物业保洁管理细则（精选9篇）
一、巡逻保安工作量化细则
早班7：30接班与夜班巡逻保安两人同时巡逻整个小区做好交接班记录，8：00前完毕。
8：00进行第一班巡逻，范围为整个小区（一、二期）庭院，关闭所有单元门，9：30巡逻完毕。
9：50进行第二班巡逻，范围为整个小区，对未关单元门的单元，要巡查地下室并关闭所有单元门，做好巡更记录，11：50完毕。
12：00进行第三班巡逻，范围为整个小区，对于下班住户车辆乱停乱放予以劝告；孩子放午学后在庭院摘花折树、攀爬假山等行为予以制止；检查装修是否停工，扰民则要求立即停止。12：10至14：00期间重点为二期地下室巡查，做好巡更记录，14：00完毕。
14：20进行第四班巡逻，范围为整个小区，关闭所有单元门，15：00完毕。15：30接班时，早、中班巡逻保安同时巡逻整个小区，16：00完毕做好交接班记录。
16：10进行第五班巡逻，范围整个小区，重点巡视二期地下室并关闭所有单元门，做好巡更记录，17：50完毕。
18：10为第六班巡逻，范围整个小区，对于下班住户车辆乱停乱放放予以劝告；孩子放午学后在庭院摘花折树、攀爬假山等行为予以制止，做好巡更记录，19：40巡查完毕。
20：00为第七班巡逻，范围整个小区，巡查地下室关闭所有单元门，做好巡更记录，24：40巡查完毕。
22：00为第八班巡逻，范围整个小区，注意小区活动人员，进行询问，关好单元门做好巡更记录，23：10巡查完毕。
23：30中班、夜班巡逻保安同时巡逻整个小区，0：00完毕并做好交接班记录。0：10为第九班巡逻，范围整个小区，首先从二期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录。然后巡逻到一期院内，关闭所有单元门，在巡逻期间，要求巡逻保安用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。1：10到前门卫换前门卫值班岗人员进行下班巡逻。
1：20前门卫值岗人员进行第十班巡逻，范围整个小区，首先从一期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。然后到二期巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，2：20到后门卫室换后门卫值岗人员进行下班巡逻。
2：30后门卫值岗人员进行第十一班巡逻，范围整个小区，首先从二期开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。然后巡逻到一期院内，关好所有单元门，用探照灯扫视小区楼体，黑暗角落等。3：30到前门卫换前门卫值班人员进行下班巡逻。3：40前门卫室值岗人员进行第十二班巡逻，范围整个小区，首先从一期庭院开始巡逻，注意小区活动人员，进行询问，关闭单元门，用探照灯扫视楼体及黑暗角落等，然后巡逻至二期院内，巡查地下室，关闭所有单元门，做好巡更记录，4：40到二期门卫室换值班人员巡逻。
4：50二期门卫室值班员进行第十三班巡逻，从二期开始巡查地下室，关闭单元门至一期院内巡查，做好巡更记录，5：50到一期门卫室换值班人员巡逻。5：00一期门卫室值班员进行第十四班巡逻，从一期开始巡查，关闭单元门，做好巡更记录，6：00到二期门卫室换值班员巡逻。
6：10二期门卫室值班员进行第十五班巡逻，从二期开始巡查地下室，关闭单元门，注意小区活动人员并询问，巡逻至一期院内关闭所有单元门，做好巡更记录，7：30巡逻完毕。
一、目前的前期物业管理制度
现行的《物业管理条例》专门设第三章规制前期物业管理制度。对前期物业的规定主要是从第二十一条至第二十九条。其中第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位(即俗称的开发商)选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”这是一种授权性规定,意味着只要业主、业主大会没有为小区依法选聘出物业服务企业之前,开发商是一直可以为小区选聘物业服务企业的。同时,根据《商品房销售管理办法》第十三条的规定,亦授权给开发商,要求业主在买房时必须要签订“前期物业服务合同”。
《物业管理条例》第二十二到第二十九条接着规定了前期物业管理的一些内容,包括:物业(房屋)买卖合同要包含前期物业管理合同、临时管理规约由开发商制定并要业主购房时签订、提倡开发商与物业管理单位相分离、前期物业管理企业的入驻要经过招投标或相关部门批准,以及前期物业企业应当对物业共用部位与共用设施设备进行查验、建设企业应当移交资料。
因为有《物业管理条例》作为上位法,各省市(除直辖市外,还包含设区的一些省会城市)在制定地方性法规或地方规章时,亦基本遵守其规范;住建部(含原建设部)的相关部门规章,亦没有超出《物业管理条例》的规制。笔者查阅了正在生效的三十多个地方性法规或规章,惟有《北京市物业管理办法》(2010年实施)在此问题上作了一些调整尝试,有所突破。其第八条规定“建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定……”。北京的规定是在前期物业是否由业主来交费方面给出议价空间。
按规定,国家“提倡”建设单位与前期物业服务企业分开(有些地方要求不能有母子公司关系),又要求应当有三家以上企业参与招标,不招标的要报相关部门批准。然而,有些根本不招标也不报政府房产管理部门批准——如笔者所在小区之物业,前期物业公司一样能进入小区提供服务。有些还随意把小区物业服务项目整体转让、承包给其他物业服务企业,却依然能运行,并没有受到相应处罚。
二、前期物业管理制度实行中体现的弊端
有人统计认为,有六七成的物业管理矛盾是开发商直接遗留问题引发的,大约90%的物业管理矛盾来源于前期物业管理模式。
根据前述的规定,可以说对我国当前大多数的小区而言,其前期管理物业服务公司的入驻是没有经过业主选择的,事实是单方面强加给业主的,没有遵循“民事行为是民事主体意思自治的体现”的民法基本原则,也没有体现市场经济规则。业主作为合同相对方一开始却不能参与合同的谈判、议价。物业公司通过开发商来进入小区,自初便以一个管控者、收费者的姿态出现,往往就不会尊重业主利益,其服务意识和责任意识天然有欠缺。前期服务企业的服务意识淡薄,“管理”意识却很强,一旦进驻小区,提供怎么样的服务质量由“良心”决定而不是合同约定,对服务项目收费也往往容易随意加价而不顾业主反对。当一些业主对前期物业服务企业的“服务”有较多意见、难以忍受时,积极分子会站出来组织“维权”,要求成立业主大会和业主委员会,意图依法自主选聘物业公司或自我管理。还有部分业主通过不缴物业费的方式抵制他们不满意的前期物业服务企业。此时,各种矛盾就会频繁爆发,积极分子或不交费的业主常常要面对被停水电、车辆被无端损毁、人身安全受威胁等,种种不和谐甚至违法状况层出不穷。
此外,开发商通过前期物业管理制度,不与业主、业主大会进行公共部位(业主的建筑物区分所有权的共有部分)、公共设施进行验收、移交,而与他们选来的物业公司(有部分甚至就是他们自己的子公司或有各种亲密关系的物业公司)进行验收移交。这种验收移交天然不会客观、完整。物业公司从开发商那里接收相关资料、公共设施时,往往不会认真负责检查验收。而开发商正好可以利用前期物业制度来掩盖自己在一些工程设施设备的质量问题或规划建设上的瑕疵,“混”过三年五年的所谓保修期后,便不再理会;另外,开发商出于利益追求,把一些如绿化率不足、增加容积率多建房屋、停车场停车位不足或产权不清、没有对水电设施进行一户一表建设等不合格小区移交(居然也都能通过验收了),致使后期的物业管理产生许多问题。如笔者所在小区的地下停车库即存在地面严重返沙、近三分之一车库因设计不合理无法使用等问题,业主个别反映被推诿,待到我们业主大会和业主委员会成立后,发函要求开发商解决时,得到的答复却是“已经过了保修期限”。电梯、地下水管等存在质量等问题往往也是如此“解决”,造成后期物业管理的困难。此种情况下,一般业主也会把账算到物业公司头上,抵制他们继续在小区服务。事实上,物业公司在承接物业项目时确有验收把关不严格之责任,要求他们与开发商承担连带责任,也合乎法理。
