房地产公司工作职责（精选11篇）
房地产公司部门工作职责
一、前期开发部职责
1、执行国家和地方的有关规划设计的规章制度，制定公司有关前期工作规章制度，经批准后，贯彻执行
2、领取建设工程规划许可证前全部与政府相关部门包括土地局、计委、建委、工商、规划局等的各种手续工作
3、与土地方协调工作及拆迁手续的办理
4、制定工程前期工作计划并组织实施
5、制定项目可行性研究报告
6、审核工程前期各项费用支出，并对前期工作质量负责
二、工程技术部职责1.贯彻落实国家及地方的有关工程技术、质量、科研方面的政策法规，制定、修改公司相应规章制度，经批准后贯彻执行2.确定项目组织系统，明确各主要人员的职责分工3.确定项目管理系统的目标、项目总进度计划并监督执行4.控制工程项目投资额5.编制项目设计任务书6.制订项目技术文件管理制度，建立完善的工程技术档案7.审查批准与工程项目建设有关的物资采购活动8.组织并协调与工程项目建设有关的各方面工作，实现工程项目总目标
9.负责项目的预算执行，控制项目成本，实现项目的利润最大化
三、营销管理中心职责
1、广泛收集市场信息，及时做出准确的市场预测报告，以供公司领导在项目拓 展中决策参考。
2、认真做好每位顾客的来电、来访记录，意向顾客追踪记录，及时做好顾客交 定记录和合同签订记录，并及时收取合同登记和办理按揭手续所需资料。
3、制订租售方案和计划，严格按照公司规定价格及交房标准进行销售和租赁。
4、加强销控执行的监督力度，杜绝违规现象的发生。
5、对应到而未到款项的及时催收，确保房款及时到帐。
6、协调好公司与银行、房管所、国土部门、广告公司及各大传媒的关系。
7、制定月度、季度、营销推广计划，全面搞好营销推广及销售工作，并组 织做好每月的销售统计分析上交公司领导。
8、认真、如实做好售楼中心日报表、周报表，月报表、季报表、年报表，认真 核对并做好售楼中心销售报表和提成报表。
9、定期进行市场调查，要求营销部工作人员及时、全面的了解市场动态。
10、参与楼盘规划设计，提出合理的建筑设计意见和修改意见。
11、制订、组织、执行物业行销计划、销售策略、推广策略、价格策略、广告 策略等。
12、与广告公司等合作单位联系，认真考察合作单位的实力和各种手续。审核 质量标准，落实价格。
四、客户服务中心
1、根据总公司的目标和计划，确定工作目标和中长期计划
2、建立客户满意制度并实施
3、实施服务管理和考核标准
4、直接面对业主，帮助客户及时解决各种困难，处理各种问题。接受客户投诉 或建议，改进提高服务水平
5、负责实施企业客户营销计划安排和顾客满意度调查
6、解决重大售后服务事务
五、销售支持部
1、根据公司计划和核定的销售价格，负责签订销售合同。
2、负责为买方办理产权登记、按揭贷款和国土房屋产权使用证和房屋交接工作。
3、负责合同评审、合同修订和管理销售档案及文件资料。
4、客户资料的收集、整理，业主合同的变更。
5、督促发放项目质量保修书和使用说明书。
6、负责联系社区、派出所对开发楼盘的门牌号及协助客户办理户口迁移。
7、负责公司开发资质年检工作及相关主管部门的报表工作
建立现代企业制度的需要。现代企业制度是以产权明晰、权责明确、政企分开管理科为特征的。在现代企业制度下, 由于所有权与经营权的分离, 使得与企业经营活动及其结果息息相关的企业所有权人、债权人、管理者以及政府等方面的利益有时存在矛盾与冲突。为了经济活动能够正常、有序的进行, 这些不同的利益集团只能依靠法律、法规和制度约束下的会计信息来协调关系, 依靠规范的会计基础工作来表述经济活动, 根据会计提供的财务状况和经营成果来评价经营管理, 并对企业发展做出决策。因此, 会计监督就成为建立现代企业制度的必然要求。
适应社会主义市场经济的需要。在社会主义市场经济条件下, 会计监督作为我国经济监督的重要部分, 必须在维护社会主义市场经济秩序、保障财政经济法律、法规规章贯彻执行中发挥作用。房地产公司追求自身的经济利益必须置于合法的经济前提之下。会计人员、会计机构作为会计监督的主体, 依据国家财经法律、法规实施会计监督, 为了保护企业的利益, 在会计管理过程中, 把好“关口”, 保证企业的经济活动在合法的前提下实现经济效益最大化。因此, 在社会主义市场经济条件下, 公司的发展离不开扎扎实实的会计监督工作, 包括加强单位内部监督、国家监督、社会监督等多种形式的监督。
维护所有者权益的需要。政企分开是现代企业制度的一个基本特征, 其前提是政府双重职能的分离, 即政府的社会经济管理职能和国有资产所有者管理职能的分离。政府的社会经济管理职能主要是通过法律、法规、产业政策和必要的行政手段对所有企业实施宏观调控和间接管理, 以实现社会公平和经济的稳定增长。
2 内部会计控制失效是产权制度缺陷的产物
内部会计控制是会计监督工作的起始点, 是加强企业会计监督的基础性工作。但目前在我国很多公司都存在着不同程度的内部会计控制失效的问题, 表现为:会计监督与审计监督概念模糊, 以致淡化会计监督的事前监督职能;会计人员受个人利益驱动, 在工作中造假, 造成会计信息失真, 严重影响了投资者、债权人以及社会公众的利益。
按照现代企业理论, 企业是人力资本与物力资本的“合约”, 人力资本与物力资本作为二要素在本质上处于同等地位。随着社会分工体系的日益发达, 社会市场经济的日益完善, 人力资本在社会财富创造中将逐渐发挥出决定性的作用。然而长期以来, 产权制度缺陷主要体现在物力资本所有者拥有剩余索取权, 人力资本所有者却未被明确授予这一权利, 人力资本没有得到相应的足够的收益。在这种情况下, 它必然要求从其他方面获得补偿。从这个意义上看, 内部会计控制失效实际上构成对人力资本贡献的一种“报酬机制”, 不过是一种被扭曲了的实现形式。具体说来, 内部会计监督工作效果不佳的原因表现为三点:一是企业内部治理不善, 内部控制制度失调。有的缺乏相应的会计内部监督和控制制度, 有的虽建立了相应的制度, 但这些制度却形同虚设, 没有得到有效的执行, 因而导致会计信息混乱, 徇私舞弊的现象时有发生。二是会计人员的综合素质不高, 职业道德观念不强。三是治理结构不合理。外部治理很不完善, 经理人市场缺乏, 内部治理中经理人员又具有很大的经营自主权, 为追求自身利益最大化, 指使会计人员对外提供虚假的会计信息使得会计监督职能不能得到充分的发挥。
