个人抵押贷款申请书

个人抵押贷款申请书（精选7篇）

个人抵押贷款申请书篇1

****市住房资金管理中心：

本人是***单位的职工，经批准购买本单位住房(安居房、经济适用房)** 路**号第***栋**单元**层**号住房一套，建筑面积**平方米，房价为**元。现已交房款**元，尚缺**元。根据《***市职工个人购、建房抵押(委托)贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款***元，期限***年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息***元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。

借款申请人：**

**年 **月**日

1、房产证

2、权利人及配偶的身份证

3、权利人及配偶的户口本

4、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5、收入证明

6、如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7、如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

个人抵押贷款申请书篇2

个人住房抵押贷款, 是指购房者在购买房屋时, 先向开发商支付一定比例的首付款, 再以所购房屋作为抵押担保, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式按月偿还本息的一种金融活动。

在我国现阶段, 个人住房抵押贷款的资金一般来源于住房公积金贷款或者银行信贷资金贷款两大类。其中, 个人住房公积金贷款是银行根据住房公积金管理部门的委托, 以住房公积金存款为资金来源, 按规定的要求向购买者发放的贷款。银行信贷资金贷款是用银行信贷资金向购房人发放的住房抵押贷款。住房抵押贷款的担保方式有抵押、质押、保证和抵 (质) 押加保证四种方式, 其中发放的贷款中抵押贷款或抵押加保证的贷款占大部分。当购房者到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定时, 贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的, 贷款人有权向债务人追偿, 其价款超过应偿还部分, 贷款人应退还抵押人。

依据我国现阶段社会发展的情况及我国房地产事业的迅猛发展, 面对巨大的购房压力和房源需求, 个人住房抵押贷款已经在我国成为了居民购房贷款的主要贷款方式。但是, 目前我国社会主义市场经济体制发展还不健全, 各项法律法规、规章制度还有待完善以及房地产自身发展的滞后性, 我国个人住房抵押贷款还存在着一系列的问题和漏洞, 出现了一系列的贷款风险, 如果不及时规避风险, 必将会影响我国社会的发展和稳定, 也会限制我国房地产事业的发展

二、个人住房抵押贷款的风险释析

(一) 信用风险

信用风险就是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中, 交易的一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。对于个人购房来说, 个人住房抵押贷款就是购房者支付一定比例的首付款, 再用所购买的住房作为抵押, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式偿还本息的一种金融活动。从市场的角度分析, 如果银行和借款人都是完全理性, 并且信息开放和对等, 这种经济活动就可能不存在风险, 但事实是现实的市场是一个不完全信息市场, 银行与借款入都是经济人, 很难做到完全理性, 双方在博弈的过程中, 自然会产生所谓的逆向选择和道德风险等问题, 当借款人由于种种原因不能兑现给付时, 就会出现一定的信用风险。

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 一般包括:被迫违约, 被迫违约是指购房借款人在购买房产后, 由于各种主客观的因素导致不能按时支付相应的本息, 被迫违反合同, 造成毁约。自主违约, 理性违约是指购房借款人从社会现实的发展和个人利益最大化出发, 当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时, 放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”, 从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为;提前还款, 提前还款是指购房借款人在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为, 对于这种行为, 商银行会损失原合同利率带来的利息收入, 也会使商业银行遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失;恶意骗贷, 这是最为严重的信用危机, 一般称其为“假按揭”, 是一种欺骗行为, 主要是指开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人, 借购房之名套取金融机构贷款的行为。

(二) 操作风险

个人住房抵押贷款的操作风险主要是由于抵押贷款的内部程序、人员配置和系统的不完备、不健全等其他外部事件造成的。一般表现在:在我国现有的市场体制下, 由于各类市场监管机制的不健全, 各经营机构也是只看重业务的开展, 而很少提高业务的管理和服务质量, 甚至在具体工作中, 不能做到依法办事, 也就是说违规经营的现象时有发生, 如未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件, 借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;个人住房抵押贷款的相关工作人员, 由于工作的特殊性, 忽视了自身素养的建设, 部分人的思想素质还不高, 缺乏必要的职业操守, 工作中态度不认真, 违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束, 并且在专业能力上还有欠缺,

(三) 利率风险

在市场经济社会生活中, 利率是不断发生变化的, 在个人住房抵押贷款经营的活动中, 银行和个人都承担者一定的利率风险。利率风险主要是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小, 甚至出现贷款利率低于存款利率, 导致银行收不抵支的风险。目前, 我国银行的个人住房抵押贷款利率发展比较之后, 缺乏一定的灵活性。一般来说, 个人住房抵押贷款的利率只能随着央行对利率的调整而相应变动, 这就很容易出现利率风险。面对利率的浮动, 如果银行不能按照最新的利率处理个人住房抵押贷款事项就会给银行带来一定风险, 甚至是损失, 影响银行的正常运转。

