商业地产估值报告

商业地产估值报告（精选4篇）

商业地产估值报告篇1

《红周刊》作者刘晓旭

6月16日，电商巨头亚马逊收购全食超市的消息引发了商业零售行业震动。根据协议要求，亚马逊将以每股42美元的价格收购全食超市，交易价格约为137亿美元。在线零售商巨头亚马逊的线上向线下渗透行为，结合之前电商巨头阿里在国内市场投资银泰商业、三江购物、苏宁云商、联华超市等事件，可以清楚地看到，电商巨头全渠道融合模式在全球范围已成大势所趋。

作为新零售元年，2017年国内零售行业最大的变化是零售新物种、新业态的诞生。在线上商业巨头新技术、新理念与线下企业的合力探索下，我国零售百货行业有望迎来跨越式发展新契机。

零售百货企业积极转型

《红周刊》记者了解到，去年底以来，零售板块活跃度持续回升，新零售、国企改革、消费金融等主题性机会不断。一方面，实力不足的小企业被逐步淘汰；另一方面，大企业的收购兼并时有发生。无论是新零售还是传统零售，持续淘汰、并购以及跨界都将是不可避免的趋势。

“在消费升级下，零售业将显现出两大特点：一是线上增速放缓。电商行业不断接近天花板，对实体零售的冲击将减弱。二是线下同质化明显、缺乏核心竞争力。”一位要求匿名的研究人士对记者表示，近年来，零售行业上市公司纷纷布局零售外业务的原因有很多，如宏观经济的放缓、房地产市场低迷，使得零售行业整体需求疲软；行业内竞争激烈，再加上网络电商的冲击严重，进一步使得零售企业市场份额缩减；此外，零售企业自身的成本较高、利润单薄等因素，也对零售行业的上市公司长期经营带来负面影响。

或许正如前述研究人员分析的那样，为改变自身不佳的经营局面，近年来有越来越多的零售百货业公司选择了跨界转型，试图通过双主营业务模式来扭转业绩不佳的局面。在梳理目前零售行业上市公司的经营情况时，《红周刊》记者发现二级市场中零售行业的上市公司转型金融投资、新媒体、房地产等行业的并不在少数。

其中，涉及金融行业的百货类上市公司最多。如布局“百货+金融”业务的有越秀金控、大连友谊、中百集团等；发起设立民营银行的有苏宁云商、永辉超市、红旗连锁等；设立小额贷款公司的有重庆百货、合肥百货、通程控股等；进军第三方支付的如宏图高科等。在具体公司上，越秀金控的前身广州友谊就因收购越秀金控100%股权，转战了跨度很大的金融行业，主营业务也由原先的百货转型为“百货+金融”业务。中百集团也在积极尝试金融与实业相融合。2016年底，公司与武汉东湖百瑞股权投资基金签订了《关于中百集团武汉生鲜食品加工配送有限公司之投资入股协议》，将其所持有的中百生鲜49%的股权以13279万元转让给产业基金。通过此次股权转让，公司表示这有利于通过整合内外部资源，有效分散中百生鲜的业务转型期风险和改革压力。苏宁云商在今年6月16日发布公告称，关于发起设立江苏苏宁银行已获银监会开业批复，江苏苏宁银行将以“科技驱动的O2O银行”定位，打造线上线下高度融合发展。

同样是受行业竞争压力影响，“体验”已成为百货零售企业的“救命法宝”。百货业也不再局限于满足消费者购物需求，纷纷向购物中心转型，如此也就推动了资金向商业地产开发转移。最典型的公司有豫园商城和昆百大A。其中，豫园商城是一家拥有旅游地产、旅游商业、珠宝零售、餐饮品牌、老字号品牌零售等业务的大型综合商业集团。其在2017年5月26

证券市场红周刊 2016年6月27日

日抛出了重组预案，拟向浙江复星、复地投资管理等17名对象定向发行股份，购买其持有的上海星泓、闵祥地产等28家公司的全部或部分股权。公司表示，此次收购将使得上市公司的主营业务注入新的元素，有助于实现业务的战略升级。昆百大A原主营业务为百货、家电、商业物业，随着经营压力的加大，该公司近期也发布公告称，拟以61.82亿元收购我爱我家94%的股权。对于此次收购，昆百大A表示将积极布局房地产中介服务行业，希望能分享到该行业爆发式增长的机遇。

