地产开发全员预算管理

地产开发全员预算管理（精选8篇）

地产开发全员预算管理 篇1

在市场经济条件下,企业存在的目的是追求利润,而企业财务管理的目标是资本利润最大化。要使资本真正能够实现利润最大化的功能 ,就必须建立和完善资本经营机制 ,必须促使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作 ,广泛有效地进行资本经营。

而房地产开发企业的特点是投入资金多,建设周期长,投资风险大，所以在项目的规划阶段,必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算,以便作出经济效益评价、投资决策，这就是房地产开发企业中财务预算管理。它的的作用是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算。财务预算的核心是企业的现金预算 ,准确的现金流量预算 ,可以为企业提供预警信号,使经营者能够及早采取措施。合理科学的财务预算能正确地考虑现金流量的确定性与到期债务之间的关系,为企业合理回避财务风险提供有力保障。

财务预算管理是在科学经营预测与决策的基础上 ,围绕企业战略目标,对一定时期内企业资金的筹集、使用、分配等财务活动所进行的计划与规划。从而使生产经营活动按照预定的计划与规划进行流转和运动,以实现企业理财目标的有效管理机制。因此,实行财务预算管理是房地产开发企业资本经营机制运行的必然需要。房地产开发企业要进行资本经营 ,必然要引入财务预算管理机制。

一、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

（一）对全面预算管理的认识不足

很多房地产开发企业在进行预算管理时,重点考虑怎样降低成本费用,预算的考核也直接与费用的节约或超支挂钩,注重预算管理对成本费用的节约,缺乏价值管理和系统管理观念。企业负责人往往在财务管理时,忽视了对其它部门的管理,将预算和计划相混淆,使其成为财务报表。其它部门很少直接参与预算编制工作,往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认,这样的预算往往缺乏可操作性。

（二）预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算,但没有建立相应组织机构。没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和监督。把全面预算管理交给财务部门,而没有健全企业的预算管理机制。法人治理机构的不完善,对财务预算管理的认识不足,导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

（三）预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性,很多企业通过对以往的经营情况和上一指标值,来决定下一预算指标值,没有认真的对企业下一的生产经营状况进行分析,如果房地产开发企 业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时,这种预算指标就会缺乏客观性。

有些房地产开发企业还没有真正认识到战略的重要性,甚至没有中长期战略目标,没有长期发展预算目标 ,使短期的预算指标与长期的发展规划不相适应 ,各期的预算不能很好的衔接。尤其是外部环境十分复杂的房地产开发企业来说,缺少弹性的预算编制是无法适应企

业的经营活动的。

（四）缺乏预算的执行和监控

有些房地产开发企业的预算管理往往只停留在预算指标的下达，预算的编制和汇总上,而不注重对预算的执行和监控。有些企业虽然 对预算的编制很重视,专门成立了预算职能部门进行预算编制,但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。房地产开发企业对预算的 执行和监督重视不够,企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有 建立有效的预算反馈机制,企业的预算管理和会计核算系统没有密切 配合。

（五）预算管理执行中缺乏有效的考核和激励机制

很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题,成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。在预算执行中,没有 签定预算指标经济责任合同,没有建立预算奖惩制度,当没完成预算任务,对被考核单位和负责人进行奖惩时，被考核单位和负责人往往 强调客观因素和外部环境对考核结果的影响,回避主观原因和自身原 因。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方,使考 核过程不能按原则进行。或考核结果缺乏激励机制,没有建立配套的 预算考核制度,各级管理者重视不够,使考核工作流于形式。

二、强化房地产开发企业的资本预算管理

（一）资本预算管理的意义

资本预算是企业生产设备、房屋建筑及其他设备扩建、改良、更新、重置的投资管理计划,目的是预算未来一段时间内在设备和财产

方面的资本支出,确定支出限额,并作财务预算的投资支出,是财务预算的重要组成部分。

（二）建立完整的资本预算程序

一个完整的资本预算程序应该包括以下步骤:

1、寻找新的投资机会,开拓新市场。这一步骤非常重要,可以及时了解投资项目的背景题材,动态分析一项投资的取得而失去其他投资机会的机会成本、投资的资金成本等。

2、收集数据,估算项目的现金流量。本步骤应由工程技术、计划、财务、采购、生产等部门的人员共同参加 ,除了要收集工程数据和进行市场调查外 ,还应考虑到各种经济、社会等环境的影响,并对重要事件发生的概率作出预测,估算出项目的现金流量。各项未来的现金净增加额减去机会成本和资金成本后,应与投资预算相比较,如前者大于后者,则说明该项目投资是可取的,否则是不可取的。

3、项目评估和作出决策。利用收集到的数据对项目进行评估并作出决策,一般一小部分投资决策是在部门一级作出的 ,但大部分的投资支出要经过高层管理部门批准 ,对投资金额较大的项目,资本支出预算应有各分项投资预算额 ,以便日后对投资实际支出额的控制。

4、重新评估和调整。在实际操作及项目投资运行过程中,会遇到一些变化,应及时地对项目进行评估,重新修改有关概率,作出新的决策,避免投资损失。

三、关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

（一）细致分解各项指标,科学确定财务预算管理的责任单元。通过预算管理,强化房地产开发企业内部管理,将企业所有的经

济活动都纳入到预算管理的环节中,通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实,确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度。使各个部门的方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构,强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

（二）强化资金集中管理 ,通过预算加强房地产开发企业的财务管理,有效地防范财务风险。

企业财务管理的核心是资金,资金是企业的血液。在进行财务预算时 ,应处理好资产结构中的盈利型与流动性的关系,成本与风险的关系,合理地规划与控制企业的现金流量 ,回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

地产开发全员预算管理 篇2

一、房地产开发企业预算的特点

1、房地产开发企业预算与项目紧密结合

房地产开发企业预算与项目紧密相关, 预算的项目性特征突出, 项目预算是企业预算的关键, 其有效执行是房地产开发企业预算的重点, 项目预算得到有效执行了, 公司整体预算也就不会存在太大的问题。开发项目从选址、取得土地使用权、设计、施工, 到销售回笼资金, 每个节点与进度都得计划控制好, 项目开发进度与资金支付进度也得受预算控制, 资金的来源保证需预先得到落实, 销售回款及还债付息的时点与金额得有序衔接, 所有这些都体现了房地产开发企业预算与项目紧密结合的特点。

2、房地产开发企业预算与融资紧密结合

房地产开发资金需求量大, 一般都需进行大量的融资, 融资资金是预算资金的重要组成部分, 也是重要的资金来源。因此, 企业编制预算时, 要特别关注融资资金。融资资金的到位时点, 融资资金的成本支付金额与支付时点, 都是企业预算的重点, 企业预算脱离了融资, 或融资不能受预算有效的控制, 都很可能给企业带来资金周转的困难, 甚至引发财务危机。

3、房地产开发企业预算各环节紧密相扣, 且滚动性特点明显

房地产开发企业预算是一环扣一环, 环环相扣, 且滚动影响。项目预算的上一环节直接影响下一环节, 某一环节的预算变化会影响到项目的整个预算, 一个项目的预算会影响到企业整体预算, 一个项目预算的资金有部分是直接来源于其他项目的回笼资金, 这个项目的资金回笼是另一个项目开发的资金来源, 项目之间实现滚动开发, 这种滚动性给企业预算的有效执行带来较大的不确定性, 使之难以驾驭。

二、房地产开发企业预算管理存在的主要问题

1、单个项目资金预算控制不力, 大量占用其他项目的资金

虽然房地产开发企业每个项目都实行预算管理, 但是房地产开发的特点使项目预算经常变动、经常调整。项目开发进度受国家宏观政策及企业自身对市场的判断等因素影响, 企业经常调整项目开发进度, 或者企业资金安排未能及时到位, 项目出现短时停顿等待资金到位现象, 也有因企业过于乐观, 战线拉得过长, 多个项目同时开发, 使得一些项目资金投入跟不上开发进度, 项目不能按进度正常开展, 预算不能按计划安排资金, 使得资金得不到及时周转与回收, 同时也占用了企业其他项目的资金, 单个项目的资金预算控制不力, 容易造成公司预算的失控。

2、大项目经常打乱企业预算, 资金总体调配无序

房地产开发企业为了提升企业知名度与竞争力, 或在区域布局方面, 为了重点突破某一区域某一城市的市场, 全力挺进该城市的标志性大项目地段。但这种大项目仅地价就需一次性支付十几亿甚至几十亿的资金, 导致企业资金存量突然减少, 安排用于其他正在开发项目的资金被大项目占用, 企业不得不到处抽调资金, 这就完全打乱了企业原来预算, 使资金调配混乱无序, 很容易陷入资金困境。因此, 企业必须慎重考虑是否介入大项目以及介入的时点, 通盘考虑后续资金供应, 避免大项目与众多小项目同时开发给企业各方面带来的资金压力。

3、融资总量失控, 还本付息预算得不到有效执行, 公司经营风险增大

一些企业因担心国家宏观政策及金融环境的不利变化, 持有多借款多负债的心态到处融资, 融资与资金投入不匹配, 造成负债过高, 或因公司多项目同时开发, 负债在某一时期陡然上升, 到了还本付息时, 项目的资金未能及时回笼, 导致资金周转困难, 经营风险增大。因此, 房地产开发企业融资预算不仅要准确, 也要谨慎, 不可盲目乐观, 融资如果未能按计划取得, 就必须有替代方案。

三、房地产开发企业预算的战略管理

1、产品差异化战略管理

随着我国市场经济的发展, 房产需求旺盛已有十来年, 过去纯属于卖方市场, 不愁卖不出去的历史已在悄然改变。目前房产市场需求增长速度虽较以往有所下降, 但总体需求仍很大, 需求旺盛的局面还将延续多年。近几年来, 房地产开发企业的数量也在迅速增加, 区域性房地产企业、全国性房地产企业不断涌现, 市场竞争进入了白炽化阶段。

此外, 房产市场逐渐进入正常供求关系后, 人们对产品的品质要求越来越高, 产品品质已成为房地产企业之间竞争的核心。产品品质包含产品质量、产品定位、企业文化、客户价值等元素, 客户价值即通过产品帮助客户实现的增值保值, 只有从客户价值角度去开发产品, 产品才能最终获得客户的青睐, 才能顺利地实现销售。产品差异化战略是实现客户价值优先应考虑的主要因素, 植入了企业文化的产品差异化战略, 将使企业产品焕发出新活力, 让人耳目一新, 这样的产品才能在市场中立于不败之地, 成为大家热购的对象。

产品差异化战略给企业带来了持续的竞争力, 房地产企业产品不仅要明显区别于其他竞争企业, 而且同一城市内的项目产品也要实现差异化战略, 将产品与艺术、产品与生活品质紧密联系起来, 从而实现产品的完美销售。产品的完美销售可使公司及时回收资金, 巩固企业的现金流, 使企业预算得到健康的执行与实现, 企业资金实现良性循环。