(四) 管理风险

在我国现有的政治体制和经济体制下, 各大商业银行之间的竞争日趋白热化, 在此情境下, 银行业存在一系列的信贷管理风险。主要表现为:作为经济利益的典型代表, 商业银行都很看中自身业务的扩展, 却很少注重业务的管理, 很多都是拍脑袋决断, 不顾及后果、风险和代价去抢占市场份额;个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大, 尚未形成合理评价标准和业务流程;缺乏个人住房贷款的管理人才和专家学者, 现有的人员素养偏低等等。

(五) 政策法规风险

目前, 我国处于经济和社会转型的关键时期, 在现有的市场体制下, 我国政府还不能完全发挥市场的调控职能, 面对一些列的社会问题、经济问题, 为了改善民生, 政府会采取一定的措施来调整房地产的发展, 如限购令等, 这也就是说银行存在一定的政策风险。目前我国法律制度还不够完善, 还没有针对消费信贷的法律、法规, 特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中, 由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险, 导致相关法律问题的产生, 而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应, 从而形成了贷款运作的法律风险。

摘要：随着我国社会和房地产事业的发展, 个人住房抵押贷款已经成为一种极为普遍的经济活动, 但由于各种主客观因素的限制, 这种经济活动还存在一定的风险。本文针对此课题, 着重分析了我国个人住房抵押贷款面临的几种风险, 希望能引起相关人士的重视, 加以规避, 促进我们社会的健康发展。

关键词：个人,住房抵押贷款,银行,风险

参考文献

[1]张启振.论我国住房抵押贷款风险的防范[J].商业时代, 2006, (33) [1]张启振.论我国住房抵押贷款风险的防范[J].商业时代, 2006, (33)

[2]封晴.我国个人住房抵押贷款的风险分析[J].商场现代化, 2008, (15) [2]封晴.我国个人住房抵押贷款的风险分析[J].商场现代化, 2008, (15)

[3]易菊香.个人住房抵押贷款风险管理探讨[J].中国高新技术企业, 2008, (19) .[3]易菊香.个人住房抵押贷款风险管理探讨[J].中国高新技术企业, 2008, (19) .

个人抵押贷款申请书篇3

关键词：个人住房抵押贷款；特征变量；维度

个人住房抵押贷款违约特征变量选择是商业银行在建立评分模型时的一个重要步骤。本文在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定三个维度的个人住房抵押贷款违约相关变量选取的具体变量如下：

一、借款人维度

1、借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的年龄作为一个重要指标。一般来说，年轻人考虑不够周全倾向于冒险，刚工作时收入较少但最具成长价值：随着客户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收人等不断的变化而使客户的价值不断成长：人到中年收入稳定且达到最高，考虑问题也更加周全。当人到了退休年龄后，收入普遍急剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。

2、婚姻状况。婚姻状汉通常分为已婚、未婚、其他(离异，丧偶)等三个档次。已婚的借款人总体而言，其收入的稳定性较高：婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自双薪还是单薪。已婚借款人有较稳定的家庭基础，是夫妻双方共同赚钱来经营一个家庭，所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。

3、性别。在银行专家审贷实践中一般都把借款人的性别作为一个特征变量。但结论不一：有观点认为男性在收入水平、受教育机会、工作年限等方面均优于女性。个人还款能力强而且稳定性好：但也有观点认为在某些经济发达的区域，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水平等方面不输男性。同时还款意愿更强。

4、最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款人学历越高，一般来说在相同的行业背景下其收入可能性也越高。且收入稳定性更强。同时，学历高受到的教育多，人们考虑问题相对来说也更加全面，对个人职业生涯和家庭生命周期各个阶段的规划也更有计划性。因此高学历的借款人发生财务危机相对来说会小一些。

5、户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大。常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中。我们将户籍和工作单位均不在上海市的借款人界定为非常住户口，而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借款人为常住户口。总体而育，本市常住户口借款人的稳定性较高。

6、月收入。借款人家庭总收入是衡量借款人偿还抵押贷款能力的重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借款人的财务负担能力。

7、单位性质。本研究选择了“单位性质”作为间接特征变量。单位性质可分为国家机关、事业单位、优质大型企业(含国有及国有控股企业、世界500强企业等)、一般企业、小型私营企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认定。可以经授信审批部门。

8、服务年限。借款人在当前工作单位的工作年限可以间接考量其工作稳定性。

9、职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及局级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次。职务级别越高，一般其收入稳定性也越高。但企业性质不同。相同职务的内涵差别较大。

