住房按揭贷款流程
第一：申请并办理银行按揭贷款准入：（此环节由公司财务部完成，其他部门配合）
⑴向贷款行提出按揭贷款准入申请。
⑵贷款行对开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，符合条件后签订按揭贷款合作协议。
第二：个人住房按揭贷款的流程：（以下环节由公司营销部设专人完成）
借款人提供申请资料 ：
1.借款人有效身份证件（居民身份证或军官证、警官证、护照
等）、户口簿或当地长期居住证明、结婚证书、单身证明的原件和复印件；
2..借款人收入证明材料，包括工资单、纳税凭证等；以家庭收
入偿还贷款的，还应当提供家庭其他成员的身份及收入证明材料；
3.有关购房合同、协议；缴纳契税、领取契证；
4.提供购房首付款证明；借款人预付（首套住房30%以上，第二套住房40%以上，营业用房50%以上）的预付款收据及现金缴款证明原件及复印件；
5.贷款银行规定的其他资料（如家庭财产证明等）。
↓
经调查、审查、审批同意后签订借款合同
↓
办理合同的公证（公证处一般由银行指定，费用客户自理）↓
办理保险业务（保险公司一般由银行指定，费用客户自理）↓
办理产权抵押登记（费用客户自理）
↓
银行发放贷款（此环节由公司财务部完成，并及时通报营销部）
一、我国现行住房公积金贷款流程问题
我国现行的公积金贷款的办理流程存在着诸多的问题, 很多地方的住房公积金中心并未设专门贷款网点, 致使公积金贷款流程漏洞百出, 其中涉及到多方面的关系:审批环节多、审批手续复杂、审批时间过长、贷款办理周期长等因素;都导致我国现行住房公积金贷款程序不能很好的服务于大众。我们从近几年的国内调查中可以看出, 部分公积金使用率较低, 其结果最终导致沉淀资金数量增加;还有我国的住房公积金贷款管理运作系统单一, 导致公积金审批流程简单, 缺乏专业统一的运营管理, 这些都是我国住房公积金贷款业务所面临的重大问题。
二、住房公积金贷款流程优化措施
(一) 加强住房公积金贷款的宣传与支持力度
为实现住房公积金的现实意义, 我国近些年来在住房公积金管理方式上需要采取一系列措施来满足我国多数人的住房消费需求, 政府通过降低审核的标准, 加大公积金对职工购房的支持力度, 大力宣传住房公积金贷款业务, 方便了更多的群众了解和选择。还有很多地方政府增加更多银行业来承办公积金贷款;并由各地方住房公积金管理中心增设预约服务, 对受工作时间限制不能办理公积金有关手续的职工推出电话预约服务, 通过采取“住房公积金部分冲减贷款本金”、“住房公积金冲减商业性住房贷款本金”和“贷款合同到期日延长至借款人的法定退休年龄5年”等措施, 减轻职工还贷压力。并允许低保户、患重病造成家庭生活严重困难户享有住房公积金。解决部分家庭的购房困难, 在贷款资金有限的情况下, 优先向购买经济适用房的个人发放贷款等。
(二) 整合住房公积金贷款业务流程
针对我国公积金贷款办理中所存在的审批环节多、使用率低等突出问题, 我国很多地方政府都做出相应对策与改革, 在现行住房公积金贷款机制不作大规模变动的情况下, 很多地方政府将贷款流程改为由中心直接受理贷款审批材料, 并委托中机构办理贷款业务的双向模式。根据我国实际情况, 我们认为由中心直接受理审批公积金贷款可以减并现有审批环节, 优化办事程序, 提高贷款效率。这样就形成了公积金办理“双向制”程序, 两套程序同时存在的情况下, 大家可以有多种流程选择, 同时两套程序形成对比竞争, 推动银行提高效率。住房公积金贷款流程实行“双向制”后, 购房人在办理公积金贷款时可自主选择通过中介机构向公积金管理中心直接申请贷款或是到银行申请贷款, 这样也会使得很多银行对公积金贷款制度的牵制能力大大降低。
三、住房公积金贷款风险控制办法
(一) 核算住房公积金贷款风险
要想控制我国住房公积金贷款中所承受的信贷风险, 首先要明确住房公积金的信贷风险, 按规定提取住房公积金贷款风险的准备, 并采取相应对策。制度设置上要符合会计的谨慎性原则, 住房公积金财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。住房公积金中心对外提供的住房公积金财务会计报告的内容、会计报表种类和格式等, 由本办法规定;住房公积金中心对住房公积金进行内部管理需要的会计报表由住房公积金中心自行规定。在资产负债表中属于净资产项目、对于委托贷款, 应于年度终了按规定提取住房公积金贷款时做好风险准备, 对于不能收回的逾期贷款, 应查明原因, 追究责任, 我国住房公积金存在的风险是不可避免的, 所以要针对具体风险做出相应准备预案, 了解有关贷款的详细信息对于贷款的使用者的决策是极其重要的。
(二) 控制个贷资金与个贷比率
个贷比率的计算与个贷资金的控制是住房公积金贷款业务的重要环节, 公积金信贷比率就是委托贷款、住房贷款、账户余额和公积金余额的比率, 是有效的财务管理指标, 同时能反应出公积金资金的运行情况, 我国建设部规定了信贷比率为我国当年公积金余额的30%, 但是随着我国不断扩大住房公积金资金规模, 导致个贷比率近些年来不断提高, 我国现行制度中个人的薪资收入中并不包括国家的住房公积金和信贷等, 并且免于征收个人所得税。公积金存款在管理中心和银行中的利率按协议利率一般都不超过1.17%, 充分体现了政府管理部门对公积金资产质量的高标准要求, 对住房公积金的个人信贷的逾期率控制, 可以进行信贷的管理和资产质量的提高, 随着管理水平的提高和防范风险意识的加强, 个贷逾期率的标准还会进一步压低, 由此可见, 控制个贷资金和个贷比率对于调控我国住房公积金贷款和完善我国公积金贷款流程和制度会起到关键作用。
参考文献
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当美国股市及金融市场逐渐好转,美国经济开始复苏之际,美联储开始计划退出“量化宽松”的货币政策。尽管这种退出的时间及方式是相当不确定,但是市场对此已经有所反映。在中国,尽管货币政策加上“适度”两字,使中国的货币政策看上去是较为有约束的,但上半年银行信贷的投放是前所未有的,是极度宽松的。在半年的时间里,银行贷款达7.37万亿,是2007年信贷增长最快年份的2倍。按照上半年这种信贷增长速度,年底基本上可达10万亿以上,即全年的信贷增长是2007年的3倍。我们知道,2007年是房地产泡沫、股市泡沫最为严重的一年。
面对当前国内经济形势,尽管国家统计局出来的数据比市场预期的要好,但政府的共识是,未来经济发展的基础仍然不稳定,面对的不确定因素仍然不少,因此,下半年的宏观经济政策不应改变。最近央行的工作会议表示,下半年将继续保持宽松的货币政策,也有媒体报道说,央行将会密切关注通货膨胀的市场预期。对此,有市场分析员认为,央行发行定向票据,已表明将收紧银行资金,相信货币当局将“看紧”商业银行放贷,不过,下半年加息抗通胀的机会不大。
现在我们要问的是,下半年的货币政策会不会调整?需要不需要调整?美国及日本都在计划退出“量化宽松”的货币政策了,如果国内央行仍然坚持现行的货币政策,这种货币政策能否持续下去?它对整个经济将造成什么样的结果?现在政府的目标一直盯在“保八”上,但实际上这种“保八”的意义何在?它对中国经济未来持续稳定发展将会产生什么影响?
