关于二手房贷款流程（推荐10篇）
信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。地点：申请按揭贷款的房屋现场。对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；记录客户的联系电话；收取房产证复印件。工行规定：93年以后建成的房地产允许申请二手房按揭；所购房屋的房龄一般不超过15年，其中10年至15年的，贷款成数必须相应降低，抵押率最高为七成；最长期限为30年；住房类为房龄与贷款期限之和最长不超过30年，商用房类贷款期限最长不超过10年；建筑面积在60平方米以下的需提供第二居所证明。对买方的还款能力进行综合评价，告知客户需要准备的资料（买卖夫妻双方的身份证、户口本、结婚证及卖方的房产证、土地证、契税证明。）将两张空白收入证明交客户盖章，签订“房产交易确认书”。
产权验证
产权人及共有权人（卖方）、居间机构。地点：房管局。产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；再出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。
签署合同
信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。
填写合同
整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。
借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值）。房屋产权证编号、利率不要填写。借款合同的补充条款：如果借款人提供的有关声明和资料虚假，则视作违约行为，贷款人有权采取宣布合同提前到期，收回部分或全部货款本息以及追究其违约责任等措施。如遇贷款利率调整，逾期贷款罚息利率按调整后实际执行的贷款利率上浮30%执行。公司盖章：在房屋成交确认书、协议书上盖公司章及法人章，个人二手房贷款首付证明 需盖公司章及见证人签字。放款后需在 二手房按揭转款确认书 盖公章。资料填完送预审。
缴费义务
收取费用预审通过后，通知客户交费。
产权过户
居间机构、买卖双方。地点：房管局。提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。①、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章（或签名）。②、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)。③、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）。④、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回。⑤、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费。⑥、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
收费盖章
①、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用。②、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。
资料归档
资料归档原则上是：在房管局过户的，7天左右可以归档，都没有确切的时间；归档时需产权人带着原件身份证在房管局1楼13号窗口归档；归档后，方可办理抵押。
抵押手续
办理抵押①、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）。②、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...（具体位置）的房产。③、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押。④、抵押7天后领他项权证。
银行放款
新房
一、选定项目后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”、“二书”及相关文件）。
“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
1、《国有土地使用证》：是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
2、《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建 设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维 护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地 的，其建设用地批准文件无效。
3、《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
4、《建设工程施工许可证》：建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的 主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政 府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。北京市建委于1996年成立了北京市建筑工程交易管理中心，负 责开工审批等项工作。
