土地管理法律法规（推荐8篇）
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、市场价格是以价值为基础，并通过。A：市场供求关系形成 B：评估机构评估确定 C：政府机构决定 D：成本核算形成 E：土地
2、采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出。【2002年考试真题】 A：0．5个百分点左右 B：1个百分点左右 C：2个百分点左右 D：标准未规定 E：时间因素
3、标定地价在划拨土地使用权转让、出租、抵押时是确定的标准。A：补交出让金 B：抵押额度 C：地价 D：地租
E：时间因素
4、某企业自建一厂房，建筑面积5000，造价2500万元，预计使用年限为30年，残值为500万元，则该厂房在第10年年末账面价值为万元。A：1667 B：2400 C：1833 D：1167 E：土地
5、《耕地占补平衡考核办法》规定，经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核内完成补充耕地义务的，列入耕地占补平衡的考核范围。其考核为（）。A．上年十月一日至本年九月三十日 B．上年十一月一日至本年十月三十一日 C．上年十二月一日至本年十一月三十日 D．本年一月一日至本年十二月三十一日
6、农用地利用的方式主要是采取__的方式。A．转让 B．出让 C．行政划拨
D．土地承包经营
7、土地使用权的转让应当签订__。A．转出合同 B．转入合同 C．转交合同 D．转让合同
8、某城市二级住宅用地平均容积率为2．0，以楼面地价为标准的基准地价为1200元／平方米．现有一宗住宅用地位于二级地，其容积率为4．0，除容积率外无须进行其他修正，则该宗住宅用地楼面地价最可能为元／平方米。【2009年考试真题】 A：950 B：1200 C：1300 D：1500 E：时间因素
9、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定，下列各项中，（）属于对土地价格的设定。
A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项 B．估价期日
C．估价机构对估价结果有解释权 D．估价结果的法律责任
10、由于规划政策的作用，地价曲线成为。A：由市中心向郊区渐降的平滑曲线 B：一个起伏的、不连续的折线
C：一个以Y轴为中心对称起伏的曲线
D：一个随着距市中心的远近，由低而高的平滑曲线 E：时间因素
11、根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。A．最差 B．最低 C．居中 D．最高
12、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素
13、房产测量中以作为评定精度的标准．【2007年考试真题】 A：真误差 B：粗差 C：中误差 D：相对误差 E：土地
14、稿酬、劳务报酬等其他所得适用的税率是__。A．超额累进税率 B．比例税率 C．实际税率 D．定额税率
15、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。A：最有效使用 B：需求与供给
C：报酬递增、递减 D：预期收益 E：时间因素
16、土地价格高低取决于可以获取的__高低。A．价格 B．价值 C．地租
D．劳动产品
17、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的对比较案例估价期日进行修正。【2009年考试真题】 A：全国综合地价指数 B：该市综合地价指数 C：全国写字楼地价指数 D：该市写字楼地价指数 E：时间因素
18、某一开发区于2001年11月成立，当年取得生地2平方千米，2002年11月对该开发区进行开发配套建设，开发期为两年．现采用成本逼近法评估该开发区内某一工业用地时，土地取得费的计息期为年。【2004年考试真题】 A：1 B：1．5 C：2 D：3 E：时间因素
19、因为土地具有__优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。A．价值 B．使用价值 C．区位 D．成本
20、目前我国经济适用房和廉租房项目用地的获取方式以为主．【2007年考试真题】
A：行政划拨 B：招标出让 C：拍卖出让 D：挂牌出让 E：土地
21、基准地价是一定条件下的土地使用权价格，下面的（）符合基准地价的条件设定技术要求。
A.未来某一时点 B.完整权利状况下 C.平均容积率下 D.平均开发程度下 E.最佳利用方式下
22、在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是。A：平方法 B：立方法 C：净计法 D：加总法 E：合法性
23、在土地增值额扣除项目中，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的__以内计算扣除。A．5% B．10% C．15% D．20% 24、1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税的计税依据是房产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。A．10%～30% B．20%～30% C．15%～30% D．10%～25%
25、运用市场比较法的直接比较法是以为基准，将交易案例与其逐项比较，经过修正计算得到比准价格．2009、【2002年考试真题】 A：待估宗地 B：某交易案例 C：类似宗地 D：标准宗地 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或个人使用，但使用期限最长不能超过__。A．15年 B．30年 C．50年 D．60年
2、影响土地利用的自然因素包括__。A．人口 B．制度 C．水文 D．气候 E．植被
3、在统计中，众数是。
A：一种统计意义上的平均数
B：分布数列中处于中点位置的数值 C：一种位置平均数
D：分布数列中出现次数最多的数值 E：去掉最大值和最小值后的平均数
4、土地价格是由三者互相作用、互相影响形成的。A：土地的效用 B：交易心理 C：经济形势 D：相对稀缺性 E：有效需求
5、下列关于划拨建设用地使用权转让的条件，正确的是。
A：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金
B：划拨建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办建设用地使用权出让手续，由出让方缴纳出让金 C：划拨建设用地使用权，对不具备出让条件的土地，不可转让
D：划拨建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家 E：划拨建设用地使用权由出让方缴纳出让金
6、证券市场的主体包括__。A．证券发行人 B．投资者 C．中介机构 D．证券持有人 E．监管机构
7、替代原则可以在估价方法中得以应用。A：路线价法 B：市场比较法
C：基准地价系数修正法 D：收益还原法 E：土地
8、土地利用规划常用的研究分析方法中，属于统计分析的有__。A．定性分析
B．频数和频率分析 C．回归分析 D．集中量数分析 E．空间模型分析
9、土地开发费一般包括。A：基础设施配套费 B：公共事业建设配套费 C：小区开发配套费 D：拆迁安置补助费 E：土地
10、按土地权利的不同，地价可分为。A：所有权价格 B：使用权价格 C：评估价格 D：抵押权价格 E：纪念馆
11、在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是。A：企业用地 B：煤矿用地 C：仓储用地
D：批发零售用地 E：商务金融用地
12、城镇土地分等的对象是__。
A．城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地 B．土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地 C．城市市区、建制镇镇区土地