“虽然实力强劲的百货公司都在积极转型突破，但从行业目前情况来看，百货零售行业仍未发生趋势性反转。”资深研究人士对《红周刊》记者表示。他认为，在百货零售子板块中，黄金珠宝行业是最被看好的，而超市行业的复苏则需要在下半年进一步确认。“在百货行业中，我看好全国布局的龙头企业，而区域性百货短期既无法提升估值，也无法外延扩张，相对压力较大。”该资深研究人士如是说。“新零售”新机遇

去年底以来，新零售、国企改革、消费金融等主题性机会不断，特别是随着互联网电商巨头布局线下以及新零售概念的提出，使得线下零售实体估值又出现了一轮明显回升，“新零售”已成为国内零售行业近年来热议的话题。

相较近日亚马逊收购全食超市事件，此前国内电商巨头阿里在国内市场的收购动作，如收购银泰商业、三江购物、苏宁云商、联华超市等公司股权，就已经在积极推动国内零售行业的融合变革了。而除了阿里的积极行动外，京东与永辉、天天果园的合作，腾讯与每日优鲜的合作等，也都融合了线上线下元素，颠覆了传统电商运营模式。特别是2016年11月11日，国务院还出台了《关于推动实体零售创新转型的意见》，此《意见》的发布，进一步推动实体零售补短板、增优势，提高了企业核心竞争力，而正是通过促进跨界融合、线上线下融合、多领域协同、内外贸一体化等多方面发展，使得我国零售行业迎来发展新格局。

“从零售行业发展的周期性角度来看，线上零售的冲击已经见顶，未来线下零售大概率迎来反扑。”申万宏源指出，网络购物的出现是一个外生变量，但是网购对实体零售形成较大的冲击则是零售行业发展过程内生的。目前零售行业处于大周期向上的底部。线上和线下的动态格局基本形成，居民消费渐趋理性，线上对线下冲击逐步趋弱。而线下零售竞争在过去几年的不景气周期将逐步趋缓，未来几年将进入行业内优质公司门店开设和业态调整的业绩释放周期。

同样是对于零售行业的未来发展，多位券商行业研究员在接受记者采访时也一致表示，零售行业最大的变化是零售新物种、新业态的诞生，通过新技术、新理念与线下企业的合力探索，新零售模式有望成为我国零售行业未来跨越式发展的新契机。

在投资机会的发掘上，广发证券就提出，新零售模式的不断推进有望带来两类投资机会，即全渠道转型已取得成效的零售龙头和实体渠道的价值重估。其建议：1，电商依然是零售板块中最值得关注的领域，且其规模的持续扩张必然带动产业链相关领域的发展，代表公司有南极电商。2，线上线下融合的新零售是消费习惯变迁下的大势所趋，无论是与巨头绑定还是独立发展，核心竞争要素依然在于自身运营效率的提升。前者代表公司有与阿里深度绑定的苏宁云商、百联股份、三江购物等；后者代表公司则是自身具备变革意识和强运营能力的线下龙头公司，如永辉超市、鄂武商A、天虹股份。混改提振，凸显龙头价值

国企改革在近年来一直是商贸板块比较重要的股价催化剂，推动了上市公司基本面的优化。一位市场分析人士指出，对于国企众多的零售板块（96家商贸零售上市公司中有48家公司具有国资背景），国改的进一步推进（通过治理结构优化和合理的激励安排）,不仅有效地激

证券市场红周刊 2016年6月27日

发管理层和员工的积极性，改善了公司业绩和释放价值，更可以自身资源为依托，重塑团队、更新思维，加速迈入新零售转型的新时代。

对于涉及国改的公司，前述分析人士建议投资者关注国改速度较快区域内的龙头公司，如上海、广东、天津、重庆、山东、安徽等国企改革重点省份内百货零售业上市公司，如百联股份、老凤祥、天虹股份、广百股份、银座股份、合肥百货等，而一些具有估值低、改革预期强、改善空间大的公司，如鄂武商A、重庆百货等也同样不可轻视。与此同时，该人士进一步提出，投资者在充分理解监管层一直强调的通过并购重组盘活存量助力国企国资改革，化解过剩产能和“僵尸企业”市场出清的精神下，关注一些小市值的国企改革标的公司,如津劝业、兰生股份等具有重估机会的企业。

