楼盘网络营销推广方案（精选6篇）
第一部分市场调研
1、宏观经济数据分析（略）——来自项目近期月报
2、区域板块状态及竞品项目分析：
第二部分项目定位
1、功能定位
2、客群定位：可根据产品层次做定向分析，如户型大小
3、形象定位：来自楼书主题，可做适当升华和发挥
第三部分形象包装
1、销售案场包装：售楼处形态、创意建议、功能分区内容
2、工程案场包装：如围挡、初期工程形象
3、销售道具设计：整体沙盘、户型沙盘、区域沙盘、3D电视宣传片等内容
4、平面广告系列方案：2-3个，列举一个，指出这几款方案的主题
第四部分营销推广计划
1、营销推广阶段划分：筹备期、蓄客期、开盘期的各阶段推广主题及媒体应用和立体关系
2、营销节点与工程节点关系和各阶段关系
第五部分销售政策
1、各阶段中的销售政策和定价策略的综合运用
2、特殊时间节点的营销政策运用，如房交会、开盘、强销和难点产品的阐述
第六部分营销团队的组建
1、营销团队架构图及职能分工
第七部分营销推广费用预算
1、销售物料的费用预算
关键词：营销,管理,市场
一、营销环境的分析
改革开放以来, 市场经济的不断发展, 经济体制的多元化也推动了教育体制的多元化发展。社会组织和个人有了相对宽松的环境举办教育事业。此外市场经济的发展, 对人的素质、学历的要求越来越高, 以及就业压力的增大, 使得考研成为许多人的选择, 庞大的教育需求进一步促进了考研辅导市场的蓬勃发展。由于市场经济的不断发展, 人民生活水平的不断提高, 经济实力的不断增强, 使得人民有利足够的经济实力来参加各种以提高自身素质为目的的培训。以市场经济的发展为契机, 考研辅导机构也就慢慢演变成一种无法忽视的教育组织。当前社会就业压力越来越大, 每年高校毕业生人数呈增长趋势。
虽然2014年研究生报名人数相对于前几年有所下降, 但就整个趋势来看, 研究生报名人数整体呈上升趋势。研究生报名人数的多少就决定了考研辅导机构的潜在消费人群的数量。就目前的形势来看, 考研辅导机构有大量的消费人群, 不仅是面向在校大学生, 社会上的的人群也是考研辅导机构应该关注的人群。但是需要注意的是, 社会上考研辅导品牌机构有很多, 如何在众多考研辅导品牌中脱颖而出, 就需要考研辅导机构做好各方面工作。
1. 同行业竞争者分析
保定是一个文化底蕴比较浓厚的城市, 也有很多高校驻扎在这里, 如华北电力大学、河北大学、河北农业大学, 河北金融学院等等, 这就使得考研辅导品牌在保定有大量潜在的消费人群。消费人群有很多, 同样, 保定的考研辅导机构也有很多, 如人大考研、文都考研、领航考研等等, 这些考研辅导机构目前在保定来说是做的比较成熟的几个。这些考研辅导机构招收的学生主要也是河大及新区、农大华电科院、河北金融学院的学生, 因此考研辅导机构在保定的竞争力也是非常大的。其中, 人大考研宣传主要是和党校的联合创办的考研辅导机构, 有法律、物质保障, 这一宣传就大大增加人大考研的招收实力。而领航、文都考研, 主要是在各大高校做宣传工作, 就河北大学来说, 领航、文都考研每年至少在我校进行两次宣传, 这就大大提高了这两个考研辅导品牌的影响力。因此不同的考研辅导机构有不同的力推点, 因此做好一个考研辅导品牌必须寻找好自己的一个营销点。
2. 消费者分析
考研辅导品牌的主要对象是在校大学生在再加一些社会人群。在校大学生应该主抓大二大三的学生, 但是对于大一的学生应做好宣传工作, 因为有部分同学一进大学就是立志要考研的, 这些同学会一进大学就对考研辅导机构进行关注, 所以做好对大一学生的宣传工作谁非常重要的。对于社会上的人群, 这类人群一般都是毕业时没有考研, 到工作后发现有很多欠缺, 知识储备不够或者感觉学历不够再次想考研。这类人群更加注重该考研辅导品牌往年的考研成果, 对于考研费用问题不是关注的重点, 因为这类人群毕竟在社会上工作过, 储备了一部分资金, 所以考研效果对他们来说是更重要的, 想比之下, 对于在校大学生考研费用考虑的也比较多, 因为在校大学生没有经济来源, 所以在校大学生一般比较倾向于价格稍微较低的辅导机构。
二、消费者购买偏好的分析
1. 文化因素
(1) 文化
文化是影响人的欲望和行为 (包括消费者的购买行为) 的基本因素。文化的差异会引起消费行为的差异。中国自古以来是文化氛围比较浓厚的国家, 崇尚礼, 重科学, 重知识。知识改变命运, 这句话是李嘉诚提出来的, 在整个人类的发展史中, 知识一直都扮演着最重要的角色, 任何一个时代的人都不会忽视学习和知识的重要性。在这个重视知识的时代里, 有很多的学生都紧随时代的发展脉搏, 继续学习, 终身学习, 在不断的给自己充电。
(2) 社会阶层
不同的阶层对知识的渴求程度不同, 对于大学生来说, 他们是接受过高等教育的人, 对知识的渴望程度会更深, 而且对于大学生而言, 对考研的需求程度较高;另一部分人群是已经毕业从事工作过的人群, 该类人群因为在社会上因知识储备不够, 需要进一步学习, 提高自己的知识储备。
三、目标市场的分析
1. 市场细分
根据不同的消费人群, 确定不同的市场。第一、由于考研辅导品牌的消费人群主要是在校大学生, 所以消费需求差别不大。但是根据不同学生的基础水平不同, 因而可以开设不同等级的考研辅导品牌, 如面授班、网络版、高端班、特训通关班、魔鬼集训班。第二可以根据文理科不同的学生, 所报考专业的不同, 开设不同的针对性较强的考研辅导班, 如经管类, 电气类等等。
2. 目标市场的确定
首先根据保定高校主要集中在北市区, 华电, 河大, 等等, 应该把目标市场定位在这几所学校, 尤其是华电科院和河大新区, 因为一般三本的学生考研比例都比较高, 而且这几所学校的学生的基础都相差不大。第二, 根据不同专业的学生开设不同的课程, 课堂中不仅讲一些课程知识, 也可以给学生讲一些有关与本专业相关的报考知识和相关学校招收情况等等。
四、定价分析
1. 定价目标
根据考研辅导品牌的特点, 该种品牌旨在为同学们考上研究生为目标, 同时获取盈利。对于任何机构企业, 盈利是企业发展的首要目标, 但是由于考研辅导机构的独特性, 必须在提高该机构研究生培训效果的基础上, 来追求企业利润最大化。因此该考研辅导品牌的定价目标是产品质量最优化和市场占有率最大化。
2. 成本因素
产品成本是制定价格的最低界限。该考研辅导品牌的成本包括固定成本和变动成本。固定成本主要是培训机构地点建筑的建设成本或者是房租, 再加上固定资产的构建成本。变动成本包括支付给老师的工资, 和各种水电费, 广告宣传费等等。
3. 市场需求
考研辅导品牌的市场需求是比较高的, 根据需求曲线, 价格越高, 需求量越少。因此对于考研辅导品牌的特点, 价格应合理的定位。再者, 如果教师足够大, 根据边际效用理论, 增加一名学生的同时使成本增加额较少, 小于收入的增加额, 所以适当的降价会带来更高的收益。
五、促销组合分析
促销组合是企业为了有效地进入目标市场, 实现企业的目标而对人员推销、销售促进、广告和公共关系等几种促销工具的综合运用。
大多数同学报考考研辅导班主要是针对数学, 因为数学在考研中是非常重要的额, 也是很容易提高的, 所以其他科目以数学为结合, 在主推数学的同时, 推出英语和政治, 以三者结合起来定价, 在报数学辅导的同时, 赠与英语和政治的听课机会。
1. 广告策略 (媒体策略)
广告一:海文考研三段论
广告目的:本着为学生服务的理念, 提升自己的知名度。
广告内容:围棋八段高手输给“三段”, 这是为什么?广告中一位年长者号称围棋八段, 却在比赛中输给年轻人, 老者疑惑问之几段, 年轻人回答“海文三段”, 接着年轻人讲解了“海文三段”----一是认识自我 (考不考) ;二是准确定位 (考哪里) ;三是高效复习 (如何考) 。最后出现广告语“海文成就考研未来”。
广告时间:无限制
媒体选择:网络