2、上下游一体化战略管理

房地产开发企业的上下游企业主要是钢筋水泥企业、设计公司、建筑公司、营销策划公司及中介公司等。企业与上下游企业的一体化战略合作可通过参股、控股或者交叉持股的方式实现, 房地产开发企业参股、控股上下游企业或与上下游企业进行交叉持股, 通过对上下游企业的影响, 提高产品质量, 并有效推动开发销售环节各项事务按计划顺利进行。同时, 房地产开发企业可以更有效地进行应付账款的管理, 管控资金的使用进度, 使企业预算得到有计划地执行与控制。近年来, 与上下游企业建立利益共同体的一体化战略思想已在大中型房地产开发企业逐步形成, 上下游一体化战略加大了房地产开发企业对上下游的影响与控制能力, 使房地产开发企业预算得到了较好的执行。

3、资金互补多元化战略管理

房地产行业利润率仍然明显高于社会平均利润率, 房地产开发阶段资金占用量大, 实现销售后, 大量资金回流, 因此房地产开发企业对资金的调控能力与对预算的有效控制就显得特别重要。为减少企业财务风险与经营风险, 房地产开发企业亟需建立资金互补的多元化战略, 以有效减少经营风险。资金互补多元化战略主要有三种开发模式。

(1) 与商业结合的多元化战略管理。“地产+商业”开发模式是指房地产开发企业在开发项目销售商品房的同时, 规划出部分房产作为娱乐休闲、文化健身、百货餐饮等商业经营, “地产+商业”开发模式是一种注重资金风险及价值提升的开发模式。房地产企业经营商业有先天的优势, 且房地产开发与商业经营具有较高的资金互补优势, 房地产开发可以为商业提供特有的位置、成熟的周边环境以及潜在的消费群体;而商业经营可以为地产开发提供周转的流动资金, 这大大降低了房地产开发因资金周转困难而产生财务危机的风险。同时, 商业房产具有巨大升值空间, 房地产开发企业持有商业地产, 即使不自己经营商业, 将商业地产直接出租, 也能为房地产企业带来丰厚的租金回报及价值提升。

(2) 与金融行业结合的多元化战略管理。大型房地产开发企业已进入了“地产+金融”开发模式, 金融行业准入门槛高, 所以只有业绩好、有实力的大型房地产开发企业才能成功运用“地产+金融”开发模式。“地产+金融”开发模式是指房地产开发企业同时经营或参与经营银行、资产管理公司、财务公司、信托公司、保险公司等金融机构。房地产开发资金需求量大, 融资需求强烈, 房地产企业与金融机构密切相关, 可以说, 房地产企业离不开金融机构。房地产企业能控制或有力影响金融机构, 将为企业提供多元化融资渠道, 使企业融资渠道畅通, 也能大大降低企业的融资成本。这里需强调的是, 金融经营中的寿险经营能为房地产企业提供强有力的资金保障与资金互补, 寿险经营所得的长期资金正是地产开发投资阶段充足的资金来源, 而地产资金回笼也能给寿险资金带来喜人的回报。

(3) 与电子商务结合的多元化战略管理。房地产开发企业“地产+电子商务”是一种崭新而极具魅力的开发模式, 这种开发模式是指房地产开发企业经营电子商务企业, 这里所说的电子商务企业是指像阿里巴巴这样的电子商务企业, 其盈利模式主要是靠买方与卖方通过其电子商务平台交易, 来享有买卖双方因资金结算时间差而带来的资金沉淀。电子商务带来的资金沉淀及资金滚动能为房地产企业提供充足的资金来源, 房地产企业又可以通过上下游资源以及上下游辐射出的更广阔资源为电子商务带来更多的业务量, 从而实现互相促进。可以预见在未来的几年, 这种开发模式将在房地产开发企业中得到广泛的运用。

“地产+商业”、“地产+金融”、“地产+电子商务”这三种开发模式是房地产开发企业实现资金互补多元化战略的重要措施, 这些开发模式的优势不仅体现在资金互补上, 也体现在价值互相促进, 最终实现价值共同提升上, 其有力保障了房地产开发企业预算的有效执行与有效控制。

四、结论

房地产开发企业预算受制于房地产开发经营的特点, 企业预算得不到有效执行也源于企业的经营特点。从企业的战略管理层面积极影响企业资金供应, 从而实现企业预算的有效执行, 是解决房地产开发企业预算困难, 避免企业经营失败的有效方法之一。

参考文献

[1]方华云:房地产行业的财务预算管理存在的问题及对策研究[J].现代商业, 2012 (18) .

地产开发全员预算管理 篇3

关键词：全面预算管理；房地产；战略；管理

全面预算管理作为将企业成本、资金、销售等所有关键问题融合到一个体系内的管理方法，正成为企业实行战略管理的一个重点领域。近年来，国内一些大型房地产企业集团在全面预算管理的应用上进行了积极探索，并取得了一定的成效。但是，从总体上来看，房地产企业对全面预算管理的认识上，还有着诸多误区，理解较为片面，实践上由于缺乏可供参考的经验，存在着许多实务操作方面的问题，全面预算管理的作用并未得到有效发挥。有鉴于此，笔者谨就房地产企业集团实施全面预算管理有关问题，谈一些个人的认识和思考。

一、房地产企业实施全面预算管理的必要性和重要性

（一）有助于把握战略目标管理，实现长期规划和短期计划有机统一

全面预算管理是从全局高度来贯彻和执行战略目标与经营计划，通过实施全面预算管理，房地产企业的战略规划与年度预算指标建立了有效的联系，实现了企业长远发展规划与短期计划的有机统一。

（二）有助于推进企业绩效考核的科学化和制度化

全面预算管理指标是考核评价企业及其职能部门、员工工作绩效的最佳标准。通过预算的考评奖惩体系，评价部门及员工的绩效，有利于提高绩效考核的客观性公正性，使企业绩效考核依据科学化、规范化、制度化。

（三）有助于提高企业应对风险的能力

房地产行业外部竞争的激烈性和调控政策的不确定性，需要通过全面预算管理提前做好风险评估及准备。通过全面预算管理，设定风险预警点，特别是资金预警点，做好风险防范管理，建立风险应对机制，从而提高企业应对风险的能力。

（四）有助于强化事前事中控制与成本监控。

房地产项目开发周期长，成本、销售等指标的事前事中控制尤为重要。全面预算管理是一个以预算为标准的管理控制系统，并涵盖了经营活动的方方面面，在执行过程中，通过分析和反馈，可以实时掌握预算执行的进度和结果，及时调整和应对，以保证企业经营目标的如期实现。

（五）有助于加强公司内部信息沟通，使全体成员目标与活动一致。

全面预算管理将企业各方面和各部门的工作纳入一个统一、有序的预算体系中，使得企业内部目标统一、步调一致，有利于企业整体长期目标的最终实现。房地产企业需要通过全面预算管理把握全局，及时了解信息，为项目决策提供真实、全面、科学的依据。

二、房地产企业预算管理现状及其存在的问题

（一）概念混淆，预算管理混同于年度经营计划

一些房地产企业名义上实行全面预算管理，实质上更多的是编制年度计划，做为当年度企业安排年度、季度、月度生产经营活动的依据，用年度经营计划替代全面预算管理，从而造成企业缺乏长远规划，预算与企业战略规划脱节。

（二）缺乏配合，预算管理成为财务部门的独舞

一些房地产企业一提到预算，就认为是财务部门的事，在实际工作中，经常会出现财务部门唱独角戏，缺乏一个强力部门进行协调，其他部门能推则推，不予配合，导致预算编制质量达不到要求，起不到效果。同时，由于财务部门专业的限制，对于成本、工程、销售等数据很难准确审核，预算浮于表面，编制进度缓慢，数据粗糙。

（三）生搬硬套，预算管理浮于表面，无法与行业特点有机结合

由于房地产特有的业务属性和行业特征，通用型预算管理系统往往很难有效和房地产行业深度结合，更无法触及房企动态成本、销售总额以及各项费用的针对性管控，由于预算没有对业务的关联和融合，从而预算管理被员工在实际执行中舍弃一边，预算管理无法落地。

（四）主观臆断，预算目标严重脱离实际

全面预算是在企业战略的指引下，企业年度预算目标是依据企业战略而制订的。有的房地产企业盲目追求“高、快、强”，制订的预算目标过高，制定缺乏科学性，多以领导的意图为指引，造成指标过高或过低，脱离实际。从而造成预算目标无法实现，无法达到编制全面预算的真正目的。

（五）联动不足，过分强调个别指标

有的房地产企业在设置预算指标时侧重于销售指标和现金流量、费用指标，不重视成本、产值等指标，盲目追求销售量，造成销售定价与成本脱节。由于房地产行业政策变化快，销售形势变化造成销售指标与年初计划有较大差异时，却没有及时调整其他指标，从而给经营带来较大风险或失去发展机会。

（六）忽视分析，预算指标调整随意

当内外部环境向着劣势方向变化、影响预算的执行时，很多房地产企业在年中会调整预算指标，很多公司调整的思路是确保调整后本年度指标能完成，却忽视了对未完成预算原因的分析。在预算调整时采取一刀切，没有深入分析是否在执行预算中存在问题。调整后，从表面上来看，年度预算目标都完成了，但是却失去了实施预算管理的真正目的。

三、在房地产企业中实施全面预算管理的思路

（一）以企业发展战略为导向

战略目标是全面预算管理的终极目标，全面预算管理必须围绕着战略规划，在战略规划的指引下，建立全面预算管理的指标体系。房地产企业实施全面预算管理，首先要明确本企业的发展定位，树立战略目标与战略规划，并以此为导向制定全面预算管理的方案，建立全面预算管理指标体系，并采取措施落实具体的工作目标。

（二）以健全的全面预算管理组织体系为保障

全面预算管理组织体系是实现全面预算管理的保障，建议设置专门机构，如运营中心，负责全面预算管理的组织实施。运营中心作为全面预算管理的中心，对于预算执行中存在的问题有权进行检查纠正，关注各指标变化的联动影响，根据需要提出调整预算指标的意见。

（三）以符合房地产企业业务特点的编制方法为手段

房地产企业要进行高效预算管理，就要高度聚焦房地产具体业务，要建立起符合房地产行业特点的预算指标，如销售额、房款回收率、利润额、工程节点、工程产值、目标成本、销售费用率、管理费用率、经营活动现金净流量、筹资活动现金净流量、投资活动现金净流量等。

（四）以规范化的预算调整为补充

房地产行业受政策、市场的影响较大，特别是近年来，一次又一次的宏观调控对房地产企业经营产生了越来越大的影响。在形势好时，如不及时调整预算指标，会错失发展良机。而在形势不好时，如不及时调整预算目标，则可能会使企业陷入困境。所以说，全面预算管理目标要根据形势的变迁而发生变更。但是，这种预算调整必须纳入到规范化的轨道。

（五）以考核奖惩为激励

考核奖惩措施是实现全面预算目标的保证。由于房地产行业开发周期长，可考虑采取年度预考核，项目开发结束后再进行调整的考核体系。在设置考核目标时，考核指标要能促进企业长远发展，避免短期行为。可考虑以项目经济增加值为主要考核目标，再辅以发展指标。（作者单位：中国房地产开发集团公司）