具体公司中，上海本地股老凤祥的第一大股东为上海黄浦区国资委，国内黄金珠宝行业龙头，目前公司估值在21倍左右，较港股周大福等有严重低估。百联股份的股价目前已经基本回调，已基本消化前期集团层面与阿里合作的事件影响，但新零售合作、混改都有重点推进，随着阿里接手联华超市18%股权，后续进一步合作值得期待。鄂武商A的第一大股东为武汉商联（集团）股份有限公司，持股比例达21.54%。作为武汉国资委旗下的全资控股公司，武汉商联曾于2014年7月承诺在五年内解决旗下三家上市公司（鄂武商A、中百集团和武汉中商）的同业竞争问题，国企混改与整合的预期强烈。中百集团管理层原计划于今年7月份完成股权激励计划，后因公司业绩不达标而被迫延期。4月28日，中百集团再度发布公告称，由于2015年、2016年公司经营业绩预期均不能满足相应要求，大股东武汉商联集团拟变更承诺，力争5年内实施中百集团管理层股权激励计划。■

商业地产估值报告篇2

一、概述:基本估值方法对我国商业银行的适用性分析

关于价值评估模型的研究, 理论界已经有各种估值模型。由于商业银行具有不同于传统型企业的赢利模式和发展特点, 因而在采用一般的估值方法进行评估时, 如何选择和调整估值方法, 使商业银行的评估价值更趋于其的客观价值, 是一个值得关注的问题。现将每一种基本估值方法使用的前提、优缺点小结如下 (详见表1) 。

在很多情况下将几种基本方法结合起来使用, 然后经过比较、调整获得最终的银行价值。基于公司成长性的股票估值模型给出了在拟投资的时间内和目标收益率条件下的投资者对股票价格的期望值范围, 并以此与该股票现在的市场价值进行比较, 确定其是否具有阶段性投资价值。

净资产增长估值法从股东的角度出发, 商业银行的价值就是所有者权益。每年的税后盈余以及原来的股东权益的市场增值, 应视为银行价值的增长, 因此用每股净资产及其每年的回报作为股票价值。

考虑我国证券市场的发展阶段, 商业银行的特殊性和成长性, 本文采用基于公司成长性的估值模型和净资产增长估值模型分别对商业银行股票进行估值。然后基于重置成本法分析商业银行的重估价值, 进而确定股票投资的安全边界。

二、基于公司成长性的商业银行估值分析

基于公司成长性的股票估值模型是在美国投资专家克劳德·罗森伯格发明的复合指南法的基础上, 考虑各项修正系数后构建的。

第一步, 界定目标银行魅力程度并预测该银行2年~3年内的成长性。目标银行的魅力不仅要看实体银行的魅力, 还需要考虑该银行股票在证券市场上的魅力。银行成长性预测时不仅要考虑单个银行的成长性, 还需考虑整个银行业的成长性。阶段性成长性的确定思路:

1. 历史数据外推分析。

根据目标银行近几年的每股利润、营业收入、净资产收益率等财务指标, 进行趋势分析, 来预测该银行近几年的收益水平走势。

2. 借势分析。

借鉴研究机构对目标银行成长性分析的结果, 预测银行未来业绩。

3. 前瞻性的成长性分析。

通过对目标银行的调研, 分析行业的发展趋势和目标银行的核心竞争力, 判断银行价值的核心, 预测未来业绩。

第二步, 按照复合指南法, 求出在考虑目标银行成长性、市场利率水平和目标银行魅力三要素情况下的股票市盈率可能区间。

第三步, 考虑商业银行的行业特性对股票市盈率的影响, 确定行业相对市盈率指数。

银行业相对市盈率指数=银行业样本股加权平均市盈率/目标市场平均市盈率

第四步, 考虑不同市场的股价水平和泡沫程度。由于在第二步中采用的数据是美国成熟市场的数据, 因此要针对中美市场的投资理念、泡沫程度的不相同, 对估值进行修正。

第五步, 根据复合指南法所求得的市盈率水平进行修正, 计算公式为:

其中, PN是股票计划持有期可达价位;DN是股票每股税后利润;PE1是考虑市场利率、公司成长性和公司魅力三要素所求得的市盈率水平;KH是行业市盈率相对指数;KM是市场的修正系数;是其他应考虑的因素。

第六步, 确定投资者的投资目标收益率, 并运用现金折现法求出该投资者投资某股票的可接受价格水平。

三、基于净资产增长的商业银行估值分析

根据净资产增长模型每股股票的价值包含两部分:银行现在的账面价值;针对银行要持续经营时对股东每年的回报。在进行投资决策时, 由于考虑经营时对投入资本的持续占用, 税后盈余扣除投资人投资资本的无风险机会成本后, 才是银行经营创造的价值。因此, 第年银行创造的股票增值的折现值即:

银行的总价值等于现在净值加上历年永续经营创造的价值的折现值:

