潮州市房地产

潮州市房地产（共8篇）

潮州市房地产 篇1

（讨论稿）

总则

第一条为了加强我市房地产企业的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产经营活动中当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律法规的规定和国务院《关于促进行业协会改革与发展的指导意见》，结合本市房地产企业的实际，特制定《郴州市房地产行业自律公约》。

第二条《房地产企业行业自律公约》以“诚信经营，规范行为，质量第一，服务至上”为宗旨，努力提高本行业的经营管理和服务水平，协调行业内的业务纠纷，促进行业内和行业与社会间的沟通与交流，推动行业的健康发展。

第三条在本市辖区内从事房地产活动的房地产开发企业、物业服务企业、中介企业和从业人员必须自觉遵守本公约。

第四条在郴州市房地产管理局的领导下，郴州市房地产业协会负责行业自律工作的组织管理，协会秘书处是执行机构，负责对全市房地产企业实施监督管理。

第二章行为规范

第五条凡从事房地产经营的开发、物业、中介企业与从业人员应当严格遵守国家的法律法规与规章制度，遵纪守法，依法经营。

第六条所有房地产企业必须按规定“证”、“照”齐全，不得挂靠、借用和转让资质证书和工商执照，不得越级开发与经营。

第七条恪守商业道德，抵制诋毁其他企业、限制其他企业进入市场等一切不正当竞争行为，提倡行业团结、互助、维权和自律的精神，发挥行业的整体优势，共同承担行业责任，通过公开、公平、公正的市场竞争带动整个行业进步。

第八条房地产开发项目首先要在拿地后五日内纳入房地产预警预报体系，接受房地产行政主管部门和社会的监管；然后在预(销)售时各项审批手续必须完备，做到“五证”齐全(包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证)。

第九条倡导诚信经营，文明经商，尊重消费者的知情权、选择权、公平交易权。严格遵守《广告法》，不做虚假或含虚假内容的宣传广告，保证售楼宣传与承诺兑现，严格按房产面积测绘单位测算的面积进行售房。

第十条房地产价格的制定，必须严格遵守国家的价格法规，价格升降必须合理有“度”，不发布虚假价格信息，不哄抬房价，反对损害行业、其他经营者利益，扰乱市场价格体系的行为，自觉维护行业的整体利益。物业、中介企业应严格按服务价格标准收费，不得随意提高服务费标准。

第十一条恪守诚实信用，杜绝“一房二卖”、“一房多卖”，抵制合同欺诈，保证合同主体平等，严格按照合同条款履行承诺。第十二条 预售已经抵押的商品房在签订合同前应如实告知购房者，并在商品房买卖合同登记备案前将企业贷款解押。

第十三条按照规定做好住宅小区召开业主大会成立业主委员会之前的前期物业管理工作，制定业主临时管理规约，在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并按照规定提供物业管理用房。第十四条按合同约定时间交房(不履行《住宅专项维修资金管理办法》的除外)，不借故拖延、不推脱责任。按规定提供商品房质量保证书和使用说明书，并及时提供办理《房屋所有权证》的有关资料或按约定及时为买受人代办《房屋所有权证》。

第十五条坚持安全生产、质量第一，不将未经验收或验收不合格房屋交付使用。房屋验收合格后，应按有关规定办理验收备案手续。房屋交付使用后出现的质量问题在保修期限内应及时进行维修。

第十六条坚持质量至上，坚持科技创新和积极推动住宅产业化，提高企业自主创新能力，增强产品设计能力，努力提高产品品质和管理服务水平。

第十七条以建设节约型、环保型的房地产产品为目标，引导行业树立节能环保意识，生产绿色、环保的住宅产品。

第十八条坚持依法经营，依法交税，积极参与社会公益活动，积极承担社会责任。

第十九条企业要尊重、爱护、培养人才，加强对员工的爱岗敬业教育、诚信教育、职业素养和职业技能培训。在提倡人员相对稳定的同时，允许合理的流动，禁止不择手段挖拉其他企业在岗人员的行为。

第二十条自觉接受社会公众监督，营造以诚经商，以信兴业的氛围，促进打造诚信房产建设，提升房地产行业形象。

第二十一条本公约发布后，全市所有房地产开发企业、物业服务企业、中介企业必须一个月内在协会重新登记完毕，外来房地产企业必须在进驻郴州后三个月内到协会进行登记。

第三章表彰奖励与违规惩戒

第二十二条模范遵守《郴州市房地产行业自律公约》行为规范的单位，将通过《郴州日报》、郴房网、《郴州楼市》杂志等有关报刊、文件给予通报表扬并作为良好业绩记入郴州市房地产企业信用档案。

第二十三条协会秘书处每半年对全市房地产开发、物业服务、中介企业履行公约的情况进行考核，考核合格的物业服务企业才有物业服务项目招投标资格。年终举行房地产行业的评优活动，模范遵守《郴州市房地产行业自律公约》行为规范的企业单位将作为评优重要条件之一，获评企业将在《郴州日报》、郴房网、《郴州楼市》杂志

等媒体上进行宣传推广。评为优秀物业服务企业的在物业服务招投标活动中可适当加分。

第二十四条违反《郴州市房地产行业自律公约》行为规范的单位或责任人由协会给予惩戒或提请主管部门处理。

具体处理办法如下：

(一)凡违反本公约的房地产单位(企业)，将取消其所有评优活动的资格；

(二)违反本公约情节较轻，未造成他人损失的，给予批评教育，限期改正；

(三)违反本公约情节较重，给他人造成损失的，在《郴州日报》、郴房网、《郴州楼市》杂志上及有关报刊、文件上进行通报批评或书面警告，限期改正，并以不良行为记入郴州市房地产企业信用档案。造成损失的视情况给予赔偿，开发企业“短斤少两”等非法所得按规定双倍返还买受人；

(四)违反本公约情节严重的，提请房地产执法大队依法查处；

(五)违法违规情节特别严重且构成犯罪的，提请主管部门吊销资质，由司法机关追究法律责任。

第四章 投诉规定

第二十五条房地产企业违反自律公约投诉是指公民、法人或者其他组织采取写信、电话、来访等形式就违反公约的具体事项向两会秘书处或房地产业主管部门进行举报、投诉的行为。

举报电话： 0735－2625759

举报地址： 郴州市房产管理局九楼904室房地产业协会秘书处第二十六条违反公约投诉由协会秘书处负责受理、登记、调查、处理和反馈。

第二十七条从投诉受理之日起在二个月内查处完毕，情况复杂的可适当延长，但延长时限不超过一个月，并将查处结果告知投诉人，特殊情况及时回复。

第二十八条凡对违反公约投诉的应提供以下内容的资料：(一)法人或其他组织投诉的必须有法定代表人签章，委托代理投诉的必须出具法人授权委托书。投诉书中必须载明投诉者的地址、邮编、联系电话、单位名称以及被投诉人单位、负责人、投诉内容及有关证据。

(二)个人投诉的应当有投诉人姓名、工作单位、住址、联系电话以及被投诉单位的名称、负责人、投诉内容及有关证据。

第二十九条 协会在受理违反自律公约举报、投诉时，应当按照登记、调查、处理、反馈等规定程序进行。

第三十条 协会工作人员应当恪尽职责，秉公办事、对于受理举报案件中有不履行职责，泄露举报人秘密，徇私舞弊而造成影响的，视情节轻重给予教育或者其它方式的处分。

第五章 惩戒程序

第三十一条协会受理投诉后，在5个工作日内组成调查小组开展调查核实和取证工作，并提出初步处理意见。

第三十二条协会秘书处对调查小组提出的调查处理意见进行审核，经审核认为查处意见事实清楚，处理基本符合有关规定后向当事人发出《违规情况告知书》。

第三十三条当事人要求陈述、申辩的应当在接到《违规情况告知书》后的5个工作日内向协会提出申请，逾期提出的视为放弃陈述权和申辩权。

第三十四条 协会收到申辩申请后应当在召开听证会的前五日书面通知当事人。

第三十五条协会在听取当事人陈述、申辩后，应当在十五个工作日内对案件查处进行复议，并将处理决定书面告知当事人。

第六章附则

第三十六条 本《公约》解释权属郴州市房地产业协会。第三十七条 本《公约》自颁发之日起实施。

潮州市房地产 篇2

关键词：朔州市,房地产,发展

当前, 房地产业仍然是国民经济发展的支柱产业。朔州市的房地产属于初步发展阶段。改革开放以来, 随着房地产市场的发展, 朔州市的房地产市场也不断壮大, 以城镇住房制度改革为契机, 以社会需要为动力, 逐年扩大投资规模, 体现了房地产产业与地区经济的同步增长, 房地产开发从单一的、零散的无序开发方式到追求整体效果、上规模、高品质的有序开发。

一、朔州市房地产现状分析

(一) 投资现状

2010年以来, 朔州市的房地产开发投资呈下降趋势, 尽管6月份呈现小幅回升态势, 但是幅度不大。朔州市房地产开发投资积极, 上半年全市完成房地产开发投资44 329万元, 比上年同期增长52.1%, 比全国高18.6个百分点, 比全省高16.4个百分点。把握房地产市场周期性变化规律, 有利于调控市场供求矛盾, 避免社会资源浪费, 优化社会资源配置。同时, 也有利于正确把握住房金融的经营策略, 通过优化资源配置调节市场行为, 规避行业风险乃至金融风险。