D．城镇建成区和近郊区范围的土地
13、土地管理的职能包括。A：计划 B：组织 C：指挥
D：协调与控制 E：出让
14、下列关于国有土地所有权权能，错误的是__。
A．土地所有者代表依法将国家土地所有权的全部权能让与土地使用者
B．国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将建设用地使用权让与土地使用者
C．国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权
D．县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益
15、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。A．成本 B．潜力 C．价值
D．使用价值
16、城镇土地的主要功能是。A：土地承载能力 B：城市集聚
C：提供活动场所 D：社区服务
E：提供社会增值
17、土地登记的最小单元是。A：宗地 B：街坊 C：街道
D：居民小区 E：35％～50％
18、商品市场包括__市场。A．消费品 B．资金 C．生产资料 D．交通
E．无形产权转让
19、营销分析是运用__技术，把不动产市场分组，从中选取需求空间较大的对象群，根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。A．市场营销 B．市场策划 C．市场预测 D．市场细分
20、下列指标中，可以用来衡量土地利用集约度的指标有。【2007年考试真题】 A：人均建设用地 B：容积率
C：建设用地总量 D：地均GDP E：人均GDP
21、《基本农田保护条例》规定，基本农田保护实行的方针。A：全面规划 B：合理利用 C：用养结合 D：严格保护 E：占补平衡
22、会计的基本职能是__。A．会计核算 B．反映和监督 C．会计分析 D．会计决策
23、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，拥有农用地转用和土地征收审批权的部门是。A：国务院 B：省人民政府 C：自治区人民政府 D：直辖市人民政府
E：国务院国土资源管理部门
24、需要结合土地用途才能确定其对土地价格影响方向的因素有。【2009年考试真题】 A：交通管制 B：社会治安 C：铁路
D：流动人口 E：经济形势
25、企业在生产经营期间按面值发行债券，按期计提利息时，可能涉及的会计科目有。
土地法是我国社会主义法律体系中一个独立的法律部分, 是国家重要的法律之一, 是加强对土地管理工作的重要依据。随着我国社会主义市场经济的建立和发展以及土地市场的建立, 迫切需要不断完善的土地法制建设, 以强化依法管理土地, 推动土地管理全面改革的深化有重要意义。土地法是以调整土地为客体而形成的各种社会关系的法律规范的总称。具体讲, 土地法是国家制定或认可的, 由国家强制力保证实施的, 以法律规范来调整人们占有、使用、利用、规划、保护、开发、整治和管理土地等活动中所产生的各种土地关系的法律关系总称。
一、土地法调整的内容及其社会关系
土地法是以调整土地关系为内容的法律规范, 如基本农田保护法、土地复垦法、土地交易法、土地承包法等等。土地法首先对土地财产关系加以规范, 形成了土地所有权制度、土地使用权制度、土地交易制度、土地相邻权制度等。为了实现国家对土地的管理, 土地法还规定了一系列行政性法律规范, 如土地征用制度、土地划拨制度、土地利用规划制度、土地登记制度、上地税收制度等。
土地法既包括实体法规范, 又包括程序规范。土地法的内容主要是由针对土地而形成的各种实体法规范构成的, 用以调整土地所有者与非所有者的权利和义务关系、土地所有者与土地使用者的权利和义务关系、国家各级土地管理机关与被管理者的权利和义务关系。同时, 土地法亦规定若干程序法规范, 用来调整土地权属登记、建设用地规划、土地评估、土地纠纷处理等活动中的权利和义务关系。
土地法既包括强制性规范, 又包括任意性规范。土地作为一项关系国计民生的生产资料和生活资料, 其重要性和稀缺性决定了对其进行调整的土地法规范大部分具有强制性的特点, 即一定的法律事实出现以后, 便引起相应的法律后果, 当事人不得自行改变或者通过约定加以改变。另一方面, 由于土地法还调整平等主体之间针对土地发生的财产关系。因此, 土地法中的某些规范是带有任意性的, 即允许平等主体之间就土地使用权转让、出租、抵押、承包等行为进行合法约定。
土地法的调整对象是以土地为客体而产生的各种社会关系。主要包括因国家和农村劳动群众集体组织拥有土地所发生的土地关系;因利用国有的或集体所有的土地所发生的土地使用关系;因国家对土地资源进行管理和保护活动过程中所产生的土地管理关系等。可见土地法所调整的社会关系中, 都涉及与土地有关的问题, 有的是直接以土地作为这种土地法的全部内容都与土地直接相关, 这是土地法的本质特征。由此决定了土地法与其他法律部门的根本区别在于土地法的调整对象是土地关系, 即以土地为客体所形成的各种社会关系。有的是直接以土地作为这种关系的客体, 如土地的所有关系和使用关系;有的是间接以土地作为关系的对象, 如土地管理关系, 因这种关系的直接客体是管理行为, 而这种管理行为的对象才是土地。
二、土地法的调整对象及其具有的特征
㈠土地法的调整对象土地法调整的平等主体之间的民事法律关系具有下列特征:一是这些民事法律关系属于财产关系的范畴。土地法加以调整的以土地为客体的民事法律关系, 包括土地所有权关系、土地使用权关系、土地相邻权关系、土地承包经营权关系、土地使用权转让、出租和抵押关系、土地承包经营权转让和转包关系。这些民事法律关系是针对土地而形成的物权关系和债权关系, 前者反映了静态的土地权利归属, 后者则反映了动态的土地权利交易, 两者均为财产法律关系。二是这些民事法律关系的主体彼此处于平等地位。在土地财产法律关系中, 主体之间如转让人与受转让人、出租人与承租人等并不存在领导与被领导、管理与被管理、监督与被监督的纵向社会关系, 而是彼此地位平等的横向社会关系。三是这些民事法律关系是在当事人自愿的基础上产生的。在土地财产法律关系中, 当事人之间以自愿为基础, 通过一致的意思表示, 确定相应享有的权利和彼此承担的义务。任何一方不得将自己的意志强加于另一方, 否则, 这类财产法律关系便不能发生。例如, 土地使用权的转让、出租、抵押, 土地承包经营权的转让、转包等, 均须由当事人双方自愿协商一致, 才能确立起相互间的财产关系。四是这些民事法律关系一般都是按照等价有偿原则确立的。在土地财产法律关系中, 当事人双方的经济利益是各自独立的, 因此, 发生土地征用、土地使用权、承包经营土地使用权交易时, 必须按照等价有偿原则确立双方的权利与义务。
㈡土地法调整的管理者与被管理者之间的行政法律关系一是这类土地行政法律关系的主体之间处于不平等的地位。土地行政法律关系的一方是国家各级土地行政管理机关, 处于管理者的地位, 而另一方则是土地所有者和土地使用者或其他违法行为人, 处在被管理者的地位。二是这类土地行政法律关系的发生不取决于被管理者的意志。土地行政管理机关是国家依照行政管理的客观需要而设立的, 行使国家赋予的行政管理权。因此, 由土地行政管理机关的管理行为所发生的土地行政法律关系, 取决于该机关代表的国家意志和社会公共利益, 不需征得被管理者的同意。三是这类土地行政法律关系在内容上不是等价有偿的。土地行政管理机关在行使管理职权时依法所提出的权利要求, 如要求土地所有权人或土地使用权人办理登记, 要求违法行为人拆除违法占用土地上的建筑物等, 都具有强制性, 被管理者对此有服从的义务而没有要求给付代价的权利。
三、土地法的调整方法
土地法的调整方法决定于土地法的调整对象。土地法的调整对象分为两大类:一类是平等主体之间的土地财产法律关系, 另一类是土地管理机关与被管理者之间的土地行政法律关系。对这两类不同的调整对象, 应当适用不同的调整方法。
㈠民事调整方法它是指在调整土地财产法律关系时适用的平等、自愿、等价、有偿的法律调整手段。这些调整手段表现为:一是在土地财产法律关系中, 不允许主体任何一方享有超越他方地位的特权, 双方法律地位完全平等。二是设立、变更和终止土地法律财产关系时, 应当根据双方当事人的自愿, 不许任何一方向他方施以强迫和干涉。例如, 出租土地使用权时, 出租人或承租人均不得凭借其经济优势强迫对方接受自己单方提出的条件。三是在具体土地财产法律关系的内容方面, 双方当事人应按照互利、互惠、等价、有偿的原则, 设立双方的各自权利与义务, 不允许一方违背对方意愿, 无偿获取土地利益或者进行显失公平的土地使用交易。