三、修正前期物业管理制度的方案
目前的前期物业管理制度完全违背市场经济法则,也不符合民法的意思自治原则和平等基本原则。在这里只有卖方,没有买方。因为前期物业企业完全是开发商选定的,本应作为买方的业主在这当中完全是被动、被迫接受的。可以讲这种制度的适用埋下了物业公司肆意侵害业主权益的祸根。从物权的角度来讲,业主入住后,能够掌控的只是其专有物权部分,对共有物权部分则仍然是毫无管控权利(控制权在提供前期物业服务的公司手上),这样便形成了业主行使物权权利的不完整。
笔者认为,我们将来修改《物业管理条例》时(或升级为《物业管理法》),参照北京市的规定还可以定得更彻底一些,可以进一步加重开发商的责任,可以规定:(一)在业主大会成立之前的前期物业责任由开发商承担,费用只能由开发商承担而不是协商(众所周知买房时业主是很难与开发商“协商”的)。那么只要入住业主够条件成立业主大会,此时开发商为减少成本会促进业主大会的召开和成立;(二)业主大会召开、成立并选出业主委员会后,直接从开发商的手上验收承接物业的各种资料、公共设施,即完成物业共有部分的移交。这种移交才是真正的移交,此时业主也才完全享有物权。这时候开始业主才需要对物业管理服务承担支付费用责任。这种做法的好处是能够从源头上阻止开发商把有瑕疵的物业项目交付给前期物业管理公司从而规避责任,更重要的是使业主一开始就不必受物业公司的控制而可以在接收物业项目时就能行使物业管理的自由权和控制权,根本上改变当前大多数住宅小区普通存在的前期物业公司在小区物业管理上不够尊重业主甚至为所欲为的“主仆倒置”情况。如果规定了开发商要承担物业管理移交给业主大会或业主委员会之前的费用及业主大会召开的费用,事实上也并不会导致权责失衡,此费用开发商完全可以打入房价,计划入销售成本即是。但却能够从根本上改善前期物业公司“欺负”广大业主的现状。
四、余论:应当允许多种物业管理形式存在
《物权法》(2007年修)已经明确了业主对自身财产的管理权利和业主作为物业区域内法定“物业管理人”的身份,其第81条对物业管理方式做出了明确规定,即“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”。可见,《物权法》至少规定了三种物业管理方式:业主自我管理方式、业主委托物业服务企业管理的方式和业主委托其他管理人管理的方式。我们再看国务院制定的行政法规《物业管理条例》(2007年修)第2条“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。这其实把物业管理形式单一化了。《物权法》作为比《物业管理条例》位阶更高的重要法律,效力应当更强。所以,地方如果制定了与《物业管理条例》不符但符合《物权法》原意的地方条例或文件,应当可行。
一、探寻完善班级管理细则的原因
1.完善班级管理细则的客观原因
班级管理要与时俱进。国家各项政策的落实，各级地方教育行政部门对班主任工作制度建构力度的加强，加大了班主任工作力度。各学校都制定了切合本校实际的班主任工作制度，赋予班主任一定的职责和权力搞好班级工作。班主任的角色决定了他的教育责任，要全面关心、了解学生，这决定了班主任工作的特殊性。
2.完善班级管理细则的主观原因
班级管理工作不仅是一门科学、一门艺术，更是一种创造。所以，班级的管理与教育一定要触摸学生的心灵，获得学生的认同。这就要求班主任要不断吸取新的知识，总结新的经验，积极探索切实可行的班级管理细则。在班级管理工作中，班主任必须以身作则，这样才有底气以同样的标准来要求学生，才能增强教育效果。
二、掌握班级管理工作的原则和内容
班级管理原则是班主任在工作推进的过程中，对学生进行教育、指导和管理必须遵循的基本要求，以及处理工作中的矛盾和关系的基本准则，也是班级管理学这一领域的必然要求。班级作为一个教育实体，应该发挥其综合教育功能。班级管理工作涉及班级内外的各个方面，包括对学生的思想品德教育、学习策略辅导、个人生活辅导、人生规划辅导、班级文化建设以及班级财务管理多方面。
三、班级管理的具体方法
班主任应结合班级实际情况，积极发挥自己的聪明才智，摸索总结班级管理的每一项措施。在具体的班级管理中，主要用到的管理方法有以下几种。
1.说理教育法。选择优秀的学生或者先进典型作为典范，在教育学生时要注意启发他们的自觉意识，让他们充分发表自己的意见和看法，从而引导他们往正确的方向发展。
2.角色模拟法。让学生担当不同的角色，去感觉、体验、理解，领会活动要义，在不同的角色中总结，从而规范自己的行为。
3.突出学生的自主管理模式。这是以学生的自我约束为基础，自我管理为手段，自我发展为目的的班级管理模式的一种。让学生担负起班级管理的某一项职责，也将其工作成效纳入班级量化管理细则中。学生在完成任务和参与组织活动的过程中体验到自己所处的地位，认识到班级成员各自的权利和义务，不仅在实践中增强了民主作风，强化了民主意识，而且促进了自身多方面才能的发展。
4.师生打成一片。在工作实践中，我发现，经常和学生沟通交流，同甘共苦，教学相长，关怀理解，因材施教等，更有利于开展班级工作。学生与班主任之间像朋友，班级工作效率大大提高，班风大大好转。
5.权威的合理利用。在班级管理中，常常以简单的方式运作，有时候甚至一个字也不说，学生就能清楚而迅速地懂得教师要表达的意思，这是一种高效率低成本的管理方式，在班级日常协调、监控、评价、决策等方面效果明显。
四、深化研究，提升班级管理理念，强化实践
当今教育形式、班级管理模式的改革已是势不可挡。所以，在前面研究实践的基础上，我将继续研究并深入了解我国各省（区）的教育机构在班级管理方面的举措，尝试借鉴运用，制定出适合自身班级管理的细则。将班级管理工作进行到底是当今每一位班主任的责任和义务。对教育事业的信仰及对学生的爱，使我充分认识到此次研究意义的重大。我所行动的主要内容，是为了让每一个学生、教师、班级充分感受良好管理模式带来的正面影响。
作为一线班主任，我把班级管理工作认真落实到实践中，反复修正，对每一条细则进行验证，使我本人的班级管理水平、学生的综合素质不断得到提高，班级教育教学成果不论在本校还是在同行中均日趋凸显。研究表明，推进班级管理模式就是与时俱进，探究班级管理细则，运筹帷幄管理班级就是告别旧有尝试新知。一线班主任要通过自身的努力获得班级管理的经验教训，进而深化认识，提升理念。从实际出发制定班级管理细则，是我们每一位热爱本职工作的班主任义不容辞的一项义务。现在我已经意识到了这一点，也必将继续去努力。
第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价。普通住宅的范围由各市、州确定并报省建设行政主管部门备案。
第七条 政府指导价由市、州(或者授权县)政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门制定和调整，并定期公布。各地应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费政府指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
第八条 前期物业管理阶段，建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业管理服务内容、服务标准、物业收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第三章 物业服务收费计费形式
第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式确定物业服务费用(包括政府指导价和市场调节价)。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在物业服务资金中除按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
保洁员负责学校卫生间及洗漱间的清洁卫生工作，直接服务于师生，其工作也是衡量学校管理质量高低的重要依据，为了规范保洁员管理，提高工作质量，结合本校实际情况，特制定保洁员考核管理细则如下：
