同的应用或科学研究的需要, 并以图形和数字的方式表示结果。现阶段, 经过科技工作者的不懈努力和研究, 利用地理信息系统对空间数据进行处理已经发展成为土地调查的重要组成部分, 可以说, 地理信息系统将会向更加标准化和规范化的方向发展。

在地理信息系统中, 由于所获取的测绘基础数据非常的详尽可靠, 并且准确性高, 这就相应的提高了城市规划的科学性。由于计算机具有高速运算和极强的逻辑判断功能, 所以在短时间内增加了规划设计方案的合理性。另外, 计算机可以自动地生成各种规划用图、表格和报告, 利用数据库又易于删补、更新程序, 所以还实现城市规划的动态监控和动态设计也已经成为可能。加大对GIS的研究和使用力度, 还能够增强测绘人员和城市规划人员的协调协作能力和促进信息的统一获取和使用。

2.4 遥感技术在土地测绘中的应用

遥感技术是从人造卫星、飞机或其他飞行器上收集地物目标的电磁辐射信息, 判认地球环境和资源的技术。现阶段, 遥感技术在我国的土地调查中已经得到了较为普遍的应用。首先, 遥感技术的应用对于重点城市的土地勘测发挥了重要的作用, 目前, 利用该技术对城市中占用耕地等情况进行监测已经起到了很好的加强土地管理的作用。遥感技术对土地调查的信息更新起到了重要的作用。遥感技术利用航空、航天正射影像图以及地形图为资料, 与原有的土地现状图进行对比, 将数据进行补充和修改, 最终达到更新的效果。

结束语

综上所述, 现代化的测绘方法在土地调查中的实际应用是非常重要的。本文对土地调查的过程做出了简单的分析, 并简要分析了测绘的几种方法和具体应用情况。希望本文的撰写能够引起土地测绘者对现代技术应用的思考, 从而促进土地测绘技术的提高。

参考文献

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