房地产企业财务处理

房地产企业财务处理（精选8篇）

房地产企业财务处理 篇1

1、案情介绍

房地产开发企业乙通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定如下几种情况：（1）土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，在该项目土地上建设回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。受让建安置房土地支付土地出让金900万元

（2）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的代理拆迁补偿的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司进行建筑物拆除、平整土地并代委托方国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（3）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目的拆迁补偿补助。

（4）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。（5）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（6）在土地出让金入库后以财政支持的方式给予房地产开发企业乙补助3000万元，用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。请分析这3000万元的财务和税务处理。

2、账务处理和税务处理

本案例中的房地产企业与国土部门签订的土地出让合同中，对政府给予的土地返还款的用途进行了不同的约定，根据“不同的合同约定决定不同的账务处理”的原理，房地产企业必须根据合同中的不同约定条款进行不同的账务处理，否则会有税收风险。有鉴于此，本案例中的账务处理如下：

（1）合同约定第一种情况：土地返还款就地建安置房的账务和税务处理（单位：万元）土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的法律实质是房地产企业开发的回迁房销售给政府，政府通过土地出让金返还的形式支付给房地产企业销售回迁房的销售款，然后政府无偿把回迁房移交给拆迁户。为此，土地返还款就地建安置房的账务处理如下： 收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000

另外，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房的实质是政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。土地返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万元（含增值税）计算缴纳增值税、土地增值税、企业所得税和契税。财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》）第一条第（三）项之第10款规定，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）”。同时国家税务总局公告2016年第18号第十条和第十一条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

基于以上税收政策规定，房地产企业在安置房所在地国家税务局预缴增值税时的账务处理如下：

借：应交税费——预交增值税 81[3000÷（1+11%）×3%）

贷银行存款 81 完工结转收入时： 借：预收账款： 3000 贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税）297.3[3000÷（1+11%）×3%）同时，房地产企业因扣除土地成本减少销售额的会计处理如下：

根据《关于增值税会计处理的规定》（财会[2016]22）中“企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理”规定如下：按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。而该文件并没有对房地产开发企业销售自行开发房地产项目，按一般计税方法计税的，扣除土地成本的账务处理做特别说明，实践中房地产开发企业的账务处理主要有两种： 第一种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2[900÷(1+11%)×11%]

贷：主营业务成本（开发成本）89.2 第二种会计处理：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）89.2

贷：营业外收入89.2

以上两种会计处理，笔者认为第一种会计处理符合税法的规定。《关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定：“土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”基于此规定，“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”的法律实质是“土地成本中的增值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣”。如果选用第二种会计处理，则房地产企业少缴纳土地增值税；如果选用第一种会计处理，则房地产企业计算土地增值税时，实质上土地成本抵减的增值税销项税额没有计入土地增值税的扣除项目。

（2）合同约定第二种情况：土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的账务处理和税务处理（单位：万元）。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府进行招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。土地返还款用于房地产企业代理拆迁和代理支付拆迁补偿费的税务处理如下。

①增值税的处理：按照代理业务征收增值税

根据财税[2016]36号文件附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，拆除建筑物或者构筑物应依照“建筑服务”缴纳增值税。另外，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款的规定，经纪代理服务，以取得的全部价款和：价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额计算缴纳增值税。因此，本案例土地返还款3000万的增值税税务处理如下：

第一，由于拆迁建筑劳务是清包工劳务，根据财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项的规定，一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。基于此规定，房地产公司将拆迁建筑劳务外包给拆迁公司，拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑服务业，选择简易计税方法缴纳增值税29.1万元[1000万元÷（1+3%）×3%]。并且拆迁公司向房地产公司开具3%的增值税专用发票。第二，代理支付动迁补偿款不可以在计算增值税销售额时进行扣除，直接支付给被拆迁户的拆迁补偿款，由于被拆迁户收到的拆迁补偿款没有发生增值税义务，不需要向房地产公司开具发票，所以，房地产公司代国土部门向原土地使用权人支付拆迁补偿费不可以抵扣增值税。

基于以上分析，房地产公司缴纳增值税销项税169.8万元（[3000÷（1+6%）×6%]。因此，房地产公司应缴纳增值税140.7万元（169.8万元—29.1万元）。②企业所得税的处理：扣除支付被拆迁户补偿费用和拆迁公司拆迁劳务费用后的差额依法缴纳企业所得税

土地返还款3000万元的企业所得税处理如下：

第一，支付给拆迁公司提供建筑物拆除、平整土地劳务款970.9万元[1000万元÷（1+3%）]，应从企业所得税前扣除。

第二，代理支付动迁补偿款差额1500万元，应从企业所得税前扣除。

第三，房地产公司应计入企业所得税的应纳税所得额为359.3万元[3000÷（1+6%）-970.9万元-1500万元]

③土地增值税：由于没有发生土地转让行为而不缴纳土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为”。本案例，企业取得的土地返还款3000万中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，此收入不计算土地增值税清算收入。因此，企业取得的土地返还款3000万元不征收土地增值税。

④会计处理（单位：万元）收到土地返还款： 借：银行存款3000万元

贷：其它业务收入2830.2万元

应交税费----应交增值税(销项税)169.8万元 代理支付动迁补偿款和拆迁工程款业务时： 借：其它业务成本——拆迁补偿款 1500

其它业务成本——支付拆迁公司拆迁支出 970.9万元

应交税费——应交增值税（进项税）29.1万元

贷：现金或银行存款2500

（3）合同约定第三种情况：土地返还款用于拆迁补偿补助的账务和税务处理（单位：万元）。在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。根据此规定，本案例中的房地产企业收到政府的拆迁补偿补助是与房地产企业日常开发活动相关的政府补助。在税法上，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条的规定，在计算土地增值税增值额时，具体的扣除项目为：开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。其中土地征用及拆迁补偿费的项目范围具体为：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这里要特别注意的是作为开发成本中的房地产企业拆迁补偿费用全部支出是“净支出”，也就是全部补偿支出减除拆迁过程中的各种收入后的实际净支出，因此，政府给予企业的拆迁补偿款应从企业实际发生的拆迁补偿支出中扣除，而且政府给予企业的拆迁补偿款不作为土地增值税征税收入，但是要冲减开发成本中的补偿支出，从而减少计算土地增值税时的扣除项目金额。另外，由于被拆迁户获得的拆迁补偿款是没有发生增值税纳税义务，不缴纳增值税，不给房地产公司开具发票，或有的地方国家税务局规定，支付被拆迁户的拆迁补偿款时，必须统一使用省国家税务局印制的收据，但不缴纳增值税。因此，支付给被拆迁户的拆迁补偿款不能够抵扣增值税进项税额。因此，土地返还款用于拆迁补偿补助的账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：开发成本——拆迁补偿费 3000

（4）合同约定第四种情况：土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第三条的规定，政府补助具有两个特征：一是政府补助是来源于政府的经济资源。对于企业收到的来源于其他方的补助，有确凿证据表明政府是补助的实际拨付者，其他方只起到代收代付作用的，该项补助也属于来源于政府的经济资源。

二是政府补助是无偿性。即企业取得来源于政府的经济资源，不需要向政府交付商品或服务等对价。基于此规定，本案例中的房地产企业获得政府用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的土地返还款因不具有无偿性，从而不是政府补助，实质上是政府购买服务。同时，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，基于此规定，土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施），必须按照“销售建筑服务”税目的收入处理。