一、工作制度
1、保洁员须具备爱岗敬业，认真负责的态度，吃苦耐劳的精神，遵纪守法，做好工作。
2、按时上下班，不得迟到、早退，有事提前向主管领导请假。
3、上下班时间：
夏季作息时间：上午：7：20-9：20 下午：2：20—4：20 冬季作息时间：上午：7：30-9：30 下午：1：20—3：50
4、保洁员对负责的卫生区域认真打扫，每天2次。保持公共卫生间、洗漱间、楼梯清洁干净，无杂物、无污迹、无蜘蛛网，大小便池内无粪便堆积。
5、上班时间发现水龙头等公共设施损坏或便池堵塞，应及时向学校报告。
6、确保垃圾收集正常、规范，爱惜并使用好所配备的各种卫生洁具和自己保管的用具。
7、保洁员在工作中有权阻止、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时及时向学校主管领导反映，有权提出工作中的一些合理化建议。
二、考核管理办法
8、学校按月给保洁员发放工资,除基本工资，设100元为绩效奖励工资。当月考核全勤且无工作失误，绩效全发；迟到一次扣款5元，请假一次扣款10元，无故旷工一次扣款15元。
9、在有上级领导检查或重要活动时，如果保洁员当天工作较差或被批评，视为工作事故，一次扣款10元；如果在工作时间和范围以外，承担临时卫生打扫任务，根据情况，可和后期的临时请假相互抵消，请假不再扣款。
第一条 为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、中华人民共和国国务院《物业管理条例》、国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、江苏省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，特修订《扬州市区物业服务收费管理实施细则》。
第二条 本细则适用于我市市区（含广陵、维扬、邗江、开发区、新城西区、蜀岗瘦西湖风景区、下同）行政区域范围内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、符合国家物业服务资质要求的物业服务企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，包括物业服务费、代收代办费和特约服务费等其它费用。
第四条物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅公共服务收费实行政府指导价，由市级价格主管部门会同房管部门根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务标准等因素，确定物业服务小区的物业服务等级，制定并公布《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》（均另文下达）。普通住宅物业公共服务收费，计收面积按房屋所有权中核定的面积为准。
非普通住宅、非住宅物业的公共服务收费和为满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费（小区停车服务收费除外），实行市场调节价。由物业企业和业主签订服务协议，明确服务内容，确定收费标准。物业服务企业应将确定的公共服务收费标准和服务内容告知市级价格主管部门。
第五条 普通住宅物业公共服务收费标准必须经市级价格主管部门备案或核准，市级价格主管部门将备案或核准的物业收费标准抄送所在辖区的价格部门。
各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。
第六条没有实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，由市级价格主管部门核准，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业服务的内容，逐项量化指标；服务区域内的公共服务费的测算资料等。
第七条实行招标的普通住宅前期物业公共服务收费标准，应在《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内进行招标。招标结束后由中标的物业服务企业将招标价格报市级价格主管部门备案确认后执行。
物业服务企业备案物业公共服务收费标准时，物业服务企业向市级价格主管部门提出前期物业公共服务收费的申请，并提供物业服务企业的资质证书、营业执照复印件；物业招标结束后的中标通知书；物业招标的标书原件。
市级价格主管部门和房管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理，及时纠正和依法查处各种违规违法行为。
第八条 物业服务企业或开发建设单位应在核定指导价范围内，在前期物业服务协议或买卖（租赁）合同中与物业买受（租赁）人预先约定收费标准及物业服务的内容，涉及物业买受（租赁）人共同利益的约定应当一致。
第九条 已成立业主委员会的小区，其普通住宅物业公共服务费标准应在公布的《扬州市普通住宅物业公共服务收费指导价标准》范围内，由业主委员会经业主大会并须经本小区二分之一以上业主同意后，按照物业服务范围、服务内容、服务质量、硬件环境设施、设备条件，以满足正常的运行、维护的要求，与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
没有成立业主委员会的，原则上不得调整普通住宅物业公共服务费标准，确需调整普通住宅物业公共服务收费标准的，应报市级价格主管部门核准。
第十条 业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务收费。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十一条实行包干制的物业管理公共服务费成本或者实行酬金制的物业服务支出的构成因素为：
（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业服务共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
（三）物业服务区域清洁卫生费用；
（四）物业服务区域绿化养护费用；
（五）物业服务区域秩序维护费用；
（六）物业服务企业办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧费用；
（八）经业主同意的物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用和其它费用；
（九）合理利润；
（十）法定税费。
其中，合理利润：普通住宅最高不超过8％。
第十二条 房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，物业维修费用在专项维修资金中列支。房改房维修费用在房改房售后维修资金中列支时，列支比例不得超过维修费用的50％，其余部分由产权人按房屋建筑面积均摊。未设立专项维修资金或业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的物业，由产权人按房屋建筑面积均摊。
第十三条 新建的小区业主办理入住手续时，物业服务企业可以收取不超过一年的前期物业服务费。
纳入物业服务范围内已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置六个月以上的物业，业主应事前告知物业服务企业，可按规定标准的百分之七十交纳物业服务费、电梯运行费和公共能耗费。
物业服务企业利用公建配套用房、附属设施等所收取的收益，在扣除物业服务企业代办费用后，可以进入物业服务费帐目，补充物业服务费的不足。仍有节余的，应列入专项维修资金专户。