参考文献：

[1]李文斌.我国企业全面预算管理中存在的问题[J].合作经济与科技，2008，（10）：516-520

房地产企业财务预算管理问题研究 篇4

【关键词】诚达房地产，预算管理，财务预算

【Abstract】Enterprise budget is a comprehensive financial plan, including the operating budget, capital budget and financial budget.Budget management is the use of the budget for the various departments within the enterprise, the units of the various financial and non-financial resources allocation, assessment, control, in order to effectively organize and coordinate the production and business activities, the completion of the established business objectives.Visible, budget management is very important.In a market economy conditions, the existence of the business purpose is the pursuit of profit, and financial management objective is capital to maximize profits.To implement this feature, you must establish and perfect the mechanism of the financial budget management, budget management must encourage enterprises in accordance with the requirements of the internal mechanisms operate widely and effectively carry out operations.According to the characteristics of the real estate industry companies that invest more, long construction period, investment in wind, Wanda Group is a sample article will, by exploring the budget management, budget management theory with the actual use of the analytical method for the presence of the real estate business financial budget management problems and Solutions for effective analysis.【Keywords】Wanda real estate，budget management，financial budget

目录

一、绪论...................................................................4

（一）研究目的和意义.......................................................4

（二）研究内容及方法......................................................4

二、财务预算管理概述.......................................................5

（一）财务预算含义和内容..................................................5

（二）财务预算管理的含义和内容............................................5

三、万达房地产财务预算管理中存在的问题.....................................7

（一）万达房地产公司简介..................................................7

（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析..................................7

四、万达房地产财务预算管理中存在的问题的解决对策............................7

（一）健全财务预算体质和编制方法..........................................7

（二）加强财务预算执行力度................................................7

（三）健全财务预算分析制度................................................7 结论.......................................................................7 致谢......................................................................13 参考文献..................................................................14

一、绪论

（一）研究目的和意义

1.研究目的房地产企业的财务预算管理是一项重大的系统工程，是企业治理的重要组成内容，是与企业发展战略相配合的战略保障体系。此次研究的目的是为了探讨房地产企业如何根据自身的特点，形成适合本企业的财务预算管理制度，真正达到实现企业发展战略目标，整合企业资源、提高经济效益的目的。在促进企业计划工作的开展与完善的同时，寻求减少经营风险和财务风险的方式；在促进企业内部各部门间的合作与交流的过程中，强化内部控制。最终实现企业战略目标。

2.研究意义

房地产是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产要实现长期的发展，获得持续性核心的竞争力，必须提高财务管理水平。财务管理作为企业管理的核心部分之一，应成为房地产的有效管理工具。万达集团在面临房地产大洗牌的格局的同时还面临着政策调控、信贷紧缩、市场萎靡和风险管理不到位的局面，运用财务管理的工具使企业资金良好地运作和健康地发展成为了重中之重。因而不管从理论或实用的角度出发，对集团预算管理进行研究均有其必要性。

（二）研究内容及方法

1.研究内容

本文通过相关资料的搜集，结合理论知识和万达集团的实际情况进行分析，通过分析房地产的基本情况和特点，从财务的角度研究万达房地产企业的财务现状；运用对比的方法研究万达房地产内部的优势和劣势及外部的机会和威胁，从而得出万达集团在财务预算管理中存在的问题；从万达集团的整体战略目标出发，研究其财务管理战略，并对财务管理战略的具体实施步骤进行设计，提出相应的实施策略；最终，通过对万达房地产企业的研究，以此为起点展望整个房地产企业财务预算管理的发展前景。

2.研究方法

本文主要应用对比分析、调查研究等方法，将理论分析与案例分析相结合，将房地产行业财务预算管理进行了研究和分析。具体来讲，主要的研究方法如下：（1）调查研究的方法。调查研究的方法是指通过对万达集团预算管理的参与及与相关人员的沟通，掌握预算管理的实际状况以及存在的问题。（2）理论分析与案例分析相结合的方法。理论分析与案例分析相结合的方法是指对预算管理方面的理论进行系统的总结和梳理，通过万达集团预算管理模式的建立将理论与实际有机结合。

二、财务预算管理概述

（一）财务预算含义和内容

1.财务预算的含义

财务预算是一系列专门反映企业未来一定预算期内预计财务状况和经营成果，以及现金收入、支付等各种价值型指标预算的总称，主要有现金的预算、利润的预算、预计资产、负债及现金流量的预算等；

2.财务预算的主要内容

财务预算包括两个主要内容包：

（1）上个财务预算周期的情况总结

对上个财务预算周期的工作情况进行总结,回顾其中存在的问题,并对重要财务指标的实际完成数与调整后的预算数差异原因进行说明，总结工作经验及本次财务预算将采取的相关整改措施及办法。

对上个财务预算周期内部调整情况进行说明,其中至少应包括主要财务及生产经营指标调整情况,预算调整的原因等.（2）本次财务预算周期的工作情况

预算工作组织情况主要包括企业预算管理机构设置,管理机构主要成员构成。同时，根据期望的活动层级和资源水平进行资源分配，并整合不同部门的活动，以确保向着共同目标一起努力。通过比较现实结果和预算计划来提供对于财务预算管理的控制。最终，提供了可以与实际结果比较的目标，以便评估员工的绩效。

（二）财务预算管理的含义和内容

1.财务预算管理的含义

所谓管理是指为实现目标所进行的最有效最经济的活动，是对财务预算的计划、组织和控制。所以财务预算管理就是按照资金运动规律，利用资金、成本、收入等价值指标对资金的筹划和回收进行科学有效的预测、组织和控制，并正确处理这种活动中所产生的经济关系的综合性管理。

财务预算管理是一门专门财务管理，运用一般的理论和知识，结合行业的经济活动和资金运动的特点，来对经济活动进行组织、监督和调节，正确处理由此产生的各种经济关系的管理活动。

2.财务预算管理的内容

房地产企业的财务预算管理的基本内容包括：财务预算的编制和控制、财务预算分析和调整、财务预算的考核和执行。

（1）财务预算的编制和控制

企业全面预算的编制过程，是企业所有人的事情，需要全员参与，上下协调和持续沟通。在具体的预算执行编制过程中，其工作主要负责人和工作主体是每个具体部分的负责人，以事先指定好的的原则和制度为依据，他们必须严格执行预算的相关业务，在预算编制完成后，企业在资金流动的具体操作时，应该严格以预算作为财务管理控制的依据，对企业资金的运用进行审核与监督。

（2）财务预算的分析和调整

企业应当建立资金预算执行情况的动态反映，通过动态反映，财务部门才能准备审核资金流动是否符合预算，为预算控制提供准确的信息，同时为预算分析提供基础。在分析过程中，及时进行调整，以提高预算的准确度。

（3）财务预算的考核和执行

企业的预算的考核一般是月度考核、季度考核、考核，这是指：根据设定的绩效指标对其业绩进行考核，结合实际情况修正目标，从而使预算管理执行到位。

（4）对本次财务预算的总结和对未来财务预算的计划

在财务预算执行完毕之后，相关的责任部门和人员均要对各自预算的执行情况进行汇总分析，并查找出现的问题及原因，并且从中总结出本次预算的长处和不足。在此基础上，企业继续扬长避短，结合市场环境、企业长期目标和未来市场的预期等影响因素，制定新一期的财务预算安排。

三、万达房地产财务预算管理中存在的问题

（一）万达房地产公司简介

大连万达房地产有限公司隶属于万达集团，是建设部审定的一级房地产开发资质、具有独立法人资格的房地产开发企业，曾获得“全国质量万里行活动”唯一的质量全优住宅小区奖牌，1997年，公司率先在全国同行业提出“三项承诺”受到社会各界的好评。“住好房，找万达”被消费者广为传颂。公司先后开发建设了信兴花园、长春花园、香海花园、龙祥花园、明泽苑小区和星海人家小区，在建的雍景台是超豪华酒店式公寓，位于大连市中心钻石地段，拥有银行、中西餐厅、咖啡厅、游泳馆、高级会所等设施，代表中国高档楼盘的最高水准。2001年开发的星海人家小区曾在中国建设技术委员会、中国房地产业协会、《中国建设报·房地产周刊》共同主办的“创新风暴——全国住宅设计暨智能设计社区夺标”活动中，获得“住宅设计综合金奖及智能化社区综合金奖”；荣获《中国建设报•中国楼市》第二届“东方园林杯”全国优秀社区环境精品展示活动全国优秀社区环境综合奖，星海人家已成为大连市的标志性住宅小区之一。

（二）万达房地产预算管理中存在的问题分析

1.财务预算编制不完善

（1）万达的预算编制是固定预算，即根据正常的、客观的某一业务量水平为唯一基础来编制预算的方法。这种编制方法与实际不符的可能性极大，仅适用于业务量水平较为平稳的企业或非营利组织。

（2）万达采用增量预算，这种编制方法是在基期成本费用水平基础上，根据预算实际情况，适当调整原费用项目。虽然简单易行，但可能把不合理的开支项目保留在预算中。

（3）万达采用定期预算的编制方法，这种编制方法是以不变的期间作为预算期来编制的方法，虽然便于实际与预算的比较，利于分析和评价，但预算一般在前二三个月编制，跨期长，对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。

2.财务预算执行不到位

在执行预算编制的时候，万达各部门在进行具体的资金收付时，没有以预算为依据，导致预算管理落实不到位。财务部门在审核资金支付时，审核凭据仅仅是否符合合同约定条件，而没有设置预算审核环节，重点审核该笔支付是否符合预算。对符合预算的项目，没有及时安排资金。对不符合预算的项目，没有与承办单位及部门进行沟通，甚至是执行特殊的审核程序。

由此，可以认为万达企业的财务部门对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。

（三）财务预算分析不合理

1.没有明确目标

万达集团在进行财务预算分析之前，没有根据预算目标，导致预算管理在执行过程中，不能做好适当的安排并且有步骤地开展分析工作。

2.没有揭露矛盾

万达集团在进行财务预算分析时，没有通过收集足够多的有关生产、加工等数据，导致集团不能很好地揭露矛盾、发现差距。

3.没有抓住关键

万达集团在进行预算分析时，没有深入到相关的职能部门（车间）分析各个项目各个部门预算执行程度的差异，只能发现数量上，现象上的差异，不能说明差异实质。

可以发现，万达房地产企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析问题不合理，导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。分析不合理导致万达集团在预算执行过程中不能及时分析临时发生的、影响企业管理的重大事项并做出调整。

（四）财务预算考核力度不够

万达企业没有将预算的执行情况和绩效考核挂钩，没有将“超资金预算率”指标作为考核指标，也就是说财务部门没有对各部门的预算外超支做出统计，并计算出考核期内的“超资金预算率”，并提交给人力资源部门作为考核依据。

由此可以得出结论，万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。具体表现在考核部门职责不明确，考核内容不具体，考核工作未能形成制度化，考核标准缺乏规范化，致使预算考核不能保证企业预算管理体系的全面实施。

四、万达房地产财务预算管理中存在问题的解决对策

（一）健全财务预算体制和编制方法

万达的预算编制属于固定预算,这种编制方式存在的问题是：对计划期的情况不够明确，且执行中容易使管理人员只考虑本期计划的完成，缺乏长远打算。针对这种现象，本文提出提出以下两种解决对策：