其实,从实体经济的情况来看,目前无论是CPI还是PPI都处于负增长的阶段,经济处于紧缩的状态。相信短期内通货膨胀是不会出现的。而货币政策的目标是稳定货币,在整个实体经济的物价水平还比较低的情况下,现有的货币政策并不需要调整。也就是说,大量的信贷增长并没有传导到实体经济的价格水平上。
应该看到,从1980年代开始,随着经济全球化及金融全球化的深入,整个经济格局发生了巨大的变化。经济全球化,使得许多可贸易的产品可以在全世界要素价格最低的地方生产,从而使得整个世界可贸易品的价格水平全面下移;金融全球化,不仅使得大量资金在全球范围内快速流动,而且使得许多商品的交易完全金融化及期货化。在这种情况下,一方面国际市场上许多商品的价格水平越来越低,另一方面,大量的资金流入金融市场推高资产价格。在这样的条件下,传统的货币政策已经不适应经济形势。如果不改进这种传统的货币政策,那么货币政策操作将使金融市场积累的风险越来越大。也就是说,在这种经济环境下,央行的货币政策如果不密切关注资产价格的波动,那么,爆发金融危机是不可能避免的。
1、借款人持本人及配偶的身份证到公积金贷款部或公积金缴存专柜打印公积金查询单或查询折；贷款部受理人员审核借款人贷款资格，计算可贷额度；符合借款条件，发给借款人《青岛市住房公积金贷款申请审批表》一张；
2、借款人根据要求填写《青岛市住房公积金贷款申请审批表》，根据所购房屋类型及区域提供所需材料；
3、市住房公积金管理中心根据借款人提供的材料进行一周的审批，贷款批准后借款人前来签订《借款合同》、《抵押合同》并办理抵押住房的保险手续，合同各方签字盖章后，借款人到房产管理部门办理抵押登记手续；
4、抵押登记手续办结，贷款部工作人员负责办理划款（贷款部收妥《房屋他项权证》后三个工作日划结，每月23-28日不划款）
5、划款完毕，借款人到公积金贷款部领取进帐单和还款卡。
6、借款人自划完毕当月开始还款，采取“先息后本，按月均还”的方法，具体还款方式为： a、划款后当月的27日（如贷款划款日在当月27日之后，则于下一个月27日）支付自贷款划款之日起至该日的贷款利息（按日计算）；b、自第一次偿还贷款利息的次月起，借款人于每月27日支付合同规定的等额还款本息。
7、按合同约定还清贷款后，借款人可到公积金贷款部领取撤押证明和《房屋他项权证》然后到房产部门输撤销抵押登记的手续。
备注：
a、住房公积金二手房贷款程序及所需材料另见宣传材料。
b、如申请人在拉到通知后，一月内未到指定工作地点签订《借款合同》、《抵押合同》，合同签定一周内未办理抵押登记申请手续，本次贷款申请自动撤销。如申请人继续输需重新申请。
个人住房公积金贷款
个人住房公积金贷款是缴存公积金的职工才享有的一种贷款权利。只要是公积金缴存的职工，按公积金贷款的有关规定，即可申请公积金贷款，其利率较低。
贷款范围：、购买房地产企业开发的楼盘，需要购房贷款的；、购买按规定可出售的公有住房，需要购房贷款的；、购买房地产交易市场具有产权的二手住房，需要购房贷款的；、因在本市城镇建造、翻建、大修自住住房，需要建房贷款的；、为配合政府深化住房制度改革，经银行认可的其他购房贷款项目。
贷款额度与期限：
按现行政策规定，基本公积金贷款每户不超过10万元或不超过帐户储存总额的15倍，补充公积金贷款每户不超过3万元或储存余额的2倍。两项公积金都缴存的职工，贷款最高额不超过13万元。并且不超过总房价的80%，贷款最长期限为30年。购买二手住房或翻建、大修住房，贷款额不超过总房价的50%，最长期限10年。但主贷人的贷款年限不得超过法定退休年龄5年。
贷款利率：
（1）.从2007年9月15日起，提高住房公积金个人购房贷款利率，5年（含）以下贷款由现行年利率4.59％调整为4.77％；5年以上贷款由现行年利率5.04％调整为5.22％。2008年12月个人住房公积金贷款利率5年（含）以下由3.51%调整为3.33%。5年以上由4.05%调整为3.87。
（2）.2007年9月14日（含9月14日）前受理并签订合同的按调整前利率执行，2007年9月14日以后受理并签订合同的贷款，按照调整后利率执行。2007年9月15日前发放的未到期贷款，从2008年1月1日起按上述通知的规定执行。
还款方式
住房公积金个人购房贷款的还款方式有：每月等额本息还款法和每月等额本金还款法两种。
每月等额本息还款法是指借款人每月偿还的贷款本金和利息总额不变，但每月还款额中贷款本金逐月增加，贷款利息逐月减少的还款方式。
每月等额本金还款法是指借款人每月偿还的本金固定不变，贷款利息逐月递减的还款方式。
住房抵押贷款是个人以其所购房产作为抵押向银行申请贷款，而银行则向贷款者提供大部分的购房款项。之后个人根据合同向银行进行按月偿还本息，若购房者在固定的时间内不能还清本息，则银行可将客户抵押的房屋进行出售以抵消欠款。
随着我国楼市的发展，各种金融房贷方式开始出现，用房屋抵押贷款的方式进行购房已经成为一种普遍的现象。许多购房者都急于了解住房抵押贷款的流程是什么？下面介绍一下：
一，贷款申请 借款者提前准备好相应的贷款资料到其住房公积金缴存管理部门进行贷款的申请贷款，借款人进行公积金贷款申请表填写。
二，资料初审 住房公积金管理部门工作人员对申请者提交的资料进行初审，然后进行信息录入。复核合格后,系统输出合同文本及贷款借据。借款申请人在管理中心出具的贷款文本及银行代扣协议的指定位置签字。
三，保险办理 借款申请人以及共同申请人进行保险以及抵押手续的办理，保险包括还贷保证险以及财产损失险等。
四，放贷 抵押手续经过公示时限办理完成后，中心所属管理部进行复审回执以及贷款资料之后，银行再将贷款划入银行卡，此时，借款人就可携相应的身份证原件到银行进行款项领取。
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一、贷款咨询
市住房公积金管理中心、受委托银行通过服务前台、现场咨询、业务宣传手册等渠道和方式负责向拟申请住房公积金贷款的个人提供有关信息咨询服务。
贷款咨询的主要内容包括：
1、申请住房公积金贷款应具备的条件。
2、申请住房公积金贷款需提供的资料。
3、办理公积金贷款的程序。
4、公积金贷款的额度、期限、利率、还款方式等情况。
5、公积金贷款经办机构的地址及联系电话。
6、提供《邯郸市职工个人住房公积金委托贷款申请表》一式两份。
二、受理申请
市住房公积金中心专人或受委托银行专人负责对借款申请人所递交的申请资料的完整性进行审查。
