城中村改造管理办法

城中村改造管理办法（精选8篇）

城中村改造管理办法 篇1

第一章 总则

第一条

为加快城市化进程，推进和规范城中村改造工作，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称城中村改造是指将城中村的集体土地依法转为国有土地，农民转为居民，撤觥村委会建立居委会，农村集体经济改制为城市混合经济或股份经济和按照城市规划、建设、管理的规范对原有建筑形态进行改建、翻建的行为。

第三条

本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区城市建成区范围内的城中村改造适用本办法。

第四条

城中村改造应当以西安社会经济发展计划和城市总体规划为依据，按照“政府主导、以区为主、市场运作、改制先行、改建跟进、尊重民意、利民益民”的原则实施。

第五条

市城中村改造管理机构负责本市城中村改造管理工作。

市城中村改造管理机构接受市发展改革、规划、建设、土地、房产等行政管理部门的委托行使与城中村改造相关的行政管理职能，集中办理相关审批手续，并接受委托部门的监督。

市民政、公安、劳动和社会保障、农业等部门应当按照各自职责，做好城中村改造管理的相关工作。

第六条

各区人民政府负责本行政区域内城中村改造工作。各区人民政府设立的城中村改造主管机构具体负责城中村改造工作的组织实施。

各区城中村改造主管机构可依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政执法职能。

高新技术开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞综合治理区范围内的城中村改造工作，在所在地区城中村改造领导小组领导下，由其管委会负责组织实施。

第七条

城中村改造应当依照城中村改造目录逐步实施。二环以内的城中村全部纳入城中村改造目录，二环以外的城中村，由区人民政府报市人民政府批准后纳入城中村改造目录。城中村改造目录由市城村改造管理机构定期向社会公布。

第八条

城中村改造，每个改造村只能有一个实施主体，可以是村民委员会或村集体经济组织，政府土地统征储备机构，各区城中村改造建设经济实体，社会投资商。

第九条

设立城中村改造专项资金，全部用于城中村改造。专项资金由以下部分构成：

（一）城中村土地出让金、储备土地的增值收益金扣除应提取的失地农民养老保险、水利建设基金、农业开发基金后的余留部分；

（二）城中村改造建设项目的同级税收留成部分；

（三）城中村改造中收取的城市基础设施配套费。

专项资金管理、使用等按照《西安市城中村改造专项资金管理办法》执行。

第二章

方案制定

第十条

城中村改造应编制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一经批准即列入改造计划。

城中村改造工作方案应包含：村庄现状资料，清产核资、集体经济改制、资产分配、旧村拆迁安置方案、控制性详规及建设方案等。

城中村改造工作方案未经批准，不得实施改造。

第十一条

城中村改造工作方案须经村民或（户代表）大会通过形成决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批。

第十二条

城中村改造工作方案一经审批，不得擅自更改。实施改造过程中，城中村改造工作方案确需变更的，应报市城中村改造管理机构审定。城中村改造工作方案有重大变化的，如建设方案有较大调整，拆迁安置方案有较大变化等，应报市人民政府审定。

第三章

改制

第十三条

列入改造计划的城中村，村民农业户口经所在区人民政府批准一次性转变为城市居民户口换发户口簿的工本费，由各区财政负担，其他费用免收。

第十四条

城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。

清产核资工作应当委托有资质的资产评估机构或由农村集体经济组织进行。清产核资结果应经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。

农业、财政、审计等部门尖加强对清产核资工作的指导、监督。

第十五条

集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造主管机构备案。

改制后组建的经济组织，承担原集体经济组织的债权债务，负责原集体资产的管理和运营。

第十六条

集体经济组织改制后，撤销村民委员会，建立居民委员会。

新建立的居民委员会人员组成和工作经费，按城市居民委员会组织现行的规定和标准执行。

第十七条

完成撤村建居的城中村纳入城市管理体系，其市政基础设施建设、管理等按城市管理体制和标准执行。

第四章

土地利用

第十八条

列入改造计划的城中村集体土地依照法定程序转为国有土地。城中村改造用地应当符合土地利用总体规划。

第十九条

城中村改造安置村民居住、生活用地以划拨方式供给。

在集体土地依法转为国有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集体土地。可持集体土地使用证办理相关规划、建设审批手续。

城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可发展生产开发建设。涉及旅游、娱乐、商业、商品住宅等经营性项目用地，应当以招标、拍卖和挂牌方式出让。

第二十条

城中村改造工作范围内的土地储备专项用于城中村改造工作。

土地资源紧缺的城中村可以实行货币或异地安置。进行异地安置的土地可按等价置换方式进行，也可在城中村改造土地储备中给予解决。

第二十一条

除城市规范涉及的市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目及市人民政府确定的项目外，纳入城中村改造目录的城中村现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目。

第二十二条

城市居民在农村购置宅基地的，1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定办理。1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和国发[2004]28号文件的相关规定执行。《土地法》颁布实施后，各区在土地改革尝试中存在的历史遗留问题，由各区人民政府自行决定。

第五章

第二十三条 市城中村改造管理机构应当同市规划行政管理部门，依据城市总体规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准后实施。

城中村改造专项规划批准后，任何单位和个人不得擅自改变。

第二十四条 城中村改造项目应当申请领取选址意见书。

第二十五条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。

主要街区、风景名胜周边的城中村改造规划设计方案应通过公开竞标方式征集，并组织公开展示征求市民意见。

第二十六条 城中村改造涉及城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划。

第二十七条 除城市绿地、道路及其他公用设施用地外，城中村改造安置村民生产、生活用地指标原则上人均不高于65平方米。

第二十八条 城中村改造项目申请建设用地的，应当持批准的城中村改造方案、选址意见书等文件提出建设用地规划许可申请，经核发〈建设用地规划许可证〉，方可办理土地使用手续。

第二十九条 城中村改造项目申请新建种类建筑物、构筑物的，应当持建设用地证件、土地证件及建设项目有关文件提出建设工程规划许可申请，经审查合格，交纳城建费用后，核发〈建设工程规划许可证〉。

安置村民的建设项目免收城市基础设施配套费，其他建设项目减半收取城市基础设施配套费。

第三十条 城中村改造项目建设单位，应当按国家建设审批程序办理相关手续后，领取〈建筑工程施工许可证〉。未办理〈建筑工程施工许可证〉的，一律不得动工建设。

第三十一条 城中村改造范围内的商品房出售前，应当办理〈商品房预售许可证〉，未取得〈商品房预售许可证〉的，房屋不得预售。

城中村改造范围内的商品房预售管理应当纳入市房地产管理信息系统和房地产预警预报系统。

第六章 拆迁安置

第三十二条 各改造村应当结合本村的土地资源和实际情况，制定拆迁安置补偿方案。拆迁安置补偿方案应当经原集体经济组织全体成员大会讨论通过，并公示。

第三十三条 城中村改造实施主体运迁前需要进行房屋估价的，估价单位应具有一级房地产估价资质。

第三十四条 申请领取房屋拆迁许可证的城中村改造实施主体，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用帐户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的实偿安置，不得挪作他用。

市中城村改造管理机构应当与城中村改造实施主体、开设拆迁补偿安置资金专用帐户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市城中村改造管理机构同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。

第三十五条 城中村改造拆迁补偿安置以城中村房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿依据。未进行产权登记的房屋不予补偿。

