中海方案设计任务书

中海方案设计任务书（精选8篇）

中海方案设计任务书 篇1

第一部分 中海物业简介

深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“中海物业”）为中国海外集团旗下，专门从事物业管理业务、具有独立法人资格的企业。公司在香港中海物业管理公司的基础上，于1991年在深圳注册成立，为建设部首批甲级资质物业管理企业。自成立以来，严格遵循“业主至上、服务第一”的工作宗旨，大力倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作精神。在掌握并导入香港先进物业管理模式的基础上，融汇世界各国先进物业管理经验，结合中国大陆的实际国情，探索出具有中国特色的中海物业管理模式。公司以此模式为手段开展科学管理和优质服务，全心全力为业主及物业使用人提供一个安全、清洁、优美、舒适、方便的生活及工作环境。

多年来，中海物业以优质的服务质量和先进的管理技术不仅得到广大业主的信任，而且赢得了良好的社会声誉，先后获得国家建设部、广东省、深圳市各级政府部门授予的各种奖牌、奖旗100余面。中央电视台、深圳各大报刊以及香港《文汇报》、《大公报》、《商报》、《星岛日报》，国内的《人民日报》、《经济日报》、《工人日报》、《法制日报》等新闻媒体对中海物业管理经营情况的报道多达700余次，慕名前来公司参观考察的国内外各界人士已逾两万人次。

随着中海物业在行业内地位的日益显著和中海物业管理模式的日益完善，并应国内广大地产消费者和房地产界对先进物管模式的迫切需求，中海物业管理模式除在香港、深圳、北京、广州、上海几大城市取得骄人的成绩外，更已输出至长春、沈阳、青岛、烟台、杭州、南京、天津、重庆、珠海、贵阳、武汉、昆明、长沙、石家庄、郑州、东莞„„等30多个全国各大城市。正在管理的写字楼、商场、商住区、别墅区等高档物业120余处，管理面积逾二千多万平方米，成为物业管理行业的中国之最；已经建成国家优秀示范小区（大厦）17个，占全国国优总数的3%强，雄居国内同业国优拥有量第一位；1996年2月在中国物业管理行业第一家获得ISO9000国际质量管理体系认证；1999年10月在中国物业管理行业第一家通过商住区ISO14001国际环境管理体系认证„„中海物业辖区做到了无设备破损事故、无火灾事故、无管理责任导致的盗抢事故，中海物业倡导管理高科技、服务酒店化并由此形成了以“高档物业特征、优质服务标志”为核心内容的品牌风格。

在长期的物业管理实践中，中海物业管理模式逐渐形成，中海物业的品牌效应和物超所值的优良服务提高了所接管物业的附加值，确保了物业投资者的未来收益。

肩负中国物业管理行业发展领导者的中海物业将以提高中国物业管理行业整体素质为己任，以完美、科学的专业物业管理与服务来推动中国现代城市文明的进程。

中国海外集团有限公司于1979年在香港注册成立，是隶属于中华人民共和国国务院的中国最大建筑联合企业——中国建筑工程总公司在香港的独资子公司。1992年，集团之旗舰中国海外发展有限公司在香港联合交易所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。

中国海外集团自成立以来，便致力于专业化与规模化发展目标，专门从事建筑工程承包、咨询、设计管理，以及地产发展与基建投资等，业务现时遍及香港和内地。公司以“服务社会、繁荣香港、建设祖国、造福人群”为宗旨，以“海纳百川，有容耐大”的市场运做气魄，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，建成各种楼宇1,157万平方米；开山填海造地逾9,000公顷；铺设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。

从1988年起，中国海外集团积极投身中国内地风起云涌的现代化建设事业，房地产投资触角已达至北京、上海、广州、深圳、成都、广西、武汉、西安、苏州、长春等地，先后建成上海海华花园、北京中海雅园、广州锦城花园和深圳中海华庭等具有较大社会影响的高质素的工程项目，逐渐成为享誉内地的知名企业。此外，中海集团在基建投资、创业投资、物业管理、建设咨询与监理、物流配送和建筑设计等业务领域亦取得累累硕果。已发展成拥有总资产183亿港元的大型企业集团，企业实力与社会影响与日俱增。

展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。

第二部分

银信商座物业管理顾问初步方案

银信商座位于沈阳市和平区民主路78号，为市中心黄金地段，紧接民主广场、市文化宫，地处政府办公区、宾馆区、公园区三区合一的焦点位置。项目占地9593平方米，总建筑面积达52000平方米，绿化率高达25%。集酒店式公寓、商业住宅为一体。作为沈阳深银信房地产开发有限公司鼎力推出的作品，开发商对项目精益求精，精心雕琢，加之项目优越的地理位置，合理丰富的商业规划，保证了银信商座必将成为沈阳经典楼盘的典范之作。为保证银信商座高起点的物业管理水平及服务质量，并力求在较长时期内保证银信商座内各物业具备保值、升值的潜力，享有“中国第一管家”美誉的深圳市中海物业管理有限公司（以下简称“顾问商”）凭借其在物业管理领域十几年的丰富管理经验、先进的管理模式、一流的管理人才，有决心、有信心成功承接银信商座项目的物业管理顾问工作，将ISO9000质量管理体系、ISO14001环境管理体系和酒店式物业管理、健康式物业管理、商务全程式的全新理念全程导入到该项目的物业管理工作中，全心全力为即将入驻的每一位业主展现一个安全、清洁、优美、舒适、方便、和谐的生活和工作环境，让每一位业主切身体会到中海物业高品质的服务。

我司针对银信商座项目的实际情况特编制本物业管理顾问初步方案，以下将就我司所提供的物业管理顾问服务方式作系统的阐述。

第一节 顾问方式概述及顾问期限确定

一、顾问方式概述：

1、为保证银信商座项目有一个高起点的物业管理水平及服务质量，中海物业（以下简称“顾问商”）将指导沈阳深银信房地产开发有限公司（以下简称“发展商”）聘请的物业管理公司(以下简称“管理商”)负责银信商座项目物管工作的具体实施运作； 以便利用中海物业公司在人力资源、管理经验、管理模式、以及规范化的服务体系等诸方面的优势为广大业主提供高品质的物业管理服务。

2、双方合作关系一旦确定，我司将把银信商座的物业管理工作列入中海物业相应的策划、考核、检查、评比序列中，由公司组建顾问团及委派驻场顾问，根据银信商座的具体情况，负责跟踪其对外租售、竣工验收、投入使用以及日后的物业管理工作，指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行，按照双方约定的顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化的顾问管理服务。

3、考虑到银信商座项目物业类型较为多样，其设施设备亦将较为复杂，其管理难度随之加大，故为保证管理目标的实现及更有力地推行中海物业管理模式，我司将于顾问实操指导阶段派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，作为管理商管理的实体“核心”，并辅之以公司顾问团以及公司各专业部门、专业公司的技术支持，结合银信商座物业管理工作的实际需要定期赴现场进行考察指导，根据项目现场发现的问题及时针对性地提出整改建议与整改措施。在公司顾问团与驻场顾问二者的共同努力下，将为管理商日后的物业管理工作打下良好的基础。

4、我司提供顾问管理服务的目的在于为管理商培养一支高水准、高质素的管理队伍，同时中海物业良好的品牌效应也必将促进银信商座物业的租售；在顾问期限内，我司允许发展商就银信商座项目向外界使用“中海物业顾问管理”等文字进行宣传推广。

◆ 顾问服务方式示意图：

二、顾问期限

顾问期限预计共计二十五个月（以项目入伙时间预计为2005年3月1日为准）。顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。其中前期介入阶段为10个月（预计自2004年3月至2004年12月），实操指导阶段为12个月，自银信商座物业入伙之日前二个月起计（预计自2005年1月1日起）；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首三个月。

三、驻场顾问和顾问团工作职责

◆ 驻场顾问工作职责：根据项目的实际情况，在实操指导阶段（物业入伙前二个月起）我司将于项目现场派驻一名物业管理资深人仕担任驻场经理，常驻现场负责以下各类工作：

全面考察项目，收集关于针对该项目类型的物管法规、人文情况，并将这些信息传递给顾问商的该项目顾问团。

将顾问团针对本项目制定的物业管理具体计划付诸实施。

将项目物业管理计划推行过程中遇到的情况、问题和执行进度及时反馈给顾问团，以获得技术支持，并协助管理商落实解决。

协助顾问团人员对项目的实地考察、评审、监督整改等工作。

日常物业管理工作的培训、指导、咨询。 紧急事故的应对与处理技巧。

◆ 顾问团工作职责：顾问团由一批有着丰富管理专业经验的物业管理专家组成，分别于前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段针对项目进度并结合发展商的需要定期赴现场考察指导，以下为建议各阶段赴现场的时间供参考：

前期介入阶段

首次考察

工程交接验收阶段

实操指导阶段

物业入伙当月

入伙后的正常管理期

 服务质量跟踪阶段

本阶段末 顾问团（约3-5人）于前期介入阶段、实操指导阶段和服务质量跟踪阶段三个阶段的考察次数总共不超过五次，顾问团具体赴现场的工作时间将配合发展商的工程进度和项目的实际需要来安排。

顾问团主要负责工作如下：

由顾问团根据驻场顾问及每次考察、评审所传递、获得的信息，凭借中海丰富的管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成合同约定的各项工作内容。

负责解决物业管理工作中的重点和难点等。

定期对项目管理商进行全方位考核，并提出整改意见。

对驻场顾问的工作予以考察、评价和完善。

顾问工作安排（详见下页表）

工 作 阶 段 人 员 构 成 工 作 方 式 现 场 工 作 安 排 前期介入阶段（10个月）顾问团3—5人

驻场经理1人（开盘前后各一个月）定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次 实操指导

（12个月）顾问团3~5人 定期赴现场考察指导 建议赴现场工作2次。

驻场顾问1人 常驻现场作日常指导 本阶段内常驻现场实地工作。服务质量跟踪

（3个月）顾问团3~5人

定期赴现场考评指导 建议本阶段末赴现场工作1次。

另：除上表中所列顾问团定期赴现场考察的安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商的要求，并结合顾问管理服务的实际需要，不定期派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行相应的考核评价。顾问团不定期赴现场的费用另计,收费标准为人民币6000.00元/次（往返差旅费及现场食宿由发展商承担）。说明：

1.顾问团人员将根据各阶段工作内容要求，由包含有质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理等物业管理需涉及的各专业资深管理人仕组成，并长期为该项目服务。

2.顾问期限内，顾问团除完成上表中提及的现场工作外，同时将全程跟进项目的竣工验收、投入使用以及之后的日常物业管理工作，并随时提供相应的咨询指导服务。

◆ 为了配合发展商的开盘销售工作，我司将在项目开盘前后的一个月派驻驻场经理一名，配合开发商开展以下工作：

1、对售楼人员进行物业管理方面的培训

2、职业礼仪培训

3、售楼现场的布置及人员岗位职责指导

第二节 顾问管理工作范围

一、楼盘销售、广告宣传、销售人员培训等工作中关于物业管理方面的指导。

二、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

三、房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

四、本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、停车场等。

五、本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。

六、专业装修工程质量监理与装修管理。

七、公用绿地、花木的绿化养护与管理。

八、公共环境的酒店式清洁服务。包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。

九、交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。

十、对本物业实行二十四小时全封闭式安全管理，确保安全。

十一、管理与物业相关的工程图纸、租用户档案与竣工验收资料。

十二、接受物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。

十三、全方位商务服务支持。

十四、协助管理商向物业使用人收取物业管理服务费等政府规定的各项费用，维护全体物业使用人的公共利益。

十五、理礼并用、德法共行，对物业使用人违反物业管理法规政策的行为进行处理。

第三节 顾问管理工作内容

一、前期介入阶段

时限界定：由签约之日起至银信商座入伙之日前二个月（预计2004年3月至2004年12月）结合物业管理角度在项目施工验收阶段提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。

（一）由顾问团对项目进行实地考察，通过研读、消化、理解发展商所提供的项目方案、可行性研究报告、初步规划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目的规划意图、设计内容和规范，确定项目档次，协助管理商对管理档次进行定位。

（二）顾问团根据项目实际情况，从提高物业管理水平的角度，就设备设施的维修保养、楼宇绿化保养、楼宇智能化建设、保安队伍建设、社区文化建设等内容提出合理化建议，就相关问题给出整改意见。

（三）根据我司长期从事物业管理实践积累的丰富经验，从物业管理的角度对项目的各种设施、设备、材料的设计、选型、选材、安装等方面提供专业建议，使发展商在项目的投入上既能准确把握未来业主的实际需要，又有利于日后物业管理的成本控制及提高管理质量。

1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进 度计划提议方案；

2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物 业管理的需求；

3、设备机房的环境、通风是否满足要求；

4、对楼宇室外空调机位置确定，冷凝水的排放处理等问题的建 议；

5、根据清洁管理经验及物业规划要求，提出垃圾房的建造位置 和建造价格建议；

6、管理用房位置确定的原则及设计、装修标准，管理用房位置 的参考意见以及管理用房的布局；

7、在不增加发展商总投资的情况下，为配合国际环保理念的推

行，对适当设置一些环保设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出建议；

8、在空调工程施工前，根据设计图纸从节能和便于管理的角度

提出对设计的修改建议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺的地方提出建议；

9、从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议；

10、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中 的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；

11、根据物业所在地的气候特点，审查植物设计图纸，选择因地

制宜的环境绿化植物，使其既美观又方便长期养护，对不利于以后物业管理的问题提出调整建议；

12、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改 建议；

13、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建 议；

14、对建筑外墙的选材和设计提供专业建议，以方便外墙清洗，使之保持长久的美观；

15、根据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业

管理相关法规政策等，对管理商的机构设置、定岗定编、各级各类员工的任职条件和素质要求等提出建议；

（四）从业主/住户使用的角度，提出专业建议：

1、从居家生活及安全角度考虑，提出是否增设安防设施的建议。

2、用电负荷是否满足现代家庭需要。

3、住户门是否有明显标识。

4、是否有方便残疾人进出、行走的通道，是否有非机动车停车位。

（五）从智能化的角度，提出专业建议：

1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度计划；

2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出增加智能化功能的建议；

3、根据发展商的最终要求提出智能化系统设计方案，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；

4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

（六）从环保的角度，提出专业建议：

1、根据我司在给排水、供电、垃圾处理等方面的节能、环保的成功经验提供专业建议；

2、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保角度，提出建议。

（七）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益：

1、物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等；

2、公共部分装修材料的选用；

3、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方 面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；

4、满足消防规范的前提下，提供最新的设备技术或施工方法；协 助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商；

5、根据管理商要求，提供我方在建筑给水与排水方面的技术、设计、施工等的成功经验；

6、根据项目和各项工作的程序提供测算实际需要配备的人员和费 用的咨询；

7、解答发展商及管理商关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供 相关法规、政策文本；

（八）在施工过程中，协助发展商监督各专业工程的进展情况，尽力提高工程施工质量，确保工程按计划完工，同时可以降低日后物业设备管理难度。

（九）指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。

（十）指导发展商组织各专业工程、设施设备的验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成有关施工单位进行整改，然后进行复验，最后协助收集验收报告。

1、指导发展商及管理商制定工程、设备验收程序及发现相关问题的处理程序。

2、指导开发商进行资料验收，包括产权资料、工程技术资料等。

3、楼宇质量及使用功能的检验。

4、公共配套设施设备的验收。

5、协助制定工程及设备的验收记录

（十一）根据物业项目档次定位、物业当地管理费市场情况和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。

（十二）配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供中海物业企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

（十三）配合发展商楼盘租售工作：

1.对售楼现场人员进行物业方面的培训、职业礼仪培训。

2.指导现场保安人员进行交通指挥、车辆管理、导向工作。3.指导物业现场人员对关于楼盘物业管理方面的问题进行答疑。4.对楼盘宣传资料中关于物业管理方面的问题，提出专业化建议。

（十四）小区会所前期建议

1、会所的规模和格局：根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境，向发展商提出会所的规模和格局建议。

2、会所的功能设置：根据市场情况结合小区特点（住户的结构性质等），提供较合理的功能配置方案，尽量做到全面而实用。

3、会所项目的面积要求：根据项目特点和市场需求，测算出精确的（某些体育项目）、科学又合理的面积数据。

4、会所的装修格局：会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联，应结合小区环境和项目要求，提出相宜的装修建议。

5、会所的器材配置：向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。

6、会所的节能要求：会所的许多项目与ISO14000环境管理相关，如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等，我司将对此提供专业的处理建议。

7、会所的管理和经营：包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。

三、实操指导阶段

合作期限：共12个月，由本物业入伙之日前二个月起计，又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。

前期筹备期

指物业入伙前，中海协助管理商从机构组建、人员培训到为物业入伙做 相应筹备的工作时期。

（一）在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时，协助发展商进行整改，并提供切实可行的方案和解决办法，确保系统的稳定。

（二）协助管理商建立各专业管理模式、机构设置、拟定人员编制：

（三）协助管理商根据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。

1、人工费用测算；

2、设备耗能费用测算；

3、设备维修保养费用测算；

4、清洁定额费用测算；

5、园艺绿化项目的定额费用测算等。

（四）协助管理商选聘各专业物管工作人员，组建工作队伍：

1、提供人员配置及相应素质要求的具体方案；

2、协助对招聘人员进行笔试、面试、实操考核。

（五）协助管理商培训各专业物管工作人员，以确保人员素质。

1、提供员工入职及岗前培训参考计划，并协助做好培训计划；

2、协助拟制员工在职培训规划，并对规划实施进度、落实 情况等进行跟踪检查和指导；

3、协助对操作工进行操作培训；

4、协助对操作工进行常见故障诊断及设备管理培训；

5、就管理商员工外培事宜提供咨询和协助；

（六）协助制定入伙交接验收标准及实施程序：

（七）指导管理商准备设备移交、接管验收的相关资料，协助管理商与发展商之间各类专业设施设备的交接与验收工作（包括各专业工程 的竣工资料的交接工作等）。

（八）指导管理商对设备外观出现的缺陷进行整改，对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。

（九）协助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关 资料、文件：

1、提供管理运作所需的工作程序蓝本，并结合项目实际协助管 理商进行修订、充实和完善；

2、协助建立各专业设施设备移交的有关手续、资料、文件和程 序；

3、协助制定各专业设施设备管理规章制度、设备操作规程及维 修保养标准、程序和措施；

4、协助制定设施设备运行记录监控的有关程序和文件；

5、根据设计图纸及操作手册等协助制定相关操作指导书、安全 规程、应急处理方案、维修保养方案等指导性文件；

6、协助制定消防、给水和排水、水泵、机电设备等项目管理方 案；

7、协助管理商制订清洁保洁标准和程序，编制清洁作业指导书；

8、协助制订园艺绿化操作标准，拟制绿化养护规范；

9、提供员工手册和人事管理制度示范文本，指导并协助编制员 工手册及人事工作相关制度；

10、根据项目配套设施情况，协助编制项目社区文化活动规 划；

11、提供质量管理相关的各种记录表格、样本，并结合项目管理 目标和质量要求协助管理商进行修订和取舍；

12、结合会所的实际，协助制定一套完善的管理制度；协助发展 商做好会所宣传工作；协助制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等；

