交通银行房屋抵押贷款（精选8篇）
作者：金投网
房屋抵押贷款
交通银行的个人房屋抵押类贷款是指以自有房产或第三人所有的房产做抵押，向客户发放的用于购房、购车、购买耐用消费品、房屋装修、投资经营等多种用途的个人贷款产品，具体的个贷业务品种包括：个人抵押消费类贷款：是指借款人以自有房产或第三人房产做抵押，向贷款人申请用于个人消费的人民币贷款。主要包括：个人住房按揭贷款（包括一手房、二手房）；交银 e贷通；个人循环贷款；个人汽车贷款；个人住房装修贷款；个人其他消费贷款。
2007年至2010年上半年, 以北京、上海、广州等城市为代表的一线城市房价集体上涨, 新一轮的房产泡沫也随之形成, 个人房屋抵押贷款占商业银行总贷款的比例也逐步攀升。自2010年下半年开始的新一轮宏观调控, 使全国整体房价出现回落趋势;同年9月出台的BaselⅢ国际资本协议亦对银行内信用风险的控制提出了新的要求。这无疑使得银行内部个人房屋抵押贷款存量的信用风险分析成为了一个非常紧迫的议题。针对金融业的国际发展前沿和我国商业银行业务实践中的现存问题, 开发实用性强、应用范围广、操作简便可行的个人房屋抵押贷款信用风险评估模型有着非常重要的意义。
与其他模型比较, KMV模型的理论基础坚实, 对信用风险中违约预期的表述有很强的说服力。同时, 由于KMV模型是实时动态的模型, 建立在时时变化的市场价值之上, 将股票价值的波动性加入模型之中使得模型摆脱了传统的时滞问题, 解决了依托历史数据的模型产生的历史因素的自相关性。KMV模型是完全数据型模型, 不需要过多的对于金融市场和应用性方面的假设, 使得其更加适用于不完善的、弱市场性的市场, 因而对于我国商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险的分析, KMV模型显然更加合适。
一、KMV模型的基础结构
为方便后文对KMV模型的改进, 在此对KMV模型的基础理论做出说明。假设A表示资产价值, σA表示资产波动率, 用d VA表示价值的变化, 用μVAdt表示d VA的平均值, 其中μ是价值变化的移动项, 那么, 则有公式1。
如公式2, 到T时刻, 用N表示正态分布, X表示账面价值, E表示公司权益价值, r为无风险利率, 账面价值和实际价值之间的关系为:
其中,
在模型建立之初, 开发该模型的KMV公司发现, 在大多数信用违约的情况出现时, 标的资产的价值总会落在短期债务值和债务总值之间的某一水平上, 因此, 通过债务总额直接和资产价值比较的方法不能准确体现实际的违约概率。同时, 由于市场经营主体在出现经营困难时还有其他的融资方式渡过难关继续经营, 这无疑会影响违约点的准确厘定。因而, 开发者在KMV模型中采取违约距离来表示违约概率。在这里我们将长期债务用LTD表示, 将短期债务用STD表示, 同时用DPT表示违约临界, 在对长期市场违约情况的严重中, KMV模型的开发者发现如下规律, 即, DPT=STD+1/2LTD, 用DD表示违约距离, 即, 资产的违约临界点和资产未来收益的标准差, 如公式4
将公式1—3带入其中, 得到公式5
同时, 针对每一笔融资贷款的违约率, KMV模型用EDF表示预期违约率。假定其为风险中性, 则有公式6。
在KMV公式对大量数据进行研究后发现, 尽管从纯理论角度, EDF是服从正态分布的, 但是, 实际上远非如此, 依据大量数据分析后的经验公式, 可知:
综上述, 应用KMV模型进行分析的过程有如下几个步骤:首先, 将信用评估主体标的资产的权益市场价值的波动性、市场价值以及负债账面价值带入公式1—3得出VA和σA。然后, 依据公式4和5得出DD, 计算所得数值越大则表示违约点里信用评估主体的标的资产越远, 违约风险越小。最后, 依据公式6计算EDF, 并用该数据表示贷款到期时, 违约点价值小于贷款到期价值的概率。
二、KMV模型的参数修正
本文假设融资人在违约决策中始终是以自身经济利益出发点, 那么在我国商业银行的实践中, 银行在向融资人发放个人房屋抵押贷款后, 通常会遇到这样的情况:如果融资人对房屋价格预期是乐观的, 即其认为房屋价格在未来是会维持稳定或者继续上涨的, 融资人通常会按照约定还清本期;如果融资人对房屋价格的预期是悲观的, 即其认为在未来一段时间, 房屋价格会大幅下跌, 同时偿还贷款会影响自己现金流, 那么其不会选择按照约定偿还本息, 银行会收回抵押物来弥补损失。虽然影响融资人决策的因素很多, 但是主要有两种:一是融资人对未来一段时间房产价格走势的预期;二是融资人对未来本人收入走势的预期。
