成都市城市房屋拆迁实施细则
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{ 所属类别 } 房屋建筑 { 发布单位 } 四川省 { 发布文号 }----------{ 发布日期 } 2001-11-01 { 生效日期 }----------{ 效力属性 } 有效
成都市城市房屋拆迁管理暂行办法
成都市人民政府令第８８号
第一章 总 则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《四川省城市房屋拆迁管理条例》和《成都市城市房屋拆迁管理条例》，结合成都市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。
第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市建设、改善生态环境，文物古迹保护。
第四条 本办法所称拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第五条 拆迁人必须依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人、房屋承租人必须服从建设需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。
第六条 成都市房产管理局主管本市城市房屋拆迁管理工作。成都市房屋拆迁管理处具体负责锦江、青羊、金牛、武侯、成华区（含高新区，以下简称五城区）内的城市房屋拆迁管理工作；其他区（市）县房产管理部门管理本区域内城市房屋拆迁工作。
公安、教育、电信、供电、供水、供气和广播电视等部门应当及时协助办理被拆迁人的户口迁移、学生转学、电话移机、有线电视迁装和水、电、气供应等有关事宜，除按照国家有关规定外，不得额外增加拆迁人和被拆迁人的负担。
国土部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋逝迁有关的土地管理工作。
第二章 拆迁管理一般规定
第七条 任何单位需要拆迁房屋，应当向房屋拆迁管理部门交验下列文件，申请取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁补偿安置方案；
（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；
（六）房屋拆迁管理部门明文规定的其他文件。
第八条 拆迁申请人依照本办法规定提交有关文件后，房屋拆迁管理部门应当在受理之日起５个工作日内提出审查意见，凡符合本办法规定的，发给房屋拆迁许可证；不符合本办法规定的，不予核发并书面告知理由。
第九条 房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证之日起５日内，将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等以房屋拆迁公告的形式在拆迁现场予以公布。
第十条 拆迁申请人应当具备完成房屋拆迁补偿所必需的资金或者房屋。
拆迁申请人存入银行的拆迁补偿资金，必须专款专用，并接受房屋拆迁管理部门的监督。
拆迁申请人提供的安置房屋应当具备公共交通、入学、就医、日常生活等条件。有下列情况之一的，不得用于拆迁安置：
（一）不符合国家房屋质量安全标准的；
（二）不具有合法产权证明或者有权属纠纷的；
（三）未达到规定套型面积的。
第十一条 拆迁申请人取得建设用地规划许可证后，在建设用地规划许可证确定的拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁管理部门受理拆迁申请人申请后应当就前列事项，书面通知规划、国土、工商、房屋产权产籍等有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年。拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过１年。
第十二条 拆迁人可以自行拆迁，也可以采取招标或者协议的方式委托拆迁。接受委托拆迁的单位应当取得房屋拆迁管理部门颁发的房屋拆迁资格证书。严禁个人和无接受委托拆迁资格的单位接受拆迁委托。
房屋拆迁管理部门不得充任拆迁人或者接受拆迁委托。
临时机构不得作为拆迁人实施拆迁。
第十三条 拆迁人委托拆迁的，应当与接受委托拆迁的单位签订书面拆迁委托合同，并在申办房屋拆迁许可证的同时报房屋拆迁管理部门备案。
接受拆迁委托的单位不得以任何形式转让拆迁业务。
第十四条 拆迁人与被拆迁人应当在规定的拆迁期限内签订书面拆迁补偿安置协议，并报房屋拆迁管理部门备案。
被拆迁人可以确定１至２人为其委托代理人，与拆迁人协商拆迁事宜。
拆迁由政府代管的房屋，拆迁补偿安置协议应当经过公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁补偿安置协议应当载明以下主要内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层；
（二）补偿形式、补偿标准和结算方式；
（三）实行产权调换的，载明安置房屋的权属、地址、面积、用途、结构、楼层和拆迁过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式；
（五）其他约定事项。
拆迁补偿安置协议示范文本由市房产管理局统一拟制，供拆迁当事人参照使用。
第十六条 拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十七条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人经协商达不成补偿安置协议，或者拆迁当事人一方拒绝商谈补偿安置事宜，当事人要求裁决的，应当提出书面裁决申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由同级人民政府裁决。
房屋拆迁管理部门应当在受理裁决申请之日起３０日内作出书面裁决。对当事人在规定的时间未到场的，可以作出缺席裁决；因发现新的需要查证的事实，可以作出中止决定；裁决申请人撤回裁决申请的，可以作出撤销案件的决定。
当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起３个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法已对被拆迁人作了货币补偿，或者对被拆迁人、房屋承租人提供了安置房屋、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第十八条 被拆迁人或者房屋承租人在拆迁裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁，或者由市、区（市）县人民政府责成有关部门强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全，必要时房屋拆迁管理部门或者人民法院可以要求拆迁人提供资金担保。
第十九条 实施房屋拆迁不得超越规定的拆迁范围和拆迁期限。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在批准的拆迁期限到期１５日前办理延期手续。经规划、国土部门批准变更拆迁范围的，拆迁人应当在批准后５日内到房屋拆迁管理部门办理变更手续。房屋拆迁管理部门应当在收到延期或者变更拆迁申请书３日内给予书面答复。
第二十条 转让建设项目应当符合国家有关规定，项目转让人和受让人应当在转让合同签订后１５日内到房屋拆迁管理部门办理拆迁变更手续，原拆迁补偿安置协议载明的有关权利、义务随之转移。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起３日内予以公告。
