国外城中村现状

国外城中村现状（精选8篇）

国外城中村现状 篇1

作为广东技术师范学院北校区的学生，我们所处地段——三元里本身属于城中村的范畴。本次实践报告，我们打算贴近我们身边的环境开展实践活动，所以以城中村现状与发展为方向进行实践。

一、基本概念

从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。在1978年开始改革开放后的30多年间里，一些经济发达地区城市的建成面积迅速扩张，原先分布在城市周边的农村被纳入城市的版图，被高楼大厦所包围，成为了“都市里的村庄”。比较著名的城市如北京、天津、重庆、上海、武汉、广州、深圳等城中村问题较为突出。其中三元里是广州城中村的最具代表性的地点之一。

二、“城中村”产生的原因

问题的产生，总有其原因。我们既要看到其产生的内在根源，又要清楚其外在的推力。只有全面客观地分析、把握它的本质，才能为解决“城中村”问题提供科学的方法。

(一)城乡分离的二元结构体制是“城中村”产生的本质原因

建国后优先发展城市，限制人口流动，制定严格的地籍和户籍制度，形成了城乡分治的二元体制。所谓城乡二元土地制度就是农村土地实行集体所有制，城市土地实行国家所有制。在二元土地结构所有制的基础上，相应地形成了两种产权，即国有土地所有权和集体土地所有权。正因为两种所有权的差异，造成了国家可以征用农业生产的农用地，而很难征用作为农民生活的宅基地。由于制度的差异和条件的不成熟，地籍和户籍没有统一，就保留原来的村落，形成了所谓的“城中村”。

(二)可观的租金收益是“城中村”存在的经济根源

“城中村”交通便利，房租廉价，吸引很多外来打工的中低收入者，本地居民通过出租房屋获得很大的收入。在这些巨大利益驱动和诱惑下，村民想尽一切办法，甚至违章违规加建、扩建、改建这就使原来规划不合理的“城中村”更加密集拥挤、杂乱无章。当“城中村”的房屋加建或建成后，政府想整改或拆迁非常困难，改造的成本更高，涉及到复杂的产权和赔偿问题，在条件不允许的前提下，政府只能留存“城中村”，等待改造的时机。

(三)村落的历史渊源、传统风俗是城中村存在的因素

“城中村”有自己特定的历史文化渊源，有着浓厚的传统观念和生活风俗，表现为乡土性很浓的血缘和地缘社会意识。村民都有一种依恋故土的情感，在村民传统意识观念中，村落就是他们生存的根，是世代相传繁衍的地盘，村落改造或整体性搬迁，就意味着失去生存的根，失去繁衍生存的窝，所以部分村民极力反对“城中村”改造或拆迁。“城中村”在这种特有的历史文化、传统风俗的内在意念的力量框架下，暂时留存下来。

三、“城中村”的现状

“城中村”的问题，是一个社会问题，表现出利益性和复杂性。“城中村”在城市的发展过程中，像雨后春笋般冒出，各地城市的发展情况不同，其具体现状也不一样，但都存在共同的特征。

（一）人口密度过高

目前，我国正处于快速城市化时期，大量农村剩余劳动力涌入城市。一方面，由于户籍制度和城市住房制度的限制，外来人口只能将租赁房屋作为解决居住问题的主要方式；另一方面，城中村的房屋租赁价格远远低于城市商品房，更诱使外来人口向城中村高度集中。三元里就是其中一个外来人口聚居的地方，更具代表性的还有广州的客村、芳村等。

（二）市政设施不足，公共服务设施欠缺，环境质量差

目前城中村开发强度普遍过大，公共活动空间缺乏，环境质量低下，市政及公共配套设施不足。大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震、抗台风等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足．建筑质量不高。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，同时也影响了城市的现代化形象。

(三)社会治安欠佳

“城中村”管理滞后或不规范，警力巡查和监管有限，综合管理相对薄弱，赌博、吸毒、卖淫、打群架、超生等行为时有发生有人将“城中村”称为城市中的死角、贫民区和犯罪发生区。根据相关调查发现“城中村”的案发率和犯罪率比城市的其他地区偏高。

(四)身份没有明确，地位尴尬

“城中村”无法与城市同步协调发展，很多的城市专门为“城中村”的管理出台规章条例，把它们列为所谓的城市“特区”，这就使“城中村”更加难以融入大都市。“城中村”处在城市管理的边缘，由于政策、制度、条件的不成熟，管理的滞后，不能完全按照城市的管理模式，在一定程度上介于城市的管理范畴和农村管理行列之间。这样尴尬的管理定位，造成许多村民享受不到城市就业、养老、低保等相应的待遇，也享受不到农村的优惠政策。“城中村”的村民对自己的身份界定很困惑，有时办理有关手续、证明等相当麻烦。

四、“城中村”要如何发展

（一）重点抓好“城中村”基础设施建设

现有“城中村”人居环境的种种问题集中体现在城市基础设施不配套或配套程度低。比如道路设施、卫生设施等等。因此，从避免“城中村”问题的角度出发，必须采取基础设施建设先行的措施，进行与城市总体发展规划相协调的基础设施规划，并严格按规划进行建设．在建设时序上，应尽可能早些进行。政府应当制定相应的政策，投入必要的资金改造“城中村”基础设施，拉动“城中村”的自我改造与自我完善；同时动员村集体要积极利用自身的经济能力，加快市政基础没施的建设。

(二)加强立法，依法推进改造

由于“城中村”改造是前所未遇到的，涉及户籍、土地的变更，还有行政管理体制和城镇管理体制等复杂问题。国家的法律法规至今没有明确统一的规定，因而操作上也没有统一的方法，各地城市都是根据自己的实际情况，出台一些粗糙的管理条例。需要出台一些可操作性更细化的法律法规，以法律推进“城中村”的改造，以法律保障“城中村”改造的成果。

