地产公司采购合同（精选7篇）
物 资 采 购 合 同 条 件（适用于材料采购）
1.定义
1.1 1.2 需方：指协议条款中明确的采购指定货物的一方。
供方：指根据本合同文件被需方接受、为需方生产和/或供应合同文件指定货物的企业或商号以及其合法继承人。
监理单位：由需方作为工程项目业主所选定的工程建设监理机构。其职责是否包括对本采购合同的管理，由需方单独决定，供方无权反对。总承包人：由需方作为工程项目业主所选定的工程施工总承包单位。需方可授权总承包人行使对本采购合同的管理职责，供方无权反对。分包人：由需方作为工程项目业主所选定的，或经需方作为工程项目业主所委托的总承包人选定的、需要使用本合同指定货物的、或与货物贮存、安装、使用等有关联的分包工程施工单位。
检测机构：根据实际需要，由需方委托的、供方无合理理由反对的、具有相应资质的材料或系统测试机构。
制造商：货物及其不可分离之附件的生产厂商，不特指货物在其中加工、生产的工厂。
工厂：货物在其中得以加工、生产的场所，包含工厂地址、厂房、工具、机械设备、人力、管理等含意。
定金：需方在合同生效后、货物交付或加工、生产前支付的用以担保需方履行合同的保证金。在货物交付后，或主要货物交付后，即充当已付货款。1.3
1.4
1.5
1.6
1.7
1.8
1.9
1.10 预付款：支付定金之后，货物交付之前，或主要货物交付之前，需方支付给供方用于加工、生产等费用的款项。在货物交付后，或主要货物交付后，即为已付货款。1.11 货款：在货物交付之后，需方支付的按合同单价（或合同总价）计算的应付款项（含扣留的质量保证金），定金或其一部份、预付款或其一部份此时已视为货款。在合同文件中，有定金、预付款支付的，不论支付与否，货款支付亦可以含有定金、预付款支付的意思，视上下文而定。
2.合同文件
CC/1 物资采购合同条件（适用于材料采购）
2.1 合同文件及解释顺序
合同文件应能互相解释，互为说明。组成本合同的文件及优先解释顺序应如采购合同协议条款所述。但在任何时候，供方向需方提交的投标文件及随后的议标文件或在生产/供货过程中提交的任何供需方批准的资料，如与招标文件要求不符或与需方的指令或本意不符，而需方未作说明的，则不能视为需方已接受或认可。供方必须按招标文件要求和需方的指令履行自己的责任和义务。
合同履行中，双方有关供货的通知、计划、货期、洽商、变更等书面协议或文件视为本合同的组成部分。
当合同文件内容含糊不清或不相一致时，在不影响正常生产/供货的情况下，由双方协商解决。双方协商不成的，按关于争议的约定处理。
2.2 适用法律和法规
本合同文件适用中华人民共和国的法律、法规和对本工程项目有管辖权的各级政府颁布的行政法规，以及地方政府所属部门或授权机构发布的规定。需要特别明示的法律、行政法规，由双方在协议条款中约定。
2.3 适用标准、规范
双方可在采购合同协议条款内约定本合同适用的标准、规范的名称。未有约定的，按现行的国家、行业和地方标准、规范执行。
由供方提供、经需方认可的供方企业规范、标准、产品说明书（包括规格、质量、检测依据及结果、原材料产地、货物产地、包装、使用功能、验收方式）等资料（以下简称供方资料），为本合同文件的组成部份。由需供双方共同确认的样板作为生产、交货、验收的标准，而不论该样板是否由供方生产或提供。
标准、规范、供方资料、及样板之间如有差异，不论四者在协议条款中如何排序，需方均有权指示供方无条件执行较高标准，且无需为此支付任何额外的费用。
3.数量和单价
3.1 数量
采购清单中的数量为暂定数量，在需方确认供货完成后，按实际采购数量结算。
如合同货物由供方专门为需方生产（该类货物下称“订制货物”），则供方
CC/2 物资采购合同条件（适用于材料采购）
应在投标书中予以明确。对于非订制货物，需方若减少采购数量，则无需补偿供方任何损失；需方若增加采购数量，应根据增加数量的多少参照协议条款规定的货期与供方商定一个合理的供货延长期；需方增减非订制货物采购数量无需事先征得供方同意。
对于订制货物，需方有权在暂定数量基础上增减百分之十五（15%），而无需事先征得供方同意，供方应按需方要求的数量供货。供方在生产或采办之前或在供货总量达到采购清单暂定数量的百分之八十（80%）时，应向需方详细了解需方实际需求数量量，否则造成的供方无法按期供应充足货物或造成供方货物积压，需方不负任何责任。3.2 单价
除非另有说明，任何货物的单价或整项费用均为包干性质，即已包括样板试制、样品、生产、运输、保险、供方自行组织的货物检测试验、经销、关税、商检、国内税收、企业经营管理费、利润、地方政府（供方所在地政府及其他管理机关和本工程项目所在地政府及其他管理机关）收费、预期的市场价格的涨跌、汇率的变动、国家与地方政府政策发生改变、在限定的货期内完成供货的所有费用。不论需供双方按照3.1款确定的数量与清单暂定数量差异大小，单价亦不再调整。3.3 供方回购超供货物
如供方实际供货量（供货经需方同意并已验收交付）多于需方实际需求量百分之十（10%）以内的，则多余货物供方应按合同单价全数回购，并负责装车、运输、保险等费用。3.4 订制货物供货数量增减超过百分之十五
如需方确定的最终采购数量比清单暂定数量减少百分之十五（15%）以上，则超减百分之十五（15%）以上的部份供方有权要求需方给予补偿。补偿标准由双方在议标时确定，或于发生时商定。但无论如何，补偿总额均不得超过按合同单价和超减数量计算的供货款额。
如需方确定的最终采购数量比清单暂定数量增加百分之十五（15%）以上，则超增百分之十五（15%）以上的部份供方有权要求需方给予适当延长供货期限，但超增部份的货物单价不变。延期的长短由双方商定。
4.计量规则
4.1 结算数量
所有货物的数量均为交付给需方或需方指定的承包人所统计的数量，任何于生产、运输、供方装卸过程中发生的损耗数量及货物自然损耗数量均不计入合同结算数量。
CC/3 物资采购合同条件（适用于材料采购）
4.2 计量单位
以个或套为单位计量的货物，其单价应与“个”或“套”对应；数量按自然个数或套数计算；每一个或一套单位货物应包括其自然所需的或其使用功能所必需的配件及备用零件。
以立方米、平方米、延长米所计量的货物，其单价应与“立方米”、“平方米”、“米”对应；数量按货物实际净尺寸而不按其标称尺寸计算。以公斤为单位计量的货物，其单价应与“公斤”对应；数量按其物理形状及重量特性计算其理论重量。如需通过称量确定其重量，由双方在签订合同之前约定。
5.质量标准与等级
5.1 质量标准
货物的质量标准应符合第2.3款规定，此外应符合供方质量等级所指称的标准。5.2 质量等级
对于所供货物，供方如有众多的质量等级，则应于投标时或议标过程中主动标明或说明，同时还需要说明该等级在供方同种或同类产品质量等级序列中所处的级别。供方于投标时或议标过程中未说明货物质量等级的，则需方有权认定货物质量等级为供方生产的同种或同类产品质量等级中的最高级别，此外应符合第2.3款的规定。5.3 样板
需要用样板来验收货物的，双方应签署样板若干件，其中需方至少保留两（2）件。双方的签署人必须在协议条款中列明，以保证签署的样板为双方所认可。
6.货物的安全性与环保性
6.1 安全责任
供方必须保证其所供货物的安全性，保证需方、总承包人、分包人及货物的最终使用人在贮存、安装及使用过程中人身及财产安全。任何因货物的安全问题造成需方、总承包人、分包人及货物的最终使用人身伤亡、财产损失的，由供方赔偿因此引致的一切损失，而不论赔偿数额是否超过合同价款总额。6.2 安全隐患
