商品房小区物业管理论文（精选14篇）
一、人员配备
1.保安：每岗按进门岗1人，出门岗1人，监控岗1人，巡逻岗1人定岗。共4岗，每岗365天24小时服务，需派4人，共计16人。此是最少配置，上班高峰时需站岗，巡逻岗到出门岗。下班高峰时需站岗，巡逻岗到进门岗。
2.保洁：按三级服务标准，一般每1万平米配1人，6万平米配6名保洁。3.管理人员：配小区经理1名，管理人员2名(365天提供服务)，财务1名。4.维修人员：因需365天24小时提供维修服务，至少需2名维修人员(电工、登高等特殊作业需2人)。以上是最经济的人员配备情况，再少会影响物业服务质量。
二、收入情况
1.管理费收入：设每月每平米收X元，假设物业管理费收缴率98%，整个小区每月收X元/平米*60000平米*98%=58800X元。
2.停车费收入：固定车位：假设按物价局规定的场地停车费最高150元/车位计，300只车位*150元/车位=45000元。临时停车费：临时停车受居民户数影响，户数与访客成正比，与小区周边产权业态有关，如周边有饭店、对外接待单位等，临时停车费收入较高，反之收入较低。根据每个小区情况不同，临时停车费一般在1000—6000元不等。60000平米小区，按平均100元/天计，每月临时停车费收入3000元。停车费收入合计45000+3000=48000元。
3.广告等其他公益性收入：根据电梯数、小区地理位置、小区品质不同而不同，60000平米小区按理想情况估计，每月按5000月计算。停车费、广告等其他公益性收入按物业、业委会按三七开分成，物业占三成收入计(48000元/月+5000元/月)*0.3=15900元/月。业委会所得七成公益性收入，税后补充进小区维修基金。
三、支出情况
1.保安工资：假设保安均为街道托底人员(此为最低支出)，按最低工资标准1820元，加国定假日加班费(11天3倍工资计算)、高温费(6-9月每人每月200元)、服装费、停车收费提成奖励等，计2400元/人*16人=38400元/月。
2.保洁工资：一般保洁人员为街道托底人员和外来民工，外来民工需缴社会保险费，按20最低工资标准1820元，加国定假日加班费、高温费等，街道托底人员约2400元/人，外来民工约3600元/人，平均计3000元/人*6人=18000元/月。
3.管理人员、维修人员：包括国定假日加班费、高温费、加社保费等，街道托底人员约3400元/人，在职员工约5600元/人，平均按4000元/人*6人=24000元/月。(扣除提供居民服务的维修人工费收入。)
4.办公费用：包括办公室水、电、电话及办公用品，公用部位水电费(门卫室、地下室、路灯、楼道灯等，泵房、电梯用电由水泵、电梯运行费承担。)60000平米小区，按元/月计算。
5.税金：物业管理费、停车费、其他公益性收入的5.65%。(58800X元/月+15900元/月)*5.65%=3322.2X+898.356.因物业管理成本中，人力成本占主要成本，因此只分析以上成本费用。假设其他费用，如绿化养护费、维修工程费用全部由维修基金承担。
四、盈亏平衡点测算
总收入=总支出58800X+15900=38400+18000+24000+2000+(3322.2X+898.35)55477.8X=67398.35X=1.21元/月
五、结语
一、单个小区规划设计面积过大,给后期管理带来诸多困难
对于一个商品住宅小区来说,规划设计和建设时间相对短暂,而后期的使用管理将是长期的。因此,在规划设计时既要思前,更要顾后。如果考虑不周全,不能权衡利弊,存在的设计缺陷将会给业主、 社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。 以某小区为例,规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米(其中:地上部分75.33万建筑平方米,地下部分26万建筑平方米),有业主5912户,入住已有11年时间,因面积太大,一是造成了业主大会成立难。 目前一直无法组织成立业主大会,选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定,筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多,遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时,组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长; 对于物业服务合同到期,组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外,给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。
从管理服务实践看,单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此,建议政府要高度重视,根据国务院《物业管理条例》规定,尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法,对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。
二、新建综合体项目设施设备一体化设计,使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现
近年来,由于设计理念的变化,新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计,2013年天津市新建商品住宅小区105个,以住宅为主体的混合体项目35个,占总数的33.3% ;2014年全市新建商品住宅小区104个,以住宅为主体的混合体项目38个,占总数的36.5% ;2015年1至7月份,天津市新建商品住宅小区65个,以住宅为主体的混合体项目48个,占总数的73.8%。以某小区为例,规划设计面积41万建筑平方米(其中:住宅部分17.27万建筑平方米,商业部分13.73万建筑平方米,写字楼部分10万建筑平方米),开发商在项目规划设计时,将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看,许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况,面对这种设施设备一体化设计,如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位, 势必会对商业经营、写字楼服务带来影响,开发商一般不会同意;但是,如果分割各自进行管理,因设施设备共用又无法实现,就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计,使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。
为此,在规划设计这类混合体项目时,建议开发商一定要从后期的分离管理考虑,将住宅部分的有关设施设备独立设计,为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。
三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会,增加了后期管理成本
开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院,给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为,在北方住宅小区不太适宜设计露台,主要原因是:一方面北方冬季时间较长,露台使用时间较短;另一方面业主为增加住用面积,大都会把露台封上。由于业主的私自搭建,造成了使用材料颜色不统一,破坏了小区原有设计风格和色彩,有的还造成了屋面漏雨等诸多问题,引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲,许多业主入住后都会大兴土木,各显其能,将小院改为住房、车库, 或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等,同样破坏了小区原有设计风格,影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度,也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计,共有业主670户,存在封堵露台有90户,占总数的13.43% ;在小院中违规搭建有343户,占总数的51.19%。