(二) 房地产建设面积

朔州市把加强房地产市场管理, 优化商品住宅供应结构, 大力发展经济适用房、廉租房, 扩大普通商品房开发规模, 作为服务业发展的重要内容。按照“户型不大功能全、价格不高品质优、占地不多环境美”的要求, 在今后三年内市区要新增住房面积210万平方米。其中, 2011年将计划建设经济适用房21万平方米, 比上年竣工面积增长40%;廉租房计划建设6万平方米;棚户区改造计划27万平方米。2010年6月底, 全市商品房屋施工面积中, 办公楼新开施工面积达到9 532平方米, 比上年同期增长了36.17%, 占本年新开工面积的比重为3.23%, 比上年提高了0.73个百分点。

(三) 二手房市场调控

朔州市采取一系列措施搞活二级市场, 降低二手房交易门槛, 促进存量的流通。所有存量住房转让执行国家、省有关税费减免政策, 放宽购买经济适用住房政策界限, 给予户籍政策方面优惠等政策, 积极引导居民进行住房消费, 大大推动了住房二级市场的发展。2007年, 二级市场交易量达到4.49万平方米, 其中住宅502套, 面积达到4.19万平方米。正是存量房市场的发展, 带动增量市场的发展, 扩大了住房消费。2010年6月底, 全市商品房屋累计销售面积到达14.12万平方米, 比上年同期增长了44.39%;销售额达到2.46亿元, 比上年同期增长了69.67%。其中, 90平方米以下的小户型房屋累计销售3.16万平方米, 比上年同期增长3.44倍;非90平方米以下其他各类商品房屋销售10.96万平方米, 比上年同期增长20.8%。

二、朔州市房地产市场存在的问题

(一) 个人住房供需矛盾突出

住宅面积与有效需求脱节。由于市场机制在公共商品供应上市的失灵, 住房的外部效应不能通过市场机制来实现, 导致住房市场供应相对不足。这种不足主要体现为机构上的普通住房供应相对不足, 中低档普通住房更为突出。据调查, 目前对面积为100平方米的住房需求最大, 几乎占57%, 而全市近几年开发的这种住宅在30%左右。其次, 家庭住宅两级分化严重。

(二) 商业用房过剩

2010年底, 仅朔州市区内各大中型商场就有20余家, 而市民有限的购买力难以支撑起庞大的商业市场, 使一些已建好的商用房处于闲置状态, 浪费了公共资源, 也引起了房地产市场的一些问题。近年来, 朔州市的商用房面积一直在增长, 就商业用房建筑面积与户籍人口数量来计算, 人均商用面积为2.11平方米, 远远超出了市民对商用房的需求。据资料显示, 现建成的大型商业用房多集中在市区, 而周边的县城相对分散。目前在建的商业地产项目成交比例较小, 其中一些大的地产项目在售后的一两年中集中上市, 届时对朔州市商业地产市场产生较大的影响。

(三) 房地产二级市场不够活跃

住房既是居民的消费品, 又是投资品。房地产市场的活跃不仅体现在增量房的交易上也反映在存量房交易上。总体来看, 朔州市住房二级市场还处在起步阶段, 二手房虽说逐年增加, 但市场不够活跃, 还难以形成成熟的住房消费格局。与2009年年底相比, 2010年年底朔州市二手房市场呈现价格回升的局面, 但仍然相对处于较低水平。以朔州市房地产二手市场来看, 其处于初步发展阶段, 并且受新建商品房价格上涨的带动, 价格上升明显, 发展空间较大。虽成交总量逐年加大, 但占整个市场的份额还不够大, 与新建商品房比例差距越来越大。虽实现了一二级住房市场的联动, 但显现出二级市场不够活跃。

三、保持朔州市房地产产业持续增长的原因

(一) 国民经济的持续快速增长

近几年来, 朔州市经济增长率持续超过7%。高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大, 大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费, 从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长, 也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长, 这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求, 为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体;另一方面, 也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次, 从而推动着住房品质的不断提升。因此, 经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

(二) 体制与机制市场化

长期以来, 我国主要靠国家和集体来建房分房, 这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革, 把建房与购房一同推向市场, 从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入, 使建房者成为自负盈亏的法人, 购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化, 催生了当前这个世界上最大的房地产市场, 而这个巨大并且日益增长的市场需求, 正是朔州市房地产业几年来持续火爆的载体。

(三) 与消费观念更新配套的住房按揭贷款

市场经济不但提升了购买力, 更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者, 大多数不会等到攒够钱以后再去买住房, 而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计, 70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全市商业银行个人住房按揭贷款已经超过20亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。

四、促进朔州市房地产健康发展的建议

(一) 合理配置土地资源

朔州市政府必须从珍惜土地、资金及相关资源的目标出发, 选择适当的城市住房供应体制和相关政策, 有效控制房地产业发展, 尽量减少房地产业对土地及相关资源的占用, 为其他经济建设留出空间。另外, 市场也对土地资源的合理配置有不可忽略的影响。通过市场竞争, 促使土地产权所有者将土地投放到能够带来最大利润的建设中去。所以, 需要政府与市场相互配合, 合理配置土地资源, 加强监管, 调控好整个市场, 以促进朔州市房地产市场健康有序的向前发展。

(二) 正确认识市场供需关系

商家要尽量避免房屋开发的趋同性, 总是追求大户型建设, 而应根据市场的变化需求及居民的不同承受力, 主动采取措施设计不同的户型, 以合理的价格促进商品房销售。充分发挥市场配置住宅资源的基础作用, 建立以商品房为主导的供应体系实现供给和需求的全面市场化。为做好普通商品房的供给, 政府在土地的规划上应事先对普通住宅预留空间, 通过招标选定开发商并在招标中附加限价措施。加强各部门间的协调配合, 综合运用金融管理的措施切实做好房地产市场宏观调控工作。政府要完善住房保障制度, 对高收入者供应商品房, 对中低收入者供应经济适用房。同时, 政府要给予中低价位, 中小户型普通住房建设提供一定的政策支持, 按照需要增加普通住房的供给。

(三) 提高房地产企业的整体素质

各级政府要严格房地产企业的市场准入管理, 对现有房地产企业进行清理, 重新核定资质等级, 提高房地产企业的整体素质。实行品牌战略, 培养朔州市房地产龙头企业, 以市场机制促进房地产企业的发展。企业要强化自身素质, 改革内部机制, 创新经营理念, 提高管理水平, 增强市场竞争力。房地产企业在做项目时, 要根前期调研所取得的准确数据来确定该项目的服务层次。在新形势下, 要实现房地产企业的可持续发展需要匹配项目管理, 资金管理, 项目考核, 信息运行机制, 以适应房地产市场快速发展的需要。此外, 房地产企业还应树立诚信经营理念, 严格遵守国家有关房地产开发建设的法律法规, 自觉维护房地产市场的正常秩序, 规范操作。

(四) 加快住房二级市场建设步伐

要制定清楚的存量住房如市政策, 增强住房信息的透明度, 简化交易手续, 降低二手房交易成本, 促进住房产权流动, 推动住房一级市场的发展。房地产的迅速发展使得投资型的房产交易迅速提升, 但同时, 房产二级市场由于直接受一级市场的直接导向, 消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型的需求, 所以不合理的供需一定程度上抑制了房产二级市场的发展。另外, 由于我国体制的特殊, 市场上存在着多种不同的产权状态, 不可避免地影响了二手房交易信誉, 不利于二手房交易市场的发展。

(五) 金融要积极支持房地产市场的发展

目前, 由于银行按揭风险使按揭利率过高, 贷款期限过短, 对中低收入居民难以接受。政府应对中低收入人群提供按揭担保, 建立抵押证券的交易市场, 建立住宅所有者信贷公司等, 以降低银行风险, 从而延长按揭偿还时间。要不断调整住房信贷结构, 不断完善办理信贷按揭服务, 进一步提高金融对房地产产业发展的支持力度。房地产企业应开展多渠道融资积极争取商业银行对中低价位, 中小型普通商品住房建设项目的信贷力度, 开展房地产投资信托基金试点, 拓宽各种融资渠道。建立房地产信贷预警系统, 加强对房地产产业风险的控制, 做好市场的研究分析工作, 提高驾驭市场变化的能力, 使朔州市房地产市场健康发展。

参考文献

[1]郭松海.房地产基础知识[M].北京:中国环境出版社, 2005.

[2]山西房地产协会.山西住房建筑及房地产发展十年[J].财经学报, 2007, (11) .

[3]曹建民.关注房地产市场[J].开放导报, 2005, (19) .

潮州市房地产 篇3

摘要：2009年底国家进行新一轮宏观调控以来，北京、上海、深圳等城市纷纷调整策略，降价销售。而在郑州，调控的“冰雹”并末让房地产企业感受到丝毫“寒冷”。河南省当前的人口环境为郑州房地产充当了取暖的‘‘火炉”。

关键词：人口因素；刚性需求；房地产价格

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郑州市房管局公布的数据显示：2010年1--6月，郑州市区商品房均价5536元／平方米，同比上涨16.57％，其中，商品住宅均价为5085元／平方米，同比上涨14.09％。对房地产业来讲以上数据无疑是骄人的，即便在2006--2007年楼市火热时，也是屈指可数的。

一、郑州市房地产发展的现状

1.商品房的刚性需求旺盛

根据马斯洛的需要层次理论，需求分为刚性需求和弹性需求。对房地产业来讲，弹性需求指为了满足自身发展和自我实现的需要而产生的购买房屋的需求，这类需求通常受其他宏观经济变量的影响；刚性需求指为了满足自身生存需要而产生的购买房屋的需求，包括人因为时间和空间上的身份转换而产生的需求，通常不受其他宏观经济变量的影响。

2.房地产销量

2010年1--7月，郑州楼市总成交金额达到284.84亿元，成交量为61946套，并且连续5个月成交套数达1万套左右。其中，2010年7月共销售商品房11529套(间)，较去年同期上涨了85.06％；商品房销售面积108.37万平方米(其中住宅占了92.83万平方米)，较去年同期上涨了78.29％。这样的销售业绩在郑州楼市发展历史中仅次于2007年8月的数据，居历史第二位。