其中:B0为当期账面净资产, Bi为第i年账面净资产, ROEi为第i年净资产投资收益率, Rf为无风险投资收益率, K为股权资本的必要报酬率。

基于净资产增长的商业银行估值分析步骤:

第一步, 利用灰色模型GM (1, 1) 预测每股净资产

第二步, 选用两阶段净资产增长模型进行估值

本文将预测未来净资产分为两个阶段:首先预测银行未来前n年的净资产。并假设从第n+1年开始。银行净资产将保持固定增长, 这一两阶段净资产增长模型具体形式如下:

第三步, 商业银行价值评估的仿真运算

净资产的预测具有不确定性, 银行股票价值也必然是不确定的值, 因此需确定它的概率分布范围。

四、基于重置成本的商业银行估值分析

对于股票投资人而言, 确定目标股票的安全边界十分重要。商业银行无形资产所占比重较大, 且资产和负债较难获得现行市场价值。因此, 在账面价值的基础上考虑不可辨认的无形资产以及非货币计量的经济资源的价值作为商业银行的安全边界。

安全边界=资产账面价值+不可辨认的无形资产 (商誉) -负债账面价值=净资产账面价值+不可辨认的无形资产 (商誉)

商誉体现的是企业获得超额收益的能力, 其评估值也就是超额收益的本金化现值, 公式为:

五、基于不同估值方法比较的研究结论

1.基于公司成长性的估值模型考虑银行成长性对未来估值的影响。通过对商业银行核心价值的分析判断银行成长性, 并给出了在拟投资的时间内和目标收益率条件下投资者对银行股价的期望值范围。相对与净资产增长估值模型来说, 更注重银行整体资产的盈利性和成长性。

2.净资产增长估值模型直接反映股票内在价值与商业银行当前净资产价值和股东权益回报率的关系。它更关注股东权益的增长变化。抓住对股东权益变化, 进行深入研究, 可以针对股票的增发、股利政策的变化、税收政策等对净资产和净资产收益的影响, 直接调整模型中的有关系数。

3.可进一步将两种估值方法结合起来, 根据公司成长性和净资产因素对目标银行的影响大小经过权重系数调整, 获得商业银行估值。

4.对股票价格的安全边界进行分析时, 在成本法的基础上综合银行商誉等无形资产的价值。相比前面两种估值模型, 较少考虑银行未来的成长性和获利能力, 更关注现时的资产负债重估价值。

参考文献

[1]汪少华:应用投资学导论[M].经济科学出版社:北京, 2004.7

[2]诸立乔:中国城市商业银行价值评估研究[J].统计与决策, 2008 (ll)

[3]孙健葛从锋:商业银行股票定价研究[J].农村金融研究, 2007 (5)

商业零售：板块估值有待提升篇3

1、自由优质物业估值偏低。

2、保险资金增持潮有望来临。

A股上市零售企业估值普遍偏低。从全球市场历史涨幅角度看，消费类个股涨幅是最高的两个板块之一，但目前A股上市商业零售公司却普遍存在估值偏低的现象，究其原因主要有两点：1）零售企业普遍拥有大量自有物业，包括商场、购物中心等，其中百货子行业传承了大量城市核心商圈自有物业，经多年折旧，账面余额已较低；部分民营商业企业则通过拿地自建、收购等方式积累了大量优质物业。而过去10余年中国的土地价格上升了数倍，但大部分公司旗下资产并未进行重估，隐含资产价值巨大。2）由于近年来国家经济增速下滑，且电商经济冲击严重，市场对商业零售的成长前景颇为堪忧，资金接入力度下降。

“资产荒”背景下，险资加大二级市场投资力度。国家采取适度宽松的货币政策，流动性相对充裕，存款、债券等固定收益类资产收益率下行，“资产荒”成为投资方面临的普遍问题。在利率下行的背景下，背负4%-5%年化预期收益率兑现成本的保险资金也同样面临着资产配置难问题。从保险资金长投资期、低风险的投资属性来看，低估值/良好现金流/高分红能力是险资的择股标准，商品零售行业具备上述特点，而近期险资频繁举牌零售公司也恰好说明了这一点，这对行业而言无疑是一大利好消息。

重点推荐标的：大商股份、欧亚集团、鄂武商A、农产品等。

融资应该怎么估值篇4

“处于即便是最老练的创业者，在其创业生涯中，也很难有超过10次的VC融资经验。相反，一个普通的VC，每年都会直接或间接做5-10个项目的投资。所以，在企业融资谈判中，VC拥有压倒性的优势，因为他们有更多经验。这种不平等的地位，最常见的结果就是创业者往往只关注投资前估值的问题，而VC却会对公司估值的前后综合考虑。”