5、《商品房销售(预售)许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书 由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还 可查验房地产商的《工程验收证》。
“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。
《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品
住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
1、《住宅质量保证书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
2、《住宅使用说明书》：是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。
二、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。
三、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。
四、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。
您在向银行申请个人住房按揭贷款时，应填妥《##银行个人住房贷款申请审批表》，并向银行提交如下文件：
1、借款人合法的身份证件（居民身份证、户口本、军官证或其他身份证件）；
2、贷款行认可的经济收入或偿债能力证明（如借款人收入证明、纳税证明或职业证明等）；
3、有配偶借款人需提供夫妻关系证明；
4、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；
5、抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明；
6、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；
7、借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；
8、开发商开具的首期付款的发票或收据复印件；
9、以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；
10、以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；
11、银行要求提供的其他文件或资料。
☆操作指南
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同，并视情况办理公证、保险和抵（质）押登记等手续；
3、发放贷款。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款一次或分次划入售房人在银行开立的存款账户内；
4、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；
5、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清： 在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持 本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
五、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：
1、到开发商售楼处交纳购房余款。
2、领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。
3、由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。
4、与物业公司签订《物业管理公约》。
5、按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等（不同物业有不同规定）。
6、新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。
二手房贷款流程
目前二手房银行贷款最高可以贷总房价的70%!贷款.分为公积金贷款，商业贷款（按揭）和组合贷款（公积金和商业组合贷款）
办理方式:
贷款流程:
购买商品房、经济适用住房办理个人住房公积金贷款第一步：到贷款银行提出借款申请
借款人持购房合同和开发商售房许可证复印件、身份证、住房公积金储蓄磁卡、印章到各区县的建行房地产信贷部申请住房公积金贷款（使用夫妻双方住房公积金贷款的，还须携带结婚证或其他夫妻关系证明），填写“个人住房公积金贷款贷款申请书”。
第二步：银行审核
贷款银行根据借款人提供的资料，考核借款人是否符合贷款条件，计算贷款额度，确定贷款期限。
第三步：到贷款银行签订借款合同
贷款银行审核借款人的申请后,借款人与银行签订借款合同和抵押合同(不用房屋担保的签订质押合同)。
第四步：到产权部门办理贷款担保手续
办理住房公积金贷款有两种担保方式，借款人可以根据自己的实际情况选择其中的任何一种。
1、借款人可用自有、共有或第三人房产进行抵押
购 买商品房、经济适用住房（已取得产权证）并以所购建房屋办理抵押的，持借款人身份证、预交款收据原件、名章、借款合同、抵押合同，填写《**市房屋他项权 申请登记表》并加盖借款人(抵押人)和贷款银行(抵押权人)印章后，到房屋座落地的产权管理部门办理《房屋他项权证》。
借款人用期房抵押的（没有取得产权证）,持上述材料到房屋座落地的区县房地产管理局产权管理部门办理《**市房地产抵押权证明书》。