3.房地产价格

2010年5月份，郑州市区商品住宅均价为基本突破6000元／平方米，是2003年的3倍多。

2010年上半年，郑州的商品房销售价格与全国二三线城市一样，房价水平呈现出两位数的上涨。从各区域看，郑东新区今年上半年商品房销售均价达到7154元／平方米，继续领跑全市房价；其中商品住宅销售均价为6248元／平方米，高出全市平均水平1163元／平方米，商品住宅销售均价涨幅17.64％，高于全市商品住宅价格涨幅3，55个百分点。

二、河南省人口环境

1.城镇人口数量河南省，中國第一人口大省，2010年7月份总人口达到1亿，成为中国首个人口过亿的省份。截至2010年3月，郑州市户籍人口为752，1万人，暂住证人151330万。按照郑州市城市总体规划，2020年，郑州市中心城区人口为550万人，建成区面积将达到500平方公里。

2.人口结构

据国家统计局第五次人口普查数据显示河南省常住人口中，0--14岁的人口为2401万人，占25.94％，15—64岁的人口为6211万人，占67.10％；65岁以上的人口为644万人，占6.96％。可见，在河南省住房消费主体的基数很大，足以形成稳定的刚性需求。

很多人不明白为什么房价越调越高，其最根本的原因在于无论怎么调控，都控制不了人们对住房的需求。

3.城镇化率

2009年河南省城镇化率为37.7％，目前这个数据低于全国42％的平均水平，2010年河南确定了城镇化率提高1.5个百分点以上的目标。

由于河南省城市间以及城乡之间发展的不平衡性均比较突出，河南人只要有购买力的百姓，都愿意选择在城市甚至省会郑州置业。这个现象导致了郑州市外地人置业的占大部分。2008年以来在郑州和郑州郊县置业的群体中，60％是非郑州人，只有40％是郑州市区或郑州郊县人。这是什么原因导致的呢?“首位”效应使然。省会郑州的“首位”效应，来自一流的医院、学校、大型商场。到郑州购买房子，可以带来许多附加效应，这种“首位”效应，随着外地人士购买力的上升，开始呈现出升级趋势。

除了自身的发展选择以外，住到郑州的外地人，为了积累城市人脉，也会动员自己的亲戚、熟人、朋友到郑州发展，加快了人口流向郑州的速度。

如果河南城市化率每年有1.5％的增长，意味着有将近200万人要进城。粗略计算，如果一人按10平方米计算市场的需求，大约是2000万平方米；原有的3000多万住在城镇的人，每年增加一平方米就是3000万平方米。这些庞大的数据显示着河南省各城市对房地产市场的强烈需求。

三、郑州市房地产的发展前景

1.房地产市场供应总量将会有较大幅度增长

在郑州市2010年的土地供应计划中，全年的住宅供应量可达到1400万平方米，其中新增住宅供应量约为1100万平方米，供求失衡局面将会有较大改观。同时，在政策影响下，市场需求受到一定程度的抑制，尤其是投资投机性需求将受到严厉打击，未来商品房的销售量可能出现回落，但自住和改善性需求仍然是市场需求的主导方向。因此今年下半年郑州商品房供应量还会保持一定量的增长，商品房的累计可售面积将继续呈恢复性增长。

2.房价不会出现大幅波动

郑州商品房供应量的持续增长和累计可售面积的增加，使郑州商品房市场供不应求的局面已经发生质的转变，缓解了去年以来因供求关系紧张带来的房价上涨压力。从今年上半年新建商品住宅看，投放价格在6000--8000元／平方米的比重达到27.07％。较去年同期提高了25.48％。但是，目前在国家宏观调控的大环境下，房价已缺乏大幅拉升的动力，但也不会出现房价大幅下跌的局面，下半年郑州房价会在目前的房价水平上小幅波动。

3.郑州房地产市场将持续健康发展

国务院此次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从多角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。同时，广大消费者应该理性消费，根据自身实际合理确定住房理性选择。

泸州市花园房地产开发有限公司 篇4

你公司《关于审查花博京都项目节能方案的申请》已收悉。根据《四川省固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》、《四川省基本建设项目节能评估和审查实施意见》的相关规定，结合专家评估意见，现将该项目节能审查事项批复如下：

一、建设项目概况

1、项目名称：花博京都住宅小区建设项目。

2、项目业主：泸州市花园房地产开发有限公司。

3、建设规模及内容：总占地28.9亩，总建筑面积为50051平方米。

4、建设地点：泸州市龙马潭区石洞镇岳坡山村。

5、投资规模：建设总投资3000万元。

6、建设工期：18个月。

7、行业类别：房地产开发。

8、审核类型：区发改局备案。

二、评估结论及建议

1、项目采用的节能措施：科学确定建筑朝向，充分利用自然通风、采光，外墙体采用胶粉聚苯颗粒浆料外墙外保温系统；屋面采用XPS挤塑聚苯板外保温隔热系统；外窗采用中空玻璃塑钢单框窗；科学合理确定冷热源设备效率指标、建筑照明指标及建筑配电指标等；选用优质高效给排水系统和节水节能型器具。

2、项目符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范。

3、项目用能总量及种类合理。

4、控制指标符合规范，计算指标值基本达到规范和标准所规定的标准值，采用的节能技术措施能达到预期节能效果。

5、项目严格执行了国家明令推广或淘汰的设备、产品目录。

6、项目各专业设计中均采用了节能技术措施，针对性强，技术成熟，具有一定的可操作性，只要在设计施工中切实遵循《建筑节能方案》中提出的节能技术措施要求，加强节能运行管理，项目能达到预期节能效果。

三、审查意见

该项目的《建筑节能方案》编制符合《四川省基本建设项目节能评估和审查实施意见》要求；节能设计合理可行，达到相关国家和四川省规定标准；项目用能总量及种类合理；项目能耗指标符合国家标准；采用的节能技术措施达到预期效果。同意该项目通过节能审查。在项目正式竣工验收时，我局将对项目节能方案执行情况进行检查。

二〇一〇年一月二十一日

主题词：经济管理项目节能评估审查批复

抄送：市发改委

潮州市房地产 篇5

件

郑州市整顿和规范房地产中介市场秩序

实施方案

为认真做好整顿和规范房地产中介市场秩序工作，维护良好的房地产中介市场环境和房地产中介各方主体的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国广告法》、《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）、《郑州市城市房地产市场管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第97号）、《房地产估价师注册管理办法》（建设部令第100号）等法律、法规和规章，结合我市的实际情况，特制定本实施方案。

一、指导思想和工作目标

以 “三个代表”重要思想为指导，以法律、法规为依据，按照边检查、边整改、边处理、边完善、边提高的原则，在全市范围内开展整顿和规范房地产中介市场秩序工作，通过清理和整顿，使房地产中介市场各种不良行为得到有效遏制，房地产中介市场秩序明显改善，营造公平竞争、诚实信用、规范运作的市场环境，全面提高房地产中介机构的整体素质和从业人员的执业水平，促进我市房地产中介市场和房地产业持续、快速、健康发展。

二、整顿和规范的主要内容

针对我市房地产中介市场存在的主要问题，重点清理整顿以下违法、违规行为：

（一）房地产中介服务机构无相应资质证书（备案证书）和相关人员没有房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书，违规提供房地产中介服务或超越经营范围从事房地产中介服务的；

（二）转让、出租、伪造、涂改房地产估价机构、经纪机构资质证书（备案证书）或房地产估价师、房地产经纪人执业资格证书的；

（三）房地产估价师、房地产经纪人同时在两个（含两个）以上房地产估价机构、房地产经纪机构执业或未经注册擅自以房地产估价师、房地产经纪人名义从事房地产中介业务的；

（四）资质证书（备案证书）、营业执照、税务登记证等证照及执业房地产估价师、房地产经纪人等相关人员的姓名、照片未在办公场所醒目位臵公示的；

（五）不按时报送主管部门要求上报的报表及相关资料或报送的报表及相关资料内容不真实的；

（六）外地房地产中介机构来郑开展房地产中介业务未到主管部门备案的；

（七）迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告的；

（八）房地产中介机构不履行合同约定义务，不按约定时限 为委托方提供有效房源，或不与委托方协调进行房产交易的；

（九）利用格式合同对委托方作出不合理、不公正约定的；

（十）因中介方的原因造成合同无法履行，不退还委托方定金、产权证和其它有效证件的；

（十一）房地产中介机构违规开展吞吐或变相吞吐房产业务，偷逃国家税费，牟取不当利益的；

（十二）以包销或以出卖人全权委托的名义，隐瞒出卖人的实际价格和第三方进行交易，获取差价，违规收取佣金以外的报酬的；

（十三）利用虚假信息、过时信息进行宣传，骗取客户信任；或互相串通以假出租、假出售等方式骗取中介费的；

（十四）将不具备交易、抵押、登记等条件的房产进行公开挂牌或通过新闻媒体刊登广告、承接业务的；

（十五）采取回扣、提成、削价等不正当竞争方式招揽业务的；（十六）利用工作之便出卖、泄露委托人商业秘密的；（十七）伪造或暗示委托方伪造身份证、公证书、离婚证等假证件或冒充交易一方当事人违规进行房产交易、抵押、登记的；