《西安市城中村村民房屋建设管理办法》（试行）试行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。涉及商业用房的，以土地原始批准用途为准，凡自行改变房屋用途的一律按住宅用房处理。

第三十六条 利用集体经济组织自有资金或全体成员集资自行改造的，可自行制定拆迁补偿安置方案及过渡补助标准。

引进投资商进行城中村改造的，其补偿安置方案不得低于本办法规定的补偿安置及过渡补助标准。

第三十七条 城中村房屋拆迁实行产权调换或货币补偿二种补偿安置方式。被拆迁人可自主选择安置补偿方式。

实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积等因素，以房屋市场评估价确定。实行房屋产权调换得，依据原房屋产权建筑面积，就近上靠户型安置，人均建筑安置面积不少于65平方米。

房地产市场评估价格参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第三十八条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：

（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含地价和建设配套费）与被拆迁房屋房地产市场评估价互找差价结算。

（二）原房屋建筑面积人均不足65平方米的按人均不低于65平方米建筑面积安置。相差的面积部分按新建房屋重置价结算。

（三）对就近上靠户型超出安置补偿面积的部分按新建房屋综合在价结算。

第三十九条 原户口在城中村的现役义务军人、在校学生、服刑人员和户口尚未迁出的出嫁女在城中村房屋拆迁补偿安置中应当与被拆迁村民享受同等待遇。

第四十条 被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造实施主体应当给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。搬家补助费和过渡补助费的标准应不低于《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定的标准。

城中村改造实施主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍相被拆迁人支付过渡补助费，超过六个月的，从第七个月起每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。

过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。

第四十一条 城中村改造实施主体应当与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的时间内签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被拆迁房屋的权属地址面积，使用性质、结构等；

（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；

（三）安置房屋的权属、地址面积，使用性质、结构和过渡方式，过度期限；

（四）违约责任和解决争议的方式。

第四十二条 城中村改造实施主体与被拆迁人依据本村村民安置补偿方案及本办法，在规定的拆迁期限内达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调、裁决。

第七章 罚则

第四十三条 违反本办法规定，在城中村改造中，弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，由有关部门责令主管人员和直接责任人赔偿经济损失。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条 违反本办法规定，未按照城中村改造工作方案进行城中村改造，擅自改变改造工作方案，进行与城中村改造无关建设活动的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第四十五条 城中村改造工作人员，违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第四十六条 违反本办法的其他行为，按相应的土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法规的规定予以处罚。

第八章 附则

第四十七条 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以外的其他区县城中村改造工作参照本办法执行。

第四十八条 本办法自发布之日起施行。西安市人民政府2003年4月4日发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。

城中村改造管理办法 篇2

关键词：城中村,改造,空间环境

一、“城中村”改造的背景及其发展

广州是一个岭南文化特色浓厚和具有深厚底蕴的商业名城, 经过多年的经济发展, 广州城区面积不断扩大, 出现了多个由农村居民点转型的“城中村”, 这些“城中村”大部分拥有悠久的历史文化传统、完整的明清时期城市格局和深厚的产业, 一直是民众安居乐业的重要集聚区。但随着城市的发展, “城中村”及周边的交通日益拥堵, 空间环境日益局踀, 城市土地价值与承载的功能不相匹配。“城中村”改造作为广州市“三旧”改造的主要内容之一, 旨在拓展建设空间、保障发展用地, 并改善城市面貌和人居环境。

广州的“城中村”改造曾一段时间被简单的视为一件对城市进行修修补补的工作, 而不像城市规划和城市建设那样系统。后期, 又由于对改造对象理解不够透彻, 缺乏全盘考虑, 缺乏统筹兼。又或者单纯的引入开发商, 却被开发商牵着鼻子走, 片面地服从市场规律, 忽视城市发展规律, 只顾及小部分人利益, 不顾广大人民利益, 对问题的简单肤浅认识导致了行动上的简单粗暴和模式应用上的“一刀切”, 以至于危改代替了“城中村”改造, 房地产开发又代替了危改。一定程度上, 使得旧城改造陷入了僵局。

二、“城中村”改造工程的特点

“城中村”改造工程一般都存在以下几个特点。

第一, 项目一次性建筑面积大。由于广州市“城中村”的建筑密度高, 因此不管是政府征地, 还是村自主改造, 都将涉及大面积的回迁安置及建设问题, 因此项目一次性建筑面积达。

第二, 质量要求高。不管是回迁自住的安置房, 还是用于集体经济发展的商业建筑, 作为村民自己的物业, 村作为实施主体都会严格把控质量关, 以给村民及子孙后代以给交代。

第三, 建设周期短。由于“城中村”改造必然涉及到一个拆迁及回迁的过程, 因此建设周期越短, 临迁费就越少, 整个建设成本也越低。

第四, 涉及专业多且项目范围广等特性。项目的报建涉及到各个政府职能部门, 协调工作量巨大。

综上所述, “城中村”改造的各项工作均需要有一个专业的组织机构来统筹和协调。虽然有政府的大力支持, 协调及督办, 但作为“城中村”改造的实施主体, 村在专业技术水平, 工程管理经验以及人力资源配备等方面均难以满足项目体量大, 建设周期短的工程建设要求。

三、“城中村”改造建设管理模式介绍

1.“城中村”改造建设管理模式的原则

建设管理体系不是简单的集合, 而是内部要素之间有着密切有机联系的整体。针对“城中村”改造的主体、客体等要素之间的联系, 认识其本质并找到科学的建设管理模式。

第一, 要注重“城中村”改造的全局性和整体性, 不能孤立地改造某个要素。

第二, 要注意梳理改造主体及相关利益主体之间的利益关系。村是“城中村”改造的主体, 同时又是受益者和风险承担着。如何协调政府与村之间的利益, 让村获得更多的利益, 也是“城中村”改造顺利进行的前提条件。

第三, 政府要在“城中村”改造中起主导作用。“城中村”是一个系统工程, 公共性和公益性是其基本性质。政府作为现阶段公共利益威信最高、社会问题处理能力最强的力量, 理应承担起领导“城中村”改造的责任。

2.“政府主导——各村主控及实施——项目咨询管理单位协作”模式简介

“城中村”改造建设管理模式在全国各地均有成功案例。就广州而言, “城中村”的改造经过政府一段时间的酝酿、实践、摸索以及与各相关部门的深入讨论, 从政策上依然遵循“一村一策”的大原则, 但从管理上已经逐渐形成较成熟和完善的建设管理模式。并已成功在猎德村、林和村、琶洲村、花地湾村、小新塘、棠下村、谭村等地实施。

根据“城中村”改造建设管理模式的三大原则, 结合过往的成功改造案例来看。可将这种成功的建设管理模式归纳为在“以市、区政府主导, 以村为主体”的大方针政策下, 引入专业的、高水平的项目咨询管理单位予以协助, 形成一种“政府主导——各村主控及实施——项目咨询管理单位协作”的新管理模式 (如图1) 。该模式可以保障整个项目按时、按质、按量地完成, 实现“科学规划, 合理布局, 完善设施, 功能多元, 环境净美, 城乡一体, 依法管理”的“城中村”改造目标。

