商业街规划要素（精选8篇）
步行
商业街成功开发要素
针对国内近几年步行商业街开发热潮，中国步行商业街工作委员会本着为各商业街服务指导的职能，走访了大量商业街区，根据全国一些商业街的发展情况，结合各方面的专家的理论研究，我们初步总结出以下15个成功开发要素。
一、科学规划。
我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些步行商业街由于在前期产品的规划、设计阶段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。今天上午，开发商组织我们到南花园商业街参观。我非常高兴看到，这个项目对前期的规划是非常重视和科学的。走到顶层的时候看到楼层
更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
很高，是准备引进电影院，如果楼层3米、4米高，电影院的设计是无法实现。在整个的商业街开发中，要有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。
二、准确定位。
作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。南花园商业街处在成熟的商圈，这是石家庄两大商圈之一。作为这样业态非常全面、丰富、成熟的商圈，我们如何定位？这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售的方位也可能很广泛。
三、慎重选址。
这是非常重要的。应该说南花园商业街从整个的地理位置讲，是非常优越的。我今天主要谈的是关于一个商圈的新概念。近几年随着各地城市的环境、交通设施的变化，应该说传统的商圈概念已经发生很大变化。从现在的情况看，商圈不是圆的，对待选址，南花园是非常出色的，但是在局部上还需要政府部门的大力支持，比如中山路护栏的问题。98年在天津滨江道，晚报有一篇文章叫《一条护栏，拦死了一个商场》，当时引起
更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用非常重要。
四、招商先行。
目前国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。
五、规模适度。
从全国商业街建设看，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600以内为最佳。南花园商业街是200多米，从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一些，大家知道一般人行走路线是“之”字
更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。
六、因地制宜。
本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。
七、错位经营。
从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。石家庄可能有这个感受，一说去哪儿，就是东购或北国，在北京讲，就是去西单还是王府井。也就是街与街之间的竞争。在南花园具体的经营中，要考虑更多的自身经营特色，要搞好与周边商业的错位。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。南花园商业街定位在餐饮、休闲、娱乐为主是比较适宜的，应最大限度发挥它的特色。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，各业态中餐饮是
3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。
八、以人为本。
不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。在南花园商业街中，建议多一些景观、多一些休息椅、多一些盲人道，为广大市民提供非常优美的环境。
九、强化功能。
在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。
十、营造氛围。
更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔。大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了，效益下来了。商业街对商业氛围要求非常高。刚才看到，南花园商业街是折线的，错落有致，在此基础上，要更多的把商业氛围营造好。
十一、重视节点。
一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低回婉转。在商业街中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个节点，可最大限度的聚集人流。
十二、商魂培育。
南花园的商业街在历史上有非常深厚的商业渊源，我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资源，可能是文化品牌，也可能是特色服务。所以对一条商业街商魂的培育和树立是非常重要的。南花园商业街要依托历史形成的文化底蕴商业氛围，形成自己的商魂。
十三、有机链接。
更多免费下载，尽在管理资源吧（）管理资源吧（），提供海量管理资料免费下载！
这个有机链接在商业街规划、设计、开发过程中，应该注意商业街和周边原有商业的链接。比如南花园是新建的商业街，要链接周边的商业圈。在街内也要形成有机的链接，不要割裂。在街的两侧，也要形成链接，不要形成单边的情况，包括一层、二层、三层，楼层之间的链接。在一条商业街整体规划设计中，相关的链接工作非常重要。
十四、成功营销。
项目正确的定位、营销理念与务实的手段，对项目的整体运作影响重大。
十五、独特景观。
目前很多城市，包括一些商业设施中对景观的设计越来越重视。特别是对石家庄，坦率的讲，在先天上缺乏更多的旅游资源。如果南花园步行商业街能够把很好的景观设计出来，形成本地最亮丽的景观特色群，这可能会形成商业和旅游的最佳黄金结合点。由于时间关系我就讲这么多。总之我认为步行商业街，只要有了商魂、商脉、商气，商道，它就会拥有无限的商机。
地段属性的决定因素
所谓地段属性,是指消费者或客户在潜意识中认同的项目的地理位置,由两种因素决定:
历史形成。每个商业都有一个产生、发展、消亡的过程。历史属性是人们活动的综合反映,如果人们习惯于在某个地块经商,这个地块就可能成为一个商业中心。可见,人们的活动塑造了地块的潜在价值。因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块的历史背景,挖掘人们在其背后潜藏的心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。随着广告媒体的逐步丰富,人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们的注意力,使他们最终形成对某一地段的共同认可。
在项目分析的过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进二者的有机结合。不要被历史的严格性所限制,而应该积极地寻找突破点,努力挖掘地段潜在的属性。
分析地段属性的注意事项
1、顺应消费者或商户的思维。
消费者都有一定的购物习惯,他们习惯于到固定的地点消费,而不习惯到新的地方消费。因此,如果在原本不是商业地块的位置开发项目,消费者很难从心理上买账,这时就要经历痛苦而漫长的养市期。
开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利的看法,使他们逐渐接纳、认可。因此,开发商在规划商业前,一定要深刻认识地段的天然属性。
2、地段属性存在一定盲点。
即使在成熟、生意兴隆的商圈内,也可能存在一个点很难撬动,这个点就是商业盲点。这一盲点不是绝对的,与其说是地理位置上的,不如说是心理上的。人们之所以对它产生心理障碍,可能是因为前期商业在定位、运作环节甚至建筑层面的失败,导致人们降低了对它的认可感。
此时,开发商需要进行透彻的市场分析,深刻地把握该地段各方面的实质情况,包括定位、客群等,发掘导致商业衰落的原因,继而对症下药,寻找突破点,重新打开局面。
3、注重未来而不仅仅是现在的发展可行性。
在分析地段属性时,尤其是在新城区开发项目时,一定要结合城市未来的发展规划,突破传统的商圈思维,在看似不可行的地段上找到开发点。总而言之,在分析地段时要兼具突破性、忍耐力、远见性以及对未来的总体把控,不管在何处选址,都要首先考虑其地段属性及业态配置。
交通便利性
商业和交通就像鱼和水一样不可分割。与不发达地区相比,发达地区的重要优势就是交通便利。在分析具体项目时,我们也要重视交通的便利性。
地段属性为交通便利性提供了基础。每个地块的交通都是已经定位的,通过对交通便利性的分析,可以很容易地判断出商业是否能够兴盛繁荣。
因此,在开发项目时要关注交通的方方面面,包括公路、铁路、公交、机场、港口等所有物流运输的集合地,这些都是人流到达的最便利的地方。