（十八）房地产中介机构与没有合法委托手续的代理人签订合同的，或中介机构与委托人签订的合同中对房源描述与产权证不一致的；

（十九）与房地产开发公司串通违规销售不具备销售条件的 楼盘或不按正常销售方式操控热销楼盘或炒卖经济适用房的；

（二十）以委托方房产不具备交易、抵押、登记等条件为借口，需要疏通关系或承诺为其办理相关手续，向委托方索取委托合同之外的财物、费用的；

（二十一）没有合理证据或不按法定程序而擅自认定委托方违约的；

（二十二）买卖双方在合同履行过程中出现纠纷，中介方推脱责任，不进行调解，不提供有关证据的；

（二十三）加盟店证照不全擅自开展业务的；连锁店、分支机构未到主管部门备案擅自开张营业的。

三、整顿和规范的方法、步骤

整顿和规范房地产中介市场秩序工作分四个阶段进行：

（一）宣传发动阶段（2005年9月29日至10月10日）通过新闻媒介等舆论手段宣传整顿和规范房地产中介市场秩序工作的重要性和紧迫性，宣传有关法律、法规、规章和政策，为整顿和规范工作顺利进行做好舆论准备。

（二）自查自纠阶段（2005年10月11日至11月30日）房地产中介服务机构按照整顿和规范房地产中介市场秩序的要求，针对整顿规范的内容逐条进行自查。

（三）检查落实阶段（2005年12月1日至2006年3月31日）在企业自查自纠的基础上，由市房管局、工商局、物价局等部门联合成立若干检查组，对全市的房地产中介市场各方主体进行全面检查。

（四）整改提高阶段（2006年4月1日至10月31日）各有关单位对在检查过程中发现的中介机构所存在的突出问题，要认真进行剖析，查找原因，并依法做出处理。同时，对整顿、规范工作进行全面总结，在此基础上进一步完善各项规章制度，建立长效监督制约机制，从根本上改变房地产中介市场秩序。

四、有关措施

目前，国家相继出台了一系列有关房地产方面的政策，其目的之一就是整顿规范房地产开发、中介、物业等房地产企业的行为，保护房地产市场各方主体的权益。整顿和规范房地产中介市场秩序是一项长期的工作，只靠集中整顿和治理还远远不够，在目前国家有关房地产中介方面法律、法规还不健全的情况下，必须建立长效管理机制，长抓不懈，不断完善有关制度和措施，应着重从以下几个方面开展工作：

（一）建立房地产中介机构信誉档案系统。根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号）和《关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知》（建住房综函[2003]002号）的要求，对全市房地产中介机构及执（从）业人员实行信誉档案管理，建立网上公示制度，促进诚信制度的建立。利用网络信息手段，将各类房地产中介机构及相关人员的基本情况、业绩良好行为、违法违规行为、服务质量问题及其它不良行为记录和公众投诉及处理情况等向社会公示，接受社会监督，为政府部门和社会公众监督房地产中介机构及执（从）业人员的市场行为提供依据，为社会公众查询房地产中介机构及执（从）业人员的信誉信息提供服务，为社会公众对房地产中介领域违法违规行为的投诉提供有效途径。信誉档案系统的建立，将进一步增强房地产中介机构及执（从）业人员的信誉意识，提高诚信度和服务水平，维持房地产中介行业的良好秩序。

（二）建立郑州市房地产中介行业微机管理系统。为进一步加强房地产中介行业的管理，建立郑州市房地产中介行业微机管理系统，对房地产中介服务机构、执（从）业人员、投诉情况、培训记录、经营业绩、考核情况等内容进行微机化动态管理，大幅度提高管理的效率和力度，减少房地产中介服务机构和执（从）业人员违规、违纪行为，适时掌握我市房地产中介行业的动态情况，为政府宏观决策提供依据。

（三）督促行业协会出台行业自律准则。结合我市房地产中介行业的实际情况，通过行业协会制定行业标准和准则，规范房地产中介市场中的各种行为，争取做到事事有标准，处处有约定，大幅度提高我市房地产中介机构和执（从）业人员的信誉以及服 务水平、服务质量，全面提升房地产中介在全社会和房地产界的地位，全力维护房地产中介机构在经营活动、对外交往以及与金融、保险、政府等部门来往中的合法权益，减少同行中的无序竞争，增强行业的凝聚力，提高行业资源的利用效率，提升行业的整体竞争力。

（四）制定和出台有关房地产中介活动一系列示范文本。由于房地产中介市场起步较晚、相关法律法规不完善等原因，目前大部分房地产中介机构还是各自为政，在广告宣传、看房标准、信息登记、业务台账、档案管理、居间合同文本、售后服务等方面还没有统一的标准、统一的操作方式，特别是居间合同文本，更是五花八门，霸王合同、故意回避责任合同、陷阱合同等还屡见不鲜，有些房地产中介机构由于常识性法律法规的缺乏，甚至制订出连自己的权益都无法保护的合同。因此，制定统一的、规范的、易于操作的、既能保护买卖双方又能保护中介机构的合同示范文本势在必行，这是市场的要求，更是广大中介机构的呼声。制订统一的示范合同文本，既可避免合同履行过程中纠纷的发生，又可提高合同签约的准确和高效，更能提升房地产中介机构的信誉度和知名度，便于房地产中介机构更好的开展业务，促进房地产中介市场健康、有序、快速的发展。

（五）加大房地产中介行业执（从）业人员的培训力度。我市有相当数量的房地产中介机构存在自身要求不高、经营场所简 陋、内部管理混乱、从业人员素质低下、规章制度缺乏、法律意识淡薄、经营理念无序、诚信度不高等现象，严重影响了整个行业的形象。房地产中介执（从）业人员应该是集房地产、金融、法律、保险、市场营销等知识和经验于一身的专业技术人员，房地产中介执（从）业人员应该是房地产界的精英和骨干力量，因此，加大对房地产中介现有执（从）业人员的培训力度，特别是加强对经理、财务、估价、纪纪、咨询等骨干人员的培训显得尤为迫切。另外，还要对房地产经纪人实行登记注册制，对已取得房地产经纪人资格达到一定年限的人员进行继续教育，以便更新知识，跟上行业的发展。

（六）主管部门要加强管理，禁止个别公务人员利用职务之便为房地产中介机构提供任何便利。决不允许主管部门工作人员与房地产中介机构互相串通，内外勾结，违反规定和程序办理房地产有关手续。凡发现主管部门工作人员利用职务之便为房地产中介机构违规办理房地产有关手续的，对工作人员和房地产中介机构一并进行严肃处理，决不姑息。

（七）进一步加强执法力度，对房地产中介市场的各种不规范行为依法进行查处。在房地产中介机构自查自纠的基础上，采取明查暗访的形式，定期不定期地对房地产中介机构的经营行为进行检查。在检查中，对仍存在问题的房地产中介机构和执（从）业人员坚决予以处理，该停业整顿的坚决停业整顿，该罚款的坚 决予以罚款，该吊销资格证书的坚决予以吊销，该清除出行业队伍的坚决予以清除，净化房地产中介市场的不规范因素。

（八）推行房地产中介标准化服务。制定出台房地产中介机构档案管理、经纪人（估价师）挂牌上岗、售后服务、规范用语等方面的标准，统一房地产中介经营场所标志，全面推行房地产中介标准化服务。

（九）维护房地产中介机构正常的经营秩序。今后，凡是资质证书（备案证书）、营业执照、税务登记证、机构代码证等不齐全的“房地产中介机构”，主管部门不得为其办理房地产交易、抵押、登记等有关手续，房地产开发公司等有关单位也不得与其签订相关合同，营造公平竞争的市场环境。

（十）通过新闻媒体对清理整顿结果予以公布，接受社会和群众的监督。在清理整顿中，对不合格以及需要整改的房地产中介机构在有关媒体上予以曝光，对经营行为规范、服务水平高、社会评价良好、在行业中具有带头作用的房地产中介机构进行表彰，进一步促进整个行业的发展。

五、具体要求

（一）提高认识，狠抓落实

整顿和规范房地产中介市场秩序工作涉及范围广，政策性强，各有关部门和单位要把这项工作作为整顿和规范市场经济秩序、优化经济发展环境、拉动经济增长的重要工作来抓，要从实践江 泽民同志“三个代表”重要思想的高度，充分认识这次整顿和规范房地产中介市场秩序的重要意义，切实增强责任感和紧迫感。

（二）明确分工，密切合作

市房地产管理部门要加强房地产中介服务机构的资质管理、经营全过程的动态管理以及从业人员特别是房地产估价师、房地产经纪人的管理，规范房地产中介服务市场；

市工商管理部门要对没有取得房地产中介服务资质证书或未按规定备案的房地产中介服务机构进行依法查处，并加强房地产中介广告管理，严肃查处虚假、误导等违法房地产广告；

市物价管理部门要规范房地产中介服务收费标准，依法查处房地产中介服务中不合理的收费项目和内容。

（三）各县（市）房产管理部门要抽出专门人员，加强对本地区房地产中介机构的清理整顿工作，确保实效。

（四）各房地产中介机构必须高度重视此项工作，要指定一名经理专门负责，认真开展自查自纠，深刻检查自身存在的问题，高标准，严要求，按时制定整改方案和措施，在2005年11月30日之前将整改方案和措施上报郑州市房地产管理局（709房间，联系电话：67182709

潮州市房地产 篇6

(试行)

1.总则

1.1 目的

为加强郑州市房地产抵押登记的规范化、程序化管理，制定本规程。

1.2 依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《郑州市房地产抵押管理办法》、《郑州市城市房屋权属登记管理条例》、《郑州市城市房地产市场管理条例》等有关法律、法规的规定。