(三)妥善安置村民，给予合理的补偿

“城中村”改造之所以那么困难，主要是利益问题没有协商解决好，安置或补偿没有达到村民的要求。村民的房屋被拆迁后，户籍划入城市管理，身份变为城市居民，给予合理补偿，应按照城市居民的管理标准保障村民的利益，解决好医疗保险、养老保险、失业保险、就业、子女上学问题等。只有以村民的根本利益为出发点，才能得到他们的支持，顺利、稳定地推进“城中村”改造。

(四)转变村民思想观念，提高素质，培养技能

村民在特定的群落聚居生活，由于受村俗传统文化的影响，思想观念还比较守旧，生活方式还比较单一，文化技术还比较低，缺乏竞争进取的精神。只有转变他们的思想观念，提高他们的科学文化素质，培养他们的技能，才能为“城中村”的改造减少阻力。比如免费举办一些扫盲脱产班或技能培训班，摒除陋习，使他们的脑袋充实起来，树立勤劳致富、科技致富的意识。知识素质高了，有了一技之长，生活就有了保障，利益得到了维护，村民对改造的抵触情绪自然就降低了。

(五)对城市的空间发展进行科学规划

国外城中村现状 篇2

城中村产生的根源, 一部分学者归之于土地和房屋租金收益的刺激。一部分则进一步强调了政府在外来人口廉租房建设上的缺位与城中村提供廉租房的天然成本优势。还有很多研究者归之于城乡二元土地制度, 认为“土地未能及时收归国有, 宅基地制度的存在”, 是造成城中村问题的根本原因。

实际上, 城中村现象的产生, 是内外因综合作用的结果。集体土地制度的缺陷, 是其内在的制度根源, 即产权主体与产权内涵界定不清晰, 导致了围绕集体土地增值利益分配的博弈;快速城市化进程、大量外来人口带来的低端住房市场需求、政府在任期制下的短期行为与法治管理能力的缺陷, 是城中村现象产生的外部具体条件。内因与外部条件的结合, 导致了城中村的产生。其中, 政府在城市化进程中应尽职责的缺位, 对城中村问题的产生负有不可推卸的责任。

二、城中村的主要问题

总结城中村现状的主要问题, 可概括为以下五个方面:

一是, 居住条件非常恶劣。

主要是居住拥挤, 房屋建筑密度过大, 导致缺乏充分的日照、通风、采光等卫生条件, 缺少排水、燃气、供热、路灯等必要的市政设施及绿地等公共空间。人均居住面积 (特别是外来居住者) 非常狭小。

二是, 存在重大安全隐患。

房屋密集, 排水不畅, 消防设施与通道匮乏, 导致城中村面临严重的水患与火灾的危险, 很多房屋还存在结构隐患。此外, 城中村处于政府管理的薄弱环节, 容易滋生、藏匿犯罪, 治安安全问题比较严重。

三是, 土地效益没有得到充分发挥。

虽然许多城中村的房屋建筑密度已经很高, 但是由于村民是在分散的宅基地上自行建房, 所建房屋只有通过出租获取收益一条途径, 从用地性质、建筑层数与建设规模上都很难真正实现土地的充分整合利用。此外, 仍有许多城中村建筑容量较低, 有较大的再开发潜力。

四是, 数量庞大的外来人口的管理处于失控状态。

城中村成为容纳众多外来人口的栖身之地, 但大量外来人口的居住、生活问题长期被政府忽视, 包括子女教育、社会治安、计划生育等问题, 仅靠村庄管理难以胜任要求。

五是, 放任违法建设的后果非常严重。

违法建设是城中村里一个非常普遍的现象, 对违法建设产生的原因前文已作阐述, 但是无论如何, 政府对村民违章建房的放任, 既加剧了前述居住环境与安全问题, 又严重削弱了政府的权威和法律的尊严。

三、现阶段城中村存在的意义

如前所述, 在政府放任下自发建设形成的城中村, 存有大量的环境与社会问题。然而, 现阶段城中村的存在, 亦必有一定的现实合理性。事实上, 政府在廉租房建设上的缺位、不负责任的征地政策及对村民生活出路的忽视所造成的问题矛盾, 由于城中村的存在而得到部分缓解。

1. 对外来人口的意义——进入城市的跳板

——房地产市场与城市政府均未解决外来人口的廉租房需求

面对众多农民工进入城市所带来的对廉租房屋的巨大需求, 无论是正规的房地产市场还是城市政府在供给方面却出现了脱节。而城中村在满足这一市场需求方面却表现出了天然的优势, 填补了巨大的市场空白, 成为天然的廉租房供应地, 化解了快速城市化进程的压力。面对城市大量新建的所谓的CBD、Townhouse、空中花园、高档社区, 城中村自身默默地为更为需要城市的人们提供着那一片真正自由的天地。

——城中村的土地优势弥补了廉租房需求的缺口

那么, 廉租房需求和供给之间的巨大缺口, 必定需要一个替代性解决渠道, 在西方国家普遍表现为贫民区的出现。而中国特殊的城乡二元土地制度, 恰好为村民利用宅基地实现自身利益创造了机会。

房屋造价的低廉决定了城中村村民可以向市场推出廉租屋, 并且有利可图。由于盖房出租既不用承担风险, 收益又高, 除建房时的一次性低档次、低成本投资外, 房东只负责打扫卫生和收房租, 其他物业管理根本不用涉及, 无需再有其它投资, 就可以坐等收入。

通过对广州市石牌村的调查分析, 社会学家蓝宇蕴指出, 尽管廉租房对开发商而言是无利或微利产品, 但无论从理论还是实际看, 农民宅基地上的廉租屋, 其获利空间仍然可观。蓝宇蕴进一步指出:“城中村为流动人口的城市生活提供了居住及生活平台这一事实, 可以毫不夸张地说, 在解决流动人口进入城市生活的问题上, 农民比政府更及时、更高效。它同时表明, 城中村不只是农民急功近利的结果, 更主要的还是, 在现有制度条件约束下, 政府推动和提供城市廉租屋及流动人口生活便利的速度落后于农民争取城市化利益的效率和能力。”

