租赁合同模板承租人（精选7篇）
法定代表人：
承租方（以下简称乙方）： 住所地：
法定代表人：
根据中华人民共和国相关法律法规规定，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商一致，就乙方向甲方租赁房屋事宜签订本房屋租赁合同。
甲乙双方在此不可撤销的声明：双方在充分沟通和谈判的基础上达成本合同所有条款，双方对于本合同的任一条款均已有充分的理解和认识，不存在误解。
开 户 行： ； 账 号： ；
甲方变更指定帐户的应在乙方付款日前一个月提前书面通知乙方，因甲方未及时通知乙方而造成的一切损失均由甲方承担。
3、乙方向甲方交纳租金，甲方应于乙方每年租金全额付款前5天提供符合国家税务部门认可的正式房屋租赁发票。因甲方提供的相关税票不符合法律法规的规定致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的全部实际损失，乙方有权从当期及今后应付甲方租金、费用中抵扣全部损失款项。若甲方未在约定时间提供租赁发票的，乙方有权暂缓支付租金，直至甲方提供约定的租赁发票为止。
4、合同期内，甲方承担因出租租赁物业而须缴纳的各项税、费。
5、电费：甲方同意在租赁期内向乙方提供 KVA供电量。租赁期间，甲方同意将用电户名过户给乙方，电费由乙方自行向供电部门缴纳，租赁期满过户甲方。
6、水费：甲方同意在租赁期内向乙方提供生活和消防用水。甲方同意将用水户名过户给乙方，水费由乙方自行向供水部门缴纳，租赁期满过户甲方。
或财产受到损失时，甲方应对乙方负有完全责任并赔偿乙方遭受的实际损失。
7、甲方与
甲方违约，乙方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方亦可选择不予终止合同，要求甲方赔偿乙方所遭受的损失。
6、乙方有下列情形之一的，视为乙方违约，甲方有权终止合同： 1）乙方逾期支付租金连续达三个月以上的；
2）未经甲方同意乙方擅自对外整体转租的；
乙方违约，甲方根据上述情形终止合同时，应书面通知甲方，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；甲方亦可选择不予终止合同，要求乙方赔偿甲方所遭受的损失。
承租人杨某是否享有优先承租权, 和如何行使优先承租权的问题。
二、相关法条
《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。
三、案件索引
一审:X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号
二审:X省X市中级人民法院 (2013) X民一终字第X号 (2013年3月25日)
四、基本案情
坐落于X市X小区商网系鲁某等六人共同共有, 建筑面积228.8平方米。2009年12月18日, 五人共同委托鲁某与杨某签订《商铺租赁合同》, 合同约定:鲁某等六人将诉争商铺租赁给杨某使用, 租期二年, 租赁时间自2009年12月18日起至2011年12月18日止;第一年、第二年的租金均为6万元, 一次性付清, 杨某在签订合同后即支付第一年12个月的租金, 第二年提前30天交下一年租金, 否则鲁某等六人有权终止合同, 无条件收回房屋;此房不得转租转让, 租赁期满时, 此房若要续租, 在同等条件下, 杨某有优先权;租赁期内杨某不得无故退房, 否则视为违约, 所交租金及押金分文不退。租期满后, 杨某需续租的, 必须在合同终止日前30日与鲁某等六人协商, 协商成, 提前30天交下一次租金, 否则视为不续租, 鲁某等六人有权自行处理并收回房屋;同时双方在其他补充条款②中约定, 租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房。同等条件下, 杨某有优先权。合同签订后, 鲁某等六人按约将诉争商铺交付杨某使用, 杨某按约向鲁某等六人支付了第一年的租金。而后, 杨某将诉争商铺分割为两间商铺, 一间商铺, 杨某邀约李某合作经营中财通房地产经纪公司, 另一间商铺, 杨某邀约严某合作经营X市X区“X汤锅店”。
五、裁判结果
X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决, 终止六原告与被告于2009年12月18日签订的《商铺租赁合同》;被告杨某及严某、李某将位于X市X小区金寿园X号商铺腾还给六原告;被告杨某向原告支付自2011年12月19日起至腾房之日止的房屋占用费, 按每个月5000元计算;驳回原告的其他诉讼请求;驳回被告杨某的反诉请求”。宣判后, 杨某提出上诉。X市中级人民法院于2013年3月25日作出 (2013) 昆民一终字第X号民事判决, 判决维持X市X区人民法院 (2012) X法民二初字第X号民事判决。
六、裁判理由
云南省X市中级人民法院二审认为:双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示, 并未违反法律强制性规定, 属于合法有效的合同, 双方应依约履行。根据双方签订的《商铺租赁合同》第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。第16条第②项约定:租赁期限暂定10年, 以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权。上诉人认为第16条第②项10年租期的约定取代了第2条2年租期的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的, 应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则, 确定该条款的真实意思。”之规定, 从词句理解, 双方合同第16条第②项约定的“租赁期限暂定10年”, 并非明确、具体的约定, 属于不确定的意向性条款, 结合该条“以租房合同为准。租房合同每两年一签, 先签合同后用房, 同等条件下, 乙方有优先权”, 以及第2条约定:租期为二年, 租赁时间从2009年12月18日至2011年12月18日止。则应理解为第一期租期为2年, 之后的续租应以双方新达成的意见为准, 如双方协商一致的话可以续租至10年。故对上诉人上述主张不予采信。上诉人应于2011年12月18日第一期租期届满前即与被上诉人协商一致, 另行签订新的租赁合同, 现双方未能对涉案房屋的续租事宜达成一致, 依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满, 承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定, 双方签订的《商铺租赁合同》已经终止, 上诉人杨某及严某、李某继续占有涉案房屋已无任何依据, 应将房屋腾还被上诉人, 并支付相应的房屋占用费。关于上诉人反诉被上诉人要求继续履行2009年12月18日签订的商铺租赁合同以及承担违约金的请求, 因双方签订的《商铺租赁合同》已于2011年12月18日租期届满, 而双方未达成续租协议而终止履行, 被上诉人收回房屋符合双方合同约定。
七、案例注解
本案中, 一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定, 原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。