为此,在商品住宅小区规划设计时,建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化,又要考虑后期社会管理面临的问题,从源头上预防把关,不给业主私搭乱盖、乱圈乱占提供机会。
四、规划设计水体水景,给业主带来长期管理维护成本
一些开发商为了增加新建商品住宅小区品味, 提高销售卖点,有的会考虑规划设计水体、水景或喷泉等设施。据不完全统计,在天津市商品住宅小区中,共有157个小区设计了水体,其中,水体面积在500㎡以上的有118个小区,在1000㎡以上的有95个小区,在3000 ㎡以上的有60个小区,在5000 ㎡以上的有44个小区。从实际情况看,绝大部分小区不具备条件,但是,开发商还是通过人工挖掘的办法实现设计目标。调查发现主要存在两个方面问题:一是日常维护费用较大且具有长期性。绝大部分小区水体的水源是自来水,对于淡水资源短缺的天津来说是很大浪费,如果换水时不能合理利用的话,这些水将从下水管道排出。对水体的日常维护是一项持久性工作,所发生费用需要广大业主长期担负。以某小区为例,有水体湖面约800平方米,每年5月初进行蓄水,10月底进行清池,前后有6个月时间。据了解,每次需要注入自来水640立方米, 按照商业用水价格7.85元 / 立方米计算,一次注满水需要开支水费5024元;加之定期更换水以及日常净化养护等费用,每年水体管理养护需要经费4万余元,把这些费用分摊到每位业主身上,计入物业费成本测算中,占每个业主每月每平方米物业费成本0.19元。这笔费用对于业主来说将是长期支出。 二是水池发生渗漏造成长期无法使用。有的小区新建水池因防水没有处理好而发生渗漏,自入住以来一直无法投入使用;有的小区水池由于管理维护不善等原因造成渗漏且无资金维修而长时间闲置,这些都成了业主不交物业费的理由。如某小区2012年入住,水池因多处渗漏至今无法使用,业主意见很大,据统计有20余户业主以此为由拒交物业费,占业主总户数的5.14%。另外,据对部分入住3年以上商品住宅小区建设的水景、喷泉等设施使用情况调查,发现有近87% 以上小区因业主不愿承担费用、 供水管道锈蚀和设备损坏没有资金维修等原因,造成长时间闲置,影响了小区整体环境。
为此,建议开发商和规划设计单位应从节约水资源、降低日常管理维护成本和小区所在地区气候情况等因素综合考虑,尽可能减少水体、水景和喷泉等设施规划设计,可以考虑通过增加雕塑、饰品等设计来提高住宅小区的环境品味。
五、物业管理用房规划设计不合理,影响了后期的管理使用
对于商品住宅小区,物业管理用房是物业服务企业提供管理服务的重要办公场所,也是业主委员会或业主日常活动的必需场所。国务院《物业管理条例》第三十条规定“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”。但这条规定过于原则,没有详细定物业管理用房规划建设的面积、所在位置以及应具备的条件等,从而造成了开发商规划设计和建设的随意性,给后期物业服务企业为业主提供管理服务带来诸多不便,有的甚至引发纠纷,影响了社区和谐稳定。通过调查,笔者认为主要存在以下问题:一是采取“一托N”模式集中设计物业管理用房。如某开发商拿了一块土地, 规划设计4个小区共50多万平方米,采取“一托N” 模式,将物业管理用房规划设计在一处。这种设计存在两个缺陷,一方面,位于小区外面,距离业主较远,业主日常到服务中心报修、交费等极不方便; 另一方面,由一家物业服务企业管理服务可以,但若4个小区分别成立业主大会、分别选聘物业服务企业进行管理服务就出了问题,4个物业服务企业集中在一起办公,不论是办公区域分割还是日常使用都十分不变,易引发矛盾。业主也因此上访,给各级政府都带来了压力。二是将物业管理用房规划设计在地下。据了解,一些开发商为了多出面积, 增加销售额,通常将物业管理用房设计在地下,有的甚至还没有上下水配套设施。这种设计造成了物业从业人员长期在地下工作,不利于身体健康;没有上下水配套设施的更不方便员工的工作、生活。 三是物业管理用房位置设计较偏。对于建筑面积规模较大的住宅小区,有的开发商将物业管理用房设计在大门入口处,存在的缺陷是:一方面,物业管理服务人员取水、取放工具等距离远,浪费工作时间;另一方面,服务半径较大,从最远端到物业服务中心距离较远,业主的交费、报修等十分不方便。四是还有的商品住宅小区物业管理用房规划设计面积较小,难以满足工作需要。
根据对多个商品住宅小区调研,建议对物业管理用房规划设计时应把握以下几点:一是物业管理用房建设面积,一般应掌握在小区规划建设总建筑面积的千分之三至千分之四为宜。二是考虑后期管理实际需要,开发商购买较大地块时,应合理控制单个住宅小区的建筑规模,并将物业管理用房分开规划设计在每个小区内。三是物业管理用房位置不应设计在地下,若小区规划在15万建筑平方米以上,应当根据服务半径要求合理布局物业管理用房。 为此,建议政府有关部门尽快制定出台物业管理用房规划建设的配套政策,为规范物业管理用房的规划设计和管理使用提供依据。
六、园林绿化设计存在缺陷,给后期管理维护造成困难
园林绿化规划设计是商品住宅小区规划设计中的重要组成部分。从后期管理中发现,在商品住宅小区规划设计时存在以下几个主要问题:一是高低起伏造型设计导致积水。有的小区为实现错落有致的绿化效果,采取堆土、砌筑等方式进行造型设计, 但是,却忽略了雨水排泄问题,尤其是在中到大雨情况下,中间高、四周低的造型设计使雨水流向楼房基础部位造成积水,长时间浸泡楼房基础,当遇有基础防水没有处理好的情况时还会造成高层地下车库出现渗漏现象。二是树种选择不当影响后期养护。据统计,近年来,高层住宅小区规划建设占有较大比例,由于地下空间的开发利用,用于绿化的地上回填土层相对较薄,有的开发商为了取得当时的绿化造景效果,选择了较大树冠树种,前期虽然树苗成活了,但是由于土层较薄,树无法向下扎根, 从而影响了正常生长。
为此建议:一是在绿化造型设计时一定要考虑控制起伏高度以及遇有中到大雨时楼房基础部位的排水问题,防止出现积水问题。二是对于设计地下车库或人防工程的高层商品住宅小区,开发商一定要考虑后期树木生长对土层深度的需要,恰当选择苗木。
七、局部设计不合理,给后期管理维护造成诸多不便
由于有的设计人员对商品住宅小区所处区域的气候和后期管理维护缺乏足够了解和考虑,在规划设计时容易出现一些不合理的问题,主要表现在: 一是楼道采光窗采取单扇下推式开启设计。如某新建商品住宅小区,楼道采光窗为单扇下推式开启方式,下部推开距离约为30厘米左右,且1、2楼外部加装铁护栏,这种设计虽然符合通风和安全标准要求,但是让物业服务人员后期擦拭玻璃十分困难。 二是地下设备间没有设计通风口。有的小区位于地下的配电间、消防泵房、二次供水泵房等设备间没有设计通风口,造成房间空气潮湿、设备锈蚀,日常维护成本高。三是阳台采用钢木结构设计。如某小区阳台设计为伸出式钢木结构,正面为木板条, 两侧为玻璃材料。由于北方冬季时间较长,这种阳台使用率比较低。阳台外立面使用木板条材料经过长时间风吹日晒,一般3至5年就需要油漆粉刷一次,但因该阳台属于业主个人专有,这就造成了无法统一组织油漆粉刷,颜色不统一、损坏无法及时维修等问题,直接影响了小区整体环境。有的业主为了利用空间,还私自进行封堵,更是增加了日常管理难度。
要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：
第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。