㈡行政调整方法它是指在调整土地行政法律关系时适用的管理、监督的法律调整手段。这些调整方法表现为:一是在土地行政法律关系中, 土地行政管理机关有权依法对被管理者进行监督和约束, 被管理者不得拒绝接受。二是土地行政管理机关有权根据国家和社会公共利益的需要, 命令或指令被管理者从事某些行为或限制其从事某些行为, 被管理者必须服从。三是土地行政机关依照行政职权要求被管理者从事某些行为时, 不必给付任何代价。
四、土地法调整土地时涉及与其他法律之间的相互关系
土地法只是我国社会主义法律体系的一个组成部分, 而调整土地法律关系, 涉及社会生活的各个方面。因此, 在我国其它法律中, 都能找到与土地有关的法律规范。但是这些法律规范仅仅规定了土地制度某一方面的法律要求, 因是不系统、不完整的土地法律规范。土地法根据其调整对象的特殊性, 将散见在其它部门法中的土地法律规范集中起形成一个体系完整、内容全面的基本法, 从而完善对土地关系的法律调整。因此, 土地法与其他法律部门的关系作为我国社会主义法律体系的一个组成部分, 土地法与其它法律都是建立在社会主义经济基础上的。因此, 土地法与其它法律具有多方面的内在联系, 具有共同的任务。但是, 因调整对象不同, 又使土地法与其它法律有着明显的区别。
㈠土地法与宪法关系宪法作为国家的根本大法, 是包括土地法在内的全部法律的立法基础, 具有最高的法律效力。《宪法》中关于土地所有权和使用权制度的规定, 关于合理利用和保护土地的规定, 都是土地法应当遵循的基本原则。宪法关于土地制度的原则规定, 又是通过土地法的具体规范加以贯彻和实现的。
㈡土地法与民法关系在我国众多的部门法中, 土地法与民法有着最为密切的关系。民法中关于民事主体资格、民事法律;行为和代理、财产所有权、财产使用权、债权、民事法律责任等制度, 都是土地法所应适用的。调整土地关系涉及上述内容时, 必须按照民法的相关制度办理。
㈢土地法与行政法关系行政法的调整对象, 是国家行政机关在实现管理职能的过程中所发生的社会关系。在调整土地关系时, 许多调整手段涉及行政法领域的问题。例如, 土地行政管理机关的职权确定、土地权属登记、土地利用规划、土地使用权交易市场的管理, 对违反土地法行为的行政处罚等, 都离不开行政法的基本原则。
㈣土地法与刑法关系刑法是规定适用刑罚制裁犯罪行为的法律规范。运用刑事处罚手段处理侵犯土地权利人的犯罪行为是对土地侵犯行为的最严厉制裁, 也是对土地权利人的最有力的保护措施。因此, 在制裁土地违法行为人时, 对需要适用刑事处罚手段的, 必须按照刑法的有关规定处理。
㈤土地法与诉讼法关系我国的诉讼法分为三类:民事诉讼法、行政诉讼法与刑事诉讼法。这三类诉讼法分别从司法方面保证民事法律、行政法律和刑事法律的正确实施。土地法中所规定的保护土地权利人、制裁违法行为人的民事责任、行政责任和刑事责任的实施, 与民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼密切关, 需要分别适用民事诉讼法、行政诉讼法和刑事诉讼法。
摘要：我国是一个农业大国，随着国家对农业生产的政策和农业的发展重视度的提高，在提升农业生产经济的同时也出现了一些土地纠纷的问题，各个地区每年关于土地纠纷的信访事件越来越多，为了解决土地纠纷，提升农业生产效益，需要针对现阶段的土地纠纷问题进行类型分析和对策处理，针对性地进行解决。本文对农村土地纠纷的特点和处理的对策进行了研究。
关键词：土地纠纷;特点;对策
中图分类号： D922.3 文献标识码： A DOI编号： 10.14025/j.cnki.jlny.2016.02.019
国家对农村土地种植方面制定了很多政策，比如取消农业税，发放种粮补贴和良种补贴等，农民对于土地种植的热情增加。农村土地种植直接关系着农村的经济发展，但是土地纠纷问题对于农村建设造成了很大的负面影响，因此需要妥善的处理土地纠纷问题。
1 当前农村土地纠纷的类型
1.1 家庭式承包经营产生的纠纷
在土地改革之前很多农民认为种地难以谋生，将土地承包给村里或是其他承包人，但是一些惠农政策推广后一些农民想要要回土地重新种植，少部分的农民擅自将土地荒弃，村干部将土地安排给其他人耕种，当土地增值后弃地者又想要回土地，关于此类的问题纠纷非常普遍。很多农民对于土地承包的相关法律政策问题理解有偏差，往往重视自身的利益，在改革之前不重视土地的耕种，土地改革后看到利益了又强烈的想要承包土地，一些家庭由于分家等原因造成了土地承包权的变更问题等。
1.2 集体土地承包经营产生的纠纷
从信访纠纷的问题类型汇总上看，主要有以下几点纠纷类型。一是一些村集体没有按照土地政策規定进行发包，引发群众不满;二是土地改革后，土地耕种增值，发包方在合同到期之后想要提升承包费用重新发包，而承包人则要求原价继续承包;三是村干部单方面的制定承包费用，发包方想要提升承包标准;四是承包合同未到期，但是由于某种原因导致一方想要终止合同而产生的纠纷。
1.3 土地流转纠纷
土地流转造成的纠纷主要来自于承包合同的问题，流转合同内容中有不完善、不规范、执行双方对合同内容理解有误等引发的流转纠纷;流转方单方提出增加承包费用或是其他终止流转合同引发的纠纷;以村集体的名义对外承包土地，当合同到期时农民无法收回土地，承包方要继续承包却无法达成一致的意见导致的流转纠纷。
2 导致土地纠纷问题出现的原因
2.1 经济利益
各项惠农政策的出台，使农村土地种植的经济效益增加，农民种植土地的热情高涨，由此而来的土地纠纷便会增加，信访成为了农民解决纠纷问题的首选方法，很多信访提出的问题过于随意，农民不考虑政策和法律的规定，仅仅按照自身利益而引发纠纷，使得土地纠纷问题偏多。
2.2 法律意识淡薄
很多村干部和农民对于土地流转、种植方面的法律知识了解不够，法治观念不强，一些村干部在处理土地问题时会侵犯农民的利益，引发农民的不满，或是调解人没有按照法律规定及时的调解纠纷。一些农民越级上访，农民对于相关的法律了解过少，存在着无理纠纷或是由于自身错误造成纠纷问题等。
3 农村土地纠纷调解的对策
农村土地纠纷的问题直接关系着农村土地种植的经济效益和农村的发展，对于推进我国新农村建设非常重要，面对农村土地纠纷问题，需要按照本村的特点，依据法律和政策规定，公平、公正的处理，从而有效的化解纠纷，解决问题。
3.1 依法解决
在面对土地纠纷时，一是要按照法律政策原则进行积极调节，要认真执行《土地承包法》、《合同法》等法律规定，保护农民和承包人的合法权益;二是要减少问题纠纷带来的后果，在稳定现有承包合同的前提下调节纠纷，避免引发新的土地纠纷，在完善土地承包时要明确承包责任和合同细则，避免再次出现合同纠纷;三是要坚持民主的调节办法，在出现纠纷时，需要尊重双方的意愿，保障双方的合法知情权、参与权等，争取在基层处理问题。
3.2 妥善处理各类纠纷
针对纠纷的类型选择合适的调解办法，将纠纷所造成的影响降到最低。对于依法签订土地承包、流转合同的要依法保护承包人的权益，从实际情况出发，依情节进行解决，比如遇到了增人不增地的情况，可以通过依法开垦的方法或是预留地进行土地增加;当遇到机动田管理不规范的情况，需要对发包承包的情况进行一次性的清理，按照法律规定进行机动田的发放，保证农民的合法权益，承包期限不能超过三年，对于违规承包的合同要及时废止，及时返还给种植农户。
3.3 提升法律意识
在对土地进行流转和承包时，要让双方对合同细则进行准确理解，将合同中的每一项细则严格的落实;普及相关的法律政策，让农户对法律知识有更多的了解，避免由于法律意识淡薄出现纠纷;加强村干部的法律知识培训，让村干部在纠纷调解中更加顺利、更加有原则。
4 结语
农村土地纠纷影响着农村经济的发展和稳定，面对各类纠纷问题，要对问题的类型进行汇总和原因分析，按照法律规定和政策原则等进行纠纷的解决。最大化的保护农户和承包人的合法权益，妥善的处理土地纠纷问题，从而提升农村土地种植的经济效益。
参考文献
[1]韩冀.当前农村土地纠纷的特点与对策[J].农村经济与科技，2014，（06）.
[2]郝志中.当前农村土地纠纷及调处对策[J].地方财政研究，2014，（10）.
