投资项目经济性分析

投资项目经济性分析（精选8篇）

投资项目经济性分析 篇1

1、投资项目经济可行性分析的步骤和内容：

（1）弄清市场需求和销售情况。包括需求量、需求品种等的预测。

（2）弄清项目建设条件。包括资金、原料、场地等条件。

（3）弄清技术工艺要求。包括设备供应、生产组织、环境等情况。

（4）投资数额估算。包括设备、厂房、运营资金、需求量等投资数额

注：在计算运营资金需求量时，应先计算出生产成本，然后按照资金周转所需时间来计算。

（5）资金来源渠道和筹借资金成本的比较分析。

（6）生产成本的计算。包括原材料、工资、动力燃料、管理费用、销售费用各项租金等。

（7）销售收入的预测。包括销售数量和销售价格。

（8）实现利税总额的计算。

（9）投资回收期的估算和项目生命周期的确定。

（10）折旧及上缴税金的估算。

注：通过项目在生命期内提取折旧，计入成本，来测算项目实现利润和上缴的税金。

（11）项目经济效益的总评价。

2、投资项目经济可行性分析的一般方法：

判断：预期未来投资收益是否大于当前投资支出，项目实施后是否能够在短期内收回全部投资。

（1）投资回收期：

也称投资收回期，以年或月计，是指一个项目投资通过项目盈利收回全部投资所需的时间。

（2）投资项目盈利率：

投资项目盈利率＝年平均新增利润/投资总额×100％

（3）贴现法：将投资项目未来逐年收益换算成现在的价值，和现在的投资支出相比较的方法。V0＝Pn×（1＋i）--n

注：V0：收益现值Pn：未来某一年的收益i：换算比率，即贴现率

3、在考虑时间因素情况下的评价指标：

（1）净现值：指投资项目在生命周期内变成现值后逐年的收益累计与总投资额之差。

注：一般要求的贴现率，净现值为正的项目都可接受，净现值越高的项目盈利能力越强。

（2）项目盈利系数：指项目盈利现值累计数与总投资额之比。

（3）内部收益率：指在投资项目净现值为0时的贴现率。

注：内部收益率大于企业要求的贴现率或利润率的所有投资项目，企业原则上都可以接受，此时投资项目的净现值为正；从筹资角度讲，如果已知某一项目的内部收益率，那么所有筹资成本低于内部收益率的筹资方案都是可行的方案。

4、与分析投资项目经济可行性有关的其他经济分析：

（1）最优生产规模的确定：利润分析法、经验分析法、成本分析法和盈亏平衡点法。

（2）销售收入的确定。

（3）生产成本的测算：

原材料费＝原材料耗用量×单位价格

燃料动力费＝燃料动力耗用量×单位价格

工资及工资附加费＝生产定员人数×平均工资及附加费水平

车间经费＝车间管理费＋折旧费＋修理费

管理费用＝公司经费＋工会经费＋劳动保险费＋土地使用费＋董事会经费＋咨询费＋税金＋技术转让费＋业务招待费＋其他管理费

营业费用＝运输费＋包装费＋保险费＋广告费＋差旅费＋销售人员工资及其他费产品制造成本＝原材料费＋燃料动力费＋工资及附加＋车间经费＋管理费用＋营业费用

5、收购兼并项目经济可行性分析：

（1）现金收购兼并的经济可行性分析：

A、一般步骤：

a、预测被收购兼并企业以后各年的可能收益，确定收购兼并后的现金流量；b、确定收购兼并对象应该实现的最低可接受报酬率；

c、确定收购兼并最高的可接受现金价格；

d、计算收购兼并并投资所能获得的报酬率；

e、根据企业的资金结构，分析现金收购的可能性；

f、分析收购兼并产生的影响。

B、避税效应：

当某一盈利企业兼并一亏损企业时，兼并后亏损企业的亏损额将冲抵盈利企业的盈利，使盈利企业应税利润减少，从而实现避税效应。

C、现金流量预测：

a、现金流量＝经营利润－所得税＋折旧及非支出现金的费用－流动资金增加数－固定资产新增数

b、第N年的现金流量＝第N－1年的销售收入×(1＋销售收入增长率)×第N年的销售的销售利润率×（1－所得税率）－（第N年的销售收入－第N－1年的销售收入）×（每1元销售收入所需增加的固定资产投资和流动资产投资）

D、估计可接受的最低报酬率：

借入资金成本＝借入资金利率×（1－所得税率）

自有资金成本＝无风险报酬率＋风险系数×市场风险补偿率

最低报酬率＝长期负债÷结构性负债×长期负债利率＋所有者权益÷结构性负债×自有资金成本

注：无风险报酬率通常取国债券的收益率；

风险系数是收购兼并者股票的价格或企业的价值随市场波动而波动的幅度，是项目投资者风险大小的指数，对于上市企业可以取该企业股票价格增减百分比和股票总指数增减百分比的比值；

市场风险补偿率是指具有代表性的股票市场指数的报酬率超过无风险报酬率的部分，通常在5％～5.5％之间；

如果被收购或兼并企业的风险系数和借入资金的借款利率较高时，应该以被收购兼并企业资金总成本为计算最低报酬率的依据。

E、计算最可能接受的现金价格：

可接受的最高现金价格＝累计现值＋残值＋有价证券现值－债务

注：某年现值＝某年现金流量÷（1＋最低报酬率）

对于上市股份制企业来说，可用最高现金价格除以股票总数来得到收购兼并时每股的最高出价。

F、计算各种价格和方案的报酬率：

G、分析现金收购或兼并的可行性：

H、评估收购或兼并对每股收益和资金结构的影响：

（2）股票收购兼并的经济可行性分析：

A、一般步骤：

a、确定增发股票的数量，即增加多少股票不至于影响企业的控制权；

b、确定增发新股对每股收益和股票价格的影响；

c、估计被收购企业的股票价值，比较股息收益率高低，以决定是采用何种收购方式；d、确定可以用来交换的股票的最大数量；

e、评价收购对企业每股收益和资金结构的影响。

B、用于评价上市公司的特殊财务比率：

a、每股收益＝净利润÷末普通股份总数

Ⅰ、合并报表问题：编合并报表时，应以合并报表数据计算。

Ⅱ、优先股问题：如果公司发行了不可转换优先股，则应扣除。

每股收益＝（净利润－优先股股利）÷（末普通股份总数－末优先股数）Ⅲ、中普通股增减问题：在普通股发生增减变化时该公式的分母应使用按月计算的“加权平均发行在外的普通股股数”

平均发行在外的普通股股数＝∑（发行在外普通股股数×发行在外月份数÷12）Ⅳ、复杂股权结构问题：发行普通股以外的其他种类的股票（如优先股等）的公司，应按国际惯例计算该指标，并说明计算方法和参考依据。

b、市盈率（倍数）＝普通股每股市价÷普通股每股收益

注：该指标不能用于不同行业公司比较；

市盈率高低受市价影响，市价影响因素很多，包括投机、炒作，长期趋势很重要。c、每股股利＝股利总额÷年末普通股股份总数

注：股利总额是指用于分配普通股现金股利的总额

d、股票获利率＝普通股每股股利÷普通股每股市价×100％

e、股利支付率＝每股股利÷每股净收益×100％

股利保障倍数＝普通股每股收益÷普通股每股股利

留存盈利比率＝（净利润－全部股利）÷净利润×100％

f、每股净资产＝末股东权益÷末普通股股数

注：末股东权益是指扣除优先股权益后的余额；

每股净资产，在理论上提供了股票的最低价值。如果公司的股票价格低于净资产的成本，成本又接近变现价值，说明公司已无存在价值，清算是股东最好的选择。g、市净率（倍数）＝每股市价÷每股净资产

C、确定增发股票的数量：

收购兼并活动要以不降低企业股票的价格和每股收益为原则。

D、估计收购方和被收购方企业的价值，确定收购方式和换股比例：

甲公司1股换乙公司股票的比例＝（甲公司股票价格×乙公司市盈率）÷

（乙公司股票价格×甲公司市盈率）

注：当收购企业的价值被市场低估或者以股票价格计算的企业价值低于用现金流量计算的企业价值时，收购企业倾向于用现金收购的方式而不是用股票收购；相反，收购方倾向用股票收购更合算。

E、评价收购对企业每股收益和资金结构的影响：

a、如果收购方支付给被收购方的股票市盈率大于其自身原来的市盈率，则会使收购方的每股收益减少；反之，则增加；如果两者相等，则每股收益不变。

b、从资金结构的角度讲，股票收购不会引起新的债务，从而会使企业的自有资金负债率降低，但这种降低是否值得，关键在于收购兼并行为是否会给企业带来更高的收益，如果兼并后被收购企业的未来收益增长高于收购企业，则兼并活动能在较短时期内提高整个企业的每股收益，并为收购方创造良好的效益。

（3）杠杆收购的经济可行性分析：

A、定义：一个企业通过借款收购另一个企业产权，后又依靠被收购企业创造的现金流量来偿还债务的收购方式为杠杆收购。

B、意义：

a、目前，杠杆收购已变成了一种融资、避税、促使企业效率提高和确认企业价值的工具。b、杠杆收购可使收购方用较小的资本获得另一企业全部或部分产权，实现其融资的目的。c、杠杆收购会引起对被收购企业的资产重新评估、可以提高资产的账面价值，从而提高