第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。
第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。
商品房住宅小区停车位产权归属的法律分析
(厦门大学法学院兰翔)
所谓停车位是指停车场中仅供一辆汽车停放之单元。目前停车位的类型繁多，主要可以细分为五种类型：(1)立体停车位，即住宅小区里独立建设的多层经营性停车位;(2)住宅小区地面停车位;(3)楼房首层架空层停车位;(4)楼房地下停车位;(5)楼房屋顶平台停车位。要准确界定不同类型停车位的产权归属，就必须根据建筑物区分所有权理论和现行房地产法律制度做出相应的分析和判断。
(一)建筑物区分所有权制度的分析
分析停车位的产权归属首先有必要确定停车位的法律属性，而这必须根据建筑物区分所有权制度加以判断。
建筑物区分所有权是指“根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。”区分所有权人作为专有权人对其专有部分可以依法自由处分、使用和收益，并有权按照共用部分的使用性质使用共有部分，分享共有部分的使用收益。
建筑物所有权是由专有权和共有权两方面构成的，其权利的客体也包括两个方面，即专有部分和共有部分。专有部分主要是指根据建筑物的结构和功能而分割出来的具有独立建筑构造和独立使用功能的部分。共有部分则指建筑物的共用部分和附属设施等不具独立使用功能的建筑部分。专有部分经分割后方可成为建筑物区分所有权中专有权的客体，它必须具备以下的条件：1、具有独立的建筑结构;2、具有独立的使用功能;3、通过登记后，具有法律上的独立性。除能够成为专有权客体的部分以外的建筑物部分被认为是共有权的客体。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。但根据以上建筑物区分所有权客体的条件，我们可以区分不同类型停车位是属于专有权客体范围，还是属于共有权客体范围。在理论上，属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(二)现行房地产法律制度的分析
在我国现行的房地产法律制度下，要确定停车位产权归属还必须理解以下三方面的内容才能作出判断：
1、关于土地使用权与房屋所有权的关系
《城市房地产管理法》第31条规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”，第62条规定“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定。而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条则规定“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”，第24条规定“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”。
从以上法律规定可知：“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随。”土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。
2、关于土地使用权证与房屋所有权证的取得
《城市房地产管理法》第59条、第60条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确了房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。另根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第5条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”和最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第9条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书是房屋所有权及其土地使用权的确权依据。
土地使用权和房屋所有权经国家机关依法登记后，其财产所有权才受国家法律的确认和保护。土地使用权与房屋所有权可以分别登记，也可以合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》;合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》。
3、关于商品房建筑容积率
商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如果要取得独立产权，就必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。
综合以上三方面的内容可知，根据现行房地产法律，只有计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积分摊的停车位才能取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》(或《房地产证》)，其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(三)停车位产权归属的分析
借鉴建筑物区分所有权理论研究的成果，从现行的房地产法律制度出发，要判断不同类型停车位的产权归属，必须掌握理论与法律的两个标准：
(1)理论标准：属于专有权客体范围的停车位，其产权归属享有专有权的区分所有权人;而属于共有权客体范围的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
(2)法律标准：计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归属具有房地产凭证的业主;反之不单独计算商品房建筑容积率的停车位，其产权归小区全体或部分业主共有。
依据上述两个标准，以下将分析不同类型停车位的产权归属问题：
1、立体停车位的产权归属
立体停车位(场)具有独立的建筑结构，完全符合成为建筑物区分所有权中专有权客体的条件。而且其土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确规定，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记(含转移登记)的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。
因此，开发商有权销售或租赁立体停车位，购买停车位的业主或开发商享有立体停车位的房地产权。
2、地面停车位的产权归属
所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有权的客体。而且，该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，其应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。
毫无疑问，小区全体业主是地面停车位的共有权人。如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权。业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。
3、首层架空层停车位的.产权归属
所谓楼房首层架空层停车位，是指将建筑物地面上的第一层架空而形成的停车位。在现行法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积也是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物，也是住宅房屋单元的从物。小区全体或部分业主依法享有首层架空层停车位的共有权。