审查合格的资料传递给中心信贷员进行初审。
申请资料审查不合格的，经办人员提出明确意见并退还申请资料，待符合贷款条件或资料完善后，借款申请人可重新提出申请。
完整的贷款资料应包括：申请表2份、购房合同复印件3份、预付款发票复印件3份、借款人夫妻双方身份证复印件3份、户口复印件3份、结婚证复印件2份。
三、审查、审批
1、初审
初审内容主要包括：
（1）审查借款人提供资料的真实性、合法性。
（2）审查借款人是否符合贷款条件，是否有还贷能力。
（3）抵押物的真实性。
（4）申请人缴交公积金情况。
2、复审
信贷处审查复核资料的完整性和初审意见的合理性，签署审查意见。
3、审批
中心主任、主管主任分别根据信贷处报送资料，对借款申请进行终审。
三、签订合同
委办银行通知借款人到银行签订《职工个人住房公积金委托借款合同》一式四份。所购住房能够抵押或用他处现房抵押的签订《抵押合同》一式四份。
所购住房不能抵押又找不到他处现房做抵押的此时可向公积金管理中心申请“公积金质押”或担保公司做阶段性担保。
四、办理抵押
借款人本人持《借款合同》、《抵押合同》、《购房合同》、预付款发票、借款人身份证复印件到“房产交易中心抵押登记窗口”办理抵押登记手续。
抵押登记落实后，借款人持《放款通知书》、《房屋他项权证》原件、复印件1份到银行放款。
五、银行放款
关键词：住房按揭贷款,违约风险,信用衍生产品,资产证券化
个人住房按揭贷款是指购房者用所购买的住房做抵押并由该住房的开发商提供阶段性担保的个人住房贷款业务。从世界范围看, 个人住房按揭贷款的风险与其他贷款相比, 公认比较低。即使在失业率很高、房产价格大跌的情况下, 个人住房按揭贷款的坏账率和损失率也普遍较低。然而, 我国商业银行是在金融基础设施极不健全和自身抗风险能力相当脆弱的情况下涉足个人住房按揭贷款的, 在房价不断上涨的过程中其潜在的风险被掩盖起来, 一旦我国房地产市场价格出现逆转, 个人住房按揭贷款的违约率将会上升。2008年, 深圳出现的房贷“断供”现象, 表明了我国个人住房按揭贷款违约风险的客观存在。
一、个人住房按揭贷款违约风险的形成机理
个人住房按揭贷款违约风险是指由于借款人没有按时偿还个人住房按揭贷款本息, 从而使得作为贷款人的商业银行遭受损失的情况。借款人的违约情况按借款人的还款意愿, 可分为理性违约和被迫违约。
理性违约, 又称借款人转移投资违约, 是指借款人在有偿还能力的条件下主动违约。当房地产市场价格上升时, 理性违约的情况较少。因为即使借款人没有能力偿还贷款, 也可以通过转让房屋还清贷款;当房地产市场不景气或价格下降时, 借款人就会对继续还款的得失进行权衡。当剩余贷款额大于购置相同功能房屋所需代价时, 借款人即使有偿还能力, 也可能会主动违约。目前, 个人住房抵押贷款发生的理性违约基本上是借款人预期贷款利率上升而出现的提前还款行为, 但一旦高企的房价出现下跌, 理性违约的可能性将会大大增加。
被迫违约是指借款人的被动行为, 导致被迫违约是因支付能力不足而无法继续供款。说明借款人有还款的意愿, 但没有还款能力。从根源上来看, 发生被迫违约主要是家庭实际收入的不稳定, 由于个人住房按揭贷款的贷款时间通常比较长, 发生变数的可能性很大, 如借款人收入水平恶化、失业、意外身故、意想不到的家庭支出等, 都会打破银行的预期, 导致借款人无法按期还款, 被迫违约就会发生。
二、我国商业银行住房按揭贷款违约风险的控制
(一) 建立科学严密的住房按揭贷款审核制度
我国的商业银行没有建立一套科学完善的个人信用评级体系, 个人信用无法把握, 无法控制住消费贷款的风险。在这种情形下, 商业银行发放贷款将要承担较大的不确定因素带来的违约风险, 为此, 我国商业银行业应注重强化事前风险控制, 利用科学的评估手段, 严把个人资信审查关, 更多地消除贷款审批过程中工作人员的主观判断, 增加审批的科学性和客观性。例如, 美国的金融机构在审核借款人的还款能力时, 需要申请人填写一些表格并通过专业的信用局了解申请人的情况, 内容涉及近几年的个人报税单、近几个月内的个人银行账户记录、工资收入记录、个人财产证明和记录、居住稳定性记录、就业稳定性记录等资信信息。然后, 金融机构采用自主开发的评分模型对获取的信息进行分析来核定申请, 如信贷记分法、Z计分模型、“5C”判断法等。基于科学研究的基础上, 再根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率和贷款期限, 达到既促进住房消费, 又降低风险的目的。
(二) 建立健全的个人信用评级系统
目前我国尚未建立完善的个人信用评级系统, 由于信息的不对称, 借款人可通过伪造个人信用资料来骗取银行的贷款, 使得商业银行面临较高的道德风险。如没有固定收入的人员只要缴纳一定手续费就可由中介帮助开出收入证明, 这已经成为业内潜规则。同时, 个人住房按揭贷款属于中长期信贷, 其还款期限通常要持续20年左右, 在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性, 信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生, 往往就可能转换为银行的贷款风险。目前, 我国商业银行对于个人住房按揭贷款利率普遍采用的是浮动利率制度, 当市场利率处于上升周期时, 借款人每月所应偿还的利息就会增加, 加重了借款人的还款负担, 违约的可能性加大。为此, 我国应尽快完善个人信用评级体系, 建立发达的个人信用查询系统, 同时通过立法等途径制定信用制裁制度, 加大信用造假的成本。具体可以从以下几个方面入手:
第一, 完善储蓄存款实名制, 尽早实现各商业银行的网络一体化, 将居民在各银行的存款实时汇总, 创立个人基本账户。
第二, 建立个人信用信息登记制度。将商业银行、民政部门、公安司法部门提供的个人基本人身信息、个人社会活动特别记录和个人基本账户信息归并整理, 建立网上个人信用信息综合数据库。
第三, 建立由价值体系和信誉体系构成的个人信用评级模型。
第四, 建立个人信用等级网上查询系统。
(三) 完善我国住房金融担保制度