第二十一条 拆迁人应当按照城市规划要求，拆迁建设用地红线内所有需要拆迁的房屋和其他附属物。一处房屋或者附属物位于两个或者两个以上拆迁人建设用地范围内的，由拆迁人按照用地红线划定的比例负责拆迁。
第二十二条 拆迁人应当在安置房屋交付使用之日起３个月内，到房屋产权产籍、国土部门办理安置房屋所有权登记和土地使用权登记，被拆迁人应当予以配合。
第二十三条 法律、法规对拆迁军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、领事馆房屋等另有规定的，从其规定。
第二十四条 房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章 拆迁补偿与安置
第二十五条 拆迁安置房的面积按照被拆除房屋的建筑面积计算。
拆迁前房屋的所有权已发生转移或者变更尚未办理登记，或者房屋所有权证记载面积与实际面积不符的，由房屋产权产籍部门在收到当事人申请后５个工作日内出具认定书。
第二十六条 非住宅房屋按照下列规定认定：
（一）房屋所有权证记载为非住宅的，按照非住宅认定；
（二）房屋所有权证记载为住宅的房屋，拆迁范围确定前实际作为营业用房使用的，在交验拆迁范围确定前的营业执照、完税凭证和规划部门批准的改建文件后，按照营业用房认定。
第二十七条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法另有规定外，补拆迁人有权选择补偿方式。
第二十八条 实行货币补偿的，货币补偿的标准，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法另行制定。
第二十九条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人依照本办法第二十八条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所安置房屋的价格，结清产权调换的差价。
第三十条 实行产权调换，对被拆迁人的安置地点按照有利于实施城市规划和旧区改建的原则确定。被拆迁人应当服从城市规划，接受安置地点。
第三十一条 拆迁住房实行产权调换的，应当用符合国家质量安全标准的现房对被拆迁人进行一次性定居安置。因特殊原因确需实行过渡安置的，应当征得房屋拆迁管理部门书面同意。
第三十二条 拆迁私有自住房，被拆迁人原房屋建筑面积在１５平方米以下，他处无住房，且经济特别困难的，实行产权调换时，拆迁人对被拆迁人应当支付的差价款适当减免。具体办法另行制定。
第三十三条 拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人只对被拆迁人进行补偿。被拆迁人与房屋承租人不能解除租赁关系的，实行产权调换，租赁关系继续保持。
拆迁租金由政府定价的公有住房时，房屋承租人可以按照房改政策购买原承租房，购买后由拆迁人按照本办法对购房人给予补偿。
拆迁出租房屋实行产权调换不能一次性解决安置房屋的，过渡期间的租金损失由拆迁人按照规定予以补偿。
第三十四条 对拆迁没有抵押权的房屋实行货币补偿或者产权调换的，由抵押人和抵押权人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。抵押人不能清偿债务或不能重新设置抵押权的，只给作产权调换。
第三十五条 拆迁产权不明确的房屋或者所有权、使用权、抵押权有纠纷的房屋，在房屋拆迁管理部门规定的期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门批准后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十六条 拆迁按照政府落实私房政策应予腾退尚未退还的住房，拆迁人应当对房屋使用人进行安置，安置房屋由房屋使用人按照拆迁当时政府公布的公有住房房改成本价购买，对被拆迁人按照本办法的规定予以补偿。
第三十七条 拆迁由政府代管的住房，拆迁人应当向房产管理部门交付被拆除代管房屋的再建费，终结所有权。对房屋使用人按照本办法第三十六条的规定办理。
拆迁政府代管的非住宅房屋，实行产权调换。
第三十八条 拆迁房改住房或者补贴出售给个人的部分产权后，拆迁人方可以用安置房屋与其进行产权调换或者予以货币补偿。
第三十九条 拆迁非大厅式的营业用房采用大厅安置并实行产权调换的，拆迁人应当事先在厅内留出公用通道。除公用通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积，不得少于被拆除房屋建筑面积的７５％。厅内建筑面积（含分摊通道）与被拆除房屋建筑面积实行产权调换的办法，按照本办法第二十九条的规定办理。
外走廊、楼梯、厕所等厅外面积，由厅内全体房屋所有人按照规定分摊产权，共同使用与维修。
第四十条 被拆迁人或者承租人将自营房屋作为联营合伙场所的，拆迁人对参与联营合伙的他方不予补偿安置。
第四十一条 拆除未超过批准期限的临时建筑，由拆迁人给予工料补偿。拆除违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
第四十二条 拆除围墙等附属物，按照有关规定给予补偿。
第四十三条 拆迁人应当给予补拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬家补助费。
在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转用房的，不付给临时安置补助费。
搬家补助费由拆迁人按照规定付给；需要过渡的，付给两次搬家费。
第四十四条 实行产权调换的，过渡期限不超过１８个月。
实行货币补偿的，拆迁住房，应当给予４５日的临时安置补助费；拆迁非住宅房屋，应当按照本办法第四十六条规定的标准给予４５日的停产停业经济损失补助费。
第四十五条 拆迁非住宅房屋，实行产权调换涉及生产设备拆卸、搬运、安装费用的，由当事人双方自行协商，协商不成的，由拆迁人负责拆卸、搬运、安装。
第四十六条 拆迁营业、生产用房，不能解决过渡房屋的，其停产停业经济损失补助费，五城区以市统计部门公布的上城区职工平均工资收入为准，由拆迁人按照被拆迁房屋的实际从业人员（不含临时人员）按月支付。补助费的支付从停产停业之日起，到安置房屋交付的次月止。
对个人租赁、承包经营的国有或者集体企业，从停产停业之日起，拆迁人、承租人或者承包人不负担承租承包费用。
第四十七条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转用房的使用人应当按期腾退周转用房。
拆迁住房因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人，从逾期之月起，逾期不足６个月的，按月增加０．５倍临时安置补助费；逾期６个月以上１年以下的，按月增加１倍临时安置补助费；逾期１年以上的，按月增加２倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人，从逾期之月起应当按月付给临时安置补助费；逾期１年以上的，按月增加１倍临时安置补助费。
非住宅房屋超过过渡期限１年以上的，增加１倍发放停产停业经济损失补助费。
第四十八条 五城区范围内的搬家补助费、拆迁住房的临时安置补助费由市房产管理局不定期公布，其他区（市）县由当地房产管理部门不定期公布。
第四十九条 因房屋拆迁发生的被拆迁人的电话、水电气、有线电视迁装等费用，由拆迁人按照拆迁当时的收费标准补偿被拆迁人。
第五十条 拆迁人向被拆迁人发放搬家补助费，以房屋所有权证、公房租用证或者房屋租赁合同作为按户发给的依据。
第四章 法律责任