第十四条 物业服务过程中的电梯、中央空调等设施运行费用及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用，物业服务企业应单独建帐，公开、合理、按实分摊。住宅带有地下车库、有电梯到达的一楼住户，其电梯运行费按规定标准优惠20％交纳；住宅虽然带有地下车库、但没有电梯到达的或没有地下车库的一楼住户，免收电梯运行费。
第十五条 实行政府指导价的前期物业服务住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，开发建设单位应采取有效措施，确保先期入住业主良好的居住环境。
第十六条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托收取上述费用的，双方应签订有偿服务合同，物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第十七条业主或使用人需要对房屋进行装修的，装修人在装修前应当与物业服务企业签订装修协议,明确装修事项、装修押金。业主装修完毕无违反装修协议的，物业服务企业应在一个月内如数退还装修押金。
物业服务企业在新房住户办理入住手续或重新装潢时,收取装潢垃圾清运处理费。装潢垃圾清运处理费标准另文下达。
第十八条物业服务企业应对小区内车辆实施统一管理，对车辆停放明确专人负责，物业服务企业应与固定停车车主签定停车服务协议，方可收取停车服务费。小区停车服务收费标准另文下达。
物业服务企业不得向执行公务的党、政、军、警、救护等特种车辆及业主搬家车、送货车、接送业主的出租车收费；不得在机动车辆进入住宅小区大门时收取临时停车费。
经业主大会批准，确需调整停车服务收费标准的，必须报市价格主管部门核准。
第十九条 物业公共服务费应实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费、设施租赁、代收代付实行公摊的费用和其它经营性收益的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人、价格和房管部门监督。价格监督检查部门应加强对物业服务企业的收费项目及标准的监督检查。
第二十条 业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用或者服务资金，业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，但业主承担最终责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十一条 物业服务企业发生变更时，新接管的物业服务企业应按规定在市级物价、房管部门重新办理备案手续。原物业服务企业应将未到期物业服务费等相关费用移交至新接管的物业服务企业，并在住宅小区内公示；无物业服务企业接管的应退还业主。
第二十二条 物业企业违反价格法律、法规政策的相关规定，有下列行为之一的，责令改正，对情节严重的，根据相关规定进行处罚。
（一）不按规定程序履行相关小区物业服务费的报批或备案手续的；
（二）不按规定的收费标准，巧立名目乱收费的；
（三）不按规定的服务等级标准向业主提供服务的；
（四）没有在小区内显著位置公示物业服务等级标准和物业收费标准；
（五）不按规定向业主公布财务收支情况的；
（六）在招标过程中，相互串通，操纵市场价格，损害其他物业公司或者业主的合法权益的。
第二十三条 本实施细则自2009年6月1日起执行。原扬州市物价局、扬州市房管局扬价服[2005]41号文同时废止。
今年4月起，新修订的《上海市住宅物业管理规定》(以下简称《规定》)正式施行。《规定》为涉及住宅物业的各项事宜制定了规矩，也针对一些争议较大的热点问题给出了具体操作办法。那么，《规定》到底在哪些方面有所突破?它能否帮助上海突破物业困局?
（一）强化行业监管
房管部门加强资质审核
目前，有些物业服务企业服务意识不够，业主投诉不断，物业服务企业与业主之间的矛盾突出，影响了居住小区的和谐与稳定。上海市962121物业管理热线在其去年受理的物业类投诉中，拖延维修、屡修不好、日常保养工作不到位、物业拒绝维修4大类问题最为突出，占总量的85.6%，均属于物业企业服务不到位造成的投诉。
为此，《规定》第三十二条明确：物业服务企业应当按照国家有关规定，取得相应资质。房屋行政管理部门应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。第三十六条明确：选聘物业服务企业的，应通过本市统一的物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者业主大会决定采用协议选聘等其他方式的除外。市房屋行政管理部门负责建立本市统一的物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。
物业公司可以被“炒”掉
这种现象在当下屡见不鲜：物业收费与服务不对等，业主指责物业公司只收费不办事，“抱团”拒付物业管理费，而物业公司抱怨业主不付钱，凭什么要求良好服务，双方互不买账，一来一去，形成了恶性循环。
为了避免出现这种恶性循环，《规定》第四十二条明确：物业服务合同期限届满的三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，并将决定书面告知物业服务企业。
根据这一规定，业主可以将不合格的物业服务企业淘汰出局。“业委会有权通过招投标形式寻找其他物业公司，‘炒’掉物业公司的做法有了法规依据。”上海市房管局物业管理中心副主任周宏伟说。
（二）帮助业主自我管理
业主自治有法可依
上海市西区某小区，因原物业公司“失踪”，小区物业工作陷入瘫痪，无奈之下新成立的业主委员会成为小区的“临时管家”。之后，小区并未出现混乱局面，环境面貌焕然一新。一段时间后，业委会又探索出了升级“自治模式”，委托职业经理人担任小区“CEO”，由“职业管家”为业主提供物业服务。可是，虽然《物权法》规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，但如何具体实施却没有相应的法律依据和操作办法。
《规定》第四十七条补上了这一缺漏，该条明确：经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理物业。对于电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。
探索业主自行管理的小区从此有了法律依据。
业委会调解功能增强
上海市天山路一小区居民不满意物业管理水平，拒交物业费达两年之久，物业、居委会都没辙。实际上，欠交物业费的现象十分普遍，部分业主将各种主客观原因作为拒交物业费的理由。殊不知，这种做法既未真正维护自己的权益，实质上也侵害了同一小区内其他正常交纳物业费的业主的合法权益。
对此，《规定》第四十五条明确：业主应当根据物业服务合同约定，按时交纳物业服务费;业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应当督促交纳;物业服务企业可依法向法院起诉。第三十一条还明确：居民委员会、村民委员会设立的人民调解委员会，可以依法调解本区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。
（三）理顺管理体制
业委会、物业公司、居委会各司其职
业主委员会本应是小区管理的“一大支柱”，但目前有不少业委会处于瘫痪或者半瘫痪状态;业主入住好多年，长期没有成立业委会的小区比例很高，由此产生的矛盾十分突出。
理顺管理体制是化解矛盾的出路。《规定》第五条明确：区、县人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会的各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作等。
“之所以要强调政府监管，是因为物业管理是我国城市管理的重要组成部分，它直接关系到民众的基本生活保障和社会和谐稳定。”周宏伟解释说。
（四）完善物业的使用和维护
设立物业保修金