目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中，一些房地产开发企业先期介入，或生地招拍挂，政府为减轻开发商的负担，对开发商进行基础设施建设部分进行返还。一般情况下，由于实施了土地的储备制度，政府将生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更比比皆是。因此，很多政府部门在招、拍、挂出让土地后，都会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。其中土地返还款用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设（即红线之外建基础设施）的实质是政府购买基础设施工程建设服务（相当于PPP模式的业务）。因此，本案例中企业取得的土地返还款3000万用于红线之外建设基础设施，要按照传统的政府购买公共基础设施工程进行会计处理和税务处理，要缴纳增值税和企业所得税。收到返还款时：

借：银行存款 3000

贷：主营业务收入 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3 支付建筑企业工程款时： 借：开发成本 2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

贷：银行存款 3000

（5）合同约定第五种情况：土地返还款用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的账务和税务处理（单位：万元）。

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。公共配套设施是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担，而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

在会计上，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条的规定，与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。第八条规定，与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。基于此规定，本案例中的房地产企业收到用于项目内建设会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施（即红线之内建基础设施）的土地返还款，应该冲减“开发成本——公共配套设施”。

在税法上，财税[2016]36号附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产视同销售不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。关于房地产企业在项目内建设的医院、学校、幼儿园、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送或移交给政府如何征收增值税问题，还要参照各省国税局的规定而定。例如，海南省和湖北省国税规定，上述配套设施在可售面积之内，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施不在可售面积之内，则应视同销售，征收增值税。福建省国税局规定，上述配套设施如果未单独作价进行核算，作为无偿赠送的服务用于公益事业不视同销售；如果上述配套设施单独作价进行核算，则应视同销售，征收增值税。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“ 企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。

实践当中，房地产企业在项目内建设的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施，都不会单独作价核算，而是进公共配套设施核算，而且都不计算在可售面积之内，归全体业主所有。但是房地产企业在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施都会单独作价核算，在可售面积之外。因此，房地产企业在项目内建设的所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆和道路等配套设施不视同销售，征收增值税；在项目内建设的学校、医院、幼儿园和公安派出所等设施无偿赠送或移交给当地政府，也不视同销售缴纳增值税。

具体的账务处理分两种情况处理：

第一种是，如果协议约定土地返还款用于项目内开发企业自行承担，且产权属于全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪、会所、物业管理场所等基础设施工程支出，则收到的财政返还的土地出让金冲减“开发成本——公共配套设施费”，其账务处理如下： 借：银款存款

3000

贷：开发成本——公共配套设施

2702.7

应交税费——应交增值税（进项税金转出）297.3

第二种是如果协议约定土地返还款用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，则该土地补偿款由于不具有无偿的特征，因而不是政府补助。与前面合同约定的第五种情况相同，根据《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第五条第（一）项的规定，企业从政府取得的经济资源，如果与企业销售商品或提供服务等活动密切相关，且是企业商品或服务的对价或者是对价的组成部分，适用《企业会计准则第14号——收入》等相关会计准则。因此，土地返还款用于用于项目内幼儿园、学校和公安派出所等配套设施，并要移交给政府和有关单位的，必须按照“销售开发产品”收入处理。账务处理如下：

借：银行存款

3000

贷：主营业务收入

2702.7

应交税费——应交增值税（销项税额）297.3

(6)合同约定第六种情况：土地返还款用于乙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴或政府补助的账务处理（单位：万元）

《企业会计准则第16号——政府补助》（财会[2017]15号）第四条规定：“政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助”。同时财会[2017]15号第十一条规定：“与企业日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。与企业日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支”。基于以上规定，在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商交纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴，应当认定为与收益相关的政府补助，且与企业日常活动不相关，应当计入营业外收入。会计处理为其账务处理如下： 借：银行存款

3000

贷：营业外收入 3000

根据《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）规定，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1、企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2、财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

房地产企业财务处理 篇2

某房地产开发公司准备开发一个居民小区，开发规划建造A居民楼10 000m[2]和B居民楼15 000m[2]。在此开发建设过程中，主要发生了下列有关业务：（1）公司用银行存款支付土地征用及拆迁补偿费1 500万元、前期工程费111万元和基础设施费777万元。（2）待土地全部开发完工后，公司按建筑面积比例计算并作结转土地的开发成本。（3）将两栋居民楼的建筑安装工程发包给一家建筑公司施工，合同上标明的工程价款为2 220万元，房地产公司早已预付建筑公司工程款1 200万元，现工程完工验收后用银行存款支付其余款项。已知A、B居民楼的建筑安装预算成本分别为1 100万元、1 400万元，按建筑安装预算成本分配工程款。（4）所有工程全部竣工计算并作结转完工的A、B居民楼的开发成本。（5）出售B居民楼，出售价3 700元/平方米，收到款项存入银行。

二、“营改增”后房地产企业会计处理的变化

（一）核算假设

由于房地产业尚未实行“营改增”，本文先根据案例预设一些条件。（1）房地产企业统一按一般纳税人交纳增值税。（2）对房地产行业采用11%的增值税税率。因为相关学者认为，房地产企业是资本密集型行业，不属于国家鼓励发展的现代服务业，其税率理应会比其他服务业偏高一些，又比工商企业偏低一些，因而不会为6%，也绝不会为17%，只有11%较为合理可行。（3）凡是购买商品接受劳务能取得增值税发票的均能按11%抵扣增值税进项税额。4.由于房价关乎民生，房地产企业不能随意调高房价将新增的增值税转嫁到消费者身上，故房价在税改前后不变。

（二）会计处理的变化

1. 营业税制下的会计核算。

支付土地征用及拆迁补偿费：

按建筑面积计算并结转土地开发成本：

将此建筑安装工程发包给施工单位：

工程完工验收后结算工程款：

结算完工商住楼的开发成本：

出售B商住楼：

计提营业税、城建税、教育费附加：

2. 增值税制下的会计核算：

支付土地征用及拆迁补偿费：

支付前期工程费：

支付基础设施费：

按建筑面积计算并结转土地开发成本：

将此建筑安装工程发包给施工单位：

工程完工验收后结算工程款：

结算完工商住楼的开发成本：

出售B商住楼：

计提营业税、城建税、教育费附加：

由以上对比分录可以看出，“营改增”后，房地产企业在支付相关开发建设费用时要核算增值税进项税额，在取得收入时要核算增值税销项税额，在计提营业税金及附加时不用再核算应交营业税。

三、“营改增”对房地产企业三大财务报表的影响

（一）对利润表项目的影响

单位：万元

由于“营改增”后，企业要缴纳的增值税是价外税，需要从收取的销售款中剥去，故营业收入减少；由于“营改增”后因购买商品和获得劳务取得的进项税额可以抵扣，故营业成本减少；又由于“营改增”后不用交营业税，故营业税金及附加金额大幅度减少。最终，营业收入、营业成本及营业税金及附加的综合变化导致利润总额减少，净利润减少。

（二）对资产负债表项目的影响

单位：万元

1. 资产类项目。

因为房价和原料价、劳务价等不变，货币资金和应收账款不变；因为税改后取得的增值税进项税额可以抵扣，开发成本降低，进而库存商品房成本降低，存货减少，最终流动资产合计减少。

2. 负债类项目。

因为税改后，例中企业税改后应交增值税242万元，税改前应交营业税277.5万元，应交增值税少于应交营业税，并且应交所得税也因税改后利润的减少而减少，所以应交税费总额减少，流动负债减少。

单位：万元

3. 所有者权益类项目。

由利润表可知，主要因为营业收入减少导致了利润总额的减少，净利润减少。

（三）对现金流量表项目的影响

因为销售商品提供劳务取得收入的现金和购买商品、接受劳务支付的现金不变，但经营活动中支付的各项税费增加，即应交的增值税，所以经营活动产生的现金流量净额减少。投资活动和筹资活动产生的现金流量不变，现金及现金等价物净增加额减少。