第五十一条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米２０元以上５０元以下的罚款。
第五十二条 拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金１％以上３％以下的罚款。
第五十三条 拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金３％以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证。
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第五十四条 拆迁人违反本办法的规定，擅自降低补偿安置标准或者延长过渡期限的；建设项目转让未办理变更手续的，由房屋拆迁管理部门予以警告、责令限期改正，并可处以５万元以上１０万元以下的罚款。
第五十五条 接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费２５％以上５０％以下的罚款。
第五十六条 拆迁人违反本办法规定，扩大或者缩小补偿、补助、安置范围的，由房屋拆迁管理部门予以警和吉、责令改正，并可处以１万元以上３万元以下的罚款。
第五十七条 拆迁人无正当理由不办理安置房屋所有权登记的，由房屋产权产籍管理部门对拆迁人予以警告、责令限期办理，并可处以１万元以上３万元以下的罚款。
第五十八条 房屋拆迁管理部门违反本办法规定，充任拆迁人、接受委托拆迁、给临时机构发放拆迁资格证的，由上级主管机关没收违法所得，并可处以违法所得１至３倍的罚款。
第五十九条 辱骂、殴打房屋拆迁管理部门工作人员，阻碍房屋拆迁管理部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十条 房屋拆迁管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第五章 附 则
第六十一条 在本市城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。
第六十二条 本办法具体应用中的问题由成都市房产管理局负责解释。
第六十三条 本办法自２００１年１１月１日起施行。本办法实施前，凡已领取房屋拆迁许可证的，仍按本市原有房屋拆迁管理规定执行。
自2009年6月国务院颁布《规划》以来, 西安市委、市政府始终把抓好《规划》的实施作为各项工作的重中之重, 高端谋划, 精细准备, 起步顺利, 开局良好。我们重点做了以下工作:
1.加速推进西咸经济一体化。今年2月挂牌成立了沣渭新区, 初步明确了新区发展定位和目标, 目前正在编制发展规划。同时, 加大同咸阳的对接力度, 共同推进了渭河横桥、渭河治理、沣河治理等一批重点项目。
2.调研制定统筹科技资源改革方案。去年11月以来, 开展了建市以来规模最大、最深入的科技资源调研, 初步形成了西安统筹科技资源改革研究报告和西安创新型城市试点工作实施方案。
3.编制相关配套规划。全面启动“十二五”规划编制工作, 对西安贯彻实施《规划》做出进一步的安排部署。配合省上有关部门编制《西安国际化大都市城市发展战略规划》, 已经省政府研究, 正在修改完善。
4.加快产业结构调整和优化升级。围绕发展现代产业体系, 制定了《加快转变经济发展方式推动构建西安现代产业体系的决定》。以产业集群升级创新为目标, 加快产业基地 (园区) 建设, 正在编制基地 (园区) 发展规划。
5.完善实施《规划》的政策措施。为保证《规划》的顺利实施, 我市成立了以市长为组长、常务副市长为副组长的工作机构, 并设立了专项资金。同时, 围绕产业布局、财政税收、项目投资、土地利用、深化改革、金融政策等, 分别制定了具体的政策措施。
2010年是西安全面推进国际化大都市建设的第一年, 市里将按照省委省政府要求, 把握重点, 抓住关键, 力求在衔接规划、建设载体、完善功能、转变方式上下功夫、求实效。
1.按照建设国际化大都市的要求, 做好规划衔接, 拉大城市骨架。主要思路是, 以西安钟楼南北线为中轴、渭河为水脉, 秦岭和渭北为生态屏障, 北跨、西接、东拓、南融, 形成主城区、卫星城和城市组团相结合的空间结构, 加快西咸一体化进程, 推进西安国际化大都市建设。按照省上即将颁布的《西安国际化大都市城市发展战略规划》, 重点做好城市总体规划、土地利用规划等修编工作。
2.加快建设沣渭新区。建设西咸新区, 是推进西咸一体化、打造西安国际化大都市的战略举措。由西安负责建设和管理的沣渭新区, 是西咸新区的重要组成部分。我市将坚持高起点规划、大项目带动、板块化运作, 围绕“两河两心三园五基地”的城市空间布局, 尽快实现三年成型、五年成势、十年成城的目标。今年, 重点是出台沣渭新区发展规划, 在基础设施建设和招商引资方面取得重要突破。
3.全面启动统筹科技资源改革。按照“政府引导、市场配置、先行先试、重点突破、分段实施”的思路, 形成建设西安统筹科技资源改革示范基地实施方案, 年内要在体制机制、政策措施等方面有所突破。力争通过两年左右的努力, 基本建立我市统筹科技资源改革示范基地战略框架。
4.继续提升城市承载能力。加快城市交通、供水、供气、污水处理建设, 特别是轨道交通的建设, 我市将抓住国务院办公厅55号文件出台的机遇, 抓紧修编轨道交通规划, 2011年建成二号线、开工三号线, 2013年建成一号线, 力争四号、五号线早日开工。同时, 加强生态建设, 继续实施蓝天碧水、大水大绿工程, 加大沣河、渭河治理力度, 改善提升城市生态环境。
5.加快转变经济发展方式。一是加大五大主导产业发展力度, 着力建设以高新技术产业、先进制造业、旅游文化产业、现代服务业和现代农业为主体的现代产业体系。二是坚持组团式发展, 重点建设“五区一港两基地”、皇城发展区、秦岭北麓生态休闲旅游区、渭北产业聚集区、区县产业园十二大产业发展平台, 推进产业向园区集中, 走集约节约资源发展路子。三是加大节能减排力度, 做好节能技术创新、技术改造和淘汰落后产能等工作, 大力发展绿色经济、低碳经济和循环经济, 到今年底全市污水处理率达到95%以上。
当初来自鹿特丹大学的一群学生正在建造一座用以实验的房子，其中包括了一间温室。这座3层配有3个卧室的房子位于鹿特丹码头附近，为了使能源得到有效利用特意建得比较小，包含了许多能有效让房子降温及升温的设计，例如屋顶上的玻璃窗向太阳倾斜能够帮助收集更多热量;通过放置在地下3英尺的管道屋子能够接收到大量的新鲜空气，在夏天很凉快在冬天则会变得很温暖。而刷在房间墙壁里的涂料（亚粘土），利用了实验技术使其能调节室内温度。
并且！这座房子拥有135平米“可食用”屋顶，蔬菜园向Scholtens提供了几乎所有需要的蔬菜和水果：西葫芦、菜花、甜菜、西瓜、辣椒、莴苣和番茄。屋顶水箱可以储存雨水，用来冲洗厕所和灌溉植物。
所有的缺点是——需要维护。
“它给你一种生活在野外的感觉，但你却感觉不到寒冷，即便是在冬天。”而她的女儿们很喜欢秋千和吊床，她们可以玩上一年。当然他们也没有向现代设施妥协——房子里配备的都是木质家具和各种精良的电器。
这个项目会持续到2018年的夏天，之后Scholtens将会搬出这座房子。它可能被出售，包括700平方米的土地，售价大约为500000欧元。有趣的是，这座房子也有可能被移到其他地方。
第一条 为了加强我市建设工程质量监督，保护人民生命和财产安全，规范建设行政主管部门及工程质量监督机构（以下简称主管部门）的质量监督行为，依据《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》（住建部5号令），结合我市实际，制订本细则。
第二条 本细则适用于成都市行政区域内新建、扩建、改建的房屋建筑和市政（含地铁）基础设施工程（以下简称工程）质量的监督管理。第三条 成都市城乡建设委员会是本市建设工程质量监督管理的行政主管部门，负责本市建设工程质量监督管理工作，成都市建设工程质量监督站具体实施监督管理工作。