人流量是衡量市场消费力的重要指标,商业价值的实现最终要依靠消费者的人流或者车流。因此,在进行商业规划时,要方便更多人流、车流经过,为商业带来推动力。很多项目尽管规模体量大、硬件设施高端,如果地理位置不好,一样会导致客流的达到量严重不足。
交通能反映顾客到达商业区的方便程度。商业的发展需要车水马龙,便利的交通带来的大量人流在很大层面上带来商机。如果解决了交通问题,直接把商业与人流衔接起来,商业就能取得较大成功,相反,交通不便则是商业规划中的硬伤。
规模体量的概念
在建立新的商业之前,开发商要考虑项目规模体量的大小。在一定层面上,规模体量越大越好,但在另一种层面上,规模体量只要适当就好。
分析规模体量的注意事项
1、规模出效益。
追求规模的目的往往是掌控市场,获得市场的垄断效益。如果没有足够大的体量,很难在市场上占据主导地位,这是开发商追求商业规模的内在驱动力。
2、注意规模的边际效益。
从竞争的角度看,体量大的商业对商圈客流的拉动力通常要强于体量小的商业,但这并非定律。在追求规模的同时,一定要注意规模的边际效益。
因为每个市场都有一个限制量,它的消化吸收能力有限,如果项目的规模体量过大,就会造成市场供应量不足,增加商铺的空置量,此时只能用别的业态填充,这必然会打破原来的规划和定位,使商业失去特色。
3、考虑经营的风险和资金的压力。
一旦规模体量超越了市场的容限范围和企业的实际承受能力,就会导致市场消化不了。此时就要考虑细分市场,这是解决商业规模偏大的唯一途径。通过填充其他业态,增强业态的关联度、客群的拉动力、客群的互动和商业的互动。
4、商业规模可以超越现有体量,但是要注意控制风险。
控制的基础是寻找市场的支撑量、市场的容量和认同度之间的综合点。在进行这方面工作时,开发商一定要小心谨慎,不能迷失于虚荣心态,要看到市场的复杂性和危险性,进行实实在在的调研分析,多加论证,把规模体量控制在市场和商业可承受的范围之内。
动线与布局的概念
合理的商业动线及业态布局是促进项目成功的重要因素。所谓动线,是指顾客到达商业网点的便利性。好的动线可以使顾客进入卖场后能很顺利地到达每一个商业分布点,这需要完善的配套设施。布局。布局的设计要符合人流的动向,使顾客在进入卖场后有舒展的活动空间,因而,卖场的通道要足够长,并保持通畅。
分析动线与布局的注意事项
在走访和研究案例后，我们发现成功的低资本金开业者在以下几个方面有着相同或者相近的要求：
1．不长于半年的盈利预期
开业了只是解决自身就业的第一步，如果不能尽快实现盈利，再次失业也就不远了。开业者都明白过长的盈利预期等于没有预期，在基本保证收支平衡的基础上，早日实现盈利是所有创业者唯一的目标。客观上，半年以内实现持续盈利是这一个创业群体能够接受的一个时间，换句话说，这也是创业者必须尽量达标的一个盈利期限。如果不能达到预期的目标，即使组织的运营还能勉强维持，但与日俱增的经济压力和心理压力将是对创业者的一个重大考验。
2．尽可能低的成本控制
在低端的服务竞争中，怎样取得优势？在装备无法攀比的情况下，价格、效率、态度就是赢得市场的关键，其中，价格竞争是最直接有效的利器。这里的价格竞争是向成本要价格，在分薄利润的基础上，提高服务效率，降低采购成本，压缩不必要的开支。
3．用诚信理念和优质服务营造经营环境
微型项目很多都是服务行业的分支，这就决定了创业者要从服务业者的角度来思考问题。要实现盈利，就必须要做好产品和服务内容。服务业是与人面对面打交道的行业，市场的反馈结果完全由客户的满意度决定。要突破市场的层层壁垒，首先必须取得信任和认可，而所有的一切都要求创业者必须真诚的对待每一个客户，用耐心和诚心去赢得客户的信任，用优质的服务去获得市场认可。
4．必要的财务核算
当然，对许多开业者而言，财务知识或许是个不大不小的盲点，在我们的走访中，就听说过从年头忙到年尾的创业者怎么都弄不明白自己究竟是赚了还是亏了,完全是一笔糊涂账。试想一下，如果把账做清楚了，一核对就能明白是赚还是亏，心里也就有了底；更重要的是，我们能清楚地看到赚在哪些环节和业务，往后继续加强，而亏的地方则多加改善。明确了经营方向，创业者就可以有的放矢，不用再“出门看天气”了。
5．找准市场切入点
商业地产受金融海啸影响，09年市场经济的冲击，商业价值回报相对住宅地产有些暗淡。
住宅地产是先抑后扬，全国涨声一片；商业地产无法摆脱市场低迷的消费，以些为例，广东广州市场商业地产租金同比下降20%左右。与此同时，作为商业地产行业领导头羊的万达集团董事长一行到广州讲商业广场的六大要求，笔者是从事商业地产14年的资深从业人员，早在几年前就从王董事长的身上学到了不少，再加上自己努力与实践，已成为商业地产行业同知名人士。此次看到王董长的随感，感受颇深，作为商业地产的领军人物，见证了中国商业地产发展历程，作为一个老板对商业的地的理解比职业经理人还职业。也印证了活到老，学到老的精神，分享此文，希望从事商业地产行业的老板及职业经理人能从中有更多收获。以下是王董事长的原稿：
以下是王健林董事长对“商业地产的六大要素”的讲授，对准备长期做商业地产的企业会有用，对那些想打一枪换一个地方的企业不一定有用。在介绍心得之前，我想简单介绍一下万达的订单地产。
万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心，面积大约220万平方米，其中12个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有5个项目，二十个项目总面积接近300万平方米。我们有个目标，2010年力争做到50个购物中心，面积600-700万平方米，租金收入40亿元以上。
万达集团和16家零售企业，其中12家跨国零售企业，8家世界500强企业，签订了战略合作协议，大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点：
1、共同选址。想去哪个城市发展，需要大家提前排定。目标城市选定后，由我们选好一个地块，大家再对这个地块进行确认，在规定时间期限内答复。这就是共同选址。
2、技术对接。选址完成后，要进行规划设计，初步方案完成后，根据零售商的意见和不同要求，进行技术对接，修改完善设计方案，这些确定后才进入图纸设计阶段。
3、平均租金。我们第一个购物中心，只有两家主力店，但合同谈判进行了八个月，尤其与沃尔玛的合同长达70多页，还附带40多页的技术标准。如果按照这个速度，不可能规模化发展。如果一个购物中心有5-8家主力店，光谈判就要耗很长时间，那么一年只能做一个项目。那怎么能把购物中心的发展作为我们的支柱产业快速发展？于是我们把全国城市划分为三等，每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是，不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判，有利于我们快速的发展。
4、先租后建。当面积、租金确认后，先签租约，交一部分保证金，我们才开工建设，进行量身定做。到目前为止，还没有发现签了租约以后对方违约的，这样做使得我们建设的面积都是收租面积，保证我们所有的投资都是有效投资。
这些综合在一起，取名叫订单地产。
万达集团是中国目前惟一跨区域规模发展的商业地产开发企业，在这三年中我们有一些经验，也有不少教训。今天初步总结与大家一起研讨。商业地产开发关键把握六点：
一、只租不售。
做商业地产，是长期投资，不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期，来获得长期稳定的现金流，不能搞短平快，不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心，开业了十二个，其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中，四个没问题，七个有问题。什么问题？我们购买店铺的业主80%是投资户，他们投资就是为了赚钱，靠租金赚钱。因为我们有订单地产的概念，有沃尔玛、百盛等主力店进驻，再来卖小店铺，比较吸引人，而且我们售价也比较高。我们替小业主招租之后，相当一部分租户经营时间不长，收不到回报，就跑掉了。我们认为，任何一个商业项目，都需要1-3年的市场培育期，任何一个商场不可能开业就火而且一直火下去，这是不可能的。而小租户没有培育市场的心态，生意不好就跑了，小业主又不愿头几年降低租金来培育市场。这样一来，业主收不到理想的租金就开始闹事，有的人跟我们打官司，有的业主打大标语，组织到公司里闹事，有的在网上乱说，还有的在媒体上登文章。因为我们销售物业时合同很明确，不搞返租，也不搞固定回报，在法律上我们不承担责任，我们可以不管。但万达，作为一个16年辛苦发展起来、目前中国惟一跨区域规模发展、把商业地产作为支柱产业的品牌企业，就不能不管。怎么办？我们就十分艰巨的和小业主谈回租，每年保证业主8%左右的投资回报率。再请主力店来经营。主力店可以经营十年，但他们不可能前几年按每年8%给租金，可能第六年、第八年才能达到这种回报率租金。中间差额怎么办？我们贴钱来弥补。目前有问题的购物中心，基本按照这个办法解决。最多的一个店，几年时间我们要补贴1.4亿元，最少的店也补贴上千万元。所以说商业地产销售商铺后遗症太大，它不能保证商业的整体性和有效经营，这是我们用巨大代价换来的教训。