广告二:公关广告 (以平面广告的形式)
广告目的:传播海文考研企业文化、理念, 吸引消费者。
广告内容:宣传公司始终将学生放在工作的第一位, 时刻以责任为核心, 以诚信为准则, 以认识自我, 准确定位为前提, 将每个学生的人生幸福作为海文人奋斗息的终极目标的价值观。
媒体选择:报纸、路边灯箱广告。
2. 人员推广
名师现场解答:海文考研的目标顾客群主要是针对高校中的拥有考研目标的大学生们。海文考研经常有各大名师在各个高校进行讲座活动, 免费为考研学子们解答在考研过程中遇到的问题已经传授考研复习方法, 而去听讲座的同学一般都会获得一些小礼品。
校园代理:海文考研为了拓展其知名度, 也在各个高校招聘了大学生作为其校园代理, 这批校园代理的宣传也使得海文考研的知名度上了一个层次。
3. 销售促进 (短期刺激措施)
目前海文采取的促销方式有四种:
一是推出海文大礼包。凡是购买过海文大礼包或者通过预报名获得海文大礼包的学员, 可以通过大礼包抵消相应的学费。
二是团报优惠。目前出现了团购热, 海文考研也跟着采取了这种策略, 根据不同人数的团报, 会有相应的价格优惠。
三是超值套餐。凡是同时报公共课和专业课的学员, 可以享受海文的特惠。
四是现场报名。在考研讲座现场报名的学员可以获得相应的优惠。
六、调研的手段、方法
实地调查、网上调查、走访、调查问卷、参考文献。
参考文献
[1]中国教育在线网站.教育部统计2014年统计结果.
[2]中国教育在线网站.2014年全国研究生招收数据调查报告.
[3]李创斌.考研辅导市场的现状分析及改进对策, 新西部, 2009年04期.
[4]贾名清, 蒋善涛.市场营销学.东南大学出版社, 2011年.
[5]陈钦兰, 苏朝晖, 胡劲.市场营销学.清华大学出版社, 2012年.
房产作为商品，最大的特点是价值高，消费者不经常购买，而每一次购买都必须投人大量资金，因而在购买前消费者都会投入极大的精力四处收集相关资料，反复比较研究，多方权衡得失利弊。由于房地产的购买决策行为高度复杂，决策时间相对漫长，因而要求房地产的广告信息不但必须详细、准确、有吸引力，而且应该可重复接触，这也正是房地产广告以报纸为主的原因之一。与报纸杂志售楼书等平面广告相比，DM不仅同样收藏方便，而且既可以有与售楼书同样翔实完整的内容，同样精美的装帧设计，又可以有报纸广告灵活多样的版面安排，因而也就更加吸引人。更重要的是，DM是直接寄送给目标消费者的，不仅占有主动性，还可以达到与消费者单独沟通的效果，藉此即有可能在DM的主力文案——给消费者的“信”中针对各个不同的对象，量身定做，发展出直击每一个消费者个人心灵的广告诉求点，以最简便直接的方式与消费者沟通，从而最大限度地引发他们问询、现场看楼甚至产生购买冲动的欲望。
近日，xx邮政函件局通过银行、保险、公积金、供电、交警等多类名址数据，经过分析、挖掘、筛选出适合房地产楼盘销售的、针对性强的精准名址数据，推荐给各房地产企业，希望通过信函媒体形式将楼盘销售信息传递给目标客户，实现一对一的沟通，帮助房地产企业快速实现销售目的。
一、精准名址数量：2万条
特点1：该名址是从海量数据中进行挖掘、整理的，具有一定的购房潜能和使用价值，未使用和提取过公积金，且公积金余额达到1-18万元。这部分人群分布在市直各单位，通讯地址详细，便于寄达。精准名址样本（另附）
二、强效推广形式：
本次强效推广形式主要采用信函广告媒体，有直邮通和信封广告两种形式。
1、直邮通：由一家房产企业单独向该名址寄发形式。
“直邮通”是与名址数据库相结合的，具有针对性的广告类函件，是在邮送广告基础上发展起来的新型商函产品，按名址投递。直邮通媒体优势：目标精准、针对性强；直接送达、到达率高；信息量大、效果持久；性价比高，效果可测。
直邮通规格：展开规格480*340mm，成品规格240*160mm(7号信封尺寸）
直邮通价格：1.50元/封*20000封=30000元
2、信封式：由多家房产企业销售信息汇编或合订形式，向该名址进行广告宣传。分信封封面、封底广告和内页广告组成。
内页规格不限，可设计成邀请函、体验券、品鉴券、折扣券、卡片、异形卡等，正反面彩色印刷，其价格为：1.90元/张（正反面）*20000份=38000元，含设计、印刷、封装、名址提供和信封打印、邮寄等费用。
三、寄发时间：根据各房产企业需要适时寄发。
四、选择邮政DM，具有以下特点：
1、DM不同于其它传统广告媒体，它可以有针对性地选择目标对象，有的放矢，减少浪费。
2、DM是对事先选定的对象，直接实施广告，广告接受者容易产生其它传统媒体无法比拟的优越感，使其更自主关注产品。
3、一对一的直接发送，可以减少信息传递过程中的客观挥发，使广告效果达到最大化。
4、不会引起同类产品的直接竞争，有利于中小型企业避开与大企业的正面交锋，潜心发展壮大企业。
5、可以自主选择广告时间、区域，灵活性大，更加适应善变的市常。
6、想说就说，不为篇幅所累，广告主不再被“手心手背都是肉，厚此不忍，薄彼难为”困扰，可以尽情赞誉商品，让消费者全方位了解产品。
7、内容自由，形式不拘，有利于第一时间抓住消费者眼球。
8、信息反馈及时、直接，有利于买卖双方双向沟通。
9、广告主可以根据市场的变化，随行就市，对广告活动进行自我调控。
10、摆脱中间商的控制，买卖双方皆大欢喜。
11、DM广告效果客观可测，广告主可根据这个效果重新调配广告费和调整广告计划。
--
工商财税
--
某楼盘营销策划方案
某楼盘营销策划方案
业务员工作计划
目录
第一部分市场及政策研究
一、08 年杭州房地产市场分析
二、本案相关个案分析
三、本案有关房地产政策法规摘要
第二部分世贸.江滨花园区位研究
一、世贸.江滨花园基本分析
二、世贸.江滨花园景观分析
三、世贸.江滨花园交通分析
四、世贸.江滨花园周边设施分析
第三部分目标市场及目标消费者的定位分析
一、项目的优劣势
二、潜在的机会
三、面临的成功和风险因素分析
第四部分营销策划
一、产品定位
二、营销主题
三、客户培养
四、广告策略
五、公关策略
六、SP 促销
第五部分营销执行方案
一、营销阶段
二、销售计划
三、各阶段具体业务表现
四、广告推广方案
杭州市房地产市场分析
本案相邻楼盘调查
伊萨卡
理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。下沙 12 号路以南、14 号路以北、25 号路以东、东靠钱塘江。周边配套完善，东北有 24 班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对 201X0平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁 1号线总站，出行便捷。理想.伊萨卡总建筑面积约 50 万平方米，占地面积约 19 万平方米。超大规模的湾畔生活领地，直面 270 度江景，临江延展近201X 米的江岸线和 20 万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的东、北两侧各有一条 30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的 150 米宽、全场
1.7 公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。
理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由 9至 33 层的小高层、高层组成，共 15 栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的 7 栋全江景高层住宅及 2 栋高层住宅组成。通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。