许多小区业主都遇到过这类麻烦：入住新房后，房屋因为施工质量问题出现屋顶渗漏等。按照商品房买卖合同，房屋处在保修期内，应由建设单位承担保修责任。但实际由于建设单位多为项目公司，项目结束后公司即注销。业主找到物业公司，物业公司称找不到项目公司，问题得不到解决。
为了解决这一问题，《规定》第四十九条明确：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的，应当与物业服务企业另行签订委托协议。建设单位应当在房屋所有权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专项用于保修期内物业维修的保障。保修期内，物业保修金不足的，建设单位应当补足;保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。物业保修金监管实行统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管的原则。
紧急维修可绕过“三分之二”规定
“针对不少小区出现危险情况，需要动用维修资金，却因《物权法》中‘动用维修资金须三分之二业主同意’的规定受阻，此次的新规定设置了‘紧急维修’条款。”上海市房管局物业管理中心主任马浩元介绍说，《规定》第六十四条明确，对严重影响房屋使用和安全的紧急情况，物业应立即维修和采取应急防范措施，同时向业委会和物业所在地房管办报告。
为预防物业滥用紧急维修权，《规定》同时对物业启动维修权作了限制性规定：只有电梯、水泵故障影响正常使用的;消防设施损坏、消防部门出具整改通知书的;外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，经有资质的鉴定机构出具证明后，物业才可启动紧急维修。
（五）争议
筹集维修资金需业主掏腰包
据了解，目前住宅小区的维修资金存在多种问题。有的老旧小区交付使用多年，尚未建立专项维修资金;有的小区经过多次物业维修或者房屋综合整改，余额明显不足;还有一些老式小区由政府部门补贴一部分维修基金以维持正常运行;更有甚者，维修基金被挪作他用或者账目不清。
而《规定》五十八条要求：未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。补建或者再次筹集专项维修资金应当采用分期交纳的方式，并由物业服务企业在收取物业服务费时予以代收;业主大会也可以决定由业主一次性交纳。这条规定很快受到高度关注。有市民提出，不少维修资金问题是“历史遗留”的，许多新建住宅小区在交房时就存在建设单位偷工减料的现象，在交房后，业主需要为这些问题“埋单”，是否合理?
一些业委会负责人也表示，促使业主出钱补足维修资金，执行起来对物业公司和业委会将是一个较大的挑战。
综观整个《规定》，可以发现其基本立法思路是：强化政府监管与引导业主自治双管齐下，从而突破目前的物业困局。从这种思路出发，《规定》在理顺管理体制、完善业主自我管理、强化行业监管、完善物业的使用和维护等多个方面实现了创新，这是值得充分肯定的。尤其是物业公司、业委会、居委会“三位一体”模式的形成，是对物业管理监督机制的重大调整，堪称管理体制的重大突破，值得其他城市充分借鉴。
关键词：高校后勤；保洁管理；质量标准；提升
楼宇、绿化、水景、石材等构成高校校园的整体环境，也是高校后勤物业管理的服务对象。如何做好高校环境的保洁和维护工作，对提升高校的整体形象有着非常重要的作用，它能给广大师生员工创造一个洁净、美观、舒适、优雅、宜人的卫生环境，使得在里面工作的人们心情愉快，精神振奋。同时，通过正确、科学、合理的保洁和保养能够延长建筑、配套设施设备的使用寿命，达到保值、增值的目的。
一、高校后勤物业保洁工作的总体质量要求
参照《浙江省高校物业管理行业工作参考标准》，可以将高校物业保洁归类为三个方面：楼外保洁、楼内保洁和消毒杀毒。其质量标准大体罗列如下：
1、楼外部分的保洁质量要求。马路和人行道：无明显泥沙、污垢和垃圾杂物；绿化地：无明显大片树叶、纸屑、生活垃圾袋等杂物；垃圾房货物果壳箱：在房屋周围要保持清洁及时冲洗污物，不能有积水；宣传栏：无污迹、无明显积尘，无乱张贴。
2、楼内部分的保洁质量要求。扶手、墙壁、窗台等处，不应该存在明显的灰尘、烟头、口香糖等，也不能有蜘蛛网等；雨蓬、天台：无杂物、垃圾、纸屑等，排水口畅通；灯罩、烟感、吹风口、指示灯：目视无明显灰尘、无污迹；公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆：目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。
3、消毒工作标准和要求。每月对垃圾房（桶）进行一次消毒（杀），由环境主管跟踪记录。夏令季节每天2次對垃圾房进行一次消毒（杀），按《垃圾房（箱）保洁规程》进行操作，由环境主管跟踪记录。消毒时使用培训过的消毒（杀）保洁员。使用高效低毒的消毒（杀）药水，按比例配制、灌入喷瓶，适度喷洒在需消毒的地方。喷洒前要放置“正在消毒”标识牌，穿好长衣、长裤，配戴口罩，完工后换洗衣裤，并用肥皂洗手。每次消毒后由环境主管跟踪记录，填写《消杀服务质量检验表》将情况记录存档。
二、高校后勤物业保洁工作的注意事项
高校保洁工作包括校园卫生、教学楼、图书馆等公共区域的清洁。现仅仅从技术技巧层面对以下主要环节进行阐述，具体为：地面清洁、灯具擦拭和玻璃清洗三个方面。
1、地面清洁保养
A、大理石地面的清洁。①避免破坏大理石地面，应该避免使用酸性的清洁剂。②不能使用蛮力或者粗糙的东西对其进行摩擦，避免大理石面的磨损。③使用砂粉或粉状清洁用品。理由是，砂粉或粉状清洁用品在其干燥之后，一般会形成晶体，留在大理石表层洞孔内，造成大理石表层的爆裂。
B、木地板的清洁。①避免用水拖把擦地面，更不要用水泼地面。木地板遇水后会出现变形、松脱或干裂等现象。②不能用过重的，或者锋利的金属在上面推拉。③地板上的污迹不能进行磨刨，不然，木板表面就会受损或变薄。
2、灯具的清洁
各类灯具，除了日常要对其表面进行擦拭之外，还要定期对其清洗，因为由于物理原因，灯具上面要是不定期清洗的话，上面就会粘附很多灰尘，同时每次清洗的时候都需要注意做好以下的几点：
①准备清洗用具和用品。由于吊灯或顶灯一般在人的自然身高所触碰不到的高度，所以磨刀不误砍柴工，在做吊灯或者顶灯的清洁工作的时候需要准备好相应的梯子、旋具还有专用清洁剂、毛巾、水盆或者水桶等。
②擦拭灯具。在擦拭灯具之前一定要做好安全措施，要首先切断电源。一般在进行擦拭的时候需要先用湿的毛巾将灯具上吸附的灰尘进行一次大概的擦拭，然后再用干的毛巾进行二次擦拭同时将灯具上面的水迹擦拭干净。不过在居家生活中和工作中，由于灯具种类繁多，因此在对待不同的灯具的时候擦拭方法也应该不同。这里着重强调下关于玻璃和水晶制品的灯具擦拭流程主要为：首先是断电，其次是小心的下拆灯饰，并将其浸泡在玻璃或者水晶专用的洗涤剂或者是白醋和水勾兑成的液体中，轻轻的洗涤，然后再用水清洗，直至干净、透亮，最后再用干布将其擦干。
③灯具擦拭完毕就应该还原灯具，将灯饰重新装在灯具上，同时需要仔细的检查灯具和灯饰的安装是否牢固和稳固了，安装的效果是否和拆下来清洗前的一模一样，既要保证安全和稳固性又要保证其原有的美观和赏心悦目。
④一切都弄妥以后，此时应该接通电源，检测灯泡是否正常发光。
⑤注意安全擦拭各类灯具的安全问题是一个非常重要、也最容易被我们忽视的问题。在日常的工作和生活中，我们在具体的实践过程中，需要注意安全，安全重如天，安全第一的观念一定要有，只有这样我们才能有安全意识，才能在实际过程中去注重这个东西。所以应该在操作前、操作中方、操作后都要注重相应的安全问题，不能马虎大意，忽视其中任何一个环节的安全问题，否则后果不堪设想。
3、玻璃的清洁
擦窗户和擦玻璃是校园公共区域定期清洁工作中的一项重要内容同时也是一项特别难的任务，在学校公共区域的保洁员经常要擦各种类型的窗和玻璃需要有以下两点要特别注意。
首先，应该掌握正确擦洗窗户和玻璃的方法和技巧。在玻璃擦拭前需要目观窗框上是否有明显的灰尘，如果有应该先擦洗窗框上的灰尘，在灰尘清理完毕以后再清洗和擦拭窗和玻璃，只有这样才能高效的完成擦拭工作。