情形一, 有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时, 其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同, 而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括:第一, 同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益, 必须在价格条款上保持等同, 即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二, 在支付方式上的等同, 如出租人允许第三人分期支付租金, 除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金, 出租人必须同样允许承租人分期付款, 举证责任当然由出租人承担。第三, 其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时, 承租人又不能履行时, 若从给付义务能以金钱代替的, 视为条件相同, 此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务;若从给付义务不能用金钱代替, 同时又是合同生效所附条件, 亦构成同等条件, 承租人必须履行此从给付义务。本案中, 涉及的承租人的优先承租权, 虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性, 但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力, 在合同期限届满后, 如果诉争房屋继续出租, 当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时, 原告需要与承租人订约, 否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现, 承租人提出的订约条件, 并不能使“同等条件下, 乙方有优先权”成就, 因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础, 故无法得到法院的支持。
情形二, 无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时, 也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入, 这需要出租人或承租人承担一定的市场风险, 即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款, 则将优先承租权的条件明确化, 才具有可操作性, 也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中, 承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》, 由于合同中对于优先承租权的约定过于简单, 仅有“同等条件下, 乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述, 而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定, 则无实际可操作性, 如仍按照原合同约定支付租金, 则与市场行情不符, 如按照市场价格支付, 则可能与出租人或承租人的预期想法不符, 在无法律明文规定的支撑下, 法院冒然的作出继续履行合同的判决, 将势必损害一方利益, 且违反合同缔约自由的原则, 该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定, 则出租方不履行合同义务, 给予承租人优先承租权, 则法院可依合同条款作出判决, 要求出租人继续履行合同, 以及承担违约责任, 在执行过程中, 也可采取相应的强制手段, 有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。
综上, 笔者认为, 承租人如何行使优先承租权, 则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款, 以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则, 引入第三人的平等竞价机制, 才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。
摘要：文章利用我国装备制造业上市公司2008年-2014年的数据，通过面板回归分析研究了承租人融资租赁的影响因素。结果表明，公司规模、总资产周转率和销售净利率对融资租赁规模的影响是显著负相关的，资产负债率和融资租赁规模呈显著正相关关系。最后，根据实证结果提出了我国发展融资租赁的若干建议。
关键词：融资租赁；装备制造业；承租人；影响因素
一、 研究背景及文献回顾
融资租赁自改革开放后引入中国，至今已有三十多年的历史。由于融资租赁兼有“融资”和“融物”的双重特性，它在为企业引入设备和产业升级发面起着重要的作用。根据《世界租赁年报》公布的数据，我国融资租赁交易额从2006年53.5亿美元飙升到2013年的1 336.95亿美元，年平均增长率158.4%。
针对融资租赁的影响因素，国内外的学者们进行了很多研究。很多文献认为公司规模是影响融资租赁的重要因素之一，但得到的结论却有很大的不同。部分文献认为公司规模对融资租赁的影响是负向的。Adams和Hardwick利用100家上市公司数据进行研究，发现租赁与公司规模是负相关的。Barclay和Smith利用4 995家公司的公司进行研究，也发现公司规模与租赁呈负相关。Sharpe和Nguyen通过研究认为，规模较小的公司更偏向于选择融资租赁的方式。Graham等认为大公司有稳定的现金流，并不倾向于选择融资租赁，而由于信息不对称，小公司愿意使用融资租赁承担较高的融资成本，即公司规模对融资租赁的影响是负向的。
也有一部分文献认为公司规模对融资租赁的影响是正向的。Deloof和Verschueren利用比利时2 000家非金融机构的数据进行研究，发现公司规模与融资租赁呈正相关关系。Lasfer和Levis通过对1982年～1996年3000家英国上市和非上市公司的研究，得到了类似的结论，认为租赁和公司规模是正向相关的。崔佳宁和史燕平通过2007年～2012年间我国的上市公司数据进行研究，发现公司规模和融资租赁是正相关的。
国内外学者通過研究发现，公司债务也是影响融资租赁的重要因素。部分学者认为融资租赁与债务是负相关的，即替代关系。Myers等认为融资租赁和债务融资是完全替代的。Marston和Harris发现当非租赁债务减少时，融资租赁增加，说明两者也是替代关系，这与Beattie的结论是类似的。Deloof等通过对比利时1 119家非金融中小企业的研究，发现债务与租赁是负相关的。