CC/4 物资采购合同条件（适用于材料采购）
货物在贮存、安装、使用时如有安全隐患，则供方应在投标及议标时向需方说明，并出具书面的贮存、安装、使用指示。如于货物交付时说明，需方有权拒收，而需方的损失则按质量或货期违约责任向供方索赔。6.3 货物的环保性
用于生产货物的各种材料，其放射性和有毒气体、气味释放量必须低于现行国家和地方标准；工程验收时，货物的环保性能必须通过第三方检测，工程交付使用后至货物质量保证期满前，亦必须通过使用者个人和使用机构的检测。如检测结果不符合环保标准，则供方应承担赔偿责任，此责任包括且不限于货物更换、重新施工、修复受影响部位或系统、以及对使用者健康的损害等。
7.货物的所有权
7.1 供方对货物的所有权
供方对所供货物必须拥有合法的所有权、处分权或经销权，货物交付给需方后，其所有权归需方所有。供方有义务向需方保证不会有第三方对供方交付的货物主张任何权利。如在货物交付后，有第三方声明对货物拥有所有权，则由此造成需方卷入产权纠纷、诉讼、不能按期使用、及经济损失的，概由供方负责。需方保留一切权利按合同文件规定的违约责任向供方索赔损失。7.2 货物所有权的合法性
如供方所供货物为走私、赃物、或未完税费的，造成交付给需方后的货物被政府机关查封、没收，因此引致需方的直接损失，由供方承担；引致需方的间接损失，将按合同文件规定的违约责任向供方索赔。
8.供货计划
8.1 约定供货计划
供货计划由双方在协议条款中约定，供方应按供货计划组织生产、采办、供货。8.2 分批供货
需方可以根据实际需要安排供方分批供货。分批次数和每一批次供货数量由需方决定，但除最后一批次外，此前每一批次的供货数量不得少于一辆运输工具所能合理承载的经济数量。在此条件下，每一批次的供货数量与时间应根据协议条款规定的货期和供货计划合理地确定。8.3 供方未能按期履行供货计划
CC/5 物资采购合同条件（适用于材料采购）
供方如预期不能按计划供货，应尽早书面通知需方，同时提交新的供货计划；需方如认为供方新的供货计划不能满足工程需要，有权终止合同或指示供方执行需方新的供货计划。终止合同或按新的计划供货不免除供方根据合同其他条件应承担的违约责任。8.4 供货计划延迟
需方如需将供货计划延迟，则应尽早书面通知供方；如需将货期提前，则必须经供方同意。需方决定计划延迟的通知只要提前一（1）个月及以上发出，则如有涉及供方最近一批及以后批次货物仓储、原料价格上涨等额外支出的，需方不承担责任；需方决定计划延迟的通知仅提前一（1）个月之内发出，且计划延期在三（3）月以上，则如有涉及供方最近一批及以后批次货物仓储、原料价格上涨等额外支出的，需方应承担相应的补偿责任。8.5 供货计划延迟限制
如需供双方未就供货计划延迟期限签订补充协议，则需方对供货计划的延迟最长不得超过一（1）年。8.6 供货计划提前
任何一方如要求供货计划提前执行，均需征得对方同意。8.7 通知
双方有关货期的书面通知应提前不少于三（3）天发出。在发出通知之前，一方应口头先行通知对方。
供方可将某一阶段供货计划分批次供货，但每次发货前应履行通知义务。8.8 需方检查供方履约情况
需方可于任何时间视察供方的生产车间、仓储地点，供方不得反对。如供方为货物之经销商，则应负责与制造商联络安排视察、参观。供方不得以涉及专利等理由拒绝需方视察，但可以不接受需方视察专利工序、工艺的要求。
9.包装与运输
9.1 包装要求
货物的包装应由供方在投标时说明，包括包装材料、箱体尺寸、单件内货物数量、重量、所需要的搬运方式（人工、机械起重）等细节。包装材料的安全性及安全责任应如同货物本身之安全性及安全责任一致。
CC/6 物资采购合同条件（适用于材料采购）
9.2 特殊包装
特殊的包装要求由双方在协议条款中约定。如双方未约定包装方式且供方在投标时未说明的，则包装方式按同类企业常规的包装标准执行。
9.3 运输方式
如无特别说明，运输方式由供方确定。运输到达地点为需方指定的工地。需方不保证工地出入口位置与供方视察时一致。出入口位置可能变动的风险由供方承担。大型运输车辆能否直达出入口，需方亦不保证。
10.货物保险
供方应为交付给需方之前的货物购买保险。在货物交付之前发生的损坏、灭失等风险，需方概不负责。
11.货物的验收与交付
11.1 卸车、搬运、堆放
如无特别说明，供方的供货责任应包括将货物卸车，搬运到工地内的上下不超过一层建筑物高度阶梯的任何地方，或距工地最近一个出入口二百（200）米以内、上下不超过一层建筑物高度阶梯的工地以外的地方，并按需方要求及根据货物特点堆放整齐。
如供方无卸车责任，则供方应将运输工具停靠在距需方指定的工地出入口五十（50）米以内的地方或停靠在工地内任何适当的地方，具体位置由需方指定。11.2 委托验收
需方可以委托总承包人或分包人代为验收，需方的委托应采用书形式。经受委托人签收的货物方可向需方结算。11.3 验收与拒收
验收标准将按协议条款规定的标准和采购合同条件第2.3款执行。一切不符合验收标准或已损坏之货物，需方及其受委托人拒绝接收，供方必须于该批货物交付之时将不符合验收标准或已损坏之货物运离工地，如未于当时运离工地，该类货物损坏、灭失的风险由供方承担。11.4 交付货物的更换
已交付货物在接收之后使用之前，或经试用发现其质量、规格、颜色、功能等与验收标准不符，供方有义务免费更换，且不得因此使双方确定的货期及需方使用时间上有所延误。在双方约定的更换期限内，该类货物在退
CC/7 物资采购合同条件（适用于材料采购）
还供方之前，其损坏、灭失的风险由需方承担。
不适合试用、或一经使用即不可再用、或一经使用而改变其外观、性能的货物，在试用或使用之后不得退还供方，但属于货物质量缺陷的除外。
12.质量保证期与质量保证金
12.1 质量保证期起计日期
如无特别说明，货物的质量保证期自本工程竣工之日起计。需要自货物交付之日起计质量保证期限的，由双方在协议条款中约定。12.2 质量保证期限
货物的质量保证期限由双方在协议条款中约定。未约定的，按照同类企业的一般性或公认的规定执行。12.3 质量保证金
质量保证金为合同价款的百分之五（5%），需方可于支付任何一笔货款中扣除已交付的各批货物结算价款的质量保证金。12.4 质量保证金的使用
需方对扣留的质量保证金仅行使保管职责，并无使其增值的责任。在质量保证期间，供方应免费为需方更换有缺陷之货物。如供方不按需方要求更换有缺陷之货物，需方可自行采购同等或同类货物替代，所需费用将在质量保证金中扣回，如质量保证金不足以支付，则其差额部份将成为供方所欠债务向供方追讨。12.5 质量责任之延伸
因供方货物质量缺陷导致需方修复受影响部位的费用，由供方承担。
13.货款支付
13.1 一般付款条件
如双方未在协议条款中专门约定，则货款支付数额及期限规定如下： 每批货款支付分为两次：第一次为八成货款，即支付该批货物价款的百分之八十（80%）；第二次为该批或累计各批货物价款的百分之二十（20%），定义为临时质量保证金，其支付条件为：已实际使用的货物数量（需经业主指定的总承包人或使用该货物的分包人认定）超过实供货物数量的百分之八十（80%）后，其超过80%的部份货款，按实申请、支付；供方的申请间隔期限为一（1）个月。支付期限按下述规定。
CC/8 物资采购合同条件（适用于材料采购）
每批货物交付后，由供方向需方提出书面付款申请，详细说明交付货物的日期、品种、规格、数量、价款及需方或其受委托人验收证明文件等。需方于收到供方付款申请之日起十四（14）天内，将本批货物应付款项支付供方。