13、协助制定项目公众制度；

14、协助设置会计帐薄，建立会计核算体系；

15、协助建立健全财务管理制度。

（九）协助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养记录等档案；并就物业管理档案资料的整理提供咨询和指导。

1、产权资料：项目批准文件、用地批准文件等。

2、技术资料：规划图、竣工图、工程合同、隐蔽工程验收签证等。

3、物业资料：住宅区基本资料、商业网点资料、娱乐设施资料等。

4、住户入住资料：入伙通知书、业主公约等。

5、其他相关资料。

（十一）协助管理商制定日常物业管理所需设备、材料清单，协助编制对外分包项目的评审、质量控制等有关程序，协助评价和选择各专业分包方。

（十二）指导会计核算，帮助进行财务成本分析，提高经济效益。

（十三）协助制定入伙前工作计划。

（十四）指导管理商从创优的角度，根据市/省/国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。

集中入伙期

指业主在发展商书面通知前来入伙的时限内集中到物业现场收楼、验楼、办理入伙手续的工作时期。本期时间短，工作量大、环节多，需丰富的工作经验及工作技巧。如何将有限人力资源合理分配到各个工作环节中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好的最初印象即成为集中入伙期工作的难点。因为集中入伙期是业主第一次与物业管理机构打交道，第一印象的好坏，将决定物业管理机构日后长期物管工作能否得到业主的配合而轻松、顺利地开展。

为此中海物业将提供以下顾问服务，以保证入伙工作顺利进行，为今后物业管理的正常进行打下良好的基础：

指导成立入伙期各工作组，制定各个工作组责任制度。

指导制定入伙工作流程，紧急应变方案等。

协助发展商有关部门在集中入伙期间实行联合办公，提供一条龙服务。

场景布置：根据制定的场景布置方案摆放花篮、盆景，悬挂条幅对联高挂气球等。

设置导向路标，安排引导人员，使业主在办理入伙手续、收楼过程中感到方便。

管理处与发展商之地产部、财务部在入伙接待处进行联合办公，实行一条龙服务。

指导管理商在业主办理入伙手续的同时，提供给业主相应资料及物件，如钥匙、开户存折、业主公约、住户手册等。

装修搬迁期

指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入驻的工作时期。此时物业管理公司的工作难点有二：

面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去对其加以控制，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。

业主入驻有先有后，怎样兼顾先入驻业主的正常生活和后入驻业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。

为此，中海将提供一整套根据长期实践经验总结出来的行之有效的管理办法，有效帮助解决以上问题，主要内容包括：

指导建立严格的装修审批程序。 指导建立装修单位进场管理工作流程。

指导建立各业主/用户的装修档案。

指导建立装修日常监督管理制度等。

指导建立装修现场验收制度。

指导建立装修单位退场管理工作流程。

指导建立各业主/用户的入住管理办法。

正常管理期

指物业现场大部分小业主的二次装修工作已基本完成，银信商座环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。此时中海主要提供的顾问服务内容有：

一、通过日常工作中的实际运作进一步完善物业公司之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

二、指导建立严格的封闭化安全管理制度，包括保安巡查制度、紧急情况处理制度等。

三、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

四、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。

五、指导建立机电设备维修保养管理制度。

六、按照ISO9000国际质量保证体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。

七、顾问团定期对项目进行考评，并就各专业所涉及的内容、范围进行全面检查，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：

1、各项管理规章制度、岗位、部门职责及其执行情况：

2、按ISO9000标准对管理商的各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检查；

3、根据管理商运作过程的实际情况，对涉及各专业管理的文件进行修正补充。

八、会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。

1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议：现场考察已装修配置完毕的会所，根据会所的装修格局和功能设置，若发现器材配置不够完善，达不到营业要求，及时向发展商提出建议，以期达到预期效果。

2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案：如果要代管会所，就需对人员进行实操培训演练。

3、结合会所的实际，提供一套完善的管理制度（包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等），并制作成册。

4、开业前的宣传：制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等，协助发展商做好宣传工作。

5、会所的装饰：开业前，须对会所进行全面装点，增加喜气，渲染气氛。

6、开业酬宾：开业之日，邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐，了解会所、热爱会所。

7、会所运转指导：服务人员工作流程、顾客消费方式（单次消费、各类消费卡；会员消费、贵宾消费等）、消费价格、营业时间、帐务管理等。

九、建立日常管理资料

保洁管理相关记录、保安管理相关记录、出租屋管理相关记录、车辆管理档案、装修管理档案、工程返修档案、设备管理档案、社区文化档案等资料。

三、服务质量跟踪阶段

合作期限： 实操指导阶段结束后的三个月。

服务质量跟踪阶段是中海的顾问团在驻场顾问撤出一段时间后，再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全面的检查、考评，检验其管理 水平是否稳定的同时提供相应的咨询辅导工作。如果有服务质量下滑的迹 象，考察团将提出相应的整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保中海物业所提供顾问服务质量的持续稳定。

（一）顾问团对项目现场进行考核评价，并就各专业相关内容在运作中存在的问题或不足，给出书面整改意见及建议。

（二）解决遗留的疑难问题，协助整理各专业图纸及资料，保证设备的完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。

（三）根据管理商的需要提供物管工作各专业咨询服务。

第四节 顾问管理目标

一、管理总体目标

在中国市场经济中崛起的中海物业，以其良好的经营业绩，众多的优秀人才，成熟的管理模式，有能力、有信心指导管理商使银信商座项目成为沈阳市物业管理的经典楼盘，为发展商及管理商树立良好的市场口碑。

1、管理定位：企业化、专业化、一体化管理服务的原则。通过我们的指导与建议，促使管理商充分利用并完善银信商座的各种配套系统，配置精干的高素质管理人才，全面实现现代化物业管理。将银信商座项目管理成为文明、安全、清洁、优美、舒适、方便的人文社区，成为沈阳市独具特色的商住楼宇。

2、效益定位：社会效益、经济效益、环境效益兼顾的原则。充分利用顾问商专业化管理特长和成本管理经验，通过有效控制管理成本，开展多渠道的有偿服务，指导管理商合理地开源节流。

3、服务定位：以人为本，服务第一的原则。“让您和您的子孙后代永远满意”是顾问商不变的承诺，“为您提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境”是顾问商永恒的追求，为此，顾问商将采取“驻场顾问 + 顾问团”的工作方式投入严格的质量控制手段，保证管理商的服务质量符合上述要求。

二、管理目标承诺

中海物业凭借长期物业管理软件输出的经验，在发展商提供必要的合作条件的基础上，我们对银信商座项目的物业管理质量做出如下郑重承诺：

1、执行国家有关法律及各级政府物业管理主管部门规定的各项标准。

2、保质保量、按时完成全部工作内容。

3、物业一经入伙即按照ISO9000国际质量管理体系进行管理，符合ISO9000国际质量管理体系的标准要求。

第五节 顾问服务设想

整体设想

中海物业经过十多年的实践摸索，不断总结、不断发展，形成了一套严谨、先进的管理模式，并转化成公司独特的管理优势。对于银信商座项目，我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式，全部运用到实际工作之中，全力以赴，指导和协助管理商塑造精品，树立品牌！

一、酒店式物管概述

为顺应时代发展和满足业主的需要，不断提高和自我完善物业管理水平，中海物业管理公司于1999年开始导入现代酒店管理理念和技术，将“物业管理”提升为“物业服务与管理”，即明确的提出了物业管理企业的本质是“服务业主，而不是管理业主”，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度。中海物业管理公司在成功运做“中海物业酒店式物业管理模式”的基础上，本着“业主至上，服务第一”的中海服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，又正式推出“大管家”的服务模式，即“酒店式物业管理模式”第二代升级版，使物业管理和服务工作整体上升到一个新的水平。

1、以业主为中心，提供酒店式专业化服务。

传统的物业管理企业，多依照“物业管理条例”和“业主公约范本”制定一套规章制度与约束条件，然后要求各位业主（住用户）遵照执行，较少考虑业主的实际感受；但酒店式物业管理，完全是以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，推出例如私人区域清洁服务；接飞机、火（汽）车服务；代客洗衣服务；代订酒店客房服务等，通过训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。

2、以星级酒店为样板，营造温馨、遐意的服务氛围。

酒店业是整个服务行业的代表与典范，酒店的经营理念是“宾至如归，即让客人住在酒店如住在家里般温暖和舒适”，客人在酒店里可以得到超凡的享受，体会到作为消费者的尊贵与自豪。而物业管理相对来说，就是保安、维修和清洁卫生，服务机械而且呆板，缺少感情色彩。中海物业管理公司的酒店式物业管理模式则将酒店服务与物业管理有机的结合起来，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务，例如大堂里设接待服务总台，由彬彬有礼、形象、气质俱佳的服务中心的接待员24小时恭候服务；出入大门口设门童，专职负责客人的迎送；大厦里见不到穿着保安制服的保安员，改为技术监控和便衣巡视代替等。无论是发展商，还是业主、住用户，让他们每一刻都可以从心里感受到与众不同的尊贵和自豪。

3、强调服务意识，提高服务效率。

传统的物业管理企业，依然采用行政管理模式中的“办公室”组织编制，但酒店式物业管理模式则改设“服务中心”。一是把以物业管理公司“办公”为主，改成为业主“服务”为主，更加突出了物业管理行业服务的特性，摆正了物业管理公司与业主之间的主宾关系；二是调整了作业流程，服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后，采取“一站式服务”和“首接责任制”，也就是当业主来到服务中心时，那一位接待员第一时间接待的，他就有责任负责协助解决该业主的一切需求，而不能让业主跑来跑去，到处找人，直到业主满意离去为止。

很多服务行业里的工程维修服务都是按部就班的照既定工作计划有序进行，就是偶有客人投诉或其他服务需求，也必须排队等待，逐步解决。只有在酒店行业里，客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的，“客人就是上帝”不是一句空洞的口号，绝不能让客人有一丝的不满存在，即所谓零缺点服务（100-1〈 0，提供的服务必须百分百合乎标准，达到客人的要求。假如有一点不合格，其结果不是99分，而是小于0分〉。酒店

式物业管理，就是把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理行业中来，使得“客人的投诉有回音，故障维修处理不过夜”，努力达到业主（住用户）的满意率为百分之百。

4、调整组织架构，实行科学化管理。

传统的物业管理企业的项目管理处，将员工分为管理层和操作层两大级别，存在权、责不清，人人负责而人人都负不了责的现象，严重影响员工的士气；对外服务与管理透明度不高，业主有需求找到管理处办公室，但至于应该具体找谁来处理却又摸不着头绪。而酒店式物业管理，采用星级酒店管理模式，在内部组织结构上按照现代企业制度的四级管理体制和垂直领导法则重新设置，达到了权、责、利的统一；从财务收支、内部管理、后勤保障、资源经营四个目的出发，管理处下设财务部、行政部、管家部和经营部四大部门。在对外服务和接待上，服务中心提供一站式服务；又将所有能提供的服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等信息，汇编成《服务指南》派发给业主，既加大了管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定了优质服务的基础。

5、建立信息网络平台，为客户提供全方位后勤支援与保障。

传统的物业管理企业，仍然还停留在管理处不涉及经营项目的狭隘观念里，仅靠收取微薄的物业管理费来维持整个社区的正常运行，由于可调动使用的资金有限，所以在社区文化的建设、服务环境改善、服务层次的提升等方面捉襟见肘。更何况如果物业管理成本一旦失控，更是入不敷出，陷入亏损的尴尬境地。酒店业与物业管理行业最大的不同之处就是具有的经营性（酒店所有服务项目的设置都是以经济效益为中心）。所以具备资源经营思想是酒店式物业管理模式的另一重要特点，充分利用小区的既有资源，广泛建立和编织社会合作网络，为业主和业户提供全方位的后勤支持和保障。例如会议室、洽谈室的出租；写字楼租售代理；票务代理、房屋清洁、餐饮外卖等特色服务；电梯广告和户外广告位的招租等等，通过对自有资源的不断挖掘和整合，吸引各路商家争先惠顾，一是在社会上树立良好的企业形象，使物业保值升值；二是广开财源，为提升管理水平和改善服务环境赢得必需的资金，减轻发展商、业主、物业管理企业的投入负担。

6、营造社区精神，倡导“无为而治”的物业管理崇高境界。

社区文化建设，是物业管理行业的一个老话题，新课题。传统物业管理行业的社区文化建设一直以来都仅仅停留在组织业主搞搞文体活动的浅薄层次，将社区文化片面的理解为小区里的文体活动。而中海物业酒店式物业管理模式所倡导的社区文化，核心就是社区精神的建设与营造，通过环境文化、行为文化、制度文化、精神文化达到引导、约束、凝聚、娱乐、激励、改造的目的，最终建立良好的社区关系和形象，实现“无为而治”、“氛围管理”，“寓管理于服务之中” 物业管理的至高境界。例如组织社区有目的的向政府部门、街道办事处、当地驻军、学校等捐赠；举办慈善舞会；特定的日子派代表访问敬老院、孤儿院、部队、医院、残疾人学校等社会福利机构，参加社会上公益活动；挖掘业主潜力，在酒吧定期举办用户收藏品讲座与观赏、酒类品赏等专题活动；邀请知名作家、文学家、音乐家到社区内与用户举办专题交流，如签名售书、电影观赏、音乐讲习等。酒店式服务项目(服务指南)经过在多个项目成功实施酒店式物业管理的实践，中海物业积累了丰富的经验，我们将对银信商座提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务的顾问指导。

1.特约私人区域卫生清洁

服务中心卫生清洁人员会在您指定的时间段内完成办公区域的卫生清洁工作。

您可以填写《卫生清洁预约卡》离开时交给服务台，也可以直接致电服务中 心。

此服务需至少提前一天预约。 2.家庭花艺服务

业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。

价格见样本目录，需至少提前三小时以上预定。

3.医务服务

为了业户的保健卫生，设立医务保健室，24小时当值，备有常规药局，日间更有资格医师提供专业安全的意见。

此项服务仅限本物业住（用）户及其亲友使用。

4.特约接机、车服务

信誉良好之营业车队，为您接送机场、车站和公务游览。

详尽价目表将在《服务指南》中附。

5.邮政服务

代寄收邮件、信件、小型包裹、EMS、DHL、UPS等邮政业务。

可直接留在大厅服务台并登记签收或致电服务中心上门收取。

收费按国家邮政标准执行。

6.票务代理

机票、火车票24小时接受预定。免收服务费。

7.物品代购服务

由阁下指定物品品牌、地点和指导价格。

我们将派人替您购物，并由您支付指定的交通方式费用。

业主须提前填妥授权书和支付货款。

收费标准：参照服务指南。 8.饮品小食平价即送服务

阁下可参阅服务指南中附的饮品小食目录，致电20分钟内送到。以上项目的收费，将在服务指南中详细列明。

二、健康式物业管理

健康物业管理模式是参照国家《健康住宅建设技术要点》要求，以促进业主身心健康为目的，在传统物业管理的基础上提出，采用现代化的、复合型的管理手段，结合社会各方面的资源，全面保障业主生活质量的、全新的物业管理模式。

“健康物业管理模式”由日常物管中心和健康物管中心两大部分组成。其中日常物管中心（环境管理中心）的功能是完成传统物管的维修、清洁、保安、园林养护等基础服务环节，维持居住环境的舒适、健康。为业主提供健康生活指引：

1、节约用水：作好居所“三包、四水”、一水多用、尽量少用常流水等。

2、减少水污染：因地制宜种植室内植物、不要到饮用水源游玩、选用环保型洗涤剂等。

3、节约用电：随时关灯、不开长期灯、采用节能灯具等。

4、减少尾气排放：少开私家车等。

5、控制噪声污染：公共场所不要大声喧哗、养成轻开轻关、轻拿轻放的习惯、控制电器音量等。

6、珍惜纸张：多用草稿纸、开展“减卡救树”等活动。

7、少用一次性用品等。

“健康物管中心”的主要功能是实现《健康住宅建设技术要点》里对于“健康环境的保障”的目标，我们将设立健康档案管理、医疗保健服务、24小时求助中心、社区文化中心和健康交流俱乐部等职能部门，全方位地保障健康生活理念的延续。

首先，在环境保障中的保健方面，我们设立健康中心，包括为业户提供健康测评，度身设计健身计划和心理健康指导，建立完善的住宅保健服务。●健康档案管理 为银信商座内所有常驻业主设立专门的健康档案，对业主身体健康的变化做出跟踪记录和更新，随时为业主提供身体健康状况的报告，对比不同时期的健康数据，并实行电脑系统自动化管理，每个业主均拥有自己的专用密码，只能由自己和专门的管理人员调用和查阅，以便于为客户制定和提供科学的运动、监督、营养、恢复、咨询等健康服务。

1、在环境保障中的安防方面，利用银信商座完善的监控系统和巡更系统，进行24小时全天候管理，业主在紧急情况下，可通过住宅内的急救自助系统与小区内特设的24小时求助中心联系，以及时采取相应的救助措施，物业公司员工四分钟到达紧急集合地点，并在第一时间与社会相关机构取得联系，使事件得到妥善处理。

2、在小区康体设施方面，我们有户外的公共设施设备，分布上尽量面面俱到，不过于集中，有意识的引导人流分向。业主走出院外就有活动，采用“三三制”经营会所，满足业户大众体育健身的需要，也使经营成本降低。●医疗保健服务

小区设医疗保健服务站，为业主提供日常的医疗保健服务；定期组织小区业主进行常规身体检查，以便及时发现隐藏疾病，保证身体健康；特设亚健康咨询中心，专门为业主提供调整“亚健康”状态的咨询、恢复服务，为业主生理、心理的健康提供全方位服务。以上各项特色服务项目收费标准将在项目入驻前于《用户手册》、《服务 指南》中明确标价，三、商务全程式

中海物业本着“以人为本”的服务理念，考虑到银信商座物业所处的优越地理位置，以及其本身的功能设置中有酒店式公寓这一情况，同时考虑到银信商座必将成为沈阳市商业旺盘这一特点，并且从银信商座租售角度出发，拟选择该项目在沈阳市首家推行“商务全程式”写字楼物业管理服务这一全新物业管理模式。

“商务全程式”写字楼物业管理模式的宗旨是：通过整合内部优势和调动一切可以利用的外部资源，最大限度的满足物业使用人各方面（特别是商务活动方面）的需要，并以此为基础，建立一种开放式的服务延伸体系，根据物业使用人新的商务需求，不断更新服务内容与服务形式，真正实现“商务全程式服务”。

“商务全程式”写字楼物业管理模式基于未来进驻银信商座的企业在办公资源配备方面，很难达到本身的实际需求，例如没有独立会议室，不愿购置复印机乃至公务车，不愿配备专业秘书等，而我司“商务全程式”服务模式可以使以上问题轻松得以解决，真正为使用人提供一个既方便周到又花费不多的商务环境。