然而，另外一部分学者则持不同意见，认为融资租赁和债务是正相关的，即互补关系。Ang和Peterson通过研究600家美国的公司，发现租赁与债务呈正相关，公司债务越高，越倾向于融资租赁。Branson在Ang和Peterson的基础上变换了样本重新进行检验，得到了相同的结论。Finucane Kang和Long、Lewis和Schallheim以及Tsay通过各自的研究发现，债务对融资租赁的影响是正向的。来明敏、文斌通过我国上市公司的数据进行实证分析，发现负债和融资租赁是正相关的。任玉荣和任晴通过实地调查收集企业数据并进行研究，也发现负债和融资租赁是相互替代的。
我们可以看出，在学术界，债务与融资租赁的关系存在很大的分歧，这也是Ang和Peterson提出的“租赁之谜”，至今也没有统一的结论。
综上，我们可以看到，无论是国内还是国外的研究，债务和公司规模都是影响融资租赁的重要因素，但总的来看，针对承租人来研究该问题的却不多。这些影响因素是否同样影响着承租人，便是一个值得研究的问题。
本文从装备制造业上市公司承租人出发，来研究融资租赁的影响因素。之所以研究装备制造业上市公司，是因为装备制造业在发展的过程中，需要大量的资金来引入设备，这就要求装备制造企业不断创新融资渠道来发展。正因如此，和其他行业相比，装备制造企业是融资租赁较密集的行业。
二、 数据和变量选取及模型构建
1. 数据来源。由于目前的数据库中缺乏装备制造业上市公司融资租赁数据，承租人的数据更是无法直接获得。为此，笔者收集了装备制造业上市公司2008年～2014年年度报告。根据年报公布的财务报表，我们将会计报表中长期应付款条目中存在应付融资租赁款数据的公司定义为承租人。为了减少某些指标可能异常的影响，本文的样本不考虑ST股。
公司的财务数据来自wind资讯。
2. 变量选择。
（1）被解释变量的选择。融资租赁相对规模。由于样本企业的规模有差异，为方便比较，本文采用Ang和Peterson和Adedeji和Stapleton的方法，用“融资租赁应付款/总资产”进行处理。
（2）解释变量的选择。资产规模。本文采用Lasfer和Levis、Deloof和Verschueren、崔佳宁和史燕平等国内外文献普遍采用的变量，即总资产来表示资产规模。
资产负债率。资产负债率反映债权人所提供的资本占全部资本的比例。林西淮认为当负债率越高时，企业采用融资租赁也越多。这是因为与利用银行信贷购买设备相比，融资租赁的审批环节较少，另外，贷款融资相应的贷款额须计入公司负债，会影响该企业的资信状况，而融资租赁以较少的资金便可以引进设备，可以节省现金流并维持现有的资信情况，进而优化企业的债务结构。
销售净利率。销售净利率反映企业一定时期销售收入的收益水平，由于融资租赁可以以较少的资金引入设备来扩大生产，进而可以提高企业的销售收入和净利润，进而影响到销售净利率。
总资产周转率。当总资产周转率较快时，意味着该企业销售能力较强。在这种情况下，当企业的现金流较充足时，就会对融资租赁决策产生影响。
净利润增长率。净利润增长率指公司当期净利润比上期净利润的增长幅度，该值越大代表企业盈利能力越强。当企业的盈利能力越来越强时，也会对融资租赁决策产生影响。
变量的选择与描述如表1。
三、 实证分析
根据F检验和Hausman检验，应建立随机效应模型。由于文中样本数据时间跨度只有7年，相对较短，因此单位根检验过程省略。
1. 变量的描述性统计。表2给出了各变量的描述性统计。从表2可以看出，资产负债率、销售净利率和净利润增长率相差很大，可以看出不同企业的债务结构、经营情况和盈利水平有很大的不同。
2. 变量的相关性检验。在进行分析之前，首先应该确认各解释变量之间是否存在多重共线性问题。本文首先采用相关系数矩阵这种较直观的方法来进行检验，检验结果如表3。由表3可以看出，变量之间并不存在高度的相关性。
3. 模型估计。本文采用逐步回归的方法，即逐个将变量引入到模型中来观察解释变量对被解释变量的影响，回归结果如表4。
从表4模型的回归结果可以看到，公司规模对融资租赁相对规模的影响是负向的，并且均在5%的显著性水平下通过了检验。即对承租人来说，公司规模越大，会导致融资租赁相对规模减小。资产负债率对融资租赁相对规模的影响是正的并且在5%的显著性水平下通过了检验，当逐步加入变量时，这种影响逐步较小，也就是说，租赁和债务是互补关系。另外，总资产周转率对融资租赁相对规模的影响是负的，并且十分显著。这是因为总资产周转率越大，说明周转速度越快，反映出销售能力越强，进而带动利润的增加，意味着企业有较多的资金可供使用，在这种情况下，承租人并不倾向于融资租赁的方式也扩大生产。销售净利率对融资租赁的影响显著为负，这可能是因为当销售净利率越高，意味着净利润越高，当企业现金流充足时，承租人可能考虑到融资成本不再继续使用融资租赁的方式。净利润增长率对融资租赁相对规模的影响为正，但不显著。
4. 穩健性检验。为了检验模型的稳健性，本文对模型中主要解释变量进行替换，用样本公司总收入TI代替公司规模SIZE，用非流动资产周转率NLAT来代替总资产周转率TAT。之所以使用总收入代替公司规模，这是因为总收入可以从客观上反映该公司的经营情况和市场竞争力，我国统计指标中对该数据也有较完整的统计。之所以使用非流动资产周转率来代替总资产周转率，是因为在目前的租赁业务中，租赁物已机器设备为主，属于非流动资产的范畴，用非流动资产周转率更有代表性。替换变量之后，重新对模型进行估计，检验结果如表5。
从表5可以看出，总收入TI与融资租赁相对规模显著负相关，非流动资产周转率NLAT与融资租赁相对规模显著负相关，与表4中的结果并无很大差异，这说明模型是非常稳健的。
四、 结论和建议
本文利用2008年～2014年装备制造业上市公司的数据研究了承租人融资租赁的影响因素，从研究结果看，公司规模、总资产周转率和销售净利率对融资租赁规模的影响是显著负相关的，资产负债率和融资租赁规模呈显著正相关关系。当企业现金流充裕时，承租人并不倾向于使用融资租赁的方式来引进设备。这在一定程度上说明我国承租人将融资租赁作为一种融通资金的方式，而并不是对设备本身的需求。
对此，本文提出以下建议：首先，应拓宽融资渠道，发展关于“设备”的租赁。在美国，融资租赁被称为“设备租赁”。可见，“设备”才是融资租赁的核心竞争力。如果一味地将融资租赁作为一种资金融通的方式，随着融资渠道越来越多，很快便会失去市场。其次，大力发展装备制造业。装备制造业在我国经济发展中起着至关重要的作用，也将在我国工业化进程中扮演者重要的角色。另外，应加强融资租赁和装备制造业的联系。由于设备价格较高，一般企业尤其是中小企业难以承担。通过融资租赁的方式，厂商不仅销售了设备，企业也因此解决了设备需求，两方实现了“共赢”。
参考文献：
[1] 崔佳宁，史燕平.我国融资租赁交易动因——来自上市公司的经验证据[J].技术经济，2014，（4）：123- 130.
[2] 来明敏.我国企业融资租赁影响因素的实证研究——基于logistic分析[J].财会通讯（学术版），2005，（7）：62-66.
[3] 文斌.上市公司租赁影响因素研究[D].广州：暨南大学学位论文，2011：72.
[4] 任玉荣，任晴.基于问卷调查的企业融资性租赁的实证研究[J].山东经济，2009，（5）：114-120.
[5] 吴良强，王学军，连采男.装备制造企业融资租赁决策影响因素的实证分析[J].现代工业经济和信息化， 2013，（8）：5-7.
[6] 林西淮.公司偿债能力与租赁程度之研究[D].天津：南开大学学位论文，2005.