如单批货物价款少于合同总额的百分之五（5%），则需方可以不再为此批货物单独办理付款手续。如供方将多批货物汇总作一次付款申请，则付款申请应在最后一批货物交付之后。
八成货款的付款数额为其结算数额乘以百分之八十（80%）再扣除相应质量保证金、定金（如有）或一部份定金、预付款（如有）或一部份预付款后的余额，需方将以志明供方正式名称的转帐支票支付供方，而不论供方何时何地于任何银行帐户入帐。供方在取得需方转帐支票时应向需方提供销售发票，但供方的发票金额应不扣除质量保证金。需方将向供方开具质量保证金收据，该收据将于需方支付质量保证金或其余额时收回。质量保证期届满后，供方可向需方提出付款申请。需方将于收到付款申请后十四（14）天内付清质量保证金余额。13.2 付款地点
如无特殊说明，付款地点为需方办公地址。13.3 债权抵销
不论合同文件怎样说明，需方有权从应支付给供方的货款中（包括质量保证金）扣除或抵销供方按本合同和其他有效合同应付给需方的任何款项。
14.货物检测
14.1 约定检测
货物检测的方式、费用按供货清单中规定的项目、内容执行或由双方在协议条款中另行约定。14.2 未约定检测
如上述两个文件中未有规定，而需方要求检测的，则按下述条款执行： 检测项目由需方按货物的性质决定，供方无权反对。
检测机构由需方选择；检测机构的资格应符合国家、地方的相关规定；检测机构与需供双方之间应无任何经济、行政等隶属关系。供方可以提出合理的反对，但必须有充足的理由。检测适用的标准、规范按第2.3条执行。
CC/9 物资采购合同条件（适用于材料采购）
14.3 检测费用
检测机构之收费标准应经需供双方认可。
如检测结果未达到合同文件规定的标准，则检测费用由供方承担，同时亦不免除供方按合同文件规定应承担的质量违约责任。如检测结果达到本合同文件规定的标准，则检测费用由需方承担，因检测工作耽误的货期应作相应顺延。
15.货物使用说明、培训及售后服务
15.1 使用说明
供方应于货物交付后使用前向需方免费提供中文版本的货物使用说明书，详细阐述现场加工、施工、使用需注意的事项。15.2 培训
如需方要求，供方应免费为需方及其指定的人员或机构培训，培训费用由供方承担。15.3 售后服务
在质量保证期内，货物在使用过程中发生质量问题或使用故障，供方应在四十八（48）小时内到现场处理质量问题或排除故障。
供方未履行上述条款，需方将随即发出书面通知，以传真和挂号邮件的方式通知对方。自传真发出后的四十八（48）小时内未能响应及处理质量问题或排除故障的，需方有权动用质量保证金处理质量问题或排除使用故障。
货物质量保证期届满后，售后服务按供方承诺执行。15.4 无需说明书或培训
对于普通货物无需介绍使用说明或提供培训的，可不执行本条规定。
16.双方责任
16.1 需方责任
16.1.1 对供方提出的书面要求或通知，需方应按合同规定的期限或在合理的期限内尽快给予答复。16.1.2 按照合同规定及时审批供方的付款申请，并付款。
CC/10 物资采购合同条件（适用于材料采购）
16.1.3 在首批货物到达之前，为供方指定货物堆放场地或介绍验收人员及其职权；如供方无卸车责任，则应安排好卸车人员。16.1.4 由需方安排卸车的，卸车人员应在合理的时间内尽快卸车，不得拖延。16.1.5 选择独立的检测机构对货物进行检测时，通知供方到场监督。16.1.6 货物装运前需要需方验货的，需方应在规定的时间或合理的期限内到装运地点验货。16.2 供方责任
16.2.1 供方需按供货计划供应货物，过早送到的货物需方有权拒收，或给予堆放场地但不办理接收手续。16.2.2 货物装运前需要需方验货的，应通知需方到达装运地点验货；对于付款期限以发货日期起计，而供方未履行通知义务的，则该笔货款支付期限将自货物交付之次日起计。16.2.3 货物到达前应按合同规定时间通知需方。
16.2.4 在交货地点，供方应提供必要的文件及提供必要的手段协助需方验收货物。16.2.5 供方如无卸车责任而自行卸车的，则由供方承担货物损坏风险。16.2.6 供方应对需方仓储条件提供意见，并指导需方堆放货物，以免货物储存期间受损。
17.合同转让与分供
17.1 合同转让
未经对方同意，任何一方不得将本合同转让。17.2 分供
未经需方同意，供方不得将合同货物交由其他厂商生产，亦不得交由供方的其他工厂生产。
如供方为经销商，未经需方同意，供方不得组织非需方认可的制造商加工、生产合同货物。
18.违约责任
18.1 付款延误
CC/11 物资采购合同条件（适用于材料采购）
18.1.1 合同规定有定金支付的，如需方未能按期支付，则供方有权要求货期按需方付款延误的期限顺延。18.1.2 合同规定有预付款的，如需方未能按期支付，则供方有权要求货期按需方付款延误的期限顺延。18.1.3 如需方未能按期支付供方应得数额之货款，则供方有权要求需方按供方应得数额货款扣减应分摊充任货款的定金和／或预付款后，以每天千分之一（1‰）的标准支付滞纳金，或下一批货物之货期按需方付款延误的期限顺延。供方只能选择一种方式。18.1.4 如需方未能按期支付质量保证金之余额，则供方有权要求需方按保证金余额以每天千分之一（1‰）的标准支付滞纳金。18.1.5 付款日期为供方领受付款凭证（支票、汇票等）、或双方约定以债权抵销货款时债权转移之日期。如在需方通知供方领取付款凭证后，而供方未能及时领取付款凭证，则造成付款延误的责任由供方承担。18.2 货期延误
18.2.1 因供方责任造成货期延误的，供方应按该批货物价款以每天百分之一（1%）标准赔偿需方损失，或按该批货物价款每天千分之一（1‰）标准计算赔偿金再加需方及总承包人因此受分包人索赔的损失赔偿需方。18.2.2 如货期延误严重（任一批货物货期延误达该批货期的百分之五十（50%），或累计导致总货期延误达百分之三十（30%）），需方有权终止合同。合同终止后，供方应将需方所支付的定金及预付款连同其市场利息一并返还需方，此外按18.2.1款规定赔偿需方损失。18.2.3 货期截止日期为供方交付、需方接收货物之日期。如供方按需方要求供货而需方未能按期验收货物，则由此造成货期延误的责任由需方承担。18.2.4 需方按11.4款验收货物，而后发现不符合规定质量标准的货物数量超过该批货物百分之五（5%）的，如供方更换货物时间超过七（7）天，则超过的天数视为该批货物货期延误的时间，需方有权按上述条款规定追究供方货期延误责任。18.3 质量缺陷
18.3.1 供方供应的货物质量达不到合同规定的标准，需方拒绝接收，由此造成的供方运输、保险等损失由供方承担；造成货期延误的，需方将按货期延误条款规定追究供方责任。18.3.2 供方供应的货物质量达不到合同规定的标准，需方可以与供方约定折价接收，但供方必须明示该货物质量与合同规定的标准之间的差距及货物
CC/12 物资采购合同条件（适用于材料采购）的潜在缺陷，否则由此造成需方、总承包人、分包人及货物最终使用人人身、财产损害的，供方应承担全部责任。
18.3.3 如双方在货物折价上无法取得一致意见的，需方有权拒绝接收，并按前述条款规定追究供方质量责任或货期延误责任。18.4 供货数量不足
18.4.1 供方每批供货数量应不少于计划数量的百分之八十（80%），缺额部份应在随后供货批次中尽早补足。不足百分之八十（80%）的，需方有权追究供方货期延误责任。18.4.2 最后一批货物交付后，如货物总量仍然达不到合同规定的供货数量，则缺额部份应于七（7）天内补足；如不能于七（7）天内补足，则需方有权追究供方货期延误责任。18.5 合同转让与分供