“商务全程式”写字楼物业管理模式具体构成举例：

1）配置公共秘书，为规模较小的企业提供电话接听、前台礼仪及部分后 勤服务。

2）成本价提供办公区域花卉出租、公务车出租等服务。

3）在发展商提供硬件的基础上，提供公共会议室的预定、预留、布置等服务。4）设立功能齐全的商务中心，提供包括打字、复印、传真等一系列的办 公服务。

5）建立家园服务网平台，提供各项配送服务。

“商务全程式”写字楼物业管理模式是我司根据写字楼使用人的特点与需求，制定的一整套商务后勤服务解决方案，此模式推广前的良好远景和推广后的不俗效果，对于银信商座的租售，无疑有极大的促进作用。

第六节 员工培训

作为最可宝贵的资源，人力资源的开发与管理成为保证企业可持续发展的原动力。中海物业经过十几年的发展，形成了自己独具特色的人力资源开发体系。为了促进管理商的规范化运做，并保证其逐步实现市场化生存，中海物业将运用自身的培训体系，指导管理商开展员工培训工作，逐步提高员工的整体素质，建立一只精干高效的员工队伍。

一、培训总体思路

1、培训范围全员性。银信商座物业管理水平的提高，仰仗全体从业人员的共同努力, 因此要把全体员工都列入培训范围，防止“水桶效应”（即水桶的容量由水桶上最短的木板所决定）。

2、培训内容系统性。搞好物业管理需要专业知识和技能，同时也离不开其他相关的知识和能力。安排培训内容应当着眼于提高员工的综合素质，不能单打一。我们将制定系统的培训内容，提高广大员工的综合素质。

3、培训组织层次性。由于员工的基础不同，所以其接受能力、求知取向也不尽相同。在组织培训时，我们将从各自可以接受、乐于接受的起点出发，分层施教。

4、培训重点实用性。既要十分重视理论灌输，更要着重强调技能提高。培训工作的开展，将始终注意紧密围绕银信商座物业管理工作的实际，旨在提高员工解决本岗位实际问题的能力以及处理复杂物业纠纷的能力。

5、培训方式灵活性。员工培训工作的实施是一个复杂的实务过程，必须充分调动上级与下级、组织与个人、内部与外部各个方面的积极性。实施的方式和方法将因时、因地、因人制宜，不拘一格。

6、训目标超前性。我们的目标在于永远保持国内行业领先地位，培训工作无疑要为实现这一目标服务。因而将不断拓展和更新培训内容，面向未来，不断丰富充实员工的知识储备。

二、培训内容框架

1、岗前就业培训

指物业管理员工上岗之前，对其进行的地产公司及物业公司背景、职业要求、岗位责任和奖励办法、行为规范等方面的教育。

2、职业素质培训 指按照中海物业管理从业人员的一般要求，对所有员工进行的国家时事政策、企业规章制度、质量保证体系、消防知识、日常礼仪等公共课目的培训。

3、专业实务培训

指为了使员工更好地适应工作岗位的技术业务要求，所进行的岗位应 知应会知识和技能的培养训练。

4、专题强化培训

指为了进一步提高管理服务水准，所进行的针对性较强、内容相对集中、时间比较连贯的培训。

主要培训内容参考：

工 种 序号 培 训 内 容 培训时间 培训方式 全 员 1 公司企业文化 1课时 集中授课 2 物业管理基础知识 1课时 集中授课 3 物业管理基本法规 1课时 集中授课 4 工作岗位职责和质量标准 1课时 集中授课 5 物业管理行业的职业道德及修养 1课时 集中授课 6 公司人事及福利待遇政策 1课时 集中授课 7 公司《员工手册》 1课时 集中授课 8 公司文件体系 10课时 集中授课

物业管理各专业综合常识 3课时 集中授课 10 公司规章制度、部门设置 1课时 集中授课 服 务

中 心 1 如何处理业主的投诉 1课时 集中授课 2 操作和服务礼节礼貌 1课时 集中授课 3 礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 4 物业管理法规知识 1 课时 集中授课 5 公司文件体系知识 1 课时 集中授课

维修班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 机电设备的养护和维修知识 2 课时 综合

护卫班 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 保安工作知识 3 课时 综合

机 电

工 程 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 强电知识讲座 1 课时 综合 3 弱电知识讲座 1 课时 综合 4 空调维修保养知识讲座 1 课时 综合 5 各岗位工作流程 3课时 集中授课

电 梯 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 电梯维修保养知识 1 课时 综合 清 洁

绿 化 1 服务业的礼节礼貌及服务意识 1 课时 集中授课 2 各岗位职责 1 课时 集中授课

管理

层人

员 1 外培（各类物业上岗证）2 新员工岗前培训 3课时 集中授课 3 服务意识与市场意识培训 2课时 集中授课 4 读书培训 1课时 集中授课 5 人员参加外培 2天 集中授课

以上培训内容将根据项目的实际进展情况灵活调整。

三、授课方式

1、课堂讲授

由指定的教员向受训员工宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。比较适用于员工较多的普及型讲座。

2、集体研讨

驻场人员组织培训对象就某一主题进行深入广泛的探讨和交流。便于在各抒已见的基础上达成共识。

3、视听教学

运用电视机、录像机、录音机、计算机和图片等展示手段向受训员工传输有关知识和信息。使受训人员直观感受相关实际案例。

4、现场模拟

让培训对象扮演特定角色去完成预先设计好的活动。有助于提高实际工作能力。

5、样板示范

由水平较高的员工给受训员工做示范表演或单向传授。给培训对象的印象较为深刻，效果较为巩固。

6、指导自学

列出规定书目并倡导和动员员工自己找时间学习。实施起来更加灵活。

四、管理商派员培训

管理商可选派人员赴顾问商所管楼盘参加培训，培训方式分理论学习和现场参观两种形式：

◆理论学习：

1．内培：由我司培训部组织物业管理专业资深人士，以课堂讲授、视听教学和交流研讨的方式，从理论上系统地阐述物业管理及其相关知识。

2． 外培：由我司代为安排选派人员考取《物业管理人员上岗证》的相关事宜。

◆现场参观：

将安排在我司下属物业管理处进行，由我司培训部及物业管理处人员陪同，实地参观我司管理的物业项目，通过眼看、耳听、咨询、解答等方式亲身体验我司日常物业管理工作的高标准、严要求。

● 培训期限： 理论学习内培、外培与现场参观一般分别为3-5天。● 培训日程安排：根据管理商提供选派人员的人数及培训日期而定

◆ 选派培训人员往来差旅费、培训期间的食宿及外培相关的报名费、资料费由发展商自行承担。

第七节 顾问费用

顾问费用合计：人民币56万元整，分阶段报价如下： 工作阶段 工作期限 管理目标 顾问费用

前期介入阶段（预计10个月）自签约之日起至银信商座物业入伙之日前二个月 结合物业管理角度提供合理化建议，为今后开展物管工作及控制管理成本打下良好的基础，同时为进入实操指导阶段做好充分的准备工作。人民币18万元

实操指导阶段（12个月）自银信商座业入伙之日前二个月起计至物业入伙之日后十个月 保证前期筹备、集中入伙和装修期工作的有序开展，并为进入物业正常管理期工作打下基础。

人民币36万元

服务质量跟踪阶段（3个月）实操指导阶段结束后的首三个月 完成本项目物业管理顾问结案工作，提交顾问工作总结，并提出本项目物业管理远期发展规划。人民币2万元 合计 人民币56万元

备注：1．本方案之顾问工作安排和工作期限的界定均以银信商座物业2005年3月1 日入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，则工作安排和工作期限将相应做出调整。

2.发展商如选派人员赴顾问商本部或所管楼盘参加培训（人员不超过3名，培训时间不超过15天），发展商需支付顾问商内培费（含现场培训实习费）三万元整。

中海方案设计任务书 篇2

一、地中海风格与色彩

如果说连续的拱门和回廊是浪漫的, 不经意的马赛克拼贴和镶嵌是华丽的, 那么地中海风格中的色彩运用则是纯粹的。地中海周围有西班牙、法国、意大利、希腊、摩洛哥等16个国家。不同的国家有着不同的自然风光, 例如西班牙无尽的蔚蓝色海岸, 法国南部成片的蓝紫色薰衣草, 南意大利温暖阳光下金黄色的向日葵, 还有北非特有的红褐色岩石与土黄色沙漠。地中海风格的丰富色彩则是这些优美风景的完美体现。设计师们将这些大自然中的色彩进行挑选与组合, 将它们转移到室内, 形成了地中海风格设计独有的色调。由于地理位置的关系, 地中海地区日照充足, 上面所提到的那些颜色饱和度也很高, 因此形成了地中海风格色彩的特点:自然、绚烂。

二、色彩的经典搭配

室内色彩的设计往往体现在墙面、家具及陈设上, 合理的色彩设计将背景色、主体色和重点色巧妙地融合在一个空间里, 各个色彩之间主次分明, 相得益彰。色彩的搭配则通常运用单色、对比色或是混合色的手法, 丰富空间层次, 表达设计情感。地中海风格也按照其地域的自然风貌出现了三种典型的颜色搭配。蓝与白, 黄、蓝、紫和绿, 土黄与红褐。

蓝色与白色的搭配运用是地中海风格色彩设计的经典搭配, 蓝色的墙面作为背景将白色的主体家具明确的衬托出来, 再配以白色的门框与窗户, 处处透露出海洋的清新气息。这种单色调与无彩色调的结合是最简单的色彩搭配方式, 恰恰这种简单突出了设计者想表达的纯粹海洋风。值得一提的是, 单色调的运用很容易使得设计作品刻板而缺乏生气, 而地中海风格恰恰需要展现其自然活力。那么如何解决这一矛盾的问题呢?设计者通常将白色的拱门或廊采用数个连接或垂直交接的方式, 这种连续的自然曲线无疑使观赏者在行进中因为有了视觉的延伸从而产生了柔和的动感。另外, 象征海洋的蓝色墙面一般用半穿凿或全穿凿的方式来营造空间的透视感与层次感, 既模拟了海浪层叠的灵动也弥补了大面积使用单一色调的不足。简单看来, 蓝色与白色搭配设计出的地中海风格采用的手法是蓝色的面、白色的体和自然曲线, 其想要表达的情感是海的辽阔以及心灵的纯净。当然, 细部的点缀不可忽视。为了进一步营造海边的氛围, 设计者用贝壳、细沙当做踢脚线用来装点的墙面, 用小块的鹅卵石来铺地、用马赛克拼贴来装饰局部等, 从而大自然的气息愈加浓厚。

如果说以蓝白两色为主体的地中海风格勾勒的是海洋的浪漫情怀, 那么土黄和红褐两色的运用则是在诠释着大自然的另一面风光。这两种颜色象征着非洲北部特有的沙漠、岩石景观, 通常稍浅的土黄色运用于室内的墙面, 较深的红褐色则运用于门扇、壁画等部位, 这种相似色的搭配可以比较随意的运用而且作品通常有一定的动感, 设计者容易把握。这两种厚重的色彩搭配所反映出的情感是非洲历史悠久的文化以及原住民们质朴的情怀。为了完善整体的空间设计, 往往还需要配上古朴的深色木质家具, 比如深褐色的屏风、樟木茶几等。再点缀一些非洲当地特色的装饰, 如图腾、民族风挂画等。另外, 也可加入非洲土生植物的深红色、锭蓝色作为重点色运用, 既丰富了室内空间的色彩, 增加了空间层次, 也进一步营造了非洲当地的自然风光。古老的文明气息, 浩瀚的非洲大地也是地中海风格想要表达的内容之一。

黄色、蓝色、紫色和绿色的组合则是一组混合色的搭配, 黄色代表这地中海地区充足的阳光, 蓝色代表浪漫的海洋, 紫色象征着法国南部的薰衣草, 而绿色则象征着生机勃勃的田园植物。很显然, 这组色彩是想要表达地中海风格的自然清新感。为了体现出地中海区域充足的阳光, 这里每种色彩的饱和度都很高, 绚丽的色彩看似随意的充满整个空间, 实则设计师们对此下了不少功夫。例如黄色的墙面点缀上蓝色的装饰品, 这种对比色的碰撞绝对吸引观赏者的眼球;再例如原木色的地板搭配上线性拼贴的黄色系马赛克垭口, 使得空间的地面和墙面得以巧妙的过渡, 这些细节处处体现了色彩搭配的重要性。更重要的是, 为了将这么多颜色运用到空间中而不显得杂乱无章, 便要对这些颜色划分主次。大多设计师是以一至两种颜色为主, 用于空间的各个界面, 其它的颜色则多出现在软装饰上起到点缀的作用, 如碎花布艺的沙发、条纹状的窗帘等。当然, 白色的加入也很重要, 白色的家具和门框不但符合风格的需要同时也在扮演着调和各种色彩的角色。

三、结语

为了突出当地的自然风貌, 不论是哪种色彩搭配的地中海风格都不可缺少绿色植物。清新的绿色盆栽或摆放于桌上或点缀于窗前, 处处都流露出大自然的勃勃生机。总的说来, 色彩对于一个风格的体现起着举足轻重的作用。地中海风格就是凭借着色彩的合理搭配来呈现给观赏者阳光、海浪、沙滩的美丽场景。不经修饰的线条、独特的装饰以及绚烂的色彩构成了一个完整的地中海风格, 塑造出一个浪漫自然的情感空间。

参考文献

[1]王楠.混搭地中海亲近纯美自然[J].建材与装修情报.2011 (06)

[2]汪云龙.地中海风格色彩特点[J].法制与社会.2010 (20)

[3]毛琦红.浅谈地中海风格在独立式住宅室内外设计中的运用——以湖州某独立式住宅为例[J].现代装饰 (理论) .2011 (02)

[4]王超.浅析室内设计中地中海风格的内涵体现[J].科技风.2009 (21)

中海方案设计任务书 篇3

引言

室内设计作为系统环境艺术，和室内有关的物质因素以及实体都处于整体室内环境系统，服务于高质量生活环境的创造。另外，地理环境、风俗习惯、文化艺术等都影响到室内设计，从而呈现出不同的设计风格。当前，随着生态、绿色、环保的观念不断深入人心，室内设计基于个性化与多元化的基础上，对设计空间形态、材料等都给予充分考虑。自然主义设计在室内设计风格中的地位越来越重要。而地中海室内风格作为一种自然主义设计风格，其特征是自然、浪漫，选择自然原材料与明亮色彩，使得人们接近自然的心理得到满足，在室内设计中的应用越来越广泛。

室内设计概述

室内设计指的是综合设计建筑内部空间的功能、艺术以及技术。基于建筑物使用性质、环境标准，通过技术方法以及造型艺术，对优美、舒适的室内环境进行创造，从而使得人们使用以及审美的要求都得到满足。因此，室内设计的目的是能够使得人们物质需求以及精神需求都能够得到满足。室内设计基于一定的标准、通过相应的技术以及美学原理，对具有合理功能、环境舒适的室内空间进行营造。

地中海室内设计风格分析

地中海一词源自于拉丁文，指的是大陆之间的海。地中海建筑风格实现了乡村建筑风格与沿海建筑风格的统一与结合。地中海室内设计风格的标志是阳光、大海以及具有亲和力的海洋风情。地中海室内设计风格崇尚自然，石块、原木、涛砖等都是常用的地中海设计建材。

室内设计中地中海风格的应用

第一，地中海风格的室内设计中空间节点“通”和“透”的应用。“通”表明了室内空间的相互流通，“透”指的是室内外空间的相互渗透。由于地中海沿岸居民喜欢开放的生活环境，所以，地中海居民居所的营造中体现了开放的特征。地中海室内设计风格的“通”和“透”在地中海室内富于变化的空间造型上得到体现。室内设计中地中海风格的开放效果，基于开敞的拱形空间、不同形态的景中窗、浑圆的机构墙体等进行营造。

（1）拱形形态。室内设计中通过拱形形态，一方面，使得人们功能充分享受阳光，增强了室内的通透效果，另外一方面，基于风道原理，使得空气对流增加，基于穿堂风，能够对室内起到降温的作用。就设计手法而言，拱门、廊等的处理，使得空间虚实相生的风格得到体现，使得空间流动感增强。

（2）浑圆的墙体。地中海室内设计风格的墙体设计，线条自由随意，不是直来直去，犹如墙体自然延伸。室内居住者实现不受阻碍，可以将浑圆的曲线墙面与开放的造型都在眼底。室内设计中，墙面装饰不采用浮华的材料，利用白灰泥墙进行多次粉刷，并且不进行修饰与抹平。随着时间的推移，墙面越来越凸显出自然的气息。通过墙面不经意的涂抹，增加了空间意境，不规则美感使得室内的简朴自然气息非常浓厚。

（3）景中窗。室内设计中，景中窗在地中海风格中的应用非常广泛。因为建筑墙体厚重，通过穿凿以及半穿凿的景中窗与墙体的结合，一方面使得通风通气的要求得到满足，另外一方面，使得空间形态更加丰富。基于全穿凿景中窗对不同区域进行连接，半穿凿的景中窗能够塑造成壁龛，对各种生活用品进行摆放。

第二，地中海风格的室内设计中色彩节点的“变化”与“永恒”。首先，变化的色彩在地中海室内风格设计中主要有体现在以下方面：①基于主色调确定的前提下，对背景色以及点缀色的色相层次进行丰富。实现了统一中求变化，从而使得主体色彩得到突出，并与也使得色彩的范围增加，使得节奏感增强。例如，通过暖色调中土黄色为主色调，使得大地的温暖得到突出，另外，搭配不同面积的深灰与红褐色，实现了统一中的变化。②地中海室内设计风格色彩的变化，要突出同中求变，也就是通过相同色系中不同的明度以及纯度的色彩变化，对于室内色彩空间进行营造，使得整体色彩的协调得到满足。例如，室内主导色彩基于蔚蓝、群青等不同明度以及纯度的蓝色，和白色系的软包、布艺窗帘以及床品等相搭配，不但能够室内空间色彩更加丰富，同时，对自然明亮的色彩效果进行塑造。其次，地中海风格的室内设计中色彩“永恒”的应用。地中海室内设计风格的宗旨是自然理念，色彩的永恒，体现了色彩源自于自然的观念，地中海室内设计风格的魅力在于自然原始的色彩。通过原始自然的色彩，使得室内环境与自然完美融合在一起。

第三，地中海室内风格设计中材料节点的“真”和“巧”。建筑材料的“真”和装饰材料的“巧”实现了完美统一。建筑材料中木材与石块的应用，体现了人们对自然生活的渴求。地中海室内设计中，房屋构建通常选择当地原木木材，比如橄榄木、枫木、胡桃木等，同时，这些木材在地面铺设中得到广泛应用。而陶土资源等的应用，无疑体现了地中海室内风格装饰的“巧”。将赤陶砖或者赤陶应用在屋面与墙面上，同时，赤陶制品在人们日常生活中得到广泛应用，一方面对室内风格起到装饰作用，另外一方面，方便了人们的生活。这些赤陶制品作为普通的装饰材料，在阳光或者是灯光的投影下，对古老斑驳的景象进行营造。

方案设计任务书(商业) 篇4

建筑方案设计任务书

1.项目简介

2015年7月7日

1.1

项目概述

本项目位于杭州市江干区九堡核心地段，北距九堡客运中心直线距离约1公里，东临杭乔路，北临下沙路（城市快速路），西侧和南侧为规划路，南侧为新建住宅小区。周边交通便捷、路网畅通、住宅林立，项目规划总建筑面积约9万平方米，为集商业、办公和酒店为一体的社区商业综合体。