基金项目：国家留学基金项目（项目号：201506640007）。
作者简介：史燕平（1959-），女，汉族，北京市人，对外经济贸易大学国际经济贸易学院教授、博士生导师，研究方向为公司金融、融资租赁；朱成科（1986-），男，汉族，安徽省淮北市人，对外经济贸易大学国际经济贸易学院博士生，研究方向为金融市场与融资租赁。
北京市海淀区人民法院
民事判决书
(2012)海民初字第4 7 6 8号
原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司，住所地北京市海淀区X大街X号X层，注册号：略。
法定代表人王某，总经理。
委托代理人刘某，男，中国X大学助理研究员，住中国X大学宿舍。
被告（反诉原告）徐某，男，196X年X月X日出生，汉族，自由职业者，户籍地江西省X市X镇X桥组X号，住北京市朝阳区X城X号院X号楼X室，身份证号：略。
委托代理人程芝，北京市国汉律师事务所律师。联系电话：159 1059 2307。
原告（反诉被告）北京某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告（反诉原告）徐某租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员舒怡独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）某公司委托代理人刘某、被告（反诉原告）徐某及其委托代理人程芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）某公司诉称，2 01 1年4月我公司与徐某签订租赁合同，承租我公司经营的北京中关村某6层某某商城柜台，合同期限一年，有效期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止，租金支付方式为半年一付、先支付上半年租金，下半年租金至半年租期到期前3 0天支付。租赁协议签订后，徐某支付了上半年租金，2 01 1年10月31日上半年期限到期后，徐某未按照合同约定交纳下半年租金，无理由拒交租金经我公司多次催告后仍拒绝交纳。我公司于201 1年1 0月1 0日发出通知，要求其于2 01 1年1 0月31日撤场，其仍不按规定时间撤场，并围堵市场，扰乱市场秩序导致我公司产生损失。故诉至法院请求判令：
1、解除双方签订的租赁合同；
2、徐某支付我公司损失65 302.27元（包括
1、市场租金损失59 721.7，计算方法为我公司某市场一个月正常经营应收租金为450 077.67元，由于徐某、裴某、王某三家超租期外经营，扰乱市场导致我公司1 0月份没有收到租金，故该损失应由三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；
2、看管货物损失3 0 0元，徐某、裴某、王某拒绝撤场的货物放到公司库房内，我公司每月花3 000元请一人看货，上述三人超期经营9天，每人应承担看货损失3 00元；
3、电费损失749.34元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出电费32 0 0元，故在超期经营的9天中，我公司共损失电费1694.1元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算；
4、人员工资损失4531.23元，计算方法为我公司正常经营下每1 7天支出人员工资1 9 3 51元，故在超期经营的9天中，我公司共损失人员工资10 244.6元，该损失应由徐某、裴某、王某三家分担，分担损失的数额以三个人租赁柜台的租金比例计算）。
被告（反诉原告）徐某辩称，我不同意某公司的诉讼请求。首先，我不存在不交租金的违约行为。我与某公司签订了租赁协议，租期自2 01 1年5月1日起至2 01 2年4月3 0日止。合同约定，如果我不按时交纳租金，某公司可自货款中扣除。合同签订后，我交纳了保证金，装修店铺，正常经营，2 01 1年9月，由于某公司决定调整市场方案．不再经营服装改作电子产品，便要求我们经营服装百货的商铺撤摊，大部分的商铺跟某公司协商后，拿到一定的钱后撤离。但我、裴某与王某三家没有达成协议，不同意撤摊。我的上半年租金已经支付至2 011年1 0月31日，双方租赁合同仅约定签合同是一次性交付租金6个月，对于下半年租金何时交纳没有约定，仅约定合同到期终止前应当付齐租金。我不存在违约行为。其次，双方的租赁合同已经因某公司的撤场行为事实解除。由于租期未满，我直至2 011年11月8日晚仍然在正常经营，第二天早上发现我装修的店铺已经被人全部拆除，柜台被拆、存放的货物、模特等其他物件已经被某公司在未经我同意且未清点的情况下全部收走。某公司单方面撤场的行为导致租赁合同已经无法实际履行，我同意解除租赁合同。第三，某公司所谓的损失没有事实的依据，租金损失是某公司为了调整经营方向自行将原租户清走的行为造成的，与我无关；某公司强行收走我的货物造成我无法经营应当赔偿我的损失，而不能向我要求货物看管的损失；某公司的电费损失与我没有关系，经营的每家商铺都是自己打卡单独充值，我是用我自己买的电进行经营，某公司的电费属于该公司自己的经营成本；人员工钱也属于某公司自己的运营成本，与我无关。我同意支付2 011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元（按照合同约定的租金计算）。现在我的货物已经完全被某公司胡乱堆放、毁损。故我提出反诉其要求：
1、某公司赔偿我被强行撤场产生的损失242 626.66元（包括：装修损失85000元，货物损失151766.66元，衣架2900元，模特损失2120元，灭火器等损失840元）；
2、某公司返还保证金1万元；
3、反诉费由某公司承担。2011年1 1月1日至1 1月8日期间的租金3066.64元可自上述金额中扣除。
反诉被告某公司，我公司不同意徐某的反诉请求。徐某所说的损失跟我公司没有关系，装修不是我公司动手拆的，货物我公司虽然没有作清点但是全部都收走堆放了，他要的话把库管费交齐自己去挑，衣架、灭火器什么的我公司不知道有没有，货物损失肯定不值徐某主张的这么多钱。是徐某不交租金违约在先，我们不予退还保证金，货物损失也应些由徐某自己承担。