折旧基数，增加折旧提取数，实现合理避税。

d、杠杆收购可带来所有权结构和经营班子的调整，有利于企业经营机制转换和效率提高。e、成功的杠杆收购活动对收购方、被收购方和贷款机构都会带来利益。

f、杠杆收购已经变成企业谋求发展和增值的重要途径和手段。

C、杠杆收购活动能否成功取决于：

a、收购方企业经营管理能力和水平；

b、周全、完善的收购兼并计划；

c、企业的负债减少，现金流量比较稳定、有保障，即收购企业要有负债经营的能力；d、被收购企业要拥有一部分能够变现的资产或者一定数量的可以作为贷款抵押物的资产，并且资产的账面价值可以通过评估而提高；

e、企业要有一段时期的平稳生产经营，在此期间可以不进行更新改造投资，生产经营的净现金流量可以用来偿还负债。

D、当然，进行收购兼并活动不能只从经济上看是否可行，还要从企业所处的行业、市场、管理经验等多方面去考虑，要充分发挥收购方生产、技术、资金、管理经验方面的优势，这就要求进行收购兼并活动时还要注意：

a、尽可能收购兼并相同产业或相关产业的企业，以发挥生产、技术和管理优势；

b、尽可能收购兼并产业属于高速增长阶段的产业，因为不成功的收购兼并大多数集中在缺少发展前景的产业领域；

投资项目经济性分析 篇2

几年来, 我在管理公司整个网络系统安全的过程中, 在为地税系统做安全服务时, 参照研究了国内外一些主要从事电子商务网站的经验 (主要是阿里巴巴网站和CISCO公司) , 并根据本企业实际情况和经常发生的安全问题, 采取了一些较为适用的安全防范措施。在不断的选用和比较中, 我对投资网络安全所带来的经济回报有了一定的认识。

事实上, 许多企业都愿意采用一个相对通用的方案来评价在网络安全活动和过程中的投资行为, 一般是由一个专门的部门用多年时间来搜集数据, 然后帮助企业形成一个结构良好的通用的投资回报分析报告。处理这些通用数据需要一些步骤, 如下所示:

1.分析潜在经济影响

2.明确电子商务强度

3.检验安全成本

4.计算一个通用的安全投资回报

一、分析潜在经济影响

对于病毒和入侵, 企业一般面临三种类型的经济性影响——直接性经济影响、短期性经济影响和长期性经济影响。据国家公安部公共信息网络安全监察局的调查结果显示, 2005年5月～2006年5月间, 有54%的被调查单位发生过信息网络安全事件, 其中, 感染计算机病毒、蠕虫和木马程序的安全事件为84%, 遭到端口扫描或网络攻击的占36%, 垃圾邮件占35%。未修补和防范软件漏洞仍然是导致安全事件发生的最突出原因, 占发生安全事件总数的73%。

对于一个以网络为支撑的、单一业务的企业, 恶意攻击给其带来的经济性影响如表1所示。

来源:《公安部公共信息网络安全监察局》

在提交公司的调研报告上, 我参照研究了《计算机经济》上的数据, 如表2所示。如果针对恶意攻击, 企业没有采用足够的安全防护, 那些能够预测到发生的平均经济影响。可以看出, 对电子商务技术依赖的越多, 恶意攻击所带来的负面经济影响就越大 (表中节点数是指连接到网络上的设备) 。

来源:《计算机经济》

表中的结果是过去五年的历史数据所做的平均值, 主要包括清除被恶意代码感染系统的成本, 黑客攻击和入侵的恢复成本, 收入损失和员工生产率降低。我公司属于低强度电子商务公司, 有500个节点, 从2005年、2006年两年的各种安全技术、设备的使用对比中发现:恶意攻击给我公司带来的经济影响要相对小于表2提供的数据, 但如果算上短期经济影响, 基本符合了数值取向。阿里巴巴网站算是一家高强度电子商务公司, 由于其具备网上实时交易的特性, 所以它的安全等级要求极高, 而根据该公司曾提及的蠕虫病毒等网络攻击给其带来的损失来看, 要远大于表2提供数据。

二、明确电子商务的强度

在明确一家企业电子商务强度的时候, 需要考虑的、能支持该公司电子商务强度的因素如下:

1. 信息系统员工岗位是否多样化

2. 是否有合适的电子商务软件

3. 是否有自己的网站、有多条互联网接入

4. 是否用信息技术支持电子通信

5. 是否有基于网络的B2B、B2C交易

6. 是否通过网站进行电子数据交换

7. 是否支持通过直接拨号与供应商、消费者进行电子数据交换

三、安全成本有哪些

花费在安全方面的IT预算很难确定标准。近来大部分的研究表明, 多数企业在安全方面花费不足2%的IT预算。在企业内, 系统的可用性、数据的完整性和保密性都极度重要, 国内有些专家呼吁, 企业应花费其IT预算总额的5%用于安全。

事实上, 安全方面的预算支出常常是一个经验值, 通过一些基础数据, 逐步摸索出一个相对经济的安全防范成本。安全防范的成本可以被划分为许多子类, 而且不同的企业差异也很大。

四、计算一个通用的安全投资回报

当要计算安全投资回报时, 一定要考虑使用一些变量。首先应该考虑的是耗费在安全方面的资金量。其次, 明确当前的威胁水平, 或者至少是知道当前的威胁大概什么样。最后, 还有法律、法规和安全的要求, 这需要不同类型的组织采取一些有效措施来保护信息免受攻击。为达到合法、合规的目的, 这些组织就需要花费成本, 也许会超过平衡点, 以此来帮助企业告知当前威胁水平 (这点, 我们企业经常会接到哈尔滨市网络安全管理局定期的网络病毒报告) 。

在电子商务企业中, 恶意攻击对潜在的经济影响是相当大的, 这也增加企业对安全产品和相关人员的需求。

五、总结

如果能够相对清晰地计算你的投资回报, 这将有利于你在网络安全方面做正确的决定, 将拥有一个安全的基础来进行信息共享, 可以通过电子商务来增加你的收入, 可以通过提高人员效率来增加企业利润。

参考文献

[1]张宽海:《电子商务概论》, 机械工业出版社, 2003年

[2]丘晓理:《部属安全的无线局域网络》, 摘自《计算机世界——技术与应用》, 2006年第37期

[3]黄京华:《电子商务教程》, 清华大学出版社, 2003年

教育投资对经济增长的作用分析 篇3

[关键词] 教育投资经济增长GDP

随着知识经济时代的来临，教育对经济增长的作用日益被经济学家所认识。早在20世纪60年代前后，美国著名经济学家西奥多·W·舒尔茨就对1929年～1957年美国教育投资对经济增长的关系做了定量研究,得出如下结论:各级教育投资的平均收益率为17%;教育投资增长的收益占劳动收入增长的比重为70%;教育投资增长的收益占国民收入增长的比重为33%。也就是说,人力资本投资是回报率最高的投资。自舒尔茨开始，越来越多的经济学家开始把教育当成影响一国经济增长的内生变量。

教育投资是指一个国家或地区根据教育事业发展的要求,投入教育领域中的人力、物力和财力的总和。具体而言,教育投资是投入教育领域中用于培养不同熟练程度的后备劳动力和各种专门人才，以及提高人的劳动能力的人力和物力的货币表现,其中包含了两层意思:一是教育投资是投入教育领域而非其他领域的人力和物力的货币表现;二是教育投资的目的是培养和提高人的劳动能力。

一、教育投资与经济增长的关系

教育投资对于经济发展的作用并不是直接的，而是通过社会经济中人的因素间接地对经济发展产生影响。教育对经济发展的作用是通过两个层次来传递的。一方面，教育能够促进人力资本的优化，特别是提高劳动力的工作或生产效率。一般来说，所受到的教育越多，人们的知识和技能也就越高;而知识和技能越高的人也越容易更快、更好的工作。在相同的时间里，他们可以更准确、更多地完成工作任务。从劳动力市场的薪酬表现上，我们也可以判断出教育程度高的劳动力由于工作绩效相对较高，因而所获得的收入也比较多;另一方面，教育可以改善人类生活和生产的社会经济环境，从而通过对生存环境的优化促进生产力的提高和人们生活质量的改善。例如，接受高等教育的人婚姻往往更稳定，在生育行为上更重视人口质量，在日常生活中更重视健康;人的教育程度对消费行为、资产管理和选择也具有积极影响;而且教育发达也有利于减少失业和犯罪现象。

由于人力资源的素质对经济发展的关系極大，并且教育投资是形成和积累人力资本的主体和核心。因此，在科学技术进步推动着产业结构、技术结构、管理结构等不断发展变化，世界范围科技竞争和经济竞争日益激烈的情况下，增加教育投资，发展教育事业，培养、开发经济和社会发展所需要的各类人才，越来越成为世界各国普遍关注的问题。

二、教育投资对经济增长作用的实证分析

经济增长是国民经济各方面因素共同推动的结果。20世纪40 年代末由英国牛津大学的哈罗德和美国麻省理工学院的多马提出了关于测定储蓄、投资与国民经济增长速度的关系模型——哈罗德—多马模型G=S/V（G为经济增长率，S为储蓄率，V为加速数）。现尝试用该模型来测算教育投资对经济增长的贡献率。根据凯恩斯的理论，只有当储蓄等于投资时，经济活动才能达到均衡状态。以凯恩斯的这个均衡条件为基础，哈罗德进一步提出，在经济增长过程中，当储蓄率等于投资时，经济就会实现均衡增长。在分析时，我们假设经济处于均衡增长，因此，用教育投资率（EDi=ED/Yt-1）替换储蓄率。而根据加速数的定义，加速数表示收入的变化引起投资变化到什么程度的系数，即：加速数＝总投资的变化量/收入的变化量＝It/(Yt-Yt-1)

