业主起诉物业公司

业主起诉物业公司（共13篇）

业主起诉物业公司 篇1

A项目有若干业主欠缴物业费，但物业公司起诉至法院后，对方律师认为：此物业公司从未向业主书面催缴欠费，法院不应当支持。

业主拒交物业费，物业公司要起诉业主，是否必须先向业主书面催缴？

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》自2009年10月1日起施行，该解释第六条规定 “经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。显然，该规定对物业服务企业以诉讼方式向业主催交物业费提出了一个条件： 物业服务企业必须以书面形式向业主催交物业费； 据此，有人认为，如物业公司未先催缴物业费，就可能会面临败诉的结果。

虽然，上述观点仍存在争议，也有人认为，根据法律的通行理解，物业公司的起诉权并不受是否书面催缴过物业费的影响。但是，鉴于此项规定对于物业服务企业的催交欠费工作提出了明确具体的要求，且在实务中可能对部分法院产生影响，因此物业服务企业应当在起诉前，做好催交物业费的工作，并且做好诉讼证据的保存工作：

1、要以书面形式催缴，比如特快专递，或者邮件方式催缴。但寄送的地址必须是业主确认过的地址。

2、要保存催缴的证据，比如保留快递回执（回执上的文件内容必须详细明确是催缴业主欠费，或者对邮件作公证。

3、在催缴中，应当为业主限定一个合理期限内交纳物业费。

业主起诉物业公司 篇2

我是一家小区的业主。由于我从来没有使用过小区内的一些公共设施, 觉得自己不应该支付这些方面的物业管理费用, 而小区物业公司又不愿对我给予减免, 以至于双方一直僵持。为发泄不满, 也为让物业公司接受我的要求, 我遂拒绝缴纳2011年7月份后至今的物业管理费。近日, 物业公司即强行拆除了我家的水表、电表, 造成断水断电。

请问：物业公司的做法对吗?

读者：覃琳

覃琳读者：

物业公司的做法是错误的。

一方面，物业公司无权擅自拆除水表、电表。

物业公司与业主之间的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的对方当事人是电力、自来水供应公司，如果出现法定或约定的断水断电情形，有权利采取断水断电措施的也只能是电力、自来水供应公司，而不是物业公司。即使物业公司与业主有着业主不交纳物业管理费，物业公司可以断水断电的约定，也因该约定侵犯了供水、供电公司的权利而无效。再退一步说，如果供水、供电公司曾经授权物业公司代收水、电费并可以采取停止供水、供电措施，物业公司也只能以此手段催缴水、电费，而没有权利以此催收物业管理费。

另一方面，物业公司应通过正当、合法途径解决欠费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五、六条分别规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”、“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从中可以看出：如果物业公司所收管理费用没有违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，则你必须依约缴纳，且无权以无需或从来没有使用过小区内的一些公共设施为由拒绝。物业公司在经书面向你催交未果的情况下，也可以通过提起诉讼的方式解决。

业主起诉物业公司 篇3

然而，最近发生在杭州的“香樟事件”打破了这种惯性思维：其实这些收益是法律所赋予广大业主的权益，任何物业公司擅自使用和侵占都是违规侵害业主权益。

最近，浙江省杭州市香樟公寓业主委员会发出公告，决定重新选聘物业公司，并打算在签订新的物业管理服务合同时将有关“业权收益”的问题进一步明确。据悉，该业委会欲以此举结束此前发生在业主维权小组和物业公司之间长达三个月之久的“口水战”。

“口水战”的核心内容是“每年多达百余万元的业权收益到底是否被物业公司侵占挪用”。

“香樟事件”一度闹得沸沸扬扬，由此引发的社区矛盾进一步暴露出了目前物业管理服务中“业权不清、合同不够规范、相关法规存在漏洞”的现状。

香樟事件

陈春霞是香樟公寓连续两届业委会的执行秘书。2006年10月20日，她将两份盖有业委会公章的公告张贴在了小区的公告栏里。

该公告首次告知业主: 小区物业管理用房所有权、机动车泊位费等物业共用部位、共用设施设备所有权等依法属于全体业主，其全部出租经营收入也依法属于全体业主。

公告还表示，任何人无权擅自将这些业权收益被作为物业管理费用支付给物业公司，业委会有权无条件收回这些业权收益，并向物业公司追回几年来被非法侵占的业权收益。

公告贴出后，香樟公寓沸腾了起来，很多业主认为，假如情况正如公告所说的，他们将义无反顾地团结起来一起维权。

两份公告贴出后很快就被人撕毁了，而且就在这个当口上，业委会两位主要负责人辞职，他们婉转地表示，自己工作繁忙，业委会工作复杂。

一连串的变故加剧了事态的演变，部分业主成立了维权小组。全部1263户业主中800多户业主在委托协议书上签了字，要求“依法提议组织召开业主大会临时会议”、“依法废止香樟公寓业委会与杭州香樟物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》中的一切非法条款”等。

维权小组认为，几年来业委会部分负责人没通过业主大会的同意，与物业公司签订明显损害广大业主利益的不平等服务合同，拱手将业权收益交给了物业公司。

物业公司却认为，物管服务合同的签订符合公正公平公开的程序，是合法有效的，维权小组的各种行为是恶意中伤。

业委会其他一些成员也站出来说话，认为此前张贴的两个公告是陈春霞个人行为，由于原公章由陈春霞保管，他们就重新刻制了一枚业委会的公章……

“口水战”不可避免地在香樟公寓上演，此后逐步被激化成了一场旷日持久的社区矛盾纠纷。“业权收益”四字就像一块石头，在香樟公寓这潭原本平静的湖水里激起了阵阵水花。

业权收益

那么香樟公寓每年的业权收益到底有多少呢？

维权小组曾经对小区物业管理用房的租金、道路泊车位收入等做过调查，最后认为每年业权收益总额为127万元左右，包括物业管理用房租金37万元，停车泊位收入60万元，游泳池、场地摊位及广告收入、小区废品收入等加起来30万元。