1.建立健全的财务预算管理体制

不断完善万达企业的财务预算管理控制，以科学的的理念为指导，包括财务预算理念、业务管理、资本管理和筹资管理等预算管理理念，以“全方位、全过程、全公司参与”为理论导向共同参与；同时，在传统的财务预算管理的基础上，根据房地产行业的特点及万达企业的具体特点，制定出符合万达的能够为其节约成本创造效益的资金预算管理体系。切实不断提高企业预算管理效率，实现企业全面预算管理。

房地产行业是一个对于资源管理要求非常高的行业，资金密集度高、资金周转频率频率、建设周期长，因此，资金紧张是行业性问题，普遍存在于整个房地产行业。因而，万达企业的预算控制具有整体性、是全体经营生活活动的系统性管理，而不仅仅是单个或个多成本的控制，其资金活动管理的焦点是目标成本与先进流量的预算、管理和控制。“磨刀不误砍柴工”，科学合理的控制管理，才能促进现金流量的有效预算，从而促进企业的稳定发展和经济利益的实现。在方法上要求从粗到细，步步为营。

2.改进企业的预算编制方法

（1）万达企业应该编制弹性预算，以业务量、成本和利润的依存关系为依据，按可预见的各种业务量水平，编制弹性预算。此种预算方法能适应多种情况。

（2）在不考虑基期的前提下，万达企业应该对所有预算支出都以零为出发点，结合实际，逐项审议各费用的内容及开支标准是否合理，权衡轻重缓急，保证不可避免和不可延缓项目，在综合平衡基础上编制预算。这种预算方法较为合理，能降低成本。

（3）编制滚动预算，通过分析当期预算的执行情况与实际的差异，及时修订，不断延伸补充预算，这是一种连续、稳定的“特殊定期”的预算方法。具体操作时，可按月、按季或混合滚动。这种预算方法可以根据万达企业对未来的了解程度具有近期的预计把握较大，对远期的预计把握较小的特征，可以做到长计划短安排、远略近详，且可减少预算工作量。

（二）加强财务预算执行力度

万达的财务预算执行有以下缺点：对预算欠缺控制力度，没有全过程参与预算管理中各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。

通过研究，我们建议万达企业在执行财务预算时，必须做到：从企业的全局出发，通过科学的预测对各部门经济活动进行全面调整，这样才能有效加强财务预算的执行力度。万达企业在财务预算执行管理时必须进行科学合理的规划，这样才能促进企业财务目标的实现。通过规划，财务部门应该对企业各项资源进行合理有效地配置，不断优化资产，以此来促进企业经济效益的提高。同时，科学合理的规划，应该和万达企业长期的发展战略和发展方向进行有机的结合，所以财务部门应该围绕企业的发展制定符合实际的全过程管理计划，参与各项财务活动的事前、事中和事后的全过程管理。也就是说，在明确各部门的职责的前提下，通过对各部门职能的协调，按照预算的既定目标，对预算的收支进行全面的监督，通过对比实际情况和预算的差异，以追加、调减、推迟和提前等方式进行调整，由相关权限部门和人员审核确定，通过正确发挥主观能动性来加强预算执行力度，保证财务预算执行到位。

（三）健全财务预算分析制度

在上一章的分析中，我们得出结论：万达企业的预算分析更多的是财务部门在具体担任，分析不全面导致分析结果过于数字化，简单化，不能很好地反映企业的总体情况。我们认为，要健全财务分析制度，必须满足以下三个步骤：

1.提出课题明确目标

在进行预算分析之前，应根据万达企业的预算目标，结合具体的行动方案，先确立分析的课题和要求，明确分析的目标，定制分析工作的纲要，做好适当的人事安排，以便有计划地开展分析工作。

2.对比差距收集资料

在进行财务分析时，建议万达企业通过运用对比的方法，找出差距，分清先进和落后、绩效和问题，节约和浪费的相应关系，并且通过收集活动情况和资料，来保证分析的数据真实可靠。这些都是成功进行财务预算分析的重要组成部分。

3.分析原因抓住关键

万达企业应该从差距入手，追踪其发生时间、项目和部门，研究这些结果形成的过程。如利润与预算发生差异，看时间；各月各季度执行程度，看项目；是销售问题还是成本问题，看部门。其次，进行因果分析，衡量各因素对预算完成的影响程度，在其中找出起决定作用的主要因素并进行处理。

（四）加强财务预算考核力度

在分析万达的财务预算管理时，我们发现：万达企业预算的科学性不够，测算依据不足，使得预算指标与实际的执行情况差异较大，导致预算失去了应有的指导意义。万达企业要改变这种问题，必须加强考核力度。

完善的绩效考核机制与激励机制为确保房地产企业实现经济效益价值最大化奠定了坚实的基础保障。现阶段，万达企业应采取有效措施不断完善绩效考核机制和激励机制，首先是建立公平公正的绩效考核机制，以科学合理的绩效考核原则为基础，针对于企业财务预算管理人员实施绩效考核，不断提高财务预算管理人员的能动性；其次是建立责权利与奖罚制相结合的激励机制，确保促进企业财务预算管理效率的不断提高。

同时,在管理过程中，对预算编制，万达企业各责任部门应该都参与进来，这样有利于在执行过程中发挥主观能动性，有利于责任部门在执行过程中对偏离预算的不利活动进行自我纠正，调动责任部门实行自我控制的积极性。在预算执行过程中，由于主、客观条件的发展变化，要保证预算的科学性、严肃性和可操作性，对预算进行调整是必要的也是正常的，除了定期地总结本次预算情况时，可以对下一期预算做必要的调整以外，在一些特别重大的情况下也可以做出特殊调整。定期做好预算反馈报告，是预算执行情况的总结和反映，同时也是预算考评和对经营者奖惩的主要依据。

五、结论

预算与预测有密切的关系。预测是预算的实践基础，预算是预测的升级和补充，是针对预测结果制定的预防财务风险、经营风险及带有针对性补救措施的具体实施方案，随着经济的发达、房地产行业市场竞争越来越激烈，企业所面对的风险和阻力越来越大，资金管理和预算管理的重要性越来越突出。

作为资金密集型行业，房地产行业是站在风口浪尖的高精尖产业，其最大的风险就是资金管理的风险。房地产企业具有投资金额大、建设周期长、效益回收慢的的行业特点，鉴于此种情况，房地产行业在醒目规划阶段，就应当做好预算工作，对具体项目的投资资本及成本管理费用进行严密的计算和预估，并制定相应的管理办法，进而进行有效的可行性分析和经济效益评估报告，最后做出有效的投资方案。

财务预算管理是房地产企业非常重要不可分割的一部分。目前，房地产行业的财务预算管理体制在实施过程中还存在着诸多的问题，造成了严重的负面影响并阻碍了行业健康发展。因此，建议房地产企业在传统财务预算管理体制上，根据行业发展需求与特点，制定以下几个对策，即建立健全的财务预算管理体制、不断完善绩效考核与激励机制以及不断提高财务预算管理人员的从业素质等，确保企业得以实现可持续发畏。

致谢

很感慨，我在长舒一口气后开始写我的毕业论文的致谢词了。论文的完成标志着我的大学三年即将结束，也意味着，新的生活又将开始了。在本人的写作过程中，李老师给予了我大力的帮助和指导，在此深表感谢！同时也感谢其他帮助和指导过我的老师和同学。

李老师从一开始的论文方向的选定，到最后的整篇文论的完成，都非常耐心的对我进行指导。在论文提纲制定时，我的思路不是很清晰，经过老师的帮忙，让我具体写作时思路顿时清晰。在完成初稿后，老师认真查看了我的文章，指出了我存在的很多问题。在此十分感谢李老师的细心指导，才能让我顺利完成毕业论文。

李老师诲人不倦的工作作风，一丝不苟的工作态度，严肃认真的治学风格给我留下深刻的影响，值得我永远学习。在此，谨向导师李列东老师致以崇高的敬意和衷心的感谢！

参考文献

地产开发管理制度 篇5

第四章工程签证管理

第七十五条零星材料的定价办法

1、总价不超过2万元（含上浮）的单项材料为零星材料。

2、工程部将需确定单价的零星材料清单至少在使用前10天内传真至采购部，采购部必须在24小时内（以工程部传真时间为准）确定价格并将价格清单传真至工程部。工程部可以在材料采购部确定的价格基础上上浮不超过50%作为施工单位的采购价格，预决算部以此价格作为结算依据。工程部未及时提出采购清单导致采购工作仓促、滞后甚至影响工程建设的，每次给予项目经理、工程部经理各500元处罚。

采购部未按时限要求将零星材料价格回传工程部的，每次扣罚采购部经理500元，由工程技术部考核。

将大宗材料当作零星材料的，每次扣罚工程部经理500元，由工程技术部考核。

第七十六条非全国性、地区公司甲供大宗材料的采购办法

1、总价超过2万元（不含2万元）的单项材料为大宗材料。

2、预算金额在10万（含10万）以下的，地区公司采购部根据三三制原则竞价采购，工程部在使用前30天内将经主管工程公司领导审批后大宗材料采购清单传真至采购部，采购部负责在15天内采购到场。预算金额在10万（不含10万）以上的，由地区公司招投标部组织招标，采购部参与，签订合同后，采购部负责采购，工程部在使用前45天内将经主管工程公司领导审批后大宗材料采购清单传真至招投标部；预算金额50万以下（含50万）的由地区公司自行定标；50万以上的，报集团材料设备公司审核后，再报集团主管材料设备公司副总裁审批后定标。上述程序，招投标部负责在15天内定标、再15天内供应到场。

由于特殊原因不能按正常程序实施招标的，预算金额20万元以下的可以议标，由地区公司负责人审批。

工程部未按时将大宗材料清单传真至招投标部或采购部，每延迟1天，扣罚工程部经理100元；招投标部或采购部未按时采购，每延迟1天，扣罚招投标部或采购部经理100元。工程技术部考核。

第七十七条工程委托书中须明确工程范围、工期、计价依据、委托暂定价、违约责任等；进度款按实际完成工程量的80%支付，无预付款。委托书的结算价不得超出暂定价的20%，超20%的须另下委托。

所有造价在3万元以上的委托须找两家以上单位竞价；造价在10万元以上的工程不得办理委托，必须签订合同。工程部不得将同一工程项目肢解委托。否则，给予工程部经理降三级工资处罚。

工程部必须提前进行询价、谈价等相关的.委托过程，如因工程部贻误时间，导致工程进度紧张，没有足够时间同施工单位商谈价格，从而造成委托单价过高，给予工程部经理降一级工资处罚。由于合同明显漏洞造成委托的，每次扣罚招投标部负责人500元。综合计划部考核。

第七十八条严禁以联系函等其它形式委托施工；严禁和自然人签订委托；委托必须经施工单位有效授权人签章方能生效；涉及较为重大质量安全责任的专业工程如检测类工程（如桩基检测、基坑支护检测）、临电工程等禁止采用委托形式。否则，每违规一次给予工程部经理降一级工资处罚。工程技术部考核。

第七十九条造价在3万元以下的零星工程委托办理流程由工程部负责委托，将委托书传真到工程技术部，工程技术部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在委托书审批表上签字，手续完备后方可施工。