1.2

设计指标 1 规划用途：商业办公用地 2 建筑容积率：≤2.5 建筑密度：≤ 40%（以最终政府批复为准）4 绿地率： 20%（以最终政府批复为准）5 建筑限高：≤ 55米 建筑用地面积：20000平方米；地上总建筑面积：50600平方米，地下建筑面积约40000平方米（地下2层），总建筑面积约90000平方米。

2.项目定位及方案阶段设计要求

2.1 整体定位

本项目依托周边密集的住宅社区和九堡客运中心的商业消费人流、办公人流和商旅客群，定位为集商业、办公和酒店为一体的社区型商业综合体。2.2 物业类型配比及分物业定位

本项目由商业、办公和酒店三部分组成。商业地上建筑面积约3.1万平方米（4层），地下建筑面积约3.8万平方米（地下2层）；办公建筑面积约1万平方米；酒店建筑面积约9千平方米。地下设置2层，B1层以超市为主，B1层剩余部分和B2层为车库、车道和设备用房等，尽量减少设置人防面积。汽车泊位和自行车位尽可能满足杭州市相关规范。

2.2.1 商业定位

目前地块周边住宅林立，已形成稳定的消费客流，但商业消费氛围缺乏。本项目将满足区域人群对于集零售、餐饮和休闲娱乐的体验型商业的消费需求，集中面向家庭消费。

建立主题概念，以建筑造型、立面、内装饰等手段，树立鲜明特色和现代商业形象，令项目具有活力、精致的独有魅力。商业档次定位为中偏高的商业品牌，以中档品牌为主。2.2.2 办公定位

面向小型创业型企业，以购买自用为主，兼顾投资。设计产品应有利于销售，对户型进行合理分割。2.2.3 酒店定位

面向白领和商旅人群的消费需求，定位为经济实用、干净便捷、性价比高的精品酒店。

2.3 设计要点 2.3.1 整体布局及交通组织

地块北侧为绿化带，东侧为项目主展示面和人流进入口，西侧为项目二期，南侧为住宅区，在规划中应结合四至的不同特点，合理布局，重点提升展示效果和有效吸引人流，形成良好的可视性和可达性，营造“场所感”，给人独特的体验。

项目车流主要通过东侧杭乔路进到本项目，再从南侧和北侧道路进入地下车库，在项目周边形成车流环道。人流主要通过项目东侧进入。

结合整体交通组织，考虑出租车落客点。处理好酒店、办公和商业之间的关系，在空间造型、立面关系和平面关系上进行统一考虑，保证商业空间的完整性和相对独立性，减少酒店、办公大堂和核心筒对商业布局的负面影响；酒店和办公应有独立的出入口，并跟商业的出入口分开，防止商业人流的干扰。

项目整体格局可分为三类物业，通过位于地块中心的露天广场及十字路口将项目划为不均分、大小错落的四大体块。内街商业动线采取十字型动线，项目建筑落地面积约8000平米，故东北体块建筑落地面积约1800平米（1-4层为商业），主楼为酒店；东南体块建筑落地面积约1200平米（1-4层商业，如商业面积不足亦可考虑五层商业）；西北体块建筑落地面积约3000平米（1-4层为商业，其中4层为电影城）；西南体块建筑落地面积约2000平米（1-4层为商业），主楼为办公（标准层约1200平米）。四个商业体块在2-4层通过连廊进行连接，导通人流。

地下室的设计应结合消防分区，人防分区及防烟分区的设置，综合考虑各类机房的位置安排，管线管井的合理走向、标高设计及布局，以及车道的设置，充分利用和优化地下室空间。

东南角红线内建筑外围设置下沉广场，增加B1层商业的可视性。西侧中间设置下沉广场，未来衔接二期人流。2.3.2

建筑风格及造型

总体要求为现代风格，应结合项目定位统一考虑。

建筑设计要有创意，在建筑造型、立面、景观小品、内部空间等方面需更多的体现出独特的设计理念。

要在建筑设计中适度体现“绿色概念”。

立面设计要求满足杭州市建筑玻璃幕墙使用有关规定，造型和立面设计要求构造技术合理稳妥，工程造价适中，并易于维护。考虑到对周边住宅的光污染问题，玻璃幕墙面积不宜过大。2.3.3

绿化景观

设置标志性景观，形成参与性和互动性，以便有效吸引和积聚人群，提高东侧沿街面的商业价值，拉近与人行道的距离，并方便行人进入商业。人行道与商业之间的道路应直接、便捷，不宜有过多的迂回。景观尽量避免对商业的可视性和互动性产生负面影响。2.4 各类物业设计要点 2.4.1

商业部分 2.4.1.1 交通组织

商业东侧道路为商业的主出入口，设计上应醒目、突出，具有较强的可识别性。西侧设置与二期衔接的主出入口，中心设置广场及十字道路集聚和引入人流，形成更多的街铺。

商业货流和其他车流、人流应尽量保持相对的独立性，减少对其相互间的干扰影响。

电影院、KTV等业态在1F设置独立出入口和配置靠外可独立使用的垂直电梯，并可与地下车库相连，但不能占用商业价值较高的位置。2.4.1.2立面和造型

立面要有一定的识别性和独特性，但要控制造价成本。

要求设计LED大型屏幕和广告位，要求在外立面日景、夜景设计中整体考虑。

内部使用空间宜方正。2.4.1.3内部空间和布局

对于建筑空间的处理须从功能角度出发，设计合理的流线，满足商铺布局和营建的便利。结合业态楼层分布，垂直交通组织要简练、精确有效，平面交通能使人流有效到达平层各个点位，并能形成回路，强调空间布局利用的均好性，形成有机的人流动线，实现每一楼层的商业价值最大化。杜绝出现人流死角和盲端。

柱距要考虑商业店铺划分的合理性，兼顾停车位等的划分。结合柱距的布置，考虑商铺的弹性布置，能灵活分割组合。

餐饮区的分布应该尽量集中，以方便硬件设施资源共享。结合地下室机房设计，从整栋楼宇的角度出发，合理设置餐厨区位置，厨房后勤应分别配备专用卸货通道，考虑并安排相应管线管井走向(例如水、电、煤气、空调、进排烟、上下水系统等)，做到建筑空间的合理利用，避免货流和废气对其他用户的干扰。中庭结合店铺的布置，提高店铺的可视性，并具备举办商业活动的条件。垂直货梯分布要合理，提高货运效率，尽量布置在商业后勤区内。自动扶梯原则上要求尽量将人流导向动线的远端，以提高商铺人流到达率。商业得房率尽量达到70%。

除非规范强制要求，否则机房等设备用房尽量设置在商业价值较低的楼层。商业地上层数控制在4层，1F层高为5米,2-4F层高为4.5米，影院设在4层（影院层高为10米），B1层（满足净高不低于4米）。2.4.1.3业态布置原则

各类业态面积比例：零售约20%，餐饮约40%，休闲娱乐服务及其他约为40%。

2.4.1.4各楼层业态布局及说明（本条各店铺面积均特指实用面积）

B1：设超市1.2万平米，周边配置小铺约2000-3000平米（40平米左右/个）。

1F：以零售和轻餐饮为主，东北体块和东南体块的东侧沿街设1F跨2F店铺，面宽和进深比1：3左右，具有轻餐饮条件；西侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3；西北体块和西南体块的西侧为美食街，为一层小街铺，东侧朝中心广场和内街为零售店铺为主，面宽进深比约1:3。2F：东北体块和东南体块的东侧为F1-F2的沿街跨层，西侧为婴童零售店铺，店铺前面为沿中心街的走廊；西北体块为童玩次主力店；西南体块结合办公和本层业态相关性，可设置为美容美发和SPA次主力店。

3F：本层为餐饮集中层，东北体块和东南体块为200-300平米左右的特色餐饮；西北体块为大餐饮；西南体块为商务餐饮。

4F：东北体块结合酒店设置足浴、按摩；东南体块设置KTV，需预留餐饮条件；东南体块为东北体块设置多厅影院，面积约3000平米，层高约10米；西南体块设健身会所。

按上述业态布局，但要有调整的灵活性。

2.4.2 办公部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的品质形象。2.4.2.2内部空间和布局

标准层面积约1200平米，格局为方正的矩形，合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，保持较好的自然采光性，整体得房率不低于75%。层高3.6米，走廊装修后净高不低于2.5米（采用分户VRV空调）。首层大堂挑空设计，尺度合理。户型以60-150平米左右为模数。2.4.3 酒店部分 2.4.2.1立面和造型

体现时尚现代感，树立项目的高档物业形象，并独具特色，形成地标。2.4.2.2内部空间和布局

在户型空间、自然采光、朝向、通风、防噪和大堂等作为创新设计的要点。合理安排柱网、核心筒，控制户型进深，标准层面积约900平米，按酒店户型布置，套内使用面积约25-30平米，有条件的话落地窗、飘窗等能提高户型价值的各项设计亮点。整体得房率不低于75%，层高不低于3.5米，确保200左右的房间数。

首层大堂挑空，体现人性化，尺度合理，体现精致、品质和居家感。卫星电视、24小时集中热水。2.4.4机电系统及管理

由于商业和办公散售，酒店持有经营，故在设计上要保证三类物业系统设计的相对独立性和物管计量的独立性，不产生互相干扰和相关问题。酒店、电影院、超市、二楼内街部分可考虑中央空调。3.工作范围

建筑方案设计工作的范围简述如下：

某某安置小区方案设计任务书 篇5

一 项目基本情况

该地块位于某地，西侧临街，北侧临规划中的某路，东临高压走廊。占地面积32.62公顷。地形方正，地势基本平整。

以上情况务必请进行实地勘察。二 项目技术经济指标 占地面积：326163平方米（489亩）2 建筑容积率要求：1.5-1.8 3 建筑高度或层数：5-6层的多层、局部9-11层的小高层 总建筑面积：约489244平方米，其中商业，住宅建筑层数：商业2层，住宅以5-6层多层为主，9-11层小高层为辅 6 建筑覆盖率：25-30% 7 停车位（库）要求：机动车停车位（库）包括小区住户停车位（库），小区商业配套所需停车车位及其他临时停车车位，非机动车停放包括住宅及小区商业配套所需停车位。

①小区住户机动车停车位按标准小型车位设计，数量按小区住宅户数40%确定；

②小区商业配套所需机动车停车位及其他临时停车位数量按规范设计；

③小区住户非机动车停车问题按每户一间≥4平方米储藏室考虑；商业配套所需停车位数量按规范设计。总体布局要求：按地块规划要点及居住区规划相关规范进行。9 绿地率：35-40% 三 设计理念 实用性：注重提高住宅的得房率与各分区的功能性。室内外空间格局要体现人性化的尺度与感受。经济性：规划设计和单体设计均要考虑其实现时的投资难度，力争保证一定资金下设计出建筑精品。规范性：设计方案必须遵守有关城市规划设计对日照间距、消防等方面的规定，经济技术指标符合国家有关规范和标准。四 规划设计原则 建筑布局、造型、色彩应充分考虑与周边地块关系。应合理处理商业、住宅、环境、场地之间的关系。商业不仅为小区住户服务，还应具有一定的开放性，而居住区私密性较强，两者在布置上应相对独立，避免相互干扰。注意处理各种建筑空间有机组合、过渡，做到公共空间的开放性，个人空间的私密性。住宅群体布置要避免建筑物之间的相互遮挡，要满足住宅对日照、间距、自然采光、自然通风的要求；营造小区内组团绿化空间，尽量使各户型的客厅和主卧有好的景观和良好朝向，争取做到户户有景、户户是正南北朝向。五 单体设计原则 住宅在满足良好空间感情况下，尽可能采用一梯两户形式。小高层可考虑采用一梯三户的形式。2 住宅层高为2.9米。3 建筑单体设计应在满足户型平面优化的基础上结合结构布置及安装设备布置的经济性和合理性统筹考虑；建筑室内空间无突出墙面的梁柱，建筑物的主要外立面无突出的设备管线。方案设计深化阶段尚应提供与建筑平面布置相对应的初步结构布置设想方案。小高层住宅公共前厅尽量要有自然通风的设计，避免封闭式走廊的压抑和不安全感。六 户型设计原则

户型设计遵循以人为本的设计原则，保证平面方正实用的前提下，还要满足以下要求： 遵循均好性设计原则，满足拆迁户安居的需要。2 遵循大客厅、大主卧的设计原则 3 客厅及主卧要有良好朝向 厨卫、设备管线尽量靠建筑物内侧设置，保障建筑立面美观整洁。厅堂要有自然采光、通风，无暗厨，避免暗厕。户型配置：住宅：60m2(一室两厅一厨一卫)户型比10%，80m2(二室两厅一厨一卫)户型比20%，100m2(三室两厅一厨两卫)户型比30%，120m2(四室两厅一厨两卫)户型比40%.七 配套设施 物业管理用房按总建筑面积3‰配置。为方便居民生活，设计中还应配有会所、农贸市场、和幼儿园各一处。2 分块或集中配套室外健身活动场所。3 垃圾房等配套在方案中给予足够的重视，保证垃圾收集点集中隐蔽，便于垃圾运出又不影响环境。4 用地内污雨水系统分流设计。八 设计成果 A3装订 1图纸部分

规划：总平面图、鸟瞰图、竖向分析图、交通分析图、景观分析图、景观节点

购物中心建筑方案设计任务书 篇6

X国际商业中心设计任务书

招标单位：XX有限责任公司

X国际商业中心设计任务书

目 录

第一章项目概况 1.项目概括 2.项目定位 3.设计理念 4.背景简介

5.目标市场定位 第二章技术经济指标

1.技术经济指标

2.用地性质、现状、市政条件 3.设计要求 第三章设计原则 第四章总体规划要求

1.总体规划总则 2.总体规划细则

3.地块出入口及建筑出入口 4.交通组织 5.停车设计 6.地基处理 7.其它

第五章建筑设计要求 1.总则

2.5A甲级写字楼 3.超五星级酒店 4.商业综合体 5.地下部分

第六章结构、机电系统设计要求 1.无障碍设施 2.结构系统 3.楼内交通

4.采暖通风和空调 5.设备系统和注意事项 6.管道和排水设备 7.电力供应

8.防雷和接地系统 9.安保系统

10.防火安全措施 11.通讯设备

12.智能写字楼设计 X国际商业中心设计任务书

13.公共设施部分 14.项目经济成本要求

第七章 设计成果要求

一、方案设计及优化阶段

二、初步设计阶段和施工图设计阶段设计文件提交成果深度要求

三、各设计阶段提供图纸时间

四、其他要求 X国际商业中心设计任务书

第一章 项目概况

1.项目概况

项目名称：****国际商业中心（暂定）开发商：******有限责任公司

地理位置：位于鄂尔多斯市东胜旧城区与铁西区交汇处，属于东胜区中心地带，东面距旧城中心商业区1500米，位于规划街（建设中）以南、景观河东、鄂尔多斯街以北、吉劳庆路以西，面积约87亩。

交通状况：地块西南侧为椭圆型亿利广场，人流通过景观河街道可到达地块（已预留通道）。地块北侧为规划街距建设中的王府井商场300米左右，在靠近地块吉劳庆路可直接到达地块。未来吉劳庆路两侧将有多家商场、酒店落成分别由鄂尔多斯知名企业“鄂尔多斯地产、亿利资源集团、伊泰集团”等开发。

区位分析：鄂尔多斯国际商业中心即将成为鄂尔多斯市总体规划确定的几大城市商业中心之一，其规划目标为分解鄂尔多斯市东胜中央商务区的公共服务功能，承担鄂尔多斯东胜区城市综合功能。随着未来东胜地区大体量综合化、现代化商业设施和公共交通枢纽中心规划新建，将成为未来“魅力东胜”的标志性地区，成为现代商业业态齐全、综合功能积聚、科技创新的鄂尔多斯市东胜区最大的商业商务中心、公共活动中心。

2.项目定位

“集5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业为一体的大型商业地产” 定位：

本项目定位为5A甲级写字楼、超五星级酒店及大型商业综合体。建成后将成为集办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、金融、文化功能于一体，进行全方位服务的高档CBD区域，并具有地区标识性。

本项目将设置全面的综合配套和设施，不仅能满足东胜区和鄂尔多斯市的办公、商业、酒店、购物需要，还能满足商务活动、观光消闲、文化体育等需要，服务功能、服务范围跨行业跨区域。

打造昊达房地产开发有限公司商业地产品牌，“鄂尔多斯国际商业中心”代表与国际接轨的一种高品质时尚生活方式。要求：

结合项目经济性要求的前提下，建筑设计应具有鲜明的时代特征，充分体现二十一世纪X国际商业中心设计任务书

建筑高科技的发展水平，建筑的品质应该达到投资级品质，其质量标准应与国际5A甲级办公、超五星级酒店建设管理标准一致。

3.设计理念 主题理念定位：“永不落幕的城市商业梦舞台”

融合东胜区的地理位置、文化特色，结合乌金煤业“优质生活、完美体现”的企业文化，引进国际最新设计理念，追求不仅是物质的产品，还包括精神上的时尚生活体验，将该项目建设成鄂尔多斯市东胜区城市板块的划时代的标志性的大型综合商业地产，具备市场竞争的差异化，为鄂尔多斯市提供更多的城市景观和活动舞台。

商业地产设计需要全新的创意，“鄂尔多斯国际商业中心”将引领未来国际新的生活方式，是品牌、时尚、财富、超越的象征，是城市商业地产发展的引领者。

本项目应提升为一个融生活、消费、商务、休闲、文化各种要素于一体的现代化、高品质的商业综合体，是消费者提升生活质量、享受休闲生活、获得流行咨询、发现消费乐趣，融入到一种新的时尚生活方式的地方，并成为鄂尔多斯市标志性建筑，并达到“共生”---功能的互联共生；过去、现在、将来的共生。

4.项目背景

根据鄂尔多斯市政府规划，鄂尔多斯市国际商业中心将被建设成为都市型的现代商业中心，2010年后，国际商业中心周围将形成四通八达、建成37万平方米的商业综合体。与另一个城市商业区——王府井截然不同，鄂尔多斯国际商业中心引进入住的全部是国际品牌，拟补东胜地区的没有世界品牌的空缺。