1.3 适用范围

1.3.1 郑州市城市规划区范围内进行房地产抵押登记的，适用本规程。

1.3.2 地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，由郑州市人民政府另行规定。

1.4 登记原则

1.4.1 房地产抵押实行登记制度。

房地产抵押登记应当遵循房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

1.4.2 以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权随之抵押。

1.5 房地产抵押登记管理机关

1.5.1 郑州市房地产管理局是本市房地产抵押登记的主管机关

(以下简称抵押主管机关)。

1.5.2 郑州市房地产抵押管理办公室(以下简称抵押登记机关)具体负责房地产抵押登记管理工作。

1.6 房地产抵押登记管理信息系统

抵押登记机关应当统一使用郑州市房地产管理信息系统办理房地产抵押登记业务。

1.7 房地产抵押登记管理信息系统记载内容

房地产抵押登记管理信息系统应当记载以下内容：

(一)房地产状况，包括坐落、建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(二)房地产抵押当事人姓名或名称;

(三)房地产设定抵押状况，包括建筑结构、层数、建筑面积、设计用途和建成年份;

(四)抵押设定状况，包括抵押物价值、抵押担保的主债权、债权数额、债务履行期限;

(五)房地产权利限制状况;

(六)房地产抵押登记日、登记受理日;

(七)房屋权属证书或者登记证明编号。

2.一般规定

2.1 可以设定抵押的房地产范围

(一)取得房屋所有权证的房屋;

(二)承购人对已经预购的商品房;

(三)符合条件的在建工程。

2.2 不得设定抵押的房地产范围

(一)权属有争议的房地产;

(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产;

(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;

(四)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;

(五)房地产开发企业对已经预售出的房地产;

(六)在依法公告拆迁范围内的房地产;

(七)已出租的公有住宅房屋;

(八)占有或应分摊的国有土地使用权已设定抵押的在建房地产工程及建成的建筑物;

2.3 抵押登记类别

2.3.1 对已取得房屋所有权证的房地产设定抵押的，办理房地产抵押(他项权利)登记。

2.3.2 对已经预购的商品房、符合条件的在建工程设定抵押的，办理房地产抵押登记。

2.3.3 对抵押关系终止的，办理注销抵押登记。

2.4 登记的相关称谓

2.4.1 本规程所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

2.4.2 本规程所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或其他组织。

2.4.3 本规程所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

2.4.4 本规程所称预购商品房抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.4.5 本规程所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

2.5 登记的一般程序

(一)受理;

(二)初审;

(三)核准;

(四)缮证;

(五)收费;

(六)发证;

(七)立卷归档。

2.6 登记的法定名称

2.6.1 抵押当事人登记时使用的名称应当是法定名称或依法登记的名称，不得使用简称和惯用名称。

2.6.2 抵押当事人登记的名称应当与其交验的合法身份证明上记载的姓名或者名称相一致。抵押当事人为境外自然人的，则以其护照上的姓名进行登记。

2.7 登记申请

2.7.1 申请抵押登记的申请人为抵押合同的当事人。

2.7.2 申请抵押登记的，抵押当事人应当向抵押登记机关申请登记;抵押当事人可以委托代理人向抵押登记机关申请登记;无民事行为能力人和限制民事行为能力人由法定代理人申请登记。

2.7.3 抵押当事人委托代理人申请抵押登记的，应当向抵押登记机关交验抵押当事人的委托书和委托代理人的身份证明文件。抵押当事人为法人或者其他组织的，应当交验法定代表人签署的委托书。

2.7.4 抵押当事人申请抵押登记，应当按规定内容填写郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表、郑州市预购商品房抵押登记申请表、郑州市在建工程抵押登记申请表、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表、郑州市在建工程抵押注销登记申请表。

2.7.5 经登记的共有房地产的抵押登记，应当由共有人共同申请。

2.8 身份证明

2.8.1 抵押当事人为个人

(一)年满18周岁的中国公民交验身份证，身份证无法交验的，应当交验公安机关出具的身份证明文件;未满18周岁的未成年人，交验户籍证明或身份证，以及监护人的身份证。

(二)军人交验兵役证等有效身份证明。

(三)香港特别行政区、澳门特别行政区居民交验身份证或者来往内地通行证，台湾地区的居民交验身份证或者来往大陆通行证。

(四)国外自然人交验护照。

2.8.2 抵押当事人为单位

(一)境内法人，交验营业执照及法定代表人身份证明或者机关、事业单位法人登记证书或组织机构代码证。

(二)境内其他组织，交验营业执照或者组织机构代码证。

(三)国外企业驻国内机构应当交验代表机构登记证及法定代表人身份证明。

2.9 公证

2.9.1 抵押当事人签订的合同需经公证的，应当向抵押登记机关交验有关合同的公证文书。

2.9.2 因下列情形抵押当事人委托代理人代为申请登记的，委托书应当经公证。

(一)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区和国外自然人、法人、其他组织的房地产抵押委托代理的;

(二)个人所有的房地产抵押委托代理的;

2.9.3 香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区由司法机构委托的律师出具见证文书予以认定。国外公证机关所作的公证文书须经中国驻该地使领馆认证，并应当附有中文译本。

2.10 申请登记文件

2.10.1 抵押登记申请表应当由抵押当事人签字并按指印或者盖章;代理人申请登记的，由代理人签名并按指印或者盖章;由代理人申请登记的，代理人除交验本人身份证明外，还应当交验被代理人的身份证明。

2.10.2 申请人应当按本规程向抵押登记机关交验申请登记文件。按规定提交复印件的均须交验原件。

2.11 房地产抵押合同

2.11.1 抵押当事人应当签订房地产抵押合同，由抵押当事人签字并按指印或者盖章。房地产抵押合同应使用统一格式文本。

2.11.2 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到抵押登记机关申请房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

2.11.3 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

(一)抵押人、抵押权人的名称、地址或者姓名、住所;

(二)主债权的种类、数额;

(三)抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等;

(四)抵押房地产的价值;

(五)抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任;

(六)债务人履行债务的期限;

(七)抵押权灭失的条件;

(八)违约责任;

(九)争议解决方式;

(十)抵押合同订立的时间与地点;

(十一)双方约定的其他事项。

2.11.4 以在建工程设定抵押的，抵押合同还应当补充载明以下内容：

(一)《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;

(二)已投入在建工程的工程款;

(三)施工进度及工程竣工日期;

(四)已完成的工作量和工程量。

2.12 登记受理

2.12.1 申请房地产抵押登记的，申请人应当交验规定的申请登记文件。申请人交验的申请登记文件齐全的，抵押登记机关应当予以受理，并出具郑州市房地产管理局办事大厅受理凭证(以下简称受理凭证)。

2.12.2 受理凭证应当注明申请人姓名或者名称、登记类别、房屋座落、受理人员及时间，申请人应当在受理凭证上签名确认。

2.12.3 不予受理的，抵押登记机关应当书面告知申请人。

2.13 登记申请撤回

2.13.1 抵押登记申请撤回的，应由抵押当事人共同申请。

2.13.2 申请房地产抵押登记事项在核准登记前撤回登记申请的，应当由原申请人向抵押登记机关提出申请并交验下列文件：

(一)申请撤回的证明文件;

(二)身份证明;

(三)原登记申请的受理凭证。

2.13.3 抵押登记机关应当在收到撤回申请时核查房地产抵押登记信息系统，申请人申请撤回的登记事项未核准登记的，应当予以撤回，所收申请登记文件在三个工作日内退还申请人。

2.13.4 申请撤回的登记事项已经核准登记的，不予受理撤回申请，可以由申请人申请抵押注销登记。

2.14 核准登记

抵押登记机关应当自受理房地产抵押登记之日起七个工作日内完成抵押登记的核准。符合规定条件的，应当核准登记并颁发房屋他项权证或者房地产抵押登记证明，并记载于登记信息系统;不符合规定条件的，不予核准登记。

2.15 有关申请文件的要求

2.15.1 申请人交验的各种申请登记文件不得涂改。

2.15.2 申请人交验的申请登记文件有涂改的，应当按下列要求办理：

(一)对房屋所有权证、国有土地使用证有涂改的，应由原发证机关换发新证;

(二)对交验的其他证件有涂改的，应由原发证机关换发新证或者在修改处注记并盖章。

2.16 登记的法定文字

房地产抵押登记申请表、房地产抵押合同、各种证明文件、房地产抵押登记管理信息系统、房地产抵押登记所颁发证书或证明等的书写、记载应当使用中华

人民共和国法定文字，涉及数量、日期、编号的，使用阿拉伯数字。外文译成中文的，以经过涉外公证的译文为准。

3.房地产抵押登记

3.1 房屋所有权的抵押登记

3.1.1 抵押权人为金融机构的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)借款合同(原件)。

3.1.2 抵押权人为非金融机构的，申请人应当向抵押登记机构提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)抵押担保的主债权合同(原件)。

3.1.3 个人之间借贷的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)郑州市房地产抵押合同(原件);

(三)房屋所有权证(原件/复印件);

(四)国有土地使用证(原件/复印件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)房地产抵押估价报告(原件);

(七)经公证的主债权合同(原件)。

3.2 预购商品房的抵押登记

申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押合同(原件);

(三)商品房预售许可证或者商品房屋产权登记备案证(原件/复印件);

(四)已备案的商品房买卖合同(原件);

(五)身份证明(原件/复印件);

(六)借款合同(原件);

(七)首付款交款凭证(原件/复印件)。

3.3 在建工程的抵押登记

3.3.1 申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押合同(原件);

(三)国有土地使用证(原件);

(四)建筑工程规划许可证及红线图(原件);

(五)建设用地规划许可证(原件);

(六)已投入的工程款额及已完成工程量的证明(原件);

(七)施工进度及工程竣工日期证明(原件);

(八)身份证明(原件/复印件);

(九)房地产抵押估价报告(原件);

(十)借款合同(原件)。

3.3.2 在建工程为商品房屋的，还应当提交商品房楼盘定位表、商品房预售许可证。

3.4 房地产抵押的注销登记

3.4.1 经抵押登记的房地产抵押关系终止时，申请人应当自终止之日起15日内，向抵押登记机关申请注销登记。

3.4.2 经抵押登记的房地产抵押(他项权利)申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证(原件);