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30％，假定综合还原率为7％，总建筑面积为30000平方米，可出租率为85％，则所开发房地产的总价可确定为万元。【2004年考试真题】
A：108000 B：131143 C：9180 D：91800 E：时间因素
2、建筑工程施工企业一般根据工程结算结果，编制，便于施工企业核算单位工程的预算成本、实际成本和成本降低额，作为企业内部成本分析、反映经营效果、总结经验、提高经营管理水平的手段．【2004年考试真题】
A：单位工程竣工成本概算
B：单位工程竣工成本决算
C：单项工程竣工成本概算
D：工程竣工决算
E：土地
3、根据杜能的理论，经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农业生产成本(E)、农产品的市场价格(V)和把农产品从产地运到市场的费用(T)三个因素所决定，它们之间的变化关系为。
A：P=V-(E+T)B：P=V(E+T)C：V=P-(E+T)D：V=P+(E-T)E：时间因素
4、采用法对固定资产计提折旧，其折旧额逐年递减．【2004年考试真题】
A：直线
B：工作量
C：平均年限
D：年数总和
E：土地
5、城市规划中需要采取一定的工程措施改善条件后才能修建的用地为．【2009年考试真题】
A：一类用地
B：二类用地
C：三类用地
D：不适宜修建用地
E：土地
6、将标准深度100英尺四等份，每一等份的价值占路线价的比例分别为40％、30％、20％、10％的路线法则是。
A：慎格尔法则
B：苏慕斯法则
C：霍夫曼法则
D：哈柏法则
E：时间因素
7、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7％，则开发完成后的不动产价值为万元。
A：5333 B：5277 C：4804 D：4754 E：时间因素
8、下列关于行政处罚的设定，说法不正确的是。
A：法律可以设定各种行政处罚
B：限制人身自由的行政处罚，只能由法律设定
C：行政法规可以设定限制人身自由的行政处罚
D：行政法规可以设定除限制人身自由以外的行政处罚
E：35％～50％
9、根据我国现行会计制度，下列关于会计的表述正确的是。
A：公历的8月1日至第二年的7月31日止
B：公历的7月1日至第二年的6月30日止
C：公历的1月1日至当年的12月31日止
D：农历的1月1日至农历的最后一天止
E：土地
10、裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于的土地。
A：40％
B：50％
C：60％
D：70％
E：35％～50％
11、根据土地报酬递减的基本原理，下列选项中表述不正确的是。
A：当边际报酬大于平均报酬时，平均报酬具有上升趋势
B：当边际报酬小于平均报酬时，平均报酬开始下降
C：当边际报酬等于平均报酬时，平均报酬最低
D：当坐标原点与总报酬曲线上某一点的连线恰好是总报酬曲线的切线时，平均报酬率最高
E：时间因素
12、在剩余法的基本公式“地价=不动产售价—开发成本—利润—利息—税金”中，利息是指__。
A．开发费的利息 B．各项预付资本的利息
C．贷款资金的利息
D．场地取得费及开发费用的利息
13、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。
A：三角形
B：梯形
C：平行四边形
D：矩形
E：时间因素
14、纳税人真实负担的有效税率是__税率。
A．比例
B．名义
C．实际
D．定额
15、从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，按分类，可分为交易价格和评估价格。
A：土地权利
B：政府对土地的管理手段
C：土地价格形成的方式
D：土地价格表示方法
E：时间因素
16、__是指在城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为。时的深度。
A．标准深度
B．标准宗地
C．路线价区段
D．地价指数
17、在生产力水平较低的条件下，__因素是影响土地利用的第一因素。
A．社会
B．自然
C．经济
D．气候
18、土地利用管理工作的“龙头”是__。
A．土地规划
B．土地管理
C．土地利用总体规划
D．土地利用
19、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是__。
A．土地供给稀缺性
B．土地利用方向变更的相对困难性
C．报酬递减的可能性
D．利用后果的社会性
20、H省W市A县县城居民孙某对A县人民政府国土资源管理部门对其做出的处罚行为不服，孙某可以向__申请行政复议。A．A县人民政府
B．A县人民政府国土资源管理部门
C．W市人民政府
D．W市人民政府国土资源管理部门
E．H省人民政府
21、从时间价值的角度看，__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。
A．货币
B．价格
C．价值
D．使用价值
22、房地产开发市场的国内外市场环境调查包括__。
A．政治法律环境
B．经济环境
C．人口环境
D．社会文化环境。
E．自然环境
23、对国有企业改革涉及的土地使用权，下列__经批准可以采取保留划拨方式处置。
A．国有企业破产
B．国有企业兼并国有企业
C．非国有企业兼并国有企业
D．外资企业兼并国有企业
24、某土地正常年收益为5000万元，当前银行利率为10%，土地使用年限还有2年，则该土地价格应为__万元。
A．50000 B．20000 C．10000 D．25000
25、某房地产开发公司于2006年7月取得某市5000㎡商业用地40年期的国有土地使用权．2007年2月，开发完成工程进度的90％，在取得房地产预售许可证后，开发商与某超市签订了为期5年的租赁协议，其中租金约低于市场租金15％．该商业项目预计于2007年12月开发完成．现因资金短缺，开发公司拟利用该地块土地使用权向金融机构进行融资，委托某土地评估公司进行评估．经土地估价师调查，该地块周围类似商业用房多以出租方式经营，年租金水平为600元／平方米．该市银行一年期贷款利率为6％，风险调整值一般取2％．另外该市于2004年完成了基准地价评估工作．如果该房地产开发公司出售该商业用房，可能的售价应是元／平方米。
A：7500 B：7155 C：7115 D：9487 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列项目中，应计入营业外支出的有．【2007年考试真题】
A：对外捐赠支出
B：处理固定资产净损失
C：违反经济合同的罚款支出
D：债务重组损失
E：因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失
2、下列项目中，属于房地产开发企业主营业务收入的有。
A：商品房销售收入
B：商品房出租的租金收入
C：商品房售后服务收入
D：配套设施销售收入
E：小区物业服务收入
3、下列属于闲置土地的范围的包括__。
A．按照建设用地批准书规定的期限开发利用土地的
B．按照建设用地批准书和建设用地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的
C．建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工开发建设的
D．建设用地使用权有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自建设用地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满半年未动工开发建设的
E．已动工开发，但或投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的
4、征收土地是一种__行为。
A．法律
B．国家
C．政府
D．集体
5、申请采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的企业，必须为批准的实行授权经营或国家控股公司试点的企业。
A：国务院
B：省级以上人民政府
C：市级以上人民政府
D：乡(镇)级以上人民政府
E：35％～50％
6、剩余法估价中调查地块的权利状况主要为确定开发完后的等服务。
A：收益
B：不动产价值
C：售价
D：税金
E：租金水平
7、在国有土地使用证中，关于土地用途一栏，下列填法正确的是__。A．企业用地
B．煤矿用地
C．商服用地
D．机关用地
8、《闲置土地处置办法》是制定的。
A：国土资源部
B：住房和城乡建设部
C：行政法规
D：部门规章
E：政府规章
9、成本逼近法适用于。
A：新开发土地的估价
B：待开发土地的估价
C：学校、公园等特殊性的土地估价
D：地产市场比较发达、有充足的替代性的土地交易实例的地区
E：有收益的地价
10、《土地管理法》规定，土地利用总体规划的编制原则包括等。
A：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地