5.目标市场定位

1）本项目锁定的客户，是认同区域价值、认同世界国际品牌价值、认同项目定位的高端客户群体。

2）目标客户群体为具有较强购买力的中高端社会阶层。3）客户应包括国际、国内、鄂尔多斯本地客户。4）商业出租和办公出租以长期投资客户为主。

5）商户定位为具有一定影响力的国内外知名品牌及经销商。X国际商业中心设计任务书

第二章 技术经济指标

1、技术经济指标

用地面积：

约5802 9 m2 总建筑面积：

约37万m2 地上总建筑面积：

约25万 m2

： 其中：商业： 约5----7万m2

超五星级酒店： 约5---8万m2 5A甲级写字楼： 约8----10万m2 地下总建筑面积：

约12万m

2建筑限高： 不超过120 米 容 积 率：

4.5-----5.2 建筑密度：

不大于40% 绿 化 率：

不小于35% 建筑退建设用地红线要求：按照国家及鄂尔多斯市相关规定。

2、用地性质、现状、市政条件 用地性质：商业、办公、酒店。

用地现状：地块内尚有企业、邮局、居民需进行动拆迁工作。市政设施条件：周边市政设施齐全，接口已具备。

其中：燃气；供水；雨水；污水；供电；电信；热力具备城市接口，具体道路及管网详见图纸。

3、设计要求

1）项目拟规划成三栋国际5A甲级写字楼、一栋超五星级酒店以及大型商业综合体，三种业态之间地上及地下部分均考虑相互连通。

2）商业：地上约5--7万m2，因东胜地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化。

3）超五星级酒店：地上约5--8万m2（包括裙房）至少350套房间（暂定）。建筑限高不超过120米.4）5A甲级写字楼：地上约8--10万m2（包括裙房），建筑限高不超过100米。5）地下部分：地下共三层，地下一层、设置商业，地下二、三层为设备和停车，地下室尽量基地满铺。X国际商业中心设计任务书X国际商业中心设计任务书

第三章 设计原则

本项目设计应遵循“以人为本”的原则，提倡绿色建筑、生态建筑和节能建筑的理念，突出智能、人性、个性、自由、效率，追求优化经济设计，增强建筑的市场竞争力。项目的设计过程中应重点考虑如下方面原则。布局合理，功能复合，全年运营：

整体布局合理，交通组织便捷，满足商业运行需要。商业中心功能复合化。提高商业中心的复合度，增强其服务水平和吸引力，为以后的运营提供更多可能性。酒店建筑功能复合化。强调功能复合设置，集中布局原则。建议通过在酒店建筑四周设置商业运营设施，提升酒店功能的复合度；充分利用各类型建筑的屋顶平面，以增强各层垂直空间的人气和活力，并体现生态环保、可持续发展的设计原则。酒店设计多功能化。在满足综合性住宿、就餐等多功能化，为多种运营方式提供充分可能性。集约利用土地原则，充分利用地下空间：

集约利用土地资源，提高土地利用效率，加强商业地下空间的衔接、停车设施的共用。商业中心的停车场将兼顾服务于商业中心自身和周边办公楼，并考虑与周边道路的疏散衔接，减轻地面交通压力。社区化的人性化的公共空间：

改变一般以功能配置为主的设计取向，增强商业中心与周边街区的功能互动，营造人性化的公共空间，避免商业中心脱离城市环境而孤立存在的设计弊端，将商业中心融入城市功能体系、融入街区活动、融入市民日常生活。

从公共空间的使用者人的角度出发，关注建筑空间环境的塑造对人的行为活动方式和心理感受的影响，按照使用者的需求和使用心理及特征提供相应的空间和场所。通过尺度、功能、结构、色彩、质地等方面的人性化设计来保证公共空间的使用品质。高品质的城市环境，优美的城市景观：

鄂尔多斯国际商业中心的建筑空间形态及景观将直接影响到城市公共空间品质及商业活动，要求塑造优美的城市景观，突出城市公共空间的形象和特质。

在整体空间意向上，应体现从东向西的景观序列变化，突出东高西低，东面高强度、高密度开发逐渐向绿色生态过渡，具有“回归自然”的设计理念。加强环保、节能设计，促进可持续发展：

建筑设计应采用环保，节能设计，最大限度地利用自然采光和通风，降低资源消耗。X国际商业中心设计任务书

选用环保型材料，保证材料和能量消耗最小，经济合理。充分考虑对环境要素如土地、水体、植被等的影响，提出有利于生态涵养、节能环保的规划设计方案。规范性：

符合国家、鄂尔多斯市规定的现行建筑、结构、消防等节能规定和规范，设计内容及深度必须符合甲方向政府各部门进行申报各种技术论证、手续所需的深度。协调性：

建筑师应该全面掌握该地块和设计的细节，以及相邻在建或已建的项目。建筑师在整个设计过程中应充分考虑与相邻地段建筑及环境的协调。价值实现原则：

设计应采用灵活的手法，包括高效利用空间，协调当地环境，节能等，以增强建筑的商业吸引力。建筑开发的经济性：

相关材料应具属于通用型产品以保证项目开发的经济性要求；设计应充分考虑现有施工技术，包括选择易于施工的材料。采用节能环保技术和设计，保证建筑产品长期运营经济，并要在其使用寿命内取得最大的经济效益。灵活性原则：

充分考虑楼宇定制化的市场趋势，保留建筑未来改造的弹性空间。长期运营的经济性：

综合考虑结构、材料、设备等因素，以最少的能耗和运行费用来提供一个舒适的内部环境，运行费用包括管理费用。

适应性原则：

设计应符合鄂尔多斯当地的风俗习惯，体现出东胜区的文化特色。新技术原则：

设计上要考虑采用建筑新技术、节能生态新技术等。可持续的功能：

从建造成本，以后维护成本以及有效利用率等方面充分考虑各个建筑物合理恰当的规模等级。在酒店功能的基础上，结合建筑和环境空间特征，赋予多种公共使用功能，如观演、休闲等，以良好体现酒店的可持续使用，创造更多的商业以及服务机会，成为积极的城市功能。整体而自然的空间环境：

整体感应体现在众多设计要素上：地形、建筑、绿化、色彩、材料。舒适丰富的步行环境： X国际商业中心设计任务书

结合住宿、购物、休闲、娱乐、就餐功能把串联内部各功能区的安全独立的步行系统设计作为不可缺少的重要内容。

结合周边交通资源特征，建立服务商业中心的对外综合交通系统，满足节假日及日常使用需求。

建筑风格：

简洁、纯净、厚重、尊贵、现代化的鄂尔多斯国际商业中心。X国际商业中心设计任务书

第四章总体规划要求

1.总体规划总则

 项目所处地理位置定位在城市综合体，除商业价值外，并需体现其与周边环境的相互联系，内外部相互关系。

 总体规划中要注重酒店、写字楼与商业的和谐统一。

 场地规划中，必须考虑建筑、交通流线、服务、停车、入口设计等各个方面的一致性，并考虑消防、人防等鄂尔多斯有关规范总体合理布局。2.总体规划细则

在总体规划布局上，尽量考虑将大型商业设置在朝向吉劳庆路的位置，保证商业的主要沿街面。

3.地块出入口及建筑出入口

 5A级甲级写字楼、超五星级酒店、商业应单独设置建筑出入口，互不干扰。机动车主要出入口宜设置要合理，且地块内应留出足够的临时停车及回车场地。 地块出入口应满足规范规定设计，并符合消防及紧急疏散要求。

 建筑出入口应重点关注入口的尺度、品质和可见性。仔细考虑入口前的空间利用，该空间应充满活力。

 要考虑服务性出入口的设计。在建筑的主要出入口不应该看到服务性入口、垃圾收集设施、变压器和冷却塔等。

 到达建筑的主要人行道和车行道不应位于服务性区域，主要出入口也不能作为货物进出的主要入口。在服务性区域应充分考虑机动车的停车空间。

 室外绿化尺度不宜过大，过高，绿化植株避免遮挡高层主入口﹑底层商业；  外管井口、人防出口等建构筑物以及后勤工作区域宜结合绿化园林设计进行弱化；

 主入口设置应保证良好的可视性，交通的可达性、标志性；  综合考虑建筑综合体与商业、超五星酒店的相互关系。4.交通组织 1)总则

 重点研究整个东胜区域的交通组织，以及鄂尔多斯街、吉劳庆路、周边市政道路等与本地块的人流、车流关系，对交通组织进行深入分析。

 重点研究商业、酒店和办公人流和车流的关系，应完全分流，避免相互干扰；处理好上下客流线、消防流线、紧急疏散流线等必须的动线，并提供相应的技术分析。

 各建筑物的主入口应易于识别，应考虑该场地上下午高峰时期交通流量的信息，以对入口和出口道路的设计与布局提出合理方案。应对停车的管理方式和控制装X国际商业中心设计任务书

置进行分析与选择。在设计中必须考虑道路的承载量和转弯半径以满足消防车出入的需要。

 人车流线应避免交叉，应研究适于此项目的各种交通模式和出入路线并反映在总平面布局设计中。

 注意地形高差现状，保证人流进入项目的便捷。2)主要交通流线设计要点  车流、人流分离；

 商业、酒店、办公三种业态的人流、车流分离；  重要商务车流可以直抵主楼入口雨篷下；  后勤停车与来访停车应分离停靠管理；

 结合底层商业，在用地内合理组织内部人行交通；

 后勤服务车流、人流组织于办公、酒店隐蔽面；

 室外照明、铺地方式结合商业人流考虑，加强对人流的引导作用；

 地下车（机动车、非机动车）库出入口避免离商业、酒店、办公主出入口过近。5.停车设计

地上停车位：

 要设置临时和紧急停车位，并相应设计停车场、停车库引导系统。 在建筑适当位置可考虑设置雨蓬，其宽度应满足雨雪天方便落客的要求。地下停车库：

 主要停车库安排在地下二、三层。为酒店重要客人的车辆可直达VIP电梯。 应考虑运货货车到达地下服务区域的方式。 机动车位总量按项目规划指标设置。

 非机动车标准参照鄂尔多斯市有关规定的下限设置。 商业、酒店、办公的地下停车库应明确划分。6.地基处理

设计方根据地质勘察报告情况，制定地基处理原则、方式及其他有关施工方案及意见报告，并保证地基处理、使用符合国家、地方政府有关规定。对地基处理及对项目有重大问题，设计方应及时书面告知业主，并明确提出解决意见及后果。并请设计提供本项目的建筑所需地基承载力等相关指标要求。7.其它

 室外应考虑设置符合首层商业安放广告的需要，并考虑建筑整体立面效果；  高层的夜景照明应便于维护管理。X国际商业中心设计任务书

第五章建筑设计要求

总则

 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态之间相对独立但又互相连通。 因东胜地区地上商业价值极高，因此地上一、二层尽量最大化设置商业面积。 5A甲级写字楼、超五星级酒店标准层设计尽量规整简洁。

 5A甲级写字楼、超五星级酒店、大型商业三种业态在建筑造型设计上应协调统一。

 在保证按国家“设计规范”和满足使用功能的前提下，再按业主的要求设计。

■ 5A甲级写字楼

 建筑限高：不超过100米  地上建筑面积：约6--8万m2  主楼人均办公设计标准：20 m2/人

1.5A甲级写字楼总体设计要求

 考虑写字楼设置在地块南侧（可以调整），利用规划路作为写字楼主要出入口；  写字楼外型规整，避免室内出现不规则房间；

 建筑整体设计应考虑经济、环保要求，保证长期运营的经济性；

 写字楼顶部和底层裙房应考虑设置与写字楼品质相符的写字楼或企业标识位置；

 写字楼上部造型设计中，外墙回缩不宜过大，在满足室内使用要求的前提下，实现建筑造型；

 写字楼应达到国际5A甲级写字楼要求，特别是在弱电方面应具有一定的超前性；

 写字楼的夜景照明应符合节能要求，便于维护；

 必须完全满足国家、当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。

2.与商业、酒店关系要求

 在保证建筑外形、空间感与商业、酒店和谐的条件下，应具有相对独立性；  建筑外观具有公建特征，应重点考虑节能环保需要；’

 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰；并有易于区别与商业/酒店的特征。X国际商业中心设计任务书

3.首层

 大堂可考虑挑空处理。

 大堂主入口处应避免出现迎面柱或墙；

 大堂主入口门的设置形式应满足防风防沙及节能的需求；  大堂形状规则，空间尺度适宜，室内净高不低于6米；  大堂内布置总服务台，保证至少两名服务员值班的空间；  大堂内结合总服务台设置会客等候区。4.电梯厅及电梯

 电梯系统实现智能化控制，应有呼叫等待、目的选层、错层修改等功能；  电梯轿厢内应考虑设置双控板、电视监控、紧急对讲设施；  电梯轿厢净高建议不低于3米；并符合电梯装潢的要求；  电梯轿厢内应注意解决通风问题；

 客梯门不小于1.2米（W）*2.5米（H），电梯轿厢内应预留安装液晶显示器条件；  用作VIP的消防电梯应考虑合理的流线以及便于后期管理；  电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜；  电梯厅与主入口、大堂的交通流线清晰，便于到达；

 电梯厅不易过深，一般为并排3组电梯为宜；电梯检修门开口应设置在核心筒的走廊内，不应布置在电梯厅内；

 电梯厅宽度、高度应体现写字楼档次，电梯厅净高应与电梯轿厢高度统一考虑；  电梯厅宜考虑设置如液晶显示屏、擦鞋器、广告宣传等服务设施；

 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求；

 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的智能化管理系统兼容。5.标准层

 标准层平面设计尽量规整简洁；

 结合合理进深、消防分区等因素合理布置标准层建筑面积；  建筑平面外形相适应，保证写字楼进深为适宜的尺度空间；

 合理布置功能，尽量实现最优化设计，保证每层使用率最大化；如建筑外形变化过大，应符合业主对标准层使用率分段要求（各标准层使用率待初步设计时确定）；

 柱网设计应结合地下停车位的要求合理布置；

 最好选择环核心筒走廊设计，以保证分户划分的灵活性，走廊净宽度为1.8米；  办公主力单元为套内面积100~200平米，建议按照套内建筑面积100平米左右为基本单元划分，保证未来租赁拼合使用的灵活性； X国际商业中心设计任务书

 标准层外柱沿外幕墙设计；

 套内新风空调系统﹑灯具照明灯系统的控制应能保证内部分割的要求，实现分控；

 单元门应尽量采用玻璃门，以增加通透性和提高项目整体品质；  外幕墙设计应合理考虑室内采光要求；  标准层应考虑储备间设置。6.走廊

 走廊中照明灯具应考虑设置在套内单元开门的位置；

 标准层公共部位（电梯厅、消防梯、走廊）应设置视频监控设施；

 走廊上设置的消防设施、设备房门应结合装修与墙面平齐，避免突出墙面外，且色调应与走廊整体环境相协调；

 走廊吊顶应简洁，并便于拆装，有利于客户对强弱电、空调系统进行改造；  走廊吊完顶后净高不小于2.6米。7.卫生间

 标准层便器按有关设计规范设置，男女卫生间中便器最少不得低于3个，洗手盆应各不少于两个；

 卫生间入口不应面对办公单元门；

 男女卫生间布置宜集中，最好位于写字楼交通中心，保证各户使用者的便捷性，也有利于给排水的统一处理；

 卫生间门前应设置过渡空间，避免从走廊中能直视卫生间门，增加卫生间的隐秘性；

 冲水控制器应符合使用者人体尺度的要求，建议采用感应式冲水控制系统；  座便器选择应注意避免溅水问题，洗手盆水龙头注意避免向外溅水；  注意卫生间内的通风、新风问题，卫生间不得产生异味；

 地面选材注意防滑；卫生间墙面、地面选材注意反光能力不宜过于高，避免视线干扰。

■ 超五星级酒店

 地上建筑面积：约 5---8万m2  酒店约350套客房（暂定）

平面布局及功能应满足国家星级酒店“五星”标准要求。1.超五星级酒店总体设计要求

 建议超五星级酒店设置在地块西侧，靠近景观河、鄂尔多斯街，利用鄂尔多斯街作为酒店主要出入口（可以调整）；  酒店应功能划分合理，有背景音乐系统； X国际商业中心设计任务书

 总统套房应设置在噪音影响较小的层数，并建议有独立的室外休息平台；  建筑设计应利于销售及后期物业管理的经济性要求，并便于后期维护；  施工材料选用节能、隔音材料，并达到防火等级要求；

 满足环保、节能要求，设计标准以国家、内蒙古最新节能标准设计；  充分采用节能材料，降低使用能耗；  尽量使用本土材料，有效控制成本。2.与商业、写字楼关系要求

 在保证建筑外形、空间感与商业、写字楼和谐的条件下，应具有相对独立性；  建筑外观具有地标性的特征，应重点考虑节能环保需要；

 建筑主入口的选择、交通系统、设备系统应具有相对独立性，尽可能降低对商业的干扰，建议主出入口布置在南侧鄂尔多斯街（可以调整）。

3.建筑首层

 大堂应豪华尊贵、风格独特、装饰典雅、光线充足，人流的平面及竖向交通通畅舒适；

 大堂应面积宽敞，与接待能力相适应；  大堂建议挑空处理；

 有与酒店规模、相适应的总服务台；并在入口、服务梯附近设置行李房；  在非经营区设客人休息场所；

 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，有残疾人专用卫生间或厕位，能为残疾人提供特殊服务；

 大堂设有酒店和客人同时开启的贵重物品保险箱，保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；

 设置宴会展示；

 大堂内应考虑预留4-6家小型商业位置，主要功能如票务、旅行社等；  大堂的交通流线组织应清晰，避免出现穿堂设计和对商业的不利影响；  电梯厅位置应明显易辨，对于分高低区的电梯系统应有明确指示的方式，保证宾客顺畅抵达；

 大堂考虑金融营业厅位置；

 在大堂内金融营业厅附近位置设置ATM机，应考虑相关的电源设置、布线及视线隔离要求；

4.客房及标准层

 标准层平面设计尽量规整简洁，按五星级标准设计；

 客房包括单人间、标准间、好莱坞房、标准套房、豪华套房、商务房和总统套房等；

 设残疾人客房，该房间内设备能满足残疾人生活起居的一般要求； X国际商业中心设计任务书

 层使用率控制在70%---75%(层套内建筑面积/层建筑面积)；

 客房包括四个主要区域：入口区域、睡眠学习区域、浴室湿区域浴室干区域、壁橱/换衣区域（布局和平面将按照整体开间的大小和形状结构而改变）；  套房也必须最低限度的具有以上4个区域，并根据整体大小，考虑以下布置：客人化妆室、独立的用餐区域、独立的厨房/餐具/食品室；独立的生活区域、独立的学习区域；