2007年1月2日，物业公司贴出2006年香樟公寓物管费用收支财务公告，公告第二项称，全年占道泊位使用费、经营用房以及其他经营收入为49万多元。

从这两个数据看，两者多寡相距甚大，但不论哪个数据准确，总归业权收益是笔不菲的收入。

近几年杭州私家车增长速度迅速，小区停车一位难求，不论新老小区，都充分利用道路空间泊车。根据物价部门的规定，这些车位每月的泊车费为100元，一个中等住宅小区，基本上都有300至400个左右的道路泊车位。按这样的标准计算，每年光这项业权收益就有三四十万元。

从1999年开始，根据《浙江省物业管理条例》规定，杭州新建住宅小区都按地上总建筑面积千分之七的比例配备物业管理用房，其中千分之四的公共用房可根据实际需要以经营用房的形式出租，这又是一笔数额较大的收入。

另外，业权收益还包括小区临时摆摊收费、电梯和户外广告、小区废品收购外包收费、游泳池等公共场所外包等收益。

收益之争

香樟公寓业主委员会最近一次与杭州香樟物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，是在2005年10月23日。合同规定：“经营用房……租金须用于住宅区物业管理的开支。”

合同还规定：“……物管年度财务预算实行包干制(泊位费超出预算基数部分的50%由业委会审定使用)”。

换而言之，香樟公寓所有业权收益根据合同规定基本上都纳入物管费用的开支了，物业公司可以直接支配。

维权小组认为：“这些条款是业委会在没有经业主大会授权的情况下签订的，不符合程序。”而且他们认为，业委会被个别人操纵，与物业公司串通侵占业权收益。

香樟社区居委会负责人梁勇却说：“这个合同签订后经过15天的公示，业主当时并没提出意见，所以程序应该是到位的。”

其实，在香樟公寓出现业权收益争端之前，杭州并没出现相类似的纷争，原因是很多业主并没有关注这份收益的存在。杭州南都德加小区业委会主任李味琦说：“目前，物业公司有意无意挪用业权收益的情况是普遍存在的，业委会在与物业公司签订服务合同时就应该明确有关业权收益的界定、收取、列支等规定，平时严格把关监督，维护广大业主的权益。”

据了解，杭州各住宅小区目前的业权收益使用现状大致分三类：一是物管服务合同不规范，物业公司在收取了 这些业权收益后直接占为己有，这类情况主要集中在一些老住宅小区；二是物管服务合同虽然有规定(房管行政部门提供的文本合同)，但因为业主和业委会成员的漠视，物业公司就变相侵占或挪用业权收益; 三是合同明确规定，业权收益单独记账，单独列支，并且严格按照规定和程序使用，物业公司每半年将账目公开一次， 这类规范的情况主要集中在一些新建住宅小区。

矛盾之源

有专家认为：“香樟事件”的出现并非偶然，一方面是因为业权收益随着房地产业的升温和车位的日趋紧张而逐年增值，业主和业委会对这部分收益的关注程度日趋提高；第二方面的原因是物业公司在物管费收费标准难以提高的情况下，使用业权收益就可以为创利腾出空间，一些不规范的使用或恶意地侵占就成了出现矛盾纠纷潜在的危机。

《浙江省物业管理条例》规定，物业管理用房依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，不得改变其用途……利用共用部位、共用设施设备进行经营活动所得收益主要用于弥补专项维修资金，也可以按照业主大会决定用于物业管理方面的其他需要。

根据这一规定，小区公共部分收益归业主所有，业主大会是使用支配公共收益的审批机构。然而，一方面，涉及到具体小区，如何判断具体归属，如何分配收益，《浙江省物业管理条例》并没有做详细规定；另一方面，召开业主大会是一件可操作性极差的难事，即便最后业主大会委托业主委员会代为执行，但如果业委会成员不负责任，或存私心，就无法确保业权收益的合理使用了。因此，只要业主一旦发现物业公司有违规侵占或挪用业权收益的情况，纠纷和矛盾就接踵而来。

破解之道

2006年3月，曾有媒体报道，2005年度，北京华远地产开发的尚都国际中心和盈都大厦两个项目的广告经营、场地租赁、人防停车场等“业权收益”共计115万余元，在扣除成本及税收等费用后，开发商将剩余部分返给业主。尚都的业主按每年每套内平方米获1.84元的标准，盈都大厦业主每年每套内平方米获5.46元，其获得的收益可以用来冲抵下一年的物业管理费。这一消息一时间传为美谈。

然而，这种靠开发商或者物业公司自觉返还“业权收益”的情况在全国毕竟凤毛麟角。因此，如何在现有法律框架下，在开发商、业主、物业公司之间形成责权清晰、分配公允的商业、委托、合同关系是眼下亟待解决之事。

有专家认为: 业主和开发商在签订合同的时候就应该明确属于广大业主共同所有的公共用房、共用设备、共用设施，然后在选任完业主委员会后，业主大会与业委会之间也必须形成责权分明的委托执行关系，再由业委会与物业公司签订责权利清晰的服务合同，委托其管理和经营这些共有物业，最后可以采用提取佣金或按比例分红的方式提高物业公司经营共有物业的积极性，保证业权收益的保值和增值。平时，业委会则必须做好监督和例行审查账目的工作，保证业权收益不被挪用或侵占。

对此，杭州市房产管理局物业监督处处长何师柱认为：“要保证业权收益不受侵害，少不了一个强有力的业主委员会班子，根据现有规定，业委会既不是法人组织，又不是社会团体，业委会成员又多是无偿服务，这严重影响了业委会为广大业主维权的积极性，因此，希望《物业管理法》出台后，能赋予业委会一个明确的法定权利和法律地位。”

同时，他也表示，目前杭州规范业权收益的收支主要分两步走，一是新建住宅小区，在房产交接之初，就引导三者对业权收益有一个清晰的认识，并督促和监督三者形成业权收益责权清晰、分配公允法律关系；二是对于那些老住宅小区，则采取逐步引导、逐步规范的方法， 引导业主和物业公司间形成公正公平公开的委托关系，既维护了业主的权益不受侵犯，又能保证物业管理公司有一定的盈利空间。