10、当前居住条件。居住条件分良好(人均面积高于50平方米)。一般(人均面积高于32.2平方米但房龄大于10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡量借款人生活质量的一个重要标志，也是一个家庭收入能力和稳定性的综合体现，

11、家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比指标直接反映了借款人在该项债务上的负担情况。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借款人财务负担越重。将来发生财务危机的可能性也越大。正因为该指标的重要性，在国外理论界和实务界非常重视对该指标的研究。

12、家庭资产负债比。判断借款人的还款能力。只考虑收入是不够的，还要其家庭总体债务状况和支出状况，为此要将借款人收入放人其整体财务收支中加以综合考察。资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的源泉，能给个人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还款，这些资产可以兑现或变卖偿还贷款，因而也是还款能力的一个重要保证。

13、诚信度。即使借款人有还款能力。如果其还款意愿较差，那么贷款的偿还也会出现问题，因此评估借款人的还款意愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估；对于借款人诚信度的直接评估则主要通过借款人的外部征信记录和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查询借款人在本行历史交易状况，可以获得借款人在本行是否发生过各类业务(含信用卡)、是否发生过延迟付款等，可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。

此外，在国外同类研究中借款人特征维度因素还包括供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于我国实行计划生育政策，一般家庭只有一个子女，与国外多子女家庭存在很大的差异，因而赡养人数在当前我国城市家庭中。对家庭财务负担的影响程度差异不大而不予考虑。在我国对绝大部分借款人来说。个人住房抵押贷款是其占绝对比重的消费信贷，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考虑家庭总债务月还款占家庭月收入比。

二、贷款特征维度

在本研究中，贷款特征维度变量主要包括业务种类、贷款金额、还款方式、贷款期限、贷款利率、抵押率(LTV)、追加担保等。

1、业务种类。分交易类贷款和非交易类贷款，在交易类贷款中，包括一手楼、二手楼、循环授信项下购房：非交易类贷款包括循环授信项下房屋装修贷款、车位车库贷款、综合消费贷款、同名转按、加按贷款。根据审贷实践，不同的业务品种风险度有明显不同，其中。非交易类贷款的风险度整体高于交易类贷款。而交易类贷款中，二手楼贷款的风险较高。

2、贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负担量情况。一方面，在借款人收入既定的条件下，贷款金额越大。则其财务负担就越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。但另一方面。我国银监局对个人贷款的首付比例有统一规定，贷款金额于房产面积是正相关

的，一般大金额贷款对应的首付比例均不低于30％，反而从侧面反映了借款人具备较强的还款能力。

3、抵押率。个人住房抵押贷款初始的贷款价值比(LTV)反映了借款人初始的权益投人。在购买住房时借款人投资的权益比侧越大，借款人就越不愿意通过违约而丧失其在住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高。在既定的收入水平、贷款利率和期限下。借款人月还款负担相对也越大。所以贷款价值比与违约风险有着正相关关系，即个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款价值比的增函数。

4、贷款期限。贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但同时由于贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人因前期的还款使其在住房中权益积累的速度就越快，对借款人来说违约造成的潜在权益损失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意外或工作变动导致的违约风险发生的可能性也越小。从国外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间的关系并无一个统一的定论。

5、贷款利率。贷款利率越高。借款人的利息负担就越大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款利率的增函数。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款分为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款两种基本形式。从本次美国次贷危机的情况看，使用浮动利率的借款人违约风险较大。当前我国贷款利率定价是由政府统一规定的，借款人可以选择固定利率或浮动利率：对于抽样贷款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率波动风险主要由借款人来承担。因而利率的变动可能对违约风险存在较大的影响。

6、还款方式。当前我国个人住房抵押贷款的还款方式有两种基本的还款方式：等额还款、等本还款：还有很多灵活的创新类的还款方式：双周供、每周供、随借随还等。等额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数量是固定不变的(不考虑利率调整)；而等本还款是借款人每期偿还贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减少。等本还款方式下违约的概率相对较低。

7、追加担保。当前我国个人住房抵押贷款的担保方式主要是住房抵押，商业银行为了防范风险。对部分贷款申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第一受益人为银行，因此贷款保险增加了银行信贷资产的安全性。也有由自然人或法人作为担保人的。

三、房产特征维度

对于个人住房贷款来说。作为风险缓释的抵押房产是重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和保值性。在本研究中，房产特征维度变量主要包括抵押物类型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物面积、抵押物单价、抵押物所属区域等。

1、抵押物类型。本研究中的抵押物类型主要指用于抵押的房产物业类型。从物业价值角度区分。有极高档别墅、高档别墅或高档公寓、普通公寓、老公房等类型：在国内外同类研究中还有将房龄，或者将期房和现房作为个人住房抵押贷款违约的影响因素。上海由于具有百年历史，很多历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未予采纳。