现实中，有的开发商将首层架空层停车位予以出售，()有的物业管理公司利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁，这些行为也都已经侵害了小区全体业主的合法权益。
4、地下停车位的产权归属。
所谓地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围;有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权。
11月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区地下停车位认定为业主共有的判决。法院认为：根据规范设计要求，南京星汉城市花园住宅小区地下车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有。因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。该法院的判决符合判断停车位产权归属的理论和法律标准，是正确的。
5、楼房屋顶平台停车位
住宅小区的特点很多，由于它是物业的表现形式，因此它与物业的特点在某种程度上是一致的，但是由于它专指住宅，因此就有它的个性：由于它强调一定区域多栋住宅的联合，因此更注重物业的整体性、相关性。概括而言，住宅小区的特点如下：
(1)集中规划建设，使用功能多样随着城市建设的发展和居住水平的提高，住宅小区的规划建设有了很大变化。原先分散的、功能单一的传统方式的住宅小区，逐步向集中化、综合化和现代化方向发展：
而在使用功能上，新建的住宅小区大多建有商业、文化教育、服务业、银行、邮电、卫生、办公用房、住宅及其配套建筑和设旖，它们之间相互协调，有机结合，共同组成了一个完整的、功能齐全的多功能区。住宅小区的这种建设统一化和功能多样化特点，就要求住宅小区管理既要实行统一管理，又要开展多样化服务。
(2)规划布局合理，配套设施齐全住宅小区的地上建筑和地下设施是一个不可分割的整体，地下各种管道设施，如上下水、煤气、热力、电缆等组成一个“网络体系”。地上的建筑也不是只有住宅，还包括与之相配套的各类服务用房、建筑小品、道路、绿化等配套建筑组成的统一整体，从而使住宅小区的各类房屋、各种专业设备和设旆形成了一个多层次多功能的大系统。同一幢房屋，尽管有若干个使用单位且使用性质和产权都不同，但房屋建筑结构是相连的、无法分割的，各种地上地下公用共同设施如供电、供暖、供气、上下水管道等，又是紧密连结的系统，贯穿于各家各户更是无法分割。因此，一个系统或一个部位出现了问题，就会影响住宅的全面运作和使用。这一特点就要求住宅小区必须实行统一管理。如大连市某小区，总建筑面积12万平方米，共有居民楼18栋，全部是多层楼房。小区采用组团式布置，在设计上浑然一体。每个组团内都设有街心公园。干路上彩砖铺装，十分漂亮。小区内建有幼儿园、美食城、托儿所、粮店、副食店、存车处、房管站、居委会、人防工程等配套设旆。
(3)产权多元，管理复杂随着住房体制改革和住房商品化的逐步推行，使房屋的产权结构发生了重大变化。
由单一的全民所有制变为多种所有制并存，一个住宅小区可以分属国家、集体和个人等不同的产权所有人。产权多元化格局在今后相当长时期会存在的，这是住宅小区突出的特点。这样，在管理上便产生了一个统一管理与按产权或使用权分散管理的基本矛盾。
即住宅小区的整体性要求统一管理，产权的多元化则自然地形成分散管理，业主各自选择物业管理公司管理的情况很多。这导致住宅小区各项管理工作的复杂化。
(4)社会化的特点明显住宅小区建设的集中化、综合化、现代化，加上小区功能的多样化和产权的多样化，使住宅小区成为一个“微型社会”。住宅小区不仅仅是人们的生活、学习、工作的环境，而且是整个社会的组成部分。一方面住宅小区的许多公用设旆、绿化等，都是为全小区服务的，已全部“社会化”；另一方面由于产权多样化，使居住人口十分复杂，各行各业各阶层的人员都有，也产生了社会化现象。住宅小区的社会化也给小区管理带来了较为复杂的问题。如大连开发区的红梅小区，分为红梅南和红梅北两个大区，区内常住人口近7千人，小区内建筑大部分为普通住宅。还有中小学校、三星级酒店、外销写字楼、公寓、超市等。又如广州五羊村用地31.4万平方米，总建筑面积66.6万平方米，规划人口3万人。建筑中住宅有44万平方米，其中24-25层商住大厦13幢，8-9层住宅楼宇87栋，3-4层别墅90余座，6万平方米商务大厦，(32层)l栋，还有10万多平方米的百货公司、超级市场、酒楼、电影院等配套设旌，社会化的特点十分明显。
第一章总
则
第一条
为调整住房供应结构，建立分层次的住房供应体系，规范限价商品房建设和管理工作，根据国家有关政策要求，结合本市实际，制定本办法。
第二条
本办法所称的限价商品房，是指由政府提供政策支持，限定套型和销售价格，主要用于解决城镇中等偏下收入家庭住房困难的普通商品住房。
第三条
本市行政区域内限价商品房的建设、申请准入、销售和监督管理，适用本办法。
第四条
限价商品房建设、申请准入和销售管理应当遵循政府主导、市场运作、公开透明、自愿申请、限制交易的原则。
第五条
市政府负责本市限价商品房宏观政策制定、任务下达、资源调配、监督检查等管理工作，并由市保障性安居工程领导小组对重大事项进行决策协调。
各县(市)政府负责本辖区内限价商品房具体政策制定、计划编制以及组织实施等管理工作。
市、县(市)住房保障部门负责本辖区限价商品房管理工作。市、县(市)发展和改革、国土资源、城乡规划、建设、民政、财政、价格、人力资源和社会保障、统计、公安、监察等部门应当根据职责分工，负责限价商品房有关工作。
各街道办事处(乡镇政府)、社区居民委员会按照责任分工，做好限价商品房的有关工作。
第二章
申请、审核与销售
第六条
申请购买限价商品房家庭，应当同时符合下列条件：
(一)申请人具有当地城镇非农业常住户口，已婚(离异满___年)或者年满___周岁的单身，并在本地工作、居住;
(二)上家庭人均可支配收入在市、县(市)统计部门公布的上当地城镇居民人均可支配收入线___倍以下，家庭总资产低于___万元;
(三)申请人及家庭成员无自有住房(转让过住房及其他房屋超过___年的，视为无自有住房)或者家庭人均住宅建筑面积低于___平方米且家庭总建筑面积在___平方米以下(含___平方米);
(四)申请人及家庭成员未购买过经济适用住房、限价商品房;对已享受廉租住房、公共租赁住房保障的家庭需提前退出其住房保障;
(五)当地政府规定的其他条件。
第七条
购买限价商品房实行申请、审核制度。
第八条
申请人到户口所属社区居民委员会领取《申请表》，并提交下列材料：
(一)申请人及家庭成员户口本、身份证明原件及复印件;
(二)申请人及家庭成员上收入证明;
(三)已婚的提供结婚证，离异的提供离婚证，未婚或者丧偶的提供相关证明;
(四)家庭住房情况证明。
第九条
申请人应当承诺其提交的《申请表》和提供的证明材料真实无误，并配合有关部门查核相关情况。
第十条
限价商品房申购审核工作由各级住房保障部门负责，具体参照当地经济适用住房申请审核程序进行。
限价商品房申请家庭的收入、住房、户籍以及所涉及的资格、对象的认定，由当地民政、住房保障、公安、人力资源和社会保障等部门，按照各自职责，分工负责，并提供便捷服务。
第十一条
经审核符合条件的家庭，只能申购一套限价商品房。
第十二条
限价商品房销售价格应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，并向社会公布。
第十三条
限价商品房以电脑公开摇号方式进行分配销售。公开摇号前由当地住房保障部门根据房源情况、申请情况，分类别、分批次制定具体公开摇号分配销售方案，报当地政府批准后组织实施。
第十四条
申请人中号后未在规定期限内办理准购手续的，视为自动放弃购买资格。申请人中号后放弃购房的，取消本次购房资格，以后如需购房应当重新提出申请。
第十五条
申请人未中号，愿意参加下次摇号的，可在启动下次摇号申请期间直接向住房保障部门提出申请，提出申请时应当主动报告收入、住房、家庭成员变动情况。对经复核合格的，纳入到公开摇号范围中。
第三章
房源筹集
第十六条