四、“营改增”对企业主要财务指标的影响

（一）对企业营运能力的影响

企业的营运能力是指企业营运资产的效率和效益。衡量企业营运能力的指标有：存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率等，其分母分别是存货、流动资产、总资产，其分子是营业收入。“营改增”后，企业营业收入的减少将会大于存货、流动资产、总资产的减少，故营运能力降低。

（二）对企业的偿债能力的影响

企业的偿债能力是指企业偿还长期债务和短期债务的能力。衡量企业偿债能力的指标有：资产负债率、流动比率等，其分母分别是总资产、流动资产，其分子是总负债、流动负债。“营改增”后，企业流动负债、总负债的减少小于流动资产、总资产的减少，故偿债能力增强。

（三）对企业的盈利能力的影响

企业的盈利能力是指企业获取利润的能力。衡量企业盈利能力的指标有：净资产收益率、总资产收益率等，其分母分别是净资产、总资产，其分子是净利润、利润总额。“营改增”后，企业利润总额、净利润的减少小于资产总额、净资产的减少，故盈利能力提高。

综上所述，房地产行业“营改增”后，首先，企业的三大财务报表未得到优化，资产总额、所有者权益总额、利润总额、现金净增加额都有所减少。其次，根据对财务指标的分析，企业营运能力降低。但是，企业的偿债能力和盈利能力都提高了，得到了改善。所以，税改对房地产企业财务各方面的影响不同，应细分研究讨论。“营改增”对房地产企业财务的影响仅仅是这次税改对全国经济的微观影响。从宏观方面来看，“营改增”有利于解决我国长期存在的重复征税、增值税抵扣链条不完整的问题，有利于经济发展方式的快速转变和经济结构战略性调整，对整个经济和社会都有着积极的影响。

参考文献

[1].张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师,2014,(14).

[2] .崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及研究[J].财经界(学术版),2013,(19).

房地产企业财务风险管理 篇3

摘 要 房地产业具有投资大、风险高、周期长等诸多特点,但由于其对国民经济有重大影响,因此加强对房地产企业的财务风险管理具有重要意义。全文首先介绍了房地产企业的财务风险及其产生的原因。随后从偿债风险、盈利风险、融资风险、营运风险等四个方面阐述了如何对房地产企业的财务风险进行管理和控制。

关键词 房地产企业 财务风险 管理控制

房地产行业有着典型的高投资、高风险、高收益的特点,而且伴随着近期国家的宏观调控,房产市场萎缩,市场观望气氛加强,这大大增加了房产企业的财务风险。鉴于房地产产业在国民经济中的重要地位,其面临的财务风险,不仅对企业本身有重大影响,还对资本市场、经济和社会稳定有重大影响。因此有效的评价和防范财务风险,提升房地产企业财务风险管理水平有重大意义。

一、房地产企业的财务风险及其产生的原因

财务风险是财务成果和财务状况的风险,它包括了筹资风险在内的所有由不确定事项给企业带来的可能损失及其损失程度,如投资风险、资本运营风险、收益分配风险等。由于房地产企业涉及面广,影响较大,在当前宏观调控下,财务风险表面上体现为筹资风险,但是更多的体现在投资风险和资本运营风险方面。房地产企业产生财务风险的原因在于:(1)房地产的周期性特点。房地产与国家的宏观经济发展密不可分,且同样有复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条、再发展等几个阶段。特别是在萧条阶段,房产交易量、价格下降,新开发建设规模收缩等情况,给房地产投资者造成较大的财务风险。(2)法律、政策环境。房地产对国民经济有重大影响,不可避免的受到国家宏观政策调控。如近期国家通过对房地产企业的融资渠道、资金使用进行了严格监管,提高购房者首付比率等,都增大了企业的财务风险。(3)自身经营特点。房地产开发项目具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点。从土地获得、规划审批、市场调研、投资决策、建设施工,到销售推广、物业管理等开发过程,涉及多家合作单位,并接受规划、国土、建设、环保等多个政府部门的监督。一旦某个环节出现问题都会对产品质量、竣工日期、销售情况产生不良影响。此外,房产企业的财务风险还可能因为利率风险、市场供求关系、企业资金结构不合理、财务管理水平、决策的风险意识所引起。

二、房地产企业财务风险管理体系构建

(一)偿债风险管理

偿债风险指企业由于无法偿还各种债务而使企业面临的财务风险。尽管房产新政规定房产企业的自付资金不得低于35%,但是由于历史积累借款较多,因此房地产企业的偿债风险一直较大。(1)加强资本结构的控制。由于房地产行业利润可观,众多房地产企业自进行借款时通常都对偿债风险予以忽略,一旦利率提高或市场交易量下降,这种不稳定的资本结构必然带来较大的财务风险。房地产企业应根据企业规模、融资环境、未来发展情况经济形势等因素确定权益与债务比例。一般融资环境差,财务状况不稳定,开发规模小,项目市场需求不大,销售利润率不高的企业,举债比例可适当高些,反则反之。一般采用1/3自有资金,1/3银行贷款,1/3预售资金的资本权益结构比较安全合理。(2)合理搭配债务期限。债务有短期、中期、长期之分,各种期限的债务有不同的风险特点。如长期债务灵活和机动性差但不能按期还本付息的风险。房地产企业建设周期长,合理的举债方式应以中长期负债为主,短期负债为辅。同时利用利用担保贷款按揭资金和预售资金能有效改善资本结构和压力。(3)合理安排偿债资金。房产企业借款较多,还款周期一般都较长,合理地安排偿债资金可以保证保持企业良好的信贷记录,还可以避免由于没有足够的偿债资金面临巨大的偿债风险。合理安排偿债资金还需要有周密的销售计划和收款计划。并严格监督,按计划执行。特别是要保证预售及销售资金的及时收回是非常重要的。

(二)盈利风险管理

盈利风险指企业不能进行有效的销售导致企业收入、利润降低,从而使企业面临业务萎缩、规模减少甚至倒闭的一种财务风险,其产生的最主要根源是成本的上升或者是收入的减少。对房地产企业而言,规避财务盈利风险应注意:(1)科学定价。在严厉的宏观调控政策面前,商品房订价已成为房地产企业财务风险中的一个特别敏感因素。定价过高,可能因为政策以及市场因素造成销售更加停滞不前,而定价过低则并不是房产企业所期望的,特别是市场观望气氛较浓厚的时候。总之,价格变动始终影响着变现能力和速度,只有科学地制定商品房价格才能保证有节奏地销售和及时回收资金。房地产企业的定价及价格调整策略应综合分析楼盘的品质、质量、价格弹性、周边竞争楼盘订价及购房者心理,进行综合确定。(2)不断开拓新市场。房地产行业已经过了“钢筋混凝土”搭建时代,其附属产品越来越多,另外二三线城市的房地产仍有较大的发展空间,因此不断拓展新市场,也是房产企业降低盈利风险的重要手段。纵观较大的房产企业,都通过全国布局而获得较为稳定的盈利能力。从开发的产品上,房产企业需要不断创新,提高产品附加值。在建设经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅、工业厂房、办公楼时,要根据不同产品,制定不同的开发和附加值增值策略。例如,政府加大经济适用房的建设对于那些从事房地产中低端产品的企业来说应该是一个很好的机会。在开发区域上,选择经济发达地区将面临较高的成本以及激烈的竞争,选择经济欠发达地区将面临市场小以及发展有限的风险。房产企业需要根据自身特点,综合布局,达到分散风险的目的。(3)树立企业良好形象。良好的企业形象就是产品销售的“尚方宝剑”。随着购房者维权意识的提高,以及消费品位的提高,企业的良好形象对于提高商品房的销售率有很大的促进作用,对提高企业的盈利能力,降低财务风险也有很大的保证。