万达也有部分销售商铺的项目，比如南京、青岛，没出任何问题。我们分析，是地点和商圈的特殊原因。比如南京项目，位置在新街口，周边几十个大型店，两条步行街围绕，把这个项目托住了。这个特例的成功，不能作为规律认识。有人说：我们的公司小，也想做商业地产，对于这样实力不强的公司做商业地产业我想有三个办法。第一，卖其他的留商业。我们有这样的项目，宁波、上海项目，我们的项目位置非常好，就设计了几栋写字楼，可以卖掉。像北京，把后面的住宅、写字楼卖掉，把沿街的购物中心留住不买。如果你做商业地产现金流确实不够，可以考虑把住宅、公寓、写字楼卖出去也不要卖商业地产。第二，卖主力店。我了解国际上很多购物中心发展商，有的也销售。但无一例外，都是销售主力店，留下小店或步行街。卖主力店，稍微赚一点钱，赚回小店铺的面积。因为主力店的租金上升很慢，但小店铺租金上涨很快。第三，卖沿街店铺。如果你做的商业地产项目，没办法规划设计写字楼公寓，卖主力店又找不到买家。为平衡现金流，实在不行，可以卖一层沿街的店铺，但不能卖一层的内铺，这样以后的招商管理问题较少。但无论如何不能设计整个项目或者几层楼全做销售。这种全部或大部分销售的商业地产项目，不可能成功。
做商业地产三年来的体会，重要的心得是只租不售或者以租为主。商业地产是住宅地产发展的高级阶段，我有一个比喻，住宅地产是小学生；商务地产，写字楼，度假村等，是中学生；商业地产是大学生。因为商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。所以我认为，如果想做商业地产，最好先积累一定实力再做，即使第一次做，也要有一种稳定的心态，不是想掘第一桶金，不是想打一枪换一个地方。
二、准确定位
（一）定地址
选址非常重要，能在成熟的商业区域为首选，也可以选址在有升值潜力的新区或郊区。万达在宁波的项目，综合面积45万平方米，商业面积25万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。
（二）定客户
目标客户要选好。我们也有教训，第一批做了六个单店，沃尔玛一楼卖出去做精品店，一平米2、3万元，因为售价高，租金高，只能经营服装、皮具等高利润商品，但实际上经营不好。我们很奇怪，为什么沃尔玛那么大的人流一楼的人气不旺呢？经过反复观察，沃尔玛每天有几万人进出，但只有百分之几的客户进入一层精品店。因为沃尔玛是针对大众客户，而精品店的客户是高端消费者，两者的定位不符。从第七个店开始，我们开始组合新的模式，把百货、电影城、美食广场、数码广场组合在一个购物中心里面。这些主力店的客户，与我们精品店的客户，是基本吻合的。所以凡是做了组合店的，问题就少多了。
（三）定规模
购物中心规模，不是越大越好，也不是越小越好。商业地产有两个最核心的指标，一是业主的平方米租金收入，二是经营者的平方米销售收入。10万平方米的购物中心，每平方米月租50元；20万平方米购物中心由于规模大增加招商难度，招商时就要适当降租，每平方米月租40元，那说明10万平方米就是最佳规模。现在做购物中心出现一个很不好的现象，就是求大。我听到一件事，安徽一个地级市要做一个购物中心，规划面积53万平方米，我感到很害怕。这个地方有多大，有多少人去购物？就我们自己的经验来看，在中国做购物中心，无论多大的城市，一个购物中心面积最好是10万平方米左右。
最大面积也不要超过20万平方米，超过20万的，增加的都是无效益或低效益面积。
三、招商在前
一定要招商在前，开工建设在后，招商主要解决两个问题：
（一）确定主力店
主力店的确定是有学问的，不是多多益善，以我们自己经验来看，一个MALL里面，3-5个主力店足矣。我们以前做过一个MALL里有十个主力店，现在看没必要，浪费，并不会因为增加一两个主力店，人流就会增加。而且主力店一定要跟MALL的地点结合起来选定。在城里商业区做，最好就是百货、电影城、数码城，如果地点差一点，可以做超市，再远一点到了郊区，才可以做家居，做建材等。在这方面我们有教训。曾经在最黄金地段做了两个建材超市，租给国际顶尖企业，但是效益就不如郊区店。
至于主力店，最好是不同业态的主力店配合，百货、超市、数码城、电影城每样一个，搭配在一起，吸引不同层次的消费者，增加主力店的比较效益。最好不要在一个MALL里做两个同样的主力店。当然也有例外，美国有一个MALL里做了五个百货店，而且生意都好。
（二）选择次主力店
万达的主力店已经有16家，现在缺的是500-1000平米的次主力店。我了解在英国、美国等发达国家，有30万种商品可以选择，目前在中国，只有10万种商品。中国目前最缺的不是主力店，也不是小店铺，最缺的就是有特色经营的500-1000平方米的次主力店。
现在相当部分购物中心的开发商先开工后招商，建到一半再招商。我考察过广州和上海的两个MALL，通过朋友关系找到我，他们看中万达有十几家战略合作伙伴，请我去帮忙招商，只要我能帮他们招商成功，可以给我30%的股份。但他们做出的项目，没有研究主力店有什么要求而是按普通公建标准建设。每层荷载统统500公斤，层高也全部一样，我一看就知道麻烦了。超市至少要1吨承重，建材要4吨，图书要2吨，你怎么改？所有的主力店看完，都回一句话：不去。这两个项目，一个40多万平，一个20多万平。现在是欲罢不能，想干不行。所以，招商在前非常重要。
四、规划设计
主力店招商解决以后，购物中心规划设计注意三点：
（一）交通体系
规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。
（二）高度、荷载
不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。
（三）留有余地
我们做前几个店时，高度平均5米多，当时觉得够了，当时我们还没有与时代华纳结成战略合作伙伴，没有考虑做数字影院。与华纳签约后，发现原来的店做不了影院，层高不够。影院层高的下限要求是9米，只能把顶层拆了重建，造成很大损失。所以我建议，做购物中心设计的时候，最好留有余地。一次性的投资只多花一点钱。
五、成本控制
购物中心是长期投资收租物业，成本控制非常重要。1亿元投资1年1000万租金可以有10%的回报，如果成本控制的不好，需要投资1.5亿元，那么一年只有6%的投资回报，只能给银行打工，永远没有还债赢利的能力，弄得不好企业可能倒闭。世界500强企业也会倒闭，20年前的世界500强，现在剩下不到100家。
成本方面万达注重三点。
一、集权控制。选择施工队伍，招投标，集中采购，都以集权控制为主，各公司、各部门各自为政是控制不好成本的。
二、准决算管理。所有项目全部施工图出齐，预算做好，与施工单位签订准决算合同，凡是没有图纸变更，就不再决算。这样可以很好堵塞内部管理的漏洞。
三、从设计上控制成本。成本控制的关键是设计成本控制，要实行带造价控制的图纸设计，才能真正把好成本关。
六、物业管理
物业管理是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%.万达在这方面也没有成熟的经验，我只是觉得这是一个重要的内容。物业管理人才是目前我们所有人才中最缺乏的。我在此做一个广告，如果现场有物业管理人才，您到万达工作我们热烈欢迎，而且多多益善。万达已与清华、深圳物业管理学院签订培训协议，但远水解不了近渴。
这是一个简要的《商业计划书》写作指南，请记住：每一家企业，都能够从一分准备充分、内容详实、思路清晰的书面商业计划书中受益。
以下为朱则荣所提示的概要：
封面页
一份干净、整洁、清晰的计划书封面，既让人赏心悦目，又愿意让人迫不急待地起去翻开它。为便于打印和制作方便，《商业计划书》的封面忌讳“花花草草”的装饰，商业原本就是一种简单，装饰将会给投资商或其他人以幼稚的感觉。封面面不仅仅包括指封面，而且也可能包括打开以后的第一页及第二页，要对他们进行合理的总局。封面是以最简洁的形式表达，要放置公司的标志、公司名称、商业计划书字样，加上一个文档编号和条形码，会让人感觉到更加专业，封面上可以列入简单的联络信息，以及完稿时间，“注意保密”字样，不要试图在封面上放置更多的内容，封面越简洁的商业计划书，越能让人感觉到你的头脑清晰，头脑简单的人，往往会把这些搞得很复杂，没有条理。翻开后的第一页，是扉页，可以列入一句公司的企业精神、信念，或者致谢语，如“谨以此献给为伟大梦想而追逐的人们”，这将给阅读者传递一种坚强的信念，也将展现公司的抱负，令人耳目一新。第三页，放入公司管理团队名单和联络方式，如“总裁、副总裁、财务总监、秘书”等，而且需要指定一至两名联络人，用来要提醒阅读者，如果有意向或问题或疑惑，需要与谁联络，谁来接收和解决这份《商业计划书》中所问题。
目录面
整个商业计划书将由五个部分组成，依次分为“公司纲要、组织计划、营销计划、财务文件、证明文件”，所有的具体细节，都放置在相关类别之下。朱则荣特别提醒，不要在这里多提产品，而要提公司的整体运作，产品只是贯穿其中的一个环节而已，没有良好、练达、成熟的公司运作模式，再好的产品市场前景，也只会腹死胎中，它根本销不出去，这是创业者最大的盲点。目录要注明页码，清晰的告诉阅读者，每一个环节，都放置在哪里，以便阅读者依次阅读，或者根据他的时间，挑选他先要了解的内容进行阅读，对于某些重点环节，他可以根据目录所指出的页码仔细反复阅读。
公司纲要