“政府主导——各村主控及实施——项目咨询管理单位协作”建设管理模式有如下几个优点。

(1) 解决了各“村”在专业技术水平, 工程管理经验以及人力资源配备等方面应对如此体量大、周期短的建设要求。在短时间内完成大规模的建设任务, 需要大量有经验, 有能力的专业人士, 引入项目咨询管理单位进行协助, 能有效得帮助各“城中村”改造的主体 (即各村) 解决了人才储备不足、临时聘请人员素质无法保证、人员工作不安稳、人员日后无法安置等一系列问题。

(2) 由于“城中村“改造是一个复杂的系统性工作, 建设全过程中需要熟悉掌握各种政策法规、国土规划建委等建设口政府部门的规章制度和管理规定, 引入高水平的项目管理咨询单位, 他们可以利用熟悉建设过程中的法规、政策及程序的优势, 具备与建设过程中各职能部门畅通的沟通, 能在第一时间捕捉政策的变化, 获取有利于改造项目推进的有力信息, 能有效地协助建设单位予以策划、组织、实施及管理。同时避免因政策误解或沟通不顺而导致一些不必要的经济及时间上的损失。

(3) 通过项目咨询管理单位的前期介入, 提供合理及科学的建议及经济分析, 可以在设计的前期就有效的控制项目的整体概预算, 使工程设计更符合成本效益, 使项目的建设资金投入更趋合理化。

(4) 通过引入项目咨询管理单位, 制订具有前瞻性及周密性的计划, 更合理、科学、有效、有序的组织各项工作的开展, 缩短各项工作之间的交叉等待时间, 将更有利于建设单位科学地进行项目决策和管理, 提高改造建设的协调管理效率及管理力度。

(5) 通过项目咨询管理单位协助建设单位进行各项合同谈判, 包括前期的勘察合同、设计合同、环保评估、地震评估、防雷评估、各项工程检测、招标代理、工程监理、施工合同等。为建设单位节省了“扯皮”的时间, 并争取最大的利益, 有利于节省改造资金, 从而让剩余的资金用作村经济发展用途。

3. 村主控及实施的含义及内容

在“城中村”改造中, 只有将村作为主控和实施主体, 才能平衡村民与村集体之间, 村集体与政府之间的各种利益, 从而才能更快、更节约的推进整个改造过程。

在区政府的领导下, 各村应根据自身实际条件, 综合考虑自然环境、古村保护和经济发展, 结合城市总体规划要求, 确立改造建设目标。并成立由村委村政府及村民代表组成的“××村改造投资管理领导小组 (办公室) ”, 作为该“城中村”改造工作的具体决策、实施部门, 并组建相关工作组 (工程管理、财会、拆迁等) 。

作为“城中村”改造的主体, 该小组主要负责项目的总体工作计划、资金统筹、招标、合同管理, 拆迁以及村民的搬迁回迁工作等, 并对建设工程项目进行总体策划和组织, 对工程施工质量、进度、投资、安全生产、文明施工进行现场管理。主要职能及工作内容如下。

(1) 贯彻执行国家、省、市有关技术政策、规章和行业技术标准, 并对建设工程项目实施全面技术质量管理;对建设工程项目的现场实施进行总体策划和组织, 对工程施工质量、进度、投资、安全生产、文明施工进行现场管理。

(2) 负责项目的总体工作计划、资金统筹、招标、合同管理等。

负责编制工作计划及工程建设计划, 并按照计划要求协调各有关部门工作进度, 检查各分项计划落实情况, 针对存在问题提出整改措施;依据工程概、预算, 编报工程建设的年度费用预算, 做出年度、季度、月度的资金使用计划;对工程项目的招标进行管理等。

(3) 负责组织协调“投资管理领导小组”的其它日常工作

负责协调管理基建办的综合、文秘、宣传、信息、保密工作;负责对外联系、接待和重要会议、活动的组织协调工作;负责行政、后勤、安全保卫等工作;负责旧建筑拆迁补偿及居民安置的组织协调工作及其它由区政府交办的与改造项目工程有关的工作。

4. 项目咨询管理单位协作的含义及内容

“城中村”改造工作量大、周期短、涉及专业多、建设任务重, 在实施过程中, 专业项目管理单位可以利用其技术资源开展相关技术工作的顺利开展、实施、组织管理及协调。

项目管理 (咨询) 单位, 应在各区“城中村”改造管理办公室 (区政府) 及相关村改造投资管理领导小组 (建设单位) 的指导及领导下, 围绕具体改造项目, 对工程建设全过程或分阶段提供专业化管理及服务。主要分为两大部分: (1) 前期咨询、 (2) 项目管理 (含监理) 。

四、结语

目前, 广州市“城中村”改造能够顺利完成且达到预期目标的项目屈指可数。随着城市化发展的加速, “知识城”、“CBD金融城”、“会展商圈”等综合商务圈的建设必将涉及大量“城中村”改造, 把握核心问题, 选定合适的改造方式和建设管理模式是“城中村”改造的重要条件。通过系统的分析并吸取过往成功经验, 提出“政府主导——村主控及实施——项目咨询管理单位协作”的建设管理模式, 该模式有利于项目的科学决策和有效控制, 使项目的投资、进度和质量目标得以实现, 达到科学规划, 合理布局, 完善设施, 实现功能多元的“城中村”改造目的。

参考文献

[1]刘世能, 单红松, 常泽鲲.旧城改造案例研究[M].中国城市经济社会出版社, 2012.

[2]张玉梅.基于咨询角度的工程项目管理浅析[J].建设监理, 2012 (11) .

广州冼村城中村改造“黑幕” 篇3

记者从纪检部门、检察机关、冼村村民及地方政府等获取的独家信息显示，冼村案并不仅仅是一宗简单的“村官集体腐败事件”，由此顺藤摸瓜查出的还有广州市原副市长曹鉴燎和广州市协作办原党委副书记何继雄，更牵扯多家地产、物业公司。

在村改居后仍基于宗族势力手握大权的“经济村官”、深谙城市规划又谋求城建政绩的地方高官、希望从旧城改造中获得巨额利润的开发商，三者之间形成强大的腐败“铁三角”，共同进退、相互支撑，利用各自手中的权力、资本和土地资源，一起瓜分城中村改造的红利。“这些村霸、高官、开发商之间的故事，几乎就是电影《窃听风云3》的现实版”，某位办案人员感慨说。

新城崛起下暗流涌动

上世纪90年代以来，伴随着广州中央商务区珠江新城的开发，冼村地段优势充分显现，大片土地被征用。1999年，冼村正式撤销村委会，成立冼村企业集团，2005年又改为冼村实业有限公司，担负起冼村集体经济的管理职能。然而，本应代表村集体利益的冼村实业有限公司，近几年来屡屡遭到村民质疑和声讨。

记者在冼村看到，一片密密麻麻的“握手楼”，有的已被拆掉大半，堆起的废墟足有一人来高，上面长起了荒草，垃圾丢得满地都是，一股刺鼻的臭味弥漫在空气中，与周边高楼林立的现代化建筑形成了巨大反差。一位村民指着旁边一座商业广场说，“那里以前都是冼村的地，很便宜就被卖掉了。”

冼村的地卖得到底有多便宜？根据广州“一村一策、一厂一策”的旧城改造策略，规定城中村土地的出让收益由政府、房企和村民三方分成，具体分成比例由三方议定。一些冼村村民反映，绝大多数合作开发项目，冼村的收益分成只占到20%至30%。