(三)融资风险管理

对当前房地产企业而言,最直观的财务风险莫过于销售风险和融资风险。由于房产企业的融资渠道相对单一,所以面临宏观调控时,他们的融资风险被无形放大。规避企业融资风险可以运用以下几种方式:(1)融资决策科学化。融资政策是基于房地产企业整体发展战略和总体规划而制定的,并以此来确保企业投资政策和目标的贯彻与实施。首先需要制定正确融资政策。房产企业的投资周期、投资成本都超出一般企业,为此其需要根据投资项目的特点、方式、质量和财务标准,制定与投资相匹配的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度。其次,控制控制融资质量。即从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。(2)发展多元化直接融资。银行贷款融资是典型的间接融资,也是房产企业最主要的融资手段。在资本市场相对不完善的我国市场,房产企业扩充融资渠道的方式之一就是在沪深股票市场上发行股票,但其对产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。有此条件的企业则应注重对股票市场资本的利用。另外,企业还可以采用组合式融资途径方法,如自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。

(四)营运风险管理

营运风险是指由于企业各项资产的周转变现能力不同而可能导致的财务风险。营运风险管理集中在:(1)营运建设风险。房地产在建设过程中,牵涉到大大小小40多个相关行业,还与国土、规划、审计、银行、环保等多个政府部门打交道。这就要求其在土地获取、规划审批、建设等过程中,严格执行相关国家规定,提高建设质量。因为房地产为一次性产品,如果某个环节出现问题,其对企业带来的损失是巨大的。(2)制定有效的销售收款计划。房产企业收款计划周期较长,这需要制定行之有效的收款计划。房地产企业固定资产比例较少,主要表现为暂时未能出售的物业,开发商需要照既定的销售节奏,即在开发期、开发初期、销售中期、收益期四个阶段完成销售工作实现资本变现。特别是针对消费者分期付款的资金回收方式,房地产企业应该制定有效的分期收款计划,以使企业在较短的时间内收到现金,实现变现。(3)合理的资产结构。资产结构是指房地产企业各类资产之间的比例关系,即短期资产与总资产、长期资产与总资产、对外投资与总资产的比率等。对于任何企业而言,如果流动资产比重偏低,会由于总资产周转速度慢而影响企业的整体效益,另外如果对外投资数额大,必然也因为投资本身的风险叠加而造成更大的风险。房地产企业的流动资产多数是不易变现的房屋建筑物,因此加快流动资产周转率是保持其资产结构合理的关键。

参考文献:

[1]李慧波.房地产业的财务风险及其应对措施.山西建筑.2009.35(12).

[2]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(1).

房地产企业财务管理制度 篇4

为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及房地产企业财务制度，并结合本公司具体情况，特制定本制度。

一、财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。

财务机构与会计人员

二、公司设财务部，财务部部长协助总经理管理好财务会计工作。

三、出纳员不得兼管会计档案保管和债权债务账目的登记工作。

四、财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记账、算账、报账必须做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清月结、近期报账。

五、财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。

2、机器设备10年;

3、电子设备、运输工具5年;

4、其他设备5年。

固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧;提前报废的固定资产要补提足折旧。

十二、购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原则。需安装的固定资产，还应包括安装费用。作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价。

十三、固定资产必须由财务部会同办公室每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于决算时处理完毕。

1、盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入账，原价累计折旧后的差额转入公积金。

2、盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。

3、报废的固定资产的变价收入(减除清理费用后的净额)与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业外支出处理。

4、公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细账进行核算。资金、现金、费用管理

十四、财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，金。

二十三、领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。

二十四、正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可报销付款。

二

十五、未经董事会批准，严禁为外单位(含合资、合作企业)或个人担保贷款。

二十六、严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。

办公用具、用品购置与管理

二十七、所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。

二十八、所有用具必须统一由办公室专人管理。办理登记领用手续、办公柜、桌、椅要编号，经常检查核对。

二十九、个人领用的办公用品、用具要妥善保管，不得随意丢弃和外借，工作调动时，必须办理移交手续，如有遗失，照价赔偿。

其它事项

三

房地产企业财务年终工作总结 篇5

房地产企业财务年终工作总结(一)

时光飞逝，转眼间过去了，对我而言，这一年的工作是最难忘，印记最深的一年。工作单位的转换，连带着工作思想，方法等一系列的适应与调整，带给我很大的压力和挑战，但在压力中也得到了收获和快乐。在领导的指导与支持下，同事的密切配合下，我圆满的完成了自己的各项工作任务同时也很好地配合了其他部门的工作。

一、办理公司各项初始登记手续

作为一个新成立的公司一切都要从头开始，办理银行开户，验资，办理税务登记等，这些是我既熟悉又陌生的工作，我在办理的过程中遇到了很多问题和困难，经过多方咨询，和不懈的努力终于圆满完成。

二、建立财务帐套

领导从公司发展的角度考虑，决定启用比用友财务软件更先进和规范的金碟财务软件，我根据财务管理及房地产项目核算的需要、根据纳税申报的需要，设计了一套较为科学、完整的会计核算科目体系，制定了详细的二级和三级明细科目，及辅助核算、项目核算帐，首次启用了固定资产核算系统，在较短的时间内，完成了难度较大的全部帐套初始化工作。并根据公司内部业务的需要，印刷了统一的粘贴单，收据，借款单等常用单据。

三、建立健全各项财务制度流程

制度化管理是企业发展的基础，建立一套科学、完整、实用性强的规章制度，是规范财务管理及核算的基础，公司成立初期我和主管领导一起根据《会计法》、《企业财务准则》和《企业财务通则》及相关法律法规，结合公司的实际情况及经营特点，经过反复讨论、研究、起草了宇都公司的，会计核算管理办法，内部会计控制制度与经济业务审批流程等制度。对资金的收支，个人借款的管理，实物资产的管理，会计核算原则等都做出了详细的规定和流程。

四、认真执行财务会计制度，提高财务信息质量

会计核算是财务部最基础也是最重要的工作，是各项财务工作的基石和根源。在日常的工作中，我严格遵守国家财务会计制度、税收法规、公司的各项制度，认真履行会计的工作职责。审核原始凭证、录入记账凭证，计提各项税费，申报纳税、上缴税款，编制资金收支计划并审核支出，及时准确的编制财务会计报表，为领导决策和进行财务分析提供全面、可靠的信息。

五、加强自身建设，提高工作能力

随着社会经济的快速发展，会计准则和税收政策都在不断的更新，因此领导多次组织学习，让我们能及时掌握新知识，政策，法规。我们由原民营企业会计核算变为国有企业会计核算，在政策和制度方面有很多区别，所以把这方面的内容也作为学习的重点，使我们在工作中能尽快的转变角色。同时对于公司所制定的各项规章制度也进行了系统的学习。

总结过去是为了更好地面对未来。在过去的这一年里，虽然没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺，收获了许多专业知识和工作经验。在新的一年里公司将进行小白桥建设项目的实施，首先要进行艰巨的拆迁工作。

在当前的经济形式下，难度可想而知，这对宇都公司的每一个人都是一种考验，我要发扬团队精神，积极配合拆迁人员的工作。

在拆迁过程中，向老百姓发放补偿金是比较重要的一个环节，所涉及的现金发放额较大，我们在发放过程中要主动与其他部门沟通，核对数据、安排流程，做到安全，准确、及时，为拆迁工作的顺利进行做好服务。

同时我会更加努力学习各项财务知识，钻研会计业务，提高会计核算水平，加强自己在税务法规、规避财务风险方面的学习，加强房地产开发企业相关知识的学习，进一步增强自己的的工作能力，在企业的项目实施中更好的发挥会计的核算、监督、服务职能，为宇都公司的发展壮大做出贡献。

房地产企业财务年终工作总结(二)