通常只需要一页至两页，尽可能保障在一页以内，这是对公司的简要概述，之前的业务记录、客户数量、对产品特点以及市场情况、下一部的市场拓展计划、主业务的实施、投资资金的需求和资金退出方式的摘要性说明。需要警告的是，这是对你自己公司的市场特征整体描述，而不是什么产品未来趋势，纵然该类市品的市场前景是一千亿人民币，那跟你也没有任何关系，对市场的选型是非常准确，不管是大的市场还是小的专业级市场，都只有一个目标：市场领导地位。比如我们开一家园艺公司，专门服务于别墅的庭院布景和除雪服务，这将使你进入一个无人竞争的专业级市场，并可以轻松地垄断这个市场。朱则荣特别提醒，不要试图在一个公司、一个品牌之下经营多种产品，你的名下最终可以出现八家、十家公司，每一家公司经营一个特定的专业市场，向纵深领域发掘，当他们都能占据不同的市场领导地位，这才是你经营的成就，也将使你的思路放开，向更大规模扩张。
第一部分：组织发展
包括公司概述、使命、远景与抱负。接下来开列公司的法律形式、产品及服务、管理与人员（包括公司管理人员、雇员、培训、事业精神、员工责任、员工形象）、会计核算方式、保险、安全等概述，都用简短的文字把他们描述出来，有时可以使用一些图片，加深阅读者的印象，让他把感觉融入到你的公司中。
第二部分：营销计划
这一环节，包括目标市场（对客户种类进行划分，开列每一种客户对象和特点、生意推广方式、时间计划）、竞争、服务配送方式、售后服务保障、促销活动及开支计划、公益活动计划、拟单独实施的重点市场推广方案（目标市场、方案目标、锁定的客户对象、销售展开方式、客户名单的收集、客户追踪及订单取得方法、时间安排、衡量标准等）。
第三部分：财务文件
包括之前资金需求情况、资金的分配方式，投资人加入以后股东结构变化、投资人的资金退出方式以及回报、之前的资金来源和用途、之前的财务报表、未来的财务计划、财务报表分析、企业未来计划的财务假设。
第四部分：证明文件
这一点非常重要，绝大部分创业者在撰写《商业计划书》时，没有附加过证明文件，因此让投资方非常怀疑你已经具备的能力，只是给投资人画了一个大饼，让他们去假想而已。证明文件包括：与竞争对手的比较数据、管理团队履历、推荐信、相当资质证书、所受表彰。最重要的，也是创业者们都忽略的，《商业计划书中》的证明文件中，必须附加两个以外人员的推荐信，推荐人最好来自著名的公司或者权威部门、大学教授等，有一定的身份和地位。
最佳与最糟糕的情况：
由于个人金融业务拓展空间很大，赢利效果不错，在银行业经营中占据着越来越重要的地位，西方商业银行（如花旗、渣打、汇丰、美国银行等）纷纷投下巨资，发展个人金融业务。国内各商业银行也在个人金融业务上展开激烈争抢。个人金融业务实际上已成为商业银行的战略性业务，成为业务发展的重中之重。
从总体上分析，个人金融业务较公司业务风险小、赢利多。据不完全统计:银行提供公司类批发性业务，只有2%至4%的利润空间。而提供零售类个人银行业务，则有5%至8%的利润空间，是银行业务发展战略和金融产品创新的重点。但个人金融业务在经营中要受到来自新竞争者、成本上升、新科技、架构/组织配合、顾客期望、利润下降等各方面的压力，成功并不是一件容易的事。个人金融业务的成功有赖于以下十个方面的提升：
一、市场定位
市场定位是确定商业银行个人金融业务经营管理资源配置和战略发展路径的基本前提，因此，市场定位策略是个人金融业务发展策略的起点。国内商业银行现在最大的一个问题就是目标市场的同质化，所有的银行都做同样的市场，开拓同样的个人客户，这是国内个人金融业务发展存在的大问题。像西方先进银行都很注意市场和客户的细分，因为不同的客户对金融服务的需求是不一样的。一般客户可能更重视的是方便、简捷、安全，高端客户更重视产品的设计能否给他带来更多的附加价值。所以不同的银行要有不同的目标市场定位。如果与竞争者什么都差不多，那就没有竞争力，也不会有好的收益回报。
商业银行选择个人金融业务目标市场的基本原则：
一是市场容量原则，即选定的目标市场应当是具有足够大的容量并将迅速成长的市场，从而既能够支撑中期业务发展目标的实现，又能够支持个人金融业务未来的长期可持续发展。
二是比较优势原则，即选定的目标市场应当是商业银行相对容易取得比较优势的市场，换言之，选择这样的市场定位既有利于商业银行利用业已形成的特点和优势，特别是有利于充分发挥商业银行的核心竞争能力，又有利于避开其竞争劣势。
三是特色鲜明原则，能够形成较鲜明的特色。如果没有较鲜明的特色，就很难与其他银行区分开来，也就无法将目标客户注意力吸引过来。美国数万家银行各有各的特点，有自己的客户群，有自己的产品。
如早在1970 年代开始，花旗银行即转向重视消费金融业务，且应用市场营销的原则进行市场细分，将目标客户群锁定在富裕且高价值的客户。特别是在新兴市场，花旗锁定的顾客群为富裕阶层、高价值且年轻勇于尝试新渠道的客户，花旗以最领先的科技与营销手段，服务于少数精心选择的客户。该行的目标为抓住正在成长中的中高阶层及中产阶层消费者，利用他们年轻、正在累积财富、愿意尝试新科技、愿意使用信用额度的特质，以扩展市场。花旗银行还根据客户的年龄、性别、地域、偏好、职业、受教育程度、收入、资产等标准进行细分，在此基础上，实施有效的市场定位，针对不同层次的客户提供适合他们需求的金融产品和服务，使银行服务由统一化、大众化向层次化、个性化转变。花旗银行在这方面有非常成功的经验，他们的口号是：代替统一服务的是那种能满足每一个单独顾客需要的服务。经过这二十多年的努力，花旗消费金融事业的获利已成为其主要获利来源，且比重逐年递增。
二、产品升级
银行的产品不在多，而贵在切合实际，能够满足不同层次个人客户的需求，关键是要不断进行产品升级和创新。以花旗为例，强调创新，是花旗银行一贯的宗旨，有人说花旗银行在各国扮演金融商品的R & D 中心，其中在个人金融商品的设计上更是不断推陈出新，如：在金融商品创新的方面，可转让定期存单、全球提现的国际金融卡、相片信用卡、自动柜员机服务(ATM)、无人银行、与全天候24 小时服务、及强调只要有电话、不受时间、空间限制，就有花旗的电话银行，都由花旗首开先例发明之。
个人金融产品升级的基本趋势有三个：
1、从传统提存账户等商业银行传统业务创新转向代理、理财等非传统业务创新。我们有时看到很多银行的柜台挤得水泄不通，实际上大多数客户不是来存款或取款的，而是来缴纳相关费用的，因为现在缴费都有时限，就那么几天的时间，过期不予受理。现在，每个家庭在银行几乎都有账户，那么，为什么这些费用还要靠到银行去缴费或者派人挨门挨户收，而不能直接由银行到期直接从相应的账户中扣除呢？这里面并没有涉及到什么高深的产品，就是一个代缴费业务，但做好了却正是解决了个人客户最需要解决的实际问题。又如代理保险、代理证券买卖、基金销售、理财组合设计等业务，都是为了解决个人客户理财中遇到的实际问题。
2、从单一产品创新转向综合理财户口等综合服务品种的创新。个人客户在银行开一个户口，存、贷、投资、保险都可在一个户口上搞掂，提供一站式服务，很受欢迎。在投资购入基金、股票后，可以此账户质押一个透支额度，给予短期的融资，还有保险、信托、交税、税款安排等服务和优惠。银行私客经理提供理财顾问服务，进行理财分析，并利用科技软件，把客户的希望、计划进行分析，作出储蓄和其它理财工具之间的组合选择。如汇丰银行的理财户口就有“运筹理财户口”、“卓越理财户口”、“万用户口”等。以运筹理财户口为例，该户口汇集了各类银行服务，包括港元储蓄、外币储蓄、港元及外币定期存款、港元往来等存取款及转账功能，并能提供无抵押综合信贷服务以及第一手财经资讯和理财建议，并能代理股票、基金、保险等投资交易，甚至还能享受各种商务优惠和附加价值服务。
3、从柜台服务品种的创新转向电话银行、网络银行等电子网络新兴服务品种的创新。由于外资银行普遍应用先进的电子和网络技术，大量采用电脑设备和自助终端，如ATM机、存款机、电话银行、网上银行或设立无人银行、1人银行等，使自助式服务占了银行服务很大的比例。据统计，目前美国商业银行55％的个人金融业务已通过电话银行和ATM进行，而1998年美国银行产品通过营业网点分销的只占41％。在美国，ATM提款居四个最主要的提取现金方式之首。银行都建有Call Center 电话银行处理中心，这些电话银行中心提供几乎全部的银行服务，包括存款、贷款、转账、账单支付、账务处理、账户查询、购买保险、基金、外汇和挂失、信用卡授权、投诉等。
总之，产品组合要不断检讨和改进，跟着时代走，即要视客户需求和科技进步而定。
三、服务提升
即从一般性的坚持以客户为中心，照顾个人客户的需求，为个人客户提供方便快捷、灵活多样的服务(如超市银行)，进化到与个人客户建立良好而长远的合作关系。借鉴西方先进银行经验，商业银行要与个人客户建立良好而长远的合作关系，需要做到三点：
1、打造高品质、全方位的服务能力。相对于对公业务，优质服务对个人业务更显重要一些。要照顾个人客户的需要，而不是根据银行自身有什么服务才提供什么服务。不断对服务进行更新、提升，在业务品种设计上要考虑各种场合、各种环境下的客户需要,能满足客户特殊的需要，以培养和提高个人客户对银行的忠诚度。
2、开展客户服务理论研究。为了实现对客户服务的最佳程度，商业银行需认真研究个人客户银行消费心理。顾客活动周期（CAC）这种模式涵括了个人客户购买前、中、后所进行的全部活动。研究顾客活动周期的过程是，描绘出顾客追求他们想要的结果所经历的几个关键增值阶段，然后对每个关键阶段的增值机会进行评估。