(三)房屋所有权证(原件)。

3.4.3 经抵押登记的预购商品房申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市预购商品房抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市预购商品房抵押登记证明(原件)。

3.4.4 经抵押登记的在建工程申请注销登记的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市在建工程抵押注销登记申请表(原件);

(二)郑州市在建工程抵押登记证明(原件)。

3.4.5 经人民法院行政判决撤消房地产抵押登记的，凭生效的法律文书办理撤消手续。

3.5 房地产抵押的遗失补证

3.5.1 经登记的房地产抵押申请遗失补证的，申请人为抵押权人。

3.5.2 申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失声明。自登报之日起30日后，向抵押登记机关申请遗失补证。

3.5.3 经登记的房地产抵押(他项权利)申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列文件：

(一)郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表(原件);

(二)房屋他项权证原始存根(复印件);

(三)刊登遗失声明的当日报纸(原件);

(四)遗失证明(原件);

3.5.4 经登记的预购商品房抵押、在建工程抵押申请遗失补证的，申请人持遗失补证申请证明，查阅预购商品房抵押、在建工程抵押档案并复印登记证明原始存根，由抵押登记机关审核后，在原始存根复印件上注记“代原件”，并加盖抵押登记机关抵押登记专用章，不再补发新证。

3.6 其他

3.6.1 国有企业、事业法人以国家授权其经营管理的房地产设定抵押的，应当提交经主管部门或者国家授权的投资机构批准的证明文件。

3.6.2 集体所有制企业的房地产设定抵押的，应当提交经本企业职工代表大会通过的证明文件。

3.6.3 中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产设定抵押的，应当提交经董事会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.6.4 有限责任公司、股份有限公司的房地产设定抵押的，应当提交经董事会或者股东大会通过的证明文件，但企业章程另有规定的除外。

3.7 换发房屋他项权证

3.7.1 经登记的预购商品房在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市预购商品房抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.7.2 经登记的在建工程在抵押期间竣工并取得房屋所有权证后，抵押当事人应当持郑州市在建工程抵押登记证明，向原抵押登记机关申请换发房屋他项权证。

3.8 房地产抵押登记的注记

3.8.1 对已取得房屋所有权证的房地产抵押的，核发房屋他项权证。在房屋所有权证上注记设定他项权利摘要。缮写房屋他项权证并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室”钢印。

3.8.2 对预购商品房抵押的，核发郑州市预购商品房抵押登记证明。在郑州市预购商品房抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。缮写郑州市预购商品房抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.8.3 对在建工程抵押的，核发郑州市在建工程抵押登记证明。在郑州市在建工程抵押合同上注记抵押登记核准日期并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。留存主要原件。缮写郑州市在建工程抵押登记证明并加盖“郑州市房地产抵押管理办公室抵押登记专用章”。

3.9 房地产抵押登记的证书的领取

房地产抵押证书领取，申请人应当提交下列文件：

(一)身份证明及委托书;

(二)应当交纳的各项费用凭证;

(三)受理凭证。

4.房地产抵押登记工作基本要求

房地产抵押登记机关及其工作人员应当按照法律、法规和本规程的要求从事房地产抵押登记工作。

4.1 受理人员职责

(一)审查所有合同、表格等填写是否漏项、填写是否符合规定要求。

(二)调阅微机档案信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(三)校验申请人提交的登记文件。留存复印件的，应当在复印件上加盖专用印章。

(四)审查申请人交验的登记文件是否齐全。对资料齐全的予以受理，录入资料信息，打印受理凭证，并将微机编号标注在档案袋上，注明登记类别;对资料不齐的不予受理，出具一次性告知单。

4.2 初审人员职责

(一)对提交的申请登记文件进行全面审查，调阅微机信息，查验提交的文件是否与信息系统记载一致，查验房屋是否有不得设定抵押的情况。

(二)核对抵押档案资料与微机登录的信息是否一致。

(三)经初审符合条件的，签署意见，签名并注明日期。

(四)不符合条件的，应当及时提出处理意见返回受理人员，并及时通知申请人。将审核后的抵押档案和微机信息，按规定程序传递给核准人员。

4.3 核准人员职责

(一)对申请人提交的申请登记文件进行全面审查。经审核无误后，签署意见，对不符合条件的，应当及时提出处理意见返回初审人员。

(二)将已核准的抵押档案、微机信息，按规定程序传递给缮证人员。

4.4 缮证人员职责

(一)缮证前应当对所接收的抵押档案进行清点，做好接收记录。

(二)统一使用微机进行缮证，核对登记编号，避免调出信息与抵押档案不符。

(三)校核所缮写证书或证明内容是否完整、清晰、无误。所缮写证书或证明的存根由校对人员签章。

(四)整理已缮写的证书或证明，核对证书或证明与抵押档案一致，打印汇总表一式两份，将汇总表与缮写的证书或证明转发证人员;将汇总表、抵押档案资料转交档案人员，签字并注明日期。

4.5 收费人员职责

(一)根据受理凭证向申请人收取房地产抵押登记相关费用，出具发票。

(二)将已收费微机信息传递给发证人员。

4.6 发证人员职责

(一)接收缮写的证书或证明，核对证书或证明与汇总表内容、数量是否一致。

(二)查验申请人提交的身份证明或委托书是否齐全、有效。

(三)发证人员凭申请人的受理凭证和交款发票办理领证手续，并在受理凭证及发票上加盖“权证已发”印章。

(四)将发证后收回的受理凭证信息录入微机系统，并打印传递表。核对已发证存根，无误后将传递表、微机信息和证书或证明存根移交档案人员。

4.7 档案人员职责

(一)档案人员对接收的档案进行核对，验收资料是否齐全，档案资料与存根内容是否一致，发现有误的及时返还上一环节。

(二)对验收无误的抵押档案，进行分类、归档。

5.附件

1、郑州市房地产抵押(他项权利)登记申请表

2、郑州市预购商品房抵押登记申请表

3、郑州市在建工程抵押登记申请表

4、郑州市房地产抵押(他项权利)注销登记申请表

5、郑州市预购商品房抵押注销登记申请表

6、郑州市在建工程抵押注销登记申请表

7、郑州市房地产抵押合同

8、郑州市预购商品房抵押合同

9、郑州市在建工程抵押合同

10、房屋他项权证

11、郑州市预购商品房抵押登记证明

12、郑州市在建工程抵押登记证明

潮州市房地产 篇7

房地产价格的波动受供给因素、需求因素、金融因素[1]等多种因素的影响。其中影响房价的供给因素主要有:土地的供给量和供给结构, 土地价格, 直接影响着房地产市场中的供给量和供给结构;另外, 政策也是影响价格主要因素之一, 如土地制度、住房制度、城市规划、税收制度[2]等, 国家政策和地方政策的调整都会影响到房地产市场的供给, 进而影响到价格。城市功能的定位, 也会直接影响到房地产市场的供给量和供给结构[3]。

2 影响兰州市房地产价格的供给因素定性分析

2.1 供给指标

2.2 供给因素分析

如表1、图1所示, 影响兰州市房地产价格的供给因素主要有: (1) 房地产开发企业的个数, 房地产开发企业的个数体现了当年兰州市房地产企业的规模直接影响着投资量和供给的规模, 数量, 质量; (2) GDP, 本地GDP反映了兰州市的宏观经济走向, 宏观经济的持续发展有利于房地产市场的培育和发展; (3) 房地产开发投资额, 房地产开发投资额, 房地产开发投资占全社会固定投资总额比率, 房地产开发投资占GDP比率, 综合体现了兰州市房地产投资的绝对量和相对量, 也是反映供给的指标; (4) 施工房屋面积, 本年新开工面积, 竣工房屋面积, 竣工房屋价值。本年新开工面积, 竣工房屋面积, 竣工房屋价值, 综合体现了兰州市房屋供给面积, 供给结构和竣工房屋的成本价值。

数据来源: 2001～2007年兰州市统计年鉴。

数据来源:兰州市房产局, 2001～2007年兰州市统计年鉴;注:均价核算中包含了永登、榆中、皋兰和红古。

2.3 供给因素变化对价格的影响

如表1、图1所示, 随着经济不断发展, 兰州市房地产市场逐步发展壮大, 房地产开发企业队伍不断扩大, 房地产开发投资、房地产交易价格逐年上升。同时, 房屋开工、施工、竣工及销售面积都大幅攀升, 当年房屋供给量从2000年到2006年增长接近2倍, 竣工房屋的价值增长接近4倍。兰州市近7年的房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比率不断上升, 2000年占13.03%, 至2006年逐步涨至18.05%, 房地产业逐步凸显其在国民经济中重要地位。所以, 近年来兰州市房地产市场的供给量逐年上升, 呈现快速上涨态势。

在2000-2006年这一时间段内, 虽然房屋供给量不断增加, 但是房地产价格仍快速上涨, 虽然自2004年开始, 政府政策性的增加经济适用住房的供给, 房地产价格涨幅稍趋平缓, 但总体上, 从2000年的1460.33元/m2, 2006年上涨至2556.30元/m2 (2008年上半年的统计数据显示均价已达3058元/m2) , 均价翻了接近1倍。在供给量增加时价格上涨的原因, 兰州市内对需求的增长大大超过供给的增长, 供给的增加只满足了部分增长中的需求, 由于某些原因 (如扩张性的货币政策) , 迅速扩张了居民对房地产市场的上涨预期, 另一方面也由于房地产市场信息的严重不对称, 居民无法正确识别市场的供给, 过度上涨预期, 导致市场过热, 激化供需矛盾, 使得供给增加后, 房地产价格不降反升。分析如图2所示。