工程技术部未按时限要求核定价格的，扣罚工程技术部经理500元；手续不完备先开工，扣罚工程部经理500元；按造价3万元以下零星工程委托程序办理，而实际造价超过3万元的，扣罚工程部经理500元。工程部擅自上浮价格的，扣罚工程部经理1000元，情节严重的另行严肃处理。综合计划部考核。

第八十条造价在3万元以上10万以下的零星工程委托办理流程。

由工程部负责委托，将委托书传真至招投标部，招投标部必须在传真发出时间起24小时内核定价格，并与施工单位意见达成一致后在工程委托审批表上签字，再报地区公司主管工程领导批准，手续完备后方可施工。

招投标部未按时限要求核定价格的，扣罚招投标部经理500元；手续不完备先开工，扣罚工程部经理500元。综合计划部考核。

第八十一条工程部在委托书办理完成后3天内归档，并送合同管理部备案。否则，扣罚工程部经理200元。合同管理部考核。

第八十二条委托工程竣工后三天内，工程部必须牵头组织施工单位进行验收并签署意见。办理工程委托结算必须附上《工程竣工验收表》，《工程竣工验收表》应注明竣工时间、验收时间。否则，扣罚工程部经理100元。工程技术部考核。

第八十三条工程签证办理流程：施工单位报送签证→监理部及工程部在施工单位送达48小时内签署完意见→工程技术部24小时内签署完意见→报地区公司主管工程领导48小时内审批完意见→盖章→返回施工单位。

每违反一次，给予工程部经理降一级工资的处罚；一个月内累计超过3次的，予以开除处分。工程技术部考核。

工程签证内容不属实，弄虚作假的，每发现一次，给予相关责任人降一级工资以上处分。工程技术部考核。

第八十四条项目经理必须建立项目签证台帐并及时填写；工程部在签证单办理完成后3天内归档，并送预决算部作为结算依据。以上每违反一次，扣罚项目经理200元、工程部经理100元。工程技术部考核。

第八十五条工程签证的原始凭证，必须由两名或两名以上监理工程师当天签署完毕，并返回施工单位，同时留存一份，上报工程部经理后存档。每违反一次，给予监理工程师降一级工资的处罚；一个月内累计超过3次的，予以开除处分。工程技术部考核。

第八十六条工程部在收到签证单后2天内必须签署完毕并在台帐上记录。若我方签证意见与乙方有分歧时，工程部必须在规定期限内签署意见返还施工单位并存档，同时必须在5天内双方协商解决完毕。如未在规定期限内签署意见的扣罚项目经理500元、工程部经理500元。工程技术部考核。

第八十七条工程签证的内容和要求：

1、工程签证单、签证原始记录及所有的经济类文件不得由外委监理单位办理，必须由工程部签署并经主管工程领导签字后加盖工程部印章方为有效。

2、签证单应注明合同编号并按照公司的文件要求统一编号。签证表格按集团统一制定的表格进行填报。

3、签证单一式三联：施工单位、工程部和预决算部各一联。签证单必须加盖监理项目章和工程部章。

4、签证单必须注明签证理由、工程量和签证内容发生的起止时间。签证理由和工程量要求与原始记录凭证中监理工程师签署的意见一致，计量单位要求使用国际标准单位或习惯使用单位，机械台班应有设备型号。

《地产集团开发报建管理办法》 篇6

第一章 总则

第一条 为进一步加强开发报建管理，明确各单位的职责，加快证照手续办理，确保工程建设有序开展，特制定本办法。

第二条 管理及监察中心负责统筹各地区公司开发报建工作，对各开发部进行指导、监督、检查及考核。

第三条 地区公司省公司开发部全面统筹本公司开发报建工作，对各开发部开发报建工作进行指导、监督及管理，并具体负责省会城市所有项目的开发报建工作；三线城市开发部负责本市所有项目的开发报建工作。

第四条 本办法下述条款中，《国有土地使用权证》简称“国土证”，《建设工程用地规划许可证》简称“用地规划证”，《建设工程规划许可证》简称“工规证”，《建筑工程施工许可证》简称“施工证”，《商品房预售许可证》简称“预售证”。

第二章 用地手续办理

第五条 不动产权证（国土证）办理

1、签订《国有土地使用权出让合同》或《项目合作协议》次日由投资部牵头组织开发部、工程部开展收地工作；在支付地价款及契税后7天内，开发部须取得不动产权证。

2、不动产权证的坐落、权利类型、权利性质、用途、面积及使用期限等内容须与《国有土地使用权出让合同》一致。未按此执行并造成损失的，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）、主管开发领导（或项目总经理）降一级工资以上处分。管理及监察中心考核。

3、原则上须划分多块宗地办理不动产权证。

第六条 用地规划证须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理。

第七条 项目收地时，开发部须委托有资质的测绘部门对用地红线及用地面积进行核定。否则，给予开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第三章 开发报建策划及规划报建

第八条 项目取得时，总工室负责收集当地设计规范、城市总体规划、所在地控制性规划、地形地质等资料，开发部负责收集政策法规、地上地下管线等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，报建筑设计院作为设计依据。

未按此执行导致设计方案无法通过当地政府审批，且须进行重大调整的，给予主管开发领导（或项目总经理）、主管设计领导、总工室主任、开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分。建筑设计院考核。

第九条 新城市上马项目后，开发部须收集当地开发报建的政策和特殊规定，分批报管理及监察中心备案，具体要求：

1、项目取得后3天内上报：预售政策（预售形象进度、备案价格、销售时限、资金监管、公示时间等）、规划报建政策（工规证最小范围、是否整体验收、城市基础设施配套费收费标准、计容政策等）、施工证办理政策（各项规费收费标准、公示时间等）；

2、开工前上报：配建房、学校的特殊要求（开工时间、移交要求、与商品房证照绑定情况、优惠政策等）、人防工程建设政策、公建配套服务用房指标要求等；

3、交楼前18个月上报：配套工程政策（水电气暖等配套工程招标要求、费用缴纳要求等）、各项交楼验收规定；

4、上述政策发生重大调整的，须在24小时内报管理及监察中心。未按规定上报的，扣罚开发部负责人1000元。管理及监察中心考核。

第十条 新项目在总规非正式批复3天内，由省公司开发部牵头，主管开发领导主持召开开发报建策划会，项目总经理及综合计划部、开发部、总工室等部门负责人参加，研究当地配套费缴纳、消防报建、预售证办理、交楼验收、水电气暖缴费及开通等政策，制定分批分期办理工规证、施工证计划。未按时召开会议的，每延迟一天扣罚主管开发领导500元。综合计划部考核。

消防报建策划研究要点：

1、总平面布局和平面、空间布臵（消防车道、消防车登高扑救面、防火间距、平面布臵等）；

2、消防水池、屋顶水箱、泵房、消防控制室及水电设备房位臵；

3、防火、防烟分区、安全疏散和消防电梯、防排烟系统等的设臵；

4、消防验收是否需开通永电及消防施工单位的定标时间。第十一条 总规非正式批复4天内，综合计划部牵头组织制定开发报建及设计出图计划。计划出现漏编、错编的，每项扣罚开发部负责人或总工室主任200元，综合计划部考核。

第十二条 总平面规划报建、管网综合平衡图

1、开发部须在项目取得后15天内取得总规非正式批复，在项目取得后60天内取得总规正式批复和竖向标高、管网综合平衡图。

2、对可能影响销售的公建配套（如变电站、垃圾中转站、公厕、配电房、烟道、风道、换热站、水泵房等），营销部须按规定公示并做好维权取证工作。

3、开发部应在总规批复后30天内取得人防、消防、环保、教育、防雷、中水、深基坑、交通评估、市政道路、超限审查、初步设计审查等专业意见或正式批复。

4、总建筑面积、综合管网、市政路网、单体位臵、单体户型、使用功能、立面等方案调整的，开发部须在集团调整批复后60天内取得政府职能部门正式批复或换图。

第十三条 由于开发报建原因造成总规方案或单体方案变更如容积率减少等给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）降三级工资以上处分，给予地区公司董事长（或主持工作一把手）扣罚20%以上核定综合奖金处分。管理及监察中心考核。

第十四条 单体报建

1、单体报建须结合项目的总规方案，确保单体位臵、单体户型、使用功能、立面等与集团批复方案一致。

未按此执行致使公司利益受损的，给予开发部负责人、总工室主任降一级工资以上处分，给予主管开发领导（或项目总经理）、主管设计领导扣罚20%以上核定综合奖金处分。管理及监察中心考核。

2、楼栋动工前，开发部须委托规划局认可的测绘部门进行放线，工程至正负零时完成验线，工程技术部抽查完成情况不少于20%。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部负责人、工程部负责人、总工室主任扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第十五条 办理工规证

1、开发部须在总规批复后45天内取得工规证。工规证原则上按楼栋办理，地下室应单独办理；确因政府主管部门要求不能按此执行的，须根据工程建设进度尽量分批次办理。

2、交楼时间相差6个月以上的楼栋不得办理至同一工规证。否则，开发部须形成书面报告，报管理及监察中心备案。

3、恒大影城、幼儿园、会所、运动中心原则上须办理单独的工规证。未单独报建影响验收及开业的，给予开发部负责人扣罚20%以上核定综合奖金处分。

第十六条 所有报建图纸须经总工室审核后方可对外使用；综合体、地标等重大项目的报建图纸，须再报建筑设计院审核后方可对外使用。各开发部须建立报建图纸台账，省公司开发部每季度检查，并将检查结果报管理及监察中心备案。

第十七条 规划报建阶段，开发部取得政府任何审批结果或书面意见的，须在24小时内归档并函告总工室，由总工室及时处理，有必要报建筑设计院的须在24小时内报批。未按此执行给公司造成损失的，给予开发部负责人、总工室主任降一级工资以上处分。管理及监察中心考核。

第四章施工报建 第十八条 开工前须取得施工证。

第十九条 开发部须在项目开工后15天内完成施工用水、施工用电和临时排水的报装和接通工作，每延迟一天扣罚开发部负责人及相关责任人各50元。综合计划部考核。

延期一个月未开通的，给予主管开发领导、主管工程领导（或项目总经理）扣罚30%核定综合奖金处分，次月起扣罚比例每月递增20%。管理及监察中心考核。

第二十条 开发部、工程部须在开工前完成质量和安全监督登记手续，或协调质量和安全监督管理部门提前介入监督，同时工程部须做好各项监督、验收资料的收集存档。每延迟一天扣罚开发部、工程部负责人50元，综合计划部考核。

第二十一条 开发部须在取得工规证后30天内取得施工证。第二十二条 开发部须按照总工室审核后的施工图办理施工图审查。因开发报建原因导致施工图审不合格的，扣罚主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人1000元；造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第二十三条 施工证范围原则上应与工规证范围一致；交楼时间相差6个月以上的楼栋不得办理至同一施工证。

第二十四条 总工室须严格按照审批的方案进行报建及实施，确保方案图、报建图、施工图、销售资料一致：对外委设计单位的报建图进行复核，确保总规报建图和单体报建图符合集团下发方案；对外委设计单位的施工图进行复核，确保与报建图一致；对销售平面图进行复核，确保与施工图一致。否则，每次扣罚总工室工程师500元，总工室主任300元，主管设计领导200元，情节严重的，给予加重扣罚、降薪、降职、免职、开除处分，建筑设计院考核。建筑设计院每月抽查不少于上月完成各类工作的10%。未按要求组织抽查的，扣罚建筑设计院部门负责人300元，分管院领导200元。管理及监察中心考核。