3、建立健全的客户关系管理制度。（1）推行私人客户经理制。客户有任何产品和服务需求，只需与客户经理联系，如有必要，再由客户经理与银行有关部门联系处理。客户经理负责与客户的联系，跟踪客户的生产、经营、财务、发展等情况，协调和争取银行的各项资源（产品），及时了解并受理客户的服务需求，负责银行业务拓展、宣传以及信息收集。（2）与客户保持“连续关系”。为了获得客户的忠诚，商业银行要选派最好的员工加强与客户的联系；高层管理人员要花费大量的时间拜访客户；要通过各种活动，和客户进行沟通和交流。（3）提供个性化服务。可以根据个人客户的具体要求或不同情况提供相应的服务项目。（4）提供“一站式”服务。如汇丰银行的许多营业机构都是敞开式办公，客户一进入银行，便有银行职员主动迎上前来，询问是否需要什么服务，将客户迎到自己的办公台前，客户只需把自己的需求告诉职员，便可以在座位上等候，其他事项不管涉及多少部门都由职员负责处理，使客户受到优越尊贵和便利的服务。另外，银行还设有许多分中心，处理客户的一站式业务，如汇丰银行在香港设有多家日夜理财中心等，专门处理个人客户理财等方面的业务。个人客户无论到银行办理什么业务都能在一家营业机构完成全部手续。
四、销售文化建设
在销售文化建设上主要应做到三点：
1、建立服务与销售共存的心态，努力实现一种双赢的局面。帮客户赚到钱，银行才能赚到钱。客户与银行是合作伙伴，任何经营活动在考虑自身利益的同时要兼顾客户利益。同时，银行要看到个人客户的真实需求，有些需求是明显的，有些则不明显。如果知道个人客户不明显的、真实的需求，然后提供服务，满足其需求，这是较高的技巧。
比如，某国内商业银行近期推出的个贷理财新品——“存贷通”增值账户，就在探索这种双赢模式方面进行了有益的探索。在创新个贷服务新品时，面对提前还贷者不断增加，部分银行首先想到的是“罚”——收取违约金，试图以此遏制这股潮流，但结果却是“双输”。出路何在？无论银行还是其它商品或服务的提供者，首先要研究客户的真正需求是什么。然后，再考虑能不能在满足客户需求的同时为自身带来利益。就提前还贷而言，客户的需求包括减少利息支出、不受罚、不因提前还贷而生活不便等。商业银行利用“存贷通”增值账户帮客户理财，在满足客户需求的同时，自己又增加了存款，获得了利益补偿，何乐而不为？
2、不鼓励硬性推销。客户既然是我们的合作伙伴，就不能只是向客户推销银行的金融产品，而是要以帮助客户解决问题为出发点，为客户出主意，想办法，量身定做个性化的理财方案，真正让客户感觉离不开你。
3、将柜面服务人员转变为成功的市场营销员。据某上市银行对其柜面单纯业务处理时间与客户营销和产品销售时间作了一个对比分析，分析表明，目前柜面人员95%的时间都忙于业务处理，真正的客户营销和产品销售时间仅占5％，而且许多银行管理人员完全没有意识到柜面营销时间对商业银行经营的极端重要性，对柜面服务人员基本上没有提出营销要求和进行营销培训。当然，国内银行的系统在IT技术和设计思想上的落后也是一个重要原因。
五、品牌塑造
产品和服务不是一家银行与竞争者区别的标准，这个标准应为品牌。卓越的品牌具有购买简单方便、保证质量一致、鼓励重复购买、增加市场份额、提高附加价值等积极作用，是个人客户信心的保障。只有卓越的品牌才是价值优越、不完全可模仿、不完全可替代的，才是银行真正的核心竞争力。因此，对商业银行而言，优质服务只是基础，市场品牌才是关键。招行之所以能被评为中国最佳零售银行，我认为不是因为其创新做得最好，不是因为其科技系统最先进，更不是因为其服务能力最优，而是因为其个人金融产品品牌建设在国内银行可算是做得最好的。招行整体形象以及在不同时期推出的个人金融产品——一卡通、一网通、金葵花理财、财富账户等，都被打造成了极具影响力的拳头品牌，这在国内商业银行中确无第二家可与之媲美。
要打造有影响力的品牌，需要注意三个一致性：
1、要注意品牌承诺与核心价值观的一致性。核心价值是商业银行品牌的精髓，它代表了银行品牌最中心、且不具时间性的要素。如花旗银行的核心理念是“客户至上”，因此，花旗提出了“花旗24小时不睡觉”的口号并付诸实施，使得花旗品牌享誉全球。
2、要注意品牌承诺与日常运作、制度设计和文化建设的一致性。新西兰的一家银行曾提出“知识使我们不同”的竞争口号，这句口号给消费者传递的信息非常清晰：我比竞争对手掌握更多的信息，拥有更多的智慧和专业技能，以满足您个性化的需求。这一宣传的确使人们产生进一步了解这家银行的兴趣，但是，他们在这家银行所有的宣传手册中，都没能找到与“知识使我们不同”相匹配的内容，打电话咨询，小姐的回答根本不知所云。结果是这些潜在客户感到非常沮丧，更不用说在这家的银行开账户了。
因此，千万不要认为银行品牌形象、品牌价值的树立只是市场宣传人员的工作。客户会通过每一个可能的接触点，一个产品，一次服务，一次沟通，一次问题的解决，真切地感知一家银行企业文化和企业理念。银行的每一位员工，无论是前台还是后台工作人员，都可能成为银行品牌形象的传播者。他们传播出去的信息，可能和银行对外的品牌承诺一致，也可能不一致。
3、要注意所塑造品牌个性特征的一致性。美国泽西联合银行突出“快速”这一概念，通过“快速能赚钱”、“珍惜你的时间一如你的金钱”等广告承诺将其塑造成为“办事快速的银行”，由此知名度大增，利润也提高了60％。
六、科技发展
信息技术革命不仅是科学技术的飞跃，也将引起人类社会经济生活的巨变，使21世纪成为“数字化社会”和“网络经济”的时代。这一巨变使传统的商业银行个人金融业务经营理念和经营方式受到强烈冲击，能否有力地回应这种冲击将成为一家商业银行能否赢得未来竞争的决定性因素。
从现实作用来看，科技的冲击体现在：科技是银行业务运作的基础，它对银行核心操作能力特别是基础交易管理、客户关系管理、和风险管理具有支持作用；它可以推动银行业务的发展，改善银行服务及销售渠道；它能不断创新并以此降低银行运作成本。如建设银行的个人贷款业务之所以能形成了较大的独特优势，除了品牌强大之外，其开发的全球领先的个人先进贷款系统（ALS）也功不可没，ALS系统是美国FIDELITY公司的核心系统之一，在技术与业务方面先进合理，在同类系统中处于国际领先地位，在美国前50家银行中有46家银行使用该系统。该系统可为个人客户度身订做合理的个人贷款方案，可以按要素条件组合进行非常灵活的适时产品创新，房贷通、同名转按、直客式贷款等几十种丰富齐全的个人贷款服务品种就是在极短时间内设计出来的。该系统特别值得一提的是，利用其联机催收系统可以建立催收、处置、诉讼、拍卖、核销一整套高效快速良性的贷后管理标准化流程。强大的贷后管理和风险控制能力，为建行个贷业务快速发展提供了强有力的保障。
从发展趋势来看，科技的冲击体现在：
1、虚拟银行将成为银行基础作业模式。建立在互联网基础上的网上银行以及其它虚拟银行，具有广泛的包容性，从近期看可以是对部分产品的升级改造，从长期看实质上是对几乎所有应用系统的更新替代，并且可以提供更加个性化综合化全方位的实时金融服务，银行分支机构的逐渐减少将不可避免。
2、平台将成为银行服务中最普遍的概念。今后银行在创新思路上要实现根本性的转变，突出表现在：（1）创新设计要有平台的概念，首先形成主体设计，以后在此基础上不断改进增加新的功能。这样既可缩短产品开发周期，又可降低开发成本；（2）创新设计多以组合形式出现，以多种方案多个价格提供给客户，换句话说，给客户一个操作平台，给客户一个较大的议价区间。
3、新的价值创造模式将会出现，银行在整个客户服务价值链中必须强化和突出甚至重新确立自己的核心价值定位和特色定位。
七、服务渠道拓展
银行不可能要求所有的个人客户都采用同样一个渠道，这是不现实的。就像有些客户偏爱在网上购物，有些客户则喜欢去商场。因此，作为银行来说，努力的方向和目标应是：除了现金业务和那些与重要票据相关的业务以外，剩下的所有产品应该能在所有的渠道推行，把渠道选择权留给客户。
个人客户可选择的服务渠道主要包括：①转型后的零售网点；②自助式银行；③自动电话、流动电话；④INTERNET网络；⑤电视（主要用于理财）等。运用不同的销售渠道，可以拓展不同的目标销售群体。比如，INTERNET网络提供的理财服务就具有如下特点：①能够提供比较复杂的服务；②能够提供全面的双向服务；③客户可以自己设计部份操作功能或界面，较具灵活性。但网上理财由于方便程度、普遍程度不够和客户出于安全的考虑，目前交易较少，香港和欧美大量的还是电话银行服务。如美洲银行在全国建设了29个客户服务中心，平均每个客户服务中心的人数在400人以上，最大的客户服务中心计划达到1300人。在同一个客户服务中心有不同的服务团队，可以为个人客户提供多种服务。
对于国内商业银行而言，当前在服务渠道建设方面应注意五点：
1、以客户为中心，加强网点和自助银行建设，完善功能分区，通过网点内部功能的有效分区，为不同的个人客户在不同的渠道、不同的产品上实现合理分流创造了条件，为实现营业网点从“交易核算型”向“营销服务型”转变打下了基础。
2、加强大堂经理队伍建设，发挥“大堂经理，经理大堂”的职能作用，使不同需求的客户实现有序分流。
3、合理设置大堂营业窗口，引导大众客户向电子渠道转移，通过快捷的电子化服务解决客户排队问题。
4、充分发挥理财中心和理财室的作用，通过专职私人客户经理为高端客户提供一对一增值服务。
5、大力发展网上银行和电话银行等虚拟化手段。