限价商品房套型建筑面积应当控制在___平方米以下，做到户型合理，配套设施齐全，功能完备。
第十七条
各地住房保障部门应当会同国土资源、城乡规划、发展和改革部门根据本辖区内限价商品房需求情况，组织编制限价商品房房源筹集计划，经当地政府批准后组织实施。
第十八条
鼓励采取多种形式筹集限价商品房房源。
限价商品房房源筹集形式包括新建限价商品房、将符合限价商品房套型面积要求的其他住房转为限价商品房两种形式。
新建限价商品房以集中建设为主，也可以在住宅开发项目中配建。
第十九条
新建限价商品房建设用地由市、县(市)国土资源部门在土地利用计划及土地供应计划中予以重点安排。
限价商品房建设用地实行附加条件方式出让。
新建限价商品房土地出让前，由住房保障、国土资源、城乡规划、价格等部门确定限价商品房最高销售价格、建设标准、套型面积及比例。
第二十条
限价商品房销售价格实行政府指导价管理，由价格主管部门会同住房保障部门制定，原则上按低于同地段、同类房屋的市场价格的___%来确定，并报当地政府批准后实行。
经当地政府批准的销售价格为最高销售价格。
第二十一条
新建限价商品房建设用地采取招拍挂方式供应。由国土资源会同住房保障、城乡规划等部门，按照国家相关政策规定具体组织实施，确定其开发建设单位。
第二十二条
中标建设单位在中标后___日内，与住房保障部门签订《限价商品房建设合同》。
《限价商品房建设合同》中应当包括建设标准、套型面积及比例、价格、销售限制等内容。
第二十三条
新建限价商品房项目应当选择交通便利、市政基础设施较为完善的规划区域进行建设，方便居民工作生活。
根据限价商品房需求对象的分布，应当按照规划合理安排限价商品房项目建设。
第二十四条
限价商品房建设项目涉及的城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，按规定的低限标准收取。
第二十五条
严格执行建设项目招投标管理规定，合理控制限价商品房建设利润和管理费用，降低限价商品房建设成本。
第二十六条
限价商品房建设必须符合节能、省地、环保要求，严格执行国家和省、市有关技术规范和标准，并综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，做到在较小的套型内满足家庭基本居住生活要求。
第二十七条
限价商品房建设单位对其建设的限价商品房工程质量负终身责任，并向买受人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，确保工程质量和使用安全。
第二十八条
限价商品房小区应当按规定配套物业用房等物业设施，推行社会化物业服务管理。
第四章
权属登记与交易限制
第二十九条
购买限价商品房后应当按照规定办理房地产权属登记。
办理限价商品房房地产权属登记时，登记机关应当在登记簿及房屋所有权证中注明“限价商品房”字样。
第三十条
购房人自签订购买限价商品房买卖合同之日起___年内不得上市交易转让、出租、出借。
第五章
监督管理
第三十一条
开发建设单位违反本办法规定进行建设和销售的，由相关部门责令改正，并根据相关法律法规进行处理和处罚。
第三十二条
对弄虚作假、采取欺骗方式取得购房资格的，由当地住房保障部门撤销其购房资格，造成的经济损失由本人承担，并取消今后申购限价商品房的资格，对其申购中的不良信用情况予以记录存档。已购买限价商品房的，责令其退出已购住房，或者责令其补交与同地段商品住房的价格差。国家机关工作人员弄虚作假，骗购限价商品房的，还应当提请有权机关对其依法依纪追究责任。
对出具虚假证明的单位，依法依纪追究单位主要领导和相关人员的责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条
国家机关工作人员在限价商品房筹集、建设、审核、销售、管理等工作中，存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十四条
任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章
附
则
第三十五条
各县(市)人民政府可以根据本办法，结合本地实际，制定具体实施办法。
第三十六条
拆迁安置房是随着改革开放以来,大规模城市建设及基础设施建设而出现的一种特定的住宅类型。最初的安置房建设主要强调了“安置”功能,解决了被拆迁户的居住问题,从而腾出了所需的土地。因此,没有安置房的建设就不可能有今天一座座靓丽的城市、一条条宽阔的高速公路、一处处生态自然的公园绿地。
随着各地基本建设规模的不断扩大,大量的安置房也如雨后春笋般拔地而起。然而在这些大量建成的安置房中,普遍存在着投资不足、设计单调、质量低劣、管理不善、环境脏乱等问题、对比同时期的商品住宅,反差明显,成为了城市建设中一个新的伤疤。
针对安置房建设中暴露出来的问题,江阴市政府及有关部门及时提出了“拆迁安置房与商品房同质化”的要求,逐步扭转了建设安置房中存在的“功利主义”倾向。充分认识到了安置房的建设不仅是为被拆迁户提供一个居住场所,更重要的是,通过这个“重建过程”来提升改善被拆迁户的居住环境和生活品质,使其适应现代文明的生活方式,让拆迁户全面感受社会变革及城市变迁给他们带来的实惠,从而理解支持政府所做的各种努力,减少干群矛盾,和谐社会环境。同时,作为城市建设的重要组成部分,安置房的建设必须严格按照城市总体规划及国家地方建设标准进行设计、建造、管理。让安置房工程充分享受到“国民待遇”,使安置房和其他建筑一样成为新城市的靓丽成员。
这几年,我院有幸参与了江阴市轰轰烈烈的城市建设,每年都承担了大量的安置房设计。设计人员调整思路改变概念,积极学习周边城市的先进经验,不断提升设计水平,全力以赴打造安置房精品工程。通过大家的持续努力,2012年,我院设计的普惠苑九期拆迁安置房小区获得了江苏省优秀设计三等奖,这是我市拆迁安置房首次获得省级优秀设计奖,初步实现了“安置房与商品房同质化”的既定目标。这既是我市安置房建设的重要成果,也是对几年来辛勤耕耘的设计人员的一个巨大的鼓励。
一、工程概况
普惠苑九期拆迁安置房小区地处江阴市夏港街道,南邻五星路,北枕通富路,西靠夏港河,东依夏东路。整个基地呈方形,中间南北向规划支路将基地分为A、B两区,A区的西南角为大禹市民广场(如图1)。基地南侧为建设中的橙天嘉禾66综合影城,一河之隔的西侧有江阴市第三人民医院,配套设施齐全,交通方便,地理位置十分优越。整个基地用地面积133 288 m2,总建筑面积2 079 606 m2,住宅总户数1 518户,容积率为1.98。
根据规划条件及场地特点,A、B两区的主出入口均设于中间规划支路上,次入口设于北侧通富路上。两区的平面布局基本对称于中间的规划支路,小区内部均沿周边设置了环形车道(兼作消防车道)。小区由南向北从低到高布置了多层住宅和小高层住宅,小区的南端沿五星路一侧布置了公建配套设施,包括社区活动用房、医疗卫生、老年活动等。这些公建沿路布置,丰富了五星路二侧的城市界面,也为北侧住宅提供了遮挡噪声和污染的屏障。另一方面,这些公建设施在方便本小区住户的同时,也为周边小区住户提供了相关服务,如医疗卫生等。既提高了使用效率,又增加了市井氛围。
普惠苑的户型以90 m2以下为主,户型设计充分考虑了通风采光,日照充足,功能布局符合当地居民的生活习惯,节能保温,并统一安装了太阳能热水器。普惠苑九期的外形设计也是独具匠心,整个小区采用现代中式的造型手法,简约的马头墙高低错落,营造出丰富的空间形态,白灰二种色彩穿插构图宁静雅致。小区由南向北逐级提高,使天际线变化生动有序(如图2)。根据场地特点,AB两区均设置了中心绿地,并结合环境设置了灯光球场及健身舞场,健身器材一应俱全,为住户体育活动及文艺娱乐提供了场所。
二、结语
小区在高层区域设置了半地下机动车库,解决了原来安置房小区地面停车杂乱无章的问题。车库顶上大面积绿化,改善了小环境,并提供了一个没有车辆的安全户外活动场所。由于是半地下室,入口坡道较短。停车后,可经地下室电梯直达自家,极大的方便了住户的使用。另外,在车库顶上及墙上设有采光通风窗,白天不用额外照明,还免去了机械通风设施,大大减少了建设投资和日常运行的费用。小区建成后,得到了市民及安置户的广泛好评。