经审理查明：2 011年4月3日，某公司（甲方）与徐某（乙方）签订租赁经营合同书。双方约定：1.1甲方提供营业场地即统一的管理监督，乙方提供商品及专柜必要的装修装饰，乙方租赁经营；1.2甲方负责提供位于中关村某六层某A106号38.9平房米的面积作为租赁的营业场地；1.3租赁柜台经营范围限于某品牌男装；1.4乙方租赁专柜在本合同签订时须向甲方交纳6个月租金，共计69 000元；1.6乙方须于租金到期三十天向甲方交纳下次租金。1.7若乙方超过缴纳租金期，甲方有权从乙方销售货款中扣除甲方应得的租金，乙方不得提出异议。如乙方销售货款不足以补足甲方应收租金，乙方应足额补齐，否则甲方有权采取扣留商品等措施；1.8合同有效期自201 1年5月1日至2 012年4月30日；2.1甲、乙双方均有义务保证租赁场地、位置、设施、面积的稳定性。甲方由于商品变更及经营需要，或依据其经营的业绩考评结果，需变动柜台位置、增减其经营面积及其它变更事宜时，应于变更前三十天通知乙方，乙方应同意甲方的要求；2.2租赁场地装修改造的一切费用由乙方承担，且事先须按甲方要求提交施工方案，经甲方批准后方可实施：2.6乙方负责租赁专柜商品的采购、运输、仓储、保管、保险等工作及费用；2.8租赁专柜商品销售时，乙方须严格遵守开票售货、统一收款的销售制度，并由甲方负责向顾客提供收银收据。乙方不得私自收款付货；2.13签订本合同时，乙方需缴纳保证金1万元，保证金应由甲方在整个租期内保留，不计利息，若乙方违反或不遵守不履行条款所述之任何协议、规定或条件，则甲方有权行使本租赁合同给予的补救权利、终止本租赁合同、保证金不予退还及就因此招致之费用、开支、损失、损害或其它赔偿。另外甲方可在任何上述情况下在乙方违反、不遵守或不履行本租赁合同甲方有权选择立即从保证金中扣减；2.14保证金作为消费者投诉乙方所出售的商品或产品或提供之服务的质量出现问题的赔偿备用金，若乙方所出售的商品或产品提供之服务在乙方合同期满离场后3个月内未出现顾客质量问题投诉，则甲方应在3个月期满时无息退还保证金全部款项。3.4甲方为租赁场地免费提供基本照明，乙方铺位内用电，甲方则按有关标准以实际发生额据实收取电费。6.1在合同期满三日内，乙方应将其所有商品及物品运离租赁场地，并保持甲方原设施完好。如未能按时撤离或损坏甲方原有设施，由此发生的费用，甲方有权从其结算款中扣除。6.2合同终止时，乙方须一次性付清应付给甲方的应得租金收入和其他费用。7.1合同有效期内各类通告，包括邮件、合同附件及结算单等，均以书面形式为准，并作为本合同的一部分，与本合同具有同等的法律效力。徐某向某公司给付2 01 1年5月1 1日至2 01 1年1 0月31日的租金69 00 0元，保证金1万元。01 1午1 1月8日晚，中关村某六层市场停业后，某公司未经徐某同意拆除了某品牌男装柜台。经询，某公司称着手拆除商铺内装修的公司并非某公司，商铺内商品及杂物打包存于某公司仓库内，打包时商品及杂物未作清点。
某公司主张2 01 1年1 1月8日撤场是因为徐某未交租金，故某公司在通知徐某后单方行使解除权，为此某公司提交交租通知回执一份，以证明曾于2 01 1年9月1 6日通知A106号商铺交纳租金。该交租通知签收人为刘某，系A1 0 6商铺聘用业务员。某公司还提交该公司干2 011年10月1 1日、1 0月1 2日作出的通知两份，2 01 1年1 0月2 5日作出的通告一份以及撤场通知回执一张，以证明曾以公示的形式通知徐某于2 01 1年1 0月31日撤场。2011年1 0月12日通知内容为：“某管理办公室于2 011年9月1 6日下发商户交租通知，由于商户未按规定日期交纳租金，根据《租赁合同书》第一条第1.6款和1.7款，特通知未交租金商户于2 01 1年1 1月31日2 0点前主动将铺位内所有物品撤出北京某经营场地，逾期未撤，视您为自动放弃处理，产生的相关法律责任及后果，由您自行承担”：10月1 2日通知内容为“按照《租赁合同书》相关规定，公司正常下发了交租通知，如商户有异议，可以通过书面形式或选出商户代表把所提出意见与建议递交到管理办公室，由办公室统一汇总上报公司，公司将于本月1 5日派出负责人当面浅谈相关事宜。在这期间请商户不要影响商场正常营业，由此带来的经营损失公司将通过法律途径解决处理。一切后果自负”。2011年1 0月2 5日的通告内容为“我公司对某中关村店近期的经营状态和提交的各种事项非常重视，要求管理人员与商户积极沟通、相互配合、同舟共济，做到以下四个方面的工作：一，管理人员积极与各商户沟通，商户配合管理人员了解实际情况；
二、各商户配个管理人员了解事情真相，探讨解决方案：
三、对居心叵测、行为不良的商户，对严重影响正常经营秩序和对商场造成重大损失的商户追究责任，查证一个处理一个；
四、希望各商户以书面形式提交自己的真正意向和想法，诚实履行合同约定”。某公司提交的撤场通知回执上没有徐某的签字，也没有日期。某公司称撤场通知确已送达A106号商铺，但徐某拒绝签收。徐某对某公司提交的交租通知回执、撤场通知回执、通知二份、通告一份均表示不认可，称其从未见到并签收上述通知通告。
徐某主张2011年11月8日某公司撤场是因为中关村某6层变更经营范围，为此徐某向本院提交2 011年11月的购电凭条三张（购电日期分别为1 1月1日、5日、8日）、某中关村店“某电子城”招商宣传册一张、某公司与第三人签订的协议两份。徐某提交三张购电凭条以证明直至2 01 1年1 1月8日中关村某6层物业还在向租户王某售电，未通知商户撤场事宜。徐某提交的招商宣传册显示中关村某6层以“电子城”形式对外招商，以此证明某公司系为变更经营范围，通过将服装百货类租户清理，达到招租电子产品租户的目的。为证明某公司以多种方式与原租户解除原租赁合同，徐某提交某公司与第三人签订的协议内容如下：“甲方某公司，乙方江某，双方就2 01 1年1 1月8日清场事项协商一致达成以下条款：
1、甲方同意退还乙方合同保证金：5 000元；
2、甲方同意不追究乙方1 1月1日至8日未交租金；
3、甲方同意退还扣留乙方的所有商品，并就装修事项同意一次性补偿25000元；
4、乙方同意2 011年11月1 7日21：00前将所有物品撤出场地，不干涉甲方的任何正常经营活动；
5、乙方对所售商品的售后问题负责，并保留其他权利，包括法律诉讼的权利；
6、此协议一事三份，双方各扰一份，另一分送相关部门备档”。某公司对购电凭条、招商宣传册、第三人解约协议的真实性均不予认可，称公司系因徐某等人违约在先而要求未给付下半年租金的租户撤场，并没有其他的目的。
为证明徐某、裴某、王某三租户扰乱市场秩序，导致市场无法经营，某公司向本院提交录像光盘一份以及其自行制作的滚梯人员登记表一份。本院当庭播放了光盘，录像中确显示有数入围站于电梯周围，但徐某未在其中。徐某对录像及登记表均不予认可，表示其从未参加过围堵电梯的行为。庭审中，本院要求某公司指认录像中出现的A106号商铺人员，某公司称录像中围堵电梯的人均是徐某、裴某、王某的雇员。为证明市场损失，某公司提交销售对比表及数据应收租金数额表、电费损失表、人员工资表。对上述证据材料的真实性，徐某以某公司自行制作为由均不予认可，且徐某认为市场内人员工资为某公司应自行承担的经营成本商户自行用电的电费已经交纳，不承担商场的公用电费，市场租金减少是某公司主动清除服装百货商户造成的。
徐某主张某公司撤场时收走全部货品杂物并毁损，就此徐某向本院提交了A106号商铺经营期间全部进货记录，销售小票以及盘点记录，以证明2 011年11月8日其离开市场时，A106号商铺内尚余衣物成本价值共计151 766.66元。某公司对此不予认可，称所收货物不值上述价值并提交2 011年1 1月8日晚9时拍摄的A106号商铺的照片一张，图中可见货架上服装整齐码放，模特着装陈列，某公司以此证明当晚收走的A106号商铺的货物及杂物仅为照片所现。徐某对照片的真实性子以认可，称2 01 1年1 1月8日晚其完全正常经营直至到达停业时间，但对于某公司的证明目的不予认可，称除照片显示外还有很多未陈列的货物存在商铺内的库房中。为证明货物已毁损徐某向本院提交照片三张，以显示2 01 1年11月8日撤场后，现场商品包装盒、商品均被严重损毁，四处堆放，已经不可能用于出售。某公司对照片的真实性不予认可，称货物均收于仓库内，徐某交付保管费后由其自行于仓库内收回相应货物。对此，徐某不要求某公司返还货物，要求其赔偿相应损失。徐某还提交收据3张，以证明除货物损失外，店铺内的模特衣架损失2 9 0 0元；衣架损失21 2 0工装、电表、灭火器均被收走，共损失84 0元。为证明其装修被拆的损失8 5 0 00元，徐某向本院提交了店铺装修合同、收据、平面图、装修报价等证据材料。某公司对上述证据材料均不予认可。