基于上述分析和假说，可将哈罗德－多马模型写为：

Ged=EDi/KI=(ED/Yt-1)/[It/(Yt-Yt-1)]=G(ED/It)

上述公式中，Ged表示教育投资实现的经济增长率；Yt，Yt-1分别为t年，t-1年GDP；It为t年的全社会固定资产投资；ED为当年教育投资总额。本文选取1980年～2003年我国教育投资额，固定资产投资额和 GDP 的数据为样本，计算得出：20世纪80年代以来我国教育投资对经济增长的贡献率平均在1.2%左右，也就是说，在历年的GDP增长中，有1.2%左右的份额源于教育投资的增长。再来看其他国家和地区的情况，舒尔茨1962年运用大量统计数据得出1929年～1957年美国各级教育平均收益率为17.3%，从而又得出这一时期美国国民收入增长额的33％是通过教育取得的结论。前苏联著名学者斯特鲁米林运用劳动简化率算得1940年～1960年国民收入增长额中有30%由于教育投资提高了劳动者整体文化程度而取得的。

三、我国教育投资的现状

1.教育投资量的比较

教育投资量包括投资总量和相对量,其中,前者可以用一国公共教育支出总量来表示,后者可以用人均教育经费或公共教育经费占GDP(GNP)的比重来衡量,一般来说,用相对量更有意义。20世纪80年代中期,北京大学陈良焜教授等人曾选取了人口在1000万以上的38个国家1961年～979年19年的统计数据,用回归分析的方法,建立了经济计量模型,计算出相同经济发展水平条件下,政府教育投资的国际平均水平(见表1)

表1

根据《1999/2000世界发展报告》,我国人均GDP在1998年为750美元,按照以上规律,我国教育经费占GDP比重应该在4%左右,但我国的现状（2.3％）却大大低于这个水平。我国公共教育经费支出占GDP的比重不仅低于高收入国家的平均水平和中等收入国家,而且低于世界平均水平,甚至还低于低收入国家的平均水平。

2.教育投资结构的比较

公共教育经费的支出结构可以依据不同的标准进行划分,一般可以分为按照教育级别划分的三级教育经费支出结构和按照经费使用性质划分的教育经费支出结构。前者主要制教育经费在各级各类学校之间分配的比例关系,后者则指教育经费用于教育事业费和基本建设投资等支出项目的比例。表2显示,与高收入国家和中等收入国家相比,我国大、中、小学生均教育经费结构不合理,1997年的具体比例为1∶2.56∶20.6,也就是说,一名大学生的费用相当于一名小学生费用的20.6倍,一名中学生的费用相当于一名小学生费用的2.56倍,而世界平均水平为1∶2.7∶3.0。

表2

四、加大我国教育投资的政策建议

1.进一步加大教育投资在GDP中的比重

从前面的分析中，教育投资与经济增长之间存在显著的正相关关系。所以，进一步加大教育投资在GDP中的比重，可以优化投资结构，以一定的投入获得较大的产出。我国政府教育经费投入占GDP的比重历年平均在2%左右，改革开放以来，最高为2003年2.3%。与世界其他国家相比，相距甚远。2003年我国教育经费占GDP的2.3%，不仅远低于发达国家如美国的5.3%，日本的4.7%，英国的4.9%，甚至低于一些发展中国家如泰国的3.6%, 并且我国教育投资的年增长率也低于同期财政支出和GDP的年增长率。国际经验表明，要使一国人力资本状况适应经济发展需要，教育投资增长要快于GDP的增长。由此可见，我国加大教育投资的力度是有空间的，也是有可能的，更是有必要的。

2.改革教育的投资分配体制, 优化教育投资结构

我国教育投资不但存在着总量不足的矛盾，也存在着严重的结构问题。因此，要把优化教育投资结构问题放到教育投资体制改革的重要方面。主要措施有：

(1)调整教育投资结构，实现教育投资在初、中、高三级教育之间的合理配置，并根据市场经济需要及社会经济发展的要求，调整学校的专业设置。

(2)加大对农村和贫困地区教育的投资力度。

(3)力求实现对教育投资的主体多元化，如调动企业办学的积极性等。

投资估算和经济效益分析 篇4

一、估算编制范围

本估算为某某山生态农业观光旅游项目可行性研究报告投资估算，估算主要包括：六区一村一廊的建设费、土地租用费，基础设施费及市政配套费。但不包括以下各项费用。

（1）业主开业流动资金。

（2）建造期价格可能发生的变动而需要增加的费。

二、估算编制依据

本项目建设投资根据建筑设计方案，相关图纸及市建筑工程预算相关定额及取费标准进行估算。

（1）相似工程合同造价资料及地区材料价格。（2）假定由本市内的单位承担设计，施工及项目管理。

三、投资估算

本项目预计总投资为12200万元，其中，民俗文化新村1000万元，优质林果花卉区200万元，现代农业区（大棚蔬菜）220万元，特色作物区240万元，特种养殖区1050万元，农产品加工区1200万元，生态林休闲区3600万元，基础设施建设2000万元。

项目投资估算表

项目名称：某某山生态农业观光旅游项目 单位：万元 序号 项目名称1 优质林果花卉区 1.1 水果经济林 1.2 苗木园 2 现代农业区 2.1 有机大棚蔬菜 2.2 无公害蔬菜 3 特色作物区 3.1 麻竹种植 3.2 楠竹种植 3.3 蘑菇种植 3 特种养殖区

计算基础

500亩×0.2万元/亩 200亩×0.5万元/亩

100亩×2万元/亩 100亩×0.2万元/亩

500亩×0.2万元/亩 200亩×0.2万元/亩 200亩×0.5万元/亩

金额

200.00 100.00 100.00 220.00 200.00 20.00 240.00 100.00 40.00 100.00 1050.00 备注

规划占地700亩 每亩平均投资0.2万元

每亩平均投资0.5万元；含部分大棚建设 规划占地200亩 每亩平均投资2万元 每亩平均投资0.2万元

规划占地面积900亩；其中200亩为林下 种苗及人工 种苗及人工 种菌及人工

规划占地面积1100亩，其中林下养殖1000亩

（万元）3.1 3.2 梅花鹿养殖园 巴马香猪养殖园 梅花鹿舍建设及种鹿 种猪繁衍基地及商品猪舍 300.00 占地500亩，年存栏2000头；林下养殖

450.00 占地50亩；年出栏2万头；500亩林下养殖青饲料 3.3 水产养殖园 4 农产品加工区 5 生态林休闲区 5.1 休闲避暑山庄 5.2 养老休闲山庄 5.3 旅游设施建设 6 民俗文化新村 7 基础设施建设 8 征地费及土地租用费 9 其它费用 9.1 设计费 9.2 勘察费

人畜饮水及农业生产用水水库建设 建筑面积1.5万平米

建筑面积2.0万平米 建筑面积0.8万平米

古刹、古庙、古寨等恢复建设 建筑面积2.0万平米 园区道路

荒山、慌坡及一定比例的建设用地

按投资费用1%计取 按同类工程估算

300.00 1200.00 2100.00 1500.00 600.00 1500.00 1000.00 2000.00 2000.00 690.00 115.00 30.00 占地50亩

农副产品加工；规划占地20亩

规划占地面积500亩，其中建设用地100亩 年接待游客10万人次 年安置500人 规划占地面积100亩

规划占地30亩；年接待游客10万人次 含园区主干道及支路约18km，支路约8km 规划总用地面积为2250亩；其中建设用地250亩

9.3 环境评估费 9.4 建设工程规费 9.5 建设单位管理费9.6 基本预备费 合计总投资

按同类工程估算 按投资费用1.15%计取 按投资费用0.05%计取 按投资费用3%计取

10.00 132.00 58.00 345.00 12200.00

第十三章 经济分析

通过市场预测，本报告拟定下列经营策略: 某某山生态农业观光旅游项目总投资12200万元，由政府招商引资，开发商有规划的开发,自主经营。

一、年营业收入

通过调查历年旅游接待情况，预测某某山生态农业观光旅游项目收入概况如下：

年收入预测表

项目名称：某某山生态农业观光旅游项目 单位：万元 序号 项目名称1 优质林果花卉区 1.1 水果经济林 1.2 花卉苗木园 2 现代农业区 2.1 蔬菜大棚 2.2 无公害蔬菜 3 特色作物区 3.1 麻竹种植 3.2 楠竹种植 3.3 蘑菇种植 4 特种养殖区

计算基础

500亩×0.6万元/亩 200亩×0.8万元/亩

100亩×0.9万元/亩 100亩×1.2万元/亩

500亩×0.3万元/亩 200亩×0.3万元/亩 200亩×1.5万元/亩

金额

460.00 300.00 160.00 210.00 90.00 120.00 510.00 150.00 60.00 300.00 975.00 备注

规划占地700亩 李子、梨子 鲜花及苗木 规划占地200亩 反季节蔬菜 季节特色蔬菜

规划占地面积900亩；其中200亩为林下 种植面积500亩 种植面积200亩 种植面积200亩

规划占地面积1100亩，其中林下种植、养殖1000亩

（万元）4.1 4.2 梅花鹿养殖园 巴马香猪养殖园 2000头×0.25万元/头 20000头×200元/头 500.00 用地500亩；年存栏2000头；林下养殖 400.00 用地50亩；年出栏2万头；林下种植500亩 4.3 水产养殖园 5 农产品加工厂 6 生态林休闲区 6.1 休闲避暑山庄 6.2 养老休闲山庄 7 民俗文化新村 8 古刹、古庙及山寨收入合计