基本术语介绍

在VC融资中，最重要、也是最受关注的条款，是所谓的投资前估值(Pre-money Valuation)，其通常被简称为“Pre-money”或“Pre”，也就是企业在VC投资之前，值多少钱。

老练的创业者和VC讨论的时候，通常是这个样子的：

与Pre相对应的，是投资后估值 (Post-Money Valuation)，简称为“Post”。

即：如果一家企业融资400万，Pre-Money为600万，Post-Money就是1000万，VC投400万就可以占40%的股份，创始人团队占60%。

还有一个对价格影响很大的条款是期权池 (Option Pool) 的大小。

大部分企业在VC投资之后，都需要为新招募的、或者是以前的管理团队，预留一部分期权。这些人通常需要分配期权，发放期权就会稀释其他股东的股份。

尽管是预期在未来招聘这些人，但很多VC会要求在投资之前，企业就把这些期权预留出来，这样，投资之后，VC的股份就不会被预留的期权稀释了。当然，也有投资机构称，这是为了未来期权池不被摊薄的考量。

在上述的例子中，融资400万，Pre-Money估值600万 (VC简称为“Pre 6投4”)，如果VC要求期权池大小为20%，那么企业的股权结构为：VC的股份比例仍然为40%，20%的未分配期权，管理团队及创始人持有40%。

换句话说，管理团队及创始人拿出自己20%的股份，未来分配给要将要招聘的和一些以前的团

投资后的股权价值

Flybridge Partner的合伙人JeffBussgang定义了一个术语，叫做“Promote”，来帮助创业者了解一个项目背后的真实价值，而不仅仅关注投资前估值，或投资后股权比例。

Jeff对“Promote”的定义是:(VC投资后)创始人团队的股份比例 x公司的投资后估值。Foundry Group的合伙人FeldBrad称之为--创始人在投资后所拥有股权的价值 (Founders Post-Deal OwnershipValue，即FPDOV)。

Jeff和Feld都认为，创始人在与VC谈判的时候，要用“Promote”而不是“Pre”来作为判断的依据。

Jeff举了一个例子，他跟另外一家VC竞争一个项目，他提出的投资方案是“Pre7投6、20%的期权池”。也就是说，Jeff会给企业700万的pre估值，投600万，占46%的股份。创始人拿出20%股份作为期权池之后，还剩下34%的股份。

而他的竞争对手的方案是“Pre 9投6、30%的期权池”，即Pre估值为900万，投600万占40%的股份，创始人还剩余30%的股份。最后，创业者选择了Jeff的竞争对手。

Jeff用“promote”简单分析了他们两家VC的报价：他的“Pre 7投6、20%期权池”的方案下，创始人团队将会持有一个Post估值1300万公司的34%的股份，换句话说，他们的创业成果是440万的“Promote”。

相比之下，在“Pre 9投6、30%期权池”的方案下，创始人团队的“Promote”几乎相同：1500万投资后估值的30%，即450万。也就是说，Jeff的方案跟竞争者的没什么差别，只不过Pre和期权池小些，而VC投资后创业者手中的股权价值基本相同。

对于这个创始人来说，有一个更好的做法，他可以跟给出Pre估值900万的VC说，30%的期权池太多了，我们不需要招聘那么多管理团队。如果能够将期权池降低到15%就很棒了，这样创始人团队的股份比例就增加到45%，“Promote”变为675万美元。那么，当然放弃Jeff就是更好的选择了。

退出后的股权价值

Jeff的看法是对的，创业者不应该只关注公司的Pre估值，因为Pre估值中还包含了期权池，而期权是由董事会控制，发给其他员工的。所以，他建议创业者应该关注“Promote”，即VC投资后，创始人自己手中的股权价值。

Polaris Venture Partners的技术顾问SimeonSimeonov提出了一个很重要、但又常常会被忽视的一个原因：公司在做VC融资后，谁都没有赚到钱，因为对于早期的VC融资，创始人想套现基本

创始人的“Promote”不管是大是小，都是空头支票，是无法兑现的。所以，他认为真正重要的，是在公司实现退出 (Exit) 的时候，创始人的股权价值，而不是Jeff和Feld所说的“投资后股权价值”。

如果一切顺利的话，公司退出时，创始人的股权价值是：创始人当时的股份比例 x 公司的退出价值。

无论是以IPO还是被并购(M&A)的方式退出，公司的退出价值，会受到很多不可预计的因素影响，变动范围很大。但是，退出时的创始人的股权比例，却可以在一定程度上进行预测，比如：公司在退出前还需要几轮融资、每轮融资稀释多少股份。对于一个典型的技术性公司，创始人在退出前会平均稀释掉45%-65%的股份。