2、抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产市场评估价值大于购买价格。当借款人在财务恶化时，可以通过出售房产来弥补成本。在房地产市场处于急速下滑时期(如美国目前的情况)，如果抵押物不足值，再加上个人信用制度缺失就会加大贷款的违约风险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官完成。

3、抵押物性质。主要考察抵押物是家庭首套自住用房还是投资用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般违约风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房产有贷款。属于过度投资性质，风险也较大。如果抵押物为家庭首套住房，借款人已获得了房屋的产权。借款人即便违约，在现有的制度安排下商业银行要全额收回贷款的成本巨大，会助长违约的发生。

4、抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房者感知到的住房户型、环境、邻里、小区文化等所提供的舒适度(Amenities)的价值以及预期未来建筑质量和区位的变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时。则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越低，违约风险越小。

5、抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上几档。从银行实践看，抵押物面积小于60平方米的，或者大于200平方米的，处置难度较大。

个人购房贷款申请书篇4

小编为你推荐个人的购房贷款申请书。字数会有点多。但慢慢品读哈。

1、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10-29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。

2、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。

个人住房委托贷款(公积金贷款)最划算，个人住房贷款(商业性贷款)利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30%，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20%(企业与个人各负担一半)，现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1/3，月还款额多出10%，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。

因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗?说起来他们每月还款元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20%，即1200元/月，那么他们需要自行支付的供楼款只有()元/月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠商业贷款，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。

办理住房公积金贷款应按下列程序：

(一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。

(二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。

(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息(共计2500元)，余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。

申请银行个人住房贷款工作流程：

(一)买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

(二)支付30%以上的房款。

(三)去房管部门办理预售登记。

(四)办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨!至于这个，不少人都还被蒙在鼓里两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近XX元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近万元!原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到万元，比现在要少万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为元;

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢?以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢?”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢?”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢?一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪!”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为万多元，而递减法为万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多!

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢?

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在XX多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

银行称没占到便宜

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。

消协称购房人有知情权

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”;“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”;“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。

原因在双方信息不对称

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢?导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么?

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件;而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)

个人贷款申请书篇5

10年投资：山租金48000 元，种子8000元左右，化肥 2 万元，人工1.5万元，其他1万元

预计10年后总收入25万，纯利14.9万元

今年，药材市场行情较好，本人准备种植药材50亩，主要种植黄栀子。

黄栀子的介绍：黄栀子挂果期为25年，但是3年后才有收入。亩产3-5年为______斤/棵，最低______元/斤，年收入______元。5-30年最低______斤/棵以上______元/斤，年收入______元，主要用途用于医药和天然色素等。黄栀子苗______元/棵，一亩______棵，化肥______元/棵/年。三年总投入：山租金______元/亩共______元，苗______元，化肥______元，人工加机械加其他费大概在______万（共______元）以后一年投入在______万元左右。

由于资金都用于种植水桐木了，自身只有______万元左右。所以现在我向贵行申请贷款______万元，期限4-6年，主要用途为购买种苗，化肥和支付人工费等，以养殖收入和其他收入偿还利息。4-6年还本金。请贵社予以审批。

村里证明：

乡政府证明：

个人抵押贷款申请书篇6

2003年以来, 房地产业备受瞩目。与其他行业不同的是, 房地产业与金融业 (尤其是银行业) 联系密切。据央行统计, 到2007年, 中国内地的房地产贷款余额已经达到了48300.2亿元, 其中个人住房抵押贷款占据了房地产信贷的大半江山。就目前而言, 我国住房抵押贷款具有以下特点:

(一) 发展速度快

住房抵押贷款的历史并没有房地产开发贷款的历史长, 但自1998年以来, 中国的房地产消费贷款却得到了快速发展, 商业银行也将房地产消费贷款当作调整自己资产结构的主要措施。1997年末, 个人住房抵押贷款余额仅为190亿元, 而到2005年底, 个人住房抵押贷款余额则达到了20698.9亿元, 房地产开发贷款的余额为10221.8亿元, 个人住房抵押贷款的余额已经远远超过了房地产开发贷款的余额。

(二) 地区分布不均衡

目前我国住房抵押贷款业务主要集中在东部地区, 中西部地区的住房抵押贷款所占比重很小。从增量来看, 2006年东部地区个人购房贷款增加了5288.2亿元, 占全国全部增加额的76.8%, 而中部和西部地区的个人住房抵押贷款增加额的占比分别只有11%和12%。居民购房贷款集中在房地产热点地区和城市, 住房抵押贷款的地区分布与中国经济发展水平的区域差异是高度相关的。这从一个侧面说明, 住房抵押贷款作为一项派生需求, 主要还要取决于经济发展及居民收入水平。