然而从蓝宇蕴的分析中恰恰可以看出, 石牌村之所以能够在提供廉租房上具有成本优势, 并非是因为村民比房地产商更富有经济效率, 而是因为节省了土地成本;村民获取的利益差额, 其实质是城中村的土地增值。换言之, 城中村村民建房替代廉租房, 从本质上看, 问题的关键并非是由于村民的自发建设行动的效率高于政府行为或市场行为 (即建设成本低于政府或市场行为) , 而是由于其土地早已蕴含的潜在增值借机得以实现罢了。

2. 对城市经济的意义——提供劳动力资源和小企业孵化基地

城中村对城市经济的直接意义, 在于提供丰富的劳动力资源和为小型企业提供孵化基地。

首先, 在政府与正规房地产市场均未能为外来人口提供廉租空间时, 城中村通过解决廉租房供求缺口, 促进了外来人口到城市就业, 为城市发展提供了充足的廉价劳动力资源, 对促进城市经济发展具有重要意义。

其次, 城中村大量的旧建筑及闲置院落空间, 由于区位好而租金相对低廉, 可以为小型企业提供孵化基地, 对促进民营企业的发展具有重要意义。关于旧建筑的价值, 加拿大建筑学家雅各布斯指出:“很多后来成为城市的重要经济资源的企业一开始都是既小又穷, 后来才变得强大, 能够有力量去重整居于其中的旧建筑物, 或另建一个新的。但是如果在刚起步时没有产出收益小的地方容纳它们, 这个过程就不可能发生。”

3. 对保护多样性的意义——保留历史信息与促进多样性生活

从人的需求角度, 城市需要多样性的空间。然而, 由于城市的快速发展, 大量具有历史价值的建筑被拆毁, 有地方特色的传统街区不断消亡, 城市形象愈来愈单一、趋同。

城中村的空间景观与城市完全不同。在快速城市化过程中, 它可能是城市中除了法律规定予以保护的文物建筑、历史街区之外, 最大限度地保留历史信息的地段。除了可能直接保留了一些祠堂、故居之外, 城中村中一般至少会保留下一些古树、老屋以及多年形成的道路格局等空间形态, 成为丰富城市生活多样性的空间媒介。此外, 城中村吸引了大量的外地人口居住, 来自不同地方、从事不同工作的人们的相互交往, 促进了生活的多样性。

四、城中村改造模式探析

由于各城中村以及“城边村”的各自特点和区位条件不同, 存在问题也不尽相同, 武断地采取一种形式进行全部推倒重建是不切合实际的。因此, 本文结合城中村问题分析提出四种改造模式。

——基础设施带动模式

政府通过多方融资进行城市市政基础设施建设、社会服务设施建设以及城市环境的美化亮化来带动城中村改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市近期开发建设用地范围内, 绝大多数村庄村民已经完全失去土地, 生活方式已经被城市化, 如不及时改造, 将会增大未来改造成本和难度, 增加政府投资和百姓损失。

——整体搬迁改造模式

通过政府统一建设农村村民公寓式住宅小区, 村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁到住宅小区, 实现旧村整体搬迁改造。从建设时序上讲, 这些村庄基本位于城市中期开发建设用地范围内。村庄村民的集体土地正逐步被转化为国有土地, 村民还没有完全脱离固有的劳作和生活方式, 存在农资、农具和农产品的存放问题, 是这类村庄村民不愿意改变现有居住生活方式的主要原因。政府可以结合村民公寓建设配建相应规模的“农资、农具和农产品”的仓储设施, 委托村民公寓物业公司一并管理, 随着集体土地完全转化为国有土地, 这些仓储设施拆建为其它城市建设用地。

——周转地块启动改造模式

该改造模式主要是针对中远期内需要拆迁改造的“城边村”。为解决政府控制民房建设、村民需要危房改建、置办新房等急需的住宅建设之间的矛盾, 规划建议将拆迁的村民逐步安置到分期建好的住宅中, 然后再对旧村进行拆迁建设。同时, 这一模式也适合由于基础设施和社会服务设施建设引起的少量拆迁安置, 避免沿街就地安置的情况出现。

——滚动开发改造模式

广州冼村城中村改造“黑幕” 篇3

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

城中村改造 篇4

牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。（县政府办公室信息科）

河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的通知

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：

《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。

第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。

第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。

第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。

第二章 规划建设管理

第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。

第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。

第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。

市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条

件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。

市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。

第三章 土地管理

第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。

第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。

第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。

第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。

濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知

（濮政〔2007〕63号）

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：

《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○七年九月十一日

濮阳市城中村建设改造管理办法

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。

第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。

第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。

第五条 城中村建设改造的基本原则

（一）城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。

（二）城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式；其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。

（三）城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。

（四）城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

（五）城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。

第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。

第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“市改造办”）的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“区改造办”）的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。

第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序

（一）区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：

1．村庄建成区1/1000 现状图；

2．村集体用地1/2000-1/5000 现状图；

3．村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段（5 年）人口数、男女比例；

4．村集体现有经济实体基本情况说明；

5．村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案；

6．村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。

（二）市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：

1．城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围（含村办企业、商业市场等）、补偿建设投入的开发用地范围；

2．各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等；

3．对村集体经济发展方案的审定。

（三）区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。

（四）区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。

第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：

（一）确定规划范围内不同性质用地的界线。

（二）建设条件分析及综合技术经济论证。

（三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。

（四）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图（工副业用地部分可从略）。

（五）对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。

（六）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。

（七）市政工程管线规划设计和管线综合。

（八）竖向规划设计。

（九）估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。

第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。

第十一条 城中村现有集体土地的使用

为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。

（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。

（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。

（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政

府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第十二条 优惠政策

城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。

第十三条 城中村规划的实施

城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。

第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄（以单门独户住宅为主）进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。

