地产项目管理是什么（推荐10篇）
1、做房地产项目成功的关键是什么？
例：一场球赛成功的关键
基本功 —— 教 练 —— 战 术（技巧与配合）
（基础）（核心）（关键）
一部电影成功的原因是什么？
剧 本 —— 导 演 —— 演 员
（基础）（核心）（关键）
※ 项 目 —— 策 划 —— 销 售（缺一不可）
（基础）（核心）（关键）
做房地产的目的是把房子换成钱
2、没有卖不掉的楼盘，只有卖不掉的营销
意思是：只要营销做的好，那么房子一定卖得掉。
什么叫营销？
※ 营销：营是经营，经营是策划，销是销售。
二、产品规划，主管营销
1、房地产的销售就是有策划的去销售，叫房地产的营销。
老 总 —— 工程部 —— 销售部
2、经过策划的营销有二个好处：
① 能增加产品本身的价值或产品的副价值。（比同类产品卖得高）
② 经过策划的营销可能会创造奇迹。
例：关于一只波斯猫和一个宋朝碗的故事。
3、营销从什么时候开始进入状态？
应该说是从看地的时候就已经进入状态了。
4、房地产的营销不仅仅只包括销售，还包括围绕营销所进行所有的营销活动：市场调查、参与决策、规划设计、建立市场渠道、广告宣传、市场推广等等。
营销贯穿与整个房地产开发的全过程。
银行是帮富人的，不帮穷人。
全国为什么这么多烂盘，倒闭以后就成了抵押公司。
做一个项目前，必须每一个细节考虑仔细。
房地产项目的刹车是什么？是营销：一是策划，二是销售。
5、房子卖不掉怎么办，是什么原因，都要仔细考虑到、考虑成熟。
地段、配套、户型、价格、规划、设计（外立面、大门、围墙）
三、现场如何克敌置胜？（来一个打死一个）
（１）十大诀窍
1、演习是战前的准备
模拟是战场的实现，开盘造势。
2、信号弹从这里升起，战场的设定和售楼处的位置设置和布置。
3、钢铁是这样练成的，销售员具备的八大素质和营销机构的组成，营销人员使用的武器。
4、行家一听音，便知哪部分，讲接电话的技巧。
5、四两拔千斤，小药治大病，讲如何征服，客户洽谈。
6、脑筋急转弯，如何陪客户看房。
7、签约、签合同注意什么。
8、先当解放兵，后当解放军，客户管理。
9、打扫战场，进行交房。
10、房地产首****击广告。
一个营销员要培养三年，才能胜任此工作。
造势：就是造成一种声势，造成一种让人看得见，摸不着的梦。
a:分成两个部分：
1）软广告造势：一些活动（信息发布会，记者访谈会等）
2）硬广告造势：电视、报纸、广播、车体、霓虹灯、征集广告语，征集房型，征集广告代理权等）
造势：扩大影响，扩大声势。
b:形象造势：分为两个部分
硬件造势：品牌、理念、会所、环境。
软件造势：宣传品牌（汽球、派单、横幅、标语）。
派 单：随着楼盘的档次提高，派单显不出档次。
卖 期 房：要提出前三个月造势，如果造势的功能没有的话，那么营销功能减退，另外就是销售时间长。
（２）售楼处的设置（32个字）
看得见，摸得着（标志要明显）
认得出，记得住（指客户来过一次要记得住；没来过听别人说的，来时要认得出来）靠得上，走得近（有停车的地方，在车站附近）
上得去，下得来
大得合理，小得适当（楼盘大，价格高的话，要有档次、气派、简洁大气）
一个人是卖不掉房子的，必须是团队操作。
售楼处给人的整体印象要好，很关键：
宾馆的档次，银行的程序，家的温暖，空姐的服务。
（３）武 器
沙盘是重要武器，体现出：生态、运动、现代化。
生态：环保、绿色、新鲜空气，一种生活空间。
样板房：户型，客户管理部制出表格（客户简历、喜好）
接听电话：服务（价格）买一个心理平衡。
卖场是大家造的气势。
售楼部可以放音乐（招人），节奏把握。
（４）接电话技巧
声音：是企业的名片，是老总的声音，是接话人的态度、品味、年龄、学历、情绪及公司档次的真实写照。（总部）
四句话：客户太多，长话短说，讲清地址，明天会客。（现场）
（５）大武器：必须做答客问（统一说词）
由三大部配合做出来的：市场部（开发部）、销售部，企划部
如：开发商是谁，以前开发过什么楼盘、价格、配套、工程方面问题。
老总的两个职能：１）领航２）后勤部长。
客户见一个杀一个：做了答客问就不怕客户问倒。
如何洽谈客户（花园很大，但东西很细）
原则：一声问候，一脸欢喜。
一杯热茶，打消疑虑。
不谈房子，谈友谊。
先听后说，了解中各。
知己知彼，他定合适。
碰上比较，不能反驳。
先是YES，后是BUT。
跟客户交朋友，赞扬是开路先锋。
不能吹虚，不能吆喝。
势均力敌，人盯人。（来四个看房，六人上，盯上能做主的人）
（６）签约，签合同
专人签合同，要快，不要拖拉。
有投诉的客户必须到“贵宾室”，避开其他的客户。
四要点：谢是先，畅想明天（尽量不要让客户仔细看合同）
快写快算，马上再见（签完合同，不要留他）
客户犹豫：①房子品质 ②价格
陪客户看房型，最多不能超过两套.逼订：经理没有权力打折（根据情况），我们楼盘的品质在这，我们做的是一个品牌、一个人气。（然后举例子）
必须要有团队精神，要配合。
四、产品规划
产品特制是以整个市场导向为依据，透过精密的市场调查、分析、研究，以了解消费者的需求、接受程度以及购买力，进而塑造出量身定做的产品，达到全面化销售的结果。① 整体的经济分析：政治、经贸、资金、股市、房产的有关争令等。
资金情况：主要看银行今年把贷款放在哪里。比如：基本建设或者是能源基础建设，掌握这方面的信息，对房地产整个都会有影响。一入市后，贸易方面肯定是受益的，地产价格一定往上升，国外的资金大量进来，到时候开工厂这都是需要地产的，开公司的人多，到时候地产方面仅次于贸易，肯定往上升。
股市方面：股市的高升对房地产影响太大了。
天时；中央政府提倡一定要培育房地产的基本增长点，因为只有房地产的项目可以带动130多家至150多家产业的发展，买了房子以后，比如：电视、冰箱、装修等。