物业公司致业主一封信 篇4

阳光新干线物业管理服务中心在新年来临之际，公主每一位业主新春快乐！万事如意！

自阳光新干线办理入住至今，物业中心全体员工本着为业主服务的态度，不断的改进、完善我们的服务，目的只有一个，让阳光新干线的住户享受到更高品质的生活。

首先，物业通过了解广大业主的需求，将物业售水、售气的时间从原来的早8：00至晚17：00延长至晚19：00，使下班较晚的业主也能及时购买水、气。我们的服务，就是您的需要。

第二，根据小区内业主有存放自行车的需要，物业在北门xxx处建设了一个外形美观的自行车棚。现已投入使用，请有自行车的业主自觉将车存入自行车棚内，不要再将车随意放置在园区内。这样既维护了小区的环境美观，也保障了您的自行车的安全。我们的保安人员也会随时巡视小区，如果发现乱放的车辆，保安人员会帮助您将自行车存入车棚内。希望大家共同维护我们的社区环境。

第三，为了方便小区业主的日常生活需求，在物业旁边开设了一家普兰的洗衣店，在中心花园开设了一家鲜花店，在自行车棚内开设了一家24小时便利商店，具体的服务电话可通过物业前台查询。您有任何意见和建议，可以向物业提出来。

第四，为了美化小区的环境，物业特请来艺术家为小区建造雕塑小品，由于天气原因，这个系列雕塑小品之完成了其中的一部分，之后剩下为完成的部分也将陆续完成，与其相配套的讲解牌也会一起完成。

第五，由于现在小区内有许多住户开设了公司，引起其他一部分住户对于这个问题的质疑。物业为此特别咨询了工商局。北京市工商行政管理局关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的规定。一、允许企业依据楼中的居住用房屋作为主所从事科技开发、咨询服务、市场调研、企业形象策划、打字、复印、图文设计、动画制作和广告经营活动，在其登记注册过程中，不再要求提交居委会、物业管理委员会等居民自治组织出具的证明文件。二、禁止企业一居民楼中房屋作为主所从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工和制造等五类经营活动。

第六，为了丰富的业主的社区文化生活，物业在社区内建造了两块羽毛球场地，免费提供给社区业主活动使用。在新年佳节来临之际，无也将组织一场社区性的羽毛球比赛，希望广大业主踊跃参加。

第七，关于封阳台事宜。元旦前，几位业主代表来物业商谈有关封阳台的事情，推荐了中建一家公司为小区各种户型的阳台设计图纸、方案，目前正在筹划中。

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业主起诉物业公司 篇5

摘要：通过案例分析，理清业主被盗物业公司有无责任，有多大责任。认定物业公司有无责任是看物业公司在事发时有无过错，如盗窃主要是因物业公司工作失职造成，物业公司最高可赔偿业主三成损失，如物业公司承担次要过错，可赔偿两成左右，如物业公司是一般过错，则赔偿一成左右。最后经法官调解，物业公司负次要责任，赔偿业主四千元人民币。法院判决物业公司承担赔偿责任必须具备两个前提：一是业主损失能够确认；二是物业公司有明显失职过错。

关键词：过错、责任

随着我国城镇化进程的加快及房地产行业的兴起，越来越多的人们愿意选择小区模式的居住环境，物业服务行业也随之迅速发展起来，但相伴而生的物业纠纷也就呈现出来了。其中因盗窃引发的 此类纠纷占比较多，我现在通过一个案例的分析来理解小区业主家里被盗物业公司在什么情况下应当承担赔偿责任，以及如何承担责任的问题。

一、案例背景

某高档小区内，一业主家中失窃，被盗走笔记本电脑两台、手机及现金等共计价值20000元左右。业主认为自己财产被盗是因为物业公司的安保工作不到位，所以向法院起诉，要求物业公司赔偿被盗财物的损失。

二、案例中物业公司的责任认定

（一）正确理解物业公司的保安义务

在业主与物业公司签订的物业服务合同中，物业公司除了提供保洁、维修、绿化养护等服务外，一项最重要也是最模糊的一项服务就是保安服务。目前业主与物业公司之间对其认知出现矛盾的现象相当普遍，尤其是发生失窃后，业主自己不找原因，首先就到物业公司大吵大闹，动不动就不交任何费用或是要马上赔偿，甚至堵小区大门、掀物业桌子和砸东西等，好像都是物业公司的责任。我认为正确理解物业公司所承担的安保义务是认定其是否应在业主被盗案中承担责任的关键因素。

有人认为物业服务的公共服务并不仅仅是由物业公司给小区找个老头或大叔来看门，而应是要对住户人身财产安全承担责任。我认为从社会责任公平的角度看，这种理解具有片面性，理由如下：一是，保持社会稳定，开展社会治安综合治理是全社会的共同任务，物业公司的保安服务实际上是配合公安机关的社会治安综合治理的活动，要物业公司来承担起对整个小区住户的人身财产安全保障有些强人所难。二是，在实际操作过程中，物业公司也很难达到保护财产的要求，物业服务中的保安服务只能起到群防群治的社会治安综合治理作用，是一种“治安防范服务”，而不是“治安保障服务”，其工作只能降低物业服务范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业服务范围内的犯罪现象。三是，从保安的权利义务上看，保安虽然着统一制服，在管理上比一般行业更严格，更规范，但他们在法律 上绝没有任何超越于普通公民的权利和义务，更没有任何意义上的“执法权”。四是，目前物业服务的经费来源是向业主收取物业服务费，这些费用基本是收支平衡，这些费用只能够勉强维持公共设施的运行和保养维修以及物业人员的薪酬等费用开支。在这种低收入的情况下，一旦要失窃一户物业公司就如数赔偿一户，那么物业公司就根本无法正常运行下去，整个物业服务行业无利可图，最后物业服务行业的出路只能是夭折。物业公司无法运作后损失最大的当然是全体业主，我认为物业公司承担的人身财产安全保护责任应当是有限的。