第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。

第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。

城中村党建模式 篇5

———记党建工作在兴隆片区改造过程中的积极作用

随着兴隆片区改造工作的启动，兴隆街道党工委把城中村改造党建工作作为基层党建工作重点，健全五项机制，加强管理。立足拆迁工作的形势及实际问题，把握自身定位，提出了“党员带头、干部率先”的总要求，通过充分发挥党支部基层党组织的战斗保垒作用和党员干部的先锋模范作用，探索出“管理机构、工作制度、服务措施、活动内容“四落实”党建工作新模式。

一、成立专门工作管理机构，搭建平台。

街道党工委组织街道、村党支部党员干部成立街道拆迁改造党建领导小组，组建由党员干部为主干的政策处理、后勤服务、宣传报道、安置服务、检查督导、遗留问题处理等工作组，确保征地拆迁的各个环节工作到位，合力攻坚。

1、加大宣传，政策引导。通过多种形式、多种渠道广泛宣传相关法律法规和政策以及片区开发建设的重要意义，把广大党员干部和群众的思想统一到加快兴隆地区发展和城市化建设进程上来，积极主动地参与支持项目建设。要做到“四大员”一是做好政策“宣传员”。发扬“白加黑”、“五加二”奉献精神，通过与群众“面对面”地讲政策，“心贴心”地释疑难，“零距离”地解民忧，争取群众的理解和支持。二是做好民情“信息员”。街道党员干部深入到每一个被拆迁户家中走访，倾听他们的诉求，及时摸清每户家庭状况和思想状况，认真梳理，分门别类，有针对性地开展工作。三是做好村民“服务员”。在拆迁中，我们想方设法帮助群众解决实际困难和问题，为辖区残疾、重病、贫困户等特殊群体争取扶贫救济，办理优抚低保等，多渠道、多途径给

1予他们经济上的扶持和生活上的关心。四是做好村民“安全员”。拆迁工作开展后，街道在各重点部位建立了由村支部、包片民警组成的联动安全网络，随时掌控安全稳定情况，及时研究解决对策，将矛盾纠纷和安全隐患化解在萌芽状态。

2、创新活动内容。在五个村党组织和党员中广泛开展“一名党员一面旗帜”、“我是党员、从我做起”、“我为拆迁献一计”、“争当拆迁先锋户”等承诺活动。每位党员签订《“争当拆迁先锋户”党员承诺书》，引导党员在拆迁工作中发挥好带头、带动作用，在规定的期限内签订拆迁补偿安置协议；同时主动联系10户以上其他拆迁户。村党支部监督跟踪党员所承诺的事项，设立“拆迁排行榜”，督促党员带头拆迁，创先争优，通过实际行动诠释了共产党员的党性责任。

二、建立制度，发挥党组织龙头作用和党员先锋作用

（一）增强党组织凝聚力，加强党员管理

1、推行党员帮办制度。拆迁期间，在城中村设立党员帮办服务站，在村民租住相对集中地设立群众事务帮办点。公开服务内容、服务时限、服务承诺和帮办党员电话等，为农村群众提供房屋租赁、子女就学、就业介绍、腾房搬家等“一站式”代理服务。

2、实行党员联系卡管理。针对拆迁后党员居住分散、不便管理的现实情况，借鉴流动党员管理方式，实行党员联系卡制度，将每一名党员去向、租住地、从业情况、联系方式等逐一登记造册，建立管理台账，按租住地相近或从业相近划分，若干名党员中明确一名支部成员（或优秀党员）作为党员联系人，具体负责落实支部安排的工作，坚持做到“三个到位”。一是信息管理到位。对过渡党员采取“一人一表”的方法建立动态管理台账，做到“流向清楚、联系方式清楚、思想状况

清楚”，初步解决了党员活动难组织问题。二是联系反馈到位。通过向过渡党员发放联系卡，定期进行信息反馈，主动关心他们的工作、学习、生活，鼓励他们“常回家看看”，进一步保持凝聚力，实现人心不散、作用不断。三是学习教育到位。各级党组织通过邮寄学习资料、短信群发党建信息等形式，让过渡党员坚持学习。确保回迁过渡期内，支部能找到每名党员，党员都能找到支部，做到“流向清楚、联系方式清楚、思想状况清楚”做到组织活动全覆盖，党员参加组织生活零掉队。

3、健全党员管理机制。对居住比较集中的党员，设立党员活动站，由原支部负责管理；对于租住比较分散的党员，在居住地党支部过组织生活，待回迁后再加入新的社区党支部；对不再回迁的党员，按现居住地转入所在地党支部；对从事相同或相近行业的党员，把支部建在产业链上。建立了党员中心户管理机制，每个党支部根据党员和居民数量，确定若干个党员中心户，每个党员中心户就近就便联系3至6名党员，形成干部联系党员、党员联系群众的工作网络。确保组织生活不间断、作用发挥不减弱、党员义务能履行、党员权利有保障。

（二）严格落实“四民主、三公开”制度

根据兴隆片区开发建设的实际情况，实行“阳光拆迁”、“和谐拆迁”“依法拆迁”“文明拆迁”“稳定拆迁”五位一体工作法，党工委按照规定和法定程序制定相关拆迁制度，熟练准确掌握运用法律规定：一是对征地补偿标准、建筑物拆迁及补偿以及相关优惠政策等做出明确规定；二是对涉及村集体和村民利益的重大事项，严格管理，指导村两委依法按程序开好村两委成员会、党员大会、村民代表会等，并做好文字记录，备案待查，各种会议决定备案公开公示；三党组织把