地利：国家的市场需要把银行的存款让老百姓花掉，换句话说：就是把老百姓的6万个亿的存款抽出来，不抽出来，国家的财政方面会出现一个梗阻的现象，没有办法转了，要保证国民经济的平衡，因此钱再往银行存，银行就倒闭了，钱不敢放，再放就放不出去了，银行本来就是靠利息，因此，给房子做按揭非常保险，不还钱我有房产证在银行。
人和：改革开放后，人都向高处走，过好的生活标准：有好房子住，有车开，有钱可以旅游，有别墅住，每年有几万元存款，再一个就是孩子问题：考重点学校。
a.培养全民族的素质。
b.可以把老百姓的钱掏出来。
c.把孩子的问题可以解决掉。
② 小区环境的分析：
地段解决一个商圈：
如：市政投资一个公园在小区附近，这就决定了小区升值，要善于利用这些方面：交通的问题、市场的问题、各种商圈的问题、公车的问题等，都会受限制，小区环境方面必须充分的③ 基地有关重大投资计划分析：
建房子地段方面：交通建设方面，公园开发，大规模合资案。要注意到房子规划方面，必须规划局有朋友，清楚对提高房子档次方面有好处，要不然给你搞个大规模合资案。④ 做产品应考虑到：房产销售市场的近期走向。（清楚）
产品的种类：做别墅，那个地段的别墅是卖给谁要弄清楚，销售率情况，多大的销售量，弄清对手实力）
⑤ 同类房产的资料分析（对手关系）
产品的数量、种类，销售率
⑥ 规划特色：是一种包装。
开盘的价格：高开低走
低开高走
中开低走
一个项目开盘后，开到这个价位能不能打，如果很抢手，可以打的话,“升”，第四、五天从广告上价格开始升，客房都是买涨不买跌的，“越打人气越旺”，哪个楼盘跌了是没有客户去买的，越来越升，就促使他们往上。
经过包装的产品可以卖高价，保证利润，客户是不可能买跃价的楼盘。
⑦ 主力产品，定位要做到100%的准确。
主力户型，不能只做一种。
好的产品应具备：模范性功能、口碑性功能、示范性功能。
产品定位：优势、劣势、机会、危险（关键）。
打一个广告战，打对手（同类产品），消灭对手、主力户型。
分析：
财物利润目标：（投资报酬率）
价格定得低→财物利润低→销售快
价格定得高→财物利润高→销售慢
失去了跟人家竞争的机会
朝向、景观、层次（与定价有关系）
a.1－2层，到冬天阴森，光线不好，必须夏天快卖。
b.环境：不要总讲房子，多讲环境、景观、绿地。
c.好的房子可以封一点。
１）什么叫项目？抓项目是抓一种个案。
是指标地物的相关资源创造的总称。
是积累、营造、拓展和美化资源的过程。
如：破破烂烂的一块地经过几年后成为一个全国最漂亮的一个小区，这就是美化资源、拓展资源、创造资源的一个过程。
抓项目论证：
① 地皮：好地、坏地；山地、平地；大地、小地；旺地、凶地、吉地；熟地、生地；整块地、散地；副价值高的一、副价值低的地。
如：以前是工厂的地，那么这就是熟地，做熟地比较好，不会下沉，生地会下沉5-10公分，（农田地3-5年后）墙壁会裂开，房子出现倾斜。
对看地必须保持清醒的头脑，对地以前的情况也要了解清楚。对当地的民俗民风的调查，对当地的经济情况的调查，消费调查，对竞争对手调查。
定性：有形象定位、档次定位、户型定位、价格定位、客源定位、功能定位。
品指品质→规划设计全案的利弊、价格、环境。
牌指形象→套型、景观、绿化、生活方式、物业、质量、安保、运动、娱乐、教育、治安、医疗、门墙、房屋外立面缺一不可。
企业文化
组成：企业的理念、口号、目标，经理以及员工的资力标准、奖惩条例，公司的形象、企业的人格魅力、班干的建设模式、员工的培训和机制、团队修炼等。
最主要的班子建设：好的班子是一个领头羊，火车头要公正、团体、有带动力，可以带动企业。
“员工富、企业强、家园美”——理念
“让所有信任我们的开发商赚线”——口号
勤奋敬业，能吃苦；
全心育人，带队伍；
博学多才，懂战术。
销售人员三要素：房子不要卖重，合同不要签错，钞票不要丢失。
“客户是朋友”——跟上帝不能沟通，跟朋友可以沟通。
售楼处布置：由内向外
a.展览区
b.洽谈区
c.样板区
d.停车区
e.园艺造景
主配套：大型看板，销售战旗，另外小型儿童乐园。
a.大型图案标志：楼盘名称（瞭看图、绿化图、小区景观气氛图）
（沙盘模型一定要用，不用比用差20%）
销售卖点要说清：绿化、运动、保安、门景、交通比例、价格。
b.资料夹、计算器、户型单页。
c.样板房的功能：作用很大。
d.停车场的线按国际标准画好。
e.园艺造景指通过10m2范围造景，看到小区以后的环境规划。
销售人员８大素质：
a.崇高的敬业精神：忠（忠诚）、学（学习）、悟（领悟）、精（精益求精）。人生在于经营，但人生不能经营。
b.高档次的顾问意识。
c.顽强的团队精神。
d.精湛的销售技巧。
e.宽范的知识面。
f.对楼盘顶尖品质的认可。
g.良好的公关意识和交际能力。
h.良好的协调意识、组织能力和独立做战能力。
营销机构组成：
10万m2的楼盘用人６－８个最多
20万m2的楼盘用人 9－12个最多
谈客户时，不要以为话说得多，就表示懂得多，也就能推销成功，其实这是相当大的错误。
遵守一、二、三的说话方式：说一分钟，听二分钟，再附合三分钟。
成功者的共同特点：
１、灼热的欲望
２、自我激励
３、明确目标
４、完全的投入与承诺
５、恒心与毅力
６、心态与动机
７、热情
８、马上行动
１）赢家不等待感觉，他们的行动在创造感觉。
２）恒心和毅力意味着不断付出牺牲，这种付出能使一个平凡人成为不平凡。
３）思想产生动机，动机决定行为。
成功唯“勤”，别无他途。
销售员：贩卖梦想，而不是贩卖效用，与其强调产品的效应、便利，不如让客户对商品怀着无比的梦想。
朋友说, 这样“超前的管理”, 其实很不适合公司目前的状况。讨论中, 我对他的所谓“超前管理”不以为然, 我并不认为这样的所谓精细化的管理就是超前的。管理的进步有两个基本方向, 一个是对事儿的, 一个是对人的。对事儿的管理强调科学, 对人的管理强调人性和人本。而科学和人性的合理匹配, 是管理优化的关键所在。当年的霍桑实验之所以出现, 就是因为之前的“科学管理”过多注重了事儿的效率而忽视了人的感受。