3 建立多层次化的内部会计监督控制体系
多层次的公司内部会计监督控制体系是一个从上到下的、完整的、具有较严密监督控制特性的系统。通过明确有关人员、有关部门的权、责、利, 使得每个群体或个人的行为都处在他人的监督控制之下, 使得对会计工作的监督控制工作能够有制度上、程序上的保证, 避免出现内部会计监督控制的“真空控制”地带或“控制盲点”, 而使内部会计监督控制流于形式、难收成效。一般说来, 人力资本产权视角下的内部会计监督控制体制可分为三个层次。
企业所有者对经营者的控制。企业所有者对经营者的控制主要体现在企业根据内部会计监督控制的要求实行纵向授权制, 通过股东大会给董事会授权, 通过董事会给总经理授权, 进而形成严格的内部监督控制体系。在体系严密, 领导责任明晰的基础上行使对会计监督控制的权力, 使得监控权落到实处, 监控效果明显。
财务总监具体行使内部会计监督控制的权利。财务总监是由企业所有者委派的, 是企业所有者利益的维护者, 并具体监督和指导着企业内部会计控制的全过程。这一层次的企业会计内部监督控制是多层次企业内部会计监督控制的重点, 它是所有者对经营者以及经营者内部进行会计监督控制的一个关键。
会计部门及会计人员的内部监督控制。即直接面向经营者及经营实体贯彻企业的财务和会计方面的监督控制制度。值得注意的是在该层次上行使内部会计监督控制权利和责任的是企业会计人员, 作用方向是会计人员作用于企业的经理和各业务部门, 而监督和评价会计人员履行监督控制责任的却是上一层代表所有者利益的财务总监。
需辨析的是, 无论是公司还是企业, 内部会计监督控制工作必须符合我国《会计法》的规定和要求, 体现在:一是涉及经济业务事项和会计事项的人员应当明确各部门和岗位的职责、权限, 不能混淆不清、指责交叉。对不相容的职务应当相互分离、相互制约和监督;二是重要经济业务事项的决策和执行, 应当明确相互监督和制约的程序, 防止因个人拥有较大的权力而滥用职权, 以避免决策的混乱和失误;三是明确财产清查的范围、期限和组织程序。财产清查的范围是对清查各单位所拥有的各项财产做出真实、全面的反映, 要有组织的进行, 使之程序化、制度化;四是明确对会计资料定期进行内部审计的程序。内部审计是由本部门设置的会计机构及会计人员对单位自身的资金运动进行审计和做出评价。对于内部审计, 应当根据国家统一制定的会计制度制定出办法和程序;五是明确会计责任主体, 加强单位负责人在会计监督中的责任。
摘要：会计监督是会计工作的基本职能, 是企业或公司内部控制制度的重要组成部分, 探讨会计监督控制工作中存在的问题, 对维护我国会计法规的严肃性, 保证会计信息的可靠性, 保障企业和公司在现代企业制度下健康、稳定发展具有重要意义。本文以房地产公司的内部会计监督控制为例做了阐述。
关键词：房地产 管理 思想政治 措施
思想政治工作是房产企业工作中的一个重要组成部分，它不但可以增强员工内部凝聚力与向心力，而且还能提高他们的工作激情与热情，为公司带来更多的经济效益。
1.房地产企业在管理过程中所存在的思想政治问题
1.1企业缺乏重视
很多企业对内部思政工作具体定位缺乏明确性，根本不了解思政工作的内容与本质，有的企业虽然已经做了一些思想政治方面的工作，然而企业对此并不知晓。还有的企业在其内部思想政治管理工作中，具体责任缺乏明确性，思想政治具体工作分工与内容均不明确。导致上述现状的原因，主要是因为公司的管理者对思想政治认识比较浅薄，对其范畴也较模糊，极个别管理者甚至可能认为只要提高其内部职工的收入，思想政治问题也就会被随之解决。另外，有的企业虽然意识到应加强其内部职工的思想与政治工作，但是无法将其真正落实到位，有部分企业已经并减政工机构，同时消减了部分政工人员，大部分由内部行政人员直接兼任，该行政人员平时工作就非常的忙碌，根本抽不出很多的时间去搞思想政治工作，导致企业思想政治管理工作无法有效实施。
1.2工作体系不完善
目前房产企业的现状就是不具备开展思想工作的优良传统，相应的思政工作的具体职责划分是相当不明确，企业具体的分管部门缺乏思政工作的明确规划与具体目标任务，根本无法为企业的快速发展提供有效的指导。除此之外，企业内部党组织存在多头管理现象，管理体制不是特别通畅，尚未形成合理的工作管理体系，有部分党委部门对企业管理中的具体职能的相应界定缺乏明确性，各相应部门之间无法有效地予以配合，极不利于相应企业内部思政工作的组织与协调。
2.改进思想政治工作的有效措施
2.1思想政治教育工作要与时俱进、正反结合
房地产公司要获得长期的发展与经济效益，应该落实好相应的思政工作，切实发挥好思政工作的优势。在具体的方法上，一定要与工作的具体内容相吻合，做到与时俱进。企业只有做好内部员工的思想政治方面的工作，才能提高员工的综合素质，保障企业能健康稳定的发展。企业在进行思政工作教育时，一定采取正反结合的方式，正面思想教育为主，但反面实例教育也是不可或缺的，一定要把握好相应的程度。思想政治工作与经济工作相互结合、相互渗透，是建立社会主义市场经济体制新形势下加强思想政治工作的必然要求。思想政治工作的主要任务是宣传贯彻党的路线、方针、政策，培育人的正确的思想观念，并由此最大限度地调动广大职工的积极性，激发职工的工作热情。职工物质利益的得失关键在于企业效益的好坏，企业效益的好坏又与职工的工作热情高低密切相关。一方面要通过正面教材去扩大相应的宣传力度，另一方面要通过反面教材对其进行警示教育，只有这样，才可以更好地加大宣传的具体力度。除此之外，企业还应提高工作具体实效性，要把无形的思政工作融入于企业的日常生产经营过程中，创建起一个平等的情感交流信息平台，把提高员工政治素质与科学素质摆在第一位置，确保企业健康稳定发展。