八、成本控制
商业银行成本具有上升趋势是由以下原因造成的：网点建设成本不断提高；原有操作流程不能适应业务增长需要而形成的改进成本增加；银行固定成本增加；银行新技术手段的竞相运用、科技平台的不断跃升，推升了银行的运营成本水平。因而，银行必须越来越注重对成本的控制。
除了传统的成本控制手段外，商业银行尚有几个新兴的成本控制手段可资借用：
1、网点虚拟化。一般外资银行刚进入一个新兴国家或地区时多采取这种形式。
2、零售业务批发化。即建立一个良好平台以便成批制地处理零碎的个人业务。
3、业务处理中心化。即通过强大的客户服务中心对个人客户的服务需求进行集中统一处理。如花旗进入台湾后就是这样做的，从而在网点很少的情况下成功地打开了台湾市场。其改造成客户服务中心的电话银行也因此被评选为亚洲最具创意和经营效率的呼叫中心。
4、运用流程再造技术对流程进行重新设计。流程再造必须遵循的一个基本原则就是：“增值内容最大化，非增值内容最小化”。这有利于商业银行集中有限的资源，有效培育和运用自身核心能力，降低成本，提高效率和盈利水平。
5、非核心业务和后勤事务社会化。
6、整合资源、互补优势。如我国台湾富邦银行自动提款机（ATM）进驻273家麦当劳门店，从而间接又增设273个网点，这是非常富有特色的“快餐银行”。我国的麦当劳、肯德基、德克士的网点共有2400多家，如果都设立ATM，对银行业来说等于间接开拓了2400多个网点，可借助“洋快餐的知名度”间接对传统的银行渠道进行有效渗透。
九、市场机会把握
个人金融市场每年都会发生一些变化，有时甚至是相当重大的变化，如2001年以来的房贷市场形势变化，2005年以来的A股市场形势变化，如能提前预见到其变化并采取对策，对商业银行都意味着巨大的商机，极具战略价值。但国内大部分商业银行在这些战略性机会上把握并不好。
往事不堪忆，来者犹可追。那么，未来国内个人金融业务的增长机会在哪里呢？我们认为，从大的方面分析，有四大领域极具发展潜力，分别是个人住房金融、个人汽车金融、信用卡和财富管理。个人住房金融重在控制未来价格发生重大趋势性变化带来的系统风险，个人汽车金融则是首先要找到保险公司车贷险退出后控制信贷风险行之有效的措施，信用卡市场目前尚处于黄金岁月的初始阶段，财富管理刚刚赴，需要尽快建立起一个为高端客户服务的强大网络化体系，让私人客户经理单打独斗无法大面积地提升财富管理的质量和效率。
对于中国国内的商业银行来说，成功把握这些机会的关键在于尽早地部署正确的战略并规划实施的细节。很多国际领先银行的战略模式已经从产品“孤岛”型向“组件化模型”转化，能够在制定产品战略时将相同或类似的组件抽取出来加以优化或交叉利用，从而能够对市场变化做出快速反应，更好地满足客户的需要。这正是国内商业银行现在需要走的路子。
十、风险管理
个人金融业务虽然整体风险较低，但如风险控制不当，也会造成很大的损失，如前几年的汽车消费贷款因风险控制不严，曾让部分国内商业银行付出了惨重的代价。据统计，部分国内商业银行汽车贷款的不良率一度曾达到20%以上，不仅没法产生利润，还会吞噬一大块在其他业务上所赚取的利润，可以说这些商业银行在汽车消费贷款市场上是遭遇了一场滑特卢。
未来几年，在目前风风火火的房贷市场上，国内商业银行是否会遭遇同样的境况呢？目前尚难断定，但现正有一个现成的案例可资风险意识淡漠同时风险控制技术薄弱的国内商业银行警醒，这就是众多金融机构在美国次级债市场上的遭遇。
从学理上分析，信贷审查、担保和收入证明等等都是提供信贷服务的金融机构防范信用风险必不可少的环节和根本预防措施。然而，美国次级抵押贷款机构忽视了这些基本的信用风险防范措施，臆想房价不断上涨会提高借款者的偿付能力，因为资产价格的大幅上涨仍然会降低借款者的违约风险。正如熊彼特所说，信贷本身乃是对购买力的创造。大量的次级抵押贷款的增长会对房地产市场创造出巨大的购买力，从而推动资产价格的上涨和繁荣，这在一段时间里满足了银行风险管理的要求。然而，历史事实反复证明，任何一次的繁荣都会埋下紧随其后的衰退的种子。由于次级抵押贷款本身收取的利率较一般抵押贷款的利率高，贷款服务机构又没有严格地审查借款人未来的现金流，次级抵押贷款更容易发生逆向选择。这样，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大了。此时，次级抵押贷款危机就产生了。
中国正在经历资产价格大幅上涨的时期，自1998年以来，商业银行也纷纷调整了其信贷资产结构，住房抵押贷款的低风险特性，商业银行在信贷资产结构调整中似乎特别垂青于住房抵押贷款。大量的住房抵押贷款正是造成我国近年来房地产价格快速上涨的重要原因之一，因为信贷的增长增加了房地产市场现实的有效需求。
以房价收入比来度量，中国的住房抵押贷款无疑也越来越具有美国式次级抵押贷款的特征，只不过，中国的商业银行迫于监管的压力仍然要求一定的首付比例，这似乎可以在一定程度上弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格出人意料地上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了；随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。另一方面，商业银行对住房抵押贷款的风险准备可能是不足的，监管当局对商业银行住房抵押贷款的风险权重又相对较低，这些使得商业银行一旦被暴露在住房抵押贷款违约风险面前时，其应对的能力就可能会相当脆弱，风险就可能被无限放大。
关键词：城市,地下空间,规划,设计
地下空间只有单一的环境特点, 缺乏自然空间, 缺乏人与自然相互的“对话”机会。由此产生的内部环境与地面空间也各有不同。规划中应以满足人的生理、心理要求为基本出发点, 根据地下空间的不可逆性、低可视性以及公众文化、心理、活力等因素, 给予引导性设计。
1 地下公共空间的空间形象
广义上的城市地下公共空间是位于地下的城市公共空间, 包括地铁车站、地下商场、娱乐、餐饮等供公众使用或活动的地下空间。由于地下空间是通过“挖”的方式组成相应空间, 其内部空间可分为实体空间和心理空间两类。实体空间的特点是空间范围较明确, 各空间之间有比较明确的界限, 私密性较强。心理空间的特征是空间范围不太明确, 私密性较小, 处于实体空间内, 因此又叫“空间里的空间”。
地下空间是一个封闭的空间, 在地下空间利用中, 心理方面的问题是最主要的障碍。人们在地下活动时, 由于与户外隔绝, 地下空间与地面环境只能由有限的洞口联系, 造成空气不流通, 湿空气难以排除等, 人们对地下空间常有一种恐惧心理, 当他们进入后, 难免会产生压抑感。
为了消除地下公共空间环境给人们带来的不良心理影响, 因此特别需要创造一种具有魅力的内部环境。通过巧妙的设计与处理, 人们进入地下后会有一种新奇、舒适感, 并与大自然浑如一体, 忘掉自己身置地下, 从而有效地减轻了人们的地下心理压力。
2 通道系统设计
似乎任何一个空间, 都存在一个由许多人意象复合而成的公众意象, 或者说是一系列的公共意象。城市地下公共空间同城市地上公共空间有很多的相似处, 城市地上公共空间的很多理论和方法都可以在地下公共空间中加以发展和应用。美国著名的建筑理论家凯文·林奇 (Kevin Lynch) 的1959年写的《城市意象》中的很多理论运用到了今天, 在此我们依然应用凯文·林奇的关于城市意象的原理对地下公共空间的形态和其中的景观设计加以分析和阐述。对地下公共空间物质形态研究的内容, 也可以归纳为五种元素—通道 (Paths) 、边界 (Edges) 、区域 (Districts) 、节点 (Nodes) 和标志物 (Land-Marks) 。这些元素在地下公共空间中的应用很为普遍, 它们总是不断出现在各种各样的环境意象中, 我们对这些空间形态的定义多数是从使用者的角度来考虑的, 因为他们最经常的使用, 也最有资格评价地下公共空间。
凯文.林奇在城市意象五要素中把道路放在各要素之首进行描述。是因为通道是使城市更形象化的主要因素之一, 也是地下公共空间中各功能之间联系的纽带。建于地下的多条供公共使用的步道, 有序的组织在一起, 形成地下步行系统。
地下步行道路由于缺乏周围的自然空间容易给人造成压抑和闭塞感。如果仅仅将长长的走道作为地下建筑水平的联系空间, 容易给人一种压力, 这种感觉无法让人停留。因此, 设计上更应该从人的生理心理因素出发, 体现对人的关怀。在通道设计中需注意以下问题:
(l) 由于地下通道环境较单一, 行人在通道内作水平运动时, 一般人的视线会集中于仰视为30°范围内, 在超过30°的仰视部分, 虽在视野之内, 但已退居为背景地位, 所以步行道的景观应以靠近地面的视线为主。 (2) 从生理因素方面考虑, 步行街的长度以500 m以内较为适宜, 人在步行街长度距离超过1000 m时更愿意借助交通工具, 在环境适宜、优雅的人工气候调节控制的室内步行街中一般可达1500 m。通过铺地材料、色彩、图案, 商店性质等差异处理, 构成不同的步行空间, 使人不断交换印象, 减弱长距离感。 (3) 地下商业街人流主通道宽度要根据人流预测计算出适宜宽度, 一般至少6m宽, 通道要简洁、明快、方向感强, 不要曲折拐弯, 不要有袋形走道和死胡同, 并确保有两个方向的疏散通道。 (4) 构建地下走道与地面道路的整体形象, 地下通道应尽可能是外部街道的延续, 其入口易于识别和进入。尽可能避免过多的转折, 减少零散的通道, 使建筑中的所有空间都能直接从室内大街或是室内大街相连的中庭空间进入。 (5) 由于地下建筑较为封闭, 设计应充分考虑“犯罪和安全”的问题, 通过环境设计来预防犯罪, 避免空间的死角, 保持视线的通畅。把夜间活动集中在那些相对安全的空间中, 安排有组织的活动, 提高这些空间和通向这里的道路沿线的照明标准, 不要让景观设施阻挡光线。