因此, 在朋友公司出现的问题, 就是管理科学化的过程对人性造成挑战的结果。从这个意义上说, 上述的管理不是什么先进的、超前的管理, 而恰恰是落后的管理。管理学的演进历史和企业的管理变革, 恰恰证明, 人性和科学的恰当匹配, 才是管理进步的真正方向。
我之所以不认为上述管理是超前的先进管理, 还可以从管理的效果乃至企业文化的效果上看。“精细化”以前, 员工可以自由支配费用, 他会有一种“主人翁”的意识———我有一定的自由, 我有对这块资金的支配权, 我可以随意花销, 花的是我自己的, 节省下来的就是我的收入!而正式发票, 一方面对于基本上在小餐馆、小旅店、小商店消费的员工来说非常麻烦, 另一方面也让员工失去了自由支配的感觉, 产生了被控制、被支配的感觉。其直接结果, 就是工作中的敌意、懈怠、不满, 甚至反生产、反工作的行为。
其实, 管理的过程, 就是一个企业主和员工之间包括价值观、利益、行为和心理诸多层面的多次重复博弈的过程。先进的管理理论, 既强调管理的科学性———即怎样把事情做到更好, 更强调管理的艺术性和人性———即怎样把人“理”好。由此, 我又想起了一次调研中和一位企业领导讨论的另一个问题:现实的管理中存在的一个普遍现象是, 领导使用了种种手段希望让员工更高效地工作, 但大部分领导收获的往往是失望, 于是经常变得急火攻心, 再次使用各种招数试图提高员工的执行力, 员工再次无视, 陷入了一种恶性循环状态。
我认为, 企业领导从自己的角度出发强调对事儿的管理精细化并无不妥, 但对事儿的精细化有一个重要的前提, 就是如何理顺员工作为生命个体的心理、情绪和行为。只关注事儿的精细化管理而忽略了对人的精细化管理, 是管理走向无效化的根本原因。因此, 我们可以把管理看成一个双向互动的过程, 企业要求员工工作“精细化”, 同时, 企业对于员工的要求, 也要“精细化”, 即关注和持续满足员工在成长过程中的正当需求, 这才是一个“科学+人性”的、完整的、先进的管理的过程。
距离去年4月国家出台楼市新政已经一年多了，接踵而至的楼市政策，已经让调控成为了常态，持续的调控力度和效果也远超市场预期。有业内人士表示，3月份5，4％的CPI已经达到了近几年的高位，导致加息预期增强，存准率有可能继续上调。在调控加力和金融压力的双重影响下，福州楼市也进入了调整期，量价齐升的牛市行情已经淡去。
住宅止步，让道商业地产
转眼已近年中，对于今年的楼市走向，市场已经揭晓了此前迷离的猜测，住宅市场遇冷已经是既定的事实。在新一轮调控措施“新国八条”出台后，福州也随即推出了“榕十一条”，福州房价控制目标也已在3月底出炉。受一系列政策的影响，福州一、二手房的成交量急剧萎缩。
据记者了解，4月份福州楼市或交量较上月下跌了三成，二手房成交量与去年同月相比下跌六成，处于两年以来的低点，而且还在持续萎缩中。
福州大学房地产研究所所长王阿忠表示：“福州房地产市场本身的价格已经达到了一个高点。均价从2004年的3000元上升到今年的13000元，七年时间上涨了近5倍，市场本身已经面临调整期，需要休养生息。”
福建申发置业有限公司总经理罗新也表示，从政策的走向看，住宅是关系国计民生的大势，国家不会放任住宅价格继续走高，而商业地产则没有政策打压的顾虑。从房地产市场发展趋势来看，住宅市场将进一步收紧，房价会“稳中有降”。“在住宅市场被调控的过程中，商业地产将迎来新的一次革命。”
王阿忠进一步指出，国家可以从政策上对住宅市场进行调整，却不能对商业地产出台调控政策。“住宅市场是消费品，不会产生价值，而写字楼、商铺等商业地产通过出租、办公等经营活动会产生价值回报，其本质是盈利工具，国家可以对不合理上涨的消费品进行调控，但不能限制盈利性工具的正常经营。”
商业地产不存在被调控的可能，与住宅市场相比，可能遇到的风险更低。有业内人士建议，在调控日趋严峻的时点，投资者应转换投资目标，可以从风险剧烈的住宅市场转投商业地产。
海西建设带动商业地产
近年来，福建省城市化进程不断加快，特别是国务院正式了批准《海峡西岸经济区发展规划》，明确表示将增强福州其对区域经济发展的辐射带动能力和综合服务能力。有业内人士表示，福州作为海西区域内唯一的省会城市，在海西的总体规划中处于越来越重要的地位。
“商业地产的发展与政府经济政策、地方经济密切相关，存在着趋同性，升值幅度与经济增长速度成正比。”王阿忠表示，海西建设已经进入大跨越式发展，大量资金的投入以及产业的入驻对商业地产有很大的促进发展作用。随着福州城市化建设的提速，写字楼也在不断更新换代，新的写字楼适应现代商业发展，预计投资者会有较大的回报。
华辰地产营销经理裘满也认为，随着国家对海西经济建设的重视和推进，福州的铁路、公路建设将不断完善，逐渐成为海西战略重要的区域经济中心。在银行加息、调控措施持续出击的形势下，商铺等商业地产凭借价格相对稳定、租金增长陕、增值空间大，将有望取代住宅成为投资者下一阶段的投资方向。
非常感谢大家的热情回应！反思学习领悟解惑，通过本次学习内容的仔细阅读，认真抄写，我也才真正把领导和管理区分开来，也感觉自己又进步了一些！
通过5个方面的对比区分，清晰界定管理与领导之间的差异，管理有规定指标，领导却没有硬性任务。管理可以导致直接结果，但领导则可能导致失误。这也及很好的解释了：为什么企业中会出现管理多，领导少的现象？管理是按部就班地加以束缚，在规定的范围内指引，一旦出现问题，管理者可以安然无恙地全身而退，但领导却充满了未知的可能，出现了差错领导者便要负全责。
年初，集团公司创新举措，跟各分公司负责人签订了目标责任书，从誓师大会召开的那一刻，在春光集团的平台上就活跃起了一群干事创业的精兵强将，各个精神饱满，信心十足!我相信包括我在内的，在座的各位都亲眼目睹了公司这两个季度来发生的巨大变化，其实这就是一个典型的从管理者到领导者转变的实例！各负责人通过角色的转变，摆在面前的不再是：你不管理，就是失职，而是：你不领导，你就不称职。从而也很好的证明了，企业生存依靠的是管理，发展靠领导。