假设用k表示贷款比例, 用V表示房屋初始价值, 首付款为V (1—k) , 用L表示贷款额, 则有L= (V·k) ;同时, 用T和r分别表示贷款期限和利率, 假设按月偿, 等本息偿还, 用X表示还款额, 则有公式7和公式8。
t个月后, 可得出余额贷款量为:
假如房产价值大于Lt, 融资人不会选择违约;假如房产价值小于Lt, 融资人即选择违约来保护自己的经济利益。设定Lt为t时刻的临界违约点DPT, 将房屋价格波动率用σ表示, 无风险收益率用μ表示, Wt表示标准布朗运动, 假设房产价值符合几何布朗运动, 对于房产未来价值, 则有公式9。
由于, 有Ito公式可知公式10
那么, 在Vt≤Lt时, 违约发生, 其EDF据KMV模型可得公式11。
其中φ表示标准正态分布, 这样可得到公式12。
三、修正的KMV模型分析商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险
依据公式11、12我们可知, 决定DD和EDF的主要因素为利率、贷款乘数、房价波动率和贷款期限。假设恒定为0.06, 5年以上贷款, 年利率为7.05%, 同时, 我们将EDF用百分数表示, 其余数据用小数表示, 在融资人向银行还款3年后, 依据上一节公式可得出表1。
数据来源:由作者根据模型计算整理得到的。
表1中的百分数即为EDF, 其中显而易见的是, 在k和T一定的情况下, 随着σ的增大, EDF增速明显, 当房价波动值达到0.24时, 违约率高达35.70%。这无疑增大了商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险。同时, 反观我国商业银行内部房屋抵押贷款存量占总贷款比例, 如表2。
数据来源:各银行年度报表计算整理所得
从中可以看出, 截至2012年, 各大主要银行的贷款比例中, 个人房屋抵押贷款仍然占相当大的比例, 其中最高的是建设银行, 高达20.35%。除了民生银行近几年改比例逐年下降至个位数之外, 其余的几家银行无一例外的在改比例上呈现两位数的百分比。国家从2010年初开始逐步加强了房产调控的力度, 房价开始下滑, 房价波动开始逐步放大。在这种情况下, 由于房屋抵押贷款的还款期限一般在3年以上, 我国主要商业银行难以在短期内消化个人房屋抵押贷款的存量。假如房价波动扩大到20%以上, 我国商业银行面临的个人房屋抵押贷款的理论违约率就会达到30%以上, 虽然融资人出于多种因素, 并不见得完全从自身经济利于出发进行决策, 但是如此高的理论违约值, 无疑会让不良贷款比率也快速攀升。
四、商业银行个人房屋抵押贷款信用风险的政策建议
针对以上研究结果和我国商业银行个人房屋抵押贷款的实际问题, 本文提出如下政策建议。
1. 开辟多元化的房屋抵押贷款融资渠道, 做到广泛分担风险。
长期以来, 由于计划经济向市场经济转轨过程中的历史遗留问题, 我国金融业的从业主体呈现出严重的单一性, 即, 各大商业银行控制着主要的融资渠道。对于个人房屋抵押贷款来说, 其大部分的融资来源均为商业银行。这种极度单一的融资渠道造成风险严重集中在商业银行内部, 这不仅不利于风险的分散, 同时是对个人融资渠道多元化的严重挑战。鉴于此种情况, 当下政府应大力扶持民间融资渠道, 引导民营资本进入金融业, 通过民营企业和民间资本的介入, 丰富个人房屋抵押贷款的融资渠道, 做到合理分散风险, 将原本集中在商业银行内部的风险, 通过结构分散的形式进行稀释, 从而做到提升商业银行资产优良率, 提升社会整体的抗风险能力。
2. 尽快完善贷款保险制度, 最大限度降低房屋抵押贷款的信用风险。
贷款保险作为一种合理分担风险的保险业务已经广泛应用在国际金融市场, 而在我国, 贷款保险, 特别是个人房屋抵押贷款保险才刚刚起步。当前, 金融市场的监管者应着手建立由保险公司进行承保、以个人房屋抵押贷款为标的的个人房屋抵押贷款保险。个人房屋抵押贷款保险制度的完善有着重要的意义, 其不仅可以把违约的风险损失大幅降低, 也可以在极大程度上完善我国金融市场的多样性, 并为其他类型的贷款提供相应借鉴。
3. 建立健全完善的个人房屋抵押贷款二级市场, 从而提高房屋抵押贷款的流动性。