期权池对创始人价值的影响

Simeon还给创始人提出了几条减少股份稀释的方法，其中一条是：让创始人从一开始就留出一个大大的期权池，比如Jeff的案例中，他认为30%的期权池更好，创业者放弃Jeff是对的。他认为一个大大的期权池，就可以防止以后期权不够用，还要创始人继续拿出股份，再次被稀释。

也有人认为，Pre估值里应该不包含期权池，创始人不要单独为期权池买单。

因为既然VC投资进来，跟创始人一起做股东，就没有理由只让创始人自己拿一部分股份做期权池，要拿因该大家一起拿，期权池在VC投资之后设立。

比如前面融资400万，Pre-money估值600万 (“Pre 6投4”) 的例子中，如果期权池大小为20%，那么在设立期权池之前，VC的股份比例为40%，创始人为60%。然后VC和创始人，按比例分别拿出8%和12%的股份，凑成20%的期权池，这样投资后，公司的股权结构是：创始人占48%、VC占32%、期权池20%。

这种期权池的做法对创业者是最有利的，但基本上没有VC会答应，VC的逻辑是要让原始股东出期权。那如果这个逻辑成立的话，对于后续B融资(假定现在是A轮，后续是B轮)的VC来说，A轮的VC和创始人都算原始股东，B轮时的期权池应该由A轮VC和创始人一起出。所以，A轮的VC没有理由，把公司直到上市退出期间，所有期权都让创始人来扛。

所以，对于创业者来说，最好制定一个从A轮到B轮融资期间，管理团队招募和期权激励计划，在每轮融资的时候，逐步追加期权池。

创业者在跟VC谈判的时候，应该花点时间搞清楚Term Sheet条款的方方面面。在挑选对比Term Sheet的时候，要通盘考虑估值情况，比如Pre、Post、Promote、期权池，而不是仅仅只看眼前的Pre。

融资后由谁来估值?怎么估值?

【案例】

我们现在暂时老板给每个合伙人10%股权+20K月薪;

我们注册资金是300万。也就是老板现在是30万股。

如果半年后公司投后估值1亿，有A轮的投资万,占20%;

那么公司估值融资后老板的股权怎么变化?如何计算?

【估值概念】

企业价值决定股票价值，而股票价值决定股权价值，所以，企业价值决定了企业的股票价格，也就是决定了公司的市场价值。

公司估值在风险投资中是个非常重要的问题，它决定了投资人的投资可获得的股权比例。

首先明确一下估值的概念，分为投前估值和投后估值：

【1】投前估值：

是指投资人进入前，企业或者投资机构给予企业的投资价值评估。

【2】投后估值

投后估值=投资前估值+投资额，而投资人获得的公司股权比例=投资额÷投资后估值。

案例分析

我们假设：公司投资前估值8000万，那么：

投后估值=8000万+2000万=1亿;投资人获得的公司股权比例=2000万÷1亿=0.2(即20%);那么老板投后估值获得的公司股权比例为20%。

案例中，公司注册资本为300万，A轮投资2000万，我们假设：

A轮2000万投资款进入注册资本的数额为X，那么：

X÷(X+300万)=20%，则X=75万，也就是说，2000万投资额，75万进入注册资本，注册资本成为375万，其余都进入资本公积。

故：老板的股权在融资后变为8%，也就是他持有的那部分股份的估值是800万。

【由谁来估值?】

其实，一家公司要做股权交易的时候，通常都会聘请一家投行或财务顾问。倘若是一级市场交易或者二级市场控股收购的话，买方也会请一个财务顾问。投行会把所有适用的估值方法都粗略测算一遍。

所以会涉及到：买方、卖方、买方财务顾问、卖方财务顾问。有的时候还会聘请一个专门的独立财务顾问做一个Fairness Opinion(独立公平意见)，用于保护股东利益。

在中国，大部分交易并没有那么复杂，大部分股权投资也就是早点买入，做大卖出(直接上市或卖给上市公司)。

在中国做股权投资要么看投早+投准，要么看晚期基金的资源。在估值层面并不会做得太复杂，主要看市场情况和过去类似的交易都是什么倍数完成的。

【怎么去估值?