2.2创建良好的思想政治教育环境
自从改革开放之后，我国人民的眼界更加开阔，思维方式更加活跃，相应的思想认识也更加丰富。该变化在大城市及各类大型企业中尤为明显。在当前非常复杂繁琐的大环境下，大大的加大了企业思政教育工作的难度。如果要在这种环境下改进和加强企业思政工作，应该深入分析与研究企业内部思政工作所面临的当前环境，找出不足的地方，充分予以改进。企业内部管理者要对企业内部当前的思政工作所处的环境十分的熟悉，才能够很好地引导内部员工充分认识到所处的当前环境，努力积极地适应自身所处的环境，积极改进自我，为公司创造更丰厚的利润。
2.3企业要心系职工，提高思政工作内容的针对性
企业在改革时，一定要提高思政工作内容的针对性。当员工面临上岗或者下岗的具体抉择时，其在思想上一时很难接受，其实是能预见到的，这时企业相应管理者一定要提前做好该部分员工自身的思想工作，加强对他们的思想政治教育，对他们在思想上进行动员，同时要实事求是地把当前企业的现状和现行政策入情入理的讲述给员工，努力引导他们去转变原来的观念，让他们充分感受到领导对他们的关心，帮助他們在企业改革中做出适合自己的选择。然而对于极个别性格比较偏激的员工，企业领导应当对其进行耐心的说服，一定要对其面对面的进行谈心，切实了解他们内心身处的感受，充分理解当前的困难和问题，在日常工作中，多给他们一些理解。如果员工在经济上或者精神上具有很大的压力，企业领导者也必须耐心细致地对其进行思想教育工作，同时努力帮助他们实现自身的意愿，竭尽全力地帮助他们努力寻找适合自己的工作岗位。
3.结语
随着当前经济的迅速发展，我国市场环境已经发生了翻天覆地的重大变化，房地产企业一定要将思想政治方面的工作切实融入到日常的经营管理中，努力地改进思想政治工作方法，为企业带来更多的经济效益。
参考文献：
[1]孙智，王力年.提高房地产企业思想政治工作实效性的重要途径[J].现代企业文化，2012（36）.
[2]常江.浅谈新形势下如何加强思想政治工作[J].科技信息，2010（24）.
[3]闫艳，王秀阁.现代思想政治教育方法新探[J].思想政治教育研究，2008（01）.
1、主管上级：客服部主管
2、工作职责：
（1）在客服部主管的领导下开展业务工作。
（2）参与公司项目的市场调研、可行性研究及操作建议等项目前期工作。
（3）主要负责公司项目销售合同文本准备、客户资料建档、客户协议签定及履约、后期物业交接组织、客户投诉受理及处理、工程改造通传、公司业务资料建档管理等具体客服实施工作。
（4）参与开展项目的销售、策划工作
（5）具体负责公司各项资料的整理、分类、建档、管理等内部服务工作实施。
（6）积极参加集体活动及合理化建议活动。
（7）注意学习，不断提高个人的品德修养和业务素养，自觉遵守规章制度，严守工作纪律和保密制度，以对公司事业高度负责的态度，为部门经理提供力所能及的服务。
一、各项工作的完成情况
20XX年是我司经济受严峻挑战和重大考验的一年。也是各部全力支持和促进发展，积极作为的一年。一年来，在董事长及总经理的正确战略部署指导下，全面工作有条不紊的进行，使得公司在经济危机下仍稳步健康的发展，并取得了一定的成绩。
1、小区的建设情况：截止20XX年12月底我司通过竣工验收并交付使用面积为5.7万平方米，分别为一区安置房和廉租房。三区、八区一期正处于施工阶段，建筑面积共15万平方米房，其中四区的5.2万平方米已进入附属设施收尾阶段，即将交付;八区二期的4.4万平方米也在紧密筹备中，预计20XX年初进入施工阶段。在工程建设中，一是抓工程质量，二是抓工程进度，三是抓安全文明施工。在施工现场上，工程部成功处置了多起民工劳务纠纷问题，为资阳市的社会治安稳定和社会团结的发展做出来自己的应有的贡献。在工程建设中，工程部成功通过了省建设厅的暗访，对建筑工地的各项建设、环境、安全等都达到了省建设厅的考核标准。
2、房屋销售经营情况：针对当前我市住房市场供大于求的实际，公司积极调整销售价格，同时，积极利用宣传单、宣传牌、电视台、报纸、网络等多种形式进行宣传，宣传小区优越的位置、良好的物业管理及优质的售后服务，提高了知名度和社会信誉。本年通过银行贷款完成新贷4300万元，展期1000万元，还旧款1200万元。花果山春天半岛项目在本年度共实现销售面积102386、75平方米，其中抵工程款面积17055.17平方米，团购面积9264.02平方米。xx年资阳市城区住房销售均价为2615元，我司销售均价为2478元。
3、党支部工作：在新的党支部的所有全体成员以及新一任的支部书记的努力下，党支部的各项工作逐步完善。党支部坚持在每个党的节日都组织座谈学习，并发展了一批新的党员。
4、春天半岛一区反迁工作顺利完成
春天半岛一区反迁工作的顺利进行，预示着公司的发展上了一个新的台阶，截止到20XX年12月底，已成功反迁76户(不含管委会异地安置户)，累计反迁住宅套数为225套，累计反迁面积为20564.56平方米(不含非住宅面积331.41平方米)。
在本次反迁工作中，公司强化领导组织，切实转变职能，强化依法行政意识，将工作重点由直接参与反迁。细致分工，严格定位。在反迁过程中加强宣传，营造良好的舆论环境为了使广大返迁户了解返迁、理解反迁、支持返迁，公司同仁还不厌其烦进行解释、宣传。本着实事求是的原则，公司同仁驻扎返迁现场，具体问题具体对待，实行现场反迁，现场解决，不留尾巴，把问题解决在当场，解决在前面，减少了群众的奔波之苦，减少了群众的上访率。为实现平安返迁打下了良好的基础。在这样的领导队伍和同仁的努力下，总结多方反迁经验以及实际工作经验，一区的反迁顺利的完成。也为明年的四区反迁工作奠定了良好的基础。当然我们也要总结反迁中所遇到的问题和困难，在以后的工作中争取做到更好的成绩。