B：严格保护基本农田，控制农业建设占用农用地
C：统筹安排各类、各区域用地
D：占用耕地要大于开发复垦耕地
E：提高土地利用率
11、土地征用程序描述正确的是__。
A．用地者向市、区或县土地管理部门提出书面申请，并提交有关文件和证明资料
B．用地者填写建设项目征地申请、呈报表
C．用地者向有关部门或单位、农民缴纳或支付有关费用，领取有关批准文件或证明
D．用地者自行拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案
E．用地者会同市或者区县土地管理部门及被征地单位等有关部门共同拟定土地补偿、补助、拆迁安置方案
12、根据《城镇地籍调查规程》的规定，地籍图的比例尺可根据不同情况分别采用（）三种基本比例尺。
A．1:500、1:1000或1:5000 B．1:1000、1:2000或1:5000 C．1:1000、1:2000或1:10000 D．1:500、I:1000或1:2000
13、用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为__。
A．几何代数
B．线性代数
C．多元微分方法
D．采用微分方程或差分方程
14、按有无抵押担保分类，分为。
A：附息债券 B：抵押债券
C：担保债券
D：信用债券
E：国库券
15、土地市场供需调控的金融政策措施中，__是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。
A．直接调控
B．间接调控
C．全面调控
D．片面调控
16、下列属于商业用地特点的是。
A：收益高
B：集中分布在城区人流量大的区域
C：开发量大
D：价值量大，附属设施较多
E：市场活跃
17、基准地价评估的基本要求有__。
A．评估数据要符合数理统计要求
B．样本数据要准确
C．评估数据以现时土地成本为主
D．评估模型选择要合理
E．要以级或均质区域为单位，分行业测算土地收益和评估土地价格
18、现金是指企业库存的现金，包括__。
A．人民币现金
B．港币现金
C．银行汇票
D．银行存款
E．外币现金
19、影响土地价格凶素中的经济因素有__。
A．经济发展状况
B．居民收入和消费水平
C．房地产投机
D．财政收支与金融状况
E．物价变动
20、成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的三部分组成。
A：使用面积
B：套内墙体面积
C：套内阳台建筑面积
D：公摊面积
E：建筑面积
21、土地使用权出让可以采取__方式。
A．协议
B．招标
C．签约 D．拍卖
E．公证
22、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与相结合。
A：土地开发整理项目的准备运作
B：土地开发整理项目的竣工验收
C：地籍调查工作
D：土地变更调查工作
E：土地整理工作
23、成本推进型通货膨胀理论认为，造成成本提高的原因有。
A：工资成本增长
B：材料成本推进
C：工会组织
D：间接成本增加
E：直接成本增加
24、下列反映城市土地开发强度的指标是__。
A．绿化覆盖度
B．人均土地面积
C．自有资金投入量
D．建筑密度
25、在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的构成的．【2007年考试真题】
A：劳动定额
B：材料消耗定额
C：市政工程定额
D：间接费定额
题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于价值构成要素的是__。A．成本 B．费用 C．课税 D．税金
2、作为城市的有机组成部分，居住区的合理用地规模应在公顷左右．【2008年考试真题】 A：10～50 B：50～100 C：100～150 D：150～200 E：土地
3、城市规划中，对地价影响相对更大的因素是__。A．地形、朝向、地质条件 B．用途、容积率、建筑密度 C．绿化、环境质量
D．面积、形状、土地使用年限
4、下列关于行政复议的管辖，说法正确的是__。
A．行政复议的管辖即行政相对人对具体行政行为不服应向哪个行政复议机关提出申请，并由其受理和审查
B．对县级以上地方人民政府依法设立的派出机关的具体行政行为不服的，向该派出机关申请行政复议
C．申请人申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼
D．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议
E．申请人向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，可以申请行政复议
5、影响土地价格的个别因素包括。A：位置、交通条件
B：行政、社会、经济因素 C：地形、环境质量、居住条件 D：面积、形状、坡度 E：时间因素
6、统计指标设计的内容有__。A．确定指标名称 B．明确指标计量范围
C．确定量化尺度和计量单位 D．明确计算方法
E．明确指标的平衡数量
7、不同商品在市场中的交换比例，一般按__。A．生产者的个别劳动时间确定 B．社会最大劳动时间确定 C．社会必要劳动时间确定 D．企业的实际成本确定
8、在下列选项中，不属于资产范畴。A：委托物资
B：待处理财产损失 C：库存商品
D：以融资租赁方式长期租人的固定资产 E：土地
9、从招标方式看，房地产开发项目招标一般可分为__。A．竞争招标 B．公开招标 C．邀请招标 D．议标
E．半公开招标
10、市场机制中最基础的机制是。A：供求机制 B：价格机制 C：竞争机制 D：平衡机制 E：土地
11、根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，可以享受减免契税优惠待遇的是（）。
A．城镇职工购买自住住房 B．房屋所有者之间互换房屋
C．因不可抗力灭失住房而重新购买住房
D．取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于工业园建设
12、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A．1 B．2 C．3 D．4
13、生产要素包括__。A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策
14、指消费者在某特定时期内和一定市场上，按某一价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A：产量 B：供给 C：需求
D：以上均不是 E：土地
15、在下列地价形式中，与地价监测点价格内涵相近的是。A：出让地价 B：转让地价 C：标定地价 D：基准地价 E：35％～50％
16、__是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。A．绝对地租 B．垄断地租 C．级差地租Ⅰ D．级差地租Ⅱ
17、劳动力市场包括__市场。A．普通劳动力 B．专业人才 C．物业管理 D．土地 E．技术市场
18、可直接用于土地评估的收益是指。A：实际收益 B：客观收益 C：最高收益 D：平均收益 E：合法性
19、某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，(其中)运杂费为10％，则该设备的原价为万元。A：1620 B：1636 C：1800 D：1980 E：土地
20、对城镇的经济效益和社会效益能产生间接影响的是__。A．人口密度 B．土地制度 C．交通状况
D．基础设施和公用设施的完备程度
21、土地的供给按其性质可分为。A：弹性供给和无弹性供给 B：划拨和转让
C：有限供给和无限供给 D：自然供给和经济供给 E：时间因素
22、按照国家有关规定，企业盈余公积金应依一定比例从中提取．【2004年考试真题】
A：税前利润 B：税后利润 C：营业利润 D：利润总额 E：土地
23、建筑物重置价格乘以成新度等于。A：建筑物折旧价格 B：建筑物价格
C：建筑物年折旧额 D：建筑物净残值 E：时间因素
24、财务会计信息的内容不包括__。A．有关企业财务状况的信息 B．有关企业经营成果的信息 C．有关企业现金流量的信息 D．有关企业管理方式的信息
25、根据马克思的地租理论，下列为错误的观点。A：地租是土地所有权借以实现的经济形式 B：土地价格是地租的资本化
C：土地价格是土地价值的货币表现 D：一切地租都是剩余价值 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、基本农田保护责任书中的内容包括等。【2008年考试真题】 A：基本农田的面积、地块 B：各类有机质含量 C：基本农田的地力等级 D：当事人的权利与义务 E：奖励与处罚
2、下列关于国家实行土地登记制度，说法正确的是。A：县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