各区、市（县）建设行政主管部门根据管理权限的划分负责本行政区域内的质量监督管理工作，其所属的建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）负责具体实施工程质量监督管理工作。第二章
工程质量监督管理
第五条 本细则所称工程质量监督管理，是指主管部门依据有关法律法规和工程建设强制性标准，对工程实体质量和工程建设、勘察、设计、施工、监理单位（以下简称工程质量责任主体）和质量检测单位的工程质量行为实施监督。
工程实体质量监督，是指监督机构（主管部门）?对涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督抽查。工程质量行为监督，是指监督机构对工程质量责任主体和质量检测单位履行法定质量责任和义务的情况实施监督抽查。
本细则所称监督抽查是是指主管部门通过巡查、随机抽查等方式对工程质量进行抽样检查和执法监督活动。
第六条工程质量监督管理应包括以下工作内容：
（一）工程质量责任主体和质量检测单位执行法律法规和工程建设强制性标准的情况；
（二）抽查涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量；
（三）抽查工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为；
（四）抽查主要建筑材料、建筑构配件的质量；
（五）对工程竣工验收进行监督；
（六）组织或者参与工程质量事故的调查处理；
（七）定期对本地区工程质量状况进行统计分析；
（八）依法对违法违规行为进行协助调查并报建设行政主管部门处罚，并依据本地区相关规定对相关工程质量责任主体进行不良行为记录和扣分处理。
第三章 工程质量监督备案
第七条 建设单位在申领施工许可证之前，应当办理工程质量监督备案手续。办理工程质量监督备案手续时，建设单位应提供以下资料：
（一）按规定填写的《成都市房屋建筑及市政基础设施工程质量监督备案表》；
（二）施工图设计文件的审查合格证明文件及备案文件；
（三）建设单位出具的见证取样人员授权书。
第四章 工程质量监督方案
第八条 工程办理质量监督备案手续后，监督机构向建设单位发出《建设工程质量监督方案》。
建设工程质量监督方案，是指工程项目实施监督前，监督机构依据工程建设法律法规和强制性标准以及本地区质量监督管理规定，根据不同类型受监工程的普遍规律，制定的兼具通用性和预见性的告知工作计划。
监督机构也可根据受监工程的规模、类别、特殊性和过程实际监管状况以及差异
化管理情况，及时调整、深化并编制有针对性的适用于受监工程的《建设工程质
量监督补充方案》，以确保有效监督。
监督方案（补充方案）应包括监督依据、监督方式、现场实体抽查和行为抽查重
点、主要内容及监督联系方式等。监督方案应书面告知有关责任主体。
第五章
工程质量行为监督
第九条 监督机构对工程责任主体质量行为监督应遵守以下规定：(1)工程质量行为抽查应突出重点，采取随机抽查方式。
(2)监督人员对工程质量责任主体提供的相关文件和资料进行抽查，首次应抽查质量保证体系建立情况。
(3)抽查中发现有违规行为的，应签发《工程质量监督整改通知书》，责令改正；对违反法律、法规、规章应当依法实施不良行为记录，并上报上级行政主管部门实施行政处罚。
第十条 工程质量行为抽查的重点应包括有关责任主体的履职到位情况，相关技术资料的收集、签署情况，参加验槽、基础、主体结构及有关重要部位工程质量验收和竣工验收，签署、出具质量合格文件情况。
第六章 工程实体质量监督
第十一条 监督机构对工程实体质量进行监督应遵守以下规定：(1)突出抽查施工质量验收规范中强制性条文的实施情况；(2)随机抽查关键工序和部位的施工作业面施工质量；
(3)抽查涉及结构安全与使用功能的主要原材料、建筑构配件和设备的出厂合格
证、试验报告及见证取样送检资料；
(4)监督人员应根据抽查结果，填写《工程质量监督抽查记录》，提出明确的抽
查意见；对违反相关法规、影响结构安全及使用功能的质量问题，应签发整改通
知书。对存在重大质量隐患的工程应签发局部停工（暂停）通知书及进行不良行
为记录，上报建设行政主管部门。
第十二条 基坑（或桩基、复合地基）第一检验批隐蔽验收，建设（监理）单位
应通知监督机构，监督人员应到场对工程质量责任主体的质量行为进行监督，对
实体质量进行抽查，并按照监督工作方案的要求进行监督交底。第十三条 基础、主体阶段的巡查应重点对观感质量进行抽查，对混凝土强度、承重砌体的砂浆强度及钢筋保护层厚度等进行抽测。
装饰阶段主要对装饰样板（段）间、外墙保温、装饰钢结构、幕墙及安装工程进
行抽查。
第十四条 工程质量责任主体在进行基础、主体分部质量验收或分阶段隐蔽时应
通知监督机构，监督机构可根据工程特点、施工进度、质量责任主体的信誉、质
量保证能力安排监督抽查。
当未组织分部验收或组织分部验收未通知监督机构就擅自进行结构隐蔽，监督机
构可责令相关单位委托法定检测机构进行鉴定。
第十七条 监督机构对工程实体质量进行监督抽测应遵守以下规定：(一)抽测重点是涉及工程结构安全的关键部位和主要使用功能；(二)抽测项目和部位，应根据工程的性质、特点、规模、结构形式、施工进度和
质量状况等因素确定；
(三)经抽测对工程质量确有怀疑的，监督机构应责令相关单位委托有资质的检测
单位按有关规定进行检测；
(四)检测结果不符合设计要求、规范标准的，应按有关规定和要求进行处理； 第十九条 监督机构应对工程质量监督抽测的数据及时归档。
第七章 工程质量事故处理监督
第十八条 工程质量事故处理监督，是指监督机构依据有关工程建设法律、法规
和强制性标准，对建设工程施工过程中发生的质量事故处理过程进行监督的活动。
第十九条 工程质量事故处理的监督内容及要求：
1、监督机构接到工程质量事故报告后，应及时向上级主管部门报告。并发出《
工程局部停工(暂停)通知书》。
2、监督机构应对事故的处理过程进行监督检查。
3、工程质量事故处理完毕后，监督机构应及时签发《工程复工通知书》。
4、监督机构应及时将事故处理的相关资料收集整理并归入监督档案。
第八章 工程质量差异化管理
第二十条 工程质量差异化管理，是指监督机构根据工程责任主体质量行为信 誉和施工现场管理质量水平优劣，对工程开展诚信激励、失信惩处的管理措施。
第二十一条 工程质量差异化管理工作包括：
（一）优质工程推选；
（二）质
量观摩工程评选；
（三）不良行为记录；
（四）重点监管企业和个人统计、公示 ；
（五）其他相关的信息收集工作。
第二十二条 监督机构应按照相关法律、法规建立健全对应的差异化管理相关制
度和信息收集，确保差异化管理工作有效实施。差异化管理工作情况将计入责任
主体企业业绩评价手册。
第九章 工程竣工验收监督
第二十三条 工程具备竣工验收条件后，建设单位应组织设计、施工、监理单位
对工程进行竣工验收，监督机构应对验收过程进行监督，对实体质量进行抽查。第二十四条 监督机构应对建设单位组织的工程竣工验收实施监督。监督工程竣
工验收的主要内容有：
（一）（二）对工程竣工验收条件和有关质量文件（资料）进行抽查； 对竣工验收组织形式和竣工验收程序进行监督；
（三）对有关工程建设质量责任主体执行国家技术标准和质量验收规范的情况进行监督；
（四）对工程实体质量和观感质量进行抽查；对住宅工程的分户验收结果进行抽查。
第二十五条 发现有关质量责任主体在工程竣工验收过程中有违反国家有关建设
工程质量管理规定的行为、或者工程存在有影响使用安全或使用功能的质量问题
时，监督机构应责令改正；情节严重的，责令建设单位停止竣工验收。第二十六条 工程竣工验收合格后，建设单位应当在建筑物明显部位设置永久性
标牌，载明建设、勘察、设计、监理等工程责任主体的名称和项目负责人姓名。第十章 工程质量监督报告
第二十七条 监督机构完成对工程的质量监督工作后，应当在工程验收合格之日