规定应该少定，一旦定下之后，便得严格遵守。
提出者：英国教育家洛克
点评：令出必行才能保证成功。
在管理中，把事情程序化、制度化，让各职能部门有章可循，员工按部就班，可以提高管理效率。要做到这些，制定各种各样的规定就不可避免。俗话说：没有规矩，不成方圆。如何制定规定，从而使企业能以最好的状态运转，是每个管理者都不能忽视的问题。过多的规定会使员工们无所适从，规定应该少定。少定规定会给员工们以较大的个人发展空间，在工作中充分发挥积极性和创造性，从而提高企业的产出效率。但是，规定要是不能严格得到执行，那就会比没有规定还差。适当的规定，然后严格的得到执行是成功的保证。
故事：分粥
有一个分粥的故事，说的是有7个人一起居住，他们每天都须面对同一个问题：怎样将一锅粥平均分配。他们尝试通过制度来解决这个问题，想出了以下方法：大家选举一个品德高尚的人负责分粥。开始时，这个德高望重的人还能公平地分粥，但没多久，他却开始为自己及拍他马屁的人徇私。大家于是要求换人，但换来换去，负责分粥的人碗里的粥仍是最多。没办法，只好采取了另一个方法：大家轮流分粥，一星期每人负责一天。但他们马上就发现，每人在一星期中都只有负责分粥那一天才吃得饱，其余6天都要挨饿。于是大家对新方法仍然不满意。最后，大家想出了一个方法：7人轮流值日分粥，每人一天，但这次分粥者要最后才可领粥。令人惊异的是，在这制度下，无论谁来分粥，7个碗里的粥都一样多!因为分粥者明白，如果7碗粥并非一样大，他无疑只能领到最小的一碗﹙因为他要最迟领粥﹚。
同样是7个人，不同的分配制度，就会有不同的风气。所以一个单位如果有不好的工作风气，一定是机制问题。只有机制健全了，才能使各项工作按部就班地进行。
分粥的故事告诉我们规定的重要性。但有了规定，要是不能严格地执行也不妙，规定也起不到应有的效果。只有令出必行，才能收到应有的效果。
寓言
春秋时期，有一次孙武去见吴王阖闾，与他谈论带兵打仗之事。吴王见他说得头头是道，心想我得看看他说的实效如何。于是吴王要求孙武替他训练宫女。孙武答应了，并挑选了一百个宫女，让吴王的两个宠姬担任队长，有板有眼地操练了起来。
孙武先将列队训练的要领清清楚楚地讲了一遍，但正式喊口令时，这些女人笑成了一团，乱作一堆，谁也不听他的。孙武再次讲解了要领，并要两个队长以身作则。但他一喊口令，宫女们还是满不在乎，两个当队长的宠姬更是笑弯了腰。孙武严厉地说道：“这里是演武场，不是王宫。你们现在是军人，不是宫女。我的口令就是军令，不是玩笑。你们不按口令训练，这就是公然违反军法，理当斩首!”说完，便叫武士将两个宠姬杀了。
场上顿时肃静，宫女们吓得谁也不敢出声，当孙武再喊口令时，她们步调整齐，动作划一，真正成了训练有素的军人。孙武派人请吴王来检阅，吴王正为失去两个宠姬而惋惜，再没有心思来看宫女训练，只是派人告诉孙武：“先生的带兵之道我已领教，由你指挥的军队一定纪律严明，能打胜仗。”孙武没有说什么废话，而是从立信出发，换得了军纪森严、令出必行的效果。
五种分粥的办法
把社会财富比做一锅粥，一群人来分粥，可能有五种分粥的办法：
一、指定一个人全权负责分粥。但很快大家就发现，这个人为自己分的粥最多。于是又换了一个人，结果还是一样，负责分粥的人碗里最多最好。
二、大家轮流坐庄，每人一天。每个人一周里总有一天胀得嘴歪眼斜，其余六天都是饥饿难耐。这种方法不仅不能消除不公平，还造成资源的巨大浪费。
三、大家选举一个信得过的人。开始这位品德高尚的人还能公平分粥，但不久他便给拍马溜须的人和自己多分，分粥又变得不公平了。
四、成立分粥委员会和监察委员会，形成分权和制约。这样，公平基本做到了，可是由于监察委员会经常提出种.种质疑，分粥委员会又据理力争，等到粥分完毕，早就凉透了。
五、在没有精确计量的情况下，无论选择谁来分，都会有利己嫌疑。解决的方法就是第五种——分粥者最后喝粥，要等所有人把粥领走了，“分粥者”自己才能取剩下的那份。因为让分粥者最后领粥，就给分粥者提出了一个最起码的要求：每碗粥都要分得很均匀。道理明摆着——倘若分得不匀，最少的那碗肯定是自己的了。只有分得合理，自己才不至于吃亏。因此，分粥者即使只为自己着想，结果也是公正、公平的。
一些关系国计民生的社会公共行业的规矩，不仅要管社会公众，更要管住业内人，内外统一管理标准，社会生活才能有序而不致乱套。由于垄断着公共资源，“分粥者 ”就应当对行内外一视同仁，不得厚此薄彼。比如，每到春运和节假日，铁路售票窗口有时连一张票也买不到，但人们却可以很容易地从票贩子手里拿到高出票面价格一倍以上的票。票贩子的票有些就来自车站职工。“火车票就是我们的节日‘概念股票’，不搞白不搞。”一位铁路职工如是说。针对这种现象，我们的监督管理措施，就是让“分粥”者无权最先“领粥”。
上述五种分粥制度假设的前提是所有的“分粥者”个个都是自私鬼，没有一个是大公无私的。正因如此，他们一有机会便会“以权谋私”。美国《独立宣言》起草人之一托马斯·杰斐逊说：“自由的政府不是以信赖，而是以猜疑为基础建立起来的。因此，在权力问题上，不是建立在对人性的信赖上，而是要用法律加以约束，防止其行为不端。”所以制度至关重要，制度是人选择、交易的结果。好的制度清晰而精妙，既简洁又高效，令人为之感叹。
作为管理人员，我们更应该时时提醒自己，我们所制定的各种制度是否浑然一体，简洁高效，是否处在激励与制约之间的平衡点上。
洛克忠告的启示
疑问绝不止这一个。由于管理空间大、到访人流量大、业态复杂和注重访客体验等因素, 文化旅游地产项目的物业服务与普通商业地产项目大不相同。关于文旅项目的物业管理这个相对冷门的领域, 多的是你不知道的事——不同文旅项目的物业服务有何区别?文旅项目物业服务行业面临哪些挑战和机遇呢?