理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。整个景观规划拥有一线江景资源。东部改造中的沿江景观大道和 82 万平方米湿地生态公园。景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托：
滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式
泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。
作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5 幢 34 层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。此外，仅约 86-130 ㎡的主力户型，在杭州以 140 ㎡以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。最先推出的 1#楼，5 层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。
三期独有江-湖-河-园生态设计：
约 1600 ㎡社区中央湖景、约 600 米原生河、约 24000 ㎡半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约 5000 ㎡庭院式商业步行街、夏威夷风情广场目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻 360 余米沿河绿化带，由 5 幢江景高层组成，主力户型约 86 ㎡-136 ㎡。作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡大盘、大
配套、大景观的特点，24000 余平米大庭院，34 层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套：
数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街
本案相近楼盘调查
多蓝水岸
⑴多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计 59 幢，由多层 19 幢，小高层 34 幢，高层 5 幢，物业用房 1 幢组成。
⑵项目的各项技术经济指标
①总用地面积：
3.9524 公顷
②总建筑面积：
548089平方米
A、地上部分：
445902平方米
其中：
住宅：
392281平方米
其中：
高层：
65654平方米本案同类楼盘调查
1.上海世茂滨江花园
上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80 万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成一波三峰的城市天际线。
深入浦江东岸上海 CBD，以大视野大手笔，建造沿江 1 公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。占总面积 70%以上的六大世界风情主题园林景区：中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。
作为滨江模式的首创典范，上海世茂滨江花园 2001 年、201X 年、201X 年、201X 年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色奥斯卡，荣获在加拿大颁发的国际花园社区人造类金奖。
上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!
城市舒适性的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。
四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达 10000平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享受。
芜湖世茂滨江花园
世茂滨江花园整个项目位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，总投资近50 个亿，占地 280余亩，总建筑面积 5
万平方米，由 8 幢 33-53 层的高层、超高层住宅和 2 幢五星级酒店组成。项目南起新芜路，北至中山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥 2 公里浩淼长江岸线;由北向南共由 5 个地块组成。
在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现了房屋的安全性和舒适性。
在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整个这块地占地 4 万平方，但我们只盖了 4 栋楼，目的就是为了把更大的空间留给绿地和业主，我们的绿化率达到 60%，植物种类多达 90 多种，其中不乏各种外国进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到 100 米左右，和楼高的比接近于 1：
1，日照完全达到国家标准，无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情!
在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都可看到浩荡的长江，真可谓是住世茂滨江花园，一览长江景!
在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标，在社区内创造出以音乐为主题的 3 大组团景观，唯美浪漫的欧式园林贯穿于建筑物之间。小区的主入口处设有音乐喷泉广场;1号楼和2号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到
1.2 万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观悦音岛，为您营造出小桥流水人家的感觉;3 号楼和 4 号楼的中间是我们的音乐园林美景宫，面积达到
1.6 万平方，包括仲夏夜之梦室外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所，该会所是由距今 100 多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠闲生活。
在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平
戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24 小时为您提供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。
在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。
芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野，以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨新城形象!