目前, 我国缺乏个人破产制度, 个人拖欠银行贷款并不会受到严厉的处罚, 违约成本较低。商业银行在借款人违约时, 虽然可以取回抵押的住房并进行拍卖, 但在实际操作中存在很多困难, 如抵押财产处置、拍卖变现难, 而且还要支付高额的律师费、处置费。虽然房地产开发商对抵押房产提供阶段性担保, 但根据我国《担保法》第28条规定:“同一债权既有保证又有物的担保的, 保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的, 保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”因此, 商业银行必须先处分抵押房屋, 当获取金额不足以偿还贷款时, 商业银行才可以要求开发商履行保证责任。为此, 完善我国住房金融担保制度势在必行。
1、建立政府主导的个人住房抵押贷款担保制度西方国家的住房贷款担保制度, 具有较为成熟的经验和做法, 以美国为例, 成立了许多专门的政府机构为抵押贷款提供担保服务, 最著名的有美国联邦住宅管理局和退伍兵管理局, 它们分别针对低收人家庭和退伍军人提供抵押贷款的再担保或保险。这些担保机构一方面大大提高了广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 另一方面也大大增强了商业保险机构进入市场的信心, 最终形成了住宅金融领域中的政府担保与商业保险相互补充的保险机制, 对美国住房金融的发展发挥了重要的作用。加拿大的个人住房抵押贷款保险体系与美国有许多相似之处。不同的是, 加拿大的抵押贷款与住房公司不是政府机构, 而是联邦政府独资拥有的皇家公司, 其注册资本2500万加元全部来自联邦政府的财政预算。在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下, 政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。由于我国《担保法》规定, 政府机构不得作为保证人。为此, 我国的政策性个人住房抵押贷款保证保险可效仿加拿大政府, 即由政府通过财政注资和发行长期债券来筹集部分资金在全国成立专门性的住房抵押贷款担保机构, 对中、低收入居民的住房贷款进行担保, 促进住房抵押贷款市场的稳健发展。并在条件成熟时将其改组成为一家政府控股的抵押贷款担保公司。政府抵押贷款担保机构的担保条件和范围必须根据各地区的实际情况实行按年调整, 内容包括对贷款的限额、首付款比例、政府担保比例、保费、房屋种类、购房面积、获得政府担保的资格等的调整。其中最为关键的是对购房者收入上限的确定, 政府的担保应该面向中低收入者, 高收入者应该通过商业保险获得相应的贷款担保或保险。
2、健全和完善商业保险制度。由于政府担保主要是面向中、低收人家庭住房抵押贷款, 中、高收人家庭的抵押贷款保险就必须由商业保险制度来承担。目前, 我国抵押贷款保险的品种主要有:个人抵押住房综合保险和抵押贷款履约保险。这些保险存在着保险责任的实际承担期限短于合同规定的保险期限;保险公司一次性收取全部保险费;保险合同约定的保险金额不合理;住房贷款保险的范围狭小, 把房屋附属物排除在外;将不可抗力作为除外责任, 保险起不到任何保险作用等一系列问题。为此, 应加强对住房抵押贷款保险业的规范化管理, 引导其健康发展。保险公司应严格保险标准, 降低信用风险, 同时进行市场细分, 按照不同年龄、不同收入水平、不同地区的购房者违约的概率, 制定合理的保费费率, 以体现公平, 降低社会成本。
(四) 实现商业银行住房抵押贷款的资产证券化, 完善风险转移机制
不可否认, 资产证券化能起到增大金融机构的流动性和实现信用风险的作用, 不能因为次贷危机的爆发而叫停或者否定资产证券化, 而应总结经验教训, 根据我国的实际来推出合适的资产证券化产品, 合理发挥其积极作用。对于我国这样一个法制还不太健全的国家来说, 在资产证券化推出的初级阶段, 应该注意以下几个方面:
第一, 控制基础资产信用风险, 从源头上把握资产质量, 防止证券化过程中不审慎行为导致的畸形信用扩张。
第二, 选择住房抵押贷款规模比较大、风险控制机制比较完善、抵押贷款操作规范的的商业银行作为住房抵押贷款资产证券的发起人。
第三, 由政府出资设立半官方的SPV住房抵押证券公司。
第四, 在不同的发展阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在初期, 可以将技术简单、可操作性强、有政府提供担保的转手抵押贷款证券作为首选品种。在住房抵押贷款证券化技术日趋完善, 金融市场进一步规范以及投资者逐渐成熟的条件下, 可以在转手抵押贷款证券的基础上发行技术操作比较复杂的担保抵押贷款证券或切块抵押贷款证券。
第五, 通过成立政府抵押贷款担保机构, 培育住房抵押贷款证券的机构投资者, 完善中介服务体系, 加强法规建设, 实时税收优惠政策等方面为住房抵押贷款证券化的全面推行创造良好的外部环境。
(五) 加强银行自身操作的规范性
从银行业务操作程序的角度看, 由于缺乏必要的相关法律的约束, 再加上各大商业银行之间激烈的竞争, 银行的房贷部门有时为了扩大其市场份额, 竞争房贷客户, 会竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松借款人的审批条件, 或者通过虚高抵押物评估值协助借款人多贷款。在操作过程中, 没有严格的抵押住房登记制度, 贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的严格区分, 对客户的资信情况没有进行严格把关。从当前的情况看, 目前各商业银行在同一城市经办个人房地产信贷业务网点偏多, 在技术滞后、缺乏系统支持和信息共享、授权不严格等情况下, 贷款者可以在多家银行的经营网点同时申请小额住房贷款, 一旦贷款人无力偿还, 抵押物往往很难处置, 资产无法分割, 也没有相应的法律保障拍卖、折价程序的顺利实施。为此, 各家商业银行应强化员工素质, 强化风险意识, 树立内控人人有责的观念, 加强员工的定期培训, 不断学习银行会计和各项业务知识, 以应对和防范各项风险。建立良好的内部控制文化, 营造良好向上的企业文化氛围。
参考文献