起5个工作日内向建设行政主管部门提交《工程质量监督报告》。第二十八条 《工程质量监督报告》由监督人员签署监督意见，经监督机构负责
人审核签字，加盖业务专用章。
第二十九条 监督机构出具《工程质量监督报告》，应具备下列条件：
（一）建设单位已经组织设计、施工、监理等有关单位对工程进行了竣工验收，参与验收各方确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合工
程设计和合同的要求，并且签署了工程质量合格文件；
（二）工程建设过程中，建设行政主管部门及监督机构责令整改的问题已整改完毕，手续齐备；
（三）监督机构对建设单位组织的工程竣工验收已经进行了监督，竣工验收过程中发现的影响结构安全的质量隐患以及影响使用安全、使用功能的质量缺陷已经整改完毕；
（四）监督机构要求工程建设各方报送存档的有关质量文件、技术资料基本齐全。
第三十条 《工程质量监督报告》应包括以下主要内容：
（一）工程概况；
（二）对责任主体和有关机构质量行为及执行工程建设强制性标准的监督情况；
（三）工程实体质量监督抽查（包括监督抽测）情况；
（四）质量文件（资料）抽查情况；
（五）质量问题的整改和质量事故处理情况；
（六）对工程竣工验收备案的建议。第十一章 工程档案管理
第三十一条 监督机构应建立工程质量监督档案管理制度。工程质量监督档案是监督机构履行监督职责的有效证明文件。监督机构应及时、完整、准确地收集工程质量监督的有关文件并整理归档。第三十二条
质量监督档案应包括以下主要监督文件：
（一）卷内目录；
（二）工程质量监督报告；
（三）质量监督备案表（含见证取样授权书）；
（四）施工图设计文件审查合格文件和备案文件
（五）工程施工许可证；
（六）工程质量监督工作方案；
（七）工程质量体系审查表
（八）监督检查和监督抽测记录（含影、音像记录资料）；
（九）工程质量整改通知书及整改完成报告；
（十）停、复工通知书；
（十一）地基验槽记录；
（十二）地基处理工程质量验收报告及质量文件汇总表；
（十三）桩基础工程质量验收报告及质量文件汇总表；
（十四）地基与基础分部工程质量验收报告及质量文件汇总表；
（十五）主体结构分部工程质量验收报告及质量文件汇总表；（十六）基础，主体分部验收申请表
（十七）其他子分部（子单位）工程质量验收报告及质量文件汇总表；（十八）工程质量监督联系单；（十九）不良行为记录；（二十）工程竣工验收通知书；（二十一）工程竣工验收告知单；
（二十二）勘察、设计文件自查报告和监理单位的质量评估报告；（二十三）其他质量文件。
第三十三条 质量监督档案案卷盒尺寸标准、装订统一、整齐牢固，应符合相关
规定，便于保管与查阅。
第十二章 工程质量投诉处理监督
第三十四条 建设工程施工质量问题投诉处理，按属地化管理原则进行。房屋建筑工程施工质量问题投诉适用范围、处理范畴、调解途径、监督方式、办结时限，按照相关规定执行。市政基础设施工程施工质量问题投诉处理可根据具体情况，参照《房屋建筑工程施工质量问题投诉处理暂行办法》执行。
第十三章 工程质量监督信息管理
第三十五条 监督机构应加强工程质量监督的信息化建设，运用工程质量监督信息系统实现监督
备案、行为监督、实体质量监督、不良行为记录等工作。
第三十六条 监督机构应建立工程质量监督信息数据库，将工程质量中有关信息纳入数据库，以满足质量监督管理和上级部门对质量信息管理及数据传递的需要。
第三十七条
监督机构应根据本地区的工程质量状况，逐步建立工程质量信用档案。
第十四章
附则
第三十八条
监督机构工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。第三十九条 抢险救灾工程、临时性房屋建筑工程和农民自建低层住宅工程，不适用本规定。
第四十条 本细则解释权归成都市城乡建设委员会。
第一条 为实施国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际情况，制定本细第二条 在本省城市规划区内国有土地上拆迁房屋及其附属物的，均适用本细则。第三条 省人民政府房地产行政主管部门主管全省城市房屋拆迁工作。
则。
市、县（区）人民政府房地产行政主管部门或人民政府授权的部门（以下统称房屋拆迁主管部门），主管本行政区域内的房屋拆迁工作。
第四条 各级房屋拆迁主管部门的职责是：
（一）监督检查有关房屋拆迁管理的法律、法规、规章的实施；
（二）审核房屋拆迁计划和拆迁方案，核发房屋拆迁许可证，发布房屋拆迁公告；
（三）负责房屋拆迁单位（含被委托人）的资格审查；
（四）调解和裁决拆迁房屋的补偿、安置争议。
第五条 城市房屋拆迁单位，须持有省房地产行政主管部门核发的房屋拆迁资格证书。
房屋拆迁单位向当地房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，需提交下列资科：
（一）规划用地许可证和选址意见书；
（二）建设项目的计划批准文件；
（三）土地使用批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案。
实施委托拆迁的，还须提交委托拆迁合同。
第六条 房屋拆迁主管部门应在收到拆迁申请书之日起二十日内核发房屋拆迁许可证或作出不予发证的书面决定并说明理由。
第七条 有下列情况之一的，应报省房地产行政主管部门审核：
（一）拆迁居民超过三百户或临时过渡安置超过一百户的；
（二）拆迁居民自行过渡超过二百户的；
（三）拆迁房屋涉及外国组织和外国人的。
第八条 房屋拆迁主管部门确定拆迁范围后，有关部门应暂停办理户口迁入、分户、营业登记、房屋改建、扩建，房地产交易等手续，但停办期限不得超过十二个月。需要延长期限的，拆迁人应在期满三十日前提出延期申请，但延长期限不得超过六个月。
暂停期满或者拆迁人逾期未办理延期手续的，暂停措施自行解除。
第九条 拆迁人应遵守下列规定：
（一）不得擅自变更拆迁范围、拆迁期限或停止拆迁，确需变更的，应重新办理有关手续；
（二）与被拆迁人签订补偿和安置书面协议；
（三）安置用房应符合《住宅建筑设计规范》的规定；
（四）一般住宅工程的过渡期限不超过二年；
（五）就被拆迁人安置房屋的房号、面积、层次张榜公布；
（六）将被拆除的房屋所有权证交原发证部门；
（七）拆迁安置工作完结后，书面报告当地房屋拆迁主管部门。
第十条 被拆迁人应遵守下列规定：
（一）按时搬迁，不得借故拖延阻碍建设施工；
（二）如实提供家庭常住人口和出具房屋及其设施的合法产权证件或使用证件；
（三）自拆迁公告发布之日起，不得建筑施工、改变房屋用途或进行房地产交易；
（四）与拆迁人鉴订补偿和安置协议；
（五）按期进户并及时腾退周转房。
第十一条 拆迁私有房屋作价补偿的金额按下列规定补偿给房屋产权所有人：
（一）被拆迁人要求保留产权的，拆迁人可按照被拆除房屋建筑面积，用新建房屋或者其他房屋互换产权，按照互换房屋面积、质量差异结算差额价款。
（二）被拆迁人不保留产权，要求用公房安置的，按所拆房屋重置价格结合成新的原则给予补偿；不要求用公房安置的，除合理补偿外，可再给房屋所有权人不超过补偿金额百分之五十的奖励。
第十二条 拆除公有房屋按下列规定办理：
（一）单位自管住宅以产权调换的形式补偿，偿还建筑面积与原建筑面积相等的，按重置价格结合成新与建筑造价结算差价；偿还建筑面积超过原建筑面积的部分，按标准价格结算；偿还建筑面积不足原建筑面积部分，按重置价格结合成新结算。
（二）房管部门管理的房屋，实行产权调换。调换安置房屋扩大面积或提高结构质量所增加的费用不另行结算。
（三）政府代管的房屋，实行产权调换，也可以按重置价格补偿，补偿金额由代管部门代管，并保存被拆迁房屋的有关资料。
第十三条 拆除非住宅房屋引起停产、停业的，拆迁人应付给房屋使用人补助费，补助标准以拆迁时被拆迁人在职人数月工资额为基数，补助期限不得超过十五个月。
第十四条 拆迁安置应以拆迁时的户口人数为准。一房内多户簿的，属同辈两对以上（含两对）夫妻者分产安置；不同辈者，按一户安置；空挂户口的，不予安置。