2、用国债、银行定期存单等贷款银行认可的有价证券进行质押，借款人持有价证券交贷款银行收押保管。
第五步：办理住房抵押保险手续
借款人到产权部门办理完抵押或质押手续后,连同借款合同、抵押合同（质押合同）、房屋他项权证、抵押权证明书等借款资料交贷款银行办理房屋保险手续。
第六步：签订还款协议和划款
采用储蓄卡代扣方式还款的,借款人到建行储蓄网点办理还款代扣储蓄卡,并与贷款银行签订代扣协议。委托单位代扣还款的，单位与贷款银行签订协议。
第七步：银行划款
借款人按与贷款银行约定的时间到贷款银行办理领款手续,贷款银行将款项划入售房单位；用于修、建房的贷款,借款人按借款合同支取。
-----
公积金款申请人应具备的条件:
1、建立住房公积金制两年以上，并按规定连续足额缴存，有完全民事行为能力的职工。
2、购买住房的，须有符合法律规定的购房合同或协议；自建住房的，须有规划、土地管理部门批准的文件；大修自住房的，须有规划部门批准的文件；公有住房置换的，借款人须有与置换企业签订的《住房调剂协议书》。
3、购买商品房、经济适用住房或自建住房的，须将房价30%以上自筹资金存入贷款银行；大修自有住房的，须将修房费用50%以上的自筹资金存入贷款银行；购买 私产住房的，须将房屋评估价值30%以上自筹资金存入贷款银行；公房置换的（不购买公有住房产权的），须将置换企业评定的公有住房置换补偿费50%以上自 筹资金存入银行，购买公有住房产权的，须将置换企业评定的公有住房置换补偿费和公房出售价格总额50%以上自筹资金存入贷款银行。
4、同意用自有、共有、第三方自然人的房产或贷款银行认可的有价证券进行担保；以房产作为贷款抵押的，同意办理抵押房屋保险。
-----
贷款申请人需要提交的资料:
1、公积金打印单；
2、储蓄卡和储蓄卡确认书（持本人身份证到建设银行储蓄所办理）；
3、经房管局备案登记的商品房买卖合同原件四份及复印件二份（到购房所在地的区房管局办理）；
4、房屋他项权利登记申请表；
5、开发商的商品房销售许可证（向开发商索取复印件一份）；
6、开发商的开户行和帐号；
7、购房交款收据原件及复印件二份；
8、个人身份证原件及复印件二份（夫妻双贷款的需要夫妻二人的身份证）；
9、夫妻双贷款的需要结婚证原件及复印件一份；
一、个人二手房贷款是中国邮政储蓄银行渠县支行向单位职工、中小私营企业主、个体工商户等自然人发放的，用于购买二手住房或二手商用房的人民币担保贷款。服务特色贷款期限不受房龄限制，房龄20年、也可以最长贷款30年，资料齐全时最快2天审批。
二、贷款办理流程
1、买卖双方签订房屋买卖合同，约定首付款、贷款和尾款的金额;
2、购房人及配偶当面向银行申请贷款，售房人及配偶到场确认;
3、银行对贷款申请进行调查、审批;
4、购房人与银行签订借款及担保合同;
5、售房人将房屋产权过户给购房人，售房人向购房人取得首付款;
6、购房人与银行办理房产抵押登记(或由其他自然人、法人为购房人提供阶段性担保);
7、银行向售房人账户发放贷款;
8、买卖双方办理房屋物业结清，售房人向购房人取得尾款;
9、购房人收房，按月还款(阶段性担保情况下，购房人与银行补办房产抵押登记)
三、申请资料
(一)购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、经济收入与个人资产证明、职业证明、大专以上学历证明、房屋买卖合同、首付款备足证明、邮储个人结算账户(存折)
“二手车”是指已经使用过的，在依法设立的旧机动车 辆交易市场买卖并依法办理过户手续的汽车。
一、“二手车”贷款操作流程图
二、“二手车”贷款操作流程说明
（一）“二手车”要求由当地物价部门对所购二手汽车作 出价格评估并提供旧机动车辆交易价格评估结论书；
（二）要求提供买卖双方的身份证件（居民身份证、户口 本或其他有效居留证件）的原件及复印件；
（三）要求留存所购“二手车”的新、旧行驶证；
（四）要求留存旧机动车辆交易发票；
（五）“二手车”贷款入“7481”会计科目核算。
三、开办“二手车”贷款业务风险防范重点
（一）“二手车”的车龄原则上要求不超过5 年。
（二）“二手车”贷款期限最长不超过二手汽车使用的剩 余年限。
（三）借款人可用国库券、个人存单质押、不动产抵押或 履约保证保险等方式申请“二手车”贷款。
（四）“二手车”贷款额度不得超过该汽车评估价的80％。
四、汽车转按贷款
对我行部分在供客户需要转让的按揭车辆，可以采取转按 439
贷款的方式办理手续，具体操作为：
（一）新车主向银行提出贷款申请，银行、保险公司对其 资信程度进行调查。
（二）对车辆的余值进行评估。
（三）对新车主资信审查通过后，原车主、新车主（借款 申请人）、银行、保险公司签定协议，明确各方责任义务。
（四）原车主以履约保证保险方式发放贷款的，保险公司 批改原保证保险保单，交银行对新车主发放新贷款。原车主以 抵押、质押等方式发放贷款的，需要办理解除抵、质押手续。
（五）办理汽车过户的相应手续,银行内部账务处理还清原 贷款，发放新贷款。
个人二手房贷款是指中国邮政储蓄银行向个人发放的、用于购置二手住房的贷款。
适用对象
18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；
具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；
自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的20%。
贷款额度
贷款金额不高于房产实际交易价格与银行认可评估价格孰低的一定比例。具体比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。
贷款期限