惟一的例外只有珠江新城F2-2地块，2006年签协议时，冼村占收益分成的70%。但2007年，村干部又擅自更改协议，将48%的份额拱手让给合作方广州市嘉裕房地产集团。这块建筑面积68023.8平方米的土地，嘉裕仅出价6000万元人民币，每平方米仅为882元。对比珠江新城动辄四五万元一平方米的商品房价格，村民抱怨村官“把黄金地段卖成了‘白菜价’”。

被贱卖的不仅仅是土地。来自权威部门的信息显示，冼村共有物业47萬平方米左右，其中约35万平方米明显低于市场价出租，租金最低的仅有每平方米11元，最高的也只有每平方米25元，远远低于珠江新城商业物业的市场价。

村民的不满在2010年之后达到高峰。当年广州市启动138个城中村的改造，冼村在列。但接下来的数年里，部分村民不肯签约，施工队强拆引发冲突，村民不断上访举报村班子成员……持续数年的拉锯战，结果是村领导班子集体受审。

村官“家天下”瓜分集体利益

村官腐败案并不罕见，但“群体沦陷”并不多见。在冼村案中，冼村实业有限公司原党支部书记卢穗耕已被证实外逃；原党支部副书记、董事长冼章铭，原党支部副书记、副董事长卢佑醒，原党支部委员、副董事长卢杏肖，原党支部委员、董事卢国荣、陈建强、冼国坚，以及该公司编外人员卢炳灿，竟然在今年7月底“齐聚”被告席。而且，7名被告人中有5人与卢穗耕是亲戚关系，另有两人是同学关系。

冼村管理者“家天下”，背后是宗族势力长时间把控村务的严峻事实。据办案机关介绍，卢穗耕娶了上任村支书的女儿，然后当选“一把手”。他上台后任人唯亲，在重要岗位都安排了自己的亲信。

多位受访村民向记者反映，卢穗耕1979年当选冼村党支部书记，此后30多年一直连任。但实际上，这些年村里并没有举行过真正的选举，村民股东大会也从来没开过，都是卢穗耕说了算，“就连扫地工都是卢穗耕家族的人来做”。

根据起诉书，冼村腐败案涉嫌犯贪污罪、受贿罪两项罪名。在涉嫌贪污方面，起诉书显示，冼章铭等5名班子成员利用职务便利，以超额发放精神文明奖等奖项的方式，先后多次共同侵吞公共财产共计724万多元。

在涉嫌受贿方面，冼章铭等7人被指利用职务便利，在国有土地管理和经营，合作共建或选择开发商，以及村集体物业的放租过程中，为多家房地产商、物管公司提供帮助，以低价出租物业，并集体收受开发商给予的高额贿赂。涉嫌受贿最多的卢佑醒，共收取105.4万元人民币、8万元港币及购物卡7000元。

三位一体的腐败联盟

去年12月，曹鉴燎被广东省纪委“双规”接受调查。冼村案办案人员透露，正是在查处冼村案过程中发现曹鉴燎涉嫌收受贿赂的犯罪线索，广东省纪委、省检察院根据这条线索，调查发现曹鉴燎涉嫌接受巨额贿赂的犯罪事实，并牵出原广州市协作办党委副书记何继雄受贿案。

一位办案人员说：“冼村班子成员之所以肆无忌惮贪污受贿，就是因为上面有曹鉴燎、何继雄等作为保护伞，他们不怕村民举报，也不怕上级查处，与开发商共同勾结，形成领导、村班子和开发商三位一体的利益集团，大肆瓜分集体利益。”

上世纪90年代，珠江新城刚刚进入开发期，主要开发形式是开发商与城中村联手合作。“有的村价格开得高，开发商便去‘公关’时任沙河镇党委书记的曹鉴燎，曹鉴燎找村干部把价格谈下来，让利开发商促成合作。为表示感谢，开发商或直接向曹鉴燎、卢穗耕等人行贿，或承诺日后按差价的百分比分成。”随着日后步步升迁，曹鉴燎自然成为基层腐败者的“保护伞”。而在冼村案中，曹鉴燎等更是人为制造制度漏洞，通过“股份制改革”剥夺部分村民选举权。

一些冼村村民反映，2001年曹鉴燎担任天河区委书记时，天河区政府下文将该区城中村居民划分为社区股东和社会股东。简单说，这些居民户籍都在原地，没地的是社会股东，有地的是社区股东。天河区部分官员曾向记者证实，上世纪90年代，冼村撤村改制后，村集体资产全部股份化到村民手中，村中确有社会股东和社区股东之分。社会股东没有“选举权和被选举权”，不能参与村里各项决策，股份分红也与社区股东存在一定差距。

这就意味着，4000多名冼村居民有一半以上的人失去了参与村中重要事项决策的权利。这项被部分官员称之为“创新”的改革，实际上却是借城镇化契机人为创造的制度漏洞，剥夺了部分村民参与村内重大事项决策的权利，以求减少征地、改造时来自民众的程序阻力。

而为了减少余下社区股东的阻力，村干部们需要对他们进行“威逼利诱”。如何“威逼”可以想见，而“利诱”则主要由开发商提供资本支持。冼村村干部们的某次集体受贿，就来自于开发商为帮助他们操纵选举，给了卢穗耕数十万元。卢穗耕将之分给其他几位村干部之后，让他们到处“活动”请村民吃饭送礼，换取村民支持，最终实现出卖合作权、出卖承租权的目的。

此外，办案人员透露，开发商们一般逢年过节都要请村干部到高档酒店吃饭，给他们派红包，“有时单请一个村，有时是群村宴，好几个村的村干部都会来吃饭交流，请客的地方档次很高，有五星级酒店。”

在这个腐败“铁三角”中，城中村村干部们看似权力最小、资本最少、最不起眼，但其作用却不可忽视。在反贪部门的眼中，城中村村干部又有权力又有油水，受到监督相对又小，是容易被忽视，但腐败风险不可小觑的群体。

打造城中村改造反腐“高压线”

“土地腐败”的问题不仅仅出在冼村。去年，广州市白云区81名干部涉嫌违纪违法被调查，其中近一半涉及“土地腐败”。多位受访基层干部群众和专家学者建议，城中村改造急需完善反腐“高压线”，打造监督村干部和村务的“曝光台”，粉碎高官、村干部、开发商腐败“铁三角”。

针对冼村案暴露的城中村改造土地监管漏洞，科學论证、民主决策要成为“政策创新”的法律制约。据一些领导干部透露，一些所谓“创新方案”的出台，多半是企业提出“突破”现有政策需求，政府主管处室和主管局长在制度框架内“想办法”，主管副市长或者市长批准，决策者不超过5个人。此类政策最多在政府部门之间征求意见，但不会征求到纪检部门，也就是说没有合法性审查和预防腐败审查。

部分专家认为，要避免官员、村班子插手城中村改造土地交易，改制后的集体经济组织要建立现代公司制度，形成经济制约。广东省委党校教授唐代望建议，村改居后，村干部变成了公司经理，操纵资金动辄上亿，但多数依然用过去管村务的方式来操控村集体经济事务，方式过于滞后，可借鉴东莞等地探索聘请职业经理人当“操盘手”的经验，使公司管理专业化、职业化，符合市场规律。

此外，村改居后，村干部身份变化也带来了法律追责问题。据冼村案部分办案人员介绍，村集体经济管理者身上公职人员色彩更加淡化，贪腐手法更加多样，刑法中仅有极少数规定可以涉及，建议完善相关法律法规，同时上级党委应加强监管，建立重大事件报上级部门同意、一般决策报街道办备案的制度。