一年来，时间说短不短，说长不长。但这段时间给我的感觉却是非常亲切，亲切的领导，亲切的同事，也非常的温馨，温馨的工作环境，温馨的工作气氛。过去的近一年的时间里发生的点点滴滴，更是让我时常回味，时常想念。在X的这段时间，不仅认识了这么多好同事，更多的是学到了很多东西，以前对一无所知的我，现在也能多少了解一些，也能协助销售人员签定，这对我来说是很大的收获。在新的一年即将到来的美好时刻，我把自己这一年来的工作做了一个总结，有值得骄傲的工作成绩，也有不足的工作缺点，也希望通过总结，对自己有一个正确的认识，也请领导，同事对我的工作进行监督。

作为一名财务工作人员，一名出纳，我非常清楚自己的岗位职责，也是严格在照此执行。

1、严格执行库存现金限额，把超过部分按时存入。审核现金收支凭证，每日按凭证逐笔登入现金日记帐。

2、严格保证现金的安全，防止收付差错。对收入和付出的现金及支票都由我和主任双重复核，以确保准确无误。

3、坚持每日盘点库存现金，做到日清日结。这样一来，问题便不会留到隔日，及时发现，及时改正。严格遵守银行结算纪律，对拿去银行的票据做到填写无误，印鉴清晰。

4、严格审核银行结算凭证，处理银行往来业务。对业务交来的支票，在收到支票时，认真审核该支票的金额，日期，印鉴，然后正确填写银行进帐单。坚持做到每日序手工登记“银行存款日记帐”。

5、随时掌握银行存款余额，不签发空头支票。保管好现金，收据，柜密码，印鉴，支票等。妥善保管好收付款凭证，月末准确填写好凭证交接单，及时传递到集团公司分管财务手里。对于这快日常工作，自我经手以来，没有出过任何差错，我想这一点应该是值得骄傲的。

6、每月编制工资报表，到月底及时汇总各部门当月考勤情况，询问x总当月工资是否有变化，然后根据其编制工资报表，编制完毕先交由金主任审核，审核无误后，交由x总签字确认。最后是在工资的发放过程中，做到认真仔细，不出差错，在这点上，我有过一点失误，虽然及时纠正了，但也是我值得提高警惕和需要改正的地方。

7、我手里还有一块就是和房地产业务有一定关系的工作，就是去集团公司给媒体及相关业务单位请款。x总刚交给我这份工作的时候，我并没有把它和业务联系在一起，只是广宣部的同事将单据及请款单填好签好字后，我便盲目的就拿到集团公司，一旦分管问到我相关问题，我便是一问三不知，只好又回来问广宣部的同事，这样既浪费了时间，又给人留下不好的印象。经过主任和广宣部同事的指导，我逐渐对房地产广宣方面有了了解，后来再去请款，也顺利了很多，也节约了很多时间。而且，我将请款这项工作用细致的健全，做到有据可查，也便于年终统计。

当然，一年的工作要用文字写完，肯定是不太完善，特别是做出纳，本身就是做一些日常性的事务，而且涉及到一些保密制度，所以我就总结到这里，以后工作上有有待提高的地方，请领导和同事多指导，争取在新的一年里，把工作做得更细，更完善，不出癖漏。

房地产企业财务年终工作总结(三)

时间过的真快啊，不知不觉中，2019年又要离我们而去了。回顾这一年来的工作情况，感慨万千。过去的一年，从事的财务工作，既有成就，也有失败，现在，就过去的工作做下总结：

一、加强财务会计工作学习，注重提升个人修养

一是通过杂志报刊、电脑网络和电视新闻等媒体，积极参加政治学习，遵守劳动纪律，团结同志，热爱集体，服从分配，对后勤工作认真负责，在工作中努力求真、求实、求新。以积极热情的心态去完成园里安排的各项工作。积极参加园内各项活动，做好各项工作，积极要求进步加强政治思想和品德修养。

二是认真学习财经、廉政方面的各项规定，自觉按照国家的财经政策和程序办事。

三是努力钻研业务知识，积极参加相关部门组织的各种业务技能的培训，严格按照胡_锦涛同志提出的“勤于学习、善于创造、乐于奉献”的要求，坚持“讲学习、讲政治、讲正气”，始终把耐得平淡、舍得付出、默默无闻作为自己的准则;始终把增强服务意识作为一切工作的基础;始终把工作放在严谨、细致、扎实、求实上，脚踏实地工作;四是不断改进学习方法，讲求学习效果，“在工作中学习，在学习中工作”，坚持学以致用，注重融会贯通，理论联系实际，用新的知识、新的思维和新的启示，巩固和丰富综合知识、让知识伴随年龄增长，使自身综合能力不断得到提高。

二、爱岗敬业、扎实财务会计工作

1、任劳任怨、乐于吃苦、甘于奉献。今年以来，由于教育系统财务规范化整改工作，财务工作的力度和难度都有所加大。除了完成报账工作，本人还同时兼顾园里的后勤工作及其他业务。为了能按质按量完成各项任务，本人不计较个人得失，不讲报酬，牺牲个人利益，经常加班加点进行工作。在工作中发扬乐于吃苦、甘于奉献的精神，对待各项工作始终能够做到任劳任怨、尽职尽责。在完成报账任务的同时，兼顾后勤工作，出色地完成各项工作任务。

2、顾全大局、服从安排、团结协作。今年，根据园内的工作安排，本人从原来的记账岗位上调整到报账岗位上。在岗位变动的过程中，本人能顾全大局、服从安排，虚心向有经验的同志学习，认真探索，总结方法，增强业务知识，掌握业务技能，并能团结同志，加强协作，很快适应了新的工作岗位，熟悉了报账业务，与全员同志一起做好财务审核和监督工作。

3、爱岗敬业、提高效率、热情服务。在财务战线上，本人始终以敬业、热情、耐心的态度投入到本职工作中。在工作过程中，不刁难同志、不拖延报账时间：对真实、合法的凭证，及时给予报销;对不合规的凭证，指明原因，要求改正。努力提高工作效率和服务质量，以高效、优质的服务，获得了园内教职工的好评。

4、坚持原则、客观公正、依法办事。一年以来，本人主要负责财务报账工作，在实际工作中，本着客观、严谨、细致的原则，在办理会计事务时做到实事求是、细心审核、加强监督，严格执行财务纪律，按照财务报账制度和会计基础工作规范化的要求进行财务报账工作。在审核原始凭证时，对不真实、不合规、不合法的原始凭证敢于指出，坚决不予报销;对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。通过认真的审核和监督，保证了会计凭证手续齐备、规范合法，确保了我园会计信息的真实、合法、准确、完整，切实发挥了财务核算和监督的作用。

房地产企业财务年终工作总结(四)

这一中，我继续担任公司的出纳一职，主要负责X的出纳工作以及统计填报工作。现将这一年的工作总结如下：

一、工作方面

(一)在出纳工作上，主要有银行结算业务、现金收付业务、保管。

1.以票据结算的方式到银行进账付款。主要支付了X办公室的物管费、房租、水电费、空调使用费;营销部门的广告策划费;设计费、测绘费;工程装饰费;律师顾问、税务咨询费等。X分方面主要支付给X物业管理公司以及X市住房和城乡建设局。

2.按时依据实际发生的业务和会计凭证登记现金日记账、银行日记账。

3.根据每月银行对账单编制银行余额调节表。

4.定期或不定期进行现金盘点并编制现金盘点表。

5.各月经过余额调节后账实相符，未出现金额上的较大误差。

6.做好会计凭证的保管工作。积极配合每月审计部门的内部审查。

7.工资发放方式改革，改现金发放为发到银行卡上，采用网银转账方式发放，方便快捷且不易出错。

8.为的业主开不动产销售发票，收取维修基金、水电煤气、可视对讲、房款面积差价等款项。今年共有大约17家业主来办理发票，2人购买了四个车位。

9.到X区地方税务局、X区国家税务局办理X公司纳税申报、发票购买相关事宜。后因为税务申报改革，先是零申报企业采用短信申报方式，后税务局开始采用联网申报。年初新版发票开始使用，原手开发票统一更换为机打发票，参加了税务局组织的对于机打发票开具的相关培训。