如果在t期, 由于扩张性货币政策等原因 (引起投资者预期变化的原因众多) , 理性投资者预期房价将上涨, 因此增加了本期的投资性房地产需求。投资性需求可以在短期内迅速增加, 而房地产供给依赖于前几期的土地供给, 而政府对土地供给的预计基于当期的需求, 所以有一定的滞后性, 房地产供给S短期内的变动相对于需求D的变动较为缓慢。因此在t期, 由于房地产需求大于供给而推动价格上涨至Pt, 如图2所示;到 (t+l) 期, 房地产供给根据新的价格Pt增加至S (t+1) [有些情况下, 由于政府对土地供给的限制, 房地产供给无法增加至S (t+1) ]。t期价格的上涨使得投资者在 (t+1) 期仍然预期价格上涨, 从而继续增加需求至D0+Dit+Di (t+1) , 进一步推动价格上涨至P (t+1) , 如图2所示。一些消费性购房者由于价格信息不对称的存在, 无法识别房价上涨的真实原因, 就会因为预期房价的上涨而选择提前购房, 从而进一步激化了供求矛盾[4]。如果没有特别原因, 房价将在投资性需求的推动下不断上涨, 投机因素可能从中滋生。正如金德尔伯格 (2000) 所分析的, 个体的理性导致了集体的非理性。

另外, 兰州市房地产市场房屋供给结构的不合理, 单一化, 也造成了有效供给不足。空置1～3年的商品房面积仍然较多。2005 年兰州房屋竣工面积191.84万m2, 商品房空置面积累计达106.77万m2。其中, 空置1～3 年的面积为57.52万m2, 增幅为40.91%, 占总空置面积的53.87%;空置3年以上的面积为6.25万m2, 增长18.15%, 占总空置面积的5.85%。据兰州市统计局资料, 2006 年1～5月份, 该市空置1～3年的商品房面积为67.68万m2, 同比增长126.33%。在供不应求的买方市场中, 还呈现如此高空置率, 主要原因是供给结构不合理, 国家强制房地产商开发以90m2小户型为主的民生住宅之前, 兰州市房地产市场的房屋供给多以100m2以上的住宅为主, 别墅, 公寓也呈现上升趋势。另外, 由于经济适用房位置较偏, 标准过高, 手续繁杂, 实际符合要求者难于购买, 导致空置率过高。

3 政策建议

3.1 商品房供给结构亟待调整

依据以上分析, 虽然竣工房屋面积持续增加, 但是仍不能满足商品房销售量的持续增加, 兰州市房价偏高的主要原因之一就是商品房供给结构不合理, 对于土地资源稀缺的兰州市, 高空置率即助推了高房价, 又造成了资源浪费, 兰州市商品房供给结构亟待调整。

市场产品结构是否合理的指标主要反映在商品住宅的类型、面积、档次上, 特别是别墅、高档公寓与普通住宅的结构比例, 住宅与写字楼、商业用房、豪华娱乐设施的结构比例。依据2005年颁布的《国六条》:“各地要根据本地房地产市场需求情况, 尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方, 住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主, 并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例, 尽快向社会公布, 接受社会监督, 稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市 (区) 、县执行情况的监督检查。 各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下, 根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求, 加快工作进度, 优先审查规划项目, 在项目选址上予以保证。同时, 要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目, 在供应土地前, 由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具体建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件, 房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求, 并作为土地出让的前置条件, 以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管, 对2年内未开工的住房项目, 要再次进行规划审查, 对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。”

2008年兰州市调查显示:49.28%居民购房目的是解决住房问题, 即近半数的购房者首要解决的依然是“住”的问题。其中, 为解决住房问题, 西固市民和安宁市民更为突出, 比例明显高于全市平均水平。这说明兰州市目前房产保有量与实际需求量存在差距, 购房需求刚性存在, 解决自住是市民购房主流。此外, 随着社会的发展, 以前传统的三代同堂已转变成为当今社会的三口之家, 这也就使得城市的住房供应随着家庭规模的日益小型化而变得紧张, 34.82%改善居住条件的购房群体也成为购房大军中不可忽视的群体。其中, 七里河市民为改善住房条件而购房比例高于全市平均水平, 占36.67%。从整体情况看, 兰州市民为解决住房问题和改善住房条件而购房, 比例占84.10%。兰州市房地产开发需按居民购买需求做出积极调整。房地产企业也应当积极掌握国家政策, 把握消费者有效需求, 适时定位市场, 区分客户, 差异化开发经营, 提高自身竞争力。

3.2 调整保障性住房建设, 充实市场供给

在经济适用建设方面, 降低政策成本过高, 寻找经济能满足低收入居民的住房需求的解决方法。此外, 增加保障性住房从审批, 到建设, 流通过程的透明度, 相关部门必须建立好自己的住房档案, 成立专门的住房保障机构或经济适用房管理中心, 以负责资格审查, 发放补贴, 回购, 再分配以及退出机制, 以及建设租赁住房也需要税收金融的配套支持政策。使政府以税收支出方式让度的经济福利确实落到弱势群体头上。销售对象清晰化, 在经济适用房在建筑面积, 户型结构上与普通商品房去分化对待, 真正保障低收入者的权益。地理位置选择作相应调整, 大力发展公共交通, 使地处偏僻的经济适用房不再受交通阻碍, 增加生活必要的配套设施, 提高便捷性。另外, 加速完善社会信用系统, 从源头上保证申请者的资料真实性。真正降低经济适用房的空置率, 由于各种原因造成了此类房屋的空置都带来了巨大的资源浪费, 相关部门须积极调整其政策, 解决定位不清, 手续繁杂, 位置偏僻, 标准过高, 贫者难买的问题。

细化保障性住房建设及供给。保障性住房应针对不同收入群体设计不同方案, 如适用于低收入者 (或低保困难户) 和打工人群的廉租房, 设施简单, 租金廉价, 享受廉租补贴;适用于有中等偏低收入或收入不稳定人群 (如刚就业, 适龄结婚无力购买住房的年轻人, 经济能力有限, 养老与住房不能兼顾的老年人) 的出租房, 可以提高房屋设施水平, 稳定出租年限, 同样具备完好的小区建设, 物业管理, 针对城市生活水平适当提高房租;最近成都, 重庆等城市试行一种低价经济适用房, 此类住房每m2价格大幅低于城市住房均价, 购房者具有房屋的使用权但不具有买卖转让权。

在细化市场的同时, 也要政策鼓励房屋中介及租赁市场, 丰富可供租赁房屋的档次, 地理位置选择等。同时将一些人在房地产市场上的短期投机行为转换为长期投资行为, 即将那些利用低首付, 多贷款, 短期内低买高抛的炒房行为转化为二手市场和租赁市场的长期繁荣。相关管理部门需要加强规范房地产中介市场, 加强相应法律法规建设, 以保证二手和租赁市场交易双方的利益。

参考文献

[1]林斗明.房地产商品属性及市场影响因素[J].经营管理者, 1997 (5) :24-25.

[2]任萍, 宋伟, 刘武.基于自组织数据挖掘的房地产影响因素分析[J].统计与决定, 2005 (10) :142-143.

[3]陈荣.城市土地利用效率论[J].城市规划汇刊, 1995 (4) :28-33.

[4]芦金锋.我国城市住宅z价格机制研究[D].哈尔滨:哈尔滨建筑大学, 1998.

潮州市房地产 篇8

让学校温暖家长的心坎

对于学生的教育，应该是学校、家庭、社会三位一体。任何一个的缺位，都必然给学生的成长带来诸多的困难和问题，处理不好，就极可能导致学生身心全方位健康的缺失。在教育界曾经普遍流行一种说法：5+2=0。意思是学生在学校接受了五天的学校教育，但由于家长对学校教育理念的不理解、不配合，或是家长对学生教育的不正确，度过一个周末的2天后，便将学校前面5天的努力消解为零。家长是孩子的第一任老师，因此家长的教育理念、教育方法对学生的成长至关重要。有鉴于此，昌黎路小学在校长王振中带领下统一思想，把办好家长学校纳入校务工作重要议事日程。为了使学校教育、家庭教育与社会教育紧密结合，他们把办好家长学校的运作延伸到社区，作为创建精神文明社区的共建系列。

1.制度强化

每年新生入学，其家长也自然是昌黎路小学家长学校的学员。学生与家长两种不同对象的学校同时开学。开始，有些家长存在厌烦情绪，认为是一种负担，有的强调工作忙，文化低，甚至认为是学校在推卸教育学生的责任。有些家长还说什么生活难捱，还顾这等劳什事等。针对这种情况，新学年伊始，学校教师和关工委人员进行家访，关心每个孩子，关注每个家庭，带去炽热关爱之情，关工委还对贫困学生送去救济金。唤起家长参加家长学校的热情。同时，努力营造家校协作的良好氛围。学校开通“互教通”电话系统和互联网《家校协作》论坛，开辟家校展览室，开办电视讲座，出版简报，组建家长学校理事会，评选优秀家长学员，把办好家长学校作为教育的一项事业，搞得有声有色，深受家长欢迎和喜爱。

昌黎路小学对家长学校实施规范化管理。做到有领导、有组织、有分工、有督查、有反馈、有评比，发扬严谨学风，把学与用结合起来，贵在把学到的知识落实到育人上，组成“听、做、写、说”四部曲，即听讲课(听)、用于教子(做)、写心得(写)、经验交流(说)。学校还开展心理咨询活动，请家长旁听教学科研活动，开展征文比赛，实行结对互帮活动等。这样。家长学校办得有吸引力、有成效。因此家长们对家长学校情有独钟。听辅导课的家长出勤率达98％以上。许多家长边听边记，不懂处就请教老师，家长与教师建立了深厚情谊。