城中村改造管理办法 篇4

第一条为推进危旧房、城中村改造工作，改善居民居住环境，优化城市空间布局，促进土地合理利用，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本市市区范围内的危旧房、城中村改造，适用本办法。

本办法所称危旧房包括危房和旧房。危房是指经房屋安全鉴定机构确认，结构已严重损坏或承重结构已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。旧房是指1980年前建成投入使用或1980年后建成投入使用但破损严重的房屋。城中村是指在城市建成区范围内，仍然保留农村建制、居住及配套设施落后的居住村落。

第三条危旧房、城中村改造应当遵循政府主导、以区为主、科学规划、依法进行、成片改造、分步实施的原则。

第四条市政府统一组织领导危旧房、城中村改造工作。各区政府组织实施所辖区域内危旧房、城中村改造工作。

住房保障和房产管理部门负责危旧房、城中村改造管理工作。发展改革、国土资源、城乡建设、规划、财政、审计、公安、信访、监察等有关部门按照下列职责分工，共同做好危旧房、城中村改造管理工作：

（一）发展改革部门负责依法办理危旧房、城中村改造的项目审批手续和对投资进行管理；

（二）国土资源部门负责依法对危旧房、城中村改造项目范围内的土地权属进行审核，提供相关地籍资料，组织实施项目用地供应，办理有关用地手续；

（三）城乡建设部门负责依法对危旧房、城中村改造项目的开发建设进行监督管理；

（四）规划部门负责危旧房、城中村改造片区规划的组织编制，依法确定项目规划条件，办理有关规划手续，做好规划实施的监督管理；

（五）财政部门、审计部门负责依法对危旧房、城中村改造项目的资金使用情况进行监督；

（六）公安部门、信访部门依法协助配合做好危旧房、城中村改造中的社会稳定和矛盾化解工作；

（七）监察部门负责依法对危旧房、城中村改造项目进行全过程监督、监察。

第五条国有土地上的危旧房、城中村改造项目，房屋征收与补偿按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关规定执行；集体土地上的危旧房、城中村改造项目，按照《中华人民共和国土地管理法》等有关规定执行。

第六条各区应当在深入调查摸底、广泛征求意见的基础上，于每年10月底前拟定下一危旧房、城中村改造计划建议项目，经市住房保障和房产管理部门会同有关部门综合平衡后，报送市政府。

第七条危旧房、城中村改造应当纳入市、区国民经济和社会发展计划、住房保障计划和住房建设计划。

第八条市政府与各区政府签订危旧房、城中村改造目标任务责任书，下达计划任务，并将其纳入对各区政府的目标考核。

第九条危旧房、城中村改造应当坚持成片改造的原则。以现有用地范围为基础，结合所在地块的特点和周边路网结构等情况，合理整合周边土地资源，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，可以在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地置换等方式，依法办理相关手续后，对存量建设用地进行调整使用。

危旧房、城中村改造用地应当优先纳入土地供应计划，优先落实集体农用地转用指标。

第十条在符合城乡规划相关法律、法规和技术规范的前提下，合理确定危旧房、城中村改造项目地块的日照标准、绿地率、停车泊位数量、退界等各项规划技术指标，并可通过适当提高项目建设容积率等措施，力求达到项目平衡。

第十一条对中央和省级财政安排的相关补助资金，按照有关规定，全额用于支持各区危旧房、城中村改造项目。市住房保障和房产管理部门根据对各区危旧房、城中村改造工作的考核情况拨付补助资金。

第十二条各区应当组织对危旧房、城中村改造项目进行科学论证，广泛征求公众意见。

危旧房、城中村改造项目具体方案应当根据实际情况依法制定，实行区别对待、“一村一策”。具体方案中应当明确政策支持、规划要求、征收补偿及安置、资金平衡等事项。

第十三条各级各部门在办理危旧房、城中村改造项目行政审批手续等相关工作中，应当建立绿色通道，提前介入、主动服务、加快办理。

第十四条因危旧房、城中村改造项目征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当依法优先给予住房保障。对因危旧房、城中村地段进行旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，应当依法提供改建地段或者就近地段的房屋。

第十五条危旧房、城中村改造后的小区应当依法实施物业管理，建立长效机制。

第十六条未列入统一改造范围的危房业主，可向相关部门提出改造申请，经依法办理规划、建设等相关手续后，可依法自行改造。

第十七条政府和有关部门或者单位及其工作人员在危旧房、城中村改造工作中不履行规定的职责，或者玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十八条金坛市、溧阳市可结合本地实际情况，参照本办法执行。

城中村改造管理办法 篇5

按照太原每年每个城区上报5个太原城中村改造项目，太原共有六个主城区，那么太原每年一共将会有30个城中村进入改造名单之列。差不多4年时间，太原城中村将完成改造。下面，搜房网将为您带来2013年最新最全太原城中村改造名单，关注2013至2014年太原城中村改造整村拆除计划表。

2013年要整村拆除完毕的城中村： 小店区：徐东*，新庄*，亲贤*，杨家堡 迎泽区：郝庄*，双塔

杏花岭区：道场沟，享堂，敦化坊 尖草坪区：光社*，大东流，新村 万柏林区：南社*，沙沟*，前北屯

晋源区：吴家堡*，棘针*，南阜*，城北*，义井* 经济开发区：城西* 共21个

太原市城中村改造流程如下

一、改造计划由市城改办根据太原市城中村改造规划，结合我市城市发展的重点和各区实际，提出改造村名单，报市城中村改造协调领导组同意后公布。

二、土地测绘、人口统计区国土局在区政府的领导下，按市城改办和市国土局的安排完成城中村改造村现状土地权属调查、测绘、登记、发证工作。区公安部门冻结改造村人口，澄清底数。土地和人口资料数据由区政府审核把关后加盖公章，报市城改办备案，同时市城改办抄送市规划局。

三、用地控制规划编制、报审由市城改办会同市规划局根据城中村改造计划，确定并下达城中村用地控制规划编制计划，规划编制完成后，由市规划局按照程序报市政府批准。市城改办组织有关单位划定城中村改造用地（人均133平方米）范围，市城改办、市规划局双方确定后，报市政府批准。

四、城中村改造建设方案编制及报审由村委会编制城中村改造建设方案，明确城中村改造进度及旧村拆迁时序。建设方案经区政府同意后，报市城改办审查。在此基础上各村编制完成城中村改造方案，由区政府审查批准，市城改办备案，各区政府组织实施。

五、城中村改造总平面图及建筑单体设计方案编制及报审由村委会委托高水平的规划设计单位编制城中村改造总平面图及建筑单体设计方案，由市规划局组织审查后按程序批复。

六、申领建设项目选址意见书按照城中村改造进度安排，由村委会持审定后的城中村改造建设方案，报市城改办前置审查，提出意见后，报市政务大厅规划窗口按程序办理建设项目选址意见书。

七、申领建设用地规划许可证由村委会提出申请，市规划局按照程序办理建设用地规划许可证。

八、原集体企业改制对城中村原集体企业进行清产核资、折股量化到户（人），成立新的股份制经济组织。集体经济组织需具备开发资质牞利于在城中村改造用地上进行经营性项目的开发建设。