10.从去年9月底到今年9月底为止，每周日在X国际广场售楼部担任财务收银员，主要收取认筹会员费、商铺以及房屋的首付款。收款开具的收据、金额在每日工作结束后按时统计，并由当日值班会计、销售部负责人签字核对。期间参加过三次X国际广场的解筹活动、一次正式开盘活动。工作结束后，所有收据、代金券以及售楼部财务室钥匙一把都已交还至会计处。

(二)对于统计填报方面：

1.数据都是据实填写，并已按时将月报、季报上报到X区统计局、X市统计局。因中融信项目还未动工、X分未有项目，因此每个月填报的数据基本保持不变。

2.统计局组织的培训都已参加，统计政策的变动以及报表内容的改变都已掌握。

3.遵守统计法以及统计政策的各项规定。

二、工作中存在的问题以及反思

(一)本职工作上基本做到了认真负责，但也出现了一些疏忽，对此我进行了深刻的自我批评与检讨。财务工作首先需要谨慎，要严格按照公司的财务规章制度办事，每付出去的一笔款项不仅需要各位领导的监督，更需要我们财务人员的谨慎，金额过大时就算手续齐全也应当再次向领导确认。但是我在这一点上确实存有失误，今后定当时刻警醒，提醒自己严格按照出纳的岗位职责和规范做事。出现的一些失误对于我来说是一次教训，也是一次成长，从中学到的东西将会使我今后的工作更加完善。

(二)需要不断加强专业学习。

1.在今年参加了会计资格证书的考试，并顺利通过。由于今年全省会计从业证书考试时间的大调整以及初级考试的报名时间错过等原因，原定于今年继续参加会计初级资格的学习调整到明年，希望通过更多的学习来加强我的工作技能。

2.同时，对于房地产行业的诸多知识我还了解得不够，身为房地产行业的一名出纳，更要立足于长远的职业发展，因此了解整个房地产行业的情况以及房地产行业的相关税法等是非常必要的。

(三)参加工作已经一年有余，对于出纳的工作内容已经基本掌握。财务工作很多时候都是重复性的工作内容，但出纳只是财务的初级，还有更高深的东西值得我学习。同时我也希望接触一些其他的挑战，毕竟我刚参加工作不久，需要学习的东西还很多。要专精也要博识，这样将来才能更好地为公司创造效益。

(四)在工作中团结同事，和睦相处。我参加工作时间短，各方面都缺乏经验，因此需要虚心像各位同事学习。在能力范围内，帮助同事解决遇到的问题，努力与大家创造和谐的工作氛围。

房地产企业财务年终工作总结(五)

我作为一名房地产财务，一年多来在公司领导和各部门的支持下，经过财务全体成员的共同努力，我们全体财务人员严于律己，严格管理，在财务基础工作，全面预算管理，参与经营决策，发挥支撑服务，加强财务检查及组织业务学习等方面做了许多踏实的工作，完成了既定的目标，达到了预期效果。

履行职务情况：作为财务部总监的工作目的是组织公司财务人员认真贯策执行国家财经法规、政策，组织做好日常财务核算、财务监督工作，按时完成上级下达的各项财务指标和工作任务。我的工作职责是：

1、贯彻执行国家财经政策和会计制度，完成上级交办的各项任务。

2、组织做好会计核算和监督，建立健全收入稽核制度。

3、建立健全固定资产管理制度，组织资产清查工作。管好货币资金和其他流动资产，检查资金管理，确保资金安全，负责税务检查、各种审计协调工作。

4、对月报、季报、年报的真实合法性负责。作为财务总监我是这样开展工作的：元月份，正值财务决算期间，我认真总结去年的财务工作，并为20X年订下了财务工作设想。对各类会计档案，进行了分类归档。督促下属财务人员完成了20X年第四季度的五金汇缴任务。认真办理了银行往来询证函。作决算报表前，对财务专用电脑进行了全面的维护、管理，对财务专用软件进行了清理、杀毒和备份。

5、经营活动方面产生的业务招待等相关费用，进行了严格把关。

下面就完成公司财务部部置工作及主动汇报工作情况如下：

1、按照要求每月书面向公司财务部汇报了本单位财务工作情况。

2、对于本单位的重大问题都及时书面或电话向公司财务部汇报。

3、按要求及时完成了公司财务部部置的各项工作。

4、协调工作情况方面，我认为基本做到了这点：

①、我认真遵守劳动纪律，工作出勤率为100%。

②、认真参与本单位的经济合同签订、定额工资分配、工资制度改革等，并提出了一些加强管理等方面的建议，取得了良好的效果。

③、在平时工作中，主动与单位相关部门协调工作，促进了财务工作及各项管理工作的正常开展。

房地产开发企业财务工作总结 篇6

多篇)

房地产开发企业如何做好房地产财务分析

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测。

房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据，依靠财务人员的经验，采用一定的统计方法，系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况，对企业的有关经济活动作出评价和预测，以便于经营

者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。

随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善，财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业，随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高，土地招、拍、挂政策的实施，都给天津市场本不丰厚的利润回报，带来更大的成本压力。在这种形式下，如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。

一、传统财务分析的主要内容及其局限性

传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷，而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅

度及原因，并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率，根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因，针对收入成本结构分析，将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。

从以上分析指标不难看出，企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析，缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析；侧重于单一财务信息的分析，忽视了与相关经营信息的结合分析；侧重于经济事项的事后分析，缺少有效的前瞻性分析，财务分析的适时性和快速反应能力滞后，缺少对企业风险防范和发展潜力的分析；侧重于财务指标的静态分析，忽略了企业经营的动态性，财务指标分析缺少可比性，企业之间的横向比较缺乏，经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位，绝对指标与相对指标分析被割裂，过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面，财

务人员受业务知识单一限制，缺少业务经营方面的知识和技能，也影响了自己的观察力和分析力。

财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息，为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性，其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求，使用价值大打折扣。因此，从管理层的角度出发，进一步关注财务分析的结

果，注重财务分析的综合性和整体性。

二、房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容

在现代企业制度下，企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析，作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此，房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的

基础上完善和补充以下分析内容：

1、整体分析与专项分析相结合

在单项指标分析的基础上，将各指标形成一套完整体系，相互配合使用，进行综合分析与评价，强化对企业经济运行的整体性分析，以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析，如企业潜亏分析，专项成本分析，利润增长点分析，投资项目可行性分析，投资项目效益与可行性报告差异分析，内控制度成本效益分析等，在分析中注意把握点和面的关系，避免分析的片面性。

2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析

在企业经营环境日趋复杂的背景下，现金流量信息越来越受到企业管理层的重视，许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力，而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说，由于房地产开发项目对资金高度依赖，在进行

财务分析时，更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量，检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业的营业资本管理是否有效率；分析营业资本投资后，利息支付前的经营活动现金流量，评价企业是否能够满足其利息支付义务；分析外部融资活动之后的现金净流量，用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息，将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别，因此对这些差别及其原因进行分析，有助于评价企业盈利的质量。