（二）物业公司是否应承担责任

我国《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。根据该条例可知，物业公司的安保措施是否达到所要求的标准来判断其是否承担责任。所以我认为只要物业公司的工作人员履行了正常的安全防范义务且不存在失职情形，业主家中财产失窃并不能要求物业公司承担赔偿责任。如果物业公司有明显的失职情形，且这种失职与业主家中被盗存在一定因果关系，则物业公司要承担一定的赔偿责任。对于物业公司是否履行了正常的安全防范义务，且不存在失职情形的判断，是要根据签订的物业服务合同、业主公约及住户手册等依据进行综合判定。

三、物业公司如有工作失职应承担多少责任

我认为业主和物业公司的关系是合同关系，且业主被盗的直接侵权者是小偷，被盗业主应对自己的财物承担最大的保管责任，所以应负主要责任。物业公司只是没有按规定履行物业服务合同，在工作中出现失职，所以只应负次要责任。在该案例中，对赔偿比例一般以财物损失的10%-30%为准。赔偿标准分为主要过错、次要过错和一般过错，如盗窃主要是因物业公司失职造成，最高可赔偿业主三成损失；如物业公司承担次要过错，可赔偿两成左右；如物业公司是一般过错，则赔偿一成左右。同时被盗业主必须提供被盗物品及价值的相关证明，经相关部门查实之后才认定被盗的价值。本案经承办法官协调，最终双方当事人达成一致，以调解方式结案，物业公司愿意承担次要责任，同意赔偿被盗业主损失的20%，即人民币四千元整，并承诺对业主提出的小区监控系统、小区灯光、保安巡逻等事项进行全面整改。

物业公司与业主维修责任的划分 篇6

界定物业管理公司与业主的维修范围，对于明确维修责任，避免物业纠纷有着重要意义，以下我们来详细了解：

①由业主负责维修部分为：房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和由业主负责维修的部分如自用阳台；

②由物业管理公司负责维修的部分为：房屋的共用部位和共用设施设备，即房 屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体公用设施；

③由市政公用单位负责维修的部分为：住宅区内的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供气及通讯单位负责，维修养护费也由其支付。但是物业管理公司与上述有关单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。

业主起诉物业公司 篇7

《管理规约 (示范文本) 》是业主使用、维护和管理物业的重要文件, 是实现业主自我管理的基础, 是对业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。

《业主大会议事规则 (示范文本) 》是业主实现自我管理、自我规范的基础文件, 是该物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动须遵守的基本准则, 须经首次业主大会会议表决通过。示范文本对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行了详细的规范或提示。

物业公司业主满意度调查问卷 2 篇8

——花半里小区业主满意度调查问卷 尊敬的业主：

您好!非常感谢您一直以来对花半里小区所付出的努力及对我们工作的支持！为了更好地为您提供优美的居住环境及贴心的物业服务，现由无锡万宇置业有限公司组织开展“业主满意度调查问卷”活动，以便于我们更多地了解您的需求和意见，以进一步监督和提升物业公司服务水平。请您对物业公司的工作进行客观评价并提供宝贵意见/建议，在您认为合适答案的选项框里打“√”，并在空白处提出具体意见。请您在2013年7月31日前将填妥的问卷投至无锡万宇置业有限公司信箱（小区东大门旁），时间8：30~17：00，感谢您的支持与参与！

您的姓名：房号：栋房联系电话：您是：□一手房业主□二手房业主□租户

一、您对本小区物业管理服务的综合评价：

□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意

二、您对小区安全服务的评价：

保安人员精神面貌：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 保安人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 车辆及停车场管理：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 小区道路通畅情况：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 小区消防安全管理：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 小区治安环境情况：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 具体意见：

三、您对小区清洁卫生的评价：

保洁人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 小区总体清洁质量：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 公共区域蚊虫消杀：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 具体意见：

四、您对小区环境绿化的评价：

绿化人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 植物/绿化的长势： □非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 绿化养护及时性：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 具体意见：

五、您对维修服务的评价：

维修人员服务态度： □非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 维修技术及质量：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 维修的及时性：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 公共设施/设备维护：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 具体意见：

六、您对物业客户服务的评价：

客服人员形象素质： □非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 客服人员服务态度：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 客服沟通协调能力：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 客户意见处理效率：□非常满意□比较满意□一般□不满意□非常不满意 具体意见：

七、请就下列您关注问题的重要程度时行打分(1-5分，最高分为5分，最低分为1分)

治安及消防管理（）车辆及停车场管理（）清洁卫生管理（）环境绿化管理（）维修服务（）客户服务（）社区文化建设（）工作人员素质（）工作人员礼仪礼貌（）

八、您对物业服务的期望和建议：

物业公司新年致业主的一封信 篇9

您好!

一年一度的新春佳节即将来临,在这辞旧迎新的日子,兰煜花园物业服务中心全体员工恭祝您和您的家人节日愉快,并预祝您在新的一年里工作顺利、身体健康、万事如意!

兰煜花园小区自正式入住至今已有四年之久，在此期间我们共同经历了相识、相知、熟悉、磨合的阶段,我们相处融洽,共同组建了这个大家庭。

兰煜物业公司本着“尽心为业主着想，尽力让业主满意”的服务宗旨和“以人为本、规模管理、开拓创新、至诚服务”的管理理念，在不断为广大业主创造舒适、宁静、和谐的生活环境,使业主们在小区生活的每一天都能感到顺心、放心、开心。当然,我们更希望您对我们的工作多提宝贵的意见和建议,以便更好地为大家服务,为了让您度过一个愉快的春节,我们提醒您节日期间注意以下几点事项:

1、请随身携带楼宇可视智能卡及钥匙;

2、又到岁末年初时,正是治安案件的高峰期,请您注意防火、防盗,并做好安全防范工作。(在您出行时,物业公司提醒您锁好门窗;家中及爱车中尽量不留贵重物品,发现异常情况请及时与我们取得联系,不给犯罪分子留下可趁之机。在没有物业公司人员的带领下不要给陌生人开门。)

3、如您长时间外出,请关闭家中的水、电开关及天燃气阀门;

4、请您在燃放烟花爆竹时注意您和他人的安全,远离汽车及过往行人，应到小区指定燃放区进行燃放烟花爆竹;

5、节日期间，请您提前到物业服务中心购买水、电;

6、为了您和他人的安全,请勿酒后驾车。

节日期间，兰煜物业将全天正常办公,如您需要服务请随时拨打24小时服务电话:

感谢您对我们的工作的理解与支持!