徐某还向本院提交2011年10月1日后某公司向其返还货款的银行对账单一份，以证明即使按照某公司的说法，其欠付租金，某公司可按照双方合同约定在租户欠付租金的情况下自租户销售货款中扣除租金，但某公司仍按时按数向其返还了货款，以此可见双方未就租金支付问题产生纠纷。某公司对对账单不予认可。
上述事实有双方当事人陈述、租赁经营合同书、交租通知回执、撤场通知回执、2 011年1 0月12日通知、2 011年10月2 5日通知、滚梯人员登记表、租金收据、保证金收据、灭火器等物品收据、银行对账单、进货单、销售记录本、销售货物但、招商宣传册、解约协议书、购电收据、A106商铺2 011年11月8日照片、撤场后照片、录像、法制晚报等证据材料在案佐证。
本院认为，2 01 1年4月3日签订的租赁经营合同书系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。租赁经营合同书第1.6条约定，租户须于租金到期前30天向某公司缴纳下次租金，结合协议第1.4条、第1.7条、1.8条、第6.2条等相关条款内容对合同第1.6条予以理解，本院认为双方约定的系以半年预付形式交纳租金，即徐某应当于2 01 1年9月30曰前缴纳201 1年11月1日至2 012年4月30日期间的租金。故某公司主张徐某未按时支付下半年租金，存在违约行为本院予以支持。徐某主张合同支付租金的期限不明确，本院不予支持。
徐某未按时交纳租金，某公司可按照合同约定行使扣除货款和保证金的正当权利，但某公司在未事先通知徐某的情况下，擅自拆除了徐某店铺内的装修并扣押了店铺内的全部物品，导致合同无法继续履行。某公司虽主张其向徐某送达了解除合同的相应通知通告，但其提交的通知通告回执上无徐某的签字认可，故本院对某公司已履行通知义务的主张不予支持。本院认为，某公司未履行通知义务，在未给予徐某合理期限搬离的情况下，擅自拆除徐某店铺的行为，构成违约。
综上，徐某与某公司均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。故对于某公司要求徐某支付201 0年1 1月1日至11月8日超期经营的相关费用本院予以支持，徐某应承担的费用以双方承租合同约定的租金为计算标准，故徐某应当给付某公司2 011年1 1月1日至11月8日期间的租金3066.64元。对于徐某店铺内物品毁损的损失，徐某提供了原始进货票据、销售票据及相关单据，某公司虽对票据不予认可，但未能提出货物的具体价值及数额，在某公司未清点货物即予以搬离的情况下，本院以徐某主张的货物数目作为定案依据，结合徐某提交的进货单据，本院对徐某主张货物损失为151 766.66元，衣架、裤夹、板费损失2 9 00元，模特（钛金盘带柱）损失21 2 0元，灭火气、工装、电表损失为84 0元予以认可。对于徐某主张的房屋装修损失，本院认为，装修被拆除后装修价值已无法评估确定，结合徐某提交的装修合同及相关单据，考虑到装修的自然折旧，本院酌定徐某装修损失4万元。
现双方当事人均同意解除合间，本院不持异议。合同解除后，根据合同约定某公司应返还徐某保证金1万元，扣除徐某应给付的2 01 1年1 1月1日至11月8日期间的租金后应退还其保证金6933.36元。
某公司主张徐某围堵电梯，扰乱市场导致某公司市场租金损失、看管货物损失、市场电费损失、员工工资损失，但未提交充分的证据材料对徐某之行为及行为与损失之间的因果关系予以证明，故本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除北京某商业管理有限公司与徐某于二O一一年四月三日签订的租赁经营合同书：
二、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还徐某保证金六千九百三十三元三角六分：
三、北京某商业管理有限公司于本判决生效后七日内给付徐某物品赔偿款一十五万七千六百二十六元六角六分、装修赔偿款四万元；
四、驳回北京某商业管理有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回徐某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千零一十一元，由北京某商业管理有限公司负担，已交纳。
反诉案件受理费二千五百四十四元（反诉原告已预交），由徐某负担五百四十四元，已交纳；由北京某商业管理有限公司负担二千元，于本判决书生效之日起七日内直接给付徐某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。此件与原件核对无异
文件编号：12319-15456-243-827 615
代理审判员
舒怡 书记员
王迪 书记员
出租方（甲方）：
法定代表：
地
址：
承租方（乙方）：
法定代表人：
地
址：
甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，现就乙方租赁甲方房产事宜达成一致意见，并根据中华人民共和国有关法律、法规的规定，签订本合同。
第一章
租赁房产
1.1 甲方同意将位于
总计使用（建筑）面积为
平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用。
1.2 若乙方的经营状况发生变化或乙方在实际使用房产的时候仍出现空置情况,在第三方愿意完全接受本合同约束时，乙方可以将房产分租或转租予第三方；乙方也可与甲方协商一致后将房产归还予甲方。
第二章
租赁期限
2.1本合同所约定的租赁期限为
年，自
****年**月**日起至
****年**月**日止。2.2本合同约定的租赁期限届满后，除非甲方或房产产权人收回房屋自用，乙方在同等条件下有优先承租权。新的租赁合同将由双方另行协商后书面订立。
第三章
租金及支付方式
3.1租赁房产的租金为人民币
元（大写：
元）。
3.2租金按
支付，即每由乙方向甲方支付房产租金人民币
元。
3.3甲方应于收款后向乙方提供合法房屋租赁发票。若因甲方提供租赁发票未能达到税务或政府其部门的要求致使乙方被要求补缴税款、罚款或遭受其他损失的，则甲方应赔偿乙方因此而受到的损失或由乙方选择从应付甲方的租金中抵扣该损失。
第四章
税收及费用
4.1租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。
4.2乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方交纳。
4.3其它因本租赁合同发生的税费，依法应由各自承担的，甲乙双方自行承担。
4.4除国家法律法规以及本合同明文约定的租金和费用之外，其他任何有关该租赁房产的费用或支出应当由甲方支付。
第五章
甲方权利义务
5.1甲方保证房产在本合同签订前，不附有任何其他担保物权和债权，房产现状不属违章建筑，符合政府规定的规划、环保、卫生、消防、建筑要求和或标准以及其他有关规定，并已合格通过相关验收；也未被法院或者其他政府机构采取查封，扣押等强措施。5.2甲方保证拥有完全的资格和权利将房产按本合同的约定租赁给乙方，并在签订合同前符合当地政府部门要求的租赁资格。