拆迁工作以公开榜或广播的形式公布于众，做到依法、文明、公开、民主、和谐，避免暗箱操作。

（三）发扬党的优良传统，充分发挥党廉洁、高效的工作作风 村两委班子把完成拆迁工作，作为检验本届村两委班子战斗力的考试，在应对困难中增进团结，用一个声音说话，开展工作态度不含糊、不推诿、不拖泥带水，第一时间给群众吃定心丸。涉及拆迁的各项工作，一律先从村党组织书记家先开始操作，而后是村两委其他班子成员、党员、村民代表，最后是其他村民。号召全体党员干部发扬“吃苦在前、享乐在后”的精神，以饱满的热情和激昂的斗志投入到拆迁工作中，履行党员义务和责任，带动广大群众顺利完成任务。进一步加强拆迁过程中的党风廉政建设监管措施，并将党风廉政建设监管手段逐步深化并贯穿拆迁始终，坚决维护拆迁户的合法权益。为确保廉洁拆迁的顺利进行将从以下三方面入手：一是严明工作纪律。严格贯彻执行有关法律法规和各项规章制度,对补偿资金进行全过程、全方位跟踪问责。二是加强审计监督。三是畅通信访举报渠道，接受群众监督。党工委办事处成立以政法书记为组长的片区开发建设信访工作领导小组，做好信访接待工作。对村民提出的异议，依法依据进行耐心的答复和解释，多做过细的思想工作，严防态度粗暴，答复简单，言行过激引发群体性越级上访。

三、激励保障，发挥党组织的核心作用。创新支部考核办法。针对兴隆片区五个城中村现存状况，街道党工委重新设置支部考核目标体系，对支部的任期目标、作用发挥、党员教育管理、党的组织生活、群众监督等进行创新，使之符合拆迁后新的党务工作需要。特别在对支部书记的管理考核上，重点在管党责任上加大考核力度，教育支部书记牢牢把党务工作放在心上，抓在手上。对在拆迁改造过程中表现

突出的优秀党员，党员评议确定为优秀等次，街道给予一定的奖励；对于表现突出的优秀青年，街道党工委将予以重点培养，吸收入党。

城中村简介 篇6

城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，亦称为“都市里的村庄”。 通常所说的“城中村”，仅指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，位于城区边缘农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

“城中村”是城市的一块“夹缝地”，这种独特的地位和现象，必然会带来一系列的社会问题：(1)人口杂乱，“城中村” 由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。(2)城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼” 风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。(3)基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患，(4)土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。

因而对城中村的改造既是城市发展过程中一个必须解决的问题，也是缔造和谐社会的必经之路。

国外城中村现状 篇7

伴随着城中村改造、合村并城、市场外迁、地铁及市政交通建设集中开工, 老旧建筑倒下, 新的高楼拔地而起, 在城市化步伐加速的今天, 这已经成为最平常不过的景象。但是在日新月异的城市化快速发展的背后, 却是拆迁后建筑垃圾围城的另一幅景象。据统计, 我国建筑垃圾的数量已占到城市垃圾总量的1/3以上, 每年新产生建筑垃圾超过3亿吨。以郑州为例, 这几年, 每年城中村的拆迁面积都超过1 000万平方米, 每拆除1万m2建筑, 施工过程就会产生500t~600t建筑垃圾, 同时伴随着路网改造、道路、桥梁、地铁等市政工程的修建过程中产生的建筑垃圾, 如采取简单的堆放方式处理, 每年新增建筑垃圾的处理都将占30万至40万平方米用地。郑州正处于中原经济区建设的高速发展时期, 每年不可避免地产生数十万吨建筑垃圾, 如果不及时处理和利用, 必将给社会、环境和资源带来不利影响。

2 郑州市城中村改造中建筑垃圾处理现状

建筑垃圾大多为固体废弃物, 一般是在建设过程中或旧建筑物维修、拆除过程中产生的。不同结构类型的建筑所产生垃圾的各种成分的含量虽有所不同, 但其基本组成是一致的, 主要由土、渣土、散落的砂浆和混凝土、剔凿产生的砖石和混凝土碎块、打桩截下的钢筋混凝土桩头、金属、竹术材, 装饰装修产生的废料、各种包装材料和其他废弃物组成。

近年我国各地城中村改造正火如荼地进行, 建筑垃圾产量也正呈快速上升势头, 此过程中建筑垃圾产量大、处理方式以简单堆放为主, 占用大量土地资源、环境危害严重。以金水区为例, 该区总共有57个城中村, 从2004年起已经完成拆迁43个, 今年仅剩的14个城中村改造也将被拆, 在此过程中产生的建筑垃圾基本上停留在落后简单的填埋式处理, 一般是被运往郊区的沟渠中简单的堆积填埋。随着城市发展, 这些建筑垃圾堆放一段时间后又要被运往更远的地方去。这种“清了又倒, 倒了又清”, 建筑垃圾来回“搬家”的恶性循环式的垃圾处理, 不仅占用大量的可耕地, 浪费运输费用, 由于建筑垃圾的不可降解性, 填埋式处理还将会给社会环境造成长远的破坏。

2.1 建筑垃圾清运市场现状

建筑垃圾的处理必须从源头上来控制建筑垃圾的运输、管理等诸多环节, 建筑垃圾管理的源头是建设拆迁施工单位, 途中是运输单位, 末端是消纳处置场所。按规定, 建筑垃圾必须在指定的处理场所进行处理。以郑州市区为例, 由于建筑垃圾运输的门槛较低, 大量运输企业或个人纷纷涌入建筑垃圾处理市场, 一方面冲击了正规企业的合理利润, 据市城管部门统计, 目前在郑州登记注册的建筑渣土运输车辆有1 700辆, 仅三环以内的体制外的黑车有400多辆;另一方面存在运输车超载和偷倒建筑垃圾问题, 每天有千余吨建筑垃圾因无处填埋或是运输人员为减少运输费用, 被随意倾倒在路边沟渠里。