贷款期限不超过30年，且与借款人年龄之和不超过65年。
贷款利率
贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次商业贷款利率基础上，按比例进行浮动。具体浮动比例由当地邮储银行分支机构根据国家住房信贷政策和借款申请人资信状况综合确定。
还款方式
◆等额本息
贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。
◆等额本金
贷款期限内每月还款的本金保持不变，利息按上个月剩余本金计算。
◆阶段性等额本息
贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本息还款法偿还贷款本息。◆阶段性等额本金
贷款宽限期（最长为3年）内按月偿还贷款利息，超过宽限期后按等额本金还款法偿还贷款本息。◆一次性还本付息
到期一次性偿还贷款本息（仅限于一年期及一年期以内的贷款）。
贷款担保
以借款申请人购买的、房龄不超过当地邮储银行规定年限、且能够在当地房管部门办理抵押登记的住房作为主要担保；借款申请人要求在抵押登记之前提前发放贷款的，应由邮储银行认可的自然人或法人提供保证担保。
办理渠道
申请人本人向当地开办个人二手房贷款业务的邮储银行分支机构提交申请。
办理时限
最快2个工作日出具审批意见，贷款发放时限由当地二手住房过户、抵押登记的时间长短决定。办理流程
签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→签订贷款合同→办理房产过户→落实贷款担保→银行发放贷款→借款申请人按月还款
申请资料
◆购房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、职业与收入证明、房屋买卖合同、首付款证明、邮储个人结算账户（存折）；
◆售房人提供：身份证、婚姻状况证明、户口本、房屋产权证书、配偶及其他共有人同意出售的声明、邮储个人结算账户（存折）；
◆由其他自然人（或法人）为购房人提供保证担保的，担保人应经过银行审核（或准入），并根据银行要求提供相关证明资料；
◆银行经审核，要求借款申请人补充的其他资料。
温馨提示
◆以上内容仅供参考。如有变动，请咨询当地邮储银行分支机构。
一、定义
二手房按揭贷款是指个人在购买售房人具有房屋产权证、能在市场上流通交易的住房或商业用房时，自己支付一定比例首付款，其余部分以所购买的房产作为抵押，向银行申请的贷款。
二、借款人条件
1、年龄在18-60周岁的具有完全民事行为能力的自然人
2、本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。
3、从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营 1年（含 1年）以上。
4.具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含 50%）以下，总体收入还贷比控制在 55％（含 55％）以下。
三、抵押房屋条件
1、坐落于太原市6城区内
2、房龄在25年以内的全产权房产调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷
3、未抵押、查封、冻结，不在拆迁公告、旧城改造和危房范围内
四、贷款额度
1、首套住房贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*70%
2、二套住房贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*40%
3、全款转按揭贷款：最高不超过所购房屋的成交价或评估价（以较低者为准）*60%
五、贷款年限
1、最长不超过30年，且不超过房屋剩余使用年限
2、贷款期限与借款人年龄之和不超过 65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。
3.贷款期限与抵押房产房龄之和不超过 45年。
六、贷款利率
1、首套住房贷款：按有关政策利率最高可下浮5-15%,优质客户可执行下浮15%。
2、二套住房贷款：按有关政策利率上浮10%
3、全款转按揭贷款：按有关政策利率最高可下浮5%
七、所需提交资料
买方需向银行提供资料：
1.买方夫妻双方的身份证、户口本（首页及本人页）、结婚证复印件，单身客户提供民政局开具无婚姻登记证明（至少2份）；
2.银行固定格式收入证明（盖单位公章或人事劳资章），职业证明、工资账户流水、家庭存款明细、最高学历证明、资格证明的复印件；
3.若夫妻双方均为外地户口各提供1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。如一方为本地户口一方为外地需提供外地户口人1年以上个税纳税证明或社保缴纳证明。
卖方需向银行提供资料：
1.卖方夫妻双方的身份证、户口本（首页及本人页）、结婚证、房产证复印件；
2.若卖方为离异的，提供离婚证、民政局开具的无婚姻登记证明、法院判决书或财产分割协议。以上证件类资料均用A4纸复印
3.业主是委托公证书的需提供原业主银行折复印件，放款时必须放入原业主名下再转如受托人名下。
八、相关费用及收费标准
担保费 贷款额*5%+1000元
评估费 评估价*5‰
公证费 400元/笔
抵押登记费 贷款额*2‰+5元（登记印花税）
核档费：400元/单
九、优质单位职工是指同时满足下列条件的自然人：
（一）年龄在 22周岁（含 22周岁）至 55周岁（含 55周岁）之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。