在估值层面上，大致分为相对估值与绝对估值两大类，一个企业适用于哪个估值方法，具体看企业的具体情况，下面大致介绍几种方法：

(1)相对估值

相对估值就是和别的公司对比，主要有两种方法：

可比公司分析和先例交易分析。

可比公司分析拿二级市场的上市公司做参照，先例交易分析以过往的并购案例为坐标。

一家公司上市后每天都有买卖，就会有实时定价，所以把价格除以某个公司的盈利指标(比如销售额、运营收入、净利润等)，即可得出一个“倍数”用来和同行业公司对比。

可比公司分析适用于公司要上市了，看看同行业都是什么倍数，或者并购的时候作为参考，看是否需要更多溢价。

而一家没有上市的公司的股票只在交易时会有新的定价(股权融资、出售老股等)。除非已参与了上一轮交易，否则外界只有靠挖公司官网、年报、新闻等才能找到上一轮定价。先例交易分析是并购中较常用的方法。

另外一个重要因素是控制权溢价，即控股一家企业所需要付出的溢价。因为控股了就可以指派董事、替换管理层、裁员、卖掉不赚钱的部门等。这些决策权比买一家公司的股票等着升值和分红更值钱。

而可比公司分析看的是公司上市交易水平，是不包含控制权溢价的，所以做一桩获得控制权的并购，都是看历史上可比公司的先例控股交易。

(2)绝对估值

绝对估值有两种常用方法：

现金流折现分析和杠杆收购分析。

绝对估值比较复杂，需搭建模型，有很多预测的细节，简单的预测只需粗略的利润表，复杂的模型三张报表都需搭建，销售需要细分化预测和借债偿付单独预测。

现金流折现分析是将估值对象的未来现金流折现，但由于主观因素对假设影响较大，很多时候主要作为参考(算出来的是每股股价)。

杠杆收购分析则主要关注估值公司未来产生的回报，常用于私募基金投资(算出来的是IRR回报率)。

IRR回报率：内部回报率(Inner rate of return),又称内部收益率，是指项目投资实际可望达到的收益率。实质上，它是能使项目的净现值等于零时的折现率。

二者没有太大区别，只是算的是回报，主要适用于投资人，而且大部分适用于私募股权基金或对冲基金，因为他们真正赚大钱的投资大多要加杠杆。

杠杆就是借钱，需还本还息，所以适用于现金流强或有大量可抵押资产的公司，这些公司即便碰到了问题，也能卖资产偿还债务，不会弄到公司清算，损失股权价值。

融资时你公司估值到底值多少?算法

一旦有潜在的投资者对创业企业的团队、产品和公司表示出了兴趣，他都将不可避免地问：“你们公司的估值是多少?”有的不知道怎么回答，有的说“你报个价吧”，有的则随口报出一个天文数字。结果，创业者通常会失去融资的机会，或者是丢掉大部分的股权。

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创业者可以用什么来证明自己的公司在这样的早期阶段值400万美元或是100万美元呢? 以下10种估值方法：

1、用公平的市场价值来评判所有的实物资产。这是最具体的估值要素，通常被称为资产法。新公司通常没什么固定资产，看起虽然不值钱，但是你要把你公司拥有的每一件东西都算进去。在这一点上，“新公司”的资产可能算上5万美元的估值。

2、把知识产权赋予真正的价值。专利和商标的价值是没有认证的，特别是临时使用的专利和商标。 “新公司”将他们的软件工具算法申请了专利，这是非常积极的，而且让自己比准备进入同一领域的竞争者领先了好几步。投资人经常使用的一个“经验法则”就是每一项专利可以为公司增加100万美元的估值。所以专利的价值应该加在公司估值里面。

3、所有的负责人和员工的价值。将价值分配到所有需要支付工资的专业员工身上，他们的技能、为业务技术进行的培训和知识是非常有价值的。在互联网鼎盛时期的初创公司，因为有全职专业的程序员、工程师或设计师而增加了公司100万美元的估值，这种情况并不少见。“新公司”此时只有两位创始人，当然也就没有这些估值。

4、早期客户和已有的合同可以为公司增值。公司与每一个客户的合同关系需要被货币化，即便是那些仍然在谈判中的合同。根据客户的销售力度来分配概率，就像是销售经理为推销员做的定量预测。正如认购金额一样，这些合同和客户会产生定期的收益，不必每次都转售。“新公司”在这方面还没有。

5、贴现现金流量(DCF)的预测(收入法)。在金融方面，收入法是使用货币时间的价值来对公司进行估值。根据公司的成熟度和信誉度，初创公司折现率通常是30%到60%。“新公司”如果预计在五年内收入2500万美元，40%的折现率，那么公司的净现值(NPV)或目前的估值约为300万美元。