一号地块是我们公司负责承建的一幢 28 层的高层，不在我们的销售范围之内。
二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约
4.13 万平方，总建筑面积 1
7.2 万平方，由 2 幢 33 层的高层住宅和 2 幢 43 层的超高层住宅组成。
三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心，总占地面积约 4 万平方，总建筑面积约
4.3 万平方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于201X 年 1 月 1 日动工，201X 年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;同时对百年沧桑的海关大楼予以充分保留和修葺，将历史精
粹和现代建筑相结合，营造文化共享的民众精神场所。四号地块总占地面积约
7.6 万平方，总建筑面积 22 万平方，由住宅和商业共同组成。其中住宅部分由 3 幢 53 层的超高层住宅和 1 幢 33 层的高层住宅组成，打造安徽省最高的住宅建筑。沿江面展开的狭长地段将开发成 445 米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开启城市名流消费先河。
五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临长江，总占地
1.6 万平方，总建筑面积约
7.5 万平方，建成后将矗立起 2 幢高 27 层的 5 星级双塔江景大酒店。
整个项目预计用 5 年的时间开发建成，建成后将成为集超 5星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城市发展的新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成就的名片。
二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临 6 万平方的滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计 33 层的高层住宅 2 幢及 43 层的超高层住宅 2 幢，共 1088套房，其中 1 号楼肖邦座，2 号楼巴赫座为 33 层，将与 08
年底交付，3 号楼贝多芬座和 4 号楼莫扎特座为 43 层，预计09 年 6 月完工。
四、本案有关房地产政策法规摘要
最新房地产政策
1.大力发展保障性住房
加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决 750 万户城市低收入住房困难家庭和 240 万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排 430 亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。
二套房贷并未完全放开
对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
杭州房地产最新政策
1.物业费预收不得超过一年
《杭州市物业服务收费管理实施办法》规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。物业服务费预收期限不得超过 12 个月。
不得强制收装修保证金
对于业主前期的装修事项，《杭州市物业服务收费管理实施办法》也作了明文规定。对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。
因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位一文一路一古翠路一登云路一时代电子市场。
首末班车
时代电子市场 5：
1519：
00
下沙高教东区 6：
3020：
B 支 4 票价：
￥
4.00
4、线路名称：
K525
路线：
下沙高教文溯站一学林街文溯路口一学林街一学林街文泽路口一高沙社区一文渊路南口一迎宾路一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一迎宾路口一七堡一
六堡一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一乌龙庙一观音塘小区一总管塘一城站火车站
首末班车
城站火车站 6:00 一 21:30
下沙高教园 7:00 一 22：
K525：
￥
3.00
5、线路名称：
K320 路
路线：
下沙高教文津站一四号大街五号路口一五联一下沙村一上沙村一下沙小学一下沙镇一幸福桥一头格村一艮山路杭海路口一窑厂一彭埠一汽车东站一火车东站
首末班车
火车东站一下沙高教文津站：
5:40 一 20:00
下沙高教文津站一火车东站：
5:40 一 21:00
K320：
￥
3.00
6、线路名称：
K401
路线：
下沙高教东区一文淙路学源街口一学林街文汇路口一文汇路二号大街口一二十三号路北一六号大街二十三号路口一二十一号路十号大街口一二十一号路十二号大街口一十二号大街十九号路口一十二号大街十一号路口一十二号大街七号路口一三号路十二号大街口一十号大街三号路口一一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一杨公新村一七堡一六堡一五福凉亭一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一庆春东路一庆春路红菱新村一省青春医院一菜市桥一葵巷建国路口一马市街
首末班车
下沙高教东区 6:30 一 20:30
马市街 5:30 一 21:00
K401：
￥
3.00
7、线路名称：
K566
路线：
下沙高教文津站一学林街生活区一文溯路学林路口一二号大街九号路口一九号路四号大街口一四号大街九号路口一六号大街三号路口一一号路口一幸福桥一杨公村一七堡一六堡一三堡一乌龙庙一观音塘小区一华东家具市场一汽车南站一三廊庙一时代大道北口一滨安路时代大道口一滨康路建业路口一滨康路火炬大道口一滨康路信诚路口一滨康路西一公交南环路站一新胜一杨家墩一浦沿路滨文路口一浦沿叉口一东冠公交站
首末班车
东冠公交站一下沙高教文津站：
5:30 一:00
下沙高教文津站一东冠公交站：
6:15 一:15
K566：
票价根据路线的长短稳定
8、线路名称：
K210 其他
世贸江滨花园紧靠地铁一号线 16 号路出口，将来只需 20多分钟就能到达市中心、西湖和钱江新城 CBD。东边还有沿江景观大道医院
1、下沙医院
杭州经济技术开发区下沙医院是一所创建中的二级乙等医