目前国内的文化旅游项目有三种主要的发展方向。第一种是主题乐园, 如迪士尼、海洋公园、珠海长隆乐园等;第二种是历史文化街区, 如成都的锦里和宽窄巷子、丽江古城区、乌镇等;第三种是现代文化街区, 如成都兰桂坊、华侨城创意文化园等。
有人说, 厦门的鼓浪屿不也是一个文化旅游项目吗?尽管鼓浪屿集中了观光、旅游、度假、休闲、娱乐、购物等这些不同的元素在项目中, 但它并没有经营管理的概念, 它是一个因历史因素而发展起来的文化项目, 但没有人主导或是经营。
因此, 一个文化旅游项目不应该只是处于被动式的状态, 而应该是主动式的, 管理者需要主动思考怎么去经营好、管理好这个项目。文化旅游的核心是主动创造一种文化符号, 再推销该文化和文化符号。
管控成本和服务品质并不矛盾
对于文化旅游项目的管理者来说, 成本管控和服务品质是一个两难的博弈。国内游乐园与迪士尼的管理成本相差五倍, 从正面来说, 是节省了成本, 创造了更大的利润。但是, 辩证地去看的话, 节省了成本, 是否就能够提供跟迪士尼同样的服务水平?
以日本东京迪士尼为例, 有时候白天下了两三场阵雨, 但每当雨停之后, 一大帮迪士尼的清洁员工就会拿着抹布去逐个地擦干园区里的椅子, 所以每当游客玩累了想坐一下, 椅子总是干干净净可以随时坐下的。反观国内的文化旅游项目, 在物业管理服务上能做到这么仔细的还是寥寥。高品质的服务使得东京迪士尼赢得超高的回头率, 进而实现了高利润, 这说明成本管控甚至盈利和服务品质并不矛盾。
经营好一个文化旅游项目, 不仅仅意味着提供一个地方给游客去玩去消费, 最重要的是确保整个项目提供的服务体验能够符合旅游者或者是购物者的心理需求, 只有这样, 才能最终带来客流和利润。
文化旅游项目物业管理服务的主要挑战
说到文化旅游项目物业管理服务面对的主要挑战, 从下面的“利益相关者关系图”就2能够看出一些门道。其利益相关者包括开发者、营运者、租户和游客这四方, 各方都有不同的利益出发点和不同的期望值:开发者希望获得高投资回报, 项目升值;营运者希望实现利润最大化, 拥有良好的口碑、形象等;租户希望项目客流和营业额足够多;而游客则希望整个环境、价格、档次、地理位置都能够带来最佳的旅游体验。
这四个不同关系方的利益诉求都有相互矛盾之处。比如开发者、营运者, 他们的目标是利润最大化, 但游客可能想要的是既便宜又好的服务, 他们的利益出发点就有了矛盾。因此经营管理文化旅游项目的最大挑战就是这四大板块所展现出来的矛盾, 具体可以分为四点:
第一, 开发者的预期。不少开发商在项目启动之初有着崇高的理想——“要建造一个全国最一流的项目!”——于是他们找国际一流的设计师去设计, 采用国外进口的硬件和材料, 找一流的施工单位去建造。但他们却往往轻视整个项目建设好以后的物业管理, 用二流的管理模式和团队来管理一流的项目。这样到最后, 无论前期设计、硬件多么先进, 项目也难以达到一流的水平。所幸, 经过仲量联行多年来对开发商的引导, 不少开发商已经开始注重这一点。
第二, 经营管理理念。关于整个文化旅游项目的经营管理, 开发商和营运者首先会想到要做一系列的推广活动, 吸引到人流后, 就可以通过卖门票、收租金、经营一些纪念小商品去增加收入。但问题是, 项目有了盈利以后, 开发商和营运者怎么处理这些盈利?是把盈利保留在公司账户还是把它重新放到这个项目进行投资呢?这就是关键。以前很多开发商往往会选择把盈利放在自己的口袋里, 不再进行二次、三次的推广和创新, 导致这个项目的人流逐渐减少, 营业额随之降低, 租户的租金也就流失了, 项目盈利于是大打折扣, 变成了一个恶性循环。
第三, 游客的素质。游客素质的高低会给文化旅游项目的物业管理造成比较大的影响。物业管理人员需要对游客进行正确的引导, 例如在东京迪士尼, 基本上看不到地面有垃圾, 有些国内的游客去了东京迪士尼之后, 也会主动地保持地面清洁, 这就是大环境对于游客起到的教育作用。
第四, 旅游旺季时管理资源 (人手及设备) 不足。例如, 长城每天只能接待几万人, 但国庆长假期间每天要接待十几万到二十万人, 这种短期剧增的人流量会对物业管理资源造成非常巨大的压力。
文化旅游项目物业管理实操关键点
如何克服文化旅游项目物业管理中的这些挑战?仲量联行根据多年经验总结出了三个主要的实操关键点:
第一, 还原管理 (Recovery Management) 。一个文化旅游项目如何在关门之后把整个项目还原成能够开门迎客的状态, 是一个很重要的课题。例如, 香港迪士尼乐园在关门之后的还原, 就包括大量的设备维护管理和大型清洁。在短短的几个小时里, 工作人员需要对使用一天后肮脏的洗手间进行清洁, 把所有的东西翻新, 对绿化进行维护, 更换消耗品。但最重要的关键点还是对以上各种工作的协调。
第二, 灵活组建管理团队。旺季时项目人流量可能比淡季时超出10倍、20倍, 这对管理资源造成的压力是巨大的。有一个处理方法就是在高峰期时, 吸纳一些当地的居民进行培训后让他们进入管理团队提供服务。仲量联行在三亚管理的一个文化旅游项目就采取了这种做法。
第三, 把管理隐藏起来。文化旅游项目想要突出的并不是物业管理, 而是这个项目的文化内涵。因此仲量联行在做文化旅游项目时的一个关键点, 就是把物业管理隐藏起来。譬如仲量联行在为一些文化旅游街区项目提供物业服务时, 找了专门的设计师去为这个项目进行配套设计, 包括街区服务员工的形象和街区设施的外观等, 使得他们跟整个项目的文化形象一致融合, 这样游客不容易察觉出周围有物业管理人员。
仲量联行深圳物业与资产管理部总监陈绮琪总结, 目前国内消费人群对于服务的要求有了“质”的转变, 在极短时间内就从过去的生存需求消费转变为体验式消费。因此, 专业的物业服务对于文化旅游项目来说十分有必要且作用巨大:它在运营阶段就能够体现出“市场定位”的功能, 而且优质的服务对项目的成功营运有巨大的促进作用。而与文化旅游产业的结合, 会带来物业服务上的不断革新, 促使从业人员采取定制化的服务方式和开拓多层次多业态的市场。