其次，要注意安全操作。擦玻璃的员工要慎重选择同时应该有选择性的挑选。一般通常挑选工作认真负责、一丝不苟、视力良好且身体健康的人员担任。这里需要强调一点要杜绝患有心脏疾病和高血压或者患有其他急性疾病的人员参与高空擦拭玻璃的工作。同时因为是高空擦拭玻璃，高空作业，一定要做好安全措施，系好安全带，心思集中，心无旁骛，专心致志的工作。
三、高校后勤物业保洁水平提升的建议
物业管理层应该按照IS0900l质量管理体系的要求，培训保洁人员，让保洁人员熟知其岗位职责和操作规范流程，管理人员需要每天做好日常的监管和督查工作，确保高校校园的清洁，为学生们提供整洁、优雅、舒适、便利的学习、生活环境。
1、“5S”管理。校园清洁应该由管理负责人带领队员制订工作的目标和工作计划。然后对校园内每一个地方都进行5S管理，具体如下：
①整理：先将校园内需要整理的区域内的所有物品进行整理，需要的留下，不需要的坚决清走。②整顿：再将留下的进行分类，区分那些是经常用的，哪些是不常用的，再分区，将不同的物品放在不同的地方，不要混放。再为每一物品贴上标签，摆放整齐。③清扫：将所留下的物品以及所在的场地打扫干净。设立干净示范区，制定每次打扫的时间表，责任到人。制定定期检查时间，责任到人。④清洁：保持整理、整顿、清扫，持续下去。⑤素养：养成习惯，提高人员素质，永保整齐，干净。
2、加强物业管理人才培养。高校还应该配备专业化的保洁管理人才，一方面通过自己做出的人才储备计划，有组织有纪律的培养一批具有保洁专业知识和实战能力的管理人才；另外一个方面也要注重对外招聘的渠道的建设，引进一部分组织缺少的人才，同时在员工结构、性别比例、年龄结构上注重协调，老中青比例适中，男女搭配着工作。专业化的保洁管理人员应该加强对保洁人员的培训的指导，并对保洁人员的进行考勤管理和绩效考核，确保高校校园的清洁。
参考文献：
[1] 潘燕生，卢永祥.教室保洁实行物业化管理一瞥[J].高校后勤研究.1998年06期
各区、市、县发展改革局（物价局）、房地产行政主管部门：
现将《大连市物业服务收费管理实施细则》印发给你们，望认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请及时反馈给我们。大连市发展和改革委员会 大连市国土资源和房屋局 二〇〇九年九月二十八日
大连市物业服务收费管理实施细则
第一条
为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》以及《辽宁省物业服务收费管理实施办法（试行）》，制定本实施细则。
第二条
本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第三条
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条
物业服务收费实行统一领导，分级管理。市发展和改革委员会会同市国土资源和房屋局负责全市物业服务收费的指导监督和市内四区、高新技术园区物业服务收费的管理、审核工作；其它区、市、县的价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的管理监督和审核工作。
第五条
经价格主管部门确认，符合下列条件的物业服务企业，具有收费资格。
（一）经工商行政管理部门登记注册。
（二）经物业管理行政主管部门资质确认。
（三）取得税务登记证书并依法纳税。
第六条
物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条
根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓和别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。
第八条
住宅小区物业服务收费实行等级管理。根据住宅小区物业的配套设施、环境和物业服务企业提供的服务内容、服务标准及服务质量等因素，物业服务收费分为：特级、一级、二级、三级、四级五个等级，物业服务收费等级指导标准详见附件。各等级的收费标准为： 特级：根据物业服务成本及相关情况核定；
一级：每月每建筑平方米为1.00元—1.30元（含1.00元）； 二级：每月每建筑平方米为0.70元—1.00元（含0.70元）； 三级：每月每建筑平方米为0.40元—0.70元（含0.40元）； 四级：每月每建筑平方米为0.40元以下。上述标准不含电梯运行维护费
第九条
具备物业服务收费条件的住宅小区的物业服务收费标准，由受委托的物业服务企业向价格主管部门提出申请，经价格主管部门会同物业管理行政主管部门审核后确定。第十条
物业服务企业在向价格主管部门申报物业服务收费标准时，应提供以下资料：
（一）物业服务收费等级及收费标准的书面申请报告；
（二）工商营业执照副本及复印件；
（三）税务登记证书副本及复印件；
（四）物业服务资质证书副本及复印件；
（五）（前期）物业服务合同的原件及复印件；
（六）前期物业管理服务协议或购房合同的原件及复印件；
（七）物业服务内容及标准；
（八）物业服务费用成本核算资料；
（九）其它有关资料。
第十一条
具备物业服务收费条件的新建的住宅小区，且业主大会或业主委员会暂未建立的，价格主管部门可根据小区的建设规模和物业服务企业的服务能力，参照物业服务收费等级指导标准及业主与开发建设单位或物业服务企业签定的前期物业服务协议或购房合同，认定临时物业服务收费标准。首次认定的临时物业服务收费标准有效期限为一年。
第十二条
住宅小区成立业主委员会的，由业主委员会与其委托的物业服务企业参照物业服务收费等级指导标准，协商确定物业服务收费标准，并在物业服务合同签定之日起，一个月以内到价格主管部门办理价格认定手续。物业服务合同到期前两个月须重新签订合同，并到价格主管部门重新办理价格认定手续。
成立业主委员会的住宅小区，从业主委员会与物业服务企业签订有效合同之日起，前期物业服务合同同时终止。
第十三条
对引入市场竞争机制，由业主大会或业主委员会通过招投标方式选聘的物业服务企业，应当按照物业服务收费等级指导标准和价格主管部门公布的物业服务指导价格约定具体服务内容和收费标准，并到价格主管部门办理价格认定手续。
第十四条
物业服务企业对商厦、写字楼、公寓、别墅区及其他非住宅类实施物业服务并收取物业服务费用的，应与业主委员会或业主签定协议，约定服务内容、收费标准等事宜。第十五条
业主与物业服务企业可以采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十六条
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下内容：
（一）物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位，共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域内的清洁卫生费用；
（四）物业服务区域内的绿化养护费用；
（五）物业服务区域内的秩序维护费用；
（六）物业服务企业的办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十七条
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第十八条
建设单位在与物业买受人签订买卖合同时，应当约定物业的服务内容、服务标准、拟定的收费标准、计费方式等内容，其中涉及物业买受人共同利益的约定应当一致，并在售房场所的醒目位置予以公示。
第十九条
物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第二十条
经价格主管部门批准可以收费的住宅小区，物业服务费从价格主管部门批准收费之日起按月征收；如业主同意，可适当延长收费周期，每次最长不得超过一年。
第二十一条
新建的住宅小区，在购房者办理入住手续时，物业服务企业可依据与业主签定的购房合同或与业主前期物业服务合同中约定的收费标准，向业主预收三个月的物业服务费，具体收费标准和执行时间按价格主管部门规定执行。