XX有限公司

XX物业服务中心

业主起诉物业公司 篇10

关键词：物业服务企业,业主,构建和谐关系

在法律关系上, 物业服务企业与业主是平等的民事主体关系。

在经济关系上, 物业企业与业主是合同当事人的平等关系。物业企业为业主所提供的是综合性的有偿服务, 在为业主提供物业服务的同时, 理应获得相应的报酬。同样, 业主在享受这些服务的同时, 也应支付相应的费用。所以, 双方在经济关系上也是平等的。

物业服务企业与业主关系存在的主要问题

1. 物业企业对双方关系定位不明确

从物业服务的内容和过程看, 物业企业接受物业所有人的委托, 依据合同的内容, 代表业主对小区行使绿化维护、交通管理、治安保障等相关职能, 应为业主提供质价相符的优质服务, 扮演的是业主的“管家”。但部分物业企业在服务理念上定位不清, 导致服务态度、服务标准都是以主人的姿态与业主打交道。定位不清也就难有良好的服务。

2. 物业工作人员与业主之间沟通不畅

在与业主的交流过程中, 物业人员因为所谓的小事情而随意应付的态度, 或因自身知识贫乏和了解程度的不够而模糊不清的言辞, 抑或无法解决问题时的轻易承诺, 都会使业主对物业企业的服务形象和办事效率大打折扣。

3.诚信不够

诚信服务, 主要是指物业企业应按照服务合同的约定, 为业主提供质价相符的服务, 将物业工作真正做到细致入微、严谨务实。但在物业服务过程中, 诚信服务不到位、不得力, 服务的标准性、规范性不达标, 成为业主所诟病的问题。在解决业主投诉的问题时, 限时办结制, 承诺服务制只成为一句口号、一句空话套话;在为业主提供各项日常服务时, 物业服务收费不合理, 小区树木修剪不及时, “各类通知、提示服务”的信息传达不清, 该有的维修服务不到位不彻底等为诚信服务不到位抹上了一笔浓重的色彩, 自然引起了业主的不满和抱怨, 于是出现业主拖欠甚至拒交物业服务费或是在小区进行不文明、不合理的活动等, 如此使双方都陷入了尴尬、难以调和的境地, 使得双方的利益都受到了损害。物业企业的服务质量毫无疑问是影响双方关系最直接、最关键的问题。

物业企业与业主关系不和谐的原因

1.漠视长远利益, 观念错位

在实际的物业管理服务中, 许多物业企业忽视长远利益, 在“以最小的付出获得最大的收益”这一传统经济利益法则的驱使下, 在观念上使得双方原本平等的关系地位产生了错位, 将企业“管家”与“主人”的角色混淆不清, 陷入了管理和服务的误区。意识具有能动的反作用, 思想观念上的误区产生的一系列行为, 或居高临下、或推诿拒绝、或息事宁人、或低声下气, 这些行为都不利于双方关系的友好发展, 致使业主对企业的日常工作不配合, 甚至反感排斥, 使得企业的形象说服力非常脆弱。

2.沟通服务理念淡薄, 沟通渠道单一

(1) 物业企业往往忽视了沟通的双向性。只强调自己要怎么做、做的怎么样, 而业主的感受评价未受到重视或是针对业主的问题和建议采取敷衍应付的态度, 未设身处地的站在业主的角度想问题, 忽略业主的需求和想法。对业主的建议和意愿诉求未及时给予反应或给予相关信息的告知, 使得业主感到自己被忽视, 对物业企业的服务质量和工作效率产生质疑、不信任, 双方之间的隔阂越拉越深。

(2) 物业企业与业主的沟通渠道较单一, 相对固化传统, 大多流于表面形式。网络平台未得到灵活运用, 同时业主委员会、行业协会等沟通的桥梁作用未积极有效的利用和调动, 双方互动的沟通交流环境未得到很好的营造。

3.专业人才匮乏与流失使得服务质量难以保障

中国物业管理协会发布的《2013 物业管理行业发展报告》数据显示:以广州为例, 2010—2012 年, 职工的最低工资标准和社保福利的政策性刚性调升接近50%。2015 年5 月, 最低工资标准再次上调至1550 元/ 月, 涨幅达19.2%。但是随着用工成本的持续刚性上涨, 物业企业的经营风险也日益加剧, 为了保障企业利益而降低服务标准。

构建物业企业与业主的和谐关系

1.明确定位, 实现互惠互利

处理好与业主的关系, 物业企业首先在观念上要定位好与业主的关系, 跳出“管理”、“服务”的误区。企业应从长远利益出发, “以最小的付出获得最大的收益”这一短浅的做法只会导致企业急功近利, 发展举步维艰。所以, 企业必须明确认识到在物业管理的各项活动中, 双方是处于一个利益共同体中, 建立的是一种长期发展的合作关系, 互相配合、互相协调、共谋发展, 而非仅仅是一餐一卖一宿的短期合作。

正确的服务理念应体现和谐共生、利益共存的发展观。物业企业只有在正确观念的指导下, 才能为业主提供更优质的服务, 才能更契合业主的意愿和需求, 才能更好地实现互惠互利, 这才是双方利益的根本所在。

构建和谐繁荣小区, 携手共谋发展的美好愿景, 物业企业和业主都应将对方视为荣辱与共、不可缺少的合作伙伴。正确的认识对行动具有能动的促进作用。因此, 摆正位置、明确双方的定位, 才能在实际的物业管理工作中, 做到不越位、不错位, 减少双方的矛盾和冲突。