5.3甲方明确知晓乙方租赁房系用于经营活动，并保证乙方在不破坏房产主体结构的情况下，可以根据经营需要对房产进行装修装饰。
5.4甲方应对房产及其设施进行定期维修保养，以保证房产及设施的安全和正常使用。如租赁期内房产或其它设施妨碍安全或影响正常使用时，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内进行维修。
5.5甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修或改扩建所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其它国家规定的申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等，甲方对此等业务不另收费，因报批产生的相关费用由乙方承担。
5.6在本合同有效期内，甲方或产权人如欲将房产所有权转让或抵押给第三方，甲方应提前三个月以书面形式通知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。
5.7由于房产本身的缺陷或损坏或由于甲方负责提供的设施、公共管线在设置上有缺陷或损坏或由于甲方或甲方雇员、代理人行为失职或疏忽，而使乙方人员或财产受到直接或间接的损失时，甲方应对乙方负有完全的责任并赔偿乙方遭受的实际损失。
第六章
乙方权利义务
6.1未经甲方同意及有关政府部门批准，乙方不得将房产用于本合同约定外的其它用途。乙方保证其在租赁房产内的商业活动符合法律法规和政府的规定。
6.2除本合同另有约定，在甲方无任何违约责任的前提下，乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同应向甲方支付的费用。
6.3乙方应正常使用并爱护房产及甲方提供的各项设施，防止不正常损坏（正常磨损除外）。因乙方使用不当，引致属于甲方的房产或设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿，甲方可代为维修，维修费用由乙方承担。6.4乙方可对房产外型、内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担。
第七章
合同提前终止
7.1在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。
7.2若发生地震、火灾、台风等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则甲方应负责尽快修复或重建。在房产修复期间，乙方免交租金及其它相关费用，待房产恢复使用后继续计算租金和费用，合同有效期也相应向后顺延。若不可抗力事件发生，致使房产围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在、合同不宜继续履行，则乙方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。
7.3在本合同期内，除发生市政统一规划、土地批租外、甲方不可以任何其它人为的、行政的决定为理由，要求解除乙方对上述房产的使用权，否则甲方应赔偿乙方一切实际发生的和可预计的因此而遭受的损失。
7.4有下列情形之一，乙方有权提前终止本合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失并承担本合同年租金20%的违约金：
1）甲方违反其保证或责任或违反本合同的其它规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业或使乙方的合同权益受到实质的损害；
2）甲方未能在法律规定的期限内办妥出租房产所需的许可和手续。
乙方依据上述情形提前终止合同时，甲方应及时退还乙方结余的款项，租金照实结算；乙方也可选择不予终止合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切损失和支付违约金。
第八章
续租及期满财产处置
8.1本合同有效期届满，乙方需要续租房产的，应于有效期届满5日前向甲方提出续租要求。甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权。8.2本合同提前终止、解除或届满后二十天内，甲方应按当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回属于乙方所有的设施、设备的一部分或全部。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身的结构。
第九章
违约责任
9.1甲方未能按本合同约定按时向乙方交付房产时，每逾期一日，乙方有权向甲方收取租金的5‰的违约金。
9.2 在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付所拖欠租金的5‰的滞纳金。
9.3除甲乙双方另有约定外，任何违反本合同约定或单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因违反或提前终止本合同而遭受的一切损失和为主张权利所发生的合理费用。
第十章
其它约定
10.1本合同在履行过程中发生争议，双方应友好协商解决。
10.2本合同一式两份，双方各自一份。合同自双方签字之日起即发生法律效力。
甲方：
乙方：
法定代表：
法定代表：
日期：
房屋转租，是房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人转租房屋的，必须得到原出租人的同意，出租人不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。根据《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之间的租赁合同，而不是承租人和次承租人之间的转租合同，但是因为租赁合同的解除，“皮之不存毛将焉附”，转租合同也就无法继承履行下去。
出租人不同意转租商铺的，次承租人只能立即归还占用的房屋。
房屋转租合同一旦被确认无效以后，次承租人应该归还占用的房屋，至于向承租人(转租合同的出租人)交付的租金、店面转让费只能向承租人索要，而不能要求出租人归还，一旦承租人人去楼空、杳无音讯，恐怕已经支付的租金和转让费要落空了。
二、次承租人对商铺或店面的装修应当拆除，而不能折价归回租方所有人
在商铺租赁中，租赁方往往要对商铺进行重新装修或改造，如果转租是获得出租人同意的，而且获得其装修或改造的同意意见的，在房屋租赁合同终止或解除时候，双方按照约定对装修物可以折价归出租方所有，租赁方可以获得相当于装修物折旧后的价款，但在非法转租中，次承租人的这些权利都不再具备，一旦出租人不同意转租，次承租人必须将装修拆除并且回复房屋原貌，由此产生的损失只能自己承担。
三、在办理房屋转租时，应注意以下几点
1、房屋转租时，必须订立转租合同，而且转租合同必须经原出租人书面同意;