3 边界设计
人在城市空间中获得的直接信息, 来自空间的视觉界面、界线和空间中的形体。这些限定空间的界面和界线本身不是空间, 但离开他的空间就不能成立。活动往往从边界开始继而向中心展开。边界容纳双倍的信息量, 两相邻界域在边界处相互融和渗透, 处于临界的混同。界面由于围合物质的可塑性不同可分为硬质界面和软质界面。硬质界面是指由砖、石、混凝土等物质构成的界面, 软质界面是指由木材、绿化、水体、镜面等物质界面所构成的界面。由硬质界面所构成的, 显示永恒、生硬与端庄感的空间为硬质空间, 由软质界面所构成的空间是软质空间, 具有自然的、活泼的、安全的、温暖的、消遣的感觉。
4 节点空间设计
节点是在空间中使用者能够由此进入的具有战略意义的点, 是人们往来行程的集中焦点。它们首先是连接点, 交通线路中的休息站, 通道的交叉或汇聚点, 从一种结构向另一种结构的转换处, 也可能只是简单的聚集点, 由于是某些功能或物质特征的浓缩而显得十分重要。节点是组成城市印象的基本要素之一, 是城市道路、街道、广场、码头、车站、建筑物等的出入口、交叉点、标志物或是控制整体空间环境的视觉中心。由于城市地下公共空间形态的复杂多样性, 且其不同功能空间之间往往没有严格的间隔, 而且相互渗透、流动和引申, 因而它必须有一个清晰的、有组织的、明确的交通系统和空间结构, 有突出的视觉中心, 并且有其自身的特色。设计中应当注意的问题是:
(l) 节点根据功能不同, 可分为连接性节点和主题性节点。连接性节点是指在城市中对人们具有强制性的作用的连接点或交通的站点, 因为人们到了这些地方必须做出选择。因此, 人们到这里会提高他们的注意力, 比平时更清楚地感知周围的环境。正因为如此, 连接点处的构成因素所特有的显著取决于它们所处的位置, 比如地铁站、地下商业街交叉口、地下交通枢纽。此类节点应通过清晰的空间印象和可识别性利于人们在空间中定向, 找路和交往。 (2) 主题性节点应具有特色, 由于人们在地下的方向感很差, 应强调其使用上和视觉上的联系。创造有序列的空间, 入口一般是鲜明的标志性节点空间, 通过入口进入街道, 行进至中庭、下沉式广场, 体现其连续感。在一点上日本的地下街处理很妙。大阪虹之盯地下街长800 m, 在该街内设计了5个休息广场, 并以主题进行构思广场内的艺术效果:如:“水之广场、绿的广场、光的广场、晶的广场、爱之广场”, 作为地下街可识别性的节点。 (3) 下沉式广场的大小会因为广场位置和环境各有不同。凯文·林奇建议40英尺 (约12 m) 是亲切的尺度, 围合广场不超过450英尺 (约135 m) 为宜, 下沉式广场面向人行道的边界处理, 应使越多的人觉得广场是道路红线范围的拖延, 通过绿化、小品的设计的延展, 暗示对人们的欢迎。 (4) 为了最大限度地消除地下空间中某些消极因素, 在建筑设计中可以通过天窗、下沉式广场、采光天井等直接引入自然光, 尽量创造一种明亮、开放、舒适的地下空间环境。创造宜人的环境, 促进人们的接触与交流。 (5) 下沉式广场、厅、中庭设计应注重主题和个性的塑造, 通过环境小品, 绿化、座椅、电话亭的设置, 创造多样化、人性化停留场所。 (6) 节点空间的设置不仅仅是出于视觉和心理上的考虑, 也是灾害发生时人群安全疏散的主要出口, 所以建议每隔50~70 m设置一处中庭或下沉式广场。 (7) 出入口设计反映“孤立但平等”的思想, 对入口、区域的设计标识、场地设施作整体考虑, 通过精心的设计, 不仅为满足残疾人的特殊需求, 同时为所有人使用。
5 区域系统设计
区域是地下公共空间内中等以上的分区, 是二维平面, 使用者从心理上有“进入”其中的感觉, 因为具有某些共同的能够被识别的特征。这些特征通常从内部可以确认, 从外部也能看到并可以用来作为参照物。在一定程度上, 大多数人都是使用区域来组织自己的空间意象, 不同之处在于他们是把通道还是把区域放在主导地位, 这一点似乎因人而异, 而且与特定的地下公共空间有关。在区域系统设计中需注意以下问题:
(l) 不同场所的独特性。有时候地下公共空间会存在一些主题的混淆, 同样是商场的购物空间, 各部分之间会有一定的相似性, 这些相似性都容易模糊地下公共空间的意象, 这就需要用独特的景观来强化主题单元的意象。所以设计中应增加各地下场所的差异性和特色, 极力避免活动之间的鸿沟, 人们有从一个区域去往另一个区域的可能和欲望, 各种活动应当像网络一样分布在整个区域内。
(2) 呈现不同地文化特色。地下空间同地上建筑一样, 应当反映出城市文脉与文化特色。一个没有特定文脉的地下公共空间无法给人一个整体的意象。因此, 可以通过一些雕塑、壁画等艺术作品来加强其文化氛围, 突出个性。还可将地域性的文化特色融于区域的设计中使之更为个性化。
(3) 区域内边界的特征具有相似性, 边界地无序设计, 容易使地下公共空间呈现无组织状态, 阻碍区域之间的过渡, 给人更增添混乱的印象。可通过相似的装饰设计、不同的人工照明设计, 增加可识别性。
6 标志物设计
标志物是使用者的外部使用参考点, 有可能是在尺度上变化多端的简单物质元素。似乎存在一种趋势, 越是熟悉地下公共空间的人越要依赖于标志物系统作为向导, 在先前使用连续性的地方, 人们开始欣赏其独特性和特殊性。由于标志物是从一大堆可能元素中挑选出来的, 因此其关键的物质特征具有单一性, 在某些方面具有惟一性, 或是在整个环境中令人难忘。因此, 在标志物设计中需注意以下问题:
(l) 独特性。标志物应有清晰的形式, 通过与邻近元素退让或高度等变化, 建立起局部的对比, 更容易被识别, 被当作是重要事物。图底对比似乎是最主要的因素, 衬托一个元素的背景并不局限于其邻近的周围环境。在另一方面, 被访者挑选标志物还可能会因为它在环境中显得非常独特, 或是在地下公共空间中显得十分新潮。 (2) 位置显眼。占据突出的空间位置, 在很远处都能够清楚地看到。 (3) 在标志物附近添加可让人歇坐或倚靠的台阶、凸台或栏杆。感觉体验 (可触摸的雕塑所具有的质感、喷泉所具有的声响和感觉) 可能带给人一种短暂却愉悦的感觉。
7 标识系统设计
人们在地面空间环境中时, 都有一定的方向感和时间感, 这也是人们适应大自然而形成的一种生物钟和生物罗盘功能。但在地下空间环境中, 这种本能受到较大的削弱, 人们这时更要依赖各种符号、文字、图案和地图来辨识自己的方位, 但调查表明, 目前地下空间各种标识远未能满足需求, 因此需加强引导和控制地下空间标识, 其设计主要有两个方面内容:
一种是空间导向系统的设计, 在建筑设计上创造一种简洁而稍有变化的空间, 对增强地下的方位感就显得十分重要;另一种是方向诱导标识系统的设计, 即通过对各种视觉导向标识的设置, 帮助人们在地下空间定位定向。它包含符号、图形、文字、地图等等内容, 其主要设计原则如下:
(1) 标识系统设置位置适当。要充分考虑人的生理、心理特点, 使设计出来的设施能够合人所用, 宜人所感。标识系统应设置在能够看到、预测到的位置以及出现岔路的地方, 如出入口、交叉口、楼梯等人流必经之处, 通道对面的墙壁上和容易迷路的地方, 路标设置高度与人平行;同时, 要考虑到当发生火灾产生大量烟雾时, 墙上、天花板等高处的标识被烟雾遮住, 就需要在主要疏散线路的地面上或低些的墙壁上设置出口标识, 这时可以利用地面铺装拼贴出丰富的地面景观, 而且铺装通常表现和加强既定地面的场地物性 (材料、质感、形状等) , 或通过地面图案的设计, 给顾客以方向感, 也起一定的引导作用。 (2) 信息表达的清晰性。除了设置位置、数量外, 其所要表达的信息还必须要做到清晰、准确、全面, 让人一目了然, 容易判断。在人流密集的交叉口, 仅仅依靠二维的地图不能让行人判断去向, 立体化的信息指引, 便可以令游客较为容易找到他们的去处;标志应醒目亮眼, 对人的视觉产生强烈的冲击效果, 利用独特的图案和颜色标志, 突出标识强烈的视觉效果, 以有效、快速地吸引人们注意力;同时, 也要注意标识文字、符号的大小要与人们阅读距离相协调, 不仅仅起到标识的作用, 而且要求美观, 以免造成视觉污染。 (3) 规范性和国际化。设计时要考虑到人们的理解程度和接受程度, 以及有外国人使用的可能性, 因此所用的标识文字、语言、符号等等, 必须采用国家的统一规范、标准及国际惯用的符号;另外, 同一地区、同一类型的路标、指示牌应该有一个标准化的设计模板, 对其外形、色彩、尺寸、字体、制作材料等进行统一的处理, 令整个地区的道路指引系统格调统一, 井然有序, 从而增强信息传达的整体效率。 (4) 区别性。方向诱导标识必须同其它类型的标识, 比如广告、告示、宣传品、商业标志和标识符号区分开来, 以免影响到人们方位方向的确定。
参考文献
[1]郭彦国, 仝振兴, 任文君.城市道路地下空间研究[J].科技资讯, 2004 (1) .