第二十五条 项目首次开盘前，开发部、总工室须完成首期开盘区绿色建筑设计认证申报；开盘后6个月，取得首期开盘区绿色建筑设计标识。后续楼栋按工规证范围分期办理，每期最后一批楼栋外立面完工前，完成绿色建筑设计认证工作。未及时进行绿建申报、未按计划完成取证工作的，给予地区公司主管开发领导、开发部负责人及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；如因申报图纸达不到要求，导致无法完成的，给予地区公司主管设计领导、总工室主任及责任工程师扣罚10%核定综合奖金的处罚；当月未完成的计划，纳入下月继续考核，直至取证。管理及监察中心考核。

第五章 配套工程报建

第二十六条 配套工程报建

1、配套工程报建指的是满足项目交付使用的永水、永电、燃气、供暖等工程报建工作。

2、首期工程动工后90天内，由开发部牵头，主管开发领导组织工程部、开发部、总工室、预决算部、招投标部等召开专题会议，讨论制订水、电、气、暖等配套工程的初步报建方案（内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等），每延迟一天扣罚开发部负责人100元。综合计划部考核。

3、开发部在提交配套工程报装申请后7天内，须组织工程部、总工室、招投标部相关负责人进行现场查勘并确定最终方案。

4、在确定配套工程报建方案后90天内，开发部须到自来水公司、供电局、燃气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标和接入源点负荷指标，纳入开发报建重点工作计划考核；如当地无负荷的，开发部须制定解决方案，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。综合计划部考核。

第二十七条 以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，招投标部在主体工程招标10天前通知开发部书面提供水、电、气、暖工程收费依据及收费部门应该承担的施工范围，避免施工范围重叠。开发部未及时提供资料或提供资料不准确的，扣罚开发部负责人1000元，招投标部考核。若因招投标原因导致施工范围重叠的，给予招投标部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第二十八条 总工室须根据适用的消防设计规范，结合当地验收标准审核消防报建图纸。地区公司须在开盘30天前取得正式的消防设计审查意见，并确保销售资料与施工图纸一致；由于消防设计审查意见导致销售资料变更的，给予总工室、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第二十九条 地区公司须在合同交楼12个月前完成水、电、气、暖配套工程协议签订，合同交楼10个月前取得水、电、气、暖配套 6

工程施工图纸，每延迟一天扣罚责任部门负责人500元。综合计划部考核。

第三十条 配套、消防工程成本控制工作由地区公司董事长（或主持工作一把手）具体做出安排，主管开发领导（或项目总经理）须密切配合招投标部工作。

第三十一条 严禁私自推荐投标单位或接受单位自荐，一经发现，立即开除。

第六章 预售证办理

第三十二条 开盘90天前，由地区公司主管营销领导牵头，组织总工室、开发部、工程部、工程技术部、预决算部、营销部、合同管理部、商业管理部、售后服务部、物业公司及相关主管领导召开开盘前工作协调会，重点确认：

1、确认合同交楼标准，包括装修标准、材料标准、工程竣工标准、拎包入住家具软装标准、取得验收证照标准、配套工程开通标准等，确保交楼实体与样板房、沙盘模型、报建图一致。

2、确认销售合同中关于社区生活配套（永水、永电、燃气、供暖等）的开通条款，房产证办证条款。

3、确认每一楼栋的户型、朝向，尤其须注意总工室下发的镜像图纸的楼栋。

4、确定项目的竣工及交楼时间，并提交地区公司董事长（或主持工作一把手）批准，再报管理及监察中心、营销中心审批。

5、确认物业管理合同备案的完成时间节点。

6、确认可能影响销售及交楼的配套设备设施（如变电站、换热站、水泵房、垃圾转运站、污水处理厂、公厕、变配电房、烟道、风道等）设臵情况，确保展示模型与实际设臵情况一致，展示后由当地公证处作公示公证。

未按时召开会议的，每延迟一天，扣罚营销主管领导500元，综合计划部考核。

开盘45天前，由董事长（或主持工作一把手）组织召开专题会议，检查上述内容执行情况。

第三十三条 开盘60天前，总工室提供符合当地测绘部门要求的图纸，预决算部按图完成预售面积的计算，同时开发部委托当地房管局认可的测绘单位进行面积测绘。地区公司对预测结果进行复核、协调、确认，对各项目首次开盘楼栋及新增物业类型的销售面积须再报预决算审计中心审核。

第三十四条 开发部须按照各项目的销售计划办理预售证。新项目开盘须提前取得预售证，其中直辖市、省会城市、计划单列市等一、二线城市新项目确保开盘20天前取得，三、四线城市新项目确保开盘30天前取得（所在城市出台限期销售政策的项目应按照政策允许时限办理预售证）；除首期开盘范围外的后续推货楼栋须于推货计划之日前取得预售证并开通网签。

第七章 交楼验收

第三十五条 每期楼栋第一批外立面完工后1个月内，开发部须组织召开开发报建验收协调会，主管开发领导（或项目总经理）、主管工程领导、工程部、总工室、招投标部参加，明确规划、消防、人防、环保、竣工备案等验收手续需达到的工程进度验收标准并制定计划，确保交楼。会议每延迟一天扣罚相关责任人50元，综合计划部考核。

开发部提供验收标准不准确影响后期验收的，给予开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

管理及监察中心负责检查协调会的落实情况，并纳入计划考核。第三十六条 合同交楼前12个月、9个月、6个月、3个月，地区公司董事长（或主持工作一把手）牵头，分四次组织召开交楼工作专题会，检查并部署交楼工程建设、开发报建等工作，确保合同交楼3个月前工程完工、合同交楼15天前交楼证照办理完成。同时，重点落实永电、永水、燃气、供暖等配套工程的招标、施工及验收工作，确保合同交楼前10个月完成配套工程定标、合同交楼前9个月开工、合同交楼前3个月完工并达到验收条件。

合同交楼前1个月水电气暖等配套工程必须开通，且相关验收完成。否则，给予开发部负责人免职、项目总经理降六级工资、主管开发领导降三级工资处分。

合同到期水电气暖等配套工程未开通、相关验收未完成的，给予项目总经理免职、主管开发领导降职、董事长降六级工资的处分。

第三十七条 消防验收

1、开发部须在项目首期交楼楼栋消防施工单位进场前邀请消防局相关专家开展消防培训，明确消防验收要求，开发部、总工室、工程部、消防施工单位等相关人员参加。

2、合同交楼前90天，工程部组织总工室、开发部、物业公司、管理及监察部、施工单位等成立消防联合检查小组，检查结果及整改方案需在2天内报管理及监察中心。联合检查要点：

（1）消火栓给水系统；（2）自动喷水灭火系统；

（3）防烟、排烟系统和空气调节系统；（4）火灾自动报警系统及联动调试；

（5）现场消防车道、消防扑救面、环形车道或回车场是否满足验收要求；

（6）防火门和防火卷帘门闭门器、身份标识、检测报告及送检情况，保温材料、精装修消防验收涉及的装修产品等的进场资料、检测报告和送检情况等；

（7）各预留洞口防火封堵情况；

（8）应急照明、疏散指示标志是否符合验收要求；（9）建筑灭火器的设臵情况；（10）其他验收规范规定的条目。

工程部须在联合检查后30天内完成整改，每延迟一天扣罚工程部负责人100元、项目经理50元。综合计划部考核。

第三十八条 人防验收

1、总工室须严格按照人防办审批后方案及图纸下发人防施工图。因图纸问题影响人防验收的，给予总工室主任扣罚20%以上核定综合奖金处分。综合计划部考核。

2、每期人防地下室动工前，工程部须根据开发建设计划合理安排人防设备进场时间，及时通知人防办进行各阶段验收。因未及时完 9

成各阶段隐蔽验收影响人防验收的，给予工程部负责人扣罚20%以上核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第三十九条 毛坯交楼的，开发部须在毛坯竣工后30天内取得《规划验收合格证》；精装交楼的，开发部须在精装竣工后30天内取得。每延迟一天扣罚开发部负责人50元。综合计划部考核。

第四十条 毛坯交楼的，工程部、开发部须在毛坯竣工后75天内取得《质量验收意见书》和《建设工程竣工验收档案认可书》；豪装交楼的，工程部、开发部须在豪装竣工后75天内取得。每延迟一天扣罚工程部负责人或开发部负责人50元。综合计划部考核。

第四十一条 毛坯交楼的，开发部、工程部须在毛坯竣工后85天内取得《竣工验收备案表》；豪装交楼的，开发部、工程部须在豪装竣工后85天内取得。每延迟一天扣罚开发部负责人或工程部负责人50元。综合计划部考核。

第四十二条 开发部须在恒大影城开业30天前取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；在幼儿园开园150天前取得筹设批准书及名称核准通知书，开园60天前取得消防验收合格证、环境质量检测报告、竣工备案、房屋安全鉴定书、产权证明等。

第四十三条 面积实测和确权办理

1、取得竣工备案表后30天内，开发部须取得房管局或房管局认可测绘单位出具的面积实测结果，并提交至预决算部。未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人50元。营销部考核。

2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、总工室、测绘单位共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后1天内将确权面积抄送至营销部、财务部。

未及时复核，每延迟一天扣罚预决算部负责人、开发部负责人各100元。营销部考核。

第四十四条 开发部须在合同约定不动产证（房产证）办理时间180天前取得该期楼宇的不动产登记证书及全部分户图；取得不动产登记证书6天内，办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。每延迟一天扣罚开发部负责人20元。综合计划部考核。

第八章 公建配套、人防工程设置方案管理

第四十五条 小区公建配套及物业管理规划设计条件下发后30天内，地区公司主管设计领导组织总工室、工程部、开发部、营销部、物业公司完成小区公建配套用房综合规划及物业分区管理规划方案，报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行，并在24小时内抄报建筑设计院、管理及监察中心、设计成本质量控制中心、物业管理中心。

地区公司如需修改规划设计，须报建筑设计院审批。未按上述规定执行的，给予相关责任人扣罚20%核定综合奖金的处分；造成重大影响的，给予相关责任人降一级工资的处分。工程技术部考核。

第四十六条 地区公司应在取得集团批准的总平面方案后3天内、向规划局报总规方案前，由主管开发领导主持召开会议，总工室、开发部、营销部、预决算部参加，进行人防工程设臵方案经营分析（综合考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素），在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费间做出明确决定。

第四十七条 各项目在报建时原则上不设臵人防工程，不缴纳人防易地建设费。设臵人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应参照当地规定标准的下限执行。

第四十八条 人防工程设臵方案报批流程：确需设臵人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，开发部须在规划局批复总规方案后5天内将人防工程设臵方案通过EMS系统报管理及监察中心，经地产集团管理及监察中心经办人审核，报地产集团管理及监察中心主管开发副总经理审批后执行；不符合设臵下限原则要求的，再报地产集团管理及监察中心总经理审批。审核时间为1天。