由于房屋抵押贷款的还款期长、抵押物单一且不易流通, 因而商业银行很难在预期风险存在的情况下及时稀释个人房屋抵押贷款占总贷款量的比例, 这无疑降低了商业银行风险处理的灵活性。据此, 目前亟须建立以房屋抵押贷款为交易品的二级市场, 通过提高房屋抵押贷款的短期流动性, 来丰富商业银行抗风险的手段和抗风险的能力。
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抵押的前提是,产权完全归自己所有。原则上只有商品房、房改房、安居房可用作抵押物。
个人住房抵押贷款分经营性贷款和消费性贷款两种。前者要说明用途并具备银行认可的还款能力;后者银行一般会直接将贷款发放给消费品销售商。
异名、二次、超额抵押
除了常见的担保,还有“异名担保”。这是指自己没有房屋,在获许可的前提下,抵押亲戚朋友房屋获得抵押金额,并支付利息和最终偿还贷款。
上海、广东等地允许二次抵押,这并非指使用两次授信额度,而是指由两家金融机构共同用完授信额度。但北京地区不允许。
授信额度<市场价格
房屋抵押的授信额度需经房产评估公司进行评估,评估公司有一套自己判断房屋价值的评估标准体系,与市场的价格不完全对应。一般,它的评估价格比市面价格要低20%~30%,而金融机构在放贷时,一般贷额度的70%左右,通过这两道坎控制了风险。
利率高低可差到30%~40%
金融机构的选择非常重要,但这被很多人忽略,觉得都要在国家的监管之下,差别不大。
银行抵押贷款,适用于时间相对较长的大额用款。担保公司周转贷款,适用于短期应急大额用款。国家金融监管部门的确对利率进行规定,但该规定是“封底不封顶”,这导致了利率高低可以差别到30%~40%。各金融机构在贷款额度上有不同,更易被忽略的是用款的便利程度。有的通过网银就可把钱划走,有些可通过刷卡,还有则得去柜台排队。
抵押的流程与注意事项
工商银行办理城市中山产品名称 个人经营贷款抵押类型
抵押贷款额度范围30~1000 万元期限范围 12~120 个月还款方式分期还款 放款时间
20个工作日(审批为7个工作日产品特点 可信用空白、可提前还款在线申请地址 http://t.cn/zH6mw8g 申请条件 经营年限:1年以上;注册资金要求:100万以上;流水要求:月开票金额10万以上;房龄要求:最长不超过20年(商用房最长不超过10年;抵押物坐落区域:中山及珠三角地区;抵押物类型:普通住宅、别墅、办公楼、商铺。所需材料
1、提供身份证件、户籍及婚姻状况证明,有固定住所,单位出具的收入证明及半年以上的银行流水账单;
2、用款企业的经年检的营业执照、公司章程、验资报告、组织机构代码、税务登记证;
3、最近连续六个月个人或企业的主要结算银行往来记录、日记账、结算凭证、纳税证明、水费电费缴纳凭证、出入库单据等能够客观反映企业经营状况的资料;
4、符合贷款人规定的购销合同、装修合同、发票或其他有效用款凭证等贷款用途文件。
费用说明 贷款金额
50万元贷款期限12个月总费用
2.14万元月供43448元在线申请地址http://t.cn/zH6mw8g
工商银行办理城市南京产品名称 个人经营性贷款抵押类型
抵押贷款额度范围50~1000 万元期限范围 6~60 个月还款方式循环授信,随借随还放款时间 27个工作日(审批为10个工作日产品特点
5年授信、可信用空白、可提前还款在线申请地址 http://t.cn/zH6mww7 申请条件
1.经营年限:1年以上;2.企业注册区域:南京;3.房龄要求:最长不超过20年;4.面积要求:最少60平米以上;5.估值要求:最少100万以上;6.抵押物坐落区域:南京;
7.抵押物类性:普通住宅、别墅、商铺、办公楼、厂房。所需材料
1.借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件;2.经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件;3.个人收入证明,如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在工行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等;4.能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料;5.抵押房产权属证明原件及复印件。有权处分人(包括房产共有人同意抵押的证明文件。