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进入2013年以来，购房需求释放较为集中，导致全国各大城市楼市成交量不断攀升，住房贷款也呈快速增长状态，杭州、广州、青岛、北京、上海等地频现公积金贷款难，多个城市公积金出现缓贷甚至断贷的现象。上海市住房公积金管理中心人士称，今年上半年，上海市共归集住房公积金和补充公积金299亿元，但同期提取、住房贷款、保障性住房建设项目贷款这三项支出的金额分别达到179亿元、334亿元、34亿元，支出合计几乎是收入的一倍。在温州，2013年上半年共发放住房公积金贷款33.52亿元，已超过2012年全年公积金贷款总额。而福州，上半年发放个人住房贷款24.97亿元，同比上升238%，完成年计划的78%。东部地区的杭州、中原地区的郑州等地公积金管理中心也都闹起了钱荒。面对此情形“公转商”无疑对缓解公积金中心钱荒现象，及时为购房人获取贷款、开发商获取全部购房款提供了一条有效的路径。“公转商”作为一个新生事物，在执行的过程中可能会遇到一定的问题。
一、“公转商”可能存在的问题分析
（一）“公转商”可能会增加购房者的负担
通过当前公积金贷款利息和商业银行贷款利息比较，“公转商”是存在利息差的。那么利息差由谁来支付呢？ 有地方明确规定在职工偿还贷款期间，因商业性住房贷款利率和住房公积金贷款利率不同产生的利息差，由公积金中心逐月给借款人补贴，但补贴能否抵消利息差存有疑问。关于利息差，业内人士也有担心：公积金管理中心、银行和开发商都不愿出这部分钱，最后还是购房者埋单。只不过它们三方设了一个局：个人可以从商业银行办贴息贷款，贴息由开发商承担，但开发商不可能自己倒贴，于是就以提高房价的方式抵消贴息的支出。如此一来，购房者不得不以更高的价格从开发商手里购房，从而增加了整体购房成本。这个价格调整，是开发商根据贴息成本核算好的，购房者根本无法知晓。
（二）存在陷入多角纠纷的隐患
在房地产价格高涨的情况下，债务人、商业银行、公积金中心以及房地产开发商都是赢家，购房人能够按期归还贷款，无疑是皆大欢喜的。但一旦遇房地产市场景气度下降、尤其是房屋价格大幅下降，购房人不能按期归还贷款甚至是断供等情况；借款人用于设定抵押的住房被司法机关查封或因经济纠纷需处置该抵押住房的情形；借款人涉及经济纠纷或刑事案件等有可能影响债务履行的状况时。商业银行、公积金中心、作为抵押担保人的开发商及购房人就会为了自身利益采取推托态度，不按事先的约定履行义务从而使事件演变成多角纠纷。
（三）如何保障公积金缴存人的利益
有的地方在“公转商”办法中规定，在“公转商”过程中，由公积金中心给予商业银行贴息，一般而言其资金来源是全体公积金缴存人的公积金及利息收入。这样做是否有损其他缴存人的利益，值得探讨。各地的公转商办法一般都规定了当公积金缴存比例达到一定条件后，可以将商业贷款转换为公积金贷款（即“商转公”）。公积金置换贷款由贷款申请人分别向购房所在地管理中心和管理中心指定的贷款受托银行提出贷款申请，管理中心负责对是否准予公积金贷款以及贷款金额、期限、利率作出审查与审批；贷款受托银行负责对先期发放的商业性个人住房贷款进行审查与审批。虽说“公转商”办法规定了公积金与商业贷款的双向互通办法，并遵循了个人意愿，但实际上推出此项业务后，房地产开发公司一定会要求购房人尽快付清全部购房款，购房人实际选择是有限的。此外，当“商转公”的条件达到时，由于信息不对称，借款人无法知道自己的“公转商”何时可以转回公积金贷款。公积金中心可以选择性办理“商转公”业务，保留权利寻租空间。最后，“商转公”必须有银行配合，但银行也有为了自身利益，推托、延缓或阻拦“商转公”办理的可能。
二、做好“公转商”工作的若干建议
第一，在房地产价格方面，房地产行政管理部门要严把市场准入关；核准预售证时把好价格关，在商品房销售过程中，联合物价部门把好执行关。贯彻落实好商品房销售“一房一价”制度，广泛接受群众关于房地产市场的投诉，严肃查处各类价格欺诈行为。
第二，关于多角纠纷，个人以为要加大信息公开的力度，实现阳光操作。首先，要定期公布公积金缴存比例，当 “商转公”条件具备时，应及时利用报纸、网媒、微博等新媒告知社会，向借款人定向发送短信，做到公开、透明。签立多方协议，把风险和问题摆上台面，把各自的责任和利益合理分配。这样便于留存依据，有助于快速解决出现的问题。
第三，关于如何保障公积金缴存人利益的问题。公积金缴存人、商业银行、公积金管理中心是“公转商”的主要角色，都有各自的利益，除了上文所说的采取公开、透明的操作方法外，还可以考虑以其他方式补齐利息差，比如资金由个人出一部分，公积金补一部分，银行让一部分，财政贴一部分，再比如出规则明确公积金贷款主要针对为满足购买首套房的刚需族，而“公转商”则主要针对二套等改善型人群，使公积金作用最大化。
委托贷款业务分工：借款人单位负责贷款咨询、申请受理、初审、提前还款受理、资料录入。委托人负责贷款咨询、合同签订（自然人公积金担保）、审核、审批、放款、档案归档、回收、催收、逾期业务处理，提前还款办理。受托人负责贷款咨询、贷前调查、合同会签、贷款的划拨、回收、催收、逾期业务处理、办理抵押、归档资料分送整理。
贷款操作流程
受理申请→单位初审→中心受理→中心初审→贷前调查→中心稽核→处长复审→主任审批→签订合同→购买保险→办理抵押手续（非抵押担保方式不用办理）→发放贷款
1、受理申请及单位初审
借款人所在单位应对借款人的申请资料、信誉及还贷能力进行初审，确认其真实性。（借款人选择自然人公积金担保时，专责人应见证保证人面签保证书后在保证书“见证栏”中签字并加盖单位公积金业务所在部门公章。）初审通过后，在贷款申请书“单位意见”栏内签字盖章。并将借款人基础资料录入贷款管理程序后将贷款申请书及有关资料统一上报委托人。
2、中心受理及初审
中心受理借款人申请时应与资料报送人签字确定《贷款审批流转单》。
中心初审内容：
①、查验借款人所提交的贷款资料是否齐全；
②、借款人（及借款人单位）住房公积金是否正常足额缴纳；
③、借款人的经济收入的真实性及还贷能力；
④、借款人出具的购房合同或协议是否符合规定； ⑤、核对开发商或建房单位的“五证一照”是否符合规定及在批准期限内；
⑥、借款人是否付清不低于30％的首付款；
⑦、借款人选择自然人公积金担保的，核对担保人是否足额缴纳了公积金、核对公积金担保额度后，在贷款管理系统内录入；
⑧、核对贷款系统内所录入信息是否正确。
3、贷前调查
贷前调查内容：受托人对借款人及其配偶在金融机构的借贷及还款等信用情况进行调查，并出具《个人信用报告》。
4、中心稽核
中心稽核内容：
①、对中心初审提交的贷款资料进行复核；
②、核准发放贷款的额度及期限；
③、对有争议的贷款提交贷审会；
④、对复核合格的贷款出具《委托贷款通知书》。
5、处长复审及主任审批