开发部未按规定报审人防工程设臵方案的，扣罚相关责任人1000元。综合计划部考核。

第四十九条 地区公司须严格执行集团审批通过的公建配套及物业管理规划设计条件、人防工程设臵方案，方案未报集团审批即自行报建的，给予开发部负责人降一级工资处分；未按集团审批通过的方案执行并给公司造成重大损失的，给予相关责任人降三级工资以上处分。管理及监察中心考核。

第九章 开发资质管理

第五十条 开发部须在公司成立并取得开发项目后30天内完成房地产开发资质的申领，在达到升级条件后60天内完成开发资质升级工作，并按规定完成年检手续；未按时完成的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元。综合计划部考核。

第五十一条 公司变更企业名称、法定代表人、注册地址、营业范围、注册资本等的，人事行政部须在决定变更前告知开发部，并在变更完成后24小时内书面告知开发部，每延迟一天扣罚人事行政部负责人50元，开发部考核。

第五十二条 取得新项目后，开发部须根据当地的相关规定办理房地产开发《项目手册》、《房地产开发经营权证》等证照。

第五十三条 因无开发资质、开发资质过期以及无《项目手册》、《房地产开发经营权证》等导致罚款的，给予开发部负责人扣罚100%核定综合奖金处分，综合计划部考核。

第五十四条 省公司开发部须建立本公司的房地产开发公司资质台账，每月末报管理及监察中心；管理及监察中心每季度检查开发资质年检、升级情况，并报直管副总裁阅。

第十章 报建规费管理

第五十五条 开发报建规费支付原则上按销售进度和开发建设进度分多期缴纳，并不得影响项目开盘及交楼验收。

第五十六条 开发部须建立开发报建规费收费标准台账，每月跟进当地政府的各项收费政策变化情况，由省公司开发部每季度末报管理及监察中心备案。如收费标准发生变化，开发部须及时采取措施，制定最有利于公司的缴费方案。未按规定上报的，扣罚省公司开发部负责人500元；给公司造成损失的，给予主管开发领导（或项目总经理）扣罚50%以上核定综合奖金处分、开发部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第五十七条 报建规费审批权限及管理

1、地区公司对外支付的正常报建规费由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。

2、开发报建非正常规费（如罚款、滞纳金等）100万元以下（含100万元）的，由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批；100万元以上、200万元以下（含200万元）的，经管理及监察中心审核后，报直管副总裁审批；200万元以上的，再报工程建设分管领导审批。

3、正常报建规费、以配套费形式缴纳的配套工程费、100万元以下非正常规费等费用的准确性与合理性方面，管理及监察中心每月按金额的50%进行抽查。

第五十八条 开发部须加大沟通力度，严格控制非正常规费支出；对于重大事项，地区公司董事长（或主持工作一把手）须参与协调；确需支出的非正常规费，按支出金额的10%从该公司当月效益奖金中扣除，当月效益奖金不足扣罚的，从以后月份效益奖金中累计扣完为止。管理及监察中心每季度公布排名情况，并报直管副总裁、工程建设分管领导、地产集团董事长阅。

开发部须建立开发报建规费（含非正常规费）支付台账，每月底经开发部负责人及财务部负责人签字后，报管理及监察中心备案。未按时上报的，每延迟一天扣罚开发部负责人100元；金额误差超过5%的，扣罚开发部负责人500元。管理及监察中心考核。

第五十九条 项目土地款滞纳金或报建规费依法得到减免的，按照减免金额的1%给予地区公司奖励。滞纳金的计算截止时间以集团批复同意支付该项费用的时间为准。集团给予各公司的奖励40%奖励地区公司董事长（或主持工作一把手），其余60%由地区公司董事长（或主持工作一把手）分配或留存。奖励方案须报人事行政中心备案。

第六十条 报建规费的减免不得影响项目的正常开发建设工作，否则不予奖励。

第六十一条 地区公司每月底前须将当月土地款滞纳金减免奖励申请报投资中心、管理及监察中心审核，报建规费减免奖励申请管理及监察中心审核，经管理及监察中心直管副总裁、工程建设分管领导审批后，再报地产集团总裁审批执行。

第六十二条 招投标部在主体工程招标时，应统一明确合同金额不包含劳保统筹基金，项目劳保统筹基金由我司向政府主管部门缴纳，施工单位按规定办理该款项的退返。地区公司已发包的建筑工程，如

合同金额中已包含劳保统筹费，开发部在向政府缴纳劳保统筹基金后，面通知预决算部在下月工程款中扣回。

开发部缴纳可扣回费用未及时书面通知预决算部的，每次扣罚开发部负责人1000元；预决算部收到开发部通知未在相应进度款中扣回的，每次扣罚预决算部负责人1000元；如该项目已结算且无法扣回该费用的，给予预决算部负责人降一级工资以上处分。综合计划部考核。

第六十三条 招投标部在主体工程招标时，须在合同中明确：施工单位须配合甲方办理新型墙体材料基金、散装水泥基金退返手续，并提供当地墙改办、散水办认可的票据；若因施工单位原因导致无法退返的，应由施工单位承担相应责任，并在工程款中扣回相应规费。未按此执行导致相关费用无法退返的，给予招投标部负责人、合同管理部负责人、预决算部负责人降一级工资以上处分。开发部考核。

第六十四条 前期已缴纳新型墙体基金、散装水泥基金的项目，达到退返条件未能退返的，后期如需缴纳，须以前期缴纳费用冲抵；确需缴纳的，须降低缴纳比例。

第六十五条 规费退返作为开发报建重点工作纳入月度计划，由管理及监察中心负责考核，每季度公布完成情况排名。

管理及监察中心每月对可退返规费的退返和转扣的及时性方面进行抽查，抽查比例不少于50%。

第六十六条 红线外工程费用，原则上须以不低于成本造价的标准抵扣城市基础设施配套费或土地出让金；若项目已开发完毕无法抵扣的，应书面约定退返时间或抵扣我司同城其他项目的城市基础设施配套费。

第十一章 开发报建信息化管理与考核

第六十七条 根据《开发报建重点工作计划考核模板》及项目启动时间，由ERP系统自动生成全生命周期计划，每月5日自动分解到地区公司生成月度考核计划。

第六十八条 ERP系统自动计算各地区公司计划完成率并生成考核结果，由管理及监察中心报审后，再报人事行政中心、财务中心执行。

第六十九条 开发部须在取得任何证照或书面意见后 24小时内，将清晰的扫描件上传至ERP系统，以此认定工作事项完成。否则，给予开发部责任人每次扣罚100元，省公司开发部考核。

第七十条 地区公司数据一旦录入，原则上不得更改。管理及监察中心负责对地区公司录入数据的真实性、有效性进行检查。

第七十一条 对总规报建、施工证、预售证办理、消防验收、配套工程开通、竣工备案及确权办理等重要工作，由ERP系统自动预警并发送短信（微信）至相关领导。

第十二章其他

第七十二条 各项目规划设计方案须依法按集团利益最大化报建，如发现因报建便利导致集团利益受损的，给予地区公司按造成损失金额的2%进行处罚，管理及监察中心每月负责抽查不少于5份。

第七十三条 开发部提交报建结果不及时、报建成果有弄虚作假行为的，给予责任人问责、降薪、降职、免职直至开除处分。

第七十四条 所有对外报建资料须经主管开发领导（或项目总经理）审核后方可对外使用。

第七十五条 开发部在取得证照及开发报建资料后，须在24小时内归档至本单位档案管理部门，未归档之前原则上不得先行使用。特殊情况应在取得后24小时内向本单位档案管理部门备案并安排专人妥善保管，待使用完毕后立即归档。

第七十六条 开发部应严格遵守保密制度，妥善保管所借档案，确保不丢失不泄密；所有向政府部门上缴档案原件均须留存复印件或扫描件备查。

第七十七条 主管开发领导每月须组织召开开发报建工作专题会议，督促开发报建计划的实施，总结制定并推广各项管控措施，参加人员为主管开发领导、项目总经理、开发部、总工室、综合计划部等部门负责人。会议纪要须于会后2天内报管理及监察中心备案。未按时召开会议的，给予主管开发领导扣罚100%核定综合奖金处分。综合计划部考核。

第七十八条 地区公司员工在规划报建、公建配套设臵、人防报建等方面对节约成本做出重大贡献的，可由地区公司董事长（或主持

工作一把手）在月度奖金分配时给予专项奖励；地区公司在开发报建工作方面有重大、特别贡献的，可向集团申请专项奖励，具体由管理及监察中心审核，并报工程建设分管领导审批后，再报地产集团董事长审批。

第七十九条 地区公司各考核部门须建立本制度的考核台帐。综合计划部于每月底前汇总考核结果，每月5日前经地区公司董事长（或主持工作一把手）批准后执行；考核结果于每月8日前报管理及监察中心备案。

地产开发全员预算管理 篇7

关键词：房地产,开发,企业,财务,预算

预算与预测有密切的关系。预算是在科学的生产经营预测与决策基础上, 用价值和实物等各种形态反映企业未来一定时期内的生产经营及财务成果等的一系列计划和规划。预测是对未来不可知因素、变量以及结果的不确定性建立在科学基础上的主观判断。预测是基础, 而预算则是根据预测结果提出的对策性方案。应该说预算是针对预测结果而采用的一种预先的风险补救及防御系统。市场经济越发达, 市场竞争越激烈, 市场风险越高, 也就越离不开预算以及预算管理。

房地产行业属资金密集型行业, 房地产企业最大的风险来自于资金管理。很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造, 以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的特点是投入资金多, 建设周期长, 投资风险大, 所以在项目的规划阶段, 必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算, 以便作出经济效益评价、投资决策, 这就是房地产开发企业中财务预算管理。

1 开发企业资金预算管理的内容

房地产行业属资金密集型行业, 房地产企业最大的风险来自于资金管理。因利润低而破产的房地产企业很少, 大部分破产的企业是因为资金管理出现问题, 导致资金链断裂。所以, 很多房地产企业都非常重视资金管理能力的打造, 以确保企业资金链的安全。房地产开发企业的资金预算管理主要包括以下几个方面。

1.1 资金预算的编制

开发企业资金预算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数量、开发进度的精准匹配和衔接。企业应通过不同的资金预算形式, 将开发项目不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平衡, 为合理调配和使用资金服务。房地产企业的开发项目处在的不同阶段, 需要编制的资金预算有较大的区别, 具体包括:

1.1.1 项目拓展阶段

在项目拓展阶段的可行性论证分析环节, 项目拓展部门应组织策划、研发、财务、工程等部门, 对开发项目的定位、投资总额、分期投入资金的时间、投资节奏和投资金额等进行测算, 在此基础上编制《项目投资匡算》和《项目启动资金预算》。根据项目需要投入的启动资金, 以及企业自身可动用的资金存量来决定是否投资该项目。