50亩×1.5万元/亩

10万×200元/人次 500人×9600元/年 10万×150元/人次 10万×50元/人次

75.00 3000.00 2480.00 2000.00 480.00 1500.00 500.00 9635.00 50亩生态鱼养殖

农副产品加工；规划占地20亩 规划占地面积1000亩 年接待游客10万人次 年安置500人

规划占地20亩；年接待游客10万人次 年接待游客10万人次

二、成本估算

1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。

2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。

3、管理费用按销售收入的20%计算。（包括防疫请临时工土地租用费等办公用品）

4、销售费用按销售收入的3%计算。

5、职工年平均工资按8000元计算，管理人员工资2.5万元，技术人员工资2.0万元。包括工资性补贴及福利。

6、税金:交易税按收入3.3%计算，营业税按收入5.5%计算，租用按租金收入17.5%计算，农业特产按8%计算。

三、所得税

按照《中华人民共和国企业所得税暂行条件》及其它实施细则，所得税按25%计取。

四、利润估算

根据本报告拟定的项目收益成本费用和税收等水平，通过相关工作表格计算分析，（详见损益表）整个项目建成后，运营利润1927万元。（税后利润）

五、财务指标分析

本项目从经营角度编制现金流量表，通过现金流量表分析可得如下指标。

财务内部收益率税前35% 财务内部收益率税后20% 每年利税为：3372万元 每年收益为：1927万元

投资回收期含折旧摊销期6.33年。

投资项目经济性分析 篇5

一、东莞外商投资概况我们先来分析一下广东省东莞的情况，东莞地理位置优越，是沟通广州、香港及珠江口两岸深圳、珠海的交通枢纽,拥有人流物流快捷便利的优势.东莞气候宜人，资源丰富，濒临南海，地处北回归线以南，位于广东省中南部、东江下游、珠江三角洲腹地，珠江口东岸。东莞处于穗港经济走廊中间，北距广州50公里，南离深圳90公里，水路至香港47海里，至澳门48海里，是广州与香港之间水陆交通的必经之地；依山傍海，自然资源丰富，属珠江、东江冲积平原，土地肥沃，有丰富的土地、森林资源。既宜于发展粮食生产，又有利于发展经济作物。盛产荔枝、龙眼、香蕉、菠萝、橙、柑、桔等岭南佳果。改革开放以来,东莞充分发挥地处广州、深圳、香港经济走廊之间的区位优势，实施外向带动策略，从一个落后的农业县迅速发展为初步工业化的城市、国际加工业基地之一,与中山、顺德和南海并称为广东经济“四小虎”,其重要原因在于积极引进外资。借助于外商直接投资优势，积极发展工业，相对来说东莞是一座新兴的工业城市，在短短的时间里就迅速成为中国综合经济实力30强城市，其惊人的速度不能不令世人刮目相看。外商投资，东莞从“三来一补”起步，逐步发展以合资、合作企业和外商独资企业、加工装配为主的多种投资方式。到2001年末，全市累计实际利用外资超过150亿美元。全市现有外商投资企业13500多家，其中，全球100强企业有12家，500强企业有30家，跨国公司有124家，境外上市公司有近800家，全市投资额在2000万美元以上的“三资”企业、设备价值在5000万港元以上的来料加工企业和著名跨国公司近200家。

在东莞投资的企业大部分从事工业生产，也有投资商业。生产的产品涉及电子电工、机械机电、建材、电脑、通讯、橡胶塑料、化工、轻工、家具、服装服饰、医药保健、食品饮料等领域，种类众多、齐全，特别是电子工业和电脑资讯产品。2001年东莞社会主要经济指标

GDP：578亿元，比2000年增长18% 工业增加值：298亿元,增长19%[!--empirenews.page--] 第三产业增加值：230亿元，增长19% 全社会固定资产投资：125亿元，增长22% 社会商品零售总额：196亿元，增长16% 以上增长指标均居全广东省第一，财政收入120亿元，各金融机构存款余额1500亿元，居全省第二。进出口贸易总额：344.55亿美元,其中外贸出口189.89亿美元，连续第六年紧随深圳、上海居全国第三位。从现实情况看，外商直接投资在外商投资占有绝对大的比重，外商直接投资与地区经济发展的关系是相互依存，相互影响，密不可分的。外商直接投资增加，会带动地区经济的发展，地区经济发展了也会促进外商直接投资的增加。

二、外商直接投资对地区经济发展的积极影响

（一）增加了经济发展所必须的资金。在所在地区本身资金来源有限的情况下，若想发展高新技术，难度是相当大的。如果能吸引外商直接投资，无疑解决了资金问题，加快了经济发展的脚步，外商带来的资金是雄厚的，给所在地区注入了大量的投资资金。2002年东莞市利用外资高达21.48亿美圆，外商直接投资额度在当地占有绝对大的比重。从而促进了相关产业的发展。

（二）扩大了就业。外商直接投资会给所在地区提供相应数量的就业机会，促进了农业人口向工业人口转移。中国劳动力较为廉价，一方面可以为外商节省了成本，另一方面也给所在地区提供就业机会，缓解了当地的就业压力，为当地政府减轻了负担。目前, 东莞当地户籍人口155万，外来就业人口500万。可见外商直接投资带来了很多就业机会，不但安置了东莞当地的富余人员，而且也安排了其他地区的剩余劳动力。

（三）增加了税收。外商直接投资必然会给所在地区缴纳税款，一般来讲，外商直接投资项目在市场上都有较强的竞争力，经营状况很好，上缴当地的税款也会随之增加，从而增加了所在地区的税收。

（四）增强了地区经济实力。近些年来,东莞市经济实力在全省21个地(副省)级市中排名第三,仅次于深圳和广州,ＧＤＰ增长率(1998年)居全省之首。东莞经济增长中,外资的贡献率达到62 5%,带来的ＧＤＰ增长率高达12 8%,在全省各市中占据首位。外商投资极大地促进了东莞工业(尤其是制造业)和进出口贸易快速发展。占广东省的比重已由1990年的2 6%增加到1998年的16 4%。目前，东莞是全国外贸出口总额最多的地级市，1996－2001年东莞市外贸出口总额849.18亿美元，连续六年居深圳、上海之后，在全国排名第三，在全国地级市中排名第一。

（五）带动了地区科技、管理水平的提高。一般来说，外商直接投资的项目都有着先进的生产技术和科学的管理水平，在技术、信息、管理上起到了示范带头作用，外商直接投资企业引进了一些国外的先进设备、技术，给所在地区带来了新产业、新信息，提高了本地区的科学技术水平，同时，外商直接投资企业也带来了市场经济和竞争的意识、观念，在管理方式上同样起着示范带头作用，培养了一批先进的科学管理人才和生产技术力量。这样就易于促进所在地区的科技水平和科学管理水平的提高。东莞20000多家企业从全国各地吸收并培养了人数约30多万名受过高等教育的、熟悉中外企业先进管理运作模式的、高素质的中高层管理及工程技术人员。[!--empirenews.page--]

（六）带动地区市场开发能力。外商直接投资特别是实力雄厚的跨国公司可以充分地利用其强大的研究、开发能力、良好的金融信誉、集中的资本和物资，以及遍布世界是销售、信息网络不断开发新产品和新的服务项目，以此引发新的需求，借此不仅可以开发新的国内市场，还可以进占国际市场。东莞现在是全球最大的电脑设备生产基地，全市有2800多家企业从事电脑资讯产业, 能配齐一台整机电脑95%以上的零配件。是世界电脑机箱的最大产区，清溪镇生产电脑机箱1500万台，占全球份额的30%，居世界各产区之首。是全国第一个镇级主办的国际性服装交易会，中国（虎门）国际服装交易会每届成交额均超10亿元，为虎门镇争得“中国服装名城”。还是全国最大的外资家具制作基地，大岭山镇外资企业家具出口总值达12亿美元，约占全国外资企业家具出口总值的五分之一。

（七）外商直接投资通过促进地区经济增长，也带来了广大消费者可支配收入的增加。可支配收入的增加使得消费在范围和程度两方面都能拓展，使企业生产和销售的产品其价值得以实现，人们的需求得以满足，没有经济增长所带来的可支配收入的增加，任何新产品和新的服务项目的研究和开发都将失去动力。