九、土地转用、供地（划拨或出让）经市城改办前置审查并出具意见后，改制后的集体经济组织持土地征用、转用所需的全部资料，向市国土局提出申请，市国土局按照相关政策规定办理城中村土地转用、征用报批手续，剩余土地由太原市土地储备中心进行储备。土地征用、转用手续完成后，改制后的集体经济组织持 《建设用地规划许可证》、《规划设计条件通知书》及其他供地所需资料向市国土局提出划拨或出让申请，市国土局按照相关政策规定办理划拨或出让手续。市政府按照地块及其用途核发新的《国有土地使用证》。

十、申领建设工程规划许可证城中村改造主体与村民签定 《城中村宅基地上房屋拆迁补偿安置协议》、与区城改办签定 《城中村集体土地房屋拆迁补偿安置监管协议》后，可申请办理单体建筑建设工程规划许可证。经市城改办前置审查，符合建新拆旧原则的，提出审查意见转市规划局按程序办理。

十一、申请规费减免城中村改造主体提出规费减免申请，经市城改办审查，符合城中村改造规费减免政策的建设项目，按《关于城中村改造减免规费审批程序的通知》办理。

城中村改造 篇6

摘要：

关键词：

1引言

“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”[1]。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落[2]，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问题。这些隐匿于摩天高楼背后大片低矮、混乱的村落，不仅影响城市的整体形象，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展。随着城乡一体化的进程加快，“城中村”的改造势在必行。武汉市作为华中地区政治、经济、文化、金融中心，经过数十年城市建设用地的围裹，全市形成162个“城中村”，其中包括147个行政村和15个农林单位，总人口35.6

6万人，其中农业人口17.1万人，土地总面积为21381.82公顷。2003年成立了以副市长为组长的“城中村”综合改造工作领导小组，对全市“城中村”进行调研，借鉴广州、珠海、杭州三地的经验，针对“城中村”改造难点——土地房产处置、“村改居”人员就业和社会保障、改造资金筹措、符合城市规划管理控制要求等，制定了综合改造方案，并于2004年9月发布《关于落实市委市人民政府积极推进 “城中村”综合改造工作意见的通知》(武政办[2004]173号)。在征求各区人民政府意见的前提下，确定二环线以内52个村为近期改造的重点，并在重点村中选取了16个村作为试点村，待试点工作完成后总结经验，再正式出台政策法规①。2009年武汉市在已有的改造经验基础上，提出三年内改造54个城中村。因此，本文试图通过对武汉市典型“城中村”现状、问题与改造方案的研究，反应目前武汉市城中村改造的现状及问题等。武汉市“城中村”前期试点改造改造方案

武汉市城中村改造方案确定过程：根据现状的土地利用、住户、人口数据，确定村湾的改造类型和享受还建的人口及住户，再确定保留及还建住宅、产业、开发等用地的建设规模，对各类用地进行综合整合后，按照城市规划的要求进行各类用地的选址和布局，并对建设资金测算、建设实施措施提出建议。

现状调研按照173号文的要求，根据实际拥有耕地现状，将全市“城中村”分为三类：A类村，人均农用地小于或等于0.1亩;B类村，人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩;C类村，人均农用地大于0.5亩。并针对不同类型采取不同的改造方式：A类村由改制后的村经济实体自行改造;B类村以项目开发的方式改造;C类村以统征储备的方式改造。

本文以沙湖村改造为例，介绍武汉城中村改造方案的确定流程。沙湖村是16个试点村之一，也是第一个成功通过土地有形市场进行改造资金筹措的村落，在武汉市的”城中村”改造中具有代表意义。

2.1 沙湖村现状

沙湖村基本情况沙湖村位于武汉三镇之武昌，属市中心城区，是武汉市”城中村”典型代① 资料来源：

表之一。村域分布在城市主干道武青三干道的东、西两侧。该村东面是风景秀丽的沙湖，南面是昙华林历史街区，西面是武昌积玉桥旧城改造片，因其优越的地理位置、便利的交通、良好的商业文化氛围、丰富的景观资源等优势而成为近年来城市建设的热点地区，但同时也导致了土地不断被征用，现状的自然村落被迅速扩展的城市紧紧包围，仅剩下自然村湾、村属产业——沙湖钢材市场、果品批发市场、汽车4S店等用地。

2.2 沙湖村改造规划目标

“城中村”改造，其实质是解决历史遗留问题，完成农村城市化的最后一个步骤，彻底实现农村到城市社区、村民到市民的转变。规划目标概括为：通过”城中村”改造，使其融入城市，彻底完成村庄的城市化过程，完善城市结构形态，提升城市功能，提高城市建设总体水平，改善人居环境。

2.3 沙湖村改造工作思路

经与武汉市1：1万土地利用现状图核实，沙湖村已无农用地。现状用地总面积为24.18公顷，总人口为718人，总计215户，现状住宅总建筑面积为43219.99平方米。

按以上标准，沙湖村属A类村，其改造方式为：除规划控制用地外，通过综合改造妥善安置村民。其资金来源是在符合城市规划要求前提下，将还建安置房用地和房地产开发用地以项目捆绑的方式公开供地，进行房地产开发。城中村改造中的利益博弈

2.1 政府与原住民间的博弈

政府与原住民之间主要是关于土地产权与利益补偿的博弈[3]。我国特有的城乡二元结构是城中村长期存在的根本原因。政府是土地产权的实质拥有者，必然希望得到土地产权带来的全部收益。改造既能解决“城中村” 问题，又能保证社会的和谐稳定，所以政府极力进行“ 城中村” 改造。原住民作为土地实际上的使用者，则希望得到土地转让后的最大利益。原住民是拥有本村村籍的人群，房屋出租是原住民的主要收入来源，且经济收益颇为优厚。所以，原住民对现有的生活状况是比较满意的，他们有自己的生活资料(房屋)，有比较好的经济收入。对于“城中村”改造，原住民是极为担忧的。改造后，意味着将失去自己的生活资料，失去主要的经济来源，如果得不到很好的经济利益补偿，将来的生活很可能得不到保障。因此，为了保护自身利益，他们对“ 城中村” 改造是抵触的。

武汉市政府提出3年内改造54个城中村，在“城中村”快速改造的过程中，政府往往只注重“城中村”景观与城市融为一体，忽视了“城中村”原有居民生活习惯等的融入，以及其长远的利益诉求。

2.2开发商与原住民间的博弈

开发商与原住民之间主要是关于拆迁安置补偿的博弈。开发商关注的是“城中村”改造带来的巨大商机和经济利益，他们不愿意和实际上不拥有土地产权的原住民进行协商和给予补偿，更不愿意承担搬迁后原住民的就业、医疗等社会责任。然而，对于原住民来说，搬迁后他们将失去自己的房屋，生活保障也是他们极为关心的问题，所以对于是否搬迁，他们是充满顾虑的，他们希望得到满意的拆迁安置补偿，以确保日后的生活。如果得不到理想的拆迁费，他们会选择成为“钉子户”。

近年来武汉市公开出让土地大部分集中在二环及三环间和三环左右，二环内的土地很少，而近期推出的城中村则大多位于城市中心。城中村改造分为三种模式，一种是村集体自己开发；二是村集体经过改造，成立企业，村民为企业股东，引入投资方一起合作开发；三是国家征收土地，进入土地拍卖中心。武汉市前期试点使用的是第一种模式，但是现在使用这种模式很少，目前使用最多是第二种模式。在这种模式下，不少企业主动走入城中村，希望能在开发中获利。目前，武汉市“城中村”在改造初级，就有开发商介入，村集体和开发商互