 客房：配有彩色电视机，并有闭路电视演播系统；  客房应具备十分有效的防噪音及隔音措施；  客房区走廊净高不低于2.4米；

 所有公共区域材料、部件及装配及建筑方法都要保证达到防火要求；  标准层需设置后勤服务用房及清洁间、布草间；

 最少每个客房的单间都必须配备冷，热送风管。多单间的套房必须在开放式位置配备相同的遥控，在私人房间配备单独的遥控。

5.酒店配套功能

 酒店配套功能应包括：

商务中心、会议室、中西餐厅、宴会厅、健身房、游泳池、精品屋、书店、西饼屋、红酒吧、雪茄屋、多功能厅、医务室、后勤用房等。 会议设施包括：

有至少容纳500人的会议厅，配有衣帽间； 配有多个小型、中型会议室； 配专门的复印室； 至少一个的展览厅；

提供同声传译设施（至少4种语言）； 配电话会议设施； 配现场视音频转播系统； 配供出租的电脑及投影仪。 酒店餐厅/宴会厅：

总餐位数与客房接待能力相适应； 有大堂酒吧；

有咖啡吧、茶室、面包房；

有布局合理、装饰豪华的高级西餐厅，配专门的西餐厨房； 有布局合理、装饰豪华的中餐厅；

有至少容纳500人正式宴会的宴会厅，配专门的宴会厨房； 行政酒廊。 酒店商务设施： X国际商业中心设计任务书

商务中心； 电话间、洽谈室等； 应提供国际互联网服务；

提供笔译、口译和专职秘书服务。 公共及娱乐设施： 多功能厅；

歌舞厅、卡拉OK厅或KTV包房、棋牌室、图书室； 健身房、按摩室、桑拿浴、室内游泳池； 美容美发室；

婴儿看护及儿童娱乐室；

商场，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品。 后勤用房：

宴会厨房/员工厨房/厨房备餐间/送餐厨房/食品储存/洗涤区/送货区； 洗衣房/织物间/布草间；

员工办公室/家具库房/员工更衣淋浴/员工餐厅等； 运营行政办公室； 机电设备间； 各类仓库等。

6.设备配置要求

 电梯配置要达到豪华舒适型标准；  提供24小时热水；

 电梯配置数量以高峰等候时间不超过30秒为宜；  设公用电话；  自备发电系统。7.电梯厅及电梯、扶梯

 在30层或以上的高楼大厦的穿梭电梯必须经过电梯专家的分析。

 拥有300多个房间和(或)15层以上的酒店需要单独研究以确定的电梯、能力和速度要求。

 客梯必须达到超五星级酒店要求。

 考虑残疾人电梯的设置人性化、合理性，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求；

 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置，入口安全系统和电梯监控系统应该与

整个建筑的楼宇智能管理系统兼容；

 扶梯（如果有）最大倾斜角度30度，平段为两个步级。X国际商业中心设计任务书

■商业综合体

 地上建筑面积：约5--7万m2

 整个项目地下一层最大化设置商业面积。

1、设计总则

 考虑将大型商业设置在朝向吉劳庆路鄂尔多斯街的位置（可以调整），保证商业的主要沿街面；

 设计要求大胆创新，引进全新商业设计理念；  商业主入口前设置大型入口广场；

 因东胜地区地下一层商业价值很高，因此项目地下一层商业面积尽量做到最大化；

 本项目中的商业的业态呈多元化，涵盖了大型主力店、零散店面、超市、步行街、餐饮、娱乐、健身等，每种商业的业态对店面的要求均有所不同，在进行商业建筑设计时应注意。

2、商业设计要求

 商业定位为大型主力店、时尚商铺、精品品牌店、餐饮、娱乐等；

 商业以挑空中庭为枢纽，联系各层商业出入口。通过公共空间的变化处理，创造出不同的主题和鲜明个性风格，形成内部四通八达的网络，成为商业人流集散、水平垂直交通的枢纽；

 沿中庭四周布置休息茶座，使之成为公共空间中的半私密休息空间，给消费者一种领域感和放松休息。中庭内布置透明观光电梯、自动扶梯，人们在垂直升降的活动中，赋予了中庭的动感和节奏感；

 沿街商业设计应保证路面人流的到达，设计中应考虑人流与临时停车车流相分离；

 商业应考虑橱窗、店铺招牌位置设计，保证各层的通透感；  合理设计建筑外墙、屋顶以及外部广场空地的广告位置；

 商业建筑立面在与主楼整体风格保持一致的前提下，充分体现自身特征；  主楼与商业的空调系统独立；商业部分应考虑满足24小时营业的要求；  合理规划商场的交通组织，在不影响消防和档次的前提下尽量提高物业使用率；其中，商场的主通道以3.5米为限，次通道以2.2米为限，加盟超市的要求；  超市：配备给排水、排烟、隔油、排污系统及充足的仓储空间，设计有单独的理货区，荷载按照具体设计要求；

3、餐饮类商业要求

 大型餐饮一家：考虑客户人流、送餐人流，合理设计室内交通组织；  中小型商务餐饮，独立的临街入口；  西餐厅或咖啡厅2家，独立的临街入口； X国际商业中心设计任务书

 超市面积；

 餐厅设计应考虑满足规范要求及运营条件，应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统，中餐厅应考虑天然气等；

 餐厅门前应考虑地面停车位，并考虑地下停车后客户到达餐厅的便捷性；  餐饮的后勤流线安排在地下，地下考虑设置货车平台；

 空调系统设计能满足24小时营业的要求；同时避免噪音干扰酒店和写字楼；  设计过程中在地面集中考虑烟道及隔油池、消防设施等的位置。

4、商业交通组织及设施建议

 水平交通组织：

以挑空中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商业出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。 垂直交通组织：

客流可利用设于各交通核心的电梯到达各层的商业区域，货物则先进入地下一层货区，通过四侧的垂直货梯，运输货物至各层。

5、商业服务设施配置建议

 服务设施：

包括电话亭、邮箱报刊亭、垃圾桶、座椅、指南图、触摸显示屏、标识系统等，进行统一的布局及造型设计，并赋予这些设施以景观方面的品质和系统性。 景观设施：

设施包括立体绿化、雕塑、喷泉、橱窗、广告、标识物、街灯等，营造商业轻松自然的活跃气氛，并增加人文景观。 照明设施：

包括人行道灯、广场灯、埋地灯、泛光灯等，造型以现代、简洁为原则，与商业风格一致，其照明质量应该注重的是大众的视觉体验以及公共非营业场所的光环境设计，并考虑节能及便于管理控制、后期维护。

6、商业仓储配置建议

 库房是储存和保管商品的场所，是商业的必要配套；

 超市：综合超市经营的生鲜食品占有较大比重，需合理预留储存加工区空间，一般来说，仓储式超市售货区面积占70%~80%，储存加工区占15%~25%，辅助区（超市行政管理、员工休息等区域）占5%~10%，储存加工区一般设在超市最里端。

■地下部分

 地下部分设计尽量满铺基地，地下设置为3层，地下一层为商业，地下二、三X国际商业中心设计任务书

层为停车及设备用房。

 地下停车，商业、酒店、办公的客户停车应相对独立隔离，便于管理；  地下一层商业统一考虑设置卫生间，卫生间服务半径建议不超过50米，卫生间内设置座便器；

 员工餐厅（办公楼及商业用）建议设置在地下二层，面积按照职员的10-15%考虑。并考虑卸货平台，货车停放及渣土清运，垃圾间干湿分开。 自行车库面积不宜过大，可结合夹层空间考虑；  物业服务用房尽量布置在地下二、三层；

 设备机房宜集中布置，其管理通道在地面的出入口应尽可能的减少对主楼及商业的干扰。X国际商业中心设计任务书

第六章 结构、机电系统设计要求

■ 5A甲级写字楼

1、无障碍设施：

必须完全满足国家、鄂尔多斯市当地有关无障碍设计的规范要求，包括室内和室外部分。

2、结构系统

 结构体系：

根据建筑使用功能，考虑室内外建筑设计要求，对各种结构体系、柱网间距、承重梁大小、室内净高等进行综合评估（含经济评估），选定最佳结构方案。必要时可以进行多个结构方案的比较和论证，优化结构设计方案。并且设计方提供必要的技术说明及有关技术经济报告并确保所采取的结构体系得到国家有关部门的审批通过。 结构形式：

结构的开间尺寸在综合分析之基础上，以争取最大的成本利用率。考虑未来租户中包含大型跨国公司，建筑师应考虑通过内部楼梯垂直连接单元，如联系两层或多层楼的内部楼梯设置活动楼板系统。因此，结构体系应能作简单的修改。 结构承重：

标准层楼面荷载按国家标准设计规范，活荷载由结构工程师与业主协商确认。 在整体设计方案和楼面布置中应充分考虑自然采光和通风。

3、楼内交通——曳引梯、扶梯（结合考虑）

 需要布置垂直交通系统，用作办公设备、生活用品、器材、职员等在楼层间的交通和运输。服务性物品的专用运输系统应与人行交通流分离。用以运送职员和供应品的电梯将进行装修。交通系统的布置与尺寸应根据适当的设备和使用人员数量考虑，以争取运输的最大效率。系统应具有灵活性，满足所有楼层中一个或多个用户的使用需要。

 根据楼层数和每层面积大小，建筑师或电梯顾问应提出合适的电梯总数和运行速度。

 电梯的有效服务方式，数量，载重量和速度的不同配置方案应由电梯设计顾问提供，在运输高峰期，等候时间不大于30秒。深化设计应以有效办公面积和办公密度确定合理的电梯分布方案。电梯轿箱应具精心设计的梯门开关控制和室内装璜，并便于维护。电梯应有触摸式面板并满足残疾人使用需要，同时满足国家有关无障碍设计的规范的要求。电梯的紧急出口满足当地规范要求。

 应考虑楼梯、电梯安全系统和逃生装置。入口安全系统和电梯监控系统应该与整个建筑的楼宇智能管理系统兼容。X国际商业中心设计任务书

4、采暖通风和空调 1)概要

 设计内容包括冷冻站设计、集中空调设计、地下停车库及机电设备用房、热交换站的通风设计，包括厨房、卫生间、开水间的通风设计，消防楼梯间及前室等的通风设计。

 采暖通风和空调系统应由暖通工程师提出几种可供选择的方案，在与业主充分协商的基础上最后确定。建议按照集散型系统设计，实现集中管理、分散控制，集中操作、分散执行，最终达到各种设备协调有序工作。

 无论是否考虑了自然条件或是否针对特定客户的使用情况进行设计，对办公建筑来说，舒适、灵活、经济、持久和成本效益都是采暖通风和空调系统的关键因素。要有效布置建筑的机械设备，但是不能因此而占用或破坏可出租的空间。底层和楼顶的房间位置要结合成本进行分析。系统要易于服务与维护，系统、设备和操作过程应该将能耗和维护人员的需求减到最小。 要根据使用期限来评定所有的机械系统和能源。 系统设置应重点考虑加时空调使用的灵活性。2)性能

 系统在维持一定温度和湿度时能够安静运行并能根据情况调整负荷。尽量减少通风的噪音和通过管道或其它服务设施传播的噪音。

 各种噪声都会破坏职员的舒适感和安全感，必须采取措施消除噪声。声音的传播系数不能大于NC40。

 采用适当的措施使机械设备的振动与周围的结构隔开，把影响控制在国家相关标准的最小要求以内。3)设计原则

 5A甲级写字楼空调系统结合平面设计、未来可能的分隔，保证各独立单元可分控；

 空调系统设置时应分区设置各分系统，以便分区管理、分户计量的需要；  新风量不应低于40立方/小时.人的标准；

 根据不同季节提供不同的新风、排风模式，以节省能源；

 首层大堂、底商的全空气空调系统设置时应注意对于大空间的制冷制热的控制，避免冬季供热时，热空气上升，地面温度偏低的现象，同时具有加湿功能；  酒店客房卫生间设置竖向分区的机械排风系统，地下停车库设机械排风系统，公共卫生间设置机械排风系统，游泳池设排风系统。4)设备系统和注意事项

 设备工程师应通过对技术指标、造价和使用年限等的比较来确定各种方案； X国际商业中心设计任务书

 仔细研究服务于工作时间以外的备用空调解决方案，以满足用户经常性不规则的工作时间和多租户的需要。对于中央控制室、信息中心室、消防中心、设备和配电机房的空调系统，应予以合理考虑，空调机房应有较好的隔声和密闭性，空调机房的外门应向外开启，应考虑搬运设备的入口或预留安装孔洞；  应由暖通工程师负责完成空调冷热负荷的数值计算；

 考虑能量储存和热量再利用问题，每个系统都应为业主考虑以下因素： ——初期投资成本； ——运行成本；

——维护成本（包括：预防性的维护和修理）； ——使用年限； ——其他无形因素； ——建设的可行性。

 全楼应设夏季冷风空调系统、冬季热风空调系统、机械通风系统、防火及排烟系统、空调自动控制系统。其成本和设计的注意事项应该明确规定，并和业主共同商讨。员工餐厅食品的气味不能扩散到写字楼的其它区域，或在写字楼的通风系统中循环；

 在卫生间和管理室内要保持负压排气。要在门上设置排气格栅或采取其它的适当措施。在主体建筑的入口大厅内要保持正压，并在接待台补充热源；  应确定节水的技术和设备；  应考虑天然气入口表房位置；

 机械工程师应提供每年机械系统运行和维护成本的方案设计文件。此分析将会在初步设计阶段进行调整；

 通过对不同类型的能源管理系统(EMS)等的计算机监控系统进行评估，以确定哪种系统在运行效率和能量贮存方面最为有效。此系统还应纳入到楼宇综合智能化管理体系中。

 必须评估可选的控制装置。应该包括控制规范和系统说明，以使维护人员易于了解掌握。

5、管道和给排水设备

1)给排水包括：生活给水、生活热水、消防系统给排水设计、雨污水系统设计、中水系统设计、空调循环冷却水系统设计、洗衣房、游泳池给排水设计、停车库消防给排水设计。2)生活用水供应

 应通过分析确定是否应该和在何处需要采取水处理措施以尽可能减少设备维护需要，并满足卫生间、茶水间和设备用房的用水需要。

 水管应该根据规范进行消毒，未软化的水可供电动饮水机和茶水间使用。X国际商业中心设计任务书

 热水供应可考虑利用热交换站水源，供给餐厅、淋浴间等热水需要。 给水系统建议单独做净化水处理系统，达到直接饮用标准。3)设备固定件

 在写字楼竖向管井布置时应预留一定的上下水条件，以便于后期经营中加设卫生间的需要；使用节水阀，同时从初期投入成本、节水、改善维护条件和使用年限等方面进行评估。

 根据大楼今后管理需要应考虑能源计量如：水表、热表等。4)卫生间

 应考虑对卫生间传统布置方式的突破，针对市场要求，紧邻外柱预留一个行政卫生间上、下水管道接口条件。 洗手盆设冷、热水。5)污废水排放

 卫生间污水经污水处理后，再排入市政管道。 厨房排水需做隔油处理后再排放。

 暴雨排泄由市政系统处理，符合规范要求。在地下或基础内的排水沟内设置沉积物的拦截口和清扫口。

 必须在餐厅的食品加工区内设置大小适当的油脂收集器和清洗器。收集器要实用，并且易于用机械方法清洗，地下餐厅后厨区应考虑排油烟位置。6)地下停车库

 本项目三种业态（5A甲级写字楼、超五星级酒店、商业）的地下相通，是一个完整停车库，应统一设计，设地面冲洗给排水及消防给排水。

6、电力供应

 本项目按照一级负荷用电考虑，引入两路独立的高压电源，重要负荷应有第三种备用电源方式，需确定备用电源和应急电源容量，有自备发电机时，说明启动方式与市电网的关系。

 应提供详细的负荷计算书及负荷分析、设备技术参数和选型要求。

 工程供电：高低压进出线路的型号及敷设方式，酒店、写字楼、商业不同业态的建筑内竖井的合理分布和合理的配电路径及安装方式。

 电力工程师应协助业主与供电部门协商供电方案，确认供电性质、容量、进线走向和保护方式等一系列问题。

 为了满足预期用户的需要，基本的电力供应满足要求或更高，双路供电，备用发电机（备用发电机除应急外，还应满足大型外资金融机构客户使用需求，并安排相应位置）。

 考虑应急照明供电系统，可用于楼内应急通道的疏散指示照明，以及重要人员设备用房办公的部位设置。考虑办公空间的二次装修，照明和电源的容量和配电盘X国际商业中心设计任务书

回路数和线槽应充分预留条件。

 应估计所有的电力荷载要求，对租户单位加以分类以保持相对独立。

 照明和分配电箱在公共场所，如地下车库、公共走廊、室外立面照明、路灯或庭院灯等应采用集中控制方式由楼宇智能管理中心监控，电气竖井中的电度计量表应具备分时计价和远程抄表功能。

 考虑用户单独供电需要可在变电室低压柜内设置相应数量、相应容量的预留开关。

 配电方案从公用和客户用两方面考虑，客户区内照明动力也应区分，不可能一箱一路到位。

 供电配电至少包括： ——高压变电 ——低压配电 ——景观照明 ——动力系统 ——照明系统

——备用发电：设置柴油发电机，以满足特殊用户的需求。 电力工程师应以下列标准为业主各套设备系统的采用： ——初期投资成本 ——运行成本

——维护成本（包括：预防性的维护和修理）——使用年限 ——其他无形因素 ——建设的可行性。

7、防雷及接地系统  防雷接地；

 弱电、计算机房接地；

 建筑物内设施保护设备接地。

8、安保系统

 安全保卫与消防联动应紧密联系考虑优势互补和有效联动。

 为保证建筑各方面的安全，应精心设计保安系统，包括出入控制、防盗报警、视频监控、电子巡更、停车管理等系统，并辅以智能卡管理。

 对建筑物的主要出入口、电梯厅、电梯桥厢、主要设备控制中心机房、库房等重要通道口进行实时或设定程序统一监控。在正常办公时间以外，地面和地下停车应该合并为一个出入控制系统。

 重要场所应装有防盗探头和警报器，在发生非法侵入时自动或手动报警。X国际商业中心设计任务书

 应提出覆盖建筑所有出入口以及公共区域内的视频监控系统的设计方案。在设计中应确定该设备控制室的合适位置，使安全监管人员能够对进出建筑的人员和货物进行控制管理。

 停车管理系统包括出入口升降臂、自动泊车导航系统和自动停车交费系统。

9、消防报警措施

 防火安全设计符合相关规范要求。本区可共用消防水池和消防泵房。水池的容量应按消防用水量最大的一幢高层建筑计算。

 按照规范要求在每层的核心区配备罐状灭火器。应仔细考虑防火楼梯内灭火器的布置。

 在设计中应考虑中央空调控制系统在警报情况下的烟控。除了灭火和警报系统之外，要考虑紧急通风口和建筑增压措施，以控制烟雾的扩散。通过使失火层处于负压而相邻空间处于正压下而将烟雾限制在失火层，并将新鲜空气引入楼梯和电梯间。

 机械系统和烟雾探测器的设计，必须保证在发生火灾的时候系统能够使失火层处于负压下，而同时使建筑的其它部分为正压。空调控制系统应该能保证空气供给和排放都达到100%的要求。

 应在首层设置控制室或消防指挥室以备紧急之需，包括下列最低要求： ——通讯系统控制板；

——火灾警报和检测的信号器和控制板； ——备用电力控制器； ——电话；

——喷淋管和流量指示；

——通风系统控制器和情况指示器； ——电梯指示器和控制板。 建筑要求

——应配备应急发电系统，其电量要满足建筑在紧急情况下的需要。——以下各项的启动顺序由工程师进行确定：

消防报警：温感、烟感、平板、失压、水流指示、敲击按钮等

联运灭火：防火帘、消火栓、喷洒、通风、排烟、气灭、电梯照明、广播、通讯等

——火灾探测和警报系统 ——出口和应急灯 ——防火器材和设备 ——机械通风和空调控制系统 ——电梯 X国际商业中心设计任务书

——通讯系统 ——电话系统

——写字楼工程部，包括计算机

——如有防火消防论证，则设计院应配合实施。

10、通讯设施  无线和有线通讯；  高速宽带接入网；

 有线通讯：用于传输声音、数据、图片和宽带网络联系的数据系统(IP 或 ATM)；足够的DDN(E1, T1), ISDN和 DDN等语言系统；  终端及网络平台；  高速局域网；