摘要：安置房建设既是社会发展的必需,更是改善民生、提升城市品质的一次重大机遇。我们必须严格按国家及地方现行规范,高标准、高质量的进行设计建造和管理,真正实现安置房与商品房的“同质化”。
6月29日，一个名叫“北京三自品格社区服务中心”的公司在工商部门注册成功，这个公司是海淀区品阁小区为实现业主自治而专门注册成立的，小区148户业主都是这个公司的股东。虽然品阁小区在物业管理方式上开创了一条新路，但是有关人士表示，品阁经验对于解决北京物业管理难题的可借鉴之处非常有限。
品阁经验目前无法推广
虽然“北京三自品格社区服务中心”刚刚才在工商局注册成功，但事实上从2006年12月5日起，就开始在社区服务中心的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属首创。
品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。由于和业主的矛盾长期无法调和，北京品阁小区的物业公司去年9月撤走，于是小区的148户业主自己成立了公司，自己管理自己。
北京业主委员会协会申办委员会召集人之一张大宪表示，对于中小型社区，进行业主自治管理不失为一种可行的创新，目前北京实行自治管理的小区只此一家，可以看作是一个有益的“试点”。
不过，品阁小区的自治经验是否具有可复制性，还有待时间检验，而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少，比较容易沟通，容易做决定。由于是自治，业主都把小区的事当成自己的事，“三自”总经理邵里庭说，“虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。”
天下没有免费的午餐，业主省了钱，但是付出了劳动和时间，只是成本发生了转换，劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本，不是市场主流。如果是上千户的小区，这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式，必然要付出业主更多的劳动和时间成本，操作起来会有很大难度，尤其是在大多数小区没有业委会的情况下，这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情，目前看来，品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。
无独有偶，同样在七月份，北京市出台的一项新规定，虽然开创了一条物业管理的新路，但与品阁小区物业管理实行自治的情况有些类似，同样没有被业主们报以希望。
物业招标 换汤不换药
7月9日，北京市建委宣布，从7月起，北京市2万平方米以上的住宅项目，开发企业要按《物业管理条例》，聘请有资质的物业企业，并对2万平方米以上的住宅项目前期物业进行招投标。
7月19日，光大家园业委会主任陈兵很干脆的告诉记者“这个规定不会起作用”，因为“这两年开发商对前期物业的安排上基本上也是按照招投标来做的，但并没有解决物业管理混乱的问题。但是，可以肯定的是，这里边一定存在着违标现象。”
关于紫泉花坊小区物业服务收费备案的申请函
海口市物价局：
我公司是2008年经海南省工商行政管理局登记注册，2010年经海口市建设行政主管部门认定，具有三级资质的物业服务公司。我公司接受海南秦江房地产开发有限公司委托，为“紫泉花坊小区”提供专业化物业管理服务，该小区位于海口市丘海大道路70号，小区由5栋住宅楼组成[其中，高层（10层）1栋、（18层）2栋、（16层）2栋]，占地面积11569㎡，建筑占地面积2369㎡，总建筑面积41503.96㎡，小区绿化率达38.5%。小区2010年11月01日投入使用。
“紫泉花坊小区”物业管理区域内设有文体娱乐、服务设施：游泳池、篮球场、乒乓球场、羽毛球场、健身场所等。
“紫泉花坊小区”设有露天停车场（车位95个）、地下车库（车位89个），小区共有停车位184个。小区配备电梯10台，备用发电机1台，二次供水系统、消防系统、监控系统完备。
1.有符合公司法人登记的名称和组织机构
2.有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房
3.注册资金100万元以上，且流动资金不低于100万元
4.有四名以上持有专业证书的房地产、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有专业证书的专职会计人员
法律、法规规定的其他条件：
百色全市注册与备案的物业服务企业80家，从业人员1500多人，管理商品住宅小区78个。从日前开展的物业专项检查情况看，百色市物业管理大致存在以下几个方面的问题。
一是物业企业服务不规范，质量不高。大部分企业没有严格按照行业规范进行运作；相关管理制度建立不全，基本资料缺失；组织管理能力不强，业务不尽熟悉，缺乏专业人才；公司员工整体素质不高，无证上岗或没有按规定进行继续教育的人员较多；服务不尽到位，服务质量与服务标准存在差异等。
二是物业服务费普遍偏低，服务等次不高。全市物业服务费大多数属于政府指导价，在0.4-0.65元/平方米（指多层楼房）之间，相比广西自治区内同类城市低0.3元左右，再加上其他方面的额外成本，使物业服务企业压力加大，导致小区服务水准难以提升。
三是业主委员会作为缺失。相当一部分业主委员会成立后未能依法履行职责，或在履职过程中不严格执行法定程序召集并提请业主大会批准各项议案；有些业主委员会在重新选聘、招聘新物业服务公司的环节上，不严格按照程序进行，盲目更换，使新旧物业企业在交接工作上产生矛盾纠纷而引起物业小区的不安定。
四是政府职能部门管理缺乏合力。住宅小区事务往往涉及多个公共管理的政府部门，如住建、房管、物价、市政、公安、质监、司法、消防、水电、街道、居委会等，但这些年来部门间对小区物业管理，总体上没有形成合力。有部分县的行政主管部门还没有重视物业管理工作，对其监管不力。
二、当前物业管理工作的几点思考
为加强商品住宅小区物业管理，解决目前存在的主要问题，将物业管理提高到新的水平，笔者建议应加强以下工作。
1.发挥政府职能作用，强化对住宅小区的管理
房产行政主管部门要发挥以下几个方面的作用。一是要坚决贯彻落实自治区扩权强县政策，做好“物业服务企业资质核准”委托下放审批工作，严格依法审核物业服务企业资质及从业人员资格，确保物业服务企业资质的真实性、有效性；加强对物业从业人员继续教育的培训，不断提高他们的综合素质。二是要严格监督物业服务企业服务质量。监督过程，首先是以业主、业主委员会为主体实行平时监督，其次是房产行政主管部门实行年中抽查、年底检查等方式进行监督。物业服务企业确实存在服务质量“打折扣”，影响较大的，房产行政主管部门应当予以通报批评、限期整改，情节严重的，应依法处理。三是要严格监管物业承接手续和物业企业招投标以及新旧物业企业交接。房产行政主管部门以及街道办事处（社区）指导小区业主委员会（或建设单位），严格依法做好物业企业招投标、新旧物业服务企业的物业交接工作，禁止物业服务企业未办理退出交接手续，擅自撤离物业管理区域、停止服务的行为或者没有完全移交相关事项的行为，确保小区物业管理正常运行，严格检查和监督物业承接查验和物业档案资料移交工作。四是要严格依法处理物业企业的违法违规行为，维护法律的尊严和小区居民生活的正常秩序。五是要抓紧施行物业专项维修资金的归集管理工作，确保物业共用部位、共用设施设备的维修维护和正常使用。
物价部门应当进一步关心支持小区物业服务费的价格机制问题。对于长期低费服务的老小区应当给予政策扶持，支持小区物业费调整的申请，顺应物价增长指数，顺应城镇化发展新要求，以实现收费与服务的权利、义务对等，利于住宅小区质量再造，提升环境水平。
住建部门要高度重视新建商品住房的车位规划问题。严格把关，立足满足一比一以上比例的车位设计，营造宽敞、舒适环境的住宅小区。
政府其他相关职能部门要进一步强化部门间的协同配合，要各司其职，需要更多地关心和支持小区物业管理工作，形成小区物业管理齐抓共管新格局。