有下列情况之一的也予以安置：
（一）原有常住户口的现役军人（不含外地结婚定居）；
（二）夫妻一方支援省外、国外工作的；
（三）户口在学校的学生或在本地单位的职工；
（四）出国留学生在签证期内的（不合国外定居）；
（五）县级以上人民政府批准应予安置的。
第十五条 对被拆除房屋的使用人，按下列标准安置：
（一）就地安置的，以被拆除房屋使用人的原居住面积或使用面积加辅助面积为安置标准。
（二）从区位好的地段迁入区位差的地段，或被拆迁人主动要求到区位差的地段安置的，增加的安置面积原则上不超过应安置面积的百分之三十和百分之五十。
为鼓励被拆迁人自愿搬迁，县级人民政府可以结合实际情况，制定具体安置标准。
第十六条 被拆迁私房的所有权和使用权分属两人的按下列规定安置：
（一）所有人不保留产权，部分出租、部分自住的，应按实际情况对所有人和使用人分别安置；全部出租的，应安置使用人，对所有人进行作价补偿，不再安置。
（二）所有人要求保留部分产权的，按保留产权部分的面积互换房屋，对放弃产权部分予以估阶补偿，安置房屋使用人。
第十七条 被拆除房屋使用人实际安置的房屋面积超过应安置面积的部分，由使用人缴纳超面积安置费。住宅房屋按建筑造价计算；非住宅房屋按成本价计算。不交纳超面积安置费的，拆迁人可减少其安置面积，使用人自愿放弃或自愿减少安置面积的，拆迁人可适当给予奖励。
第十八条 由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起增加临时安置补助费。
增加临时安置补助费的标准为：半年以内增加百分之二十五；半年至一年增加百分之五十，一年以上至二年以内的增加百分之七十五，二年以上的增加百分之百。超过过渡期限三年以上的，由当地房屋拆迁主管部门责令折迁人限期予以安置。
第十九条 未取得房屋拆迁许可证或者未按房屋拆迁许可证的规定进行拆迁的，房屋拆迁主管部门可责令其停止拆迁，并可按拆迁面积每平方米处十元以上五十元以下罚款。
第二十条 委托未取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁的，对委托人予以警告，责令其停止拆迁，可以对委托人处以五千元以上四万元以下的罚款，并对直接责任者处以一百元以上五百元以下罚款。
第二十一条 擅自提高或者降低补偿、安置标准或者扩大和缩小补偿、安置范围的，对拆迁人可处以五千元以上四万元以下的罚款、并对直接责任者处以一千元以上五千元以下罚款。情节严重的，当地房屋拆迁主管部门报省房屋拆迁主管部门吊销其房屋拆迁资格证书。
第二十二条 拆迁人无正当理由超过拆迁期限或者擅自延长过渡期限的，当地房屋拆迁主管部门予以警告，因拆迁人责任造成的，可以按下列规定处以罚款：
（一）超过折迁期限或延长过渡期限六个月以上不足一年的，处以一万元以上三万元以下罚款；
（二）超过拆迁期限或延长过渡期限一年以上的，处三万元以上五万元以下罚款。
第二十三条 被拆迁人违反搬迁协议，拒绝腾退周转房的，当地房屋拆迁主管部门予以警告、责令其限期退还周转房，并可从逾期之日起按周转房使用面积，每平方米每日处以零点一元以上零点三元以下的罚款，直至腾退周转房。
第二十四条 按照本细则收缴的罚款全部上缴财政。
第二十五条 本细则由省人民政府房地产行政主管部门负责解释。
第二十六条 本细则自发布之日起施行。
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《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》
第一章 总 则
第一条 为加强对城市房屋拆迁工作的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内的城市规划区国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人和其他有关当事人进行补偿、安置的，适用本办法。
第三条 省人民政府建设行政主管部门对全省的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
设区市和县（市）人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门（以下简称房屋拆迁管理部门）对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
第二章 拆迁管理
第四条 拆迁房屋的单位必须取得设区市或者县（市）房屋拆迁管理部门核发的房屋拆迁许可证，方可实施拆迁。
第五条 申请领取房屋拆迁许可证或者尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让时，申请人或者受让人筹集的拆迁补偿安置资金必须
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达到拆迁补偿安置资金总额的百分之八十以上，并在房屋拆迁管理部门规定的期限内补足差额。
对拆迁补偿安置资金的监督管理办法由设区市人民政府规定。
第六条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项以及拆迁的法律依据送达被拆迁人，并以房屋拆迁公告的形式在拆迁范围内公布。
第七条 在城市房屋拆迁活动中实施房屋拆除的施工单位，必须持有国务院建设行政主管部门或者省建设行政主管部门核发的《建筑业企业资质证书》。拆迁单位的主管负责人、专业技术人员和其他直接从事拆迁工作的人员，应当持证上岗。
第八条 房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人或者接受拆迁委托，不得与拆迁单位或者实施房屋拆除的施工单位有行政隶属关系或者其他经济关系，不得为拆迁人指定拆迁单位或者实施房屋拆除的施工单位。
第九条 拆迁补偿安置协议应当载明下列事项：
（一）补偿方式和补偿金额；
（二）安置用房的面积、位置和价格；
（三）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
（四）违约责任；
（五）争议的解决办法；
（六）当事人认为应当约定的其他事项。
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第十条 房屋拆迁管理部门和房产管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议应当经公证机关公证，并办理证据保全。
第十一条 实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第十二条 实施强制拆迁时，被执行人所在单位和被拆除房屋所在地的基层组织应当派人协助执行；被执行人应当到拆迁现场，拒绝到拆迁现场的，强制拆迁照常进行；运至指定处所的被执行人的财物应当交给被执行人接收，被执行人拒绝接收造成损失的，由被执行人承担责任；强制执行过程和搬迁的财物，执行机关应当记入笔录，由执行人员、被执行人员及其他在场人员签字或者盖章，被执行人员拒绝签字、盖章的，由执行人员和其他在场人员签字、盖章。
第十三条 因执行人员在实施强制拆迁过程中的过错，给被执行人的财物造成损失的，由执行机关给予经济赔偿。
第三章 拆迁补偿与安置
第十四条 拆迁人应当依照国务院发布的《城市房屋拆迁管理条例》和本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。
拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
拆除未超过批准期限的临时建筑，根据重置价格和剩余期限给予适当补偿。
第十五条 拆迁补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调