 服务器、网络集线器和互联网连接、有线电视、卫星通讯；

 综合布线；

 无线对讲，无线公网、专网传呼，GSM手机直放系统；

 无线局域网。

11、智能写字楼设计

按照国标GB/T50314-2000 《国家智能建筑规范》甲级标准进行设计。并参考当今国际上同类建筑中先进的智能化的发展趋势。 集成系统定义

由于本项目的性质和用户群的特征，高标准的智能写字楼设计是弱电工程设计中的一项重要内容。智能写字楼是通过优化四项基本因素：系统、结构、服务和管理以及它们之间的关系以实现高效率投资成本的建筑环境。一套高度智能化管理系统（即5A 智能化集成系统）应能在同一个网络平台上对办公自动化，通讯自动化，设备管理自动化，消防报警和安全防范子系统的实施兼容管理和监控，并充分考虑系统的先进性、安全性、实用性、可扩充性和可升级性。

智能集成系统应在管理中心实现信息集中与共享，各子系统集中管理，并建立统一的开放式数据库。系统间的联动使设备运行得到最佳控制，并实现统一的物业管理，如报表统计、能源管理和统计决策等。

网络集成方式和硬件软件配置方案将考虑以下子系统的功能：

 子系统功能

——建筑设备管理系统

热力系统 送排风系统 排水  设计原则 X国际商业中心设计任务书

空调系统 照明系统 变配电设备系统 电梯自动扶梯系统 消防安全接口 给水系统 ——消防系统

火灾自动报警系统 火灾应急广播系统 消防联运控制系统 消防专用电话系统 消防应急照明、疏散系统 ——安全防范系统

安全防范系统 入侵报警系统 电视监控系统 出入口控制系统 巡更系统 汽车库管理系统 ——通讯系统

综合布线 远端模块局 局域网数码视频点播 宽带传输

室内移动电话中继通讯 多媒体电视会议 无线对讲和传呼系统 电缆电视

总裁办公室可视电话 无线局域网 国际会议

光缆入楼电话用户线对数按甲级标准考虑 无线通讯收发基站 有线电视（含闭路电视）公共广播或背景音乐 X国际商业中心设计任务书

 办公自动化系统

——针对租户的智能服务包括设施预定、网上购物、室温调节、询问释疑、专用电梯呼叫等。

——针对访客的智能信息指示包括人机界面的信息指南，无线局域网，泊车导航，和电梯轿箱智能化信息提示等。

——针对物业管理和经营者的智能管理包括文档处理，客户信息库，财务报表，物业维护手册和服务记录等。

——办公工作区设置信息插座。（办公工作区考虑按每5-10ｍ²设置双孔及以上的六类等级的信息插座。）

——水平布线根据每层信息插座数量在每层楼道吊顶设置通路。——竖向主干线布线根据每层信息插座数量在竖井设置通路。

——建筑物进线或总配线间根据楼内信息插座数量设置总布线器,并留适度裕量。

■ 超五星级酒店

1、设计原则及建设目标

1．智能化系统设计与五星级酒店相匹配。

2．智能化系统设计应该是完整的、先进的、实用的、经济的。3．智能化系统设计与工程项目建设地点的实际情况相适应。4．智能化系统选用设备品牌是主流的、成熟的、安全的、可靠的。5．按智能建筑甲级标准设计。

2、智能化子系统配置

根据实际需要，五星级酒店宜设置以下智能化子系统： 1．火灾自动报警及联动控制系统（由强电工种设计）2．建筑设备监控系统 3．通信网络系统 4．计算机网络系统 5．酒店经营管理系统 6．综合布线系统 7．安全防范系统 8．智能一卡通系统 9．电子门锁管理系统 10．卫星接收及有线电视系统 11．VOD点播系统 X国际商业中心设计任务书

12．公共广播系统 13．多媒体会议系统 14．卡拉OK点播系统

15．大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统 16．智能照明控制系统 17．智能化集成系统 18．机房工程 19．UPS电源系统 20．防雷接地 21.卫星通信平台

3、各子系统设计要点 1)建筑设备监控系统

 由于五星级酒店一般均设置中央空调，为加强机电设备管理及节能，配置建筑设备监控系统。

 目前BA系统倾向于多采用通信接口（网关）形式，机电设备尽可能要求带通信接口，然后纳入BA系统管理。

 冷冻机房，包括冷水机组、冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机由专业公司实施监控（要求冷水机组带通信接口），然后纳入BA系统管理。 热源锅炉系统自带通信接口，纳入BA系统监测，不控制。

 变配电设备要求高低压开关柜订货时带通信接口，纳入BA系统监测。自备柴油发电机组、UPS电源系统应纳入BA系统管理。

 给水泵一般为变频泵，自带通信接口，纳入BA系统监控。

 排水设备自带液位控制器，由强电专业实施自成控制系统，高位开泵，低位停泵，一般不纳入BA系统。也可将高位报警信号接至BAS工作站。 电梯设备要求订货时自带电梯远程监测装置，设置于BAS中控室内。

 照明分二部分，一部分纳入BA监控，如室外照明、公共通道、地下停车库等；另一部分重要场所，如大堂、宴会厅、大会议厅、多功能厅等宜采用智能照明控制系统。

 风机盘管一般不纳入BA系统管理。

 BA系统设备生产厂家众多，但基本上是国外产品一统天下，应选用主流产品，以确保系统正常可靠运行。2)通信网络系统

 有线通信一般采用二种做法，一为虚拟技术，采用远端光传输设备、模块局（模块局可设于本工程，也可设于电信分局），另一为程控交换机。酒店宾馆一般设置程控交换机为多，但采用虚拟技术是发展趋势。有线通信系统一般采用综合布线。

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 设置联通、移动、小灵通等移动通信盲区覆盖系统，主要为地下层、电梯轿厢等使用，设计时主要管线予埋，具体设置由各移动通信公司投资及实施。 设置无线对讲，主要供工程部工作人员、保安使用，有利于安防。

3)计算机网络系统

 计算机网络系统必须设置，是酒店的重要子系统。

 计算机网络系统内外网问题，一般行政中心有内外网，且物理隔离，即有两套独立系统。对酒店来说一般为一套系统，局部单位（如财务等）组建内网，则采用软件隔离，但要注意安全可靠。

 千兆到楼层，百兆到桌面。采用千兆以太网技术。 网络交换机品牌选择应为主流产品。 网络IP电话根据具体情况适当局部使用。

 无线局域网应设置。可在大堂、酒吧、宴会厅、会议厅、多功能厅等公共场所设置无线接入点，还可考虑在酒店高级管理层办公室、总统套房、豪华商务套房、商务楼层设置。其它普通客房内则不考虑设置。4)酒店经营管理系统

 该系统实际属应用软件配置，酒店应用软件取决于酒店管理集团的意愿。 由于酒店宽带上网的日渐普及，宽带计费运营管理系统嵌入在酒店管理系统中，完成自动开户、计费、管理、帐务处理和帐单输出等工作。5)综合布线系统

 综合布线系统是计算机网络系统和通信网络系统的物理支撑，是信息系统的物理通道，在现代建筑中是必需的。

 布线系统是隐蔽工程，埋入楼板、墙内，不易检修及更换，为使较长期使用不落后，应采用现阶段可预见的先进技术和产品。6)安全防范系统

 对超五星级酒店来说保证宾客人身安全、财产安全是第一位的，所以超五星级酒店安全防范系统是全方位的。

 安全防范系统包括闭路电视监控及防盗报警系统、门禁系统、电子巡更系统、无线对讲系统等。

 闭路电视监控系统主要设置于底层主要出入口，如公共场所、重要房间、楼层电梯厅通道、电梯轿厢、室外主干道路边及交叉口等处。主机采用矩阵主机加嵌入式数字硬盘录像机。

 防盗报警系统主要设置于财务、档案等重要房间。部分场所设置手动报警按钮。 周边防范系统是否设置根据酒店周边是否有围墙或栅栏，如无则不设置。 门禁系统设置于重要设备机房、财务、档案等重要房间。

 电子巡更系统一般采用离线式，设置于重要设备机房，电梯厅楼梯口等处。

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 无线对讲用于保安使用，以便保安互相之间及时联系，提高事件发生时快速反应能力。

 各系统设备品牌选用技术成熟，性能稳定可靠的产品。7)智能一卡通系统

 一卡通系统用于门禁、停车场管理、消费、考勤等，可采用ID及Mifare复合卡。8)电子门锁管理系统

 电子门锁用卡有的是用磁卡、有的IC卡，酒店大多用磁卡（工作人员用IC卡）。 电子门锁建议采用安全可靠的门锁系统。9)卫星接收及有线电视系统  超五星级酒店设置卫星接收系统。

 有线电视系统引接自当地有线电视网，在一层设置有线电视机房（卫星电视兼用），接入线采用光缆，机房内设光节点。设置卫星接收系统，机房可设于顶层。 有线电视插座设置于公共活动场所，如会议厅、多功能厅、酒吧、餐厅等，每个客房设一点，套房设2点，总统套房根据需要设置。 考虑数字电视接收系统。10)VOD点播系统

 VOD点播系统主要用于客房，系统信号走大楼局域网。11)公共广播系统

 背景音响与消防紧急广播兼容，但扬声器性能按背景音响要求配置。

 背景音响扬声器设置场所多于消防广播，部分场所仅当作背景音响的扬声器可与消防广播同线路也可另设专线视具体情况而定。 要考虑室外背景音响。

 背景音响音源与消防广播音源分设，广播机房设于一层消控监控室。 部分公共场所，如会议厅、多功能厅等要对背景音响设音量调节开关。 背景音响与消防广播的切换在楼层消防广播联动模块实现。12)多媒体会议系统

 大会议厅设置完善的会议系统，包括扩声、投影、摄录系统、集控系统、视频会议系统等，可考虑上同声传译系统。

 一般普通会议室上扩声、投影系统，少量会议室可考虑设置背投。 电视电话会议系统可不上。13)卡拉OK点播系统

 在卡拉OK包厢区域设置卡拉OK系统小机房，组建卡拉OK专用局域网，每个包厢设置数据点。

14)大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统  大屏幕显示建议在酒店外设置一块全彩色室外屏。 酒店大堂设置一台触摸式多媒体信息查询机。15)智能照明控制系统

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 超五星级酒店设置智能照明控制系统，主要设置于会议厅、多功能厅、宴会厅。 智能照明控制系统带有通信接口，纳入BA系统。 楼内公共通道照明控制采用BA系统DDC控制。16)智能化集成系统

 超五星级酒店应上智能化集成系统，但到BMS为止，不考虑IBMS。 安全防范系统先行集成。

 在BAS基础上，消防系统通信接口，协议开放。实现BAS、安防、消防系统的集成。BMS工作站设于底层消控监控中心。17)机房工程

 消控监控、广播、BAS、BMS机房，设置于一层，采用防静电活动地板，架空200㎜。

 计算机网络中心通信总机房，设置于2、3层，采用防静电活动地板，架空200㎜。

 电视机房：如设置卫星电视接收系统，卫星天线设在主楼屋面，则电视机房设在屋顶层；如不设置，则有线电视机房可设于一层。18)UPS电源系统

 UPS电源设置有2种做法，集中式与分散式。集中式在一处设置UPS，供全酒店智能化系统使用；分散式即设于不同机房内，确定各UPS的供电范围。 宜采用分散式UPS，UPS主要设置于：消控监控中心、广播、BAS、BMS机房，供电范围本机房及所有监控摄像机，防盗探测器等；计算机网络中心电话总机房，供电范围本机房及楼层网络交换机。

 UPS不间断电源装置订货时要求带通信接口，以便纳入BA系统管理。 UPS配置电池组，后备时间考虑2小时。UPS不考虑双机备份。19)防雷接地系统

 弱电系统供电电源浪涌保护器由强电专业设置，弱电专业应考虑UPS后配电箱浪涌保护器设置。

 各信息系统需要设置信号避雷器。

 弱电系统接地系统要完整考虑，一般采用综合接地方式，其接地电阻值不大于1欧姆。

 弱电机房局部等电位联结设计，各弱电机房及弱电竖井各层均要设接地端子箱

■ 公共设施部分

 整个项目机电设备系统采用集中共用，单体分开计量的方式。 安防系统：对主要出入口、地下车库安装闭路摄像系统；

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第七章设计成果要求

一、方案设计及优化阶段 方案设计

1)方案性设计

 项目方案性规划设计说明及经济技术指标

解释规划设计背景、用地现状概述及分析、规划设计依据、规划目标、规划原则、规划特色阐述、规划布局阐述；道路、市政设施、景观、建筑等分类规划说明；建设成本测算。完成规划用地平衡分析、经济技术指标分析。 主要技术经济指标

内容包括总用地面积、总建筑面积及各分项建筑面积（还要分别列出地上部分和地下部分建筑面积）、建筑基底总面积、绿地总面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位数（室外地上和室内地下），以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标。根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如建筑面积、使用面积等。2)项目区位分析图

反映项目开发用地与城市及其他功能区的空间关系，并说明本项目在城市中的区位及交通关系。

3)开发用地现状图及现状分析

在现状地形图上标明用地范围和用地面积以及后退红线等要求。分析用地内主要地形（高程、坡向、坡度等）、地貌（地表径流、地质特征等）以及现状，提出各区域以及节点的不同功能开发的适宜性。4)设计文件要求

1、总平面图

完成建筑布局总平面图1：500，包括建筑群体空间布局、公建设施布局、道路、停车设施以及绿化布置等；并要求标明建筑的位置及建筑间距。    功能分区、空间组合分析图 日照分析图

外景、街景透视图若干张 设计说明（含各专业）

2、道路规划图

要求：标明道路控制点标高、道路坡度、道路宽度、转弯半径、车行道等级、停车位、公交车站位置及距离等。

3、交通分析图

包括主出入口、人行和车行出入口、人车分流、地下停车行车线路等的交通组织

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分析图。

4、绿化景观分析图

要求：景观、绿地系统、空间环境分析图，特别说明地下商业、地面商铺、外部环境的相互联系。          景观总平面图 景观分区图 水景设计构想 场地剖面设计意向图

植物选取意向植物种植分布意向图 车行、人行系统布局意向图 室外小品设计意向 景观透视分析草图 景观节点透视分析草图

外部环境设计，表达室外设施如软硬铺地，步行道，墙体等其它造型元素

5、竖向规划图：标明地形高差、排水方向、地面坡度等。

6、建筑单体设计图     建筑首层平面 建筑标准层平面 裙房各层平面

各建筑单体平、立、剖图各一（1：200），重点部位还要增加剖面

7、市政方案及外部市政条件，综合管线示意图。

8、物业管理的空间措施要求：封闭、隔离措施，通道与出入口管理，监控点分布，物业管理用房分布。

9、效果图：要求能够说明规划设计、建筑设计、景观设计等意向。  主要建筑立面，立面效果图不少于两张 典型建筑的表现图若干

注：（1）此部分成果要制作成为规划报审用的文本、图板等。尺寸、规格、形式要根据鄂尔多斯市规划部门要求确定。必要时需要制作多媒体汇报文件。并提供电子文件一套，文本用WORD格式，图纸用DWG格式，效果图为JPG格式。

（2）环境关系模型，比例1：1000；建筑模型，比例1：100（3）展示图板，统一A1规格，至少包含以下内容： ① 彩色总平面图 ② 彩色鸟瞰图

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③ 彩色透视图 ④ 彩色建筑立面图 ⑤ 各种分析图

⑥ 其他需加以展示的图纸

后期方案优化

1、建筑设计 1)建筑设计说明

 建筑方案的设计构思和特点

——建筑的平面和竖向构成，包括建筑群体和单体的空间处理、立面造型和环境营造、环境分析（如日照、通风，采光）等； ——关于无障碍、节能和智能化设计方面的简要说明； ——建筑结构选型；

——投资估算表：投资估算表应以一个单项工程为编制单元，由土建、给排水、电气、通风、空调、动力等单位工程的投资估算和土石方、道路、广场、围墙、大门、室外管线、绿化等室外工程的投资估算两大部分内容组成。编制内容可参照有关建筑工程概、预算文件的规定。在甲方有可能提供工程建设其他费用时，可将工程建设其他费用和按适当费率取定的预备费列入投资估算表，汇总成建设项目的总投资。2)建筑设计图纸

A．平面图应表示的内容：  各楼层平面；

 各主要使用房间的名称；

 结构受力体系中的柱网、承重墙位置；  各楼层地面标高、屋面标高；  底层平面图应标明剖切线位置和编号； B．立面图应表示的内容：  各立面图，标注建筑材料；

 各主要部位和最高点的标高或主体建筑的总高度； C．剖面图应表示的内容:  各层标高及室外地面标高，室外地面至建筑檐口（女儿墙）的总高度； D．表现图：（透视图、乌瞰图） 总体鸟瞰图1张

 若干典型建筑的人视点透视图，每栋建筑不少于2张。 典型建筑屋顶俯视图1张

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3)主要建筑单体模型（1：50）

2、机电设计

1)设备专业方案设计说明； 2)根据相关规范审查建筑方案设计；

3)根据设计标准及国家规划，提出设备专业的条件及要求。

3、景观设计 1)设计说明

 说明景观设计的原则和依据；进行场地用地适宜性分析说明如何因地制宜进行景观设计，根据地形、水源以及环境保护等要求进行竖向设计、布置绿地、配置植物等。

 解释、说明环境景观设计和绿地布置方案。 技术经济指标表。 景观工程估算。2)设计图纸

 景观用地现状图（可与规划现状图合而为一）。标明自然地形地貌、道路、绿化、水体、工程管线及各类用地建筑的范围、性质、层数、质量等。

 景观总平面图。图上应表明规划建筑基底以外的草地、林地、道路、铺装、水体、停车、重要景观小品、雕塑的位置、范围；应标明主要空间、景观、构筑物、道路的尺寸和名称。

 道路规划图。图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、坡向坡度、长度、停车场用地界线。

 场地剖面规划图。标明不同高度地块的范围、相对标高以及高差处理方式；挡土墙、护岸等的位置及尺寸。

 种植设计图。标明主要植物种类、种植数量及规格，附主要苗木种植表。 铺装设计图。活动场地等硬质铺装的布局、铺装效果、铺装材料等。 照明及安防系统意向  导视系统意向

 表达设计意图的效果图。包括总体鸟瞰图1张、夜景效果图1章、重要景点效果若干、特色景点效果图若干、反映设计意图的局部放大平、立、剖面图及相关图片、重要建节点效果图若干。

 商业街、景观水渠的设计要单独出效果图。其中商业街要求俯视图1张，商业街外部和内部透视效果图各1张。景观水渠的效果图5张以上，全方位表达水景的设计效果。

 景观局部分析示意图。

注：效果图的精度要达到能够打印大幅面室外广告的要求。

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二、初步设计阶段和施工图设计阶段设计文件提交成果深度要求