三、外商直接投资对地区经济发展的负面影响

（一）产业结构容易造成不合理。投资结构不合理,产业倾向性严重。外资主要投向第二产业,而且主要分布在电子、服装、机械等行业，而一些急需利用外[1][2][3]下一页 资加快发展的领域,如创汇农业、城市基础建设、旅游、信息服务等产业和领域未取得重大突破。东莞三大产业结构比例：1978年第一产业占44%，第二产业占44%，第三产业占12%；2001年第一产业占5%，第二产业占56%，第三产业占39%。从这里可以看出，外商直接投资在第二产业的比例加大，主要在电子、轻工产品行业投资较大。而在第一产业（农业）和城市基本建设等外商直接投资较少，容易造成产业结构不合理，影响地区经济的长远发展。外商投资企业的竞争力具有明显的行业偏向性，由于受到技术、管理水平、营销能力等因素的影响,外资竞争力的行业偏向性较大，一般主要投资于电子和轻工业产品。与其资本投入专门化程度和劳动要素密集程度的线性关系并不十分明显,但是仍能从中反映出三者之间一定的偏向关系。也会给地区经济带来一些问题和负面影响,其中最主要的就是使地区的发展规划难以顺利实施。这是因为,外商投资企业,尤其是外商直接投资企业,主要遵循市场规律的法则,以实现利润最大化为目的,很少关注城市的社会效益和生态效益;同时由于所在地区政府为了吸引外资而大多实施许多优惠的引资政策,使得政府很难再以计划的手段来调整企业尤其是外资企业的发展方向和经营方向。当外资在该地区的某个行业中处于垄断地位时,就会左右该行业的发展方向和经营方向,所在地区政府以前制定的发展规划、产业发展规划等将会难以付诸实施。在东莞的一些工业行业中已出现了这种情况的先兆。由于外资企业同其他类型的企业相比具有超强的竞争优势,当外资大量进入该行业时,就很可能形成垄断,这对所在地区经济的发展是极为不利的。[!--empirenews.page--]外商投资对经济增长的负面影响。外商投资虽然使ＧＤＰ增加,但是其宏观效果和效益并不理想。在利用外资实践中,注重外商投资的货币资本功能,过分强调这种资本功能对经济增长的积极作用,而未能从总供给的生产角度,详细地分析、研究和判断外商投资对资本形成的作用与影响,对产业结构变化的作用与影响,以及这些作用与影响对经济发展中技术变革的综合效应及其长期性。就目前的利用外资来讲,外商直接投资企业的贡献虽是不可低估,但其负面效应也应值得重视。其主要问题是引资管理缺乏规范化。对每一个引资项目的审查工作不是很具体,求“资”心切,重视数量,忽视了项目的投资是否与当地行业的经济发展规范相适应的研究。

（二）所在地区中方配套资金不足,严重影响了外商投资经济迅速发展。普遍反映很多合作项目由于中方缺乏配套资金而搁浅;有的签约项目因为中方许诺的资金到不了位,不能正常开业和生产经营。在东莞有许多项目由于当地配套资金难以落实，致使外商直接投资项目无法确定，影响了外商投资的迅速发展。

（三）盲目吸引外商直接投资，容易造成相互间的竞争地区政府为吸引外商直接投资，容易盲目审批项目，造成同样企业重复建设，过量开发类似产品，抢夺当地、中国、国外市场，造成相互间竞争异常激烈，产生不必要的矛盾和损失。从产品的销售来看,由于很多三资企业产品是外销的,外资过分地集中,一方面造成产品销售会过分地依赖于外方市场本身的容量;另一方面也会造成同出资国厂商共同竞争海外市场的局面。

（四）对民族经济有一定的冲击。大部分外资企业是由外方控股,而且外方独资企业日渐增加,外方凭借其系统化管理和全方位服务,控制了国有企业和一大批协作配套企业。外商在直接投资时,选择的是基础好、信誉高的企业的厂牌、市场等,而为了能更多地利用外资,低估了这些企业的内在价值,致使国有企业资产隐性流失的现象时有出现。更为严重的是,有些三资企业引进的技术并非一流,管理手段也不先进,一些三资企业的管理出现了“国产化”、“乡镇企业化”的现象,这有悖于各地区利用外资的目的。外商直接投资企业以追求最大利益为主要宗旨，在市场竞争中与民族企业展开竞争，争夺市场，他们雄厚的资金、高技术水平、独自的市场销售、信息网络，还享受有较为优惠的地区政策，在同民族经济竞争时，处于优势地位，产品价格竞争力优势又对中国相同或相似产品向海外其他市场出口时形成竞争压力。对民族经济造成一定的威胁和压力。

四、进一步利用外商直接投资促进地区经济发展的对策

（一）端正利用外资的思想认识。利用外资首先是将国外的资金、技术、资产、设备等为我所用,以促进我国地方的企业发展。一个企业在其发展过程中,如果一味地只想依靠自有资金发展,那么,在现代经济条件下,这样一种企业是永远发展不起来的,迟早要被淘汰。特别是我们这样一个发展中国家,市场经济刚刚建立,要想在激烈竞争、不断发展的现代国际大潮中立于不败之地,就要积极参与国际竞争,就要积极学习别人的先进技术,利用别人的资金技术发展自己,缩小同先进国家的差距。而利用外资不失为一条快捷的途径。在思想意识上要克服那种把合资、外商独资看成是一种时髦或当成一种政绩的做法，要有长远的、端正的思想认识。[!--empirenews.page--]

（二）积极制定地区适当的优惠政策，更好地吸引外商直接投资。要研究、制定出科学、合理的地区经济政策，给予外商直接投资企业适当的优惠条件，简化办事手续，当地政府积极为外商企业服务，帮助解决相应的问题，创造宽松的投资环境，吸引外商的直接投资。扩大招商引资力度，尽快实现外商直接投资来源由单一化向多元化转变。

（三）积极引导外商直接投资于创汇农业、基本建设和其他行业解决产业导向问题。就是要使吸收的外资能用在刀刃上,能够用在我们经济发展最需要的领域和部门。在国家、本地区最需要利用外资的领域,包括基础设施、能源、交通以及基础的原材料、农业、技术改造等,我们要积极鼓励外资进入;而一些过去我们已经重复引进了很多生产线、国内市场已经饱和的领域要严加限制;对于环境污染比较厉害的一些项目,或者是影响我们国家、本地区安全、影响人民身心健康的一些项目我们就必须严加禁止。所以,我们今后的一个重要任务就是把产业导向目录实施好,在实施的过程中还要根据变化的情况不断修改,制定本地区的相关政策，使外商直接投资真正能够更多地发挥积极效应,真正达到积极、合理、有效利用外资的目的。

（四）调整外商直接投资参与地区经济发展从长远利益出发,注意吸引外资的合理投向。目前东莞的外资流向不尽合理,今后,在利用外资方面应更多地将外资投向能源、基础设施及农业方面。东莞是广东的重要城市，它的基础设施近几年虽有了较大的改善,但由于长期的问题堆积,远远跟不上现代经济发展的步伐。要进一步改善投资环境,特别是软环境。最近国家取消了外商投资企业的设备进口关税免税待遇,对外资的进入有一定的影响,但这适应了与国际惯例接轨的要求,符合国际经济通行规则。总的来看,东莞的投资环境比改革开放初有了很大的改善,但是还不够,今后还需要进一步改善,特别是要朝着三资企业的国民待遇这个方向来发展。

（五）进一步开放竞争性产业，有计划、有步骤地推进服务贸易的对外开放。进一步开放竞争性产业，有区别、有重点地吸收外资开发利用矿产资源，有步骤地推进服务贸易的对外开放。服务贸易开发的基本原则是：有步骤、有控制、积极稳妥；维护国家安全，提高国际竞争力。旅游、会计和法律服务等一些服务贸易领域可以进一步扩大开放范围。

（六）保护民族工业,实行扶持大型国有企业的战略。在现实的特定的条件下,保护国家的经济独立包括两层涵义:一是民族企业应掌握国家的经济命脉,关系国计民生的重要产业部门应由民族企业特别是国有大中型企业占据主导地位,而外商投资企业和私营企业只能居于辅助地位。二是具有较高资金利润率或较高积累率的上一页[1][2][3]下一页 部门,不能由外商垄断或支配,而应保护民族企业享有相当份额,以保证民族资本的积累和扩大。但是作为发展中国家,我们的企业在整体实力上要弱于跨国公司,单纯依靠市场力量和企业自身很难与跨国公司展开有效的竞争,因此,地方政府的支持是必不可少的。要实行扶持大型国有企业的战略,一方面鼓励它们联合,加速兼并,扩大规模,增强实力;另一方面在人财物上给予优惠,使其与跨国公司相抗衡。[!--empirenews.page--]制定正确的竞争政策和产业政策。将竞争政策与产业政策结合起来,鼓励民族企业联手以企业集团形式参与竞争,抗衡外企的垄断。在这方面我们可以借鉴欧盟在竞争政策上采用的双重政策,即对国际竞争比较激烈的产业(如远程通讯、新材料、电子、汽车、航空、计算机、化学和医药等)里的国内企业的兼并、联合放宽限制或鼓励联合,而对受外来竞争压力不大的传统产业则施以较严格的反垄断管制,因为这些行业或部门中多数已实现规模经济,企业间联合的积极性不大,且容易形成市场垄断和价格串谋行为。与其它政策相比,制定并运用竞争政策来对付外企垄断行为针对性更强,矫正市场扭曲的作用更大,因而更为有效。逐步实施市场一体化原则，市场经济本质上要求各个经济主体在一个公平、平等的基础上展开竞争，这就要求我们地区政府积极实施市场一体化原则，逐步使外商直接投资行为更加成熟、更加合理，使民族企业逐渐摆脱不平等的待遇，在统一、公平、优良的环境中参与竞争，促进地区经济的健康、持续的发展。综上所述，关于外商直接投资和地区经济发展的关系，其实他们是相互依存、密不可分的，如果利用好外商直接投资，就会促进地区经济发展，地区经济发展同样也会给外商直接投资创造很好的经济发展环境。对待这个问题，我们应力求全面地加以分析，在此基础上进一步制定出相应的地区对策，这样才能真正做到积极合理有效地利用好外商直接投资，促进我国各个地区经济的发展，从而为我国全面建设小康社会做出贡献。参考文献：