第二十二条
经物业管理行政主管部门认定，暂未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业须在临时收费标准到期前一个月，向价格主管部门提出申请，重新确定临时收费标准。第二十三条
业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳费用的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。
第二十四条
纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第二十五条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十六条
物业服务区域内，未经价格主管部门批准，物业服务企业不得代其它单位向业主收取任何费用。
第二十七条
物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十八条
物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建设面积计算，未办房屋所有权证的，以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十九条
物业服务收费实行收费公示制度。物业服务企业必须将物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准公布于众，接受监督，并每年至少向业主大会报告一次物业服务资金预决算或收支情况。业主大会对报告的物业服务资金预决算或收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第三十条
物业服务企业实施收费前，应到价格主管部门办理《收费许可证》，并在规定的时间内携带上物业服务收费收支情况到发证机关验证。
第三十一条
凡有下列行为之一的，由政府物价检查机关依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为处罚规定》等有关规定予以查处。
（一）擅自扩大收费范围和提高收费标准的；
（二）擅自设立收费项目，乱收费的；
（三）不按规定实行收费公示和明码标价的；
（四）提供服务质价不符，只收费不服务或多收费少服务的；
（五）其他违反价格政策法规的行为。
第三十二条
本办法由市发展和改革委员会、市国土资源和房屋局负责解释。
第三十三条
本办法自二OO九年十一月一日起执行，过去凡与本办法不符合的规定同时废止。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（特级）项目
服务标准及基本条件
备注
基本配套条件
1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。
2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。
3、各项管理制度完善。
4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。
5、整体环境优美舒适。绿化率达到35%以上（包括水面、景点），有较大规模的园林景观及建筑小品。（高层和商住大厦除外）
6、有较大规模的休闲活动场地和固定的活动馆所，并设有文化、娱乐、体育活动场地及器械、设施。
7、配置可视对讲系统、监控系统和电子巡更系统等安全防范设施。
房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。
2、房屋外观完好、整洁。外墙、公共楼梯间、墙面、地面无破损，完好率达到98%以上。
3、公共空间及外墙无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌按规定设置统一有序。
4、阳台封闭规格设计一致，空调安装位置统一有序。
5、小区主出入口设房屋、道路平面图，房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全、规范、美观。
6、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。
7、房屋装修符合规定，建立完善的住宅装修管理制度。与业主、装修公司签订装修管理协议，对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害公共利益的现象及时劝阻，问题严重的报有关部门处理。
8、建立房屋报修，修缮制度并建有记录。房屋完好率、维修质量合格率、业主满意率达到98%以上。
9、房屋档案资料齐全，管理完善。
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。
2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；对设备故障及重大或突发事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，回访率达到98%以上。
4、高层住宅楼设有高档次电梯（每个单元不少于一部电梯），24小时正常运行，安全设施齐备，按设备技术要求定期保养。
5、小区内道路、停车场平整畅通，交通标志齐全规范，道路完好率在98%以上。
6、小区内路灯、草坪灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率达到100%。按规定时间定时开关。
7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，容易危及人身安全的隐患处有明显标识和防范措施。
8、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持通畅，无堵塞外溢。
9、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通，制定消防应急预案。
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、设有中央监控、红外线报**控，实行24小时安全监控并记录及时。
7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。
8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。
2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯、每月清洁1次。
4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。
绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。
3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。
4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
2、配备门岗室及岗亭，门岗室及岗亭美观整洁。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行24小时值班巡查制度，主出入口12小时立岗值班，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、设有中央监控、红外线报**控，实施24小时安全监控并记录及时。
7、住宅区域内公共娱乐设施、水池、顶层天台等部位设置安全警示标志。
8、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，统一着装，管理制度落实。