相探讨如何开发使用村土地，一二级开发联动。武汉市“城中村”改造中存在的问题

在武汉市“城中村”快速改造过程中，主要存在一下三个方面的问题：

第一：村民转居民过程中的问题。村民转居民是城中村改造的一项重要工作，它不仅仅是城中村村民身份的简单转变，更重要的是身份转变后的一系列问题。武汉市“城中村”村民转居过程中，出现的问题主要体现在: 村民积极性不高，持观望态度;政府措施不力。

第二，征地拆迁中的利益分配问题。征地拆迁是城中村改造过程中最大受关注最多的问题，主要是市场经济下城市土地的高额价格，城中村改造的利益各方包括政府、开发商和村民都想获得土地的最大价值。对武汉市“城中村”改造的建议

失地农民由农村融入城市，是一个艰难的转变过程。较低的文化程度、有限的技能以及对原有生活方式的依赖，都会使得这一转变困难重重，并且他们精神方面的困难有时甚至超过物质方面的困难[4]。因此，在这一过程中，耐心的开导、有效的培训、更多就业机会的提供，社会保障的健全，都是非常重要的。还要注重对他们人格的尊重、对其个人愿望、信仰和文化的尊重。农民较为顺利地适应了这一转变过程，并且真正发自内心地融入城市生活，这可以成为评价城中村改造项目成功与否的标准之一。

就业是民生之本，充分就业有利于社会的和谐稳定。目前，不少城中村村民文化素质不高、专业技能较弱、竞争意识不强、缺乏吃苦耐劳的精神，在就业市场的竞争上处于劣势。村民多在村集体工作，或者打理自己的出租物业，不少村民更是无所事事。就业不足引起的游手好闲、不思进取也会产生一系列的社会问题。因而，在改造中要特别重视对适龄村民的技能培训，改造后在同等条件下应优先为村民提供就业岗位。

[1]李增军，谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊，1995，（8）。

城中村改造问题 篇7

据统计,1978年改革开放以来至2003年年底,全国城市建成区面积由3.6万km2扩大到近10万km2,这增加的6万km2左右的城市建成区面积几乎全部是城市建设征用农村土地获得的。从而形成“城中有村、村中有城、城市包围农村”的格局——城中村。这些“城中村”存在着卫生、安全、治安等大量社会问题,严重影响着城市形象。

1 城中村的基本概况

1.1 概念

城中村是在我国特有的土地所有制和文化背景下,在工业化与城市化快速发展过程中出现的一种新的社区聚落现象。对于城中村的概念,目前尚无定论。我国学术界和社会不同层面有多种表述,事实上,城中村不仅是一种居住形态,也是一种社会形态。只有把握城中村这两个本质特征,才能揭示城中村的本质,得出一个普遍适用的定义。

城中村是指城市规划用地控制区内以农民群体居住生活为特征、保留集体土地性质与农村经济组织,并实行集体所有制经济和农村经营体制的社区。

1.2 特征

景观特征:“脏、乱、差”。具体来说就是建筑密度高、层数低、以砖混结构为主,基础设施不完善。

社会特征:主体人口以农业人口为主,但基本不从事农业活动,流动人口集中,人口职业构成复杂。

经济特征:集体经济比较强大,第三产业发达,主要以房屋租赁为主。

1.3 城中村现状及存在问题

1)用地布局功能不分,空间形态杂乱无章。城中村的用地布局、街道交通保留着原有的空间格局,与城市发展的空间肌理格格不入。2)道路系统极不完善,消防安全隐患重大。城中村的道路是在自然村落基础上形成的,缺少必要的规划。3)服务设施难以配套,整体居住环境较差。在城中村有限的居住环境空间里,因村民寸土必争,把土地尽其所能用作出租经营,最终挤占了公共服务设施的建设用地,造成城中村缺少必要的文化娱乐设施。4)违法建设屡禁不止,规划管理严重失控。5)防灾救护能力弱,安全隐患多。“城中村”的建设完全处于一种自发状态,缺乏规划控制。建筑挤占道路和公共空间,根本没有火灾消防、救援通道,防灾救护能力极度脆弱。房屋建设中根本没有科学的设计,没有考虑地质条件、防震抗震要求。6)经济驱动力不足,形成城市经济的塌陷带。“城中村”由于依靠的是“出租经济”,大量聚集的外来低素质人口,既不会产生巨大消费需求,也不会激发创业冲动,社会经济发展的驱动力弱,土地资源配置难以向高效益转化,与城市经济发展脱节,形成了城市经济的一个塌陷带。

2 城中村改造的建议

“城中村”改造不是一个简单的拆除、重建问题,它是一个涉及社会、经济等方面的复杂问题,必须稳妥推进,逐步解决。对此,根据对“城中村”问题的调查研究,提出以下改造建议:

1)在“城中村”改造前,应对“城中村”的户籍制度、行政管理体制、经济组织形式和土地所有权按城市模式进行彻底变革,从法理上使“城中村”农民变为市民,消除“城中村”存在的法理基础。同时,既要冻结“城中村”的一切建设活动,坚决查处“城中村”违法用地、违法建设的行为,为“城中村”改造创造条件,又要稳步推进“城中村”的改造,通过居住环境的改善,使“城中村”原住民看到希望,积极主动地支持并投入到“城中村”的改造中去。

2)“城中村”改造要坚持以城市规划为主导,按城市规划的要求,合理调整“城中村”用地布局。对“城中村”目前还属于集体所有的土地全部统一征为国有,解决“城中村”二元土地管理体制的问题。制定太原市“城中村”改制改造的政府规章,规范太原市“城中村”改制和改造行为,明确“城中村”改造的各种优惠政策。鉴于“城中村”改制和改造的复杂性,应组织发改委、规划、土地、社保、公安、民政等部门,制定一个详细的、可操作的政府规章,明确规定“城中村”改制与改造的各项政策、操作程序以及各种问题的处置办法等。按城市规划进行的“城中村”改造,其建设用地依法办理国有土地使用权出让手续,应上缴市及市级以下政府的土地出让金部分或全部返还,留给“城中村”改造实施单位。在“城中村”改造中安排的周转用地,涉及的新增建设用地有偿使用费,除足额缴纳中央财政、省级财政的免收或部分收取。在“城中村”改造中安排的周转用地,涉及的耕地开垦费,建议参照国家重点建设工程的缴费标准,由开发单位缴纳。“城中村”改造中集体土地依法转为国有,应缴纳的征地管理费,建议只收取省级应收部分,市、区两级应收部分免收,以支持“城中村”改造。减免市政设施配套费等。“城中村”改造后所建属于原住民的住宅、非住宅,经产权登记、核发房屋产权证和土地使用证,并缴纳一定土地出让金后,可进入房地产市场进行交易。从“城中村”“城边村”农民缺乏非农业生产技能,主要依靠房屋出租生活的实际出发,在“城中村”改造中,每户应有两套住房,一套居住,一套出租,保证其基本生活。