城市所在地乡镇人民政府、街道办事处要贯彻落实广西新《物业管理条例》第4条规定，明确乡镇人民政府、街道办事处是负责住宅小区物业管理的主体，要履行职责，转变观念，主动担当，把住宅物业小区的管理列入基层政府社会管理的议事日程，牵头做好小区业主大会成立和业主委员会换届工作及其他管理事务，积极发挥村民委员会、居民委员会自治管理作用，加强与小区业主委员会、物业服务公司以及业主的联系、了解与沟通，积极帮助小区解决和处理相关问题，使小区工作得以相对管理，小区居民有了“管家”。小区重大问题，需要政府相关部门共同研究解决的，应当采取“联席会”的方式与政府相关部门沟通，一起研究和解决问题。
2.发挥行业协会桥梁纽带作用，推进物业管理健康发展
百色市物业管理行业协会要在政府与物业企业之间发挥桥梁纽带作用，积极协助政府职能部门加强行业管理，传达、贯彻、落实政府相关法律法规和政策，及时反映广大会员的意愿和要求，积极有效地组织制定本行业的行规行约并执行监督，完善行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象，维护行业诚信、构建和谐服务，指导和带领物业企业更好地为小区居民提供优质服务，促进物业管理逐步迈进专业化、市场化、规范化进程，为营造商品住宅小区“管理有序、服务完善、文明祥和”的和谐小区而努力。
关键词：商品房,精装修,质量管理
1 研究背景
我国每年销售的商品房中有80%都是毛坯房,需要进行二次装修才能居住。这种毛坯房不符合环保的要求,所以进行房屋精装修是适应时代发展的,因为对房屋精装修符合绿色、环保、节能的时代潮流。这些年来政府大力支持房屋进行精装修后再交付使用,但是效果却不是很理想,因为始终人们不相信房屋制造商会按照标准规定来对房屋进行装修,对房屋的装修质量不信任,所以人们不愿意购买精装修房屋。大多数开发商还是愿意出售毛坯房。如果实行精装修,那么为了规避装修时开发商有偷工减料,使用劣质材料的现象,这就需要政府委托的质量监督机构从行业整体的要求和购房者的利益出发,做好质量监督工作,确保精装修房屋的装修质量问题。
2 两种住宅交付模式的差别
2.1 精装修房屋的交付模式
这种交付模式是指由建筑施工单位同一对房屋进行装修后,交付业主使用的模式,这种模式的好处是在交付给业主时,房屋已经具备了居住条件,包括墙面、地面、吊顶、给排水、电路等都已经安装完成,省去了后期装修的麻烦和污染。这种交付模式一般在大城市中使得率更高。
2.2 毛坯房的交付模式
这种交付模式是指在交付时房屋没有经过任何的装修,只是完成了主体建设,简单的进行了砂浆抹面工作和管道的安装。之后的精装修需要业主自己进行,在交付时不具备居住功能。
2.3 判定精装修房屋或毛坯房的主要依据是由谁进行装修
让业主来进行自主装修虽然有利于房屋装修的个性化,业主可根据自身的喜好来对房屋的装修风格进行确定,但是很多业主在装修方面不是很精通,所以现在很多开发商打出辅助装修息的销售策略。但是在装修过程中开发商和业主之间需要签订明确的合同来规定双方需要承担的责任和义务,以免在出现问题时责任落实不明确,引起纷争。
3 毛坯房作为房地产发展的过度阶段,具有时效性
3.1 毛坯房不符合环保的要求
毛坯房逐渐被淘汰是建筑业发展的必经之路,因为毛坯房的二次装修会带来大量的建筑垃圾,同时会制造扰民的噪音和灰尘,给其他业主带来困扰,同时业主自己进行装修可能会造成装修材料的浪费,不符合环保的要求。
3.2 毛坯房不符合单位工程验收的要求
按照《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013)4.0.2条的规定,单位工程应该是要具有独立施工的条件和成品应该具备独立使用的功能,但是毛坯房在交付时根本就不具有独立使用的功能,无法按照相关的规定对房屋进行验收。
4 建设施工单位和装饰单位的责任分配
4.1 精装修房的施工单位应该和主体结构的施工单位一致
在房屋的建设过程中,一般分为主体建设和施工装修两个阶段。通常情况下这两个施工阶段都是由不同的施工方来负责的,但是按照《建筑业企业资质管理规定》(住房城乡建设部令第22号)的相关规定,主体结构的施工方拥有施工装修的所有权,可以自己进行施工装修,也可以将施工装修部分承包给其他的施工单位,所以主体结构施工单位应该对全部的施工质量负责。
4.2 主体结构施工单位和装修施工单位应该是总分包的关系
按照相关法律法规的规定,如果建筑主体施工单位将某个单位工程的施工承包给若干个施工机构,这种行为是违法的,属于违法承包,这个意思就是一个施工建筑只能有一个总承包单位,不能有两个平行的施工承包单位,所以施工主体承包单位应该向建设单位承担施工责任,同时主体承包单位可以向建设单位申请将装修施工承包给具有施工资质的装修单位,但装修单位应该对主体承包单位就装修部分负责。
4.3 建设单位应该就全部施工质量向业主负责
做为卖方,建设单位应该就全部的施工质量向业主负责,包括房屋主体工程的质量,房屋装修施工的质量,售后保修责任等。一旦出现了质量问题造成的损失,建设单位应该对业主进行赔偿,同时可以向下属承包单位提出赔偿要求。所以精装修的交付方式避免了业主自己进行装修出现质量装修质量问题找不到人负责的情况,更加安全可靠。
5 毛坯房和精装修房屋的验收监督工作
5.1 业主和开发商利益不统一
由于开发商所修建的房子不是用来自己居住的,所以在施工过程中,开发商可能考虑更多的是如何可以降低成本,获取更大的利益,这就与业主的根本愿望所违背,业主想要的是提高质量,保障房屋的安全性。所以这就需要政府起到相关的质量监督作用,监督工作的前提就是双方约定的技术规范、销售合同等。
5.2 毛坯房需要达到规定的标准才可以竣工
在中小城市,房屋的交付基本上都是毛坯房,虽然政府目前并没有出台相关的毛坯房交付质量标准,但是在交付的过程中,政府相关的鉴定机构还是要起到监督作用,包括房屋的给排水系统是否完善,电力系统是否通畅,主体结构是否安全等。不论怎样,符合质量安全是毛坯房交付的最基本的要求。
5.3 建设单位必须保证交付房屋符合图纸和合同约定要求
不管是哪一种形式的房屋交付都必须要符合图纸和合同约定的要求,开发商不得以任何理由偷工减料,损害消费者的利益。
6 竣工前后房屋装修阶段的质量监督
6.1 以图纸设计内容为质量监督范畴
要将施工图的内容作为质量监督的依据,施工质量必须达到图纸要求的标准,建筑单位和施工方都没有权利减少建筑内容,质量监督就是要求施工方必须按照图纸的设计内容来进行施工,不能有任何内容增减,在实际的施工过程中,很多施工方都有取消内隔墙,随意减少水电管道的行为,这些行为都是属于违反施工合同和设计图纸内容的行为,一旦发现应该给予严厉惩罚。
6.2 应该对以降低成本为目的的设计变更加强监控
在施工的过程中,很多施工单位为了降低成本,擅自改变原始设计,减少房屋建设中的一些附加设施,这些行为都是违反合同的,如果必须要进行设计变更,建设单位也必须要征得业主的同意,在业主知情的情况下进行,任何在业主不知情的情况下进行的设计变更都是不合理也不合法的,监督单位应该就施工后房屋的结构进行检测,确保建设单位没有随意变更设计图纸的情况。
6.3 不仅要注重结构安全,同时也要加强使用功能的监督
精装修的房屋比起毛坯房加入了大量的装修内容,所以在进行质量监督时,不能像毛坯房那样仅仅考虑房子的主体结构或附加结构是否完整,是否有变更的情况,同时也要对装修的成果和使用功能进行监督,确保装修的质量符合标准,装修的内容便于使用。
7 总结
商品房精装修是住宅发展的必经方向,为了更好的规范精装修房屋的建设和发展,保障消费者的而利益,实行透明可靠的质量监督是势在必行的,只有加强了精装修房屋的质量监督,精装修房屋的普及才能更加快速,全面。
参考文献
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随着物业服务水平对小区房屋的销售以及居住的质量影响越来越大，如何使物业服务更好地促进XXX的销售，在不断完善对XX现有物业管理的基础上，对XXXX应进一步提高物业管理的配置及服务水平，使XXX业主物业管理享受到VIP服务。
一、日常维护：