B：县级以上人民政府土地行政主管部门对所管辖的土地进行登记造册 C：乡级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册
D：任何单位和个人不得侵犯依法登记的土地所有权和使用权 E：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护
3、下列属于流转税类的有。【2004年考试真题】 A：土地增值税 B：城市维护建设税 C：契税 D：营业税
E：土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定
4、按照《土地利用现状分类》，工矿仓储用地包括。A：工业用地 B：采矿用地 C：仓储用地
D：住宿餐饮用地 E：商务金融用地
5、反映通达程度的因素主要包括__。A．道路功能 B．道路宽度 C．道路网密度 D．公交便捷度 E．道路地理位置
6、在综合分析中常用的统计方法有。A：动态趋势分析法 B：因素分析法
C：相关分析与回归分析法 D：归纳推断法 E：综合平衡分析法
7、由于不动产的位置等特点，使得在评估过程中往往更注重一定区域范围内与评估标的同类的不动产供求状况。A：不变性 B：固定性 C：区域性 D：同类性 E：稀缺性
8、工程量清单计价法对推进我国工程造价管理体制改革的重大作用有__。A．用工程量清单计价招标符合我国当前工程造价体制改革中“逐步建立以市场形成价格为主的价格机制”的目标
B．采用工程量清单招标有利于将工程的“质”与“量”紧密结合起来 C．有利于业主获得最合理的工程造价 D．有利于标底的管理与控制
E．是工程造价管理体制改革最直接的计价方法
9、某建筑物的总面积为4000m2，8年前建成投入使用，现单位面积重置成本为1000元/m2，估计尚可使用32年，残值率为5%，则采用平均折旧法评估该建筑物的现值为__万元。A．250 B．304 C．324 D．340
10、县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放的证书有。A：土地承包经营证 B：耕地使用权证 C：林权证
D：草地使用权证 E：矿山开采权证
11、在编制建设工程概预算时，一般来说，土建工程属于__。A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程
12、建筑群体平面布置组合形式一般包括。A：行列式布置 B：周边式布置 C：混合式布置 D：自由式布置 E：并联式布置
13、有确定法律保护形态的无形资产包括。A：专业技术 B：商誉 C：商标权 D：专利权
E：取得开工许可证
14、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，国务院授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。设立。A：国家土地总督察l名，由国土资源部部长兼任
B：国家土地总督察2名，由国土资源部部长、常务副部长兼任 C：兼职副总督察1名，由国土资源部l名副部长兼任 D：兼职副总督察2名，由国土资源部2名副部长兼任 E：专职副总督察(副部长级)1名
15、土地估价方法可以分为__法。A．收益还原 B．基本估价 C．应用估价
D．基准地价系数修正 E．成本估价
16、《土地登记办法》确定其制定依据的法律有__。A．《土地管理法》 B．《城市房地产管理法》 C．《城乡规划法》 D．《建筑法》 E．《物权法》
17、开发建设周期可分为三个阶段。A：取得土地
B：规划设计和工程预算 C：工程建设 D：空置或租售 E：房产使用
18、某工业仓储用地地处城市远郊，南临省道，所在区域无市政供水管网，供水来自企业自建水井，雨水散排到墙外荒地里，供电由企业自行投资，接自5千米外某变电站，现有一部电话，自有锅炉，可提供热力，无燃气。现场勘察记录不准确的是。
A：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通水)B：宗地红线外“两通”(通路、通讯)C：宗地红线外“四通”(通路、通讯、通水、排水)D：宗地红线外“三通”(通路、通讯、通电)E：宗地红线内场地平整
19、为满足全面、科学、合理地管理土地，有效利用土地的要求，需要对__进行评定。
A．土地价值 B．土地使用价值 C．土地价格 D．土地成本 E．土地增值收益
20、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。A．成本 B．潜力 C．价值
D．使用价值
21、《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续__年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。A．2 B．3 C．4 D．5
22、下列关于地方性法规，说法不正确的是。
A：地方性法规由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定 B：地方性法规由省、自治区、直辖市的人民政府制定 C：地方性法规不得同宪法、法律相抵触，但行政法规除外 D：地方性法规效力不得超出本行政区域范围 E：地方性法规是一种规范性文件
23、耕地保护管理的主要内容包括等。A：坚持土地用途管制制度 B：强化耕地占补平衡管理 C：提高城市用地规模 D：严格耕地保护执法
E：建立有效的土地收益分配机制
24、《物权法》规定，__全部属于国家所有。A．矿藏 B．水流 C．山岭 D．森林 E．海域
25、市场比较法估价时的首要工作是__。A．确定比较案例 B．进行交易情况修正 C．收集交易资料
值税模拟试题
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建设项目购买一台国产设备，其购置费为1800万元，(其中)运杂费为10％，则该设备的原价为万元。A：1620 B：1636 C：1800 D：1980 E：土地
2、某城市2000年、2005年期间，地价逐年上涨，涨幅依次为2％、4％、3％、4％、5％、5％，与2002年相比，该市2005年的地价上涨了。A：10．3％ B：14．0％ C：14．7% D：17．0％ E：土地
3、在以下选项中，__是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。A．建筑立面图 B．建筑详图 C．结构施工图 D．建筑施工图
4、我国城市中的居住用地一般可分为居住区、居住小区与．【2009年考试真题】 A：组团 B：街坊 C：社区 D：生活区 E：土地
5、我国集体土地所有权丧失的原因是__。A．依法征用 B．依法征收 C．集体互换 D．行政划拨
6、《土地管理法》明确规定，土地补偿费和安置补助费最高可以按照该地块被征用前3年平均年产值的倍计算。A：4～6 B：6～10 C：20 D：30 E：合法性
7、某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房，并已投入600万元进行土地开发．现已达到了建筑的基本条件，预计商品房建成后销售收益为5500万元，花费的建安及专业费等有关税费为2000万元，若不计利息利润，此时地价应为万元。A：1100 B：2400 C：3100 D：3500 E：时间因素
8、我国土地价格是和收益的购买价格。【2008年考试真题】 A：土地价值 B：土地所有权 C：土地使用价值 D：土地权利 E：时间因素
9、下列关于行政许可的设定权，表述不正确的是。A：法律可以设定行政许可 B：行政法规可以设定行政许可
C：必要时，国务院可以采用发布决定的方式设定行政许可
D：省、自治区、直辖市人民政府规章可以设定长期性的行政许可 E：35％～50％
10、__是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。A．土地所有权 B．土地用益物权 C．土地抵押权 D．地役权
11、剩余法估价中计算利息的基础是。【2004年考试真题】 A：地价款、开发建筑费
B：地价款、开发建筑费、不可预见费 C：开发建筑费、专业费
D：地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费 E：时间因素
12、土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响，并能体现土地区位差异的__条件。A．经济 B．政治 C．社会 D．人文 E．自然
13、销售不动产的营业税税率为。A：1％ B：3％ C：5％ D：8％ E：土地
14、下列不属于土地自然特性的是。A：土地面积的有限性 B：土地位置的固定性 C：土地经济供给的稀缺性 D：土地永续利用的相对性 E：35％～50％
15、地籍的特点包括__。A．空间性 B．法律性 C．精确性 D．间隔性
E．地籍资料的连续性
16、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以为依据比较合适．【2004年考试真题】 A：工程概算 B：工程预算 C：设计概算 D：贷款计划 E：土地
17、是消费者购买商品时愿意支付的实际价格。A：商品的销售价格 B：商品的成本费用