1、马 宇：《关于外商投资与发展民族经济的思考》(对外经贸部国际经济合作研究所)，《 外国投资与民族经济》，1996年2 期；

2、傅江景：《外商投资企业与私营企业劳工权益受损的经济分析》，《当代财经》，1994年11期；

3、刁品明：《经济欠发达地区兴办外商投资企业中不容忽视的问题》，《经济发展研究》，1998年2期；

4、鲍灵光：《朝鲜经济特区的外商投资优惠政策》，《涉外税务》，1996年2 期；

5、《葫芦岛经济技术开发区吸引外商投资的优惠政策》，《中国对外贸易》，1997年1期；

投资项目经济性分析 篇6

（6月26日）

这次全县重点项目观摩暨经济形势分析会，主要任务是统一全县上下思想，凝心聚力，进一步强化抓项目、促发展的责任感和危机感。刚才，相关单位就项目建设情况作了汇报，立群同志就如何破解当前项目建设中存在的问题讲了具体的意见，成毅同志就加强项目建设、推进经济发展进行了全

面深入的分析，讲得非常全面，很有针对性，我完全同意。希望大家认真学习领会，抓好贯彻落实。下面，我强调三点意见：

一、要紧抓项目不动摇

项目是发展的重要支撑，牵动全局，决定着一个地区的发展地位，关系着县的发展和未来。抓项目首先是每一个领导干部的重要职责。我们应树立这样的认识：不重视项目的领导是麻木不仁的领导，不亲自抓项目的领导是不认真的领导，抓不好项目的领导是没能力的领导。总结分析今年上半年项目建设情况，可以概括为三句话：一是形势喜人。通过昨天现场观摩，大家都有同感，很受振奋和鼓舞。从总体上分析，呈现四大特点。①数量多。今年，县委、县政府确定了县重点项目85个，计划总投资785.3亿元，列入全市千个项目保增长盘子的44个，比去年多8个，列入省重点项目盘子达到11个，其中，第一批省重点项目8个，第二批省重点项目3个。无论从项目数量、投资额还是争列省、市重点项目来看，都好于去年。②结构优。在过去以二产项目为主导的基础上，以文化旅游为支撑的三产项目异军突起，现代农业项目充满勃勃生机，三次产业协调发展的格局初步形成。③规模大。项目单体规模较以往有了新的突破，其中投资亿元以上项目56个、10亿元以上项目10个，比去年分别多了16个和5个。特别是我们启动实施了两个投资百亿元以上的项目，一个是总投资100亿元的滦州古城文化旅游总体开发项目，另一个是总投资150亿元的司家营铁矿开发一二三期项目。④建设快。在项目建设上突出一个“早”字，早动手、早谋划、早开工，先后有几个大项目开工建设。东海大型装备制造项目从去年6月份开始建设，仅用一年时间1号高炉已点火试生产。古城开发改造项目从今年1月份开始拆迁到4月份破土动工，50亩示范区已经接近封顶，7月份核心景区将全面开工建设。滦河河道防洪治理一期工程基本完成，现已初具规模。二是形势逼人。主要来自两个方面，一方面，来自于淘汰落后产能的压力。按照落实科学发展观的要求，国家宏观经济政策逐渐调整，转变经济发展方式给我们提出了更高的要求。目前，我们的产业结构相对滞后，企业小而散，转型举步维艰，特别是我县8家钢铁企业落后产能将于今年9月底前限令淘汰，我们将面临加快转型、跨越发展和各种瓶颈制约等多重压力。另一方面，来自项目储备的压力。今年，省市对项目建设的质量和规模提出了更高的要求，特别是项目储备任务异常繁重。市委、市政府明确提出，全市项目储备库要达到1000个，每个县项目储备要达到100个，要至少有投资100亿元以上的单体项目落地开工。这是一项硬任务，纳入了对县、市（区）的年终考核，我们必须不折不扣地完成。三是形势不等人。可以看到，当前发展形势不等人，发展的时机不让人，我们耽误不起，更延误不得。从发展态势看，各个县区都在竞相发展，乐亭县提出“十二五”财政收入达到100亿元，滦南县提出超乐亭、超县的目标，周边县区竞相赶超的态势咄咄逼人，让我们确确实实地感到了巨大的压力。从发展手段来看，各县区高标准、快节奏、大手笔，竞争机制越来越新，都在抢土地、抢资金、抢项目，以抢的速度占据优势、争取主动。谁在项目上落后，谁就在发展上落后。如果没有紧迫感、没有快速度、没有高质量，我们就只能丧失机遇。今天，我们在全市项目观摩会之前召开这次会议，就是要自我加压。半年时间即将过去，各项经济社会发展指标必须实现时间过半、任务过半，甚至是超标准完成。全县上下特别是各级领导干部要进一步增强责任感和紧迫感，牢固树立“抓项目就是抓发展”的理念，突出项目建设摆位，紧抓项目不动摇，集中精力、攻坚克难、千方百计推进项目建设，在全县上下形成人人想项目、个个议项目、时时抓项目、事事促项目的局面。

二、要把握关键快推进

任何工作取得最大成效的关键在于行动迅速、狠抓落实。在复杂的经济形势面前，我们必须以快速高效的行动来推进项目建设。一方面，要突出“引、争、建、储”四个关键环节快推进。一要千方百计“引”项目。今年，市委、市政府要求每个县（市）区储备100个项目，这100个项目要靠我们千方百计去引。对引来的项目，具备条件的要争取开工落地，不具备条件的要继续洽谈和推进。要根据招商形势及时调整招商策略，既要坚持原来行之有效的措施，又要不断创新招商形式，做到整体与局部相结合，加大频率和力度，提高招商效果。年初，我们围绕北京企业、科研院所和文化团体采取有针对性地招商，效果非常好，签约了路桥公司bt项目以及其他电子、农业、文化等一批

项目。7月份，我们要在过去“走出去”招商的基础上“请进来”，组织一次全县性招商活动。这项工作由立群同志牵头谋划，商务局、发改局、城建局、古城办等部门做好相关工作。10月初，我们要组织一次滦河文化艺术节，开展滦州文化论坛等活动，通过《滦州历史文化丛书》、滦河石、横山大觉寺、研山塔和碧霞元君祠等景区宣传展示博大精深的滦河文化，真正实现

文化搭台、经济唱戏，进一步推动县旅游产业发展，提升我县的对外影响力和招商引资的魅力。这项工作由太和同志负责。同时，各有关部门要深入研究我县的区位、产业、资源等各方面的优势和潜力，加大小团组、有针对性招商力度，力争有更大突破。在招商工作中，充分体现“五个突出”、做到“四个更加注重”。“五个突出”，即突出园区招商、突出产业招商、突出旅游文化招商、突出农业招商、突出城建招商。“四个更加注重”，即更加注重以商招商。一个成功的企业是一个地方的名片，一个成功的客商是最好的广告。要充分利用现有外来客商资源，发挥桥梁和纽带作用，吸引更多的企业家到我县投资兴业。更加注重以情招商。精诚所致，金石为开。情谊是打开招商引资大门的金钥匙。我们要充满热情、充满激情、充满感情去招商。更加注重领导招商。对一些重点项目、重要客商领导要亲自出面。更加注重全民招商。人人肩上都有担子，人人都是招商主体，这是先进地区的经验和做法。我们要进一步强化全民招商意识，加大责任和任务分解力度，形成人人招商、全民招商的良好氛围。二要积极主动“争”项目。随着产业政策调整和中央宏观调控政策实施，上级对一些好项目、重点领域项目的支持力度会越来越大。去年金融危机国家实施了积极的货币政策，今年省政府将拿出10亿元支持文化旅游产业项目，国家一系列政策的实施，为我们提供了千载难逢的机遇。我们要千方百计争取主动，加强对国家、省、市政策的研究，积极向上级争取项目和资金。项目建设也是候鸟经济，有一种项目越热越热、越冷越冷的现象，我们要以最好的环境、最优的条件争取项目。三要全力以赴“建”项目。今年，我们确定的重点项目有58个开工，开工率比较高。下步要进一步加大项目推进力度，千方百计破解资金、土地等制约瓶颈，创造良好环境，确保所有项目顺利推进。在破解资金瓶颈上，要不断创新方法，通过争取上级资金支持、加强与银行之间的合作、运用市场化方式引进项目资金和施工垫资等多渠道解决难题，特别要密切与金融机构的联系，加强银企对接，加大争取力度，建立畅通渠道，积极争取银行更大的支持。在破解土地瓶颈制约上，要积极包装项目，用大项目、好项目来争取合法占地，争取国家支持。要盘活存量，认真研究土地现状和国有闲置土地。加大土地整理力度，突破土地瓶颈。要坚持集约标准，加大投资强度，提高土地利用率。同时，要以土地修编为契机，与现有企业布局相结合，深入研究规划编制工作，合理优化配置土地资源，为后续发展提供充分保障。四要超前谋划“储”项目。要及时了解国家投资动态，全面掌握政策信息，尽早谋划，精心编制、包装一批项目，争取列入国家、省、市“十二五”规划盘子。另一方面，要创优环境快推进。环境是一个地方最大的品牌，良好的环境可以筑巢引凤。过来的实践证明，县之所以能有今天良好的发展局面，主要得益于优越的发展环境。随着经济的快速发展，对发展环境也要有更高的标准和要求。首先，要开辟项目建设绿色通道，发挥好“一条龙”服务、全程代办制等平台作用。其次，要创优政务环境，在项目服务和落实过程中真正为投资者搞好服务，讲求方法，提高效率，靠服务吸引和感化投资者入驻县。第三，加强环境整治，坚决克服和打击设障、刁难、谋取个人利益的行为，杜绝开门招商、关门宰客的现象发生。