二、20XX年公司存在的问题
1、年开发总量少，建设规模小，不能适应新形势的需要;
2、是资金回笼慢，造成公司经营困难，难以开展大的经营活动;
3、是由于国家政策的宏观调控;
4、是管理制度不全面，管理水平需要进一步加强、提高。
三、20XX年工作计划和发展战略目标
1、解放思想，转变观念，认清形势
(1)定位好职工的公司形象位置。首先给予全体干部职工一个称号“公司形象代言人”，职工个人在公司外面的言行代表着本公司全体，直接影响着公司的形象和声誉。因此应从长远利益和整体利益出发，采取多种方法树立公司的自豪感，产生公司的向心力，全体职工要自觉地维护公司的声誉和利益，让员工随时感觉到自己的一切行为都代表着公司，让员工们真正认识到公司主人翁的重要性所在，时刻以此来约束自己的行为，来达到改变思想的目的，正所谓“行为思动”就是这个道理。
(2)认清企业的市场形势，把握好时机寻求发展。20XX年是房地产受政府宏观调控的一年，预计会出台一系列不利于房地产市场的政策，销售情况不太乐观，所以20XX年的销售工作就显得艰难一些，面对这样的局势，营销上更应该搞好楼盘宣传推广工作，加大知名度。xx年的销售任务是12万平方米(包括门市，不包括地下车库)，这样的前提是要保证销售房源的充裕，那么项目手续的按期合理程序就更紧迫重要。xx年预计开工项目八区二期13#、14#、15#楼等，预计明年完工项目面积为12万平方米。
20XX年公司要从根本上实现经济状况的根本转变，这也就要求我们公司的同事们对过去20XX年所有成绩做个总结，吸取工作中成功的经验;对于去年工作中所遇到的问题，我们更应该吸取教训，克服困难，在以后的工作中做到更好。
2、20XX年公司对职工要求：
(1)处理好上下级、同事间的关系;以人为善，一份劳动一份收获;同事之间要求团结一致，相互交换意见，根本利益上大家无任何的冲突，团队需要齐心协力的做好工作。
在公司成立不到两年的短短时光里，在陈总的英明领导下，创造了许多骄人的业绩：开发了__市一次性规划面积最大的东湖苑小区；一年开工面积达44万平方米，居全市第一；开发项目建设创市级文明工地率100，居全市第一；一次性通过ISO9001/ISO14001质量/环境双体系认证，成为全省第一家获双体系认证的房地产企业；小高层设计引入中复式结构设计，为全市首家；……；业绩之多不胜枚举。
当然，在思考成绩的同时，我们也应思考一些存在的问题，因为成绩毕竟属于过去，它所构成的只能是回忆，最好能站在未来的角度考虑现在，也就是站在“巨人的肩膀”上思考问题。
我进入公司已整整一年，对公司也有了很深的感情，我很愿意向关注自己的孩子一样关注公司的成长，现就将我对公司的几点思考向领导作个汇报：
关于贯标，这是我从本职工作来说第一个应该思考的。在陈总的英明决策、高度重视、悉心指导下，公司已经成功地建立起了质量/环境双体系，并通过了认证审核，然而如何保持好体系，使其更好的为公司的发展服务呢？现状不容乐观，随着审核的通过，证书的获得，有些部门也就将体系文件束之高阁，贯标程序抛在脑后，每月的工作总结一拖再拖从不按时编报，现场管理有所松懈，记录保持应付了事，等等等等，理由只有一个字——忙，忙能作为理由吗，况且真的很忙吗。关键问题在于，思想意识上的重视程度，尤其是部门负责人的思想意识，应该加强他们的贯标意识教育，比如采取对他们专门培训、领导教育、加强交流、举办活动等等。
关于企业文化。正如陈总所说，一个企业优秀企业文化，可以在企业中形成强大的向心力和凝聚力，增强企业的核心竞争力。那么如何进一步加强企业文化建设呢？企业文化是软指标，甚至于是一种无形的东西，因此加强企业文化建设是不能以硬指标来衡量的，我们是否可以采取这样的一些措施：编发公司刊物（刊物中可以让每位员工投稿）、多制造一些员工间相互交流的机会、开展一些文化、游览、体育、座谈等活动，另外提高员工素质也是企业文化建设的一个重要环节。
关于企业管理。企业管理是一个大的概念，在这里我所思考的只是两个问题：一个是关于工程——“为什么房屋单体完工后，小区各项室外配套工程的衔接以及施工进展总是不尽人意，每次都要等到分房前一催再催，始终不能做到在分房前各项室外配套工程全面完成呢？”；另一个是关于分房——“我们常说分房前一定要做好充分的准备，那么到底应该如何做好充分的准备，才能使分房时各项工作有条不紊呢？”。我认为这两个问题的关键所在是相同的，那就是都应该加强总体策划（用ISO标准语言来说叫做“产品实现的策划”）。对于小区房屋建设和相应的各项配套工程我们可以在一开始就作一个全面的策划，编制出详细的计划表（明确人员责任分工，确定招投标时间、队伍进场时间、项目开工竣工时间等），并随着工程建设进度，加强计划的动态管理，作好项目的衔接与协调，保证计划的实施。对于分房工作也是如此，所不同的只是策划的内容而已，就是先明确分房流程，然后根据流程作好策划，实施时还要作好分房现场的布置、操作流程的指示以及政策法规的宣讲等等。文秘站版权所有
关于沟通。只要人活在世上，就离不开沟通，在社会上人与人之间从相互了解到相互信任都源于沟通。对于一个企业来说，沟通更是至关重要，上情下达、下情上达，部门之间、员工之间，哪一环节少得了沟通。我们公司每月一次的工作例会，应该说为全体员工提供了一个很好的沟通机会。不过为了更好的进行沟通，是否可以考虑每周公司领导和各部门负责人都开一次工作例会，让大家随时了解公司发展的进程，也能随时掌握公司各部门的工作进程，并且协调各部门间的工作；当然还可以考虑厂务公开或信息通报等多种沟通形式。
关于资金。目前公司在资金方面遇到了困难。不过我认为，虽然土地拍卖未能如愿，但我们的土地还是很有诱惑力的，肯定已经引起了港城房地产界的注意，甚至于一定会有房产商，正在私下考虑和公司洽谈，以达到双赢。