建筑垃圾市场管理混乱, 没有相关管理法规可依, 郑州市目前还没有相关建筑垃圾处理管理办法。以建筑渣土运输为例, 目前郑州市建筑渣土运输缺少统一的市场定价标准, 基本上是建设单位与运输单位自行协商确定。同时正规垃圾消纳点严重缺乏, 郑州市目前没有政府管理和指定的建筑垃圾消纳点, 目前仅有总容量100万方的4处私人投资开办的建筑垃圾消纳点, 且分布不均, 均集中在郑州市的西部和南部, 如侯寨、新郑龙湖附近等地, 多为天然沟壑。这与郑州城市发展与城中村改造中每年产生的巨量建筑垃圾相比仅是九牛一毛。另一方面建设单位为节约成本不断压低价格, 而运输企业为了经济利益不断以低价“揽活儿”, 较低的清运价格相比于较远的运输距离, 消纳点的进场费、装卸费、较高的燃油价格, 这一系列问题最终导致垃圾清运车在运输过程中的车辆超载、遗撒污染道路, 偷倒乱倒等多拉快跑现象。

2.2 建筑垃圾处理方式及其危害

缺乏建筑垃圾分类收集处理机制, 除去有利可图的废木料 (主要是木门窗) 、废金属 (钢筋、铝合金) 等被积极收集外, 那些不能回收、筛选的砖、石、混凝土混合物, 以及旧模板、废担料、碎玻璃, 油漆零料等建筑垃圾, 往往被运到距离施工现场较远的地域, 露天堆积或倒入沟渠中进行简单掩埋。同时由于填埋场地选址不合理, 没有考虑周边环境影响、交通、土地征用、运输距离、封场后的土地开发等因素, 结果就会出现垃圾被清了又倒, 倒了又清的垃圾搬家的循环怪圈, 造成人力、物力、财力的浪费。另外, 建筑垃圾中的建筑用胶、涂料等是难降解的高分子聚合材料, 并含有有害的重金属元素, 渗入土壤中会改变其结构组成, 降低土壤质量, 削减土壤生产力。并且这些有害物质会进入地下水, 污染水资源。再者, 建筑垃圾中含有或反应产生挥发性有毒气体, 扩散至空气中就会污染大气, 会对与填埋场相毗连的产业和土地利用产生的不利影响[1]。

3 对策与建议

3.1 制定政策法规, 控制源头, 加强过程管理和终端开发

城中村改造是一个艰难而长期的过程, 如果不尽快建立科学合理的建筑垃圾处理管理体系和相关法律法规, 建筑垃圾对环境、社会造成的危害将不可估量, 也不可挽回。因此, 政府职能部门要针对建筑垃圾的处理问题, 建立科学的管理体系、完善的相关法律法规, 建立建筑垃圾市场运作管理标准。特别是针对城中村改造中建筑垃圾产生量大及处理方法简单落后的特点, 要出台相应的政策, 禁止填埋可利用的建筑垃圾, 规定建筑垃圾必须进行分类收集和存放。

3.1.1 建筑垃圾的减量化措施。

从源头上加以控制, 在建筑设计和施工过程中, 采取将来维修、改造和拆除时建筑垃圾产生量少的设计结构和施工工艺, 使用环保型建筑材料, 减少施工时的设计变更, 从源头上控制和减少产生垃圾的环节[2]。

3.1.2 建立科学合理的市场运作管理标准。

城管和建设部门应联合, 在建筑建设和拆迁项目施工过程中, 建立建筑垃圾的收集分类标准, 严格清运审批手续。在建筑施工开始, 建设部门将施工工地、拆迁项目的位置、规模、建设单位、承建单位、预计产生垃圾类型、数量等信息审批登记, 建立信息管理系统便于后续垃圾的收集分类、清运车辆分配以及管理部门的监督管理, 做到从源头上管理控制。

3.1.3 建立清运车辆运行管理系统。

将清运车辆信息联网, 清运车辆运输垃圾类型、数量、出发地等信息输入信息系统, 按照分类、资源化、就近原则, 分配清运车辆将建筑垃圾运往就近建筑垃圾消纳点, 消纳点对进出消纳点的车辆严格核实登记管理, 这样既方便建筑垃圾的分类收集管理、资源化利用, 又可以防止清运车辆为了减少运输费用等随意倾倒垃圾。

3.1.4 建立建筑垃圾开发利用鼓励性政策。

政府部门出台相关政策, 鼓励企业将建筑垃圾资源化新技术运用到工程实际中, 减少环境污染。针对施工中有效利用垃圾生产出的材料和产品、资源化处理建筑垃圾的单位, 政府部门应在税收政策等方面给予优惠。同时, 建立建筑垃圾资源化处理利用相关法律, 对于法律法规建立严格监督管理机制, 严格监督执法, 做到令行禁止, 有法必依, 违法必究。

3.2 建筑垃圾资源化再利用

建筑垃圾资源化再利用应该是我国今后发展的方向, 但没有得到应有的重视。国外成功的经验是法律的强制力量与市场相结合。在国内, 要实现建筑垃圾处置产业化, 政府应在垃圾来源、市场出口以及中间环节用地等方面, 给予支持, 如此产业链才能打通, 实现真正产业化。

(1) 政策层面上, 《城市建筑垃圾管理规定》第四条规定:“建筑垃圾处置实行减量化、资源化、无害化和谁产生、谁承担处置责任的原则。国家鼓励建筑垃圾综合利用, 鼓励建设单位、施工单位优先采用建筑垃圾综合利用产品”。但是目前, 我国建筑废弃物资源化率不足5%, 而欧盟国家每年资源化率超过90%, 韩国、日本建筑废弃物资源化率已经达到97%。我国建筑垃圾中除了一部分作为渣土等回填和资源化利用外, 有50%~60%被直接卸到郊外的沟壑中。政府职能部门应该在政策上鼓励建筑垃圾循环再利用, 并对从事建筑垃圾二次加工的企业给予资金扶持, 鼓励其开发和推广再生材料产品[3]。另一方面, 加大建筑垃圾再利用技术、设备的研发力度, 加大科研投入, 解决在建筑垃圾处理等方面存在的技术问题。政府机构参与到建筑垃圾资源化施工一线工作中, 为建筑垃圾资源化利用管理政策的制定提供实践经验和支持, 制定出更多更有效和实际操作性的政策、法律法规, 为建筑业的可持续发展的强大动力。