初步设计阶段和施工图设计阶段应符合建设部颁布的《建筑工程设计文件编制深度规定》（2008年版）中要求的深度及合同约定。

三、各设计阶段提供图纸时间

以合同约定进度为准。

四、其他要求

中海方案设计任务书 篇7

进入新世纪以来, 面对愈演愈烈的跨国公司寡头垄断的竞争, 中海油服为实现其“到2020年, 跨入国际一流能源服务公司的行列”的战略目标, 确立了四大核心发展战略:技术驱动战略、成本领先战略、一体化战略和国际化战略。为更好保障战略执行, 中华咨询协助中海油服建立了集动态情景规划、全面预算管理和管理报告的战略执行体系, 并引入了信息系统这一技术支持手段, 以提升战略执行及反馈工作的规范化、系统化与高效化。

一、中海油服财务战略管理体系介绍

企业需要通过建立一个衔接战略与经营并能随外部环境变化而动态调整更新的一体化运行机制, 中华咨询在应对中海油服管理焦点问题的咨询实践中, 逐步总结并形成了中华咨询以全面预算管理为核心的企业财务战略管理体系, 主要包括动态情景规划、全面预算及管理报告纠偏三位一体的管理机制。

动态情景规划机制主要通过分析对企业未来发展造成影响的因素可能出现的状态及各种状态出现的可能性。

全面预算管理机制主要采取科学的方法, 全面、有效地帮助企业目标的分解和执行, 并使经营计划的预测基础更为客观科学, 更为全面和详尽, 并具有企业具体实施的可操作性, 以保证企业战略目标的顺利实现。

二、中海油服财务战略信息化落地解决方案

1. 选择适应业务发展及管理需求的软件

我们建议选择全球领先的专业规划与计划管理软件Oracle Hyperion Planning作为财务战略体系落地的系统平台。

Hyperion Planning是基于Oracle财务系统的延展和有力补充, 同时也是Oracle Hyperion公司提出的企业绩效管理 (EPM) 框架中的一个重要组成部分。该系统为企业开展规划与预算管理提供了一个完整的平台和工具, 在设计上采用了成熟的多维数据库技术, 并融入了财务智能和模型, 能够与财务或业务系统 (如:SAP、用友、金蝶等) 有效的实现集成, 从而使繁琐的规划和预算工作能够在同一个平台体系中进行。图1为Oracle Hyperion Planning产品功能架构图。

2. 系统蓝图设计

中海油服财务战略管理系统是基于战略目标为主线, 以量化指标为主要表现形式, 以全面预算管理为核心, 融合竞争环境分析、投资价值分析, 衔接核算、绩效等经营管理体系的一体化解决方案。图2为中海油服财务战略系统落地实施的蓝图设计。

3. 系统付诸实施

(1) 动态情景规划系统落地。中海油服动态情景规划系统是基于中华咨询较完善情景规划方法论, 并根据中华咨询先进的Hyperion Planning系统实施方法论, 全面进行实施。主要功能包括:情景分析、规划编制、资本性支出项目优先级排序、敏感性分析等。

情景分析

情景分析是对中海油服所处的宏观环境及主要行业环境未来变化的关键动因及变动方向的多种可能性进行分析, 识别研究影响中海油服整体及主要业务板块发展的外部因素及其可能的几种演变逻辑。

为此, 系统相应设计情景参数, 包括油价、近年油服行业全球各板块市场规模、费率变化率等参数, 并且将情景参数与战略规划直接联系, 通过录入情景参数未来变化的多种可能的情况, 系统根据录入的各种情景参数分别生成多种可能的结果。为规划措施的制定及比较决策提供依据, 并及时建立基于多种情景的规划响应机制, 增强中海油服规划的环境适应性和响应能力。

规划编制

通过规划系统实施, 规范了规划编制模板;提供标准、简洁及人性化的录入界面、报表查看和分析界面;内置宏观环境分析、滚动规划等基本算法及复杂处理逻辑, 减少在编制过程中因手误或其他细微原因造成的计算误差;规范了规划审批流程等。保证了规划数据的严谨性、统一性、相关性和可追溯性, 同时保障了规划工作的系统化、自动化。

战略评价与投资价值分析

战略评价与投资价值分析在系统中主要实现为三个模块:战略匹配度、经济预评价、情景风洞测试, 基于“较高战略匹配、较好财务收益”的原则, 对资本性支出项目进行投资优先级排序。

战略匹配度的评估是根据项目产业定位吻合度、市场吸引力、资源能力匹配度三维矩阵中的战略匹配情况, 计算判断资本性支出项目战略匹配度的高、中、低三档级别, 从而筛选出较高战略匹配度的资本性支出投资项目。

经济预评价是中海油服各事业部针对拟投资项目进行内部排序的关键内容, 系统通过基础数据的采集, 基准贴现率的设置, 自动计算出各项目的投资回收期、IRR、NPV等关键经济指标。

情景风洞测试则是指在项目评估期内, 通过将情景因素迭代入经济评价模型中, 系统自动测算出项目在未来不同情景下的财务收益情况, 同时根据评价标准输出评价结论, 为管理者提供更多决策支持。

敏感性分析

汇率、费率变化等情景参数对公司的经营情况等都具有一定的影响, 其中任何一个ꑾ参数的变动都会引起企业收入、成本、利润的变动。在规划系统中, 规划者通过进行情景参数单因素或多因素的模拟, 自动计算生成单、多因素版本数据的敏感性分析, 帮助管理者在激烈变动的外部环境下做出正确决策。

(2) 全面预算系统落地。预算的管理工作全面承接企业战略, 以战略目标为编制起点, 合理优化的配置企业资源, 保证战略目标得以实现。

预算目标的制定

预算目标的制定是与中海油服的核心战略目标紧密相关的, 通过在系统中设计各经营环境下情景因素, 借助情景对比功能对不同业务线的经营数据进行比较、分析, 从而与公司的各项业务战略相适应, 进而为相关决策者有效制定预算目标提供有效的信息支持。

预算编制过程管理

中华咨询协助中海油服建立了统一、共享蠔的꼀预算数据处理平台, 统一的预算编制表格, 以保证预算数据的规范性与同一性。从而提高预算责任人的工作效率、提高分析应用的总体投资回报;并且使预算工作流程间的预算数据提交及审批处理更具规范性和严密性。

预算执行与监控

通过分析预算执行差异, 实现对实际执行的事前、事后监控与预警, 为下期滚动预测或预算调整提供参考和依据;同时也为管理者呈现更多决策支持的信息。

预算分析及管理报告

中海油服全面预算系统分析报告主要分为两类:一是预算业务、财务等关键指标分析;二是预算执行对比为表现的管理报告。中华咨询协助中海油服将分散于其他管理信息系统 (如SAP系统) 中的各种实际봆业务数据进行有效集成, 通过中间层工具整合到预算系统中, 并设置相关的逻辑分析关系, 从而形成强大的分析报告体系。

滚动预测

在预算系统中实现季度滚动预测编制的模型设计。通过系统进行季度滚动预测编制后, 由于其能随时间推进不断加以调整和修订, 从而使中海油服的预算制定与实际情况更相适应, 进而有利于充分发挥预算的指导和控制作用。

三、实施效果总结

企业集团财务战略管理体系, 使其从单纯对运营过程进行控制, 延伸到战略、预算及经营全过程的控制与分析, 从而作为企战略目标实施的有效保障。那么通过系统的实现, 首先显而易见的是从此摆脱了历史以Excel为主的全手工编制、模拟试算的方式, 同时通过信息化手段推动了财务战略管理体系在全企业集团的关注与重视, 以及对该体系的理念和应用的方法在全企业集团各级单位、部门等每一层业务单元的灌输与普及。

博物馆安防设计任务书的撰写 篇8

【关键词】博物馆；安防；设计任务书；规程规范

Write museum security design task book

Hu Lin-sun

(Tianjin Museum Tianjin 300201)

【Abstract】Design basis for important museum security system needs - a comprehensive book design exposition, allowing users to have a deep understanding of its; and targeted accordingly introduced its purposes and methods of writing to the relevant country rules, norms and the actual demand for the standard; system builders and designers to build a platform for exchange; actual application which provides help.

【Key words】Museums;Security;Design task;Standards and regulations

1. 前言

随着中国经济的高速发展，人民文化生活水平日益提高，作为国家、城市的文化象征，我国的博物馆建设速度和数量日益增加。但一直以来博物馆安全事件屡有发生，博物馆一旦被盗或文物被损坏，所造成的损失不可估量。如何更加有效的保护博物馆文化遗产成为重要课题，提升博物馆的安全性已经是大势所趋。

2. 什么是设计任务书

（1）在博物馆中建立一套完善的安全技术防范系统，是提升博物馆的安全性的重要保障。设计任务书就是建设方对工程项目设计提出的要求，是工程设计的主要依据。它应该依照国家相关的规程、规范，结合建设方对系统的实际需求；提出对建设系统的基本技术要求，阐明所需系统应具有的总体功能、技术性能、技术指标以及系统建成后应达到的预期效果。提供详尽的设计任务书；才能保证工程设计商有针对性的进行专业化的设计，使设计出的系统更能符合建设方的实际需求，可以使工程质量得到进一步的保证。

（2）但有时由于建设方本身的各种原因，可能难于以文字形式给出符合规定的或能说明全部情况的设计任务书，这时往往需设计方与建设方共同完成设计任务书。有时也会出现建设方口头向设计方讲述自己对系统的大致要求，同意设计方提出设计方案，再加以修改，然后形成设计方案。但这种做法严格说来，是不规范的。为了避免类似情况的发生，有必要了解一下应该如何来撰写设计任务书。

3. 设计任务书内容及撰写要求

3.1 《博物馆和文物保护单位安全防范系统要求》附录中明确提出设计任务书应包括的内容；通过对标准的学习和理解，可以把设计任务书内容细化为大致应该包含以下十方面的内容：

（1）任务来源。

（2）项目概况。

（3）编制依据。

（4）风险等级。

（5）工程设计指导思想。

（6）设计要求。

（7）工程项目的内容和功能。

（8）器材设备选用及工程投资控制数额。

（9）建设工期。

（10）人员培训与服务。

3.2 从以上的内容来看，其实就是对任务书的撰写人提出了很高的专业要求：

（1）首先撰写人应该对建设的目标要有深入的了解，比如：建筑的结构、使用的功能、区域的划分；对博物馆系统而言这些都是很重要的，因为随着建筑结构、使用功能、区域划分的不同，对系统的设计要求就会有相应的变化。

（2）其次还应该掌握安全技术防范系统相关的国家政策法规、规程规范；针对文博类国家规范是较严格的，因为文物保护的场所是有其独特性的。只有熟练掌握了这些规程规范；提出的设计要求才能更好的与使用的实际相吻合。

（3）同时应该熟悉博物馆安防系统的工程概况和使用特点。也就是对博物馆安防系统的使用重点、特点有深入的了解，什么样系统适合于博物馆；同时还要在功能完善的情况下，避免操作的复杂性。

3.3 这样撰写出来的设计任务书才能达到与设计商进行良好沟通的目的，使设计师真正了解到建设方的设计需求，为未来的工程的顺利进展打下了良好的基础。

4. 设计任务书重点内容的撰写

设计任务书细化后的内容，有的条目是比较简单明了的；无需赘述。现在只对设计任务书中重点的条目进行说明。

4.1 编制依据。

4.1.1 编制博物馆安全防范系统设计任务书主要依据就是相关的国家法律法规、规程规范；

（1）《中华人民共和国文物保护法》。

（2）GB/T 16571-2012《博物馆和文物保护单位安全防范系统要求》。

（3）GB 50348-2004《安全防范工程技术规范》。

（4）GA27-2002《文物系统博物馆风险等级和安全防护级别的规定》。

（5）GB 50394-2007《入侵报警系统工程设计规范》。

（6）GB 50395-2007《视频安防监控系统工程设计规范》。

（7）GB 50396-2007《出入口控制系统工程设计规范》。

（8）GA/T 75-1994《安全防范工程程序与要求》。

（9）GA/T 367-2001《视频安防监控系统技术要求》。

（10）GA/T 368-2001《入侵报警系统技术要求》。

（11）GA308-2001 《安全防范系统验收规则》。

（12）建设标的场馆施工图设计文件的有关内容。

4.1.2 这里仅列出编制设计任务书所需要的主要及常用的国家及行业标准，如果需要引用其他的标准；请自行查找相关的国家及行业标准进行参考。

4.2 风险等级。

（1）博物馆风险等级应严格遵守GA 27-2002《文物系统博物馆风险等级和安全防护级别的规定》来划分。这是很重要的工作，因为只有正确的划分和确认了风险等级，才能够确定所选用相对应的防护级别，防护级别的不同所对应的系统配置是不同的。

（2）根据实际使用情况和需要，如果将博物馆定为一级风险单位，其安全防范系统就为一级安全防范系统。但博物馆内部还可以划分为不同等级的风险部位，根据不同的风险等级设置相应的部位防护级别。

（3）一般一级风险部位应包括：文物库房区、文物保护试验室、文物修复整理室、书画装裱室、文物摄影室、善本书库、各文物展厅和临时文物展厅。

（4）二级风险部位按实际使用需要包括：部分文物展厅、临时展厅等。

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（5）此外，财务室、档案室、总帐室等馆内重要部门也应采取必要的防护措施。

（6）也就是说虽然博物馆定为一级风险单位，但不同部位的风险等级并不是全部为一级，而是按照实际需求而定；可以是二级或三级风险部位。这样做的目的一是从实际应用出发，二是达到简化系统和资金控制的效果。

4.3 设计要求。 编制依据与风险等级划分明确了；现在就可以提出设计要求了。要求可概括为以下几个部分：

（1）博物馆安全防范系统若定为一级安全防范系统，则应按照一级风险大型工程进行设计和施工。应严格按照国家有关规定，负责完成包括从资格审查，项目申报、审批直到方案设计和施工图设计等全部前期工作，完成工程施工工作。工程质量必须达到国家验收标准，并按照规定的验收程序进行验收。

（2）博物馆安全防范系统要求按照整体纵深防护的指导思想进行设计。应包括周界、监视区、防护区和禁区四种不同类型的防区。应综合设置入侵报警、电视监控、声音复核、出入口控制、实体防护等装置。系统应具有报警与图像信号显示、声音复核、信息存储、系统自检等功能。

（3）博物馆安全防范系统应当是将人防、物防、技防紧密结合的防护系统，应当具有较高的集成度，建立起以微型计算机为核心的，集安防报警、视频监控及音频复核为一个统一体的安全技术防范系统。

（4）安全防范系统中出入口控制系统的设计完全依照编制依据标准中的要求进行，并应考虑到其与消防系统的关联性。

（5）博物馆安全防范系统设计结果必须给出该设计所达到的主要性能指标和技术指标。设计中应当提出对系统供电电源的具体要求。

（6）可根据本身博物馆不同于其他建筑的结构特点，提出一些设计、安装上的意见。当然，设计要求并没有严格的书写规定；只要是符合规范、切合实际、合理的要求，尽可以向设计方提出的。

4.4 主要工程项目的内容和功能。按照建设方要求需要设置的各个子系统来逐一进行阐述，而这里只对几个主要的系统进行说明。

4.4.1 入侵报警系统的内容与性能。入侵报警系统是整个安全防范系统的核心。应在外周界、内周界、出入口、各主要通道：如楼梯口、电梯间，库房、展厅及重点部位、藏品目标设置报警探测器。

（1）通过对前端报警探测器科学的布点设计和合理地选用探测器材，使探测器在现场环境下稳定工作，使系统准确及时地探测到入侵行为，杜绝漏报警，并最大限度地减少误报警。

（2）入侵报警系统应能与电视监控系统、声音复核系统、出入口控制系统等实现联动。

（3）系统的信息传输应采取总线制方式。任意防区发生报警时的响应时间不大于2秒。

（4）系统应能对任意回路在不同时间段的布防、撤防、旁路及联动功能进行编程设置和手动控制。

（5）系统应能正确指示出事件的正常、报警、设防、撤防、故障状态等；并具有查询功能、自检功能和巡检功能。

4.4.2 视频监控系统的内容与性能。视频监控系统应配合入侵报警系统来进行设计安装，真正起到视频复核的作用。外围空间，公共空间、大型展厅空间宜采用云台式摄像机；固定目标宜采用固定式摄像机。尽可能用较少的器材实现全方位、无盲区的监控。

（1）系统应能将所有图像以多画面的方式同时显示。显示图像的质量等级应不低于主观评价四级。

（2）系统应可根据需要，将选定的任意画面以全屏或巡回切换的方式显示在指定的监视器上。

（3）所有摄像机的云台、镜头都可以在控制器或计算机上进行操作。

（4）系统应可通过计算机或手动调节对任意场景的画面进行手动录制或回放。

4.4.3 声音复核系统的内容与性能。声音复核系统与视频监控系统一样，也需要配合入侵报警系统来进行设计安装，起到音频复核的作用。安装声音探测器应使其监听范围覆盖整个防护区。

（1）音频复核系统应能清晰地探测到现场内人的话音，人走动、撬、挖、凿、锯时发出的声音。

（2）音频复核系统应能与整个安防系统实现报警联动，又能实现手动切换。

4.4.4 出入口控制系统的内容与性能。需要设置出入口控制设备的位置包括：进出博物馆的出入口（包括游人、工作人员、文物和其它出入口）、主要通道的出入口、一级防护部位的出入口、库区、库道和库房的出入口，书画装裱、文物摄影、文物修复、文物保护试验室等的出入口以及中心控制室的出入口。

（1）按照出入口的位置和重要性的不同，可选用电控锁或电插锁；重要出入口还需增设密码锁。

（2）供内部工作人员使用的出入口配置磁卡及读卡器。各出入口应可设置进入权限。每次有效进入的相关资料都应自动记录并贮存，且可随时进行统计、归类、输出。

（3）受识别装置控制的安全自动门应具有防跟随功能，保证每次操作的有效性。非有效进入则应发出报警信号。

4.4.5 中心控制室。中心控制室是整个安防系统的中枢，因为所有前端设备采集到的信号都要经过中心控制室的终端设备来处理、显示、记录和存储。所以系统需设置专用的中心控制室，并设为禁区。使用面积应与系统的规模相适应，位置应远离危险场所、强振源、强噪声源、强电磁场干扰源。室内温湿度需满足系统设备的使用要求；应有保证值班人员正常工作的相应辅助设施，如：卫生间、饮水和饮食设备。这些硬件条件在工程基础建设之初就应该进行落实。

5. 结束语

设计任务书是设计方进行设计的根本依据，也是建设方对未来系统的实际需求；只有严格的按照国家相关的规范标准，提出设计思想；使设计方充分了解到了建设方对系统构成的真实想法，才能使系统的设计更趋于合理、实用、稳定和可靠。这对双方都是事半功倍的好事。当然，设计任务书的撰写水平的提高；还是要在实践中去不断的学习和领会博物馆安防系统及国家规范标准的精髓。一份完善的设计任务书，就是为构建一个完备安全的技术防范系统打下了基础。

［作者简介］ 胡麟荪（1956.12-），男，汉，职称：工程师，安全技术防范系统，工作单位：天津博物馆保卫部，任中心控制室技术工程师，1991.7，天津市职工科学技术大学，热工计量与测试专业。