（二）信用状况良好，个人信用记录等级为正常类或瑕疵类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。
（三）当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、优质上市公司（国内外证券交易所上市，且至少保持近三个连续良好盈利状况）的正式在职员工，收入来源稳定，且具有以下资历之一：
1.在现单位工作 5年（含 5年）以上。
2.本科（含本科）以上学历，在现单位工作 2年（含 2年）以上。
3.研究生（含研究生）以上学历。
4.在现单位任部门经理（含部门经理）以上或同等职位。
5.具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册
借款人近日向我行提出个人住房贷款万元的申请，客户经理对借款人及其家属情况、信用记录以及担保情况进行了调查，通过实地调查和非现场调查相结合，问询以及查阅个人信贷征信系统等途径取得相关信息并撰写了调查报告。客户经理承诺，严格按照有关制度要求进行调查和提供资料，保证调查的真实性，并对本调查报告中的调查结果及所提供的档案资料的真实性负责。现将调查情况报告如下：
一、基本情况
借款人，性别，现年岁，文化程度，身份证号：，婚姻状况，家庭住址，住房拥有情况。
借款人出具了相关证明和诚信保证书一份。借款人身体健康，具有完全民事行为能力，借款人提供的资料完整、合法、有效，要素齐全。经登陆C3管理群系统，查询借款人风险信息，该客户无风险信息。
二、购房情况
借款人本次所购住房为位于, 原房主，购房房产证号号，建筑面积平方米，为年二手房，房龄年，成交价元，评估价元，该房屋目前未出租，不在政府拆迁范围，价格评估报告的估价结论合理，借款人本次购房属家庭第套住房，借款人首付款金额元，占房款%，首付款比例符合我行规定，足额支付，真实有效，借款人申请贷款金额万元，占所购房款%，期限年。房屋价格与当地同类物业价格水平相符，借款人年龄加贷款年限为年，贷款年限加房龄为年，符合规定。
三、申请人及配偶征信情况
经对借款人及配偶信用情况进行查询和实地调查，借款人无不良信用记录，资信状况良好，符合我行规定的标准。借款人目前无其他负债。
四、还款能力分析
借款人在工作，是该单位的正式员工，月均工资元；借款人家庭月收入合计元，每月还款额元，借款人申请本笔住房贷款月还款额与其家庭月收入之比%，借款人无其他负债，借款人月所有债务支出与月收入之比％，符合我行规定，根据借款人意愿及申请，结合客户的收入和实际情况，确定该笔住房贷款金额为万元，期限为年。
五、担保情况分析
（支行自行二选一）
1、该笔贷款采用房屋抵押担保【+自然人担保】，所购房屋价格元，申请贷款万元，抵押率％，在借款人所购房屋办妥住房所有权转移登记和抵押登记之后由借款人所购房屋作抵押；【为了防止风险，我行要求借款人提供了保证担保，保证人（姓名），(性别), 现年岁, 身份证号：,自愿承担自然人连带责任保证担保。保证人在（单位名称）工作，（用工性质），月均工资元，其家庭目前资产价值万元。经调查保证人家庭无贷款和其他负债，经测算，担保人有担保能力。经保证人授权，查询了保证人信用报告，信用状态良好，无不良信用记录，符合我行有关信贷业务担保管理办法的相关规定。】
2、该笔贷款采用保证担保方式，由XXXXXX住房置业担保有限责任公司提供全程连带责任保证担保，该公司成立于2000年12月14日，位于XXX滏东北大
街XXX号，注册资金：XXXX万元，公司类型：有限责任公司，经营范围：个人住房抵押贷款担保、房屋租赁、房屋置换、吞吐、中介服务、发布住房信息。截止目前该公司总资产万元，总负债万元，资产负债率％。根据省行农银冀复〔XXXX〕XXX号《关于XXXX所辖城区支行采用置业担保公司担保方式办理个人住房贷款的批复》第一条之规定：诚信担保公司的担保额度不受《中国农业银行信贷业务担保管理办法》中担保放大倍数30倍的限制。截止目前该公司已对外担保万元，该担保公司具有担保资格和担保能力，担保有效。贷款风险可控。
六、调查结论
借款人具有完全民事行为能力，主体资格合法，信用状态良好，其提供的资料真实、完整、有效，购房行为真实，担保合规合法，借款人收入稳定，还款能力充足，购房首付款足额支付，房产交易价格合理，贷款期限、成数、利率符合规定。同意为借款人增加授信万元，期限年，贷款收回授信额度等额减少。办理个人二手楼住房按揭贷款万元，期限年，用途为购买住房，采用浮动利率，基准利率%，执行利率%，还款来源为家庭收入，还款方式采用等额本息还款法，担保方式采用借款人所购房屋抵押担保和自然人连带责任保证担保，（或XXXXX住房置业担保有限责任公司提供全程连带责任保证担保，）贷款发放后五级分类为正常。
注：有其他需要补充的内容在补充报告中说明
一、贷款条件：
1、申请人连续正常缴存住房公积金半年以上（非郑州市户口为一年以上）。
2、申请公积金贷款年限：男不超过60岁，女不超过55岁，最长30年。3、4、5、6、月供不能超过家庭总收入的50%。所购房屋建筑年份不能超过20年。贷款期限与贷款所购房产建筑年限之和最高为45年。贷款金额不超过45万
二、办理流程：
1、买方（和共有人）、卖方及配偶带相关证件、资料，到省直资金管理中心办事大厅提出贷款申请和房产评估预约；
2、买卖双方及配偶持相关证件、资料到房地产大厦（建设路百花路交叉口）办理贷款担保手续和资金监管手续；
3、买方（借款人）及配偶（共有人）带相关资料到省直住房资金管理中心受托银行办理正式审批、借款手续；
4、公积金放款到资金监管账户后，担保公司通知买卖双方办理过户手续；
5、担保公司监管人员见新房本证号产生后，将资金划入卖方账户；
6、担保公司代办抵押完成后，通知买方持身份证到省直住房资金
管理中心担保公司领取房屋所有权证、借款合同、抵押合同等资料。
三、需提交资料：（资料均须为A4纸）