(三) 增长潜力大

尽管我国住房抵押贷款得到了快速发展, 但我国住房抵押贷款发展历史并不长, 住房金融未来的发展空间还相当巨大。从国外的经验来看, 房地产贷款在银行信贷资产中占有很高的比重。相比之下, 我国商业银行的房地产贷款占银行信贷资产余额的比重还是比较低的。另据央行的报告表明, 我国居民个人住房按揭贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小, 个人住房抵押贷款市场仍有较大的发展空间。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%, 而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%, 其中英国为60%, 德国为47%, 荷兰达到74%。我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大。

二、我国住房抵押贷款存在的风险分析

(一) 信用风险

信用风险指的是违约风险, 即银行不能按时或足额收到本息。信用风险具有综合性, 所有各种其他风险最终都会以这种风险体现出来。首先, 表现为金融交易中的违约行为;其次, 信用风险具有传递性和扩散性, 金融交易中一方的风险会通过另一方传递给第三方, 形成一个“信用风险链”;第三, 信用风险具有积累性, 由于信用风险具有传递性, 就会引起加总的风险迅速增大, 从小的方面来说会造成“三角债”, 从大的方面看会引起“金融危机”;第四, 信用风险具有隐蔽性和突发性;最后, 信用风险是一种不可测量的风险, 其不确定性更难于把握。

(二) 流动性风险

一是目前我国的住房贷款资金来源主要是公积金存款与储蓄存款, 商业银行吸收的居民储蓄存款, 一般都不超过五年, 大都是短期性的, 而住房抵押贷款期限少则三、五年, 多则十年、二十年。这种在发放长期抵押贷款时的短存长贷行为, 会降低商业银行资产的流动性, 产生流动性风险, 进而影响银行的兑付能力。二是商业银行持有的住房抵押贷款债权或抵押资产债权不易变现, 可能产生两个方面的严重后果:1.丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会, 增加机会成本带来的损失;2.当存款人挤提存款或债权人要求贷款人清偿债务时, 出现资金周转困难, 进而直接导致银行的破产或倒闭。

(三) 抵押物风险

抵押物风险主要表现为抵押物不真实或不合法风险和抵押物处置风险。首先, 抵押物不真实或不合法风险包括:第一, 抵押人以同一房地产重复抵押。第二, 抵押人以他人房地产做抵押, 包括借用、冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押等。第三, 抵押人以非法房地产做抵押。其次, 抵押物处理风险也是银行面临的棘手问题。尽管相关法律法规规定, 当债务人不履行债务时, 债权人有权对抵押房屋进行处置, 并优先受偿, 但在实践中仍然难以完全执行。在我国特定的制度环境下, 居民无法偿还贷款时, 银行处置抵押的住房将受到行政、司法、公安等方面的制约。首先是难收回。当借款人违约, 不履行还贷义务时, 银行如果行使抵押权收回其住房, 则有可能引起借款人无家可归, 由此可能引发社会动荡。其次是拍卖难。由于我国住房二级市场不发达, 抵押住房的处置极为困难。在中介服务不发达的情况下, 银行对拍卖住房要进行评估、维护, 要聘请律师、委托拍卖, 不但旷日持久, 而且成本极高, 这也是银行不愿意接受的。

(四) 政策性风险

一是住房金融部分地承担了财政分配的职能, 在当前的个人购房消费中过分依赖于金融机构的贷款, 直接加重了金融机构的经营风险。二是住宅产业政策长期目标的短期化。住宅产业之所以对经济有较强的拉动作用, 是因为住房消费是居民的大额消费, 强制储蓄性高, 投资乘数大。通过促进住房消费带动经济的增长应是一个长期的过程, 而我国目前与个人消费能力严重脱节的高房价, 使部分商品房有行无市, 这种供需不平衡却被片面理解为个人住房“有效”需求不足, 单纯依靠扩张性的金融政策来扩大住房需求。这样在短期提高住房需求的同时, 不可避免地增加了金融机构的政策风险。三是不可预见的政策变动。一旦因国防建设、城市规划、市政建设等政策因素需要而征用或拆迁抵押住房时, 对被征用人或被拆迁人的补偿是根据城市房屋拆迁管理等有关规定协商确定, 其补偿价格往往低于房地产市场价格, 使贷款人面临着相应的风险。

三、住房抵押贷款风险应对策略

(一) 完善住房抵押贷款的法律法规

我国现在迫切需要一套完善而严密的法律法规体系来规范住房抵押贷款的运作和发展。虽然我国已经制定了《担保法》、《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》等相关法律法规, 构成了个人住房抵押贷款的法律框架, 但有些法律条款内容抽象、缺乏可操作性。因此, 当前应从房屋交易、估价、保险等方面, 加快推进住房抵押贷款法律法规的制定和完善, 以形成对市场主体和市场行为的硬约束。