18.5.1 供方未经需方同意将本合同转让给第三方，需方有权选择：
要求供方收回合同并按合同规定继续履行；或 终止本合同。
需方终止合同后，供方应将需方支付的定金、预付款连同其市场利息一并返还需方，并按合同总额自合同生效至终止期间每天千分之一（1‰）标准赔偿需方损失（赔偿总额不超过合同总额的百分之十（10%））。
18.5.2 需方未经供方同意将本合同转让给第三方，供方有权选择：
要求需方收回合同并按合同规定继续履行；或 终止本合同。
供方终止合同后，需方应按合同总额自合同生效至终止期间每天千分之一（1‰）标准赔偿供方损失（赔偿总额不超过合同总额的百分之十（10%））。赔偿可于需方已支付的定金、预付款中计取，余额部份返还需方，不足部份由需方支付。
18.5.3 供方未经需方同意，将合同货物交由另一厂商或工厂加工、生产，则需方有权拒绝该厂货物。如供方向需方证明该厂货物完全符合合同规定的质量标准，需方可以单方面决定是否接受该厂货物。货物质量的检测、评定等费用概由供方承担，且不论货物质量是否达到合同规定的标准。18.5.4 如供方为经销商，未经需方同意而组织非需方认可的制造商加工、生产合同货物时，需方的权利和供方的义务同18.5.3项。
CC/13 物资采购合同条件（适用于材料采购）
18.5.5 因供方违反17.2款规定导致货期延误的，需方将按货期延误条款规定追究供方责任。18.6 不履行合同
18.6.1 需方未经供方同意单方面终止合同的，应向供方支付合同价款百分之十（10%）的赔偿金。如需方已支付定金或预付款，则赔偿金在定金和预付款中计取，余额部份返还需方，不足部份由需方支付。18.6.2 供方未经需方同意单方面终止合同的，如自合同生效之日至实际终止合同之日止计算的时间短于合同货期（自合同生效之日起至全部货交付之日止）三分之一的，应向需方支付合同价款百分之十（10%）的赔偿金；长于三分之一（1/3）的，应在合同价款百分之十（10%）基础上再按超过三分之一（1/3）的时间占合同货期的比例计取赔偿金，但累计总额不超过合同价款的百分之三十（30%）。18.6.3 合同终止之前已部份履行的，按合同规定解释双方的权利、义务并结算；未履行的部份，适用于上述两款计算赔偿金。18.7 不可抗力
18.7.1 不可抗力包括：
自然灾害：地震、台风、洪水、暴雨、暴雪等；
突发社会事件：战争、**、罢工、爆炸事件、戒严等；
不可预见的人为灾难：核辐射、爆炸、飞行器坠落、沉船、陆地重大交通事故等。
18.7.2 因不可抗力导致一方不能按时履行或继续履行合同，应于不可抗力发生后三（3）天内书面告知对方，同时需附有政府机关对不可抗力事件的证明文件。一方未能履行告知义务，导致另一方经济损失的，有过错一方应赔偿无过错一方的经济损失。18.7.3 发生不可抗力对合同履行造成影响的，双方应重新商定合同履行事项。受不可抗力影响的一方应尽最大努力恢复履行合同，如未能尽全力或怠于继续履行合同，应赔偿由此造成的对方的经济损失。未受不可抗力影响，且能正常履行合同的一方在重新商定合同履行事项时拥有决定权。18.7.4 因发生不可抗力导致合同不能履行，只要受影响的一方在规定的期限内履行告知义务，则另一方应同意本合同终止履行。双方应于合同终止后十四（14）天内结算互负债务，不计孳息。只能部份履行的，未受不可抗力影响，且能正常履行合同的一方有权单方面决定是否继续履行合同。
CC/14 物资采购合同条件（适用于材料采购）
18.8 所有权责任
供方违反7.1及7.2款规定，按下述条款执行：
18.8.1 导致需方涉入诉讼的，诉讼费用（包括法院受理、审理费、执行费，律师费，以及需方由此发生的额外支出）由供方承担。18.8.2 导致货物不能按时使用的，需方将按货期延误条款规定追究供方责任。18.8.3 导致需方所有权被剥夺的，供方应退回全部货款及市场利息，此外按18.6.2项计取直至合同价款的百分之三十（30%）赔偿需方损失。
19.仲裁
19.1 协商及仲裁解决争议
在本合同执行期间，需方与供方如发生争议，应通过协商解决。若协商不成，任何一方均可向广州市仲裁委员会提请促裁。仲裁的裁决将是终局的，对双方均有约束力。仲裁费用由败诉方承担。19.2 争议解决期间继续履行合同
除非双方一致书面同意，否则不能在本合同履行完成前、或需方终止合同前、或供方放弃本合同前进行仲裁。虽然提交了仲裁，一方须遵从及继续遵从另一方按合同规定及原则作出的任何与受仲裁问题有关的要求，直至仲裁人有所裁决为止。
20.合同效力
20.1 合同生效
本合同自双方签字之日起生效。供方履行完成质量保证期内责任，需方付讫剩余质量保证金后自行终止。20.2 合同文本份数
本合同一式四（4）份，其中正本两（2）份，需方与供方各执一（1）份；副本两（2）份，需方与供方各执一（1）份。正本副本具有同等效力。复印件无效。
上海市电力公司通过合同打印一体化深化工作建设, 有效衔接了物资采购合同相关信息流, 直接基于电子数据, 实现从合同文本自动生成, 到合同文本打印、装订等后续自动处理, 提高了合同管理工作的自动化程度、提升了合同打印工作的整体效能、降低了合同签订过程的生产成本与管理成本, 同时, 也使得物资采购合同管理的规范性得到了进一步强化。
合同打印一体化工作建设需求分析
上海市电力公司根据《国家电网公司物资采购合同承办管理办法》等相关管理要求, 对本公司合同管理工作面临的现状进行了仔细的梳理与分析, 应用最新的工业化自动打印技术和配套的信息系统开发建设, 制定并实施了直接基于信息系统电子数据的一体化合同打印和管理综合解决方案。
1.上海市电力公司日常合同管理工作面临的问题
(1) 合同文本打印设备的工作吞吐能力和低稳定性, 成为了合同文本生成与签订工作的“瓶颈”, 影响了合同签订工作的开展。
(2) 合同文本从创建→打印→装订→归档的环节自动化程度低, 合同编制效率不高, 人工干预的环节过多, 对合同签订的规范管理带来风险。
(3) 合同文本模版的可维护性差, 合同模版与合同结构化数据的关联性不强。
2.上海市电力公司合同打印一体化管理方案及目标
(1) 以生产级别打印机替换目前的办公级打印机, 可以大幅度提高打印作业的生产效能和稳定性。
(2) 通过打印模版可变数据软件, 将可变数据与模版分离, 可降低模版维护的成本, 减少编制环节的人工干预, 提高规范性。
(3) 通过生产级别打印机的自动打印、自动装订、堆叠, 减少相关辅助人员的投入。
(4) 通过对合同系统的改造, 保障合同数据自动生成的质量, 提升合同管理的整体水平。
合同打印一体化工作建设的思路
根据合同打印一体化工作建设的总体目标, 上海市电力公司推进合同打印一体化工作, 进行了流程和信息系统构建方案设计。
1.一体化打印业务流程优化
通过选用生产级打印设备+可变数据打印控制软件, 不仅使得合同打印效率得到提升, 而且还可优化当前的业务流程, 从而达到合同文本创建、打印、装订、归档一体化和自动化。优化后的合同管理一体化作业流程, 合同文本从生成, 到打印、装订甚至到归档, 均无需人工的处理与干预。最大限度上降低了人工干预带来的管理风险和提高合同签订业务的自动化程度。合同管理一体化作业流程比较见下图。
2.合同管理一体化信息化单元组成
合同管理一体化工作建设引入了具体的信息单元组件, 对工作目标的达成进行有效的实用化支撑。
合同一体化管理扩展的功能组成及说明如下:
(1) 合同打印软件:处理不同管理要求下, 合同打印、装订以及归档的流程设定, 并能和生产级打印设备进行无缝整合。
(2) 合同打印数据处理模块:将ERP系统和电子商务平台电子化的合同电子数据与合同打印软件进行有效衔接, 并对合同文本数据的格式与规范性进行校验。
(3) 生产级打印设备:可高速、稳定地打印, 具备合同文本的自动装订和堆叠功能, 打印机的生产经济性, 降低了打印合同文本的成本, 高吞吐能力和稳定性, 满足了合同一体化管理工作的要求。
3.合同管理一体化信息化方案应用架构
合同管理的一体化方案还明确规定了具体的信息化建设功能需求。
不同环节、不同信息组件的功能建设需求是:
(1) 合同文本打印任务的定时和及时请求与调度。
(2) 合同文本打印装配作业流程的可视化配置与调度。
(3) 合同模版的可视化配置与管理。
(4) 合同电子化数据与合同模版的自动匹配。
(5) 合同文本的条码生成与打印。
(6) 合同电子化数据的自动生成。
(7) 合同文本固定插页处理。
(8) 合同文本签署页奇数页处理。
(9) 合同文本水印生成。
(10) 合同页码自动生成以及合同页码的防伪识别处理。
(11) 合同自动装订与堆叠处理。
(12) 合同文本的自动归档处理。
(13) 合同打印作业的监控与预警处理。
合同打印一体化工作运行后的效能分析
1.工作效能分析
通过引入生产级打印设备后, 合同文本的打印、装订效能得到大大提升。打印机的高稳定性是合同文本日常签订管理及时准确的有效保障。
2.工作成本分析
生产级打印机与国家电网公司上海物资公司原来使用的办公级打印机相比, 单页打印成本比原来节省了50%。
3.管理价值分析
(1) 合同数据与合同模版分离, 提高了系统改造升级的灵活性, 降低了系统改造成本。
(2) 合同文本通过合同打印软件自动生成, 确保系统数据与合同文本数据相一致。
(3) 合同打印软件生成后的合同文本, 具备水印和页码防伪校验功能, 有效规避了管理风险。
(4) 合同打印软件可自动进行合同文本的归档管理, 合同文本正副本有效控制。
(5) 合同打印状态可反馈、可跟踪;合同打印记录可追溯、可统计。
【关键词】内部控制 房地产 合同管理 方法
一、引言
房地产公司合同管理是房地产公司内部控制的重要内容。本文就内部控制下的房地产公司合同管理方法为主题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善房地产公司合同管理方法两个角度进行分析，希望可以对我国房地产事业的发展起到一定的帮助作用。
二、房地产公司合同管理常见的问题
（一）合同订立缺乏严格的审核程序，导致合同内容出现问题
目前，我国的经济发展速度越来越快，房地产行业更是如火中天地发展着。房地产公司的每一项业务都离不开经济合同，每一份合同都和房地产公司的经济利益有很大的联系，而近几年房地产市场比较火爆，企业利润可观，一部分房地产公司往往忽视合同的管理，觉得合同管理不是公司的重要经济行为。殊不知合同一旦出现了问题，会给企业带来无法挽回的损失，对一些小企业甚至会出现灭顶的灾难，究其原因，主要是合同管理不到位，在合同订立方面是由于缺乏严格的审核程序，具体工作人员忽视合同中的一些细节问题，而导致合同内容不严谨、合同条款不合理造成的。
（二）合同执行过程中监管不到位，导致合同执行不力
在合同的执行过程中必须要有一些必要的监管行为，这样才可以保证合同的顺利执行，也可以降低房地产公司的风险。在实际工作中，有许多的房地产公司往往会忽视对合同执行的监管工作或者监管不是非常完善和科学。这样一来容易造成合同执行不力，甚至出现合同违约的现象，给公司造成不必要的损失，所以，企业应当明白合同的执行并不是一个人或是一个部门的事情，在监管的过程中需要许多的部门一同来完成，这样才可以保证合同及时有效地执行，确保公司的经济利益不受损失。
（三）对合同管理缺乏正确的认识
由于合同的内容不够严谨曾给某些房地产公司造成非常严重的麻烦，许多房地产公司也都予以借鉴，大多都提高了对合同制定的重视程度，但是大多数房地产企业尤其是一些小型房地产企业，在合同制定并签订结束之后便认为结束了，对合同后期的管理没有统一的管理流程，仅仅只是将合同交给相关的人员，对合同未执行完毕的一些细节没有后续跟进，更没有对合同进行复审的环节，这样除了制定和签订的人员之外，其他工作人员对合同的内容并不是很了解，很容易导致合同未执行完毕的部分出现拖拉、甚至违约现象，给企业造成不必要的损失。
三、完善房地产公司合同管理的方法
（一）建立起一套完善的适合本公司的合同管理制度
在内部控制下的合同管理部分，房地产公司需要根据国家相关法律法规的引导，并结合企业自身的特点和战略目标，制定一套合理的适合自己的合同管理制度。合同管理制度对合同涉及的各部门职责要有明确的规定，对合同制定、签订、执行及后续管理各环节均要有详细明确的规定，做到合同制定前、制定中、制定后均要有相应的监督机制，切实维护企业经济利益不受损失。
（二）设立规范的组织机构
房地产公司要想管理好经济合同需要建立规范的组织机构。首先，需要对相关员工进行必要的培训工作，要让他们在思想上对合同管理的工作加以重视；其次，需要建立一个专门的部门对合同进行严格管理，合同管理部门的人员必须是能力强、素质高、经过专业培训的员工；最后，需要根据房地产公司的具体情况来制定合同管理体系，使企业的合同管理制度更加完善。
（三）加强对合同各个环节的监督管理
房地产企业想要加强对合同的管理，就必须加强合同各阶段的审核监督工作。
1.加强合同制定前的管理。首先需要对制定合同的规范非常熟悉，对合同的订立内容充分了解；其次，了解合同对方的各方面情况，确保对方当事人具备合同履约能力；另外，对于涉及专业技术或法律关系复杂的合同要组织法律、技术及相关人员参与谈判。
2.对合同制定中的监督，要对合同的细节部分加以重视，防止在合同中出现漏洞，给企业造成不必要的损失。在这个环节要严格按照企业合同签订程序进行，相关部门及人员对合同按程序进行审核，特别注意合同的主体、内容和形式是否合法，合同内容是否符合企业的经济利益，合同各项条款是否签订明确等。
3.合同履行过程中的监督及控制。一是如果在合同履行过程中发现条款有误、对方有欺诈行为，或国家政策变更、市场变化等客观情况发生，可能或已经对企业经济利益造成不利影响时，应及时按程序上报并和对方协商变更或解除合同事宜。二是合同履行中有纠纷的，及时安排相关部门及人员与对方协商解决，协商无法解决的按约定选择仲裁或诉讼。三是加强合同登记的管理和监督，定期对合同进行统计、登记和归档，详细登记合同的订立、履行和变更情况。另外，定期将相关员工集结起来，让他们总结在此段时间内合同各环节所遇到的问题和不足，并确定改进方案，防止以后出现同样的问题。
四、结束语
随着房地产行业的快速发展，企业管理方面便会出现各种各样的问题，比较重要的一点就是合同管理问题。本文以内部控制下的房地产公司合同管理方法为题，分别从房地产公司合同管理常见的问题以及完善内部控制下的房地产公司合同管理方法两方面进行分析，提出了一些对房地产公司来说相对适用的方法，希望可以为一些房地产企业加强合同管理方面有所帮助，从而达到提高房地产公司的经济效益以及社会效益的目的。最后，衷心的祝愿房地产行业能够顺利发展，再上一个新的台阶。
参考文献
[1]余宜林，张海东.合同管理在施工企业中的重要地位[J].交通标准化.2004（10）.
[2]邓亚吴，张涛.基于VaR方法对房地产公司样本数据的建立[J].智富时代.2015（S1）.