C：商品的交通费用加销售价格 D：商品的最低售价 E：时间因素
18、当拟建设工程的初步设计还没有形成初步方案，而急于上报设计概算申请投资时，应采用编制工程概算。A：概算定额法 B：概算指标法 C：施工定额法
D：类似工程预决算法 E：土地
19、据市场调查确定，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年所需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8％，土地还原率为6％，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为万元。【2006年考试真题】 A：2000 B：2500 C：2667 D：3333 E：时间因素
20、土地的自然__是土地级差生产力的基础。A．固定性 B．有限性 C．差异性 D．永久性
21、有一幢22层的塔楼，每层只有A、B、C、D四种户型，套内建筑面积分别为120平方米、100平方米、80平方米、60平方米；每层的建筑面积均是420平方米．C户型分摊的共有建筑面积是平方米．【2006年考试真题】 A：20．00 B：13．33 C：16．67 D：15．00 E：土地
22、根据我国《保险法》的有关规定，在我国设立保险公司的注册资本最低限额为亿元人民币。A：1 B：2 C：3 D：10 E：土地
23、某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该__。
A．在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B．报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C．报上级市人民政府进行登记 D．报省国土资源厅登记
24、城市性质是城市主要职能的概括，即的体现。A：共同特征 B：个性特征 C：整体特征 D：主要特征 E：时间因素
25、地价评估中，利息率应参照同期确定。【2006年考试真题】 A：银行存款利率 B：银行贷款利率 C：国债利率 D：投资报酬率 E：时间因素
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、房屋面积预算必须独立进行__，其较差应在规定的限差以内。A．2次 B．3次 C．4次 D．5次
2、所有者权益包括__，资本公积金、盈余公积金和未分配利润等四科目。A．资本 B．注册资本 C．实收资本 D．法人资本
3、下列属于非经营用固定资产的有__。A．职工住宅 B．运输设备 C．文化生活 D．公用事业 E．固定开发区
4、下列各项中，不属于营业税征收范围的是。
A：境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入 B：金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入
C：国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入 D：拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入 E：运输企业在境内运输货物的运费收入
5、对土地整理工作总体上要求包括等。
A：土地整理要与保护和改善生态环境协调统一 B：坚持鼓励土地整理和复垦的有关政策 C：加大工矿废弃土地复垦力度
D：土地整理要与农业生产结构调整有机结合 E：加大土地利用力度
6、根据《中华人民共和国公司法》规定，公司发行债券的条件之一是其累计债券总额不得超过公司净资产的__。A．50% B．60% C．40% D．30%
7、中国土地市场体系有其自身的特点，具体有。A：中国土地市场是政府驱动型市场
B：目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位 C：中国城市土地市场是垄断竞争型市场 D：在企业改制中实行土地政策性入市 E：中国城市土地市场是完全竞争型市场
8、地区经济分析的内容分为__。A．地区经济的发展速度 B．房地产业的增长速度 C．地区经济的基本趋势 D．房地产业的发展趋势 E．地区经济政策制度的趋势
9、世界各国实行的主要土地登记制度有。【2007年考试真题】 A：权利登记制 B：契据登记制 C：科斯登记制 D：詹姆斯登记制 E：托仑斯登记制
10、社会主义与市场经济的关系是__。A．相适应的 B．不相容的 C．矛盾的 D．互补的 E．相辅相承的
11、在选择或参考机器设备运杂费率表中的区间费率时，对于的设备应取费率的下限【2008年考试真题】 A：体积小 B：体积大
C：量轻价高单位 D：量重价低 E：运输不便
12、在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依照法定程序提前收回依法取得的建设用地使用权时，应给予相应的补偿，确定该补偿数额的依据是__。A．土地使用者使用土地的实际年限 B．使刖该土地的预期收益 C．开发土地的实际情况
D．土地使用者已交付的土地使用权出让金 E．土地使用者已交付的土地价款
13、下列对于路线价估价法特点描述正确的是__。A．路线价估价法既适用于市街地，也适用于非市街地 B．路线价估价法能快速评估多宗土地的价格 C．路线价评估有较少的交易实例即可
D．路线价估价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 E．路线估价法能用于任何土地评估
14、依照《基本农田保护条例》的规定，应划入基本农田保护区。A：水果生产基地 B：农业教学试验田 C：油料生产基地
D：正在实施改造计划的中、低产田 E：无法实施改造计划的中、低产田
15、通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如等内容。A：容积率 B：建筑物高度 C：覆盖率限制 D：环境
E：用途和利用限制
16、下列不属于建设用地的特点的是__。A．承载性与非生态利用性 B．土地利用逆转相对容易 C．土地利用的集约性 D．无限性与再生性
17、下列不属于基准地价表现形式的是。A：区片基准地价 B：级别基准地价 C：路线价 D：标定地价 E：35％～50％
18、对土地利用而言，以下对“集约边际”的描述正确的是。A：某块土地在最佳条件下，其产出只能补偿其投入的生产成本
B：在边际成本超过边际收益之前，最后一个连续变量投入单位所达到之点，该点的变量投入成本与土地收益相等
C：代表土地利用能力不断减少的一系列土地面积中的一点，超过此点，再扩大生产用地即不能补偿其成本
D：每单位面积土地上满足最高产量需求时，所投入劳动和资本的最大量 E：35％～50％
19、估价资料的收集要求。A：合法 B：详细 C：准确 D：及时 E：完整
20、以下事务中，不属于土地执法监察主要职责的内容。A：拟定有关执法监察和案件查处的法规、规章和规范性文件 B：监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况 C：负责土地违法案件的统计、分析和通报工作 D：立案查处重大土地违法案件 E：35％～50％
21、城市土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人依法征收的一种__。A．资源税 B．收益税 C．流转税 D．财产税
22、__是土地管理的基础。A．地籍管理 B．地价管理
C．土地执法监察 D．农地用途管制
23、下列对农用地分等单元的划分需要遵循的原则描述正确的是。A：不同地貌部位的土地不划为同一单元
B：地下水、土壤条件、盐碱度等分等因素指标有明显差异的可划为同一单元 C：单元内部的土地特征相似，土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区、土地经济系数等值区 D：单元边界跨越地块边界
E：单元边界应采用控制区格局的地貌走向线和分解线
24、对工业区位模式产生重大影响的是__。A．制成品的成本 B．运费
C．遍布性原料 D．限地性原料
关键词：土地承包,土地流转
2009年3月, 浙江省率先在国内出台了首个规范土地流转的《浙江省农村土地承包经营权作价出资农民专业合作社登记暂行办法》, 全国首批12家由农户以土地承包经营权作价出资设立的新型农民专业合作社于3月15日正式领到了工商营业执照, 这标志着今后浙江农民手中的土地经营权可以物权化、股权化。浙江省关于土地流转的相关政策, 激活了土地资源这些政策的出台和落实, 为农民走向市场提供了一条新路。
一、我国土地承包经营权流转的定义、现状与特征
(一) 农村土地流转的定义