2.拓宽渠道, 搭建沟通平台

沟通, 是拉近双方距离、增加彼此感情、增强良性互动的有效手段。物业企业应认识到与业主进行有效沟通的重要性, 同时应注意这几方面:

(1) 树立正确的沟通服务理念是前提。态度是有效沟通的“晴雨表”。只有具备良好的沟通服务心态, 秉持以人为本、尽善尽美尽责的服务理念, 才能真正做到诚意沟通、高度负责、耐心倾听、微笑服务。此外, 还应加强信息反馈。物业企业在了解业主的意见和需求后, 应根据业主的反映, 不断修正自身的方式方法;同时针对业主的投诉, 及时将处理的结果信息传递给业主, 建立完善的信息反馈体系, 以彰显企业的工作效率, 加强业主对企业的信赖, 真正做到“以人为本”。

(2) 拓宽沟通渠道, 建立沟通平台是保障。物业企业应创造良好的沟通环境, 采用多样化的沟通模式, 以各种制度为依托, 强化双方之间的沟通功能。不断更新回访制度、意见处理制度, 设立联系点, 定期召开与业主的联系会议, 对近期的情况或双方关心的问题共同探讨。及时做好业主满意度调查等工作, 加强各种人性关怀, 更好地拉近与业主的距离。灵活运用现代网络, 如物业刊物、开通微信平台, 利用微信作为其传播使者, 把一些实用和重要的服务资讯, 如装修服务、家政服务、社区周边商家信息传递及其他信息等服务内容, 及时准确地传达给业主, 真正使物业服务工作做到细致入微。还应充分发挥业主委员会、行业协会的协调作用。

3.严格履行合同, 强化诚信服务

(1) 严格履行合同, 建立物业企业的约束信用机制, 企业就必须按《物业服务合同》的约定, 履行管理服务职责。充分发挥物业管理服务职能是强化诚信服务、促进双方关系发展的必要保障。

(2) 建立健全相关制度, 促进工作规范化。根据企业各个岗位的职责, 制定并完善各个事项, 如投诉处理、应急事故处理等工作的流程表或流程图, 使流程中各个岗位的责任无缝链接, 工作程序严谨、简明、紧密。对各个流程的处理, 应重点明确程序处理步骤、所需材料、处理时限、责任人等内容。建立并落实首问负责制、服务承诺制、限时办结制, 绩效测评等工作制度, 促进物业服务人员各司其职、履责到位, 推进物业服务工作规范化、标准化, 用良好的服务质量赢得业主的信任。

(3) 重视物业服务人员的培训和再教育, 提高他们的素质。在社会经济快速发展变化的今天, 新事物、新动向、新标准要求物业服务人员必须不断更新充实自己的知识, 与时俱进, 掌握最新政策导向, 强化新技能, 了解业主新需求。应鼓励物业服务人员尤其是关键岗位的人员, 积极参与物业管理师考试、继续教育和相关执业资格培训, 打造一支具有专业性、服务性的懂经营、善管理的员工团队。同时, 积极参与到“校企合作”、“联合办学”的合作中, 培养符合行业需求的专业人才, 努力做到从标准化到规范化、从大众化到个性化。

参考文献

[1]赵慧.论物业服务合同的性质与效力[D].天津:天津商业大学 (硕士学位论文) , 2010.

[2]刘晓.协调物业管理公司与业主关系的思考[J].财经界, 201 0 (8) :39, 41.

业主起诉物业公司 篇11

女业主困电梯死亡，物业公司需要承担责任吗？

近年来，小区电梯问题频发，但最可怕的不是电梯故障，而是电梯故障后无人救援。那么，业主被困故障电梯后死亡，物业是否要承担责任呢?

案情简介：

近日，西安市高陵区水榭花都小区的一位女业主被困在停用的电梯内一个月，直至3月1日电梯维修时被发现时已经死亡多日。警方已对相关责任方立案侦查，对负责小区物业的西安惠诚物业管理有限公司展开刑事调查，直接责任人亢某、徐某已被刑拘。

法律解读：

经过初步调查，造成当事人死亡的直接原因是电梯维修方陕西凯文机电设备有限公司工作人员在维修电梯时，没有严格执行相关规章制度，没有打开轿厢检查就切断了电源，停电后没有确认电梯内是否有人被困，导致吴某某死亡，工作存在严重过失。

物业除了负责人们居住的建筑外，还包括单元小区中相配套的共用设施、设备和公共场地。水榭花都小区物业因为电梯故障需要大修，便将12号楼1单元的电梯停用一个月，无人监管，这本身就是物业工作有失的现象。且因物业的过失性不作为造成人员死亡的惨剧，是一定要承担相应责任的。

不作为致人死亡不仅可以成立故意杀人罪，而且也可以成立过失致人死亡罪。过失致人死亡罪，是指行为人因疏忽大意没有预见到或者已经预见到而轻信能够避免造成的他人死亡，剥夺他人生命权的行为。过失致人死亡罪必须是过失，即应当预见自己的行为可能发生他人死亡的危害结果，因为疏忽大意而没有预见，或者已经预见而轻信能够避免，以致发生他人死亡的危害结果。客观上必须实施了致人死亡的行为，并且已经造成死亡结果，行为与死亡结果之间必须存在因果关系。

《刑法》第二百三十三 过失致人死亡的，处三年以上七年以下有期徒刑;情节较轻的，处三年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。

要想避免此类悲剧的发生，只能是物业敬职敬业，以维护业主利益，保障业主居住环境良好为己任。

文章来源：律伴网 http://www.lvban365.net/

业主起诉物业公司 篇12

发布时间：2014-07-28 10:40:39

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【案情】

原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。2012年5月至2013年6月，原告一直未缴纳物业费。2013年6月26日原告房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才打开消防泵供水系统。原告认为，被告未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求被告赔偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任。

【争议】

本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。

【评析】

对此，笔者持否定意见，理由如下：

1、物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性

物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理，是物业服务企业的合同义务。但是，同一物业管理区域之内，全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。否则，势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性

物权法第八十一条规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。但是，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全。基于此，立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理，既是一种

合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务。因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主，都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。