总承包单位：
承包单位：xx管材经销部
合同编号字第
合同书
建设单位(甲方)：xx工程有限公司
需方(乙方)：
供方(丙方)：晋城市城区志魁管材经销部
依照国家有关法律、法规和本工程的特点，本着诚实守信、平等互利的原则，甲、乙、丙叁方经充分协商，就兰花·滨河家园小区排水管达成以下供货协议：
一、供货产品、规格、数量：
1、本合同供货产品为“天锐牌”PVC管及管件。
2、本次采购的产品为PVC管材、管件。价格见附表。
二、交货时间、地点：
1、交货时间：合同签订后丙方接到乙方通知后二日内交货。
2、交货地点：
3、货到工地时有甲、乙双方负责及时组织验收，如对所收产品质量有异议，至收货起试验室复试后3日内书面提出，否则视为合格。
三、质量标准：
符合中华人民共和国国家标准及行业标准。
四、供货价格：
各种供货产品的管材、管件价格以建设单位和供方确定的价格为准，见附表。
五、检测标准及费用
货到工地后，由乙方、监理、丙方现场取样，复试报告合格后，由乙方开具入库单，试验费由丙方承担。
六、结算办法：
参照建设单位和乙方所签订的建设工程合同。
七、违约责任：
由丙方原因造成的违约，甲、乙双方损失由丙方赔付，由乙方原因造成违约，甲、丙双方损失由乙方赔偿，由甲方原因造成违约，乙、丙双方的损失由甲方赔偿。
八、管材由乙方和甲方结算，税金4。345%由丙方支付，采保费由甲方支付。
九、本合同一式陆份，甲、乙、丙叁方各执两份。
十、未尽事宜，三方协商解决。
甲方(盖章)乙方(盖章)丙方(盖章)
单位名称：单位名称：单位名称：
单位地址：单位地址：单位地址：
法人：法人：法人：
委托代理人：委托代理人：委托代理人：
电话：电话：电话：
帐号：帐号：帐号：
合同
书
公司保洁用品供货采购合同协议书
甲方（买方）：___________________________________
地
址：___________________________________
联
系
人：___________________________________
联
系
电
话：___________________________________
乙方（卖方）：___________________________________
地
址：___________________________________
联
系
人：___________________________________
联
系
电
话：___________________________________
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律规定，本着友好合作、协商一致的原则，就甲方向乙方采购保洁用品及耗材并进行长期合作事宜达成如下协议：
一、合同标的乙方根据甲方的需求提供货物，货物的规格、数量、价款等。
二、合同期限
本合同有效期限为
_______年，即自_______
年
_______
月_______
日起至
_______
年
_______月_______
日止。
三、合同价款
1、本合同项下的货物单价。
2、乙方供货价格不得高于同一商品市面最低零售价格，甲方有权对价格提出质疑，乙方有义务对此作出合理解释。甲方如在其他处获知的货物价格低于乙方的供货价格，甲方有权按最低价格结算。
3、在合同有效期内，若货物价格下调，乙方应及时通知甲方更改《货物价格表》，同时乙方不能以任何理由上调货物价格。
4、甲方所需的货物如果《货物价格表》中未列出的，乙方须在2个工作日内将该产品价格以书面形式通知甲方，甲方在询价、比价后2个工作日内决定是否采购。
四、交货和验收
1、乙方应在甲方每次向乙方提交《采购清单》后3个工作日内将货物送至甲方指定的地点，乙方承担运费和装卸货费用。货物运输途中的风险由乙方承担。
交货地点：____________________
收货人：____________________
联系方式：____________________
甲方应在从乙方领受货物后当日进行验收。如甲方验收发现货物规格、质量、数量等不符合《采购清单》要求，乙方应在当日更换合格的货物。甲方没有在约定日期内对货物规格、质量、数量等提出异议的视为验收合格。验收并不代表甲方确认乙方产品完全无质量问题，如在质保期内货物发生甲方检验时无法发现的质量问题，则甲方仍有权要求乙方承担违约责任。
2、乙方向甲方完成货物交付后，货物所有权从乙方转移至甲方。
五、结算方式
1、月付。每月,月初前十个工作日（遇节假日则相应顺延至工作日）甲乙双方通过上月的《采购清单》确认上月所产生的采购费用。
2、乙方应在甲方每次付款前3个工作日内提供等额有效的发票，甲方收到发票后以支票的方式支付。
六、双方责任
1、甲方责任
（1）按时付款。如果由于甲方原因不能按时付款的，逾期每天应向乙方支付未付款项的0.3%违约金。
（2）接受货物。如果由于甲方原因未按本合同规定而拒绝接受货物，应当承担由此对乙方造成的损失。
（3）由于乙方未能按约定提供发票，导致延期付款，甲方不承担违约金。
2、乙方责任
（1）按时交货。如果由于乙方原因不能按时交货且甲方不能接受新供货期的，逾期每天应向甲方支付未交货物价款0.3%的违约金，并承担甲方因此所受的损失。
（2）乙方应保证所交付的货物是全新的，各方面符合国家规定和双方约定的质量、规格要求。
（3）“三包”条款。乙方提供的货物质保期根据乙方承诺或该产品标示的日期为准（取二者中最长的期限）。乙方保证在货物的质保期内，对货物进行“包修、包换、包退”的三包服务，直至货物符合双方约定的质量标准，如果乙方经两次维修或更换，货物仍不能达到约定的质量标准，甲方有权退货，相关费用由乙方承担并赔偿甲方因此遭受的损失。
七、争议解决
1、因履行本合同引起的或与本合同有关的争议，甲乙双方应首先通过友好协商解决，如果协商不能解决争议，甲乙双方任何一方均有权向原告所在地人民法院提起诉讼。
2、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均应适用中华人民共和国法律。
八、其他
1、本合同一式两份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。
2、本合同之未尽事宜，双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
3、本合同自双方均签字盖章后生效。
甲方：___________________________________
授权代表人（签字）：_____________________
盖章：___________________________________
日期：___________________________________
乙方：___________________________________
授权代表人（签字）：_____________________
盖章：___________________________________
甲方：_______________________________
通讯地址：_______________________________
法定代表人或委托代理人：_______________
乙方：________________________________
xxxxxx号码：________________________________
家庭住址：_______________________________________
户籍地址：___________________________________________
联系方式：_____________（联系电话）_____________
紧急联系人：___________________联系电话：________________甲乙双方就劳动关系的建立及其权利义务等事宜，根据《中华人民共和国劳动合同法》及有关的劳动法律、法规、行政规章和企业依法xx定的规章xx度、集体合同，遵循自愿、平等、协商一致的原则，一致同意订立本劳动合同（以下简称合同），共同信守合同所列各条款，并确认合同为解决争议时的依据。
一、合同的类型与期限
第一条甲、乙双方选择合同类型为（_______________）。