卖方：1、2、3、房屋所有权证复印件4份； 房屋所有权人及配偶身份证，户口本、结婚证，复印件各3份； 离婚人员需带离婚证（法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明）复印件3份；并提供民政部门出具的未再婚证明，原件2份，复印件1份；未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件2份，复印件1份。
买方：
1、夫妻双方收入证明各3份加盖单位公章，写明经办人姓名及其联系电话。（注：收入证明的格式必须使用公积金中心指定的格式！）若配偶无工作需在户口所在地的居委会开无业证明2份，加盖社区或居委会公章；
2、申请人身份证复印件4份，配偶3份，如有共有人，共有人身份证复印件需份。新身份证需正反面复印在一张纸上。
3、夫妻双方户口本（首页+户主页+本人页）复印件各3份；若共有人未满18岁需提供4套户口本复印件（首页+户主页+本人页）；若共有人满18岁，提供资料与申请人相同，处于就学状态须提供学生证复印件3份。
4、若配偶不在省直缴交公积金，须提供当地公积金中心公积金缴
存明细及未在当地公积金贷款证明原件1份，复印件2份；；若配偶单位未缴交公积金须提供未缴公积金证明（须说明未缴原因）3份加盖单位公章。
5、结婚证复印件3份；离婚人员需带离婚证（法院民事调解书或判决书，附带法院送达回证或法院判决生效证明）复印件3份；并提供民政部门出具的未再婚证明，原件2份，复印件1份；未婚者提供民政部门出具的未婚证明，原件2份，复印件1份； 6、7、四、收费标准：
1、担保费：贷款额*贷款年限*担保费率且不低于300元贷款1-5年费率千分之
1贷款6-10年费率千分之0.8
贷款11-20年费率千分之0.6
贷款21-30年费率千分之0.452、抵押费：60元（代收）
3、印花税：贷款额×0.1‰。
3、评估费：评估价的0.5%(评估公司可按6.4折收取)
五、评估后确定贷款额：
1、首套房：
建筑年份10年以内，为房屋交易价的70%，评估价的60%,以低者为公积金龙卡正反复印在一面纸上3份。办理贷款担保通知书1份。
准。
建筑年份10年以上，20年以内，为房屋交易价的70%、证估价的50%，以低者为准。
2、二套房：为房屋交易价40%、评估价的50%，以低者为准。
六、提前还贷：
一年后可提前还贷，需借款人本人持身份证（复印件1份），房产证（复印件1份），借款合同（复印件1份），还贷卡（正反两面复印件1份）到公积金处填《提前还款申请书》申请，一周后批准方可还款，还款时间在每月1-25日内办理。26-30号不办。还款后7个工作日左右出它项权证等资料，领过后去房管局办理注销手续。
省直资金管理中心地址：金水区经三路6号（经三路与纬二路交叉口东北角）
款学生在线系统操作流程详解
１、登陆系统。贷款申请必须通过https://sls.cdb.com.cn/登录，录入申请信息。
Ａ：续贷学生登陆系统（针对08、09年已经获得贷款，2010年再次申请的学生）
（1）点击登陆网址，在请选择您的贷款类型中选择“生源地助学贷款”。
（2）默认登录名：62100201+18位身份证号；默认登录密码：身份证上的8位生日号码（如：19871020）。
（3）输入验证码即可登陆系统。
Ｂ：新贷学生登陆系统（针对新录取学生及以前未办理过贷款的高校在校学生）
（1）点击登陆网址，在请选择您的贷款类型中选择“生源地助学贷款”。
（2）点击“注册”。
（3）注册用户协议条款中，点击“同意”。
（4）输入姓名（中间不能空格），18位数真实有效身份证号码，选择“资助中心”。例：学生要在西峰区办理生源地贷款，则依次选择“甘肃省”、“庆阳市”、“西峰区”、“西峰区学生资助管理中心”。
（5）输入“毕业中学”。
（6）输入就学信息，点击“高校名称”后面“选择高校”，输入就读学校名称，点击“查询”，点击就读高校前面“选择”按钮（如找不到高校名称，表示该高校学生不能贷款），点击“确定”。依次录入“院系名称”，“专业名称”、选择“专业科类别”，录入学号、入学年份、学制、学历。（注：
1、新录取学生的高校名称、院系名称、专业名称都要严格按照通知书内容填写，学号可以不填；
2、在校学生的高校名称、院系名称、专业名称都要严格按照学生证上的内容填写，学号必须填；3，入学年份为考取大学的时间，即进入大一阶段时间）。
（7）点击下一步，设置“登录名”、“密码”、“安全信息”。（登录名和密码用于登录系统，注册后请牢记。安全信息用于找回密码和保护个人信息，务必填写）。
（8）依次录入“个人信息”、“通讯信息”、“家庭信息”、“联系人信息”，以上各类信息尽量填写完整，以免影响贷款审批，“联系人信息”可以填写直系亲属有关信息。所有信息填写完成后点击“提交”。因信息填写不完整，导致学生贷款审批被拒绝，由学生自己负责（注：联系电话填写方式为区号加号码，如09348210000，以下均同此方式）。
（9）页面弹出提示“注册成功”，点击“返回”，使用刚注册的登录名和密码登陆。
（10）登录系统之后，上述“个人信息”，“就学信息”等信息都可以修改，修改之后点击提交。
２、在线申请
（1）点击左侧选择栏目中“贷款申请”，点击“新增”，选择“贷款金额”，“贷款年限”“申贷原因”依次录入“贷款原因描述”（注：贷款金额只能选择输入学费+住宿费（最低标准），最高限额为6000元。如某学生学费为4500元，住宿费为800至1200元，则贷款金额为4500+800=5300元；如某学生学费为9000元，则贷款金额为6000元。贷款年限最长14年，具体计算方法：新录取学生=学制+10（计算结果大于14的填写14）；高校在校生=学制-已读年限+10（计算结果大于14的填写14）。