第一，观察这个企业任意一次会议
比如说随机推开会议室的门，进行原始会议语言的记录。看这个会议从头到尾有多少次提到部门，提到个人，还有多少次提到流程。企业开会往往是沟通问题、分析解决问题。问题出来的时候，如果这个企业很多次是在说某某部门这就是你的问题；老张、老王这就是你个人的问题。这个时候企业其实不是在把流程作为管理的对象，而是把部门作为管理对象，把个人作为管理对象。而如果这个会议当中谈到这个问题可能出现某某流程设计本身就有问题，我们怎么样从结构设计上就规避这个问题的再次发生。如果会议在这样开，这个企业的流程管理已经进入了它的日常生态。
第二，推开这个会议室的门，看是一个部门在开会，还是一个跨部门的小组在开会。
换句话说就是跨部门协同的工作方式在这家企业是否非常自然，非常常态。如果在这家企业所有工作的布置、跟进、跟踪都是以部门为单位。我们仍然说这家企业有很强的垂直部门管理的色彩，而如果说企业在做新产品上市流程的时候，在做研发流程的时候经常是一个小组坐在一起。这个小组的人员可能来自于客服，来自于生产，来自于财务，甚至来自于客户和供应商，当然也包含于来自销售部门和研发部门，这就是一个小组在工作，而不是一个部门工作完以后再甩给下一个部门。我们觉得这种协同工作是不是常态也是衡量一个企业流程管理是否好的一种观察模式。
第三，翻开大厚本的流程规范，找出随机一个流程询问这个流程谁负责。如果能说出某某人的话请他来，然后问他这个流程是你负责吗?这个流程怎么衡量它做得好还是不好?它的计算指标你清楚吗?为了达到这个绩效指标，你去协调流程上参与的一些部门和岗位，你能协调动他们吗?
如果这个流程的负责人(有的时候是所谓的负责人)说这个流程好不好没有什么标准，就是文本上定期做就可以了。这个流程要改进的话，我很难协调到其他部门。我可能要很费力才能推动他们来参加这个流程的讨论会。这个流程好不好跟我的绩效指标也没有什么关系，我的绩效指标，我的工资奖金是由我的直线经理决定的。他觉得我工作做得好，我的直线领导给我打的分高，我的绩效指标就高。跟这个流程没有什么关系。如果回答是这样一些负面的话，我们说在这个企业其实流程是没有人管的孤儿。
所以综合以上几点，我们说衡量一个企业流程管理的好不好，绝对不仅仅是看他的文本文件写得有多厚。
要举一个流程做得比较好的例子，我就讲我作为一位消费者的真实经历，也希望大家在生活当中多去观察一些实实在在的流程的例子。
我曾经到我使用的手机维修网点进行维修，一进维修的店面就看见一个非常大的欢迎牌，这个欢迎牌上写的是“客户关怀”，我觉得这个词很能体现流程的一个要素：流程为客户创造价值。价值是什么?是让这个客户到这里来感觉到受到一种关怀。至于说这个价值怎么体现的?我跟大家说一些细节。
比如说在等候排队的时候会在等候席位播放憨豆先生的喜剧片，这样很容易就打发时间。一个大的流程流转不是把损坏的手机下去交给技术人员，首先会交给一个语音很甜美的服务小姐。这位服务小姐会做这样几个事情：
了解你的手机哪里坏了，她进行一些初级的登记。然后把坏的、需要维修的部分拿到后台。她把她听到的问题描述录入到计算机里面，然后把剩下不需要维修的部分装在一个小袋子里交给你。
这样很多细节其实都有管理的精神在里面，比如她为什么不把需要我拿着的东西直接给我，而是装在一个袋子里给我?我想这也是关怀的一个表现。
同时在这个流程里面有流程不同岗位之间的工作安排，如果所有事情都交给技术人员去做，一个是会很占用他的技术资源的宝贵时间，把技术人员做的预派、拆装这种工作交给一个服务亲和的服务小姐来做。大家体会到这叫做流程中的活动以及活动间的关系，她的这个流程里面就是这样一个活动之间的关系。
我们把这个串起来，一个流程有六个要素。流程为他的客户，客户是谁?创造价值，这个价值是用什么样的流程输出来表现的?流程的输出是什么?流程的输入是什么?流程当中有哪些活动?以及活动与活动间的关系。
什么是 5S 管理
5S 管理起源于日本，是日本工业成功的管理方法之一，近年来在我国国内及东南亚地 区企业中比较流行，被许多成功企业所使用。5S 指清理(SEIRI)、整理(SEITON)、清洁(SEISO)、维持(SETKETSU)、素养(SHITSUKE)5 个项目，因五个日语的罗马拼音均以“S”开 头，因此简称为“5S”。5S 管理的思路和目的均十分简单而明确，它针对企业中每位员工的日常行为方面提出 要求，倡导从小事做起，力求使每位员工都养成事事“讲究”的习惯，从而为员工创造一 个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间环境。5S 的倡导者相信，保持企业环境的干 净整洁，物品摆放有条不紊、一目了然，能最大程度地提高工作效率和员工士气，并将资 源浪费降到最低点，最终达到提高整体工作质量和效率，从而增加顾客满意度与企业美誉 度，提升企业综合竞争力的目的。5S 管理具体各项内容如下：
1)清理：
内容：坚决清理不必要物品。将工作场所的物品区分为有必要与没有必要的，除了有 必要的留下来以外，其他的都清除或放置在其他地方。它往往是 5S 的第一步。目的：腾出有效使用空间，防止工作时误用或掩盖需要物件。实施步骤： ①全面检查自己工作场所及范围，明确所有物品。②制定分类标准，分类所有物品。将所有物品按不使用物品、很少使用物品、一般使 用物品、经常使用物品分类。③坚决清除不使用物品，将其他物品按照“最经常使用的物品放置于最容易取得的地 方原则”分类放置于指定位置。注意要领：检查要仔细、全面，包括所有可移动物品；物品的价值是指其“现有的使 用价值”，而不是其“原有的购买价值” ；清除要坚决、及时。
2)整理：