2、小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日清扫、擦洗1次，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。
4、公共区域门、窗每周清洁1次；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。
绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局合理，花草、树木生长良好，适时修剪，疏密得当，有良好的观赏效果。无枯树、死树挂，无黄土裸露。
3、草坪生长良好，按时进行修剪。无杂草、杂物。
4、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
5、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
6、绿化地设有提示人们爱护绿化等公益的宣传牌。
综合管理服务
1、建立物业服务质量管理体系，制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、建立培训制度和培训计划，定期开展业务技能培训，提高管理服务人员的业务素质和服务技能。
5、设立客服部门，公示24小时值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率达到100%。
6、适应业主需求，组织、配合社区定期开展文化娱乐活动。
7、每年至少征求一次业主对物业服务的意见，满意率在80%以上。
8、建立完善的档案管理制度。
9、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
10、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（二级）项目
服务标准及基本条件
备注 基本 配套
条件
1、小区有专业物业服务机构，实行社会化、专业化管理服务，物业服务企业机构、人员配置合理。
2、管理服务人员统一着装，佩戴标志，照片上墙，行为规范，服务主动、热情。
3、各项管理制度完善。
4、应用计算机等现代管理手段进行科学管理。
5、整体环境较好。绿化率达到25%以上（包括水面、景观）
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、配备门岗室及岗亭。设有专业化秩序维护队伍，人员统一着装，文明管护，纪律严明。
3、小区实行值班巡查制度，按有关规定对住宅区重点部位进行巡查，并做好巡查记录。
4、停车场实行登记管理。对本区的机动车出入验证，外来的机动车核准后登记放行。引导车辆有序通行、停放。
5、对进出辖区的装修工、服务人员发放临时出入证，实行亮证管理。
6、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。
公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。
2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、电梯间每日进行保洁，保持干净整洁。
3、室外标识、宣传栏、信报箱及景观物等定期清洁。
4、公共区域门、窗保持清洁；地下停车场、车库部位保持清洁，无乱涂、乱划，无污渍。
5、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。垃圾设施保持清洁。
6、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
7、建立消杀工作管理制度，随时开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理
1、绿化管理设施设备齐全完好，有专业绿化人员，实施绿化养护管理。
2、绿化布局基本合理，草坪、花草树木生长良好，适时修剪、养护，并随时补摘、补种，无杂草、杂物。
3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
4、适时组织防冻保暖。定期喷洒药物，预防病虫害。
综合管理服务
1、制定完善的物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、设立客服部门，公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
5、每年至少征求一次业主对物业服务的意见。
6、建立档案管理制度。
7、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
8、建立健全财务管理制度，每年公布一次物业服务资金收支情况。
大连市住宅小区物业服务收费等级指导标准（四级）项目
服务标准及基本条件
备注
基本配套条件
1、小区有专业物业服务机构，人员配置基本合理。
2、建立各项管理制度。
房屋管理
1、按有关法规政策规定和物业服务合同约定对房屋及配套设施进行日常管理和维修养护。
2、小区房屋栋号、行政街号、单元号标识齐全。
3、无私搭乱建及利用小区共用部位堆放杂物及违章占用现象。
4、房屋装修符合规定，有住宅装修管理制度。
5、建立房屋报修、修缮制度并建有记录。
6、房屋档案资料齐全，管理完善。
共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护，维修养护制度健全并在工作场所明示。
2、公共设施设备按照管理责任分工运转正常，设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、实行报修值班制度。预约维修按双方约定时间到达现场。
4、小区内道路平整畅通。
5、小区内路灯、楼道灯等公共照明设备基本完好率不低于95%。
6、容易危及人身安全的设施设备有明显标识和防范措施。
7、小区共用排水、排污系统完好畅通。窖井、化粪池定期检查，保持畅通，无堵塞外溢。
8、消防设施设备完好，可随时启动，消防通道畅通。
公共秩序维护
1、设专职管理人员进行日常管理服务，维护良好的公共秩序。
2、按有关规定对住宅区重点部位进行巡查。
3、引导进出小区的车辆有序通行、停放。
4、对火灾、水浸、治安、交通事故等突发事件有应急处理预案，并及时报告有关部门。公共卫生保洁服务
1、公共区域保洁卫生实行统一化管理，有专业保洁队伍，管理制度落实。
2、对小区内公共区域（硬覆盖、道路、绿地）、公共楼道、过道、楼梯扶手、公共区域门、窗等进行保洁，保持干净整洁。
3、合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾实行袋装化，做到日产日清。无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
4、进行保洁巡查，及时清除卫生死角，无杂物、乱堆放等现象。
5、开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制害虫孳生。绿化养护管理
1、草坪、花草树木生长较好，适时修剪、养护。
2、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。
3、定期喷洒药物，预防病虫害。
综合管理服务
1、制定物业服务方案并组织实施。
2、按规范签订物业服务合同，双方权利义务关系明确。在物业区域醒目位置公布物业服务项目、内容及物业服务收费标准。
3、管理人员持证上岗，特种作业员工应持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
4、公示值班电话，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。
5、建立档案管理制度。
6、建立共用部位设施设备维修资金台帐，帐目清楚、准确，按规定管理使用专项维修资金，定期公布维修资金使用情况。
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