“贷款证明出具单位”、“出具日期”、“联系人”、“联系电话”等至少为村委会（社区）一级的。（如在录入以上信息时，不能确定出具单位名称、出具日期、联系人及联系电话，可以暂时不填。等打印出申请表格、盖完章后在补录到系统中去）。
（2）输入共同借款人信息（续贷学生可以在下拉框选择原来的共同借款人，也可以选择新增，重新增加一个共同借款人，新贷学生直接选择新增共同借款人，共同借款人原则必须是学生的父母或法定监护人）。
（3）账户信息，代理结算机构选择“支付宝（甘肃）”（注：支付宝账号将在贷款申请被受理后，录入合同信息时系统会自动生成，并打印到合同上，学生在合同上可以知道自己的支付宝号码，支付宝操作办法将后期通过网站或区学生资助管理中心通知学生）。
第一步：资格审验
自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。
第二步：查找房源
自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。
第三步：合同签订
买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：
1.窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》；
2.买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管（监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行）。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户；如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。友情提示：
1.买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。
2.资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。
3.资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。
第四步：资金监管
1.买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。
2.房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。友情提示：
1.自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。
2.如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户；如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。
第五步：转移登记、资金划转
1.买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。
2.房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。
北京二手房交易流程及二手房交易流程图
[提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。
二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。
北京二手房交易流程：
北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格
《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查。
本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证 2.婚姻证明
3.户籍证明的原件和复印件
4.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》
此外，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。
非本市户籍居民家庭提交： 1.家庭成员身份证明 2.婚姻证明的原件和复印件
3.拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 4.有效暂住证
5.提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息
北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续
经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。
之后，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。
网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。
北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。
“资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。
银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。
北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户