内容：合理放置必要物品。把留下来的必要用的物品分门别类依规定的位置定点定位放置，必要时加以统一标识。它是提高效率的基础。目的：使工作场所清楚明了、一目了然；创造出整整齐齐的工作环境；减少或消除“找 寻物品时间的浪费”。实施步骤： ①对可供放置物品的场所进行规划，划分成若干区域； ②将物品在上述区域摆放整齐； ③必要时还应将区域及其物品类别进行标识。注意要领：首先考虑通道的畅通及合理；尽可能将物品集中放置，减少物品的放置区 域；采用各种隔离方式隔离放置区域，合理利用空间；尽可能将物品隐蔽式放置；大量使 用“目视管理”，标识要清楚明了，能够让任何人都能简单查找。补注：目视管理即通过视觉导致人的意识变化的一种管理方法，强调使用颜色，以达 到使用者“一目了然”的目的。
3)清洁：
内容：彻底清洁工作场所
内物品，防止污染源(污迹、废物、噪声)的产生。
102
目的：保持干净、明亮的工作环境，并杜绝污染源的产生，以保证员工、顾客产生愉快 心情。实施步骤： ①划分员工清洁责任区域； ②执行例行清洁，达到“四无标准”(无废物、无污迹、无灰尘、无死角)； ③明确污染源，采取措施杜绝或隔离。注意要领：责任区域的划分应包括室内室外，员工负责区域之中及之间无死角；清洁 应自上而下，按步骤进行；清洁工具应常备、齐全；清洁工作应日常化、制度化。通过清 洁的过程，使员工更熟悉物品及其位置。
4)维持：
内容：将上述 3S 实施步骤制度化、规范化，并辅以必要的监督、检查、奖励措施。目的：通过强制性规定，培养员工正确工作习惯，长期维持并保留以上 3S 成果。实施步骤： ①将以上 3S 步骤制定标准工作文件； ②设立要求标准，制定奖罚办法； ③定期检查； ④严格执行奖罚办法。注意要领：将“上班 5S 三分钟，下班 5S 三分钟”列入制度中；标 准的制定应明确，使新进员工能够很快理解并执行；由高阶主管带头坚持执行标准，并亲 自定期检查，以带动全员重视；实际奖励与实际惩罚并重，严格推行，并及时展示 5S 管理 正面效果。
5)素养：
内容：采取各种方式，使每位员工养成良好的职业习惯，并严格遵守企业规则，培养 员工主动、积极、向上的工作态度和状态。目的：培养出具有良好职业习惯、遵守规则的企业员工；营造企业氛围，培养员工团 队精神。实施步骤： ①召开员工会议，由员工讨论议题，提出操作制度及标准； ②实行强化周、强化月活动。注意要领：对各项活动的实施要激发员工的参与热情；可采取的措施包括制订服装、仪容、员工证标准；制订共同遵守的有关规定、规则；制订公司员工礼仪手册；新员工培训；制 订各种精神提升活动(早会、礼貌运动等)；组织集体活动。补注：员工良好的职业素质包括尊重他人、爱护公司财物、遵守企业制度、有强烈的 时间观念、待人大方得体、保持长期的学习态度、真诚等。
103
管理就是管理者在特定的环境下，通过计划、组织、领导和控制等环节来协调组织所拥有的资源，以期更好地达到组织目标的过程。管理的基本特征：1）管理事宜管理者为主体进行的活动2）管理活动是在特定环境下进行的3）管理采用的基本措施是计划、组织、领导和控制这四项基本活动4）管理是为实现组织目标服务的5）管理需要有效地协调和配置组织资源6）管理是一个过程。
2、管理的四种职能：计划、组织、领导和控制。
3、管理的二重性：一方面管理是与人类的生产活动相伴而生的活动，也是社会公共生活的产物，同时也是与人类的社会生活相伴而生的。
管理的这种与社会生产和公共生活的相伴而生性称为管理的自然属性。另一方面管理是在特定社会经济政治关系中进行的，因此管理的社会历史性质无疑是由不同社会中占统治地位的社会经济政治关系决定的。管理的这种特殊性使得管理具有特定社会历史性质，具有特定的目标和价值取向，这就是管理的社会属性。管理的自然属性表明管理普遍存在于一切社会协作生产和社会公共生活的过程中，管理具有自身的一般规律，管理活动和方法具有可学习和借鉴性。管理的社会属性表明管理总是在一定生产关系下进行的，体现着一定的统治阶级的一直。
4、高层管理者通过制定战略和控制资源确定总体方向（计划28%组织36%领导22%控制14%）中层管理者注意日常的管理事务，在组织
中起承上启下作用（计划18%组织33%领导36%控制13%）基层管理者（计划15%组织24%领导51%控制10%）高层管理者花在计划、组织和控制职能上的时间要比基层管理者多，而基层管理者花在领导职能上的时间要比领导多。
5、小企业管理者要花大量时间处理外部事务寻求新的生意机会，以促进变革；大企业管理者主要关心的是企业内部事务。与大企业的管
理者相比，小企业管理者更可能是一个多面手。他的工作综合了大公司总裁的活动和一线监工的日复一日的活动。大企业管理者从事的是结构化和正规化的工作。而小企业管理者从事的是非正规性的计划不大可能是一种仔细协调的过程，组织结构的设计也不那么复杂，控制更多地依靠直接巡视。
6、管理者应具备的技能1）技术技能2）概念和决策技能3）人际和沟通技能。
7、管理方法1）行政方法2）经济方法3）法律方法4）伦理方法5）数学方法。
8、霍桑试验：第一阶段工厂照明试验；第二阶段继电器装配室试验；第三阶段访谈调查；第四阶段接线工作室试验。霍桑试验使梅奥认
识到物质条件和生理因数会影响人们的生产效率，但人的心理、人际关系和社会环境对生产效率影响更大。他的主要学术思想1）工人是“社会人”2）企业中存在“非正式组织”3）重在提高人们满足感的领导方式。
管理过程学派是以管理活动基本程序、职能为研究对象的管理学派，创始人是法约尔。
社会系统学派从社会学角度研究各类组织，他们认为组织是一种社会系统：人是社会关系的载体；社会系统是人们在意见、力量、愿望以及思想等方面的协作体系 创始人巴纳德。
决策理论学派代表人物西蒙，西蒙认为管理的本质是决策，决策的过程四个主要阶段1）收集情报资料2）分析、设计和制定可能的行动方案3）根据决策标准、当前情况对未来作出预测，从已制定的方案中选择一个方案；4）对已选择的方案及其实施进行评价 系统管理学派把所有事物视为系统
社会技术系统学派强调生产第一线和基层管理工作
经验主义学派该学派通过研究管理经验，总结成功的经验、方法，从而对管理人员进行指导和帮助。该管理学派认为管理者的主要任务是寻找仿效的模样