1.1.2 项目开发计划制定阶段

企业已取得的项目在开发计划制定后, 应立即组织对项目开发周期内的现金流量进行测算, 并编制《项目资金流量预算》。项目开发计划和项目投资匡算是编制项目资金流量预算的基础资料, 同时还需要公司明确项目的各项采购付款政策。项目资金流量预算完整反映了项目在全开发周期内各关键开发节点的现金流量情况, 能够帮助企业提前预判现金流量能否实现平衡。同时, 通过该预算的编制, 能够为企业调整项目开发计划和项目投资匡算提供决策依据。《项目资金流量预算》最好按季度反映, 也可按月反映。如果按月反映, 则对企业的基础资料要求很细, 对企业的计划管理水平要求较高, 否则会大大降低预算的准确度。

1.1.3 项目开发阶段

对于多项目运作的房地产开发企业, 在项目开发阶段应按季度或月度编制具体的资金执行预算。项目资金流量预算反映的是单一项目开发全周期的完整现金流量, 它并未包括公司除该项目以外的其他项目的现金流, 也未反映公司层面的资金收付, 如对外融资、往来款项划转、公司管理费用等。

对同时进行多项目运作的房地产企业来说, 公司短期内的资金能否在各开发项目和公司之间进行统筹协调, 需要通过编制具体的资金执行预算来平衡。因此, 编制短期公司整体的资金执行预算, 既能够解决项目资金流量预算和其他长期预算准确度不高的问题, 又能为公司短期资金收付, 以及资金使用情况的考核提供直接的依据。它是房地产开发企业应该高度重视的预算。

1.2 资金预算的执行与控制

资金预算特别是执行预算编制完成后, 各部门在进行具体的资金收付时, 应以预算作为实施的依据。财务部门在审核资金支付时, 除了审核凭据是否规范、是否符合合同约定付款条件外, 还应将资金预算作为控制的依据, 设置预算审核环节, 重点审核该笔支付是否符合预算。对符合资金预算的款项, 及时安排支付;对不符合资金预算的款项, 包括无此预算的款项, 以及实际支付金额大于预算金额的款项, 应先与承办部门进行沟通, 确定能否延期支付或不予以支付。如确需支付, 则应作为预算外支出, 履行特殊的审批程序。

1.3 预算分析调整

房地产开发企业应当建立资金预算执行情况的动态反映体系。通过对预算执行情况的动态反映, 财务部门才能准确审核款项支付是否符合预算, 为预算控制提供及时和准确的信息, 同时为预算分析提供基础信息。

由于房地产项目开发周期长, 在开发过程中还受到国家宏观调控、市场变化等诸多因素影响, 这些因素的变化都会导致原先编制的资金预算不准确。因此, 在预算执行过程中, 企业还应建立预算调整制度, 对临时发生的、影响企业经营管理的重大事项对预算的影响进行调整, 以提高预算的准确度。

1.4 预算考评

为了提高资金预算的执行率, 充分发挥预算的控制作用, 企业应将资金预算的执行情况与绩效考核挂钩。在确定各相关部门的关键绩效考核指标 (KPI) 时, 应将预算执行指标作为KPI之一, 通常可作为部门KPI的预算考核指标有“超资金预算率”、“预算执行率”等。

在企业预算准确度不高的阶段, 可将“超资金预算率”指标作为考核指标。财务部门应对各部门发生的预算外支出进行统计, 并计算出考核期内的“超资金预算率”, 提交人力资源部门作为考核依据。对非部门自身原因的各项超预算支出, 如宏观政策变化、公司开发计划调整等导致的超预算支出, 应进行预算调整, 不纳入部门的考核。对部门自身原因导致的超预算支出, 如工作计划性不够、预算编制不准确等发生的支出, 应作为部门的超预算支出。

2 关于全面落实并完善财务预算管理的几点建议

2.1 细致分解各项指标, 科学确定财务预算管理的责任

通过预算管理, 强化房地产开发企业内部管理, 将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中, 通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实, 确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度, 使各个部门方向明确、责权利清晰。同时通过建立严密的预算管理组织机构, 强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失。

2.2 强化资金集中管理, 通过预算加强房地产开发企业的财务管理, 有效地防范财务风险

企业财务管理的核心是资金, 资金是企业的血液。在进行财务预算时, 应处理好资产结构中的盈利性与流动性的关系、成本与风险的关系, 合理地规划与控制企业的现金流量, 回避由于丧失偿债能力而导致经营失败。

2.3 健全预算管理网络, 为财务预算管理提供技术支持

要想搞好房地产开发企业财务预算管理, 必须充分利用电子计算机这一科学手段, 搞好会计核算和分析, 建立健全预算管理体系和组织网络, 为财务预算管理及时提供准确完整的信息。

当企业涉及到多项目开发, 对资金预算执行率要求很高的时候, 可将“预算执行率”作为关键绩效考核指标, 以此不断提高各部门对预算编制准确度的重视程度, 同时提高预算的执行率。

参考文献

[1]包岳敏.现金流量控制是企业财务预算的核心[J].会计之友.2004年12期.

地产开发全员预算管理 篇8

关键词：房地产；全面预算；存在问题；管理策略

1.国内房地产企业全面预算管理工作中的问题

1.1.全面预算标准不够健全

由于房地产开发项目的复杂性与多关联性，使得房地产预算面临着一定的难度，并且当前没有形成不同产品类型的国家预算定额标准，这造成了房地产预算编制出现了一定的随意性，预算的准确性同现实的情况有一定的差距。

1.2.全面预算管理制度不够完整

当前，我们国家一些房地产开发企业、房地产项目施工等部门的预算管理工作处在尚未完善的阶段，系统的预算组织和管理体制并没有建立，这导致了房地产企业和施工单位不能很好的按照预算编制的目标实施各项考核，影响了房地产预算管理功能的发挥。

1.3.全面预算管理效果有待提升

房地产企业未来获得更大的市场份额，开发商赶工期、加快施工的进度等情况经常，使得图纸边改边施工的问题突出，造成了设计预算大于估算的水平，建筑工程施工图的预算大于设计概算，最后的竣工阶段也大于施工图预算。另有一些房地产企业的测算所采用的依据不充分，有效论证的资料过少，导致预算的指标同实际施工的情况出现了很大的差异，使得预算的作用得不到很好的发挥。

1.4.全面预算管理控制分析机制需提升

房地产企业的预算数据其来源非常广泛，数据处理量大。如果房地产企业不具备相关的控制策略，不能够及时对各个预算执行状况进行把握，将会出现难以有效控制预算的问题。导致预算的及时性、全面性和深入性受到影响。

1.5.全面预算管理的全员意识较低

一些房地产企业的管理者认为，房地产预算仅仅是一种单纯的财务工作，由企业的财务部门进行预算的制度和实施就可以，甚至一些房地产企业将预算，看作是企业财务部门进行资金使用和控制的措施。其实不然，在房地产企业工作中，全面预算是房地产企业每个员工的行为，同企业的全天员工、施工的每个环节等有着紧密的联系。

2.提升我国房地产企业全面预算有效性的策略

2.1.创新房地产企业的全面预算管理理念

第一，房地产企业要树立预算的法律效力意识。在实施预算工作的时候，房地产企业的所有经济行为，都要以房地产企业的目标为中心，在房地产预算确定以后，企业的各个管理、施工、监督等部门，在开发建设和销售的各个环节中，都要求严格的执行已有的预算，提升房地产企业预算的控制力。其次，要提升房地产企业所有员工的参与意识、合作意识。通过动员房地产企业的所有员工积极、主动的参与到企业的预算编制、实施和控制工作中，以更好的统一观念和预算的标准，提升房地产企业全面预算管理的有效性。再次，在房地产企业预算实施的过程中，房地产企业的领导要加大对预算工作的关注和支持力度。全面的预算管理需要房地产企业领导的推动和强化，通过全程参与预算工作，提升对预算的准确把握。

2.2.加大房地产企业全面预算管理制度建设

在房地产企业预算管理实施的过程中，需要完善的制度作为预算工作的保障，对于企业预算工作中产生的一些问题，需要通过明确的责任划分，来保证企业预算目标、预算标准、预算审核等相关制度的科学性。按照房地产企业的发展目标和管理方式，需要构建一套能够准确反映房地产企业地产项目的开发成本的管理体系。并且在进行标准执行的时候，需要通过动态的调整和完善，逐渐获得房地产企业自身的成本、所需费用的定额标准，以更好地指导本企业的预算管理工作。

2.3.夯实房地产企业全面预算管理的基础工作

在房地产企业预算管理工作的过程中，预算管理工作的基础工作内容有：原始记录的搜集、预算管理的定额、相关价格的计划、信息管理工作、企业员工的培训等等。预算管理的基础工作作为专业管理最为基础的内容。通过加强对房地产企业全面预算管理基础工作的落实，对于提升房地产企业的经营水平有着重要的意义。

2.4.创新与优化房地产企业全面预算管理的方法

在房地产企业预算管理工作中，改变从上到下的方式，将其变为上下相互结合的方式。在企业的内部，通过使用自上而下、上下相互结合等预算编制的办法，先由本房地产企业的高层管理者设置相关的目标和相关部门的分目标。企业的各个部门按照上层的目标进行预算计划的编制。编制以后呈交给预算委员会。这时候预算委员会对各个部门的预算计划进行审查、沟通工作。进而拟定企业的整个预算方案。

创新房地产企业的预算编制的办法，因为一个房地产项目的开发周期一般在两到三年，甚至更长的时间，在这个开发周期中，会产生很多不定性的影响因素，房地产企业的预算编制，一方面反映企业年度的财务整体情况，另一方面也能够反映出项目的综合状况。所以，企业在进行预算的时候，需要做好各项预算工作。

2.5.建立健全房地产企业预算管理的预警机制

在房地产企业预算管理工作实施的过程中，通过预警管理，能够提升房地产企业预算管理的效果。设置预警的指标和级别，对于企业实际经营过程中的运行结果同企业预算目标之间的差距，进行预警控制线的设置，做好实时的预算监控，将预算监控的结果同绩效奖励结合到一起。其次，通过使用例外管理的办法，来优化管理的方案。针对那些超过预算的企业支出内容，不能够随意的就进行增减，需要在分析超预算成因的基础上，将预算变化进行细化，组织相关的部门做出成本费用的专业预测，就超预算对总目标的影响，进行方案的论证，在此基础上根据审批的流程进行最优方案的选用。

做好调整预算工作。在房地产预算方案批准以后，不能够随意进行预算的调整，当出现对预算执行阻碍因素的时候，需要借助内部挖掘或者其他的方法，进行弥补，在不具备弥补条件的时候，再进行预算的调整。

结语

综上所述，房地产企业的全面预算，作为房地产企业的一项系统工程，对于提升房地产企业的资金管理效果，促进房地产企业经济效益的提升，有着重要的意义。因此，房地产企业需要在认清企业自身特征的基础上，构建适合企业发展的全面预算管理制度，通过不断的整合和优化企业的资源，提升房地产企业全面预算管理的有效性、科学性和全面性。为构建全方位的预算管理体系创造良好的条件。（作者单位：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司）

参考文献：

[1]崔亚娟. 关于房地产企业全面预算管理方案的研究[J]. 科技创新导报. 2009（03）

[2]王建新，王海英. 浅议房地产开发企业实行全面预算管理的重要性[J]. 民营科技. 2009（02）

[3]刘秀丽. 房地产企业全面预算管理模式探讨[J]. 才智. 2009（13）