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换。除本办法第二十二条第三款、第二十四条第二款规定的外，拆迁补偿方式由被拆迁人自行选择。
第十六条 被拆迁房屋和安置房屋的用途，依照依法领取的《房屋所有权证》所登记的用途确定。《房屋所有权证》未登记房屋用途的，依照城市规划部门核发的《建设工程规划许可证》规定的用途确定或者由城市规划部门认定。
第十七条 货币补偿的金额，可以由拆迁人与被拆迁人协商确定，也可以根据房地产市场评估价格确定。
拆迁人与被拆迁人在规定期限内协商不成的，应当根据房地产市场评估价格确定。
第十八条 设区市和县（市）土地、房产管理等有关部门，应当定期公布城市规划区内的基准地价、各类房屋的重置价格或者单方工程造价。
第十九条 对被拆迁房屋需要进行价格评估的，应当在拆迁公告规定的期限内进行。
对被拆迁房屋和安置房屋进行价格评估，应当委托持有国务院建设行政主管部门或者省建设行政主管部门核发的《房地产价格评估资格证书》的单位承担。
拆迁人对被拆迁房屋进行价格评估时，被拆迁人和房屋使用人应当予以协助。
被拆迁人对实行产权调换的房屋进行价格评估时，房屋所有权人和房屋使用人应当予以协助。
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第二十条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议，当事人申请房屋拆迁管理部门裁决时需要对被拆迁房屋或者安置房屋进行价格评估的，所需的评估费用由申请人支付。
第二十一条 拆迁人、被拆迁人对房地产价格评估机构的评估结果持有异议的，可以在接到评估结果之日起十日内，委托其他房地产价格评估机构进行价格评估，并依照下列规定确定评估价格：
（一）两次评估价格的差额不足或者等于第一次评估价格的百分之五的，按照第一次评估的价格确定；
（二）两次评估价格的差额超过第一次评估价格的百分之五不足百分之十的，按照两次评估价格的平均值确定；
（三）两次评估价格的差额等于或者超过第一次评估价格的百分之十的，由房屋拆迁管理部门组织有关专业技术人员进行评估、确定。
第二十二条 实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，结清产权调换的差价。
除拆迁当事人另有约定的外，用于调换的房屋与被拆迁房屋的用途应当相同。
拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十三条 拆迁按照城镇住房制度改革的标准价购买的住宅
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房屋时，拆迁人应当通知售房单位。被拆迁人要求实行货币补偿的，拆迁人应当根据《房屋所有权证》载明的产权比例分别给予补偿；被拆迁人要求实行产权调换的，在对用于安置的房屋进行产权登记时，应当注明产权比例。
第二十四条 拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人已经解除租赁关系或者被拆迁人对房屋承租人已经作出安置的，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系不能达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人应当重新订立房屋租赁合同。
第二十五条 拆迁由房产管理部门或者单位管理的公有住房时，对依照城镇住房制度改革的有关规定允许出售的住房，承租人可以按规定购买住房后，再与拆迁人签订补偿安置协议；对依照城镇住房制度改革的有关规定不允许出售的住房，拆迁补偿安置资金应当优先用于承租人的住房补贴。
第二十六条 拆迁人用已经使用过的房屋安置被拆迁人的，其房屋的质量应当优于被拆迁房屋的质量，符合国务院建设行政主管部门发布的《房屋完损等级评定标准》规定的基本完好房标准，并具备供水和供电等基本生活条件。
第二十七条 拆迁人对被拆迁人或者被拆迁的租赁房屋的承租人应当支付搬迁补助费。
被拆迁人或者租赁房屋的承租人自行安排住处的，拆迁人应当支
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付临时安置补助费。
搬迁补助费和临时安置补助费的具体标准，由设区市和县（市）人民政府规定。
第二十八条 对被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人的安置用房不能一次解决的，可以采取过渡方式，但应当在拆迁补偿安置协议中约定过渡期限。
过渡期限一般为一年，最长不得超过二年。
第二十九条 由于拆迁人的责任使被拆迁人或者被拆迁房屋的承租人延长过渡期限的，依照下列规定处理：
（一）被拆迁人或者承租人自行或者由其所在单位安排住处的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，增加临时安置补助费，逾期不满半年的增加百分之二十五，逾期满半年不满一年的增加百分之五十，逾期满一年不满二年的增加百分之七十五，逾期满二年以上的增加百分之百。
（二）被拆迁人或者房屋承租人使用由拆迁人提供的周转房的，从逾期之月起，以设区市、县（市）人民政府规定的临时安置补助费的标准为基数，付给临时安置补助费，逾期不满一年的付给百分之二十五，逾期满一年不满二年的付给百分之五十，逾期满二年以上的付给百分之七十五。
第四章 法律责任
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第三十条 违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施房屋拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米二十元以上五十元以下的罚款。
第三十一条 拒绝、阻碍房屋拆迁管理部门的工作人员依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十二条 房屋拆迁管理部门的工作人员违法核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十三条 在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，可参照本办法执行。
在城市规划区内征用集体土地，地上房屋等附着物的补偿依照《河北省土地管理条例》有关规定执行。
第三十四条 本办法自2002年11月1日起施行。
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1 存在的主要问题
1.1 拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致
城市房屋拆迁所产生的主要矛盾集中表现在拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置上不能达成一致。
《中华人民共和国宪法》明确规定:“公民合法的私有财产不受侵犯”、“国家为了公众利益的需要,可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”。国务院于2001年6月13日新颁布的《城市房屋拆迁管理条例》第24条明确规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定”。根据原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》第11条:“拆迁估价的价值标准为公开市场价值”。上述所指的“房地产市场评估价格”应该理解为公开市场价格。自新条例颁布实施以来,我国大多数城市房屋拆迁补偿价格或地方政府拆迁补偿指导价均依据上述条例、意见以当地房地产市场价格进行补偿或基于市场价格进行补偿。