(2) 在管理模式上, 改变传统的建筑原料———建筑物———建筑垃圾的线性模式, 形成建筑原料———建筑物———建筑垃圾———再生原料的循环模式。建立科学的、全过程的管理模式, 达到综合利用建筑垃圾, 保护生态环境的目的。

(3) 加快建筑垃圾资源化利用科研工作, 对于砖、石、混凝土混合物, 以及旧模板、废担料、碎玻璃, 油漆零料等不能通过简单筛选回收利用的建筑垃圾。可以作为为回填材料直接应用用作工程上的地基处理, 如沟谷等建设用地的地基回填、堤坝砌筑或道路基础的施工等。重点加快研究其作为建材产品利用。利用建筑垃圾生产再生建筑材料、道路砖、新型墙板等建筑用材, 实现建筑垃圾的资源化循环利用。

4 结语

郑州正处于中原经济区建设的高速发展时期, 建立科学合理的建筑垃圾的清运处理和资源化利用管理机制, 是解决建筑垃圾随意倾倒造成垃圾“围城”的局面的有效途径, 也是实现建筑垃圾的循环利用, 建筑业的可持续发展的有效办法, 为全市发展循环经济, 建立节能环保型社会开辟了新途径。

参考文献

[1]陈承壮, 李鹏, 郭坤, 纪玉翔.专业建筑垃圾处理与建筑材料再生行业探究[J].工程建设, 132.

[2]建付国永, 刘丽巧.建筑垃圾处理现状及资源化利用建议[J].社科论坛, 112.

城中村去留之争 篇8

穷学生们的天堂

老史在东湖新村社区开了一家小吃店,以式样简单的清粥为主营,配卖甜饼等其他小吃。三年前,儿子考上吉林大学,喜悦过后,老史发现儿子上学的开销对他这个农民而言实在过大。在同乡的介绍下,老史从潜江来到了武汉,在这个武大旁的城中村开始了自己的小本经营。

如今,老史的小店门口已经高挂起了门面转让的看板。问及个中原因,老史挪了挪眼前的凳子,再次坐定后,他半侧着身子答道:“现在的生意不好做。刚开始来的时候,竞争没有这么激烈。这么说吧,这三年间,这里的小摊店多了二十几家。”说着,老史伸出手比了比数目。老史自述着这三年的营生,对比着日益挑剔的学生,畅谈着告老还乡的规划。

对于三年间猛增的竞争者,老史否定了已拆迁城中村小贩转移经营的因素。在他看来,乡邻间谋生秘诀的口耳相传促就了激烈的竞争。

即将离开的老史对城中村的未来没有更多的思虑。这时,坐在老史小店,喝着清粥的老王突然抬起头,打开了话匣子。老王身着蓝白间隔条纹的体面T恤,脖子上带着一圈金项链,鲜明的着装难以掩饰他楼栋主的身份。

老王是土生土长的老村民。九十年代初在老房的基础上做起了门面生意,经整治后,老王“被迫”建起了单元楼对外租赁。在老王眼里,他并不稀罕赚学生的钱,然而经历了九十年代的辉煌后,这里的生意对象逐渐缩减为学生。独生子女以自我为中心的个性常常使得同寝室友关系紧张,经济环境的改善为他们的校外租房提供了可能。对于租赁盈利的生存模式,老王不甚满意。然而,老王更不愿面对未来的搬迁,虽然他清楚的知道这个地区未来的蓝图,也大致了解对原居民的安置方案。

老王一面抱怨着清粥小菜的周边饮食选择,一面又不舍自小到大的那份习惯。除却对分配条件的不够满意,老王在乎的是那份久而久之的邻里情。

城中村一直难以摆脱“脏乱差”的恶名。其实,在对城中村的社区改造过程中,有些问题已经得到缓解了。老史回忆三年前刚进城中村的时候,街道间尘土飞扬是司空见惯的。近年通过加大打扫力度,白天的社区卫生尚可以保持在一定水平。而夜间人潮回流会带来大量的垃圾也能在当晚得到及时的处理。不同的单元楼栋外会醒目地张贴着卫生相关的注意事项。

紧凑的社区布局使得“小村”麻雀虽小五脏俱全。缩小版的世界也拉近了人与人之间的距离。走进一家刚好只能转一整圈的超市,挑选物品之余兴许会遇上几个熟人。而有些“熟人”可能是无数的一来二去中顺便结识的朋友。

附近自然形成的小吃店囊括了广泛地域的众多特色菜。儿时手推车上的豆腐脑大妈已难在街口寻觅,而在这里却可以意外地发现以此为卖点的小店。

走在城中村,感触最深的恐怕是对费孝通《乡土中国》的点滴印证。简短的相互问候不经意透露着楼主与居者间的熟络。小型的人际网构筑保有了长久以来的融人情于建筑的“中国特色”。然而,这样的特色已被统统纳入了发展“清理”的大幕中,他们有的等待消失,有的则已然消失不见。

争议“一刀切”

推倒重来的城中村改造方式与其说是为城中村建设整合最优解,不如说是“重商主义”追逐下的结果。对于摘掉城中村“邋遢”帽子的其他方式,城市建设学院的学术派们一直未放弃探讨。但最后处理上“一刀切”的不可避免,他们也心知肚明。

城中村的原貌改造在学界向来被当作设计课程来研究。这样的研究在国内各大城市的不同学校相关院系中默默进行着。深知此类课题的过分理想定位不得付诸实践,又不懈地从专业角度探究,如此的矛盾让局外人难以理解。但学理上对一种可能性的坚守也许会在未来的回首中再度被拾起。