处长根据稽核意见和贷款管理系统内信息，对贷款进行复审，并确定《委托贷款通知书》，对有争议的贷款提交贷
审会。分管主任根据前两级审核情况，对贷款做出审批，并签署《委托贷款通知书》。
6、签订合同及办理抵押手续
借款人持委托人出具的《委托贷款通知书》到受托人处签订《借款合同》及办理抵押手续。
7、购买房屋保险
受托人协助借款人购买房屋保险业务，保险费用按保险公司规定支付。
8、贷款发放
第一步： 贷款人（共同还款人）身份证、户口本原件及复印件。
市房管局开无房证明及复印件。（淄博市房管局位置：山东理工大学西校区北门，人民路与重庆路路口西约200米，公交2路、7路到山东理工大学西校区北门站下车，往西步行约200米。）
贷款人户口所在地的区（县）民政局婚姻登记处开未婚证明及复印件。
中国人民银行开个人征信。（中国人民银行位置：柳泉路与人民路路口东北角。）
贷款人现工作公司出示贷款人收入证明，盖公司红章。
贷款人工资卡对应银行出示最近一年的工资流水（交易记录）。
贷款人依据高新区公积金管理中心要求办理建行卡（或其他银行卡）一张并提交复印件。
以上材料协同售楼处提供的材料一并交高新区公积金管理中心审核。
第二步：
第一步完成大约3—4周之后，高新区公积金管理中心通知贷款人签字、摁手印。贷款人到高新区公积金管理中心签字，摁手印并确认手续齐全后，高新区公积金管理中心将向淄博市公积金管理中心递交审批材料。第三步:
第二步完成大约3—4周之后，淄博市公积金管理中心电话通知贷款人到淄博市公积金管理中心办理签字、摁手印手续。（淄博市公积金管理中心位置：公交159路到市直机关第二综合办公楼站下车，车站对面，联通路北。）
第四步：
第三步完成大约2—3周之后，西城建行电话通知贷款人到西城建行拿公积金借款合同。
第五步：
贷款人带身份证去西城建行个人信贷中心27号服务台签字后取公积金借款合同，并按合同要求开始还款。（西城建行位置：龙泰苑南门，联通路北。公交34、136、160路到联通路重庆路路口站下车，往西步行约200米。）
第六步：
贷款人拿首付收据及公积金借款合同去售楼处换取售楼处正式机打收据和购房合同以及补充协议。
注：以上步骤间隔时间依据个人情况确定，仅供参考。每步办理时请按照电话通知要求带好相应证件。
美国房地产市场在经历了次贷危机后，目前仍未恢复元气，到2010年第二季度末，全美独立住宅的中位价格为17．6万美元，仅比2009年同期上升了1．5％。与此同时，美国房屋贷款利率降至50年来最低点，30年固定贷款利率在4％左右。
银行如何审核贷款者
对于银行而言，最主要的考核标准就是借款人能否真正履行如期还款的责任。在这点上银行决不会看一个借款人豪言壮语，而是用放大镜来观察借款人的收入和债务处在一个什么水平上。美国的银行和金融机构在
审核房屋贷款借款人的资格时，主要看三个指标：住房分期付款与收入比率、住房支出与收入比率和全部债务与收入比率。
住房贷款分期付款与收入比率指的是当一个家庭购买住宅后，这个家庭每个月用于房贷还款额占家庭总收入的比例，一般银行定下的标准是房贷每月分期付款额不超过总收入的28％。如果一个人的月收入(税后收入)是3000美元，银行依据房贷每月分期付款支出不超过收入28％的基本比率来计算，那么贷款人房贷每月分期付款的支出应在840美元以下，以此就能够算出可以为贷款人提供的30年贷款额度是多少。
住房支出与收入比率则包括每个月的房屋贷款分期付款、房地产税、住宅保险和维护的费用。正常的标准是购屋者每个月用在住房上的支出不超过月总收入的33％。
全部债务与收入比率指的是购屋者收入与家庭所有债务的比例，这包括住房上的所有支出和家庭其他类债务，如信用卡债务、购买汽车贷款和子女的花费等。在全部债务与收入比率上，银行审核的基本标准是这些花费不能超过收入的38％。
由以上的各种比率，银行在贷款时就可以快速依据借贷人的收入状况来决定提供多少金额的房贷以及房贷利率。例如美国人最常见的30年固定利率贷款，利率5％是住房贷款中较为合适的利率，如果借贷15万美元，每个月的各种债务为450元，住房分期付款每个月为805．23元，住房其他开销185元，借贷人每年的税前收入应不低于48008元。从表1可以看出，申请房贷时，贷款利率越高，银行对贷款人收入的要求就会越高。同样一个贷款人，如果他赶在7％这样高利率时期申请房贷．银行对其年收入的要求就会上升到54432美元。
银行贷款审核越来越严
要想获得银行住房贷款和较好的利率，除了收入和首付款支付多少外，还有其他各方面的因素。如果想获得较好的贷款利率．借款人应先做好自己的功课，比如改进自己的信用评级、减少债务、攒钱多付首付款、有一定数量的银行储蓄等。银行在审核借款人财务状况时，通常需要借款人提供过去一个月的收入报表和过去两年的报税资料，有的银行也会审核借款人过去60天的银行、退休账户和投资报告。
稳定的工作和收入是美国人能够获得银行贷款，并拥有自己住宅的最主要因素。很多美国人自己当老板，而这些人在申请房屋贷款时，银行对他们的审核也较严。自己当老板的人，其超过25％的收入是来自佣金和红利，那么银行会要求借款人提供两年的报税资料．然后计算借款人的债务与收入比率。如果借款人收入呈下降趋势，即使在银行有很大一笔存款，也可能被银行打回票，无法从银行获得贷款。这里原因在于，30年房贷是一个漫长的还款时期，如无较稳定的职业和收入，即使借款人银行有存款，这些钱易动性很大，银行当然不愿冒这个风险。
如果一位居民有一幢房子用来出租赚钱，自己还想再买一幢房子，在申请银行贷款时，银行会要求借款人提供最少12个月的出租房屋契约，同时房屋出租的收益职能有75％可算作是收入，而且借款人拥有房屋的资产净值不得少于房屋价值的30％。
夫妻两人都有收入，在申请贷款时两人的收入可作为家庭的总收入。夫妇中一个人有工作，另一个人正在找工作，那么如何计算家庭收入呢?如果正在找工作的人在贷款手续全部完成45天内有工作合同，那么两个人的收入可以加总，否则只能以一个人的收入来计算是否符合贷款条件。
在自用住宅的贷款上，银行对小额贷款的首付款要求是贷款总额的5％至10％，对大额贷款的首付款要求是10％至15％。如果首付款在20％以上，贷款人可以不用购买抵押借款保险，通常抵押借款保险占每年获得贷款额度的0．5％至1．5％。
购屋者如何选择房屋贷款
美国住房贷款机构非常多，民众的选择余地也很大。当购屋者的收入符合银行的收入与债务比例条件后，购屋者则占据一定的主动地位，可以货比三家，挑选最理想的贷款条件。一般而言，购屋者在选择房屋贷款时最主要是要看能否获得最好的贷款利率。