2.观念转化

从调查中，学校发现家长普遍存在重智轻德的倾向，一味加重学生课业负担：也存在“树大自然直”的偏见和“恨铁不成钢”的偏向，致使对子女或是溺爱、放纵、娇惯、袒护，或是训斥、打骂、惩罚，因而，不少学生产生不同程度的或反抗、或屈从、或自卑的心理和情绪。针对这种情况，学校校长王振中亲自讲授《家长如何培养孩子的良好个性》、《家长怎样给孩子好的影响》等内容；学校还聘请韩山师院教育学专家为家长讲授《家长怎样配合学校开展教育》、《未成年人犯罪的家庭成因及其预防对策》等30多个专题。家长们通过学习和讨论。从思想确立德智比翼双飞的正确观念。

3.方法优化

提高家长科学教子的方法与能力，是家长学校的题中应有之义。他们重视运用教育学、心理学的原理指导家教，提高科学教子水平。他们总结了一套科学教子的有益经验，如德智互动、身心互促、因材施教、辩证矫治、把握年龄特征、宽严适度等，取得了可喜的效果。如有位家长发现孩子好奇心强，喜欢玩各种花样，就侧重培养他的想象力，启迪他的创新能力，提出六项教育办法，即营造家庭氛围，广泛接触新鲜事物，鼓励大胆探索，启发多角度思考，积极回答问题，发展想象能力这一套科学教子方法。二年级一位家长提出矫治孩子磨磨蹭蹭不良习惯的六项办法，即排除无关诱因，重视转移注意力，激发竞争灵敏度，经受困难锻炼，让孩子尝到磨蹭的苦果，反话正说多鼓励多引导。初步矫正了孩子的不良习惯。

用教育呵护孩子的心灵

随着社会竞争压力的加大，中小学生的心理问题日趋突出，因此，必须在中小学中普及心理健康知识，开展心理健康教育科研，营造有利于学生健康成长的良好环境。早在1994年，昌黎路小学的心理健康教育实验率先在潮州市开展。“以心理健康教育为突破口，提高学生综合素质”的育人思路逐渐融入到学校的内涵发展，并外显为学校的办学特色。

1.用心走进学生的内心世界

昌黎路小学校长王振中说得好：“用心走进学生的内心世界，是搞好心理健康教育的前提。”他认为，学生的言行举止，从其心理活动轨迹中可以找到答案。为此，学校把心理健康教育纳入到思想道德建设的一个重要部分来抓，成立了“小学生心理健康教育科研课题组”，通过问卷、家访、心理对话、行为分析等方法，全面了解“问题学生”的心理症结，打开学生的内心世界，有效地开展教育。

昌黎路小学有学生近3000名。学生来源广，素质参差不齐，几乎都是“小皇帝”、“小公主”，单亲孩子、孤儿占很大比例，有些家长由于自己有心理偏差而对孩子教育缺失，加上社会上各种丑恶现象的负面影响，使得学生的内心世界复杂多变。有的学生表现为焦虑、怨恨、沮丧或自卑，有的学生表现为孤独、多疑、消极或冲动，有的学生表现为厌倦、畏难、不安、无心学习……学生的这些问题引起了学校极大的关注。

学校针对小学生在学习、生活、人际交往等方面遇到的各种心理困惑及问题。开发并编辑校本教材《小学生心理素质培养》，每周五下午第二节课在全校设心理健康教育课。向学生、家长发放问卷调查表，了解学生存在的主要心理问题及家教中存在的误区，有针对性地开设专题讲座，开展学生健康教育活动日、组织大型心理咨询活动、家庭心理健康教育知识宣传活动，面向学生、家长、社会的咨询，帮助学生解决在学习、交友等方面遇到的问题，提高家长科学的育子水平。学校还与韩山师范学院师范分院共建心理健康教育实践基地——学生健康教育活动中心。拓宽了学生心理健康实践的活动空间，促进了学生心理健康教育向纵深层次发展。近年来。由于学校对心理健康教育的重视，学生品德合格率达100％，优等率达95％以上，无心理犯罪、违法乱纪现象的出现，学校被评为广东省心理健康先进单位。

2.一把钥匙开一把锁

学生的心理现象虽然有普遍性和共同性，但也存在差异性和偶然性，所以，昌黎路小学用一把钥匙开一把锁。对每一个案都进行详细调查和研究，进行心理分析和跟踪矫治。

阿宇(化名)，男，14岁。爱滋事、打骂同学，常搬弄是非，无心向学。调查情况：家长重男轻女，娇生惯养，其父教育方法简单粗暴。

陈宇表现：高傲，好强，有逆反心理。

矫治过程：

第一步：情感优化。班主任和科任教师从关爱入手，唤醒陈宇，使其懂得在进行人际交往时应真诚而且有爱心：

第二步：开展活动。让陈宇在帮助残疾人的情境故事中扮演残疾人，启发陈宇理解弱势群体的心情和难处，帮助陈宇建立扶残助弱的心态：

第三步：让阿宇学习并演唱《爱的奉献》等充满友爱的歌曲，使阿宇体味爱的力量：

第四步：用心理置换法进行心理辅导。

第五步：发掘阿宇身上的闪光点，树立阿宇纠错的信心。在不断辅导阿宇的过程中，教师还坚持家访，纠正其父错误的教育方式。经过7个月的心理辅导，阿宇的行为大有改观。

在推进心理健康教育过程中，昌黎路小学注重和谐心灵、和谐班级、和谐校园的建设，坚持和完善心理健康教育预防、预警、干预“三预”的目标体系、内容模式和工作机制，努力使使学校心理健康教育更具针对性和有效性，进一步推进学校心理健康教育的规范发展和全面提升。毫无疑问，昌黎路小学开展的心理健康教育，为未成年人思想道德建设搭建了新的教育平台。

用书香薰陶学生的心智

近几年来。昌黎路小学倾力打造书香校园，坚持积淀“读书创造快乐，书香充实人生”为核心的书香校园文化，提出了“我读书，我快乐，我成长”的读书口号。师生素质不断提升，教育环境明显改善，教育质量不断攀升，校园文化呈现了内涵、科学、优质、和谐发展的喜人局面。

1.营造读书环境

昌黎路小学结合学校以唐代文学家韩愈自谓命名，后又得中国文化大师饶宗颐教授亲笔题写校园雕塑主题“昌黎遗泽”这一独特资源，把韩愈和饶宗颐的学术思想和学风融化在学校的教育、教学活动中，营造育人氛围，陶冶师生情操，形成独特的校园文化。邀请有关专家为师生分别开设“韩愈与潮州”、“韩愈师说浅析”等专题讲座，组织师生参观饶宗颐学术馆，出版板报。形成系列活动。围绕特色主题。学校还加大投入，着力于环境建设。校园四周，走廊上，教室里一幅幅科学人文挂画、激励读书的名言警句，陶冶、开启了学生心智。校园不仅是孩子的乐园，更是学生读书的精神家园。

加强书香校园硬件设施建设。学校坚持每年为图书室添置有价值的图书。学校图书室共藏书60000多册。图书室中。中外教育名著、少儿读物应有尽有，可以满足全体师生的阅读需求。学校加强图书室管理，坚持全天候借阅，并合理安排阅读时间，让班班、生生都有机会到图书室借书与阅读。学校各班都建立了班级“图书角”，提倡生生互动，把看过的书互相交换阅读。同学们由衷地感到：自从有了图书角，同学们之间的距离拉近了，关系融洽了，课间打闹减少了，取而代之的是同学之间倾心的交谈、娓娓的讲述或面红耳赤的争论，真正起到了“以书养德”的目的。

加强读书环境建设。学校在校园醒目处悬挂激励学生读书的标语。学校正门电子屏幕每周更换读书格言。有“学会读书，学会生活，学会做人”，“知识改变命运，智慧书写人生”等，教室里悬挂励志格言，有“小小书籍，大大世界”、“书香最能致远，读书之乐无穷”等。这些醒目的宣传标语，激励师生好读书，读好书，会读书，形成了书香校园的浓厚氛围。学校充分利用读书橱窗——黑板报这一平台，开设读书专栏，定时更换内容，向学生介绍优秀书籍，刊登学生读书感想或展示学生优秀习作。

2.打造读书活动

昌黎路小学充分利用早读和课前预备的时间，让班长或学习委员导读古诗词等。课前诵读不仅让学生积累丰富的词汇。而且让学生及早地进入学习状态。伴随着清晨的第一缕阳光，同学们依次步入校园走进教室，往日打闹的习气已不复存在，取而代之的是从教室传来的琅琅书声，与教室外玉兰花香气息形成和谐的“书香”，给人一种美的熏陶、美的感受……中午，同学们走进教室，由读报员组织读报学习或自主拿出课外书籍，步入书海，默默地享受着书籍带来的快乐，形成了一道亮丽风景。学校还充分利用“红领巾”广播站，精选优秀播音员，诵读国学经典、优秀习作，让校园上空充满书香，让全校师生感受到中华语言文字的特有魅力。　“红领巾”小记者利用学校开展的各项活动的契机，及时采访，撰写稿件，多篇文章刊登于《潮州日报》。

在学校的统一要求下，每班坚持每学期开展读书主题交流会，在师生推荐书目的基础上，指导学生定期定量进行阅读，每个年级每个周末都布置阅读作业，并作读书笔记，摘录佳句好句，记录读书心得体会，定期举办读书笔记交流会。举办《弟子规》主题系列活动：低年级《弟子规》诵读比赛；中年级撰写《弟子规》学习心得；高年级举行《弟子规》践行演讲会。让全体学生参与到活动中来，畅所欲言，交流体会。