[2]赵俊玉, 陈志龙, 姜韦华.城市地下空间开发利用的立法和管理体制探讨[J].科技创新导报, 2000 (2) .
[3]杨延军, 姜韦, 郭东军.城市人防工程总体规划理论初探[J].四川建筑, 2002 (1) .
[4]汤桦.城市地下空间规划中应处理好的几个关系[J].科技资讯, 2003 (4) .
【关键词】城市规划；规划设计；城市设计；设计要素；城市发展
【Abstract】Good urban planning is a necessary condition for the development of the city， but also an important basis for improving the quality of urban civilization and. In urban planning and design， in conjunction with the scale of urban development， development model， based on the existing situation on the basis of scientific planning， give full consideration to the basic elements of a rational allocation of resources， the future development of the city not long-term planning. In this paper， urban planning and design elements of a simple study.
【Key words】Urban planning；Planning； urban design；Design elements；Urban development
随着我国经济的快速发展，城市建设步伐逐渐加快，城市规划设计项目越来 越多。城市规划设计是对一定时期内城市社会发展、经济发展、空间布局、土地 利用及各项资源的综合部署、实施管理及具体安排。城市规划设计属于宏观层次， 主要将城市及城市所在区域作为研究对象，是城市发展的必经之路。
1. 城市规划设计要素概述
（1）城市规划设计的概念及任务。 城市规划设计（UrbanPlanning）是研究城市的发展、城市的布局以及综合 安排城市中的各项工程建设的综合部署。根据我国城市发展和建设方针、经济技 术的政策、国民经济发展的长远计划、区域规划，以及各个城市所在地的自然条 件等来布置城市的体系；确定城市性质、城市的规模；统一进行规划、合理的利 用城市中的土地。此外还要综合部署城市的经济、文化以及基础设施等各项建设， 以保证城市有秩序和协调地发展，使城市建设获得更好的经济效益、社会效益等。
（2）城市规划设计的原则。 城市规划设计要坚持适用、经济的原则，贯彻勤俭方针，采用合理用地、节 约用地的原则，尽量少占农田。同时要科学合理地确定城市中各项建设用地，形 成合理的功能与布局结构。要正确处理好城市局部建设以及整体发展的辩证关 系。做到主次分明，形成统一协调的有机整体。人与环境是相互依存的有机整体， 要保持人与自然之间的相互协调，这是城市规划设计工作的基本原则。此外，安 全原则也是城市规划设计中重要的指标体系。要在编制城市规划设计时考虑到防 火、防爆、抗震、防洪等要求，特别注意高层建筑的防火防风等问题。
（3）城市规划设计要素的分类。 城市中一切看到的东西，都是要素，例如建筑物、道路、植物、照明设备、 广告等等。国内学者把城市设计的要素分为城市空间体系、城市天际线及制高点、 城市边缘与入口、历史文物的保护和利用、视线走廊以及水系和绿化措施。笔者 认为，把城市的规划和设计要素可以划分为土地使用体系、城市交通体系、城市 公共空间体系和城市景观体系几个方面。
2. 城市规划设计要素研究
2.1城市规划的自然生态平衡设计。 规划的生态平衡设计就是要充分发挥科学技术是第一生产力的作用，采用高 新技术 适宜技术 传统技术，使城市工程技术、建筑技术为自然生态平衡服务 。 过度开采资源，污染破坏环境，人口迅速增长，过多侵占自然，几十年前，还没 有如此严重 现在人们认识到为了人类的生存要对有限的地球负责，首先要树立 起保护地球自然生态平衡的大理念，由此基本理念出发，进行城市规划建设和建 筑设计营造。
（1）分散、 多中心，建立网络化城市群。 在肯定大城市、 特大城市要发展的前提下，对于大城市、 特大城市如何发 展问题，存在着两种思想和作法，一种是" 大饼式 "或带状无限延伸；另一种 是分散、 多中心形成的网络式城市群。 前一种实践的结果是，城市自然生态环 境失衡，人口密集，交通拥挤，热岛效应强烈，环境污染，同时还存在许多社会、 经济、 文化方面的弊病。
（2）城市中空气污染的控制。 对城市自然生态环境的破坏，汽车尾气是其中一大项，其他污染源还有工业 废物排放 家庭生活废气等 汽车排放尾气，污染大气，汽车行驶，产生噪音，飞 扬灰尘，影响人身健康与安全，并造成市区交通堵塞，这是城市中常见的通病， 城市居民都在无奈中承受着这种物质与精神的侵害。 如何解决这个严重的问题呢？国外已有很多经验，就是控制城市中心区小汽车的数量，现在发达的先进城 市，其城市中心区的小汽车数量不是在增加而是在减少 在城市中心区的外围设 停车场，汽车不能驶入中心区，人进入中心区步行或乘公共交通 。北京完全可 以采用这种作法，控制旧城中心区小汽车的数量，在一环区域内，一般的小汽车 不能进入，公共交通和在此区域内居住与办公的车辆可以通行。 中国发展小汽 车过多，如果大量出口可以，若大量投放到中国城市中，则是战略上的失衡。
2.2城市规划中绿色容积率的提高。 建筑师以及设计师在进行建筑的规划中把绿化结合到了设计思想中。植物的 浓荫会对建筑的降温负荷在一定程度上进行降低，对于城市的热岛效应也可以减 小。植物的自身可以承接降雨，植物的生长土壤可以对地表的径流进行减少，剩 余的雨水可以被收集起来进行再次利用。绿化在可持续的发展中占有很大的战略 地位。绿化的主要指标是绿色的覆盖率，绿色的容积率是指叶子的面积指数和建 筑的容积率进行相结合，是总的居住面积和地块面积的比值。这一指标在城市的 规划设计中应用很广，绿色容积率是一种在城市总规划中的工具。选择容积率的 标准是：设计师或者住户对绿化程度的期望值；依据地块的预设功能进行确定； 通过生态学进行确定，依据地块没有发展之前的叶子面积的指数，依据地块绿化 恢复的程度。
2.3节能的思想和措施。 现代的建筑设计中，要在消耗掉最少能源的条件下，获得舒适的生活环境。 舒适指的是建筑内部的环境质量，经济指的是建筑的建造和运行成本，节能是指 对能源减少消耗。在建筑的节能设计中，建筑密封性是基本的条件。密封性如果 不好，保温层内的空气会变冷和变湿，保温的效果就没有了。在进行封闭的前提 下，对外墙进行的保热是提高外围护系统的性能重点。建筑的能源消耗中，许多 都是不可再生的资源消耗。在城市的规划设计中，要充分利用可以再生的能源， 节省常规的能源，不对环境造成污染。
2.4加强城市规划设计，创造城市特色与风貌。 城市规划是一个二维空间的综合安排，而城市设计是一个三维空间的环境设 计。城市规划设计所关注的是人与城市形体环境的关系和城市生活空间以及社区 公共空间的营造，其内容比较具体而细致。因此，结合社区公共空间的形态结构 功能特征，可以将社区公共空间系统粗略地分为两大类：（1）公共庭园、街道、广 场、绿地及水体等构成的不同层次的外部空间系统；（2）公共服务设施系统。在实 际的城市居住社区中，二者往往是相互结合、相互渗透存在的，具有其较多的城 市特色与风貌，综合体现出城市规划的意图，是城市规划设计追求的主要目标。 而在现代城市居住区建设中，住宅单体功能的先进与完备已不是衡量社区环境质 量的唯一标准，社区公共空间系统的发达与完善正成为社区建设的核心内容与重 要标准。这也是人性化的城市居住区环境整体营造，区别基于现代功能主义规划 理论的传统城市居住区环境建设的重要表现。 总之，城市居住区规划设计的实 践是必须建立在城市整体规划的大背景下的，需要与周边环境产生有机的结合， 需要更多地关注细节与使用者的行为。
3. 结束语
【商业街规划要素】推荐阅读：
商业购物中心规划10-26
区商业网点布局规划07-04
商业运营发展战略规划10-09
综合商业城经营规划10-10
商业项目规划设计方案12-16
商业步行街规划设计浅析07-26
商业项目定位与业态组合如何规划？09-29
市规划局治理商业贿赂专项工作实施方案11-10
旅游商业街09-09
商业街定义09-29