二手房交易税费约为报税价的8%（个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%）。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。
北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的18项房屋登记业务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。
所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。
北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。
资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。
买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
二手房交易流程图
二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。
北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍
[提要]北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。
本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下：
北京二手房交易流程第一步：签订合同
买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
北京二手房交易流程第二步：资质审核
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。
北京二手房交易流程第三步：网签
本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。
港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。网签生成后约面签。
北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请
缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。
北京二手房交易流程第五步：物业交验
卖方交付房屋并结清所有物业费。
北京二手房交易流程第六步：缴税过户
交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。
北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。
营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。
如果是普宅，满2年免去营业税，不满2年按照网签价的5.6%缴纳营业税（城八区外税率5.5%）。如果是非普宅，满2年征收差额的5.6%（城八区外税率也是5.5%），差额是本次网签价格减去原始购买价；不满2年全额征收5.6%营业税（城八区外5.5%）。
个税的计算公式是：（本次网签价格—原始购买价格—本次营业税—原始契税—网签值的10%）×20%。其中“网签值的10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的免征个税。
契税也用网签价计算。普通住宅90平米以下的首套购房全额1%契税，90-140平米的首套住房1.5%契税；非普通住宅征收3%契税。
注意：
1.只有个税可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。2.住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金（或综合地价款）。
3.非普通住宅的认定除了超过140平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5环以内同时满足房屋总价超过468万和单价超过39600元/平米算非普宅。
几种特殊房源的税费征收说明：（1）经济适用房：
北京经济适用房已于2009年4月17日取消。经济适用房满5年才可上市交易，且按照全额的10%缴纳综合地价款；2008年4月11日以后的，按照新网签价差额的70%征收综合地价款（所以现在没人买……）。
（2）回迁房：不受满5年上市的限制。
（3）办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。房本工本费：住宅80+5元；非住宅：550+5元。（印花税是千分之一的网签价）除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。
北京二手房交易流程第七步：领房产证
北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记
北京二手房交易流程第九步：放款
政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。
【关于二手房贷款流程】推荐阅读：
买二手房银行贷款流程06-24
买二手房商业贷款流程09-23
购二手房按揭贷款流程07-02
公积金贷款二手房自主过户流程06-11
二手车分期贷款流程02-13
关于二手房的广告词11-29
购买二手房贷款须知11-02
二手房贷款需要准备材料06-30
二手房合同样本(包括买卖贷款合同)02-23