这几年来我国房地产价格持续走高, 部分地区出现了房地产投资增幅过高, 商品房空置, 面积增加等一系列结构性问题。房地产过快增长也使得房地产贷款业务迅速增长, 房地产迅猛发展的背后却是银行坏账的增多以及房地产行业对于银行依赖程度的加重。因此对于房地产业自身资本结构的研究就具有非常重要的意义。这就迫使房地产企业更为深入地理解自身的资本结构现状和影响因素, 以合理安排资本和优化资本结构。
1 国内外文献综述
西方市场经济发展较早, 所以西方对资本结构的实证研究也比较早。到目前为止, 研究资本结构与绩效的学者十分多, 所得出的结论也有所差异。以下是代表性笔者的实证研究阐述。Titman和Wessels (1988) 分析了1972-1982年间美国制造业中的469家上市公司样本数据, 比较全面系统地研究了资本结构的决定因素。他们研究发现, 盈利性与负债比率具有显著的负相关, 即盈利能力越高, 负债比率越低;吕长江, 王克敏 (2002) 对我国上市公司进行实证研究表明, 资产负债率与公司绩效正相关;朱海艳 (2010) 以2008 年山东省A股公司作为样本对二者关系进行实证分析, 结果发现, 山东省上市公司的资本结构和公司绩效呈倒U型关系;范意婷、梁秀萍 (2011) 运用2009年房地产上市公司数据为研究对象, 得出其资本结构与企业绩效之间存在显著的正相关关系。
综上可以看出, 无论在国外还是在国内, 学者们所得研究结论存在很大差异。本文的研究和吕长江等人的研究结论一致。
2 研究假设与模型构建
2.1 样本选择与数据来源
本文以2010年与2011年的财务数据为依据, 数据选自深沪证券交易所网站上的公司年报, 为保证数据的有效性, 尽量消除异常样本对研究结论的影响, 根据以下标准筛选样本: (1) 仅以发行A股的房地产业上市公司的数据作为研究对象; (2) 剔除了相关财务数据无法取得的企业; (3) 剔除了ST、PT 的企业; (4) 剔除了净资产小于零和其它数据异常的企业。最后, 本文选取34家上市公司进行研究其资本结构与公司绩效的关系。
2.2 研究变量
2.3 假设
假设1:企业资本结构影响企业绩效, 且有一定的正相关性。
我们认为, 在企业的资本结构决策中, 合理的利用债务筹资, 科学的安排债务资本比例, 是企业提高利润的一个重要问题。
假设2:企业绩效与流动比率正相关。
偿债能力的分析可以揭示企业的财务风险和偿还债务的能力。一般一个企业的偿债能力越强, 其企业绩效越高。
假设3:企业绩效与总资产周转率正相关。
总资产周转率用来分析企业全部资产的使用效率, 如果这个比例较低, 说明企业利用资产进行经营的效率越差, 会影响企业的盈利能力。
假设4:企业绩效与资产净利率正相关。
企业盈利能力越强, 企业绩效越好。
假设5:企业绩效与公司成长性指标正相关。
公司成长性越好, 其市场竞争力越强, 公司绩效越好。
假设6:企业绩效与公司规模正相关。
公司的规模的扩大有时会给企业带来更多的收益。
2.4 研究模型
为了研究房地产上市公司资本结构如何影响经营绩效, 本文在前文分析的基础上, 参考借鉴国内外相关资本结构的研究, 建立了如下回归方程:
ROE=β0+β1DAR+β2ROC+β3TAR+β4ROA+β5GROWTH +β6LESSET+ε
3 实证结果及分析
3.1 描述性统计及分析 (见表2)
为了更好地了解样本的整体情况, 首先本文在这里对研究样本进行描述性统计分析, 对各变量的分布特征文字性描述主要描述如下:净资产收益率的最大值0.9308, 最小值-0.1308, 两者相差1.0616, 最高与最低之间相差悬殊, 这说明不同的房地产上市公司的企业绩效存在着较大的差距, 标准差为0.1793, 均值为0.1498, 说明企业净资产收益率普遍不高。公司规模的指标均值为22.6181, 标准差为1.2966, 最大值与最小值之间相差6.4852, 波动较大。主营收入增长率均值为0.2718, 标准差为1.3753, 最大值与最小之间相差8.6972, 波动较大, 可能会出现经营业绩急速上升或急速下滑的现象;在样本公司中, 上市公司资产负债率的均值为0.6620, 标准差为0.1615, 最大值和最小值相差0. 7471, 这反映出, 在房地产类的上市公司中, 不同的企业对财务杠杆的利用程度存在着较大的差异。如果把其负债率与国外的企业相比较, 其实我国房地产类上市公司的负债率相对来说还是比较偏低的。这在一定程度上反映了我国房地产类上市公司还没有充分发挥其资本优势, 在运用财务杠杆尽可能的优化企业的资本结构上还有很大的发展空间。
3. 2 回归统计分析
通过对2010与2011年房地产上市公司的数据进行回归分析 (R软件) , 得出关于我国房地产上市公司的企业价值与资本结构的关系, 分析数据如下:
注: Estimate代表各变量的相关系数的估计数, t value的数值为相应估计值的t统计值, Signif . codes表示相关性水平, ‘***’代表高度显著, ‘**’代表在0.1%水平下显著。
通过对样本数据的回归分析, 得出关于我国房地产上市公司的企业绩效与资本结构的关系, 模型如下:
ROE=-0.435509+0.466129DAR+0.007375ROC-0.366991TAR+16.758184ROA+0.020510GROWTH+0.003362LESSET
R2=0.8968, R2= 0.8739, F=39.11
结果显示: (1) 资产负债率在0.1%的显著性水平下通过t检验, 因而验证了假设1, 即企业资本结构对企业绩效存在显著影响; (2) 由回归结果可知, 企业绩效与资产净利率呈正相关关系, 说明随着资产净利率的提高, 企业绩效显著提高, 所以, 企业要通过提高净利润从而提高资产净利率来达到提高企业绩效的目的, 从而验证了假设4;流动比率、总资产周转率、成长性与企业绩效之间没有影响, 无法支持假设2、3、6; (3) 而GROWTH对企业绩效的有一定的关系, 但影响很小, 无法否定假设5; (4) F=39.11, p-value: 4.436e-12, 说明该模型通过了F显著性检验。