6.贷款采用保证方式的,须提供保证人相关资料;7.银行要求提供的其他资料。费用说明 贷款金额
50万元贷款期限12个月总费用
4.05万元月供随借随还在线申请地址http://t.cn/zH6mww7
甲方：__________________ 乙方：__________________
甲乙双方经友好协商，甲方决定委托乙方进行住房装修，为保护双方的合法权益，结合本工程的具体情况，双方达成如下协议，共同遵守。
一、工程概况
1.装饰施工地点：
2.住房结构：
室
厅，施工面积
平方米。
3.承包方式：乙方包工包料。
4.工期： 自______年____ 月____日开工，至______年____月____日完工。
二、工程价款及结算的约定 1.工程总价款：￥_________元。
大写(人民币)：________________。2.工程款付款方式按下列方式支付：
(1)第一次，对预算设计认可签订合同之日。支付10000元订金，第二次付款时扣除
(2)第二次，完工验收当天 支付全额工程款。
三、关于材料供应的约定 乙方供应的材料、设备，如不符合质量要求或规格有差异，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失由乙方负责。如乙方提供的材料、设备系为伪劣商品，应按材料、设备价款的双倍补偿给甲方。
四、有关安全生产和防火的约定
甲方提供的施工图纸或做法说明及施工场地应符合防火、防事故的要求，主要包括电气线路、煤气管道、自来水和其它管道畅通、合格。乙方在施工中应采取必要的安全防护和消防措施，保障作业人员及相邻居民的安全，防止相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等事故发生。如遇上述情况发生，属甲方责任，甲方负责和赔偿;属于乙方责任的，乙方负责修复和赔偿。
本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
一、征收补偿中抵押权人的权利保护
《物权法》第191条规定:“抵押期间, 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的, 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产, 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《城市房地产抵押管理办法》第38条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的, 抵押人应当及时书面通知抵押权人;抵押双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。”第51条规定:“因国家建设需要, 将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时, 抵押人违反前述第38条的规定, 不依法清理债务, 也不重新设定抵押房地产的, 抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”由此知道, 抵押权人的权利保护在于:得到抵押人 (被征收人) 或征收补偿部门的通知;可以由新的抵押物重新设定新的抵押;依法清理债权债务, 解除抵押合同;若所担保的债权未到期, 将所得的价款提存作为担保或交法院处置;抵押权未通过上述方法得到保护时, 抵押权人可以抵押人为被告提起民事诉讼, 也可以征收补偿部门损害抵押权为由提起侵权诉讼。征收拆迁工作中, 拟征收拆迁区域内是否存在抵押, 征收补偿部门应通过房产登记部门的协助做到胸中有数, 对被征收人补偿安置的同时, 衔接好抵押权保护。
二、抵押权人的权利行使
其一, 抵押权人作为他项权权利主体, 无权干预所有权人选择补偿安置方式。产权调换还是货币补偿由被征收房屋所有权人说了算, 但是, 实现这一权利受到抵押权的制约。从《城市房地产抵押管理办法》第38条规定来看, 抵押权人没有干预被征收拆迁人选择安置补偿方式的权利, 抵押人有通知抵押权人的义务。根据责任政府、信赖政府的要求, 政府征收补偿安置时, 应当确保抵押权得到有效保护:双方可以重新设定抵押房地产, 也可以依法清理债权债务, 解除抵押合同。抵押权人作为利害关系人对政府作出的有关征收的具体行政行为可以依法提起行政诉讼。