三、要强化机制保落实

投资项目经济性分析 篇7

一直以来,房地产策划主要由营销人员完成并用以指导工程设计,然而营销人员往往缺乏工程专业设计知识,导致其制定出的设计建议书虽然符合市场需求,但缺乏实际建设的系统性、可行性和经济性,使设计成果与策划成果偏差较大。因此设计往往多次反复,有时还因为工程实施难度较大而致使整个策划被推翻。

在将来的房地产设计策划中,建筑师在整个项目中应处于“主导”地位,结合市场策划及投资策划来完成项目定位设计等工作,并加强与营销公司及业主的沟通,使项目能达到经济效益、社会效益和环境效益的最大化。据相关资料显示,规划、设计对项目投资的影响,在初步设计阶段为75%～90%,在施工图阶段为10%～25%,在项目开工后为10%左右。因此,建立在专业设计知识基础上的前期建筑策划的重要性显而易见。做好前期建筑策划,将对房地产项目开发的经济性起到决定性的作用。

2 建筑策划的定义

建筑策划是根据国家规范及城市发展要求,在深入研究和理解区域房地产市场的基础上,结合市场策划及投资策划,对某个特定的房地产项目进行整体的设计定位,使之符合市场需求并具有可实施性及经济性的一种行为过程。

3 建筑策划的基本程序和基本方法

3.1 基本程序

建筑师首先从城市规划管理技术条件和政府部门制定的政策方针与控制要求出发,以市场为基础,通过运用草图等手段对研究目标进行客观分析,与业主、营销方共同确定设计目标,并设定达成目标的工作程序及方法。

3.2 基本方法

(1)建筑策划是通过分析居住区周边特定的经济、文化、社会条件,根据城市总体规划的指导,明确居住区定位,对居住区规模、空间组织、建筑风格、综合设施进行大致的确定,为下一步设计提供参考资料。

(2)根据项目定位,利用适合的建筑单体进行不同的组合,以此推算指标、成本与品质的相互关系。

(3)建筑策划涵盖整个房地产项目开发中可能产生的方方面面的问题,是个多方案比选的过程,为每个项目子项的设计提供完善的设计信息支持。

4 建筑策划的内容及对项目经济性的影响

4.1 项目概况

项目概况包括项目的地理位置、场地自然条件(如地形地貌、气象条件、地质水文、土壤植被等)及场地环境条件(如区域位置、周围道路、周围建筑与绿化、市政设施条件等)。

对场地的解读,有助于选择恰当的设计手法。“如坡地地形中,建筑与地形之间不同的布置方式会对造价产生不同的影响。建筑与等高线平行布置,当坡度较缓时,土石方及基础工程均较省。坡度在10%以下时,仅需提高勒脚高度,建筑土石方量很小,对整个地形无需进行改造,较为经济;坡度在10%以上时,坡度越大,勒脚越高,不太经济,此时应将坡地挖填平整,分层筑台;坡度在25%以上时,土石方量、基础及室外工程量都大大增加,宜采用垂直等高线或与等高线斜交的方式布置。”

另外,对原始植被的局部保留,可以创造良好的自然景观,同时减少成本的投入。

4.2 周边项目信息解读

收集周边已建项目的设计及工程资料并加以分析(如该区域的地质情况、工程材料、抗震设防、建筑风格、户型设置等),并收集周边项目在实施过程中所碰到的难点问题,分析其造价控制的措施和问题,对指导拟建项目少走弯路具有一定的作用,可防患于未然。

4.3 总体规划建议

规划设计是项目开发的重点,涉及项目的开发成本及后期销售。建筑师应充分考虑用地的经济性,采用有效措施,寻求在建设用地限制与建筑目标之间的最佳结合点,使场地得到最大限度的利用。

首先,应考虑规划指标与成本的关系。如某项目规划条件中,城市规划控高为70m。按照住宅3m的层高计算,可以做到23层。但是23层为高层,根据《高层民用建筑设计防火规范》,需设两个楼梯和两部电梯,比18层住宅多设一个楼梯。在销售价格一定的情况下,23层住宅比18层住宅造价增加不少,且公摊增加,因此,从各方面因素综合考虑,做23层住宅是不经济的。建筑师应根据容积率、建筑密度、绿地率等条件进行合理的面积分配,确定出最佳建筑层数。又如某项目定位为高端,业主希望做花园洋房,而规划所批容积率达到5.0,这显然与整体定位存在矛盾。在这种情况下,建筑师可根据容积率与小区品质、销售价格与成本进行估算,从而确定最佳容积率。

其次,要注重建筑朝向及日照间距的经济性。考虑建筑朝向、间距及排列方式,并使建筑与周围环境、配套设施相协调,可以有效地提高建筑容积率,节约用地。如层数较低的住宅设置在场地南面,层数较高的住宅布置在场地北面,或者利用城市道路的自然间距来布置高层,可以在有限的场地中,在日照间距允许范围内提高小区空间的使用率,增强其经济性。

最后,要充分考虑总平面概念设计内容,包括:(1)从城市的角度确定该项目的属性,从专业的角度提出该项目的发展方向(如商业、住宅、娱乐、酒店、公寓、商务办公等);(2)分析用地大小,根据开发时序及核心价值点,初步划分组团;(3)提出设计的主导思想及理念,并围绕该理念进行平面布局、户型概念、建筑风格、空间关系及景观概念、人文目标、商业模式等设计,结合资料图片(同类项目、户型、景观等),以草图形式完成总平面设计目标。

4.4 出入口及道路规划设置

根据城市规划管理条件要求,确定住区主次入口的位置,整体考虑各级道路的分布。由于消防车的荷载为小车荷载的5～8倍,消防车道含钢量较一般道路的含钢量要高,因此,在设计小区道路时,应避免将消防车道设置在地下车库上方。如果地下车库占满整个基地,可将消防车道的位置划分出来。一般的道路设计应使其周长最短,以减少不必要的道路设计,控制道路造价。

4.5 车位规划建议

每个项目的规划都会对特定地块的停车位有具体要求。如在小区内部地面停车,会产生噪音及光污染,影响小区内部生活品质。对于中端住宅小区,可在不影响居民居住的情况下在小区外围设置一部分地面停车,并可配合设计地下车库;对于高端住宅小区,建议做到人车分流,使车辆可从外围直接进入小区地下车库。

从经济角度分析,对一般高层住宅建议设置人防地下室,多层住宅宜异地建设。

立体车库设置所需层高较高,且前期投入及维护费用较大。从综合成本来看,在车位数一定的情况下,做地下车库的成本比做立体车库的成本要低。

4.6 建筑单体

户型概念设计可以结合市场需求,根据策划部门的提议,确定户型类别、面积及组合方式,并根据目标客户特征,合理确定空间的尺寸大小。

住宅的平面布局不同、外形不同将直接影响到内外墙的长度。在面积一定的情况下,只要平面布局合理、紧凑,墙体长度就相对较短,墙体体积、墙身内外表面装饰面积及内外墙脚手架的搭拆费用就会较低,从而降低工程造价。

在标准层户型面积相同的情况下,建筑占地越小,所需要的开发资金就越少,经济效率则越高。据研究,在标准层面积一定的情况下,矩形的占地面积最小。因此,住宅平面建议采用矩形平面。

单元组合(主要体现在山墙变为内墙)可以减少山墙及基础的数量。一般考虑两个以上单元的组合。户型拼接时,总长为40m～50m比较经济,超过50m对建筑物的抗震、施工不利,需要设置伸缩缝,同时对住宅的通风不利。

层数越多,每平方米建筑面积所分摊的房屋占地面积就越少,随着层数增加,屋盖与基础的平方造价也会减少,但是墙体楼板、交通、水电设备的单方造价将会增加。房屋的高度对建筑造价和使用费用有很大影响。降低高度可缩短楼与楼之间的日照和安全距离,节约用地;可减少墙身的装修工程量;减少能耗;减轻建筑自重,从而有效地降低工程造价。一般情况下,层高每降低10cm,造价降低1%,墙体材料可节约10%。

4.7 建筑风格

建筑大师赖特说过:材料使用得愈简单就愈能给有机建筑完美的形式和经济的效果,整体将更合乎逻辑。因此,并不是材料越贵越能显示出建筑的档次。建筑造型设计应本着“经济、实用、美观”的原则,提倡采用简洁、现代的造型手法,运用色彩搭配,将建筑风格体现出来,少用繁琐的装饰,并减少不必要的构建设计,利用群体效应产生效果,细节设计兼顾标准化与经济美观。

有些业主赶潮流,要求商业部分大面积采用玻璃幕墙。但是整面的玻璃不仅有碍使用,还会增加能耗,造成建筑成本的增加。因此,建筑设计者可以选取一定数量的图片加以分析,最终与业主确定建筑风格。

4.8 景观规划

景观设计应因地制宜,这样一方面可降低造价,另一方面也有利于产生富于本土特征的环境效应。

(1)提倡通过简约的设计手法来达到较好的景观效果。如南宁阳光100城市广场,运用现代简约中式园林景观,打造出富有文化内涵的居住环境。

(2)水景的前期投入大且维护成本过高,因此在景观设计中应慎用水景。很多小区设计了大量的水景,由于使用过程中存在管理费用问题,因此,往往在投入使用后不久就变成了一滩死水,这是很不经济的。