以上分析可以看出资本结构与企业绩效之间存在正相关关系, 如果随意调整资本结构, 可能会对企业绩效产生不利的影响, 不仅起消极的作用, 还可能使企业绩效降低;另一方面, 实证结果显示房地产类上市公司的资本结构对企业绩效影响显著, 在我国市场化改革步伐日益加快的明天, 资本结构对企业绩效的影响将越来越显著。
4 提高企业绩效的对策与建议
(1) 优化资本结构, 提高企业绩效。
房地产上市公司的资本结构对企业绩效的影响是正相关的, 企业在选择资本结构时应考虑企业自身的因素, 客观的分析其成长性, 从而做出对企业自身发展更有力的融资决策。另外, 银行作为企业外部负债融资主要方式, 在公司治理中发挥着相应的“债权人治理”的作用, 故加强银行和企业的关系会对企业的治理有着天然的信息优势。
(2) 改善治理结构。
企业的治理结构影响着企业资本结构的构建和优化。企业要想良好的发展, 要有符合其自身的治理结构。所以企业要建立健全内部监督机制, 加快内部治理的步伐, 充分发挥内部监管的作用, 使其真正成为经营决策的监督者, 促进企业资本结构优化机制的形成。另一方面, 努力发展公司外部治理机制, 引进外国投资者, 吸收国外优秀企业监管经验, 积极发挥外部机构在公司治理中的作用。再次, 大力发展我国企业债券市场。
(3) 加强证券市场的监管和法制建设。
我国房地产上市公司存在着“一股独大”的股权结构和公司关联交易的形式, 因此必须强化监管证券市场的力度, 打造能促进企业发展的监管机制。另外, 我国缺乏对保护投资者的法律制度, 投资者的利益经常会受到公司内部人侵害。所以, 应建立包括对上市公司及其相关中介机构行为规范的法律制度, 增强对上市公司行为约束, 增加违规行为的成本, 提高企业的绩效。
参考文献
[1]Titman, S., Wessels R.The Determinants of Capital StrcutureChoice[J].Journal of Finance, 1988, (43) .
[2]吕长江, 王克敏.上市公司资本结构、股利分配及管理股权比例相互作用机制研究[J].会计研究, 2002, (3) .
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[4]范意婷, 梁秀萍.我国房地产上市公司资本结构对绩效影响研究[J].现代商贸工业, 2011, (7) .
其实，不止是雅戈尔，四川长虹、武昌鱼等上市公司，如果从字面上来看，根本想不到这些企业都已涉足地产业。仔细一想不难发现，很多传统行业虽然能够带来大量的现金流，但由于利润率的问题，使得仍然属于暴利的房地产行业逐渐扶正并成为了主业，尤其是对现金相对更充沛的上市公司来说，青睐房地产也是一个必然。
一尝甜头不可收
有一首名为《挡不住的风情》的香港老歌，正在被不少上市公司哼唱着，并开心地享受房地产带来的“挡不住的风情”。据2012年年报显示，安徽水利、厦门钨业，甚至“顾名思义”做调料的恒顺醋业，各自在房地产业的营业利润已达到了3.85亿元、5.42亿元和0.22亿元，而0.22亿元对于恒顺醋业而言，是可能得踏踏实实地卖掉一小条“醋河”或是一小片“醋海”才会有的利润。同样，青岛海尔、美的电器等上市公司，尽管自身不涉及地产，但其母集团下属的地产企业，如海尔地产、美的地产，也是做得风生水起。
更有甚者将房地产从副业迅速扶正，摒弃了原本发家的主业。主营塑料管材业务的凯乐科技在2011年初尝房地产甜头后，一发而不可收。相比凯乐科技，没有最惊人，只有更惊人。有些上市公司在房地产中开始“不可自拔”，索性“走火入魔”变成了房地产企业。主营原本是纺纱机械、化纤机械的市北高新，已几乎变为一家房企。
无利不起大早
当前各类资本涌入地产业，根本原因在于中国仍处于巨大的城市化进程中，购房需求长期呈现出一种爆发的状态，房地产行业表现出较高的回报。在现在的大背景下，除去房地产，很难找到一种稳健的投资能够有年化10%以上的收益率。金融产品的收益可能更高，但其风险也不言而喻。
一、组织部门员工开展工作：
1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施；
2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见；
3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析；
4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施；
5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况；
6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理；
7、负责营销队伍的组织、培训与考核；
8、协助财务部收取客户需缴交的各项费用；
9、组织面积测量工作；
10、负责组织交房工作，办理总产权及分户产权。
二、全面负责内部管理：
1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据；
2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告；独立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报；
3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准的相关建议；