其二, 抵押权需在法定期限内行使。《物权法》第202条规定:“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的, 人民法院不予保护。”可见, 抵押权人应当在主债权诉讼时效期限内积极行使自己的权利, 否则, 人民法院就不予保护, 丧失胜诉权。在征收拆迁中, 征收补偿部门有义务向房地产登记部门核实被征收房屋存在抵押的情况, 并在征收补偿中衔接好抵押权的实现。在征收拆迁中抵押权受到侵害, 抵押权人可以在诉讼时效内向抵押人主张抵押权, 也可以向征收补偿部门主张抵押权侵权损害赔偿。
其三, 征收拆迁补偿安置致使抵押物价值明显减少, 抵押权人可以寻求法律救济。在征收资不抵债的国有企业房地产时, 征收主体与被征收人如存在恶意串通、低价补偿、损害抵押权人利益的嫌疑, 抵押权人可以选择私法救济, 也可以选择公法救济。《物权法》第193条规定:“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的, 抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值, 或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的, 抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。”《城市房地产抵押管理办法》第39条规定:“抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的, 抵押人应当及时将情况告知抵押权人, 并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时, 抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的, 抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分, 仍作为债务的担保。”由此可以看出, 在抵押人主动减少抵押物价值时, 抵押权人的私法救济途径是:请求停止行为;请求恢复抵押财产的价值或者提供担保;请求债务人履行债务。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第12条规定, “与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的, 可以依法提起行政诉讼”。抵押权人的公法救济途径是:就政府征收的具体行政行为申请行政复议或者提起行政诉讼。为了避免抵押物价值减损的嫌疑, 政府在征收国有企业房地产时, 应当更加规范化操作。
三、征收补偿中抵押权的顺位
抵押权顺位, 是指在同一财产上设定了多个抵押之后, 各个抵押权所具有的优先受偿的先后次序。《物权法》第199条规定, “同一财产向两个以上债权人抵押的, 拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿: (一) 抵押权已登记的, 按照登记的先后顺序清偿, 顺序相同的, 按照债权比例清偿; (二) 抵押权已登记的先于未登记的受偿; (三) 抵押权未登记的, 按照债权比例清偿”。从该条规定来看, 抵押权的顺位很容易理解。但问题是现实中会经常遇到设定在前的抵押权所担保的债权并不一定首先到期, 如果设定在前的抵押权所担保债权的清偿期限后于设定在后的抵押权所担保债权的清偿期限, 而后一债权又未获清偿, 应如何就抵押物的价值进行受偿?如果处理不好这种关系, 引起抵押权人之间的纠纷, 将会影响征收拆迁工作的顺利进行。征收拆迁中常遇到的抵押权均是债务履行期限未届满的, 征收拆迁补偿中, 均需要保护各自抵押权。可以协商保护抵押权, 无法达成协议的及时作出征收补偿决定, 将补偿金提存或交受理法院处置, 暂不支付给被征收人, 抵押权顺位由法院依法确定。
四、征收拆迁中抵押权保护方式
在设定抵押房屋的征收补偿中, 如何保护抵押权人的利益?下面分别就被征收人的三种补偿安置方式具体分析抵押权人的权利保护方式。