院，于 1961 年 12 月由浙江省卫生厅批准设立，1968 年 12月授予全国农村合作医疗先进单位称号。地处文化、教育.商业中心的下沙镇文教路 130 号，地理位置优越，交通便利，是一家集医疗、预防、保健、康复、健康教育等功能的综合性省.市医保定点医院。现有在职职工 100 余名，其中卫技人员 88 人，高级职称 3 人，付高级职称 5 人，中级职称 15人;其中中医药人员占卫技人员的 36%。医院占地面积 12800平方米，医疗用房 9600 余平方米。医院承担约 10 余万名左右居民群众的预防保健任务。医院设有中西医内科、外科、西医妇科、儿科、骨伤科、口腔科、肝病科等临床科室及中西药房、检验、放射、B 超等辅助科室，并设有 100 张住院病床。医院为提高诊断治疗水平，添置了 500mA 岛津 X 光机、全自动血球仪、全自动血凝分析仪、全自动尿液分析仪、进口 B 超诊断仪、多导心电图分析仪、全自动生化仪、动态心电图机等先进的设备，配备先进的电脑化管理及费用结算。
主要专科项目有：
肝胆肾结石专科、肝病专科、牙科等。
2、下沙东方医院
下沙东方医院地处杭州经济技术开发区九号大街九号，占地面积 52 亩，建筑面积为
万平方米，是杭州东部唯一一家具有一定规模的综合性医院，省市首批定点医保医疗机构，她与浙江省中医院作为
一个统一的整体，比较迅速地成为了具有一定规模的现代化综合性医院。主要任务是承担现有 105平方公里的杭州经济技术开发区辖区内及周边地区的预防、保健、医疗、康复、卫生宣教和优生优育等医疗服务和临床教
学任务。作为杭州市东部的急救分中心，又承担着日常性的院前急救、突发意外、灾害现场抢救等工作。
文体、娱乐场所
世贸江滨花园一期蓝调休闲会所规划有：
上万册藏书时尚图书馆、艺术影吧、BLUES 爵士吧、室外网球场、健身房、主题餐厅。二期运动健康会所规划有：
精品专业健身会所、单车基地、SPA 中心、艺术基地、迷你高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、室内篮球场。
同时下沙还有 10 多所大学，很多的体育设施是对外开放的，外来人员可以在学校指定的开放时间内锻炼身体。
酒店、银行、邮局
1、酒店
东临钱塘江
杭州世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江，北接 14 号大街，西连 25 号大街，南临 20 号大街，项目整体由市政道路独立分割为三大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布。
全钱塘江景，奢华享受
钱塘江最美的江段在东区，即下沙区域内至杭州湾的 13 公
里的钱江岸线，是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方。而在下沙钱江沿岸，风光更为优美，大片的湿地，大量的白鹭，素有杭城东部湿地之称。
杭州世茂江滨花园的江岸线长达 1600 米，占据了非常稀缺的一线江景资源。另外，在项目的东南面有宽约 200 多米的城市景观绿化带，钱塘江美景和园林风光尽收眼底。
亲水元素，高品生活
秉承世茂滨江荣耀系列的华宅血统，以独特亮点倾力打造名副其实的全江景空中别墅：
整体建筑东南倾斜 25 度，270 度全景飘窗，竭力缔造户户可见江景的经典户型;与国际同步的矩阵户型，2：
的面宽与进深比，极大提高了住宅舒适度;奇偶层阳台设计、露台式双层阳台设计、前后多阳台设计，营造开阔的阳台上空，增添与自然亲密接触的空间;复式豪宅设计，尊享醉人江景，体验贵气十足;入户电梯入户花园，让归家路途美景连绵不断。双开门电梯设计，获得停梯入户的尊贵感。
六大风情园林融汇世界园林精萃
园林规划秉承世茂滨江花园一贯的开发理念，荟萃风情各异的世界园林景区，将规划设计六大主题景区，每个景区相对独立，展现不同时期、不同地域的景观特征。
绿色住宅，网络社区
一期蓝调休闲会所，规划有：
上万册藏书时尚图书馆、艺术影吧、BLUES 爵士吧、室外网球场、健身房、主题餐厅。二期运动健康会所，规划有：
精品专业健身会所、单车基地、SPA 中心、艺术基地、迷你高尔夫、恒温游泳池、壁球馆、室内篮球场。
上海世茂第一太平物业管理有限公司竭力为业主提供 24 小时、360 度一站式红管家服务，为住户配置特定专职管家，不仅提供系列日常服务，更为商务人士和居家者提供贴心专案服务，向人们展示了国际级品牌全新、人性化、体贴入微的服务内容和理念。
形象定位
首创了房地产滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活，本着缔造生活品位，成就城市梦想理念
方案：
楼盘命名
考虑临江，有水为江，所以以水字来定义楼盘
3.形象分析
水为柔美，诗化楼盘主题
二、营销主题
营销主题要点
水景钱塘，品拥华宅。滨江人生，世贸品鉴。
营销主题诗化
营销阶段划分
内部认购期：
外区域广告牌逐渐到位，主打名称，以简单独特的宣传逐渐使世贸滨江花园名称深入人心。
成长期客户描述
早期，高校教师是下沙购房群体的购买主力。70%-80%，这是一个比较公认的数字，指的是教师在个盘中所占的比例。例如，香榭里花园的业主，80%就是高校教师，个别楼盘的比例甚至更高。现在的下沙，教师仍然唱着楼盘消化的主角，只是这个比例开始下降了。到目前为止，教师在其楼盘购买人群中所占的比例大致为 15%，所以在挖掘教室购买上要把目光瞄准新杭州人。
客户发掘
目标市场
直接市场：
杭州市中高等收入阶层的消费市场。
辐射市场：
杭州旅游的消费市场。
可拓展市场：
外地商务、投资客层购房的消费市场。
客户定位
通过对楼盘自身状况及区域市场经济情况的研究，本案每套小户型住宅平均价格在 50 万元以上，满足其居住
需求的总价基本上超过 100 万元，因此从经济上决定了项目目标客户属于城市财智阶层;根据他们的消费心理和本案具有的特色情况分析可能出现的消费行为，我们认为符合本案目标客户的基本定位是：追求身份体现和项目内涵价值的城市财智阶层
? 目标客户背景共性归纳
? 教育背景通常极佳，有较高的文化素质和涵养。
? 有基本的经济基础和创业知识，在企业组织中享有股权或红利分配。
? 事业有成并处于稳定发展阶段，愿意在相对约束但不是完全约束下发展。
? 在经济发展中具有拉动效应，往往可以带动贫穷阶层的就业。
? 非常易于形成专家、职业群体，有领袖欲和事业创造的冲动。
? 多次置业经历和丰富的投资经验，聚集了较为可观的固定资产和金融资产，并有继续聚集财产的强烈欲望。
? 定位细分
? 目标客户群的自然特征：
年龄 3055 岁之间;家庭年收入 20 万元以上。
? 目标客户群的居住心理描述：
追求与自身素质相匹配的住所;追求高质量的生活方式寻
求积极的居住形态从住宅价位、面积、类型上体现价值寻求尊贵感追求精神与物质的平衡;能够接受高质高价的产品。
? 目标客户群特征：
具有一定的社会地位和思想内涵;个人素质较高有稳定、可观的收入来源对待住宅消费的态度比较理性;讲究品位、渴望个人价值被社会认同。
? 目标客户构成分解
从区域来源和职业分布两个角度分析，可细分为：
? 政府、机关工作人员：
10%。
? 市内高收入的企业、单位中高层：
15%;
? 企业老板：
45%
? 投资者：
5%;
? 教师：
15%。
? 其他：
10%。
四、广告策略
广告诉求