公开市场包括的要素有:买者和卖者完全出于自愿;具有适当的期间完成交易,而不是急于出售或急于购买;交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。
但是,拆迁补偿市场是不同于一般意义上的公开市场,是一个特殊的市场。根据现行拆迁政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁基本上都是不可逆转的。被拆迁人不能选择是拆还是不拆,也不能选择是你拆还是他拆,惟一的选择权利就是房屋被拆后是选择货币补偿还是选择产权调换。假设选择货币补偿,名义上的补偿价格协商权,也往往由于被拆迁人在拆迁过程中的弱势地位而无法充分行使。况且,当拆迁人与被拆迁人尚未对拆迁补偿金额协商一致的情况下,只要按相关法规履行了相应程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申请强制拆迁,这无疑是强买强卖的极端表现。这样特殊的交易条件和交易过程,与一般意义上的公开市场相去甚远,其成交价格(拆迁补偿价格)也很难是公平价格。因此,这些特殊的交易条件,决定了拆迁补偿市场是一个特殊的市场,是一个不完全的公开市场。而根据以公开市场价值标准进行的房屋拆迁估价,其估价结果必然会引起货币补偿金额的偏差,最终导致拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁补偿安置协商上不能达成一致。
1.2 没有区别对待社会公共利益目的的拆迁和商业目的的拆迁
房屋拆迁分公共利益的拆迁和商业利益的拆迁。为了社会公共利益的需要,政府可以对个人房屋财产进行合法的限制和征收。但目前的立法没有将两者区别对待,没有对“公共利益的需要”进行严格界定。因此,个别地方政府将“公共利益的需要”的概念扩大化了。他们认为既然城市改造是为了城市的建设和发展,那么城市改造就是公共利益,如在某条大街上某片区域内要建若干个商业大厦,也被纳入城市改造的范畴,也属于公共利益等。于是,有了公共利益的名义,就可以审批并强制拆迁。这样,国家征收制度和拆迁权被滥用,导致拆迁纠纷日益突出。
1.3 旧城改造中城市土地使用权转移收益问题
一些地方政府在实施旧城改造计划或土地储备过程中,政府建设规划、土地管理部门拟定旧改区域,确定拆迁范围,发布拆迁公告,强制收回国有土地使用权,随后实行招、拍、挂转手向开发商出让,这一过程表面上看来透明公正,但通过转移土地使用权来谋求利益,在法理上站不住脚。国家享有国有土地所有权,被拆迁人享有国有土地使用权,被拆迁人作为土地使用权的权利人,享有、占有按合法的目的使用国有土地的权利,不受他人干涉。根据他物权优于自物权的原理,在合法期限内,被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商,属于无权处分行为,如果得不到被拆迁人的追认,政府和开发商签订的土地出让合同无效。
1.4 拆迁补偿方式灵活性差,被拆迁人难抉择
根据《城市房屋拆迁管理条例》第23条规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换”。该条例自2001年颁布以来,各地方政府基本上实行以货币补偿为主,房屋产权调换为辅的拆迁补偿方式,有的地方政府甚至仅实行货币补偿的方式。但是,随着拆迁规模和面积不断扩大,商品住宅房价飞涨,处于旧城区或是城市边缘“棚户区”的拆迁户以微薄的拆迁补偿已经难以购买新房。虽然各地方政府大力推进经济适用住房建设,但经济适用住房建设项目地理位置较偏,各种配套设施缺乏,如没有产权调换的补偿方式可供选择,被拆迁人很难做出抉择,并难以与拆迁人达成房屋拆迁补偿协议,最终造成拆迁停滞,项目进展缓慢。
2 提出的建议
2.1 拆迁估价应充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并通过适当的形式反映
为使拆迁估价的结果客观反映被拆迁房屋在拆迁补偿这一特殊市场中的价值,维护拆迁当事人双方的权益,拆迁估价中应当充分考虑拆迁补偿市场的特殊性,并将这种特殊性对拆迁房屋价值的影响,通过适当的形式反映出来。在采用公开市场价值标准,运用适当的估价方法估价得出结果的基础上,最后确定估价补偿结果时,应综合考虑一些拆迁估价中不可量化或未考虑的、会引起被拆迁人产生隐性损失或不利的价格影响因素,广泛地听取拆迁当事人和相关专家的意见,对估价结果进行适当的调整后(即可以由当地政府根据当地经济社会发展状况确定调整系数或由拆迁估价专家根据实际情况确定调整系数),得出最终估价补偿结果。
2.2 明确界定“公共利益的需要”
在法律层面,应对“公共利益的需要”作出明确的界定,规范政府行使国有土地征用权或强制收回权的范围,设立“公共利益的需要”的认定程序。只有符合公共利益需要的项目才能批准征地和强制收回国有土地使用权。从保护群众合法权益和规范政府行为出发,完善征地和拆迁程序。同时,政府应该退出经营性用地的房屋拆迁,对于公益性拆迁之外的商业拆迁,应结合城市发展的需要来看待其正当性,在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下,必须依照商业模式而非现在的公益模式来拆迁,在补偿费用和安置上应给予房屋所有权人及时、充分的补偿。
2.3 取消对商业拆迁中的行政裁决制度,未经法院判决,不得强制拆迁
在房屋拆迁问题上,被拆迁人与拆迁人是平等的民事主体,行政权力无权直接介入。即使政府为了公共利益进行拆迁,做出强制拆迁的决定权也在法院,而不在各级政府手里。因此,必须让行政权力退出商业性房屋拆迁领域。房屋拆迁主管部门只能承担行政监督管理职能,在房屋拆迁过程的监管、听证、裁决等方面发挥应有的作用,而不能参与市场运作,直接充当拆迁人或接受委托实施拆迁,介入拆迁人和被拆迁人补偿安置问题等。
2.4 采取更加人性化的拆迁补偿方式,建立拆迁补偿用房预建和收储制度
在当前我国房价居高不下,购房消费者普遍处于弱势地位的形势下,政府应该采取以产权调换为主或加大产权调换比例的补偿方式,探讨尝试建立拆迁补偿用房预建和收储制度。可由地方政府根据未来几年的公建项目拆迁规划,统计出拆迁规模、拆迁面积和拆迁户数,然后在拆迁项目邻近区域从土地储备用地中或其他用地中,预先统一集建设拆迁房屋产权调换用房;或通过住宅一、二级市场,在房地产市场价格较低时,向开发企业大批量采购或收纳质优价廉、面积适中、户型合理、功能齐全的商品房或二手房,并在对收储住房进行简单适当装修后,建立拆迁补偿用房储备中心,向面临拆迁同时对这方面需求日益强烈的城市居民提供这类收储住房,被拆迁人可选择产权调换或产权调换和货币补偿相结合的方式。另一方面,这类收储住房在一定时期内也可作为拆迁安置临时用房。这样便增加了拆迁补偿方式的灵活性、机动性,既提高了拆迁补偿安置工作的主动性,又解决了部分被拆迁人的后顾之忧,在一定程度上缓解因上述原因而导致的拆迁难、拆迁慢、纠纷多的问题。
目前,城市房屋拆迁工作中存在的现实问题已引起党中央、国务院和各级政府的关注和重视。相信各级地方政府通过严格依法行政,规范政府行为,不断完善对城市房屋拆迁补偿与安置相关的各项法规条款,做到“以人为本”,充分尊重和保护被拆迁人的合法权益,必将推动城市房屋拆迁工作更好地为城市建设发展服务,建立持续、稳定、协调发展的和谐社会。
参考文献
[1]城市房屋拆迁管理条例[M].中国法制出版社,2005.
[2]建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知[J].北京房地产,2004,(1).
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