例如加州的一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅，首付款20％(9万美元)，银行借款36万美元。由于借款人收入水平达到银行可以贷款的水平，在这种情况下，这位购屋者可以从不同金融机构获得30年固定利率贷款，而每家金融机构提供的贷款条件又有所不同，这涉及到贷款利率、每月分期付款额、借款手续费等等。购屋者该如何来选择呢?首先当然是要争取最好的贷款利率。在2010年10月22日，购屋者可以获得从3．875％到4．125％的30年同定贷款利率，而每月付款额也随着利率不同而出现差异，每月的差额最大为52美元，30年的差额高达18720美元。下表为借贷36万美元，不同金融机构所提供的贷款条件。
信用评级对房贷利率的影响
信用评级对借款人获得银行低利率贷款起着相当大的作用，信用分数在620分以下的人向银行借款，多少都有些麻烦，而一个人信用分数在740分以上，一般容易获得最好的贷款利率。
如果借款人的信用不好，也不是就无法从银行获得住房贷款，联邦政府住房部有一种政府担保的住房贷款，对借贷人的信用要求不是特别严格，当然这种贷款的利率要比商业银行的贷款利率高出0．25个百分点，这也是信用不好的人为自己的信用所付出的代价。
在次贷危机前，美国房地产市场红火，一些贷款机构经纪人为了多拉客户，推出不查收入、不查信用的推销术，结果一些不符合借贷条件的民众也照样可以拿到银行的住房贷款。而经济衰退出现后，造成了一部分家庭根本无力偿还贷款，法拍屋大量出现，到头来是借贷人自食苦果。银行在提供住房贷款时，非常注重借贷人的信用状况。通常一个人的信用评级被分成五等：差(580～619分)、普通(620～659分)、好(660～699分)、很好(700～739分)、优秀(740～850分)。
再以加州一户居民购买了一幢价值45万美元的独立住宅作为自用住宅、交纳首付
款20％为例，这位购屋者可以从银行获得36万美元30年固定利率贷款条件会由于其信用分数不同产生差异。从下表中可以看出信用优劣与贷款利率呈正比关系。普通信用级别(620～659分)所能得到的贷款条件最差，而优秀信用级别不论从贷款利率、银行手续费到折扣点数上都是条件最好的。可以说即使一个人的收入状况满足了银行的贷款条件，但如果信用分数低，就要付出高利率的代价。表4中明列同样是借贷36万美元，优秀信用的人每月分期付款可比普通信用的人要少132美元，30年下来就可节省47620美元，这可不是一笔小数目。
中低收入者如何申请贷款
为什么不少低收入的人也可以买得起住房，这除了美国大部分地区房价比较低以外，政府也为低收入家庭购屋提供优惠贷款。很多中低收入家庭虽然收入可以达到购买住房的标准，但由于积攒首付款需要数年时间，这就影响了他们的购屋能力。美国人很少有向朋友、亲属借钱来支付首付款的事，缺少首付款，看着房子也是干着急。
联邦住房部专门有为中低收入家庭和第一次购买住房家庭担保的住房贷款，这种贷款最大的好处是购屋者不必为付首付款而发愁，因为这种贷款往往只要求购屋者所附的首付款不超过借款总额的3％。如购买20万美元的住宅，购屋人只需要付首付款6000美元就可以入住新居，这对于中低收入家庭能够拥有住房助益很大。
联邦住房部担保的住房贷款对购屋者的信用要求远不如商业金融机构那么高，即使宣布破产的人，在破产两年后也可以从联邦住房部担保的金融机构申请到住房贷款。在家庭收入和债务比例率上，联邦住房部担保的贷款条件也相对宽松，这一切都是为了能使中低收入家庭也可以拥有住房。
关键词：住房抵押贷款证券化,提前偿付风险,违约风险
一、住房抵押贷款证券化的风险分析
住房抵押贷款证券化是指特设金融机构 (SPV) 集中一系列性质相似的贷款机构发放的住房抵押贷款, 将购房者定期应偿还给贷款机构的本金和利息 (也即现金流) 进行组合包装, 作为标的资产发行住房抵押证券进行融资的活动。下面就住房抵押贷款证券化面临的主要两种风险, 即提前偿付风险和违约风险进行分析。
(一) 提前偿付风险
提前偿付风险是由于住房抵押贷款的借款人随时偿付全部或部分贷款而导致住房抵押贷款证券的现金流出现不稳定状况的风险。提前偿付风险对住房抵押贷款池中的现金流量造成影响, 表现为:使得前期本金偿还额增加, 流入的利息额减少, 缩短了偿付行为的加权平均周期。
1. 影响抵押贷款提前偿还的因素
(1) 市场抵押利率
首先, 当现行市场抵押利率比原始合同利率低时, 借款人可能会通过借新还旧来降低贷款的利息成本。其次, 市场抵押利率的波动路径也会影响提前偿付行为, 如果利率曾经下降到一个很低的水平, 大多数有偿还意愿与能力的借款人都已经实现了提前偿还, 也就不会出现大规模的提前偿付现象。最后, 浮动利率住房抵押贷款 (ARM) 与固定利率抵押贷款 (FRM) 的提前偿还风险又不同。FRM比ARMD提前偿付风险更高。因此, 市场抵押利率是影响提前偿付的主要因素。
(2) 抵押贷款的期限
抵押贷款的年限与提前偿付有很大的关系, 在贷款期限的初始阶段, 提前偿还率逐渐上升, 然后保持稳定, 但贷款后期的提前偿还率又趋于下降, 出现衰竭效应。实际上, 在抵押贷款的第2年到第8年之间, 提前偿付所占的比例较大;在抵押贷款的第10年到第25年间, 提前偿付的速度会下降。
(3) 房价的飞涨
房价的飞涨也会导致提前偿付的发生。假如当前房价持续上涨, 那么更大更好的新房的价格会提高。但是由于原住房在二手市场的当前市场价值远远超过未还贷款的价值, 而且房价与市场利率反向运行的关系可以知道房价的飞涨必将伴随着利率的下跌, 使借款人的再融资成本降低。通常情况下, 后者带给借款人的效用会更大一些, 因此, 很可能会导致借款人提前偿付。
(4) 其他因素
其他因素包括很多, 如总体经济环境、季节因素、程度, 借款人的年龄、职业、婚姻情况、信用情况、受教育程度, 房地产的地理位置, 社会的心理特征等等。
2. 提前偿付风险的测算
本文运用固定比率法来度量提前偿付风险, 公式如下:
其中, SMM是单月死亡率, CPR是以年计算的SMM, 表示某一年末提前偿付全部贷款余额的概率, CPR越大意味着抵押贷款本金被提前偿还的风险越大, 反之则提前偿付风险越小。
(二) 违约风险