一期总建筑面积约 1
9.6 万㎡，建筑密度约
10.4%，绿地率约 40.3%
杭州世茂滨江花园的江岸线长达 1600 米，占据了非常稀缺的一线江景资源
一站式红管家服务
地铁：
建设中的地铁 1 号线。
CI 设计
以独特亮点倾力打造名副其实的全江景空中别墅
会所以缘起法国的沙龙精神为原创灵感，倡导一种上层居住的场域精神，糅合高尚优雅的娱乐、休闲、交际、健身等功能，为会所注入圈层文化精髓。
首创房地产滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融入生活
广告媒体
报纸，广播，电视，杂志，户外广告这些线上媒介解决购房者了解楼盘详细信息，同时为售房做一定的气氛铺垫，线下媒体踊跃促销活动，主要是做促销展销会等等
附送：
某社团 logo 设计大赛活动策划书
某社团 logo 设计大赛活动策划书
策划书社团活动策划书某社团 logo 设计大赛活动策划书
某社团 logo 设计大赛活动策划书
一、活动前言：朋辈心理辅导员是我院心理健康教育工作队伍的重要力量，阳光朋辈训练营旨在通过开展丰富多彩的心理健康教育课外活动，培养一批关注心理健康、心态阳光、具体一定自助与助人知识、乐于互助的朋辈队伍，从而带动经管学院心理健康教育工作的发展。
学院为了扩大阳光朋辈训练营的影响力，树立阳光朋辈的形象，增强同学们对阳光朋辈训练营的认同感与归属感，营造健康、向上、互助、快乐的校园文化氛围，为此举办阳光朋辈训练营 logo 设计大赛。
二、主办单位：经济与管理学院朋辈心理工作部
三、活动 4 月 14 日 4 月 25 日
四、参与对象：经管院全体在校学生
五、作品要求：
A、作品需体现阳光朋辈训练营的健康、阳光、互助、向上、温馨等特色，需传递正能量；
B、Logo 整体要求简洁、美观、大方，便于识别与记忆；
C、图案清晰、流畅，具有强烈的可辨性。图案规格不限，但需便于放大与缩小，可用于平面宣传等用途；
D、Logo 需具有较强的象征意义，内涵丰富，寓意积极，创意出色，富有美感，尺寸适当。
备注：作品一经采纳，其所有权归经管学院所有，根据需要，学院有权对其设计不完善之处进行修改。
六、投稿说明
1、作品一人设计或合作设计均可，合作人数不超过 3 人。
2、投稿作者需认真填写学院提供的作品征集表（见附件），作品需附在电子申请表中（也可以其它格式额外附件），作品必须有详细的文字说明，介绍其作品内涵与寓意。
3、由各班心委收集各班参赛作品，在 4 月 19 号之前，以班级为单位将作品电子档（不接受纸质档作品）发至指定邮箱
415741636@diifanen.，投稿邮件标题请注明阳光朋辈训练营 logo 征集投稿的字样，并标注班级。
七、活动流程：
1、活动策划：4 月 11 日，由朋辈心理部撰写 LOGO 征集比赛通知，交由李老师审核。
2、活动宣传:4 月 14 日学院分年级召开心理委员会议（可与 525 工作布置结合开会），向各班心委详细介绍 LOGO 征集比赛的参赛事项，要求各班心委向本班同学宣传本次活动，提高活动的关注度与参与度，号召同学们积极参加。其他宣传途径：经管学院学工微博、QQ 群、论坛等。4 月 14 日，在各寝室楼下张贴活动通知及宣传海报，营造活动氛围。
3、作品投稿：由各班心委收集各班参赛作品，在 4 月 19
号之前，以班级为单位将作品发至指定邮箱。由朋辈心理工作部成员对所有上交作品进行整理和初选，将初选后的作品交由学院心理辅导员老
师进行复选，最终确定 15 副参赛作品入围决赛，由专业评委老师打分评选10个奖项。4月26日前公布决赛获奖名单。
4、作品展示：在成长辅导室外墙设立展示区，展示获奖作品；在 525 活动的成果展上，展示本次获奖作品，并颁发奖励。
5、活动总结：5 月前完成。
八、奖项设置：
一等奖（录用）一名，二等奖三名，三等奖六名
对决赛获奖者，学院将颁发荣誉证书。对于一等奖（录用奖）的获得者，学院额外发放 100 元作为奖励。
九、经费预算：
经济与管理学院朋辈心理部
XX.4.09 某社团 logo 设计大赛活动策划书相关内容:社团招新策划书 x
一、活动目的及意义：展示方舟的风采，让更多的学生了解就业方舟，扩大影响力，同时为吸纳一批有能力的同学，为方舟未来的工作的发展输送新的人才，注入新的活力，增强发展的动力。
老乡会高校篮球联赛策划书
一、活动目的、活动意义在沈阳贵州老乡会理事会的领导下，为了加强老乡的联系，增进老乡之间的感情，给各高校老乡交流的机会。展示我们贵州人的风采，打造一流的老乡会。我们发挥主观能动性，结合优势资源，大家同心协力举办这个活动。
职场精英挑战赛策划书
1、县城较小，经济发展的滞后性制约了消费观念；人们的思想较保守，标新立异的手法很难实施
2、房地产销售不成熟，没有售楼中心、专业销售队伍、没有楼盘包装；
3、项目自身有硬伤，由于楼间距超过正常日照采光规范，而受北方气候的影响，人们对此非常忌讳。
4、城镇人口较少，居民对住宅需求度不大；
二、销售策略
原则：
1、打百隆牌，借政府势；
2、先销后楼，再销前楼。n 本项目销售的一步工作 销售队伍的建立：
团队组合：销售经理1名，置业顾问2名，发单人员10名。人员要求：销售经理：最好由当地有地缘关系的人担任。
置业顾问：有二手房销售经验的人优先。
发单人员：本地人，吃苦耐劳者优先。奖金制度：低底薪+高提成（按套奖励）
营销推广准备：
1、单页：（A4规格，彩色）
2、拦街横幅（内容见附件一）
3、楼体挂幅（内容见附件二）
4、销控板（内容见附件三）
5、电视台公告（内容见后）
销售策略：
1、只售后楼，不售前楼，概不公布前楼价格。
2、购房有奖：凡是在前十套签合同者，均可享受家用电器馈赠。（如：电视机、微波炉，电饭锅等）
3、开盘仪式：选择黄道吉日，提前邀请当地相关政府领导和电视台，对楼盘的正式对外发售作社会性公告。
4、尽量突出百隆是开发商，同时尽量
2、启动期的启动、控制及宣传节点控制（14天）
3、热销期的启动、控制及宣传节点控制（30天）
4、交房与全盘的告罄（16天）
3、主攻手法
1、建设销售部，做“第一个在宜君县吃螃蟹的人”；（7天）
2、设立行销队伍，扫荡宜君县城；（首位20天培训及磨砺期，在预热期内完成售楼人员及行销人员的培训）
3、质量先行，样板为佳；（能够装修一套样板间，弥补后楼采光不足，体验入住后的感觉）
4、明升值、暗降价----在旺销期打入价格竞争牌(送什么东西呢？想想看看-----------)
5、建议每周
4、阶段组合
1、导入期引入诚意认购，同时传单四处发放，每个礼拜坚持做二次；
2、预热期乃是内部认购，要求引入销售控制；
3、启动期开盘召开新老业主联谊会，以人流量带动消费量
4、认购期即进行价格调整，价格要突破心理最低价位，建议定价 750元/M2,不送装修（自然是位置较不合理的）；
5、启动期（开盘销售）每天引入一套特惠房（毛胚），加速消化位置欠佳者；
6、尾盘开交钥匙大会，以便有始有终，消化最后的楼盘
7、各期售楼比例：预热期：启动期：热销期：延续期：尾盘期===1 : 10 : 20 : 4 : 3
5、深入挖掘
1、见楼盘价格销售表