1.对业主房屋的管理：每月进行定期检查并记录。检查结果，如果是空置房，用短信的方式向业主反馈，并向业主提出相关建议，让业主觉得自己的房屋就算没有时间来看，物业公司也在照看着，放心让物业公司去管理。如果是业主入住的房屋，直接用纸张作好记录，投入到业主的信箱中，使业主对自己的房屋有所了解。（可为业主的空置房进行简单清扫），业主的检查记录进行专门存档，存放在业主档案文件袋中。
2.对公共部位、设施设备的管理：每月定期进行检查，把检查、维修计划、维修结果反馈到公共信息栏中，使业主了解到本园区物业运行情况。
3.维修速度：业主报修，物业服务中心应在15分钟内到业主报修现场，通过检查判断，立即向业主反馈维修信息，绝不断拖拖拉拉（前提是施工方必须保证维修的及时性），让业主感觉到维修的“深圳速度”。
4.对公共设施采取24小时值班制，晚上也安排人员进行值班，以确保设施的正常运转。
二、环境卫生：为提高及第苑的清洁度，在每层楼的消防楼梯处放置一个垃圾桶，业主只要把垃圾拿出家里，投放到本楼层的垃圾桶即可，这样可减少垃圾经过电梯影响电梯内的卫生。保洁员每天把垃圾清洁到公共路面的垃圾桶，由环卫站的保洁员清运出小区。保洁员对每层电梯前厅采用酒店使用的清洁用具进行清洁、以保证高标准的清洁度。消防楼梯、窗户等及时保洁，确保每栋楼达到高标准的卫生要求。
三、绿化养护：定期施肥、及时修剪、除草，确保园区的园林绿化正常生长。种植时设计出各种图案定型，按定型的图案进行修剪、养护。使及第苑的绿化特色与其他园区不同。
四、交通秩序及车辆停放：为使及第苑的交通顺畅，车辆的停放井然有序。设专门的交通指挥岗，进入及第苑的车辆受指挥岗的指挥，业主按顺序、要求停放好车辆。交通指挥岗熟悉所有停放在及第苑的车辆的固定位置，做好只要业主回来，就指引其往固定的车位停放，避免乱停乱放影响交通秩序。
五、安防：根据物业公司的安防方案，使用比其他园区更高科技、更全面的安防系统，以便人防与技防相结合，提高园区的安全系数。
六、收费服务：物业公司为每户业主在银行开户，物业收费项目都可以在银行代交，物业公司收到银行代收的费用后，用短信反馈给业主，这样可以节省业主到物业服务中心交费的时间，物业公司也可以及时收到各种费用。
七、物业服务中心：增设服务热线电话，增设网上业主论坛及QQ群，使业主能充分参与物业管理，使物业对业主有更贴心的服务。增设亲和大使，对业主的孩子及老人重点关注，孩子及老人的生日、节日时送小卡片、小礼物等，增进业主与物业公司的感情。
八、特约服务：增设更多、更方便的特约服务，如室内安防系统、购买机票、订餐、旅游咨询等，使业主更省心。
一、当前物业管理的基本现状：
物业管理面临难得发展机遇。近年来随着房地产市场的高速发展及人民生活水平的提高，越来越多的小区遍布城市大街小巷。有小区的存在，自然少不了物业管理。正因为如此，物业管理行业面临难得的发展机遇，谁把握了这一趋势，顺势出击，谁就可能赢得市场。
在徐州，物业公司的发展呈现两个特点。一是由当地房产公司衍 生的物业管理公司，如宏基房产公司下面就有一个宏基物业管理公司；二是由外来房产公司带来的物业管理公司，如现代汉城的物业便是其开发公司“泊来”的。目前，前者处于主体地位。
物业管理仍处于初级阶段。物业管理最早起源于18世纪的英国，经历一百多年的发展，已经形成了一个特定的行业。1981年在深圳成立了中国大陆第一家物业管理公司。在徐州，许多小区都建立了相应的物业管理机构。但其所提供的服务仍处于最原始的阶段：门卫服务、道路绿化、卫生扫除、信息传达、设施维护等等。这样单一简化的服务已越来越不适应业主的需要。另外就是物业管理人员的素质需要提升，没有一定的理论与工作基础，从现实来讲，引发的矛盾就层出不穷，更何谈长远发展？
未来，物业管理必须向系统化方向迈进，建立和完善安全系统、服务系统与工程系统。安全是前提，没有安全，其他也就无从谈起；服务是主体，物业提供的就应该是门类齐全的称心服务；工程是保障，没有基础硬件设施，服务也缺乏载体。当然，上述系统的维持，离不开高素质的经过专门培训的物业管理人才。
业主与物业管理双方矛盾突出。《物业管理条例》第二条所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于选聘。现实情况是小区的物业管理不是政府部门指定的，就是房产公司直接派驻的，业主没有选择余地，业主委员会也由于多种原因没有建立或是运转，日后如因服务不周也谈不上更换物业，这便为今后矛盾的出现埋下伏笔。
关于业主。业主以为交纳了服务费就是上帝，什么事情物业都要负责，实则不然。物业只是负责小区一定的管理与服务职能，许多事情本应由政府等部门负责的事情也强加给物业。这显然也是有失公平的。
关于房屋空置问题。有的业主把房子空置一年，当物业收费时，理直气壮地说不交，这是不对的，因为物业提供的是公共性服务，这种公共服务并不因为几个人不在此居住就可以减少管理的成本。另外，根据合同规定，业主也有交纳管理费的义务，毕竟物业履行了服务的职责。
关于停车位不足的问题。停车位不足，那是房产公司在开发时没有考虑到车辆的停放空间问题，造成车位紧张，这和物业是没有关系的。如果因为车辆停放无序，那倒是物业的责任了。关于财产被盗问题。有的业主以家庭财产被盗或车辆丢失及损坏为由，拒不交纳管理费用。这其实也要看具体情况的，物业只是负责小区内的卫生及相关秩序的，财务丢失及损坏是个社会性问题。不是说有了物业，财产就安全了。就像社会有警察，照样有犯罪分子一样。现在，许多物业保安已改称秩序维持员了。他们只是在维持秩序的前提下，尽可能预防或减少
盗窃等事件的发生。
关于物业。物业是依据合同，履行自身服务职责的法人制企业，要按照市场规律办事，为消费者（业主）提供服务。但现实有许多物业管理人员因为自身素质不高，错把自己当管理者，对业主颐指气使起来，想来也很好笑。这年头，谁愿意花钞票请“保姆”，反倒被其指挥？当然，基本秩序的维护是需要管理的，这又涉及到物业管理艺术问题了。
基于上述情况，存在问题是有些业主因种种原因或认识上的误区不交纳费用，造成连锁反应，大家都不愿意交纳，造成物业公司亏损，服务下降，业主因服务不好更不愿交纳费用，物业的服务质量便更加下降，形成了恶劣循环。业主与物业公司相互指责，谁也不配合谁，双方关系紧张。
二、主要问题的相关对策及建议：
问题存在是不可避免的。面对存在的不足，我们需要的是理性分析并找出解决之道，发牢骚，闹情绪，于事无补。那如何解决目前物业管理中存在的诸多问题呢？
政府层面。政府有一个很重要的职能就是公共服务，通过其自身优势，利用法律、行政及经济手段来协调和引导相关问题的解决。
南京市前不久出台了一项垃圾费收取办法，将每个家庭每月的垃圾费放入水电费中由银行托收。此举，有利有弊，但迈出了物业改革的一小步。那就是通过水电费这个渠道将相关费用收集起来。如此，费用问题便一定程度上得到解决，有用户存在，就要产生水电费用，那就可以把物业管理费用加在其中收取，物业公司方便，业主之间公平。
物业层面。上面把物业管理费用解决了，接下来就要看物业自身服务质量了。大家都交纳了费用，如果你的服务体贴周到，谁都没有意见；反之，垃圾乱倒，车辆乱放，杂草丛生，业主肯定会怨声载道，要求物业“下课”。所以说，物业公司及其服务人员一定要明确定位，根据合同规定，服务为主，管理为辅，本末倒置的事情不要发生。通过提高自身业务素质，把该负责的事情切实负责起来，让业主满意，就是让客户满意，自己的饭碗才可保住。
业主层面。广大业主共有一个天地，同享一片蓝天，理应团结互助。通过业主大会，选拔一些具备各方面才能的居民成立业主委员会，并通过它来和物业公司打交道，切实维护自身合法权益。如发生物业服务不到位，可按照市场行为，更换物业服务公司。
社会层面。广大社会团体应该发挥自身优势，为业主和物业沟通互动提供载体，就双方关心的问题定期召开座谈会等形式，及时化解各种误解及矛盾，关注彼此关切，照顾彼此感受，在互动中把问题解决在萌芽之中。此外，加强法制及道德宣传，开展小区文体活动，举办先进家庭评选，小区间相互参观学习等活动都可以有效增进双方感情，有利于工作中的相互配合。
三、结语：
和谐社会需要每个公民的携手努力。同样，和谐的小区物业管理，需要政府、业主、物业及社会等各方面的共同努力。
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