(二) 发展住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化在对银行资产进行分解的同时, 将由银行独自承担的风险进行分散和转移:即由银行一家承担发放抵押贷款和回收贷款本息等业务, 转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动。从而将银行体系内的风险转移到证券市场上。

(三) 推进个人信用制度的建设

个人信用制度是为掌握个人资信、约束个人信用行为而建立的登记、评估以及管理等方面的总称。有了完善的个人信用制度, 可使银行用较低的成本获取贷款申请者的信用资料;另外个人信用体系的建立, 使违约者及时曝光, 得到相应惩罚, 以降低住房抵押贷款风险。

(四) 建立政府住房抵押贷款担保制度

与企业担保和个人担保相比, 政府担保信誉高、实力强, 尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情况下, 政府参与能够大大提高广大中、低收入阶层获得住房贷款的能力, 体现了政府的住房福利政策和住房产业政策。政府参与能够降低贷款成本, 提高住房金融效率, 促进住房金融发展, 减少住房金融风险, 对建立一个稳健的住房金融体系发挥重要作用。

(五) 建立健全住房贷款保险制度

住房贷款保险制度作为与住房抵押贷款制度相配套的补充制度, 其风险转移和损失赔偿机制能有效缓解住房抵押贷款授信业务中银行与客户之间因信息不对称等导致的风险, 有利于房地产金融市场的繁荣和金融体系的稳定。我国目前的住房抵押贷款保险大致有财产保险、信用人寿保险和保证保险三类。我国的住房抵押贷款保险作为一种新业务、新品种, 既需要在实践中不断发展、完善、创新, 也需要政府在政策上的大力支持。

(六) 健全抵押物处置制度

一是积极培育和发展有关中介机构与资产拍卖市场, 制订房地产拍卖规程, 解决好抵押物的合法处分问题;二是要健全对房屋使用者的安置制度;三是规范房地产评估业务行为, 保证抵押物估价真实有效;四是准确合理地确定抵押率。

参考文献

[1]刘萍.个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究, 2005 (8) .

[2]童金林.美国住宅抵押贷款保险的发展概况及比较分析[J].上海保险, 2005 (8) .

[3]汪利娜.中国需要什么样的住宅抵押保险机制[J].财经科学, 2006 (4) .

[4]董金玲.美国次贷危机给我国的启示[J].现代金融, 2007 (11) .

个人抵押贷款申请书篇7

关键词:个人住房抵押贷款;风险分析;风险防范

一、引言

随着我国金融业的迅速发展和住房制度改革的深化,自2000年以来,中国城镇居民的购房热情不断升温,住房金融业务得到了快速发展。在这将近十年的时间里,个人住房贷款以其可靠的担保、较高的收益、较低的风险受到了各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占的比重日渐提高,已成为我国商业银行一个重要的信贷业务种类,给商业银行带来了巨大的经济效益。商业银行的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房消费的购买力等方面,都起到了积极的作用。但是,个人住房贷款存在着对象多、范围广、流动性差及期限长的特点。同时,目前我国个人住房贷款还存在基础设施建设落后,个人征信系统尚未建立等问题。所以,这在一定程度上给商业银行带来了风险隐患,需要我们重新对商业银行个人住房贷款业务的风险状况进行认真地分析。

二、我国个人住房抵押贷款发展现状

目前,我国房屋贷款业务发展迅速,具体数字如表一所示,2003年贷款余额为11780亿元,到2008年贷款余额增加到33000亿元,增加了21220亿元,增加速度很快,同期增长数稳中有升,近两年来也上升迅速,可以说,我国房地产市场发展势头迅猛,并一直保持了良好的发展势头。

因为我国个人住房抵押贷款的发展非常迅速,各大商业银行都想在这块市场里占据有利地位,所以相继扩大了个人住房贷款在本银行全部贷款所占的比例。然而,因为个人住房抵押贷款规模的扩大,其潜在风险也相应加大。

三、商业银行个人住房抵押贷款存在的风险分析

(一)个人住房抵押贷款的客观风险因素

1.市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性。主要包括:利率风险、汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。针对个人住房贷款而言,当资金市场出现利率攀升时,由于按照目前规定,个人住房贷款利率必须到次年初才能调整,在未调整期间,银行利息收人减少,导致效益下降。汇率风险是指由于外汇价格变动给银行带来损失的可能性。