3)按照“统一规划,逐步改造”的原则,加强规划管理,遏止违章、违法,鼓励农村集体统一按多层公寓式住宅模式建设农民住宅区。

“城中村”改造必须与改制同步进行,将“城中村”农民全部农转非,就地城市化,集体资产按现代企业制度组建股份制公司进行管理,将农村管理体制彻底改造为城市管理体制。改制不能简单地认为就是将乡(镇)改为街道办事处,将村民委员会改为居民委员会。必须按城市管理模式改革“城中村”户籍制度、组织结构、管理模式。同时,“城中村”有巨大的集体经济,必须将有关资产以股份的形式量化到每一个村民,按现代企业制度进行改造,解决村民对“村籍”的重视。将“城中村”以地缘关系、血缘关系为主构成的传统社会形态转变为以业缘关系为主的法理城市社会形态。

4)对于一些改造难度巨大,而对城市规划的实施影响不大的村庄,通过打通消防通道、增加市政设施建设以及村庄改制,纳入城市的统一管理,消除安全隐患,改善环境卫生、社会治安状况,解决人们关心的“城中村”问题。

5)坚决撤除临时建筑和违章、违法建筑,停止“城中村”一切建设用地和农宅审批,为“城中村”改造与整治创造条件。

6)对有地村的改造中,由集体土地转变为国有土地的各种补偿费用,首先用于“城中村”改制居民的社会保险和医疗保险,开展就业培训,积极推荐就业,拓宽“城中村”农民的就业门路。

7)今后几年,应适当减少主城规划区范围内房地产开发的土地供给,将房地产开发商的注意力转移到“城中村”改造上来。

8)由于城中村农民的收入来源主要是房租和村福利,存在大量无职业、无技术、无投资人员。改造后这种生活方式必将改变,所以政府部门和开发商在拆迁补偿时,除了房屋、货币补偿外,还应进行智力补偿和教育补偿。例如开办各种类型的培训班、督促有条件的村民进入职业学校接受教育等,从而使这些村民学到一技之长,能够有职业的选择,并能适应改造后发生转变的生活方式。

摘要：简述了城中村的概念及其特征,分析了城中村的现状及存在的问题,根据对城中村问题的调查研究,提出了一些改造建议,从而为城中村改造创造了条件,推进了城中村改造的顺利进行。

关键词：城中村,特征,空间形态

参考文献

“城中村”改造：挑战与出路 篇8

改造模式

政府主导模式。在政府主导的“城中村”改造模式中，地方政府作为“城中村”改造的主体和责任人，全面负责“城中村”改造政策及方案、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案的制定和实施。在政府主导模式下，地方政府的利益主要体现在完成“城中村”拆迁安置后，采取市场化的招标拍卖方式，出让剩余地块获得的土地增值收益。在该模式下，若地方经济比较发达，村民在自有土地上建设出租房的收入往往较高，致使村民要价过高，政府拆迁安置成本太大，政府和村民很难谈拢条件，“城中村”改造项目难以顺利推进。

村集体改造模式。各村集体都有自己的集体用地，村集体通过民主决策，主导村集体土地利用方式，而作为利益相关方的村民，则每年从村集体项目中分红。这种模式以村集体经济为基础，通常结合村集体股份制改造工作，并由村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设的全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发模式。这种改造模式能够兼顾村民的利益，但存在开发者（村集体）在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅因为“小产权房”而无法上市、政府也无从征税、不能凸显地方政府的城市规划等诸多问题。

开发商与村集体合作改造模式。该模式通过引入房地产企业，开发村集体土地，建造商品房，提高土地利用效率，同时还可增加政府税源。各地改造的实践表明，这种模式对于商业价值高、建造密度低、容积率不高的地段，尤其具有吸引力。然而，这种改造模式仍存在以下几个缺陷：一是开发商以利润最大化目标为根本驱动，可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。二是地产开发商的资本结构，基本以少量自有资金加大额银行贷款组成，可能导致多数开发商对紧缩性货币政策敏感，改造项目很容易因货币政策调整而陷入困境，不能按期完成甚至改造中断。三是一个城市的“城中村”数量众多、规模不一，小村不但占地很小，而且还可能被城市道路切分成零碎地块，从而对开发商缺乏吸引力。四是村民对土地产权极度重视，影响项目的推进和顺利实施。

“城中村”改造利益分享的前提，在于明晰“城中村”土地产权主体，加强农民土地使用权的物权化、财产化。土地产权不清晰，在于土地所有权归属于非人格化的村集体，导致土地所有权主体缺位，致使农民无法排他性地获取应得土地利益。产权不完整在于“虚空”的村集体拥有所有权，而“实在”的农民只拥有土地使用权，村集体和农民的土地产权都不完整。这既阻碍土地入市交易，限制了农民在“城中村”改造过程中的利益获取，还是造成当前土地征收过程中，出现村干部腐败等潜在问题的制度根源。纾解这一问题，关键在于破除当前的制度障碍，进一步明晰农村土地产权，加强农民土地使用权的物权化、财产化。

国外经验

突破“城中村”改造面临的土地利益分摊困境，需参考国外“城中村”改造经验，引入“市地重划”“区段征收”和“增值溢价捕获”等政策工具，以实现多方利益分摊的长效机制。

“市地重划”指根据城市发展的趋势，将城市计划区域内或城市边缘、杂乱不规则的地形地界和畸零细碎的不利于经济使用的土地，在一定范围内，依据法律法规加以重新整理、交换分合，并配合公共设施的兴建如修建道路、公园、广场等，使得各块土地成为大小适宜、现状完整、划分清楚的地界。然后分配给原来的土地所有人，促使城市土地成为更加经济合理的可利用地块，其改造经费由土地所有权人负担，减轻了地方政府的财政压力。

“区段征收”指综合性的土地改良措施。政府就一定地区内的私有土地全部征收，重新加以规划整理开发，兴建必要的公共设施后，一部分由土地所有权人按一定比例收回，一部分由政府让售给公共设施使用，剩余土地则公开出售。“区段征收”与一般的征收不同，强调重新对土地进行规划整理，而且可以以现金或等值土地等价补偿，由被征收户主选择。

“增值溢价捕获”指政府通过公共基础设施的投入，使周围地价上升，有权分享这部分土地增值的利益，分享比例通过多方公平协商确定。在土地产权明晰的制度前提下，“市地重划”提高了城市土地利用效率，使“城中村”土地大幅增值，而“区段征收”和“增值溢价捕获”在保证失地农民自愿获取“城中村”改造利益的同时，又能够实现地方政府在“城中村”改造中的财政收支平衡，因此可实现失地农民、开发商和地方政府之间多方利益公平获取。此三者为构建“城中村”整体改造框架，提供了重要的理论依据和实践工具。

“土地—财税—户籍”整体改造新框架

在上述基础上，进一步进行户籍制度改革，重塑与户籍相关的社会福利分配，可从制度上解决“城中村”改造后的失地农民社会保障问题，同时，也能解决流动人口在“城中村”改造后的住房成本上升问题。“城中村”改造后，因曾起到就业、养老等社会保障角色的“城中村”房产的消失，失地农民将面临再次“失地”；同时，流动人口“支付得起”的“城中村”住房的消失，使其面对价格更为高昂的商品房，直接提高了他们在城市的生活成本。处理这些遗留问题，有赖于户籍制度改革，实现“城中村”失地农民的市民化，包括解决原居住在“城中村”的流动人口住房问题，他们将与本地居民同享政府提供的廉租房或保障性住房等福利。