3、加强成本控制分析

在进行成本分析时要注重分析以下几个方面：

一是通过深入分析工程项目预算

值与决算值差异，正确评价企业目标成本的执行效果，提高企业和员工讲求经济效益的积极性；二是揭示成本升降的原因，及时查明

影响成本高低的各种因素及其原因，进一步提高企业成本管理水平；三是寻求进一步降低成本的途经和方法。

4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析

如果房地产财务分析thldl.org.cn仅局限于本企业内部，不与其它企业进行对比，就谈不上“知己知彼”，不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势，这种比较也不是一个或几个财务指标的比较，而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置，使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位，在竞争中找到自己的发展空间。

实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束，不应局限于具体的分析模

房地产上市企业财务战略分析 篇7

关键词：房地产,上市企业,财务战略

一、引言

近年来, 我国经济得到了突飞猛进的发展, 我国房地产行业发展迅速, 竞争也日趋激烈, 行业内部洗牌现象也比较明显。由于房地产行业价值链比较长, 需要大量资金的持续支持, 再加上最近这几年来房地产企业“跑马圈地”, 占用了很大一部分的资金, 面对现在我国经济银根紧缩政策和经济危机的后续影响, 许多企业都因为资金问题而无法正常的运转, 纷纷倒闭或者被兼并, 在这个时候房地产企业有效财务战略就十分有必要了。在目前来看, 我国房地产企业并未将财务问题上升到一定的高度, 在企业财务基本理念、企业投资、企业资金筹集和分配等各个方面都存在着一部分的问题, 同时企业财务业绩评价指标也不能完全反映企业真实的经营状况, 所以对我国房地产上市企业财务战略的研究将十分有必要。

房地产上市企业的财务战略是指房地产上市企业在财务范畴之内将企业财务和战略发展紧密结合, 包括了企业投资、筹资和股利分配等部分, 通过对这三个部分的总体分析和整合建立企业财务发展的战略, 基于房地产上市企业内外部环境的分析, 通过自身财务分析来达到适时的调整, 以促进房地产上市企业在竞争环境中及时的调整战略, 突出自身战略优势, 突破发展瓶颈。从财务角度分析目前我国房地产上市企业, 主要可以分为四个类型, 即:现金短缺但增值型房地产上市企业、现金溢余且增值型房地产上市企业、现金溢余但减损型房地产上市企业和现金短缺且减损型房地产上市企业, 下面就对这四种房地产上市企业的财务战略进行分析。

二、现金短缺但增值型房地产上市企业财务战略

现金短缺但增值型房地产上市企业面对创造价值潜力巨大, 但现金不足的客观事实, 增值型房地产上市企业无论增长迅速与否, 都需要有充足的现金流, 同时企业的增长如遇到国家房地产调控政策则增长优势不再。我们要寻求一条财务战略来满足高速发展和权益资本增加的两方面要求。提高企业的经营效率是最直接和有效的办法, 这样可以解决资金短缺问题, 同时也可以增加企业的市场价值, 但是企业经营效率的提高是有限度的, 配合其他方式的措施才可以达到经营目的。

(一) 我们要大力提高房地产上市企业的经营效率

由于我国房地产市场受政策影响比较大, 所以我们要在人口红利还有效的情况下储备土地, 企业应该根据自身的实力和现金流状况来选择突破口, 降低资金匮乏带来的财务风险, 以降低企业发展的成本;同时选择优势性比较高的开发项目占有一定量的市场, 针对特定市场制定不同的促销方式, 寻找到可操作的价格盲区维持利润的增长, 提高资本的收益权益;加快资产周转速度, 采取重构价值链减少开支、对低利润项目进行整合、增加外包环节等手段提高资金周转的效率。

(二) 我们要改变房地产上市企业的财务战略

由于企业现金短缺, 所以房地产上市企业要根据自身情况对股利配送实施控制措施, 或者改变支付股利的形式应对财务短缺的问题;同时利用上市优势来寻求融资和债券的发行, 改变变现能力差的现状。

(三) 我们要增加房地产上市企业的权益资本

对股份和外来投资进行兼容, 增加股份的同时增加一定量的借款, 解决短期的现金短缺问题, 但要本着不改变企业控制力的原则;同时对有潜力的公司进行兼并, 选择现金流比较稳定的企业进行收购, 不要过急的挖空被兼并企业的现金流, 要通过其创造的现金流来满足母公司的资金问题。

三、现金溢余且增值型房地产上市企业财务战略

在现金溢余且增值型房地产上市企业之中, 剩余资金的利用是最重要的问题, 以为现金溢余且增值型房地产上市企业本身发展就十分顺利, 所以我们采取发展型的战略来解决剩余资金的问题, 如下:

(一) 我们要加速现金溢余且增值型房地产上市企业的成长速度

通过扩大企业发展规模和开发项目的多点开花来解决企业资金利用的问题;同时我们还要通过更有效的营销手段出售手上的项目, 使得现金流更加活跃, 以便更好提高资本利用效率;在这种发展型企业之中, 我们要通过目前的发展契机建立企业文化提高企业形象, 打造更好的发展空间;并购优势性项目, 通过对项目的收购来提高自身企业的资金利用率, 加速企业发展的脚步。

(二) 我们要对现金溢余且增值型房地产上市企业的资金进行重新分配

通过对股东信心的加强来扩大自身发展的空间, 增加股东的股利支付率, 同时降低留存收益率;寻求机会进行外部投资;回购企业股份, 把资金返回到股东手中。

四、现金溢余但减损型房地产上市企业财务战略

现金溢余但减损型房地产上市企业存在着营利性差的问题, 而不是增长率低, 资金支持也足够。所以我们要采取更加灵活的战略来进行财务运作。

(一) 现金溢余但减损型房地产上市企业资产周转率的提高

在这类企业主营业务之中, 企业需要投资越少, 说明资产营利性越好, 如何提高销售收入在本文第二部分已经有了明确的论述, 面对去年的金融危机, 万科曾经选取了降价策略来提高资产的周转效率, 效果十分明显。保证了现金流, 也就保证了企业资产周转率。

(二) 现金溢余但减损型房地产上市企业应收账款的回收

企业应收账款效果不佳在这种资金流动比较差的企业十分普遍, 我们要强化监督机制, 利用账龄分析的办法解决应收账款的问题, 在信用周期内追回应收账款;同时我们要利用有效的收账政策, 通过对财、物、人的投入强化应收账款行为, 加大追账的力度;我们还需要减少库存的资金, 对材料、燃料、低值易耗品、在产品、半成品、产成品、协作件和商品等采取措施, 完成库存占用资金问题的解决。

五、现金短缺且减损型房地产上市企业财务战略

现金短缺且减损型房地产上市企业增长速度比较慢, 同时具有很大的资金缺口, 这种企业如果要恢复扩大生产, 他的难度将会很大。在这样的情况下, 资金和技术不断被蚕食将导致企业破产或者被兼并, 要采取有效的财务战略来解决目前的问题。

(一) 现金短缺且减损型房地产上市企业财务重组

我们要对目前企业内部经营业绩和价值减损、资金短缺的问题找出根本病因, 对上市企业进行彻底重组, 这种办法风险和收益都很大, 成功之后将恢复活力, 所以要寻求优秀的财务团队来进行运作, 在市场上重新获得发展的潜力。

(二) 现金短缺且减损型房地产上市企业流程再造和寻求新盈利点

在面对困境的时候, 我们采取流程再造的方式把核心能力集中在价值链, 抓住核心业务同时找到更好的业务模式;同时, 新的盈利点在新的形势下必然存在, 比如物业管理和房地产相关的基础设施建设等都是企业发展的新方向, 新的盈利点的寻找和实施需要企业领导者有着真知灼见的眼光, 在困难面前寻求新的商机。