3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性

从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利，有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费，是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意。同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全，甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制，亦有价值平衡之义。具体而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉，但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对事关全体业主生命

财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的，应负赔偿责任。

业主起诉物业公司 篇13

目前我国在物业管理方面最重要的法律依据是2007年修订颁布的《物业管理条例》。《物权法》虽然相对于《物业管理条例》而言属于上位法, 但是由于《物权法》关于物业管理的专门规定不多, 因而, 单就物业管理范畴而言, 其重要性显然比不上专门就物业管理进行规定的《物业管理条例》。

围绕着《物业管理条例》, 就物业管理中的某些特定问题, 几个重要的法律文件先后颁布, 包括2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》, 以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》。

司法机关也在规范物业管理方面作出了一定的努力, 最典型的例子是最高人民法院于2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

二、存在的法律问题

(一) 业主的弱势地位成因

1. 关于业主大会诉讼主体资格的疑惑

按照《民事诉讼法》第49条的规定, 公民、法人与其他组织都具备诉讼主体资格。由此可见, 业主大会是否具备诉讼主体资格的关键, 在于其是否在该条文所列举的三类诉讼主体中。业主大会显然不是自然人, 同时, 业主大会也不是法人。一方面, “业主大会由物业管理区域内的全体业主组成, 是小区业主的议事机构, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”;另一方面, “业主大会是一个自治组织, 由物业管理区域内的全体业主组成, 是全体业主作为成员的所有权人联合体, 既不是国家机关, 也不是事业单位, 更不是营利性机构, 同时其也不等同于企业法人, 而是一个自治性质的组织”。 (1) 因此, 问题的关键就在于业主大会是否属于“其他组织”的范围内。按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》 (以下简称《若干意见》) 第40条的规定, “其他组织”是指合法成立, 有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的组织。按照该条的定义, 业主大会是否属于“其他组织”的范畴存在着极大的疑问。这种疑问根源于对《物权法》第79条的理解。有些学者认为虽然该条规定建筑物及其附属设施的维修资金, 属于业主共有, 而非业主大会所有, 但是“这些资金有着特定的使用目的, 即为了业主的共同利益而使用, 因此相对独立于每个业主的个人财产”。 (2) 另外一部分学者则对该条文进行绝对理解, 认为业主大会不具有自己的财产, 因而也不能称之为“其他组织”。甚至有些学者认为业主大会连基本的组织结构也不具备, 因为“它没有登记程序, 也没有负责人”。 (3)

2. 业主大会成立困难

2007年《条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主, 应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会, 并选举产生业主委员会。”2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第6条再次强调了上述内容, 并在原有内容的基础上增加了相关行政机关或机构的协助及监督义务。

然而, 不难看出, 表面上我国法律已经明确要求相关行政机关或机构应当在业主大会的组建过程中发挥应有的作用, 但实际上, 这些所谓的法律规定是非常模糊的, 因而其可操作性自然是极低的。由此带来的首要影响就是行政的过度干预, 即“各地在执行上述法规的时候, 倾向于由基层的街道办事处或者居委会来控制而非指导业委会的成立”。 (4) 另外, 按照我国现行规定, 房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等一系列的行政机关或机构都有权对业主大会的组建进行指导、监督与协助。换言之, 成立业主大会自然需要上述众多部门的统一协调, 手续比较复杂, 任何一个环节出现问题都可能延迟业主大会的成立。 (5)

(二) 物业服务企业的强势地位成因

1. 在物业管理方式上的矛盾

《物权法》第81条规定:“业主可以自行管理建筑物及其附属设施, 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”据此, 物权法实际上明确了三种物业管理模式:业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。 (6)

然而, 2007年修订颁布的《条例》第2条却大大限制了物业管理具体方式的范围, 明确将物业管理方式局限于“业主委托物业服务企业管理”一种。

由此可见, 《条例》与《物权法》在物业管理方式上的规定存在明显矛盾。《条例》使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理, 实际上大大强化了物业服务企业的地位。《条例》从根本上否定了业主对属于自身所有的物业的自主管理权, 有违《物权法》所确立的基本原则与精神。

2. 前期物业管理制度对业主利益的损害

《物权法》没有对前期物业管理制度进行明确规定, 仅仅在第81条第2款规定业主有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法进行更换。

《物业管理条例》则对《物权法》的上述规定进行了细化, 对前期物业管理制度进行详细的规定。

《条例》第21条要求建设单位必须与物业服务企业签订书面形式的前期物业服务合同。这本来是无可厚非的, 但是《条例》第25条又规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。当上述两条规定结合起来以后就会产生相当大的问题了, 因为《条例》的上述规定违背了合同相对性的基本原则, 侵犯了物业买受人 (即业主) 的合法权益。《条例》第25条措辞强硬, 运用了“应当”的字眼, 意味着物业买受人不仅受到与建设单位签订的买卖合同的约束, 还要受到建设单位与物业服务企业所签订的合同的约束。根据合同法原理, 合同一般只能对合同当事人具有约束力, 并不当然对第三人具有约束力, 因此, 开发商告知购房人, 购房人明确表示同意, 才能对其有约束力。 (7) 《条例》的上述规定显然对物业买受人的意思表示置之不理, 将双重合同义务强加于物业买受人的身上。更令人费解的是, 2009年最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中, 不但对《条例》的上述规定表示支持, 同时又明确否定业主提出的其并非合同当事人的抗辩理由。 (8)

在物业服务企业的选聘问题上, 《条例》的规定进一步扩大物业服务企业与业主之间的权利义务不平衡。《条例》第24条虽然要求建设单位以“房地产开发与物业管理相分离的原则”, 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是, 第24条所使用措辞仅仅为“国家提倡”。换言之, 建设单位“依法”垄断了物业服务企业的选择权。因此, “在前期物业管理阶段, 物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘, 业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业, 业主对物业服务价格无从协商和选择, 只能被动地接受”。 (9)