2、见广告表
6、尾盘清扫
具体实施方案
-----------------------75天清盘计划 第1------20天
项目导入预热期 亦即为内部认购期（内部认购期为一个月）
需要完成任务为
1、销售人员的招聘培训工作；
2、售楼部的包装工作；
3、传单页印刷工作；
4、定期发单及定向发单工作 工作详细清单：
5、横幅布置；
人员招聘：（招聘时间1周，人员职别为置业顾问，招聘人数为 10—15人）※负责人即销售经理，需招聘较为成熟稳重人士一名 建议是本地人士担任;※销售主管即是现场经理，两个，建议招聘西安熟悉房地产销售流程人士，同时担任销售人员的选拔、培训、考核及带队工作； ※销售人员招聘及相关事宜见上;售楼部：（即日起开始装修，同时准备内部认购协议书 及选房登记卡，对于来访客户做客户质量登记表）
※售楼部的包装必须要色泽鲜明，以大红及金黄色为主，在售楼部门口设立道旗，道旗上注明楼盘销售主题广告语-----道旗设立30面，在路的两边各设置15面；，每隔2米摆设一副-----如果因为费用问题，可以放10面，其中，售楼处门口6面，对面4面。
※道旗支架要求要结实、厚重，能够经得起5级大风。若有下雨天，须放回售楼处保管。
※道旗 使用时间将达到75天，即自始至终一直使用；
※内部认购协议书可自行印制，购房客户隧到，随地随时复印；内部认购协议书留有样稿；
※内部认购首付费用为1000—3000元之间，以便开盘之时制造气氛，以烘托楼市；
※选房登记卡要求选择写清楚房号，交纳选房牌号费用1000—3000元；
※售楼人员培训内容注重为 按揭贷款的意义、作用及还款方式首付及利率算法，对于楼盘的名词解释不必放为重点；
※在售楼员的记录里面，应该有至少3—5套的假客户登记及选房登记表及内部认购协议登记表，以便展示给前来购房的客户；
※客户质量登记表乃是销售人员积累客户的主要工作手段，对于客户可按照其购买意向定制售房策略，建议由销售主管建议，销售人员执行，要做到优质客户的80%的购买率，记住要盯紧盯死，必要时感情投入；
宣传单页（铜版纸印刷，要求字迹清楚，特别突出开发商为宜君县单页在本楼盘宣传中居于主导地位，指导原则以下：百隆集团，在宣传页上，要特别突出楼盘质量结实）
1、印刷数量 10000张，基本上达到城内 20岁以上，60岁以下人口人手一份
2、投递区域 预热期主要发放为街道四周，到开盘期及热销期则主要针对小区住户、学校教师、工厂职工等购房急需户；
3、内容指导 突出质量主要是指在材料的用工上，能够数量化各种材质参数，实际上要求图文并茂；
4、递送原则 售楼人员传发，集中时间为星期三、四、五，星期
六、日以接待客户为主，建议人员重点时间及非重点时间分配比例为1：4，周一、周二则主要分为第一组及第二组轮流换休日；
5、单页印刷 建议大小为A4页面大小，为三折页形式，可找专业公司设置并印刷； 横幅布置
鉴于该城市的特色，横幅乃是一次较为普遍的销售推广手段，要涉及面广泛，且带有公益性质，最好能同部分社区联合举办（如花费较大，则可以放弃），普通使用方法为在交*路口写上广告语.第21-----30天
开盘期：主要任务是开盘的造势运动和循序渐进进入热销期的准备工作
开盘期的到来等于内部认购期的结束，由于过渡时期，所以，对于在内部认购期已经有意向的客户，在该十日内来进行签约的，依旧保留其内部认购优惠措施； 开盘仪式及运作手段：
1、剪彩阶段（领导致辞、主持人致辞、楼盘质量公证）； ※ 由本地相关部门的领导，及百隆公司负责人。※ 楼盘质量公证有县公证处男女两公证员授予说辞 ※ 主持人希望能找一个县电视台的播音员。
※ 邀请电视台进行宜君县时事播报，并打出促销政策。
2、发售阶段 销售策略：
1、一次性付款的在优惠政策上，再加上赠送半年物业管理费用；
2、第一天85折，第二天88折，第三天9折，第三天92折，第四天95折，第四天96折，第五天97折，第六天98折，第七天99折，第八天发送物业费用（半年免收，），第九天送业主会员小礼物；
3、销控策略----保留部分位置较为不错的楼号
4、销售控制表的张贴：及时增加已经被预订出去的楼房小红旗
5、建议在销控表上明晰一次付款及按揭付款的区别（红旗：表示一次付款；绿旗：表示按揭付款）
第31天---第60天 热销期：主要任务是对客户的持续追踪，以便于潜在客户的自我挖掘和持续销售。第61天---第75天 清盘 撤离现场 结束
附 广告宣传文案
一、路牌广告文案
百隆小区内部认购中，请致电0*****-******，将有惊喜等你拿！认购，优惠多多，连买带送，好处多多！唯一经过公证处公证发售的宜君住宅！
五证齐全，上街超低房价，惊喜多多，尽在百隆小区。以上为 百隆小区广告语。宜君.百隆小区 公开发售
在宜君，要住就住百隆小区，价格低，配套全，集中供暖 在政府隔壁，就是百隆小区！
品质好，价格低，明白人就买百隆小区！
品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！百隆小区现房发售----电话：
以上为开盘期、销售期广告语
宜君县的百隆小区卖完了---保留单元清盘销售
二、电视广告文案
1、电视形象广告30秒标版 好消息！（喜讯）
热烈庆祝宜君.百隆小区 隆重发售
热烈庆祝百隆小区经过宜君县公证处公证，百隆小区五证齐全，市政公司集中供暖，建筑质量经得起宜君县各位明白人的检验，百隆小区内部认购现已开始。销售地址：
销售电话：
2、电视开盘广告游标
百隆小区内部认购，优惠多多，惊喜连连，认购电话：******
四、横幅标语
品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小区 百隆大厦 公开发售 在政府隔壁，就是百隆小区！
五、灯杆路旗（道旗）广告 品质有保证，卖房卖百隆，要做就做明白人！宜君.百隆小区 公开发售
上风上水，置业尽在百隆小区！
数据挖掘来源于机器学习。20世纪60年代开始了对机器学习的研究。第一届知识发现(KDD)国际会议于1989 年8 月在美国底特律召开,该会议首次提出了知识发现这个概念。此后,在加拿大召开了首届知识发现和数据挖掘国际会议。由于将数据库中的“数据”形象的比喻成矿床,因此“数据挖掘”一词流传开来。1993 年以后,美国计算机协会(Association of Computing Machinery)每年都举办了专门的会议,对数据挖掘技术进行研究和探讨,简称为KDD会议[1]。通过数十年的努力,在数据挖掘领域已经取得了丰富地研究成果,很多软件公司已经成功的研制出了许多数据挖掘软件产品,且已在部分国家得到应用[2]。在国外,数据挖掘技术已在各个领域得到了广泛应用,如在天文学领域,研究出了能够发现遥远类星体的SKICAT系统,该系统是由加州理工学院喷气推进实验室与天文科学家合作开发的[3],这是人工智能(AI)技术在空间科学和天文学领域的首批成功应用之一;在生物学领域,使用数据挖掘技术分析DNA[4];在市场营销领域,采用数据挖掘技术对客户进行分析,从而识别顾客的购买行为[5];在金融领域,用以预测保险公司或银行可能出现的诈骗行为;在体育领域,IBM公司开发的Ad vanced Scout(AS)系统,可以根据NBA的比赛数据,来帮助运动员优化战术等[6]。