（1）固定期限，自_____年__月__日起至_____年__月__日止，共_____个月，合同期满后，双方如需重新约定劳动合同期限的，在合同到期前的三十天内订定。
（2）无固定期限，自_____年__月__日起至合同约定的终止情形出现时即行终止。
第二条若乙方开始工作时间与合同订立时间不一致的，以实际到岗之日为合同起始时间，建立劳动关系。
二、工作内容
第三条甲方聘用乙方从事______________工作，详见
第四条乙方应认真履行甲方制定的岗位职责，按时、按质、按量完成其本职工作；未经甲方允许，乙方不得在其他单位兼职。
第五条甲方因生产和工作需要，依据乙方的专业、特长、工作能力和表现，需调整乙方工作岗位及其工作报酬的，原则上应协商一致，但以下情况除外：
（1）甲方因经营服务需要，工程等情况发生变化需调动乙方工作岗位时，乙方应予接受；
（2）甲方确因生产经营服务需要，可以临时安排乙方从事其他岗位工作，工作期限由双方协商确定；
（3）乙方因技能、身体等因素达不到生产服务、工作质量、等指标，不能胜任工作的。
三、工作时间与休息时间
实行不定时工时制，甲方在下列节日安排职工休假：春节、及婚假、丧假、产假等。
四、规章制度与劳动纪律
第六条乙方自觉遵守国家的法律、法规、规章和社会公德、职业道德，维护甲方的声誉和利益。
第七条甲方依法建立和完善各项规章制度，甲方应将制定、变更的规章制度及时进行公示或者告知员工，乙方应严格遵守。
第八条乙方不得从事其他任何与甲方利益冲突的第二职业或活动，并保守甲方的商业秘密和知识产权。
第九条乙方违反劳动纪律和规章制度的，甲方有权按国家和本单位的规定对乙方给予纪律处分或经济处罚，直至通知解除本合同。
五、劳动报酬
第十条乙方在正常出勤并付出正常劳动后，有权获得相应的劳动报酬，工资计发形式为月薪（含养老、工伤、医疗、失业、生育保险金）元，年终固定奖金元，年终浮动奖金0至元。
第十一条甲方于每月6日以前以人民币形式支付乙方上月工资。
第十二条甲方有权根据其生产经营状况、乙方工作岗位的变更和依法制定的劳动报酬分配办法调整乙方的工资待遇。
六、社会保险和福利待遇
第十三条甲方根据国家和地方有关规定为乙方购买下述保险（养老、工伤、医疗、失业、生育），乙方个人缴纳部分由乙方自行承担并由甲方在工资发放时代扣代缴。乙方要求自行解决或放弃社保的，由此引起的一切责任和后果由乙方自行承担。
第十四条乙方患病或非因工负伤，其病假工资待遇按照国家和地方的有关规定执行。
第十五条乙方患职业病或因工负伤的工资和医疗保险待遇按国家和地方的`有关规定执行。
七、劳动保护、劳动条件和职业危害防护
第十六条甲方建立健全工作规范和劳动安全xx度及其标准。乙方应严格遵守相关操作流程与安全xx度。
第十七条甲方对乙方进行职业技术、安全卫生、规章xx度等必要的教育与培训，乙方应认真参加甲方组织的各项必要的教育培训。
八、劳动合同的变更、解除和终止
第十八条订立合同所依据的客观情况发生重大变化，致使合同无法履行的，经协商同意，可以变更合同相关内容或解除。
第十九条乙方在试用期内被证明不符合甲方用人标准或录用条件的，甲方提前三日通知乙方解除合同。
第二十条乙方有下列情形之一的，甲方可立即解除合同，辞退乙方：
（1）乙方被查实在应聘时向甲方提供的其个人资料是虚假的，包括但不限于：离职证明、xxxxxx明、户籍证明、学历证明、体检证明等是虚假或伪造的；应聘前患有精神病、传染性疾病及其它严重影响工作的疾病而在应聘时未声明的；应聘前曾受到其它单位记过、留厂察看、开除或除名等严重处分、或者有吸毒等劣迹而在应聘时未声明的；应聘前曾被劳动教养、拘役或者依法追究刑事责任而在应聘时未声明的等。
（2）严重违反甲方的劳动纪律、员工手册或规章xx度。
（3）严重失职、营私舞弊给甲方利益造成5000元（含）以上重大损害的。
（4）乙方同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成甲方的工作任务造成严重影响达损失5000元以上的，或者经甲方提出，拒不改正的。
（5）乙方被依法追究刑事责任、劳动教养、公安机关收容教育的。
（6）法律法规规定的其他情形。
第二十一条乙方有下列情形之一的甲方可以解除合同，辞退乙方，但应提前三十日以书面形式通知乙方：
（1）乙方患病或非因工负伤，医疗期满后不能从事原工作，也不能从事甲方另行安排的其它工作的。
（2）乙方不能胜任本职工作，经过培训或者调整工作岗位后，仍不能胜任工作的，并拒不服从甲方的工作安排和劳动管理的。
（3）甲方因兼并、分立、合资、转（改）xx、企业转产、技术革新、经营方式调整、防治污染搬迁等客观情况发生重大变化或乙方的生产、工作岗位消失，致使合同无法履行的。
（4）甲方的生产经营发生严重困难的。
第二十二条甲方凡有下列情形之一，乙方可以解除合同：
（1）甲方违反合同规定，未足额及时支付乙方劳动报酬的。
（2）甲方违反合同规定，未依法缴纳社会保险的。
（3）甲方违反合同规定，未提供相应劳动保护和劳动条件的。
（4）甲方的规章制度违反法律、法规的规定，损害劳动者权益的。
（5）甲方强令冒险作业、违章指挥强迫乙方劳动的。
第二十三条乙方有下列情形之一的，甲方不得解除合同：
（1）从事接触职业病危害作业的劳动者未进行离岗前职业健康检查，或者疑似职业病病人在诊断或者医学观察期间的。
（2）在本单位患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的。
（3）患病或者非因工负伤，在规定的医疗期内的。
（4）女职工在孕期、产期、哺乳期内的。
（5）在本单位连续工作满十五年，且距法定退休年龄不足五年的。
（6）法律法规规定的其他情形。
第二十四条有下列情形之一的，合同自行终止：
（1）合同期满且双方不能就相同劳动条件的续签达成一致的。
（2）当事人约定的终止条件出现，如已确认乙方完成了某一项工作任务的。
（3）甲方破产、解散、被吊销营业执照、责令关闭或者被撤销的。
（4）乙方享受基本养老待遇、退休、宣告死亡、宣告失踪、死亡的。
（5）乙方暂时无法履行合同的义务，但仍有继续履行条件和可能的，包括但不限于乙方涉嫌违法犯罪，被公安、国家安全或者司法机关限制人身自由的、乙方因脱产学习与进修、执行有关部门的公益性任务等原因而不能正常履行本合同超过15天的。
（6）乙方应征入伍或者履行国家规定的其他法定义务的。
（7）法律法规规定的其他情形。
九、后合同义务
第二十五条本合同解除或终止时，乙方应履行下列义务：
（1）向甲方指定的人交接工作；
（2）完好归还其占有的甲方的办公用品、文件、设备等有形或无形资产；
（3）向甲方完整移交载有甲方重要信息的任何载体；
（4）协助甲方清理双方之间的债权、债务；
（5）完成甲方规定的离职流转程序，办理有关离职手续；
（6）其他：处理其他应了而未了的事务。
第二十六条本合同解除或终止时，甲方应履行下列义务：
（1）为乙方办理终止劳动关系手续；
（2）应乙方要求，及时、如实出具乙方的工作履历或绩效证明。第二十七条乙方不辞而别，或者下落不明，使甲方无法办理或迟延办理与乙方离职相关的手续的，乙方在此不可撤销地承认其负有过错，并承担相应的责任。
十、经济补偿与赔偿
第二十八条乙方未提前三十天向甲方提出辞职或有其他擅自离职情形的，将在乙方办结工作交接后扣除乙方的当月工资。第二十九条除按合同二十条规定解除合同之外的，凡属劳动合同法规定应给予经济补偿金的，甲方应按法律规定的标准支付经济补偿金给乙方。
第三十条乙方欠付甲方任何款项，或者乙方违反合同约定的条件解除劳动合同，给甲方造成任何经济损失，依照法律法规约定和合同约定应承担的赔偿责任，甲方有权从乙方的工资、奖金及津贴、补贴等（包括并不限于此）中做相应的扣除，但该扣除不得违反法律法规的规定，不够扣除的，甲方仍然有权就剩余部分向乙方追偿。
十一、培训服务期
第三十一条乙方在合同期间接受甲方提供的出资专项技术培训，约定为甲方的服务期自_____年__月__日起至_____年__月__日。乙方若违反本条约定，提前解除合同的，应偿付甲方培训费用，对已履行部份服务期的，按照服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用偿付。
第三十二条乙方应当保守甲方的商业秘密，包括下述内容：