其一, 货币补偿。《物权法》第174条规定:“担保期间, 担保财产毁损、灭失或者被征收等, 担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。”此优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物 (价金) 优先分配, 而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分配该抵押财产的价金。在征收拆迁补偿中, 即指当抵押的房地产被征收时, 对征收拆迁的补偿金, 抵押权人有优先于其他普通债权人受偿的权利。被征收房屋为抵押物时, 按照市场评估价进行货币补偿, 此时, 货币补偿与被征收房屋存在等价交换。根据《物权法》第191条规定, 在被征收人获得货币补偿后, 抵押权人可以对抵押人取得的补偿金优先受偿, 也可以提存。
其二, 现房安置。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿, 也可以实行房屋产权调换。”征收拆迁可以采取现房安置, 根据补偿安置合同办理安置房屋所有权转移登记, 同时, 办理抵押登记。这样, 被征收拆迁人获得了现房安置, 既保护了被征收拆迁人的利益, 又通过变更抵押登记保护了抵押权人的利益。
其三, 期房安置。许多征收拆迁项目中被征收拆迁人选择期房安置, 此时, 被征收拆迁房屋需要拆除, 而安置房屋尚无踪影, 如何保护抵押权人的利益?安置期房相当于预购商品房, 根据《房屋登记办法》第67条规定, 安置期房可以办理期房抵押权预告登记, 这样就将设定抵押房屋的征收拆迁与抵押权保护有效结合起来了。
五、被征收房屋设定抵押且被法院查封的征收补偿
被征收房屋设定抵押并被法院查封, 政府征收似乎遇到双重障碍:一是抵押权的阻却;二是查封的阻却。征收是强制力保障之下剥夺所有权的行为, 抵押权不能对抗征收。根据《民事诉讼法》的规定, 法院查封的目的是限制查封标的物的处分权, 防止逃避债务。因公共利益的需要, 人民政府可以征收被查封的房产土地, 即法院查封并不阻止政府征收。政府可以将征收补偿金交由法院处置。征收查封的房地产, 政府应当更加注重完善征收程序, 否则, 查封法院可能会以征收程序存在瑕疵为由, 滥用追加被执行人的权力。
金绍达：撤销登记不同于注销登记，撤销登记并不是登记的种类，而是登记机构纠正登记错误的一种方法，《不动产登记暂行条例实施细则》没有规定撤销登记，而是采用更正登记来纠正登记中的错误。但在某些情况下，更正登记难以完全替代对登记的撤销。因为撤销登记是从法律上取消一项登记，而不是更正登记簿的记载。因而，人民法院要求撤销该项房屋所有权登记，登记机构应当协助撤销这一登记。
以往有一种观点，认为凡房屋所有权不能成立的，从该所有权派生出来的抵押权一般都应认定为无效。而《物权法》的规定并非如此：《物权法》第一百零六条规定了所有权的善意取得，虽然这是对所有权取得的特别规定，但在该条第三款明确规定了“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种，如果是善意取得抵押权，则同样应当得到保护。因此，登记机构在遇到被执行房屋设有抵押权时，应当先查看人民法院的判决书。因为在系争房屋设有抵押权的情况下，抵押权人一般都是作为第三人参加诉讼，如果参加了诉讼，法院在认定房屋买卖无效而抵押权为善意取得时，会对抵押权人的抵押权做出处理，如将返回的房款清偿债务而消灭抵押权。
如果判决书已认定抵押无效，则可按判决书和协助执行通知书撤销该项房屋所有权登记，抵押权一并予以注销。
如果抵押权人没有作为第三人参加诉讼，生效法律文书既没有认定抵押无效，也未处理债务，这种状况在实际工作中极为少见。在这一情况下，登记机构不能把抵押权一并注销。因为：一是由于行政行为所具有的公定力，在抵押登记被登记机构纠正以前或被司法机关撤销以前，这一抵押权应当推定其合法；二是协助执行应当按人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理，登记的内容应当与有关文书的内容一致，不能扩大或缩小执行的范围。
不当的登记被撤销以后，自然恢复到该项登记以前的状况，即将房屋所有权恢复为原产权人所有，而抵押权未经法定原因不会消灭，既然没有消灭，就仍应记载于登记簿。