2、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外;
一、承租人续租的会计处理
1. 租赁合同包含优惠续租期。
如果租赁合同规定了在租赁期满后承租人有优惠续租权, 并且在租赁开始日就可以合理判断承租人将会行使优惠续租权的, 续租期应当包括在租赁期内。按照《企业会计准则第21号———租赁》的规定, 承租人行使优惠续租权, 应视同该项租赁一直存在而做出相应的账务处理。
例1:2010年8月1日, 甲公司与乙公司签订协议于2011年1月1日租赁乙公司一项设备, 租期3年, 每年支付100万元的租金, 3年后甲公司可以无偿使用设备1年, 甲公司对设备的担保余值为20万元。该设备2010年8月1日的公允价值为270万元, 假设乙公司对该业务测定的租赁内含利率为10%。2010年8月1日为租赁开始日, 可以合理判断甲公司会行使优惠续租权, 甲公司的租赁期应为包含优惠续租期的4年而不是3年。2011年1月1日租赁期开始日甲公司的会计分录为:借:固定资产———融资租入固定资产262, 未确认融资费用58;贷:长期应付款———应付融资租赁款320。
2014年1月1日甲公司按照正常方法对合同中的未确认融资费用进行摊销, 并计提资产的累计折旧。2015年1月1日甲公司将设备返还给乙公司时, 所作会计分录为:借:长期应付款20, 累计折旧242;贷:固定资产———融资租入固定资产262。
如果租赁期届满时甲公司没有行使优惠续租权, 而按照协议规定向乙公司支付违约金, 甲公司应当将支付的违约金计入营业外支出。同时, 按照会计估计变更的处理原则, 对融资租赁业务初始确认时的相关会计数据进行修正。
2. 租赁合同未包含优惠续租期。
对于租赁合同未包含优惠续租期, 但是在租赁期满后, 双方经过协商由承租方继续租赁该资产时, 承租方的会计处理无论是《企业会计准则》还是《企业会计准则讲解2008》都未给出具体的规定。但从《企业会计准则》对会计政策和会计估计的定义中来看, 该交易既不属于会计政策变更也不属于会计估计变更, 应当视同新发生的业务。甲公司和乙公司就新的租赁业务达成协议时, 甲公司应当按照新协议的条款重新判断以后的租赁是属于融资租赁还是属于经营租赁, 并对旧的租赁合同按照原合同条款的规定作出终止会计确认的处理。如果新协议属于融资租赁, 甲公司重新确认新的融资租赁固定资产以及长期应付款, 并按期分摊未确认融资费用;如果新的协议属于经营租赁, 甲公司应当将每期负担的租金按照系统、合理的方法计入当期损益。
二、承租人留购资产的会计处理
1. 原融资租赁合同附优惠留购条件的。
存在优惠购买选择权的, 并且在租赁开始日可以合理判断承租人会行使购买权的, 应当将购买价款计入最低租赁付款额之中。在租赁期届满时, 承租方未确认融资费用应当全部摊销完毕, “长期应付款———应付融资租赁款”减少为优惠购买金额。
例2:接上例, 假设甲、乙公司协定2014年1月1日租赁期满时, 甲公司有权以5万元的价格购买该资产, 由于远低于资产的公允价值, 经评估, 认为甲公司会行使购买权, 那么5万元的购买款应当计入甲公司的最低租赁付款额之中, 甲公司对该设备每年计提折旧60万元。
(1) 2014年1月1日, 甲公司向乙公司支付5万元, 购买了该设备。甲公司所作会计分录为:借:固定资产252, 长期应付款5;贷:固定资产———融资租入固定资产252, 银行存款5。甲公司将固定资产从“融资租入固定资产”明细科目转为“一般固定资产”明细科目。甲公司在租赁期开始日即按照固定资产的预计使用年限估计残值, 并计提折旧, 因此固定资产的累计折旧不需要进行处理。
(2) 2014年1月1日, 甲公司未留购该设备。如果甲公司没有按照租赁开始日所推断的情况留购融资租赁资产, 会导致甲公司租赁开始日所确定的租赁资产公允价值、最低租赁付款额现值以及融资租赁折现率出现错误。甲公司应当按照会计估计变更的处理规定采用未来适用法对融资租入固定资产的相关数据进行更正, 确保在租赁期届满时甲公司原确认的“未确认融资费用”摊销完毕。甲公司所作会计分录为: (1) 借:长期应付款5, 累计折旧180, 未确认融资费用67;贷:固定资产———融资租入固定资产252。 (2) 借:财务费用67;贷:未确认融资费用67。
由于优惠留购价会远低于市场公允价格, 因此甲公司放弃了优惠购买资产的权利, 也就放弃了一部分收益, 将会使融资租赁业务的内含报酬率提高。如果甲公司将实际发生的融资费用与租赁开始日确认的“未确认融资费用”的差额全部计入租赁期届满当期的财务费用, 虽然可以使会计处理保持一致性, 但违背了配比原则与权责发生制原则。从另一个角度来理解, 甲公司放弃优惠购买权, 应该是由甲公司事先无法预测的偶发事件所导致的, 因此是甲公司的损失而非费用。甲公司的会计分录可以调整为:借:长期应付款5, 累计折旧180, 营业外支出67;贷:固定资产———融资租入固定资产252。
2. 原融资租赁合同未附优惠留购条件的。
如果原租赁合同未附优惠留购条件, 而在租赁期届满时, 经过协商甲公司将融资租赁资产留购的, 应当按照实质重于形式原则, 对经济业务的性质作出合理判断。同前述内容不同, 对于该经济事项不能视同为会计估计变更, 因为原租赁合同未附优惠留购条件, 从而在租赁开始日推断甲公司不会很可能留购该资产是合理的。租赁期届满后, 甲公司对资产的留购是在新的经济条件下达成的新业务, 不会对原先的推断基础造成影响, 因而不能按照会计估计变更进行处理。
如果甲公司是以市场价格购入融资租赁资产, 甲公司应当首先终止融资租赁资产的确认, 再按照正常购买资产的业务进行处理。接例1, 假设2015年租赁期满后, 甲公司以市场价格30万元将该设备留购, 甲公司的会计分录为: (1) 借:长期应付款20, 累计折旧232;贷:固定资产———融资租入固定资产252。 (2) 借:固定资产30;贷:银行存款30。
如果甲公司是以低于市场价格的优惠价取得融资租赁资产的所有权, 应当视同为乙公司对甲公司的捐赠, 将甲公司实际支付价款与资产公允价值之间的差额计入营业外收入———捐赠利得。假设甲公司在租赁期满后, 以远低于市场价格的优惠价5万元取得了资产的所有权, 甲公司所作会计分录为:借:固定资产30;贷:银行存款5, 营业外收入25。
从上述会计处理中可以看出, 融资租赁合同的规定不同, 会对承租人处置融资租入固定资产的会计处理产生较大的影响。根据《企业会计准则第28号———会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定, 即使是租赁期届满时承租人没有按照租赁合同的规定行使相关的权利或承担相应的义务, 也只能按照会计估计变更采用未来适用法进行调整, 而不能进行追溯调整, 这就为承租人选择性的处理融资租赁业务提供了空间。
三、承租人返还资产的会计处理
租赁期届满, 承租人按照合同的规定将融资租赁资产返还给出租人时, 承租人在租赁期开始日所确认的“未确认融资费用”应当已经摊销完毕, “长期应付款———应付融资租赁款”的剩余金额应当是承租人对融资租赁资产计提折旧时扣除的残值性质的担保余值。接例1, 假设2015年租赁期届满后, 甲公司按照租赁合同规定将设备返还给了乙公司。甲公司的会计处理为:借:长期应付款20, 累计折旧232;贷:固定资产———融资租入固定资产252。