（1）技术信息。技术信息的范围一般包括技术方案、工程设计、电路设计、技术指标、计算机软件、数据库、涉及商业秘密的业务函电等等。
（2）经营信息。经营信息的范围一般包括客户名单、营销计划、采购资料、定价政策、不公开的财务资源、劳动报酬、进货渠道、产销政策、招投标中的标的及标书内容等。
（3）公司依照法律规定和有关协议约定对外应承担保密义务的事项等。
十二、劳动争议处理
甲、乙双方因合同而发生争议可以向甲方所在地的劳动仲裁委员会申请仲裁或向甲方所在地的人民法院提起诉讼。
十三、其他规定
第三十三条甲方的规章制度（包括但不限于员工手册、岗位职责、培训协议、保密协议、安全准则等）均属合同的主要附件，其效力与合同条款等同。
第三十四条合同如与法律、法规相抵触的，或者因法律、法规的变更而不一致的，以现行有效的法律、法规为准。
第三十五条合同未尽事宜，双方另有约定的，从约定；双方没有约定的从法律、法规和规章制度。
第三十六条合同一式二份，甲乙方各执一份，经双方签字（或盖章）后生效。
房地产企业作为我国的支柱产业,在国民经济中处于举足轻重的地位,已经成为启动内需、推动经济增长的关键所在。我国房地产行业经过几十年的发展,在规划设计、建造施工、营销服务、物业管理方面都有了较大的改善。但目前“全民房地产”这样激烈竞争的环境,已不是企业只进行内部降低成本或改善施工技术所能应对的,流程混乱、管理低效、成本失控、产品落后、服务意识差等致命硬伤严重遏制了房地产企业的持续发展。因此,利用流程再造的思想,重构现有流程,从根本上增强自身的核心竞争力,提升企业的综合实力和品牌影响力,具有非常重要的现实意义。本文着重从房地产企业物资采购环节入手,对现有流程进行重构。
1 流程再造的概念及其基本思想
对流程再造概念最经典的描述是哈默在其著作《再造公司:企业革命的宣言》一书中提出的,“业务流程进行根本性的再思考和彻底性的再设计,以便在成本、质量、服务和速度等衡量企业绩效的重要指标上取得显著性的进展”[1]。可以看出,“根本性”“彻底性”“显著性”是流程再造应关注的核心内容。
如何实现质的飞跃,不少学者在后来的研究中,均把现代发达的信息技术看作是BPR的助推器,突出了信息技术在其中的作用。
流程再造过程将信息处理工作纳入产生这些信息的实际工作中,建立通畅的交流渠道,并持续改进。现代计算机及其网络通信技术的发展,特别是互联网络的发展,彻底改变了人们做事的方法和经营管理模式。数据库、网络、通信技术的应用可以帮助企业突破分工的束缚,而信息共享及其快速流动大大消除了工作环节中的壁垒和延时,极大地提高了流程效率,使得企业的大幅精简目标成为可能。
2 房地产企业传统的物资采购流程及存在的弊端
供应商是一个项目实施过程中物流和资金流的起始点。从房地产企业的角度看,合格的供应商是其正常运作的保证,而零件或原材料运送的延迟、缺货,以及次品或废品等都会给项目带来严重的后果[2]。随着房地产产业化进程的加快,很多原来在施工现场的加工工作都已逐步转变在工厂内生产,扩大了房地产采购的范围。因此,如何处理与供应商的关系是房地产商所关注的问题。
虽然目前大多数房地产企业通过改革,成立了新的物资采购供应部门,但实质上仍未摆脱传统管理模式的影响。物资管理工作仍停留在技术部门提报需用计划,物资部门实施采购,通过招标的方式选定供应商的层面。由图1可以看出,传统的业务流程主要存在以下问题。
2.1 纸质文件传递及大量的人工处理工作严重影响采购效率
在现有的物资采购流程中,各项工作的衔接主要还是通过纸质文件来传递信息,这种方法存在严重缺陷:一方面无法估计文件信息出现的错误及文件的丢失,引起信息传递不畅通;另一方面,纸质文件需要层层领导的逐个签字,造成传递效率低下。流程中几乎都采用人工处理信息的方式,这不可避免地存在重复计算、重复编制等工作,造成企业资源的严重浪费。
2.2 计划不周形成库存积压,造成浪费
传统的房地产企业采用的采购流程在规划设计环节完成以后,由工程人员编制采购计划,但由于编制人员的素质参差不齐,对未来的计划无法作准确估计。如果计划量过大则造成库存积压,材料的保管费等一系列费用增加;如果计划量过少,则又会造成多次采购带来的成本增加。
2.3 供应商响应企业需求迟钝
供应商和房地产企业在信息沟通方面缺乏及时的信息反馈,在市场需求发生变化的情况下,企业不能随意改变与供应商已有的订货合同。因此,假如出现房地产企业在需求改变时,供应商不能第一时间响应其需求。而重新订货需要增加谈判的过程,供需响应不能同步进行,供应商缺乏应付需求变化的能力。
2.4 合作双方是临时合作关系,竞争多于合作
目前,房地产企业与供应商的合作是通过招投标机制联系在一起的,这种关系在很大程度上就是“一锤子买卖”,缺乏合作和协调,采购过程中容易出现扯皮的情况,使双方的日常工作的时间都浪费在协商和解决问题上,让采购流程存在不确定性。
另外,现有采购流程存在以下问题:物资采购运作不透明,“暗箱”操作,以次充好,以少报多,抬高进价,加大成本“吃回扣”[4];伪造进货发票,虚列进货,涂改原始凭证,虚报冒领采购费用等。这些问题制约着物资管理工作的科学化、规范化,严重遏制了房地产企业的良性发展。
3 基于BPR理论再造物资采购流程
物资采购作为房地产开发成本中的大项,占据了房地产人员的大量时间和精力,因此,优化物资采购流程对提高整个房地产企业效益大有裨益。传统的物资采购流程已成为严重影响房地产企业发展的瓶颈,在该流程原有模式中进行修改已不能适应企业发展的需要,所以必须采用BPR理论进行流程再造,结合当今发达的信息技术,建立企业可持续发展的战略(对该流程再造如图2所示)。再造后的流程通过建立公司的内、外网络信息共享系统,将原有流程的信息划分为物资需求计划数据、到货清单、材料领用数据、采购合同等4个方面。
可以看出,企业内部的信息系统是按照原来的审批流程逐一设定的,由于信息共享,流程几乎都通过网上显示,公司的领导也能很好地了解整个公司物资采购的运行状况。外部信息系统主要是能提供企业所需物资的所有供应商的基本情况,公司通过内、外信息系统直接进行物资的招投标工作,大大简化了原有流程。与原有的采购模式相比,改革后的流程具有以下优势。
3.1 提高交易透明度
通过内、外网络进行材料采购,很大程度上增加了贸易的透明度。在建材采购领域中,供应商的各种招待费、回扣等隐性支出一般约占到供应成本的5%。实施新流程以后,每项物资的采购从招投标、开标、评标到定标的整个过程都在网上留下记录,有效地提高了采购的透明度,保证了整个招标过程在公平、公正、公开的市场下运作,同时网下采购的隐性支出也可以得到有效避免。
3.2 简化合作双方的业务流程,降低成本
采购过程的招投标及所有的业务工作通过网上操作得以实现,减少了传统采购模式纸张复印,文件领取、返还等操作环节,降低了招标方和投标方的采购成本。同时,采购的业务流程被大大简化,供应商能第一时间共享企业采购部门的信息,提高了企业的应变能力。
3.3 有利于建立战略伙伴合作关系
供应双方由原来的一般买卖关系到现在的合作伙伴关系的转变,让房地产企业获得了优惠、稳定的货源,供应商也同样获得了稳定的需求量。这种互惠互利的关系使得双方能清楚地认识到,如果一方失信,将会致使整个产业链破裂,双方共赢的目的也就无法实现。
4 结论
通过房地产企业建立基于内、外网络共享的采购体系,有效地利用了房地产企业集团的规模经济优势,减少采购的中间环节,降低了成本,提高了整个房地产企业物资采购的效率。
摘要：物资采购是工程采购的主要内容,约占房地产企业总成本的60%～70%。文章论述了流程再造的概念和基本思想,通过对房地产企业传统的物资采购流程存在的问题进行分析,提出从建立内、外网络信息共享系统入手,重塑物资采购新流程。
关键词：流程再造,房地产,物资采购
参考文献
[1]Michael Hammer,James Champy.Reengineering the Corporation: AManifesto for Business Revolution[M].Harper Collins Publishers, 1993.
[2]傅鸿源,潘叔刚.动态联盟采购模式应用研究[J].重庆建筑大学学报,2006(2):109.
[3]刘建斌.建筑施工项目部分散采购管理模式研究[J].施工技术, 2005(2):40-41.
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