3. 三级资质的物业服务企业准入门槛过低

目前, 我国对于物业服务企业的准入主要通过2007年修正的《物业服务企业资质管理办法》 (简称《办法》) 加以规范。按照《办法》的规定, 我国物业服务企业以注册资本为基本标准分为三级, (10) 不同级别的物业服务企业只可以承接对应范围内的物业管理服务。 (11)

通过分析比较就会发现, 与一级、二级资质的物业服务企业相比, 《办法》所规定的三级资质物业服务企业准入门槛过低。从注册资本上看, 三级资质物业服务企业仅仅需要50万元的注册资本。这个数字仅仅是一级资质物业服务企业的十分之一, 二级资质物业服务企业的六分之一。从具体资质条件上看, 按照《办法》的规定, 实际上只要符合注册资本充足与物业专业人员数量达标两个条件, 就完全可以成立三级资质的物业服务企业。然而, 三级资质物业服务企业所能够承接的物业服务范围, 与二级资质物业服务企业相比, 差距却是微乎其微的。

物业服务企业的准入门槛过低, 无疑使更多别有用心的人浑水摸鱼, 试图通过这种方式攫取暴利。与此同时, 准入门槛过低, 必将导致物业服务企业的数量与日俱增, 从而导致执法难度大大提高, 广大业主的合法权益也就更难以得到切实的保障。

三、完善我国物业管理制度的具体构想

(一) 保障业主的应有权利

1. 肯定业主自由选择物业管理方式的权利

业主依法拥有对物业的所有权。所有权作为一种典型的绝对权, 由占有、使用、收益、处分四项权能组成。业主拥有自由选择管理自己物业的方式的权利显然是不言而喻的。因此, 完善物业管理立法的第一步, 就是要纠正《条例》关于在物业管理方式上的单一性规定, 务求与《物权法》的相应规定一致。这也是“下位法服从上位法”的应有之义。

2. 明确业主大会的诉讼主体地位

按照民事诉讼法的基本原理, 虽然具有当事人能力的主体不一定同时具备民事主体资格, 但就目前的实际情况而言, 通过赋予业主大会以明确的诉讼主体至少为广大业主维护自身的合法权益提供了一种强有力的公力救济途径, 毕竟在面对经济实力远比自己强大的物业服务企业时, 私力救济显然并不足以为业主提供切实的保障。

实际上, 早在2008年6月16日, 最高人民法院曾经发布《建筑物区分所有权法律应用问题解释 (征求意见稿) 》 (简称《征求意见稿》) 。《征求意见稿》第13条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格, 对《物权法》所未能明确规定的内容作出了较为详细的规定, 虽然其具体内容还有待完善, 但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。 (12) 遗憾的是, 该条最终并没有被采纳。

由此可见, 我国的司法实务中早已呈现出赋予业主大会诉讼主体地位的趋势, 欠缺的只是可供遵守的明文规定。

3. 明确行政力量的介入范围

行政力量的介入在完善物业管理制度中的作用自然不言而喻, 其对于敦促广大业主积极参与到自治管理, 争取自身合法权益具有莫大的作用。但行政力量同时又是一把双刃剑, 过分的行政干预必然会产生反效果。

有鉴于此, 我国在未来的立法中需要明确规定行政力量的介入范围, 将行政力量运用到保证管理规约对业主的约束力的范围内, 以防止现实生活中某些自治观念意识、民主意识有待提高的业主无视管理规约。而对于管理规约的制定, 则应该基本排除行政力量的干预, 充分尊重业主间的意思自治, 以鼓励更多的业主参与到民主自治管理中。

(二) 限制物业服务企业的强势地位

1. 改善前期物业管理制度

首先需要强调的是, 当事人间的意思自治始终都应该得到尊重。但同时, 如何将物业开发商与物业服务企业串通损害业主利益的可能性降到最低, 同样也是未来立法需要着重考虑的问题。

为此, 一方面, 法律应加强对当事人意思自治的尊重, 明文要求当事人在合同中添加一系列明确、细致、详尽的强制性条款。这些强制性条款既应当对业主行为进行规范, 防止其滥用权利, 又需要规范物业开发商或物业服务企业, 防止其运用相对强势的经济地位损害业主权益的内容。拟定财务年度收支预算草案、保存管理账目、开设专门银行账户等一系列强制性条款都是未来立法可以考虑的内容。另一方面, 这些强制性条款不仅可以规范物业开发商的行为, 也应该对物业服务企业的行为进行规范。毕竟物业开发商与物业服务企业的串通往往是非常秘密的, 第三人通常难以发现。与其对物业服务企业与业主的合同进行繁琐的审查, 倒不如直接扩大上述条款的适用范围。

通过这类型强制性条款的设置, 首先可以有效杜绝物业开发商与物业服务企业之间相互恶意串通的可能性;其次, 业主的知情权也可以得到充分保障, 避免业主承担在前期物业管理框架下的“双重合同义务”。

另外, 立法机关甚至可以考虑就物业管理出台“示范性合同”, 通过法的指引作用, 为业主与开发商的行为提供更为明确的引导。

2. 提高三级资质物业服务企业的准入门槛

笔者认为, 我国现行立法中对物业服务企业进行资质等级划分的做法, 既可以促进物业服务行业的发展, 又为业主在选聘物业服务企业的过程中提供了更多相关信息, 使业主更能因应自己的需要作出选择。

然而, 现行立法对于三级资质物业服务企业的准入门槛与前两级资质的物业服务企业相比显然过低, 容易为某些居心叵测的人利用, 通过设立物业服务企业的方式滥竽充数, 牟取暴利。因而, 在未来的立法中, 除了可以从注册资本的角度提高准入门槛外, 还可以从企业人员专业素养等角度进行考虑, 并纳入将来的立法中。

摘要：物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸显出来的一个社会问题, 因涉及千家万户的生活和生产秩序, 关系社会的稳定发展而备受各界重视。文章拟从物业管理纠纷实践出发, 分析物业管理纠纷频发的原因在于物业服务企业与业主法律地位的不对等, 进而探讨该不对等的法律根源。针对上述问题, 文章尝试提出改变此种不对等地位的构想, 以期进一步完善我国物业管理制度。