6、市盈率倍数法。如果公司还在赔钱，就不适用这个方法，可以用下面的成本法。否则，公司估值可以将盈利未计利息、税项、折旧及摊销前的利润(EBITDA)乘以一个倍数。这个倍数可以参考行业平均水平。如果没有这方面的信息，可以乘以5倍。

7、计算关键资产的重置成本(成本法)。成本法通过计算取代关键资产所需的成本来衡量公司当前的净值。由于“新公司”过去的一年中已开发了10个在线工具和一个非常不错的网站，另一家公司如果以传统的软件开发团队创建类似质量的工具和网站需要多少费用呢? 50万美元的估值可能还够。

8、看市场规模和细分市场的增长预测。如果从分析师那儿得出来的市场更大，经济增长预测较高，那么你的公司估值越高。这是一个溢价的因素。如果你的公司是轻资产公司，你的目标市场应该至少有5亿美元的潜在销售。如果你的公司是个重资产公司，需要大量的物业，厂房及设备，那么潜在销售额要有10亿美元。

9、评估直接竞争对手的数量和进入壁垒。市场的竞争力量对公司的估值也有很大的影响。如果你能显示出你的公司能大比分领先于竞争对手，你应该要求估值的主动权。在投资界，这个溢价的因素就是所谓的“商誉”(也适用于优质的管理团队、竞争对手少、进入门槛高等)。商誉可以很容易地解释为几百万美元的估值。对于“新公司”来说，市场不是新的，但管理团队是新的，所以我认为公司在这方面的估值也不会太多。

10. 市场法。有一种流行的公司估值方法就是找一个类似公司，看看它最近的估值。这通常被称为市场法。这与你卖房子时会参考所在地区其他物业的出售价格类似。

用以上方法对公司进行估值时，除了最后一条，其他所有项目的估值数是累加的。对创业公司做出非常精准的估值是不可能的。

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投资企业的14种估值方法

天使投资人或投资机构在对一个企业的价值进行评估的时候都会遵循一定的方式或方法，那么投资企业的估值都有哪些方法呢?下面我们来一一介绍：

1、500万元上限法

这种方法要求绝对不要投资一个估值超过500万的初创企业。由于天使投资家投资时的企业价值与退出时的企业价值决定了天使投资家的获利，当退出时企业的价值一定的情况下，初始投资时的企业定价越高，天使投资家的收益就越低，当其超过500万元时，就很难获得可观的利润。

这种方法好处在于简单明了，同时确定了一个评估的上限。

2、博克斯法

这种方法是由美国人博克斯首创的，对于初创期的企业进行价值评估的方法，典型做法是对所投企业根据下面的公式来估值：

一个好的创意100万元

一个好的盈利模式 100万元

优秀的管理团队00万-200万元

优秀的董事会100万元

巨大的产品前景100万元

加起来，一家初创企业的价值为100万元-600万元。

这种方法的好处是将初创企业的价值与各种无形资产的联系清楚的展现出来，比较简单易行，通过这种方法得出的企业价值一般比较合理。

3、三分法

是指在对企业价值进行评估时，将企业的价值分成三部分：通常是创业者，管理层和投资者各1/3，将三者加起来即得到企业价值。

4、200万-500万标准法

许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景;如果企业要价高于500万，那么由500万元上限法可知，天使投资家对其投资不划算。这种方法简单易行，效果也不错。但将定价限在200万-500万元，过于绝对。

5、200万-1000万网络企业评估法

网络企业发展迅速，更有可能迅速公开上市，在对网络企业进行评估时，天使投资家不能局限于传统的评估方法，否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点，即对初创期的企业价值评估范围有传统的200万-500万元，增加到200万-1000万元。

6、市盈率法

主要是在预测初创企业未来收益的基础上，确定一定的市盈率来评估初创企业的价值，从而确定投资额。市盈率就是股票价格相当于每股收益的倍数。

7、实现现金流贴现法

根据企业未来的现金流，收益率，算出企业的现值作为企业的评估价值。这种方法的好处是考虑了时间与风险因素。不足之处是天使投资家有有相应的财务知识。并且这种方法对要很晚才能产生正现金流的企业来说不够客观。

8、倍数法

用企业的某一关键项目的价值乘以一个按行业标准确定的倍数，即得到企业的价值。

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9、风险投资家专用评估法

这种方法综合了倍数法与实体现金流贴现法两者的特点。具体做法：

(1)用倍数法估算出企业未来一段时间的价值。如5年后价值2500万。