4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并拟定出策划方案，负责组织实施；
5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作；
6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等；
8、培训指导项目公司营销部对口工作；
9、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率；
10、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价；
11、加强部门内部员工培训及队伍建设；
12、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。
13、整合并遴选顾问公司，开展专项策划及顾问工作；
三、完成领导交办的其他工作任务。
任职要求：
1、本科以上学历，设计本专业毕业优先；
2、具备项目研究与策划能力，以及良好的文化底蕴及审美欣赏力；
3、4年以上房地产从业经历，有创意性思维，与时具进；
4、熟悉创作与发布，能与第三方协作单位沟通对接，并有一定的管理能力和成本控制能力；
5、有知名的房地产代理公司经验，参与过地产项目的提案、媒体经验；
2006年是公司董事会向全体员工发出二次创业号召的第二年。众所周知，在过去的一年里，国家进一步采取了遏制房地产业出现泡沫经济的宏观调控措施，导致国内房地产业销售额大幅下降。北京、上海、广州等大城市房价相继跌落。我省我市房地产经济虽无泡沫，但也不可避免的受到上述全国性大环境、大气候的冲击。普遍出现销售不旺的困难局面。但是，我公司全体员工，在这种严峻形势下，能够紧密团结在公司董事会周围，在董事会正确领导和党支部、工会有力配合下，发扬了敢于拼搏的精神，克服了重重困难，和本地区同行业，同类型企业相比，仍然取得了销售额全
市最高的成绩。因此，我代表公司董事会，在此向全体员工、各级领导干部表示由衷的感谢！现将上述情况分别报告如下：
一、各生产、销售、物业服务部门完成主要工作情况：
1、**销售部全年共计销售**商品房建筑面积约2万平方米。**销售部全年共计销售**商品房建筑面积约4万平方米。我公司去年全年共计售出商品房建筑面积约6万平方米。**和**销售部还积极组织内外销售人员，完成了大量外宣工作，有效提高了公司形象、知名度和销售效果。
2、**工程部：全年共计完成建筑面积万平方米。经过一年的建设，**如期实现2006年年底全面竣工、业主回楼。**工程部：全年共计完成建筑面积万平方米，**2006年年底实现一期23栋楼主体工程全部结顶。以上，我公司去年全年共计完成建筑面积万平方米。**和**工程部还完成了相应的工程管理和质量管理工作，**工程部荣获省建设厅颁发“省级建设科技示范先进单位”，**楼盘被评定
为“省级优质结构主体小区”和“省级建设节能专项示范工程”；**工程被评定为“省级首家节能65%试点小区”。郭##被授予省级“节能工作先进个人”称号。
3、##物业服务公司去年全年物管费收缴率完成87%以上。##物业公司各服务站，在加强为业主服务，提高各服务小区人居环境质量上，紧密围绕公司领导提出的“小区绿草如荫、有树、有草、有水；小区内干净卫生、无字纸；小区内安全、舒适、不丢车辆”的三项基本管理目标，做到了花大力气，下大功夫。##世纪新城被市政府授予“市优秀小区称号”，明日新城被授予“市优秀物业管理小区”称号。
4、经纪公司全年完成二手房中介和**商品房、**商品房代售工作。
二、其他部门完成任务情况
1、策划部： 该部配合**销售部和**销售部销售工作完成了在《**日报》、《汴梁晚报》、《东方今报》组织报导和广告80余篇宣传任务；完成《##生活》第8、9、10期编辑出版任务；与《**日报》、《汴梁晚报》等媒
体协作完成“##杯爱**100个理由”、“##之夜”、“炮团联谊”等外宣活动四十余次，有力宣传了公司对外形象，推介了公司新产品，提高了公司销售效果。
2、财务部： 该部去年全年为**工程和**工程建设及时拨付工程款，回收各种款项。完成了纳税申报和各种财务、报表，被省工商行评定为2006年2A级信用单位，为公司完成全年工程建设计划进行了有力的财务支持，并实现全年无差错，确保了资金运作的安全。
3、人力资源部： 人力资源部在人手少、任务重的情况下，克服重重困难，去年全年共代表公司参加省、市人才招聘会6场。共招聘员工56名，其中行管人员10名，技术人员8名，销售人员20名，物业保安、保洁人员27名，确保了各部门工作的正常运行。
4、开发部： 该部在宋效孔经理的直接主持参与下，不畏困难，勇于创新，认真编写了在**市房地产业界颇有影响的《房地产开发报建工作程序》，为报建工作的有序高效开展奠定了基础，受到**
市房地产业界的一致赞扬。同时，该部按董事会要求，克服了重重困难，及时完成了“**”、“**”从征地到领取商品房予（销）售许可证等各项报批申办工作。为我公司房地产开发和商品房销售的合法性做出了贡献。
5、办公室： 办公室是在董事会直接领导下，从事公司各部门行政管理、法律事务、后勤保障和对外联络、协调的重要机构。办公室去年全年共主持总经理办公会并编写《会议纪要》27期，编写督察工作简报48期，回楼简报17 期。审核公司各种合同500余份，接待并处理各种法律、行政事务数十起；对保障公司的合法权益，维护公司声誉，协调公司各部门工作，维持公司正常运作秩序，正确处理与业主和其他部门纠纷，做出了显著贡献。在全体员工共同努力下，一个“比、学、赶、帮”的风气正在形成。2006年，经全体员工民主评议，评先领导小组和董事会批准，共产生先进员工19名，他们是：售楼状元1名；优秀员工5名；优秀部门2