2.地区差异风险

各地区政策不统一,同样造成银行资金风险。地方法规不健全使银行推出产品和出台制度规定无法完全顾及地区差异,导致出现贷款风险。如各地对抵押登记的规定不尽相同,有的地区房产、地产分开办理抵押登记手续,操作十分不便,容易形成贷款风险。

3.贷款法律风险

贷款法律风险是指在具体的贷款过程中,因操作行为出现文书违法或法律瑕疵而使整个贷款行为不受法律保护,直接或间接导致贷款损失的风险。在现阶段,我国商业银行面临的法律风险尤为突出,主要体现为《担保法》条款不能有效防范贷款风险,如借款人违约时,抵押权人若将抵押物拍卖,担保法规定,必须先与抵押人协商一致;抵押物未经财产共有人同意,借款人一旦不还款,银行在处置抵押物时,将产生法律纠纷,形成贷款风险等。

(二)个人住房抵押贷款的主观风险因素

1.信用风险

个人住房抵押贷款的申请和执行过程中,存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素,既有主观的,也有客观的,最终形成信用风险。在我国,个人住房抵押贷款信用风险主要表现为:借款人在申请个人住房抵押贷款时提供虚假不实的资料。

某些借款人为了取得银行贷款,有意提供与实际情况不符的虚假资料,而其实际还款能力并不强甚至根本无法偿还,从而造成贷款违约,是形成信用风险的主要方面。具体途径主要有以下几种。

第一,虚高评估抵押物(房产)的价值

按照我们国家的个人住房信贷政策,购房者在购房时,可以根据具体情况只支付房产价值一定比例的款项,剩余比例款项可以通过申请银行的个人住房贷款进行支付。该政策为一部分购房者提供了可乘之机,只要购房者能够通过某些渠道使得体现在出具给商业银行的证明材料上的所购房产价值高于该房产的实际价值,便可按政策套取到银行的高额贷款,即以虚高评估房产价值套取银行贷款。

第二,利用他人身份证,偷梁换柱搞假按揭

假按揭是指开发商为资金套现,将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下,从银行套取购房贷款。

办理假按揭的程序一般为:开发商通过给付身份证持有人一定数额的报酬,有偿使用对方身份证,并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字,签字完成,银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议,包括开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。假按揭贷款是商业银行经由开发商发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款,是商业银行发放零售贷款中的典型违规行为,这使得开发商在房地产开发过程中所面临的巨大风险转嫁给了商业银行。

2.策略风险

任何行业的发展都有一个周期问题,房地产行业也不例外,超常发展就可能有相应回调。在当前房地产行业大发展的阶段,如果银行将过多的信贷资源投入进去,将来就可能面临巨大的策略风险。因此,商业银行要根据各自情况对房地产的信贷投入比例进行总量控制。同时,还要加强行业分析,关注宏观政策对房地产业的影响,防止盲目跟风,盲目决策,以规避策略风险。

3.操作风险

近年来,由于个人房地产信贷受到政策激励,在相关配套政策并不完善的情况下出现了爆炸式发展,操作风险日渐显现。银行内外勾结,骗取贷款的案件时有发生,基本的操作手段是买卖双方虚增标的物估价;贷款到位后,违约拖欠银行贷款;将严重高估的地产作为抵押物转移给银行,最终使银行实际形成巨大亏空。

四、商业银行个人住房抵押贷款的风险防范措施

(一)主观风险因素的对策研究

1.建立个人信用制度,控制借款人违约风险

我国的个人信用制度建设是在“九五”末期国内市场出现疲软、内需不足的形势下提出并开始起步的,是随着商业银行个人消费信贷业务的增加而产生的客观要求。随着我国商业银行消费信贷业务的开展和整顿市场经济秩序的深入进行,个人信用制度建设取得了一定进展。一些发达国家个人信用制度建设己有100多年的历史,形成了科学化、规范化、法制化的运行机制,完善的个人信用制度已成为发达国家市场经济正常运行的坚实基础。为此,我们应该借鉴国外的成功经验,结合国内现实,建立起符合我国国情的个人信用制度。

2.银行自身完善风险管理机制,杜绝风险漏洞

主要包括控制按揭成数和房地产信贷增长速度;对借款人进行严格的贷前审查;签定回购或债权转让条款;严格控制开发商贷款风险;坚持较高的资本充足率;强化不良资产处置等。

(二)客观风险因素的对策研究

1.健全房地产金融的法律、法规体系

完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。目前,我国房地产金融领域的立法始终处于滞后状态。为此,对于房地产金融的立法,第一要出台专门的监管规定和办法,以加强对商业银行个人住房贷款的监管力度;第二要修改和完善“证券法”,以健全房地产抵押贷款债券发行和转让制度;第三要修改和完善“担保法”、“保险法”,完善“个人住房贷款操作规程”、“个人住房贷款客户评价暂行办法”、“个人住房贷款一级审批操作规程”、“个人住房贷款贷后管理办法”和“个人住房贷款档案管理办法”等一系列规章制度,并尽早将信用立法提上议程,以完善房地产金融领域的担保体制及个人信用制度;第四要完善现有财产保险制度,增加住房抵押贷款保险的种类,降低贷款申请人负担。