管理科学学派认为管理科学在思想上和运筹学一致。在多数情况下研究的不是管理本身，而是解决管理问题的数学方法和技术手段。经理角色学派 对经理人员实际工作的考察，是对经理人员的主要职责总结。
权变理论学派 主要研究领域是组织结构和领导方式。
9、计划职能其一是指计划管理工作。其二是指以规划、预算等体现的计划形式。
10、计划的编制方法1）综合平衡法2）滚动计划法3）线性规划法4）网络技术发5）计量经济法
11、目标管理即以被管理的活动目标为中心，通过把组织的任务转化为具体目标以及目标的制定、实施和控制来实现组织最终目的的现代
勇往直前的源动力在哪儿
人生不如意事十之八九，不管碰到什么困难，只要你的目标明确，你就应该自己说服自己，自己激励自己，而不应该寄希望于向别人倾诉，那样根本不可能真正解决问题。
我自己就有这个体会。冰箱项目刚开始上马的时候我们什么都没有，找别人，人家不但不会鼓励你，反倒会泼冷水。因为那时这个厂亏损很严重，又要贷款几千万，什么时候能还上？人家可能认为你1000年也还不上。那个时候怎么办？因为我们自己坚信这个方向是对的，就坚定不移、义无反顾地做下去。
20世纪90年代初海尔工业园在上马的时候，是全国家电行业第一个工业园。当时我们账面上可支配的资金只有8000万，但是投资需要15亿，在贷款2亿之后银行就不再放贷了，那个时候真的是找谁都不行。怎么办？就是因为坚信改革开放到了这个份儿上一定会有机会，这个工业园建起来一定是我们一个新的跨越，我们咬住牙不但找到了机会建成了工业园，而且锻炼了一支队伍。
《圣经·新约全书》上有一句话叫作：“出路绝了，却非绝无出路。”意思是任何时候只要有坚定的信念，不放弃，你一定能找到出路。我觉得我们很多同志都要提高这种心理的耐受能力，有的人往往遇到一点困难就垂头丧气，就觉得天都要塌下来了，就想跟别人唠叨一下，或者找一些借口。其实借口没有任何作用，因为借口无助于问题的解决。
美国汽车大王福特有一段自述讲得非常好。福特少年非常不幸，12岁时母亲病逝，但是母亲的一段话成为他创业的不竭动力。他母亲告诉他：“你必须去做生活给予的不愉快的事，你可以怜悯别人，但你一定不能怜悯自己。”
我所要表达的意思，就是希望每个人能够具备自驱力。
所有机会是靠自己争取来的
1966年，我上高中的时候，所在的学校是山东省的重点中学。本来是很好的学习环境，但遇上特殊年代，到处停课、闹革命。本来目标是考上一所好的大学深造，但遇上大学长期不招生。突然梦想没了，目标也没了，然后所有的同学一部分上山下乡，一部分支援边疆，还有的就到了工厂。
我算是比较幸运的，到了工厂，但是不管到哪儿都是到最底层。那个时候有句话，说我们这批人是“文化大革命”的实验品，社会上的处理品。大家都感觉非常不幸。但正是因为到了社会最底层，从底层干起，我觉得这反倒成为我今天最宝贵的财富，这个经历可能比单纯的学历更重要。那个时候没人理你，就像美国人说的蘑菇定律一样，被放在最阴暗的角落，所有机会都靠自己来争取。
比如，当时虽然没有全日制大学，但青岛市还有所业余大学，我就努力去考，考上了这所业余大学，上了四年。那个时候非常艰苦，每天晚上蹬着自行车跑很远的路，酷暑寒冬，始终坚持，但我没有什么怨言，是我自己争取的，因为我学到了知识。除了业大，我学习的另一个途径是书籍，但那时青岛市的新华书店还不像现在，当时书店在中山路，非常小，整个书店除了马克思、恩格斯、列宁、斯大林、毛主席的书外，几乎没有任何其他的书，想看其他方面的书，要自己去借。
当然有一些国外的文学作品，像巴尔扎克、雨果、契诃夫、狄更斯的等，都是千方百计去找来看，而且要赶快看完。不像今天，有的人很多书放在眼前，读书的机会很多，反而懒得去读。也许只有争取来的机会才更加珍惜，因为借给你书的人，害怕书有遗失或者出问题，必须得三两天就看完，所以就要集中精力地赶快看。也正是因为这样，我看了很多的书。那个时代只要能找到的中国古典文学、史籍都努力去读，像范文澜的《中国通史简编》更是当教科书一样看了好几遍。这些经历都对我当时及以后认清及做对、做好很多事情起了非常大的作用。
所以，我觉得珍惜机会非常重要。现在有很多年轻同志大学毕业之后来到企业，认为得到的一切都是应该的，只想自己应该有更高的职位和待遇，这是不可取的，应该想到，我在这个职位上不是我自己应该得到多少好处，而是由于责任重大应该为所有的员工负责，为他们创造更好的机会。其实许多管理人员应该认真想一想，自己在物质上得的不算少，不应在这方面无止境地追求。就像德国哲学家叔本华所说的，“我们很少想到我们有什么，可是总想到我们缺什么”。
对很多年轻的同志，我觉得应该更好地提高自己在这方面的素质。这也就是我们现在要做自主经营体的一个原因。因为过去的职业升迁路线，在传统的正三角的组织体系下很多不胜任的人提升到了比较高的职位。现在做倒三角就是要大家从基层自主经营体做起，由此锻炼真正的才干，体现出自己应有的价值。记得印度教圣典《薄伽梵歌》有句名言：“人不应为了外部的赞誉而工作，因为工作本身就是奖赏。”只有达到将工作本身看作奖赏的境界，才会珍惜乃至敬畏自己的工作机会、工作职位。
之所以用了这么长时间说这方面的事情，是因为这对于激发我们的自驱力非常关键，因为自驱力来自人的内心，如果内心不能做到这一点，自驱力就很难实现和持续。
不是卖产品而是卖信誉
要做到这一点，直销是很好的手段，卖一台产品赢得一颗心。从销售、安装等过程就要做到这一点，通过宣传使所有潜在消费者变成实实在在的消费者，再变成我们的宣传者。
任何一个响的牌子，必须靠最优的系统来保证，精细化、质量好是整个系统的表现结果。我们每时每刻都要做到比竞争对手更好。
目前，我们的优势是产品品牌有相当的影响力，不利因素是我们的某些产品的问题解决远离了竞争对手。要研究在产品性能、技术储备上怎样战胜对手，做到贴近用户、贴近市场。
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