这里的违约风险是指借款人无法偿还或者延期偿还到期债务从而给贷款银行带来损失的可能性。违约风险会恶化资产池的信用质量, 进而带来SPV的信用风险, 这样便会形成一个信用风险传导链。违约风险按照借款人的意愿来划分, 有理性违约和被迫违约。
1. 违约风险的影响因素
(1) 偿付收入比 (payment to income PTI)
偿付收入比为借款人月偿付金额与月收入的比例, 它是衡量借款人还款能力的一个指标, 当PTI越高时, 违约的风险越大, 当PTI越低, 借款人的偿还能力越高, 违约风险就越小。
(2) 贷款房价比 (loan to value LTV)
贷款房价比是影响违约行为的重要因素, 它是抵押贷款额与抵押房产的购买价之比。LTV越低, 借款人在房产中的利益所占比例就越大, 借款人违约的可能性就越小, 违约的风险就越小;相反, LTV越高, 违约的风险也就越大。
(3) 贷款期限
住房抵押贷款的贷款期限一般较长, 其违约风险主要出现在贷款之后的前3-8年, 在贷款初期, 由于房价通常高于贷款的风险价值, 而借款人的还款能力不会出现较大的变化, 因此贷款的违约率较低。随着贷款账龄的增加, 即使贷款本金每期偿还额较低, 但较长的贷款期限, 使房价下跌并低于贷款本息的概率增大, 借款人遭受意外变故的概率也增加, 从而违约风险上升。
(4) 其他因素
主要有借款人职业稳定性, 借款人的素质, 购房目的, 信用状况等等。如借款人的职业越稳定, 收入也就越稳定, 发生偿付困难的概率越低, 违约风险就越小;借款人的素质主要影响了借款人能否符合工作的要求, 在失业后能够迅速找到新的工作, 进而影响借款人的偿付行为与违约可能性。
二、我国住房抵押贷款证券化的风险分析
(一) 我国提前偿付风险现状分析
在我国违约风险一直被认为是商业银行面临的主要风险, 甚至提前偿还贷款的行为还受到鼓励, 而银行往往就会忽略提前偿付贷款所带来的风险。理财观念上, “无债一身轻”的观念根深蒂固, 居民一般倾向于先偿还贷款, 才考虑其他投资或消费活动。近年来, 我国的提前偿还速度不断增加, 究其原因是我国住房抵押贷款采取浮动利率, 如此, 按照我国政策规定, 只要国家调整贷款利率, 银行就会在次年的第一个月采用新的利率, 所以当借款人预期住房抵押贷款利率上调而可能会增加利息支出时, 就会提前采取还贷行为来规避风险。出于对我国通胀加速以及经济过热的担忧, 央行多次采用了加息的货币政策来调控经济, 利率的频繁提高会导致借款人的提前偿付行为不断增加, 造成了商业银行的利息损失, 影响银行的资金运作成本和资本结构, 从而增加了其进行再投资的风险。注意到这样的情况后, 商业银行开始对提前偿付行为的鼓励转变成限制, 逐渐重视对于提前偿付风险的管理, 采取了一些限制提前偿付行为的措施。尽管如此, 银行对提前偿付风险的管理手段还是比较落后, 关于提前偿付的统计数据不多, 对提前偿付的研究也仅限于对国外方法的介绍和研究。
(二) 我国违约风险现状分析
我国住房抵押贷款信用质量一直表现良好, “建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”各期报告数据表明, 抵押贷款证券违约率还是处于比较低的水平, 居民购房目的大多是为了满足住房需求。然而, 目前我国的房地产市场处于过热状态, 房地产价格偏离真实价值, 产生了市场泡沫, 一旦受到宏观经济因素的影响就会造成泡沫破裂, 房价暴跌, 使得住房抵押贷款存在巨大的潜在违约风险。
另外, “假按揭”也成为我国个人住房抵押贷款违约风险的主要源头。房地产开发商热衷于“假按揭”是因为个人住房抵押贷款的利率低于企业贷款利率, 并且条件要求相对要低, 容易获得审批。开发商通过“假按揭”从银行套取住房贷款, 获得了低成本的融资。在房地产效益高时, 开发商会按时支付本息, 但是当开发商无法出售住房时就会违约, 造成商业银行的巨大损失。
三、“建元2007-1”MBS风险分析
前文具体地对住房抵押贷款证券的两种风险进行了描述, 而我国处于住房抵押贷款证券化进程的初期, 面临着许多的问题, 下面将对“建元2007-1”个人住房抵押贷款支持证券 (以下简称为“建元2007-1”MBS) 的进行风险实证分析。
(一) 提前偿付风险
在前文中已经阐述了提前偿还风险对于住房抵押贷款池中的现金流量造成的影响, 在不考虑信用风险的前提下, 下面将运用SMM公式及CPR公式对“建元2007-1”的提前偿付率进行度量。
1. 数据的选取
样本数据选取来自于中诚信托投资有限公司每期的“建元2007-1个人住房抵押贷款证券化信托受托机构报告”公布的数据。本文整理了第43期到62期, 即从2011年7月到2013年2月的数据, 包括了三种数据:起初未偿还本金余额、当前计划还款本金额、当前提前还款金额。
2. 固定提前偿付率CPR
按照算出来的SMM值便可根据转换公式, 计算出CPR, (如图1所示) 。
3. 数据分析
在图1中, 这20期的平均提前还款率为10.59%, 低于《发行说明书》中指引投资者定价的预期提前还款率17.26%, 2012年2月CPR值更是低至4.179%。之所以提前偿还率会有大幅下降, 可能是由于从2011年7月的最后一次上调利率后, 央行的利率调整并不频繁, 在2012年更是开始下调利率, 从而导致提前偿付率没有很高。此外, 近两年来人民币升值, 国内通货膨胀等等因素, 都会影响借款人的提前偿付行为。因此在分析提前偿付风险时, 要从多方面去研究。
(二) 违约风险
根据联合资信评估有限公司关于“建元2007-1”MBS的2012年跟踪评级分析报告显示, (跟踪期为2011年6月至2012年6月) , 如图2所示。
在图2中, 累计违约率大概在0.79%水平, 趋于平稳, 处于一个较低的水平。出现这样的情况可能有几个原因:第一, 2012年, 我国继续实行严格的房地产宏观调控, 在报告中也显示2012年深圳、福州、泉州三地的房屋价格较为稳定, 对于违约的影响就比较小。因为, 对于普通的贷款购房者而言, 购房的目的是为了满足居住的需求, 违约的概率较小, “假按揭”的房地产商与“炒房团”才是违约的主体, 现行的房价一直处于平稳增长的趋势, 对其有利可图, 只有当房价下跌时, 两者才会做出违约的行为。第二, 影响违约行为的一个重要因素是贷款期限, 借款人偿还的本金越多, 贷款余额越少, 违约的风险就越小。
四、总结
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