农村土地流转, 一般意义上是指土地使用权即承包经营权在不同经营主体之间的流动和转让, 实质是农村土地使用权的市场化, 即在农村土地使用权属于集体所有的前提下, 农民在市场条件下, 根据自己的意愿转让其所承包的土地使用权, 从而实现土地资源的优化配置。1) 因土地承包经营权流转客体之不同, 其可区分为集体土地承包经营权流转和国有农地承包经营权流转。2) 土地承包经营权流转的具体含义有广义和狭义之分。所谓广义土地承包经营权流转, 是指在遵循土地所有权归属不变的原则下, 土地承包人将土地占有、使用、收益、处分权转移给其他农户或经营者。狭义土地承包经营权流转, 是指在确定物权属性的土地承包经营权的前提下, 在遵循土地所有权归属和农业用途不变的原则下, 权利人合法自愿地将土地的占有、使用、收益和处分等权利或部分权利从土地承包经营权中分离出来, 通过转让、转包、出租、互换、入股、抵押等方式转移给其他农户或经营者。
(二) 我国土地承包经营权流转的现状
现实中的“统分结合”的双层经营模式, 普遍存在的是“分”, 这一情形导致经济资源分散, 管理效益低下, 产生了土地规模小和地块零碎分散的矛盾, 必然是对先进劳动力、农业机械的限制和劳动时间的浪费, 农村承包经营户的分散经营, 难以与大量市场建立真正的直接联系, 从而阻碍了农村商品市场的发育。3为了克服此阻碍, 只能实行农村土地承包经营权的流转。目前, 现实中已出现多种土地流转方式如反租倒包、抵押、入股。
(三) 当前农村土地流转的主要特征
土地流转动机发生变化。以前, 一些村级组织和农户为了完成税费上缴任务或避免土地闲置受罚, 把土地无偿甚至“倒贴皮”转包给别人, 土地使用经营权成为一种负担。现在, 随着国家对农业投入力度的加大, 新增流转面积主要流向专业大户, 流转形式以租赁为主。
土地流转形式多样化。从目前看, 转包和租赁是土地流转的主要形式;从发展趋势看, 土地入股发展较快, 既保障了农民的土地承包经营权, 又使农民通过租金, 薪金, 股金等多种形式增加了收入, 可能成为未来的主流形式。
经营主体多元化。部分种养大户以转让, 互换, 租赁, 转包等方式, 流转农户的承包地, 建立以生产专业化, 经营集约化, 管理企业化为主要特征的农业示范园区。
二、当前我国农村土地流转过程中存在的问题
1) 农村土地产权关系不明晰。农村土地所有权主体可以是乡 (镇) 集体经济组织, 也可以是村集体甚至是村小组, 致使土地产权关系不明晰, 特别是国家依然保留了对集体土地的征用权、土地利用总体规划权以及管理权, 从而阻碍了土地承包经营权的流转。
2) 土地流转存在无序、不规范甚至违规现象。一是大多数农户之间的土地流转只有口头约定, 有些虽签订了合同, 但合同不规范。二是有的土地流转形式与现行法规、政策相冲突, 如租用的土地改变了耕地用途等。三是乡 (镇) 还没有建立比较完整的土地流转合同档案, 农村土地流转资料缺乏、档案管理不规范。
3) 农村土地流转的市场机制不健全。一是目前农村土地流转主要在农户间以转包的形式进行, 形式单一。二是缺乏土地承包经营权交易的组织机构和土地评价机构。三是缺乏相应的土地流转市场。
4) 农村社会保障体系不完善。目前我国农村的社会保障项目主要是农村最低生活保障、农村合作医疗和农村社会养老保险这三项, 农民还是缺乏抵御风险的能力, 比如收入不稳定、子女入学、婚丧嫁娶及自然灾害等问题都需要逐步纳入保障体系。
三、土地承包经营权流转立法缺陷
虽然《物权法》和《农村土地承包法》对土地承包经营权流转有一些具体规定, 但是现有的法律规范仍然对土地承包经营权流转存在诸多制约, 不利于流转市场的形成。
1) 土地承包经营权流转的制度设计存在疏漏, 不利于流转双方。如以土地承包经营权入股, 这里入股人获得的股权的性质如何, 与一般股权是否存在区别等问题法律未作规定。
2) 现行法律制度对土地承包经营权流转主体的限制性规定, 制约了农地使用权的流转。如从《物权法》第124条、《农村土地承包法》第48条规定可以看出, 土地承包经营权在流转时要受到社区成员资格的限制, 致使土地承包经营权不能进入真正意义上的市场自由流转, 最终必然阻碍土地承包经营权的流转。
3) 现行法律规范对土地承包经营权流转机制的限制性规定, 限制了土地承包经营权的流转。《物权法》、《农村土地承包法》两部法律所确定的流转方式的不一致给土地承包经营权的流转造成了障碍, 导致农村土地主管部门和司法机关在适用法律上产生混乱, 而且, 其中规定的特殊的流转方式即抵押, 但只有通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的农村土地承包经营权才可以抵押, 那些集体经济组织成员按家庭承包方式取得的土地承包经营权则不可以抵押。这一规定既是对农民的歧视, 也限制了土地承包经营权的流转。
四、完善土地承包经营权流转制度的具体措施
1) 农村土地所有权主体的准确定位。财产所有权归属的确定, 是财产流转或交易的前提。深化农村土地产权制度改革要科学合理界定国家、集体与农户三者之间的产权关系, 进一步明确农民承包土地的权能, 真正把土地的所有权同其占有、使用、收益、处分的权能分开。在确保农村土地所有权归集体所有的前提下, 赋予农民对承包经营的土地更多的权益, 如抵押、转让、租赁等, 真正使农户的主体地位确立起来。
2) 取消现行法律对土地承包经营权主体的限制性规定。将非本集体经济组织成员排除在受让方之外, 肯定会影响土地承包经营权流转目标的实现。
3) 构建科学、完善的土地承包经营权流转方式体系。本着法律的公正、平等精神, 主体的地位应是平等的, 不能因主体的不同而享有不同的流转方式。不管土地承包经营权是以哪种形式取得, 都可以转包、出租、互换、抵押、入股的方式流转, 这才是科学的土地承包权流转方式。
4) 加强对土地流转过程的规范管理。一是要稳定完善土地承包关系, 建立好农村土地有关资料、台账等一整套档案。二是要明确管理机构和职能, 加强土地流转管理监督。第一, 要对土地使用权流转的具体范围、原则、流转的形式、操作程序、违规失范行为的处理办法等做出明确规定;第二, 要规范流转合同, 建立流转合同的指导、签证、仲裁制度;第三, 要建立土地使用权流转档案;第四, 各级农村经营管理部门要切实履行职责, 积极妥善调解和处理土地流转纠纷。
5) 进一步健全完善农村土地流转的市场机制。一是必须充分发挥市场机制在土地流转中的作用。二是要进一步完善中介服务组织, 实现土地流转从“散户一散户”的分散性自发流转向“散户一中介服务组织一大户”的有序化、市场化、组织化流转的转变, 为土地的规模经营提供快速、高效的土地流转与聚集机制。
6) 进一步建立完善农村社会保障体系, 弱化农村土地的社会保障功能。一要完善、规范农村社会保障制度, 使有限的资源能够得到最大限度的利用。二要保证制定的社会保障项目能够切实执行。
参考文献
[1]麻昌华, 汪安亚.当前农村土地流转制度中存在的问题及其成因分析.湖北民族学院学报 (哲学社会科学版) .2008.
[2]张平华.土地承包经营权[M].北京:中国法制出版社, 2004.
近日，不少媒体都关注了国土部《闲置土地处置办法》的修订。其中最为引人注目的一款是：未动工开发满一年将被征缴土地价款20%的闲置费，满两年则将无偿收回土地使用权。
据称，《闲置土地处置办法》将于7月1日起实施。但事实上，向闲置土地征收闲置费及符合规定期限无偿收回，并非新规而是“旧酒”。《闲置土地处置办法》颁行于1999年4月28日，其中第4条就明确了：已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。
当然，《闲置土地处置办法》只是部门规章。在它之上，还有行政法规与最高层级的法律。《土地管理法》（1999年1月1日起施行)第37条，《城市房地产管理法》(1995年1月1日起施行）第25条均有相关表述。若严格依法行政，即便没有《闲置土地处置办法》，土地闲置满两年也应被收回。但应然与实然却相差甚远。
2010年8月19日，国土部发言人曾在“房地产用地专项整治工作新闻通气会”上披露，“在各类房地产违法违规用地中，闲置土地成为房地产用地违法违规的主要问题。截至5月底，全国共上报闲置土地2815宗，面积为16．95万亩，其中因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成的闲置土地约占六成以上，闲置五年以上的占总数的31%。”依上可见，闲置土地并非个例而是极为严重。究其根源，并不在无法可依而在法律的闲置。若非如此，怎会出现“闲置五年以上的土地”？而即便开展了“房地产用地专项整治工作”，国土部门似乎也并没有想要依法收回。相反，国土部给这些闲置土地设定了一个清理期限：2010年10月底前。
或许这就是中国的执法现实。立法者在中央，执法者却在地方。土地出让是地方主导，夹带的是地方利益，受阻于地方保护也就不难想见。有人会说，国土部门已实现了省以下垂直管理，怎么还要听命于地方？这是因为闲置土地牵涉的利益太过巨大，开发商绑架地方政府，并透过其影响力与国土部门达成妥协已成常态。何况在这个充满特权的时代，国土部门往往也需要与地方政府保持良好关系，才能解决他们在地方所遇到的问题——比如更好的水电保障、安全保障，甚至是工作人员子女教育的保障等等。
闲置土地处置的法律容易闲置，是在于这种违法表面上看没有直接受害人。国土部门有意“放一马”，不会直接引发哪个被害人上访或闹事。受伤害的其实是国家和城市发展本身，当然还有法律尊严与执法公信。
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