我国对知识发现和数据挖掘的研究比国外稍晚。目前,对数据挖掘的研究主要集中在高校,也有一些公司和研究所。他们大多是对数据挖掘理论、学习算法及其实际应用这些方面进行研究。目前,大部分研究项目是由政府资助的,如国家自然科学基金等[7]。国内的许多高等院校和科研单位也展开了知识发现的理论及应用研究,如北京系统工程研究所对模糊方法在知识发现中的应用展开了深入研究,北京大学对数据立方体代数展开了研究,复旦大学等对关联规则开采算法的优化和改进进行了研究,南京大学对非结构化数据的知识发现以及Web数据挖掘进行了研究[8]。
论文重点分析了ID3算法以及决策树的构建过程,并以楼盘营销策略的建立为例说明ID3算法在数据挖掘中的应用,相关结果对该算法在其他领域的应用也有较高的参考价值。
1 ID3算法
1.1 ID3算法基本思想
决策树是一种最常见的分类算法,包含有很多不同的变种,ID3 算法是其中最简单的一种。ID3 算法起源于概念学习系统,是一种贪心算法,它以信息论为基础,以信息熵的下降速度为选取属性的标准,从而实现对数据的归纳分类。其基本思想是,首先根据最有判别力的属性,把数据分成多个子集,每个子集中继续选择最有判别力的属性进行划分,直到所有子集仅包含相同类型的数据为止,最终得到一棵决策树,可用来对新的实例进行分类。
1.2 ID3决策树的构造原理
决策树的构造过程中最主要的部分就是信息熵和信息增益的计算。设S为训练集,有n个属性(特征),表示为(A1,A2,...,,An)。|S|表示例子总数。S中有i个类别。|Ui|表示Ui类例子数。特征Ak处有m个取值,分别为(V1,V2,...,Vm)。决策树的构造过程如下:
(1) 计算类别的信息熵。
其中p(Ui)=|Ui|/|S|。
(2) 选择作为决策树根节点的属性。
a. 对每个属性Ak(k=1,2,…,m),按照属性Ak的不同取值(V1,V2,...Vm),对训练集进行划分,计算出属性Ak下,关于U的平均不确定性:
b. 计算各属性的互信息量:
选择互信息最大的属性Ak作为决策树的根节点。互信息是不确定性的消除,选择的互信息越大,消除的不确定性也就越大。
(3) 把在Ak处取值相同的例子归于同一子集(分枝),Ak有几个取值就得到几个子集(分枝)。
(4) 对类别不单一的子集,递归调用建树算法,不断构造决策树的下一级,直至所有的样本子集(分枝)只有一个类别,这时表明决策树构造过程完毕。
2 ID3算法实例
利用决策树,通过分析楼盘的营销环境及影响消费者购买的因素,根据楼盘自身的特点,可以制定出科学合理的房地产营销策略。下面以某城市楼盘销售情况为例,具体说明如何应用ID3算法构建决策树,来分析该楼盘销售情况。某城市楼盘销售情况如表1所示[9]。
决策树构造过程如下:
(1)计算类别的信息熵。
训练集中的例子总数|S|=15,共有两类,即U1=N,U2=P,则p(U1)=6/12,p(U2)=6/12。根据公式(4.1)可得
(2)选择决策树的根节点。
a计算条件熵
共有四个条件属性,分别为A1=售价,A2=建筑面积,A3=所处地段,A4=所在楼层。对于各个属性,其不同取值的概率和分别对应的条件概率如下表所示。
根据公式(2)可得:
b. 计算互信息
根据公式(3)可得:
选择互信息最大的属性,即属性A1(售价)为决策树的根节点。
(3) 由于属性A1(售价)有3个取值,因此将训练集划分为3个子集(分枝),分别是:F1={1,2,3,4,5},F2={6,7,8},F3={9,10,11,12}。
其中F3 中的例子全部属于P类,因此对应分枝标记为P,其余两个子集既含有P类又含有N类,将递归调用建树算法。
(4) 递归建树
分别对F1 和F2 子集利用ID3 算法,在每个子集中对各属性(仍为4个属性)求互信息。
对于F1,4 个属性中求出面积互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。面积取值为中的例子全为N类,该分枝标记为N。面积取值为大的子集既包含P类又包含N类,继续对该分枝递归建树,直到所有分枝只包含相同类别的例子。
对于F2,4 个属性中求出所处地段互信息最大,以它为该分枝的根结点,再向下分枝。所处地段取值为繁华的例子全为P类,该分枝标记为P。所处地段取值为偏僻的例子全为P类,该分枝标记为P。这样就得到图1的决策树
分析图1,可以大致明确该市房地产的销售情况,根据所了解的情况,营销商能够制定合理的销售方案,比如,对于面积中等的楼盘或偏远地段的楼盘,可以适当降低售价来获取更多的销售额。在制定房地产营销策略的过程中,根据环境、规模化的情况,灵活运用各种房地产营销手段,研究和掌握物业所处的地理位置及其周边环境,制定出科学、合理的营销策略,企业最终才能获得预期的利润。使用数据挖掘技术对楼盘的营销情况进行分析,能够使决策者更好地掌握市场动态,从而实现对企业的全面的信息化管理。
3 结论
ID3 算法在商业智能中有极为重要的使用价值,能够帮助企业领导者针对市场变化的环境,做出快速、准确的决策。利用Quinlan的ID3 算法能得出结点最少的决策树[10]。该算法利用互信息来选择结点属性,基础理论清晰,方法简单,是知识获取的一个有用工具,在机器学习和数据挖掘领域得到了广泛的应用。但在实际应用中如何对决策树进行优化,仍有许多问题需要探讨和研究。
参考文献
[1]Stahl Frederic,Gabrys Bogdan,Gaber Mohamed Medhat,et.al.An overview of interactive visual data mining techniquesfor knowledge discovery[J].Data Mining and Knowledge Dis-covery,2013,3(4):239-256.
[2]Fan Jianhua,Li Deyi.Overview of data mining and knowledgediscovery[J].Journal of Computer Science and Technology,1998,13(4):348-368.
[3]孙超利.数据挖掘决策树方法的研究与应用[D].南京:河海大学,2003:3-4.
[4]陈娜.数据挖掘技术的研究现状及发展方向[J].电脑与信息技术,2006,14(1):46-49.
[5]郑继刚,王边疆.数据挖掘研究的现状与发展趋势[J].红河学院学报,2010,8(2):45-46.
[6]李菁菁,邵培基,黄亦潇.数据挖掘在中国的现状和发展研究[J].管理工程学报,2004,18(3):10-15.
[7]陈卓民.数据挖掘技术在国内外的研究和发展现状[J].青年文学家,2009,8(16):122-123.
[8]苏燕,梁武.基于Web数据挖掘的研究与应用[J].软件导刊,2014,13(1):131-132.
[9]刘薇.数据挖掘中决策树方法研究及其在房地产中介的应用[D].西安:西安电子科技大学,2006:54-55.