(3)建议少用大面积草坪,多用乔木与灌木组合,树种的选择要根据当地的气候。

(4)在硬质铺装上少用石材,运用质优价廉的材料,如彩色混凝土、彩色道板及混凝土预制品,并大量采用本地树种进行种植。

(5)坡地建筑是以场地工程的代价换来小区园林的丰富层次,在售价相同的情况下,应估算坡地建设增加的成本,同时加大园林的投入力度,最大程度地发挥坡地园林的附加价值所带来的房价提升。

5 建筑策划的设计流程及成果

5.1 前期准备

拿到用地红线图后,就红线图与业主沟通。明确业主的开发意图,着重了解容积率、建筑控高、层数、建筑密度、绿地率、停车位、主力房型及户型面积配比等,就此与业主展开对该项目的开发目标、开发时序及售房预期等的讨论,从讨论中及时形成对整个项目的初步构思。充分的沟通可以减少设计过程的反复,提高双方的效率。

5.2 现场的踏勘

对项目有了一定的认识后,建筑师必须到现场进行踏勘。(1)了解场地现状、地质、标高等情况;(2)了解场地区域资源(包括自然资源与人文资源)、周边配套等情况,从市场角度分析项目的业态及适合的开发模式;(3)制定一个调查表格,用以记录现场踏勘的数据及分析结果。

5.3 第一次总平面概念设计(建筑策划)

这一阶段宜做两个总平方案,争取涵盖项目开发的两种最大可能性。

总平面概念设计包括:项目定位、对项目区域环境及场地的分析、市场分析、总平布置图(含布局、标高、指标等)、总平功能分区图、总平交通分析图、总平景观分析图、景观视线分析图、户型均好性分析、日照分析、开发时序分析、地下室及停车区域设置图、户型概念、造型及景观概念、对项目主题及文化的研究。

在总平面概念表达中,可配以整体透视图,以更好地表达建筑师的构思。在这些透视图中,建筑师不必对建筑形体和细部进行过于细致的雕琢,而是进行简单的建筑体块表达,这主要是为了淡化时间进程中各种不确定因素的影响。

5.4 第一次汇报

该阶段的汇报十分重要,可以在短时间内聚集开发商及策划公司的片断式思维成果,并通过设计的归纳和引导,形成对整个小区项目的定位确认。

5.5 多次修改及汇报

这些阶段的修改均在首次总平概念成果的基础上进行修改,遵循循序深入的原则,把握每次修改的进程和内容,避免相同问题重复出现,以提高效率。

6 结语

建筑策划应本着经济效益、社会效益和环境效益最大化的原则,将各开发环节进行系统整合,使各环节的增值程度增大,最终确保项目开发和运营成功。

参考文献

[1]住宅建筑设计原理编写组.住宅建筑设计原理[M].北京:中国建筑工业出版社,1980.

[2]庄惟敏.建筑策划导论[M].北京:中国水利水电出版社,2000.

[3]庄惟敏.从建筑策划到建筑设计[J].新建筑,1997,(3).

[4]邹永华.关于建筑策划的几点思考[J].建筑,2009,(2).

[5]刘先觉.建筑师与业主建立良好的互动关系[J].建筑学报,2002,(5).

[6]陈锦桂.民用建筑设计的经济性分析[J].技术经济与管理研究,(6).

[7]任智勇.合理建设小区地下车库的综合分析[J].山西建筑,2009,(4).

城市房地产投资与经济增长分析 篇8

【关键词】房地产投资；城市住房；经济增长；投资风险；和谐城市；房产税改革

我国经济目前实现了较为平稳的发展，但是房地产行业的经济增长速度却开始放缓甚至滞留不前。我国房地产行业起步较晚，在成本控制、施工管理等多个方面存在较多的缺陷，这给经济的可持续发展埋下了一定的隐患。在此背景下，研究新时期城市房地产投资对我国经济増长的影响，针对存在的问题提出适当的措施是目前需要注重思考的问题。

一、房地产相关概念

房地产投资是指不同的投资主体基于某种目标，通过直接或者间接的措施，对房地产进行开发管理的投资活动。房地产投资的结果是形成新的房地产或者改造原有的房地产，其实质是通过对房地产的投资实现资金的增值。房地产行业主要涉及两个方面的内容；一方面，房地产行业是指房产的实体建设，主要包括市镇基础设施建设、城市道路建设、城市花园建设等。这主要是针对狭义的房地产业，所涉及到的经济活动主要包括房屋的租赁、抵押、出售等经济活动。另一方面，广义的房地产是指对国有资源的开发和利用，比如煤炭资源、森林资源、能源资源等自然资源。我们主要研究的是狭义的房地产活动。

二、我国城市房地产投资现状及突出问题

（一）房地产投资规模过大

我国房地产投资额在2003年超过一万亿元。近几年我国房地产投资步入了新一轮增长高发期，投资总额过大对整体经济影响巨大，存在着巨大的潜在风险。我国房地产投资涉及众多相关行业。产业链条长，因此房地产投资所引发的固定资产投资被无限放大，导致对相关企业产生不同程度的连锁作用，从而影响对房地产发展状况的有效衡量。房地产投资规模过大必然将引发相关产业的大规模投资，形成一个规模巨大的、极易受房地产投资波动的、脆弱的经济体。与此同时，在各种因素的影响下，过大的房地产投资所蕴含的风险在各个行业进行传导，最终对国民经济的运行带来严峻的威胁和考验。

（二）房屋销售额与居民收入增长不协调

由于房地产投资的大幅增加，我国房屋销售额大幅度上扬。房屋销售额需要国民经济的支撑，即人民的支配收入是房屋消费的最终承担者。我国房屋销售额与居民收入增长存在较大差距，这使得购房消费与居民收入严重脱节。房地产投资与居民收入增长不协调所引发的问题日益严重，这种不协调对国民经济的负面影响在短期和长期都不可忽视，最终可能引起房屋销售额短期内急剧下滑，引起居民的消费枯竭，最终导致房地产行业的衰竭。

（三）酝酿巨大的经济金融风险

我国城镇居民购买房屋大多通过房地产抵押贷款来实现，这给广大居民购买住房、提高居住水平提供了很多帮助，促进了经济的发展和房地产市场的繁荣。但是目前房地产行业的市场风险最终会转嫁到商业银行上，最终形成金融风险。一方面商业银行的资金与抵押贷款的不匹配具有严重的风险。另一方面，房屋抵押物自身价值的波动也蕴藏了变数。由此可见银行的金融风险是十分巨大和脆弱的。

三、房地产投资与经济增长的策略分析

房地产投资对中国经济发展具有双面作用，一方面带动了国民经济的发展，另一方面也造成了一些负面影响，因此应当采取一系列的有效措施规范房地产投资与经济增长关系，进一步推动经济的可持续增长。

（一）树立正确的房地产投资观念

我国一些大中城市房地产投资过度引发了一系列的问题，这些城市常常将房地产投资作为拉动经济增长的主要措施。虽然在一定时期里起到了积极作用，但是这种形式效率不高，不能实现经济的稳定增长。因此我们应当树立正确的投资观念，提高城市科技水平为主的生产力，最终实现经济的长期发展。在进行房地产投资时谨慎对待，明确房地产业在经济发展中的重要作用，真正理解经济增长的最终依靠是知识经济的增加与积累，保持房地产投资与整体经济的协调发展。

（二）构建和谐城市，实现经济的可持续增长

城市的经济增长是在不断地培育和完善中综合发展的结果，因此城市的发展应当树立可持续的经济增长观念，为经济发展营造良好的环境，培养城市经济增长的动力。要想实现城市经济的可持续发展，就要同时实现软环境和硬环境的良好构建。软环境建设涉及经济、文化、科技等多个方面，是一项长期的、复杂的工作。硬环境的主要内容包括城市的基础设施、公共建筑、居住环境等，这些作为经济发展的基础包含了社会各种资源的有效配置。由此可见，和谐城市的构建有利于促进经济的稳定增长，维持社会秩序的井然和提高人类生活的舒适度，从而实现经济的可持续增长。

（三）加快房产税的改革进程

政府要加快对房地产征收税费的改革进程，这有利于规范房地产的投资与销售市场，有利于构建完善的房地产市场及相关的原材料市场；同时政府可以通过财税及其他税收来源实现再分配，促进社会公平发展；房产税可以作为政府经济收入的来源，稳定政府的财政收入；有助于社会团体、个人进行房屋租赁，推动闲散资金对房地产市场的投资；有利于形成中小型房地产投资商与大型房地产投资商之间的良性竞争，促进房地产建筑市场的健康发展。

（四）政府加大对房地产市场的监管力度

首先，政府在土地征收过程中进行合理的规划，有限度的征收土地，加强房地产的管理工作，通过透明化的管理工作规范施工建筑行为，使得社会公众更加了解房屋建筑质量与规格，形成良好的社会监督机制。其次，政府相关部门通过对价格的调控进一步规范房地产市场的营销行为，严厉打击和惩罚恶意扰乱市场秩序、垄断市场价格的行为。

四、小结

我国城市房地产投资飞速发展，房地产行业也不断壮大并呈现一片繁荣局面，但在另一方也引发了一系列的问题，房地产投资与经济增长水平极度不协调，对城市整体经济带来长期的、负面的影响。因此要树立正确的房地产投资观念，加大对房地产市场的监督，加快房产税改革进程，最终实现和谐城市的构建，促进城市经济又好又快的增长。

参考文献

[1]陈淑云，付振奇.房地产投资对不同规模城市经济增长的影响——基于全国70个大中城市的数据分析[J].江汉论坛，2012.

[2]杨忠娜.新疆房地产投资与经济增长关系的实证分析[J].现代城市研究，2014.