“城中村改造的现有方式基本上就是把它抹掉。一个一个村子的整体搬迁,做成小的新区。基本上不会留下它的的文化或者其他。我们首先认为,这不一定就是特别对的。”华中科技大学建筑与城市规划学院建筑系副教授刘小虎站在建筑设计的立场表达了个人的看法。同时,他也可以理解现有情况的不可逆,“现有改造方式可能符合商业利益,或者符合政府政策发展的需要。”

对城中村原生态文化的丧失,刘小虎深表遗憾。在建筑设计中,城中村的街道空间尺度更利于人与人之间的交流,也使得生活在此的人更能感受到人情味。同时,刘小虎以广州某些城中村为例,他认为城中村在高密度解决居住问题上优于公寓。

就城中村的去留问题的探讨曾经也发生在旧城改造上。八十年代,学者冯纪忠曾经全力投入到上海旧城改造的规划设计中。冯老曾在接受《新京报》的采访中表达了对旧城改造的看法,认为“也不是绝对反对拆,但拆了以后不能改变城市和居民的性质。旧城改造,主要是不要把这个城市最主要的生活全都重新再来过。像上海中心区,基本上等于整个改掉了,里面的人也完全变掉了,这个我是不赞成的。”虽然旧城改造中也不乏一些具有代表性的项目,但仍然会有忽视原生居民以及他们特有的生活状态,忽视居住对历史中心区的重要性、整体性的问题。

城中村改造面临着与旧城改造性质类似的问题。“现有改造方式对地域性的建筑,街道空间的机理,旧有村落文化,包括原地居民的生活状态都有很大破坏。”刘小虎从实地研究中得出了上述的结论。

2006年开始,刘小虎带领自己的学生对武汉市的中心城中村及近郊三环区域的城中村作了一系列的专题研究。他发现,当地的居民对他们这些拿着各式影像设备前去调查的师生心怀戒备。经过攀谈之后他才了解到,原居民误以为他们是拆迁前期的评估人员。从这个细节,刘小虎发现城中村的改造牵涉更多的是文化生态的问题。

放眼全世界,城中村是不二的中国现象。西方的城市与农村间是自然过渡地实现交替。中国持续的高速发展使得农村迅速地被扩张中的城市包住,因此而形成了城中村。也因此城中村虽归为城市,但内里有着乡土文化。

刘小虎介绍,有些还保有原味的城中村可能还是一个村子,它会有自己的庙或者小祠堂。同一屋檐下的一家子人,以血缘关系为纽带。这些概念里浸透着传统文化的印迹,可以把他们界定为“草根文化”,但同时也可以视之为文化的寄托。这些文化性的东西在公寓里都是不存在的。

“世界大同。”刘小虎用精简的四个字回复了乡土文化破坏所造成的影响。说罢,他自己也不禁笑了笑,并解释道,“在生态系统里,生态越复杂,物种就越稳定。它不会轻易地被外来的灾难引致全体覆灭。文化也是一样的,我们的乡土文化没有了,我们现在所谓的城市文化可能很大程度上是外来的,是西方传过来的这样一种文化。如果文化最后大家都一样,我们没有地域性的东西,没有原本的传统的或乡土的东西,我觉得从人类而言,对整个人类是不利的;对我们而言是很可惜的,我们失掉了传统的东西。”

“第二条道路”

在武汉,二环以内的城中村大致分为两类,一种是依学生资源而起的校边村,一种是因流动人口集中而旺的“产业村”。对城中村的改造并未如此细分,规划往往以地域为界层层推进。

在刘小虎研究城中村的这几年里,他眼看着曾经寻访过的华科、华师附近的城中村相继消失,东湖新村这样的社区的“抹去”也只是时间问题。

城中村的动荡影响着原地居民,影响着租屋者,也影响着“靠村吃村”的小型商贩。政府一再出台因应的政策来解决原地居民的产权、股权及相关利益。但流动着的城市驱动力却被不断地忽视着。

武昌小东门地区是武汉建材市场集中区之一,走在路边,随处可以看见三三两两的建筑工人挂着泥工等招牌在一旁休憩等候生意。小张即是他们中间的一分子。记者打听到小张就住在旁边的城中村,身居单人间,房价两百多。由于武汉房价的居高不下也拉动了出租屋的价格,开年后小张住的房子涨了三十元。据小张介绍,对比其他的出租屋,这里的房价并不便宜多少,只是他们相对集中,也更靠近做生意的地方。

对于不久后的拆迁,小张表示有耳闻。尽管承认这会对他造成困扰,但性格乐天的小张始终诚挚地微笑着。当问及房价如果提高,会否把价钱转嫁到做工的工价上时,小张摇了摇头,“我们做这个事情的价格摆在那里,没办法提高。”年轻的小张没有抱怨更多,倒是小张身旁的老李一言不发却始终阴沉着。

相对于学校周边的城中村,小张所在的产业带动起来的城中村显得更为整洁与宽敞,楼栋间的间隔也更大更正规,似有摆脱城中村在人心中的刻板印象。这也是刘小虎所认为的城中村改造可以走的方向。

刘小虎坚持城中村改造要建立在原房建尚在的基础上,对“脏乱差”作局部规整,从而留住原来的人,原来的屋和文化的味道。他的方案以公共活动空间的重新架构为核心,试图打造社区型的公园。他的学生中也有人提出了顶楼花园等现代绿色公寓理念的嫁接设想。更多的尝试也包括了构建垃圾收集系统等配套模式。但对于理念的束之高阁,刘小虎从不讳言。城中村不乏改造的模范,但他认为那只是侥幸地被留下,大部分地都会流逝在时间里。因为改造现实地面对着经费的不足,唯一的经济支持只能源自房产的商业价值,而这种作法又直接决定了城中村不复再的未来。