名；成绩突出团队1名；优秀经理2名；先进员工11名。他们在各自不同的岗位上，为公司的发展做出了优异的贡献。在这里，我代表公司董事会和全体员工，向他们表示诚挚的祝贺，并向他们的辛勤劳动表示衷心的感谢！
三、2006年的主要经验与教训：
1、在销售方面的主要经验与教训是： ①一个销售活动策划好后，往往急于兑现，造成实行早，宣传晚，效果差，形成宣传滞后于促销局面。今后应注意销售策划不要轻易出台，出台后一要加大促销宣传力度，二要适当延长兑现时间，动员一切力量充分发挥外宣作用。②加强对销售和策划人员业务知识技能技巧培训工作。不仅要使每个销售和策划人员懂推销技术、技能和技巧，而且应当懂相关产品工程技术常识和相关纠纷处理法律常识，以应对今后销售业务中可能出现的各种问题。③要更加重视客户服务部和
经济转型，房产转身
美国20世纪七八十年代也是一个经济转型的时期。经过战后20年的经济高速发展，人均收入4000美元左右，泡沫积累，后续成长乏力，陷入长达10年的、前所未有的滞胀期。
从1972年道琼斯股市第一次达到1000点，到十年之后的1982年，期间除了个别尖点外，股市始终在800～1000点原地踏步；从更大的文明发展的角度说，那时也刚好是美国从“社会工业”向“后工业社会”、传统规模经济向个性化、信息化经济转型的时期。这与当前中国的形势有不少非常相似的地方。
丹纳赫公司的前身和制造业毫无关系，是一个纯房地产公司。从1969年成立到1984年之间，做的都是房地产生意。给DMG带来根本性转折的是瑞尔斯两兄弟（Steven Rales 和Mitchell Rales）。他们的父亲在华盛顿特区做房地产赚了很多钱。一开始，瑞尔斯兄弟在父亲的公司里打工。到了1979年，两兄弟跳出去自立门户，有了自己的房地产公司。那时他们的年龄都不满30岁。
瑞尔斯两兄弟擅长资本运作和买卖垃圾债券。1981年，他们从父亲手里收购了一个建筑乙烯材料公司一半的股权；次年买了一个轮胎制造公司；又在1983年收购了正在房地产事业中挣扎的DMG。两个兄弟把DMG的大量资产剥离售出，然后又用这些钱购买其他制造型企业的股份。
时间推进到1984年，在蒙大拿州Dana河一次惬意舒心的钓鱼会议上，确立了Steven·Rales（哥哥）在整个集团公司战略中的领导地位以及他们对于制造业的远见和雄心，公司也更名为Danaher（丹纳赫）。
之后，丹纳赫突飞猛进，在两年内收购了12家企业，于1986年成为了美国的500强企业。在丹纳赫历史上，一共进行过大约200次并购活动，平均一两个月就有一次。至2011年，公司的销售规模达到160亿美元，当前市值则高达360亿美元！
精益化改造
瑞尔斯兄弟拥有非常清晰的收购战略。他们重点收购那些具有高成长潜力，但由于各种原因尚未表现出盈利状态的公司。他们还热衷于收购拥有知名品牌、在某一专注领域有很大市场份额、有创新技术团队和宽广经销渠道的企业。一旦他们发现被收购企业不能成长，他们会坚决售出企业，并用兑现的钱继续其他的再投资。
与其他股权投资人快进快出的做法不同，瑞尔斯兄弟对所并购的公司都要进行从财务到营运方面的控制和改造。他们通常会保留被收购企业团队，但是以股权激励等方式促使团队提高业绩。他们会对已有企业继续投资，提升产品技术和服务。他们是北美地区最早实施日本精益改善的公司，并为此建立起DBS系统—丹纳赫企业管理系统，从战略、价值观，到生产管理、质量控制，跨越全球各地的子公司、深入企业各个层级，用统一体系确保企业“可持续”、“平稳较快地发展”。
丹纳赫的出现并非偶然。与之类似的公司还有ITW，1987年上市，现在市值253亿美元，股价增加20倍，加上每年分红，年持股收益率为15.5%；DOV，1985年上市，现在市值98亿美元，股价增加21倍，加上每年分红，年持股收益率14.3%；IEX，1989年上市，现在市值33亿美元，股价增加21倍，加上分红，年持股收益率16.2%。
请注意，这些业绩是在美国市场经济发展已经200多年、进入高收入低速发展时期中取得的。同期的美国GDP成长平均值仅为3%。也就是说，如果投资这些公司的股票，其收益率可以是同期美国GDP成长速度的5倍。
美国模板的五条忠告
运用美式全球化资本和市场持续并购和整合利基企业，形成“利基企业集团”的模式，不仅“可持续”，而且能够“平稳较快地发展”，特色鲜明。在笔者看来，至少有以下五点值得中国投资人、企业家细细琢磨。
企业家远见与决心是转型升级的关键。在一个宏大的背景下，可以从尚在盈利的房地产业务中毅然抽身转向实业制造领域。
富一代开明，富二代成才。多少中国的富一代还压制着富二代和他们的伙伴，不肯放手？多少富一代鼓励孩子与自己做资本交易？他们客观上让孩子无法获得能力，根本上是自我的控制欲望还在燃烧。民营企业家的固执理念是自己企业转型升级、跨越发展的最大障碍。
从机会经营转向能力经营。“八十年代有产品就有市场”，“九十年代有广告就有市场”，一个民营企业家说：“从1979年出道，我做什么什么赚钱。”这些都是机会经营的写照。企业家需要承认，现在情况不同了，非得像瑞尔斯兄弟一样另辟蹊径，创新提高才能可持续发展。
企业也是一种商品，不能当孩子养，更不能依情感议价。一窝蜂之后，人人都坚持要自己当老板，除非撑不下去了，绝不卖给别人。这种情况妨碍了中国企业间的优化组合，致使同质化竞争愈演愈烈，面对优势外企竞争，最后自己陷于沉沦。
系统化的管理是正确战略有效实施的保证。在美国，二十多年推行丰田的精益管理体系TPS，出现了一个“XPS现象”，就是每个公司“X”都有自己的“PS”或“BS”管理系统。面对竞争越来越激烈的市场，我们每个中国公司都需要像美国公司一样，建立和形成自己的“XPS”或者“XBS”系统。
我们还没有吃到真正的苦头。今后十年我们也可能进入“滞胀”，有瑞尔斯兄弟那种远见和气魄的企业家将会傲立于世，更多的企业将会在红海和蓝海中遭遇灭顶之灾。
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