2.大力发展商业性住房抵押贷款保险

我国的房地产金融要发展,必须建立起适合国情的房地产金融保险制度,以增加抵押物的担保能力,降低个人住房贷款风险。为此,第一要大力发展商业性住房抵押贷款保险机构,政府应对保险公司经营住房抵押贷款保险实行政策倾斜;第二要开发新险种;第三要鼓励借款人积极投保,对自愿投保住房抵押贷款保险的借款人,商业银行应给予适当放宽贷款期限、提高贷款额度、降低利率、采取灵活多样还款方式等优惠政策。

3.建立住房贷款担保机构

消费信贷与其他贷款不同,借款人是一个消费者,贷款购买的是超过其即期收入限度并较长时间才能归还贷款的财产或耐用消费品。因此,在发放消费贷款时,用抵押、担保做还款保证显得十分必要。

(三)风险防范的创新思路

资产证券化是广义的资产证券化的重要组成部分,是指发起人将缺乏流动性、但具有某种可预测现金收入属性的资产或资产组合(即“基础证券”),出售给特定的发起人,或者将该基础证券信托给特定的受托人,通过创立一种以该基础资产产生的现金流为支持的一种金融工具或权利凭证(即资产支持证券),在资本市场上出售变现该资产支持证券的一种结构性融资手段。

资产证券化的最主要形式就是住房抵押贷款证券化(Mortgag Backed securitization,MBS),指的是商业银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别的专业机构(Special Purpose Vehicle,SPV),该机构以其收购的住房抵押贷款为基础而在资本市场上发行证券的行为。

证券化流程主要包括以下几个步骤,即发起人选择证券化的基础资产,构建资产池;设立特殊目的载体(SPV);发起人将资产组合转移给SPV;进行信用增级;评级机构进行信用评级,进行证券销售;现金流管理及偿付。

住房抵押贷款证券化(MBS)成为国际金融创新发展的重要趋势。引入住房抵押贷款证券化能够解决我国金融体系功能错位,促进资本市场功能完善,化解商业银行的流动性隐患,还能给商业银行带来多方面的收益,同时为民间资本和各类保险等机构资金进入银行信贷领域开辟一条间接渠道。

五、结束语

本文在对影响我国商业银行住房抵押贷款的主观因素和客观因素进行分析的基础上,总结得出以下结论:

第一,我国商业银行个人住房抵押贷款中的风险因素可以按照主观风险因素与客观风险因素进行细分,主观因素与客观因素所采取的分析方法、预防措施都不尽相同。认真做好主观因素与客观因素的分析,有助于找出我国商业银行个人住房抵押贷款各风险因素的内在联系,有助于商业银行进行风险分析时更加明细,便于从操作流程上进行有针对性的调控措施。

第二,我国应尽快建立完善的个人信用体系的管理模型,商业银行可以根据未来自身的实际情况,制定相应的个人住房抵押贷款指导性操作流程,建立相应的违约预警机制和因地制宜的违约风险控制方针。

第三,通过对加强立法的呼吁,以及风险分散机制的建立,降低客观风险。目前我国住房金融服务网络及其他服务体系和配套政策措施尚未完善,办理抵押贷款过程中的手续代理、资信调查、房屋评估和风险管理等方面效率较低。在客户支付能力产生困难时,无法及时变现,造成还款时间延误,形成了并非客户主观意愿造成的信用风险。风险分散的具体操作表现形式,目前能够较快实现的模式是担保公司与保险公司等。如果保险、担保公司与银行合作,对于个人住房贷款的风险分散,将会带来积极地促进作用。

在解决商业银行个人住房抵押贷款风险的主观因素和客观风险因素的同时,还要逐步推行住房抵押贷款的证券化,并大力发展个人住房抵押贷款二级市场,组合出售自身的住房抵押贷款,或者通过市场这一平台进行资产证券化或抵押贷款证券化,化解个人住房抵押贷款资金流动性差的风险,提前收回商业银行的贷款资金,盘活信贷资产,增强自身资金的流动性,同时又转移了违约风险。

参考文献:

[1]牛风瑞等.中国房地产发展报告[M].北京:社会科学文献出版社,2006.

[2]周京奎.金融支持过渡与房地产泡沫[M].北京:北京大学出版社,2005.

[3]李健飞.中国房地产融资风险防范[M].北京:中国金融出版社,2006.

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