(三) 现金短缺且减损型房地产上市企业项目出让或者完全出售

项目出让在目前的企业形势下是剥离弱势项目和减少资金依赖型项目的最佳的办法, 由于企业目前现金流不畅会导致整个企业内部发展不良, 如果剥离出弱势项目和资金依赖型项目企业在获得资金的同时也许会盘活整盘棋;同时对于完全出售是大的经济环境不好的情况下的一个选择, 对于出售也是整个董事会和领导者需要考虑的问题。

最后, 在目前我国房地产行业的低谷之中, 各大房地产企业需要更加切实可行和踏实的工作来对财务战略进行实施, 财务战略的制定要和企业实际相结合, 改变以往以会计利润为评价指标的办法, 找到新的时期适应自身发展的财务评价方式和方法。

参考文献

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[3]廖能成, 张友棠等《财务战略策划》武汉理工大学出版社2006.10, 34-36

房地产企业财务风险问题浅析 篇8

【关键词】房地产企业 财务风险 财务风险防范房地产业在我国尚属一个新兴行业，起步比较晚，起步于20世纪80年代中期，仅有20年的历史，具有很大的发展潜力，是一个成长性很高的行业。同时房地产运营是一种高投入、高回报，同时也是高风险的投资活动。由于我国房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产企业差距较大。不少房地产企业的资产负债率都在70%以上，有的甚至高达90%，企业承受着巨大的财务风险。房地产的开发和经营，决定了企业必须投入大量的资金，独特的经营方式也决定了房地产企业有别于其他企业的财务风险特点。

一、房地产企业财务风险的特点

（一）资产负债率偏高

研究报告显示，目前我国房地产企业的资产负债率平均高达75%以上，远高于60%的警戒线。房地产企业的项目投资中，需要大量的资金参与运作， 在所谓的借贷到资金投资房地产就能赚钱的高回报利益驱动下，很多房地产企业一旦有机会面临项目时，就会盲目地、不合理地进行各种各样的借债行为，可是忽略了从财务预算方面去考虑分析， 对开发的房地产项目没从征地成本、资金运作、经济效益的回报率及税收筹划上作细致的财务预算，疏忽了成本控制，从而加大项目成本的投资风险，影响了经济效益， 使得房地产企业普遍存在资产负债率偏高这个问题。

（二）资本方式单一，资本组成结构不当

这是指企业资本总额中自有资本和借人资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业一般用自有资金拿地，用土地向银行抵押借入资金进行房地产产品生产。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款，对银行信贷依赖程度相当高，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，对国民经济非常不利。因此，在房地产投资开发过程中，借人资本比例越大，资产负债率越高，财务杠杆利益越大，伴随其产生的财务风险也越大。

（三）利率变动风险大

房地产企业在负债经营期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率会发变化。经济发展过热，股市房地产都异常火爆，政府为了进行宏观调控，抑制通货膨胀和经济泡沫的出现，从2008年12月至今，央行一直上调存款准备金率，利率的增长进而增加公司的财务成本，而抵消了房地产企业预期的经济效益，而贷款利率的上升导致房产市场的萎缩更是对房产市场带来致命一击，利率上调带来的就是财务成本的增加，这已成为当前房地产企业的重大财务风险之一。

（四）财务涉及面广，管理难度较大

当前我国房地产开发企业所反映的财务关系比较复杂，房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者，政府税务、审计等管理部门，债权人，债务人，企业职工及内部各单位之间的经济关系。由于房地产企业的经济活动中会有大量的、频繁的资金往来结算活动，所以涉及面比较广，承担的风险和责任也就相应的大。

二、房地产企业财务管理的风险防范

（一）加强财务人员的教育，提高财务人员综合素质

房地产企业的财务管理水平，一方面跟决策者的财务管理素质有着至关重要的联系，业务的好坏直接跟财务人员的素质有着直接的关系，财务人员要提高自己的业务水平，还要学习工程管理、成本控制等房地产专业上的知识，增强企业财务人员为企业管理层提供防范和化解财务风险建议的能力，还要根据现代企业制度对高效率科学管理的客观要求，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。

（二） 合理安排资金筹措渠道，降低融资风险和加强应收账款管理

房地产企业是资金密集型行业，资金投入大、回收期长、变现能力差是最主要的特点，这些特点决定了房地产企业必然会面临巨大的财务风险，所以必须保证项目开发的后续资金投入，可是企业又过度依赖银行贷款，如果资金链一断裂，势必对项目的开发产生严重影响，所以企业必须寻求多种融资方式，降低财务风险。

（三） 控制企业现金的流动，强化预算管理

房地产企业的全面预算管理应建立以现金流预算为核心，以项目预算、财务预算、筹资预算为重点的全面预算管理体系。

（四） 做好项目的评估，合理控制工程成本

房地产开发项目涉及的成本费用项目多，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、期间费用及税金等。企业应根据开发规模、建设周期分区、分期开发，并选择适合的成本归集方法，设置具体的会计核算科目。

三、建立健全财务风险预警机制，加强财务风险的监控

任何企业的经营活动都会有风险，房地产企业也不例外，但是风险是可以避免的，从预知风险，认识风险，到避免风险，每个环节都必须做好，避免风险的发生。相比等到风险发生，再到处理风险，为时已晚。所以健全风险预警机制，加强财务风险监控是必不可少的。

（一）财务信息收集、传递机制

好的财务预警分析系统必须建立在对大量资料统计分析的基础之上。这些资料包括房地产企业内部财务数据和外部信息（例如政府的政策、竞争对手的相关信息等）、房产行业等相关数据，并形成一个资料系统。最为关键的是，系统信息要不断更新以确保信息的及时性、准确性和有效性。财务信息收集的对象主要是企业内部财务信息和外部相关信息，而且数据资料系统可以通过信息的收集、剔出得到及时更新。

（二）财务预警分析的组织机构

为使预警分析的功能得到正常充分的发挥，房地产企业应建立健全预警组织机构。机构成员应该包括企业经营者、企业内部管理者，具有经营管理知识和技术的管理人员组成，并聘请一定数量的企业外部管理咨询专家。该机构相对独立于企业的组织体系，独立展开工作，但不直接干涉企业经营管理过程，只对企业最高管理层负责。

（三）财务风险分析机制

高效的风险分析机制是房地产企业财务预警系统的核心和关键。通过风险分析可以迅速排出对财务影响小的警情， 从而将主要精力放在有可能造成重大影响的警情上。预警分析一般有两个要素：即预警指标和预警指标的临界点。一旦评测指标超过临界点，危机就会发生，应急计划要随之启动。在财务危机分析机制下，最为关键的就是预警指标的选择和临界点的确定。

（四）财务风险处理机制

财务风险分析清楚后，就应立即制定相应的预防、解决措施，减少风险带来的损失。财务风险处理机制主要包括应急措施、补救方法、改进方案。其中应急措施主要是面对财务危机，应该采用何种手段去规避，控制事态进一步恶化；补救方法主要是如何采取有效措施尽可能减少损失，将损失控制在一定范围内；改进方案主要是如何改进企业经营管理中的薄弱环节， 杜绝和避免类似的财务危机再度发生。

房地产企业在经营过程中，会面临诸多问题，这些都将可能导致财务风险的发生， 尤其是对于我国目前金融体系不完善，房地产法律法规不健全的环境下，房地产企业需要时刻警惕企业财务状况陷入危机。现阶段我国对房地产企业的宏观调控的力度是前所未有的，在政策变化的影响下，房地产企业不可避免地会受到一定的影响。总之，企业要想在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路，必须强化房地产开发企业财务风险管理，加强财务风险管理在企业经营管理中的作用，以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金和成本控制、建立健全财务风险预警机制加强财务风险的监控等，使得房地产企业建立较为完善的财务管理体系，有效降低企业运营中的风险，在提高财务控制能力的同时使得企业在同行业中更加具有竞争力。

【参考文献】

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